“R” de restinga ou de resort?

O novo arranjo no setor imobiliário-turístico em Maricá, no

contexto do Leste Metropolitano do Rio de Janeiro.

Matheus Lage Matias1

graduando em Geografia UERJ-FFP
matheus282@yahoo.com.br
Gabriel Siqueira Correa
graduando em Geografia UERJ-FFP
gabriels.c@globo.com

INTRODUÇÃO

As transformações econômicas recentes no estado do Rio de Janeiro se devem aos

novos investimentos industriais, sobretudo petrolífero, naval e siderúrgico. O Leste
Metropolitano, em especial, apresenta um dinamismo significativo em virtude da
revitalização da indústria naval e, principalmente, da implantação do Complexo
Petroquímico do Rio de Janeiro – COMPERJ, nos municípios de Itaboraí e São Gonçalo
iniciado em 2006.
Em decorrência destes investimentos, a atividade imobiliária já apresenta uma
intensa atuação na região com entrada de capitais oriundos de outros estados, como São
Paulo e Minas Gerais, e do exterior. Tal fato é um importante marco neste setor no Leste
Metropolitano, que até então era marcado pela presença de capitais locais que atuavam no
mercado de terras (diversos loteamentos) e na construção civil. Embora a inserção dos
bancos privados no financiamento imobiliário seja um elemento fundamental neste
fenômeno, as transformações socioeconômicas regionais são as maiores motivadoras deste
novo processo em curso.
Neste contexto destacamos o mega projeto imobiliário-turístico do tipo resort de
capital luso-espanhol no litoral de Maricá, especialmente dentro da Área de Proteção
Ambiental. Esta modalidade de empreendimento já é uma realidade nas áreas costeiras do
estado, como em Angra dos Reis, Mangaratiba e Paraty, e atualmente em Cabo Frio e
Búzios, porém é uma novidade no contexto metropolitano. Outro elemento marcante é a

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O referente estudo encontra-se em fase inicial, e pertence ao projeto: “Desconcentração industrial,
território e poder no Estado do Rio de Janeiro: uma análise territorial da expansão metropolitana e da
formação de novos eixos econômicos-produtivos”, com Bolsa de Iniciação Científica PIBIC/CNPq (somente
para o autor), sob orientação do professor Dr. Floriano José Godinho de Oliveira.

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resistência da sociedade local e da comunidade científica na implantação deste
investimento que resultou num conflito ainda em curso.

OBJETIVO

O presente estudo tem como objetivo analisar o processo de implantação do projeto

imobiliário-turístico luso-espanhol em Maricá entre os anos de 2006 e 2010. Sendo assim,
buscamos analisar os fatores econômicos e espaciais que induzem o processo em tela diante
das distintas maneiras de organização e ação social, com fim de propiciar a identificação
dos atores econômicos, especialmente o Setor Imobiliário, e dos sujeitos sociais, para assim
verificar as suas relações de força nos processos que calham sobre as dinâmicas territoriais.
Pretende-se, ainda, compreender as formas de resistência social a este empreendimento.

METODOLOGIA

O trabalho conta com o apoio teórico em Milton Santos (1997), Soja (1984), Singer
(1979), Topalov (1979) e Ribeiro (1997) para tratar dos conceitos de Espaço Urbano e
Setor Imobiliário. Para a realização do referido estudo, além de fazermos a discussão dos
textos de diversos autores, realizamos trabalhos de campo, levantamento de dados e de
notícias na imprensa, bem como entrevistas com os principais agentes envolvidos no
processo.

1. AS TRANSFORMAÇÕES RECENTES NO TERRITÓRIO FLUMINENSE.

Desde meados de 1990, o país em geral e principalmente o estado do Rio de Janeiro,

vem passando por procedimentos de reconstrução das relações que os organiza, por meio de
uma nova estrutura econômica e formas de integração à economia global, ocasionando a
retomada em seu crescimento econômico, ao qual se inserem mudanças a partir de novas
estratégias e investimentos que buscam articular novamente a estrutura produtiva do
território fluminense. Tais mudanças advêm do novo padrão de localização das atividades
econômicas e industriais que impulsionam as relações e a integração entre a metrópole e
outros municípios do estado do Rio de Janeiro.
Entendemos que diversas implicações decorrem desta nova conjuntura, na qual
eclodem disputas políticas e redefinição das forças produtivas presentes no território.

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Concomitantemente, a região metropolitana fluminense vem sofrendo mudanças de cunho
político-administrativo com o movimento de saída e retorno de alguns municípios
integrantes de sua composição original devido aos mais distintos interesses. Em 2002, o
processo ocorreu com a saída do município de Maricá, o qual se deslocou e passou a
integrar a região administrativa das Baixadas Litorâneas, área com forte processo de
expansão turística e imobiliária, ou seja, valorização e possíveis captações de novos
investimentos - ficando o município conhecido como “Portal da Costa do Sol”. Entretanto,
no ano de 2009, o município de Maricá retorna para a região metropolitana, visto aos
atrativos que já estão sendo gerados a partir do anúncio e instalação do Comperj2.
O contexto regional está sendo marcado por processos de
reorganização/modernização espacial com novas transformações por meio do dinamismo
econômico a serem promovidos principalmente pela instalação do Terminal de Gás da Baía
de Guanabara3, o Arco Metropolitano, a Thyssen-Krupp CSA Siderúrgica do Atlântico, o
Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro – Comperj, entre outros. (o mapa 1.1 abaixo
localiza alguns destes empreendimentos). A tais processos mencionados, relacionam-se
outros tantos, sendo de índole quantitativa como qualitativa. A dinâmica imobiliária na
parte leste do território fluminense ganha um novo impulso dentro deste contexto. A este
fato não podemos deixar de mencionar a retomada das atividades voltadas para a indústria
do petróleo em Niterói na última década, o que vem provocando um aquecimento no setor
naval e um “boom” no setor imobiliário desta cidade, e ainda os cada vez mais constantes
lançamentos de condomínios em São Gonçalo feitos em sua maioria por empresas
paulistas, como a Abyara Incorporação e a CR2 Empreendimentos Imobiliários S.A; ambos
municípios vizinhos a Maricá.
É notória a forte ligação do município de Maricá com a dinâmica metropolitana,
assim sendo, a nova inserção de Maricá no estado ocorre principalmente pela sua posição
estratégica – entre o COMPERJ e a extração de petróleo e gás na Bacia de Santos. Diante

2
O Comperj (Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro) será um pólo petroquímico com duas refinarias que
produzirão matérias-primas para a indústria de plásticos e combustíveis. Associado ao Comperj acredita-se
que se instalarão uma série de empresas de segunda e terceira geração, que utilizarão a matéria prima do pólo
para fabricação de produtos finais para o consumo da população.
3
O Terminal de Gás na Baía de Guanabara tem como objetivo beneficiar o gás oriundo da bacia de Campos,
visando a exportação. Já o arco metropolitano é um grande eixo rodoviário que contorna a Baía de Guanabara,
desde o município de Itaboraí a Itaguaí.

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deste contexto, as prefeituras dos municípios vizinhos ao Comperj se associaram,
consolidando o Conleste (Consórcio Intermunicipal da Região Leste Fluminense) com o
intuito de obter ganhos com a nova conjuntura econômica da região; logo, o projeto do
resort luso-espanhol em Maricá faz parte deste novo quadro econômico regional.

Mapa 1.1 – A aproximação de Maricá com o Comperj e o Arco Metropolitano.

Fonte: www.ademi.webtexto.com.br

A área de proteção ambiental de Maricá está localizada no litoral do Estado do Rio

de Janeiro a cerca de 50 km à leste da capital do estado (mapa 2.1), com aproximadamente
8 Km de extensão (acompanha o litoral desde Itaipuaçú até a Barra de Maricá). A área é
formada pela união de duas propriedades, sendo composta pela restinga (antiga Fazenda
São Bento da Lagoa), Ilha Cardosa, Ponta do Fundão e o Morro do Mololô, sendo as três
últimas constituídas por tabuleiros costeiros cobertos por vegetação de Mata Atlântica e
possuem falésias esculpidas pelo mar em terrenos terciários.

É bom ressaltar que na criação da APA de Maricá, em 1984, foram considerados

além dos notáveis patrimônios ambiental, cultural e científico; a importância de evitar o
acelerado processo de urbanização, isto já em meados da década de 1980. Porém, em 2007,
o governo do Estado do Rio de Janeiro instituiu por Decreto Estadual o Plano de Manejo e
seu respectivo zoneamento, tornando diversas áreas da APA de Maricá passíveis de
ocupação, tanto para fins urbanos, residenciais como turístico-recreativos. Diante de tal
fato, com o Estado criando facilidades em relação à área, o processo de especulação
imobiliária se intensificou novamente.

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 Mapa 2.1 - Localização da APA de Maricá no território fluminense
Fonte: arquivo do autor (2009)

2. MARICÁ E O PROJETO TURÍSTICO-IMOBILIÁRIO.

As atividades que concerne ao setor imobiliário-turístico em Maricá ganharam novo

impulso a partir dos eventos já supracitados ao longo do texto. Devemos deixar claro que a
nova produção imobiliária em Maricá neste estudo está sendo analisada como sinônimo do
resort em si, uma vez que um empreendimento desta magnitude mudará a dinâmica não só
do município, mas influenciará todo o Leste Metropolitano. Sendo assim, o projeto
turístico-imobiliário do resort é um ponto de inflexão no Leste Metropolitano, muito menos
em relação a Maricá onde o setor imobiliário sempre foi marcado pelo mercado de terras
(loteamentos). É notório que a estes empreendimentos está ligado o meio técnico-científico-
informacional, que condiciona estes espaços para serem apropriados, refletindo sobre esse
modelo, Santos (1997) afirma:
Essa união entre técnica e ciência vai dar-se sob a égide do mercado. E o
mercado, graças exatamente a ciência e a técnica, torna-se um mercado global. A
idéia de ciência, a idéia de tecnologia e a idéia de mercado global devem ser
encarados conjuntamente e desse modo podem oferecer uma nova interpretação a
questão ecológica, já que as mudanças que ocorrem na natureza também se
subordinam a essa lógica. (SANTOS, 1997, p. 238).

O projeto urbanístico do empreendimento imobiliário/turístico, denominado

“Fazenda São Bento da Lagoa” a ser construído na APA de Maricá possuirá 8 km de praia
exclusiva, englobando moradias de luxo (condomínio de casas e prédios), marina privada
para mil embarcações, grandes zonas desportivas (campo de golfe), spa, teatro, parque

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empresarial, piscinas, centro comercial, hotéis, para aproximadamente 95 mil habitantes.
Segundo o Consórcio Madrilisboa (Instituto de Desenvolvimento Brasileiro – IDB do
Brasil), braço no Brasil do grupo de empresários portugueses e espanhóis, que são os atuais
proprietários da área, prevê um investimento na ordem de U$ 4 bilhões, sendo deste
montante, R$ 320 milhões investido em saneamento básico – tratamento de água e esgoto.
A imagem (3.1) abaixo ilustra o projeto da área em questão:

Imagem 3.1 – O projeto do resort na APA de Maricá.

Fonte: arquivo do autor (2009)

O empreendimento, voltado para o público de alto poder aquisitivo, prevê a geração

de 40 mil empregos diretos e indiretos, seguindo a tendência de privatização do acesso a
terra. No que diz respeito à geração de empregos, sendo o resort um conglomerado de nível
internacional, a mão-de-obra será qualificada, o que com certeza impedirá boa parte dos
moradores do local e arredores de terem acesso a tais empregos.
Um dos argumentos do projeto de construção do resort seria a junção de
comodidade com a natureza. Em Matias et al. (2009) foram apontados os possíveis
argumentos a serem utilizados pelo grupo de empreendedores, nos quais os problemas
alegados estavam baseados principalmente na “desordem urbanística” da cidade, a
deteriorização na natureza (área verde do local) e a “necessidade” de maior qualidade de
vida para a população maricaense.
Outros fatores levados em consideração pela construtora na propaganda do local
seriam a tranqüilidade, a segurança, conforto e o “prestígio” de uma área isolada,

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permitindo que as pessoas desfrutem dos mais elevados padrões de qualidade de vida junto
ao “verde”. Tais argumentos vão de encontro com que Ribeiro (1997) denominou de
sobrelucro de urbanização, isto é, uma política fundiária realiza pelos incorporadores
associada às maciças campanhas publicitárias em prol de venda de um novo modo de vida,
recriando nos compradores o contato com a natureza. Uma outra consideração do autor está
orientada no que denominou de sobrelucro de antecipação, ou seja, condições que os
construtores encontram nos terrenos que permitem um maior lucro, esta caracterizada pela
forte especulação imobiliária onde o Estado modifica as condições que regulam o uso do
solo (legislação urbana) para que os incorporadores apropriem-se de importantes
sobrelucros, fatos esses que ocorrem atualmente no município de Maricá. Em Singer (1979)
percebemos que o prestígio citado anteriormente configura-se enquanto status para uma
determinada classe, onde:
O elemento “prestígio” tende a segregar os mais ricos da classe média, que paga
muitas vezes um preço extra pelo privilégio de morar em áreas residências que os
“verdadeiros ricos” estão abandonando exatamente devido à penetração dos
“arrivistas”. Os promotores imobiliários, que conhecem bem este mecanismo,
tiram o máximo proveito dele ao fazer “lançamentos” em áreas cada vez mais
afastados para os que podem pagar o preço do isolamento e ao mesmo tempo
incorporar prédios de apartamentos em zonas residências “prestigiosas”.
(SINGER, 1979, p. 27).

Em relação ao papel do Estado na produção do espaço urbano, este continua a agir

visando garantir a reprodução do capital, em geral, e do capital imobiliário, em particular.
Este processo apesar de diversas vezes exposto de outras formas, com novos discursos de
legitimação, são considerados como uma velha forma de intervenção. O Estado a partir de
seus recursos consegue dotar no espaço urbano toda uma infra-estrutura que permita a
instalação de novos empreendimentos capitalistas, sendo que estes investimentos são
legitimados por serem supostamente “grandes” geradores de empregos e de
desenvolvimento social (SILVA, 2008).
A respeito disso, Limonad (2007) afirma ainda que muitas vezes com o discurso do
desenvolvimento sustentável do local e da implementação de novos fluxos produtivos, o
Estado sucumbe às propostas dos promotores imobiliários, o que contribui para a
implantação de resorts, hotéis de luxo ou condomínios fechados em faixas litorâneas. Os
empreendimentos privados, portanto, não são possíveis de existência, caso de início não
haja um mínimo de esforço nas condições gerais do local por parte de investimentos

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públicos. Em relação a estas observações, podemos destacar o comprometimento com as
obras de acessibilidade, redes de água e esgoto e mudança na legislação de uso do solo para
facilitar a implantação do empreendimento.

3. OS AGENTES DA ÁREA E OS PROCESSOS DE RESISTÊNCIA.

Recentemente, constatamos a entrada de diferentes empresas no município de

Maricá, adquirindo terras, como o grupo canadense Brascan Residencial Properties S.A. e
Alphaville Urbanismo S.A. (São Paulo), este último também está interessado em urbanizar
a área do resort. Em relação aos processos de resistência que circundam a Área de Proteção
Ambiental da restinga de Maricá, foram identificados os seguintes agentes:
PROPRIETÁRIOS/EMPRESÁRIOS LUSO-ESPANHÓIS – conglomerado formado por
seis empresas, dentre elas o consórcio Madrilisboa (IBD do Brasil), formado pelo grupo de
empresas Dico, Âmbito Consultoria e Engenharia, Geexgroup e os parceiros espanhóis
Avantis, Vancouver e Cetya que são os donos “legais” daquela área e esperam ordem
judicial para iniciarem a construção do empreendimento; MEMBROS DO EXECUTIVO E
LEGISLATIVO MUNICIPAL E ESTADUAL - o primeiro busca a instalação de um
parque na restinga e que recentemente aprovaram uma lei municipal autorizando a
urbanização da área; o segundo gestor da área quer a instalação do resort; COMUNIDADE
DE PESCADORES DE ZACARIAS – comunidade pesqueira secular que busca
permanecer na área ocupada de onde provém o seu sustento; SOCIEDADE CIVIL
ORGANIZADA – constituída pelos movimentos sociais nos quais englobam: associações
de moradores, sindicatos e entidades ambientalistas; COMUNIDADE ACADÊMICA -
realizam pesquisas científicas desde a década de 1980, em vários ramos do saber, como a
botânica, zoologia, hidrologia, geomorfologia e geologia costeira, antropologia, geografia e
climatologia, fazendo da restinga um laboratório vivo das universidades, elevando a área à
condição de ser a mais pesquisa entre restingas no Brasil.
Em relação aos processos de resistência, o projeto do resort não foi executado ainda
devido às ações judiciais que a sociedade civil organizada, juntamente com o apoio da
comunidade acadêmica impuseram e que esperam decisão judicial para o início ou não da
construção, uma vez que como mencionado acima, o prefeito do município de Maricá já

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sancionou uma lei – Plano Diretor Setorial - em relação à ocupação do solo na área da
restinga.

CONCLUSÃO

A partir das análises encontradas na elaboração deste trabalho, constatamos que o

município de Maricá está circundado de diversos agentes, porém verificamos a expressiva
influência do mercado imobiliário-turístico, por meio da injeção maciça de investimentos
de capital transnacional (no caso do resort na APA de Maricá, o investimento previsto está
na ordem de oito bilhões de reais). A construção do resort já pode ser considerada como
um novo marco nos processos que envolvem a valorização do espaço urbano no leste
metropolitano e no tocante o município de Maricá.
Vale ressaltar que além do impacto no mercado imobiliário da cidade, o exorbitante
empreendimento poderá ocasionar uma série de impactos ambientais e sociais. É
necessário, portanto, haver um acompanhamento perante tal processo com o intuito de
minimizar os efeitos do mesmo, além de pensar formas mais conscientes de uso e gestão do
espaço urbano.
Contudo, consideramos que esta pesquisa é de significativa relevância, pois
contribui com informações sobre uma possível intensificação do processo de
modernização/expansão e ascendência principalmente econômica, na qual o estado do Rio
de Janeiro está inserido, ou seja, as novas conjunturas de transformações sócioespaciais do
Leste Metropolitano fluminense e no tocante Maricá a partir da implantação do resort.

REFERÊNCIAS:

LIMONAD, Ester. “Yes, nós Temos Bananas!” Praias, Condomínios Fechados, Resorts e
Problemas Sócio-ambientais. Revista Geographia, Niterói v. IX, n.17, p.1-26, 2007.

MATIAS, Matheus Lage et al. Disputa por território na área de proteção ambiental de
Maricá-RJ. In: XII Encuentro de Geógrafos da América Latina – Egal 2009 Programa On
line, Montevideo: Universidad de La Republica, 2009. p. 1-11.

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RIBEIRO, Luís César Queiróz. Dos cortiços aos condomínios fechados: as formas de
produção da moradia na cidade do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: Civilização Brasileira:
IPPUR, UFRJ: FASE, 1997.

SANTOS, Milton. A natureza do espaço: técnica e tempo, razão e emoção. São Paulo:
Edusp, 1997.

SILVA, Oséias Teixeira da. A valorização da terra e a especulação imobiliária: as

transformações do mercado de terras urbanas em Niterói, São Gonçalo, Itaboraí e Maricá
na nova conjuntura de produção flexível. Revista Tamoios, São Gonçalo v. IV, n.1, p.1-19,
jan/jun, 2008.

SINGER, Paul. O uso do solo urbano na economia capitalista. In: Maricato, Ermíria (org).
A produção capitalista da casa e da cidade no Brasil Industrial. São Paulo: Alfa-
Ómega, 1979.

SOJA, Edward. W. Geografias pós-modernas. Rio de Janeiro: Editora Zahar, 1984.

TOPALOV, Cristian. La urbanización capitalista. Cidade do México. Editora Edicol.

1979.

SITES:

• Disponível em http://www.marica.rj.gov.br. Acesso em 22 maio 2010

• Disponível em http://www.avantis.es/. Acesso em 22 maio 2010

• Disponível em http://www.cetya.es/. Acesso em 22 maio 2010

• Disponível em http://www.geexpark.com/index.php. Acesso em 22 abr. 2010

• Disponível em http://www.madrilisboa.pt/. Acesso em 22 abr. 2010

• Disponível em http://www.ademi.webtexto.com.br. Acesso em 25 maio 2010

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