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APOSTILA DO CURSO DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

Este texto resumido é destinado aos interessados

nos estudos de Perícias e Avaliações de Engenharia aplicadas a Imóveis Rurais.

O texto-base é o livro “Avaliação de

Propriedades Rurais” do autor Marcelo Rossi de Camargo Lima, que aborda com muita

propriedade, os diversos aspectos da matéria e inclui as novas normas da ABNT com comentários.

Dr. Valdemar Antônio Demétrio

Professor Titular do Depto. de Engenharia Rural - ESALQ USP de Piracicaba SP

Engº Agrº Luis Augusto C. Moura Andrade

Perito Judicial e Engenheiro de Avaliação

Piracicaba SP Outubro de 2008

22

ÍNDICE REMISSIVO

ÍNDICE

REMISSIVO

2

ÍNDICE

TABELAS

3

ÍNDICE

FIGURAS

3

1. INTRODUÇÃO

 

4

2. OBJETIVOS

5

3. CONCEITOS BÁSICOS

6

4. CONSIDERAÇÕES SOBRE A NORMA ABNT NBR 14.653-3 / 2004

11

5. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

 

21

5.1.

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO (OU THE SALES

COMPARISON APPROACH)

 

21

5.2. MÉTODO

DA RENDA (OU THE INCOME CAPITALIZATION APPROACH)

23

5.3. MÉTODO

RESIDUAL

 

24

6. FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO PARA A AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

25

6.1. CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS

25

6.2. SITUAÇÃO DO IMÓVEL (QUANTO AO ACESSO)

40

6.3. CLASSE DE CAPACIDADE DE USO VERSUS SITUAÇÃO

42

7. PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL

46

8. VISTORIA IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS

47

9. HOMOGENEIZAÇÃO

 

48

9.1. NOTA AGRONÔMICA (NA)

49

9.2. DETERMINAÇÃO DAS AMOSTRAS SEMELHANTES

50

9.3. FATOR DE ELASTICIDADE (OU DE OFERTA)

51

9.4. VALOR DA TERRA NUA (VTN)

 

51

10.

SANEAMENTO AMOSTRAL

54

10.1. DA MÉDIA ARITMÉTICA

CRITÉRIO

 

54

CRITÉRIO

10.2. DO DESVIO PADRÃO

55

10.3. CRITÉRIO

DE

CHAUVENET

55

10.4. CRITÉRIO

DE

ARLEY

56

10.5. IMÓVEL AVALIANDO

VALOR DO

58

10.6. DE CONFIANÇA (OU

INTERVALO

CAMPO DE ARBÍTRIO)

58

11. AVALIAÇÃO

DE

BENFEITORIAS

60

12. AVALIAÇÃO

DE

BENFEITORIAS REPRODUTIVAS

61

12.1. DE CULTURAS DOMÉSTICAS

AVALIAÇÃO

62

AVALIAÇÃO

12.2. CULTURAS COMERCIAIS

62

AVALIAÇÃO

12.3. DE PASTAGENS

 

65

13. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS (CONSTRUÇÕES RURAIS)

67

14. AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS AGRÍCOLAS

71

15. AVALIAÇÃO

DE

SEMOVENTES

 

72

16. AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS

73

17. LEGISLAÇÃO FLORESTAL

75

18. BIBLIOGRAFIA

79

33

ÍNDICE TABELAS

17

Tabela 2 Grau de precisão da estimativa de valor no caos de utilização do método

Tabela 1 Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação

comparativo direto de dados de mercado

17

Tabela 3 Fatores para classificação dos solos

35

Tabela 4 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidade

de uso do solo

Tabela 5 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidade

de uso do solo

Tabela 6 - Valores Médios Percentuais em função das Classes de Capacidade

38

37

segundo

vários autores

38

Tabela 7 - Fatores limitantes classe de capacidade de uso e suas

39

Tabela 8 - Valores Médios Percentuais em função das Classes de Capacidade de Uso

e Limitações do

Tabela 9 - Escala de valores de terras segundo a situação e viabilidade de circulação.

40

 

41

Tabela 10 Situação do imóvel em relação à localização e acesso

42

Tabela 11 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo

43

Tabela 12 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo

a classe de capacidade de uso e situação segundo FRANÇA

Tabela 13 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo

43

Tabela 14 Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras considerando a

classe de capacidade de uso e situação

Tabela 15 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas

44

a classe de capacidade de uso e situação segundo o INCRA

43

a classe de capacidade de uso e situação segundo KOZMA

considerando a classe e subclasse de capacidade de uso e situação, segundo

FRANÇA

 

44

Tabela 16 d/s crítico do critério de Chauvenet

56

Tabela 17 Nível de

57

Tabela 18 - Critério de Arley - “r” crítico

57

Tabela 19 Valores do percentil da Distribuição de Student

59

Tabela

20

Coeficientes

de

depreciação

para

pastagens

66

Tabela 21 Coeficientes de depreciação para construções rurais

68

Tabela 22 Razão de depreciação em função do tipo de construção

69

Tabela 23 - - Fatores de depreciação em função do tipo de construção e da idade

Tabela

24

Coeficientes

de

depreciação

física

e

funcional

69

70

Tabela

25 Coeficientes

de

depreciação

física

e

funcional

71

 

ÍNDICE FIGURAS

Figura

1

-

Composição de um imóvel rural

 

22

Figura 2 - Critérios empregados para avaliação de imóvel rural

23

Figura 3 - Resumo da variação do tipo e da intensidade máxima de utilização da terra sem risco de erosão acelerada em função das classes de capacidade de uso, retirado

de KOZMA (1984)

36

44

1.

INTRODUÇÃO

Entende-se por avaliação o conjunto de operações com as quais se podem somar juízo sobre o valor de um bem, e, no caso específico de bens imóveis, sobre o valor de uma propriedade ou de um direito a ela relativo. Para muitos autores o processo avaliatório tem por objetivo fixar o valor de troca das coisas vendáveis ou o que se mede pela quantidade de outros bens que, numa economia de trocas, poderia ser obtido por um bem da propriedade avalianda. É o poder de aquisição que pode ser comparado com qualquer mercadoria, porém é mais cômodo medi-lo em termos monetários. Neste caso obtendo o preço do produto, isto é, o valor da troca,

expresso em somas monetárias. A idéia de valor está intimamente ligada à idéia de utilidade, ou seja, só tem valor aquilo que é útil. Na teoria econômica, conceitua-se utilidade como a capacidade que possuem certos bens de satisfazer uma necessidade, e, mais, para que uma coisa seja considerada útil, é necessária a ocorrência de três condições:

existência de alguma relação entre as qualidades dessa coisa e a necessidade ou desejo;

conhecimento desta relação;

possibilidade dela (relação) ser utilizada.

A idéia de valor remonta aos mais velhos costumes de troca, desde o escambo de bens entre os primeiros homens. E ainda hoje, estes parâmetros vetustos são determinantes para estabelecer o valor das coisas. CAIRES (1978), citado por PELLEGRINO (1983), resume o processo avaliatório nos seguintes termos:

“De modo muito simples, mesmo pecando quanto ao rigor, pode-se dizer que: Avaliar é medir o valor. O valor é uma grandeza e, como tal, suscetível de ser medida. Por sua vez, Medir é comparar. Daí infere-se que avaliação é a determinação do valor de uma coisa obtida por comparação com outras semelhantes”.

55

2.

OBJETIVOS

A avaliação de propriedades rurais é matéria altamente especializada, que exige conhecimentos pormenorizados, quer no campo das atividades agropecuárias, quer no campo da Engenharia de Avaliações. Desta forma faz-se necessário, que o profissional avaliador tenha conhecimento das técnicas das Ciências Agrárias (Agronomia, Florestal, Zootecnia e outras), além dos conhecimentos gerais do mercado imobiliário rural, para a execução da avaliação e responder aos quesitos do Laudo Avaliatório. Este texto tem como objetivo primordial, apresentar aos profissionais de Engenharia, os conceitos teóricos básicos, utilizados na execução da Perícia Judicial e na Avaliação de Engenharia aplicada a Imóveis Rurais. Terá como intuito, facilitar e difundir os conhecimentos já publicados de diversos profissionais, trabalhos estes que se encontram avulsos por todo o País, a fim de que os avaliadores tenham cada vez mais segurança na determinação de justos valores, os mais próximos da perfeição.

66

3. CONCEITOS BÁSICOS

A dificuldade de se obter uma definição única e precisa para o que venha a ser valor, foi responsável pelo surgimento de duas escolas ou correntes universais sobre o que se entende por valor:

Escola Univalente: defende que o valor de um determinado bem é único, num dado momento, qualquer que seja a finalidade da avaliação;

Escola Pluralista: defende o princípio de que conceituação de valor pode mudar, de acordo com a finalidade de sua determinação. Segundo PELLEGRINO (1983), os adeptos da escola ou corrente pluralista conferem ao valor um caráter extremamente subjetivo, sujeito as mais diversas variações, em função dos mais insignificantes detalhes. Assim é que surge o valor de mercado: venal; contábil; intrínseco, artístico; estimativo etc. Dado a inexistência de consenso filosófico entre valor e preço, dado que

o objetivo final do processo avaliatório é a obtenção de uma soma capaz de traduzir, em termos monetários, todos os quesitos objetivos e subjetivos deste processo. Distingue-se, portanto, três conceitos igualmente importantes: Preço de Mercado; Valor de Mercado e Valor Potencial.

Preço de Mercado: o montante de dinheiro que deve ser entregue ou pode ser obtido no mercado ativo, sob as condições imediatas e existentes numa determinada data. O preço pago pela propriedade desconsidera os motivos, pressões e o conhecimento.

Valor de Mercado: o preço mais alto, em termos de dinheiro, que uma propriedade alcançaria num mercado aberto e competitivo, sob todas as condições necessárias a uma venda justa, na qual o comprador e o vendedor procederiam de forma prudente, com todos os conhecimentos indispensáveis, assumindo que o preço não seria afetado por estímulos indevidos.

Valor Potencial: representado pela capacidade que o imóvel possui de produzir renda máxima. Segundo PELLEGRINO (1983), a diferença entre preço e valor de mercado, é que, num dado momento o valor significa o que a propriedade vale, enquanto o preço expressa a quantia pela qual ele pode ser vendido. O valor potencial é utilizado em avaliação, para mostrar se, em face do valor potencial, um negócio imobiliário oferece atrativos para a aplicação do capital. Segundo Demétrio (1991) do ponto de vista jurídico, terra (ou "bem-de- raiz") pode ser conceituada como qualquer porção da superfície terrestre sobre o qual podem ser exercidos os direitos de propriedade que dizem respeito não somente à área da superfície, mas também a coisas tais como a cobertura vegetal natural, as construções e outras benfeitorias feitas pelo homem e aqueles objetos que jazem acima ou abaixo da superfície, tais como plantações e pedreiras, por exemplo.

77

O conceito econômico de terra, segundo BARLOWE (1972) é muito amplo abrangendo o somatório dos recursos naturais e daqueles criados pelo homem, sobre os quais a possessão de qualquer porção da superfície terrestre permite controle. Subdivide-se a terra como: espaço, natureza, fator de produção, bem de consumo, situação, propriedade e capital, cujas definições são:

Terra como espaço - espaço cúbico (jazidas minerais) e espaço acima da superfície (construções e explorações agrícolas);

Terra como natureza - ambiente natural determinado pelas condições climáticas, topográficas e edáficas;

Terra como fator de produção - fonte natural de alimentos, fibras, materiais de construção, minerais e outras matérias primas utilizadas na sociedade moderna. Está estreitamente ligado ao conceito de terra como "bem-de-consumo";

Terra como situação - modernamente, grande importância é atribuída ao conceito de terra como situação, isto é, sua localização em relação: ao mercado consumidor, vias de acesso e outros aspectos sócio-econômicos. Em Perícia e Avaliação de Engenharia aplicada a Imóvel Rural a situação do imóvel aparece, em escala de grandeza, logo após a capacidade de uso, na estimativa do valor das terras;

Terra como propriedade - tem conotação com os direitos e responsabilidades que indivíduos ou grupos exercem sobre a posse e uso da terra. Os imóveis de destinação rural são aqueles cuja melhor alternativa econômica de exploração é realizada pela atividade agrícola, pecuária,

extrativa vegetal, florestal ou agro industrial. O Estatuto da Terra (Lei n.º. 4.504, de 30 / 11 / 1964), define em seu artigo 4 o seguinte:

Artigo 4 - Para os efeitos desta Lei, definem-se:

I - Imóvel Rural, o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, ou quer seja, pela iniciativa

privada;

II - "Propriedade Familiar", o imóvel rural que, direta e

pessoalmente explorado pelo agricultor e sua família, lhes absorva toda a força de trabalho, garantindo-lhes a subsistência e o progresso social e econômico, com área máxima fixada para cada região e tipo de exploração, e eventualmente trabalho com a ajuda de terceiros;

III - "Módulo Rural", a área fixada nos termos do inciso anterior;

IV - "Minifúndio", o imóvel rural de área e possibilidades inferiores às da propriedade familiar;

V - "Latifúndio", o imóvel rural que:

a) exceda à dimensão máxima fixada na forma do artigo 46, § 1°, alínea "b", desta Lei, tendo-se em vista as

88

condições ecológicas, sistemas agrícolas regionais e o fim a que se destine; b) não excedendo o limite referido na alínea anterior, e tendo área igual ou superior à dimensão do módulo de propriedade rural, seja mantido inexplorado em relação às possibilidades físicas, econômicas e sociais do meio, com fins especulativos, ou seja, deficiente ou inadequadamente explorado, de modo a vedar-lhe a inclusão no conceito de empresa rural. Obedecendo ao disposto na fundamentação legal, a avaliação de imóveis rurais consiste na determinação técnica do preço de mercado do

imóvel como um todo, estando aí incluídas as terras, seus recursos naturais e benfeitorias. Tendo em vista este procedimento, separação do valor da terra nua das benfeitorias, quando da avaliação, normalmente, os seguintes itens são separados:

TERRAS - são avaliadas em função de sua capacidade de uso, localização e outros fatores, porém sem vegetação e sem benfeitorias, dentro do conceito de terra nua;

RECURSOS NATURAIS (desde que não tenham sido considerados junto com a terra nua) - tudo aquilo que pode ser considerado como dádiva da natureza que se encontra sobre o solo, fixado ou não a ele, ou mesmo logo abaixo da superfície e que possa ser extraído para vender ou ser usado na propriedade tais como: matas e capoeiras (madeira e lenha), pedreiras e cascalheiras, jazidas diversas, nascentes e quedas d'água;

BENFEITORIAS PRODUTIVAS (capital fundiário produtivo) - abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural capazes de proporcionar rendimentos, oriundos da venda de seus produtos: reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados, culturas permanentes (cafezais, pomares etc.);

BENFEITORIAS NÃO PRODUTIVAS (capital fundiário auxiliar) - abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural que não proporcionam rendimentos próprios, embora contribuam para o êxito das explorações. É o caso das edificações em geral (casas, galpões, estábulos, pocilgas, currais e outras) e dos chamados melhoramentos fundiários (trabalhos de conservação do solo, sistemas de irrigação e drenagem, açudes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado, efetuados no próprio solo);

SEMOVENTES (capital de exploração fixo, vivo) - animais de lide e auxiliares e os produtores (ou de rendimento);

MOTORES, MÁQUINAS E IMPLEMENTOS - abrangem veículos, tratores, máquinas de benefício, moto-bomba, arados, grades, ferramentas e utensílios, arreios, mobiliário e outros (capital de exploração fixo, inanimado);

PRODUTOS E MATERIAIS DIVERSOS - incluem os produtos adquiridos no comércio (sementes, mudas, fertilizantes,

99

corretivos, rações, produtos fitossanitários, combustíveis e lubrificantes) ou os produzidos na propriedade e ainda não vendidos como colheitas pendentes ou armazenadas, sementes, estrume e outros (capital de exploração circulante). A determinação do valor da riqueza mineral não será incluída no valor de propriedade rural neste trabalho, por ser matéria estranha aos profissionais das ciências agrárias e, específica ao Engenheiro de Minas, Geólogo entre outros. No entanto, o valor destas jazidas deve ou não ser incluído no valor das propriedades dependendo dentre outros fatores, da existência de alvará de exploração. Não há consenso sobre a definição de terra nua, como se pode ver a seguir. O INCRA, na Instrução Normativa 08 / 93, em seu Anexo II, item 4.1, determina o seguinte:

"Considera-se terra nua a terra com suas acessões naturais, nos termos dos artigos 43, inciso I, e 64 do Código Civil.” Entende-se, portanto por acessões naturais tudo o que se encontrar incorporado a terra sem a intervenção do proprietário. Artigo 43 - São bens imóveis; Inciso I: "O solo com a sua superfície, os seus acessórios e adjacências naturais, compreendendo as árvores e frutos pendentes, o espaço aéreo e o subsolo”.1 Artigo 64 - Não se consideram benfeitorias os melhoramentos sobrevindos à coisa sem a intervenção do proprietário, possuidor ou

detentor.2

Analisando os citados artigos, veremos que primeiro define bem imóvel e o segundo, de forma não muito clara, define benfeitoria. A Constituição Federal, no seu artigo 184 diz que os imóveis desapropriados serão indenizados em títulos da dívida agrária e as benfeitorias úteis e necessárias em dinheiro, mas em nenhum momento se refere à definição de terra nua. Pode-se deduzir que excluindo as benfeitorias úteis necessárias todo o restante é terra nua. O Estatuto da Terra (Lei 4.504 / 64) e a Lei 8.629 / 93 em nenhum momento deixam claro o conceito de terra nua. A medida provisória 1997-34, de 13 / 01 / 2000, diz o seguinte:

Art. 3 - Os artigos 2º, 6º, 7º, 11º, 12º, 17º e 18º da Lei n.º 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, passam a vigorar com as seguintes alterações:

Art. 12 - Considera-se justa a indenização que reflita o preço atual de mercado do imóvel em sua totalidade, aí incluídas as terras e acessões naturais, matas e florestas e as benfeitorias indenizáveis observadas os seguintes aspectos:

I - localização do imóvel; II - aptidão agrícola; III - dimensão do imóvel; IV - área ocupada e ancianidade das posses;

1 Dispositivo correspondente no novo Código Cível: art. 79.

2 Idem: art. 97

1100

V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservação das benfeitorias. § 1º Verificado o preço atual de mercado da totalidade do imóvel, proceder-se-á à dedução do valor das benfeitorias indenizáveis a serem pagas em dinheiro, obtendo-se o preço da terra a ser indenizado em TDA. § 2º Integram o preço da terra as florestas naturais, matas nativas e qualquer outro tipo de vegetação natural, não podendo o preço apurado superar, em qualquer hipótese, o preço de mercado do imóvel. A norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, admite para fins de cálculo de valor da terra nua a seguinte condição, estabelecida pelo artigo 10.1.2:

Artigo 10.1.2 - É admissível na avaliação a determinação do valor da terra nua a partir de dados de mercado de imóveis com benfeitorias, deduzindo-se o valor destas. Concluindo, recomenda-se que conste no laudo e / ou parecer técnico a definição de terra nua, para dirimir quaisquer dúvidas.

1111

4. CONSIDERAÇÕES SOBRE A NORMA ABNT NBR 14.653-3 /

2004

Para a determinação do valor de um imóvel rural, deve ser definido um

procedimento, onde são seguidos regras e fatores. Atualmente os trabalhos de Perícias e Avaliações de Engenharia para Imóveis Rurais são normatizados pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), e especificado na norma brasileira ABNT NBR 14.653-3 / 2004 (Avaliação de Bens Parte 3: Imóveis Rurais). A seguir destacar-se-ão os principais aspectos da norma vigente, assim como tecer alguns comentários sobre a sua aplicação prática.

1. Objetivo

1.1. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3 / 2004 detalha as diretrizes

e padrões específicos de procedimentos para a avaliação de

imóveis rurais, especialmente quanto a:

instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;

classificação de sua natureza;

descrição das atividades básicas;

definição da metodologia básica;

identificação do valor de mercado ou outra referência de valor;

especificação das avaliações;

requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.

1.2. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3 / 2004 é exigível em todas

as manifestações técnicas escritas, vinculadas às atividades de Engenharia de Avaliações de Imóveis Rurais.

1.3. Esta parte da ABNT NBR 14.635-3 / 2004 não tem a intenção

de esgotar a matéria e, sempre que for julgado conveniente,

deverá ser complementada ou atualizada para atender aos seus objetivos.

A norma descreve as seguintes atividades básicas para o serviço de Perícias e Avaliações de Imóveis Rurais:

7. Atividades Básicas

7.1. Generalidades: É recomendável que o Engenheiro de Avaliações esclareça por ocasião da contratação aspectos essenciais para definir o método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que pretende atingir, entre outros:

finalidade: desapropriação, aquisição, arrendamento, alienação, dação em pagamento,

1122

permuta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação 3 e outros;

objetivo: valor de mercado, de compra e venda ou de arrendamento; outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de reedição, preço de liquidação forçada; indicadores de viabilidade e outros;

prazo limite previsto para a apresentação do laudo;

condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito. As atividades básicas correspondem as seguintes etapas:

conhecimento e requisição de documentação;

vistoria;

coleta de dados;

diagnóstico do mercado;

escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação;

tratamento dos dados de mercado;

cálculo do valor do imóvel.

É de fundamental importância a atenção a todas as etapas citadas para que o trabalho seja feito de maneira criteriosa e correta, possibilitando a

obtenção do preço justo ao imóvel avaliando, assim como garantido o cumprimento da imparcialidade do Engenheiro de Avaliações. De acordo com a norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, no item 7.3, define-se vistoria como:

“A vistoria visa permitir ao Engenheiro de Avaliação conhecer, da melhor maneira possível, o imóvel avaliando e o contexto imobiliário a que pertence, de forma a orientar a coleta de dados. Além do previsto na ABNT NBR 14.653-1 / 2004, devem ser observados os aspectos relevantes na formação do valor, de acordo com o objeto, o objetivo e a finalidade da avaliação, constantes em 7.3.1 e 7.3.2”. Para todos os trabalhos de Engenharia de Avaliações deve-se fazer um planejamento da pesquisa e um adequado levantamento de dados, conforme orientações dos seguintes itens da norma vigente:

7.4 - Pesquisa para estimativa do valor de mercado 7.4.1 Planejamento da pesquisa Na pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência disponível. Esta etapa deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em análise, com o auxílio de teorias e

3 Adjudicação: Ato pelo qual os bens penhorados ao devedor, e levados à praça, ou leilão, são transmitidos ao credor exeqüente, ou outro devidamente habilitado, a seu requerente e para pagamento do seu crédito, por preço igual ao da avaliação, quando não houve licitantes, ou pelo valor do maior lanço, quando arrematado por terceiros.

1133

conceitos existentes advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor. Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são relevantes para explicar a formação de valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente. A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem de fontes de informação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos

respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevista, entre outros). 7.4.2 Identificação das variáveis do modelo As variáveis do modelo são identificadas como:

variável dependente: para a especificação correta da variável dependente, é necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e ás formas de expressão dos preços (por exemplo, preço total ou unitário, moeda de referência, formas de pagamento). É também necessário observar a homogeneidade nas unidades de medida;

variável independente: as variáveis independentes, referem-se às características físicas (área, classes de capacidade de uso das terras, entre outros), de situação (acesso, localização, distância a centro de referência, entre outros) e econômicas (ofertas ou transações, época, condição do negócio à vista ou a prazo). As variáveis devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variáveis consideradas importantes no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes posteriormente e vice-versa.

7.4.3 Levantamento de dados 7.4.3.1 Tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o

1144

comportamento do mercado, no qual o imóvel avaliando está inserido.

7.4.3.3 O levantamento de dados constitui a

base do processo avaliatório. Nesta etapa, o Engenheiro de Avaliações investiga o mercado, coleta dados e informações confiáveis preferencialmente a respeito de negociações realizadas e ofertas, contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas principais características

econômicas, físicas e de localização. As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível. A necessidade de identificação das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. No caso de avaliações judiciais é obrigatória a identificação das fontes.

7.4.3.4 Os dados de oferta são indicações

importantes do valor de mercado. Entretanto, deve-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preços e, sempre que possível, quantificá-las pelo confronto com

dados de transações.

7.4.3.6 Os dados de mercado devem ter suas

características descritas pelo Engenheiro de Avaliações até o grau de detalhamento que

permita compará-los com o bem avaliando, de acordo com as exigências dos graus de precisão e de fundamentação.

7.4.3.7 Especial atenção deve ser dada à

classificação de terras dos dados de mercado.

7.4.3.8 Somente serão aceitos os seguintes

dados de mercado:

transações;

ofertas;

opiniões de Engenheiros de Avaliações ligados ao setor imobiliário rural;

opiniões de profissionais ligados ao setor imobiliário rural;

informações de órgãos oficiais.

Todas as propriedades que compõem a amostragem devem ser, preferencialmente, vistoriadas pelo Engenheiro de Avaliações, para que o mesmo possa checar as informações coletadas, assim como possibilitar a correta caracterização das mesmas. Deve-se dar preferência por trabalhar com o maior número possível de transações (ou negócios realizados) e depois ofertas, evitando-se ao máximo a utilização de opiniões ou informações de órgãos oficiais.

1155

Depois de coletados os dados os mesmos devem sofrer um tratamento com o intuito de checar sua viabilidade de utilização na determinação de valor da propriedade avalianda, conforme descrito a seguir:

7.7 - Tratamento dos dados 7.7.1 Preliminares 7.7.1.1 É recomendável, preliminarmente, a sumarização das informações obtidas sob a forma de gráficos que mostrem as distribuições de freqüência para cada uma das variáveis, bem como as relações entre elas. Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a influência das possíveis variáveis-chave sobre os preços e a forma de variação, possíveis dependências entre elas, identificação de pontos atípicos, entre outros. Assim, podem-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenças a priori do Engenheiro de Avaliações, bem como permitir a formulação de novas hipóteses. 7.7.1.2 Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preço à vista, esta deve ser realizada com a adoção de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e representativa da média praticada pelo mercado, à data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte.

7.7.1.3 No tratamento dos dados podem ser

utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis:

tratamento por fatores

homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos conforme 7.7.2.1, e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados;

tratamento científico tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado

7.7.1.4 Deve-se levar em conta que qualquer

modelo é uma representação simplificada do mercado, uma vez que não considera todas as suas informações. Por isso, precisam ser tomados cuidados científicos na sua elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até o exame final dos resultados.

7.7.2 Tratamento por fatores

1166

7.7.2.1 Os fatores a serem utilizados neste

tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas, revisados periodicamente e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao laudo.

7.7.2.3 No caso de utilização de tratamento por fatores, deve ser observado o anexo B.

7.8.2 O valor de mercado deve considerar o aproveitamento eficiente do imóvel. Este artigo da norma é extremamente relevante para o Engenheiro de Avaliações, quando da execução dos seus serviços, pois irá determinar o correto e justo valor da propriedade avalianda. Voltando a análise da norma, agora discutindo conceitos relacionados com a metodologia de avaliação. 8 Metodologia aplicável 8.1 Método comparativo direto de dados de mercado Ao utilizar a inferência estatística com modelos de regressão linear, consultar os requisitos mínimos estabelecidos no anexo A. No caso de utilização de tratamento por fatores, consultar o anexo B. 8.2 Método da capitalização da renda

8.2.2 No caso de avaliações de produções vegetais, devem ser observados os procedimentos de 8.2.2.1 a

8.2.2.3.

8.2.2.1 Os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a partir da data de

referência da avaliação até o final da vida útil da produção vegetal.

8.2.2.2 Na determinação da renda líquida,

deve-se considerar a receita bruta, deduzido os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da

terra nua, os impostos e o custo de erradicação, se houver. 8.2.2.3 No cálculo do custo da terra nua, pode- se utilizar o custo de oportunidade sobre o capital que ela representa ou o valor do seu arrendamento.

1177

Atualmente, a norma vigente da ABNT instituiu os conceitos de grau de

precisão e de fundamentação, são possíveis classificações do trabalho do Engenheiro Avaliador, estas classificações determinam o nível de precisão do trabalho apresentado, conforme resumo a seguir:

9 Especificações das avaliações

9.1 Generalidades 9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do Engenheiro de Avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de precisão. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori.

9.2 Quanto à fundamentação 9.2.1 Os laudos de avaliação são classificados quanto à fundamentação nos graus indicados na tabela 1, de acordo com a soma dos pontos em função das informações apresentadas.

Tabela 1 Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação

   

Grau

I

II

III

Limite mínimo

12

36

71

Limite máximo

35

70

100

9.2.2 Esta pontuação é obtida segundo os critérios especificados na norma. Quando a finalidade for a avaliação do imóvel rural como um todo, utilizando-se o método comparativo direto de dados de mercado, conjugado ou não com os métodos de custo e da capitalização da renda.

9.2.2.2 O Engenheiro de Avaliações deve enquadrar seu trabalho em cada item da tabela 2 da norma (Pontuação para fins de classificação das avaliações quanto ao grau de fundamentação). A soma dos pontos obtidos nos dez itens deve ser utilizada para conferir o grau de fundamentação conforme a tabela 1, observadas as restrições de 9.2.3.

9.3 Quanto à precisão As avaliações de imóveis rurais serão

especificadas quanto à precisão no caso em que for utilizado

exclusivamente o método comparativo direto de dados de mercado, conforme a tabela a seguir:

Tabela 2 Grau de precisão da estimativa de valor no caos de utilização do método comparativo direto de dados de mercado

1188

Grau

Descrição

III

II

I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da média

<=30%

30% - 50%

> 50%

NOTA: Observar subseção 9.1

A seguir destacaremos os procedimentos específicos para a avaliação de diversos elementos existentes nas propriedades rurais. 10 Procedimentos específicos

10.1 Terras Nuas 10.1.1 Na avaliação das terras nuas, deve ser empregado, preferencialmente, o método comparativo direto de dados de mercado.

10.1.3 Fatores de homogeneização No caso de utilização de fatores de homogeneização, recomenda-se que a determinação destes tenha origem nos estudos fundamentados estatisticamente e envolva variáveis como, por exemplo, escalas de fatores de classes de capacidade de uso, fatores de situação e recursos hídricos. Os dados básicos devem ser obtidos na mesma região geoeconômica onde está localizado o imóvel avaliando e tratados conforme anexo B.

10.2 Construções e instalações 10.2.1 As avaliações, quando não usado o método comparativo direto de dados de mercado, devem ser feitas por orçamentos qualitativos e quantitativos, compatíveis com o grau de fundamentação.

10.2.3 A depreciação deve levar em conta:

aspectos físicos em função da idade aparente, da vida útil e do estado de conservação;

aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da benfeitoria no contexto socioeconômico do imóvel e da região em conjunto, a obsolescência e a funcionalidade do item. 10.3 Produções vegetais Na avaliação em separado das

produções vegetais deve-se observar o descrito em 10.3.1 a

10.3.3.

10.3.1 Deve ser empregado o método da capitalização da renda para a identificação do valor econômico.

10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano

de implantação, recomendam-se utilizar, alternativamente ao método da capitalização da renda, o custo de implantação, incluídos os custos diretos e indiretos.

10.3.3 Nas pastagens, emprega-se o custo de formação,

com a aplicação de um fator de depreciação

1199

decorrente da diminuição da capacidade de suporte da pastagem.

10.3.3.1 Também pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores médios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas condições, pelo período restante de sua vida

útil, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra.

10.4 Florestas Nativas Para a identificação do valor da terra

em conjunto com a sua floresta nativa, deve-se seguir o descrito em 10.4.1 e 10.4.2.

10.4.1 Deve ser utilizado, sempre que possível, o método

comparativo direto de dados de mercado.

10.4.2 Quando existir exploração econômica autorizada

pelo órgão competente pode ser utilizado o método da capitalização da renda, onde devem ser considerados os custos diretos e indiretos. Neste caso, se for necessário o

inventário florestal, este deve ser executado para a área avalianda.

10.6 Equipamentos e máquinas agrícolas A avaliação pode

ser feita pelo método comparativo direto de dados de

mercado ou pela apuração do custo de reedição, quando não existir mercado para o bem. Recomenda-se a citação das fontes de consulta e apresentação dos cálculos efetuados.

10.7 Obras e trabalhos de melhorias das terras Quando estas

obras e trabalhos de melhoria das terras não tiverem sido

contemplados em outros itens da avaliação, a identificação do valor deve ser feita pelo custo de reedição. É recomendada a citação das fontes consultadas e apresentação dos cálculos efetuados. De acordo com a norma da ABNT NBR 14.653-3 / 2004, na apresentação dos laudos de avaliação devem constar obrigatoriamente o seguinte:

11 Apresentação de Laudos de Avaliação Os laudos de avaliação devem ser apresentados no modelo completo ou simplificado, conforme 11.1 e 11.2. 11.1 O laudo completo deve incluir:

identificação da pessoa física ou jurídica ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho;

objetivo (exemplo: valor de mercado ou outro valor) e finalidade (exemplo: garantia, dação em pagamento, venda e compra) da avaliação;

pressupostos conforme, 7.2.2 ABNT NBR 14.653-1 / 2001, ressalvas e fatores limitantes;

roteiro do acesso ao imóvel;

planta esquemática de localização;

descrição da região, conforme 7.3.1;

identificação e caracterização do bem avaliado, conforme 7.3.2;

2200

data da vistoria;

descrição detalhada das terras (7.3.2.2), construções, instalações (7.3.2.3) e produções vegetais (7.3.2.4);

descrição detalhada das máquinas e equipamentos (7.3.2.6), obras e trabalhos de melhorias das terras

(7.3.2.5);

classificação conforme seção 5;

indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;

pesquisa de valores, atendidas as disposições de 7.4;

descrição detalhada das terras, do imóvel da amostra conforme 5.2.1;

memória de cálculo do trabalho utilizado;

diagnóstico de mercado;

data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e sua data de referência;

especificação da avaliação, com grau de fundamentação e precisão;

local e data do laudo;

qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(ais) responsável(ais) pela avaliação. 11.2 O laudo simplificado deve incluir:

identificação da pessoa física ou jurídica e / ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho;

objetivo da avaliação;

roteiro de acesso ao imóvel avaliando;

identificação e caracterização do bem avaliando (terras, produções vegetais, etc.);

indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;

especificação da avaliação;

data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e sua data de referência;

qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(ais) responsável(eis) pela avaliação;

local e data do laudo.

Os níveis de precisão da avaliação estão condicionados a confiabilidade

e ao tratamento dos elementos pesquisados, sendo as avaliações classificadas em três níveis:

avaliaçăo de precisăo rigorosa;

avaliaçăo de precisăo normal;

avaliaçăo expedita.

No decorrer do trabalho serão detalhadas as orientações previstas na norma ABNT NBR 14.653-3 de 2004 para a Avaliação de Imóveis Rurais.

5. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

2211

Partindo-se do pressuposto de que o objetivo deste trabalho é a determinação do valor de mercado de um imóvel, ou seja, o valor onde o proprietário e o vendedor estão interessados em vender ou comprar, mas não estão obrigados, nada mais óbvio que esta determinação parta de valores oferecidos e / ou transacionados no livre mercado imobiliário. Quais são estas informações? Normalmente, o mercado fornece os valores de venda e de arrendamento, desta forma, criaram-se, basicamente dois métodos para a determinação do valor de venda de imóveis de destinação rural. O Método Comparativo (ou The Sales Comparison Approach), que como o próprio nome diz, visa determinar o valor baseando-se na comparação direta com outros imóveis ofertados ou transacionados no mercado, efetuando-se é claro, a correção devida das diferenças entre eles. O outro seria o Método da Renda (ou The Income Capitalization Approach) que se baseia na capitalização de um rendimento anual, obtido no mercado, para determinar-se o valor total da propriedade. Existe ainda um terceiro método denominado Método Residual, pouco usual, que determina o valor do imóvel pela da comparação das benfeitorias existentes no imóvel avaliando com imóveis sem estas benfeitorias.

5.1. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO (OU THE SALES COMPARISON APPROACH)

Esta metodologia é a mais usual e aplicada nas avaliações de imóveis rurais, Terra nua, sendo inclusive a metodologia recomendada pela ABNT, na norma brasileira n.º. 14.653-3 de 2004 (ABNT NBR 14.653-3 / 2004 Avaliação de Bens Parte 3: Imóveis Rurais), que rege os trabalhos de Perícia e Avaliação de Engenharia aplicada à Imóvel Rural. O método comparativo é também conhecido como método direto ou sintético, pois se baseia na comparação direta do imóvel avaliando com outros imóveis ofertados ou negociados no mercado, procedendo às correções das diferenças entre eles, visto que não existem imóveis iguais. Essas correções buscam transpor as condições encontradas nos imóveis pesquisados para as do imóvel avaliando, utilizando-se, para isso, da homogeneização dos elementos que exercem influência no valor das terras, quais sejam:

características físicas;

localização e acesso;

benfeitorias;

entre outros, específicos para cada região.

Esta metodologia é dependente da coleta de elementos no mercado imobiliário da região, imóveis ofertados ou negociados, os quais devem ser verificados e analisados pela vistoria criteriosa tal como a executada na propriedade avalianda. Quanto mais precisas as descrições dos elementos a

2222

serem utilizados, menor a margem de erro na transposição dos mesmos (homogeneização). O próprio nome da metodologia é auto-explicativo, ou seja, realizam-se comparações entre os diversos imóveis existentes na mesma região geoeconômica do imóvel avaliando, para determinação do valor da propriedade. A dificuldade deste método consiste exatamente na comparação. Sabe- se que as fazendas têm características distintas, como: áreas cultivadas; quantidade e tamanho de benfeitorias não reprodutivas; produções diferentes; tipos de solos; disponibilidade de água; cobertura vegetal natural (matas) etc. Devido a estas, e muitas outras, diferenças entre as diversas fazendas, a comparação somente é viável quando as propriedades são semelhantes. Mesmo assim, encontram-se diferenças quanto aos tipos de solos (ocorrência); produções; construções etc. Assim, para permitir uma comparação entre dados semelhantes e posteriormente, homogeneizá-los, a metodologia recomenda que se separem as terras do restante da composição do imóvel, está representado na Fig. 1.

IMÓVEL RURAL IMÓVEL RURAL composição composição TERRAS TERRAS CULTURAS CULTURAS terras cultiváveis terras
IMÓVEL RURAL
IMÓVEL RURAL
composição
composição
TERRAS
TERRAS
CULTURAS
CULTURAS
terras cultiváveis
terras cultiváveis
bens que geram rendimentos
bens que geram rendimentos
terras cultiváveis em alguns casos
terras cultiváveis em alguns casos
pastagens, café, cana, laranja
pastagens, café, cana, laranja
terras não cultiváveis
terras não cultiváveis
fruticultura, cult. anuais etc.
fruticultura, cult. anuais etc.
CONSTRUÇÕES
CONSTRUÇÕES
SEMOVENTES
SEMOVENTES
parte do processo produtivo
parte do processo produtivo
rebanhos
rebanhos
galpões, silos, armazéns, cercas,
galpões, silos, armazéns, cercas,
gado leiteiro, de corte, equinos,
gado leiteiro, de corte, equinos,
casas, currais, estradas etc.
casas, currais, estradas etc.
suínos, caprinos, piscicultura etc.
suínos, caprinos, piscicultura etc.
MÁQUINAS
MÁQUINAS
PRODUTOS
PRODUTOS
motores, implementos
motores, implementos
adquiridos ou produzidos
adquiridos ou produzidos
tratores,
tratores,
sementes, fertilizantes,
sementes, fertilizantes,
máquinas
máquinas
de
de
benef ício
benef ício
etc.
etc.
colheitas armazenadas etc.
colheitas armazenadas etc.
RECURSOS
RECURSOS
Outros
Outros
NATURAIS
NATURAIS

Figura 1 - Composição de um imóvel rural

A partir do valor total do imóvel faz-se a decomposição em valor da terra nua e valor das benfeitorias existentes (com valor comercial). Desta maneira, separando as terras dos demais componentes do imóvel, faz-se a homogeneização dos dados da terra nua, para determinar um valor para a situação paradigma desejado. Normalmente o valor das terras (que é a variável dependente ou explicada) flutua em função de alguns fatores (denominados variáveis independentes ou explicativas), como por exemplo:

2233

IMÓVEL

IMÓVEL

- - TERRAS TERRAS
- -
TERRAS
TERRAS
2 2 3 3 IMÓVEL IMÓVEL - - TERRAS TERRAS CULTURAS CONSTRUÇÕES INSTALAÇÕES ETC. LOCALIZAÇÃO LOCALIZAÇÃO

CULTURAS

CONSTRUÇÕES

INSTALAÇÕES

ETC.

TERRAS CULTURAS CONSTRUÇÕES INSTALAÇÕES ETC. LOCALIZAÇÃO LOCALIZAÇÃO acesso acesso distâncias
TERRAS CULTURAS CONSTRUÇÕES INSTALAÇÕES ETC. LOCALIZAÇÃO LOCALIZAÇÃO acesso acesso distâncias
TERRAS CULTURAS CONSTRUÇÕES INSTALAÇÕES ETC. LOCALIZAÇÃO LOCALIZAÇÃO acesso acesso distâncias
TERRAS CULTURAS CONSTRUÇÕES INSTALAÇÕES ETC. LOCALIZAÇÃO LOCALIZAÇÃO acesso acesso distâncias
LOCALIZAÇÃO LOCALIZAÇÃO acesso acesso distâncias distâncias trafegabilidade etc trafegabilidade etc
LOCALIZAÇÃO
LOCALIZAÇÃO
acesso
acesso
distâncias
distâncias
trafegabilidade etc
trafegabilidade etc

RECURSOS

aguadas

matas

etc.

- - DIMENSÃO DIMENSÃO área área
- -
DIMENSÃO
DIMENSÃO
área
área
CAPACIDADE DE USO CAPACIDADE DE USO fertilidade fertilidade profundidade profundidade drenagem etc drenagem etc
CAPACIDADE DE USO
CAPACIDADE DE USO
fertilidade
fertilidade
profundidade
profundidade
drenagem etc
drenagem etc
TÍTULO DE DOMÍNIO TÍTULO DE DOMÍNIO escritura escritura posse posse etc. etc.
TÍTULO DE DOMÍNIO
TÍTULO DE DOMÍNIO
escritura
escritura
posse
posse
etc.
etc.

Figura 2 - Critérios empregados para avaliação de imóvel rural

Os procedimentos para a homogeneização a partir destes dados serão apresentados nos capítulos mais adiante nesta monografia.

5.2. MÉTODO APPROACH)

DA

RENDA

(OU

THE

INCOME

CAPITALIZATION

Também denominado indireto, ou analítico, o método da renda consiste em capitalizar a renda líquida da propriedade avalianda. Em matemática financeira, sempre que se conhece a renda proveniente de um capital, pode-

se determiná-lo. Por analogia, o mesmo princípio se aplica aos imóveis rurais em geral, ou seja, conhecendo a sua renda líquida, efetiva ou potencial, pode-se determinar o seu valor. Esse método só tem condições de ser aplicado com segurança nas propriedades rurais bem organizadas e com contabilidade em ordem. Mesmo assim, deve-se ter muita cautela na adoção da taxa de capitalização da renda líquida a ser aplicada. Trata-se de um método com alta sensibilidade, exigindo cuidados redobrados, recomendando-se que não seja nunca aplicado isoladamente, mas sempre como verificação do resultado obtido pelo emprego do método comparativo. Por derradeiro, cumprem assinalar que os dois métodos são processos de trabalho que se complementam, ambos, apresentando as suas dificuldades e vantagens. Depende da análise dos balanços dos últimos anos (3 a 5) da propriedade e da aplicação, sobre a média dos rendimentos líquidos, de uma taxa de capitalização. Os problemas neste caso são dois:

o número reduzido de imóveis com balanços confiáveis e bem estruturados;

qual a taxa a ser aplicada.

Neste método relaciona-se o valor da terra diretamente com a sua capacidade de produção de renda (encontrada pela análise do imóvel dentro da região e das possibilidades de exploração existentes). Este método parte do pressuposto que o preço de uma propriedade rural está relacionado com a renda que ela é capaz de produzir capitalizada, representada matematicamente da seguinte forma:

onde;

VI     r i 100  

2244

VI = valor do imóvel (definir a classe, a situação, com ou sem benfeitorias, etc.);

r = renda líquida/ ha.;

i = taxa de capitalização.

A grande dificuldade do método consiste na determinação da taxa de capitalização que será utilizada no trabalho, já que não existem estudos técnicos, embasados estatisticamente, que informe qual é a taxa de renda para imóveis rurais. Assim, devido à falta de trabalhos publicados relacionados com este tema, sugere-se o seguinte: sempre que o profissional elaborar um laudo com o método comparativo direto de dados de mercado, ele pode determinar a renda líquida possível da referida propriedade. Com estes dois valores pode-se calcular a taxa de renda atual daquele imóvel com suas características espelhadas na avaliação. Uma taxa média, resultado de diversas verificações na mesma região, pode então ser utilizada e justificada em outros laudos onde a avaliação será feita utilizando-se também do método da renda.

5.3. MÉTODO RESIDUAL

Existe ainda um terceiro MÉTODO, não tão difundido, que é o RESIDUAL. Em poucas palavras, resume-se na comparação de valores unitários de imóveis com determinadas benfeitorias (reprodutivas ou não) com outros sem as mesmas, determinando-se assim, o valor de mercado da terra nua. Este método é mais indicado para a finalidade de verificação do resultado encontrado, quando comparado com os outros dois métodos anteriores. Como já comentado, recomenda-se o uso deste como um aferidor para uso do avaliador.

2255

6. FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO PARA A AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

Segundo a norma da ABNT NBR 14.653/3 de 2004, a metodologia

recomendada para a avaliação de terra nua é o método comparativo direto de dados de mercado, e, como visto anteriormente este critério baseia-se na utilização de fatores de homogeneização para a apuração do valor da terra nua (VTN) da propriedade avalianda. Os fatores de homogeneização são características dos imóveis que podem ser comparadas com outros imóveis pertencentes a mesma região geoeconômica. A cada um destes fatores de homogeneização é atribuído um valor, que permite a comparação com o valor da propriedade avalianda. Para a aplicação do método comparativo, faz-se necessário definir quais os fatores que exercem influência no valor, para, a seguir determinar como transportá-los para um imóvel padrão. Os principais fatores podem ser resumidos como:

classe de capacidade de uso dos solos (características físicas dos solos);

distâncias em relação a centros consumidores e/ou compradores ou de influência na região (situação);

dimensões das áreas.

Dependendo da região em estudo, podem existir outros fatores, como por exemplo:

potencial hídrico (volume de cursos d’água nas propriedades capacidade de irrigação para zonas de orizicultura ou em regiões de clima seco);

cobertura florística (regiões de fronteira agrícola, onde o valor da mata está embutido no valor da terra, podendo até depreciá-la) etc. Discutir-se-ão a seguir a classe de capacidade de uso dos solos e a situação, elemento que relaciona o acesso e a distância do imóvel ao centro de comercial mais próximo.

6.1. CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS

No exame das propriedades rurais o Engenheiro terá que observar certas características físicas que são importantes para a fixação do valor. Isto se deve principalmente ao fato de que as terras possuem denominações regionais que não permitem a qualquer profissional determinar com precisão sobre qual tipo de solo está-se referindo. Visando evitar que tais denominações resultem em dúvidas e procurando trabalhar com informações técnicas, define-se um critério capaz de caracterizar os diversos tipos de terras, possibilitando conferir as mesmas um valor econômico. Desta forma a norma conclui-se que o mais adequado é à utilização da classificação por classes de capacidade de uso.

2266

Este critério está baseado na Capacidade de Uso da Terra, III Aproximação, publicada no Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso. Neste, as terras estão divididas em três grupos principais e, estes grupos divididos em oito classes de capacidade de uso e, estas em até quatro subclasses cada (exceção à classe I). Os grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de uso das terras. As classes baseadas no grau de limitação de uso e as subclasses na natureza da limitação de uso. Existem ainda as unidades de capacidade de uso que não fazem parte deste estudo. Para possibilitar o enquadramento das terras nesta classificação seria recomendável que o profissional tenha em mãos a análise dos solos do imóvel avaliando ou então que tenha conhecimentos de pedologia para que, no momento da vistoria, detalhar os principais solos. Segundo LEPSCH (1983) toda classificação técnica deve ser apoiada em determinado número de pressuposições, estabelecidas em função dos objetivos que se tem em vista e das condições sócio-econômicas da área de trabalho. A seguir transcrevemos estas pressuposições:

A classificação de capacidade de uso das terras, desenvolvida para auxiliar o planejamento de práticas de conservação do solo, deve ser feita pela interpretação do levantamento do meio físico, efetuado com o uso de métodos computacionais e/ou fotogrametria, para as interpretações prévias e trabalhos de campo. Ela é baseada em combinações de efeito do clima, características e propriedades da terra relacionadas com os riscos de erosão, limitações de uso, capacidade produtiva e manejo do solo. São consideradas como restrições permanentes, dentre outras: o declive, a textura, a profundidade efetiva do solo, os efeitos anteriores da erosão, a permeabilidade, a capacidade de retenção de água, o tipo de argilo- minerais. Já os arbustos, árvores ou tocos possíveis de serem removidos ou deficiências de fertilidade do solo que podem ser normalmente corrigidas com corretivos do solo (calcário ou gesso) e adubos, não são consideradas como características permanentes. Em resumo, as condições temporárias, ainda que possam ser importantes para o planejamento, não servem de base à classificação. Ao se proceder a classificação, tem-se que levar em conta o nível de manejo referente ao grau de utilização das técnicas agrícolas comprovadas pela experimentação e pesquisa agronômica, e que refletem determinado grau de aplicação de capital e de tecnologia. Terras enquadradas em uma mesma classe de capacidade de uso podem ser similares apenas no que diz respeito ao grau de limitação de uso para fins agrícolas e / ou risco de depauperamento do solo, quando cultivadas. Uma classe pode estar presente em diferentes tipos de solos, e muitos destes podem requerer uso e manejo diferentes. Por essa razão, generalizações seguras sobre tipos mais apropriados de cultivos e necessidades de manejo não podem ser feitas ao nível de classe, sem levar em conta todas as características e propriedades dos solos (para isso, geralmente é necessário determinar a unidade de capacidade de uso). A classificação da capacidade de uso não é um grupamento de acordo com o uso econômico da terra ou obrigatoriamente com seu valor de

2277

aquisição. Contudo, as classes apresentam um ordenamento decrescente das possibilidades de aproveitamento mais intensivo do solo, sem o risco de depauperamento intensivo, e por isso, em uma mesma região em idênticas condições de localização, a terra cuja capacidade de uso do solo permite possibilidade de aproveitamento mais intensivo e que propicia ao proprietário maior liberdade de escolha de uso, tem, geralmente, um maior valor. Distâncias de mercados, tipos de estradas, tamanho de glebas, localização em função das demais áreas, recursos e habilidade de indivíduos que operam na lavoura e características de direito de propriedade não são critérios para a classificação da capacidade de uso. Segundo LEPSCH (1983), para caracterização das classes e subclasses de capacidade de uso deve-se conhecer:

as possíveis utilizações que se podem aplicar ao solo (grupos);

as práticas de controle de erosão e as práticas complementares de melhoramentos (classes);

as limitações do solo (subclasses).

As utilizações que se podem aplicar ao solo foram divididas em:

GRUPO A: Terras passíveis de serem utilizadas com culturas anuais, perenes, pastagens e / ou reflorestamento e vida silvestre (comporta as classes I, II, III e IV). GRUPO B: Terras impróprias para cultivos intensivos, mas ainda adaptadas para pastagens e / ou reflorestamento e / ou vida silvestre, porém cultiváveis em casos de algumas culturas especiais protetoras do solo (comporta as classes V, VI e VII). GRUPO C: Terras não adequadas para cultivos anuais, perenes, pastagens ou reflorestamento, porém apropriadas para proteção da flora e fauna silvestre, recreação ou armazenamento de água (comporta a classe VIII). As práticas de controle à erosão (exemplos: terraceamento em nível ou com gradiente ligados com canais escoadouros, plantio e cultivo em nível, faixas de retenção ou de rotação e canais divergentes) e as práticas complementares de melhoramentos (exemplos: calagem, adubações químicas, adubação verde, rotação de culturas, subsolagem, drenagem, divisão e manejo de pastagens) foram divididas em oito classes designadas por numeral romano:

GRUPO A CLASSE I: terras cultiváveis, aparentemente sem problemas especiais de conservação. CLASSE II: terras cultiváveis com problemas simples de conservação. CLASSE III: terras cultiváveis com problemas complexos de conservação. CLASSE IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada, com sérios problemas de conservação. GRUPO B CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, sem necessidade de práticas especiais de conservação, cultiváveis apenas em casos muito especiais.

2288

CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e / ou reflorestamento, com problemas simples de conservação, cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo. CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento, com problemas complexos de conservação. GRUPO C CLASSE VIII: terras impróprias para cultura, pastagem ou reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo e proteção de fauna e flora silvestre, como ambiente para recreação, ou para fins de armazenamento de água.

E, as limitações do solo, por sua vez, foram divididas em quatro

subclasses, designadas pelas seguintes letras:

e = pela erosão presente e / ou risco de erosão;

s = relativas ao solo;

a (ou w) = por excesso de água;

c = climáticas.

A natureza da limitação é representada por letras minúsculas, de modo que a subclasse é representada pelo numeral romano da classe seguido da letra que designa a limitação (exemplo: IIIe que significa pertencer a classe III

com problema de erosão).

O enquadramento das classes pode ser feito por dois processos: o

paramétrico e o sintético. Basicamente, pode-se dizer que o primeiro, paramétrico, classifica as terras com base única na limitação mais severa que possui e o segundo, sintético, de acordo com o somatório dos graus de limitações e aptidões do solo.

Com base no critério paramétrico, MENDES SOBRINHO & YAMANAKA (1966) sugeriram uma régua para Classificação de terras. A principal vantagem deste critério é que, uma vez estabelecida a tabela, ou chave (o que requer do profissional um processo subjetivo, mas habilidoso) ela pode ser aplicada de tal forma que diferentes operadores possam obter resultados consistentes em um mesmo trato de terra.

A seguir apresentação conforme a Classificação do Manual para

Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso (1983), as caracterizações das classes e subclasses de capacidade de uso:

Classe I - são terras que tem nenhuma ou somente muito pequenas limitações permanentes ou riscos de depauperamento. São próprias para culturas anuais climaticamente adaptadas, com produção de colheitas entre médias e elevadas sem práticas ou medidas especiais de conservação do solo. Normalmente, são solos profundos, de fácil mecanização, com boa retenção de umidade no perfil e fertilidade de média a alta. São áreas planas ou com declividades muito suaves (< 2%), sem riscos de inundação e sem grandes restrições climáticas. Não há afloramentos de rocha, nem o lençol de água é permanentemente elevado ou qualquer outra condição que possa prejudicar o uso de

2299

máquinas agrícolas. Dependendo de bons sistemas de manejo, podem mesmo ser cultivadas com plantas que facilitem a erosão, como o algodão, milho ou mandioca, plantado em linhas retas, sem perigo apreciável de erosão acelerada. As práticas comuns de melhoria e manutenção da fertilidade do solo, inclusive a rotação de culturas e aplicação de corretivos e fertilizantes, devem ser usadas nas terras da classe I. Esta classe não admite subclasses. Classe II - consiste em terras que têm limitações moderadas para o seu uso. Estão sujeitas a riscos moderados de depauperamento, mas são terras boas, que podem ser cultivadas desde que lhes sejam aplicadas práticas especiais de conservação do solo, de fácil execução, para produção segura e permanente de colheitas entre médias e elevadas, de culturas anuais adaptadas à região. A declividade já pode ser suficiente para provocar enxurradas e erosão. Em terras planas, podem requerer drenagem, porém sem necessidade de práticas complexas de manutenção dos drenos. Podem enquadrar-se nessa classe também terras que não tenham excelente capacidade de retenção de água. Cada uma dessas limitações requer cuidados especiais, como aração e plantio em contorno, plantas de cobertura, cultura em faixas, controle de água, proteção contra enxurradas advindas de glebas vizinhas, além das práticas comuns referidas para a classe I, como rotações de cultura e aplicações de corretivos e fertilizantes. A classe II admite as seguintes subclasses:

Subclasse IIe: terras produtivas, com relevo suavemente ondulado, oferecendo ligeiro a moderado risco de erosão (classe de declive entre 2% e 6%); Subclasse IIs: terras produtivas, planas ou suavemente onduladas, com ligeira limitação pela capacidade de retenção de água, ou baixa saturação de bases (caráter distrófico), ou pouca capacidade de retenção de adubos (baixa capacidade de troca catiônica - CTC); Subclasse IIa: terras produtivas, praticamente planas, com ligeiras restrições de drenagem ou excesso de água, sem riscos de inundação, mas, uma vez instalado o sistema de drenos, é de fácil manutenção e, a probabilidade da salinização, pequena; Subclasse IIc: terras produtivas, praticamente planas ou suavemente onduladas, com ligeiras limitações climáticas (seca prolongada até três meses). Classe III - são terras que quando cultivadas sem cuidados especiais, estão sujeitas a severos riscos de depauperamento, principalmente no caso de culturas anuais. Requerem medidas intensas e complexas de conservação do solo, a fim de poderem ser cultivadas segura e permanentemente, com produção média a elevada, de culturas anuais adaptadas. Esta classe pode apresentar variações (subclasses), de acordo

3300

com a natureza do fator restritivo de uso. Os principais fatores limitantes são: a declividade (moderado), drenagem deficiente, escassez de água no solo (regiões semi-áridas não irrigadas) e pedregosidade. Freqüentemente, essas limitações restringem muito a escolha das espécies a serem cultivadas, ou a época do plantio ou operações de preparo e cultivo do solo. A classe III admite as seguintes subclasses:

Subclasse IIIe: terras com declividades moderadas (classe de declive entre 6% e 12%), relevo suavemente ondulado a ondulado, com deflúvio rápido, com riscos severos à erosão sob cultivos intensivos, podendo apresentar erosão laminar moderada e / ou sulcos superficiais e rasos freqüentes, também em terrenos com declives da classe entre 2% e 6% e solos muito erodíveis, como aqueles com mudança textural abrupta; Subclasse IIIs: terras praticamente planas ou suavemente onduladas com fertilidade muito baixa (caráter álico) ou limitadas ainda por: profundidade efetiva média, ou drenagem interna moderada a pobre; ou risco acentuado de salinização, ou dificuldades de preparo do solo devido à presença de pedras ou argilas expansivas (caráter vértico); Subclasse IIIa: terras praticamente planas com limitações moderadas por excesso de água, mas sem riscos freqüentes de inundações: a drenagem é possível, mas, sua manutenção complexa; Subclasse IIIc: terras praticamente planas a suavemente onduladas, com moderadas limitações climáticas, como a escassez de água em regiões semi-áridas. Classe IV - são terras que têm riscos ou limitações permanentes muito severas quando usadas para culturas anuais, apresentam declividade de 12% a 20 %. Os solos podem ter fertilidade natural boa ou razoável, mas não são adequados, para cultivos intensivos e contínuos. Usualmente, devem ser mantidas com pastagens, mas podem ser suficientemente boas para certos cultivos ocasionais (na proporção de um ano de cultivo para cada quatro a seis de pastagem) ou para algumas culturas anuais, porém com cuidados muito especiais. Tais terras podem ser caracterizadas pelos seguintes aspectos:

declive íngreme, erosão severa, obstáculos físicos, como pedregosidade ou drenagem muito deficiente, baixa produtividade, ou outras condições que as tornem impróprias para o cultivo moto mecanizado regular. Em algumas regiões, onde a escassez de chuvas seja muito sentida, de tal maneira a não serem seguras as culturas sem irrigação, as terras deverão ser classificadas na classe IV, são previstas as seguintes subclasses:

Subclasse IVe: terras severamente limitadas por risco de erosão para cultivos intensivos, geralmente com

3311

declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e 15%), com deflúvio muito rápido, podendo apresentar erosão em sulcos superficiais muito freqüentes, em sulcos rasos freqüentes ou em sulcos profundos ocasionais; também é o caso de terrenos com declives da classe entre 5% e 10%, mas com solos muito suscetíveis à erosão, tais como os Podzólicos com mudança textural abrupta; Subclasse IVs: solos limitados pela profundidade efetiva rasa, ou apresentando pedregosidade (30% - 50%), com problemas de moto mecanização, ou ainda com pequena capacidade de retenção de água aliada a problemas de fertilidade (como no caso das Areias Quartzosas); Subclasse IVa: solos úmidos, de difícil drenagem, dificultando trabalhos de moto mecanização e ainda com outra limitação adicional, tal como risco de inundação ocasional, que impede cultivo contínuo; Subclasse IVc: terras com limitações climáticas moderadas a severas, ocasionando períodos prolongados de seca, não sendo possíveis colheitas em anos muito secos, ou então com risco ocasional de geada. Classe V - são terras planas, ou com declives muito suaves, praticamente livres de erosão, mas impróprias para serem exploradas com culturas anuais, e que podem, com segurança, serem apropriadas para pastagens, florestas ou mesmo para algumas culturas permanentes, sem a aplicação de técnicas especiais. Embora se apresentando praticamente planas e não sujeitas à erosão, não são adaptadas para exploração com culturas anuais comuns, em razão de impedimentos permanentes, tais como muito baixa capacidade de armazenamento de água, encharcamento (sem possibilidade de ser corrigido), adversidade climática, freqüente risco de inundação, pedregosidade ou afloramento de rochas. Em alguns casos, é possível o cultivo exclusivo de arroz; mesmo assim, risco de insucesso pelas limitações advindas principalmente do risco de inundação. O solo, entretanto, tem poucas limitações de qualquer espécie, para uso em pastagens ou silvicultura. Podem necessitar de alguns tratos para produções satisfatórias tanto de forragens como de arbustos e árvores. Entretanto, se tais tratos forem dispensados, não serão sujeitas à erosão acelerada. Por isso, podem ser usadas permanentemente sem práticas especiais de controle de erosão ou de proteção do solo, são previstas para a classe V as seguintes subclasses:

Subclasse Vs: terras planas não sujeitas à erosão, com deflúvio praticamente nulo, podendo apresentar como limitações os seguintes fatores: muito baixa capacidade de armazenamento de água, drenagem interna muito

3322

rápida ou muito lenta, pedregosidade ou rochosidade intensa e problemas advindos de pequena profundidade efetiva; Subclasse Va: terras planas não sujeitas à erosão, com deflúvio praticamente nulo, severamente limitado por excesso de água, sem possibilidade de drenagem artificial e / ou risco de inundação freqüente, mas que podem ser usadas para pastoreio, pelo menos em algumas épocas do ano; Subclasse Vc: terras planas com limitações climáticas severas, com longos períodos de seca e / ou risco freqüente de geada, neve ou ventos frios. Classe VI - terras impróprias para culturas anuais, mas que podem ser usadas para produção de certos cultivos permanentes úteis, como pastagens, florestas e algumas permanentes protetoras do solo, como seringueira e cacau, desde que adequadamente manejadas. O uso com pastagens ou culturas permanentes protetoras deve ser feito com restrições moderadas, com práticas especiais de conservação do solo, uma vez que, mesmo sob esse tipo de vegetação, são medianamente suscetíveis de danificação pelos fatores de depauperamento do solo. Normalmente as limitações que apresentam, são em razão da declividade excessiva (20% a 40%) ou pequena profundidade do solo, ou presença de pedras impedindo emprego de máquinas agrícolas. Quando a pluviosidade da região é adequada para culturas, as limitações da classe VI residem em geral, na declividade excessiva, na pequena profundidade do solo ou na pedregosidade. Nas regiões semi-áridas, a escassez de umidade, muitas vezes, é a principal razão para o enquadramento da terra na classe VI, que apresenta as seguintes subclasses:

Subclasse VIe: terras que, sob pastagem (ou, eventualmente, com culturas permanentes protetoras do solo, como por exemplo: seringueira, cacau ou banana), são medianamente suscetíveis à erosão, com relevo ondulado e declividades acentuadas (classe de declive entre 10% e 15%, ou entre 5% e 10% para solos muito erodíveis), propiciando deflúvio moderado a severo; dificuldades severas de moto mecanização, pelas condições topográficas, com risco de erosão que pode chegar a muito severo; presença de erosão em sulcos rasos muito freqüentes ou sulcos profundos freqüentes; Subclasse VIs: terras constituídas por solos rasos ou, ainda, com pedregosidade (30% - 50%) e/ou rochas expostas na superfície. Outra condição que pode caracterizá-las é a pequena produtividade dos solos, como no caso das Areias Quartzosas em terrenos não planos;

3333

Subclasse VIa: solos muito úmidos, com pequenas ou nulas possibilidades de drenagem artificial, acarretando problemas à moto mecanização, agravados por certa suscetibilidade à erosão ou recebimento de depósitos erosivos oriundos de áreas vizinhas; Subclasse VIc: terras com limitações climáticas muito severas, a ocasionar seca edafológica muito prolongada que impeça o cultivo mesmo das plantas perenes mais adaptadas. Classe VII - terras que, por serem sujeitas a muitas limitações permanentes, além de serem impróprias para culturas anuais, apresentam severas limitações, mesmo para certas culturas permanentes protetoras do solo, pastagens e florestas. Sendo altamente suscetíveis de danificação, exigem severas restrições de uso, com práticas especiais. Normalmente, são muito íngremes, erodidas, pedregosas ou com solos muito rasos, ou ainda com deficiência de água muito grande. Os cuidados necessários a elas são semelhantes aos aplicáveis à classe VI, com as diferença de poder ser necessário maior número de práticas conservacionistas, ou que estas tenham que ser mais intensivas, a fim de prevenir ou diminuir os danos por erosão. Requerem cuidados extremos para controle da erosão. Seu uso, tanto para pastoreio como para produção de madeira, requer sempre cuidados especiais. Suas subclasses são as seguintes:

Subclasse VIIe: terras com limitações severas para outras atividades que não florestas, com risco de erosão muito severo, apresentando declividades muito acentuadas (mais de 40% de declividade) propiciando deflúvios muito rápidos ou impedindo a moto mecanização; presença de erosão em sulcos muito profundos, muito freqüentes; Subclasse VIIs: terras pedregosas (mais de 50% de pedregosidade), com associações rochosas, solos rasos a muito rasos ou, ainda, com agravante de serem constituídas por solos de baixa capacidade de retenção de água; Subclasse VIIc: terras com limitações climáticas muito severas, a exemplo das terras situadas em regiões semi- áridas, em locais onde a irrigação seria imprescindível, mas é impraticável. Classe VIII - terras impróprias para serem utilizadas com qualquer tipo de cultivo, inclusive o de florestas comerciais ou para produção de qualquer outra forma de vegetação permanente de valor econômico. Prestam-se apenas para proteção e abrigo da fauna e flora silvestre, para fins de recreação e turismo ou armazenamento de água em açudes. Consistem, em geral, em áreas extremamente áridas, ou acidentadas, ou pedregosas, ou encharcadas (sem possibilidade de pastoreio ou drenagem artificial), ou

3344

severamente erodidas ou encostas rochosas, ou, ainda dunas arenosas. Inclui-se aí a maior parte dos terrenos de mangues e de pântanos e terras muito áridas, que não se prestam para pastoreio. São possíveis as seguintes subclasses:

Subclasse VIIIe: terras de relevo excessivo, com declives extremamente acentuados e deflúvios muito rápidos, a expor os solos a alto risco de erosão inclusive a eólica, como é o caso das dunas costeiras; presença de processos erosivos muito severos, inclusive voçorocas; Subclasse VIIIs: terras constituídas por solos muito rasos e / ou com tantas pedras a afloramentos de rocha, que impossibilitem plantio e colheita de essências florestais; Subclasse VIIIa: terras planas permanentemente encharcadas, como banhados ou pântanos, sem possibilidade de drenagem ou apresentando problemas sérios de fertilidade, se drenados, como no caso dos solos Tiomórficos; Subclasse VIIIc: terras com limitações climáticas muito severas, como as das áreas áridas, que não se prestam mesmo ao pastoreio ocasional. Além das oito classes de capacidade de uso, existem as terras que não possibilitam o desenvolvimento de vegetação: são áreas denominadas como tipos de terreno. Entre elas, enquadram-se os afloramentos contínuos de rochas, areias de praias, áreas escavadas pelo homem etc. Na tabela a seguir, encontra-se uma planilha com características dos solos que limitam a sua exploração, a análise desta planilha no levantamento de campo, serve como ferramenta, facilitadora, à classificação da classe da capacidade de uso dos solos da propriedade avalianda. Seu uso é extremamente simples, e, a determinação da referida classe ocorre quando se encontra para a área avaliada o fator mais restritivo.

3355 Tabela 3 – Fatores para classificação dos solos Fatores limitantes Características I II III
3355
Tabela 3 – Fatores para classificação dos solos
Fatores limitantes
Características
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
a.
Muito alta >70 %
X
1.
Fertilidade
b.
Alta - 50 % a 70 %
X
natural ou
c.
Média - 30 % a 50 %
X
produtividade
c.
Baixa - 10 % a 30 %
X
aparente (V%)
d.
Muito baixa < 10 %
X
a.
Muito profundo > 200 cm
X
b.
Profundo - 100cm a 200 cm
X
2. Profundidade
c.
Moderadamente
profundo
-
50
cm
a
X
efetiva
100cm
e.
Raso - 25 cm 50 cm
X
d.
Muito raso < 25 cm
X
a.
Excessiva
X
b.
Forte
X
c.
Acentuada
X
3.
Drenagem
d.
Bem drenado
X
interna
e.
Moderada
X
f.
Imperfeita
X
g.
Mal drenado
X
h.
Muito mal drenado
X
a.
Muito rápido
X
b.
Rápido
X
4.
Deflúvio
c.
Moderado
X
superficial
d.
Lento
X
e.
Muito lento
X
a.
Sem pedras
X
b.
Ligeiramente pedregoso < 1%
X
c.
Moderadamente pedregoso 1% a 10%
X
5. Pedregosidade
d.
Pedregoso 10% a 30%
X
e.
Muito pedregoso 30% a 50%
X
f.
Extremamente pedregoso > 50%
X
a.
Ausente
X
6. Riscos de
Inundação
b.
Ocasional
X
c.
Freqüente
X
d.
Muito freqüente
X
a.
< 2%
X
b.
2% a 6%
X
7.
Classe de
c.
6% a 12%
X
declividade
d.
12% a 20%
X
e.
20% a 40%
X
f.
> 40%
X
a. Não aparente
X
b. Ligeira
X
8.
Grau de
c. Moderada
X
erosão laminar
d. Severa
X
e. Muito severa
X
a. Ocasionais
X
9. Sulcos rasos
b. Freqüentes
X
c. Muito freqüentes
X
a. Ocasionais
X
10. Sulcos médios
b. Freqüentes
X
c. Muito freqüentes
X
a. Ocasionais
X
11.
Sulcos
b. Freqüentes
X
profundos
c. Muito freqüentes
X
12. Voçorocas
X
a. Muito longa
X
b. Longa
X
13.
Seca
c. Média
X
edafológica
d. Curta
X
e. Muito curta
X

O valor da terra está diretamente relacionado com o aproveitamento permitido e a liberdade de uso que ela propicia ao proprietário / explorador.

3366

Isto significa que, quanto maior o grau de aproveitamento, quanto mais intensivo e quanto maior a gama de uso que o solo permite, maior o valor deste. Este maior valor pode ser comparado, no quadro a seguir, à classe I, que permite qualquer tipo de uso com as menores limitações.

Figura 3 - Resumo da variação do tipo e da intensidade máxima de utilização da terra sem risco de erosão acelerada em função das classes de capacidade de uso, retirado de KOZMA (1984)

Sentido do aumento da intensidade de uso Classe Silvicultura Pastoreio Cultivo Intensivo Sentido das Vida
Sentido do aumento da intensidade de uso
Classe
Silvicultura Pastoreio
Cultivo Intensivo
Sentido das
Vida
de
Cultivo
aptidões e das
limitações
silves-
cap.
ocasio-
tre
e
Com-
Não
de uso
Limita
Mode-
Inten-
nal ou
Sim-
recre
ple-
apa-
-do
rado
sivo
limitado
ples
ação
xo
rente
I
II
SUB-
UTILIZAÇÃO
DA TERRA
III
IV
V
VI
SOBRE-UTILIZAÇÃO DA TERRA
VII
VIII
Aumento
das
limitações
e
dos
riscos de uso
Aumento da adaptabilidade e da
liberdade de escolha de uso

Deve-se dispensar uma atenção especial com relação às propriedades de grande porte com infra-estrutura adequada e acima da média da região. Normalmente os melhoramentos aplicados aos solos podem eliminar fatores restritivos como erosão, fertilidade etc. o que permitirá classificá-lo em uma subclasse de maior valor. Este é o único meio de incluir a aplicação de tecnologia no valor da terra. Os demais melhoramentos advindos desta infra- estrutura como ótimas pastagens, culturas de alta produtividade serão avaliadas especificamente quando da determinação do valor daquelas, onde deverão ser considerados aqueles itens que significam a "plus valia" por hectare deste imóvel com relação a outras propriedades. Pelo mesmo quadro pode-se concluir que o valor irá decrescer à medida que diminui a adaptabilidade e liberdade de escolha de uso e aumentarem as limitações e os riscos de uso. Este fato levou diversos profissionais, atuantes na área, a procurar estabelecer um valor relativo a cada classe de capacidade de uso, em ordem decrescente às limitações de explorações rurais, capazes de refletir, com apreciável margem de segurança a renda possível (ou máxima) da terra em cada uma das classes de capacidade de uso dos solos.

3377

Esta idéia foi proposta primeiramente pelo Engenheiro Agrônomo MENDES SOBRINHO (1966), que então confeccionou a tabela a seguir. Nesta pode-se notar que o valor relativo mencionado foi expresso em porcentagem.

Tabela 4 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidade de uso do solo

Classe de

   

Cap. de

Critério

Escala de

Uso dos

Valores (%)

Solos

 

terras para culturas, sem problemas de conservação e

 

I

fertilidade, exige adubação de manutenção, renda líquida de orizicultura. terras de culturas, com pequenos problemas de

100

II

conservação e fertilidade exigem práticas simples (nivelamento), renda líquida de orizicultura. terras de culturas, com sérios problemas de conservação e

95

III

fertilidade exigem práticas complexas (terraceamento), renda líquida de orizicultura. terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos),

75

IV

sem problemas de conservação, renda líquida de agricultura em 1 ano associada à de pastagem em 4 anos

55

V

terras só de pastagens, sem problemas de conservação, renda líquida de pecuária leiteira. terras só de pastagens, pequenos problemas de

50

VI

conservação, fertilidade exige práticas simples, renda líquida de pecuária leiteira. terras de florestas, sérios problemas de conservação,

40

VII

fertilidade exige práticas complexas (estradas de acesso), renda líquida de exploração silvícola. terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas de

30

VIII

conservação, renda líquida de eventual exploração piscícola.

20

Fonte: MENDES SOBRINHO

As explorações rurais que refletem a renda líquida de maior rentabilidade para cada classe foram definidas para uma época e região pré-fixadas e não devem ser seguidas como únicas. Para cada região podem-se adaptar estas rendas, seguindo os padrões locais próprios.

3388

Tabela 5 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidade de uso do solo

Classe de Cap. de Uso dos Solos

 

Escala de

Critério

Valores

(%)

I

renda líquida da agricultura sem despesas de práticas especiais de melhoramento e / ou proteção do solo renda líquida da agricultura sujeita a despesas com práticas conservacionistas simples. renda líquida da agricultura, sujeita a despesas com práticas conservacionistas intensivas. renda líquida de culturas em um ano, associadas com pastagens em quatro anos (pecuária leiteira do tipo médio).

100

II

95

III

75

IV

55

V

renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio), sem despesas com práticas especiais. renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo

50

VI

médio), sujeita a despesas com práticas conservacionistas em pastagens.

40

VII

renda líquida de exploração florestal (eucalipto para lenha)

30

VIII

renda líquida de uma eventual exploração piscícola

20

Fonte: VEGNI-NERI (1976)

Do mesmo modo, os valores relativos desta tabela foram elaborados com base em extensa pesquisa de propriedades vendidas ou à venda para uma região. Outros autores também procederam aos mesmos cálculos, em outras regiões, chegando a valores diversos, reunidos pelo Engenheiro Agrônomo, professor da Escola Superior de Agricultura 'Luís de Queiroz', USP, Geraldo Vitorino FRANÇA (1983), a seguir apresentados:

Tabela 6 - Valores Médios Percentuais em função das Classes de Capacidade segundo vários autores.

Classe de Capacidade de Uso dos Solos

 

Valores relativos em porcentagem

 

Borgonovi

Marques

Vegni-Neri

Souza

Médias

 

I 100

100

100

100

100

II 80

67

95

80

80

III 64

44

75

60

61

IV 51

30

55

52

47

V 41

20

50

44

39

VI 33

13

40

28

29

VII 26

9

30

14

20

VIII 21

6

20

7

13

Fonte: FRANÇA

Uma das razões para as diferenças entre os diversos autores, segundo o professor FRANÇA (1983), é a não consideração, por nenhum destes, das naturezas das limitações, ou seja, das Subclasses de Capacidade de Uso. Outra razão seriam as condições regionais próprias de cada estudo. Segundo FRANÇA (1983), quando numa mesma classe de capacidade de uso ocorrem duas ou mais limitações de mesmo grau (ou seja, subclasses de capacidade de uso), a dificuldade de corrigi-las ou mantê-las sob controle diminui na seguinte ordem: e w s c

3399

onde:

e = erosão ou risco de erosão;

w (a) = excesso de água (ou deficiência de oxigênio);

s = limitações inerentes ao solo e;

c = limitações devidas ao clima.

Ou seja, erosão apresenta o maior grau de limitação, enquanto que o clima o menor. O esquema a seguir proposto por LEPSCH et alii (1983) resume as principais características a serem observadas nas classes, subclasses e unidades:

Tabela 7 - Fatores limitantes classe de capacidade de uso e suas subdivisões.

Capacidade de uso das terras

Classes

Subclasses

Unidades

I

II

III

IV

V

VI

VII

VIII

e (exce- to V) s a c
e
(exce-
to V)
s
a
c

1.declive acentuado

2.

declive longo

3.

mudança textural abrupta

4.

erosão laminar

5.

erosão em sulcos

6.

erosão em voçorocas

7.

erosão eólica

8.

depósitos de erosão

9.

permeabilidade baixa

10.

horizonte A arenoso

1.

pouca profundidade efetiva

2.

textura arenosa em todo perfil

3.

pedregosidade

4.

argilas expansivas

5.

baixa saturação em bases

6.

toxicidade de alumínio

7.

baixa capacidade de troca

8.

ácidos sulfatos / sulfetos

9.

alta saturação com sódio

10.

excesso de sais solúveis

11.

excesso de carbonatos

1.

lençol freático elevado

2.

risco de inundação

3.

subsidência em solos orgânicos

4.

deficiência de oxigênio no solo

1.

seca prolongada

2.

geada

3.

ventos frios

4.

granizo

Com este refinamento, a definição da natureza das limitações, é lícito admitir-se uma variação entre os valores relativos de cada classe de capacidade de uso, de acordo com as subclasses, variação essa que é da ordem de 10% a 15%. Com base nestes argumentos, FRANÇA (1983) organizou a tabela apresentada a seguir, na qual são propostos os valores relativos das classes e subclasses de capacidade de uso, utilizados na região de Piracicaba. Para

4400

outras regiões deve-se verificar se os valores relativos correspondem à realidade, caso contrário, faz-se necessário a adoção justificada de novos valores relativos.

Tabela 8 - Valores Médios Percentuais em função das Classes de Capacidade de Uso e Limitações do Solo.

   

Subclasse de

 

Classe de Capacidade de Uso

Valores Relativos a Classe Cap. de Uso

Capacidade de

Valores Relativos a Subclasse Cap. Uso

Uso

I

100

 

100

IIs

88

II

80

IIe

80

IIe,s

74

IIIs

68

IIIw

64

III

61

IIIe

60

IIIe,s

56

Ivs

50

IV

47

Ive

47

Ive,s

44

V

39

Vw

39

VIe

32

VI

29

VIe,s

26

VII

20

VIIe

23

VIIe,s

17

VIII

13

VIII

13

Fonte: FRANÇA

Para a Classe I não são admitidas subclasses e, para a Classe VIII não foi detectada nenhuma variação no valor em função das limitações de uso. Desta forma têm-se definido valores relativos para as classes e subclasses de capacidade de uso de solo segundo diversos autores. Conforme exposto por ROSSI (2005), qual será a curva de solos adequada para o trabalho que você, leitor, está fazendo? É preciso esclarecer que todas estas curvas já apresentadas estão corretas para as regiões e épocas onde foram elaboradas, mas o problema é com a adoção de qualquer uma destas sem os cuidados necessários. Ainda segundo ROSSI (2005) talvez esteja aqui à razão das críticas à utilização do critério “classes de capacidade de uso”: em vez de se testar qual a curva de valores que representa a região em estudo, diversos profissionais aplicam uma mesma “curva” para diferentes localidades, gerando distorções. O correto é a verificação da representatividade daquela curva frente ao mercado em análise, com as necessárias precauções. E de acordo com ROSSI (2005) quais são estes cuidados? É simples:

devemos verificar se a curva corresponde à região que estamos trabalhando. Como fazer isto? Utilizando-se da amostragem encontrada para verificar qual das tabelas melhor se adapta aos seus dados.

6.2. SITUAÇÃO DO IMÓVEL (QUANTO AO ACESSO)

Situação, ou localização é o próximo item analisado que exerce influência significativa no valor da terra nua, sendo sua avaliação discutida a seguir.

4411

ROSSI (2005) ensina que o critério de julgamento da localização de um imóvel rural refere-se, principalmente, à qualidade dos acessos e à proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados. Considere-se, por exemplo, uma propriedade que se dedique à exploração pecuária de grande porte, localizada no limite urbano de uma cidade bastante populosa, que não possua, entretanto, um frigorífico, em cotejo com outra propriedade submetida à mesma exploração e possuindo as mesmas características, porém afastada vários quilômetros do perímetro urbano, contando com a proximidade de um frigorífico capaz de absorver a sua produção. Certamente a segunda propriedade terá um valor superior à primeira, para aquele tipo de exploração. KOZMA (1985) referindo-se ao trabalho do Engenheiro Agrônomo Octávio Teixeira Mendes Sobrinho, que quantificou estas diferenças, que assim se manifesta sobre o problema:

“ A longa vivência de mais de 30 anos no mister de perito

avaliador nos habilitou, durante o contínuo exercício, aquilatar as implicações econômicas entre a situação do imóvel e o valor da propriedade. Sucessivos levantamentos de vários milhares de laudos avaliativos e o seu cotejo, elaborados ao longo do tempo mencionado, quer para financiamento agropecuário, com garantia hipotecária da propriedade (Banco do Brasil) quer para desapropriações por utilidade pública (aproveitamento hidrelétricos), nos forneceram vasto cabedal de elementos, permitindo: ordenação de seis categorias de situações da propriedade rústica, com base, sobretudo, nas classes de estradas; e o estabelecimento de uma escala refletindo a relação existente entre a situação do prédio rústico e seu valor”. A tabela a seguir, organizada pelo Engenheiro Hélio de Caires, sintetiza a solução proposta pelo Engenheiro Octávio T. Mendes Sobrinho.

Tabela 9 - Escala de valores de terras segundo a situação e viabilidade de circulação.

   

Circulação

Escala

     

de

Situação

Tipo de Acesso

Importância das

distâncias

Praticabilidade durante o ano

valor

(%)

Ótima

Asfaltada Primeira classe não pavimentada Não pavimentada Estradas e servidões de passagem

Limitada

Permanente

100

Muito boa

Relativa

Permanente

95

Boa

Significativa Vias e distâncias se equivalendo Distâncias e classes se equivalendo

Permanente

90

Desfavorável

Sem condições

80

satisfatórias

Fecho nas servidões

Problemas sérios na estação chuvosa

75

Fechos

e

Problemas sérios mesmo nas secas

Péssima

interceptadas por córregos sem ponte

 

70

Fonte: CAIRES

ROSSI (2005) explica que se deve lembrar que está tabela também foi elaborada, a exemplo daquelas de classes de capacidade de uso, a partir de dados de mercado para uma determinada região e época. Ela pode continuar adaptada para os dias atuais e algumas regiões, mas não significa

4422

que representa o Brasil rural. Como exemplo, podemos citar trabalho realizado recentemente onde não foram detectadas em nível de mercado imobiliário, diferenças de valores por hectare para terras, com frente para asfalto ou com frente para estradas de terra de boa qualidade. Atualmente existe uma nova tabela de caracterização da situação do imóvel rural, desenvolvida pelos técnicos do INCRA e, em vigência desde 2007. Nesta tabela os técnicos do INCRA incorporaram ao elemento tipo de acesso, a questão do acesso fluvial, muito importante em regiões mais remotas do país, locais estes muitas vezes sem nenhum tipo de estrada.

Tabela 10 Situação do imóvel em relação à localização e acesso

   

CARACTERÍSTICAS

   

Tipo de acesso

Importância

Praticabilidad e durante o ano

Valor

SITUAÇÃO

   

Relativo

Terrestre

Fluvial

(navegabili

dade)

das

distâncias

(%)

Ótima

 

Não

 

Asfaltada

1ª classe não asfaltada Não pavimentada Estradas e servidões de passagem

0 1 h

significativa

Permanente

100

Muito boa

1 3 h

Relativa

Permanente

95

Boa

3 6 h

Significativa

Permanente

90

 

Sem

Regular

6 12 h

Significativa

condições

80

 

satisfatórias

 

Problemas

Desfavorável

Fecho nas

Parte do

Significativa

sérios na

servidões

ano

estação

75

   

chuvosa

Fechos e

interceptada

por córrego

sem ponte

Restrita

Significativa

Problemas

sérios mesmo

na seca

70

Fonte: INCRA (2007), Módulo III Avaliação de Imóveis Rurais, adaptado de KOSMA

(1986)

Assim

analisando-se as tabelas pode-se concluir que, o item

a

ser

observado com maior cuidado é o tipo de acesso, vindo num segundo plano a distância e a praticabilidade destes acessos.

6.3. CLASSE DE CAPACIDADE DE USO VERSUS SITUAÇÃO

Concentrando-se no método comparativo direto de dados de mercado, proposto pelo Engenheiro Mendes Sobrinho, o qual parte do pressuposto de que os principais fatores determinantes do valor da terra em uma propriedade rural são:

capacidade de uso dos diversos solos;

situação do imóvel em relação às zonas de influência da região. Notam-se neste trabalho que foram elaboradas tabelas onde, os diferentes tipos de solos (Classes de Capacidade de Uso) foram relacionados com valores relativos expressos em porcentagem.

4433

Do mesmo modo foi feita uma tabela relacionando a localização do imóvel com valores relativos também expressos em porcentagem. O Engenheiro Agrônomo KOZMA (1984), baseando-se nos estudos de MENDES SOBRINHO (1966), montou uma nova tabela, relacionado às Classes de Capacidade de Uso com a situação da propriedade, resultando disto, coeficientes para cada tipo de solo e situação. Com isto, depois de determinado o valor da relação de uma CLASSE versus determinada SITUAÇÃO de solo, por uma simples multiplicação, pode-se determinar os índice agronômico (IA), que expressam o valor de uma determinada combinação de classe da capacidade de uso e situação.

Tabela 11 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo

a

classe de capacidade de uso e situação segundo KOZMA

 
   

Classe

 
 

Situação

I

II

III

IV

V

VI

VII

VIII

 

100%

95%

75%

55%

50%

40%

30%

20%

ótima - 100% muito boa 95% boa - 90% desfavorável -

80%

1,000

0,950

0,750

0,550

0,500

0,400

0,300

0,200

0,950

0,903

0,713

0,523

0,475

0,380

0,285

0,190

0,900

0,855

0,675

0,495

0,450

0,360

0,270

0,180

0,800

0,760

0,600

0,440

0,400

0,320

0,240

0,160

 

má - 75% péssima - 70%

0,750

0,713

0,563

0,413

0,375

0,300

0,225

0,150

0,700

0,665

0,525

0,385

0,350

0,280

0,210

0,140

Fonte: KOZMA

 

as

diferentes classes de solo com as diversas situações possíveis.

Tabela 12 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo

Do mesmo modo

procedeu

FRANÇA

(1983), quando

relacionou

a

classe de capacidade de uso e situação segundo FRANÇA

 
   

Classe

 

Situação

I

II

III

IV

V

VI

VII

VIII

100%

80%

61%

47%

39%

29%

20%

13%

ótima - 100% muito boa 95% boa - 90% desfavorável - 80% má - 75% péssima - 70%

1,000

0,800

0,610

0,470

0,390

0,290

0,200

0,130

0,950

0,760

0,576

0,447

0,370

0,276

0,190

0,123

0,900

0,720

0,549

0,423

0,351

0,261

0,180

0,117

0,800

0,640

0,488

0,376

0,312

0,232

0,160

0,104

0,750

0,600

0,458

0,352

0,292

0,218

0,150

0,098

0,700

0,560

0,427

0,329

0,273

0,203

0,140

0,091

Fonte: FRANÇA

Também se pode acrescentar a tabela utilizada pelo INCRA - Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, na instrução normativa n.º 08 / 93 (Sistemática de Desapropriação por Interesse Social), cujos valores são:

Tabela 13 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo

a

classe de capacidade de uso e situação segundo o INCRA

 
   

Classe

 

Situação

I

II

III

IV

V

VI

VII

VIII

100%

90%

75%

65%

55%

45%

35%

30%

ótima - 100% muito boa 95% boa - 85% regular - 70% desfavorável - 60% má - 50%

1,000

0,900

0,750

0,650

0,550

0,450

0,350

0,300

0,950

0,855

0,710

0,617

0,522

0,427

0,332

0,285

0,850

0,765

0,637

0,552

0,467

0,385

0,297

0,255

0,700

0,630

0,525

0,455

0,385

0,315

0,245

0,210

0,600

0,540

0,450

0,390

0,305

0,270

0,210

0,180

0,500

0,450

0,375

0,325

0,275

0,225

0,175

0,150

Fonte: INCRA IN n.º 8 DE 1993

4444

Atualmente o INCRA utiliza em seus trabalhos de Avaliação de Imóveis Rurais uma nova tabela com fatores de ponderação, conforme tabela a seguir.

Tabela 14 Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras considerando a classe de capacidade de uso e situação

   

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO

 

SITUÇÃO

I

II

III

IV

V

VI

VII

VIII

100%

80%

61%

47%

39%

29%

20%

13%

Ótima

100%

1,000

0,800

0,610

0,470

0,390

0,290

0,200

0,130

Muito Boa

95%

0,950

0,760

0,580

0,447

0,371

0,276

0,190

0,124

Boa

90%

0,900

0,720

0,549

0,423

0,351

0,261

0,180

0,117

Regular

80%

0,800

0,640

0,488

0,376

0,312

0,232

0,160

0,104

Desfavorável 75%

0,750

0,600

0,458

0,353

0,293

0,218

0,150

0,098

70%

0,700

0,560

0,427

0,329

0,273

0,203

0,140

0,091

Fonte: INCRA (2007) Módulo III Avaliação de Imóveis Rurais, adaptado de FRANÇA (1983) e citado por ROSSI (2005).

Como se notam, as tabelas utilizaram apenas as Classes de Capacidade de Uso, enquanto FRANÇA (1983) sugeriu que as diferenças entre as diversas tabelas podem ser resultantes, em parte, da não utilização das subclasses. Assim, ele sugeriu a inclusão, na tabela anterior, das subclasses de capacidade de uso, resultando então a tabela a seguir.

Tabela

das terras rústicas

- considerando a classe e subclasse de capacidade de uso e situação, segundo FRANÇA (1983).

15

Fatores de ponderação

na obtenção

do

valor

   

CLASSE E SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO

 

SITUAÇÃO

I

IIs

IIe

IIe,s

IIIs

IIIw

IIIe

IIIe,s

IVs

IVe

IVe,s

Vw

VIe

VIe,s

VIIe

VIIe,s

VIII

100%

88%

80%

74%

68%

64%

60%

56%

50%

47%

44%

39%

32%

26%

23%

17%

13%

Ótima

100

                                 

%

1,00

0,88

0,8

0,74

0,68

0,64

0,6

0,56

0,5

0,47

0,44

0,39

0,32

0,26

0,23

0,17

0,13

Muito

95

boa

%

0,95

0,836

0,76

0,703

0,646

0,608

0,57

0,532

0,475

0,447

0,418

0,37

0,304

0,247

0,219

0,162

0,123

Boa

90

%

0,90

0,792

0,72

0,666

0,612

0,576

0,54

0,504

0,45

0,423

0,396

0,351

0,288

0,234

0,207

0,153

0,117

Desfav

80

orável

%

0,80

0,704

0,64

0,592

0,544

0,512

0,48

0,448

0,4

0,376

0,352

0,312

0,256

0,208

0,184

0,136

0,104

75

%

0,75

0,66

0,6

0,555

0,51

0,48

0,45

0,42

0,375

0,353

0,33

0,293

0,24

0,195

0,173

0,128

0,097

Péssi-

70

ma

%

0,70

0,616

0,56

0,518

0,476