TASACION POR COMPARACION DE MERCADO

• VALOR DE MERCADO

Cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoración, se intercambiaría voluntariamente

una propiedad entre un comprador y un vendedor en una transacción libre despues de una
comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada,
prudentemente y sin presiones.

• IMPLICANCIAS DEL VALOR DE MERCADO

Alguien desea comprar pero no está obligado a hacerlo.

Alguien desea vender pero no está forzado a vender a cualquier precio.

La actuación es voluntaria, sin estímulos indebidos o situaciones económicas criticas.

Las partes no están relacionadas y actúan independientemente.

Ambos están informados y disponen de un tiempo razonable para negociar la venta.

La propiedad se expone durante un periodo de tiempo razonable.

No se tiene en cuanta las posibles ofertas adicionales de un comprador con un interés
especial.

• ENFOQUE COMPARATIVO

Valoración de un inmueble según el análisis comparativo de ventas y/u ofertas del mercado de
inmuebles similares

Método que trata de:

 Reflejar la naturaleza del bien, las condiciones de mercado del momento y las
circunstancias más probables bajo las cuales ese bien se comercializaría en el mercado.
 Reproducir los criterios y procesos deductivos de los participantes en ese mercado.
 Determinar el valor a partir de información específica y concreta del mercado apropiado.
• PRINCIPIOS DE VALORACION

Principio de sustitución: el valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares

características sustitutivas de aquel igualmente deseables, que dan igual rendimiento o
prestan los mismos servicios o utilidad y de valor equivalente.

Principio de contribución (o de valor residual): el valor de un componente de la propiedad

depende de su contribución al valor total de ella.

Principio de mayor y mejor uso: el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a

diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias es el que resulta
de destinado dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más razonable, probable y
financieramente aconsejable con la intensidad que permita obtener el mayor valor.

• TI = UF/M² i (ESM) x Supe.m²

TI = Valor de tasación del inmueble

ESM = Estadística sistematizada del mercado. Valor promedio, máx. min, franja de valores.

UF/M² i = incluye el valor del suelo, de lo edificado y de las obras complementarias. En los
inmuebles de copropiedad, incluye la cuota proporcional del terreno, de las áreas comunes
y de las obras complementarias

UF/M² del suelo en área urbana caracterizada por un alto coeficiente de constructibilidad
(uso de suelo en alta densidad y edificación en altura) incluye el valor UF/M² de la
edificación que exista

• PROBLEMAS

Supone mercado con competencia perfecta

No todos los inmuebles tienen un mercado amplio y representativo

Requiere información suficiente (cantidad y calidad).

• USO

Tasación para el sistema bancario y financiero, corredores de propiedades y para fijar valor
de comercialización de productos inmobiliarios.

No es aplicable en principio a industrias, monumentos nacionales o inmuebles atípicos en
general (colegios, hospitales, retenes, etc.)
• ANALISIS DE LA PROPIEDAD

Establecer las características y cualidades que influyen en su valor

Inspección física del inmueble y su entorno:

 Localización, el sector y la vecindad
 Terreno – construcciones

Análisis de la documentación técnica y legal:

 Legalidad de construcciones, expropiaciones, servidumbres, etc.

Conocimiento de disposiciones normativas:

 Plan regulador, usos y constructibilidad.
 Dotación de servicios públicos.

• EL ESTUDIO DE MERCADO

Análisis del mercado inmobiliario propiamente tal.

Análisis de la propiedad en relación a su mercado.

Tasación del inmueble tipo: estadística sistematizada de mercado.

• ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO

Observación de la situación del mercado:

 Situación general del país (macro)
 Situación del mercado inmobiliario.

Recopilación de información de mercado:

 Existe un mercado representativo de inmuebles comparables.
 Existe información actualizada y confiable del comportamiento de dicho mercado.

• RECOPILACION DE INFORMACION

Captura de datos:
 Elemento estadístico a mayor número de referencias mayor exactitud y fiabilidad de la
información.
 Elemento cualitativo: a mayor información específica, mejores resultados de los ajustes,
a mayor semejanza, más significativa es la información.

Escasez de información (espacio – tiempo).

Antecedentes incompletos e insuficientes.

Muestra no aleatoria.

Bienes heterogéneos: bienes sustitutos, similares pero no idénticos.
• CARACTERISTICAS PARA SELECCIONAR

Sistema de síntesis: idea global del inmueble; capturar los componentes técnicos que lo
identifican, definen y diferencian.

Tipologías de productos inmobiliarios:

 Uso (mercado segmentado)
 Tipo edificatorio (vivienda aislada, bloque, edificio, etc.).

Localización:
 Barrios homogéneos.
 Densidad.
 Estrato socioeconómico.
 Tamaño del inmueble.
 Valor.
 Fecha.
 Tipo de fuente.

• VERIFICACION DE LA INFORMACIÓN (CONTROL DE CALIDAD)

Descarte y validación de datos:

 Datos incompletos o repetidos.
 Sujetos relacionados.
 Especulaciones.
 Promociones “equivocadas”.
 Intervenciones atípicas (en su financiamiento o promoción).
 Heterogeneidad de construcciones.

Corrección de sesgos de las fuentes:

 Muestra restringida pero fiable.

Seguimiento de las referencias

• ANALISIS DE LA PROPIEDAD EN SU MERCADO

Calidad de la respuesta a los requerimientos del mercado. Comparación con otras que
compiten por igual demanda:
 Ubicación.
 Entorno inmediato y accesibilidad.
 Terreno, construcción, conservación.
 Comercialización.
 Otros.

Análisis del mayor y mejor uso.

• TASACION DEL INMUEBLE PROBLEMA

Aplicación al caso especifico

Selección de propiedades comparables.

Evaluación de las diferencias.

Homogeneización.

Reconciliación de valores

• RECONCILIACION DE VALORES

Aproximación matemática:
 Promedio – desviación estándar – distribución.

Margen de error de la estimación : Franja de valor

 Franja de valor = media + margen de error

Ponderación de los resultados

 Grado de semejanza.
 Confiabilidad de los datos.

Opinión técnica y cualitativa:

 Tendencia del valor.
 Bien como inversión/garantia.
 Limitaciones o restricciones.
 Potencialidades.
 EJEMPLIFICACION TASACION POR COMPARACION DE MERCADO
1. ANALISIS DE MERCADO DE CASA DE 560 M² DE TERRENO Y 169, M² EDIFICADOS.
COMUNA DE PROVIDENCIA

OFERTA DE CASAS EN LA COMUNA DE PROVIDENCIA

N° fecha Ubicación Valor UF Terreno Edificación Fuente de
información
1 5.381 500 200
2 6.272 420 158
3 5.227 440 180
4 7.500 460 260
5 7.350 500 160
6 7.963 530 220
7 7.748 539 250
8 6.800 550 200
9 7.550 580 190
10 7.900 600 240
TOTAL 69.691 5.119 2.058
PROMEDIO 6.961,10 511,90 205,80
CASA PROBLEMA 560,00 169,00

OFERTA DE TERRENOS EN LA COMUNA DE PROVIDENCIA

N° fecha Ubicación Valor UF Superficie UF/M² Fuente de
información
1 4.250 500 8,5
2 5.580 620 9,0
3 3.264 480 6,8
4 3.339 530 6,3
5 4.350 580 7,5
6 4.680 650 7,2
TOTAL 25.463 3.360 45,3
PROMEDIO 4.243,83 560 7,58
2. HOMOLOGACION BASICA

• Valor casa promedio = UF 6.961,10

Son 511,90 m² de terreno X UF/M² 7,58 promedio valor suelo = UF 3.880,20
Residual para lo edificado = UF 3.080,90
Valor promedio de lo edificado = UF 3.080,90 : 205,80 m² edificado = UF/M² 14,97

• Tasación casa problema

Son 560 m² de terreno X UF/M² 7,58 = UF 4.244,80
Son 169 m² edificados X UF/M² 14,97 = UF 2.529,93
= UF 6.774,73
Nombre de archivo: Enfoque por comparación de mercado
Directorio: E:\UTEM
Plantilla: C:\Documents and Settings\Victoria S\Datos de
programa\Microsoft\Plantillas\Normal.dot
Título: EJEMPLIFICACION
Asunto:
Autor: AA&AA
Palabras clave:
Comentarios:
Fecha de creación: 21/06/2007 4:00
Cambio número: 4
Guardado el: 20/03/2008 5:12
Guardado por: Nelson
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Impreso el: 29/08/2008 1:12
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