978 3 648 02631 1

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Thomas Steiger, Dr. Nicolas Schill (Hrsg.)
Bauabwicklung
nach BGB und VOB
Praxisgeprüfte Musterschreiben,
Checklisten und Verträge
Die Autoren
Rechtsanwälte und Fachanwälte für Bau- und
Architektenrecht Thomas Steiger, Dr. Nicolas Schill,
Wolfgang Schneiderhan, Dr. Andreas Völkel und
Nina Wolber sowie Rechtsanwalt Dr. Werner Amelsberg

Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek
Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte
bibliografische Daten sind im Internet über http://www.d-nb.de abrufbar.
Print: ISBN: 978-3-648-02414-0 Bestell-Nr. 06300-0005

ePub: ISBN: 978-3-648-02630-4 Bestell-Nr. 06726-0100
ePDF: ISBN: 978-3-648-02631-1 Bestell-Nr. 06518-0150
Steiger, Schill (Hrsg.)

Bauabwicklung nach BGB und VOB
5. aktualisierte Auflage 2012
© 2012, Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Munzinger Straße 9, 79111 Freiburg
Redaktionsanschrift: Fraunhoferstraße 5, 82152 Planegg/München
Telefon: (089) 895 17-0
Telefax: (089) 895 17-290
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Produktmanagement: Jasmin Jallad
Lektorat: Rechtsanwältin Sonja Friedrich

Assistenz: Antje Kromer
Satz: appel media, 85455 Oberding
Umschlag: Kienle gestaltet, Stuttgart
Druck: Bosch-Druck GmbH, 84030 Ergolding
Umschlag: Kienle gestaltet, Stuttgart
Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.
Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie)
sowie der Auswertung durch Datenbanken oder ähnliche Einrichtungen, vorbehalten.

Vorwort 3
Zwei Jahre sind nunmehr seit dem Erscheinen der Vorauflage vergangen. In diesen Zeitraum fielen
keine umfangreichen gesetzlichen Änderungen des privaten Baurechts, sodass wir uns darauf
konzentrieren konnten, das Werk durch die Einarbeitung von zahlreichen neuen gerichtlichen Ent-
scheidungen und die Auswertung von neuer Literatur wieder auf den neuesten Stand zu bringen.
Sie halten damit ein aktuelles Werk in Händen, welches im Übrigen unter Beibehaltung der erfolg-
reichen Konzeption den Praktiker auch künftig im Baugeschehen begleitet und vielfach schnelle
Formulierungshilfe gibt.
Für Anregungen und Kritik sind wir immer dankbar. Das Autorenteam wünscht allen Lesern und
Nutzern ein gutes Fundament für erfolgreiche Arbeit zur Verfügung zu stellen.
Staufen, im April 2012
Thomas Steiger
Dr. Nicolas Schill
Wolfgang Schneiderhan
Dr. Andreas Völkel
Nina Wolber
Dr. Werner Amelsberg

Bauabwicklung nach BGB und VOB 5
Inhalt
➔ Einführung Seite
Planung
Vorwort 3
Inhaltsübersicht 5
➔ Planung Seite
Inhalt Planung 7
Vertragsabschluss 8–51
Ausführung 52–53
Vergabe
Abrechnung und Zahlung 54–61
Mängelansprüche 62–64
Sicherheiten 65–70
Vertragsbeendigung 71–74
➔ Vergabe Seite
Bauabwicklung
Inhalt Vergabe 75
Angebotsverfahren 76–85
Fehlende Erklärungen und Nachweise 86–88
Nationales Vergabeverfahren 89–91
Europaweites Vergabeverfahren 92–95
Rechtsschutz 96–98
Wohnungseigentum
Besonderheiten im
➔ Bauabwicklung Seite
Inhalt Bauabwicklung 99–104

Vertragsabschluss 105–133
Vor der Ausführung 134–142
Ausführung/Handlungsbedarf des Auftraggebers 143–153
Ausführung/Handlungsbedarf des Auftragnehmers 154–174
Ausführung/Umgang mit Schiedsgericht und Schlichtung 175–180
Nachträge 181–203
Kündigung 204–221
Sicherheiten für den Auftraggeber 222–225
Sicherheiten für den Auftragnehmer 226–239
Abnahme 240–250
Abrechnung und Zahlung 251–281
Mängelansprüche nach Abnahme 282–295
Checkliste Musterschreiben Musterbeschluss Vertrag

6 Bauabwicklung nach BGB und VOB
Inhalt
➔ Besonderheiten im Wohnungseigentum Seite

Planung
Inhalt Besonderheiten im Wohnungseigentum 297

Abnahme von Wohnungseigentum 298–304
Baumängel 305–311
Instandsetzungsmaßnahmen 312–313
Gerichtliches Verfahren 314
➔ Stichwortverzeichnis 315–317
Vergabe
Bauabwicklung
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

Planung 7
Inhalt
➔ Planung Seite
Planung
Vertragsabschluss Die wichtigsten Neuregelungen der HOAI 2009 8
Vereinbarung über unentgeltliche Akquisitionsleistungen 10
Architektenvorplanungsvertrag 11
Architektenvertrag für Gebäude (Architekten) 14
Architektenvertrag für Gebäude (Auftraggeber) 19
Generalplanervertrag (Auftragnehmer) 25
Generalplanervertrag (Auftraggeber) 29
Projektsteuerungsvertrag, Checkliste 35
Vergabe
Projektsteuerungsvertrag 37
➔ AG Angebot (Bauplanung) 45
➔ AN Auftragsbestätigung (Bauplanung) 46
➔ AN Auftragserteilung durch Architekten/Ingenieur 48
➔ AN Vollmacht (Bauplanung) 50
➔ AN Vollmacht, Widerruf (Bauplanung) 51
Bauabwicklung
➔ AN Ausführung Gemeinsames Aufmaß 52
➔ AG Sonderfachleute 53
➔ AG Abrechnung und Honorar für Projektsteuerungsleistungen 54

Zahlung
➔ AG Zusatzhonorar aufgrund Planungsänderungen 55
➔ AG Zuschlag für Leistungen im Bestand 56
Wohnungseigentum
➔ AG 57
Besonderheiten im
Honorarschlussrechnung
➔ AG Mahnung für fällige Abschlagszahlung 60
➔ AG Mahnung Schlussrechnung 61
➔ AG Mängelansprüche Mängelbehebung (Bauplanung) 62
Versicherer, Schadensanzeige des Architekten 63

➔ AG Mängelbeseitigung durch Architekten 64
➔ AG Sicherheiten Sicherheitsleistung nach § 648a BGB (Architekt) 65
➔ AN Sicherheitsleistung nach § 648a BGB (Architekt): 67

Stellung der Sicherheit
➔ AG Sicherheitsleistung nach § 648a BGB (Architekt): 69

Nachfristsetzung
➔ AG Sicherheitsleistung nach § 648a BGB (Architekt): 70

Reaktion nach Fristablauf
Vertragsbeendigung Aufhebungsvereinbarung (Bauplanung) 71

➔ AG Kündigungsschreiben (Architekt/Ingenieur) 73

8 Planung
Vertragsabschluss
Die wichtigsten Neuregelungen der HOAI 2009
2009 wurde die HOAI vollständig neu geregelt. Die Neuerungen haben erheblichen Einfluss auf die Vertrags-
gestaltung.
□ Inkrafttreten
Planung
Die neue HOAI gilt für alle Leistungen, die nach dem 18.8.2009 vertraglich vereinbart wurden. Liegt ein
Vertragsabschluss vor dem 18.8.2009, bleibt es bei der Anwendung der bis dahin geltenden HOAI.
Bei stufenweiser Beauftragung verschiedener Leistungsphasen ist auf den Zeitpunkt des Abrufs der
jeweiligen Stufe abzustellen (str.). Es ist dann zu prüfen, ob die auf der Grundlage der alten HOAI getroffe-
ne Honorarvereinbarung noch innerhalb des von der neuen HOAI vorgegebenen Honorarrahmens liegt.
□ Anwendungsbereich
Die neue HOAI gilt nur noch für Architekten/Ingenieure mit Sitz im Inland, soweit die Leistungen vom
Inland aus erbracht werden.
Vergabe
□ Deregulierung der Beratungsleistungen
Der sachliche Anwendungsbereich der HOAI wurde in erheblichem Umfang reduziert. Verbindliche Preis-
vorschriften gibt es nur noch für Planungsleistungen, nicht mehr für Beratungsleistungen. Beratungs-
leistungen sind gemäß Anlage 1 zu § 3 Abs. 1 HOAI :
• Leistung Umweltverträglichkeitsstudie
• Leistungen für thermische Bauphysik
• Leistungen für Schallschutz von Raumakustik
• Leistungen für Bodenmechanik, Erd- und Grundbau
Bauabwicklung
• Vermessungstechnische Leistungen
□ Besondere Leistungen
Die Honorare für Besondere Leistungen können frei vereinbart werden, das Schriftformerfordernis
gemäß § 5 Abs. 4 HOAI a. F. ist entfallen.
Besondere Leistungen sind nunmehr in Anlage 2 zu § 3 Abs. 3 HOAI (nicht abschließend) aufgeführt.
Werden Besondere Leistungen beauftragt, ohne dass eine Honorarvereinbarung hierzu getroffen wurde,
ist die übliche Vergütung hierfür geschuldet (§ 632 Abs. 2 BGB).
□ Vereinbarung über Baukosten
Wohnungseigentum
Besonderheiten im
Gemäß § 6 Abs. 2 HOAI können die Parteien künftig die für die Honorarbemessung des Projekts maß-
gebenden anrechenbaren Kosten im Rahmen einer gesonderten Baukostenvereinbarung schriftlich fest-
legen. Voraussetzung hierfür ist, dass zum Zeitpunkt der Beauftragung noch keine Planungen als Voraus-
setzung für eine Kostenschätzung oder Kostenberechnung vorliegen. Nach wohl herrschender Auffassung
muss die Baukostenvereinbarung spätestens „zum Zeitpunkt der Beauftragung“ des Architekten oder
Ingenieurs erfolgen.
Offen bleibt, wie die Baukosten „nachprüfbar“ einvernehmlich festgelegt werden sollen. Es kann hier eine
Bedarfsplanung gemäß DIN 18205 wie auch die Heranziehung vergleichbarer Referenzobjekte in Betracht
kommen.
Hinweis:
Durch eine entsprechende Kostenvereinbarung können die Mindestsätze leicht unterlaufen werden.
Außerdem muss der Architekt darauf achten, dass durch die Baukostenvereinbarung keine verbindliche
Kostenobergrenze definiert wird, was unabsehbare Haftungsfolgen hätte.
Die hohen Anforderungen an eine wirksame Baukostenvereinbarung werden in der Praxis die Anwendung
erheblich beschränken.
Checkliste

Planung 9
Vertragsabschluss
Die wichtigsten Neuregelungen der HOAI 2009
□ Baukostenberechnungsmodell
Gemäß § 6 Abs. 1 HOAI richtet sich das Honorar für die Leistungen nach den anrechenbaren Kosten
des Objekts auf der Grundlage der Kostenberechnung oder, soweit diese nicht vorliegt, auf der Grundlage
Planung
der Kostenschätzung. Damit wird das Honorar von den tatsächlich anrechenbaren Kosten abgekoppelt.
Hinweis:
Bei Änderungen des Leistungsumfangs mit Auswirkungen auf die anrechenbaren Kosten hat dies gemäß
§ 7 Abs. 5 HOAI zu einer „fortzuschreibenden“ Kostenberechnung zu führen.
□ Bonus-Malus-Regelung
Neu ist die Möglichkeit, ein Erfolgshonorar oder ein Malus-Honorar vereinbaren zu können. Die Verein-
barung muss schriftlich getroffen werden, aber nicht zwingend bei Auftragserteilung.
Ein Erfolgshonorar kann vereinbart werden für Kostenunterschreitungen, die unter Ausschöpfung tech-
nisch-wirtschaftlicher oder umweltverträglicher Lösungsmöglichkeiten zu einer wesentlichen Kosten-
Vergabe
senkung ohne Verminderung des vertraglich festgelegten Standards führen. Das Erfolgshonorar kann bis
zu 20 % des vereinbarten Honorars betragen (§ 7 Abs. 7 HOAI).
Hinweis:
Es ist eindeutig zu klären, woran die Kostenunterschreitung knüpft, maßgeblich sind vorrangig vereinbarte
Baukosten. Wurden keine Baukosten vereinbart, soll die Kostenberechnung oder Kostenschätzung maß-
gebend sein. Es ist auch dringend zu empfehlen, genau zu definieren, was eine wesentliche Kostensen-
kung sein soll.
Große Vorsicht ist geboten bei der Vereinbarung eines Malus-Honorars. Gemäß § 7 Abs. 7 Satz 2 HOAI
Bauabwicklung
kann in Fällen des Überschreitens der einvernehmlich festgelegten anrechenbaren Kosten ein Abzug in
Höhe von bis zu 5 % des Honorars vereinbart werden.
Achtung:
Besonders gefährlich für den Architekten ist hierbei, dass die Honorarkürzung auch ohne Verschulden
möglich ist und damit einer Vertragsstrafenregelung gleichkommt. Die Vereinbarung eines Malus-Honorars
kann zu einer Mindestsatzunterschreitung führen und in Kombination mit einer Vereinbarung über ein
Kostenlimit sehr haftungsträchtig werden.
□ Leistungen im Bestand
Wohnungseigentum
Gemäß § 35 Abs. 1 HOAI kann für Leistungen bei Umbauten und Modernisierungen für Objekte ein
Besonderheiten im
Zuschlag bis zu 80 % vereinbart werden. Sofern kein Zuschlag schriftlich vereinbart ist, fällt für
Leistungen ab der Honorarzone II ein Zuschlag von 20 % an. Kriterien, nach denen die Höhe des
Zuschlags zu bemessen ist, werden im Gesetz nicht benannt.
Vereinbaren die Vertragsparteien bei einem im Übrigen an den Mindestsätzen orientierten Honorar den
Umbau- und Modernisierungszuschlag mit 0 %, führt dies zur (unzulässigen) Mindestsatzunterschreitung.
Umbauten werden in § 2 Nr. 6 HOAI definiert als „Umgestaltungen eines vorhandenen Objekts mit
Eingriffen in Konstruktion oder Bestand“.
Hinweis:
Umstritten ist, ob die vorhandene Bausubstanz aufgrund der Regelung des § 35 HOAI jetzt bei den
anrechenbaren Kosten noch (zusätzlich honorarsteigernd) zu berücksichtigen ist, was laut amtlicher
Begründung zu § 35 HOAI wohl zu verneinen ist. Hier wird vermutlich erst die Rechtsprechung eine
abschließende Klärung herbeiführen.
Vergleichsberechnungen haben zu dem Ergebnis geführt, dass der Zuschlag ca. 50 % betragen muss, um
den Wegfall der vorhandenen Bausubstanz auszugleichen und die nach neuer HOAI vorgesehene 10-pro-
zentige Erhöhung der Honorartafelwerte zu erhalten.
□ Zeithonorare
Die alten Regelungen über Zeithonorare sind ersatzlos entfallen. Zeithonorare können künftig frei verein-
bart werden. Im Bereich der verbindlichen Planungsleistungen sind aber die Mindest- und Höchstsätze
auch bei einer Zeithonorarvereinbarung als Schranke nach oben und unten zu berücksichtigen.
Checkliste

10 Planung
Vertragsabschluss
Vereinbarung über unentgeltliche Akquisitionsleistungen
Mit dieser Vorlage kann zwischen dem künftigen Bauherrn und dem Architekten eine Vereinbarung über unentgeltliche
Akquisitionsleistungen, z. B. über die Klärung der baurechtlichen Zulässigkeit des geplanten Vorhabens und der Kosten
der Bebauung, geschlossen werden. Aus Sicht des Bauherrn empfiehlt sich zur Streitvermeidung der Abschluss einer
Vereinbarung über die Unentgeltlichkeit der vom Architekten zu erbringenden Leistungen.
Planung
Vertrag zwischen
A Aus Sicht des Bauherrn empfiehlt sich zur Bauherr und Architekt
Streitvermeidung der Abschluss einer Ver-
Vergabe
einbarung über die Unentgeltlichkeit der

vom Architekten zu erbringenden Leistun- A Vereinbarung
gen. Die Konstellationen sind häufig so, zwischen
dass der Bauherr noch nicht genau weiß, _____________________________________________________________________________________________________
ob sich das von ihm ins Auge gefasste – nachfolgend Auftraggeber genannt –
Grundstück für die von ihm gewünschte und dem/der Architekten/in

Bebauung eignet. Er hat häufig auch noch _____________________________________________________________________________________________________
keine Vorstellung über die baurechtliche – nachfolgend Auftragnehmer genannt –
Situation und die Kosten der Bebauung.
Ohne eine Vorplanung kann der Bauherr Vo rbemerk
Vorbem erkung
ung
Bauabwicklung
Der Auftraggeber beabsichtigt, auf dem Grundstück, Flst.-Nr. _________ in _________________ ein Mehr-
jedoch keine Klärung über die bauliche familienhaus zu errichten. Dieses Grundstück hat der Auftraggeber noch nicht erworben. Vor Erwerb
Nutzung und über seinen finanziellen des Grundstücks muss geklärt werden, ob die angedachte Bebauung möglich ist. Hierzu vereinbaren
die Parteien Folgendes:
Bedarf herbeiführen.
Aus Sicht des Architekten ist der Abschluss §1
Der Auftragnehmer erklärt sich bereit, bis spätestens _____________ eine Bauvoranfrage bei der Bau-
einer derartigen Vereinbarung nicht nur genehmigungsbehörde einzureichen. Die Bauvoranfrage ist in Abstimmung mit dem Auftraggeber zu
nachteilig. Häufig tritt der Architekt näm- erstellen, und der Auftragnehmer hat dessen Vorstellungen zu berücksichtigen.
lich an den Bauherrn heran, um einen Auf- §2

trag zu erhalten und bietet von sich aus Die Parteien sind sich einig, dass dem Auftragnehmer eine Vergütung hierfür vorbehaltlich der Rege-
lung in § 3 dieser Vereinbarung nicht zusteht. Der Auftraggeber erstattet dem Auftragnehmer jedoch
entsprechende Vorleistungen an. Soweit die nachgewiesenen Auslagen.
das Bauvorhaben realisiert wird, bietet es
§3
Wohnungseigentum
dem Architekten die Sicherheit, dass er

Besonderheiten im
1. Gewährleistungsansprüche werden ausgeschlossen.

einen Anspruch auf Beauftragung hat. 2. Für den Fall, dass die Bauvoranfrage positiv beschieden wird, das Grundstück erworben und zu
den geplanten Baukosten realisiert werden kann, verpflichtet sich der Auftraggeber, den Auftrag-
Beide Interessenlagen werden durch die nehmer zumindest mit weiteren Architektenleistungen, Leistungsphasen 4 bis 6 des § 33 HOAI zu
Vereinbarung über die unentgeltliche beauftragen.
Für die bereits erbrachten Architektenleistungen, Leistungsphasen 1 bis 3, besteht dann ein
Erbringung von Akquisitionsleistungen B Honoraranspruch in Höhe der Mindestsätze gemäß § 34 HOAI.
Hierüber wird ein separater Architektenvertrag geschlossen.
ausreichend berücksichtigt.
______________________________ ______________________________
B Für beide Parteien dient die Vereinbarung (Ort, Datum) (Ort, Datum)
der Streitvermeidung. Der Bauherr hat
Klarheit, dass er keine Honorierung leisten ______________________________ ______________________________
(Bauherr/Auftraggeber) (Architekt/Auftragnehmer)
muss, andererseits weiß der Architekt,
dass er bei Realisierung des Bauvorhabens
einen Auftrag erhält.
Nach einer Entscheidung des OLG Düs-
seldorf (Urteil v. 21.6.2011, 21 U 129/10)
endet bei unklarer Absprache die Akqui-
sition mit der Leistungsphase 4 und zwar
mit bestimmungsgemäßer Verwertung der
Genehmigungsplanung durch Einreichung
bei der Baubehörde durch den Auftrag-
geber.
Vertrag

Planung 11
Vertragsabschluss
Architektenvorplanungsvertrag
Der Bauherr wendet sich an den Architekten, um die Grundlagenermittlung und eine Vorplanung zu erstellen, da er bauen
will. Um für beide Parteien die Honorierung und ggf. Haftung verbindlich festzulegen, empfiehlt sich der Abschluss eines
Architektenvorplanungsvertrags.
Planung
Vertrag zwischen
A In denjenigen Fällen, in denen der Bauherr Bauherr und Architekt
noch nicht weiß, ob er bauen, wie er bauen
Vergabe
und ob er das Grundstück erwerben will,
empfiehlt sich der Abschluss eines Vor- Architektenvo
Architek tenvorplanungsvertrag
rplanungsvertrag
planungsvertrags bzw. die Vereinbarung zwischen dem Bauherrn
über unentgeltliche Akquisitionsleistungen
_____________________________________________________________________________________________________
(siehe Muster „Vereinbarung über unent- (Adresse)
geltliche Akquisitionsleistungen“). _____________________________________________________________________________________________________
– nachfolgend Bauherr genannt –
B Für den Architekten empfiehlt sich ebenfalls

und
der Abschluss eines Vorplanungsvertrags, dem/der/den Architekten/in

da ansonsten häufig der Einwand vom _____________________________________________________________________________________________________
Bauabwicklung
Bauherrn geführt wird, dass es sich um (Adresse)
kostenlose Akquisitionsleistungen des _____________________________________________________________________________________________________

– nachfolgend Architekt genannt –
Architekten handelt. Die Rechtsprechung
tendiert dazu, dass erst ab der Leistungs-
A § 1 G egenstan
egenstandd des
d es Vertrags
phase 3 davon auszugehen ist, dass Der Bauherr beauftragt den Architekten mit den in § 2 genannten Architektenleistungen für das
honorarpflichtige Leistungen des Architek- Bauvorhaben:
ten erbracht werden. Dies führt dann dazu, _____________________________________________________________________________________________________
dass der Architekt unter Umständen ohne □ Neubau
den schriftlichen Abschluss eines Vorpla- □ Erweiterung
nungsvertrags kein Honorar erhält. □ Umbau
Wohnungseigentum
Bei den zu erbringenden Leistungen sind □ Modernisierung
Besonderheiten im
□ Instandsetzung/Instandhaltung
aus Sicht des Bauherrn die Teilleistungen
der jeweiligen Leistungsphase in die ver- § 2 L eistungen d es Architek
Architekten
ten
tragliche Vereinbarung mit aufzunehmen. B Der Bauherr beauftragt den Architekten mit nachfolgenden Architektenleistungen:
Auf die Ausführungen im Muster „Archi- □ 1. Grundlagenermittlung
tektenvertrag für Gebäude (Architekten)“,
Der Architekt hat die Voraussetzungen zur Lösung der Bauaufgabe durch die Planung zu ermitteln.
Anmerkung C wird verwiesen. Hierzu gehören insbesondere:
• Klärung der Aufgabenstellung hinsichtlich den Vorstellungen und Anforderungen des Auftrag-
gebers in zeitlicher und wirtschaftlicher Hinsicht,
• die Beratung hinsichtlich eines vorhandenen Grundstücks oder eines beabsichtigten Grund-
stückserwerbs,
• die Klärung der öffentlich-rechtlichen Vorgaben,
• die Beratung zum gesamten Beratungsbedarf hinsichtlich der notwendigen Genehmigungen
und der jeweiligen Unternehmer und Sonderfachleute,
• Beratung hinsichtlich der Energieeinsparverordnung,
• schriftliche Zusammenfassung der Ergebnisse.
Vertrag

12 Planung
Vertragsabschluss
Planung
Vertrag zwischen
C Grundsätzlich ist es möglich, für die Vor- Bauherr und Architekt
planung als Einzelleistung ein erhöhtes
Vergabe
Honorar nach § 9 Abs. 1 HOAI anzusetzen.

□ 2. Vorplanung
Dies gilt jedoch nur, wenn nicht gleichzeitig
Der Architekt hat die wesentlichen Teile seiner Lösung der Planungsaufgabe zu erarbeiten,
die Grundlagenermittlung beauftragt wurde. insbesondere:
• die Konkretisierung und Fortschreibung der Vorgaben und Grundlagen aus der Grundlagen-
Die Neuregelung des § 35 HOAI sieht ermittlung,
D • die Abstimmung der Auftraggeberwünsche,
die Möglichkeit vor, künftig für Leistungen • die Erstellung eines planungsbezogenen Zielkatalogs,
bei Umbauten und Modernisierungen • die Erarbeitung eines Planungskonzepts einschließlich der Untersuchung der alternativen
Lösungsmöglichkeiten mit zeichnerischer Darstellung,
einen Zuschlag bis zu 80 % zu verein- • das Integrieren der Leistung anderer an der Planung fachlich Beteiligter,
baren. Kontrovers wird die Frage diskutiert, • schriftliche Erläuterung und Klärung der wesentlichen Zusammenhänge, Vorgänge und
Bedingungen,
ob neben einem vereinbarten (erhöhten)
Bauabwicklung
• das Führen von Vorverhandlungen mit den zuständigen Behörden und anderen an der Planung
Umbauzuschlag die vorhandene Bau- fachlich Beteiligten,
substanz bei den anrechenbaren Kosten • Herstellung der Kostenschätzung nach DIN 276,
• schriftliche Zusammenstellung aller Vorplanungsergebnisse.
über die Baukonstruktion (zusätzlich)
honorarsteigernd berücksichtigt werden C § 3 Vergü
Vergütung
tung
kann. Eine Vereinbarung zwischen Die Grundlagen für die Vergütung ergeben sich aus der Honorarordnung für Architekten und
Ingenieure in der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Fassung. Das Honorar für
Architekt und Bauherr sorgt hier für Klar- die Grundleistungen richtet sich nach den anrechenbaren Kosten des Bauvorhabens, nach der
Honorarzone gem. den §§ 5, 34 Abs. 2 – 5 HOAI und der Honorartafel in § 34 HOAI.
heit.
Im Einzelnen wird Folgendes festgelegt:
1. Honorarzone gem. §§ 5, 34 HOAI
2. Honorarsatz gem. § 7 HOAI
Wohnungseigentum
3. Honoraranteil des Honorars nach den §§ 33, 34 HOAI

Besonderheiten im
Grundlagenermittlung 3%
Vorplanung 7%
4. Umbau- und Modernisierungszuschlag gem. § 35 HOAI ____ %
D 5. Die anrechenbaren Kosten richten sich nach §§ 4, 32 HOAI.
Für die Leistungen für Umbau und Modernisierung wird für anrechenbare Kosten folgender Wert
als angemessen vereinbart: ___________ EUR
6. Die Erstattung der Nebenkosten richtet sich nach § 14 HOAI und dieser Vereinbarung:
□ Pauschaliert mit ____ % des Gesamthonorars
□ Auf Nachweis
7. Die Mehrwertsteuer zu den Honoraren und Nebenkosten wird zusätzlich in Rechnung gestellt.
§ 4 Verwertungsrechte
Verw ertungsrechte
Der Bauherr ist berechtigt, die Vorplanung des Architekten nur mit dessen schriftlicher Zustimmung
weiter zu verwenden. Urheberrechte sowie Nutzungen aus dem Urheberrecht werden nicht über-
tragen.
Vertrag

Planung 13
Vertragsabschluss
Planung
Vertrag zwischen
Bauherr und Architekt
Vergabe
§ 5 Weitere
W eitere B eauftragung
eauf tragung
Im Fall einer weiteren Beauftragung wird das hier vereinbarte Honorar als Gesamthonorar angerech-
net. Dies gilt jedoch nur, wenn die Vorplanung ohne wesentliche Änderung in weiteren Leistungen
zugrunde gelegt werden kann und wird.
________________________________ ________________________________
(Ort, Datum) (Ort, Datum)
________________________________ ________________________________
(Bauherr) (Architekt)
Bauabwicklung
Wohnungseigentum
Besonderheiten im
Vertrag

14 Planung
Vertragsabschluss
Architektenvertrag für Gebäude (Muster für Architekten)
Bauherr und Architekt wollen einen Architektenvertrag über sämtliche Leistungsphasen des § 33 HOAI schließen. In diesem
Fall sollte der Architekt lediglich einen Architektenvertrag über die Leistungsphasen 1 bis 8 vereinbaren, da sonst Probleme
hinsichtlich der Dauer der Gewährleistungsfrist entstehen können. Dies gilt selbst dann, wenn Teilabnahmen vereinbart
sind. Das Vertragsmuster beauftragt daher nur die Leistungsphasen 1 bis 8.
Planung
Vertrag zwischen
A Die Vertragsparteien sind exakt zu bezeich- Bauherr und Architekt
nen. In einem späteren Gerichts- und
Vergabe
Zwangsvollstreckungsverfahren können
sich ansonsten bei Durchsetzung der Architektenvertrag
Architek tenvertrag für Gebäude
G ebäude
Ansprüche Probleme ergeben. Bei Gesell- Zwischen dem Bauherrn
schaften des bürgerlichen Rechts sind _____________________________________________________________________________________________________
sämtliche Gesellschafter mit Vor- und (Adresse)
Zunamen und Adressen zu bezeichnen. vertreten durch
_____________________________________________________________________________________________________
B Der Vertragsgegenstand ist möglichst – nachfolgend Bauherr genannt –
genau festzulegen. Planunterlagen und und
Skizzen sind dem Vertrag beizufügen.
Bauabwicklung
dem/der/den Architekten/in
Dies bestimmt und grenzt die jeweiligen
_____________________________________________________________________________________________________
Architektenleistungen ein. Zu beachten ist, A – nachfolgend Architekt genannt –
dass auch die Objekte genau bestimmt
wird folgender Architektenvertrag geschlossen:
werden, da jedes Objekt getrennt abzu-
rechnen ist, so z. B. Gebäude und raum- § 1 G egenstan
egenstandd des
d es Vertrags un
undd Leistungen
L eistungen d es Architek
Architekten
ten
bildende Ausbauten, vgl. §§ 2 Nr. 1, 6
B 1. Gegenstand des Vertrags sind die in Ziffer 2 genannten Architektenleistungen für folgende
Baumaßnahme:
Abs. 1 HOAI.
_____________________________________________________________________________________________________
C Bei der Vertragsgestaltung aus Sicht des _____________________________________________________________________________________________________

Architekten sind die konkreten Einzelleis- _____________________________________________________________________________________________________
Wohnungseigentum
tungen (Teilleistungen) möglichst nicht im

Besonderheiten im
Einzelnen festzulegen bzw. aus Haftungs- C 2. Der Architekt wird vom Bauherrn mit nachfolgenden Architektenleistungen beauftragt:
□ 1. Grundlagenermittlung
gesichtspunkten ist der Leistungsumfang
Ermitteln der Voraussetzungen zur Lösung der Bauaufgabe durch die Planung
möglichst abweichend von den Leistungs- □ 2. Vorplanung
bildern der HOAI zu begrenzen. Ansonsten Erarbeiten der wesentlichen Teile einer Lösung der Planungsaufgabe
kann das Problem entstehen, dass sich □ 3. Entwurfsplanung
der Vergütungsanspruch des Architekten Erarbeiten der endgültigen Lösung der Planungsaufgabe mit Farb-, Licht- und Materialgestaltung
reduziert, wenn er zwar den vertraglich □ 4. Genehmigung/Erarbeiten der Bauvorlagen
vereinbarten Erfolg herbeiführt, einzelne Erarbeiten und Einreichen der Vorlagen für die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforder-
lichen Genehmigungen, Zustimmungen, Genehmigungsfreistellungen und Anzeigen des Bauvor-
Teilleistungen jedoch nicht erbringt. Nach habens gemäß den Vorschriften der für die Durchführung des Bauvorhabens einschlägigen Landes-
bauordnung
Auffassung des BGH entfällt der Honorar-
□ 5. Ausführungsplanung
anspruch ganz oder teilweise, wenn der
Erarbeiten und Darstellen der ausführungsreifen Planungslösungen
Tatbestand einer Regelung des allgemei- □ 6. Vorbereitung der Vergabe
nen Leistungsstörungsrechts des BGB Ermitteln der Mengen und Aufstellen von Leistungsverzeichnissen
oder des werkvertraglichen Gewährleis-
tungsrechts erfüllt ist, die den Verlust oder
die Minderung der Honorarforderung als
Rechtsfolge vorsieht (BGH, Urteil v. gemindert werden. Die Höhe der folgt ohne konkrete Vereinbarung
24.6.2004, VII ZR 259/02, BauR 2004 S. Minderung wird nach der Steinfort- hierzu nicht (OLG Frankfurt/M., Urteil
1640). Fehlen dann Teilleistungen, fehlt in- Tabelle oder ähnlichen Berechnungs- v. 17.8.2006, 26 U 20/05, BauR 2007
soweit der geschuldete Teilerfolg, jedenfalls werken festgelegt. Eine automatische S. 1906 und BGH, Urteil v. 14.6.2007,
dann, wenn die Teilleistungen als zur ord- Kürzung des Honorars bei nicht voll- VII ZR 184/06, Nichtzulassungsbe-
nungsgemäßen Erfüllung der Aufgabe er- ständig erbrachten Teilleistungen er- schwerde zurückgewiesen).
forderlich sind. Die Architektenleistungen
sind mangelhaft. Liegen die Voraussetzun-
gen des § 634 BGB vor, kann der Vergü-
tungsanspruch durch den Auftraggeber Vertrag

Planung 15
Vertragsabschluss
Planung
Vertrag zwischen
D Für beide Vertragsparteien empfiehlt sich Bauherr und Architekt
die Regelung der dem Architekten einzu-
Vergabe
räumenden Vollmacht. Hierdurch können
□ 7. Mitwirkung bei der Vergabe
Streitigkeiten vermieden werden. Ermitteln der Kosten und Mitwirkung bei der Auftragsvergabe
□ 8. Objektüberwachung (Bauüberwachung)
E Der Architekt sollte eine detaillierte Hono- Überwachung der Ausführung des Objekts
rarregelung vereinbaren. Zwar ist es mög- □ 9. Objektbetreuung und Dokumentation
lich, nur auf die Vorschriften der HOAI zu Überwachen und Beseitigung von Mängeln und Dokumentation des Gesamtergebnisses
verweisen. Es kann jedoch dann zu einem
3. Für Inhalt und Umfang der werkvertraglichen Leistungspflichten sind die Leistungsbilder der
späteren Zeitpunkt über die jeweiligen HOAI maßgebend. Aus diesen Leistungsbildern hat der Architekt diejenigen Leistungen zu erbringen,
die für die vertragsgerechte Ausführung erforderlich sind.
Grundlagen des Honorars Streit entstehen.
Aus diesem Grund sollten die Berechnungs- D § 2 Vollm
Vo llmacht
acht d es Architek
Architekten
ten
Bauabwicklung
Soweit es seine Aufgabe erfordert, ist der Architekt berechtigt und verpflichtet, die Rechte des Bau-
komponenten bereits in dem Vertrag fest- herrn zu wahren. Er hat den am Bau Beteiligten die notwendigen Weisungen zu erteilen. Der Archi-
gelegt werden. Dies sind die anrechenba- tekt darf finanzielle Verpflichtungen für den Bauherrn nur begründen, wenn Gefahr in Verzug und das
Einverständnis des Bauherrn nicht rechtzeitig zu erlangen ist.
ren Kosten, die Honorarzone, die Honorar-
§ 3 Pf
Pflichten
lichten d es B auherrn
tafel und der erbrachte Leistungsumfang. Der Bauherr verpflichtet sich, die notwendigen Entscheidungen in angemessener Zeit zu treffen.
Zu weiteren Möglichkeiten, Honorarverein- Er verpflichtet sich weiter, dem Architekten sämtliche das Bauvorhaben betreffende Rechnungen
und Unterlagen zu übergeben, soweit diese für die Vertragserfüllung und Erstellung der Honorar-
barungen zu treffen, siehe „Die wichtigs- rechnung von dem Architekten benötigt werden.
ten Neuregelungen der HOAI 2009“. § 4 G rund
rundlagen
lagen d es Hono
Honorars
rars
Die Honorierung erfolgt auf der Grundlage der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)
E in der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gültigen Fassung.
F Die Einordnung in die richtige Honorarzo- Es werden folgende Grundlagen im Einzelnen vereinbart:
ne dient auch der Streitvermeidung. Gera-
F 1. Honorarzone, der das Objekt nach §§ 5, 34 HOAI angehört ____________________
Wohnungseigentum
de in den Fällen, in denen nicht eindeutig
Besonderheiten im
2. Honorarsatz (§ 7 HOAI) ____________________
klar ist, in welche Honorarzone das Bau-
3. Die gem. § 1 Ziffer 2 übertragenen Leistungen werden wie folgt vergütet:
vorhaben einzugruppieren ist, sollte dies – Grundlagenermittlung 3%
im Vertrag festgelegt werden. – Vorplanung 7%
Bei mehreren Objekten (z. B. Gebäude – Entwurfsplanung 11 %
– Genehmigung/Erarbeiten der Bauvorlagen 6%
und raumbildende Ausbauten oder Freian-
– Ausführungsplanung 25 %
lagen) ist getrennt für jedes Objekt die – Vorbereitung der Vergabe 10 %
Honorazone festzulegen. – Mitwirkung bei der Vergabe 4%
Für Leistungen bei Umbauten und Moder- – Objektüberwachung 31 %
nisierungen kann ein Zuschlag von bis zu 4.
80 % vereinbart werden (vgl. § 35 Abs. 1 □ Die anrechenbaren Kosten werden unter Zugrundelegung der Kostenberechnung, soweit diese
HOAI). Sofern kein Zuschlag schriftlich nicht vorliegt auf der Grundlage der Kostenschätzung, gem. § 6 Abs. 1 HOAI ermittelt.
oder
vereinbart ist, fällt für Leistungen ab der
Honorarzone II ein Zuschlag von 20 % an. □ Die Vertragsparteien vereinbaren, dass für das Honorar des Architekten für die beauftragten
Streitig ist nach der Neuregelung des

G Grundleistungen anrechenbare Baukosten in Höhe von _________ EUR netto einvernehmlich
zugrunde gelegt werden gemäß § 6 Abs. 2 HOAI.
§ 35 HOAI, ob die vorhandene Bausubs-
tanz bei den anrechenbaren Kosten jetzt
noch zu berücksichtigen ist (vereinend Lo-
cher, Köbele, Frick, Rn. 20 zu § 35 HOAI). baren Kosten zu ermitteln haben, rung über Baukosten birgt das
lässt der Wortlaut des § 6 Abs. 2 Risiko, dass Mindestsätze unter-
G Gem. § 6 Abs. 2 HOAI können nachprüf- HOAI offen. Eine solche Vereinba- laufen werden können.
bare Baukosten einvernehmlich festgelegt
werden, wenn zum Zeitpunkt der Beauf-
tragung noch keine Planungen als Voraus-
setzung für eine Kostenschätzung oder
Kostenberechnung vorliegen. Wie die Ver-
tragsparteien im Einzelnen ihre anrechen- Vertrag

16 Planung
Vertragsabschluss
Planung
Vertrag zwischen
H In dem Vertragsmuster ist für die Erbrin- Bauherr und Architekt
gung von Besonderen Leistungen keine
Vergabe
detaillierte Regelung vorgesehen. Nach

oder
der Neufassung der HOAI 2009 können
□ Die Parteien vereinbaren für die in § 1 genannten Leistungen ein Pauschalhonorar in Höhe von
gem. § 3 Abs. 3 HOAI die Honorare für Be- _____________ EUR netto.
sondere Leistungen frei vereinbart werden.
5. Für die nachfolgenden, gem. § 1 beauftragten Besonderen Leistungen wird folgendes Honorar
H vereinbart:
I Seit dem 18.8.2009 können Stundensätze _______________________________________________________ _______________ EUR (netto)
nunmehr frei vereinbart werden, die be- _______________________________________________________ _______________ EUR (netto)
schränkende Regelung des § 6 HOAI a. F. _______________________________________________________ _______________ EUR (netto)
ist entfallen. Es ist aber zu beachten, dass _______________________________________________________ _______________ EUR (netto)
auch bei einer Zeithonorarvereinbarung _______________________________________________________ _______________ EUR (netto)
Bauabwicklung
für verbindliche Planungsleistungen die

6. Erfolgt keine gesonderte Vergütungsregelung, so wird das Honorar als Zeithonorar durch Voraus-
Mindest- und Höchstsätze der HOAI als schätzung des Zeitbedarfs als Fest- oder Höchstbetrag in Höhe von ___________ EUR vereinbart.
Grenzen des Honorars nach oben und Sofern eine Vorausschätzung nicht möglich ist, wird das Honorar nach dem nachgewiesenen Stun-
unten zu beachten sind. denaufwand abgerechnet.
I Folgende Stundensätze werden vereinbart (§ 6 Abs. 2 HOAI):
J Der Architekt kann Nebenkosten, soweit a) für den Architekten _______________ EUR
sie erforderlich sind, neben dem Honorar b) für Mitarbeiter, die technische oder wirtschaftliche Aufgaben erfüllen, soweit sie nicht
unter c) fallen _______________ EUR
der HOAI berechnen (§ 14 Abs. 1 HOAI).
c) für Technische Zeichner und sonstige Mitarbeiter mit vergleichbarer Qualifikation,
Die Vertragsparteien können bei Auftrags- die technische oder wirtschaftliche Aufgaben erfüllen _______________ EUR
erteilung schriftlich vereinbaren, dass
J
Wohnungseigentum
eine Erstattung ganz oder teilweise aus- 7. Die Nebenkosten (§ 14 HOAI) werden berechnet:
Besonderheiten im
□ insgesamt mit einer Pauschale von _______% des Nettohonorars

geschlossen ist (§ 14 Abs. 1 HOAI).
□ Post- und Fernmeldegebühren
Dem Architekten ist bei der Regelung
pauschal mit _______________ EUR / _______% des Nettohonorars
der Nebenkosten dringend zu empfehlen,
die übrigen Nebenkosten auf Nachweis
eine pauschale Abrechnung zu verein-
baren. Ansonsten muss er die Neben- □ insgesamt auf Nachweis mit folgender Maßgabe:
kosten einzeln nachweisen. □ Fahrtkosten bei Benutzung des eigenen Pkw _______________ EUR / km
sonst die nachgewiesenen Kosten öffentlicher Verkehrsmittel
□ eine Tagespauschale von _______________ EUR
K Zur Klarstellung empfiehlt es sich aufzu- □ Übernachtungskosten _______________ EUR
nehmen, dass die Umsatzsteuer zusätzlich
geschuldet ist. Bei Pauschalhonorarverein- 8. Die Umsatzsteuer zu den Honoraren und Nebenkosten wird zusätzlich in Rechnung gestellt
barungen entsteht ansonsten häufig Streit K (§ 16 HOAI).
darüber, ob die Pauschale bereits die Um-
satzsteuer enthält.
Vertrag

Planung 17
Vertragsabschluss
Planung
Vertrag zwischen
L Eine Teilabnahme nach vollständiger Erbrin- Bauherr und Architekt
gung der Leistungsphase 8 des § 33 HOAI
Vergabe
ist zwingend zu vereinbaren. Ansonsten be-
§ 5 Fälligk
F älligkeit
eit
ginnt die Verjährung der Gewährleistungs- Das Honorar wird fällig, wenn der Architekt die Leistungen vertragsgemäß erbracht und eine prüf-
ansprüche erst nach Erbringung der Leis- fähige Honorarschlussrechnung für diese Leistungen überreicht hat.
tungsphase 9, die im Regelfall 4 Jahre □ Der Bauherr ist auf Anforderung des Architekten in angemessenen zeitlichen Abständen zu
Abschlagszahlungen verpflichtet, die dem jeweils nachgewiesenen vertragsgemäßen Leistungs-
nach Fertigstellung des Bauvorhabens stand entsprechen.
erbracht ist. Dies führt dazu, dass der □ Die Zahlungen erfolgen entsprechend dem in der Anlage beiliegenden Zahlungsplan.
Architekt im Ergebnis über einen Zeitraum
§ 6 Unterbrechung
U nterbrechung d es Vertrags
von 9 Jahren in die Haftung genommen Soweit der Bauherr seinen Mitwirkungshandlungen nicht nachkommt und aus diesem Grund die
werden kann. Die im Einheitsarchitekten- Vertragsdurchführung unterbrochen wird, steht dem Architekten für die Dauer der Unterbrechung
eine angemessene Entschädigung zu. Voraussetzung hierfür ist, dass der Architekt den Bauherrn
vertrag (AVA) enthaltene Regelung in Ziffer fruchtlos zur Mitwirkung aufgefordert hat. Die Parteien gehen von einer Vertragsdurchführungszeit
Bauabwicklung
von ____ Monaten aus.
6.2 gibt dem Architekten keinen Anspruch
auf Teilabnahme. Nach Ansicht des BGH § 7 Haftung
Haf tung,, Gewährleistung
Gew ährleistung
enthält die Regelung keine Vereinbarung 1. Vertragliche Ansprüche des Bauherrn verjähren nach Ablauf von 5 Jahren.
zur Teilabnahme nach Vollendung der Leis- 2. Nach Erbringung der Leistungsphasen 1 bis 8 des § 33 Abs. 1 HOAI ist der Bauherr verpflichtet,
tungsphase 8. Er hat hierzu ausgeführt,

L die Leistung des Architekten abzunehmen (Teilabnahme). Damit beginnt die Verjährung für diese
Leistungen.
dass die Regelung unklar ist und Zweifel 3. Die Haftung des Architekten wird für Schäden, die nicht Personenschäden sind, im Fall leichter
an ihr zulasten des Verwenders (in dem M Fahrlässigkeit der Höhe nach auf folgende Haftungssumme ____________ EUR beschränkt.
Diese Haftungsbeschränkung gilt nicht für die Verletzung vertragswesentlicher Pflichten.
zu entscheidenden Fall des Architekten) 4. Wird der Architekt wegen eines Schadens am Bauwerk auf Schadensersatz in Anspruch genom-
gehen (BGH, Urteil v. 11.5.2006, VII ZR men, kann er vom Bauherrn verlangen, dass ihm die Beseitigung des Schadens übertragen wird.
Wird der Architekt wegen eines Schadens in Anspruch genommen, den auch ein Dritter zu ver-
300/04, IBR 2006 S. 450). N treten hat, kann er vom Bauherrn verlangen, dass der Bauherr sich gemeinsam mit ihm außer-
gerichtlich erst bei dem Dritten ernsthaft um die Durchsetzung seiner Ansprüche auf Nachbesse-
Wohnungseigentum
Besonderheiten im
rung und Gewährleistung bemüht.
M Eine Haftungsbegrenzung ist in Allgemeinen
Geschäftsbedingungen nur in der Form
möglich, dass die Haftung der Höhe nach
auf die Höhe der Haftpflichtversicherung
begrenzt wird. Dies gilt jedoch nur, wenn
eine angemessene Deckungssumme zur
Verfügung steht. Das beurteilt sich nach dem
Umfang des jeweiligen Bauvorhabens. Aus-
geschlossen ist jedoch nach überwiegender
Meinung eine Haftungsbeschränkung auch
für die Verletzung vertragswesentlicher
Pflichten. Wirksamer als rechtsunsichere
Vereinbarungen zur Haftungsbeschränkung
ist die Nichtvereinbarung haftungsrelevan-
ter Leistungen bzw. die Begrenzung des
geschuldeten Leistungsumfangs im Vertrag,
siehe hierzu auch obige Anmerkung C.
bzw. Schaden kostengünstiger be- (BGH, Urteil v. 9.4.1981, VII ZR
N Das Nachbesserungs-/Schadensbeseiti- seitigen können als der Bauherr. Um- 263/79, BauR 1981 S. 395; OLG
gungsrecht des Architekten sollte aus stritten ist, ob eine derartige Klausel Hamm, Urteil v. 27.11.1991, 25 U
Sicht des Architekten vereinbart werden. in Allgemeinen Geschäftsbedingun- 51/91, BauR 1992 S. 800).
Häufig wird der Architekt den Mangel gen wirksam vereinbart werden kann
Vertrag

18 Planung
Vertragsabschluss
Planung
Vertrag zwischen
O Die Regelung stellt im Grundsatz die Bauherr und Architekt
Rechtslage nach § 649 Satz 1 BGB dar.
Vergabe
Die gesetzliche Regelung stellt allerdings

die Vermutung auf, dass dem Architekten O § 8 Vorzeitige
Vorz eitige Auflö
Auflösung
sung d es Vertrags
Der Vertrag ist für den Bauherrn jederzeit, für den Architekten nur aus wichtigem Grund kündbar.
nur 5 % der noch ausstehenden Vergütung Die Kündigung bedarf der Schriftform. Hat der Architekt die Kündigung zu vertreten, so hat er nur
Anspruch auf Vergütung der bis dahin erbrachten Leistungen. In allen anderen Fällen steht dem
hinsichtlich der nicht erbrachten Leistun- Architekten trotz Kündigung das vertraglich vereinbarte Honorar zu. Der Architekt muss sich jedoch
gen zustehen (§ 649 Satz 3 BGB). Um dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart
oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unter-
unnötige Streitigkeiten hinsichtlich der lässt. Sofern der Bauherr im Einzelfall keinen höheren Anteil an ersparten Aufwendungen nachweist,
wird dieser mit 10 % des Honorars für die vom Architekten noch nicht erbrachten Leistungen verein-
Abrechnung für die Vergütung der nicht bart. Unberührt hiervon bleibt ein etwaiger Abzug wegen Erwerbs durch anderweitige Verwendung
erbrachten Leistungen zu vermeiden, der Arbeitskraft des Architekten oder der böswilligen Unterlassung anderweitigen Erwerbs.
empfiehlt sich eine pauschale Bewertung § 9 Schut
S chutzz des
d es Architek
Architektenw
tenwerks
erks un
undd des
d es Verf
Verfassers
assers
der Vergütung. Im Regelfall ist die Verein- 1. Vom Architekten gefertigte Unterlagen einschließlich der EDV–Unterlagen dürfen nur für das
Bauabwicklung
barung einer Pauschale indes für den in § 1 beschriebene Bauvorhaben verwendet werden.
Architekten nachteilig. Hier besteht die 2. Der Architekt ist berechtigt – auch nach Beendigung des Vertrags – das Bauwerk oder die bau-
liche Anlage in Abstimmung mit dem Bauherrn zu betreten, um fotografische oder sonstige Auf-
Ersparnis nämlich im Regelfall nur in nahmen zu fertigen. Dem Architekten steht das Recht zu, auf den Planunterlagen, am Bauwerk
oder an baulichen Anlagen namentlich genannt zu werden.
ersparten Fahrtkosten, erspartem Büro-
3. Der Bauherr ist zur Veröffentlichung des vom Architekten geplanten Bauwerks unter Namens-
material u. Ä. Diese Ersparnis ist häufig angabe des Architekten berechtigt.
viel geringer als die Pauschale. 4. Der gesetzliche Urheberrechtsschutz bleibt hiervon unberührt.
Im Übrigen kann eine derartige Pauschal-
§ 10 Schlussbesti
S chlussbestimm
mmungen
ungen
regelung in Allgemeinen Geschäftsbedin-
Änderungen, Ergänzungen und Nebenabreden sollen schriftlich erfolgen.
gungen abweichend von der gesetzlichen
Regelung wirksam vereinbart werden, § 11 Zusätz
Z usätzliche
liche Vereinbarungen
Wohnungseigentum
wenn sich die Pauschalierung in einem

Besonderheiten im
_____________________________________________________________________________________________________
angemessenen Rahmen bewegt. Der Bau- _____________________________________________________________________________________________________
herr muss darüber hinaus die Möglichkeit
_____________________________________________________________________________________________________
haben, höhere oder ggf. auch niedrigere
ersparte Aufwendungen nachweisen zu
______________________________ ______________________________
können. Weiter muss aufgenommen sein, (Ort, Datum) (Ort, Datum)
dass der Abzug wegen Erwerbs durch
anderweitige Verwendung der Arbeitskraft ______________________________ ______________________________
des Architekten oder böswilliger Unter-
lassung anderweitigen Erwerbs von dieser
Regelung nicht berührt ist (BGH, Urteil
v. 8.7.1999, VII ZR 237/98, BauR 1999
S. 1294; BGH, Urteil v. 27.10.1998, X ZR
116/97, BauR 1999 S. 167, 170 ff.).
Vertrag

Planung 19
Vertragsabschluss
Architektenvertrag für Gebäude (Muster für Auftraggeber)
Der Architektenvertrag hat die Beauftragung mit den Leistungsphasen 1 bis 9 des § 33 HOAI zum Inhalt. Er ist vom
Bauherrn zu verwenden. Der Bauherr hat hierdurch eine Gewährleistung für die erbrachten Architektenleistungen über
einen Zeitraum von bis zu 9 Jahren nach Fertigstellung des Gebäudes.
Planung
Vertrag zwischen
nen, da ansonsten Probleme im Erkennt-
Vergabe
nis- und Zwangsvollstreckungsverfahren
entstehen können. Bei Gesellschaften Architektenvertrag
Architek tenvertrag
bürgerlichen Rechts sind sämtliche Zwischen dem Bauherrn
Gesellschafter mit Vor- und Zunamen und _____________________________________________________________________________________________________
Adresse zu bezeichnen. (Adresse)
vertreten durch
B Der Gegenstand des Vertrags soll mög- _____________________________________________________________________________________________________
lichst exakt beschrieben werden. Dies be- – nachfolgend Bauherr genannt –
stimmt und grenzt die jeweiligen Architek- und
tenleistungen ein. Zu beachten ist, dass
Bauabwicklung
dem/der/den Architekten/in
alle Objekte grundsätzlich getrennt abzu-
_____________________________________________________________________________________________________
rechnen sind, so z. B. Gebäude und raum- A – nachfolgend Architekt genannt –
bildende Ausbauten (vgl. § 2 Nr. 1 i. V. m.
wird folgender Architektenvertrag geschlossen:
§ 6 Abs. 1 HOAI).
§ 1 Gegenstan
G egenstandd des
d es Vertrags unundd Leistungen
L eistungen d es Architek
Architekten
ten
Es empfiehlt sich, die jeweiligen Teilleistun- B Gegenstand des Vertrags sind die Architektenleistungen für Gebäude an dem Bauvorhaben:
C
gen aus den einzelnen Leistungsphasen _____________________________________________________________________________________________________
als Teilerfolg vertraglich zu vereinbaren. Der Auftragnehmer verpflichtet sich, Leistungen, die in den nachfolgenden Leistungsphasen
§ 33 Abs. 1 HOAI aufgeführt sind, zu erbringen. Diese Leistungspflicht setzt sich im Einzelnen
Nach der älteren Rechtsprechung des wie folgt zusammen:
BGH wurde das Honorar des Architekten
C □ 1. Grundlagenermittlung
Wohnungseigentum
gekürzt, wenn er einzelne Teilleistungen
Besonderheiten im
Der Architekt hat die Voraussetzungen zur Lösung der Bauaufgabe durch die Planung zu ermitteln,
aus einer Leistungsphase nicht erbracht insbesondere gehören hierzu:
hat, soweit es sich um zentrale Leistungen • Klärung der Aufgabenstellung hinsichtlich den Vorstellungen und Anforderungen des Auftrag-
gebers in zeitlicher und wirtschaftlicher Hinsicht,
einer Leistungsphase gehandelt hat (BGH, • die Beratung hinsichtlich eines vorhandenen Grundstücks oder eines beabsichtigten Grund-
Urteil v. 11.3.1982, VII ZR 128/81, BauR stückserwerbs,
1982 S. 290). Nach der neueren BGH-Auf- • die Klärung der öffentlich-rechtlichen Vorgaben,
• die Beratung zum gesamten Beratungsbedarf hinsichtlich der notwendigen Genehmigungen
fassung entfällt der Honoraranspruch ganz und der jeweiligen Unternehmer und Sonderfachleute,
oder teilweise, wenn der Tatbestand einer • Beratung hinsichtlich der Energieeinsparverordnung,
Regelung des allgemeinen Leistungsstö-
rungsrechts des BGB oder des werkver- □ 2. Vorplanung
traglichen Gewährleistungsrechts erfüllt Der Architekt ist verpflichtet, die wesentlichen Teile seiner Lösung der Planungsaufgabe zu
erarbeiten. Hierzu gehören insbesondere:
ist, die den Verlust oder die Minderung der
Honorarforderung als Rechtsfolge vorsieht ermittlung,
(BGH, Urteil v. 24.6.2004, VII ZR 259/02, • die Abstimmung der Auftraggeberwünsche,
BauR 2004 S. 1640). Bei Vereinbarung der • die Herstellung eines planungsbezogenen Zielkatalogs,
jeweiligen Teilleistungen hat der Architekt

jede einzelne Teilleistung zu erbringen.
Erbringt der Architekt die Teilleistung nicht, 2005 S. 588; BGH, Urteil v.
fehlt insoweit der geschuldete Teilerfolg. 28.7.2011, VII ZR 65/10: Minderung
Die Architektenleistung ist mangelhaft. des Architektenhonorars bei Verstoß
Liegen die Voraussetzungen des § 634 gegen die Verpflichtung, ein Bau-
BGB vor, kann der Bauherr als Auftragge- tagebuch zu führen).
ber den Vergütungsanspruch dann min-
dern. Der jeweilige Minderungsbetrag
ergibt sich aus der Steinfort-Tabelle oder
ähnlichen Berechnungswerken (BGH,
Urteil v. 16.12.2004, VII ZR 174/03, BauR Vertrag

20 Planung
Vertragsabschluss
Planung
Vertrag zwischen
Vergabe
• die Erarbeitung eines Planungskonzepts, einschließlich der Untersuchung der alternativen

Lösungsmöglichkeiten mit zeichnerischer Darstellung; das Integrieren der Leistungen anderer
an der Planung fachlich Beteiligter,
• schriftliche Erläuterung und Klärung der wesentlichen Zusammenhänge, Vorgänge und
Bedingungen,
fachlich Beteiligten,
• Herstellung der Kostenschätzung nach DIN 276,
□ 3. Entwurfsplanung
Der Architekt verpflichtet sich zur Erarbeitung der endgültigen Lösung der Planungsaufgabe.
Hierzu gehören insbesondere:
Bauabwicklung
• die Durcharbeitung des Planungskonzepts unter Berücksichtigung und Koordination der Leistung
anderer an der Planung fachlich Beteiligter,
• Herstellung der Objektbeschreibung, auch unter Berücksichtigung der Energieeinsparverordnung,
insbesondere die zeichnerische Darstellung,
• zeichnerische Darstellung des Gesamtentwurfs,
• das Führen von Verhandlungen mit den Behörden über die Genehmigungsfähigkeit des Bau-
vorhabens,
• Herstellung der Kostenberechnung nach DIN 276,
• Kostenvergleich zur Kostenschätzung mit Darstellung der Veränderungen,
• die Zusammenfassung aller Entwurfsunterlagen.
□ 4. Genehmigungsplanung
Der Architekt verpflichtet sich, die Vorlagen für die erforderlichen Genehmigungen oder Zustimmun-
gen zu erarbeiten und einzureichen. Hierzu gehören insbesondere:
Wohnungseigentum
Besonderheiten im
• das Erarbeiten der Vorlagen für die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen
Genehmigungen oder Zustimmungen,
• Zusammenstellung sämtlicher Unterlagen und Einreichung dieser Unterlagen und gegebenenfalls
Vervollständigung der Unterlagen.
Der Architekt verpflichtet sich zur Erarbeitung und Darstellung der ausführungsreifen Planungs-
lösung. Hierzu gehören insbesondere:
• zeichnerische Darstellung des Objekts mit allen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben.
Hierzu gehören Konstruktionspläne, Übersichtspläne und Einzelzeichnungen im Maßstab 1:50
bis 1:1.
• Erstellung der erforderlichen textlichen Ausführungen und Niederlegung in den Plänen,
• Erarbeitung der Grundlagen für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten,
• Fortschreibung der Ausführungsplanung während der Objektausführung,
• Fortschreibung der Kostenberechnung, einschließlich Kostenkontrolle und Kostenvergleich
zur Kostenberechnung.
Vertrag

Planung 21
Vertragsabschluss
Planung
Vertrag zwischen
Vergabe
□ 6. Vorbereitung der Vergabe
Der Architekt verpflichtet sich, die Mengen zu ermitteln und Leistungsverzeichnisse aufzustellen.
• die Ermittlung und das Zusammenstellen von Mengen in Anlehnung an die DIN 276,
• die Aufstellung von Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen,
• die Abstimmung und Koordination der Leistungsbeschreibungen der an der Planung fachlich
Beteiligten,
• Einholung von mindestens 4 Angeboten je Gewerk.
Der Architekt verpflichtet sich, die Kosten zu ermitteln und bei der Auftragsvergabe mitzuwirken.
Bauabwicklung
• Zusammenstellung der Verdingungsunterlagen für alle Leistungsbereiche,
• Prüfung und Wertung der Angebote und der Erstellung von Preisspiegeln nach Teilleistungen,
• Zusammenstellung und Abstimmung der Leistungen der fachlich Beteiligten,
• das Führen von Verhandlungen mit Bietern,
• die Erstellung eines Kostenanschlags nach DIN 276 und Fortschreiben der Kostenberechnung mit
den Angebotspreisen,
• Durchführung der Kostenkontrolle für jede Kostengruppe auf Grundlage der fortgeschriebenen
Kostenzusammenstellung.
□ 8. Objektüberwachung
Der Architekt verpflichtet sich, die Ausführung des Objekts zu überwachen. Hierzu gehören
insbesondere:
• die Überwachung der Ausführung des Objekts hinsichtlich der Übereinstimmung mit der
Wohnungseigentum
Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen. Der Architekt
Besonderheiten im
hat hierbei die örtliche Bauüberwachung täglich durchzuführen,
• die Koordination der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten,
• die Überwachung und die Teilkorrektur von Fertigteilen,
• das Aufstellen und Überwachen des Zeitplans in Form eines Balkendiagramms,
• das Führen eines Bautagebuchs,
• die Erstellung eines gemeinsamen Aufmaßes mit den bauausführenden Unternehmern,
• fachtechnische Abnahme der Leistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objekt-
überwachung fachlich Beteiligter unter Feststellung von Mängeln, hierbei insbesondere auch
die Abnahme der Bewehrung,
• Durchführung der Rechnungsprüfung und Weiterleitung des Ergebnisses der Prüfung an den
Auftraggeber,
• Durchführung der Kostenfeststellung nach DIN 276,
• Antrag auf behördliche Abnahme und Teilnahme hieran,
• Übergabe des Objekts, einschließlich der erforderlichen Unterlagen,
• Überwachung der Beseitigung der bei der Abnahme der Bauleistung festgestellten Mängel,
• Auflistung der Gewährleistungspflichten,
• Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmer
im Vergleich zu den Vertragspreisen und dem Kostenanschlag.
Vertrag

22 Planung
Vertragsabschluss
Planung
Vertrag zwischen
D Um Streitigkeiten über den Umfang der Bauherr und Architekt
Vollmacht des Architekten zu vermeiden,
Vergabe
ist eine Regelung über die jeweilige Be-

□ 9. Objektbetreuung und Dokumentation
vollmächtigung des Architekten empfeh-
Der Architekt verpflichtet sich, die Beseitigung von Mängeln zu überwachen und das Gesamt-
lenswert. ergebnis zu dokumentieren. Hierzu gehören insbesondere:
• Durchführung der Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen
In dem Vertragsmuster ist eine Regelung der Gewährleistungsansprüche gegenüber den bauausführenden Unternehmern,
E • Überwachung der Beseitigung der innerhalb der Verjährungsfristen der Gewährleistungs-
über die Einhaltung oder die Garantie ansprüche auftretenden Mängel,
von Baukosten nicht aufgeführt. Es wäre • Mitwirkung bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen,
• systematische Zusammenstellung der zeichnerischen Darstellung und rechnerischen Ergebnisse
sicherlich sinnvoll, eine Regelung hierüber des Objekts.
in den Vertrag aufzunehmen. Regelmäßig • Im Übrigen schuldet der Architekt sämtliche Architektenleistungen, die zur ordnungsgemäßen,
den Anforderungen eines Bauvorhabens entsprechenden Erfüllung des Vertrags erforderlich sind,
ist es jedoch so, dass der Architekt eine auch wenn sie vorstehend nicht benannt sind.
Bauabwicklung
Baukostengarantie oder eine Zusicherung

D § 2 Vollm
Vo llmacht
acht d es Architek
Architekten
ten
über die Baukosten nicht abgibt. Dies Der Architekt ist nicht berechtigt, finanzielle Verpflichtungen für den Bauherrn einzugehen. Soweit es
führt nämlich dazu, dass der Architekt seine Aufgabe indes erfordert, ist der Architekt berechtigt und verpflichtet, die Rechte des Bauherrn
zu wahren. Er hat insbesondere den am Bau Beteiligten die notwendigen Weisungen zu erteilen.
persönlich dafür einstehen will, dass eine
bestimmte Bausumme nicht überschritten
E § 3 Pf
Pflichten
lichten d es Architek
Architekten
ten
Der Architekt hat den Bauherrn über die Notwendigkeit des Einsatzes von Sonderfachleuten zu
wird und er sich verpflichtet, sämtliche beraten und die von den Sonderfachleuten erbrachten Leistungen fachlich und zeitlich zu koordi-
nieren, mit seinen Leistungen abzustimmen und in diese einzuarbeiten.
den Vertrag übersteigenden Kosten selbst
zu übernehmen (Garantie). Aus versiche- F § 4 G rund
rundlagen
lagen d es Hono
Honorars
rars d es Architek
Architekten
ten
1. Die Parteien vereinbaren, dass die Vergütung auf Grundlage der Honorarordnung für Architekten
rungs- und standesrechtlichen Gründen und Ingenieure in der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Fassung erfolgt. Das
Honorar für die Grundleistungen richtet sich nach den anrechenbaren Kosten des Bauvorhabens
wird der Architekt eine derartige Erklärung auf der Grundlage der Kostenberechnung oder, soweit diese nicht vorliegt, auf der Grundlage
Wohnungseigentum
nicht abgeben. Ebenfalls werden Erklärun- der Kostenschätzung, nach der Honorarzone gemäß den §§ 5, 34 HOAI und der Honorartafel in
Besonderheiten im
§ 34 Abs. 1 HOAI.
gen zu einer sog. Bausummenbegrenzung
2. Die übertragenen Leistungen werden gemäß § 33 Abs. 1 HOAI wie folgt vergütet:
im Regelfall nicht abgegeben, wobei bei – Grundlagenermittlung 3%
einer Bausummenüberschreitung noch – Vorplanung 7%
Toleranzen gelten, was dazu führt, dass – Entwurfsplanung 11 %
– Genehmigungsplanung 6%
erst bei Überschreitung dieser Toleranzen
– Ausführungsplanung 25 %
eine Haftung des Architekten besteht. – Vorbereitung der Vergabe 10 %
– Mitwirkung bei der Vergabe 4%
F Dies entspricht der Regelung des § 6 – Objektüberwachung

– Objektbetreuung und Dokumentation
31 %
3%
Abs. 1 HOAI in der seit dem 18.8.2009
3. Beide Parteien sind sich einig, dass die durchschnittliche Planungsanforderung an das Bauvor-
geltenden Fassung. haben und die Planung gestellt sind. Das Bauvorhaben wird daher einvernehmlich in die Honorar-
zone ___ des § 5 HOAI eingeordnet.
G Für den Bauherrn empfiehlt es sich aus G 4. Die Parteien vereinbaren den Mindestsatz. Sämtliche anfallenden Nebenkosten werden mit einer
Pauschale von ___ % des Nettohonorars berechnet.
Gründen der Kostensicherheit, eine Pau-
schalhonorarvereinbarung abzuschließen.
Diese kann auch abgeschlossen werden.
Zu beachten ist jedoch, dass sich das
Pauschalhonorar innerhalb der Mindest-
und Höchstsätze der HOAI bewegen
muss, da ansonsten bei Unterschreiten
der Mindestsätze die Pauschalhonorarver-
einbarung grundsätzlich unwirksam ist.
Vertrag

Planung 23
Vertragsabschluss
Planung
Vertrag zwischen
H Bei einem Pauschalhonorar empfiehlt sich Bauherr und Architekt
die Vereinbarung eines Zahlungsplans.
Vergabe
Der Zahlungsplan kann auch an weitere
5. Soweit bei Durchführung des Vertrags Änderungsleistungen oder Zusatzleistungen anfallen, ist
Voraussetzungen geknüpft werden, wie vor Ausführung der Änderungsleistung/Zusatzleistung eine schriftliche Honorarvereinbarung zu
etwa die Vorlage des Nachweises über die treffen. Bei wiederholten Grundleistungen wird die Vergütung anhand der Berechnung der HOAI
durchgeführt.
Haftpflichtversicherung.
§ 5 Zahlungen
Z ahlungen
□ Der Bauherr ist auf Anforderung des Architekten in angemessenen zeitlichen Abständen zu
I Der Bauherr sollte auf die Vereinbarung von Abschlagszahlungen verpflichtet, die dem jeweils nachgewiesenen vertragsgemäßen Leistungs-
stand entsprechen.
angemessenen Deckungssummen achten. oder
Deren Höhe hängt von den jeweiligen
H □ Die Zahlungen erfolgen entsprechend dem in der Anlage beigefügten Zahlungsplan.
Bauvorhaben ab.
§ 6 Haf
Haftung
tung,, Gewährleistung
Gew ährleistung un
und
d Verj
Verjährung
ährung
1. Die Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche des Bauherrn richten sich nach den
Bauabwicklung
J Sehr empfehlenswert ist die Vereinbarung
gesetzlichen Vorschriften.
2. Vertragliche Ansprüche des Bauherrn verjähren nach Ablauf von 5 Jahren. Der Bauherr ist
über den Ausschluss eines Zurückbehal- nach vertragsgemäßer Erbringung aller Leistungen zur Abnahme verpflichtet. Damit beginnt
tungsrechts des Architekten an Plänen die Verjährung.
und anderen Unterlagen. Gerade bei I § 7 Haf

Haftpf
tpflichtversicherung
lichtversicherung
gekündigten Architektenverträgen wird Der Architekt ist verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung nachzuweisen. Die Deckungs-
summen dieser Versicherung betragen:
der Architekt häufig die Herausgabe der für Personenschäden ____________ EUR
Unterlagen von der Zahlung offener
für sonstige Schäden ____________ EUR
Honorarforderungen abhängig machen.
Der Architekt hat den Nachweis des Abschlusses einer entsprechenden Berufshaftpflichtversiche-
Dies führt dazu, dass der Bauherr in die rung, die auch die Dauer der Gewährleistung mit umfassen muss, innerhalb von 14 Tagen nach
Vertragsschluss vorzulegen. Kommt er der Vorlage trotz Nachfristsetzung nicht nach, ist der Bauherr
Situation gerät, ohne Zahlung der Honorar- zur außerordentlichen Kündigung des Architektenvertrags berechtigt.
Wohnungseigentum
forderung (auch wenn er diese für unbe-
Besonderheiten im
§ 8 Vorzeitige
Vorz eitige Auflö
Auflösung
sung d es Vertrags
rechtigt hält) die Unterlagen nicht zu 1. Bei einer ordentlichen Kündigung durch den Bauherrn behält der Architekt für die beauftragten
bekommen, wodurch das Bauvorhaben Leistungen die vereinbarte Vergütung unter Anrechnung desjenigen, was er infolge der Aufhebung
des Vertrags an Aufwendung erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft
zum Stillstand kommt. Im Rahmen All- erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. Es wird vermutet, dass danach dem Auftragnehmer
5 % der auf den noch nicht erbrachten Teil der Architektenleistung entfallenden vereinbarten Ver-
gemeiner Geschäftsbedingungen ist noch gütung zustehen.
nicht höchstrichterlich geklärt, ob dies 2. Bei einer Kündigung aus wichtigem Grund durch den Bauherrn, den der Architekt zu vertreten
wirksam vereinbart werden kann. Eine hat, steht dem Architekten eine Vergütung nur für die bis zur Kündigung beauftragten, mängelfrei
erbrachten und verwertbaren Leistungen zu.
höchstrichterliche Entscheidung hierzu 3. Bei einer vorzeitigen Beendigung des Vertrags ist der Architekt verpflichtet, sämtliche bei ihm
steht noch aus. Das Zurückbehaltungs- vorhandenen Unterlagen über das Bauvorhaben an den Auftraggeber herauszugeben.
4. Jede Kündigung bedarf der Schriftform.
recht sollte daher möglichst in einer Indivi-
§ 9 Zurück
Z urückbehaltungsrecht
behaltungsrecht
dualvereinbarung abgeschlossen werden.
Ein Zurückbehaltungsrecht des Architekten an den für den Bauherrn angefertigten Plänen und
J sonstigen Unterlagen ist ausgeschlossen.
Vertrag

24 Planung
Vertragsabschluss
Planung
Vertrag zwischen
Vergabe
§ 10 Auf
Aufbew
bewahrungspf
ahrungspflichten
lichten gegenü
gegenüber
ber de
demm Bauherrn
B auherrn
Der Architekt ist verpflichtet, die Bauunterlagen 10 Jahre nach Abnahme der letzten von ihm erbrach-
ten Leistungen aufzubewahren. Nach Ablauf der 10 Jahre und vor deren Vernichtung
ist der Architekt verpflichtet, die Unterlagen dem Bauherrn anzubieten.
§ 11 Schlussbesti
S chlussbestimm
mmungen
ungen
Änderungen, Ergänzungen und Nebenabreden sollen schriftlich erfolgen.
§ 12 Zusätz
Z usätzliche
liche Vereinbarungen
_____________________________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________________________
Bauabwicklung
______________________________ ______________________________
______________________________ ______________________________
Wohnungseigentum
Besonderheiten im
Vertrag

Planung 25
Vertragsabschluss
Generalplanervertrag (Muster für den Auftragnehmer)
Der Auftraggeber fragt neben den Architektenleistungen u. a. auch Ingenieurleistungen nach. Er will damit eine Kosten-
und Terminsicherheit und eine optimierte Planung erhalten. Darüber hinaus hat er es lediglich mit einem Ansprechpartner
zu tun. Die Architekten haben sich auf diese Nachfrage eingestellt und bieten zunehmend diese Generalplanerleistungen
an. Das Vertragsmuster gibt eine Hilfestellung bei der Vertragsgestaltung.
Planung
A Durch den Generalplanervertrag verpflich-
tet sich der Architekt, nicht nur die Objekt-
planung, sondern auch weitere Sonder-
fachplanungen zu erbringen. Diese werden
Vertrag zwischen
vom Generalplaner weiter an Subplaner Bauherr und Architekt
beauftragt, was bei größeren Bauvorhaben
Vergabe
für den Auftraggeber vorteilhaft sein kann,
da er sich nur mit einem Vertragspartner A G eneralplanervertrag
auseinandersetzen muss. Hierdurch wer- Zwischen dem Bauherrn
den für den Generalplaner erhöhte Risiken
_____________________________________________________________________________________________________
geschaffen. Der Generalplaner steht für
mangelhafte Leistungen seiner Subplaner vertreten durch
selbst ein, da diese Erfüllungsgehilfen _____________________________________________________________________________________________________

– nachfolgend Bauherr genannt –
sind. Besonders risikoreich ist dies, wenn
die Gewährleistungsdauer des General- und
planers im Verhältnis zu seinem Auftrag- dem/den/der Architekten/in
Bauabwicklung
geber länger ist als seine eigenen Gewähr-
_____________________________________________________________________________________________________
leistungsansprüche gegen die Subplaner. B – nachfolgend Generalplaner genannt –
Bei der Vertragsgestaltung mit den Sub-
wird folgender Generalplanervertrag geschlossen:
planern muss der Generalplaner daher
darauf achten, dass die Gewährleistungs- § 1 G egenstan
egenstandd des
d es Vertrags
fristen des Subplanervertrags denen des Der Auftraggeber beauftragt den Generalplaner mit den in § 3 aufgeführten Architekten- und
Ingenieurleistungen für das Bauvorhaben auf dem Grundstück:
Hauptvertrags möglichst entsprechen.
Ferner kann der Generalplaner aufgrund _____________________________________________________________________________________________________
der Regelungen der HOAI verpflichtet
Es handelt sich um einen
sein, den Subplanern ein höheres Honorar □ Neubau
Wohnungseigentum
zahlen zu müssen, als er selbst erhält.
Besonderheiten im
□ Erweiterungsbau
□ Sanierungsmaßnahme
B Die Vertragsparteien sind exakt zu bezeich- □ Umbau

nen, da nur durch die exakte Bezeichnung § 2 Grund
G rundlagen
lagen d es Vertrags
in einem späteren Gerichts- und Zwangs- Die Parteien vereinbaren folgende Grundlagen des Vertrags:
vollstreckungsverfahren die Ansprüche er- 1. die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure in der zum Vertragsschluss geltenden
folgreich geltend gemacht werden können. Fassung
2. die Bestimmungen des Werkvertragsrechts
C Bei der Vertragsgestaltung aus Sicht des § 3 Leistungen

L eistungen d es G eneralplaners
Generalplaners sind die konkreten Einzel- C 1. Der Generalplaner wird mit folgenden Leistungen im Einzelnen beauftragt:
leistungen (Teilleistungen) möglichst nicht □ Objektplanung für Gebäude, § 33 HOAI
im Einzelnen festzulegen. Ansonsten kann □ Objektplanung für Freianlagen, § 33 HOAI
□ Leistung des raumbildenden Ausbaus, § 33 HOAI
das Problem entstehen, dass sich der Ver-
□ Tragwerksplanung einschl. konstruktiver Brandschutz, § 49 HOAI
gütungsanspruch reduziert, wenn er zwar □ Technische Ausrüstung, § 53 HOAI
den vertraglich vereinbarten Erfolg herbei-
führt, einzelne Teilleistungen jedoch nicht
erbringt. Nach Auffassung des BGH ent-
fällt der Honoraranspruch ganz oder teil- jedenfalls dann, wenn die fehlende Die Höhe der Minderung wird nach
weise, wenn der Tatbestand einer Regelung Teilleistung zur ordnungsgemäßen der Steinfort-Tabelle (Nachteil: Teil-
des allgemeinen Leistungsstörungsrechts Erfüllung der Aufgabe erforderlich leistungen werden mit starren Pro-
des BGB oder des werkvertraglichen ist. Die Generalplanerleistungen sind zentsätzen bewertet) oder ähnlichen
Gewährleistungsrechts erfüllt ist, die den dann mangelhaft. Liegen die Voraus- Berechnungswerken festgelegt. Im
Verlust oder die Minderung der Honorar- setzungen des § 634 BGB vor, kann Einzelnen muss noch angegeben
forderung als Rechtsfolge vorsieht (BGH, der Vergütungsanspruch durch den werden, welche Leistungsphasen der
Urteil v. 24.6.2004, VII ZR 259/02, BauR Bauherrn daher gemindert werden. jeweiligen beauftragten Leistungsbil-
2004 S. 1640). Fehlen dann Teilleistungen, der vom Generalplaner erbracht wer-
fehlt insoweit der geschuldete Teilerfolg, Vertrag den müssen.

26 Planung
Vertragsabschluss
Planung
D Das erhöhte Risiko des Generalplaners

versucht dieser im Regelfall durch ein
erhöhtes Honorar zu kompensieren. Der
Generalplaner hat jedoch auch einen
größeren Aufwand, da er die Koordination
mit den Subplanern und die Definition der
Schnittstellen übernehmen muss. Darüber
Vertrag zwischen
hinaus entsteht ihm ein finanzieller Mehr- Bauherr und Architekt
aufwand, da er z. B. das zusätzliche
Vergabe
Haftungsrisiko entsprechend versichern

□ Wärmeschutz
muss. Dieses ist durch die normale Be- □ Vorbeugender Brandschutz
rufshaftpflichtversicherung nicht gedeckt. □ Leistungen für Schallschutz und Raumakustik gemäß der Anlage 1 zu § 3 HOAI
Problematisch ist jedoch, dass in der □ Vermessungstechnische Leistungen gemäß Anlage 1 zu § 3 Abs. 1 HOAI
Praxis ein erhöhtes Honorar nur in den □ Leistung für Bodenmechanik, Erd- und Grundbau gemäß Anlage 1 zu § 3 HOAI
wenigsten Fällen zu erzielen ist. Im Regel-
2. Der jeweilige Leistungsumfang ergibt sich aus der in Anlage 1 beigefügten Leistungsbeschreibung.
fall werden die Mindestsätze der HOAI
vereinbart. Hier entsteht das Problem des 3. Der Generalplaner ist berechtigt, die Leistungen durch Dritte erbringen zu lassen. Ausgenommen
hiervon sind folgende Leistungen:
Generalplaners, da er nunmehr versuchen
wird, mit den Subplanern ein Honorar un- _____________________________________________________________________________________________________
Bauabwicklung
terhalb der Mindestsätze zu vereinbaren. _____________________________________________________________________________________________________
Nach der derzeitigen Rechtsprechung ist _____________________________________________________________________________________________________

davon auszugehen, dass auch im Verhält- _____________________________________________________________________________________________________
nis Generalplaner/Subplaner eine Mindest-
satzunterschreitung als unwirksam ange- D § 4 Vergü
Vergütung
tung
1. Für die beauftragten Leistungen nach § 3 des Vertrags erhält der Generalplaner ein Pauschal-
sehen wird. Er muss im Streitfall dann den honorar in Höhe von __________ EUR netto.
Subplanern den Mindestsatz bezahlen, 2. Die Nebenkosten werden dem Generalplaner in Höhe von pauschal ____ % des Nettopauschal-
wobei er aufgrund der Degression der honorars vergütet.
Honorartafel den Subplanern u. U. ein 3. Zu den Honoraren ist die jeweils geltende gesetzliche Umsatzsteuer zu zahlen.
höheres Honorar bezahlen muss, als er es § 5 Z ahlungen

Wohnungseigentum
selbst erhält.
Besonderheiten im
□ 1. Der Generalplaner hat Anspruch auf Abschlagszahlungen in angemessenem zeitlichen Abstand

Bei der Regelung der Vergütung muss der für nachgewiesene vertragsgemäß erbrachte Leistungen. Die Abschlagszahlungen sind fällig, wenn
der Generalplaner eine prüfbare Abrechnung der vertragsgemäß erbrachten Leistungen an den Bau-
Generalplaner daher darauf achten, dass herrn übergeben hat.
er auf den Mindestsatz einen Zuschlag für □ 2. Die Schlusszahlung ist fällig, wenn der Generalplaner eine prüffähige Schlussrechnung an den
die Generalplanertätigkeit vereinbart. Ist Bauherrn übergibt und sämtliche Leistungen vertragsgemäß erbracht worden sind.
dies nicht möglich, besteht nur die Mög- E □ 3. Entsprechend dem in der Anlage beigefügten Zahlungsplan.
lichkeit, mit den Subplanern einen sog.

Innenkonsortialvertrag abzuschließen.
F § 6 Pflichten
Pf lichten d es B auherrn
□ 1. Der Bauherr hat dem Generalplaner sämtliche erforderlichen Informationen und Unterlagen,
Hierbei handelt es sich um eine Gesell- die für die Durchführung des Bauvorhabens notwendig sind, zu beschaffen und zu übergeben.
schaft bürgerlichen Rechts, bei denen der □ 2. Der Bauherr hat die notwendigen und erforderlichen Entscheidungen in angemessenem zeit-
lichen Rahmen zu treffen und entsprechend mitzuwirken.
Generalplaner und die Subplaner Gesell-
schafter sind. Im Außenverhältnis tritt al-
lerdings nur der Generalplaner auf. Das
Honorar wird dann entsprechend der Ge-
winnverteilungsabrede der Konsorten ver-
teilt. Diese Gewinnverteilungsabrede un-
terliegt nicht der HOAI.
E Die Abschlagszahlungen sollten in einem F Im Rahmen dieser Regelung, gaben (z. B. Freigabeerklärungen zum
separaten Zahlungsplan geregelt werden. die nicht abschließend ist, ist Abschluss einzelner Leistungsphasen,
Gerade bei der Vereinbarung von Pau- grundsätzlich alles aufzuneh- Auskunftserteilung). Diese originären
schalhonoraren empfiehlt sich die Kopp- men, was zu den Aufgaben und Auftraggeberaufgaben werden häufig
lung an einen Zahlungsplan, da die einzel- Pflichten des Auftraggebers jedoch auch dem Generalplaner über-
nen Generalplanerleistungen nur mit gehört. Dies sind im Regelfall tragen. Dies ist im jeweiligen Vertrag
größerem Aufwand nach dem jeweiligen die originären Bauherrenauf- im Einzelnen abzustimmen.
Leistungsstand oder der jeweiligen Leis-
tungsphase abgerechnet werden können. Vertrag

Planung 27
Vertragsabschluss
G Eine Teilabnahme nach vollständiger J Nach dem gesetzlichen Werkver- nötiges Streitpotenzial zu vermei-
Erbringung der Leistungsphase 8 des § 33 tragsrecht ist der Bauherr berech- den, ist es sinnvoll, das Recht zur
HOAI ist zwingend zu vereinbaren. Ansons- tigt, jederzeit zu kündigen. In die- ordentlichen Kündigung auszu-
ten beginnt die Verjährung der Gewähr- sem Fall hat der Generalplaner ei- schließen, wobei dies in All-
Planung
leistungsansprüche erst nach Erbringung nen Anspruch nach § 649 Satz 2 gemeinen Geschäftsbedingungen
der Leistungsphase 9, die im Regelfall BGB. Würde ein solcher Fall ein- nicht möglich ist (BGH, Urteil
4 Jahre nach Fertigstellung des Bauvor- treten, muss der Generalplaner v. 8.7.1999, VII ZR 237/98, BauR
habens erbracht ist. Dies führt dazu, dass seinen Subplanern ebenfalls kün- 1999 S. 1294).
der Architekt im Ergebnis über einen Zeit- digen, wobei er sich deren An- Vorsicht ist bei Regelungen gebo-
raum von 9 Jahren in die Haftung genom- sprüchen nach § 649 Satz 2 BGB ten, die den Anteil der ersparten
men werden kann. Die im Einheitsarchitek- wiederum aussetzt. Um hier un- Aufwendungen pauschalieren, da
tenvertrag (AVA) enthaltene Regelung in
Ziffer 6.2 gibt dem Architekten keinen
Vertrag zwischen
Anspruch auf Teilabnahme und enthält Bauherr und Architekt
keine Vereinbarung zur Teilabnahme nach
Vergabe
Vollendung der Leistungsphase 8. Der
§ 7 U nterbrechung d es Vertrags
BGH hat hierzu ausgeführt, dass die
Soweit der Bauherr seinen Mitwirkungshandlungen nicht nachkommt und aus diesem Grund die
Regelung unklar ist und Zweifel an ihr Vertragsdurchführung unterbrochen wird, steht dem Generalplaner für die Dauer der Unterbrechung
zulasten des Verwenders (in dem zu ent- eine angemessene Entschädigung zu. Voraussetzung hierfür ist, dass der Generalplaner den Bau-
herrn fruchtlos zur Mitwirkung aufgefordert hat. Die Parteien gehen von einer Vertragsdurchführungs-
scheidenden Fall des Architekten) gehen zeit von ____ Monaten aus.
(BGH, Urteil v. 11.5.2006, VII ZR 300/04,
IBR 2006 S. 450). G § 8 Abnahme
Nach Erbringen der Leistungsphasen 1 bis 8 der jeweiligen Leistungen (Objektplanung, Fachplanun-
Der Generalplaner muss darauf bedacht gen) ist der Bauherr verpflichtet, die Leistung des Generalplaners abzunehmen (Teilabnahme).
sein, die Gewährleistungsfristen mit denen Damit beginnt die Verjährung für diese Leistungen.
der Subplanerverträge in Gleichklang zu
Bauabwicklung
§ 9 Gew
Gewährleistung
ährleistung
bringen. In den Verträgen mit den Sub-
1. Die Haftung des Generalplaners wird für Schäden, die nicht Personenschäden sind, im Fall leich-
planern ist eine Verlängerung der Gewähr- H ter Fahrlässigkeit der Höhe nach auf folgende Haftungssumme ____________ EUR beschränkt. Die-
se Haftungsbeschränkung gilt nicht für die Verletzung vertragswesentlicher Pflichten.
leistungsfristen nur in sehr engem Rah-
men möglich. Der Generalplaner kann hier 2. Wird der Generalplaner wegen eines Schadens am Bauwerk auf Schadensersatz in Anspruch ge-
I nommen, kann er vom Bauherrn verlangen, dass ihm die Beseitigung des Schadens übertragen
z. B. vereinbaren, dass die Gewährleis- wird. Wird der Generalplaner wegen eines Schadens in Anspruch genommen, den auch ein Drit-
ter zu vertreten hat, kann er vom Bauherrn verlangen, dass der Bauherr sich gemeinsam mit ihm
tungsdauer 5 Jahre und 4 Wochen be- außergerichtlich erst bei dem Dritten ernsthaft um die Durchsetzung seiner Ansprüche auf Nach-
trägt. Im Rahmen des Generalplaner- besserung und Gewährleistung bemüht.
vertrags ist daher die Vereinbarung von

J § 10
10 Kündigung
Künd igung d es Vertrags
Teilabnahmen unbedingt notwendig. Hier- 1. Eine ordentliche Kündigung des Vertrags durch den Generalplaner ist ausgeschlossen.
durch kann zumindest ein fast gleicher 2. Im Fall der ordentlichen Kündigung durch den Bauherrn oder einer außerordentlichen Kündigung,
Wohnungseigentum
Beginn der Gewährleistungsfristen erreicht
Besonderheiten im
die der Bauherr zu vertreten hat, hat der Generalplaner Anspruch auf die vertraglich vereinbarte
Vergütung. Er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des
werden. Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft er-
wirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt.
H In Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist § 11 S chut

chutzz des
d es G eneralplanerw
eneralplanerwerks
erks
die Beschränkung der Gewährleistung für
1. Die vom Generalplaner gefertigten Unterlagen und Berechnungen dürfen nur für das in § 1 be-
den Fall der einfachen Fahrlässigkeit nur schriebene Bauvorhaben verwendet werden. Der Bauherr ist zur Veröffentlichung des vom Gene-
ralplaner geplanten Bauwerks nur unter Namensangabe des Generalplaners berechtigt.
in Bezug auf die Höhe der vereinbarten
2. Der Generalplaner ist berechtigt, das Bauwerk oder die bauliche Anlage auch nach Beendigung
Versicherungssummen für Personen-, dieses Vertrags in Abstimmung mit dem Bauherrn zu betreten, um fotografische oder sonstige
Sach- und Vermögensschäden möglich, Aufnahmen zu fertigen. Dem Generalplaner steht weiter das Recht zu, auf den Planunterlagen,
am Bauwerk oder an baulichen Anlagen namentlich genannt zu werden.
wobei eine angemessene Höhe zu verein-
3. Der gesetzliche Urheberrechtsschutz bleibt hiervon unberührt.
baren ist. Weiter gehende Haftungsbe-
schränkungen, etwa die beschränkende
Haftung auf grobe Fahrlässigkeit und
Vorsatz, sind nur in einer Individualverein-
barung möglich.
I Der Generalplaner sollte sich immer die

Möglichkeit offenlassen, einen Schaden der Generalplaner regelmäßig nur sprechenden Vergütungsregelung zu
am Bauwerk selbst zu beseitigen. Häufig geringe ersparte Aufwendungen vereinbaren. Der Generalplaner kann
wird er die Schadensbeseitigung günsti- haben wird. nämlich nicht ohne Weiteres den
ger durchführen können als der Bauherr Schließlich hat der Generalplaner Subplanervertrag ohne nachteilige
selbst. mit den Subplanern möglichst ein Folgen kündigen, weil dem General-
außerordentliches Kündigungs- planer seinerseits aufgrund der In-
recht für den Fall der Insolvenz solvenz des Bauherrn als Auftrag-
des Auftraggebers mit einer ent- geber nichts mehr bezahlt wird.
Vertrag

28 Planung
Vertragsabschluss
Planung
Vertrag zwischen
Vergabe
§ 12 Schlussbesti
S chlussbestimm
mmungen
ungen
Änderungen, Ergänzungen und Nebenabreden müssen schriftlich erfolgen. Dies gilt auch für die
Aufhebung des Schriftformgebots.
______________________________ ______________________________
______________________________ ______________________________
(Generalplaner) (Bauherr)
Bauabwicklung
Wohnungseigentum
Besonderheiten im
Vertrag

Planung 29
Vertragsabschluss
Generalplanervertrag (Muster für den Auftraggeber)
Der Generalplanervertrag ist in der HOAI nicht definiert. Er hat für den Bauherrn den Vorteil, dass Streit um die Verantwort-
lichkeit einzelner am Bau Beteiligter nicht entsteht. Damit korrespondiert das Risiko für den Generalplaner, für die Leistun-
gen seines Subplaners einstehen zu müssen.
Planung
Vertrag zwischen
nen, da nur durch die exakte Bezeichnung
Vergabe
in einem späteren Gerichts- und Zwangs-
vollstreckungsverfahren die Ansprüche er- G eneralplanervertrag
folgreich geltend gemacht werden können. Zwischen dem Bauherrn
_____________________________________________________________________________________________________
B Durch den Generalplanervertrag verpflich- vertreten durch
tet sich der Architekt, nicht nur die Objekt-
planung, sondern auch weitere Sonder- _____________________________________________________________________________________________________
– nachfolgend Auftraggeber genannt –
fachplanungen zu erbringen. Diese wer-
den vom Generalplaner weiter an und
Subplaner beauftragt. Insbesondere bei dem/den/der Architekten/in
Bauabwicklung
größeren Bauvorhaben kann diese Vorge- _____________________________________________________________________________________________________
hensweise für den Auftraggeber vorteilhaft A – nachfolgend Generalplaner genannt –
sein, da er sich nur mit einem Vertrags-
partner auseinandersetzen muss. Es wer- B wird folgender Generalplanervertrag geschlossen:
den für den Generalplaner jedoch erhöhte § 1 G egenstan

egenstandd des
d es Vertrags
Risiken geschaffen. Er steht für die man- Der Auftraggeber beauftragt den Generalplaner mit den in § 3 aufgeführten Architekten- und
Ingenieurleistungen für das Bauvorhaben auf dem Grundstück:
gelhafte Leistung seiner Subplaner selbst
ein, da diese Erfüllungsgehilfen sind. _____________________________________________________________________________________________________
Besonders risikoreich ist dies, wenn die Es handelt sich um einen
Gewährleistungsdauer des Generalplaners □ Neubau
Wohnungseigentum
im Verhältnis zu seinem Auftraggeber □ Erweiterungsbau
Besonderheiten im
länger ist als seine eigenen Gewährleis- □ Sanierungsmaßnahme
□ Umbau
tungsansprüche gegen den Subplaner. Bei
der Vertragsgestaltung mit den Subpla- § 2 Grund
G rundlagen
lagen d es Vertrags
nern muss der Generalplaner daher darauf Die Parteien vereinbaren folgende Vertragsgrundlagen:
achten, dass die Gewährleistungsfristen □ Leistungsbeschreibung vom ______________ (Anlage 1)
des Subplanervertrags denen des Haupt- □ Terminplan vom ______________ (Anlage 2)

□ die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure in der zum Vertragsschluss geltenden Fassung
vertrags möglichst entsprechen.
Vertrag

30 Planung
Vertragsabschluss
Planung
Vertrag zwischen
C Es empfiehlt sich, die jeweiligen Teilleistun- Bauherr und Architekt
gen aus den einzelnen Leistungsphasen
Vergabe
als Teilerfolg vertraglich zu vereinbaren.

Nach der älteren Rechtsprechung des C § 3 Leistungen
L eistungen d es G eneralplaners
1. Der Generalplaner wird mit folgenden Leistungen (Objektplanung für Gebäude, § 33 HOAI) im
BGH wurde das Honorar des Architekten Einzelnen beauftragt:
gekürzt, wenn er einzelne Teilleistungen □ 1. Grundlagenermittlung
aus einer Leistungsphase nicht erbracht
Der Architekt hat die Voraussetzungen zur Lösung der Bauaufgabe durch die Planung zu ermitteln,
hat, soweit es sich um zentrale Leistungen insbesondere gehören hierzu:
einer Leistungsphase handelte (BGH, • Klärung der Aufgabenstellung hinsichtlich den Vorstellungen und Anforderungen des Auftraggebers
in zeitlicher und wirtschaftlicher Hinsicht,
Urteil v. 11.3.1982, VII ZR 128/81, BauR • die Beratung hinsichtlich eines vorhandenen Grundstücks oder eines beabsichtigten Grundstücks-
1982 S. 290). Nach seiner neueren Recht- erwerbs,
• die Klärung der öffentlich-rechtlichen Vorgaben,
sprechung entfällt der Honoraranspruch
Bauabwicklung
• die Beratung zum gesamten Beratungsbedarf hinsichtlich der notwendigen Genehmigungen und
ganz oder teilweise, wenn der Tatbestand der jeweiligen Unternehmer und Sonderfachleute,
einer Regelung des allgemeinen Leis- • Beratung hinsichtlich der Energieeinsparverordnung,
tungsstörungsrechts des BGB oder des
werkvertraglichen Gewährleistungsrechts □ 2. Vorplanung
erfüllt ist, die den Verlust oder die Minde- Der Architekt ist verpflichtet, die wesentlichen Teile seiner Lösung der Planungsaufgabe zu erarbeiten.
rung der Honorarforderung als Rechts-
folge vorsieht (BGH, Urteil v. 24.6.2004, ermittlung,
VII ZR 259/02, BauR 2004 S. 1640). Bei • die Abstimmung der Auftraggeberwünsche,
• die Herstellung eines planungsbezogenen Zielkatalogs,
Vereinbarung der jeweiligen Teilleistungen • die Erarbeitung eines Planungskonzepts, einschließlich der Untersuchung der alternativen Lösungs-
hat der Architekt jede einzelne Teilleistung möglichkeiten mit zeichnerischer Darstellung. Das Integrieren der Leistungen anderer an der Planung
fachlich Beteiligter,
Wohnungseigentum
zu erbringen. Erbringt er sie nicht, fehlt

Besonderheiten im
• schriftliche Erläuterung und Klärung der wesentlichen Zusammenhänge, Vorgänge und Bedingun-
insoweit der geschuldete Teilerfolg, jeden- gen,
falls dann, wenn die Teilleistung zur ord- fachlich Beteiligten,
nungsgemäßen Erfüllung der Aufgabe er- • Herstellung der Kostenschätzung nach DIN 276,
forderlich ist. Die Architektenleistung ist
mangelhaft. Liegen die Voraussetzungen □ 3. Entwurfsplanung
des § 634 BGB vor, kann der Auftraggeber Der Architekt verpflichtet sich zur Erarbeitung der endgültigen Lösung der Planungsaufgabe. Hierzu
gehören insbesondere:
den Vergütungsanspruch mindern. Der je-
• die Durcharbeitung des Planungskonzepts unter Berücksichtigung und Koordination der Leistung
weilige Minderungsbetrag ergibt sich aus anderer an der Planung fachlich Beteiligten,
der Steinfort-Tabelle oder ähnlichen • Herstellung der Objektbeschreibung, auch unter Berücksichtigung der Energieeinsparverordnung,
insbesondere die zeichnerische Darstellung,
Berechnungswerken (BGH, Urteil v. • zeichnerische Darstellung des Gesamtentwurfs,
16.12.2004, VII ZR 174/03, BauR 2005 • das Führen von Verhandlungen mit den Behörden über die Genehmigungsfähigkeit des Bauvor-
habens,
S. 588). • Herstellung der Kostenberechnung nach DIN 276,
Vorliegend wurden die Leistungen der • Kostenvergleich zur Kostenschätzung mit Darstellung der Veränderungen,
Objektplanung in den Vertrag aufgenom- • die Zusammenfassung aller Entwurfsunterlagen.
men. Es wurde im Muster davon abgese-

hen, auch die Teilleistungen der Sonder-
fachleute aufzunehmen. Diese sind in
einer Anlage aufzuführen.
Vertrag

Planung 31
Vertragsabschluss
Planung
Vertrag zwischen
Vergabe
□ 4. Genehmigungsplanung
Der Architekt verpflichtet sich, die Vorlagen für die erforderlichen Genehmigungen oder Zustimmungen
zu erarbeiten und einzureichen. Hierzu gehören insbesondere:
• das Erarbeiten der Vorlagen für die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen
Genehmigungen oder Zustimmungen,
• Zusammenstellung sämtlicher Unterlagen und Einreichung dieser Unterlagen und gegebenenfalls
Vervollständigung der Unterlagen.
Der Architekt verpflichtet sich zur Erarbeitung und Darstellung der ausführungsreifen Planungslösung.
• zeichnerische Darstellung des Objekts mit allen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben.
Hierzu gehören Konstruktionspläne, Übersichtspläne und Einzelzeichnungen im Maßstab 1:50 bis 1:1,
Bauabwicklung
• Erstellung der erforderlichen textlichen Ausführungen und Niederlegung in den Plänen,
• Erarbeitung der Grundlagen für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten,
• Fortschreibung der Ausführungsplanung während der Objektausführung,
• Fortschreibung der Kostenberechnung, einschließlich Kostenkontrolle und Kostenvergleich zur
Kostenberechnung.
□ 6. Vorbereitung der Vergabe
Der Architekt verpflichtet sich, die Mengen zu ermitteln und Leistungsverzeichnisse aufzustellen.
• die Ermittlung und das Zusammenstellen von Mengen in Anlehnung an die DIN 276,
• die Aufstellung von Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen,
• die Abstimmung und Koordination der Leistungsbeschreibungen der an der Planung fachlich
Beteiligten,
• Einholung von mindestens 4 Angeboten je Gewerk.
Wohnungseigentum
Besonderheiten im
Der Architekt verpflichtet sich, die Kosten zu ermitteln und bei der Auftragsvergabe mitzuwirken.
• Zusammenstellung der Verdingungsunterlagen für alle Leistungsbereiche,
• Prüfung und Wertung der Angebote und der Erstellung von Preisspiegeln nach Teilleistungen,
• Zusammenstellung und Abstimmung der Leistungen der fachlich Beteiligten,
• das Führen von Verhandlungen mit Bietern,
• die Erstellung eines Kostenanschlags nach DIN 276 und Fortschreiben der Kostenberechnung mit
den Angebotspreisen,
• Durchführung der Kostenkontrolle für jede Kostengruppe auf Grundlage der fortgeschriebenen
Kostenzusammenstellung.
□ 8. Objektüberwachung
Der Architekt verpflichtet sich, die Ausführung des Objekts zu überwachen. Hierzu gehören insbesondere:
• die Überwachung der Ausführung des Objekts hinsichtlich der Übereinstimmung mit der Baugeneh-
migung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen. Der Architekt hat hierbei die
örtliche Bauüberwachung täglich durchzuführen,
• die Koordination der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten,
• die Überwachung und die Teilkorrektur von Fertigteilen,
Vertrag

32 Planung
Vertragsabschluss
Planung
Vertrag zwischen
Vergabe
• das Aufstellen und Überwachen des Zeitplans in Form eines Balkendiagramms,

• das Führen eines Bautagebuchs,
• die Erstellung eines gemeinsamen Aufmaßes mit den bauausführenden Unternehmern,
• fachtechnische Abnahme der Leistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objekt-
überwachung fachlich Beteiligter unter Feststellung von Mängeln, hierbei insbesondere auch die
Abnahme der Bewehrung,
• Durchführung der Rechnungsprüfung und Weiterleitung des Ergebnisses der Prüfung an den
Auftraggeber,
• Durchführung der Kostenfeststellung nach DIN 276,
• Antrag auf behördliche Abnahme und Teilnahme hieran,
• Übergabe des Objekts, einschließlich der erforderlichen Unterlagen,
• Auflistung der Gewährleistungspflichten,
• Überwachung der Beseitigung der bei der Abnahme der Bauleistung festgestellten Mängel,
Bauabwicklung
• Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmer

im Vergleich zu den Vertragspreisen und dem Kostenanschlag.
□ 9. Objektbetreuung und Dokumentation

Der Architekt verpflichtet sich, die Beseitigung von Mängeln zu überwachen und das Gesamtergebnis
zu dokumentieren. Hierzu gehört insbesondere:
• Durchführung der Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen der
Gewährleistungsansprüche gegenüber den bauausführenden Unternehmern,
• Überwachung der Beseitigung der innerhalb der Verjährungsfristen der Gewährleistungsansprüche
auftretenden Mängel,
• Mitwirkung bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen,
• systematische Zusammenstellung der zeichnerischen Darstellung und rechnerischen Ergebnisse
des Objekts.
• Im Übrigen schuldet der Architekt sämtliche Architektenleistungen, die zur ordnungsgemäßen,
den Anforderungen eines Bauvorhabens entsprechenden Erfüllung des Vertrags erforderlich sind,
Wohnungseigentum
Besonderheiten im
auch wenn sie vorstehend nicht benannt sind.

□ Objektplanung für Freianlagen, § 33 HOAI
□ Leistung des raumbildenden Ausbaus, § 33 HOAI
□ Tragwerksplanung einschl. konstruktiver Brandschutz, § 49 HOAI
□ Technische Ausrüstung, § 53 HOAI
□ Wärmeschutz
□ Vorbeugender Brandschutz
□ Leistungen für Schallschutz und Raumakustik gemäß Anlage 1 zu § 3 HOAI
□ Vermessungstechnische Leistungen gemäß Anlage 1 zu § 3 HOAI
□ Leistung für Bodenmechanik, Erd- und Grundbau gemäß Anlage 1 zu § 3 HOAI
2. Der jeweilige Leistungsumfang und auch die jeweiligen vom Generalplaner zu erbringenden Teilerfolge
aus den jeweiligen Leistungsphasen ergeben sich im Übrigen aus der Leistungsbeschreibung, die in
der Anlage 1 zu diesem Vertrag beigefügt ist.
Vertrag

Planung 33
Vertragsabschluss
D Für den Auftraggeber empfiehlt es sich G Als Mindestversicherungssumme rungsverträge an. Der General-
aus Gründen der Kostensicherheit, eine für die Generalplanertätigkeit planer hat beim Abschluss des
Pauschalhonorarvereinbarung abzuschlie- sollten für Personenschäden Subplanervertrags ebenfalls
ßen. Diese kann auch abgeschlossen wer- und sonstige Schäden jeweils darauf zu achten, dass entspre-
Planung
den. Zu beachten ist jedoch, dass sich 2.500.000 EUR vereinbart wer- chende Deckungssummen von
das Pauschalhonorar innerhalb der Min- den. Die Versicherer bieten auf den Subplanern nachgewiesen
dest- und Höchstsätze der HOAI bewegen das Risiko der Generalplaner- werden.
muss, da ansonsten bei Unterschreitung tätigkeit abgestimmte Versiche-
der Mindestsätze die Pauschalhonorar-
vereinbarung grundsätzlich unwirksam ist.
Das erhöhte Risiko des Generalplaners
versucht dieser im Regelfall durch ein
erhöhtes Honorar zu kompensieren. Der
Vertrag zwischen
Generalplaner hat jedoch auch einen grö- Bauherr und Architekt
ßeren Aufwand, da er die Koordination
Vergabe
mit den Subplanern und die Definition der
§ 4 Vergü
Vergütung
tung
Schnittstellen übernehmen muss. Darüber D
1. Für die beauftragten Leistungen nach § 3 des Vertrags erhält der Generalplaner ein Pauschalhonorar
hinaus entsteht ihm auch ein finanzieller in Höhe von ________ EUR netto.
Mehraufwand, da er z. B. das zusätzliche 2. Die Nebenkosten werden dem Generalplaner in Höhe von pauschal _____ % des Nettopauschal-
honorars vergütet.
Haftungsrisiko entsprechend versichern
3. Zu den Honoraren ist die jeweils geltende gesetzliche Umsatzsteuer zu zahlen.
muss, was durch die normale Berufshaft-
pflichtversicherung nicht gedeckt ist. In § 5 Z ahlungen
der Praxis lässt sich ein erhöhtes Honorar 1. Der Generalplaner hat Anspruch auf Abschlagszahlungen in angemessenem zeitlichem Abstand für
nachgewiesene vertragsgemäß erbrachte Leistungen.
nur in den wenigsten Fällen erzielen. Im 2. Die Schlusszahlung ist fällig, wenn der Generalplaner eine prüffähige Schlussrechnung an den
Regelfall werden die Mindestsätze der Auftraggeber übergibt und sämtliche Leistungen vertragsgemäß erbracht worden sind.
Bauabwicklung
HOAI vereinbart. § 6 Vollm
Vo llmacht
acht d es G eneralplaners
E
Der Generalplaner ist nicht berechtigt, finanzielle Verpflichtungen für den Auftraggeber einzugehen.
E Die Klärung der dem Generalplaner ein- F § 7 B au

auko
kosten
sten
zuräumenden Vollmacht soll im Vertrag Der Generalplaner hat sämtliche Kostenermittlungen nach DIN 276 vorzunehmen. Beide Parteien gehen
erfolgen, um spätere unnötige Streitig- aufgrund der bisherigen Kenntnisse und Vertragsgrundlagen davon aus, dass Kosten in Höhe von
max. ________ EUR anfallen werden. Der Generalplaner verpflichtet sich, seine Leistungen so zu erbrin-
keiten über den Umfang der Vollmacht gen, dass dieser Kostenrahmen eingehalten wird. Er ist verpflichtet, den Auftraggeber unverzüglich
zu vermeiden. schriftlich zu informieren, wenn erkennbar wird, dass dieser Kostenrahmen nicht eingehalten werden
kann. Er hat dann entsprechende Lösungsvorschläge zu unterbreiten.
§ 8 Abnahme
F In dem Vertragsmuster ist eine Regelung Der Auftraggeber hat die Abnahme schriftlich zu erklären, sobald der Generalplaner sämtliche ihm
über die Einhaltung oder die Garantie von übertragenen Leistungen vertragsgemäß erbracht hat und dies ihm schriftlich mitgeteilt worden ist.
Wohnungseigentum
Baukosten nicht aufgeführt. Es ist sicher-
Besonderheiten im
§ 9 Gew
Gewährleistung
ährleistung
lich sinnvoll, eine Regelung hierüber in
1. Die Gewährleistung richtet sich nach den Regelungen des Werkvertragsrechts.
den Vertrag aufzunehmen. Regelmäßig ist 2. Der Generalplaner tritt die ihm zustehenden Gewährleistungsansprüche gegen die Subplaner bereits
es jedoch so, dass der Architekt eine jetzt an den Auftraggeber ab. Dem Auftraggeber bleibt es jedoch unbenommen, den Generalplaner
auf Gewährleistung in Anspruch zu nehmen. Er ist in diesem Fall verpflichtet, dem Generalplaner die
Baukostengarantie oder eine Zusicherung Ansprüche auf Gewährleistung gegenüber den Subplanern wieder abzutreten.
über die Baukosten nicht abgibt. Dies
§ 10 Haftpf
Haf tpflichtversicherung
lichtversicherung
führt nämlich dazu, dass der Architekt G
1. Der Generalplaner hat innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss dieses Vertrags nachzuweisen, dass
persönlich dafür einstehen will, eine eine Berufshaftpflichtversicherung mit folgenden Deckungssummen besteht:
bestimmte Bausumme nicht zu über- für Personenschäden ___________ EUR
schreiten, und er sich verpflichtet, sämt- für sonstige Schäden ___________ EUR
liche vertraglich festgelegten, den Vertrag Der Generalplaner hat die Versicherung bis zum Ablauf seiner Gewährleistungsfrist aufrechtzu-
übersteigenden Kosten selbst zu über- erhalten.
nehmen (Garantie). Aus versicherungs- 2. Kommt der Generalplaner trotz Nachfristsetzung durch den Auftraggeber der Vorlage des Nachwei-
ses nicht nach, so kann der Auftraggeber den Generalplanervertrag außerordentlich kündigen.
und standesrechtlichen Gründen wird der
Architekt eine derartige Erklärung ohne
besondere Veranlassung nicht abgeben.
Ebenfalls werden Erklärungen zu einer
sog. Bausummenbegrenzung
im Regelfall nicht abgegeben. Bei einer
Bausummenüberschreitung gelten noch
Toleranzen, was dazu führt, dass erst
bei Überschreitung dieser Toleranzen
eine Haftung des Architekten besteht.
Vertrag

34 Planung
Vertragsabschluss
Planung
Vertrag zwischen
H Nach dem gesetzlichen Werkvertragsrecht Bauherr und Architekt
ist der Auftraggeber berechtigt, jederzeit
Vergabe
zu kündigen. In diesem Fall hat der Gene-

§ 11 F risten
risten/T
/Term
ermine
ine
ralplaner einen Anspruch nach § 649 Satz
1. Der Generalplaner ist verpflichtet, die Termine in dem Terminplan (Anlage 3) einzuhalten. Die dort
2 BGB. Würde ein solcher Fall eintreten, niedergelegten Fristen sind Vertragsfristen.
muss der Generalplaner seinen Subpla- 2. Der Generalplaner ist verpflichtet, den Auftraggeber unverzüglich schriftlich darüber zu informie-
nern ebenfalls kündigen, wobei er sich ren, wenn erkennbar wird, dass diese Vertragsfristen nicht eingehalten werden können.
deren Ansprüchen nach § 649 Satz 2 BGB H § 12 Kündigung

Künd igung d es Vertrags
wiederum aussetzt. Um hier unnötiges 1. Eine ordentliche Kündigung des Vertrags durch den Generalplaner ist ausgeschlossen.
Streitpotenzial zu vermeiden, ist es – aus 2. Im Fall der ordentlichen Kündigung durch den Auftraggeber oder einer außerordentlichen Kündi-
gung, die der Auftraggeber zu vertreten hat, hat der Generalplaner Anspruch auf die vertraglich
Sicht des Generalplaners – sinnvoll, das vereinbarte Vergütung. Er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Auf-
Recht zur ordentlichen Kündigung auszu- hebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner
Bauabwicklung
Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt.

schließen, wobei dies in Allgemeinen Ge-
I § 13 Zurück
Z urückbehaltungsrecht
behaltungsrecht
schäftsbedingungen nicht möglich ist
Ein Zurückbehaltungsrecht des Architekten an den für den Bauherrn angefertigten Plänen und
(BGH, Urteil v. 8.7.1999, VII ZR 237/98, sonstigen Unterlagen ist ausgeschlossen.
BauR 1999 S. 1294). § 14 Auf
Aufbew
bewahrungspf
ahrungspflichten
lichten
Der Anteil der ersparten Leistungen wird Der Generalplaner ist verpflichtet, die Bauunterlagen 10 Jahre nach Abnahme seiner Leistungen
beim Generalplaner regelmäßig sehr ge- aufzubewahren. Vor Vernichtung der Unterlagen ist der Generalplaner verpflichtet, diese dem Auftrag-
geber anzubieten.
ring sein, sodass Regelungen, die diesen
Aufwand (möglichst hoch) pauschalieren, § 15 Schlussbesti
S chlussbestimm
mmungen
ungen
eher im Interesse des Auftraggebers Änderungen, Ergänzungen und Nebenabreden sollen schriftlich erfolgen.
liegen werden.
Wohnungseigentum
________________________________ ________________________________
Besonderheiten im

I Sehr empfehlenswert ist die Vereinbarung
des Ausschlusses eines Zurückbehaltungs- ________________________________ ________________________________
rechts des Architekten an Plänen und an- (Auftraggeber/Bauherr) (Auftragnehmer/Generalplaner)
deren Unterlagen. Gerade bei gekündigten
Architektenverträgen wird der Architekt
häufig die Herausgabe der Unterlagen von
der Zahlung offener Honorarforderungen
abhängig machen. Dies führt dazu, dass
der Bauherr in die Situation kommt, ohne
Zahlung der Honorarforderung (auch wenn
er diese für unberechtigt hält) die Unter-
lagen nicht zu bekommen und aufgrund
dessen das Bauvorhaben zum Stillstand
gerät. Im Rahmen Allgemeiner Geschäfts-
bedingungen ist noch nicht höchstrichter-
lich geklärt, ob diese wirksam vereinbart
werden können. Eine höchstrichterliche
Entscheidung hierzu steht aus. Das Zu-
rückbehaltungsrecht sollte daher möglichst
in einer Individualvereinbarung abgeschlos-
sen werden.
Vertrag

Planung 35
Vertragsabschluss
Projektsteuerungsvertrag, Checkliste
Der Mustervertrag über die Vereinbarung von Projektsteuerungsleistungen kann aufgrund der sehr unter-
schiedlichen Beauftragung von Projektsteuerungsleistungen nicht für alle Konstellationen angewendet
werden. Aus diesem Grund werden in dieser Checkliste die mindestens zu regelnden Punkte aufgeführt.
Planung
Im Einzelnen muss der Projektsteuerungsvertrag konkret auf die zu übernehmenden Leistungspflichten
abgestimmt werden. Es empfiehlt sich, die Leistungspflichten erfolgsbezogen zu formulieren, um die Rege-
lungen des Werkvertragsrechts zur Anwendung zu bringen. Im Übrigen wird verwiesen auf Eschenbruch,
„Recht der Projektsteuerung“, 3. Auflage; Schill, „Der Projektsteuerungsvertrag“ sowie auf die Schriftenreihe
Nr. 9 der AHO-Fachkommission Projektsteuerung.
Checkliste
Bei Abschluss eines Projektsteuerungsvertrags sind folgende Punkte als Mindestinhalt unbedingt festzulegen:
□ Bezeichnung der Vertragsparteien
Vergabe
• Die Vertragsparteien sind genau zu bezeichnen, insbesondere die Vertretungsverhältnisse. Ansonsten
können sich in einem späteren Streitfall Schwierigkeiten hinsichtlich der Prozessführung und der Zwangs-
vollstreckung ergeben.
• Die Bevollmächtigten der Vertragsparteien sollten nach Möglichkeit im Vertrag bezeichnet werden, ebenso
der Umfang der Vollmacht.
□ Gegenstand/Grundlagen des Vertrags
Bauabwicklung
• Zunächst sollten das Projekt, das Grundstück und die Eigentumsverhältnisse bezeichnet werden.
• Die Grundlagen des Vertrags sind anzugeben. Hier kann beispielsweise der AHO-Vorschlag, soweit er zum
Vertragsinhalt gemacht wird, beigefügt werden, ferner allgemeine Vertragsbestimmungen und die Rege-
lung des Werkvertragsrechts. Hierher gehören weiter die an den Projektsteuerer zu stellenden Anforde-
rungen (Einhaltung der einschlägigen technischen Normen, Richtlinien und Bestimmungen, die jeweilige
Landesbauordnung usw.). Weiter ist die Rangfolge der Vertragsgrundlagen festzulegen.
□ Leistungsbild/Änderungsrecht
Hier ist eine exakte Beschreibung der geschuldeten Leistung notwendig. Eine lediglich abstrakte Leis-
Wohnungseigentum
Besonderheiten im
tungsbeschreibung kann nachher zu Streitigkeiten über den Umfang der von dem Projektsteuerer zu
erbringenden Leistungen führen. Der Leistungsbeschreibung kann zum einen das Leistungsbild der AHO-
Fachkommission Projektsteuerung zugrunde gelegt werden. Das Leistungsbild kann aber auch individuell
festgelegt werden. Besonders wichtig ist, dass die Vertragsparteien den mit den vereinbarten Leistungen
bezweckten Erfolg niederlegen. Ansonsten ist im Nachhinein der geschuldete Erfolg nur schwer nachprüf-
bar. Die Beschreibung der Leistungen kann entweder funktional, prozessorientiert oder erfolgsbezogen
erfolgen.
Zugunsten des Auftraggebers sollte eine Änderungsbefugnis vereinbart werden, falls sich die Projektziele
des Auftraggebers ändern, um hierdurch die Möglichkeit der Anpassung der geschuldeten Leistungen zu
erhalten.
□ Vollmacht
• Es sollte genau festgelegt werden, ob und in welchem Umfang dem Projektsteuerer Vollmacht zur
Vertretung des Bauherrn eingeräumt wird.
□ Leistungen des Auftraggebers
• Es sollte geregelt werden, welche Mitwirkungspflichten den Bauherrn treffen (z. B. Zurverfügungstellung
von Plänen, Zeitrahmen, in denen die erforderlichen Entscheidungen getroffen werden).
Checkliste

36 Planung
Vertragsabschluss
Projektsteuerungsvertrag, Checkliste
□ Vergütung
• Die Berechnung und Höhe der Vergütung ist exakt festzulegen. Es bestehen unterschiedliche Möglich-
keiten der Vergütungsfestlegung. Denkbar ist ein Pauschalhonorar, ein Honorar nach Zeitaufwand, eine
Planung
Honorarberechnung entsprechend dem AHO-Vorschlag oder die prozentuale Anbindung des Honorars
an die Baukosten. Weiter ist die Erstattung von Nebenkosten zu regeln.
• Sinnvoll ist es, einen Zahlungsplan zu vereinbaren.
• Schließlich ist explizit aufzuführen, dass zu der Vergütung noch die zu zahlende Umsatzsteuer hinzu-
kommt.
• Denkbar ist ferner, dass eine Regelung für den Fall getroffen wird, dass der Projektsteuerer die Kostenziele
unterschreitet. Hierdurch kann der Projektsteuerer zur Kostenreduzierung angehalten werden.
□ Kündigung
Vergabe
• Für den Projektsteuerer ist es sinnvoll, eine Regelung zu treffen für den Fall, dass der Projektsteuerungs-
vertrag gekündigt wird. Hier bietet sich die Vereinbarung einer Quote an. Die individualvertragliche Verein-
barung einer Quote ist unproblematisch möglich. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist die Verein-
barung einer Quote wirksam, soweit dem Auftraggeber nicht der Nachweis abgeschnitten wird, dass ein
Schaden überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als die Pauschale ist sowie dass der
Abzug wegen Erwerbs durch anderweitige Verwendung der Arbeitskraft des Projektsteuerers oder bös-
willig unterlassener Erwerb hiervon nicht berührt ist.
Bauabwicklung
□ Termine/Fristen
• Für den Auftraggeber ist es unbedingt zu empfehlen, eine Regelung hinsichtlich der Termine und Fristen
zu vereinbaren. Hier kann auch an eine Vertragsstrafenregelung gedacht werden. Falls keine Vereinbarung
getroffen wird, gilt, dass der Projektsteuerer seine Leistungen nach Beauftragung zeitnah mit der Ausfüh-
rung seiner Leistungen zu beginnen und diese zügig zu Ende zu führen hat.
□ Haftungsbeschränkung
• Für den Projektsteuerer sinnvoll ist auch die Vereinbarung einer Haftungsbeschränkung auf einen Haftungs-
höchstbetrag für den Fall der fahrlässigen Pflichtverletzung. Als Grundregel gilt hier, dass sich die Haftungs-
Wohnungseigentum
Besonderheiten im
höchstsumme an der Deckungssumme der Haftpflichtversicherung orientieren sollte.

• Für den Auftraggeber empfiehlt sich die Vereinbarung der Haftungsbegrenzung nicht.
□ Sonstiges
• Eine Vereinbarung über die vom Projektsteuerer abzuschließende Haftpflichtversicherung sollte getroffen
werden.
• Die Abnahme der Projektsteuerungsleistungen ist zu regeln.
• Eine Schriftformklausel sollte aufgenommen werden.
Checkliste

Planung 37
Vertragsabschluss
Projektsteuerungsvertrag
Der Abschluss eines Projektsteuerungsvertrags empfiehlt sich regelmäßig nur bei größeren Bauvorhaben. Das Vertrags-
muster muss auf den jeweiligen Einzelfall angepasst werden, da sehr unterschiedliche Anforderungen an den Projektsteue-
rer gestellt werden und der Umfang der Leistungen und das Honorar je nach Komplexität des Bauvorhabens in der Praxis
stark variieren.
Planung
Vertrag zwischen Auftrag-
A Die Vertragsparteien sind exakt zu bezeich- geber und Projektsteuerer
nen. Nur dies ermöglicht eine problemlose
Vergabe
Durchführung des Erkenntnis- und Voll-
streckungsverfahrens. P r ojek
ojektsteuerungsvertrag
tsteuerungsvertrag
Zwischen dem Bauherrn
B Der Auftraggeber beabsichtigt im Regelfall _____________________________________________________________________________________________________
mit der Einschaltung des Projektsteuerers
eine Entlastung seiner Person. Die ihm ob- vertreten durch
liegenden Aufgaben hinsichtlich Qualitä- _____________________________________________________________________________________________________

ten, Quantitäten, Kosten und Termine wer- A – nachfolgend Auftraggeber genannt –
den an den Projektsteuerer übertragen und
mit dem Ziel einer Kontrolle des Projekts dem/den/der Architekten/in
Bauabwicklung
hinsichtlich dieser Parameter. Eine gesetz- _____________________________________________________________________________________________________
liche Regelung über die Erbringung der – nachfolgend Projektsteuerer genannt –
Projektsteuerungsleistungen existiert nicht.
wird folgender Projektsteuerungsvertrag geschlossen:
Leistungen der Projektsteuerung liegen
dann vor, wenn sie Funktionen des Auftrag- B § 1 G egenstan
egenstandd des
d es Vertrags
gebers bei der Steuerung von Projekten Der Auftraggeber überträgt dem Projektsteuerer als Auftragnehmer mit diesem Vertrag Leistungen
der Projektsteuerung für das Bauvorhaben:
mit mehreren Fachbereichen übernehmen.
_____________________________________________________________________________________________________
C Die Grundlagen des Vertrags sind anzu- C § 2 Grund

G rundlagen
lagen d es Vertrags
geben. Es sollten das Projekt, das Grund- Die Parteien vereinbaren folgende Vertragsgrundlagen:
Wohnungseigentum
stück und die Eigentumsverhältnisse □ Planung des Architekten vom ________ (Anlage 1)
Besonderheiten im
□ Kostenschätzung des Architekten vom ________ (Anlage 2)
bezeichnet werden. Die Leistungen des
□ Terminplan vom ______________ (Anlage 3)
Projektsteuerers sind exakt zu beschrei- □ die in der Anlage dargestellten Anforderungen an die Nutzer (Anlage 4)
ben. Eine lediglich abstrakte Leistungs-
beschreibung führt nachher zu Streitig- D § 3 Leistungen
L eistungen d es Pr
Projek
ojektsteuerers
tsteuerers
keiten über den Umfang der von dem Der Projektsteuerer wird mit den nachfolgend dargestellten Leistungen beauftragt. Im Einzelnen wird
hierbei das Leistungsbild der AHO-Fachkommission Projektsteuerung (Stand Januar 2004) zugrunde
Projektsteuerer zu erbringenden Leistun- gelegt. Das Leistungsbild der Projektsteuerung umfasst die Leistungen des Projektsteuerers, die
gen. Darüber hinaus ermöglicht auch nur Funktion des Auftraggebers bei der Steuerung von Projekten mit mehreren Fachbereichen in Stabs-
funktion zu übernehmen. Die Grundleistungen des Projektsteuerers werden in folgende Projektstufen
die exakte Leistungsbeschreibung eine unterteilt:
rechtliche Qualifizierung des Projektsteue- □ 1. Projektvorbereitung (Projektentwicklung, strategische Planung, Grundlagenermittlung)
rungsvertrags. Dieser kann als Dienst- □ 2. Planung (Vor-, Entwurfs- und Genehmigungsplanung)
□ 3. Ausführungsvorbereitung (Ausführungsplanung, Vorbereiten der Vergabe und Mitwirken
oder auch als Werkvertrag qualifiziert wer- bei der Vergabe)
den. Die Qualifizierung zu dem jeweiligen □ 4. Ausführung (Projektüberwachung)
Vertragstypus hängt von den im konkreten □ 5. Projektabschluss (Projektbetreuung, Dokumentation)
Projektsteuerungsvertrag vereinbarten
Leistungen ab (BGH, Urteil v. 10.6.1999,
VII ZR 215/98, BauR 1999 S. 1817). Maß-
geblich ist, ob die vertraglichen Vereinba- der AHO-Fachkommission Projekt- Leistungen herausgenommen wer-
rungen erfolgsorientiert sind. steuerung, Heft 9. Dieses Leistungs- den. Grundsätzlich muss immer ge-
bild liegt dem Vertragsentwurf zu- prüft werden, ob mit den Leistungen
D In der HOAI ist kein Leistungsbild der Pro- grunde. Je nach Bauvorhaben kön- des Objektplaners nicht eine Über-
jektsteuerung geregelt. In der Praxis hat nen selbstverständlich einzelne schneidung besteht.
sich daher eine Vielzahl von Einzelleistun-
gen des Projektsteuerers ergeben, die je
nach unterschiedlichen Bauvorhaben be-
auftragt werden. Am meisten durchgesetzt
hat sich der Entwurf eines Leistungsbilds Vertrag

38 Planung
Vertragsabschluss
Projektsteuerungsvertrag
Planung
Vertrag zwischen Auftrag-

geber und Projektsteuerer
Vergabe
In den jeweiligen Projektstufen sind die Leistungen jeweils in folgenden Handlungsbereichen

zu erbringen:
A. Organisation, Information, Koordination und Dokumentation
B. Qualitäten und Quantitäten
C. Kosten
D. Termine, Kapazitäten und Logistik
E. Verträge und Versicherungen
Der Projektsteuerer hat im Einzelnen in den jeweiligen Projektstufen und Handlungsbereichen

folgende Leistungen zu erbringen:
□ 1. Projektvorbereitung
Bauabwicklung
A. Organisation, Information, Koordination und Dokumentation

• Entwickeln und Abstimmen der Projektorganisation durch projektspezifisch zu erstellende
Organisationsvorgaben
• Vorschlagen, Abstimmen und Umsetzen des Entscheidungsmanagements
• Vorschlagen, Abstimmen und Umsetzen des Änderungsmanagements
• Mitwirken bei der Auswahl eines Projektkommunikationssystems
B. Qualitäten und Quantitäten

• Überprüfen der bestehenden Grundlagen zum Nutzerbedarfsprogramm auf Vollständigkeit und
Plausibilität
• Mitwirken bei der Festlegung der Projektziele
• Mitwirken bei der Klärung der Standortfrage, Beschaffung der standortrelevanten Unterlagen,
der Grundstücksbeurteilung hinsichtlich Nutzung in privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher
Hinsicht
Wohnungseigentum
Besonderheiten im
C. Kosten und Finanzierung

• Mitwirken bei der Erstellung des Rahmens für Investitionen und Nutzungskosten
• Mitwirken bei der Ermittlung und Beantragung von Investitions- und Fördermittel
• Prüfen und Freigeben von Rechnungen der Projektbeteiligten (außer bauausführenden
Unternehmen) zur Zahlung
• Abstimmen und Einrichtung der projektspezifischen Kostenverfolgung für den Mittelabfluss
D. Termine, Kapazitäten und Logistik

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Exklusiv und kostenlos

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Print: ISBN: 978-3-648-02414-0 Bestell-Nr. 06300-0005

Steiger, Schill (Hrsg.)

Lektorat: Rechtsanwältin Sonja Friedrich

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Staufen, im April 2012

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Inhalt Bauabwicklung 99–104

Checkliste Musterschreiben Musterbeschluss Vertrag

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➔ Besonderheiten im Wohnungseigentum Seite

Inhalt Besonderheiten im Wohnungseigentum 297

Checkliste Musterschreiben Musterbeschluss Vertrag

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➔ AG Abrechnung und Honorar für Projektsteuerungsleistungen 54

➔ AG Mängelansprüche Mängelbehebung (Bauplanung) 62

Versicherer, Schadensanzeige des Architekten 63

➔ AG Sicherheiten Sicherheitsleistung nach § 648a BGB (Architekt) 65

➔ AN Sicherheitsleistung nach § 648a BGB (Architekt): 67

➔ AG Sicherheitsleistung nach § 648a BGB (Architekt): 69

➔ AG Sicherheitsleistung nach § 648a BGB (Architekt): 70

Vertragsbeendigung Aufhebungsvereinbarung (Bauplanung) 71

Checkliste Musterschreiben Musterbeschluss Vertrag

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□ Deregulierung der Beratungsleistungen

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einbarung über die Unentgeltlichkeit der

Grundstück für die von ihm gewünschte und dem/der Architekten/in

lich an den Bauherrn heran, um einen Auf- §2

dem Architekten die Sicherheit, dass er

1. Gewährleistungsansprüche werden ausgeschlossen.

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B Für den Architekten empfiehlt sich ebenfalls

der Abschluss eines Vorplanungsvertrags, dem/der/den Architekten/in

kostenlose Akquisitionsleistungen des _____________________________________________________________________________________________________

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Honorar nach § 9 Abs. 1 HOAI anzusetzen.

3. Honoraranteil des Honorars nach den §§ 33, 34 HOAI

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C Bei der Vertragsgestaltung aus Sicht des _____________________________________________________________________________________________________

tungen (Teilleistungen) möglichst nicht im

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Streitig ist nach der Neuregelung des

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detaillierte Regelung vorgesehen. Nach

für verbindliche Planungsleistungen die

I Folgende Stundensätze werden vereinbart (§ 6 Abs. 2 HOAI):

□ insgesamt mit einer Pauschale von _______% des Nettohonorars

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tungsphase 8. Er hat hierzu ausgeführt,

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Die gesetzliche Regelung stellt allerdings

wenn sich die Pauschalierung in einem

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jeweiligen Teilleistungen hat der Architekt

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• die Erarbeitung eines Planungskonzepts, einschließlich der Untersuchung der alternativen

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□ 7. Mitwirkung bei der Vergabe

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