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1886–2011. 125 Jahre Wohneigentum und Wohnen in Zürich.

Wird.

Privileg oder Gemeinnutz? Kosten und Nutzen der Zürcher Wohnbauförderung.

Von Dr. Marco Salvi.

Ökonom und Autor des Blogs «Der Stadtökonom».

Salvi. Ökonom und Autor des Blogs «Der Stadtökonom». Dieser Beitrag will, nüchtern und fernab jeden politischen

Dieser Beitrag will, nüchtern und fernab jeden politischen Kalküls, die Objektförderung in der Stadt Zürich

unter ökonomischen Gesichtspunkten betrachten. Drei einfache, aber dennoch fundamentale Fragen stehen

dabei im Zentrum: Ist die Förderung effektiv? Ist sie effizient? Ist sie gerecht? Auf dieser Basis werden sowohl

die Vor- wie auch die Nachteile der Objektförderung in Zürich erörtert – dies wohl wissend, dass der Beitrag

kein Ersatz für eine vollständige Analyse dieser komplexen und nach wie vor politisch brisanten Materie sein

kann. Gleichzeitig sollen auch einige «urbane Legenden» rund um Kosten und Nutzen der Objektförderung

aufgedeckt und auf das bisher vernachlässigte Potential der Subjektförderung hingewiesen werden.

Gesegnet mit einer nach internationalen Massstäben hohen Lebensqualität, kämpft die Stadt an der Limmat seit Jahrzehnten mit einer fehlenden Verfügbarkeit von freiem Wohnraum. Je nach Verfassung der Konjunk- tur wird diese Knappheit mehr oder weniger stark akzentuiert. Seit eh und je versuchte die Politik auf diese Situation zu reagieren. So sind die Eckpfeiler der städtischen Woh- nungspolitik seit über 80 Jahren weitgehend unverändert geblieben. 1 Im Zentrum dieser Politik stand und steht die Objektförderung, d.h. die gezielte Verbilligung von Wohnraum. Wie in den meisten europäischen Ländern wurde die Objektförderung ihrer Alternative,

der Subjektförderung, welche eine direkte Unterstützung der bedürftigen Haushalte vorsieht, klar vorgezogen. Das Besondere an Zürich ist das Instru- ment, mit dem die Objektförderung umge- setzt wird. Mit ca.13 000 Wohnungen ist das Wohnungsportfolio, das im direkten Besitz der Stadt Zürich ist, relativ klein; es ent- spricht bloss 6 Prozent des Wohnungsbe- standes. Wohnpolitik in Zürich wird deshalb vorwiegend indirekt mit der Abgabe von städtischem Bauland im Baurecht und der Gewährung von zinslosen Baukrediten an Baugenossenschaften gemacht. Der Anteil der im Baurecht neu erstellten Wohnungen

1 Präsidialdepartement, Stadt Zürich, Statistik Stadt Zürich; 2009

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der Baugenossenschaften lag in den letzten fünf Jahren über 70 Prozent. Drei Viertel des rund 52 000 Wohnungen umfassenden ge- meinnützigen Segments – ein Viertel aller Zürcher Wohnungen – gehören heute Bau- genossenschaften.

Der Mythos der kostenlosen Wohnbauförderung Wie viel kostet die Zürcher Wohnbauför- derung? Um diese Frage zu beantworten, müssen wir vorweg zwischen Transferzahlun- gen und Kosten unterscheiden. Erstere umfassen die Umverteilung von Geldern von einer Person zur anderen, beispielsweise mittels Steuern und Subventionen. Kosten hingegen entsprechen dem Wert der Dinge, auf die verzichtet werden muss, wenn ein bestimmtes Gut konsumiert wird; in diesem Fall das Gut «Wohnen». Wer von den – fehlenden – Kosten der Wohnbauförderung redet, berücksichtigt üblicherweise nur Transferzahlungen. So war im deutschen Wirtschaftsmagazin «brand eins» unlängst zu lesen, dass «diese Art des Wohngeldes» – gemeint sind die gemeinnüt- zigen Wohnungen in Zürich –«den Steuer- zahler etwas ‹kostet›. Denn für den Bau einer Siedlung genehmigt der Stadtrat für die sub- ventionierten Wohnungen ein zinsloses Dar- lehen, und diese Zinsen fehlen der Stadtkas- se später.» 2 Noch häufiger anzutreffen ist die kecke Behauptung, dass die Wohnbauförde- rung gar nichts koste. Einerseits würden die Baurechtsverträge der Stadt hohe Einnahmen einbringen, andererseits würden die Genos- senschaften dank der Kostenmiete sämtliche anfallenden Kosten in vollem Umfang selbst tragen. So sahen es beispielsweise die Auto- ren der Publikation «Genossenschaftlich

wohnen», für die «(Im Gegensatz zum ‹sozia- len Wohnungsbau›) die weit überwiegende Zahl der Genossenschaftswohnungen jedoch nicht (mehr) subventioniert wird». 3

210 Millionen Franken fehlen Diese Autoren unterschätzen massiv die Höhe der involvierten Beträge. Eine unlängst veröffentlichte Studie von Statistik Stadt Zürich hilft, diesbezüglich Klarheit zu verschaffen. 4 Diese untersuchte den statisti- schen Zusammenhang zwischen den Merk- malen der Zürcher Wohnungen und deren Mietzinsen. Grundlage dazu bildete eine um- fangreiche Stichprobe von 8400 Wohnungen, 3500 davon aus dem gemeinnützigen Markt. Laut dieser Studie erzielt eine Wohnung auf dem privaten Markt im Durchschnitt eine um 35 Prozent höhere Miete als eine in allen Merkmalen vergleichbare Wohnung auf dem gemeinnützigen Markt. Anders gesagt ist eine Wohnung von gleicher Grösse, gleichem Alter, gleicher Qualität und Lage auf dem privaten Markt rund ein Drittel teuerer als die entsprechende Stadt- oder Genossenschafts- wohnung. Die durchschnittliche Nettomiete für Wohnungen zwischen 1 bis 5-½-Zimmern im gemeinnützigen Bereich lag im Erhebungsjahr 2006 bei 962 Franken pro Monat. 5 Würden sich also die Stadt Zürich und die Baugenos- senschaften wie private Vermieter verhalten, würden sie rund 35 Prozent mehr Miete ein- nehmen, rund 340 Franken pro Wohnung und Monat. Multipliziert man diese Zahl mit der Anzahl Wohnungen in diesem Segment (51 630), ergeben sich zusätzliche Mieteinnah- men von 210 Millionen Franken pro Jahr. Diese Summe würde noch deutlich höher ausfallen, wenn man als Referenz nicht

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die auf dem Privatmarkt herrschenden Be- standesmieten genommen hätte (diese sind ebenfalls stark von der Mietregulierung be- einflusst), sondern die meist noch deutlich höhere Marktmiete, die Neumieter zahlen. So war kürzlich in den Medien die Rede einer im Seefeld-Quartier geplanten städtischen Lie- genschaft, in der 4-½-Zimmer-Wohnungen für monatlich 1720 Franken vermietet wer- den sollen, rund 2000 Franken unter Markt. Angenommen, die Neumieter würden zwan- zig Jahre in der Wohnung bleiben, entspricht der konservativ geschätzte Barwert der Sub- vention rund 350 000 Franken pro Haushalt.

Wem gehört die Bodenrente? Die 210 Millionen gehören klar in der Kategorie der Transferzahlungen. Im Porte- monnaie rund eines Viertels der Mieterinnen und Mieter in der Stadt Zürich verbleibt am Ende des Monats Geld, das sich in einem an- deren Portemonnaie befinden würde, wenn sie nicht Mieter des gemeinnützigen Seg- mentes wären. Manche sind der Ansicht, diese Summe stelle entgangene Gewinne der Baugenossenschaften dar, auf welche die Genossenschaften zugunsten ihrer Mieter freiwillig verzichten würden. 6 Doch diese Erklärung hinkt. Auf einem kompetitiven Immobilienmarkt, also auf einem Markt mit vielen Anbietern und Nachfragern, fliesst die Differenz aus Mieteinnahmen und Kosten der Bodenbesitzerin zu. Wird entsprechend dem Kostenmietegedanke die Miete strikt

den Kosten gleichgesetzt, verzichtet die Bodenbesitzerin, mindestens teilweise, auf diese Zahlung. Bodenbesitzerin ist in den meisten Fällen nicht die Baugenossenschaft, sondern die Stadt Zürich. Der «entgangene Gewinn» stellt also nichts anderes dar als fehlende Einnahmen der Stadtkasse dar. Für diese entgangenen Einnahmen – sowie für die entgangenen Zinszahlungen der zinslosen Darlehen – müssen letztlich alle Steuerzahle- rinnen und -zahler der Stadt aufkommen. Baugenossenschaften könnten nur dann eine marktgerechte Entschädigung für die Bodennutzung abliefern, wenn sie deutlich tiefere Unterhalts- und Renovationskosten als die privaten Vermieter hätten. Dies ist jedoch nicht der Fall, denn sowohl die Vertre- ter der privaten Eigentümer als auch jene der Baugenossenschaften müssen etwa für Ziegel und Zement den gleichen geltenden Marktpreis bezahlen.

Die Kostenfrage Eine Umverteilung in diesem Ausmass erfordert eine vertiefte Auseinandersetzung mit den Kosten und dem Nutzen der För- derung von Baugenossenschaften. Diese sind, wie bereits ausgeführt, scharf von den Transferzahlungen zu trennen. Effizienz- verluste – Kosten für die Gesellschaft als Ganzes also – entstehen grundsätzlich dann, wenn wertvolle Ressourcen falsch eingesetzt werden oder wenn diese Ressourcen nicht von jenen Personen konsumiert werden, die

Ressourcen nicht von jenen Personen konsumiert werden, die 2 brand eins, Nr. 10/2009 3 Felix Bosshard,

2 brand eins, Nr. 10/2009

3 Felix Bosshard, Mirella Ierace, Peter Schmid; 2004

4 Thomas Glauser, Andreas Bröhl, Andrea Horehájová; 2009

5 Thomas Glauser; 2008

6 Andreas Hofer, Vorstandsmitglied des SVW Zürich, in einem Interview in «Wohnen» 6/2009: «Umverteilung ist hier der falsche Begriff, es handelt sich um einen entgangenen zusätzlichen Gewinn.»

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sie am meisten schätzen. Diese Ineffizienzen können sowohl nachfrage- als aus angebots- seitig auftreten. Sie werden bei der Diskus- sion um Sinn und Zweck der Wohnbauförde-

rung selten erwähnt, weil sie nicht unmittelbar sichtbar sind. Im Fall der gemein- nützigen Wohnungen geht es konkret um zwei Fragen:

1. Werden die Wohnungen auf dem ge- meinnützigen Markt wirklich von jenen Haushalten bewohnt, die sie am meisten brauchen?

2. Nützen die Baugenossenschaften die ihnen zur Verfügung stehenden Ressour- cen, insbesondere die Ressource Boden, auf eine effiziente Art und Weise? Stellen sie jene Wohnungen bereit, die die Mieter wollen?

Auf einem privaten Markt wird die erste Frage sozusagen automatisch bejaht, denn die Wohnungen werden grundsätzlich der meistbietenden Mieterschaft vermietet. Ob die Zahlungsbereitschaft auf eine besondere Präferenz, auf ein ausgeprägtes «Bedürfnis» nach städtischem Wohnraum oder auf ein hohes Einkommen zurückzuführen ist, spielt bei diesem Marktmechanismus keine Rolle. Gerade diese Frage steht hingegen im Zentrum der Sorgen der gemeinnützigen Ver- mieter. Weil die Mieten deutlich unter dem Marktniveau liegen, übersteigt die Nachfrage nach Genossenschaftswohnungen das Ange- bot um ein Vielfaches. Baugenossenschaften schalten den Selektionsmechanismus des Marktes weitgehend aus und ersetzen ihn mit einem eigenen Mechanismus, der sich an vordefinierten Kriterien orientiert: Etwa die Bevorzugung von Familien oder von Haushal- ten, die im Quartier bereits verankert sind,

oder es werden etwa diejenigen berücksich- tigt, die schon lange auf der Warteliste der Genossenschaft stehen. Wie gut erfüllen die gemeinnützigen Vermieter ihre Selektionsfunktion? Um diese Frage beantworten zu können, müsste bekannt sein, ob die Mieter der Genossen- schaften die gleiche Wohnung auf dem privaten Markt mieten würden, wenn sie für die Mehrausgaben, die dabei entstünden, entschädigt werden würden. Eine detaillierte empirische Beantwortung dieser Frage wäre angesichts der Datenlage in der Stadt Zürich ohne weiteres möglich. Hier lassen sich aber bloss einige Indizien liefern.

Der Lock-in Effekt Beim Einzug in eine Genossenschafts- wohnung deutet wenig darauf hin, dass die Mieterschaft – wenn sie die Wahl hätte – eine gänzlich andere Wohnung bevorzugen würde. Insbesondere neuere Genossen- schaftswohnungen unterscheiden sich punk- to Ausbaustandard, Grundriss und Grösse wenig von privaten Neubauten. Doch droht mit der Zeit ein Auseinanderklaffen zwischen dem «Bedarf» der Haushalte und ihrem tat- sächlichen Konsum. Wer das Glück hat, in eine günstige gemeinnützige Wohnung ein- zuziehen, wird diese so schnell nicht verlas- sen, auch wenn sie nicht mehr dem eigenen Bedarf entspricht. Denn mit einem Umzug würde auch die implizite Subvention verloren gehen, welche die Mieterschaft erhält. Der künstliche Anreiz zur langen Ver- weildauer in der gleichen Wohnung wird in der ökonomischen Literatur als Lock-in-Effekt bezeichnet – und lässt sich in Zürich leicht nachweisen. Eine Analyse der Verweildauer in Mietwohnungen auf der Grundlage der

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amtlichen Daten zeigt, dass Mieter in Bau- genossenschaften rund doppelt so lang ver- blieben wie vergleichbare Mieter in Wohnun- gen des privaten Markts. Dies gilt für eine Wohnung gegebener Qualität. Der Lock-in- Effekt ist den Kosten der Objektsubventionie- rung zuzurechnen, weil mit der Zeit die Woh- nungen nicht mehr von denjenigen Mietern bewohnt werden, die sie am meisten schät- zen und brauchen. Die langen Verweildauer stellen zudem einen weiteren Nachteil für all diejenigen dar, die auf Wohnungssuche sind und keine freien Wohnungen finden.

Wenig haushälterischer Umgang mit der Ressource Boden Mieter in Genossenschaften zahlen deutlicher weniger für Wohnraum als andere Mieter. Man könnte also erwarten, dass der typische Bewohner einer Genossenschaft mehr Wohnraum konsumiert als ein ver- gleichbarer Mieter in einer privaten Woh- nung. Es wäre denkbar, dass wer von einer Genossenschaft eine grosse Wohnung zuge- teilt bekommt, sie auch dann nehmen würde, wenn er den Wohnraum nicht unbedingt braucht. Die zur Verfügung stehenden Daten deuten indessen nicht auf einen übermässi- gen Konsum von Wohnraum im Genossen- schaftssegment hin. Im Gegenteil: Die Wohnfläche pro Person war bei der letzten Volkszählung im Jahr 2000 mit 34,3 Qua- dratmeter kleiner als der Durchschnitt aller Mietwohnungen (39,8 m 2 ). 7 Die Differenz lässt sich nicht auf Einkommensunterschiede zwischen den Genossenschaftern und den

7 Statistisches Amt Kanton Zürich; 2010

8 Statistik Stadt Zürich; 2006

Amt Kanton Zürich; 2010 8 Statistik Stadt Zürich; 2006 übrigen Mietern zurückführen. Wie sich weiter unten

übrigen Mietern zurückführen. Wie sich weiter unten zeigt, sind diese Unterschiede gering. Die Zürcher Baugenossenschaften scheinen sich also an ihre Belegungsvor- schriften zu halten. Diese sehen vor, dass die Anzahl Zimmer nicht mehr als die Anzahl der Personen im Haushalt plus 1 beträgt. Aller- dings sind Genossenschaftssiedlungen häufig mit grosszügigen Gemeinschaftsräumen aus- gestattet, welche in dieser Rechnung nicht berücksichtigt werden. Ein gänzlich anderes Bild ergibt sich jedoch, wenn die bauliche Dichte der Bau- genossenschaftssiedlungen betrachtet wird. Unter baulicher Dichte wird das Verhältnis der bebauten Fläche zur Parzellengrösse ver- standen. Für eine gegebene Gebäudehöhe stellt sie die Intensität dar, mit welcher ein Grundstück genutzt wird. Wie die Grafik «Gebäudegrundflächenanteil von Mehrfami- lienhäusern» auf der nächsten Seite zeigt, ist die bauliche Dichte der Baugenossenschaften in allen städtischen Kreisen tiefer als auf dem privaten Markt, in gewissen Kreisen sogar um mehr als 10 Prozentpunkte. Es mag zudem erstaunen, dass der Anteil von Ein- familienhäusern am Gebäudebestand bei den Baugenossenschaften mit einem Anteil von 8,7% im Jahr 2004 relativ gesehen doppelt so hoch ist wie bei den privaten Eigentü- mern, wo nur 4,1% des Bestands Einfamilien- häuser sind. 8 Dieser Dichteunterschied ist beträcht- lich. Würden sämtliche Parzellen von Bau- genossenschaften mit der gleichen Dichte wie die umliegenden Liegenschaften überbaut werden – eine nicht zu gewagte

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Wird. Hypothese, denn auch die Dichte dieser Lie- genschaften ist oft relativ tief –, würde auf

Hypothese, denn auch die Dichte dieser Lie- genschaften ist oft relativ tief –, würde auf der gleichen Bodenfläche eine rund 7 Prozent höhere Wohnfläche entstehen. Rechnet man dies auf den Bestand aller Genossenschafts- wohnungen hoch, ergibt sich ein zusätz- liches Verdichtungspotenzial von mindestens 200 000 Quadratmeter Wohnfläche auf den bestehenden Parzellen; genug für 2000 Wohnungen mittlerer Grösse. Baugenossenschaften gehen also weni- ger haushälterisch mit der knappen Ressour-

Gebäudegrundflächenanteil von Mehrfamilienhäusern an der gesamten Parzellenfläche (mit mehr als 4 Wohnungen) nach Stadtkreis und Eigentumsart, 2005

Kreis 2

60%

Kreis 12 50% Kreis 3 40% 30% Kreis 11 Kreis 4 20% 10% 0% Kreis
Kreis 12
50%
Kreis 3
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Kreis 11
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0%
Kreis 10
Kreis 5
Kreis 9
Kreis 6
Kreis 8
Kreis 7
Quelle: Statistik Stadt Zürich, 2006
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Nichtbaugenossenschaften125 Jahre Wohneigentum und Wohnen in Zürich. 86 Baugenossenschaften 9 Hofer, Andreas; 2008. ce Boden um

Baugenossenschaftenund Wohnen in Zürich. 86 Nichtbaugenossenschaften 9 Hofer, Andreas; 2008. ce Boden um als private Eigentümer.

9 Hofer, Andreas; 2008.

ce Boden um als private Eigentümer. Dies lässt sich direkt auf die latente Unempfind- lichkeit des gemeinnützigen Marktes gegen- über Preissignalen zurückführen. So reagier- ten die privaten Eigentümer schneller auf die Verknappung des städtischen Bodens, weil sie damit die Rentabilität ihrer Investitionen erhöhen konnten. Sie merkten also schneller als die Genossenschaften, dass die Mieter ihr Geld lieber für eine grössere Wohnung als für einen grösseren Garten ausgeben. Nur in jüngster Zeit fand bei einem Teil der Bau- genossenschaften ein gewisses Umdenken statt. So wird nun offen von der Notwendig- keit gesprochen, die «soziale Dichte» wieder- herzustellen. 9

Der Kampf gegen die Entmischung Nebst den erwähnten Ineffizienzen des

gemeinnützigen Wohnungsbaus sind selbst-

verständlich auch positive Effekte auszuma- chen. Sie dürften allerdings noch schwieriger zu quantifizieren sein als die Kosten, weil sie diffus in Form von Nutzen für alle Stadt- bewohnerinnen und -bewohnern anfallen. So wird manchen Neubauten von Genossen- schaften eine architektonische und städte- bauliche Qualität attestiert, die über jene des privaten Marktes hinausgeht. Da und dort zeigt sich auch eine gewisse Experimentier- freudigkeit, die wegweisenden Charakter haben kann. Die Wohngemeinschaft – die häufigste informelle, flexible Wohnform – bleibt indessen eher ein Phänomen des priva- ten Wohnungsmarktes. Sie ist besonders in der Alt- und Innenstadt vorhanden, gerade

10 Vgl. dazu die 2009 präsentierten «Positionen zur städtischen Wohnpolitik» des Stadtrates der Stadt Zürich.

11 Alex Martinovits; 2007

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125 Jahre Wohneigentum und Wohnen in Zürich. Wird. da, wo die Baugenossenschaften schwach vertreten sind. Die

da, wo die Baugenossenschaften schwach vertreten sind. Die wichtigste Daseinsberechtigung der Wohnbaugenossenschaften liegt in ihrem Beitrag zum «Kampf gegen die Entmi- schung», dem die Stadtregierung und die Zürcher Wählerschaft einem hohen Stellen- wert beimessen. 10 «Entmischung» bezeichnet üblicherweise extreme Gegensätze hinsicht- lich Einkommen, Herkünfte, Familienstruktur und Alter innerhalb einer Stadt. «Entmisch- te» Städte werden mit einem hohen Konflikt- potenzial und allgemein mit einer tieferen Lebensqualität verbunden. Der Beitrag der Genossenschaften an der Durchmischung lässt sich durch die fol- gende hypothetische Frage bemessen: Wäre die Durchmischung tiefer, wenn die Objekt- förderung wegfiele? Ein Vergleich der sozio- ökonomischen Eigenschaften der gemeinnüt- zigen Mieter mit jenen der übrigen Mieter kann bei der Beantwortung helfen. Die unten aufgeführte Tabelle fasst die wichtigsten Kennzahlen verschiedener soziale Dimensio- nen zusammen. Ein wesentlicher Unterschied ist vor allem beim Anteil der Familien mit Kindern erkennbar: In den Genossenschaften ist der Anteil deutlich höher als bei den übrigen Mietern. Bei den weiteren Merkmalen sind indessen kaum grössere Differenzen in den Mittelwerten auszumachen. Dies gilt insbe- sondere für das Einkommen, den wohl wich- tigsten sozioökonomischen Indikator. Das leicht tiefere steuerbare Einkommen in den Genossenschaften widerspiegelt zum Teil die grösseren Abzüge, welche bei Familien mit Kindern zulässig sind. Rechnet man zudem zum Einkommen der Genossenschafter die Subventionen für das Wohnen hinzu, stellt

man fest, dass das Realeinkommen der Ge- nossenschafter nicht tiefer ist als jenes der Mieter, im Gegenteil. Dies zeichnet sich auch in der Vermögenssituation der Genossen- schafter ab, die besser ist als jene der Mieter; eine Feststellung, die auch bei Vergleichen innerhalb der einzelnen Quartiere gemacht wurde. 11 Als Fazit dieser – freilich summari- schen – Analyse sei festzuhalten, dass der Beitrag der gemeinnützigen Eigentümer zur Durchmischung der Stadt Zürich bestenfalls als «durchzogen» bezeichnet werden kann.

Und die Gerechtigkeit? Die bisherige Analyse der Zürcher Wohnbauförderung hat mehrmals die Frage nach der Gerechtigkeit aufgeworfen. Sind die involvierten Transfers gerecht? Grund- sätzlich hat Gerechtigkeit zwei Dimensionen, eine horizontale und eine vertikale. Bei der horizontalen Gerechtigkeit geht es um «Fairness», also ob gleiche Haushalte auch gleich behandelt werden. «Vertikal» gerecht sind Massnahmen, bei welchen die ärmeren oder die fragileren Haushalte tatsächlich profitieren. Die Analyse der sozioökonomischen Kennzahlen legt den Schluss nahe, dass sich im nicht subventionierten Bereich zahlreiche

dass sich im nicht subventionierten Bereich zahlreiche Merkmal Steuerbares Einkommen (Verheiratetentarif)

Merkmal Steuerbares Einkommen (Verheiratetentarif) Steuerbares Vermögen Anteil Schweizer/-innen Anteil Familien mit Kindern Anteil 65-Jährige oder älter

Quelle: Statistik Stadt Zürich, 2006

Genossenschafter

Mieter

58.3

62.3

50

35

77.2

66.4

50.2

32.2

21.3

17.2

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125 Jahre Wohneigentum und Wohnen in Zürich. Wird. potenziell geeignete Kandidaten befinden, welche jedoch

potenziell geeignete Kandidaten befinden, welche jedoch nicht in den Genuss der Objektförderung kommen. Ob eine Familie die Subvention erhält oder nicht, hängt also auch von Glück, Hartnäckigkeit und einer guten Strategie ab – alles Eigenschaften, die als Verteilungskriterien dem gewöhnlichen Gerechtigkeitsempfinden zuwider sind. Die Objektförderung strapaziert auch die vertika- le Gerechtigkeit: Die meisten Bewohner der Genossenschaften gehören dem Mittelstand an und kämen auch auf dem nicht subventio- nierten privaten Markt zurecht. Für sie stellt die Objektförderung einen «windfall profit» dar – eine willkommene Zahlung, mit der sie eigentlich gar nicht gerechnet hätten.

Subjektförderung als sinnvolle Alternative? Die bisherige Kosten-Nutzen-Analyse der Objektförderung wäre nicht vollständig, wenn sie nicht mit ihrer Alternative – der Subjektförderung – verglichen würde. Wie es der Name verrät, stehen die Haushalte und nicht die Wohnungen im Mittelpunkt der Subjektförderung. Bei dieser Förderung er- halten die unterstützten Haushalte eine Sub- vention (das «Wohngeld»), die sie dann für

die Miete einer von ihnen gewählten Woh- nung frei einsetzen können. An dieser Stelle soll nicht auf alle Besonderheiten der Sub- jektförderung eingegangen werden, sondern aufgezeigt werden, dass sich die meisten bisher erwähnten negativen Effekte damit vermeiden liessen:

1. Da die subventionierten Haushalte die Wohnung selbst auswählen, entspre- chen die gemieteten Wohnungen am besten den Wünschen und Bedürfnissen der Bewohner. Die Divergenz zwischen

Wohnbedarf und tatsächlichem Wohn- konsum wird minimiert.

2. Der Lock-in-Effekt entfällt ebenfalls, weil die Subvention nicht mehr an ein bestimmtes Objekt geknüpft ist. Die Bewohner können nun die Wohnung wechseln, ohne massive Einkommens- einbussen befürchten zu müssen. Damit lässt sich – als weiterer Nebeneffekt – das Horten oder die langfristige Unter- vermietung von wenig genutzten Woh- nungen effektiv und effizient vermeiden.

3. Die Entmischung lässt sich effektiver bekämpfen, weil einzelne Haushalte innerhalb eines gleichen Mehrfamilien- hauses gefördert werden können. Die scharfe Trennung innerhalb der Quartie- re zwischen Genossenschaftssiedlungen und Nicht-Genossenschaften wird damit aufgeweicht. Dies erleichtert die Brü- ckenbildung zwischen Bewohnern unter- schiedlicher Herkunft oder mit unter- schiedlicher Familienstruktur.

4. Dank der direkten Unterstützung der Haushalte ist sowohl die horizontale als auch die vertikale Gerechtigkeit gewähr- leistet. Sämtliche Haushalte, welche die Kriterien erfüllen, erhalten eine Sub- vention; nicht nur jene, die das richtige Los gezogen haben.

5. Die Kriterien, welche der Verteilung der Subvention zugrunde liegen, lassen sich periodisch überprüfen, nicht bloss beim Einzug in der Wohnung. Das Wohngeld jener Haushalte, welche nicht mehr auf die Subvention angewiesen sind, kann ohne weiteres angepasst werden; die Anpassung ist nicht mehr mit einem Wohnungswechsel gekoppelt. Das für die vertikale Gerechtigkeit entschei-

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dende Kriterium des «means testing», also der bedarfsorientierten Leistungen, lässt sich damit bewerkstelligen.

6. Die Kosten der Wohnbauförderung wer- den transparent gemacht. Der genaue Betrag ist als Ausgabe im Budget der Stadt ersichtlich. Damit lässt sich die gute Governance der Stadt weiter steigern.

Die Kriterien für den Erhalt der Subjekt- förderung sind im Prinzip von den Behörden und vom Souverän frei wählbar. Sie müssten nicht notwendigerweise nur an einem bestimmten Einkommen anknüpfen, auch wenn dieses Kriterium im Sinne der vertikalen Gerechtigkeit eine wichtige Rolle spielen sollte. Wenn aus Sicht der Durchmischung ein hoher Anteil von Familien erstrebenswert erscheint, könnte die Subjektförderung ohne weiteres in Form von Wohngeld mit Familienbonus ausgestaltet werden, ähnlich dem System der Familienzulagen.

Mehr Transparenz und Gerechtigkeit durch Subjektförderung Sozialräumliche Polarisierungen, wie sie beispielsweise von den französischen Banlieues her bekannt wurden, sind in Zürich selten anzutreffen. Dies wird meistens als Ver- dienst der hiesigen Wohnpolitik angerechnet, doch ist dies nur eine Hypothese unter vielen anderen. So dürften der flexible und auf- nahmefähige Zürcher Arbeitsmarkt, die öfter unterschätzte Integrationskraft des Zürcher Schulsystems sowie die dezentrale politische Struktur eine noch wichtigere Rolle im Kampf gegen die Entmischung gespielt haben. Unsere Analyse zeigt auf, dass die Objektförderung Zürcher Prägung erhebliche

Kosten verursacht, die, wenn auch nicht leicht zu erkennen, sehr wohl real sind. Die Subjektförderung stellt eine effektivere Alternative zur Objektförderung dar. Die Bereitstellung von Wohnraum unter dem Marktpreis, wie dies die Baugenossenschaf- ten tun, manifestiert sich letztendlich in langen Warteschlangen von potenziellen Genossenschaftern. Sie bewirkt eine wenig transparente und ungerechte Umverteilung von der Mehrheit aller Stadtbewohner hin zu der Minderheit der Genossenschafts- mieter. Grund genug, die Subjektförderung als Alternative ernsthaft zu prüfen.

die Subjektförderung als Alternative ernsthaft zu prüfen. Verwendete Literatur Bosshard, Felix; Ierace, Mirella;

Verwendete Literatur

Bosshard, Felix; Ierace, Mirella; Schmid, Peter:

Genossenschaftlich wohnen, Statistisches Amt des Kantons Zürich (Hg.), Zürich 2004

Glauser, Thomas; Bröhl, Andreas; Horehájová, Andrea: Was Wohnqualität in Zürich kostet, Stadt Zürich, Präsidialdepartement, Statistik Stadt Zürich (Hg.), Zürich 2009

Glauser, Thomas: Mietpreise Stadt Zürich, Stadt Zürich Präsidialdepartement, Statistik Stadt Zürich (Hg.), Zürich 2008

Hofer, Andreas: Eine Agenda für den gemeinnützigen Wohnungsbau, in: Stadt Zürich und Schweizerischer Verband für Wohnungswesen SVW, Sektion Zürich (Hg.):

Wohnen morgen – Standortbestimmung und Perspek- tiven des gemeinnützigen Wohnungsbaus, Verlag Neue Zürcher Zeitung, Zürich 2008

Martinovits, Alex: Bewohnerschaft und Mietzinse, in: Stadt Zürich und Schweizerischer Verband für Wohnungswesen SVW, Sektion Zürich (Hg.): Wohnen morgen – Standortbestimmung und Perspektiven des gemeinnützigen Wohnungsbaus, Verlag Neue Zürcher Zeitung, Zürich 2008

Wohnungsbaus, Verlag Neue Zürcher Zeitung, Zürich 2008 Präsidialdepartement Stadt Zürich, Statistik Stadt Zürich

Präsidialdepartement Stadt Zürich, Statistik Stadt Zürich (Hg.): 4 25 Günstig wohnen in Zürich, Zürich 2009

Präsidialdepartement Stadt Zürich, Statistik Stadt Zürich (Hg.): Wohnbaugenossenschaften in der Stadt Zürich, Zürich 2006

Präsidialdepartement Stadt Zürich, Statistik Stadt Zürich (Hg.) Mehr als nur Wohnen? Die Bau- genossenschaften in der Stadt Zürich: ihre Strukturen und Bewohner/-innen, Zürich 2006

Salvi, Marco: Vom Nutzen der Nähe – Urbane Dichte und städtisches Wachstum, in: Avenir Suisse (Hg.), Städtische Dichte, Verlag Neue Zürcher Zeitung, Zürich 2007

Statistik Stadt Zürich: Statistische Jahrbücher verschiedener Jahrgänge.

Statistisches Amt Kanton Zürich: Statistische Jahrbücher verschiedener Jahrgänge.