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Wohnraum und Erbbaurecht

Die Stadt ist für alle da

Das ist das Ziel von Initiativen für bezahlbaren Wohnraum. Ihnen stehen Stiftungen zur Seite – und
das fast 100 Jahre alte, aber hochaktuelle Erbbaurecht.

Text: Carsten Jasner

Foto: Heji Shin

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• Ständig Ärger. Nico Schnur seufzt. Im autonom geführten Lokal an der Rigaer
Straße 78 lehnt er sich im Sperrmüllsessel zurück und dreht sich eine Zigarette.
Ein junger Mann im Strickpulli mit rotem Sowjetstern auf der Brust bereitet das
Abendessen für die Hausgemeinschaft vor. Seit Monaten patrouillieren
Mannschaftswagen durchs Viertel. Polizisten in Kampfmontur kontrollieren
Ausweise. Zweimal stürmten Hundertschaften das inzwischen berühmt
gewordene besetzte Haus Nr. 94 in der Rigaer Straße und räumten das
Erdgeschoss. Und gestern stand ein knappes Dutzend Polizisten sogar bei ihnen
auf der Matte.

Sie drohten, das Haus „von oben bis unten zu durchkämmen“ – weil sie einen
Verdächtigen suchten. Nico Schnur schnaubt. Als wären sie illegale Besetzer. Er
und seine rund 50 Mitbewohner sind seit Jahren Gesellschafter einer ordentlichen
GmbH. Ihnen gehört das Haus.

Ihr fünfstöckiges, bunt bemaltes Eigenheim mit Vorderhaus, Seitenflügel und

Quergebäude befindet sich – laut Eigenwerbung der Bewohner – „auf dem letzten
Kilometer Anarchie“. Hier, im Berliner Bezirk Friedrichshain, bricht sich derzeit
Bahn, was in vielen Großstädten seit Jahren rumort: der Kampf um Grund und
Boden und bezahlbaren Wohnraum.

Nach der Wende haben Leute wie Nico Schnur im Ostteil der Stadt mehr als
hundert verlassene Häuser besetzt und instandgesetzt. Von kommunalen
Wohnungsgesellschaften bekamen sie günstige Verträge. Dann fiel Investoren die
Nähe der Gründerzeitbauten zur Stadtmitte auf, sie machten sie schick. Seitdem
ziehen Besserverdienende ein, Mieten steigen, teilweise enorm. Doch die
ehemaligen Besetzer aus der linksautonomen Szene wollen nicht weichen und
rufen zur Gegenwehr. Der Innensenator antwortet mit Razzien und Räumung.
Von den Dächern fliegen Steine und Feuerwerksraketen, nachts brennen Autos.

Eigentlich ist die Entwicklung und Bereitstellung von günstigem Wohnraum Teil
der Daseinsvorsorge, also eine Aufgabe des Staates. Doch der hat in den
vergangenen Jahren einen erheblichen Teil dieser Verantwortung versilbert. Um
Schulden abzutragen, haben Bund, Länder und Kommunen seit der
Jahrtausendwende brachliegende Grundstücke und leer stehende Gebäude in
guter bis bester Lage sowie ein Fünftel ihres Wohnungsbestands – bundesweit
rund 600 000 Wohnungen – privatisiert. Allein in Berlin kamen fast 140 000 auf
den freien Markt. Gering verdienende Mieter müssen früher oder später
ausziehen.

Denn die neuen Eigentümer wollen, dass sich das investierte Kapital rentiert. Sie
sparen an der Verwaltung, sanieren aufwendig, wandeln Miet- in
Eigentumswohnungen um oder verkaufen Grundstücke und Häuser
gewinnbringend weiter. In der Folge steigen die Preise. In Frankfurt, Hamburg,

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Stuttgart und München verteuerte sich Bauland zwischen 2010 und 2014 um 25
bis 59 Prozent. Die Mieten stiegen beispielsweise in Hamburg innerhalb der
vergangenen fünf Jahre um 26 Prozent, in Berlin gar um 45 Prozent.

Nico Schnur hat diese Entwicklung kommen sehen. Er ist 54, Physiker –
„experimentelle, nicht theoretische Physik: Ich weiß, wie man Elektrik verlegt“ –
und hat sein halbes Leben für selbstbestimmtes Wohnen gekämpft. Er ist heilfroh,
dass er sich um sein eigenes Dach über dem Kopf nicht mehr sorgen muss. Die
Rigaer Straße 78 ist gerettet. Nicht nur er und seine Mitbewohner, auch deren
Nachfolger werden hier günstig wohnen können, bis ins 22. Jahrhundert. Dank
der Stiftung Edith Maryon.

Keine Spekulation mit Grund und Boden

Die Schweizer Stiftung ist Eigentümerin von derzeit 120 Immobilien. Zwei Drittel
befinden sich in der Schweiz, ein Drittel in Deutschland, vor allem in Berlin und
Leipzig. Das erklärte Ziel der Stiftung ist: „Grund und Boden aus dem Waren-
und Erbstrom herauslösen, damit dieser der Spekulation entzogen wird.“

Das Haus in der Rigaer Straße 78 hat die Stiftung vor acht Jahren von einem
privaten Investor erworben und mit den Bewohnern einen Erbbaurechtsvertrag
für 99 Jahre geschlossen.

Der Clou beim Erbbaurecht: Es räumt den Hausbewohnern fast so viele Rechte
ein wie einem Eigentümer. Das funktioniert durch eine rechtliche Besonderheit:
die Trennung von Haus und Boden. Die Stiftung bleibt also Eigentümerin des
Bodens, verkauft aber das Haus an eine GmbH, zu der sich die Bewohner
formiert haben. Die GmbH darf das Haus auf eigene Kosten umbauen und
bewirtschaften und die Einnahmen daraus behalten. Für das Grundstück zahlt sie
einen jährlichen Erbbauzins an die Stiftung, rund fünf Prozent der Kaufsumme.

Umgerechnet auf einen Bewohner in der Rigaer Straße 78 bedeutet das: Für ein
25 Quadratmeter großes Zimmer zahlt er an die Haus-GmbH monatlich rund
240 Euro warm inklusive Nutzung aller Gemeinschaftsflächen wie Küche, Bad,
Werkstatt, Waschküche und Aufenthaltsräume. Dieser Preis bleibt über die
gesamten 99 Jahre des Vertrags stabil, er wird lediglich der Inflationsrate
angepasst. Eine Oase im hippen und immer teureren Friedrichshain.

Die Stiftung Edith Maryon will laut Satzung soziale Wohn- und Arbeitsformen
ermöglichen, die „der Gesellschaft dienen“. Dazu zählen selbstverwaltete
Initiativen wie die in der Rigaer Straße, WGs von Behinderten und
Nichtbehinderten, Biobauernhöfe und – das jüngste Projekt – die Bebauung eines
17 000 Quadratmeter großen innerstädtischen Areals. In Zusammenarbeit mit
Anwohnern soll im kommenden Jahr auf dem ehemaligen Gelände der Kindl-
Brauerei in Berlin-Neukölln ein Wohnheim für Künstler, Wissenschaftler und

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Menschen in Not entstehen. Außerdem ein Labor und Gründerzentrum für

Kreislaufwirtschaft, eine Kongresshalle, Ateliers und Musikräume, daneben
Clubs, Cafés und Kneipen. Geplant ist ein Ort der Begegnung für alle.

„Was wir machen, würden im Idealfall die Kommunen tun“, sagt Ulrich Kriese,
Projektentwickler bei der Stiftung Edith Maryon. Mit einer Bilanzsumme von 176
Millionen Schweizer Franken gilt sie als eine der vermögendsten Einrichtungen
dieser Art in Europa. Angefangen hat man mit ein paar Tausend.

Ende der Achtzigerjahre treffen sich in Basel junge Leute zu einem Lesekreis, um
„Kernpunkte der sozialen Frage“ zu diskutieren, eine Vortragsreihe des
Anthroposophie-Begründers Rudolf Steiner aus dem Jahr 1919. Boden, heißt es
da, sei natürliche Lebensgrundlage. Anders als eine Ware werde er nicht
produziert, darum dürfe er auch nicht wie eine Ware gehandelt werden. Einer der
Teilnehmer ist Christoph Langscheid, Immobilienkaufmann. „Irgendwann fragten
wir uns: Was können wir davon umsetzen?“ Er und zwei Mitstreiter werfen ihre
Ersparnisse zusammen und beschließen, eine Stiftung zu gründen. Sie soll Edith
Maryon heißen, wie die englische Bildhauerin und enge Mitarbeiterin von Rudolf
Steiner. Doch die zuständige Stiftungsaufsicht genehmigt den Antrag nicht: Mit
12 000 Franken könnten sie ihre hochgesteckten Stiftungsziele nicht
verwirklichen.

Glücklicherweise hat Langscheid gute Beziehungen. Er fragt seinen ehemaligen

Chef, eine Schweizer Immobiliengröße, ob er sie unterstützen wolle. Der Mann
erzählt der Stiftungsaufsicht, er werde den jungen Leuten eine halbe Million
Franken schenken. 1990 erhalten sie die Genehmigung, die halbe Million
allerdings haben sie bis heute nicht. Dann das erste Projekt, ihre Chance: ein
Wohnhaus für Lehrer neben einer anthroposophischen Schule. Zwölf Millionen
Franken soll es kosten. Nach wie vor besitzen sie nur 12 000. Ein Bekannter von
Langscheid, der gerade geerbt hat, leiht ihnen eine Million Franken, zinslos über
25 Jahre. Sie überzeugen die künftigen Bewohner, eine Million einzulegen wie in
einer Genossenschaft. Der Bund genehmigt eine Förderung. Immer noch fehlen
zehn Millionen, die ihnen keine Bank geben will. Wieder hilft ein guter Kontakt:
Eine begüterte Dame spricht mit dem Bankdirektor – der Bau kann beginnen. 44
Wohnungen entstehen, die Hälfte davon um ein Drittel günstiger, reserviert für
Studenten, Alleinerziehende und andere Wenigverdiener. Langscheid lächelt. Er ist
stolz auf dieses erste „Kunststück“.

Kunstvoll wirkt vor allem die Verknüpfung von gesellschaftspolitischen Träumen

mit finanziellem und juristischem Know-how. Als Schlüssel dient das
Erbbaurecht. Es wurde nach dem Ersten Weltkrieg eingeführt und sollte
finanzschwache Bürger zum Bauen ermutigen. Die lange Laufzeit über 99 Jahre
gibt beiden Seiten Planungssicherheit. Sie ermöglicht den Nutzern günstiges
Wohnen und Arbeiten, während sie der Stiftung über die Jahrzehnte ein
Vielfaches ihrer ursprünglichen Investition einspielt. Und sie bewahrt alle
Beteiligten vor einer sehr menschlichen Eigenschaft: Gier.

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„Bei der Aussicht auf Eigentum entwickeln sich Fantasien von Profit, Rendite und
Altersabsicherung“, sagt Les Schliesser, Künstler und Gesellschafter von
ExRotaprint, einem Vertragspartner der Schweizer in Berlin-Wedding. Jahrelang
haben er und seine Partnerin, die Künstlerin Daniela Brahm, um eine ehemalige
Druckmaschinenfabrik gerungen. Ein 10 000 Quadratmeter großes Areal mit
mehrgeschossigen Gewerbebauten aus der Gründerzeit, Bauhaus-artigen
Fünfzigerjahre-Türmen und flachen Montagehallen um einen weiträumigen Hof.
Sie hätten sich ihre Mühe vergolden lassen können – das Gelände ist inzwischen
das Zehnfache der Kaufsumme von vor neun Jahren wert. Doch es siegte ihre
Zuneigung zum alten Arbeiterbezirk Wedding.

Was die beiden auf die Beine gestellt haben, zeigt beispielhaft, wie sich eine
gemeinschaftliche Idee von Stadt gegen Profitinteressen durchsetzen lässt.

Es beginnt mit einem Spaziergang zur Jahrtausendwende. Hinter einer von

Unkraut überwucherten Brache entdecken Brahm und Schliesser einen seltsam
asymmetrischen Büroturm. Er ähnelt einer Kommode mit verglasten Schubladen,
die jemand zu verschiedenen Seiten halb herausgezogen hat. „Wir haben uns in
die Architektur sofort verliebt“, sagt Daniela Brahm. Der Bezirk verwaltet das
Ding, erfahren sie, die Mieten sind niedrig. Sie ziehen in eine der Schubladen.

Was wurde hier produziert?, fragen sie sich. Wer hat die Türme gebaut? Warum
hat die Fabrik zugemacht? Was soll aus dem Gelände werden? Sie recherchieren
und stellen fest: Diese gottverlassene Ecke war einmal ein Zentrum der Moderne.
Die Firma Rotaprint stellte hier in den Zwanzigerjahren die ersten sogenannten
Kleinoffsetdruckmaschinen der Welt her. Sie haben eine gewisse Ähnlichkeit mit
Spielautomaten der Sorte einarmiger Bandit und wurden weithin exportiert. Die
Maschinen spuckten Broschüren, Arbeitsunterlagen und Flugblätter aus. Ihre
Umrisse inspirierten den Architekten, der die avantgardistischen Türme für das
Firmengelände entwarf. Sie sollten optimistisch in die Zukunft weisen. Doch der
Fortschritt setzte dem Geschäft ein Ende. In den Siebziger- und Achtzigerjahren
verdrängten Fotokopierer und PC-Drucker den Kleinoffsetdruck. 1989 kam die
Insolvenz. Über 700 Menschen verloren ihre Arbeit.

Brahm und Schliesser entwickeln ein Gefühl für die Stimmung, die an diesem Ort
herrschte. Sie verfassen Texte und ein Buch über die vergessenen Architekten der
Türme. Sie sehen auch, wie Investoren den Nachbarbezirk Mitte verändern, und
fürchten: „Bald wird Geld die Ecken und Kanten auch in diesem Kiez
glattbügeln.“ Dagegen stemmen sie sich.

2003 bietet der Senat das Rotaprint-Gelände zum Verkauf an, zusammen mit
Hunderten weiterer Immobilien in einem Liegenschaftsfonds. Die Maxime lautet,
wie zu jener Zeit in vielen hoch verschuldeten Kommunen: Geld her, so viel und
so schnell wie möglich. Im einstigen Weddinger Industriekomplex verschwindet
der Hausmeister, kaputte Scheiben werden nicht mehr repariert, Mülleimer
brennen, Mieter ziehen aus, neue Verträge sind kaum noch zu bekommen. „Mehr

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oder weniger aus Notwehr“ mischen sich Brahm und Schliesser in die Verwaltung
ein. Sie sprechen Interessierte an, „die über den Hof schleichen“. Zum Beispiel
kurdische Lehrer, die Deutschunterricht geben wollen. Toll, sagen die Künstler
und helfen bei der Anmietung.

2005 kommt ihnen die Idee, den Laden ganz zu übernehmen. Sie gründen einen
Verein und entwickeln ein ungewöhnliches Konzept: Der Hof soll den Wedding
widerspiegeln, eine Mischung aus alteingesessenen Berlinern, Migranten und
Kleingewerbetreibenden. In einem Drittel der Räume, so die Idee, sollen
Handwerksbetriebe einziehen, ein Drittel ist für soziale Fördereinrichtungen
reserviert und der Rest für Kreative. Doch der Liegenschaftsfonds lehnt ab: zu
kompliziert. 2006 wollen isländische Investoren 45 Immobilien im Paket kaufen.
Genau das, worauf der Senat wartet. Doch sie bieten insgesamt zu wenig, das
Geschäft platzt.

Jetzt laufen Schliesser und Brahm zur Höchstform auf. Sie nutzen ihre ureigenen
Fähigkeiten. „Künstler sind Unternehmer“, sagt Brahm. „Wir haben Kontakte
zum Feuilleton, zur Politik und zu bürgerlichen Kreisen. Wir werden eingeladen.“
Schon immer kreisten ihre Gemälde, Videos, Texte und Installationen um die
Frage: Wem gehört die Stadt? Was bedeutet Zusammenleben? Ihr neuestes
Kunstwerk formt die Wirklichkeit. Die Presse berichtet wohlwollend über ihr
Vorhaben.

Als gemeinnützige ExRotaprint GmbH bieten sie dem Senat 600 000 Euro.
Diesmal klappt es. Jubel – und die entscheidende Frage: Wie können wir das
Konzept für die Zukunft sichern? „Mit zehn Gesellschaftern hätten wir den
Kaufpreis auch privat, von Familie, Bekannten und Banken beschaffen können“,
sagt Schliesser. „Aber wir misstrauten uns. Vielleicht hätte der eine oder andere
irgendwann Profit aus der Immobilie ziehen wollen.“

Der Gier einen Riegel vorschieben

Schliesser, Brahm und ihre Mitgesellschafter entscheiden daher, eine Stiftung als
Eigentümerin einzusetzen. Ihr Konzept soll gemeinnützig bleiben, vertraglich
garantiert über Generationen. Sie wenden sich an die Stiftung Trias in Hattingen.
Die kleine Organisation will das Projekt nicht allein stemmen und holt die
Stiftung Edith Maryon mit ins Boot. Die beiden teilen sich die Kaufsumme und
setzen ExRotaprint als Erbbaurechtsnehmer bis zum Jahr 2106 ein.

Auf dem Hof arbeiten heute Elektriker und Schreiner, es gibt eine Sprachschule
von Migranten für Migranten, eine Werksschule für Schulschwänzer, einen
Siebdrucker, einen Comicverlag, Musiker, Designer und etliche Kulturschaffende.
Die Mieten liegen zwischen 3,00 und 4,80 Euro pro Quadratmeter. Mittags
besuchen Brahm und Schliesser die farbenfrohe Kantine, die von einem Designer
betrieben wird. Sie nehmen sich Zeit für Plaudereien mit Mietern, die sie dort

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oder auf dem Hof treffen. Sie wirken wie junge Herbergseltern, die ihren Laden
zusammenhalten wollen. Was nicht einfach ist, es gibt Spannungen. „Der
Künstler hat gern Ruhe, der Gewerbetreibende eine Kreissäge und die
Schulschwänzerschule Jugendliche, die sich rumschubsen“, sagt Les Schliesser.
Manche halten das nicht aus. Wie der Architekt, der nicht wollte, dass seine
Kunden „durch einen Pulk rauchender Roma“ laufen mussten. Er habe auch
schon mal Leute angebrüllt, sagt Schliesser. „Einige sehen nur ihren eigenen
Kosmos.“

Die Stiftungen versuchen dagegen, Vielfalt zu ermöglichen und zu schützen. „Wir

sind eine Art Wachhund“, sagt Rolf Novy-Huy, der Geschäftsführer von Trias.
„Wir passen auf, dass Projekte, für die Idealisten jahrelang geackert haben, nicht
irgendwann in teure Büros für Rechtsanwälte und Steuerberater umgewandelt
werden.“

Er war Banker. Zwölf Jahre hatte er für die GLS Gemeinschaftsbank in Bochum
gearbeitet, bevor er 2002 die Stiftung Trias mitgründete. Wie die Schweizer
Kollegen fördern sie gemeinschaftlich organisiertes Wohnen, möglichst mit
ökologischem Anspruch. Der Klassiker seien Mehrgenerationenhäuser, sagt
Novy-Huy. Er selbst wohnt in einem. Dort helfe man der Nachbarin, die einen
schweren Fahrradunfall hatte, oder „passe mal eben auf die kleine Ida auf“,
während die Mutter einkaufen geht.

In Duisburg fördert Trias Wohnen im Alter „ohne Blagen“, so Novy-Huy. In

Oberbayern rüsten an Multipler Sklerose Erkrankte einen Bauernhof zur MS-WG
um. In Dresden wandeln Künstler die Hochbunker einer ehemaligen
Rüstungsfabrik in Ateliers, die Verwaltungsräume in Wohnräume, einen Ballsaal
in eine Kulturbegegnungsstätte um. Im Norden Berlins wurden Wohnungen und
Büros ins ehemalige Stadtgut Blankenfelde eingebaut; die angelegten Gärten
stehen Ausflüglern offen, ebenso ein Café und eine Ausstellung über die
Geschichte des Gutes als landwirtschaftlicher Verwerter Berliner Abwässer.

Insgesamt hat Trias 30 Projekte unter Vertrag. Fast täglich rufen Interessierte an,
um eine Idee vorzustellen. Falls die Stiftung sie für passend und finanzierbar hält,
übernimmt sie in der Regel – ExRotaprint war eine Ausnahme – ein Drittel des
Kaufpreises. Ein weiteres Drittel vergibt sie als Kredit, den Rest muss die Gruppe
selbstständig auftreiben. „Bei der jetzigen Zinslage wäre es günstiger, bei einer
normalen Bank einen Kredit aufzunehmen“, sagt Novy-Huy. Zumal eine Bank
nicht über die Kreditsumme hinaus Zahlungen für ein ganzes Jahrhundert
verlangt.

Als Wachhund versteht sich auch das Mietshäuser Syndikat. Hervorgegangen in

den Achtzigerjahren aus dem Kampf gegen den Abriss einer Eisengießerei in
Freiburg, beaufsichtigt das Syndikat heute selbstbestimmtes Wohnen in aktuell
112 Häusern republikweit. Anders als die Stiftungen kauft das Syndikat jedoch
keine Immobilien. Es gründet lediglich mit jedem neuen Hausprojekt eine GmbH.

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Die Bewohner können mit ihrem Haus machen, was sie wollen, nur eines nicht:
verkaufen. Das würde das Syndikat mit seinem Gesellschafteranteil verhindern.
Die Idee weckt international Interesse, es kommen Anfragen aus den
Niederlanden, Frankreich, Spanien oder Österreich.

Bei der Finanzierung solcher Projekte sind die Schweizer führend. Die
Bilanzsumme der Stiftung Edith Maryon übertrifft die von Trias um das
Zehnfache. Daneben haben die Schweizer noch fünf weitere kleine Stiftungen
gegründet. Einerseits verfügen viele Schweizer über beträchtliche Vermögen, von
denen sie gern etwas abgeben. Zudem spielt die Tradition der Allmende dort eine
große Rolle. Seit dem Mittelalter nutzen eidgenössische Bauern gemeinschaftlich
Weiden und Wälder. Nun ziehen die Städter nach. Im Kanton Basel-Stadt und in
der Gemeinde Emmen haben kürzlich Volksinitiativen durchgesetzt, dass
städtischer Grund und Boden nicht mehr veräußert werden darf. In Luzern
werden für dasselbe Ziel Unterschriften gesammelt.

Auch die Initiativen werten ihre Viertel auf

In Deutschland findet nur langsam ein Umdenken statt. In Berlin verpflichten sich
Autonome, gern als Chaoten beschimpft, per Vertrag, ihr Haus zu sanieren und
langfristig günstig zu vermieten, und beweisen damit gesellschaftliche Weitsicht.
Während der Staat auf Krawall gebürstet zu sein scheint. Der Einsatz von 300
Polizisten gegen das besetzte Haus in der Rigaer Straße 94 war rechtswidrig, hat
ein Gericht festgestellt. Die Eigentumsverhältnisse sind unklar; beim häufigen
Besitzerwechsel spielt offenbar eine Londoner Briefkastenfirma eine Rolle.
Inzwischen solidarisieren sich Anwohner, darunter wohlhabende Zugezogene, mit
den Linken, schimpfen über massive Polizeieinsätze und willkürliche Kontrollen.

Bodenspekulation und Gentrifizierung sorgen für erstaunliche Koalitionen. Auf

der einen Seite ultralinke Aktivisten, gefördert durch Vermögende aus der
Schweiz. Auf der anderen Seite dubiose Immobilienhändler, unterstützt vom
Berliner Innensenator. Immerhin wurde der Liegenschaftsfonds aufgelöst, der bis
vor anderthalb Jahren Grundstücke an Meistbietende verkaufte. Künftig will die
Stadt Pächter mit sozialen und kulturellen Konzepten bevorzugen. Und die
städtischen Wohnungsgesellschaften planen, in den kommenden Jahren
Zehntausende Wohnungen zurückzukaufen oder neu zu bauen.

„Eine Stadt muss offen sein für Arm und Reich, Gebildet und Ungebildet“, sagt
Les Schliesser von ExRotaprint. Abgrenzen sei keine Lösung. „Sonst fliegt uns
irgendwann alles um die Ohren.“ Die punktuellen Initiativen der Stiftungen und
des Syndikats allein können die Spekulationswelle nicht aufhalten. Im Gegenteil:
Die positive Ausstrahlung solcher Projekte wertet die Umgebung auf und befeuert
die Preisentwicklung.

Les Schliesser und Daniela Brahm waren sich

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dieses Dilemmas von Anfang an bewusst.

„Kreative werten ein Viertel auf, Hausbesitzer
profitieren davon, die Mieten steigen.“ Dagegen
helfe nur ein Mittel – über Schliessers Kinnbart
blitzen die Augen: „Revolution.“ ---

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