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Édition Internationale
Version 1.0 - Décembre 2010
Ce document est publié par Accor exclusivement pour la réalisation de ses projets hôteliers.
Sa diffusion ou sa reproduction (même partielle) pour d’autres usages est interdite.
INSTALLATIONS TECHNIQUES
Chauffage – Climatisation – Plomberie- Electricité DB3000
Critères Techniques eau chaude sanitaire solaire DB3120
Ascenseurs DB3400
Cabling System DB3513
Détection et Alarme Incendie DB3610
ISO 9001 Management de la qualité Consulter également les guides d’agrément techniques
ISO 14000 + Normes du management environnemental européens (ATE) des procédés non traditionnels ainsi que les
ISO 2394 Principes généraux de sécurité des constructions normes internationales (ISO) et européennes (EN) visées par les
documents ACCOR.
PREAMBULE
Les critères fonctionnels et de performances définis par les documents Accor doivent être appliqués aux projets de construction ou de
rénovation des hôtels du groupe Accor, dans tous les pays. Ces documents ne se substituent pas aux plans et pièces écrites des
projets que les CONCEPTEURS doivent établir en tenant compte de ces critères et des règles de construction en vigueur dans la localité.
En cas de divergence entre les règles de construction et les critères Accor, les critères les plus contraignants devront s’appliquer.
Les CONSTRUCTEURS assument l’entière responsabilité de la conception, de l’exécution et du contrôle technique des travaux.
Les documents ACCOR ne se substituent pas aux plans de projet, descriptifs, notes techniques et plans d’exécution que les
CONSTRUCTEURS doivent établir. Ils ne dégagent en rien les responsabilités des CONSTRUCTEURS et les garanties qui en découlent.
Les documents produits par ACCOR et les missions qui lui sont confiées, en vue d’intégrer les critères de la Marque, ne sont
opposables ni à l’engagement contractuel des CONSTRUCTEURS, ni aux responsabilités et aux garanties qu’ils assument. Pour
l’application de cette clause, la responsabilité des CONSTRUCTEURS est considérée globalement, sans tenir compte du partage de
responsabilité entre eux qui dépend de la répartition des missions définies par les contrats des intervenants et les marchés
d’entreprises.
1 LES CRITERES ACCOR
2
(Voir les documents ACCOR AB0010, DA0060,
1
Voir le contrat type NA0011 DA3120)
1.5 DIMENSIONS DES CONSTRUCTIONS 1.6 CONTRÔLE TECHNIQUE
1.5.1 SURFACES Une mission de contrôleur technique agréé par les assureurs
(Voir définition de ces surfaces en ANNEXE 2) (de préférence indépendant de l’équipe de conception) est à
prévoir en vue de contrôler la conformité aux règles de
construction et aux critères essentiels au cours de 3 phases :
Les guides de conception ou ABC des marques indiquent :
- La surface de la chambre 1/ Projet des concepteurs
2/ Plans d’exécution des entreprises
- Le ratio surface hors œuvre totale/ chambre (SHOT)
3/ Exécution des travaux.
Cette mission et préconisée par Accor même lorsqu’elle n’est
Le programme doit déterminer les surfaces des locaux à prendre
pas exigée par les règles de construction applicables au projet.
en compte dans le projet.
Le rapport final du contrôleur technique, principalement destiné
Le projet qui comprend ces locaux + les circulations, l’emprise
aux assureurs en regard des garanties contractuelles, doit
des escaliers et des ascenseurs à tous les niveaux ainsi que les
certifier la conformité aux règles de construction et ne doit
locaux techniques détermine la SHOT qui doit être comparée au
comporter de réserve.
ratio de la marque.
Une différence peut apparaître en fonction du nombre d’étages
car l’emprise des escaliers et des ascenseurs augmente lorsqu’il
y a beaucoup d’étages mais une disposition rationnelle des
locaux et des circulations doit permettre de s’approcher du ratio.
Il est important de contrôler ce facteur car un excédent de
surface peut générer un coût de construction incompatible avec
le budget.
1.5.2 HAUTEURS
Hauteurs libres
Les guides de conception ou ABC des marques indiquent les
hauteurs libres des locaux sous plafond (ou sous plafond
suspendu) qui sont imposées sous réserve que les règles
locales n’exigent pas des hauteurs supérieures.
Hauteurs d’étages
Pour déterminer la hauteur d’étage à étage, il convient de
prendre en compte les réseaux de conduits aérauliques et de
canalisations placées au-dessus des plafonds suspendus.
2 CONCEPTION DES PROJETS
Le programme de l’hôtel est le point de départ qui doit être Les documents (plans, schémas et pièces écrites) présentés par
élaboré par une approche concertée avec les premières les concepteurs pour chaque phase d’avant projet doivent être
esquisses afin de visualiser la définition du produit hôtelier, son suffisants et compréhensibles par les intervenants.
insertion dans le site et les différentes options envisagées. Ils doivent également comprendre les éléments de présentation
L’ordonnancement : « Programme > Conception» est (perspectives, maquettes infographiques, planches échantillons,
indispensable pour procéder à la mise à jour et à la validation du etc.) nécessaires pour faire valider le concept par les décideurs.
programme en tenant compte des évolutions inévitables des Les documents produits pour le projet doivent permettre de
esquisses et de l’avant projet. consulter les entreprises, traiter les marchés à prix forfaitaire et
Lorsque le programme, l’avant projet et le budget seront réaliser les travaux.
cohérents et validés, le projet et la réalisation ne devront plus
apporter de modification.
2.5 COHÉRENCE DU DOSSIER DE CONCEPTION
2.2 EQUIPE DE CONCEPTION Un projet fait intervenir plusieurs professionnels (architecture,
L’équipe de conception - Architecte, décorateur, bureaux décoration, technique, équipements) et appelle inévitablement
d’études, prescripteur, économiste, acousticien, éclairagiste, une synthèse de cohérence entre les plans et pièces écrites de
paysagiste et autres consultants - doit être constituée en différentes origines.
fonction de la nature et de l’importance du projet. L’un des membres de l’équipe de conception doit être mandaté
De plus, Accor préconise que les missions suivantes soient pour vérifier l’ensemble des documents et en assurer la
réalisées même lorsqu’elles ne sont pas exigées par les règles synthèse.
de construction locales :
Pour le développement durable : Mission d’analyse
environnementale du site 2.6 DESCRIPTIFS DÉTAILLÉS, FICHES DESCRIPTIVES
Pour la sécurité incendie : Mission de bureau d’études
conception sécurité incendie Les descriptifs détaillés (3) des travaux établis par le prescripteur
et les bureaux d’études techniques doivent être complets, précis
et cohérents.
2.3 PHASES D’ÉTUDE Ils doivent prendre compte les critères fonctionnels et les
performances définis par les documents Accor.
A partir du programme et de l’évaluation du site, le projet doit se Pour la localisation des ouvrages et la coordination il est
dérouler en plusieurs phases : recommandé d’établir des fiches descriptives des locaux
adaptées au projet (4) et classées selon des numéros reportés
sur les plans (5)
- Esquisses
Ces fiches sont indispensables afin de s’assurer que les
- Avant projet sommaire
prestations des entreprises sont complètes, coordonnées et
- Avant projet définitif et ensuite : demande dossier de cohérentes et pour faciliter les contrôles par la maîtrise d’œuvre.
permis de construire
- Projet final et ensuite : consultation des entreprises
Chaque phase doit faire l’objet d’une revue de projet, d’une mise
2.7 IMPORTANCE DES PLANS
à jour et d’une validation avant d’entreprendre la phase suivante.
Sur un chantier, les plans sont le principal outil de travail pour
Le dossier de projet doit prendre en compte les observations
diriger et réaliser les travaux ; les documents écrits restant au
formulées lors de l’instruction du permis de construire.
bureau de chantier.
Si le projet de décoration et des aménagements intérieurs n’est
Les plans doivent donc apporter toutes les réponses
pas finalisé au moment de la consultation des entreprises de la
nécessaires et d’une lecture claire, non seulement pour le maître
construction, le budget correspondant doit être réservé et le
d’œuvre, les ingénieurs et les commis d’entreprises, mais
projet doit être planifié afin que les travaux et les équipements
également pour les chefs de chantier et les ouvriers.
soient compatibles avec le planning général.
3
Descriptifs détaillées ou cahiers des clauses techniques
particulières
4
Utiliser les fiches de la marque hôtelière (AB3001)
5
Utiliser de préférence la numérotation type Accor
(xxàààà)
3 RÉALISATION DES TRAVAUX
Une mise à jour du dossier doit être faite en conséquence, avec Flux entrants du chantier : engins et matériels utilisés sur le
une vérification de cohérence des variantes et propositions chantier, matériaux et produits mis en œuvre
techniques retenues, pour aboutir à un dossier contractuel
définissant un projet complet et cohérent. Travaux du chantier : techniques employées, gestion des
déchets, nuisances sonores, poussières, protection des cours
d’eau et des égouts, protection de la végétation, etc.
3.2 MANAGEMENT DE LA QUALITÉ Flux sortants du chantier : déchets évacués (tri sélectif),
nuisances générées vis-à-vis des riverains, propreté des voiries,
Le management de la qualité (Voir norme ISO 9001) doit être etc.
mis en place par les entreprises sous l’autorité du maître
d’œuvre.
3.6 NETTOYAGE ET ÉVACUATION DES GRAVOIS
Il doit traiter plusieurs volets :
Sauf dispositions particulières le nettoyage du chantier, du
a) Pendant la période de préparation de chantier bâtiment et des abords et l’évacuation des gravois selon un tri
sélectif est à la charge du CONSTRUCTEUR jusqu’à la prise de
- Plans d’exécution des ouvrages possession de l’établissement par l’EXPLOITANT.
- Coordination technique entre les différentes
entreprises Si des équipementiers ou du personnel non rattachés au contrat
- Identification des ouvrages critiques (exemple : gaine du CONSTRUCTEUR doivent intervenir dans l’établissement avant la
technique des chambres) réception, un PROTOCOLE D’ACCORD doit en préciser les conditions
en ce qui concerne les nettoyages, l’évacuation des emballages
b) En cour de chantier et l’évacuation des gravois.
- Présentation d’échantillons et prototypes
- Contrôles qualité en cours de travaux
- Essais acoustiques 3.7 GARDIENNAGE
- Etc.
Sauf dispositions particulières à préciser par un PROTOCOLE
D’ACCORD établi avec l’EXPLOITANT, le gardiennage du chantier est à
la charge du CONSTRUCTEUR et sous sa responsabilité jusqu’à la
3.3 ECHANTILLONS ET PROTOTYPES date de prise de possession de l’établissement par l’EXPLOITANT.
Les entreprises doivent présenter les échantillons des matériaux
et les prototypes des ouvrages répétitifs. Les matériaux et
ouvrages fabriqués ne pourront être approvisionnés que lorsque 3.8 ASSURANCE TOUS RISQUES CHANTIER
les échantillons et prototypes seront validés.
Une assurance “ Tous Risques Chantier “ doit toujours être
souscrite pour couvrir les risques de dégâts ou le vol affectant la
construction, les abords et les équipements ainsi que la
3.4 CHAMBRE TÉMOIN SUR CHANTIER responsabilité civile vis à vie des tiers.
Une trame de chambre témoin (6) comprenant la gaine technique Cette assurance doit couvrir toute la période du chantier, depuis
et la travée de couloir sera toujours réalisée au début des son ouverture, jusqu’à la réception et peut être prorogée lorsqu’il
travaux sur le site avec les finitions, matériels, mobiliers et subsiste des travaux à réaliser pour lever les réserves de la
luminaires en état de fonctionnement. réception.
La chambre mitoyenne devra être cloisonnée afin de permettre Sauf dispositions différentes définies par le contrat, cette
les mesures acoustiques entre les chambres. assurance est à la charge de l’entreprise principale de
construction.
Les représentants ACCOR seront invités à la visiter pour donner
leurs commentaires et validation du produit hôtelier.
6
Eventuellement plusieurs chambres ou suites témoins
si la nature ou l’importance du projet le nécessite
4 ACHÈVEMENT ET RECEPTION
La prise de possession par l’exploitant doit se faire globalement Les constructeurs doivent communiquer à l’exploitant tous les
pour l’ensemble de l’établissement lorsque la réception est documents et renseignement utiles pour souscrire les contrats
prononcée. de contrôles et de maintenance en fonction de la nature des
installations techniques de l’établissement et des règlements en
Jusqu’à cette date, les constructeurs conservent la garde et la
vigueur.
responsabilité de l’immeuble. Après cette date la responsabilité
est transférée à l’exploitant.
Lorsqu’une mise à disposition partielle d’une partie des locaux
est prévue, celle-ci doit faire l’objet d’état des lieux (voir § 4.1.2).
5.1 LEVÉE DES RÉSERVES DE FAIBLE IMPORTANCE 5.4 GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT
Les installations techniques et les ouvrages de second œuvre,
Si la réception comporte des réserves qui ne font pas obstacle à
sont soumis à une garantie de 2 ans, incluant leur durabilité et
l’ouverture de l’hôtel, les entreprises doivent y remédier dans les
le bon fonctionnement selon les performances contractuelles.
délais fixés d’un commun accord.
Dans ce cas, les jours et les horaires d’interventions doivent être
définis en accord avec l’exploitant.et les entreprises doivent 5.5 GARANTIE DE 10 ANS SUR LA CONSTRUCTION
prendre les dispositions nécessaires pour que leurs travaux ne
perturbent pas l’exploitation de l’hôtel. La construction relève de la responsabilité des CONSTRUCTEURS
Les entreprises doivent faire constater par écrit les levées de (conception et exécution) et doit être contractuellement garantie
réserves. par eux pendant au moins 10 ans à compter de la réception.
La garantie de 10 ans doit porter sur la solidité et la durabilité du
bâti et les fonctions essentielles :
5.2 GARANTIE DE PARFAIT ACHÈVEMENT - étanchéité à l’air et à l’eau ;
Pendant un an à compter de la réception, les entreprises - revêtements des façades et critères fonctionnels des
concernées devront : fenêtres et des portes ;
- remédier aux défauts ou insuffisances qui ne - isolation thermique ;
n’auraient pas été constatées lors de la réception. - isolement acoustique,
- contrôler le fonctionnement des installations - accès au bâtiment et desserte par les réseaux ;
techniques selon les performances contractuelles
(climatisation notamment) et en parfaire les réglages. - installations techniques indissociablement liées à la
construction ;
Pendant cette période, l’exploitant consignera les défauts qu’il
constate et pourra demander l’intervention immédiate des - ouvrages de toutes natures (y compris ceux de
entreprises pour remédier aux défauts qui constituent une gêne second œuvre) dont une défectuosité importante ou
ou un risque pour l’exploitation. généralisée rendrait le bâtiment impropre à sa
destination (exemple : salles d’eau inutilisables par les
Onze mois après la réception des travaux une visite de clients)
l'établissement par les représentants du constructeur et de
l’exploitant permettra d’établir la liste des réserves Les intervenants de la conception et de la réalisation doivent
correspondant aux défauts, insuffisances ou désordres décelés justifier que leur responsabilité est couverte par une assurance
pendant la période de garantie de parfait achèvement. avec maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité.
Avant la fin de la période de garantie de un an, les entreprises Nota – La garantie de 10 ans ne concerne pas les peintures ou
devront lever ces réserves et un procès verbal de parfait lasures appliquées de manière traditionnelle pour lesquelles la
achèvement sera délivré lorsqu’il n’en subsistera plus aucune. garantie est limitée à 5 ans pour les ouvrages extérieurs et 2 ans
pour les ouvrages intérieurs. En revanche, les traitements
Si ce n’est pas le cas, la période de un an pourra être prorogée anticorrosion et de finition appliqués en usine sur les ouvrages
jusqu’à la levée de la dernière réserve. métalliques font partie de la garantie de 10 ans.
Liste des éléments agréés entre les parties et ne Inclure le rapport « Evaluation du Site »
figurant pas sur les documents projet ou dans (Selon document type Accor)
Particularités du Projet
les standards Marque/Accor; ou variantes
acceptées de ces documents
Documents Projet Programme Hôtelier ; Inclure tous les documents techniques
Etude environnementale ; définissant le projet et/ou responsabilités des
Rapports géotechnique et hydrologique parties.
Relevés topographiques du site; Le tableau des surfaces doit aussi inclure la
Relevé Acoustique ; SHOT pour chaque étage
Permis de construire ;
Plans Architecte ;
Descriptif façades et travaux extérieurs ;
• Certificat(s) de désinfection des réseaux d’eau sanitaire, et de curage des réseaux d’évacuation
• Rapports de tests des installations électriques, ascenseurs et générateurs de secours
• Certificats de tests des installations de détection et alarme incendie (et documents de récolement et maintenance)
• Certificats de tests des installations de sécurité incendie (et documents de récolement et maintenance)
• Dossier de récolement incluant plans « tel que construit » (y compris pour GTC)
• Manuels d’Opération et de Maintenance du bâtiment et des installations (y compris pour GTC)
• Copies des schémas techniques dans chaque local technique et schémas électriques dans chaque armoire électrique.
• Rapports de mesures acoustiques (notamment sur fenêtres).
Area = Y x Z
Y
Bedroom area = Internal width x internal length (Technical riser shaft is included)
SHOT: Surface Hors Œuvre Totale TGFA: Total Gross External Floor Area
(Définition Standard Accor mondiale) (Standard Accor Worldwide definition)
Surface mesurée à l’extérieur des murs extérieurs, incluant is : Measured to outside of external walls, including all areas
toutes zones (locaux publics, locaux de service ou du personnel, (front of house, back of house, staff areas, plant rooms, shafts,
locaux techniques fermés, gaines techniques, escaliers intérieurs & internal & external stairs… of all floors including basements); but
extérieurs de tous les niveaux y compris des sous-sols); mais excluding car parks (and associated plant rooms, stairs, ramps…),
excluant les parkings (et locaux associés tels que locaux techniques balconies, open galleries
dédiés, escaliers, rampes…), balcons, galeries ouvertes.
La SHOT doit être mesurée pour chaque niveau du bâtiment et The TGFA must be measured for each floor of the building and
indiquée sur les documents du projet et sur ceux présentés en displayed on project documents and Comité Programme
Comité Programme, dans un tableau indiquant la SHOT pour documents in a table showing each floor TGFA, the hotel total
chaque niveau, le total SHOT de l’hôtel et le ratio SHOT hôtel divisé TGFA and the total hotel TGFA divided by the bedroom number of
par le nombre de clefs (Ratio à la clef ou « par chambre”) keys (Room ratio).
La fiche de synthèse ci-dessous doit être renseignée avant la présentation du projet au COMITÉ PROGRAMME.