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Thomas Steiger, Dr. Nicolas Schill (Hrsg.)

Bauabwicklung
nach BGB und VOB

Praxisgeprüfte Musterschreiben,
Checklisten und Verträge

Die Autoren
Rechtsanwälte und Fachanwälte für Bau- und
Architektenrecht Thomas Steiger, Dr. Nicolas Schill,
Wolfgang Schneiderhan, Dr. Andreas Völkel und
Nina Wolber sowie Rechtsanwalt Dr. Werner Amelsberg

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Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte
bibliografische Daten sind im Internet über http://www.d-nb.de abrufbar.

Print: ISBN: 978-3-648-02414-0 Bestell-Nr. 06300-0005


ePub: ISBN: 978-3-648-02630-4 Bestell-Nr. 06726-0100
ePDF: ISBN: 978-3-648-02631-1 Bestell-Nr. 06518-0150

Steiger, Schill (Hrsg.)


Bauabwicklung nach BGB und VOB
5. aktualisierte Auflage 2012

© 2012, Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Munzinger Straße 9, 79111 Freiburg
Redaktionsanschrift: Fraunhoferstraße 5, 82152 Planegg/München
Telefon: (089) 895 17-0
Telefax: (089) 895 17-290
Internet: www.haufe.de
E-Mail: online@haufe.de
Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Rechtsanwältin Sonja Friedrich


Assistenz: Antje Kromer
Satz: appel media, 85455 Oberding
Umschlag: Kienle gestaltet, Stuttgart
Druck: Bosch-Druck GmbH, 84030 Ergolding
Umschlag: Kienle gestaltet, Stuttgart

Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.
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Vorwort 3

Zwei Jahre sind nunmehr seit dem Erscheinen der Vorauflage vergangen. In diesen Zeitraum fielen
keine umfangreichen gesetzlichen Änderungen des privaten Baurechts, sodass wir uns darauf
konzentrieren konnten, das Werk durch die Einarbeitung von zahlreichen neuen gerichtlichen Ent-
scheidungen und die Auswertung von neuer Literatur wieder auf den neuesten Stand zu bringen.

Sie halten damit ein aktuelles Werk in Händen, welches im Übrigen unter Beibehaltung der erfolg-
reichen Konzeption den Praktiker auch künftig im Baugeschehen begleitet und vielfach schnelle
Formulierungshilfe gibt.

Für Anregungen und Kritik sind wir immer dankbar. Das Autorenteam wünscht allen Lesern und
Nutzern ein gutes Fundament für erfolgreiche Arbeit zur Verfügung zu stellen.

Staufen, im April 2012

Thomas Steiger
Dr. Nicolas Schill
Wolfgang Schneiderhan
Dr. Andreas Völkel
Nina Wolber
Dr. Werner Amelsberg

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Bauabwicklung nach BGB und VOB 5

Inhalt

➔ Einführung Seite

Planung
Vorwort 3
Inhaltsübersicht 5

➔ Planung Seite

Inhalt Planung 7
Vertragsabschluss 8–51
Ausführung 52–53

Vergabe
Abrechnung und Zahlung 54–61
Mängelansprüche 62–64
Sicherheiten 65–70
Vertragsbeendigung 71–74

➔ Vergabe Seite

Bauabwicklung
Inhalt Vergabe 75
Angebotsverfahren 76–85
Fehlende Erklärungen und Nachweise 86–88
Nationales Vergabeverfahren 89–91
Europaweites Vergabeverfahren 92–95
Rechtsschutz 96–98

Wohnungseigentum
Besonderheiten im
➔ Bauabwicklung Seite

Inhalt Bauabwicklung 99–104


Vertragsabschluss 105–133
Vor der Ausführung 134–142
Ausführung/Handlungsbedarf des Auftraggebers 143–153
Ausführung/Handlungsbedarf des Auftragnehmers 154–174
Ausführung/Umgang mit Schiedsgericht und Schlichtung 175–180
Nachträge 181–203
Kündigung 204–221
Sicherheiten für den Auftraggeber 222–225
Sicherheiten für den Auftragnehmer 226–239
Abnahme 240–250
Abrechnung und Zahlung 251–281
Mängelansprüche nach Abnahme 282–295

Checkliste Musterschreiben Musterbeschluss Vertrag

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6 Bauabwicklung nach BGB und VOB
Inhalt

➔ Besonderheiten im Wohnungseigentum Seite


Planung

Inhalt Besonderheiten im Wohnungseigentum 297


Abnahme von Wohnungseigentum 298–304
Baumängel 305–311
Instandsetzungsmaßnahmen 312–313
Gerichtliches Verfahren 314

➔ Stichwortverzeichnis 315–317
Vergabe
Bauabwicklung
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

Checkliste Musterschreiben Musterbeschluss Vertrag

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Planung 7

Inhalt

➔ Planung Seite

Planung
Vertragsabschluss Die wichtigsten Neuregelungen der HOAI 2009 8
Vereinbarung über unentgeltliche Akquisitionsleistungen 10
Architektenvorplanungsvertrag 11
Architektenvertrag für Gebäude (Architekten) 14
Architektenvertrag für Gebäude (Auftraggeber) 19
Generalplanervertrag (Auftragnehmer) 25
Generalplanervertrag (Auftraggeber) 29
Projektsteuerungsvertrag, Checkliste 35

Vergabe
Projektsteuerungsvertrag 37
➔ AG Angebot (Bauplanung) 45
➔ AN Auftragsbestätigung (Bauplanung) 46
➔ AN Auftragserteilung durch Architekten/Ingenieur 48
➔ AN Vollmacht (Bauplanung) 50
➔ AN Vollmacht, Widerruf (Bauplanung) 51

Bauabwicklung
➔ AN Ausführung Gemeinsames Aufmaß 52
➔ AG Sonderfachleute 53

➔ AG Abrechnung und Honorar für Projektsteuerungsleistungen 54


Zahlung
➔ AG Zusatzhonorar aufgrund Planungsänderungen 55
➔ AG Zuschlag für Leistungen im Bestand 56

Wohnungseigentum
➔ AG 57

Besonderheiten im
Honorarschlussrechnung
➔ AG Mahnung für fällige Abschlagszahlung 60
➔ AG Mahnung Schlussrechnung 61

➔ AG Mängelansprüche Mängelbehebung (Bauplanung) 62

Versicherer, Schadensanzeige des Architekten 63


➔ AG Mängelbeseitigung durch Architekten 64

➔ AG Sicherheiten Sicherheitsleistung nach § 648a BGB (Architekt) 65

➔ AN Sicherheitsleistung nach § 648a BGB (Architekt): 67


Stellung der Sicherheit

➔ AG Sicherheitsleistung nach § 648a BGB (Architekt): 69


Nachfristsetzung

➔ AG Sicherheitsleistung nach § 648a BGB (Architekt): 70


Reaktion nach Fristablauf

Vertragsbeendigung Aufhebungsvereinbarung (Bauplanung) 71


➔ AG Kündigungsschreiben (Architekt/Ingenieur) 73

Checkliste Musterschreiben Musterbeschluss Vertrag

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8 Planung

Vertragsabschluss
Die wichtigsten Neuregelungen der HOAI 2009

2009 wurde die HOAI vollständig neu geregelt. Die Neuerungen haben erheblichen Einfluss auf die Vertrags-
gestaltung.
□ Inkrafttreten
Planung

Die neue HOAI gilt für alle Leistungen, die nach dem 18.8.2009 vertraglich vereinbart wurden. Liegt ein
Vertragsabschluss vor dem 18.8.2009, bleibt es bei der Anwendung der bis dahin geltenden HOAI.
Bei stufenweiser Beauftragung verschiedener Leistungsphasen ist auf den Zeitpunkt des Abrufs der
jeweiligen Stufe abzustellen (str.). Es ist dann zu prüfen, ob die auf der Grundlage der alten HOAI getroffe-
ne Honorarvereinbarung noch innerhalb des von der neuen HOAI vorgegebenen Honorarrahmens liegt.
□ Anwendungsbereich

Die neue HOAI gilt nur noch für Architekten/Ingenieure mit Sitz im Inland, soweit die Leistungen vom
Inland aus erbracht werden.
Vergabe

□ Deregulierung der Beratungsleistungen

Der sachliche Anwendungsbereich der HOAI wurde in erheblichem Umfang reduziert. Verbindliche Preis-
vorschriften gibt es nur noch für Planungsleistungen, nicht mehr für Beratungsleistungen. Beratungs-
leistungen sind gemäß Anlage 1 zu § 3 Abs. 1 HOAI :
• Leistung Umweltverträglichkeitsstudie
• Leistungen für thermische Bauphysik
• Leistungen für Schallschutz von Raumakustik
• Leistungen für Bodenmechanik, Erd- und Grundbau
Bauabwicklung

• Vermessungstechnische Leistungen
□ Besondere Leistungen

Die Honorare für Besondere Leistungen können frei vereinbart werden, das Schriftformerfordernis
gemäß § 5 Abs. 4 HOAI a. F. ist entfallen.
Besondere Leistungen sind nunmehr in Anlage 2 zu § 3 Abs. 3 HOAI (nicht abschließend) aufgeführt.
Werden Besondere Leistungen beauftragt, ohne dass eine Honorarvereinbarung hierzu getroffen wurde,
ist die übliche Vergütung hierfür geschuldet (§ 632 Abs. 2 BGB).
□ Vereinbarung über Baukosten
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

Gemäß § 6 Abs. 2 HOAI können die Parteien künftig die für die Honorarbemessung des Projekts maß-
gebenden anrechenbaren Kosten im Rahmen einer gesonderten Baukostenvereinbarung schriftlich fest-
legen. Voraussetzung hierfür ist, dass zum Zeitpunkt der Beauftragung noch keine Planungen als Voraus-
setzung für eine Kostenschätzung oder Kostenberechnung vorliegen. Nach wohl herrschender Auffassung
muss die Baukostenvereinbarung spätestens „zum Zeitpunkt der Beauftragung“ des Architekten oder
Ingenieurs erfolgen.
Offen bleibt, wie die Baukosten „nachprüfbar“ einvernehmlich festgelegt werden sollen. Es kann hier eine
Bedarfsplanung gemäß DIN 18205 wie auch die Heranziehung vergleichbarer Referenzobjekte in Betracht
kommen.
Hinweis:
Durch eine entsprechende Kostenvereinbarung können die Mindestsätze leicht unterlaufen werden.
Außerdem muss der Architekt darauf achten, dass durch die Baukostenvereinbarung keine verbindliche
Kostenobergrenze definiert wird, was unabsehbare Haftungsfolgen hätte.
Die hohen Anforderungen an eine wirksame Baukostenvereinbarung werden in der Praxis die Anwendung
erheblich beschränken.

Checkliste

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Planung 9

Vertragsabschluss
Die wichtigsten Neuregelungen der HOAI 2009

□ Baukostenberechnungsmodell

Gemäß § 6 Abs. 1 HOAI richtet sich das Honorar für die Leistungen nach den anrechenbaren Kosten
des Objekts auf der Grundlage der Kostenberechnung oder, soweit diese nicht vorliegt, auf der Grundlage

Planung
der Kostenschätzung. Damit wird das Honorar von den tatsächlich anrechenbaren Kosten abgekoppelt.
Hinweis:
Bei Änderungen des Leistungsumfangs mit Auswirkungen auf die anrechenbaren Kosten hat dies gemäß
§ 7 Abs. 5 HOAI zu einer „fortzuschreibenden“ Kostenberechnung zu führen.
□ Bonus-Malus-Regelung

Neu ist die Möglichkeit, ein Erfolgshonorar oder ein Malus-Honorar vereinbaren zu können. Die Verein-
barung muss schriftlich getroffen werden, aber nicht zwingend bei Auftragserteilung.
Ein Erfolgshonorar kann vereinbart werden für Kostenunterschreitungen, die unter Ausschöpfung tech-
nisch-wirtschaftlicher oder umweltverträglicher Lösungsmöglichkeiten zu einer wesentlichen Kosten-

Vergabe
senkung ohne Verminderung des vertraglich festgelegten Standards führen. Das Erfolgshonorar kann bis
zu 20 % des vereinbarten Honorars betragen (§ 7 Abs. 7 HOAI).
Hinweis:
Es ist eindeutig zu klären, woran die Kostenunterschreitung knüpft, maßgeblich sind vorrangig vereinbarte
Baukosten. Wurden keine Baukosten vereinbart, soll die Kostenberechnung oder Kostenschätzung maß-
gebend sein. Es ist auch dringend zu empfehlen, genau zu definieren, was eine wesentliche Kostensen-
kung sein soll.
Große Vorsicht ist geboten bei der Vereinbarung eines Malus-Honorars. Gemäß § 7 Abs. 7 Satz 2 HOAI

Bauabwicklung
kann in Fällen des Überschreitens der einvernehmlich festgelegten anrechenbaren Kosten ein Abzug in
Höhe von bis zu 5 % des Honorars vereinbart werden.
Achtung:
Besonders gefährlich für den Architekten ist hierbei, dass die Honorarkürzung auch ohne Verschulden
möglich ist und damit einer Vertragsstrafenregelung gleichkommt. Die Vereinbarung eines Malus-Honorars
kann zu einer Mindestsatzunterschreitung führen und in Kombination mit einer Vereinbarung über ein
Kostenlimit sehr haftungsträchtig werden.
□ Leistungen im Bestand

Wohnungseigentum
Gemäß § 35 Abs. 1 HOAI kann für Leistungen bei Umbauten und Modernisierungen für Objekte ein

Besonderheiten im
Zuschlag bis zu 80 % vereinbart werden. Sofern kein Zuschlag schriftlich vereinbart ist, fällt für
Leistungen ab der Honorarzone II ein Zuschlag von 20 % an. Kriterien, nach denen die Höhe des
Zuschlags zu bemessen ist, werden im Gesetz nicht benannt.
Vereinbaren die Vertragsparteien bei einem im Übrigen an den Mindestsätzen orientierten Honorar den
Umbau- und Modernisierungszuschlag mit 0 %, führt dies zur (unzulässigen) Mindestsatzunterschreitung.
Umbauten werden in § 2 Nr. 6 HOAI definiert als „Umgestaltungen eines vorhandenen Objekts mit
Eingriffen in Konstruktion oder Bestand“.
Hinweis:
Umstritten ist, ob die vorhandene Bausubstanz aufgrund der Regelung des § 35 HOAI jetzt bei den
anrechenbaren Kosten noch (zusätzlich honorarsteigernd) zu berücksichtigen ist, was laut amtlicher
Begründung zu § 35 HOAI wohl zu verneinen ist. Hier wird vermutlich erst die Rechtsprechung eine
abschließende Klärung herbeiführen.
Vergleichsberechnungen haben zu dem Ergebnis geführt, dass der Zuschlag ca. 50 % betragen muss, um
den Wegfall der vorhandenen Bausubstanz auszugleichen und die nach neuer HOAI vorgesehene 10-pro-
zentige Erhöhung der Honorartafelwerte zu erhalten.
□ Zeithonorare

Die alten Regelungen über Zeithonorare sind ersatzlos entfallen. Zeithonorare können künftig frei verein-
bart werden. Im Bereich der verbindlichen Planungsleistungen sind aber die Mindest- und Höchstsätze
auch bei einer Zeithonorarvereinbarung als Schranke nach oben und unten zu berücksichtigen.

Checkliste

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10 Planung

Vertragsabschluss
Vereinbarung über unentgeltliche Akquisitionsleistungen

Mit dieser Vorlage kann zwischen dem künftigen Bauherrn und dem Architekten eine Vereinbarung über unentgeltliche
Akquisitionsleistungen, z. B. über die Klärung der baurechtlichen Zulässigkeit des geplanten Vorhabens und der Kosten
der Bebauung, geschlossen werden. Aus Sicht des Bauherrn empfiehlt sich zur Streitvermeidung der Abschluss einer
Vereinbarung über die Unentgeltlichkeit der vom Architekten zu erbringenden Leistungen.
Planung

Vertrag zwischen
A Aus Sicht des Bauherrn empfiehlt sich zur Bauherr und Architekt
Streitvermeidung der Abschluss einer Ver-
Vergabe

einbarung über die Unentgeltlichkeit der


vom Architekten zu erbringenden Leistun- A Vereinbarung
gen. Die Konstellationen sind häufig so, zwischen
dass der Bauherr noch nicht genau weiß, _____________________________________________________________________________________________________
ob sich das von ihm ins Auge gefasste – nachfolgend Auftraggeber genannt –

Grundstück für die von ihm gewünschte und dem/der Architekten/in


Bebauung eignet. Er hat häufig auch noch _____________________________________________________________________________________________________
keine Vorstellung über die baurechtliche – nachfolgend Auftragnehmer genannt –
Situation und die Kosten der Bebauung.
Ohne eine Vorplanung kann der Bauherr Vo rbemerk
Vorbem erkung
ung
Bauabwicklung

Der Auftraggeber beabsichtigt, auf dem Grundstück, Flst.-Nr. _________ in _________________ ein Mehr-
jedoch keine Klärung über die bauliche familienhaus zu errichten. Dieses Grundstück hat der Auftraggeber noch nicht erworben. Vor Erwerb
Nutzung und über seinen finanziellen des Grundstücks muss geklärt werden, ob die angedachte Bebauung möglich ist. Hierzu vereinbaren
die Parteien Folgendes:
Bedarf herbeiführen.
Aus Sicht des Architekten ist der Abschluss §1
Der Auftragnehmer erklärt sich bereit, bis spätestens _____________ eine Bauvoranfrage bei der Bau-
einer derartigen Vereinbarung nicht nur genehmigungsbehörde einzureichen. Die Bauvoranfrage ist in Abstimmung mit dem Auftraggeber zu
nachteilig. Häufig tritt der Architekt näm- erstellen, und der Auftragnehmer hat dessen Vorstellungen zu berücksichtigen.

lich an den Bauherrn heran, um einen Auf- §2


trag zu erhalten und bietet von sich aus Die Parteien sind sich einig, dass dem Auftragnehmer eine Vergütung hierfür vorbehaltlich der Rege-
lung in § 3 dieser Vereinbarung nicht zusteht. Der Auftraggeber erstattet dem Auftragnehmer jedoch
entsprechende Vorleistungen an. Soweit die nachgewiesenen Auslagen.
das Bauvorhaben realisiert wird, bietet es
§3
Wohnungseigentum

dem Architekten die Sicherheit, dass er


Besonderheiten im

1. Gewährleistungsansprüche werden ausgeschlossen.


einen Anspruch auf Beauftragung hat. 2. Für den Fall, dass die Bauvoranfrage positiv beschieden wird, das Grundstück erworben und zu
den geplanten Baukosten realisiert werden kann, verpflichtet sich der Auftraggeber, den Auftrag-
Beide Interessenlagen werden durch die nehmer zumindest mit weiteren Architektenleistungen, Leistungsphasen 4 bis 6 des § 33 HOAI zu
Vereinbarung über die unentgeltliche beauftragen.
Für die bereits erbrachten Architektenleistungen, Leistungsphasen 1 bis 3, besteht dann ein
Erbringung von Akquisitionsleistungen B Honoraranspruch in Höhe der Mindestsätze gemäß § 34 HOAI.
Hierüber wird ein separater Architektenvertrag geschlossen.
ausreichend berücksichtigt.
______________________________ ______________________________
B Für beide Parteien dient die Vereinbarung (Ort, Datum) (Ort, Datum)
der Streitvermeidung. Der Bauherr hat
Klarheit, dass er keine Honorierung leisten ______________________________ ______________________________
(Bauherr/Auftraggeber) (Architekt/Auftragnehmer)
muss, andererseits weiß der Architekt,
dass er bei Realisierung des Bauvorhabens
einen Auftrag erhält.
Nach einer Entscheidung des OLG Düs-
seldorf (Urteil v. 21.6.2011, 21 U 129/10)
endet bei unklarer Absprache die Akqui-
sition mit der Leistungsphase 4 und zwar
mit bestimmungsgemäßer Verwertung der
Genehmigungsplanung durch Einreichung
bei der Baubehörde durch den Auftrag-
geber.

Vertrag

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Planung 11

Vertragsabschluss
Architektenvorplanungsvertrag

Der Bauherr wendet sich an den Architekten, um die Grundlagenermittlung und eine Vorplanung zu erstellen, da er bauen
will. Um für beide Parteien die Honorierung und ggf. Haftung verbindlich festzulegen, empfiehlt sich der Abschluss eines
Architektenvorplanungsvertrags.

Planung
Vertrag zwischen
A In denjenigen Fällen, in denen der Bauherr Bauherr und Architekt
noch nicht weiß, ob er bauen, wie er bauen

Vergabe
und ob er das Grundstück erwerben will,
empfiehlt sich der Abschluss eines Vor- Architektenvo
Architek tenvorplanungsvertrag
rplanungsvertrag
planungsvertrags bzw. die Vereinbarung zwischen dem Bauherrn
über unentgeltliche Akquisitionsleistungen
_____________________________________________________________________________________________________
(siehe Muster „Vereinbarung über unent- (Adresse)
geltliche Akquisitionsleistungen“). _____________________________________________________________________________________________________
– nachfolgend Bauherr genannt –

B Für den Architekten empfiehlt sich ebenfalls


und

der Abschluss eines Vorplanungsvertrags, dem/der/den Architekten/in


da ansonsten häufig der Einwand vom _____________________________________________________________________________________________________

Bauabwicklung
Bauherrn geführt wird, dass es sich um (Adresse)

kostenlose Akquisitionsleistungen des _____________________________________________________________________________________________________


– nachfolgend Architekt genannt –
Architekten handelt. Die Rechtsprechung
tendiert dazu, dass erst ab der Leistungs-
A § 1 G egenstan
egenstandd des
d es Vertrags
phase 3 davon auszugehen ist, dass Der Bauherr beauftragt den Architekten mit den in § 2 genannten Architektenleistungen für das
honorarpflichtige Leistungen des Architek- Bauvorhaben:
ten erbracht werden. Dies führt dann dazu, _____________________________________________________________________________________________________
dass der Architekt unter Umständen ohne □ Neubau
den schriftlichen Abschluss eines Vorpla- □ Erweiterung
nungsvertrags kein Honorar erhält. □ Umbau

Wohnungseigentum
Bei den zu erbringenden Leistungen sind □ Modernisierung

Besonderheiten im
□ Instandsetzung/Instandhaltung
aus Sicht des Bauherrn die Teilleistungen
der jeweiligen Leistungsphase in die ver- § 2 L eistungen d es Architek
Architekten
ten
tragliche Vereinbarung mit aufzunehmen. B Der Bauherr beauftragt den Architekten mit nachfolgenden Architektenleistungen:
Auf die Ausführungen im Muster „Archi- □ 1. Grundlagenermittlung
tektenvertrag für Gebäude (Architekten)“,
Der Architekt hat die Voraussetzungen zur Lösung der Bauaufgabe durch die Planung zu ermitteln.
Anmerkung C wird verwiesen. Hierzu gehören insbesondere:
• Klärung der Aufgabenstellung hinsichtlich den Vorstellungen und Anforderungen des Auftrag-
gebers in zeitlicher und wirtschaftlicher Hinsicht,
• die Beratung hinsichtlich eines vorhandenen Grundstücks oder eines beabsichtigten Grund-
stückserwerbs,
• die Klärung der öffentlich-rechtlichen Vorgaben,
• die Beratung zum gesamten Beratungsbedarf hinsichtlich der notwendigen Genehmigungen
und der jeweiligen Unternehmer und Sonderfachleute,
• Beratung hinsichtlich der Energieeinsparverordnung,
• schriftliche Zusammenfassung der Ergebnisse.

Vertrag

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12 Planung

Vertragsabschluss
Architektenvorplanungsvertrag
Planung

Vertrag zwischen
C Grundsätzlich ist es möglich, für die Vor- Bauherr und Architekt
planung als Einzelleistung ein erhöhtes
Vergabe

Honorar nach § 9 Abs. 1 HOAI anzusetzen.


□ 2. Vorplanung
Dies gilt jedoch nur, wenn nicht gleichzeitig
Der Architekt hat die wesentlichen Teile seiner Lösung der Planungsaufgabe zu erarbeiten,
die Grundlagenermittlung beauftragt wurde. insbesondere:
• die Konkretisierung und Fortschreibung der Vorgaben und Grundlagen aus der Grundlagen-
Die Neuregelung des § 35 HOAI sieht ermittlung,
D • die Abstimmung der Auftraggeberwünsche,
die Möglichkeit vor, künftig für Leistungen • die Erstellung eines planungsbezogenen Zielkatalogs,
bei Umbauten und Modernisierungen • die Erarbeitung eines Planungskonzepts einschließlich der Untersuchung der alternativen
Lösungsmöglichkeiten mit zeichnerischer Darstellung,
einen Zuschlag bis zu 80 % zu verein- • das Integrieren der Leistung anderer an der Planung fachlich Beteiligter,
baren. Kontrovers wird die Frage diskutiert, • schriftliche Erläuterung und Klärung der wesentlichen Zusammenhänge, Vorgänge und
Bedingungen,
ob neben einem vereinbarten (erhöhten)
Bauabwicklung

• das Führen von Vorverhandlungen mit den zuständigen Behörden und anderen an der Planung
Umbauzuschlag die vorhandene Bau- fachlich Beteiligten,
substanz bei den anrechenbaren Kosten • Herstellung der Kostenschätzung nach DIN 276,
• schriftliche Zusammenstellung aller Vorplanungsergebnisse.
über die Baukonstruktion (zusätzlich)
honorarsteigernd berücksichtigt werden C § 3 Vergü
Vergütung
tung

kann. Eine Vereinbarung zwischen Die Grundlagen für die Vergütung ergeben sich aus der Honorarordnung für Architekten und
Ingenieure in der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Fassung. Das Honorar für
Architekt und Bauherr sorgt hier für Klar- die Grundleistungen richtet sich nach den anrechenbaren Kosten des Bauvorhabens, nach der
Honorarzone gem. den §§ 5, 34 Abs. 2 – 5 HOAI und der Honorartafel in § 34 HOAI.
heit.
Im Einzelnen wird Folgendes festgelegt:
1. Honorarzone gem. §§ 5, 34 HOAI
2. Honorarsatz gem. § 7 HOAI
Wohnungseigentum

3. Honoraranteil des Honorars nach den §§ 33, 34 HOAI


Besonderheiten im

Grundlagenermittlung 3%
Vorplanung 7%
4. Umbau- und Modernisierungszuschlag gem. § 35 HOAI ____ %
D 5. Die anrechenbaren Kosten richten sich nach §§ 4, 32 HOAI.
Für die Leistungen für Umbau und Modernisierung wird für anrechenbare Kosten folgender Wert
als angemessen vereinbart: ___________ EUR
6. Die Erstattung der Nebenkosten richtet sich nach § 14 HOAI und dieser Vereinbarung:
□ Pauschaliert mit ____ % des Gesamthonorars
□ Auf Nachweis
7. Die Mehrwertsteuer zu den Honoraren und Nebenkosten wird zusätzlich in Rechnung gestellt.

§ 4 Verwertungsrechte
Verw ertungsrechte
Der Bauherr ist berechtigt, die Vorplanung des Architekten nur mit dessen schriftlicher Zustimmung
weiter zu verwenden. Urheberrechte sowie Nutzungen aus dem Urheberrecht werden nicht über-
tragen.

Vertrag

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Planung 13

Vertragsabschluss
Architektenvorplanungsvertrag

Planung
Vertrag zwischen
Bauherr und Architekt

Vergabe
§ 5 Weitere
W eitere B eauftragung
eauf tragung
Im Fall einer weiteren Beauftragung wird das hier vereinbarte Honorar als Gesamthonorar angerech-
net. Dies gilt jedoch nur, wenn die Vorplanung ohne wesentliche Änderung in weiteren Leistungen
zugrunde gelegt werden kann und wird.

________________________________ ________________________________
(Ort, Datum) (Ort, Datum)

________________________________ ________________________________
(Bauherr) (Architekt)

Bauabwicklung
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

Vertrag

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14 Planung

Vertragsabschluss
Architektenvertrag für Gebäude (Muster für Architekten)

Bauherr und Architekt wollen einen Architektenvertrag über sämtliche Leistungsphasen des § 33 HOAI schließen. In diesem
Fall sollte der Architekt lediglich einen Architektenvertrag über die Leistungsphasen 1 bis 8 vereinbaren, da sonst Probleme
hinsichtlich der Dauer der Gewährleistungsfrist entstehen können. Dies gilt selbst dann, wenn Teilabnahmen vereinbart
sind. Das Vertragsmuster beauftragt daher nur die Leistungsphasen 1 bis 8.
Planung

Vertrag zwischen
A Die Vertragsparteien sind exakt zu bezeich- Bauherr und Architekt
nen. In einem späteren Gerichts- und
Vergabe

Zwangsvollstreckungsverfahren können
sich ansonsten bei Durchsetzung der Architektenvertrag
Architek tenvertrag für Gebäude
G ebäude
Ansprüche Probleme ergeben. Bei Gesell- Zwischen dem Bauherrn
schaften des bürgerlichen Rechts sind _____________________________________________________________________________________________________
sämtliche Gesellschafter mit Vor- und (Adresse)
Zunamen und Adressen zu bezeichnen. vertreten durch
_____________________________________________________________________________________________________
B Der Vertragsgegenstand ist möglichst – nachfolgend Bauherr genannt –
genau festzulegen. Planunterlagen und und
Skizzen sind dem Vertrag beizufügen.
Bauabwicklung

dem/der/den Architekten/in
Dies bestimmt und grenzt die jeweiligen
_____________________________________________________________________________________________________
Architektenleistungen ein. Zu beachten ist, A – nachfolgend Architekt genannt –
dass auch die Objekte genau bestimmt
wird folgender Architektenvertrag geschlossen:
werden, da jedes Objekt getrennt abzu-
rechnen ist, so z. B. Gebäude und raum- § 1 G egenstan
egenstandd des
d es Vertrags un
undd Leistungen
L eistungen d es Architek
Architekten
ten
bildende Ausbauten, vgl. §§ 2 Nr. 1, 6
B 1. Gegenstand des Vertrags sind die in Ziffer 2 genannten Architektenleistungen für folgende
Baumaßnahme:
Abs. 1 HOAI.
_____________________________________________________________________________________________________

C Bei der Vertragsgestaltung aus Sicht des _____________________________________________________________________________________________________


Architekten sind die konkreten Einzelleis- _____________________________________________________________________________________________________
Wohnungseigentum

tungen (Teilleistungen) möglichst nicht im


Besonderheiten im

Einzelnen festzulegen bzw. aus Haftungs- C 2. Der Architekt wird vom Bauherrn mit nachfolgenden Architektenleistungen beauftragt:
□ 1. Grundlagenermittlung
gesichtspunkten ist der Leistungsumfang
Ermitteln der Voraussetzungen zur Lösung der Bauaufgabe durch die Planung
möglichst abweichend von den Leistungs- □ 2. Vorplanung
bildern der HOAI zu begrenzen. Ansonsten Erarbeiten der wesentlichen Teile einer Lösung der Planungsaufgabe
kann das Problem entstehen, dass sich □ 3. Entwurfsplanung
der Vergütungsanspruch des Architekten Erarbeiten der endgültigen Lösung der Planungsaufgabe mit Farb-, Licht- und Materialgestaltung
reduziert, wenn er zwar den vertraglich □ 4. Genehmigung/Erarbeiten der Bauvorlagen
vereinbarten Erfolg herbeiführt, einzelne Erarbeiten und Einreichen der Vorlagen für die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforder-
lichen Genehmigungen, Zustimmungen, Genehmigungsfreistellungen und Anzeigen des Bauvor-
Teilleistungen jedoch nicht erbringt. Nach habens gemäß den Vorschriften der für die Durchführung des Bauvorhabens einschlägigen Landes-
bauordnung
Auffassung des BGH entfällt der Honorar-
□ 5. Ausführungsplanung
anspruch ganz oder teilweise, wenn der
Erarbeiten und Darstellen der ausführungsreifen Planungslösungen
Tatbestand einer Regelung des allgemei- □ 6. Vorbereitung der Vergabe
nen Leistungsstörungsrechts des BGB Ermitteln der Mengen und Aufstellen von Leistungsverzeichnissen
oder des werkvertraglichen Gewährleis-
tungsrechts erfüllt ist, die den Verlust oder
die Minderung der Honorarforderung als
Rechtsfolge vorsieht (BGH, Urteil v. gemindert werden. Die Höhe der folgt ohne konkrete Vereinbarung
24.6.2004, VII ZR 259/02, BauR 2004 S. Minderung wird nach der Steinfort- hierzu nicht (OLG Frankfurt/M., Urteil
1640). Fehlen dann Teilleistungen, fehlt in- Tabelle oder ähnlichen Berechnungs- v. 17.8.2006, 26 U 20/05, BauR 2007
soweit der geschuldete Teilerfolg, jedenfalls werken festgelegt. Eine automatische S. 1906 und BGH, Urteil v. 14.6.2007,
dann, wenn die Teilleistungen als zur ord- Kürzung des Honorars bei nicht voll- VII ZR 184/06, Nichtzulassungsbe-
nungsgemäßen Erfüllung der Aufgabe er- ständig erbrachten Teilleistungen er- schwerde zurückgewiesen).
forderlich sind. Die Architektenleistungen
sind mangelhaft. Liegen die Voraussetzun-
gen des § 634 BGB vor, kann der Vergü-
tungsanspruch durch den Auftraggeber Vertrag

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Planung 15

Vertragsabschluss
Architektenvertrag für Gebäude (Muster für Architekten)

Planung
Vertrag zwischen
D Für beide Vertragsparteien empfiehlt sich Bauherr und Architekt
die Regelung der dem Architekten einzu-

Vergabe
räumenden Vollmacht. Hierdurch können
□ 7. Mitwirkung bei der Vergabe
Streitigkeiten vermieden werden. Ermitteln der Kosten und Mitwirkung bei der Auftragsvergabe
□ 8. Objektüberwachung (Bauüberwachung)
E Der Architekt sollte eine detaillierte Hono- Überwachung der Ausführung des Objekts
rarregelung vereinbaren. Zwar ist es mög- □ 9. Objektbetreuung und Dokumentation
lich, nur auf die Vorschriften der HOAI zu Überwachen und Beseitigung von Mängeln und Dokumentation des Gesamtergebnisses
verweisen. Es kann jedoch dann zu einem
3. Für Inhalt und Umfang der werkvertraglichen Leistungspflichten sind die Leistungsbilder der
späteren Zeitpunkt über die jeweiligen HOAI maßgebend. Aus diesen Leistungsbildern hat der Architekt diejenigen Leistungen zu erbringen,
die für die vertragsgerechte Ausführung erforderlich sind.
Grundlagen des Honorars Streit entstehen.
Aus diesem Grund sollten die Berechnungs- D § 2 Vollm
Vo llmacht
acht d es Architek
Architekten
ten

Bauabwicklung
Soweit es seine Aufgabe erfordert, ist der Architekt berechtigt und verpflichtet, die Rechte des Bau-
komponenten bereits in dem Vertrag fest- herrn zu wahren. Er hat den am Bau Beteiligten die notwendigen Weisungen zu erteilen. Der Archi-
gelegt werden. Dies sind die anrechenba- tekt darf finanzielle Verpflichtungen für den Bauherrn nur begründen, wenn Gefahr in Verzug und das
Einverständnis des Bauherrn nicht rechtzeitig zu erlangen ist.
ren Kosten, die Honorarzone, die Honorar-
§ 3 Pf
Pflichten
lichten d es B auherrn
tafel und der erbrachte Leistungsumfang. Der Bauherr verpflichtet sich, die notwendigen Entscheidungen in angemessener Zeit zu treffen.
Zu weiteren Möglichkeiten, Honorarverein- Er verpflichtet sich weiter, dem Architekten sämtliche das Bauvorhaben betreffende Rechnungen
und Unterlagen zu übergeben, soweit diese für die Vertragserfüllung und Erstellung der Honorar-
barungen zu treffen, siehe „Die wichtigs- rechnung von dem Architekten benötigt werden.
ten Neuregelungen der HOAI 2009“. § 4 G rund
rundlagen
lagen d es Hono
Honorars
rars
Die Honorierung erfolgt auf der Grundlage der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)
E in der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gültigen Fassung.
F Die Einordnung in die richtige Honorarzo- Es werden folgende Grundlagen im Einzelnen vereinbart:
ne dient auch der Streitvermeidung. Gera-
F 1. Honorarzone, der das Objekt nach §§ 5, 34 HOAI angehört ____________________

Wohnungseigentum
de in den Fällen, in denen nicht eindeutig

Besonderheiten im
2. Honorarsatz (§ 7 HOAI) ____________________
klar ist, in welche Honorarzone das Bau-
3. Die gem. § 1 Ziffer 2 übertragenen Leistungen werden wie folgt vergütet:
vorhaben einzugruppieren ist, sollte dies – Grundlagenermittlung 3%
im Vertrag festgelegt werden. – Vorplanung 7%
Bei mehreren Objekten (z. B. Gebäude – Entwurfsplanung 11 %
– Genehmigung/Erarbeiten der Bauvorlagen 6%
und raumbildende Ausbauten oder Freian-
– Ausführungsplanung 25 %
lagen) ist getrennt für jedes Objekt die – Vorbereitung der Vergabe 10 %
Honorazone festzulegen. – Mitwirkung bei der Vergabe 4%
Für Leistungen bei Umbauten und Moder- – Objektüberwachung 31 %
nisierungen kann ein Zuschlag von bis zu 4.
80 % vereinbart werden (vgl. § 35 Abs. 1 □ Die anrechenbaren Kosten werden unter Zugrundelegung der Kostenberechnung, soweit diese
HOAI). Sofern kein Zuschlag schriftlich nicht vorliegt auf der Grundlage der Kostenschätzung, gem. § 6 Abs. 1 HOAI ermittelt.
oder
vereinbart ist, fällt für Leistungen ab der
Honorarzone II ein Zuschlag von 20 % an. □ Die Vertragsparteien vereinbaren, dass für das Honorar des Architekten für die beauftragten

Streitig ist nach der Neuregelung des


G Grundleistungen anrechenbare Baukosten in Höhe von _________ EUR netto einvernehmlich
zugrunde gelegt werden gemäß § 6 Abs. 2 HOAI.
§ 35 HOAI, ob die vorhandene Bausubs-
tanz bei den anrechenbaren Kosten jetzt
noch zu berücksichtigen ist (vereinend Lo-
cher, Köbele, Frick, Rn. 20 zu § 35 HOAI). baren Kosten zu ermitteln haben, rung über Baukosten birgt das
lässt der Wortlaut des § 6 Abs. 2 Risiko, dass Mindestsätze unter-
G Gem. § 6 Abs. 2 HOAI können nachprüf- HOAI offen. Eine solche Vereinba- laufen werden können.
bare Baukosten einvernehmlich festgelegt
werden, wenn zum Zeitpunkt der Beauf-
tragung noch keine Planungen als Voraus-
setzung für eine Kostenschätzung oder
Kostenberechnung vorliegen. Wie die Ver-
tragsparteien im Einzelnen ihre anrechen- Vertrag

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16 Planung

Vertragsabschluss
Architektenvertrag für Gebäude (Muster für Architekten)
Planung

Vertrag zwischen
H In dem Vertragsmuster ist für die Erbrin- Bauherr und Architekt
gung von Besonderen Leistungen keine
Vergabe

detaillierte Regelung vorgesehen. Nach


oder
der Neufassung der HOAI 2009 können
□ Die Parteien vereinbaren für die in § 1 genannten Leistungen ein Pauschalhonorar in Höhe von
gem. § 3 Abs. 3 HOAI die Honorare für Be- _____________ EUR netto.
sondere Leistungen frei vereinbart werden.
5. Für die nachfolgenden, gem. § 1 beauftragten Besonderen Leistungen wird folgendes Honorar
H vereinbart:
I Seit dem 18.8.2009 können Stundensätze _______________________________________________________ _______________ EUR (netto)
nunmehr frei vereinbart werden, die be- _______________________________________________________ _______________ EUR (netto)
schränkende Regelung des § 6 HOAI a. F. _______________________________________________________ _______________ EUR (netto)
ist entfallen. Es ist aber zu beachten, dass _______________________________________________________ _______________ EUR (netto)
auch bei einer Zeithonorarvereinbarung _______________________________________________________ _______________ EUR (netto)
Bauabwicklung

für verbindliche Planungsleistungen die


6. Erfolgt keine gesonderte Vergütungsregelung, so wird das Honorar als Zeithonorar durch Voraus-
Mindest- und Höchstsätze der HOAI als schätzung des Zeitbedarfs als Fest- oder Höchstbetrag in Höhe von ___________ EUR vereinbart.
Grenzen des Honorars nach oben und Sofern eine Vorausschätzung nicht möglich ist, wird das Honorar nach dem nachgewiesenen Stun-
unten zu beachten sind. denaufwand abgerechnet.

I Folgende Stundensätze werden vereinbart (§ 6 Abs. 2 HOAI):

J Der Architekt kann Nebenkosten, soweit a) für den Architekten _______________ EUR
sie erforderlich sind, neben dem Honorar b) für Mitarbeiter, die technische oder wirtschaftliche Aufgaben erfüllen, soweit sie nicht
unter c) fallen _______________ EUR
der HOAI berechnen (§ 14 Abs. 1 HOAI).
c) für Technische Zeichner und sonstige Mitarbeiter mit vergleichbarer Qualifikation,
Die Vertragsparteien können bei Auftrags- die technische oder wirtschaftliche Aufgaben erfüllen _______________ EUR
erteilung schriftlich vereinbaren, dass
J
Wohnungseigentum

eine Erstattung ganz oder teilweise aus- 7. Die Nebenkosten (§ 14 HOAI) werden berechnet:
Besonderheiten im

□ insgesamt mit einer Pauschale von _______% des Nettohonorars


geschlossen ist (§ 14 Abs. 1 HOAI).
□ Post- und Fernmeldegebühren
Dem Architekten ist bei der Regelung
pauschal mit _______________ EUR / _______% des Nettohonorars
der Nebenkosten dringend zu empfehlen,
die übrigen Nebenkosten auf Nachweis
eine pauschale Abrechnung zu verein-
baren. Ansonsten muss er die Neben- □ insgesamt auf Nachweis mit folgender Maßgabe:

kosten einzeln nachweisen. □ Fahrtkosten bei Benutzung des eigenen Pkw _______________ EUR / km
sonst die nachgewiesenen Kosten öffentlicher Verkehrsmittel
□ eine Tagespauschale von _______________ EUR
K Zur Klarstellung empfiehlt es sich aufzu- □ Übernachtungskosten _______________ EUR
nehmen, dass die Umsatzsteuer zusätzlich
geschuldet ist. Bei Pauschalhonorarverein- 8. Die Umsatzsteuer zu den Honoraren und Nebenkosten wird zusätzlich in Rechnung gestellt
barungen entsteht ansonsten häufig Streit K (§ 16 HOAI).
darüber, ob die Pauschale bereits die Um-
satzsteuer enthält.

Vertrag

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Planung 17

Vertragsabschluss
Architektenvertrag für Gebäude (Muster für Architekten)

Planung
Vertrag zwischen
L Eine Teilabnahme nach vollständiger Erbrin- Bauherr und Architekt
gung der Leistungsphase 8 des § 33 HOAI

Vergabe
ist zwingend zu vereinbaren. Ansonsten be-
§ 5 Fälligk
F älligkeit
eit
ginnt die Verjährung der Gewährleistungs- Das Honorar wird fällig, wenn der Architekt die Leistungen vertragsgemäß erbracht und eine prüf-
ansprüche erst nach Erbringung der Leis- fähige Honorarschlussrechnung für diese Leistungen überreicht hat.
tungsphase 9, die im Regelfall 4 Jahre □ Der Bauherr ist auf Anforderung des Architekten in angemessenen zeitlichen Abständen zu
Abschlagszahlungen verpflichtet, die dem jeweils nachgewiesenen vertragsgemäßen Leistungs-
nach Fertigstellung des Bauvorhabens stand entsprechen.
erbracht ist. Dies führt dazu, dass der □ Die Zahlungen erfolgen entsprechend dem in der Anlage beiliegenden Zahlungsplan.
Architekt im Ergebnis über einen Zeitraum
§ 6 Unterbrechung
U nterbrechung d es Vertrags
von 9 Jahren in die Haftung genommen Soweit der Bauherr seinen Mitwirkungshandlungen nicht nachkommt und aus diesem Grund die
werden kann. Die im Einheitsarchitekten- Vertragsdurchführung unterbrochen wird, steht dem Architekten für die Dauer der Unterbrechung
eine angemessene Entschädigung zu. Voraussetzung hierfür ist, dass der Architekt den Bauherrn
vertrag (AVA) enthaltene Regelung in Ziffer fruchtlos zur Mitwirkung aufgefordert hat. Die Parteien gehen von einer Vertragsdurchführungszeit

Bauabwicklung
von ____ Monaten aus.
6.2 gibt dem Architekten keinen Anspruch
auf Teilabnahme. Nach Ansicht des BGH § 7 Haftung
Haf tung,, Gewährleistung
Gew ährleistung
enthält die Regelung keine Vereinbarung 1. Vertragliche Ansprüche des Bauherrn verjähren nach Ablauf von 5 Jahren.

zur Teilabnahme nach Vollendung der Leis- 2. Nach Erbringung der Leistungsphasen 1 bis 8 des § 33 Abs. 1 HOAI ist der Bauherr verpflichtet,

tungsphase 8. Er hat hierzu ausgeführt,


L die Leistung des Architekten abzunehmen (Teilabnahme). Damit beginnt die Verjährung für diese
Leistungen.
dass die Regelung unklar ist und Zweifel 3. Die Haftung des Architekten wird für Schäden, die nicht Personenschäden sind, im Fall leichter
an ihr zulasten des Verwenders (in dem M Fahrlässigkeit der Höhe nach auf folgende Haftungssumme ____________ EUR beschränkt.
Diese Haftungsbeschränkung gilt nicht für die Verletzung vertragswesentlicher Pflichten.
zu entscheidenden Fall des Architekten) 4. Wird der Architekt wegen eines Schadens am Bauwerk auf Schadensersatz in Anspruch genom-
gehen (BGH, Urteil v. 11.5.2006, VII ZR men, kann er vom Bauherrn verlangen, dass ihm die Beseitigung des Schadens übertragen wird.
Wird der Architekt wegen eines Schadens in Anspruch genommen, den auch ein Dritter zu ver-
300/04, IBR 2006 S. 450). N treten hat, kann er vom Bauherrn verlangen, dass der Bauherr sich gemeinsam mit ihm außer-
gerichtlich erst bei dem Dritten ernsthaft um die Durchsetzung seiner Ansprüche auf Nachbesse-

Wohnungseigentum
Besonderheiten im
rung und Gewährleistung bemüht.
M Eine Haftungsbegrenzung ist in Allgemeinen
Geschäftsbedingungen nur in der Form
möglich, dass die Haftung der Höhe nach
auf die Höhe der Haftpflichtversicherung
begrenzt wird. Dies gilt jedoch nur, wenn
eine angemessene Deckungssumme zur
Verfügung steht. Das beurteilt sich nach dem
Umfang des jeweiligen Bauvorhabens. Aus-
geschlossen ist jedoch nach überwiegender
Meinung eine Haftungsbeschränkung auch
für die Verletzung vertragswesentlicher
Pflichten. Wirksamer als rechtsunsichere
Vereinbarungen zur Haftungsbeschränkung
ist die Nichtvereinbarung haftungsrelevan-
ter Leistungen bzw. die Begrenzung des
geschuldeten Leistungsumfangs im Vertrag,
siehe hierzu auch obige Anmerkung C.
bzw. Schaden kostengünstiger be- (BGH, Urteil v. 9.4.1981, VII ZR
N Das Nachbesserungs-/Schadensbeseiti- seitigen können als der Bauherr. Um- 263/79, BauR 1981 S. 395; OLG
gungsrecht des Architekten sollte aus stritten ist, ob eine derartige Klausel Hamm, Urteil v. 27.11.1991, 25 U
Sicht des Architekten vereinbart werden. in Allgemeinen Geschäftsbedingun- 51/91, BauR 1992 S. 800).
Häufig wird der Architekt den Mangel gen wirksam vereinbart werden kann

Vertrag

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18 Planung

Vertragsabschluss
Architektenvertrag für Gebäude (Muster für Architekten)
Planung

Vertrag zwischen
O Die Regelung stellt im Grundsatz die Bauherr und Architekt
Rechtslage nach § 649 Satz 1 BGB dar.
Vergabe

Die gesetzliche Regelung stellt allerdings


die Vermutung auf, dass dem Architekten O § 8 Vorzeitige
Vorz eitige Auflö
Auflösung
sung d es Vertrags
Der Vertrag ist für den Bauherrn jederzeit, für den Architekten nur aus wichtigem Grund kündbar.
nur 5 % der noch ausstehenden Vergütung Die Kündigung bedarf der Schriftform. Hat der Architekt die Kündigung zu vertreten, so hat er nur
Anspruch auf Vergütung der bis dahin erbrachten Leistungen. In allen anderen Fällen steht dem
hinsichtlich der nicht erbrachten Leistun- Architekten trotz Kündigung das vertraglich vereinbarte Honorar zu. Der Architekt muss sich jedoch
gen zustehen (§ 649 Satz 3 BGB). Um dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart
oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unter-
unnötige Streitigkeiten hinsichtlich der lässt. Sofern der Bauherr im Einzelfall keinen höheren Anteil an ersparten Aufwendungen nachweist,
wird dieser mit 10 % des Honorars für die vom Architekten noch nicht erbrachten Leistungen verein-
Abrechnung für die Vergütung der nicht bart. Unberührt hiervon bleibt ein etwaiger Abzug wegen Erwerbs durch anderweitige Verwendung
erbrachten Leistungen zu vermeiden, der Arbeitskraft des Architekten oder der böswilligen Unterlassung anderweitigen Erwerbs.
empfiehlt sich eine pauschale Bewertung § 9 Schut
S chutzz des
d es Architek
Architektenw
tenwerks
erks un
undd des
d es Verf
Verfassers
assers
der Vergütung. Im Regelfall ist die Verein- 1. Vom Architekten gefertigte Unterlagen einschließlich der EDV–Unterlagen dürfen nur für das
Bauabwicklung

barung einer Pauschale indes für den in § 1 beschriebene Bauvorhaben verwendet werden.
Architekten nachteilig. Hier besteht die 2. Der Architekt ist berechtigt – auch nach Beendigung des Vertrags – das Bauwerk oder die bau-
liche Anlage in Abstimmung mit dem Bauherrn zu betreten, um fotografische oder sonstige Auf-
Ersparnis nämlich im Regelfall nur in nahmen zu fertigen. Dem Architekten steht das Recht zu, auf den Planunterlagen, am Bauwerk
oder an baulichen Anlagen namentlich genannt zu werden.
ersparten Fahrtkosten, erspartem Büro-
3. Der Bauherr ist zur Veröffentlichung des vom Architekten geplanten Bauwerks unter Namens-
material u. Ä. Diese Ersparnis ist häufig angabe des Architekten berechtigt.
viel geringer als die Pauschale. 4. Der gesetzliche Urheberrechtsschutz bleibt hiervon unberührt.
Im Übrigen kann eine derartige Pauschal-
§ 10 Schlussbesti
S chlussbestimm
mmungen
ungen
regelung in Allgemeinen Geschäftsbedin-
Änderungen, Ergänzungen und Nebenabreden sollen schriftlich erfolgen.
gungen abweichend von der gesetzlichen
Regelung wirksam vereinbart werden, § 11 Zusätz
Z usätzliche
liche Vereinbarungen
Wohnungseigentum

wenn sich die Pauschalierung in einem


Besonderheiten im

_____________________________________________________________________________________________________
angemessenen Rahmen bewegt. Der Bau- _____________________________________________________________________________________________________
herr muss darüber hinaus die Möglichkeit
_____________________________________________________________________________________________________
haben, höhere oder ggf. auch niedrigere
ersparte Aufwendungen nachweisen zu
______________________________ ______________________________
können. Weiter muss aufgenommen sein, (Ort, Datum) (Ort, Datum)
dass der Abzug wegen Erwerbs durch
anderweitige Verwendung der Arbeitskraft ______________________________ ______________________________
(Bauherr) (Architekt)
des Architekten oder böswilliger Unter-
lassung anderweitigen Erwerbs von dieser
Regelung nicht berührt ist (BGH, Urteil
v. 8.7.1999, VII ZR 237/98, BauR 1999
S. 1294; BGH, Urteil v. 27.10.1998, X ZR
116/97, BauR 1999 S. 167, 170 ff.).

Vertrag

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Planung 19

Vertragsabschluss
Architektenvertrag für Gebäude (Muster für Auftraggeber)

Der Architektenvertrag hat die Beauftragung mit den Leistungsphasen 1 bis 9 des § 33 HOAI zum Inhalt. Er ist vom
Bauherrn zu verwenden. Der Bauherr hat hierdurch eine Gewährleistung für die erbrachten Architektenleistungen über
einen Zeitraum von bis zu 9 Jahren nach Fertigstellung des Gebäudes.

Planung
Vertrag zwischen
A Die Vertragsparteien sind exakt zu bezeich- Bauherr und Architekt
nen, da ansonsten Probleme im Erkennt-

Vergabe
nis- und Zwangsvollstreckungsverfahren
entstehen können. Bei Gesellschaften Architektenvertrag
Architek tenvertrag
bürgerlichen Rechts sind sämtliche Zwischen dem Bauherrn
Gesellschafter mit Vor- und Zunamen und _____________________________________________________________________________________________________
Adresse zu bezeichnen. (Adresse)

vertreten durch
B Der Gegenstand des Vertrags soll mög- _____________________________________________________________________________________________________
lichst exakt beschrieben werden. Dies be- – nachfolgend Bauherr genannt –
stimmt und grenzt die jeweiligen Architek- und
tenleistungen ein. Zu beachten ist, dass

Bauabwicklung
dem/der/den Architekten/in
alle Objekte grundsätzlich getrennt abzu-
_____________________________________________________________________________________________________
rechnen sind, so z. B. Gebäude und raum- A – nachfolgend Architekt genannt –
bildende Ausbauten (vgl. § 2 Nr. 1 i. V. m.
wird folgender Architektenvertrag geschlossen:
§ 6 Abs. 1 HOAI).
§ 1 Gegenstan
G egenstandd des
d es Vertrags unundd Leistungen
L eistungen d es Architek
Architekten
ten
Es empfiehlt sich, die jeweiligen Teilleistun- B Gegenstand des Vertrags sind die Architektenleistungen für Gebäude an dem Bauvorhaben:
C
gen aus den einzelnen Leistungsphasen _____________________________________________________________________________________________________
als Teilerfolg vertraglich zu vereinbaren. Der Auftragnehmer verpflichtet sich, Leistungen, die in den nachfolgenden Leistungsphasen
§ 33 Abs. 1 HOAI aufgeführt sind, zu erbringen. Diese Leistungspflicht setzt sich im Einzelnen
Nach der älteren Rechtsprechung des wie folgt zusammen:
BGH wurde das Honorar des Architekten
C □ 1. Grundlagenermittlung

Wohnungseigentum
gekürzt, wenn er einzelne Teilleistungen

Besonderheiten im
Der Architekt hat die Voraussetzungen zur Lösung der Bauaufgabe durch die Planung zu ermitteln,
aus einer Leistungsphase nicht erbracht insbesondere gehören hierzu:
hat, soweit es sich um zentrale Leistungen • Klärung der Aufgabenstellung hinsichtlich den Vorstellungen und Anforderungen des Auftrag-
gebers in zeitlicher und wirtschaftlicher Hinsicht,
einer Leistungsphase gehandelt hat (BGH, • die Beratung hinsichtlich eines vorhandenen Grundstücks oder eines beabsichtigten Grund-
Urteil v. 11.3.1982, VII ZR 128/81, BauR stückserwerbs,
1982 S. 290). Nach der neueren BGH-Auf- • die Klärung der öffentlich-rechtlichen Vorgaben,
• die Beratung zum gesamten Beratungsbedarf hinsichtlich der notwendigen Genehmigungen
fassung entfällt der Honoraranspruch ganz und der jeweiligen Unternehmer und Sonderfachleute,
oder teilweise, wenn der Tatbestand einer • Beratung hinsichtlich der Energieeinsparverordnung,
• schriftliche Zusammenfassung der Ergebnisse.
Regelung des allgemeinen Leistungsstö-
rungsrechts des BGB oder des werkver- □ 2. Vorplanung
traglichen Gewährleistungsrechts erfüllt Der Architekt ist verpflichtet, die wesentlichen Teile seiner Lösung der Planungsaufgabe zu
erarbeiten. Hierzu gehören insbesondere:
ist, die den Verlust oder die Minderung der
• die Konkretisierung und Fortschreibung der Vorgaben und Grundlagen aus der Grundlagen-
Honorarforderung als Rechtsfolge vorsieht ermittlung,
(BGH, Urteil v. 24.6.2004, VII ZR 259/02, • die Abstimmung der Auftraggeberwünsche,
BauR 2004 S. 1640). Bei Vereinbarung der • die Herstellung eines planungsbezogenen Zielkatalogs,

jeweiligen Teilleistungen hat der Architekt


jede einzelne Teilleistung zu erbringen.
Erbringt der Architekt die Teilleistung nicht, 2005 S. 588; BGH, Urteil v.
fehlt insoweit der geschuldete Teilerfolg. 28.7.2011, VII ZR 65/10: Minderung
Die Architektenleistung ist mangelhaft. des Architektenhonorars bei Verstoß
Liegen die Voraussetzungen des § 634 gegen die Verpflichtung, ein Bau-
BGB vor, kann der Bauherr als Auftragge- tagebuch zu führen).
ber den Vergütungsanspruch dann min-
dern. Der jeweilige Minderungsbetrag
ergibt sich aus der Steinfort-Tabelle oder
ähnlichen Berechnungswerken (BGH,
Urteil v. 16.12.2004, VII ZR 174/03, BauR Vertrag

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20 Planung

Vertragsabschluss
Architektenvertrag für Gebäude (Muster für Auftraggeber)
Planung

Vertrag zwischen
Bauherr und Architekt
Vergabe

• die Erarbeitung eines Planungskonzepts, einschließlich der Untersuchung der alternativen


Lösungsmöglichkeiten mit zeichnerischer Darstellung; das Integrieren der Leistungen anderer
an der Planung fachlich Beteiligter,
• schriftliche Erläuterung und Klärung der wesentlichen Zusammenhänge, Vorgänge und
Bedingungen,
• das Führen von Vorverhandlungen mit den zuständigen Behörden und anderen an der Planung
fachlich Beteiligten,
• Herstellung der Kostenschätzung nach DIN 276,
• schriftliche Zusammenstellung aller Vorplanungsergebnisse.

□ 3. Entwurfsplanung
Der Architekt verpflichtet sich zur Erarbeitung der endgültigen Lösung der Planungsaufgabe.
Hierzu gehören insbesondere:
Bauabwicklung

• die Durcharbeitung des Planungskonzepts unter Berücksichtigung und Koordination der Leistung
anderer an der Planung fachlich Beteiligter,
• Herstellung der Objektbeschreibung, auch unter Berücksichtigung der Energieeinsparverordnung,
insbesondere die zeichnerische Darstellung,
• zeichnerische Darstellung des Gesamtentwurfs,
• das Führen von Verhandlungen mit den Behörden über die Genehmigungsfähigkeit des Bau-
vorhabens,
• Herstellung der Kostenberechnung nach DIN 276,
• Kostenvergleich zur Kostenschätzung mit Darstellung der Veränderungen,
• die Zusammenfassung aller Entwurfsunterlagen.

□ 4. Genehmigungsplanung
Der Architekt verpflichtet sich, die Vorlagen für die erforderlichen Genehmigungen oder Zustimmun-
gen zu erarbeiten und einzureichen. Hierzu gehören insbesondere:
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

• das Erarbeiten der Vorlagen für die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen
Genehmigungen oder Zustimmungen,
• Zusammenstellung sämtlicher Unterlagen und Einreichung dieser Unterlagen und gegebenenfalls
Vervollständigung der Unterlagen.

□ 5. Ausführungsplanung
Der Architekt verpflichtet sich zur Erarbeitung und Darstellung der ausführungsreifen Planungs-
lösung. Hierzu gehören insbesondere:
• zeichnerische Darstellung des Objekts mit allen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben.
Hierzu gehören Konstruktionspläne, Übersichtspläne und Einzelzeichnungen im Maßstab 1:50
bis 1:1.
• Erstellung der erforderlichen textlichen Ausführungen und Niederlegung in den Plänen,
• Erarbeitung der Grundlagen für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten,
• Fortschreibung der Ausführungsplanung während der Objektausführung,
• Fortschreibung der Kostenberechnung, einschließlich Kostenkontrolle und Kostenvergleich
zur Kostenberechnung.

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Planung 21

Vertragsabschluss
Architektenvertrag für Gebäude (Muster für Auftraggeber)

Planung
Vertrag zwischen
Bauherr und Architekt

Vergabe
□ 6. Vorbereitung der Vergabe
Der Architekt verpflichtet sich, die Mengen zu ermitteln und Leistungsverzeichnisse aufzustellen.
Hierzu gehören insbesondere:
• die Ermittlung und das Zusammenstellen von Mengen in Anlehnung an die DIN 276,
• die Aufstellung von Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen,
• die Abstimmung und Koordination der Leistungsbeschreibungen der an der Planung fachlich
Beteiligten,
• Einholung von mindestens 4 Angeboten je Gewerk.

□ 7. Mitwirkung bei der Vergabe

Der Architekt verpflichtet sich, die Kosten zu ermitteln und bei der Auftragsvergabe mitzuwirken.
Hierzu gehören insbesondere:

Bauabwicklung
• Zusammenstellung der Verdingungsunterlagen für alle Leistungsbereiche,
• Prüfung und Wertung der Angebote und der Erstellung von Preisspiegeln nach Teilleistungen,
• Zusammenstellung und Abstimmung der Leistungen der fachlich Beteiligten,
• das Führen von Verhandlungen mit Bietern,
• die Erstellung eines Kostenanschlags nach DIN 276 und Fortschreiben der Kostenberechnung mit
den Angebotspreisen,
• Durchführung der Kostenkontrolle für jede Kostengruppe auf Grundlage der fortgeschriebenen
Kostenzusammenstellung.

□ 8. Objektüberwachung
Der Architekt verpflichtet sich, die Ausführung des Objekts zu überwachen. Hierzu gehören
insbesondere:
• die Überwachung der Ausführung des Objekts hinsichtlich der Übereinstimmung mit der

Wohnungseigentum
Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen. Der Architekt

Besonderheiten im
hat hierbei die örtliche Bauüberwachung täglich durchzuführen,
• die Koordination der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten,
• die Überwachung und die Teilkorrektur von Fertigteilen,
• das Aufstellen und Überwachen des Zeitplans in Form eines Balkendiagramms,
• das Führen eines Bautagebuchs,
• die Erstellung eines gemeinsamen Aufmaßes mit den bauausführenden Unternehmern,
• fachtechnische Abnahme der Leistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objekt-
überwachung fachlich Beteiligter unter Feststellung von Mängeln, hierbei insbesondere auch
die Abnahme der Bewehrung,
• Durchführung der Rechnungsprüfung und Weiterleitung des Ergebnisses der Prüfung an den
Auftraggeber,
• Durchführung der Kostenfeststellung nach DIN 276,
• Antrag auf behördliche Abnahme und Teilnahme hieran,
• Übergabe des Objekts, einschließlich der erforderlichen Unterlagen,
• Überwachung der Beseitigung der bei der Abnahme der Bauleistung festgestellten Mängel,
• Auflistung der Gewährleistungspflichten,
• Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmer
im Vergleich zu den Vertragspreisen und dem Kostenanschlag.

Vertrag

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22 Planung

Vertragsabschluss
Architektenvertrag für Gebäude (Muster für Auftraggeber)
Planung

Vertrag zwischen
D Um Streitigkeiten über den Umfang der Bauherr und Architekt
Vollmacht des Architekten zu vermeiden,
Vergabe

ist eine Regelung über die jeweilige Be-


□ 9. Objektbetreuung und Dokumentation
vollmächtigung des Architekten empfeh-
Der Architekt verpflichtet sich, die Beseitigung von Mängeln zu überwachen und das Gesamt-
lenswert. ergebnis zu dokumentieren. Hierzu gehören insbesondere:
• Durchführung der Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen
In dem Vertragsmuster ist eine Regelung der Gewährleistungsansprüche gegenüber den bauausführenden Unternehmern,
E • Überwachung der Beseitigung der innerhalb der Verjährungsfristen der Gewährleistungs-
über die Einhaltung oder die Garantie ansprüche auftretenden Mängel,
von Baukosten nicht aufgeführt. Es wäre • Mitwirkung bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen,
• systematische Zusammenstellung der zeichnerischen Darstellung und rechnerischen Ergebnisse
sicherlich sinnvoll, eine Regelung hierüber des Objekts.
in den Vertrag aufzunehmen. Regelmäßig • Im Übrigen schuldet der Architekt sämtliche Architektenleistungen, die zur ordnungsgemäßen,
den Anforderungen eines Bauvorhabens entsprechenden Erfüllung des Vertrags erforderlich sind,
ist es jedoch so, dass der Architekt eine auch wenn sie vorstehend nicht benannt sind.
Bauabwicklung

Baukostengarantie oder eine Zusicherung


D § 2 Vollm
Vo llmacht
acht d es Architek
Architekten
ten
über die Baukosten nicht abgibt. Dies Der Architekt ist nicht berechtigt, finanzielle Verpflichtungen für den Bauherrn einzugehen. Soweit es
führt nämlich dazu, dass der Architekt seine Aufgabe indes erfordert, ist der Architekt berechtigt und verpflichtet, die Rechte des Bauherrn
zu wahren. Er hat insbesondere den am Bau Beteiligten die notwendigen Weisungen zu erteilen.
persönlich dafür einstehen will, dass eine
bestimmte Bausumme nicht überschritten
E § 3 Pf
Pflichten
lichten d es Architek
Architekten
ten
Der Architekt hat den Bauherrn über die Notwendigkeit des Einsatzes von Sonderfachleuten zu
wird und er sich verpflichtet, sämtliche beraten und die von den Sonderfachleuten erbrachten Leistungen fachlich und zeitlich zu koordi-
nieren, mit seinen Leistungen abzustimmen und in diese einzuarbeiten.
den Vertrag übersteigenden Kosten selbst
zu übernehmen (Garantie). Aus versiche- F § 4 G rund
rundlagen
lagen d es Hono
Honorars
rars d es Architek
Architekten
ten
1. Die Parteien vereinbaren, dass die Vergütung auf Grundlage der Honorarordnung für Architekten
rungs- und standesrechtlichen Gründen und Ingenieure in der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Fassung erfolgt. Das
Honorar für die Grundleistungen richtet sich nach den anrechenbaren Kosten des Bauvorhabens
wird der Architekt eine derartige Erklärung auf der Grundlage der Kostenberechnung oder, soweit diese nicht vorliegt, auf der Grundlage
Wohnungseigentum

nicht abgeben. Ebenfalls werden Erklärun- der Kostenschätzung, nach der Honorarzone gemäß den §§ 5, 34 HOAI und der Honorartafel in
Besonderheiten im

§ 34 Abs. 1 HOAI.
gen zu einer sog. Bausummenbegrenzung
2. Die übertragenen Leistungen werden gemäß § 33 Abs. 1 HOAI wie folgt vergütet:
im Regelfall nicht abgegeben, wobei bei – Grundlagenermittlung 3%
einer Bausummenüberschreitung noch – Vorplanung 7%
Toleranzen gelten, was dazu führt, dass – Entwurfsplanung 11 %
– Genehmigungsplanung 6%
erst bei Überschreitung dieser Toleranzen
– Ausführungsplanung 25 %
eine Haftung des Architekten besteht. – Vorbereitung der Vergabe 10 %
– Mitwirkung bei der Vergabe 4%

F Dies entspricht der Regelung des § 6 – Objektüberwachung


– Objektbetreuung und Dokumentation
31 %
3%
Abs. 1 HOAI in der seit dem 18.8.2009
3. Beide Parteien sind sich einig, dass die durchschnittliche Planungsanforderung an das Bauvor-
geltenden Fassung. haben und die Planung gestellt sind. Das Bauvorhaben wird daher einvernehmlich in die Honorar-
zone ___ des § 5 HOAI eingeordnet.

G Für den Bauherrn empfiehlt es sich aus G 4. Die Parteien vereinbaren den Mindestsatz. Sämtliche anfallenden Nebenkosten werden mit einer
Pauschale von ___ % des Nettohonorars berechnet.
Gründen der Kostensicherheit, eine Pau-
schalhonorarvereinbarung abzuschließen.
Diese kann auch abgeschlossen werden.
Zu beachten ist jedoch, dass sich das
Pauschalhonorar innerhalb der Mindest-
und Höchstsätze der HOAI bewegen
muss, da ansonsten bei Unterschreiten
der Mindestsätze die Pauschalhonorarver-
einbarung grundsätzlich unwirksam ist.

Vertrag

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Planung 23

Vertragsabschluss
Architektenvertrag für Gebäude (Muster für Auftraggeber)

Planung
Vertrag zwischen
H Bei einem Pauschalhonorar empfiehlt sich Bauherr und Architekt
die Vereinbarung eines Zahlungsplans.

Vergabe
Der Zahlungsplan kann auch an weitere
5. Soweit bei Durchführung des Vertrags Änderungsleistungen oder Zusatzleistungen anfallen, ist
Voraussetzungen geknüpft werden, wie vor Ausführung der Änderungsleistung/Zusatzleistung eine schriftliche Honorarvereinbarung zu
etwa die Vorlage des Nachweises über die treffen. Bei wiederholten Grundleistungen wird die Vergütung anhand der Berechnung der HOAI
durchgeführt.
Haftpflichtversicherung.
§ 5 Zahlungen
Z ahlungen
□ Der Bauherr ist auf Anforderung des Architekten in angemessenen zeitlichen Abständen zu
I Der Bauherr sollte auf die Vereinbarung von Abschlagszahlungen verpflichtet, die dem jeweils nachgewiesenen vertragsgemäßen Leistungs-
stand entsprechen.
angemessenen Deckungssummen achten. oder
Deren Höhe hängt von den jeweiligen
H □ Die Zahlungen erfolgen entsprechend dem in der Anlage beigefügten Zahlungsplan.
Bauvorhaben ab.
§ 6 Haf
Haftung
tung,, Gewährleistung
Gew ährleistung un
und
d Verj
Verjährung
ährung
1. Die Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche des Bauherrn richten sich nach den

Bauabwicklung
J Sehr empfehlenswert ist die Vereinbarung
gesetzlichen Vorschriften.
2. Vertragliche Ansprüche des Bauherrn verjähren nach Ablauf von 5 Jahren. Der Bauherr ist
über den Ausschluss eines Zurückbehal- nach vertragsgemäßer Erbringung aller Leistungen zur Abnahme verpflichtet. Damit beginnt
tungsrechts des Architekten an Plänen die Verjährung.

und anderen Unterlagen. Gerade bei I § 7 Haf


Haftpf
tpflichtversicherung
lichtversicherung
gekündigten Architektenverträgen wird Der Architekt ist verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung nachzuweisen. Die Deckungs-
summen dieser Versicherung betragen:
der Architekt häufig die Herausgabe der für Personenschäden ____________ EUR
Unterlagen von der Zahlung offener
für sonstige Schäden ____________ EUR
Honorarforderungen abhängig machen.
Der Architekt hat den Nachweis des Abschlusses einer entsprechenden Berufshaftpflichtversiche-
Dies führt dazu, dass der Bauherr in die rung, die auch die Dauer der Gewährleistung mit umfassen muss, innerhalb von 14 Tagen nach
Vertragsschluss vorzulegen. Kommt er der Vorlage trotz Nachfristsetzung nicht nach, ist der Bauherr
Situation gerät, ohne Zahlung der Honorar- zur außerordentlichen Kündigung des Architektenvertrags berechtigt.

Wohnungseigentum
forderung (auch wenn er diese für unbe-

Besonderheiten im
§ 8 Vorzeitige
Vorz eitige Auflö
Auflösung
sung d es Vertrags
rechtigt hält) die Unterlagen nicht zu 1. Bei einer ordentlichen Kündigung durch den Bauherrn behält der Architekt für die beauftragten
bekommen, wodurch das Bauvorhaben Leistungen die vereinbarte Vergütung unter Anrechnung desjenigen, was er infolge der Aufhebung
des Vertrags an Aufwendung erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft
zum Stillstand kommt. Im Rahmen All- erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. Es wird vermutet, dass danach dem Auftragnehmer
5 % der auf den noch nicht erbrachten Teil der Architektenleistung entfallenden vereinbarten Ver-
gemeiner Geschäftsbedingungen ist noch gütung zustehen.
nicht höchstrichterlich geklärt, ob dies 2. Bei einer Kündigung aus wichtigem Grund durch den Bauherrn, den der Architekt zu vertreten
wirksam vereinbart werden kann. Eine hat, steht dem Architekten eine Vergütung nur für die bis zur Kündigung beauftragten, mängelfrei
erbrachten und verwertbaren Leistungen zu.
höchstrichterliche Entscheidung hierzu 3. Bei einer vorzeitigen Beendigung des Vertrags ist der Architekt verpflichtet, sämtliche bei ihm
steht noch aus. Das Zurückbehaltungs- vorhandenen Unterlagen über das Bauvorhaben an den Auftraggeber herauszugeben.
4. Jede Kündigung bedarf der Schriftform.
recht sollte daher möglichst in einer Indivi-
§ 9 Zurück
Z urückbehaltungsrecht
behaltungsrecht
dualvereinbarung abgeschlossen werden.
Ein Zurückbehaltungsrecht des Architekten an den für den Bauherrn angefertigten Plänen und
J sonstigen Unterlagen ist ausgeschlossen.

Vertrag

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24 Planung

Vertragsabschluss
Architektenvertrag für Gebäude (Muster für Auftraggeber)
Planung

Vertrag zwischen
Bauherr und Architekt
Vergabe

§ 10 Auf
Aufbew
bewahrungspf
ahrungspflichten
lichten gegenü
gegenüber
ber de
demm Bauherrn
B auherrn
Der Architekt ist verpflichtet, die Bauunterlagen 10 Jahre nach Abnahme der letzten von ihm erbrach-
ten Leistungen aufzubewahren. Nach Ablauf der 10 Jahre und vor deren Vernichtung
ist der Architekt verpflichtet, die Unterlagen dem Bauherrn anzubieten.
§ 11 Schlussbesti
S chlussbestimm
mmungen
ungen
Änderungen, Ergänzungen und Nebenabreden sollen schriftlich erfolgen.
§ 12 Zusätz
Z usätzliche
liche Vereinbarungen
_____________________________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________________________
Bauabwicklung

______________________________ ______________________________
(Ort, Datum) (Ort, Datum)

______________________________ ______________________________
(Bauherr) (Architekt)
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

Vertrag

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Planung 25

Vertragsabschluss
Generalplanervertrag (Muster für den Auftragnehmer)

Der Auftraggeber fragt neben den Architektenleistungen u. a. auch Ingenieurleistungen nach. Er will damit eine Kosten-
und Terminsicherheit und eine optimierte Planung erhalten. Darüber hinaus hat er es lediglich mit einem Ansprechpartner
zu tun. Die Architekten haben sich auf diese Nachfrage eingestellt und bieten zunehmend diese Generalplanerleistungen
an. Das Vertragsmuster gibt eine Hilfestellung bei der Vertragsgestaltung.

Planung
A Durch den Generalplanervertrag verpflich-
tet sich der Architekt, nicht nur die Objekt-
planung, sondern auch weitere Sonder-
fachplanungen zu erbringen. Diese werden
Vertrag zwischen
vom Generalplaner weiter an Subplaner Bauherr und Architekt
beauftragt, was bei größeren Bauvorhaben

Vergabe
für den Auftraggeber vorteilhaft sein kann,
da er sich nur mit einem Vertragspartner A G eneralplanervertrag
auseinandersetzen muss. Hierdurch wer- Zwischen dem Bauherrn
den für den Generalplaner erhöhte Risiken
_____________________________________________________________________________________________________
geschaffen. Der Generalplaner steht für
mangelhafte Leistungen seiner Subplaner vertreten durch

selbst ein, da diese Erfüllungsgehilfen _____________________________________________________________________________________________________


– nachfolgend Bauherr genannt –
sind. Besonders risikoreich ist dies, wenn
die Gewährleistungsdauer des General- und
planers im Verhältnis zu seinem Auftrag- dem/den/der Architekten/in

Bauabwicklung
geber länger ist als seine eigenen Gewähr-
_____________________________________________________________________________________________________
leistungsansprüche gegen die Subplaner. B – nachfolgend Generalplaner genannt –
Bei der Vertragsgestaltung mit den Sub-
wird folgender Generalplanervertrag geschlossen:
planern muss der Generalplaner daher
darauf achten, dass die Gewährleistungs- § 1 G egenstan
egenstandd des
d es Vertrags
fristen des Subplanervertrags denen des Der Auftraggeber beauftragt den Generalplaner mit den in § 3 aufgeführten Architekten- und
Ingenieurleistungen für das Bauvorhaben auf dem Grundstück:
Hauptvertrags möglichst entsprechen.
Ferner kann der Generalplaner aufgrund _____________________________________________________________________________________________________
der Regelungen der HOAI verpflichtet
Es handelt sich um einen
sein, den Subplanern ein höheres Honorar □ Neubau

Wohnungseigentum
zahlen zu müssen, als er selbst erhält.

Besonderheiten im
□ Erweiterungsbau
□ Sanierungsmaßnahme

B Die Vertragsparteien sind exakt zu bezeich- □ Umbau


nen, da nur durch die exakte Bezeichnung § 2 Grund
G rundlagen
lagen d es Vertrags
in einem späteren Gerichts- und Zwangs- Die Parteien vereinbaren folgende Grundlagen des Vertrags:
vollstreckungsverfahren die Ansprüche er- 1. die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure in der zum Vertragsschluss geltenden
folgreich geltend gemacht werden können. Fassung
2. die Bestimmungen des Werkvertragsrechts

C Bei der Vertragsgestaltung aus Sicht des § 3 Leistungen


L eistungen d es G eneralplaners
Generalplaners sind die konkreten Einzel- C 1. Der Generalplaner wird mit folgenden Leistungen im Einzelnen beauftragt:
leistungen (Teilleistungen) möglichst nicht □ Objektplanung für Gebäude, § 33 HOAI
im Einzelnen festzulegen. Ansonsten kann □ Objektplanung für Freianlagen, § 33 HOAI
□ Leistung des raumbildenden Ausbaus, § 33 HOAI
das Problem entstehen, dass sich der Ver-
□ Tragwerksplanung einschl. konstruktiver Brandschutz, § 49 HOAI
gütungsanspruch reduziert, wenn er zwar □ Technische Ausrüstung, § 53 HOAI
den vertraglich vereinbarten Erfolg herbei-
führt, einzelne Teilleistungen jedoch nicht
erbringt. Nach Auffassung des BGH ent-
fällt der Honoraranspruch ganz oder teil- jedenfalls dann, wenn die fehlende Die Höhe der Minderung wird nach
weise, wenn der Tatbestand einer Regelung Teilleistung zur ordnungsgemäßen der Steinfort-Tabelle (Nachteil: Teil-
des allgemeinen Leistungsstörungsrechts Erfüllung der Aufgabe erforderlich leistungen werden mit starren Pro-
des BGB oder des werkvertraglichen ist. Die Generalplanerleistungen sind zentsätzen bewertet) oder ähnlichen
Gewährleistungsrechts erfüllt ist, die den dann mangelhaft. Liegen die Voraus- Berechnungswerken festgelegt. Im
Verlust oder die Minderung der Honorar- setzungen des § 634 BGB vor, kann Einzelnen muss noch angegeben
forderung als Rechtsfolge vorsieht (BGH, der Vergütungsanspruch durch den werden, welche Leistungsphasen der
Urteil v. 24.6.2004, VII ZR 259/02, BauR Bauherrn daher gemindert werden. jeweiligen beauftragten Leistungsbil-
2004 S. 1640). Fehlen dann Teilleistungen, der vom Generalplaner erbracht wer-
fehlt insoweit der geschuldete Teilerfolg, Vertrag den müssen.

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26 Planung

Vertragsabschluss
Generalplanervertrag (Muster für den Auftragnehmer)
Planung

D Das erhöhte Risiko des Generalplaners


versucht dieser im Regelfall durch ein
erhöhtes Honorar zu kompensieren. Der
Generalplaner hat jedoch auch einen
größeren Aufwand, da er die Koordination
mit den Subplanern und die Definition der
Schnittstellen übernehmen muss. Darüber
Vertrag zwischen
hinaus entsteht ihm ein finanzieller Mehr- Bauherr und Architekt
aufwand, da er z. B. das zusätzliche
Vergabe

Haftungsrisiko entsprechend versichern


□ Wärmeschutz
muss. Dieses ist durch die normale Be- □ Vorbeugender Brandschutz
rufshaftpflichtversicherung nicht gedeckt. □ Leistungen für Schallschutz und Raumakustik gemäß der Anlage 1 zu § 3 HOAI
Problematisch ist jedoch, dass in der □ Vermessungstechnische Leistungen gemäß Anlage 1 zu § 3 Abs. 1 HOAI
Praxis ein erhöhtes Honorar nur in den □ Leistung für Bodenmechanik, Erd- und Grundbau gemäß Anlage 1 zu § 3 HOAI
wenigsten Fällen zu erzielen ist. Im Regel-
2. Der jeweilige Leistungsumfang ergibt sich aus der in Anlage 1 beigefügten Leistungsbeschreibung.
fall werden die Mindestsätze der HOAI
vereinbart. Hier entsteht das Problem des 3. Der Generalplaner ist berechtigt, die Leistungen durch Dritte erbringen zu lassen. Ausgenommen
hiervon sind folgende Leistungen:
Generalplaners, da er nunmehr versuchen
wird, mit den Subplanern ein Honorar un- _____________________________________________________________________________________________________
Bauabwicklung

terhalb der Mindestsätze zu vereinbaren. _____________________________________________________________________________________________________

Nach der derzeitigen Rechtsprechung ist _____________________________________________________________________________________________________


davon auszugehen, dass auch im Verhält- _____________________________________________________________________________________________________
nis Generalplaner/Subplaner eine Mindest-
satzunterschreitung als unwirksam ange- D § 4 Vergü
Vergütung
tung
1. Für die beauftragten Leistungen nach § 3 des Vertrags erhält der Generalplaner ein Pauschal-
sehen wird. Er muss im Streitfall dann den honorar in Höhe von __________ EUR netto.
Subplanern den Mindestsatz bezahlen, 2. Die Nebenkosten werden dem Generalplaner in Höhe von pauschal ____ % des Nettopauschal-
wobei er aufgrund der Degression der honorars vergütet.

Honorartafel den Subplanern u. U. ein 3. Zu den Honoraren ist die jeweils geltende gesetzliche Umsatzsteuer zu zahlen.

höheres Honorar bezahlen muss, als er es § 5 Z ahlungen


Wohnungseigentum

selbst erhält.
Besonderheiten im

□ 1. Der Generalplaner hat Anspruch auf Abschlagszahlungen in angemessenem zeitlichen Abstand


Bei der Regelung der Vergütung muss der für nachgewiesene vertragsgemäß erbrachte Leistungen. Die Abschlagszahlungen sind fällig, wenn
der Generalplaner eine prüfbare Abrechnung der vertragsgemäß erbrachten Leistungen an den Bau-
Generalplaner daher darauf achten, dass herrn übergeben hat.
er auf den Mindestsatz einen Zuschlag für □ 2. Die Schlusszahlung ist fällig, wenn der Generalplaner eine prüffähige Schlussrechnung an den
die Generalplanertätigkeit vereinbart. Ist Bauherrn übergibt und sämtliche Leistungen vertragsgemäß erbracht worden sind.

dies nicht möglich, besteht nur die Mög- E □ 3. Entsprechend dem in der Anlage beigefügten Zahlungsplan.

lichkeit, mit den Subplanern einen sog.


Innenkonsortialvertrag abzuschließen.
F § 6 Pflichten
Pf lichten d es B auherrn
□ 1. Der Bauherr hat dem Generalplaner sämtliche erforderlichen Informationen und Unterlagen,
Hierbei handelt es sich um eine Gesell- die für die Durchführung des Bauvorhabens notwendig sind, zu beschaffen und zu übergeben.
schaft bürgerlichen Rechts, bei denen der □ 2. Der Bauherr hat die notwendigen und erforderlichen Entscheidungen in angemessenem zeit-
lichen Rahmen zu treffen und entsprechend mitzuwirken.
Generalplaner und die Subplaner Gesell-
schafter sind. Im Außenverhältnis tritt al-
lerdings nur der Generalplaner auf. Das
Honorar wird dann entsprechend der Ge-
winnverteilungsabrede der Konsorten ver-
teilt. Diese Gewinnverteilungsabrede un-
terliegt nicht der HOAI.

E Die Abschlagszahlungen sollten in einem F Im Rahmen dieser Regelung, gaben (z. B. Freigabeerklärungen zum
separaten Zahlungsplan geregelt werden. die nicht abschließend ist, ist Abschluss einzelner Leistungsphasen,
Gerade bei der Vereinbarung von Pau- grundsätzlich alles aufzuneh- Auskunftserteilung). Diese originären
schalhonoraren empfiehlt sich die Kopp- men, was zu den Aufgaben und Auftraggeberaufgaben werden häufig
lung an einen Zahlungsplan, da die einzel- Pflichten des Auftraggebers jedoch auch dem Generalplaner über-
nen Generalplanerleistungen nur mit gehört. Dies sind im Regelfall tragen. Dies ist im jeweiligen Vertrag
größerem Aufwand nach dem jeweiligen die originären Bauherrenauf- im Einzelnen abzustimmen.
Leistungsstand oder der jeweiligen Leis-
tungsphase abgerechnet werden können. Vertrag

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Planung 27

Vertragsabschluss
Generalplanervertrag (Muster für den Auftragnehmer)

G Eine Teilabnahme nach vollständiger J Nach dem gesetzlichen Werkver- nötiges Streitpotenzial zu vermei-
Erbringung der Leistungsphase 8 des § 33 tragsrecht ist der Bauherr berech- den, ist es sinnvoll, das Recht zur
HOAI ist zwingend zu vereinbaren. Ansons- tigt, jederzeit zu kündigen. In die- ordentlichen Kündigung auszu-
ten beginnt die Verjährung der Gewähr- sem Fall hat der Generalplaner ei- schließen, wobei dies in All-

Planung
leistungsansprüche erst nach Erbringung nen Anspruch nach § 649 Satz 2 gemeinen Geschäftsbedingungen
der Leistungsphase 9, die im Regelfall BGB. Würde ein solcher Fall ein- nicht möglich ist (BGH, Urteil
4 Jahre nach Fertigstellung des Bauvor- treten, muss der Generalplaner v. 8.7.1999, VII ZR 237/98, BauR
habens erbracht ist. Dies führt dazu, dass seinen Subplanern ebenfalls kün- 1999 S. 1294).
der Architekt im Ergebnis über einen Zeit- digen, wobei er sich deren An- Vorsicht ist bei Regelungen gebo-
raum von 9 Jahren in die Haftung genom- sprüchen nach § 649 Satz 2 BGB ten, die den Anteil der ersparten
men werden kann. Die im Einheitsarchitek- wiederum aussetzt. Um hier un- Aufwendungen pauschalieren, da
tenvertrag (AVA) enthaltene Regelung in
Ziffer 6.2 gibt dem Architekten keinen
Vertrag zwischen
Anspruch auf Teilabnahme und enthält Bauherr und Architekt
keine Vereinbarung zur Teilabnahme nach

Vergabe
Vollendung der Leistungsphase 8. Der
§ 7 U nterbrechung d es Vertrags
BGH hat hierzu ausgeführt, dass die
Soweit der Bauherr seinen Mitwirkungshandlungen nicht nachkommt und aus diesem Grund die
Regelung unklar ist und Zweifel an ihr Vertragsdurchführung unterbrochen wird, steht dem Generalplaner für die Dauer der Unterbrechung
zulasten des Verwenders (in dem zu ent- eine angemessene Entschädigung zu. Voraussetzung hierfür ist, dass der Generalplaner den Bau-
herrn fruchtlos zur Mitwirkung aufgefordert hat. Die Parteien gehen von einer Vertragsdurchführungs-
scheidenden Fall des Architekten) gehen zeit von ____ Monaten aus.
(BGH, Urteil v. 11.5.2006, VII ZR 300/04,
IBR 2006 S. 450). G § 8 Abnahme
Nach Erbringen der Leistungsphasen 1 bis 8 der jeweiligen Leistungen (Objektplanung, Fachplanun-
Der Generalplaner muss darauf bedacht gen) ist der Bauherr verpflichtet, die Leistung des Generalplaners abzunehmen (Teilabnahme).
sein, die Gewährleistungsfristen mit denen Damit beginnt die Verjährung für diese Leistungen.

der Subplanerverträge in Gleichklang zu

Bauabwicklung
§ 9 Gew
Gewährleistung
ährleistung
bringen. In den Verträgen mit den Sub-
1. Die Haftung des Generalplaners wird für Schäden, die nicht Personenschäden sind, im Fall leich-
planern ist eine Verlängerung der Gewähr- H ter Fahrlässigkeit der Höhe nach auf folgende Haftungssumme ____________ EUR beschränkt. Die-
se Haftungsbeschränkung gilt nicht für die Verletzung vertragswesentlicher Pflichten.
leistungsfristen nur in sehr engem Rah-
men möglich. Der Generalplaner kann hier 2. Wird der Generalplaner wegen eines Schadens am Bauwerk auf Schadensersatz in Anspruch ge-
I nommen, kann er vom Bauherrn verlangen, dass ihm die Beseitigung des Schadens übertragen
z. B. vereinbaren, dass die Gewährleis- wird. Wird der Generalplaner wegen eines Schadens in Anspruch genommen, den auch ein Drit-
ter zu vertreten hat, kann er vom Bauherrn verlangen, dass der Bauherr sich gemeinsam mit ihm
tungsdauer 5 Jahre und 4 Wochen be- außergerichtlich erst bei dem Dritten ernsthaft um die Durchsetzung seiner Ansprüche auf Nach-
trägt. Im Rahmen des Generalplaner- besserung und Gewährleistung bemüht.

vertrags ist daher die Vereinbarung von


J § 10
10 Kündigung
Künd igung d es Vertrags
Teilabnahmen unbedingt notwendig. Hier- 1. Eine ordentliche Kündigung des Vertrags durch den Generalplaner ist ausgeschlossen.
durch kann zumindest ein fast gleicher 2. Im Fall der ordentlichen Kündigung durch den Bauherrn oder einer außerordentlichen Kündigung,

Wohnungseigentum
Beginn der Gewährleistungsfristen erreicht

Besonderheiten im
die der Bauherr zu vertreten hat, hat der Generalplaner Anspruch auf die vertraglich vereinbarte
Vergütung. Er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des
werden. Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft er-
wirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt.

H In Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist § 11 S chut


chutzz des
d es G eneralplanerw
eneralplanerwerks
erks
die Beschränkung der Gewährleistung für
1. Die vom Generalplaner gefertigten Unterlagen und Berechnungen dürfen nur für das in § 1 be-
den Fall der einfachen Fahrlässigkeit nur schriebene Bauvorhaben verwendet werden. Der Bauherr ist zur Veröffentlichung des vom Gene-
ralplaner geplanten Bauwerks nur unter Namensangabe des Generalplaners berechtigt.
in Bezug auf die Höhe der vereinbarten
2. Der Generalplaner ist berechtigt, das Bauwerk oder die bauliche Anlage auch nach Beendigung
Versicherungssummen für Personen-, dieses Vertrags in Abstimmung mit dem Bauherrn zu betreten, um fotografische oder sonstige
Sach- und Vermögensschäden möglich, Aufnahmen zu fertigen. Dem Generalplaner steht weiter das Recht zu, auf den Planunterlagen,
am Bauwerk oder an baulichen Anlagen namentlich genannt zu werden.
wobei eine angemessene Höhe zu verein-
3. Der gesetzliche Urheberrechtsschutz bleibt hiervon unberührt.
baren ist. Weiter gehende Haftungsbe-
schränkungen, etwa die beschränkende
Haftung auf grobe Fahrlässigkeit und
Vorsatz, sind nur in einer Individualverein-
barung möglich.

I Der Generalplaner sollte sich immer die


Möglichkeit offenlassen, einen Schaden der Generalplaner regelmäßig nur sprechenden Vergütungsregelung zu
am Bauwerk selbst zu beseitigen. Häufig geringe ersparte Aufwendungen vereinbaren. Der Generalplaner kann
wird er die Schadensbeseitigung günsti- haben wird. nämlich nicht ohne Weiteres den
ger durchführen können als der Bauherr Schließlich hat der Generalplaner Subplanervertrag ohne nachteilige
selbst. mit den Subplanern möglichst ein Folgen kündigen, weil dem General-
außerordentliches Kündigungs- planer seinerseits aufgrund der In-
recht für den Fall der Insolvenz solvenz des Bauherrn als Auftrag-
des Auftraggebers mit einer ent- geber nichts mehr bezahlt wird.

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28 Planung

Vertragsabschluss
Generalplanervertrag (Muster für den Auftragnehmer)
Planung

Vertrag zwischen
Bauherr und Architekt
Vergabe

§ 12 Schlussbesti
S chlussbestimm
mmungen
ungen
Änderungen, Ergänzungen und Nebenabreden müssen schriftlich erfolgen. Dies gilt auch für die
Aufhebung des Schriftformgebots.

______________________________ ______________________________
(Ort, Datum) (Ort, Datum)

______________________________ ______________________________
(Generalplaner) (Bauherr)
Bauabwicklung
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

Vertrag

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Planung 29

Vertragsabschluss
Generalplanervertrag (Muster für den Auftraggeber)

Der Generalplanervertrag ist in der HOAI nicht definiert. Er hat für den Bauherrn den Vorteil, dass Streit um die Verantwort-
lichkeit einzelner am Bau Beteiligter nicht entsteht. Damit korrespondiert das Risiko für den Generalplaner, für die Leistun-
gen seines Subplaners einstehen zu müssen.

Planung
Vertrag zwischen
A Die Vertragsparteien sind exakt zu bezeich- Bauherr und Architekt
nen, da nur durch die exakte Bezeichnung

Vergabe
in einem späteren Gerichts- und Zwangs-
vollstreckungsverfahren die Ansprüche er- G eneralplanervertrag
folgreich geltend gemacht werden können. Zwischen dem Bauherrn

_____________________________________________________________________________________________________
B Durch den Generalplanervertrag verpflich- vertreten durch
tet sich der Architekt, nicht nur die Objekt-
planung, sondern auch weitere Sonder- _____________________________________________________________________________________________________
– nachfolgend Auftraggeber genannt –
fachplanungen zu erbringen. Diese wer-
den vom Generalplaner weiter an und

Subplaner beauftragt. Insbesondere bei dem/den/der Architekten/in

Bauabwicklung
größeren Bauvorhaben kann diese Vorge- _____________________________________________________________________________________________________
hensweise für den Auftraggeber vorteilhaft A – nachfolgend Generalplaner genannt –
sein, da er sich nur mit einem Vertrags-
partner auseinandersetzen muss. Es wer- B wird folgender Generalplanervertrag geschlossen:

den für den Generalplaner jedoch erhöhte § 1 G egenstan


egenstandd des
d es Vertrags
Risiken geschaffen. Er steht für die man- Der Auftraggeber beauftragt den Generalplaner mit den in § 3 aufgeführten Architekten- und
Ingenieurleistungen für das Bauvorhaben auf dem Grundstück:
gelhafte Leistung seiner Subplaner selbst
ein, da diese Erfüllungsgehilfen sind. _____________________________________________________________________________________________________
Besonders risikoreich ist dies, wenn die Es handelt sich um einen
Gewährleistungsdauer des Generalplaners □ Neubau

Wohnungseigentum
im Verhältnis zu seinem Auftraggeber □ Erweiterungsbau

Besonderheiten im
länger ist als seine eigenen Gewährleis- □ Sanierungsmaßnahme
□ Umbau
tungsansprüche gegen den Subplaner. Bei
der Vertragsgestaltung mit den Subpla- § 2 Grund
G rundlagen
lagen d es Vertrags
nern muss der Generalplaner daher darauf Die Parteien vereinbaren folgende Vertragsgrundlagen:
achten, dass die Gewährleistungsfristen □ Leistungsbeschreibung vom ______________ (Anlage 1)

des Subplanervertrags denen des Haupt- □ Terminplan vom ______________ (Anlage 2)


□ die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure in der zum Vertragsschluss geltenden Fassung
vertrags möglichst entsprechen.

Vertrag

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30 Planung

Vertragsabschluss
Generalplanervertrag (Muster für den Auftraggeber)
Planung

Vertrag zwischen
C Es empfiehlt sich, die jeweiligen Teilleistun- Bauherr und Architekt
gen aus den einzelnen Leistungsphasen
Vergabe

als Teilerfolg vertraglich zu vereinbaren.


Nach der älteren Rechtsprechung des C § 3 Leistungen
L eistungen d es G eneralplaners
1. Der Generalplaner wird mit folgenden Leistungen (Objektplanung für Gebäude, § 33 HOAI) im
BGH wurde das Honorar des Architekten Einzelnen beauftragt:
gekürzt, wenn er einzelne Teilleistungen □ 1. Grundlagenermittlung
aus einer Leistungsphase nicht erbracht
Der Architekt hat die Voraussetzungen zur Lösung der Bauaufgabe durch die Planung zu ermitteln,
hat, soweit es sich um zentrale Leistungen insbesondere gehören hierzu:
einer Leistungsphase handelte (BGH, • Klärung der Aufgabenstellung hinsichtlich den Vorstellungen und Anforderungen des Auftraggebers
in zeitlicher und wirtschaftlicher Hinsicht,
Urteil v. 11.3.1982, VII ZR 128/81, BauR • die Beratung hinsichtlich eines vorhandenen Grundstücks oder eines beabsichtigten Grundstücks-
1982 S. 290). Nach seiner neueren Recht- erwerbs,
• die Klärung der öffentlich-rechtlichen Vorgaben,
sprechung entfällt der Honoraranspruch
Bauabwicklung

• die Beratung zum gesamten Beratungsbedarf hinsichtlich der notwendigen Genehmigungen und
ganz oder teilweise, wenn der Tatbestand der jeweiligen Unternehmer und Sonderfachleute,
einer Regelung des allgemeinen Leis- • Beratung hinsichtlich der Energieeinsparverordnung,
• schriftliche Zusammenfassung der Ergebnisse.
tungsstörungsrechts des BGB oder des
werkvertraglichen Gewährleistungsrechts □ 2. Vorplanung

erfüllt ist, die den Verlust oder die Minde- Der Architekt ist verpflichtet, die wesentlichen Teile seiner Lösung der Planungsaufgabe zu erarbeiten.
Hierzu gehören insbesondere:
rung der Honorarforderung als Rechts-
• die Konkretisierung und Fortschreibung der Vorgaben und Grundlagen aus der Grundlagen-
folge vorsieht (BGH, Urteil v. 24.6.2004, ermittlung,
VII ZR 259/02, BauR 2004 S. 1640). Bei • die Abstimmung der Auftraggeberwünsche,
• die Herstellung eines planungsbezogenen Zielkatalogs,
Vereinbarung der jeweiligen Teilleistungen • die Erarbeitung eines Planungskonzepts, einschließlich der Untersuchung der alternativen Lösungs-
hat der Architekt jede einzelne Teilleistung möglichkeiten mit zeichnerischer Darstellung. Das Integrieren der Leistungen anderer an der Planung
fachlich Beteiligter,
Wohnungseigentum

zu erbringen. Erbringt er sie nicht, fehlt


Besonderheiten im

• schriftliche Erläuterung und Klärung der wesentlichen Zusammenhänge, Vorgänge und Bedingun-
insoweit der geschuldete Teilerfolg, jeden- gen,
• das Führen von Vorverhandlungen mit den zuständigen Behörden und anderen an der Planung
falls dann, wenn die Teilleistung zur ord- fachlich Beteiligten,
nungsgemäßen Erfüllung der Aufgabe er- • Herstellung der Kostenschätzung nach DIN 276,
• schriftliche Zusammenstellung aller Vorplanungsergebnisse.
forderlich ist. Die Architektenleistung ist
mangelhaft. Liegen die Voraussetzungen □ 3. Entwurfsplanung

des § 634 BGB vor, kann der Auftraggeber Der Architekt verpflichtet sich zur Erarbeitung der endgültigen Lösung der Planungsaufgabe. Hierzu
gehören insbesondere:
den Vergütungsanspruch mindern. Der je-
• die Durcharbeitung des Planungskonzepts unter Berücksichtigung und Koordination der Leistung
weilige Minderungsbetrag ergibt sich aus anderer an der Planung fachlich Beteiligten,
der Steinfort-Tabelle oder ähnlichen • Herstellung der Objektbeschreibung, auch unter Berücksichtigung der Energieeinsparverordnung,
insbesondere die zeichnerische Darstellung,
Berechnungswerken (BGH, Urteil v. • zeichnerische Darstellung des Gesamtentwurfs,
16.12.2004, VII ZR 174/03, BauR 2005 • das Führen von Verhandlungen mit den Behörden über die Genehmigungsfähigkeit des Bauvor-
habens,
S. 588). • Herstellung der Kostenberechnung nach DIN 276,
Vorliegend wurden die Leistungen der • Kostenvergleich zur Kostenschätzung mit Darstellung der Veränderungen,
Objektplanung in den Vertrag aufgenom- • die Zusammenfassung aller Entwurfsunterlagen.

men. Es wurde im Muster davon abgese-


hen, auch die Teilleistungen der Sonder-
fachleute aufzunehmen. Diese sind in
einer Anlage aufzuführen.

Vertrag

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Planung 31

Vertragsabschluss
Generalplanervertrag (Muster für den Auftraggeber)

Planung
Vertrag zwischen
Bauherr und Architekt

Vergabe
□ 4. Genehmigungsplanung
Der Architekt verpflichtet sich, die Vorlagen für die erforderlichen Genehmigungen oder Zustimmungen
zu erarbeiten und einzureichen. Hierzu gehören insbesondere:
• das Erarbeiten der Vorlagen für die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen
Genehmigungen oder Zustimmungen,
• Zusammenstellung sämtlicher Unterlagen und Einreichung dieser Unterlagen und gegebenenfalls
Vervollständigung der Unterlagen.
□ 5. Ausführungsplanung
Der Architekt verpflichtet sich zur Erarbeitung und Darstellung der ausführungsreifen Planungslösung.
Hierzu gehören insbesondere:
• zeichnerische Darstellung des Objekts mit allen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben.
Hierzu gehören Konstruktionspläne, Übersichtspläne und Einzelzeichnungen im Maßstab 1:50 bis 1:1,

Bauabwicklung
• Erstellung der erforderlichen textlichen Ausführungen und Niederlegung in den Plänen,
• Erarbeitung der Grundlagen für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten,
• Fortschreibung der Ausführungsplanung während der Objektausführung,
• Fortschreibung der Kostenberechnung, einschließlich Kostenkontrolle und Kostenvergleich zur
Kostenberechnung.
□ 6. Vorbereitung der Vergabe
Der Architekt verpflichtet sich, die Mengen zu ermitteln und Leistungsverzeichnisse aufzustellen.
Hierzu gehören insbesondere:
• die Ermittlung und das Zusammenstellen von Mengen in Anlehnung an die DIN 276,
• die Aufstellung von Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen,
• die Abstimmung und Koordination der Leistungsbeschreibungen der an der Planung fachlich
Beteiligten,
• Einholung von mindestens 4 Angeboten je Gewerk.

Wohnungseigentum
Besonderheiten im
□ 7. Mitwirkung bei der Vergabe
Der Architekt verpflichtet sich, die Kosten zu ermitteln und bei der Auftragsvergabe mitzuwirken.
Hierzu gehören insbesondere:
• Zusammenstellung der Verdingungsunterlagen für alle Leistungsbereiche,
• Prüfung und Wertung der Angebote und der Erstellung von Preisspiegeln nach Teilleistungen,
• Zusammenstellung und Abstimmung der Leistungen der fachlich Beteiligten,
• das Führen von Verhandlungen mit Bietern,
• die Erstellung eines Kostenanschlags nach DIN 276 und Fortschreiben der Kostenberechnung mit
den Angebotspreisen,
• Durchführung der Kostenkontrolle für jede Kostengruppe auf Grundlage der fortgeschriebenen
Kostenzusammenstellung.

□ 8. Objektüberwachung
Der Architekt verpflichtet sich, die Ausführung des Objekts zu überwachen. Hierzu gehören insbesondere:
• die Überwachung der Ausführung des Objekts hinsichtlich der Übereinstimmung mit der Baugeneh-
migung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen. Der Architekt hat hierbei die
örtliche Bauüberwachung täglich durchzuführen,
• die Koordination der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten,
• die Überwachung und die Teilkorrektur von Fertigteilen,

Vertrag

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32 Planung

Vertragsabschluss
Generalplanervertrag (Muster für den Auftraggeber)
Planung

Vertrag zwischen
Bauherr und Architekt
Vergabe

• das Aufstellen und Überwachen des Zeitplans in Form eines Balkendiagramms,


• das Führen eines Bautagebuchs,
• die Erstellung eines gemeinsamen Aufmaßes mit den bauausführenden Unternehmern,
• fachtechnische Abnahme der Leistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objekt-
überwachung fachlich Beteiligter unter Feststellung von Mängeln, hierbei insbesondere auch die
Abnahme der Bewehrung,
• Durchführung der Rechnungsprüfung und Weiterleitung des Ergebnisses der Prüfung an den
Auftraggeber,
• Durchführung der Kostenfeststellung nach DIN 276,
• Antrag auf behördliche Abnahme und Teilnahme hieran,
• Übergabe des Objekts, einschließlich der erforderlichen Unterlagen,
• Auflistung der Gewährleistungspflichten,
• Überwachung der Beseitigung der bei der Abnahme der Bauleistung festgestellten Mängel,
Bauabwicklung

• Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmer


im Vergleich zu den Vertragspreisen und dem Kostenanschlag.

□ 9. Objektbetreuung und Dokumentation


Der Architekt verpflichtet sich, die Beseitigung von Mängeln zu überwachen und das Gesamtergebnis
zu dokumentieren. Hierzu gehört insbesondere:
• Durchführung der Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen der
Gewährleistungsansprüche gegenüber den bauausführenden Unternehmern,
• Überwachung der Beseitigung der innerhalb der Verjährungsfristen der Gewährleistungsansprüche
auftretenden Mängel,
• Mitwirkung bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen,
• systematische Zusammenstellung der zeichnerischen Darstellung und rechnerischen Ergebnisse
des Objekts.
• Im Übrigen schuldet der Architekt sämtliche Architektenleistungen, die zur ordnungsgemäßen,
den Anforderungen eines Bauvorhabens entsprechenden Erfüllung des Vertrags erforderlich sind,
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

auch wenn sie vorstehend nicht benannt sind.


□ Objektplanung für Freianlagen, § 33 HOAI
□ Leistung des raumbildenden Ausbaus, § 33 HOAI
□ Tragwerksplanung einschl. konstruktiver Brandschutz, § 49 HOAI
□ Technische Ausrüstung, § 53 HOAI
□ Wärmeschutz
□ Vorbeugender Brandschutz
□ Leistungen für Schallschutz und Raumakustik gemäß Anlage 1 zu § 3 HOAI
□ Vermessungstechnische Leistungen gemäß Anlage 1 zu § 3 HOAI
□ Leistung für Bodenmechanik, Erd- und Grundbau gemäß Anlage 1 zu § 3 HOAI

2. Der jeweilige Leistungsumfang und auch die jeweiligen vom Generalplaner zu erbringenden Teilerfolge
aus den jeweiligen Leistungsphasen ergeben sich im Übrigen aus der Leistungsbeschreibung, die in
der Anlage 1 zu diesem Vertrag beigefügt ist.

Vertrag

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Planung 33

Vertragsabschluss
Generalplanervertrag (Muster für den Auftraggeber)

D Für den Auftraggeber empfiehlt es sich G Als Mindestversicherungssumme rungsverträge an. Der General-
aus Gründen der Kostensicherheit, eine für die Generalplanertätigkeit planer hat beim Abschluss des
Pauschalhonorarvereinbarung abzuschlie- sollten für Personenschäden Subplanervertrags ebenfalls
ßen. Diese kann auch abgeschlossen wer- und sonstige Schäden jeweils darauf zu achten, dass entspre-

Planung
den. Zu beachten ist jedoch, dass sich 2.500.000 EUR vereinbart wer- chende Deckungssummen von
das Pauschalhonorar innerhalb der Min- den. Die Versicherer bieten auf den Subplanern nachgewiesen
dest- und Höchstsätze der HOAI bewegen das Risiko der Generalplaner- werden.
muss, da ansonsten bei Unterschreitung tätigkeit abgestimmte Versiche-
der Mindestsätze die Pauschalhonorar-
vereinbarung grundsätzlich unwirksam ist.
Das erhöhte Risiko des Generalplaners
versucht dieser im Regelfall durch ein
erhöhtes Honorar zu kompensieren. Der
Vertrag zwischen
Generalplaner hat jedoch auch einen grö- Bauherr und Architekt
ßeren Aufwand, da er die Koordination

Vergabe
mit den Subplanern und die Definition der
§ 4 Vergü
Vergütung
tung
Schnittstellen übernehmen muss. Darüber D
1. Für die beauftragten Leistungen nach § 3 des Vertrags erhält der Generalplaner ein Pauschalhonorar
hinaus entsteht ihm auch ein finanzieller in Höhe von ________ EUR netto.
Mehraufwand, da er z. B. das zusätzliche 2. Die Nebenkosten werden dem Generalplaner in Höhe von pauschal _____ % des Nettopauschal-
honorars vergütet.
Haftungsrisiko entsprechend versichern
3. Zu den Honoraren ist die jeweils geltende gesetzliche Umsatzsteuer zu zahlen.
muss, was durch die normale Berufshaft-
pflichtversicherung nicht gedeckt ist. In § 5 Z ahlungen

der Praxis lässt sich ein erhöhtes Honorar 1. Der Generalplaner hat Anspruch auf Abschlagszahlungen in angemessenem zeitlichem Abstand für
nachgewiesene vertragsgemäß erbrachte Leistungen.
nur in den wenigsten Fällen erzielen. Im 2. Die Schlusszahlung ist fällig, wenn der Generalplaner eine prüffähige Schlussrechnung an den
Regelfall werden die Mindestsätze der Auftraggeber übergibt und sämtliche Leistungen vertragsgemäß erbracht worden sind.

Bauabwicklung
HOAI vereinbart. § 6 Vollm
Vo llmacht
acht d es G eneralplaners
E
Der Generalplaner ist nicht berechtigt, finanzielle Verpflichtungen für den Auftraggeber einzugehen.

E Die Klärung der dem Generalplaner ein- F § 7 B au


auko
kosten
sten
zuräumenden Vollmacht soll im Vertrag Der Generalplaner hat sämtliche Kostenermittlungen nach DIN 276 vorzunehmen. Beide Parteien gehen
erfolgen, um spätere unnötige Streitig- aufgrund der bisherigen Kenntnisse und Vertragsgrundlagen davon aus, dass Kosten in Höhe von
max. ________ EUR anfallen werden. Der Generalplaner verpflichtet sich, seine Leistungen so zu erbrin-
keiten über den Umfang der Vollmacht gen, dass dieser Kostenrahmen eingehalten wird. Er ist verpflichtet, den Auftraggeber unverzüglich
zu vermeiden. schriftlich zu informieren, wenn erkennbar wird, dass dieser Kostenrahmen nicht eingehalten werden
kann. Er hat dann entsprechende Lösungsvorschläge zu unterbreiten.

§ 8 Abnahme
F In dem Vertragsmuster ist eine Regelung Der Auftraggeber hat die Abnahme schriftlich zu erklären, sobald der Generalplaner sämtliche ihm
über die Einhaltung oder die Garantie von übertragenen Leistungen vertragsgemäß erbracht hat und dies ihm schriftlich mitgeteilt worden ist.

Wohnungseigentum
Baukosten nicht aufgeführt. Es ist sicher-

Besonderheiten im
§ 9 Gew
Gewährleistung
ährleistung
lich sinnvoll, eine Regelung hierüber in
1. Die Gewährleistung richtet sich nach den Regelungen des Werkvertragsrechts.
den Vertrag aufzunehmen. Regelmäßig ist 2. Der Generalplaner tritt die ihm zustehenden Gewährleistungsansprüche gegen die Subplaner bereits
es jedoch so, dass der Architekt eine jetzt an den Auftraggeber ab. Dem Auftraggeber bleibt es jedoch unbenommen, den Generalplaner
auf Gewährleistung in Anspruch zu nehmen. Er ist in diesem Fall verpflichtet, dem Generalplaner die
Baukostengarantie oder eine Zusicherung Ansprüche auf Gewährleistung gegenüber den Subplanern wieder abzutreten.
über die Baukosten nicht abgibt. Dies
§ 10 Haftpf
Haf tpflichtversicherung
lichtversicherung
führt nämlich dazu, dass der Architekt G
1. Der Generalplaner hat innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss dieses Vertrags nachzuweisen, dass
persönlich dafür einstehen will, eine eine Berufshaftpflichtversicherung mit folgenden Deckungssummen besteht:
bestimmte Bausumme nicht zu über- für Personenschäden ___________ EUR
schreiten, und er sich verpflichtet, sämt- für sonstige Schäden ___________ EUR
liche vertraglich festgelegten, den Vertrag Der Generalplaner hat die Versicherung bis zum Ablauf seiner Gewährleistungsfrist aufrechtzu-
übersteigenden Kosten selbst zu über- erhalten.
nehmen (Garantie). Aus versicherungs- 2. Kommt der Generalplaner trotz Nachfristsetzung durch den Auftraggeber der Vorlage des Nachwei-
ses nicht nach, so kann der Auftraggeber den Generalplanervertrag außerordentlich kündigen.
und standesrechtlichen Gründen wird der
Architekt eine derartige Erklärung ohne
besondere Veranlassung nicht abgeben.
Ebenfalls werden Erklärungen zu einer
sog. Bausummenbegrenzung
im Regelfall nicht abgegeben. Bei einer
Bausummenüberschreitung gelten noch
Toleranzen, was dazu führt, dass erst
bei Überschreitung dieser Toleranzen
eine Haftung des Architekten besteht.

Vertrag

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34 Planung

Vertragsabschluss
Generalplanervertrag (Muster für den Auftraggeber)
Planung

Vertrag zwischen
H Nach dem gesetzlichen Werkvertragsrecht Bauherr und Architekt
ist der Auftraggeber berechtigt, jederzeit
Vergabe

zu kündigen. In diesem Fall hat der Gene-


§ 11 F risten
risten/T
/Term
ermine
ine
ralplaner einen Anspruch nach § 649 Satz
1. Der Generalplaner ist verpflichtet, die Termine in dem Terminplan (Anlage 3) einzuhalten. Die dort
2 BGB. Würde ein solcher Fall eintreten, niedergelegten Fristen sind Vertragsfristen.
muss der Generalplaner seinen Subpla- 2. Der Generalplaner ist verpflichtet, den Auftraggeber unverzüglich schriftlich darüber zu informie-
nern ebenfalls kündigen, wobei er sich ren, wenn erkennbar wird, dass diese Vertragsfristen nicht eingehalten werden können.

deren Ansprüchen nach § 649 Satz 2 BGB H § 12 Kündigung


Künd igung d es Vertrags
wiederum aussetzt. Um hier unnötiges 1. Eine ordentliche Kündigung des Vertrags durch den Generalplaner ist ausgeschlossen.
Streitpotenzial zu vermeiden, ist es – aus 2. Im Fall der ordentlichen Kündigung durch den Auftraggeber oder einer außerordentlichen Kündi-
gung, die der Auftraggeber zu vertreten hat, hat der Generalplaner Anspruch auf die vertraglich
Sicht des Generalplaners – sinnvoll, das vereinbarte Vergütung. Er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Auf-
Recht zur ordentlichen Kündigung auszu- hebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner
Bauabwicklung

Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt.


schließen, wobei dies in Allgemeinen Ge-
I § 13 Zurück
Z urückbehaltungsrecht
behaltungsrecht
schäftsbedingungen nicht möglich ist
Ein Zurückbehaltungsrecht des Architekten an den für den Bauherrn angefertigten Plänen und
(BGH, Urteil v. 8.7.1999, VII ZR 237/98, sonstigen Unterlagen ist ausgeschlossen.
BauR 1999 S. 1294). § 14 Auf
Aufbew
bewahrungspf
ahrungspflichten
lichten
Der Anteil der ersparten Leistungen wird Der Generalplaner ist verpflichtet, die Bauunterlagen 10 Jahre nach Abnahme seiner Leistungen
beim Generalplaner regelmäßig sehr ge- aufzubewahren. Vor Vernichtung der Unterlagen ist der Generalplaner verpflichtet, diese dem Auftrag-
geber anzubieten.
ring sein, sodass Regelungen, die diesen
Aufwand (möglichst hoch) pauschalieren, § 15 Schlussbesti
S chlussbestimm
mmungen
ungen

eher im Interesse des Auftraggebers Änderungen, Ergänzungen und Nebenabreden sollen schriftlich erfolgen.

liegen werden.
Wohnungseigentum

________________________________ ________________________________
Besonderheiten im

(Ort, Datum) (Ort, Datum)


I Sehr empfehlenswert ist die Vereinbarung
des Ausschlusses eines Zurückbehaltungs- ________________________________ ________________________________
rechts des Architekten an Plänen und an- (Auftraggeber/Bauherr) (Auftragnehmer/Generalplaner)
deren Unterlagen. Gerade bei gekündigten
Architektenverträgen wird der Architekt
häufig die Herausgabe der Unterlagen von
der Zahlung offener Honorarforderungen
abhängig machen. Dies führt dazu, dass
der Bauherr in die Situation kommt, ohne
Zahlung der Honorarforderung (auch wenn
er diese für unberechtigt hält) die Unter-
lagen nicht zu bekommen und aufgrund
dessen das Bauvorhaben zum Stillstand
gerät. Im Rahmen Allgemeiner Geschäfts-
bedingungen ist noch nicht höchstrichter-
lich geklärt, ob diese wirksam vereinbart
werden können. Eine höchstrichterliche
Entscheidung hierzu steht aus. Das Zu-
rückbehaltungsrecht sollte daher möglichst
in einer Individualvereinbarung abgeschlos-
sen werden.

Vertrag

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Planung 35

Vertragsabschluss
Projektsteuerungsvertrag, Checkliste

Der Mustervertrag über die Vereinbarung von Projektsteuerungsleistungen kann aufgrund der sehr unter-
schiedlichen Beauftragung von Projektsteuerungsleistungen nicht für alle Konstellationen angewendet
werden. Aus diesem Grund werden in dieser Checkliste die mindestens zu regelnden Punkte aufgeführt.

Planung
Im Einzelnen muss der Projektsteuerungsvertrag konkret auf die zu übernehmenden Leistungspflichten
abgestimmt werden. Es empfiehlt sich, die Leistungspflichten erfolgsbezogen zu formulieren, um die Rege-
lungen des Werkvertragsrechts zur Anwendung zu bringen. Im Übrigen wird verwiesen auf Eschenbruch,
„Recht der Projektsteuerung“, 3. Auflage; Schill, „Der Projektsteuerungsvertrag“ sowie auf die Schriftenreihe
Nr. 9 der AHO-Fachkommission Projektsteuerung.

Checkliste
Bei Abschluss eines Projektsteuerungsvertrags sind folgende Punkte als Mindestinhalt unbedingt festzulegen:
□ Bezeichnung der Vertragsparteien

Vergabe
• Die Vertragsparteien sind genau zu bezeichnen, insbesondere die Vertretungsverhältnisse. Ansonsten
können sich in einem späteren Streitfall Schwierigkeiten hinsichtlich der Prozessführung und der Zwangs-
vollstreckung ergeben.
• Die Bevollmächtigten der Vertragsparteien sollten nach Möglichkeit im Vertrag bezeichnet werden, ebenso
der Umfang der Vollmacht.

□ Gegenstand/Grundlagen des Vertrags

Bauabwicklung
• Zunächst sollten das Projekt, das Grundstück und die Eigentumsverhältnisse bezeichnet werden.
• Die Grundlagen des Vertrags sind anzugeben. Hier kann beispielsweise der AHO-Vorschlag, soweit er zum
Vertragsinhalt gemacht wird, beigefügt werden, ferner allgemeine Vertragsbestimmungen und die Rege-
lung des Werkvertragsrechts. Hierher gehören weiter die an den Projektsteuerer zu stellenden Anforde-
rungen (Einhaltung der einschlägigen technischen Normen, Richtlinien und Bestimmungen, die jeweilige
Landesbauordnung usw.). Weiter ist die Rangfolge der Vertragsgrundlagen festzulegen.

□ Leistungsbild/Änderungsrecht

Hier ist eine exakte Beschreibung der geschuldeten Leistung notwendig. Eine lediglich abstrakte Leis-

Wohnungseigentum
Besonderheiten im
tungsbeschreibung kann nachher zu Streitigkeiten über den Umfang der von dem Projektsteuerer zu
erbringenden Leistungen führen. Der Leistungsbeschreibung kann zum einen das Leistungsbild der AHO-
Fachkommission Projektsteuerung zugrunde gelegt werden. Das Leistungsbild kann aber auch individuell
festgelegt werden. Besonders wichtig ist, dass die Vertragsparteien den mit den vereinbarten Leistungen
bezweckten Erfolg niederlegen. Ansonsten ist im Nachhinein der geschuldete Erfolg nur schwer nachprüf-
bar. Die Beschreibung der Leistungen kann entweder funktional, prozessorientiert oder erfolgsbezogen
erfolgen.
Zugunsten des Auftraggebers sollte eine Änderungsbefugnis vereinbart werden, falls sich die Projektziele
des Auftraggebers ändern, um hierdurch die Möglichkeit der Anpassung der geschuldeten Leistungen zu
erhalten.

□ Vollmacht

• Es sollte genau festgelegt werden, ob und in welchem Umfang dem Projektsteuerer Vollmacht zur
Vertretung des Bauherrn eingeräumt wird.

□ Leistungen des Auftraggebers

• Es sollte geregelt werden, welche Mitwirkungspflichten den Bauherrn treffen (z. B. Zurverfügungstellung
von Plänen, Zeitrahmen, in denen die erforderlichen Entscheidungen getroffen werden).

Checkliste

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36 Planung

Vertragsabschluss
Projektsteuerungsvertrag, Checkliste

□ Vergütung

• Die Berechnung und Höhe der Vergütung ist exakt festzulegen. Es bestehen unterschiedliche Möglich-
keiten der Vergütungsfestlegung. Denkbar ist ein Pauschalhonorar, ein Honorar nach Zeitaufwand, eine
Planung

Honorarberechnung entsprechend dem AHO-Vorschlag oder die prozentuale Anbindung des Honorars
an die Baukosten. Weiter ist die Erstattung von Nebenkosten zu regeln.
• Sinnvoll ist es, einen Zahlungsplan zu vereinbaren.
• Schließlich ist explizit aufzuführen, dass zu der Vergütung noch die zu zahlende Umsatzsteuer hinzu-
kommt.
• Denkbar ist ferner, dass eine Regelung für den Fall getroffen wird, dass der Projektsteuerer die Kostenziele
unterschreitet. Hierdurch kann der Projektsteuerer zur Kostenreduzierung angehalten werden.

□ Kündigung
Vergabe

• Für den Projektsteuerer ist es sinnvoll, eine Regelung zu treffen für den Fall, dass der Projektsteuerungs-
vertrag gekündigt wird. Hier bietet sich die Vereinbarung einer Quote an. Die individualvertragliche Verein-
barung einer Quote ist unproblematisch möglich. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist die Verein-
barung einer Quote wirksam, soweit dem Auftraggeber nicht der Nachweis abgeschnitten wird, dass ein
Schaden überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als die Pauschale ist sowie dass der
Abzug wegen Erwerbs durch anderweitige Verwendung der Arbeitskraft des Projektsteuerers oder bös-
willig unterlassener Erwerb hiervon nicht berührt ist.
Bauabwicklung

□ Termine/Fristen

• Für den Auftraggeber ist es unbedingt zu empfehlen, eine Regelung hinsichtlich der Termine und Fristen
zu vereinbaren. Hier kann auch an eine Vertragsstrafenregelung gedacht werden. Falls keine Vereinbarung
getroffen wird, gilt, dass der Projektsteuerer seine Leistungen nach Beauftragung zeitnah mit der Ausfüh-
rung seiner Leistungen zu beginnen und diese zügig zu Ende zu führen hat.

□ Haftungsbeschränkung

• Für den Projektsteuerer sinnvoll ist auch die Vereinbarung einer Haftungsbeschränkung auf einen Haftungs-
höchstbetrag für den Fall der fahrlässigen Pflichtverletzung. Als Grundregel gilt hier, dass sich die Haftungs-
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

höchstsumme an der Deckungssumme der Haftpflichtversicherung orientieren sollte.


• Für den Auftraggeber empfiehlt sich die Vereinbarung der Haftungsbegrenzung nicht.

□ Sonstiges

• Eine Vereinbarung über die vom Projektsteuerer abzuschließende Haftpflichtversicherung sollte getroffen
werden.
• Die Abnahme der Projektsteuerungsleistungen ist zu regeln.
• Eine Schriftformklausel sollte aufgenommen werden.

Checkliste

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Planung 37

Vertragsabschluss
Projektsteuerungsvertrag

Der Abschluss eines Projektsteuerungsvertrags empfiehlt sich regelmäßig nur bei größeren Bauvorhaben. Das Vertrags-
muster muss auf den jeweiligen Einzelfall angepasst werden, da sehr unterschiedliche Anforderungen an den Projektsteue-
rer gestellt werden und der Umfang der Leistungen und das Honorar je nach Komplexität des Bauvorhabens in der Praxis
stark variieren.

Planung
Vertrag zwischen Auftrag-
A Die Vertragsparteien sind exakt zu bezeich- geber und Projektsteuerer
nen. Nur dies ermöglicht eine problemlose

Vergabe
Durchführung des Erkenntnis- und Voll-
streckungsverfahrens. P r ojek
ojektsteuerungsvertrag
tsteuerungsvertrag
Zwischen dem Bauherrn
B Der Auftraggeber beabsichtigt im Regelfall _____________________________________________________________________________________________________
mit der Einschaltung des Projektsteuerers
eine Entlastung seiner Person. Die ihm ob- vertreten durch

liegenden Aufgaben hinsichtlich Qualitä- _____________________________________________________________________________________________________


ten, Quantitäten, Kosten und Termine wer- A – nachfolgend Auftraggeber genannt –

den an den Projektsteuerer übertragen und

mit dem Ziel einer Kontrolle des Projekts dem/den/der Architekten/in

Bauabwicklung
hinsichtlich dieser Parameter. Eine gesetz- _____________________________________________________________________________________________________
liche Regelung über die Erbringung der – nachfolgend Projektsteuerer genannt –
Projektsteuerungsleistungen existiert nicht.
wird folgender Projektsteuerungsvertrag geschlossen:
Leistungen der Projektsteuerung liegen
dann vor, wenn sie Funktionen des Auftrag- B § 1 G egenstan
egenstandd des
d es Vertrags
gebers bei der Steuerung von Projekten Der Auftraggeber überträgt dem Projektsteuerer als Auftragnehmer mit diesem Vertrag Leistungen
der Projektsteuerung für das Bauvorhaben:
mit mehreren Fachbereichen übernehmen.
_____________________________________________________________________________________________________

C Die Grundlagen des Vertrags sind anzu- C § 2 Grund


G rundlagen
lagen d es Vertrags
geben. Es sollten das Projekt, das Grund- Die Parteien vereinbaren folgende Vertragsgrundlagen:

Wohnungseigentum
stück und die Eigentumsverhältnisse □ Planung des Architekten vom ________ (Anlage 1)

Besonderheiten im
□ Kostenschätzung des Architekten vom ________ (Anlage 2)
bezeichnet werden. Die Leistungen des
□ Terminplan vom ______________ (Anlage 3)
Projektsteuerers sind exakt zu beschrei- □ die in der Anlage dargestellten Anforderungen an die Nutzer (Anlage 4)
ben. Eine lediglich abstrakte Leistungs-
beschreibung führt nachher zu Streitig- D § 3 Leistungen
L eistungen d es Pr
Projek
ojektsteuerers
tsteuerers
keiten über den Umfang der von dem Der Projektsteuerer wird mit den nachfolgend dargestellten Leistungen beauftragt. Im Einzelnen wird
hierbei das Leistungsbild der AHO-Fachkommission Projektsteuerung (Stand Januar 2004) zugrunde
Projektsteuerer zu erbringenden Leistun- gelegt. Das Leistungsbild der Projektsteuerung umfasst die Leistungen des Projektsteuerers, die
gen. Darüber hinaus ermöglicht auch nur Funktion des Auftraggebers bei der Steuerung von Projekten mit mehreren Fachbereichen in Stabs-
funktion zu übernehmen. Die Grundleistungen des Projektsteuerers werden in folgende Projektstufen
die exakte Leistungsbeschreibung eine unterteilt:
rechtliche Qualifizierung des Projektsteue- □ 1. Projektvorbereitung (Projektentwicklung, strategische Planung, Grundlagenermittlung)
rungsvertrags. Dieser kann als Dienst- □ 2. Planung (Vor-, Entwurfs- und Genehmigungsplanung)
□ 3. Ausführungsvorbereitung (Ausführungsplanung, Vorbereiten der Vergabe und Mitwirken
oder auch als Werkvertrag qualifiziert wer- bei der Vergabe)
den. Die Qualifizierung zu dem jeweiligen □ 4. Ausführung (Projektüberwachung)
Vertragstypus hängt von den im konkreten □ 5. Projektabschluss (Projektbetreuung, Dokumentation)
Projektsteuerungsvertrag vereinbarten
Leistungen ab (BGH, Urteil v. 10.6.1999,
VII ZR 215/98, BauR 1999 S. 1817). Maß-
geblich ist, ob die vertraglichen Vereinba- der AHO-Fachkommission Projekt- Leistungen herausgenommen wer-
rungen erfolgsorientiert sind. steuerung, Heft 9. Dieses Leistungs- den. Grundsätzlich muss immer ge-
bild liegt dem Vertragsentwurf zu- prüft werden, ob mit den Leistungen
D In der HOAI ist kein Leistungsbild der Pro- grunde. Je nach Bauvorhaben kön- des Objektplaners nicht eine Über-
jektsteuerung geregelt. In der Praxis hat nen selbstverständlich einzelne schneidung besteht.
sich daher eine Vielzahl von Einzelleistun-
gen des Projektsteuerers ergeben, die je
nach unterschiedlichen Bauvorhaben be-
auftragt werden. Am meisten durchgesetzt
hat sich der Entwurf eines Leistungsbilds Vertrag

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38 Planung

Vertragsabschluss
Projektsteuerungsvertrag
Planung

Vertrag zwischen Auftrag-


geber und Projektsteuerer
Vergabe

In den jeweiligen Projektstufen sind die Leistungen jeweils in folgenden Handlungsbereichen


zu erbringen:
A. Organisation, Information, Koordination und Dokumentation
B. Qualitäten und Quantitäten
C. Kosten
D. Termine, Kapazitäten und Logistik
E. Verträge und Versicherungen

Der Projektsteuerer hat im Einzelnen in den jeweiligen Projektstufen und Handlungsbereichen


folgende Leistungen zu erbringen:

□ 1. Projektvorbereitung
Bauabwicklung

A. Organisation, Information, Koordination und Dokumentation


• Entwickeln und Abstimmen der Projektorganisation durch projektspezifisch zu erstellende
Organisationsvorgaben
• Vorschlagen, Abstimmen und Umsetzen des Entscheidungsmanagements
• Vorschlagen, Abstimmen und Umsetzen des Änderungsmanagements
• Mitwirken bei der Auswahl eines Projektkommunikationssystems

B. Qualitäten und Quantitäten


• Überprüfen der bestehenden Grundlagen zum Nutzerbedarfsprogramm auf Vollständigkeit und
Plausibilität
• Mitwirken bei der Festlegung der Projektziele
• Mitwirken bei der Klärung der Standortfrage, Beschaffung der standortrelevanten Unterlagen,
der Grundstücksbeurteilung hinsichtlich Nutzung in privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher
Hinsicht
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

C. Kosten und Finanzierung


• Mitwirken bei der Erstellung des Rahmens für Investitionen und Nutzungskosten
• Mitwirken bei der Ermittlung und Beantragung von Investitions- und Fördermittel
• Prüfen und Freigeben von Rechnungen der Projektbeteiligten (außer bauausführenden
Unternehmen) zur Zahlung
• Abstimmen und Einrichtung der projektspezifischen Kostenverfolgung für den Mittelabfluss
D. Termine, Kapazitäten und Logistik
• Aufstellen und Abstimmen des Terminrahmens
• Aufstellen und Abstimmen der Generalablaufplanung und Ableiten des Kapazitätsrahmens
• Erfassen logistischer Einflussgrößen unter Berücksichtigung relevanter Standort- und Rahmen-
bedingungen
E. Verträge und Versicherungen
• Mitwirken bei der Erstellung einer Vergabe- und Vertragsstruktur für das Gesamtprojekt
• Vorbereiten und Abstimmen der Inhalte der Planerverträge
• Mitwirken bei der Auswahl der zu Beteiligenden, bei Verhandlungen und Vorbereitungen der
Beauftragungen
• Vorgeben der Vertragstermine und -fristen für die Planerverträge
• Mitwirken bei der Erstellung eines Versicherungskonzepts für das Gesamtprojekt

Vertrag

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Planung 39

Vertragsabschluss
Projektsteuerungsvertrag

Planung
Vertrag zwischen Auftrag-
geber und Projektsteuerer

Vergabe
□ 2. Planung
A. Organisation, Information, Koordination und Dokumentation
• Fortschreiben des Organisationshandbuchs
• Dokumentation der wesentlichen, projektbezogenen Plandaten in einem Projekthandbuch
• Regelmäßiges Informieren und Abstimmen mit dem Auftraggeber (Berichtswesen)
• Vertreten der Planungskonzeption mit bis zu 5 Erläuterungs- und Erörterungsterminen
• Verfolgen und Steuern des behördlichen Genehmigungsverfahrens
• Überwachen des Betriebs des Projektkommunikationssystems
• Umsetzen des Änderungsmanagements
• Umsetzen des Entscheidungsmanagements
• Mitwirken bei der Einschätzung der technischen Risiken

Bauabwicklung
B. Qualitäten und Quantitäten
• Überprüfen der Planungsergebnisse auf Konformität mit den vorgegebenen Projektzielen
• Mitwirken bei der Konzeption der erforderlichen Bemusterungen
C. Kosten und Finanzierung
• Überprüfen der Kostenschätzungen und Berechnungen der Objekt- und Fachplaner sowie
Veranlassen erforderlicher Anpassungsmaßnahmen
• Kostensteuerung zur Einhaltung der Kostenziele
• Prüfen der Nutzungskostenschätzung/-berechnung der Objekt- und Fachplaner sowie
Veranlassen erforderlicher Anpassungsmaßnahmen
• Planung von Mittelbedarf und Mittelabfluss
• Prüfen und Freigeben der Rechnungen der Projektbeteiligten (außer bauausführenden
Unternehmen) zur Zahlung
• Fortschreiben der projektspezifischen Kostenverfolgung für den Mittelabfluss

Wohnungseigentum
D. Termine, Kapazitäten und Logistik

Besonderheiten im
• Aufstellen, Abstimmen und Fortschreiben der Grob- und Steuerungsablaufplanung für die
Planung
• Aufstellen, Abstimmen und Fortschreiben der Steuerungsablaufplanung für die Ausführung
• Mitwirken bei der Aktualisierung der logistischen Einflussgrößen unter Einarbeitung in die
Ergebnisunterlagen der Termin- und Kapazitätsplanung
• Aufstellen und Abstimmen des Terminrahmens zur Integration des strategischen Facility
Managements
E. Verträge und Versicherungen
• Mitwirken bei der Durchsetzung von Vertragspflichten gegenüber den Beteiligten
• Mitwirken bei der Umsetzung des Versicherungskonzepts für alle Projektbeteiligten

□ 3. Ausführungsvorbereitung
A. Organisation, Information, Koordination und Dokumentation
• Fortschreiben der Organisationsvorgaben
• Fortschreiben der Dokumentation der wesentlichen projektbezogenen Plandaten
• Regelmäßiges Informieren und Abstimmen mit dem Auftraggeber (Berichtswesen)
• Umsetzen des Änderungsmanagements
• Umsetzen des Entscheidungsmanagements
• Mitwirken bei der Einschätzung der technischen Risiken

Vertrag

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40 Planung

Vertragsabschluss
Projektsteuerungsvertrag
Planung

Vertrag zwischen Auftrag-


geber und Projektsteuerer
Vergabe

B. Qualitäten und Quantitäten


• Überprüfen der Planungsergebnisse auf Konformität mit den vorgegebenen Projektzielen
• Überprüfen der Angebotsauswertungen in technisch-wirtschaftlicher Hinsicht
• Beurteilen der unmittelbaren und mittelbaren Auswirkungen von Nebenangeboten auf
Konformität mit den vorgegebenen Projektzielen
• Mitwirken bei den erforderlichen Bemusterungen
C. Kosten und Finanzierung
• Vorgeben der Soll-Werte für Vergabeeinheiten auf Basis der aktuellen Kostenberechnung
• Überprüfen der vorliegenden Angebote im Hinblick auf die vorgegebenen Kostenziele und
Beurteilung der Angemessenheit der Preise
• Vorgabe der Deckungsbestätigungen für Aufträge
• Überprüfen der Kostenanschläge der Objekt- und Fachplaner sowie Veranlassen erforderlicher
Bauabwicklung

Anpassungsmaßnahmen
• Kostensteuerung zur Einhaltung der Kostenziele
• Prüfen und Freigeben der Rechnungen der Projektbeteiligten (außer bauausführenden
Unternehmen) zur Zahlung
• Fortschreiben der projektspezifischen Kostenverfolgung für den Mittelabfluss
D. Termine, Kapazitäten und Logistik
• Fortschreiben der General- und Grobablaufplanung für Planung und Ausführung sowie der
Steuerungsablaufplanung für die Planung
• Überprüfen der vorliegenden Angebote im Hinblick auf vorgegebene Terminziele
• Terminkontrolle/-steuerung der Planung, Ausschreibung und Vergabe
• Mitwirken beim Aktualisieren und Prüfen der Entwicklung der logistischen Einflussgrößen
E. Verträge und Versicherungen
• Mitwirken bei der Durchsetzung von Vertragspflichten gegenüber den Beteiligten
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

• Organisieren des Vergabeverfahrens für Bau- und Lieferverträge


• Prüfen der Verdingungsunterlagen für die Vergabeeinheiten auf Vollständigkeit und Plausibilität
sowie Bestätigen der Versandfertigkeit
• Mitwirken bei den Vergabeverhandlungen bis zur Unterschriftsreife
• Vorgeben der Vertragstermine und -fristen für die Besonderen Vertragsbedingungen der
Ausführungs- und Lieferleistungen

□ 4. Ausführung
A. Organisation, Information, Koordination und Dokumentation
• Fortschreiben der Organisationsvorgaben
• Fortschreiben der Dokumentation der wesentlichen projektbezogenen Plandaten
• Regelmäßiges Informieren und Abstimmen mit dem Auftraggeber
• Unterstützen des Auftraggebers bei der Einleitung von selbstständigen Beweisverfahren
• Umsetzen des Änderungsmanagements
• Umsetzen des Entscheidungsmanagements
• Mitwirken bei der Einschätzung der technischen Risiken
B. Qualitäten und Quantitäten
• Kontrollieren der Objektüberwachung sowie Vorschlagen und Abstimmen von Anpassungs-
maßnahmen bei Gefährdung von Projektzielen

Vertrag

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Planung 41

Vertragsabschluss
Projektsteuerungsvertrag

Planung
Vertrag zwischen Auftrag-
geber und Projektsteuerer

Vergabe
C. Kosten und Finanzierung
• Kostensteuerung zur Einhaltung der Kostenziele
• Plausibilitätsprüfung und Freigeben der Rechnungen zur Zahlung
• Fortschreiben der Mittelbewirtschaftung
• Fortschreiben der projektspezifischen Kostenverfolgung für den Mittelabfluss
• Prüfen des Nutzungskostenanschlags der Objekt- und Fachplaner und Veranlassen erforderlicher
Anpassungsmaßnahmen
D. Termine, Kapazitäten und Logistik
• Überprüfen und Abstimmen der Zeitpläne des Objektplaners mit den Steuerungsablaufplänen
der Ausführung des Projektsteuerers
• Terminsteuerung der Ausführung zur Einhaltung der Terminziele
• Erstellen einer Grobablaufplanung zur Steuerung der Abnahmen, Übergabe und Inbetriebnahme

Bauabwicklung
E. Verträge und Versicherungen
• Mitwirken bei der Durchsetzung von Vertragspflichten gegenüber den Beteiligten
• Unterstützen des Auftraggebers bei der Abwendung von Forderungen von Nicht-Projekt-
beteiligten (Nachbarn, Bürgerinitiativen etc.)
• Beurteilung der Nachtragsprüfungen und Mitwirken bei der Beauftragung
• Mitwirken bei der Abnahme der Ausführungsleistungen
• Veranlassen der erforderlichen behördlichen Abnahmen, Endkontrollen und/oder Funktions-
prüfungen

□ 5. Projektabschluss
A. Organisation, Information, Koordination und Dokumentation
• Mitwirken bei der organisatorischen und administrativen Konzeption und bei der Durchführung
der Übergabe/Übernahme bzw. Inbetriebnahme/Nutzung

Wohnungseigentum
• Veranlassen der systematischen Zusammenstellung und Archivierung der Projektdokumentation

Besonderheiten im
• Regelmäßiges Informieren und Abstimmen mit dem Auftraggeber (Berichtswesen)
• Umsetzen des Entscheidungsmanagements
• Mitwirken bei der Einschätzung der technischen Risiken
B. Qualitäten und Quantitäten
• Prüfen der Mängelhaftungsverzeichnisse
C. Kosten und Finanzierung
• Überprüfen der Kostenfeststellung der Objekt- und Fachplaner
• Plausibilitätsprüfung und Freigeben der Rechnungen zur Zahlung
• Prüfen des fortgeschriebenen Nutzungskostenanschlags der Objekt- und Fachplaner sowie
Veranlassen erforderlicher Anpassungsmaßnahmen
• Freigeben von Schlussrechnungen sowie Mitwirken bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen
• Abschließen des Rechnungswesens für den Mittelabfluss
D. Termine, Kapazitäten und Logistik
• Steuern der Abnahme, Übergabe und Inbetriebnahme
E. Verträge und Versicherungen
• Mitwirken bei der rechtsgeschäftlichen Abnahme der Planungsleistungen

Vertrag

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42 Planung

Vertragsabschluss
Projektsteuerungsvertrag
Planung

Vertrag zwischen Auftrag-


E Die Vergütungsregelung entspricht dem geber und Projektsteuerer
Vorschlag der AHO-Fachkommission Pro-
Vergabe

jektsteuerung. Denkbar sind auch andere


Vergütungsregelungen wie die prozentuale E § 4 Vergü
Vergütung
tung
1. Die Parteien vereinbaren als Grundlage der Vergütung die Leistungs- und Honorarordnung
Kopplung der Vergütung an die Baukosten AHO-Fachkommission „Projektsteuerung“ (Stand März 2009).
oder die Vereinbarung einer Bonus-Malus- 2. Die Honorierung richtet sich hierbei nach den anrechenbaren Kosten des Projekts nach DIN 276
in der Fassung 2008 mit den Kostengruppen 100 – 700 ohne die Kostengruppen 110, 710 und
Regelung. Dies kann dazu führen, dass 760, nach der Honorarzone sowie nach der Honorartafel. Im Einzelnen wird Folgendes vereinbart:
der Projektsteuerer einen besonderen a) Die anrechenbaren Kosten richten sich für die Projektstufen 1 – 2 nach der Kostenberechnung,
Anreiz erhält, Baukosten einzusparen. solange diese nicht vorliegt nach der Kostenschätzung. Für die Projektstufen 3 – 5 richten sich
die anrechenbaren Kosten nach dem genehmigten Kostenanschlag.
b) Als Honorarzone wird die Honorarzone III (Projekte mit durchschnittlichen Projektsteuerungs-
F Die Regelung dient dazu, dem Projekt-
anforderungen) vereinbart.
c) Die Projektstufen werden mit folgenden Prozentsätzen bewertet:
steuerer die Kostenkontrolle verbindlich
Bauabwicklung

Projektvorbereitung 26 %
aufzugeben und entsprechende Informa- Planung 21 %
tionen an den Auftraggeber zu erteilen. Ausführungsvorbereitung 19 %
Bei Nichteinhaltung dieser vertraglichen Ausführung 26 %
Projektabschluss 8%
Verpflichtung kommt eine Haftung des
d) Die Honorarermittlung erfolgt über die Honorartafel des § 207 der AHO-Fachkommission
Projektsteuerers in Betracht. „Projektsteuerung“.
e) Nebenkosten werden pauschal mit _____ % des Nettogesamthonorars vergütet.
3. Zusätzlich zu der Vergütung und den Nebenkosten ist die Umsatzsteuer in der gesetzlichen Höhe
zu bezahlen.

§ 5 Z ahlungen
1. Der Projektsteuerer hat Anspruch auf Abschlagszahlungen in angemessenem zeitlichen Abstand
für nachgewiesene und vertragsgemäß erbrachte Leistungen. Voraussetzung für die Fälligkeit der
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

Abschlagszahlungen ist die Vorlage einer prüfbaren Rechnung.


2. Die Schlusszahlung wird fällig, wenn der Projektsteuerer sämtliche Leistungen vertragsgemäß
erbracht und eine prüffähige Schlussrechnung erteilt und übergeben hat.

F § 6 B au
auko
kosten
sten
1. Grundlage für die Leistungen des Projektsteuerers sind die auf dem bisherigen Planungsstand
basierenden Kosten in Höhe von ___________ EUR. Dies stellt die Kostenobergrenze für dieses
Bauvorhaben dar.
2. Der Projektsteuerer ist verpflichtet, im Rahmen seiner Leistungserbringung die Einhaltung dieser
Kostenobergrenze sicherzustellen. Klargestellt wird ausdrücklich, dass eine Kostengarantie-
erklärung durch den Projektsteuerer hiermit nicht verbunden ist.
3. Der Projektsteuerer ist verpflichtet, den Auftraggeber unverzüglich zu unterrichten, wenn die
Einhaltung der Kostenobergrenze nicht mehr gewährleistet ist, und entsprechende Lösungs-
vorschläge zu unterbreiten. Die Unterrichtung hat schriftlich zu erfolgen.

Vertrag

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Planung 43

Vertragsabschluss
Projektsteuerungsvertrag

Planung
Vertrag zwischen Auftrag-
G Die Regelung hinsichtlich der Bauzeit ent- geber und Projektsteuerer
spricht der Regelung über die Baukosten.

Vergabe
Auch hier kann bei Nichteinhaltung der
vertraglichen Vereinbarung eine Haftung G § 7 B auz
auzeit
eit
1. Die in Anlage im Terminplan vorgegebenen und festgelegten Termine (§ 2 Grundlagen des Vertrags)
des Projektsteuerers entstehen. sind Vertragsfristen. Der Projektsteuerer hat seine Leistungen so zu erbringen, dass die Vertrags-
fristen eingehalten werden.
2. Der Projektsteuerer ist verpflichtet, den Auftraggeber unverzüglich darüber zu informieren, wenn
H Die Versicherungen bieten für Projekt- erkennbar wird, dass die Vertragsfristen nicht eingehalten werden können. Der Projektsteuerer ist
steuerer entsprechenden Versicherungs- verpflichtet, entsprechende Lösungsvorschläge zu unterbreiten. Die Unterrichtung hat schriftlich
zu erfolgen.
schutz an. Der Nachweis über den Ver-
sicherungsschutz ist dem Auftraggeber § 8 Vollm
Vo llmacht
acht d es Pr
Projek
ojektsteuerers
tsteuerers
vorzulegen. Ansonsten besteht die Gefahr, Der Projektsteuerer ist nicht berechtigt, für den Auftraggeber finanzielle Verpflichtungen einzugehen
und diesen rechtsgeschäftlich zu vertreten.
dass der Auftraggeber im Streitfall nicht

Bauabwicklung
die Haftpflichtversicherung des Projekt- H § 9 Haf
Haftpf
tpflichtversicherung
lichtversicherung
steuerers ausfindig machen und insoweit 1. Der Projektsteuerer ist verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen.
Die Deckungssummen dieser Versicherung müssen betragen:
möglicherweise eine Schadensregulierung
für Personenschäden ___________ EUR
nicht durchgeführt werden kann. für sonstige Schäden ___________ EUR
2. Der Projektsteuerer hat den Nachweis über das Bestehen der Haftpflichtversicherung innerhalb
I Dem Vertragsmuster liegt die Qualifizierung von 14 Tagen nach Abschluss dieses Vertrags nachzuweisen. Kommt der Projektsteuerer dieser
Verpflichtung trotz Nachfristsetzung durch den Auftraggeber nicht nach, so ist der Auftraggeber
als Werkvertrag zugrunde, was dazu führt, berechtigt, den Vertrag außerordentlich zu kündigen.
dass eine Abnahme der Leistungen des
§ 10
10 Pflichten
Pf lichten d es Auf
Auftraggebers
traggebers
Projektsteuerers zu erfolgen hat. Der Auf-
1. Der Auftraggeber hat die für den reibungslosen Ablauf des Bauvorhabens erforderlichen und
traggeber sollte hinsichtlich des Laufs notwendigen Entscheidungen in angemessener Frist zu treffen.

Wohnungseigentum
der Verjährungsfristen nur eine Schluss-

Besonderheiten im
2. Der Auftraggeber hat dem Projektsteuerer für die Durchführung des Bauvorhabens sämtliche
abnahme durchführen. Aus Sicht des Pro- notwendigen Unterlagen zur Verfügung zu stellen und ihm alle Informationen, die für die Durch-
führung des Bauvorhabens notwendig sind, zu erteilen.
jektsteuerers sind jedoch Teilabnahmen zu
vereinbaren, da ansonsten eine zu lange I § 11 Abnahme d er Pr
Projek
ojektsteuerungsleistungen
tsteuerungsleistungen
Gewährleistungsdauer besteht. Die Abnahme der Projektsteuerungsleistungen erfolgt nach Erbringung sämtlicher vertragsgemäßer
Leistungen.

§ 12 Gewährleistung
Gew ährleistung
Die Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers verjähren innerhalb von 5 Jahren nach Abnahme.
Die Gewährleistung richtet sich nach den Regelungen des Werkvertragsrechts.

§ 13 Kündigung
Künd igung
Es gilt die gesetzliche Regelung.

Vertrag

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44 Planung

Vertragsabschluss
Projektsteuerungsvertrag
Planung

Vertrag zwischen Auftrag-


geber und Projektsteuerer
Vergabe

§ 14 Urheber
U rheber-,
-, Verw
Verwertungs
ertungs-- un
undd Nutz
N utzungsrechte
ungsrechte
1. Der Projektsteuerer ist berechtigt, das Bauvorhaben auch nach Fertigstellung und Abstimmung
mit dem Auftraggeber zu betreten, um fotografische Aufnahmen zu fertigen.
2. Dem Auftraggeber wird mit der vereinbarten Vergütung ein ausschließliches sowie zeitlich, räum-
lich und inhaltlich unbegrenztes Nutzungsrecht an den von dem Projektsteuerer für das Projekt
erstellten Entwürfen, Plänen, Zeichnungen und Skizzen, Konzepten, Modellen und Berechnungen
übertragen. Dies gilt auch für den Fall einer vorzeitigen Beendigung des Vertrags.

________________________________ ________________________________
(Ort, Datum) (Ort, Datum)
Bauabwicklung

________________________________ ________________________________
(Auftraggeber) (Projektsteuerer)
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

Vertrag

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Planung 45

Vertragsabschluss
Angebot (Bauplanung)

Der Bauherr fragt mündlich Architektenleistungen nach. Um spätere Streitigkeiten hinsichtlich der vertraglichen Verein-
barung zu vermeiden, ist das Angebot des Architekten nicht lediglich mündlich, sondern schriftlich abzufassen.

Planung
A Für den Architekten empfiehlt es sich, B Die Bestimmung einer Frist zur ein unter Abwesenden gemachtes
soweit kein schriftlicher Vertrag in einer Annahme des Angebots emp- Angebot bis zu dem Zeitpunkt ange-
Urkunde abgeschlossen wird, die ange- fiehlt sich im Regelfall. Nach nommen werden, bis zu dem der
fragten Architektenleistungen mit einem der gesetzlichen Regelung kann Antragende den Eingang der Antwort
Angebotsschreiben anzubieten. Ein Vertrag
kann dann durch die Annahme des Ange-
bots zustande kommen. Selbst wenn die
Musterschreiben
gewünschte Auftragsbestätigung nicht vom an Auftraggeber
Bauherrn übersandt wird und dieser die

Vergabe
Leistungen entgegennimmt, ist im Regelfall
der Vertrag auf Grundlage des Angebots-
schreibens zustande gekommen. Die für
die Honorarvereinbarung notwendige Anschrift Auftraggeber
Schriftform wird aber hierdurch nicht ge-
wahrt. Zur Einhaltung der Schriftform müs-
sen die Vertragsparteien die Vereinbarung
eigenhändig unterschreiben (§ 126 BGB).
Bei wechselseitigen Bestätigungen liegt
keine einheitliche Vertragsurkunde vor

Bauabwicklung
______________________________
(BGH, Urteil v. 28.10.1993, VII ZR 192/92, (Ort, Datum)
NJW 1994 S. 280).
Es ist zu beachten, dass gemäß § 7 Abs. 6 B auvo
auvorhaben:
rhaben: _____________________________________________________
HOAI die jeweiligen Mindestsätze als ver-
B auvertrag vom
v om _____________________________________________________
einbart gelten, sofern nicht bei Auftrags-
erteilung etwas anderes schriftlich verein- Angebot
bart wurde.
Ist der Bauherr Kaufmann im Sinne des
HGB, reicht allein die Abgabe des Ange-
bots und die Entgegennahme durch den Sehr geehrte Damen und Herren,

Wohnungseigentum
Bauherrn aus, um einen Vertragsschluss zu

Besonderheiten im
sehr geehrte/r _______________________,
bejahen. Nach diesem sog. kaufmänni-
schen Bestätigungsschreiben gilt ein Ver- A aufgrund der uns bisher von Ihnen erteilten Informationen bieten wir Ihnen die in der Anlage
aufgeführten Architektenleistungen zu den in der Anlage aufgeführten Konditionen an.
trag zu den Bedingungen des Angebots- B Wir halten uns an das Angebot gebunden bis zum _____________________.
schreibens als abgeschlossen, wenn der Für den Fall der Beauftragung bitten wir die beiliegende Auftragsbestätigung unterschrieben
an uns zurückzusenden.
Empfänger des kaufmännischen Bestäti-
gungsschreibens nicht unverzüglich dem
Angebot widerspricht. Dies gilt nur dann
Mit freundlichen Grüßen
nicht, wenn der Bestätigende das Verhand-
lungsergebnis bewusst unrichtig wiederge- _______________________________
geben hat oder das Bestätigungsschreiben (Unterschrift)

inhaltlich von dem Verhandlungsergebnis


stark abweicht, sodass der Absender nicht
mit dem Einverständnis des Empfängers
rechnen konnte. Voraussetzung ist immer,
dass dem Angebotsschreiben Verhandlun-
gen vorausgegangen sind. Das kaufmänni-
sche Bestätigungsschreiben genügt aber
nicht der für Honorarvereinbarungen erfor- unter regelmäßigen Umständen er- Auftrag, ist dies nicht als Annahme
derlichen Schriftform gemäß § 7 Abs. 6 warten darf. Es wird jeweils auf die des vorherigen Angebots zu werten.
HOAI bzw. § 4 Abs. 1 HOAI a. F. (BGH, Urteil maßgebenden Umstände des Einzel- Vielmehr liegt in der Erteilung des
v. 24.11.1988, VII ZR 313/87, BauR 1989 S. falls abgestellt. Um diese Unsicher- Auftrags ein neues Angebot an den
222). Es kann daher kein höheres Honorar heiten zu beseitigen, ist die Bestim- Architekten. Dieses Angebot muss
als das Mindestsatzhonorar oder ein Hono- mung einer Frist ratsam. Erteilt der der Architekt wiederum annehmen.
rar für hinzutretende Besondere Leistungen Bauherr nach Ablauf der Frist den
oder außergewöhnliche Leistungen wirk-
sam vereinbart werden. Musterschreiben

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46 Planung

Vertragsabschluss
Auftragsbestätigung (Bauplanung)

Der Architekt hat ein Angebot über die zu erbringenden Architektenleistungen abgegeben. Der Bauherr erklärt mit der
Auftragsbestätigung sein Einverständnis mit der Beauftragung des Architekten.
Planung

A Der Gegenstand des Vertrags soll mög- tungsphasen im Einzelnen konkre- der Honorierung verknüpft werden.
lichst exakt beschrieben werden. Dies tisierten Leistungspflichten nicht Grund hierfür ist, dass dem Architek-
dient der Eingrenzung und Bestimmung Gegenstand der vertraglichen Verein- ten eine Honorarkürzung drohen
der jeweiligen Architektenleistungen. barungen werden und evtl. sogar mit kann, wenn er einzelne Leistungen
Aufgrund der Rechtsprechung des BGH
empfiehlt es sich, die jeweiligen Teilleistun-
gen aus den einzelnen Leistungsphasen
Musterschreiben
als Teilerfolg vertraglich zu vereinbaren. an Auftragnehmer
Nach der älteren Rechtsprechung wurde
Vergabe

das Honorar des Architekten gekürzt,


wenn er einzelne Teilleistungen aus einer
Leistungsphase nicht erbracht hat, soweit
es sich um zentrale Leistungen einer Leis- Anschrift Auftragnehmer
tungsphase gehandelt hat (BGH, Urteil
v. 11.3.1982, VII ZR 128/81, BauR 1982
S. 290). Nach seiner neueren Rechtspre-
chung entfällt der Honoraranspruch ganz
oder teilweise, wenn der Tatbestand einer
Regelung des allgemeinen Leistungsstö-
Bauabwicklung

______________________________
rungsrechts des BGB oder des werkver- (Ort, Datum)
traglichen Gewährleistungsrechts erfüllt
ist, die den Verlust oder die Minderung der B auvo
auvorhaben:
rhaben: _____________________________________________________
Honorarforderung als Rechtsfolge vorsieht B auvertrag vom
v om _____________________________________________________
(BGH, Urteil v. 24.6.2004, VII ZR 259/02,
BauR 2004 S. 1640). Bei Vereinbarung der I hr Angebot vom
v om _____________________________________________________

jeweiligen Teilleistungen hat der Architekt


Auftragsbestätigung
Auf tragsbestätigung
jede einzelne Teilleistung zu erbringen.
Erbringt er die Teilleistung nicht, fehlt inso- Sehr geehrte Damen und Herren,
weit der geschuldete Teilerfolg. Dies gilt je- sehr geehrte/r _______________________,
Wohnungseigentum

denfalls dann, wenn die Teilleistung zur


Besonderheiten im

herzlichen Dank für Ihr o. g. Angebot. Ich/Wir erteile/n Ihnen den Auftrag zur Erbringung folgender
ordnungsgemäßen Erfüllung der Aufgabe A Planungs-/Überwachungsleistungen gemäß Anlage 11 zu § 33 HOAI:
□ Grundlagenermittlung □ Vorbereitung der Vergabe
erforderlich ist. Die Architektenleistung ist
□ Vorplanung □ Mitwirkung bei der Vergabe
mangelhaft. Liegen die Voraussetzungen □ Entwurfsplanung □ Objektüberwachung
des § 634 BGB vor, kann der Auftraggeber □ Genehmigungsplanung □ Objektbetreuung und Dokumentation
den Vergütungsanspruch mindern. Der je- □ Ausführungsplanung
weilige Minderungsbetrag ergibt sich aus
Weiter gelten folgende Vereinbarungen:
der Steinfort-Tabelle oder ähnlichen Berech-
□ Honorar ____________________________________________________________
nungswerken (BGH, Urteil v. 16.12.2004,
B □ Sicherheiten _________________________________________________________
VII ZR 174/03, BauR 2005 S. 588). □ Abnahme ____________________________________________________________
In dem Muster wurde davon abgesehen, □ Sonstiges ____________________________________________________________
diese im Einzelnen wiederzugeben. Sie
sollte als Anlage dem Schreiben beigefügt Mit freundlichen Grüßen
werden (vgl. zu den Teilleistungen das _______________________________
Muster „Architektenvertrag für Gebäude (Unterschrift)

(Auftraggeber)“).

B Die jeweils im Einzelnen vom Architekten


zu erbringenden Leistungen sind konkret innerhalb der Leistungsbilder nicht die Stellung einer Bankbürgschaft in
zu vereinbaren. Die vertraglichen Leistungs- erbringt. Höhe des voraussichtlichen Honorars
pflichten ergeben sich nicht aus der HOAI. In der Praxis ist eine Sicherheit für zu vereinbaren, die innerhalb von
In der vertraglichen Vereinbarung kann aber die Erfüllung der Honorarzahlungs- 14 Tagen nach Abschluss des
auf die Leistungsbilder der HOAI Bezug pflicht des Auftraggebers oftmals Vertrags übergeben werden sollte
genommen werden. Der Architekt hat hier- nicht durchsetzbar. Für den Fall, dass (siehe hierzu auch Muster „Sicher-
bei darauf zu achten, dass die in Anlage 11 dies doch möglich ist, empfiehlt sich heitsleistung nach § 648a BGB“).
zu § 33 HOAI innerhalb der jeweiligen Leis-
Musterschreiben

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Planung 47

Vertragsabschluss
Auftragsbestätigung (Bauplanung)

Planung
Musterschreiben
C Für den Architekten ist von wesentlicher an Auftragnehmer
Bedeutung, dass eine Abnahme der Archi-

Vergabe
tektenleistung vereinbart wird. Falls die
Leistungsphasen 1 bis 9 gemäß Anlage 11
zu § 33 HOAI beauftragt werden, empfiehlt
sich die Vereinbarung einer Teilabnahme Anschrift Auftragnehmer
nach Erbringung der Leistungsphase 8.
Ansonsten beginnt die Verjährung der
Gewährleistungsansprüche des Bauherrn
erst mit vertragsgemäßer Erbringung der
Leistungsphase 9, also im Regelfall erst
4 Jahre nach Abnahme der Unternehmer-

Bauabwicklung
______________________________
leistungen. Der Architekt haftet dann ins- (Ort, Datum)
gesamt bis zu 9 Jahre nach Fertigstellung
des Bauvorhabens. Im Einzelnen ist um- B auvo
auvorhaben:
rhaben: _____________________________________________________
stritten, ob Teilabnahmen wirksam im B auvertrag vom
v om _____________________________________________________
Rahmen von Allgemeinen Geschäfts-
bedingungen vereinbart werden können. I hr Angebot vom
v om _____________________________________________________

Um hier nicht ein unnötiges Risiko ein-


Auftragsbestätigung
Auf tragsbestätigung
zugehen, empfiehlt es sich deshalb, für
die Leistungsphasen 1 bis 8 eine schrift- Sehr geehrte Damen und Herren,
liche Vereinbarung mit dem Bauherrn sehr geehrte/r _______________________,

Wohnungseigentum
zu schließen und die Leistungsphase 9

Besonderheiten im
herzlichen Dank für Ihr o. g. Angebot. Ich/Wir erteile/n Ihnen den Auftrag zur Erbringung folgender
separat zu beauftragen. Planungs-/Überwachungsleistungen gemäß Anlage 11 zu § 33 HOAI:
□ Grundlagenermittlung □ Vorbereitung der Vergabe
□ Vorplanung □ Mitwirkung bei der Vergabe
□ Entwurfsplanung □ Objektüberwachung
□ Genehmigungsplanung □ Objektbetreuung und Dokumentation
□ Ausführungsplanung

Weiter gelten folgende Vereinbarungen:


□ Honorar __________________________________________________________________________________
□ Sicherheiten __________________________________________________________________________________
C □ Abnahme __________________________________________________________________________________
□ Sonstiges __________________________________________________________________________________

Mit freundlichen Grüßen

_______________________________
(Unterschrift)

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48 Planung

Vertragsabschluss
Auftragserteilung durch Architekten/Ingenieur

Der Architekt gibt im Namen und in Vollmacht des Bauherrn Bauleistungen in Auftrag. Er muss bei der Beauftragung von
Bauleistungen darauf bedacht sein, dass keine nachteiligen Regelungen für den Bauherrn getroffen werden. Es kann sich
ansonsten eine Haftung für ihn ergeben. Hierzu bietet sich bei größeren Verträgen selbstverständlich die Verwendung der
entsprechenden Vertragsmuster an. Bei kleineren Aufträgen, bei denen der Aufwand der Ausfertigung eines besonderen
Planung

Vertrags vermieden werden soll, sollte der Architekt dann die wichtigsten Punkte gleich im Auftragsschreiben klarstellen.

Musterschreiben
A Der Architekt sollte sich zwingend bei an Auftragnehmer
der Auftragserteilung in Vertretung des
Vergabe

Bauherrn von dem Bauherrn zuvor eine


schriftliche Vollmacht zur Erteilung des
Auftrags überreichen lassen. Falls nämlich
der Bauherr zu einem späteren Zeitpunkt Anschrift Auftragnehmer
erklärt, dass er den Architekten nicht
zur Auftragserteilung bevollmächtigt hat,
haftet der Architekt als Stellvertreter ohne
Vollmacht so, wie wenn er im eigenen
Namen den Auftrag erteilt hätte.
Bauabwicklung

______________________________
B Bei der Vertragsdurchführung ist zu (Ort, Datum)
beachten, dass nur die im Vertrag
vereinbarten Fristen als Vertragsfristen B auvo
auvorhaben:
rhaben: _____________________________________________________
gelten.
B auvertrag vom
v om _____________________________________________________

C Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe I hr Angebot vom


v om _____________________________________________________
fördert aufseiten des Auftragnehmers
Auftragserteilung
Auf tragserteilung
die rechtzeitige Fertigstellung, aufseiten
des Auftraggebers erleichtert sie den
Sehr geehrte Damen und Herren,
Nachweis eines durch die Verzögerung
sehr geehrte/r _______________________,
Wohnungseigentum

eingetretenen Schadens. Der Verzug mit


Besonderheiten im

auf Ihr o. g. Angebot erteilen wir Ihnen namens und in Vollmacht sowie für Rechnung des
der Fertigstellung setzt grundsätzlich A ___________________________________ (Auftraggeber) den Auftrag für die Ausführung folgender Arbeiten:
eine Mahnung voraus. Sie ist nur dann □ ___________________________________
entbehrlich, wenn die Fälligkeit der Leis- □ ___________________________________
tung nach dem Kalender bestimmt ist. □ ___________________________________
Die Höhe der Vertragsstrafe kann in
Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht Weiter halten wir folgende Vertragsbedingungen fest:
□ Die angebotenen Preise sind Festpreise und gelten während der gesamten Bauzeit.
frei bestimmt werden. In einer Individual-
□ Mit der Ausführung ist auf unsere Anzeige hin innerhalb von 12 Werktagen zu beginnen.
vereinbarung darf die Höhe nicht gegen
die guten Sitten verstoßen. In Allgemeinen B □ Mit der Ausführung der Werkleistung ist am ______________________ zu beginnen.
□ Ihre Werkleistung muss bis zum ______________________ fertiggestellt sein.
Geschäftsbedingungen sind solche Verein-
□ Im Fall des Verzugs mit der Fertigstellung Ihrer Werkleistung wird eine Vertragsstrafe in Höhe von
barungen wirksam, die eine Strafe in Höhe C 0,2 % der Nettoauftragssumme pro Werktag, max. jedoch 5 % der Nettoauftragssumme fällig.
von 0,2 % je Werktag oder 0,3 % je Kalen- □ Sie übergeben uns innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des Vertrags eine Ausführungsbürg-
dertag der Nettoauftragssumme vorsehen D schaft in Höhe von 10 % der Bruttoauftragssumme zur Absicherung aller sich aus dem Vertrag
ergebenden Verpflichtungen des Auftragnehmers.
(BGH, Urteil v. 18.11.1982, VII ZR 305/81,
NJW 1983 S. 385) und der Höhe nach auf
5 % der Nettoauftragssumme begrenzt
sind (vgl. BGH, Versäumnisurteil v. D Die Höhe der Sicherheitsleis- Die Sicherheitsleistung sollte sich daher
23.1.2003, VII ZR 210/01, BauR 2003 tung für die Vertragserfüllung ist zwischen 3 % und 5 % bewegen, um
S. 870). auf max. 10 % der Auftrags- nicht unwirksam zu sein (§ 307 BGB;
summe zu begrenzen, die für OLG München, Urteil v. 20.6.1995,
die Gewährleistung auf 5 %. 13 U 5787/94, BauR 1995 S. 859).

Musterschreiben

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Planung 49

Vertragsabschluss
Auftragserteilung durch Architekten/Ingenieur

Planung
Musterschreiben
E Die Regelung einer verlängerten Gewähr- an Auftragnehmer
leistungsfrist von 5 Jahren ist als wirksam

Vergabe
anzusehen.

□ Sie übergeben uns eine Gewährleistungsbürgschaft in Höhe von 5 % der Bruttoabrechnungs-


summe innerhalb von 14 Tagen nach Abnahme Ihrer Werkleistung.
□ Abweichend von § 13 Nr. 4 Satz 1 VOB/B werden für die Dauer der Gewährleistung 5 Jahre
E vereinbart.
□ Die VOB/B gilt in der jeweils neuesten Fassung.
□ ________________________________________________________________

Mit freundlichen Grüßen

Bauabwicklung
_______________________________
(Unterschrift)

Wohnungseigentum
Besonderheiten im

Musterschreiben

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50 Planung

Vertragsabschluss
Vollmacht (Bauplanung)

Der Architekt ist grundsätzlich nicht zur rechtsgeschäftlichen Vertretung des Bauherrn berechtigt. Um Inhalt und Grenzen
der Vollmacht eindeutig für beide Parteien festzulegen und für den Architekten die Möglichkeit zu schaffen, seine Bevoll-
mächtigung gegenüber Dritten nachzuweisen, ist die Ausstellung einer Vollmachtsurkunde zu empfehlen.
Planung

Musterschreiben
A Es empfiehlt sich sowohl für den Auftrag- an Auftragnehmer
geber als auch für den Architekten/Inge-
Vergabe

nieur, die Reichweite der Vollmacht schrift-


lich festzulegen. Grundsätzlich ist in der
Rechtsprechung die sog. originäre Archi-
tektenvollmacht anerkannt. Darunter ver- Anschrift Auftragnehmer
steht man diejenige Vollmacht des Archi-
tekten, die notwendig ist, um die Architek-
tenleistungen überhaupt zu erbringen.
Anerkannt ist hierbei, dass der Architekt
bevollmächtigt ist, ein gemeinsames
Aufmaß mit bindender Wirkung für den
Bauabwicklung

______________________________
Auftraggeber vorzunehmen (BGH, Urteil (Ort, Datum)
v. 24.1.1974, VII ZR 73/73, NJW 1974
S. 646). Die originäre Vollmacht hat indes
nach überwiegender Ansicht nicht den V o llm
llmacht
acht
Umfang, der zu rechtsgeschäftlichen
Hiermit bevollmächtigen wir
Eingriffen befugt, insbesondere nicht zur
Erteilung von Zusatzaufträgen bzw. Auf- _____________________________________________________________________________________________________
trägen überhaupt und zur rechtsgeschäft- A (Anschrift der Auftraggeber)

lichen Abnahme.
den Architekten
Wohnungseigentum

B Um hier keine unnötigen Streitigkeiten


Besonderheiten im

_____________________________________________________________________________________________________
zwischen den am Bau Beteiligten zu (Anschrift)

schaffen, sollte der Architekt/Ingenieur im für mein/unser Bauvorhaben


Hinblick auf seine eigene Haftung wie
auch der Auftraggeber die Vollmachtsfrage ____________________________________________________________________________________________________,

eindeutig klären. Im Regelfall wird hierbei □ die rechtsgeschäftliche Abnahme zu erklären.


□ einen Vertragsstrafenvorbehalt auszusprechen.
der Umfang der Vollmacht im Architekten-
□ Verhandlungen mit den zuständigen Genehmigungsbehörden zu führen.
vertrag schriftlich fixiert. In der tatsäch- □ __________________________________________________________________________________________________
lichen Handhabung muss der Architekt
Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass der Architekt nicht bevollmächtigt ist, Rechtsgeschäfte in
jedoch häufig seine Vollmacht nachweisen. B unserem Namen einzugehen und uns in jeglicher Art, insbesondere finanzieller Art, zu verpflichten.
Diesen Nachweis könnte er zwar durch die
Vorlage des Architektenvertrags führen. _______________________________
Dies ist jedoch nur bedingt praxistauglich. (Unterschrift)
Aus diesem Grund empfiehlt sich, die Voll-
macht separat in einer Vollmachtsurkunde
niederzulegen.

Musterschreiben

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Planung 51

Vertragsabschluss
Vollmacht, Widerruf (Bauplanung)

Der Bauherr will dem Architekten die Vollmacht entziehen, z. B. infolge einer Kündigung. Der Widerruf der Vollmacht muss
schriftlich erklärt werden. Er hat hierbei auch gegenüber Dritten zu erfolgen, die Kenntnis über die Vollmacht haben.

Planung
Musterschreiben
A Die Vollmacht erlischt gem. § 168 BGB mit an Auftragnehmer
dem Zugang der Mitteilung des Widerrufs

Vergabe
der Vollmacht. Soweit Dritten das Beste-
hen der Vollmachtsurkunde bekannt ist,
hat der Auftraggeber diesen Dritten zwin-
gend den Widerruf der Vollmacht mitzu- Anschrift Auftragnehmer
teilen, da ansonsten die Gefahr besteht,
dass sich diese auf die ihnen bekannte
Vollmacht berufen.

B Gem. § 175 BGB ist nach dem Erlöschen


der Vollmacht von dem Bevollmächtigten

Bauabwicklung
______________________________
die Vollmachtsurkunde zurückzugeben. (Ort, Datum)
Der Auftraggeber hat auf die Rückgabe
der Vollmachtsurkunde zu bestehen, B auvo
auvorhaben:
rhaben: _______________________________
da ansonsten nach § 172 BGB die Ver-
Architekten
Architek ten-/I
-/Ingenieurvertrag
ngenieurvertrag vom
v om _______________________________
tretungsmacht bestehen bleibt, bis die
Vollmachtsurkunde dem Vollmachtgeber
Widerru
Wid erruff d
der
er Vollm
Vo llmacht
acht
zurückgegeben oder für kraftlos erklärt
wird. Sehr geehrte Damen und Herren,
sehr geehrte/r _______________________,
C Gem. § 179 Abs. 1 BGB haftet der Ver- mit Architekten-/Ingenieurvertrag vom __________ haben wir Ihnen eine Vollmacht erteilt. Diese Voll-

Wohnungseigentum
treter ohne Vertretungsmacht nach Wahl A

Besonderheiten im
machtserteilung wurde für uns separat in einer Vollmachtsurkunde niedergelegt. Hiermit widerrufen
wir die Ihnen erteilte Vollmacht mit sofortiger Wirkung und fordern Sie auf, die Vollmachtsurkunde
des Vertragspartners auf Erfüllung oder B bis spätestens zum __________ an uns zurückzugeben.
Schadensersatz.
Über den Widerruf der Vollmacht haben wir die am Bau beteiligten Unternehmen sowie die
Baugenehmigungsbehörde informiert.

Wir weisen darauf hin, dass Sie ab sofort ohne Vollmacht handeln und Sie sich daher bei trotzdem
C in unserem Namen abgegebenen rechtsgeschäftlichen Erklärungen selbst verpflichten.

Mit freundlichen Grüßen

_______________________________
(Unterschrift)

Musterschreiben

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52 Planung

Ausführung
Gemeinsames Aufmaß

Nach Fertigstellung der Leistungen der ausführenden Unternehmer nimmt der Architekt ein gemeinsames Aufmaß. Hierzu
ist er im Rahmen der Objektüberwachung auch verpflichtet. Zur Dokumentation der Erbringung dieser Leistungspflicht und
zur Wahrung der Rechte gegenüber dem ausführenden Unternehmer dient das Aufforderungsschreiben.
Planung

Musterschreiben
A Im Rahmen seiner Leistungspflichten an Auftragnehmer
nach § 33 HOAI ist der Architekt verpflich-
Vergabe

tet, im Rahmen der Grundleistungen der


Leistungsphase 8 das gemeinsame Aufmaß
mit den bauausführenden Unternehmen
zu nehmen. Soweit keine ausdrückliche Anschrift Auftragnehmer
Vereinbarung mit dem ausführenden
Unternehmer getroffen worden ist, ist die-
ser nicht verpflichtet, ein gemeinsames
Aufmaß zu nehmen. Nach § 14 Abs. 2
VOB/B wird das gemeinsame Aufmaß
lediglich empfohlen.
Bauabwicklung

______________________________
Für den ausführenden Unternehmer ist es (Ort, Datum)
sehr empfehlenswert, das gemeinsame
Aufmaß mit seinem Auftraggeber bzw. B auvo
auvorhaben:
rhaben: ____________________________________________________
dem Architekten zu nehmen, da nach
W erk
erkvertrag
vertrag vom
v om ____________________________________________________
gefestigter Rechtsprechung das gemein-
same Aufmaß sowohl für den Auftrag-
Gemeinsam
Gem einsames
es Au
Aufmaß
fmaß
geber als auch für den Unternehmer
bindend ist (KG Berlin, Urteil v. 20.6.1995, Sehr geehrte Damen und Herren,
7 U 556/95, KGR 1995 S. 184). Es bewirkt sehr geehrte/r _______________________,
daher i. d. R. einen Ausschluss des Ein-
am o. g. Bauvorhaben haben Sie nunmehr folgende Leistungen abgeschlossen:
Wohnungseigentum

wands, die Massen seien in Wahrheit an-


Besonderheiten im

___________________________________________________________________________________________________
ders als die gemeinsam aufgemessenen.
___________________________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________________
B Wird im Nachhinein festgestellt, dass das
gemeinsame Aufmaß unzutreffend ist, A Wir fordern Sie daher auf, ein gemeinsames Aufmaß zu nehmen. Als Termin hierfür schlagen wir
Ihnen den ________________________ vor. Wir bitten um Bestätigung bis zum _________________________ .
bleibt lediglich die Möglichkeit, die Auf- Sollten Sie zu dem Termin verhindert sein, bitten wir Sie, sich unverzüglich mit uns in Verbindung zu
maßberechnung gem. § 119 Abs. 1 BGB B setzen, damit kurzfristig ein anderer Termin vereinbart werden kann.

wegen Irrtums anzufechten. Hierbei muss


die Irrtumsanfechtung unverzüglich nach
Mit freundlichen Grüßen
Kenntnis des Irrtums erfolgen.
Ist das Aufmaß aufgrund eines Fehlers _______________________________
des Architekten unzutreffend, so können (Unterschrift)

dem Bauherrn gegen den Architekten


Schadensersatzansprüche zustehen.

Musterschreiben

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Planung 53

Ausführung
Sonderfachleute

Der Architekt erkennt, dass weitere Sonderfachleute zur Durchführung des Bauvorhabens notwendig sind. Dies muss dem
Auftraggeber mitgeteilt werden, insbesondere auch, um eigene Haftungsansprüche aufgrund der fehlenden Beauftragung
von Sonderfachleuten auszuschließen.

Planung
Musterschreiben
A Der Architekt ist Sachwalter des Bauherrn. an Auftraggeber
Aufgrund dieser Stellung ist er verpflichtet,

Vergabe
den Bauherrn über die Notwendigkeit der
Beauftragung von Sonderfachleuten zu
informieren und ihm beratend zur Seite
zu stehen. Kommt er dem nicht nach, so Anschrift Auftraggeber
kann sich daraus eine eigene Haftung des
Architekten ergeben.

B Für den Architekten empfiehlt sich, die


Mitteilung der Notwendigkeit von Sonder-
fachleuten schriftlich abzufassen, damit

Bauabwicklung
______________________________
im Streitfall der Beweis über die ordnungs- (Ort, Datum)
gemäße Wahrnehmung der Sachwalter-
tätigkeit geführt werden kann. B auvo
auvorhaben
rhaben:: ________________________________________________________

Architekten
Architek ten-/I
-/Ingenieurvertrag
ngenieurvertrag vom
v om _______________________________

Sonderf
Sond erfachleute
achleute

Sehr geehrte Damen und Herren,


sehr geehrte/r _______________________,

wir haben nunmehr festgestellt, dass zur Durchführung des o. g. Bauvorhabens für folgende Leistungen
A

Wohnungseigentum
Besonderheiten im
Sonderfachleute beauftragt werden müssen:
□ Baugrunduntersuchung
□ Tragwerksplanung
□ technische Ausrüstung, thermische Bauphysik
□ Schallschutz und Raumakustik

Wir erlauben uns, folgende Sonderfachleute vorzuschlagen:


_____________________________________________________________________________________________________

B Um die Beauftragung im Einzelnen zu klären, bitten wir um Vereinbarung eines Besprechungstermins.

Mit freundlichen Grüßen

_______________________________
(Unterschrift)

Musterschreiben

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54 Planung

Abrechnung und Zahlung


Honorar für Projektsteuerungsleistungen

Der Projektsteuerer hat seine Leistung erbracht und stellt diese nun in Rechnung. Die dem Anschreiben beizufügende
Honorarschlussrechnung muss im Sinne des § 15 HOAI prüffähig sein. Die Frage, ob die Rechnung prüffähig ist, hängt von
der vertraglichen Honorarvereinbarung ab. Bei einem Pauschalhonorar muss eine gesonderte Honorarschlussrechnung
nicht beigefügt werden.
Planung

Musterschreiben
A § 31 HOAI a. F. enthielt nur eine sehr an Auftraggeber
knappe und unzureichende Regelung über
Vergabe

die Projektsteuerung. Die in § 31 Abs. 1


HOAI a. F. aufgezählten Leistungen waren
nicht geeignet, ein detailliertes Leistungs-
bild zu beschreiben. Die 6. Novelle der Anschrift Auftraggeber
HOAI hat die Regelung daher auch gestri-
chen. Aus diesem Grund empfiehlt sich
dringend der Abschluss eines Projekt-
steuerungsvertrags, in dem genau die
Projektsteuerungsleistungen beschrieben
werden (siehe Muster „Projektsteuerungs-
Bauabwicklung

______________________________
vertrag“). Die AHO-Fachkommission Pro- (Ort, Datum)
jektsteuerung hat hinsichtlich der Projekt-
steuerungsleistungen ein detailliertes B auvo
auvorhaben:
rhaben: _____________________________________________________
Leistungsbild mit entsprechender Hono-
B auvertrag vom
v om _____________________________________________________
rierung vorgeschlagen, an dem sich die
Praxis vielfach orientiert (vgl. AHO-Fach-
kommission Projektsteuerung, Untersu- A S chlussrechnung ü ber Pr
Projek
ojektsteuerungsleistungen
tsteuerungsleistungen

chungen zum Leistungsbild des § 31 HOAI


Sehr geehrte Damen und Herren,
und zur Honorierung für die Projektsteue-
sehr geehrte/r _______________________,
rung, Nr. 9 der Schriftenreihe des AHO).
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

mit Vertrag vom ______________________ haben Sie uns mit der Erbringung von Projektsteuerungs-
leistungen beauftragt. Gemäß dieser Beauftragung steht uns folgendes Honorar für die Projekt-
B Die Parteien können das Honorar für die steuerungsleistungen zu:
Projektsteuerungsleistungen frei verein-
baren. Einen zeitlichen Rahmen hierfür B ___________________ EUR, vgl. in der Anlage beiliegende Honorarschlussrechnung.

gibt es nicht. Die Honorarvereinbarung Gemäß der getroffenen Vereinbarungen erlauben wir uns, in der Anlage unsere Schlussrechnung
kann zu jedem Zeitpunkt getroffen wer- für die erbrachten Projektsteuerungsleistungen zu überreichen mit der Bitte um Zahlung des aus-
gewiesenen Betrags in Höhe von ___________________ EUR bis spätestens zum _____________________
den. Wird eine Vergütung überhaupt nicht C auf unser Konto _______________________________________.
geregelt, so ist das Honorar nach allge-
meinen Gesichtspunkten festzulegen.
Je nachdem, ob Dienstvertrags- oder Mit freundlichen Grüßen
Werkvertragsrecht zur Anwendung kommt,
_______________________________
ist vom Auftraggeber gem. § 612 Abs. 2 (Unterschrift)
BGB oder § 632 Abs. 2 BGB die übliche
Vergütung zu bezahlen.

C Das Honorar des Projektsteuerers ist zur


Zahlung fällig, wenn die Leistungen ver-
tragsgemäß erbracht sind und eine prüf- von den Baukosten, muss eine ent- Einwendungen gegen die Prüffähig-
fähige Honorarschlussrechnung über- sprechende Kostenfeststellung bei- keit nicht innerhalb von 2 Monaten
geben wurde. Die Anforderungen an die gefügt sein. Zu beachten ist, dass nach Zugang der Rechnung vorge-
Prüffähigkeit der Honorarschlussrechnung sich der Auftraggeber nach Treu und bracht hat (BGH, Urteil v. 27.11.2003,
richten sich nach der Honorarverein- Glauben nicht auf die fehlende Prüf- VII ZR 288/02, BauR 2004 S. 384).
barung. Ist z. B. das Honorar abhängig fähigkeit berufen kann, wenn er die

Musterschreiben

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Planung 55

Abrechnung und Zahlung


Zusatzhonorar aufgrund Planungsänderungen

Ausgangspunkt dieses Musterschreibens sind Planungsänderungen, die sich im Rahmen der Planung bzw. Ausführung
ergeben. Über die daraus resultierenden weiteren Vergütungsansprüche des Architekten besteht oft Unklarheit und Streit.
Mit diesem Schreiben soll bereits vor Durchführung der Planungsänderungen Klarheit geschaffen werden.

Planung
Musterschreiben
A § 3 Abs. 2 HOAI sieht vor, dass andere an Auftraggeber
Leistungen, die durch eine Änderung des

Vergabe
Leistungsziels, des Leistungsumfangs,
durch eine Änderung des Leistungsab-
laufs oder aufgrund anderer Anordnungen
des Auftraggebers erforderlich werden, Anschrift Auftraggeber
von den Leistungsbildern nicht erfasst
und gesondert frei zu vereinbaren und zu
vergüten sind. Vor der Neufassung der
HOAI ab dem 18.8.2009 wurden aufgrund
von Planungsänderungen erbrachte Leis-
tungen vielfach (oft unzutreffend) als Be-

Bauabwicklung
______________________________
sondere Leistungen angesehen. Dies hatte (Ort, Datum)
zur Folge, dass für die Honorierung dieser
Besonderen Leistungen eine schriftliche B auvo
auvorhaben:
rhaben: _______________________________
Honorarvereinbarung nötig war. Dieses Er-
Architekten
Architek ten-/I
-/Ingenieurvertrag
ngenieurvertrag vom
v om _______________________________
fordernis ist nunmehr entfallen. Gem. § 3
Abs. 3 HOAI können Honorare für Beson-
Z usatzhono
usatzhonorar
rar auf
aufgrun
grund
d Planungsänd
P lanungsänderungen
erungen
dere Leistungen frei vereinbart werden.
Sehr geehrte Damen und Herren,

B Ein Anspruch auf Honorierung von Leis- sehr geehrte/r _______________________,


tungen aufgrund von Planungsänderun- aufgrund des o. g. Architekten-/Ingenieurvertrags vom __________ haben Sie uns unter anderem mit

Wohnungseigentum
gen besteht, wenn eine honorarfähige der Vorplanung/Entwurfsplanung beauftragt. Diese Leistungen haben wir erbracht. Nunmehr haben

Besonderheiten im
Sie mit Schreiben vom __________ und in unserer gemeinsamen Besprechung mitgeteilt, dass die
Planungsänderung vorliegt (vgl. § 7 Abs. 5 A bisherige Planung wie folgt geändert werden soll:
HOAI). Diese ist gegeben, wenn Änderun- _____________________________________________________________________________________________________
gen zu einem Zeitpunkt gewünscht wer- _____________________________________________________________________________________________________
den, bei dem die Planungen gefertigt wa- Wir weisen Sie nunmehr darauf hin, dass die hierdurch bedingten Planungsänderungen gesondert zu
ren und vom Bauherrn genehmigt wurden vergüten sind. Bei den jetzt von Ihnen mitgeteilten Wünschen handelt es sich nicht lediglich um bloße
Planungsvarianten. Vielmehr wird das Projektziel insgesamt abgeändert, was mit wesentlichen Mehr-
oder wenn das Projektziel abgeändert wird. B leistungen für uns verbunden ist. Es handelt sich im Einzelnen um folgende grundlegende Änderung:
Planungsänderungen dürfen nicht auf- _____________________________________________________________________________________________________
grund von Fehlleistungen des Architekten _____________________________________________________________________________________________________
bedingt sein. Werden auf Veranlassung Die jetzt gewünschten Leistungen sind durch Sie schriftlich zu beauftragen. Vor schriftlicher Auftrags-
erteilung werden wir nicht tätig werden. Wir bitten Sie daher, die in der Anlage beigefügte Honorar-
des Auftraggebers mehrere Vorentwurfs- C vereinbarung bis spätestens zum __________ an uns unterschrieben zurückzusenden.
oder Entwurfsplanungen für dasselbe
Objekt nach grundsätzlich verschiedenen Mit freundlichen Grüßen

Anforderungen gefertigt, so ist die Rege- _______________________________


lung des § 10 HOAI zu beachten. (Unterschrift)

C Gem. § 5 Abs. 4 HOAI a. F. musste die


schriftliche Honorarvereinbarung nicht
bereits bei Auftragserteilung getroffen
werden. Sie konnte noch während oder
nach der Erbringung der Besonderen
Leistungen vereinbart werden. Das Schrift-
formerfordernis für einen Honoraranspruch
bei Besonderen Leistungen ist nunmehr
entfallen.

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56 Planung

Abrechnung und Zahlung


Zuschlag für Leistungen im Bestand

Im Architektenvertrag ist noch keine Regelung über einen Zuschlag für Leistungen im Bestand getroffen worden.
Ohne eine schriftliche Honorarvereinbarung fällt für Leistungen ab der Honorarzone II ein Zuschlag von 20 % an.
Die Abrechnung eines höheren Zuschlags erfordert eine schriftliche Vereinbarung.
Planung

Musterschreiben
A Die Regelung gem. § 10 Abs. 3a HOAI a. F. an Auftraggeber
ist entfallen. Für alle Architektenverträge,
Vergabe

die ab dem 18.8.2009 abgeschlossen wur-


den, gilt § 35 HOAI. Danach kann für Leis-
tungen bei Umbauten und Modernisierun-
gen für Objekte ein Zuschlag bis zu 80 % Anschrift Auftraggeber
vereinbart werden. Sofern kein Zuschlag
schriftlich vereinbart ist, fällt für Leistun-
gen ab der Honorarzone II ein Zuschlag
von 20 % an.

B § 35 HOAI kann nicht entnommen werden,


Bauabwicklung

______________________________
ob der Zuschlag auf das Honorar oder auf (Ort, Datum)
die anrechenbaren Kosten berechnet wer-
den soll. Die Vereinbarung stellt deshalb B auvo
auvorhaben:
rhaben: _______________________________
klar, dass der Zuschlag auf das Honorar
Architekten
Architek ten-/I
-/Ingenieurvertrag
ngenieurvertrag vom
v om _______________________________
entfällt. Die Höhe des Zuschlags soll sich
nach dem Aufwand im Zusammenhang
Z uschlag nach § 35 HOAI
mit der vorhandenen Bausubstanz und
nach dem Mehraufwand im konkreten Fall Sehr geehrte Damen und Herren,
richten. sehr geehrte/r _______________________,

bei Ihrem Bauvorhaben ist im Rahmen der Leistungen für Umbauten und Modernisierungen entspre-
Wohnungseigentum

C Auch ohne Zustimmung des Auftragge- A


Besonderheiten im

chend der Regelung des § 35 HOAI ein Zuschlag zu vereinbaren.


bers fällt für Leistungen ab der Honorarzo- Wir schlagen Ihnen vor, für Umbau und Modernisierung einen Zuschlag von _______ (20 – 80 %) auf
ne II ein Zuschlag von 20 % an. Für die B das Honorar aus folgenden anrechenbaren Kosten vorzunehmen:
Honorarzone gem. § 35 Abs. 2 HOAI ist [Hier sind – je nach Fallgestaltung – die Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen genau zu
bezeichnen:]
nicht diejenige des bisherigen Objekts
maßgebend, sondern diejenige des Um- _____________________________________________________________________________________________________

baus oder der Modernisierung (vgl. OLG _____________________________________________________________________________________________________


Düsseldorf, Urteil v. 20.6.1995, 21 U 237/94, _____________________________________________________________________________________________________
NJW-RR 1995 S. 1425). Wir bitten Sie, diesen Vorschlag zu prüfen und schriftlich zu bestätigen. Wir weisen bereits jetzt
Eine Unterschreitung des Mindestzuschlags
C darauf hin, dass uns unabhängig von einer schriftlichen Vereinbarung ein Zuschlag zusteht.

von 20 % ist nur in den Fällen möglich, bei


denen andere Honorarberechnungsfak- Mit freundlichen Grüßen
toren eine Mindestsatzunterschreitung
ausgleichen (z. B. Vereinbarung des Mittel- _______________________________
(Unterschrift)
satzes).

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Planung 57

Abrechnung und Zahlung


Honorarschlussrechnung

Der Architekt hat seine Leistung vertragsgemäß erbracht und rechnet diese nunmehr in einer Schlussrechnung ab. Um den
Honoraranspruch durchzusetzen, muss die Honorarschlussrechnung entsprechend der Rechtsprechung und der Regelung
des § 15 HOAI erstellt sein.

Planung
Musterschreiben
A Die Honorarschlussrechnung kann gestellt an Auftraggeber
werden, wenn die Leistungen vertragsge-

Vergabe
mäß erbracht wurden. Dies setzt zunächst
voraus, dass die Leistungen fertiggestellt
sind. Eine Abnahme ist entgegen dem
Werkvertragsrecht nicht notwendig, um Anschrift Auftraggeber
die Fälligkeit herbeizuführen. Notwendig
ist jedoch, dass die Leistungen abnahme-
fähig sind. Der Abnahmefähigkeit steht es
nicht entgegen, wenn geringfügige und
unerhebliche Mängel vorliegen.
Eine „Teilschlussrechnung“ kann im Einzel-

Bauabwicklung
______________________________
fall auch eine Schlussrechnung sein, häufi- (Ort, Datum)
ger wird die Auslegung dabei aber erge-
ben, dass es sich um eine Abschlagszah- B auvo
auvorhaben:
rhaben: _______________________________
lungsrechnung handelt.
Architekten
Architek ten-/I
-/Ingenieurvertrag
ngenieurvertrag vom
v om _______________________________

B Voraussetzung für die Fälligkeit der Hono- Honorarschlussrechnung


Hono rarschlussrechnung
rarschlussrechnung ist gem. § 15 Abs. 1
HOAI, dass die Leistung vertragsgemäß Sehr geehrte Damen und Herren,
erbracht und eine prüffähige Honorar- sehr geehrte/r _______________________,
schlussrechnung überreicht worden ist. A die mit o. g. Architekten-/Ingenieurvertrag beauftragten Architektenleistungen wurden vertragsgemäß

Wohnungseigentum
Um den Zugang der Rechnung bei späte- erbracht. Wir übersenden in der Anlage daher unsere Honorarschlussrechnung. Wie Sie der Honorar-

Besonderheiten im
ren Streitigkeiten nachweisen zu können,
B schlussrechnung entnehmen können, ergibt sich ein noch zu zahlendes Honorar wie folgt:
Honorarforderung netto _____________ EUR
empfiehlt es sich grundsätzlich, die Hono-
zzgl. gesetzlich MwSt. _________ % _____________ EUR
rarschlussrechnung per Boten oder mittels
Einschreiben/Rückschein zu versenden. G esam
esamtsu
tsumme
mme _____________ EUR

Den Betrag in Höhe von ____________ EUR bitten wir Sie bis spätestens _____________ auf unser Konto
______________________________ zu überweisen.
Für die konstruktive Zusammenarbeit und das in uns gesetzte Vertrauen bedanken wir uns recht
herzlich.

Mit freundlichen Grüßen

_______________________________
(Unterschrift)

Musterschreiben

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58 Planung

Abrechnung und Zahlung


Honorarschlussrechnung

C Die Honorarschlussrechnung ist prüffähig, niedriger anzusetzen. Die Prüfbarkeit ten die behauptete Forderung
wenn die erbrachten Leistungen übersicht- der Rechnung ist kein Selbstzweck zusteht.
lich aufgestellt sind und die der Berech- und es ist immer auf die jeweiligen Zu beachten ist, dass sich der Auf-
nung zugrunde liegenden Berechnungs- Gegebenheiten des Einzelfalls abzu- traggeber nach Treu und Glauben
Planung

faktoren dargestellt werden. Die Frage der stellen (BGH, Urteil v. 18.6.1998, nicht auf die fehlende Prüffähigkeit
Prüffähigkeit hängt auch davon ab, wer VII ZR 189/97, BauR 1998 S. 1108), berufen kann, wenn er die Einwen-
Empfänger der Honorarschlussrechnung ebenso wie auf die Informations- dungen gegen die Prüffähigkeit nicht
ist. Handelt es sich bei dem Empfänger und Kontrollinteressen des Auftrag- innerhalb von 2 Monaten nach Zu-
der Schlussrechnung um einen Auftrag- gebers. Nicht eine Frage der Prüf- gang der Rechnung vorgebracht hat
geber, der selbst im Baugewerbe tätig ist, fähigkeit ist, ob die Rechnung sach- (BGH, Urteil v. 27.11.2003, VII ZR
sind die Anforderungen an die Prüffähigkeit lich zutreffend ist und dem Architek- 288/02, BauR 2004 S. 384).

Musterschreiben
D Die Prüffähigkeit erfordert im Einzelnen an Auftraggeber
Folgendes:
Vergabe

• Das System der Abrechnung nach der


Anlage:
HOAI muss eingehalten werden. Die
anrechenbaren Kosten sind anzuge- C Honorarschlussrechnung

ben, die Honorarzone, die Honorartafel D 1. Anrechenbare Ko


Kosten
sten
und die erbrachten Leistungen. I. Gemäß der in Anlage beiliegenden Kostenberechnung nach DIN 276 ___________ EUR
• Die Rechnung ist bei Vollbeauftragung
2. Hono
Honorar
rarzo
zone
ne
aller Leistungsphasen aufzuteilen.
Gemäß vertraglicher Vereinbarung Honorarzone __________
Der 1. Teil ist die Abrechnung der
Leistungsphasen 1 – 4, der 2. Teil der 3. Hono
Honorartaf
rartafel
el
Leistungsphasen 5 – 7 und der 3. Teil Zur Anwendung kommt die Honorartafel zu § 34 HOAI in der seit dem 18.8.2009 geltenden Fassung.
Bauabwicklung

der Leistungsphasen 8 – 9.
4. Hono
Honorarberechnung
rarberechnung
• Bei den Leistungsphasen muss die
I. Honorar
Hono rar für d ie L eistungsphasen 1 – 4 des
d es § 33 HOAI
zutreffende Kostenermittlung angege-
Leistungsphase 1 Grundlagenermittlung 3%
ben werden. Das Honorar wird nun- Leistungsphase 2 Vorplanung 7%
mehr für alle Leistungsphasen einheit- Leistungsphase 3 Entwurfsplanung 11 %
lich nach der Kostenberechnung Leistungsphase 4 Genehmigungsplanung 6%
ermittelt; falls diese noch nicht vorliegt, Gesamtsumme 27 %
erfolgt die Ermittlung auf der Grund- 100 % Honorar für anrechenbare Kosten ___________ EUR ___________ EUR
lage der Kostenschätzung (§ 6 Abs. 1 27 % ___________ EUR
HOAI).
Wohnungseigentum

• Die Kostenermittlung hat nach DIN 276 II. Honorar


Hono rar für d ie L eistungsphasen 5 – 7 des
d es § 33 HOAI
Besonderheiten im

zu erfolgen. Leistungsphase 5 Ausführungsplanung 25 %


Leistungsphase 6 Vorbereitung der Vergabe 10 %
• Ferner muss die Honorarzone ange-
Leistungsphase 7 Mitwirkung bei der Vergabe 4%
geben werden. Bei Bewertung nach Gesamtsumme 39 %
§ 5 HOAI sind die Bewertungsmerk-
100 % für anrechenbare Kosten von ___________ EUR ___________ EUR
male anzugeben.
39 % ___________ EUR
• Die erbrachten Leistungen müssen
aus dem jeweiligen Leistungsbild ermit- III. Honorar
Hono rar für d ie L eistungsphasen 8 – 9 des
d es § 33 HOAI
telbar sein. Die einzelnen Leistungs- Leistungsphase 8 Objektüberwachung 31 %
phasen sind mit den entsprechenden Leistungsphase 9 Objektbetreuung und Dokumentation 3%
Prozentsätzen genau zu benennen. Gesamtsumme 34 %
• Schließlich sind die Paragrafen der 100 % für anrechenbare Kosten von ___________ EUR ___________ EUR
HOAI anzugeben, die der jeweiligen 34 % ___________ EUR
Abrechnung zugrunde gelegt werden.
Keine Frage der Prüffähigkeit ist die der IV.. G
IV Gesam
esamtsu
tsumme
mme I + II + III ___________ EUR

materiellen Richtigkeit der Abrechnung.


Beispielsweise ist bei den anrechenbaren
Kosten zu beachten, dass Pauschalen für
die Bauwesenversicherung und die Bau-
nebenkosten nicht bei den anrechenbaren
Kosten zu berücksichtigen sind. Gleiches
gilt für etwaige Mängelbeseitigungskosten
(OLG Brandenburg, Urteil v. 14.12.2005,
4 U 167/99, IBR 2006 S. 401).

Musterschreiben

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Planung 59

Abrechnung und Zahlung


Honorarschlussrechnung

Planung
Musterschreiben
an Auftraggeber

Vergabe
5. Neben
N ebenko
kosten
sten
□ Nebenkosten auf Nachweis laut Anlage ___________ EUR
□ Nebenkosten pauschal gem. dem Vertrag in Höhe von __________ % ___________ EUR

6. Gesam
G esamtsu
tsumme
mme
Leistungsphasen 1 – 4 ___________ EUR
Leistungsphasen 5 – 7 ___________ EUR
Leistungsphasen 8 – 9 ___________ EUR
Nebenkosten ___________ EUR

Bauabwicklung
Summe
Su mme ___________ EUR
zzgl. der gesetzlichen MwSt. von __________ % ___________ EUR
_____________________________________________________________________________________________________
G esam
esamtsu
tsumme
mme ___________ EUR
abzgl. 1. Abschlagszahlung in Höhe von ___________ EUR
abzgl. 2. Abschlagszahlung in Höhe von ___________ EUR
_____________________________________________________________________________________________________
noch
no ch zu z ahlender
ahlend er B etrag ___________ EUR

________________________________ ________________________________
(Ort, Datum) (Unterschrift)

Wohnungseigentum
Besonderheiten im

Musterschreiben

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60 Planung

Abrechnung und Zahlung


Mahnung für fällige Abschlagszahlung

Der Architekt hat eine Abschlagsrechnung gestellt. Diese wurde innerhalb der vereinbarten/gesetzten Zahlungsfrist nicht
ausgeglichen. Die Forderung ist nunmehr anzumahnen, damit weitere Rechtsfolgen hergeleitet werden können.
Planung

Musterschreiben
A Gem. § 15 Abs. 2 HOAI kann der Architekt an Auftraggeber
Abschlagszahlungen in angemessenen
Vergabe

zeitlichen Abständen für nachgewiesene


Leistungen fordern. Voraussetzung für die
Fälligkeit ist auch hier, dass die Abschlags-
rechnung prüffähig ist. Die Anforderungen Anschrift Auftraggeber
an die Prüffähigkeit von Abschlagsrech-
nungen sind jedoch niedriger als bei der
Schlussrechnung. Angegeben werden
müssen zwingend die anrechenbaren
Kosten, die Honorarzone, die erbrachten
Leistungen und der Honorarsatz.
Bauabwicklung

______________________________
Im Geltungsbereich der HOAI findet (Ort, Datum)
§ 632a BGB nach bisheriger Rechtspre-
chung keine Anwendung, sodass die
Mahnschreiben
Honorarforderung des Architekten ohne
Sicherheitsleistung geltend gemacht B auvo
auvorhaben:
rhaben: _______________________________
werden kann.
Architekten
Architek ten-/I
-/Ingenieurvertrag
ngenieurvertrag vom
v om _______________________________

B Nach Ablauf dieser Frist besteht auch ein Abschlagsrechnung vom


v om _______________________________
Anspruch auf Verzugszinsen, im Übrigen
richten sich die Verzugsvoraussetzungen
Wohnungseigentum

Sehr geehrte Damen und Herren,


nach § 286 BGB.
Besonderheiten im

sehr geehrte/r _______________________,

C Die Arbeitseinstellung bzw. Androhung A mit Schreiben vom _____________ haben wir Ihnen unsere Abschlagsrechnung übersandt.
der Kündigung und die tatsächliche Kün- □ Ausweislich des zwischen uns abgeschlossenen Architekten-/Ingenieurvertrags haben wir ver-
digung sind problematisch. Vom Bauherrn einbart, dass Abschlagsrechnungen innerhalb von _________Tagen nach Zugang zu zahlen sind.
□ Wir hatten Ihnen Frist zur Zahlung der Abschlagsrechnung gesetzt bis zum _____________.
wird im Regelfall eingewendet, dass die
Abschlagsrechnung nicht prüffähig ist und Bis heute konnten wir leider keinen Zahlungseingang feststellen. Wir setzen Ihnen daher nochmals
B Frist zur Zahlung der o. g. Abschlagsrechnung bis zum _____________.
dass die Leistungen nicht vertragsgemäß Wir weisen Sie jetzt bereits darauf hin, dass wir bei fruchtlosem Ablauf auch dieser Frist unsere
erbracht sind und dem Bauherrn deshalb Arbeiten einstellen werden sowie dass wir uns das Recht vorbehalten, den Vertrag aus wichtigem
C Grund fristlos zu kündigen.
ein Zurückbehaltungsrecht zusteht. Um
hier nicht unnötige Risiken zu schaffen,
ist eine genaue Überprüfung der Recht- Mit freundlichen Grüßen
mäßigkeit der Abschlagszahlungsforde-
_______________________________
rung dringend notwendig. Gegebenenfalls (Unterschrift)
sollte ein Rechtsanwalt beauftragt werden.

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Planung 61

Abrechnung und Zahlung


Mahnung Schlussrechnung

Der Architekt hat eine prüffähige Honorarschlussrechnung nach vertragsgemäßer Erbringung der Leistungen erstellt.
Der Bauherr hat diese Schlussrechnung nicht bezahlt. Das Schreiben dient dazu, den Auftraggeber in Verzug zu setzen.

Planung
Musterschreiben
A Der Honoraranspruch des Architekten an Auftraggeber
wird fällig, wenn die Leistung vertrags-

Vergabe
gemäß erbracht und eine prüffähige
Honorarschlussrechnung überreicht wor-
den ist (§ 15 Abs. 1 HOAI). Um den Zugang
der Rechnung im Streitfall zu beweisen, Anschrift Auftraggeber
empfiehlt sich, die Übersendung der
Honorarschlussrechnung mittels Boten
oder per Einschreiben/Rückschein durch-
zuführen.
Zu beachten ist, dass sich der Auftrag-
geber nach Treu und Glauben nicht auf die

Bauabwicklung
______________________________
fehlende Prüffähigkeit berufen kann, wenn (Ort, Datum)
er die Einwendungen gegen die Prüffähig-
keit nicht innerhalb von 2 Monaten nach B auvo
auvorhaben:
rhaben: ______________________________________________
Zugang der Rechnung vorgebracht hat
S chlussrechnung vom
v om ______________________________________________
(BGH, Urteil v. 27.11.2003, VII ZR 288/02,
BauR 2004 S. 384).
Mahnung

B Aufgrund des Gesetzes zur Modernisie- Sehr geehrte Damen und Herren,
rung des Schuldrechts kommt der Schuld- sehr geehrte/r _______________________,
ner nach § 286 Abs. 3 BGB spätestens
mit Schreiben vom _____________ haben wir Ihnen unsere Schlussrechnung über unsere erbrachten

Wohnungseigentum
in Verzug, wenn er nicht innerhalb von

Besonderheiten im
Leistungen übersandt. Zur Zahlung des Schlussrechnungsbetrags in Höhe von __________ EUR
30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer hatten wir eine Frist bis zum _____________ gesetzt. Leider konnten wir bis heute keinen Zahlungs-

Rechnung leistet. Gegenüber Verbrau-


A eingang feststellen.
Wir fordern Sie daher nochmals auf, den Betrag in Höhe von __________ EUR bis zum _____________
chern gilt dies nur, wenn auf diese Folgen auf unser Konto ____________________________ zu zahlen.
in der Rechnung besonders hingewiesen Wir weisen Sie darauf hin, dass wir bei nicht fristgerechter Zahlung unseren Verzugsschaden geltend
wurde. B machen und die Angelegenheit einem Rechtsanwalt übergeben werden.

Nach § 288 Abs. 2 BGB können Verzugs-


zinsen in Höhe von 8 % über dem Basis- Mit freundlichen Grüßen
zinssatz beansprucht werden. Handelt es
_______________________________
sich bei dem Bauherrn um einen Verbrau- (Unterschrift)
cher, so können nach § 288 Abs. 1 BGB
lediglich 5 % über dem Basiszinssatz
beansprucht werden.

Musterschreiben

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62 Planung

Mängelansprüche
Mängelbehebung (Bauplanung)

Der Auftraggeber hat Mängel an der Architektenleistung gerügt. Der Architekt hat berechtigte Mängelrügen beseitigt und
weist unberechtigte Mängelrügen zurück. Dies ist im Hinblick auf den Lauf der Verjährungsfrist entscheidend.
Planung

Musterschreiben
A Die schriftliche Mitteilung über die Besei- an Auftraggeber
tigung von Mängeln bzw. die Verweigerung
Vergabe

der Mängelbeseitigung ist unter dem


Gesichtspunkt der Verjährung von Bedeu-
tung. Gem. § 203 BGB ist die Verjährung
der Gewährleistungsansprüche solange Anschrift Auftraggeber
gehemmt, bis das Ergebnis der Über-
prüfung dem Bauherrn mitgeteilt wird.
Bauabwicklung

______________________________
(Ort, Datum)

B auvo
auvorhaben:
rhaben: __________________________________________________________

Mängelbehebung

Sehr geehrte Damen und Herren,


sehr geehrte/r _______________________,

mit Schreiben vom _____________ haben Sie uns folgende Mängelrügen mitgeteilt:
_____________________________________________________________________________________________________
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

_____________________________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________________________
A Folgende Mängel sind nunmehr behoben:
_____________________________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________________________
Die über die jetzt beseitigten Mängel hinaus erhobenen Mängelrügen sind nicht berechtigt, da
_____________________________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________________________

Mit freundlichen Grüßen

_______________________________
(Unterschrift)

Musterschreiben

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Planung 63

Mängelansprüche
Versicherer, Schadensanzeige des Architekten

Der Architekt hat möglicherweise Leistungen mangelhaft erbracht. Es ist zwingend notwendig, die Haftpflichtversicherung
hierüber zu informieren, auch wenn nach eigener Auffassung die Mängelrügen unberechtigt sind.

Planung
Musterschreiben
A Vielfach werden von Architekten/Ingenieu- an Versicherung
ren Mängelrügen des Bauherrn nicht pro-

Vergabe
fessionell im Sinne der Schadensabwehr
bearbeitet. Aus diesem Grund wird auch
häufig übersehen, dass die eigene Haft-
pflichtversicherung nur eintritt, wenn der Anschrift Haftpflichtversicherung Architekt
Architekt/Ingenieur den sich aus dem Ver-
trag mit seiner Haftpflichtversicherung er-
gebenden Obliegenheiten nachgekommen
ist. Nach den Allgemeinen Haftpflichtbe-
stimmungen (AHB) ist jeder Versicherungs-
fall dem Haftpflichtversicherer unverzüg-

Bauabwicklung
______________________________
lich, spätestens innerhalb einer Woche (Ort, Datum)
schriftlich anzuzeigen. Zu beachten ist da-
bei, dass die Obliegenheit mit einer Scha- Versicherungsnumm
Versicherungsnu mmer:
er: _______________________________
densmeldung an den Makler nicht erfüllt
B auvo
auvorhaben:
rhaben: _______________________________
ist, wenn dieser die Schadensanzeige
nicht weiterleitet. Architekten
Architek ten-/I
-/Ingenieurvertrag
ngenieurvertrag vom
v om _______________________________

Des Weiteren hat der Architekt/Ingenieur


S chad
chadensanz
ensanzeige
eige
die Anzeige gegenüber der Haftpflichtver-
sicherung innerhalb einer Woche zu er- Sehr geehrte Damen und Herren,
statten, wenn der Geschädigte seinen An- sehr geehrte/r _______________________,

Wohnungseigentum
spruch gegenüber dem Versicherungsneh-

Besonderheiten im
in der Anlage übersende ich Ihnen den o. g. Architekten-/Ingenieurvertrag mit der Bitte um Kenntnis-
mer geltend macht. Auch ist der nahme. Die beauftragten Leistungen wurden von mir erbracht. Eine Abnahme hat
Architekt/Ingenieur bei jeder gerichtlichen □ am _____________ stattgefunden
Geltendmachung gegen ihn zur unverzüg- □ nicht stattgefunden.

lichen Anzeige gegenüber der Haftpflicht- A Der Bauherr rügt nunmehr folgende Mängel meiner Leistungen:
versicherung verpflichtet. _____________________________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________________________
Kommt der Versicherungsnehmer dieser
_____________________________________________________________________________________________________
Verpflichtung vorsätzlich nicht nach, wird
Nach meiner Auffassung sind die Mängel
der Versicherer nach den Musterbedingun-
□ berechtigt, da ___________________________________________________________________________________
gen der AHB von der Verpflichtung zur □ nicht berechtigt, da _____________________________________________________________________________
Leistung frei. Bei grob fahrlässiger Verlet-
Ich bitte Sie um Prüfung der Angelegenheit und um Rücksprache.
zung einer Obliegenheit ist der Versicherer
berechtigt, seine Leistung in einem der Mit freundlichen Grüßen
Schwere des Verschuldens des Versiche-
_______________________________
rungsnehmers entsprechenden Verhältnis (Unterschrift)
zu kürzen. Der Versicherungsschutz bleibt
bestehen, wenn der Versicherungsnehmer
nachweist, dass die Verletzung der Oblie-
genheit weder für den Eintritt oder die
Feststellung des Versicherungsfalls noch
für die Feststellung oder den Umfang der
dem Versicherer obliegenden Leistung ur-
sächlich war und der Versicherungsneh-
mer die Obliegenheit nicht arglistig verletzt
hat.

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64 Planung

Mängelansprüche
Mängelbeseitigung durch Architekten

Der Auftraggeber hat Mängel gerügt, die noch nachbesserungsfähig sind. Der Architekt bietet mit diesem Schreiben
ausdrücklich seine Nacherfüllungsbereitschaft an.
Planung

Musterschreiben
A Dem Architekten/Ingenieur steht grund- an Auftraggeber
sätzlich, wie jedem anderen Bauunterneh-
Vergabe

mer auch, ein Recht zur Mängelbeseiti-


gung zu. Im Rahmen eines Architekten-
/Ingenieurvertrags besteht das Problem
regelmäßig darin, dass sich häufig eine Anschrift Auftraggeber
mangelhafte Planung bereits bei der Aus-
führung der Werkleistung durch die Bau-
unternehmer im Bauwerk niedergeschla-
gen hat und nur die Nacherfüllung der feh-
lerhaften Planung nicht zur Mängelbesei-
tigung führt. Die herrschende Meinung
Bauabwicklung

______________________________
räumt dem Architekten/Ingenieur hinsicht- (Ort, Datum)
lich mangelhafter Pläne und Ausschrei-
bungsunterlagen so lange ein Nachbesse- B auvo
auvorhaben:
rhaben: _______________________________
rungs- bzw. Nacherfüllungsrecht ein, so
Architekten
Architek ten-/I
-/Ingenieurvertrag
ngenieurvertrag vom
v om _______________________________
lange noch nicht danach gebaut bzw. ver-
geben worden ist (BGH, Urteil v. 29.9.1988,
Mängelbeseitigung
VII ZR 182/87, BauR 1989 S. 97; vgl.
auch OLG Hamm, Urteil v. 8.5.2008, Sehr geehrte Damen und Herren,
12 U 124/06, IBR 2009 S. 216). sehr geehrte/r _______________________,

aufgrund Ihrer Mängelanzeige vom _____________ weisen wir Sie darauf hin, dass uns ein Nacherfül-
Wohnungseigentum

B Aufgrund dieses eingeschränkten Nach-


Besonderheiten im

lungsrecht zusteht. Dieses Nacherfüllungsrecht steht uns so lange zu, wie eine Nachbesserung noch
möglich ist. Vorliegend ist eine Nachbesserung noch möglich, da
besserungs- bzw. Nacherfüllungsrechts
des Architekten/Ingenieurs wird häufig A _____________________________________________________________________________________________________

in Architektenverträgen vereinbart, dass Wir erklären hiermit ausdrücklich unsere Nachbesserungsbereitschaft und bieten die Nachbesserung
folgender Mängel ausdrücklich an:
der Architekt/Ingenieur verlangen kann, _____________________________________________________________________________________________________
mit der Beseitigung eines Mangels ganz _____________________________________________________________________________________________________
oder teilweise beauftragt zu werden. Ob _____________________________________________________________________________________________________
eine derartige Klausel im Rahmen von Wir bitten Sie daher, sich unverzüglich mit uns in Verbindung zu setzen, damit die einzelnen Nach–
Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirk- B besserungsarbeiten besprochen werden können.

sam vereinbart werden kann, ist umstritten.


Wirksam ist die Klausel aber wohl insoweit, Mit freundlichen Grüßen
als dem Architekten das Recht zugestan-
den wird, die Mängelbeseitigungsarbeiten _______________________________
(Unterschrift)
Dritter zu überwachen.

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Planung 65

Sicherheiten
Sicherheitsleistung nach § 648a BGB (Architekt)

Es wurde ein Architektenvertrag geschlossen. Beim Auftraggeber besteht die Gefahr der Zahlungsunfähigkeit bzw. der
Architekt versucht, rechtssicher eine Arbeitseinstellung bzw. Kündigung des Architektenvertrags zu erreichen.
Wenn der Auftraggeber eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen
oder zwar eine natürliche Person ist, jedoch die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses

Planung
ausführen lässt, kann der Architekt/Ingenieur keine Sicherheit nach § 648a BGB verlangen. Der Architekt hat die Kosten
der Sicherheitsleistung bis zu einem Höchstsatz von 2 % p. a. zu tragen. In vertraglichen Vereinbarungen kann § 648a BGB
nicht ausgeschlossen werden. Diesbezügliche Regelungen sind unwirksam.

Musterschreiben
A Mithilfe der Sicherheitsleistung nach an Auftraggeber
§ 648a BGB entfällt für den Architekt/

Vergabe
Ingenieur das Insolvenzrisiko, wenn er die
gewünschte Sicherheit erhält. Wird vom
Auftraggeber die verlangte Sicherheit
nicht geleistet, kann der Architekt seine Anschrift Auftraggeber
Leistungen einstellen oder den Vertrag
kündigen. Hier ist nach dem Zeitpunkt
des Vertragsabschlusses wie folgt zu
unterscheiden:
Bei Architektenverträgen, die vor dem
1.1.2009 abschlossen wurden, gilt die alte

Bauabwicklung
______________________________
Fassung des § 648a BGB. Voraussetzung (Ort, Datum)
für eine Kündigung ist hierbei, dass nach
dem fruchtlosen Ablauf der zunächst ge- B auvo
auvorhaben:
rhaben: _______________________________
setzten angemessenen Frist zur Vorlage
der Sicherheitsleistung eine weitere Frist A Architekten
Architek ten-/I
-/Ingenieurvertrag
ngenieurvertrag vom
v om _______________________________

gesetzt wird mit der Androhung der Kün-


S icherheitsleistung nach § 648a BGB
digung bei fruchtlosem Ablauf der Frist.
Soweit diese Frist wiederum fruchtlos Sehr geehrte Damen und Herren,
abläuft, gilt der geschlossene Werkvertrag sehr geehrte/r _______________________,
als gekündigt. Der Architekt/Ingenieur
aufgrund des o. g. Architekten-/Ingenieurvertrags vom ___________ und der von uns bisher erbrachten

Wohnungseigentum
hat dann die Möglichkeit, die Vergütung

Besonderheiten im
Leistungen sind wir berechtigt, von Ihnen Sicherheit bis zur Höhe des voraussichtlichen Vergütungs-
für die erbrachten und nicht erbrachten anspruchs für die von uns zu erbringenden Leistungen sowie 10 % aus dem zu sichernden Vergütungs-
anspruch für Nebenforderungen zu verlangen.
Leistungen abzurechnen (§ 648a BGB).
Wir haben Sie daher aufzufordern, uns eine entsprechende Sicherheit in Höhe von __________ EUR
Er kann sich durch die Anforderung einer bis spätestens zum __________ zu übergeben.
Sicherheitsleistung ein Recht zur Einstel- Wir weisen bereits jetzt darauf hin, dass wir bei fruchtlosem Ablauf der Frist unsere Arbeiten einstellen
lung der Arbeiten schaffen, wenn z. B. werden.

bereits die Arbeiten eingestellt wurden,


weil die Zahlung für Abschlagsrechnungen Mit freundlichen Grüßen
ausblieb.
_______________________________
Für Verträge, die ab dem 1.1.2009 abge- (Unterschrift)
schlossen wurden, gilt die neue Rechts-
lage. Danach kann der Architekt nach
erfolglosem Ablauf einer angemessen
gesetzten Frist zur Leistung der Sicherheit
die Leistung verweigern oder den Vertrag
sofort kündigen. Einer Nachfristsetzung
bedarf es dann nicht mehr, um die Kündi-
gung des Vertrags herbeizuführen. Die
Kündigung führt dann zu einem Anspruch
des Architekten/Unternehmers nach § 649
BGB. Die Sicherheit kann auch noch nach
Abnahme der Architektenleistung verlangt
werden.

Musterschreiben

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66 Planung

Sicherheiten
Sicherheitsleistung nach § 648a BGB (Architekt)

B Unter welchen Voraussetzungen der Archi-


tekt/Ingenieur einen Anspruch auf Sicher-
heitsleistung nach § 648a BGB hat, ist in
der Rechtsprechung noch nicht geklärt.
Planung

Um § 648a BGB als Regelung des Werk-


vertragsrechts anzuwenden, muss der
Architekt/Ingenieur jedenfalls mit werkver-
traglichen Leistungen beauftragt worden
sein.
Nach einer verbreiteten Auffassung haben
Architekten/Ingenieure einen Anspruch auf
Sicherheitsleistung nach § 648a BGB nur,
wenn sich die planerische Leistung bereits
Musterschreiben
im Bauwerk verkörpert hat. Das ist sicher an Auftraggeber
der Fall, wenn die planerische Leistung
Vergabe

tatsächlich im Bauwerk realisiert ist (Bau-


beginn). Dem ist das OLG Düsseldorf
(Urteil v. 5.10.2004, 21 U 26/04, BauR
2005 S. 585) überzeugend entgegengetre- Anschrift Auftraggeber
ten: Der Unternehmerbegriff in § 648a BGB
setze nicht voraus, dass die nach dem Ver-
trag zu erbringende Bauwerksleistung mit
einer Werterhöhung des Grundstücks ein-
hergehe, sondern betreffe auch solche un-
ternehmerischen Tätigkeiten, die als nicht
Bauabwicklung

______________________________
wegzudenkender Teil der Gesamtleistung (Ort, Datum)
der Herstellung des Bauwerks dienen, oh-
ne sich in diesem unmittelbar verkörpern B auvo
auvorhaben:
rhaben: _______________________________
zu müssen. Auch der lediglich planende
Architekten
Architek ten-/I
-/Ingenieurvertrag
ngenieurvertrag vom
v om _______________________________
Architekt könne deshalb Sicherheit gemäß
§ 648a BGB verlangen, ohne dass seine
S icherheitsleistung nach § 648a BGB
Planungsleistungen in einem konkreten
Bauerfolg oder sonst in einer Werterhö- Sehr geehrte Damen und Herren,
hung des Bauwerks Niederschlag gefun- sehr geehrte/r _______________________,
den haben müssen. Sie ist ihm daher
B aufgrund des o. g. Architekten-/Ingenieurvertrags vom ___________ und der von uns bisher erbrachten
Wohnungseigentum

selbst dann zu gewähren, wenn der Be-


Besonderheiten im

Leistungen sind wir berechtigt, von Ihnen Sicherheit bis zur Höhe des voraussichtlichen Vergütungs-
steller mit der Bauausführung noch nicht anspruchs für die von uns zu erbringenden Leistungen sowie 10 % aus dem zu sichernden Vergütungs-
C anspruch für Nebenforderungen zu verlangen.
begonnen hat. Um rechtssicher vorzuge-
Wir haben Sie daher aufzufordern, uns eine entsprechende Sicherheit in Höhe von __________ EUR
hen, empfiehlt es sich, mit der Anforde- D bis spätestens zum __________ zu übergeben.
rung einer Sicherheitsleistung nach § 648a Wir weisen bereits jetzt darauf hin, dass wir bei fruchtlosem Ablauf der Frist unsere Arbeiten einstellen
BGB nach Möglichkeit abzuwarten, bis werden.

mit dem Bau begonnen wurde.


Mit freundlichen Grüßen
C Der Architekt/Ingenieur kann in voller _______________________________
Höhe seines voraussichtlichen Vergütungs- (Unterschrift)
anspruchs Sicherheit verlangen zzgl. 10 %
hieraus für Nebenforderungen. Bereits
erhaltene Abschlagszahlungen sind in
Abzug zu bringen. Fordert er eine zu hohe
Sicherheit, wird das Sicherungsverlangen
nicht unwirksam. Der Bauherr hat in
der zutreffenden Höhe des Vergütungs-
anspruchs Sicherheit zu leisten.

D Dem Bauherrn muss eine angemessene


Frist von 10 bis 14 Tagen zur Leistung der
Sicherheit gesetzt werden. Bei fruchtlosem
Fristablauf ist der Architekt/Ingenieur
berechtigt, seine Arbeiten einzustellen
oder nach Maßgabe obiger Anm. A zu
kündigen bzw. eine Nachfrist mit Kündi-
gungsandrohung zu setzen. Musterschreiben

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Planung 67

Sicherheiten – Sicherheitsleistung nach § 648a BGB (Architekt):


Stellung der Sicherheit

Der Architekt hat Sicherheit nach § 648a BGB verlangt. Der Auftraggeber kommt dem Verlangen mit diesem Schreiben und
Vorlage der Sicherheit nach.

Planung
A Dem Auftraggeber ist dringend zu emp- Musterschreiben
fehlen, dem Sicherungsverlangen des an Auftragnehmer
Architekten/Ingenieurs nachzukommen,

Vergabe
da er ansonsten mit einer Arbeitseinstel-
lung bzw. Kündigung des Vertrags oder
einer Klage auf Erfüllung der Sicherheit
rechnen muss. Anschrift Auftragnehmer

B Der Auftraggeber sollte vor allem prüfen,


ob die geforderte Höhe der Sicherheit
zutreffend berechnet ist. Zu beachten ist,
dass Ansprüche des Auftraggebers, die
er gegen die Honorarforderung des Archi-

Bauabwicklung
______________________________
tekten aufrechnen kann, bei der Berech- (Ort, Datum)
nung der Sicherheit unberücksichtigt blei-
ben, es sei denn, diese Ansprüche sind B auvo
auvorhaben:
rhaben: _______________________________
unstreitig oder rechtskräftig festgestellt.
Architekten
Architek ten-/I
-/Ingenieurvertrag
ngenieurvertrag vom
v om _______________________________
Die Sicherheit kann auch nach Abnahme
noch verlangt werden.
I hr Verlangen nach S icherheitsleistung nach § 648a BGB
Die Einrede der Nichterfüllung wegen
Mängeln kann dem Anspruch auf Sicher- Sehr geehrte Damen und Herren,
heitsleistung nicht entgegengehalten sehr geehrte/r _______________________,
werden, da es auf die Fälligkeit des zu
mit Schreiben vom __________ haben Sie uns aufgefordert, Sicherheitsleistung nach § 648a BGB zu

Wohnungseigentum
sichernden Vergütungsanspruchs nicht A

Besonderheiten im
erbringen. Entsprechend der Regelung des § 648a BGB werden wir Ihren Anspruch erfüllen. Sie haben
ankommt. jedoch die Höhe Ihres voraussichtlichen Vergütungsanspruchs falsch berechnet. Nach der uns vor-
B liegenden Schätzung beträgt Ihr voraussichtlicher Vergütungsanspruch lediglich __________ EUR.
In der Anlage übersenden wir Ihnen daher in Höhe von __________ EUR eine Bankbürgschaft des
C Die geforderte Sicherheit kann nach C
___________________-Kreditinstituts mit der Bitte um kurzfristige schriftliche Bestätigung des Erhalts der
Bankbürgschaft.
§ 232 Abs. 1 BGB in allen dort genannten
Varianten geleistet werden. Das Wahlrecht Im Übrigen weisen wir darauf hin, dass ein Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek
gem. § 648 Abs. 1 BGB ausgeschlossen ist. Die Kosten der Sicherheitsleistung haben Sie uns nach
steht dem Auftraggeber zu. Praktisch allein D § 648a Abs. 3 BGB zu erstatten. Diese Kosten werden wir im Rahmen Ihrer jeweils fälligen Rechnun-
gen in Abzug bringen.
relevant dürfte (neben seltenen Zahlungs-
Schließlich müssen wir Sie bereits jetzt darauf aufmerksam machen, dass Sie bei künftigen Abschlags-
garantien) die Bürgschaft sein. Das bedeu- zahlungen verpflichtet sind, die Ihnen anliegend überlassene Sicherheit im Umfang entsprechend zu
tet vor allem, dass der Architekt bzw. Inge- reduzieren.

nieur sorgfältig prüfen sollte, was ihm


Mit freundlichen Grüßen
angeboten wird, wenn es sich nicht um
eine Bürgschaft handelt. Erklärt z. B. eine _______________________________
Bank gegenüber dem Architekten, dass (Unterschrift)

eine bestimmte Kreditierung zugunsten ih-


res Kunden zur Verfügung stehe, sie
einem bestimmten Kunden einen konkreten
Kredit eingeräumt habe oder eine Finan-
zierung für ein bestimmtes Projekt gesi- D Nach § 648a Abs. 3 BGB hat Nach § 271 BGB wird aber der Kos-
chert sei, so begründen diese Erklärungen der Auftraggeber (nur) einen tenerstattungsanspruch sofort fällig,
allein keine Primäransprüche (OLG Naum- Kostenerstattungsanspruch. d. h. sobald die Kosten für den Auf-
burg, Urteil v. 30.10.2003, 4 U 135/03, Er muss daher die Kosten der traggeber entstanden sind, muss der
NJW-RR 2004 S. 743). Folglich wären die Sicherheit vorfinanzieren. Auftragnehmer sie erstatten.
genannten Zahlungszusagen keine taugli-
che § 648a BGB-Sicherheit. Der Architekt
könnte und sollte diese „Sicherheiten“ zu-
rückweisen. Musterschreiben

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68 Planung

Sicherheiten – Sicherheitsleistung nach § 648 BGB (Architekt):


Stellung der Sicherheit
Planung

Musterschreiben
E Erhält der Architekt weitere Abschlags- an Auftragnehmer
zahlungen, kann – weil die ursprünglich
Vergabe

überlassene Sicherheit formal in voller


Höhe fortbesteht – eine Situation der
Übersicherung des Architekten eintreten.
Gerade bei Architektenverträgen, bei Anschrift Auftragnehmer
denen zusätzliche Honoraransprüche im
Laufe der weiteren Abwicklung vorbehalt-
lich honorierungspflichtiger Umplanungen
nicht unbedingt zu erwarten sind, wird
diese Situation sogar die Regel sein. Der
Architekt sollte dann von sich aus mit
Bauabwicklung

______________________________
dem Bürgen abstimmen, dass und wie er (Ort, Datum)
durch eine entsprechende Haftentlas-
sungserklärung gegenüber dem Bürgen B auvo
auvorhaben:
rhaben: _______________________________
den Umfang seiner Sicherung reduzieren
Architekten
Architek ten-/I
-/Ingenieurvertrag
ngenieurvertrag vom
v om _______________________________
kann.

I hr Verlangen nach S icherheitsleistung nach § 648a BGB

Sehr geehrte Damen und Herren,


sehr geehrte/r _______________________,

mit Schreiben vom __________ haben Sie uns aufgefordert, Sicherheitsleistung nach § 648a BGB zu
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

erbringen. Entsprechend der Regelung des § 648a BGB werden wir Ihren Anspruch erfüllen. Sie haben
jedoch die Höhe Ihres voraussichtlichen Vergütungsanspruchs falsch berechnet. Nach der uns vor-
liegenden Schätzung beträgt Ihr voraussichtlicher Vergütungsanspruch lediglich __________ EUR.
In der Anlage übersenden wir Ihnen daher in Höhe von __________ EUR eine Bankbürgschaft des
___________________-Kreditinstituts mit der Bitte um kurzfristige schriftliche Bestätigung des Erhalts der
Bankbürgschaft.
Im Übrigen weisen wir darauf hin, dass ein Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek
gem. § 648 Abs. 1 BGB ausgeschlossen ist. Die Kosten der Sicherheitsleistung haben Sie uns nach
§ 648a Abs. 3 BGB zu erstatten. Diese Kosten werden wir im Rahmen Ihrer jeweils fälligen Rechnun-
gen in Abzug bringen.
Schließlich müssen wir Sie bereits jetzt darauf aufmerksam machen, dass Sie bei künftigen Abschlags-
zahlungen verpflichtet sind, die Ihnen anliegend überlassene Sicherheit im Umfang entsprechend zu
E reduzieren.

Mit freundlichen Grüßen

_______________________________
(Unterschrift)

Musterschreiben

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Planung 69

Sicherheiten – Sicherheitsleistung nach § 648 BGB (Architekt):


Nachfristsetzung

Der Architekt hat Sicherheit nach § 648a BGB verlangt. Die gesetzte Frist zur Vorlage der Sicherheitsleistung ist fruchtlos
abgelaufen. Er setzt nochmals Nachfrist unter Androhung der Kündigung des Vertrags.

Planung
Musterschreiben
A Erhält der Architekt/Ingenieur aufgrund an Auftraggeber
seiner Anforderung einer Sicherheitsleis-

Vergabe
tung vom Auftraggeber die gewünschte Si-
cherheit nicht, kann er seine Arbeiten ein-
stellen oder nach der seit dem 1.1.2009
geltenden Neufassung des § 648a BGB Anschrift Auftraggeber
den Vertrag sofort kündigen. Oftmals ist
aber eine sofortige Kündigung des Vertrags
noch nicht erwünscht, weshalb es in die-
sen Fällen empfehlenswert ist, nochmals
eine Nachfrist, verbunden mit der Kündi-
gungsandrohung zur Übergabe der Sicher-

Bauabwicklung
______________________________
heit zu setzen. (Ort, Datum)
Für Verträge, die vor dem 1.1.2009
geschlossen wurden, gilt noch die alte B auvo
auvorhaben:
rhaben: _______________________________
Rechtslage. In diesen Fällen muss der
Architekten
Architek ten-/I
-/Ingenieurvertrag
ngenieurvertrag vom
v om _______________________________
Schritt der Nachfristsetzung vom Architek-
ten/Ingenieur wohlüberlegt sein. Setzt er
N achf
achfristsetz
ristsetzung
ung/S
/Sicherheitsleistung
icherheitsleistung nach § 648a BGB
nämlich diese Nachfrist, verbunden mit
der Kündigungsandrohung, so gilt der Sehr geehrte Damen und Herren,
Architekten-/Ingenieurvertrag mit frucht- sehr geehrte/r _______________________,
losem Ablauf der Nachfrist als aufgehoben.
mit Schreiben vom __________ hatten wir Sie unter Fristsetzung bis zum __________ aufgefordert, uns

Wohnungseigentum
Der Architekt/Ingenieur hat nach frucht-

Besonderheiten im
gem. § 648a BGB eine Sicherheit in Höhe von __________ EUR zu übergeben. Die von uns gesetzte
losem Ablauf der Nachfrist kein Wahlrecht, angemessene Frist ist fruchtlos verstrichen. Wir werden nunmehr unsere Arbeiten einstellen.
ob er den geschlossenen Vertrag tatsäch- Gleichzeitig setzen wir Ihnen nochmals Nachfrist zur Übergabe der von uns geforderten Sicherheit
lich kündigt. A bis zum __________.
Bei fruchtlosem Ablauf dieser Frist werden wir den Architekten-/Ingenieurvertrag kündigen und
B unsere erbrachten und nicht erbrachten Leistungen abrechnen.

B Gem. § 648a Abs. 5 BGB wird vermutet,


dass dem Architekten 5 % der auf den
Mit freundlichen Grüßen
noch nicht erbrachten Teil der Architekten-
leistung entfallenden Anteil der vereinbar- _______________________________
(Unterschrift)
ten Vergütung zustehen. Diese Vermutung
ist allerdings widerlegbar und es kann in
der Regel vom Architekten ein deutlich
höherer Vergütungsanteil beim Nachweis
geringerer ersparter Aufwendungen gel-
tend gemacht werden.

Musterschreiben

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70 Planung

Sicherheiten – Sicherheitsleistung nach § 648a BGB (Architekt):


Reaktion nach Fristablauf

Zwischen den Parteien besteht ein Architektenvertrag. Die Abnahme der Arbeiten steht noch aus. Der Auftragnehmer hat
für die von ihm zu erbringende Vorleistung Sicherheit nach § 648a BGB verlangt. Der Auftraggeber hat die Frist verstrei-
chen lassen, ohne eine Sicherheit zu stellen. Der Auftragnehmer möchte den Vertrag nicht kündigen.
Planung

Musterschreiben
A Das Muster betrifft den Fall, dass der an Auftraggeber
Architekt trotz Ausbleibens der Sicherheit
Vergabe

den Vertrag nicht kündigen möchte. Die


Gründe, von einer Kündigung abzusehen,
können vielfältig sein. So liegt die Voll-
beendigung eines Architektenvertrags bei Anschrift Auftraggeber
einem prestigeträchtigen Vorhaben nicht
unbedingt im Interesse des Architekten.

B Wenn nach einem wirksamen Sicherungs-


verlangen die Frist des § 648a Abs. 1 Satz 1
BGB abgelaufen ist, kann der Architekt
Bauabwicklung

______________________________
weitere Leistungen verweigern. Er kann (Ort, Datum)
daher nicht in Verzug geraten. Er kann den
Anspruch auf Stellung der Sicherheit auch B auvo
auvorhaben:
rhaben: _____________________________________________________
gerichtlich durchsetzen.
B auvertrag vom
v om _____________________________________________________
Diese Situation ist für den Auftraggeber
äußerst unangenehm, vor allem wenn
S icherheitsleistung nach § 648a BGB
er die Sicherheit aus wirtschaftlichen
Gründen objektiv nicht stellen kann: Sehr geehrte Damen und Herren,
• Das Leistungsverweigerungsrecht des sehr geehrte/r _______________________,
Architekten wird erst dann hinfällig,
mit Schreiben vom __________ hatten wir Ihnen eine Frist bis __________ gesetzt, gem. § 648a BGB
Wohnungseigentum

wenn der Auftraggeber die Sicherheit


Besonderheiten im

eine Sicherheit in Höhe von __________ EUR zu stellen. Diese Frist ist nunmehr abgelaufen, ohne
nachleistet. dass Sie eine Sicherheit gestellt haben.
• Der Auftraggeber kann zur Not auch A Entsprechend unserer Ankündigung aus dem vorgenannten Schreiben haben wir unsere Arbeiten
heute eingestellt. Wir werden unsere Arbeiten erst dann wieder aufnehmen, wenn uns die geschul-
frei kündigen (§ 649 BGB). Freilich B dete Sicherheit vorliegt.
schuldet er dann nach § 649 Satz 2
BGB dem Architekten die volle verein-
Mit freundlichen Grüßen
barte Vergütung, d. h. auch für die nicht
erbrachte Teilleistung, abzüglich des- _______________________________
sen, was der Architekt infolge der (Unterschrift)

Vertragsaufhebung an Kosten erspart


oder durch anderweitige Verwendung
seiner Arbeitskraft und seines Betriebs
erwirbt oder zu erwerben böswillig
unterlässt.
Manchmal versuchen Auftraggeber die
Kündigung zu vermeiden, indem sie ein-
fach einen anderen Architekten oder im
Fall öffentlicher Auftraggeber das Bauamt der vertraglich geschuldeten Leis-
mit den z. B. noch ausstehenden restli- tungen durch die Arbeit des zweiten
chen Überwachungsarbeiten beauftragen. Architekten unmöglich macht. Der
Auch dieser Ausweg hilft nicht. Nach Höhe nach wird dieser Anspruch
§§ 326 Abs. 2, 275 Abs. 1 BGB schuldet regelmäßig der Abrechnung nach
der Auftraggeber Schadensersatz, wenn Kündigungsgrundsätzen entspre-
er dem ersten Architekten die Erbringung chen.

Musterschreiben

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Planung 71

Vertragsbeendigung
Aufhebungsvereinbarung (Bauplanung)

Beide Parteien möchten den Architektenvertrag einvernehmlich aufheben. Dies ist sinnvollerweise in einer Aufhebungs-
vereinbarung schriftlich zu regeln.

Planung
Vertrag zwischen
A Um Streitigkeiten über die Berechtigung Architekt und Bauherr
einer fristlosen Kündigung zu vermeiden,

Vergabe
empfiehlt sich regelmäßig bei nicht zu
überwindenden Meinungsverschieden- Aufhebungsvereinbarung
Auf hebungsvereinbarung
heiten oder Zerstörung des notwendigen zwischen Architekt/Ingenieur
Vertrauensverhältnisses zwischen dem
_____________________________________________________________________________________________________
Architekten/Ingenieur und dem Bauherrn
der Abschluss einer Aufhebungsverein- vertreten durch

barung. _____________________________________________________________________________________________________

und
B Hinsichtlich der Honorarregelung muss Bauherr
vom Architekten/Ingenieur die eigene

Bauabwicklung
Rechtsposition überdacht werden. Grund- _____________________________________________________________________________________________________
sätzlich ist hier zu überlegen, ob dem
Vorbem
Vo rbemerk
erkung
ung
Architekten/Ingenieur ein Anspruch auf
Vergütung für nicht erbrachte Leistungen Mit Architektenvertrag vom __________ haben die Parteien einen Vertrag über die Erbringung der
Leistungsphasen __________ des § 33 HOAI geschlossen. Die Parteien sind sich einig, dass der
zusteht und ob dieser durchsetzbar ist. A vorbezeichnete Architekten-/Ingenieurvertrag einverständlich aufgehoben wird.
Sollte eine derartige Vergütung bezahlt Dies vorausgeschickt vereinbaren die Parteien Folgendes:
werden, ist dies im Rahmen der Auf-
§1
hebungsvereinbarung zu regeln.
Der Architekten-/Ingenieurvertrag vom __________ wird
Ansonsten ist der Streit im Nachhinein
□ mit sofortiger Wirkung
vorprogrammiert, ob über die Vergütungs-
□ zum __________

Wohnungseigentum
regelung hinaus eine weitere Vergütung

Besonderheiten im
aufgehoben.
für die nicht erbrachte Leistung zu zahlen
ist. §2
Dem Architekten/Ingenieur steht noch ein Honoraranspruch in Höhe von __________ EUR brutto zu.
B Dieser Betrag ist innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss dieser Vereinbarung zu zahlen.
C Für den Architekten/Ingenieur von wesent- Bei nicht fristgerechter Zahlung ist der Betrag mit jährlich 12 % zu verzinsen.
licher Bedeutung ist die Regelung der
Abnahme und des Laufs der Gewähr- §3
leistungsfrist. Dieser Punkt ist immer zu Die erbrachten Architekten-/Ingenieurleistungen gelten mit Abschluss dieser Vereinbarung als
C abgenommen. Die Gewährleistungsfrist beginnt mit Abschluss dieser Vereinbarung zu laufen.
regeln.
§4

D Eine Regelung zu den vom Architekten Der Architekt hat die für die Weiterführung des Baus notwendigen Unterlagen an den Bauherrn
herauszugebenden Unterlagen ist zwar D bereits vor oder spätestens bei Abschluss dieser Vereinbarung herausgegeben. Sollten sich weitere
Unterlagen als erforderlich erweisen, werden auch diese unverzüglich herausgegeben.
nicht zwingend erforderlich, aber anzu-
raten. Allzu oft entsteht hierüber nach-
träglich Streit. Dabei kann der Bauherr
vom Architekten im Wege einer einst-
weiligen Verfügung dringend benötigte
Bauunterlagen herausverlangen. Ein v. 20.8.1999, 25 U 88/99, BauR 2000
Zurückbehaltungsrecht besteht für den S. 295).
Architekten nicht. Hat der Architekt an den
Originalplänen ein Urheberrecht, müssen
Mutterpausen (bzw. jetzt PDF-Dateien)
zur Verfügung gestellt werden (OLG Köln,
Beschluss v. 11.7.1997, 11 W 21/97, NJW-
RR 1998 S. 1097; OLG Hamm, Urteil

Vertrag

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72 Planung

Vertragsbeendigung
Aufhebungsvereinbarung (Bauplanung)
Planung

Vertrag zwischen
Architekt und Bauherr
Vergabe

E Häufig ist noch regelungsbedürftig, ob §5


bzw. wann der Architekt Planunterlagen
Alle gegenseitigen und wechselseitigen Ansprüche mit Ausnahme der Gewährleistungsansprüche
an den Bauherrn herausgibt. Dies sollte E sind mit Abschluss dieser Vereinbarung und Zahlung des in § 2 benannten Honorars abgegolten.
regelmäßig so vereinbart werden, dass
die Herausgabe der Pläne und Unterlagen ________________________________ ________________________________
Zug um Zug gegen Zahlung des Rest- (Ort, Datum) (Ort, Datum)
honorars erfolgt. Wird hierüber keine
Vereinbarung getroffen, richtet sich die ________________________________ ________________________________
(Bauherr) (Architekt/Ingenieur)
Frage der Zurückbehaltung von Plänen
nach der gesetzlichen Regelung. Die bis-
Bauabwicklung

herige Rechtsprechung verneint im Regel-


fall ein Zurückbehaltungsrecht des Archi-
tekten/Ingenieurs an den Plänen (OLG
Köln, Einstweilige Verfügung v. 11.7.1997,
11 W 21/97, BauR 1999 S. 189; BGH, Urteil
v. 28.10.1993, VII ZR 192/92, BauR 1994
S. 131).
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

Vertrag

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Planung 73

Vertragsbeendigung
Kündigungsschreiben (Architekt/Ingenieur)

Architekt und Bauherr haben einen Architektenvertrag geschlossen. Der Architekt kündigt nunmehr den Architektenvertrag
fristlos.

Planung
Musterschreiben
A Der Architekt/Ingenieur kann den Architek- an Auftraggeber
ten-/Ingenieurvertrag lediglich bei Vorliegen

Vergabe
eines wichtigen Grunds kündigen. Eine
ordentliche Kündigung des Architekten-
vertrags ist, soweit nicht vertraglich etwas
anderes vereinbart wurde, ausgeschlos- Anschrift Auftraggeber
sen. Ob eine fristlose Kündigung des
Architekten/Ingenieurs berechtigt ist, ist
sorgfältig zu prüfen. Stellt sich nämlich
heraus, dass die fristlose Kündigung des
Architekten-/Ingenieurvertrags nicht
berechtigt war, kann der Bauherr gegen

Bauabwicklung
______________________________
den Architekten/Ingenieur Schadens- (Ort, Datum)
ersatzansprüche geltend machen.
Ein wichtiger Grund liegt immer vor, B auvo
auvorhaben:
rhaben: _______________________________
wenn dem Kündigenden die Fortsetzung
Architekten
Architek ten-/I
-/Ingenieurvertrag
ngenieurvertrag vom
v om _______________________________
des Vertrags unter Berücksichtigung
aller Umstände des Einzelfalls nicht mehr
F ristlo
ristlose
se Künd
Kündigung
igung
zugemutet werden kann (§ 314 BGB).
Sehr geehrte Damen und Herren,
B Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündi- sehr geehrte/r _______________________,
gung des Architekten-/Ingenieurvertrags
A

Wohnungseigentum
liegt für den Architekten vor, wenn der den o. g. Architekten-/Ingenieurvertrag kündigen wir hiermit aus wichtigem Grund fristlos.

Besonderheiten im
Bauherr z. B. vom Architekten Leistungen □ Die fristlose Kündigung erfolgt, weil Sie aufgrund Ihres Verhaltens das Vertrauensverhältnis
B zerstört haben.
verlangt, die dessen Ansehen schaden
C □ Sie haben trotz mehrmaliger Aufforderung unsere Abschlagsrechnungen nicht bezahlt.
oder ihn zu einer Bauausführung anhält, □ Sie beschäftigen Handwerker, die ohne Rechnung und ohne Zahlung von Umsatzsteuer arbeiten.
die von den genehmigten Plänen abweicht, □ Sie verlangen von uns, dass wir entgegen der Baugenehmigung das Bauvorhaben durchführen.
des Weiteren, wenn der Bauherr seinen □ _________________________________________________________________________________________________

Mitwirkungspflichten nicht nachkommt Wir fordern Sie zunächst auf, unsere bisher erbrachten Leistungen förmlich abzunehmen. Als Termin
oder verletzende Behauptungen über den hierfür schlagen wir Ihnen den __________ vor. Unsere Schlussrechnung werden wir Ihnen gesondert
zukommen lassen.
Architekten aufstellt.

C Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündi- Mit freundlichen Grüßen


gung des Architekten-/Ingenieurvertrags
wird angenommen, wenn der Bauherr _______________________________
(Unterschrift)
zu Unrecht Abschlagsrechnungen trotz
Mahnungen nicht bezahlt (BGH, Urteil
v. 16.12.1999, VII ZR 392/96, BauR 2000
S. 592). Bei diesem Kündigungsgrund
muss jedoch berücksichtigt werden, dass
häufig die Bauherren in einem späteren
Prozess einwenden, dass die Abschlags-
rechnung nicht prüffähig war bzw. ein Zu-
rückbehaltungsrecht aufgrund von Män-
geln bestand. Sicherheitshalber sollte des-
halb immer parallel der Weg über § 648a
BGB gegangen werden, um die Kündi-
gung auf rechtssicheren Boden zu stellen.
Musterschreiben

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74 Planung

Vertragsbeendigung
Kündigungsschreiben (Architekt/Ingenieur)
Planung

Musterschreiben
D Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündi- an Auftraggeber
gung des Architekten-/Ingenieurvertrags
Vergabe

wird ferner angenommen, wenn der Bau-


herr den Architekt zwingt, mit Handwer-
kern zusammenzuarbeiten, die „schwarz“
arbeiten. Anschrift Auftraggeber

E Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündi-


gung des Architekten-/Ingenieurvertrags
wird schließlich angenommen, wenn der
Bauherr vom Architekt verlangt, einen
„Schwarzbau” durchzuführen.
Bauabwicklung

______________________________
(Ort, Datum)

F Die Abnahme ist insbesondere für den


Beginn der Verjährungsfrist hinsichtlich der B auvo
auvorhaben:
rhaben: _______________________________
erbrachten Leistungen von Bedeutung.
Architekten
Architek ten-/I
-/Ingenieurvertrag
ngenieurvertrag vom
v om _______________________________

G Der Architekt/Ingenieur hat bei einer F ristlo


ristlose
se Künd
Kündigung
igung
berechtigten fristlosen Kündigung einen
Anspruch auf Vergütung der erbrachten Sehr geehrte Damen und Herren,
Leistungen und einen Schadensersatz- sehr geehrte/r _______________________,
anspruch nach § 280 BGB. In der Regel
Wohnungseigentum

besteht der Schaden des Architekten/ den o. g. Architekten-/Ingenieurvertrag kündigen wir hiermit aus wichtigem Grund fristlos.
Besonderheiten im

Ingenieurs in seiner Vergütung für nicht □ Die fristlose Kündigung erfolgt, weil Sie aufgrund Ihres Verhaltens das Vertrauensverhältnis
zerstört haben.
erbrachte Leistungen abzüglich seiner □ Sie haben trotz mehrmaliger Aufforderung unsere Abschlagsrechnungen nicht bezahlt.
ersparten Aufwendungen (OLG Düssel- D □ Sie beschäftigen Handwerker, die ohne Rechnung und ohne Zahlung von Umsatzsteuer arbeiten.
dorf, Urteil v. 19.12.2000, 21 U 38/00, E □ Sie verlangen von uns, dass wir entgegen der Baugenehmigung das Bauvorhaben durchführen.
BauR 2001 S. 434). □ _________________________________________________________________________________________________

F Wir fordern Sie zunächst auf, unsere bisher erbrachten Leistungen förmlich abzunehmen. Als Termin
hierfür schlagen wir Ihnen den __________ vor. Unsere Schlussrechnung werden wir Ihnen gesondert
G zukommen lassen.

Mit freundlichen Grüßen

_______________________________
(Unterschrift)

Musterschreiben

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Vergabe 75

Inhalt

➔ Vergabe Seite

Planung
Angebotsverfahren Rechtsgrundlagen des Bauvergaberechts 76
➔ VS Angebotsbegleitschreiben (Bauvergabe) 79
➔ VS Technisches Nebenangebot (Bauvergabe) 82
Formale Prüfung von Nebenangeboten und 84
Preisnachlässen nach VOB/A 2009
➔ VS Kaufmännisches Nebenangebot (Bauvergabe) 85

➔ B Fehlende Erklärungen Nachforderung fehlender Erklärungen und Nachweise 86


und Nachweise nach VOB/A 2009

Vergabe
➔ VS Nachreichung fehlender Erklärungen und Nachweise 87
nach VOB/A 2009
➔ VS Fristverlängerung zur Nachreichung fehlender 88
Erklärungen und Nachweise nach VOB/A 2009

➔ VS Nationales Rügeschreiben in nationalen Vergabeverfahren 89


Vergabeverfahren vor Angebotsabgabe

Bauabwicklung
➔ VS Rügeschreiben in nationalen Vergabeverfahren 90
nach Angebotseröffnung
➔ NpS Rügeschreiben in nationalen Vergabeverfahren nach 91
Angebotseröffnung – Einschaltung der Nachprüfungsstelle

➔ VS Europaweites Rügeschreiben auf unzureichende Vorabinformation 92


Vergabeverfahren gem. § 101a GWB (Bauvergabe)
➔ VS Rügeschreiben in europaweiten Vergabeverfahren 94
vor Angebotsabgabe

Wohnungseigentum
Besonderheiten im
➔ VS Rügeschreiben in europaweiten Vergabeverfahren 95
nach Angebotseröffnung

Rechtsschutz Rechtsschutzsystem im Vergabeverfahren (Bauvergabe) 96

VS Vergabestelle B Bieter NpS Nachprüfungsstelle

Checkliste Musterschreiben Musterbeschluss Vertrag

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76 Vergabe

Angebotsverfahren
Rechtsgrundlagen des Bauvergaberechts

1. Was versteht man unter „Bauvergaberecht“?


Nach einer Definition des Bundesverfassungsgerichts versteht man unter dem Vergaberecht die Gesamtheit
der Normen, „die ein Träger öffentlicher Verwaltung bei der Beschaffung von sachlichen Mitteln und Leistun-
Planung

gen, die er zur Erfüllung von Verwaltungsaufgaben benötigt, zu beachten hat.“1 Üblicherweise unterscheidet
man je nach Art des Beschaffungsvorgangs danach, ob es sich um einen Bauauftrag, Lieferauftrag bzw.
Dienstleistungsauftrag handelt.

2. Rechtsgrundlagen des deutschen Bauvergaberechts


Das Vergaberecht gehört in seiner heutigen „strengen“ Form zu den neueren Rechtsgebieten und befindet
sich fast fortlaufend im Umbruch. Hinzu kommt, dass das hergebrachte deutsche Vergaberecht der VOB Teil A
von der europäischen Gesetzgebung überlagert wird. Da das europäische Recht wiederum erst ab einem be-
stimmten Auftragswert (sog. Schwellenwert) Anwendung findet, kommt es zu einer auftragswertabhängigen
Vergabe

Zweiteilung des Vergaberechts oberhalb und unterhalb der Schwellenwerte. Zu guter Letzt ist das Bauverga-
berecht nicht einheitlich in einem Gesetz geregelt, sondern abhängig vom Auftragsgegenstand in unterschied-
lichen Regelwerken. Das alles macht eine Orientierung im Vergaberecht nicht leichter:

nationale europaweite Ausschreibung (oberhalb der Schwellenwerte)


Ausschreibung Öffentliche Aufträge
(unterhalb der Sonstige Aufträge im Zusammenhang
Schwellenwerte) mit Sektorentätigkeiten2
Bauabwicklung

RL 2004/18/EG
> 200.000 EUR

> 400.000 EUR


Lieferung Haushaltsrecht GWB
und VOL/A VgV
Leistung Abschnitt 1 VOL/A
Abschnitt 2

freiberuflich --- VOF RL 2004/17/EG


GWB
SektVO
> 5.000.000 EUR

> 5.000.000 EUR


Wohnungseigentum
Besonderheiten im

RL 2004/18/EG
Haushaltsrecht GWB
Bauleistung VOB/A 2009 VgV
Abschnitt 1 VOB/A 2009
Abschnitt 2

Mit der neuen VOB/A 2009 und der neu geschaffenen Sektorenverordnung (SektVO) haben sich gegenüber
dem vorherigen Rechtszustand unter Geltung der VOB/A 2006 wichtige strukturelle Änderungen ergeben:

‚ VOB/A 2009
• Die VOB/A kennt nur noch 2 Abschnitte statt zuvor 4 Abschnitte.
• Die VOB/A gilt nicht mehr für die Vergabe von Aufträgen im Sektorenbereich.

‚ Sektorenverordnung (SektVO)
• Die SektVO gilt einheitlich für die Vergabe von Bau-, Liefer- und Dienstleistungsaufträgen im Sektoren-
bereich.
• Die SektVO ersetzt die Abschnitte 3 + 4 der VOB/A und VOL/A.

________________________
1 BVerfG, Beschluss v. 13.6.2006, 1 BvR 1160/03, NJW 2006 S. 3701.
2 Sektorentätigkeiten sind gem. § 1 Abs. 1 SektVO: Tätigkeiten auf dem Gebiet der Trinkwasser- oder Energieversorgung oder des Verkehrs
(näher: Anlage 4 zu § 98 Nr. 4 GWB).

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Vergabe 77

Angebotsverfahren
Rechtsgrundlagen des Bauvergaberechts

2.1 Abhängigkeit vom Auftragswert (sog. Schwellenwert)


Europäisches Vergaberecht beansprucht Geltung erst ab einem bestimmten Mindestauftragswert. Eine grenz-
überschreitende Tätigkeit wird ein Marktteilnehmer (Bauunternehmen) nämlich erst dann in Erwägung ziehen,

Planung
wenn vereinfacht gesagt der mögliche Ertrag die unvermeidlichen Schwierigkeiten des Arbeitens im Ausland
aufwiegt. Da das europäische Vergaberecht im Detail andere Regelungen für das Vergabeverfahren, vor allem
aber ein sehr viel strengeres Rechtsschutzsystem vorsieht, ist es wichtig, in einem ersten Schritt zu klären, ob
der betreffende Auftrag oberhalb oder unterhalb der Schwellenwerte liegt.

Ab welchem Auftragswert europäisches Vergaberecht gilt, legt die Europäische Kommission in regelmäßigen
Abständen durch Verordnung fest. Mit Wirkung vom 1.1.2012 gilt die Verordnung (EU) Nr. 1251/2011 der Kom-
mission vom 30.11.2011. Sie bestimmt für Bauleistungen einen Schwellenwert von 5.000.000 EUR ohne Um-
satzsteuer. Aufträge mit einem geschätzten3 voraussichtlichen Auftragswert oberhalb dieses Wertes müssen
daher europaweit nach den dafür geltenden Regeln ausgeschrieben werden, sofern die entsprechenden Ver-

Vergabe
gabeverfahren nach dem 1.1.2012 begonnen werden4.

2.2 Rechtsgrundlagen oberhalb der Schwellenwerte


Für alle Bauaufträge oberhalb der Schwellenwerte ist eine weitere Unterscheidung danach zu treffen, ob der
Auftrag Bauleistungen aus dem Katalog der sog. Sektorentätigkeiten betrifft oder nicht.

Bauverträge im Zusammenhang mit Sektorentätigkeiten

Bauabwicklung
Was zu den Sektorentätigkeiten zählt, definiert die Anlage zu § 98 Nr. 4 GWB. Etwas vereinfacht zählt danach
zu den Sektorentätigkeiten:
‚ auf dem Gebiet der Trinkwasserversorgung:
• Bereitstellen und Betreiben fester Netze zur Versorgung der Allgemeinheit mit Trinkwasser
‚ auf dem Gebiet der Elektrizitäts- und Gasversorgung:
• Bereitstellen und Betreiben fester Netze zur Versorgung der Allgemeinheit mit Strom oder Gas
‚ auf dem Gebiet der Wärmeversorgung:
• Bereitstellen und Betreiben fester Netze zur Versorgung der Allgemeinheit mit Wärme

Wohnungseigentum
Besonderheiten im
‚ auf dem Gebiet des Verkehrs:
• Bereitstellen und Betrieb von Flughäfen
• Bereitstellen und Betrieb von Häfen oder anderen Verkehrsendeinrichtungen zum Zwecke der Versor-
gung von Beförderungsunternehmen im See- oder Binnenschiffsverkehr
• Erbringen von Verkehrsleistungen, die Bereitstellung oder das Betreiben von Infrastruktureinrichtungen
zur Versorgung der Allgemeinheit im Eisenbahn-, Straßenbahn- oder sonstigen Schienenverkehr, mit
Seilbahnen sowie mit automatischen Systemen, im öffentlichen Personenverkehr im Sinne des Perso-
nenbeförderungsgesetzes auch mit Kraftomnibussen und Oberleitungsbussen.

Für solche Bauverträge gilt auf oberster (europarechtlicher) Ebene die Richtlinie 2004/17/EG des Europä-
ischen Parlaments und des Rates vom 31.3.2004 zur Koordinierung der Zuschlagserteilung durch Auftrag-
geber im Bereich der Wasser-, Energie- und Verkehrsversorgung sowie der Postdienste. Die Umsetzung in
deutsches Recht geschieht über die §§ 97 ff. GWB (Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen) und die
„Verordnung zur Neuregelung der für die Vergabe von Aufträgen im Bereich des Verkehrs, der Trinkwasserver-
sorgung und der Energieversorgung anzuwendenden Regeln“ (SektVO) vom 23.9.2009.

________________________
3 Vorschriften für die Schätzung der Auftragswerte enthalten § 3 VgV bzw. § 2 SektVO.
4 Maßgeblich für den Beginn des Vergabeverfahrens in diesem Sinne ist dabei die Bekanntmachung i. S. v. § 12 VOB/A 2009.

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78 Vergabe

Angebotsverfahren
Rechtsgrundlagen des Bauvergaberechts

Bauverträge außerhalb der Sektorentätigkeiten


Alle Bauverträge, die nicht im Zusammenhang mit Sektorentätigkeiten stehen, unterfallen der Richtlinie
2004/18/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 31.3.2004 über die Koordinierung der Verfah-
Planung

ren zur Vergabe öffentlicher Bauaufträge, Lieferaufträge und Dienstleistungsaufträge. Diese Richtlinie ist in
deutsches Recht umgesetzt über die §§ 97 ff. GWB, über die danach erlassene Verordnung über die Vergabe
öffentlicher Aufträge (Vergabeverordnung – VgV), deren Neufassung von Bundesrat und Bundesregierung im
April 2010 verabschiedet wurde und mit Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft tritt, sowie schließlich über
Abschnitt 2 des vom Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen (DVA) beschlossenen Teils
A der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/A).

2.3 Rechtsgrundlagen unterhalb der Schwellenwerte


Unterhalb der Schwellenwerte sind Auftraggeber im institutionellen Sinn, d. h. Auftraggeber, die Teile des
Vergabe

Staates oder seiner untergliederten Gebietskörperschaften sind (z. B. Bund, Land, Kommune) über das je-
weils maßgebliche Haushaltsrecht zur Anwendung der VOB Teil A, 1. Abschnitt, verpflichtet. Dabei kommt es
auf die Unterscheidung nach Sektorentätigkeiten nicht an.
Bauabwicklung
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

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Vergabe 79

Angebotsverfahren
Angebotsbegleitschreiben (Bauvergabe)

A Obgleich rechtlich in aller Regel nicht erforderlich, hat es sich eingebürgert, dass der Bieter bzw. die Bietergemeinschaft
seinem/ihrem Angebot ein Begleitschreiben beifügt.

Planung
Musterschreiben
A Das Angebotsbegleitschreiben ist recht- an Vergabestelle
lich betrachtet ein Teil des Angebots

Vergabe
(VK Sachsen, Beschluss v. 22.6.2011,
1/SVK/024-11). Bieter müssen daher da-
rauf achten, sich – gerade bei Änderungen
in „letzter Minute“ – mit dem Begleit- B Anschrift Vergabestelle
schreiben nicht in Widerspruch zu den
anderen Bestandteilen des Angebots zu
setzen.

B Angebote müssen die Identität des Bieters


erkennen lassen. Insbesondere Unterneh-

Bauabwicklung
______________________________
men mit mehreren Zweigstellen oder Nie- (Ort, Datum)
derlassungen müssen daher darauf ach-
ten, dass Briefpapier, Stempel sowie Un- Bauvorhaben: _______________________________________________________
terschriften an den verschiedenen Stellen
des Angebots keinen Zweifel darüber auf- C Angebot-Nr. _______________________________________________________

kommen lassen, welchem Bieter das An-


gebot zuzurechnen ist. Sehr geehrte Damen und Herren,

C Die Verwendung des im sonstigen Ge-


wir bedanken uns für die freundliche Aufforderung zur Angebotsabgabe. Unser Angebot haben wir in
der Anlage beigefügt. Die Preise zu den einzelnen Positionen entnehmen Sie bitte dem beigefügten
schäftsverkehr verwendeten Briefpapiers EDV-Ausdruck.

Wohnungseigentum
ist risikobehaftet. Da eine Änderung der

Besonderheiten im
Wir bitten um Beachtung unserer beiliegenden Nebenangebote Nr. 1 bis _______.
Vergabeunterlagen auch durch das Be-
gleitschreiben erfolgen kann, darf dieses Wir hoffen, Ihnen ein günstiges Angebot unterbreitet zu haben.
weder umseitig abgedruckte Allgemeine
Geschäftsbedingungen noch sonstige
rechtlich wirksame Erklärungen zum An- Mit freundlichen Grüßen
gebotsinhalt aufweisen. Höchst gefährlich
_______________________________
ist beispielsweise ein Zusatz auf den eige- (Unterschrift)
nen „Erfüllungsort und Gerichtsstand“.
Nach § 18 Abs. 1 VOB/B ist nämlich im
Grundsatz der Sitz der für die Prozessver-
tretung des Auftraggebers zuständigen
Stelle maßgebend. Auch hier wäre das
Angebot des Bieters wegen einer Ände-
rung der Vergabeunterlagen i. S. v. §§ 16
Abs. 1 Nr. 1b, 13 Abs. 1 Nr. 5 Satz 1 VOB/A
auszuschließen.

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80 Vergabe

Angebotsverfahren
Angebotsbegleitschreiben (Bauvergabe)
Planung

Musterschreiben
D § 13 Abs. 1 Nr. 6 VOB/A sieht vor, dass der an Vergabestelle
Bieter für die Angebotsabgabe eine selbst
Vergabe

gefertigte Kurzfassung des Leistungsver-


zeichnisses benutzen kann, wenn er den
vom Auftraggeber verfassten Wortlaut des
Leistungsverzeichnisses im Angebot als Anschrift Vergabestelle
allein verbindlich anerkennt. Kurzfassun-
gen müssen in jedem Fall die Ordnungs-
zahlen (Positionen) vollzählig, in der glei-
chen Reihenfolge und mit den gleichen
Nummern wie in dem vom Auftraggeber
verfassten Leistungsverzeichnis wieder-
Bauabwicklung

______________________________
geben. (Ort, Datum)
Die Verwendung eines eigenen EDV-Aus-
drucks darf keinesfalls dazu führen, dass Bauvorhaben: _______________________________________________________
der Bieter im Original-Langtext-Leistungs-
Angebot-Nr. _______________________________________________________
verzeichnis vorgesehene Leerzeilen, ins-
besondere zu Fabrikats- und Produktan-
gaben, übersieht. Das Original-Langtext- Sehr geehrte Damen und Herren,
Leistungsverzeichnis ist daher sorgfältig
auf die Notwendigkeit solcher Eintragun- wir bedanken uns für die freundliche Aufforderung zur Angebotsabgabe. Unser Angebot haben wir in
der Anlage beigefügt. Die Preise zu den einzelnen Positionen entnehmen Sie bitte dem beigefügten
gen hin zu untersuchen. D EDV-Ausdruck.
Wohnungseigentum

Eine häufige Fehlerquelle im Zusammen-


Besonderheiten im

Wir bitten um Beachtung unserer beiliegenden Nebenangebote Nr. 1 bis _______.


hang mit der Vorlage von selbst gefertig-
ten EDV-Fassungen des Leistungsver- Wir hoffen, Ihnen ein günstiges Angebot unterbreitet zu haben.
zeichnisses sind bietereigene Angaben im
Zusammenhang mit der Berechnung der
Mehrwertsteuer, z. B: „Für die Berechnung Mit freundlichen Grüßen
der Mehrwertsteuer gilt der am Tag der
_______________________________
Abnahme/der Rechnungsstellung gültige (Unterschrift)
Mehrwertsteuersatz.“ Da zahlreiche Be-
werbungsbedingungen der öffentlichen
Auftraggeber eigene Regelungen zur Be-
stimmung des bei der Rechnungslegung
anwendbaren Mehrwertsteuersatzes ent-
halten, läuft der Bieter mit derartigen Zu-
sätzen stets Gefahr, sich einer Änderung
der Vergabeunterlagen i. S. v. § 13 Abs. 1
Nr. 5 Satz 1 VOB/A schuldig zu machen.

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Vergabe 81

Angebotsverfahren
Angebotsbegleitschreiben (Bauvergabe)

Planung
Musterschreiben
E Sofern das gesamte Angebot je nach Ge- an Vergabestelle
staltung der Vergabeunterlagen nicht be-

Vergabe
reits an anderer Stelle unterschrieben ist,
ist auch bei der Leistung der Unterschrift
unter das Begleitschreiben Sorgfalt gebo-
ten. Nach früheren Fassungen der VOB/A Anschrift Vergabestelle
war eine „rechtsverbindliche Unterschrift“
gefordert. Rechtsverbindlich in diesem
Sinne sind Unterschriften nur dann, wenn
die unterzeichnende natürliche Person
vertretungsberechtigt für die das Angebot
abgebende juristische Person ist. Dieses

Bauabwicklung
______________________________
zusätzliche Erfordernis ist durch die VOB/A (Ort, Datum)
bereits vor einiger Zeit aufgegeben wor-
den. Es erschien unzweckmäßig, den Auf- Bauvorhaben: _______________________________________________________
traggeber mit derartigen Nachforschungen
Angebot-Nr. _______________________________________________________
zu belasten. Dennoch ist der Auftraggeber
auch heute nicht gehindert, in seinen Be-
werbungsbedingungen zu den früher gel- Sehr geehrte Damen und Herren,
tenden strengeren Anforderungen zurück-
zukehren und eine rechtsverbindliche Un- wir bedanken uns für die freundliche Aufforderung zur Angebotsabgabe. Unser Angebot haben wir in
der Anlage beigefügt. Die Preise zu den einzelnen Positionen entnehmen Sie bitte dem beigefügten
terschrift zu fordern. In diesem Fall muss EDV-Ausdruck.

Wohnungseigentum
der Bieter daher nach wie vor darauf ach-

Besonderheiten im
Wir bitten um Beachtung unserer beiliegenden Nebenangebote Nr. 1 bis _______.
ten, das Angebot nur durch einen ver-
tretungsberechtigten Angestellten unter- Wir hoffen, Ihnen ein günstiges Angebot unterbreitet zu haben.
zeichnen zu lassen.
Besondere Probleme ergeben sich in die-
sem Zusammenhang bei der Unterzeich- Mit freundlichen Grüßen
nung von Angeboten einer Bietergemein-
_______________________________
schaft. Solange nicht der gesetzlichen E (Unterschrift)
Ausgangslage entsprechend alle Mitglie-
der der Bietergemeinschaft durch jeweils
vertretungsberechtigte Angestellte das
Angebot unterzeichnen, ist darauf zu ach-
ten, dass das unterzeichnende Mitglied
der Bietergemeinschaft mit Vertretungs-
macht für die anderen Mitglieder der Bie-
tergemeinschaft ausgestattet sein muss.
Die nachträgliche Genehmigung fehlender
Unterschriften aller Mitglieder einer Bieter-
gemeinschaft ist in der Rechtsprechung
ausgesprochen umstritten. Schließlich ist
darauf hinzuweisen, dass öffentliche Auf-
traggeber für Bietergemeinschaften ohne-
hin besondere Formulare vorsehen.

Musterschreiben

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82 Vergabe

Angebotsverfahren
Technisches Nebenangebot (Bauvergabe)

Bei der Vergabe von Bauleistungen wird der Bieter in aller Regel versuchen, sich über ein Nebenangebot, d. h. eine Ände-
rung des im Leistungsverzeichnis verkörperten Amtsvorschlags, einen Wettbewerbsvorteil zu verschaffen. Die erfolgreiche
Wertung derartiger Nebenangebote ist an zahlreiche Voraussetzungen geknüpft.
Planung

Musterschreiben
A Die Anzahl der Nebenangebote ist an an Vergabestelle
einer vom Auftraggeber in den Verdin-
Vergabe

gungsunterlagen bezeichneten Stelle auf-


zuführen. Darüber hinaus müssen etwaige
Nebenangebote jeweils auf besonderer
Anlage gemacht und als solche deutlich Anschrift Vergabestelle
gekennzeichnet werden (§ 13 Abs. 3
VOB/A).

B Nebenangebote sind zugelassen, es sei


denn, der Auftraggeber hat sie ausge-
schlossen. Dies ergibt sich aus § 16 Nr. 8
Bauabwicklung

______________________________
VOB/A. Daraus folgt auch, dass die Ver- (Ort, Datum)
gabestelle berechtigt ist, im Einzelnen
festzulegen, welche Nebenangebote in Bauvorhaben: _______________________________________________________

welcher Kombination (mit oder ohne A Angebot-Nr. _______________________________________________________


Hauptangebot) zugelassen sind. Die Ver-
gabestelle kann auch weitere formelle B Nebenangebot Nr. 1
Sehr geehrte Damen und Herren,
Voraussetzungen für die Wertung von C
Nebenangeboten einführen, so insbeson- alternativ zur Ausführung der von Ihnen in Pos. ________ vorgesehenen Leistung bieten wir folgende
Leistung an:
dere die Vorlage der Urkalkulation des _____________________________________________________________________________________________________
Nebenangebots. Hier ist dringend eine _____________________________________________________________________________________________________
Wohnungseigentum

sorgfältige Durchsicht der gesamten Wegen der genauen Beschreibung unseres Vorschlags sowie der Nachweise zur Gleichwertigkeit der
Besonderheiten im

angebotenen Leistung verweisen wir auf folgende Anlagen:


Bewerbungsbedingungen anzuraten. • ___________________________________________________________________________________________________
• ___________________________________________________________________________________________________

C Bei der Ausarbeitung eines Nebenange- Nebenangebot Nr. 1:


bots muss der Bieter beachten, dass Pos. Menge ME EP GP
02.06.0030 4.300 m3 12,50 EUR 53.750,00 EUR
Nebenangebote ihrer Natur nach zwar von
der Leistungsbeschreibung abweichen Hierfür entfällt:
Pos. Menge ME EP GP
dürfen. Auch Nebenangebote müssen 02.06.0030 4.300 m3 18,30 EUR 78.690,00 EUR
jedoch in der Ausschreibung vorgegebene
Minderkosten 24.940,00 EUR
Mindestanforderungen erfüllen. Ein Ver- zzgl. 19 % Mehrwertsteuer 4.738,60 EUR
zicht auf zuvor im Leistungsverzeichnis mögliche Einsparungen durch Nebenangebot Nr. 1 29.678,60 EUR
festgelegte Mindeststandards ist unzuläs- Wir bitten um Prüfung und Wertung unseres Angebots.
sig. Immer dann, wenn im Leistungsver-
Mit freundlichen Grüßen
zeichnis zu einem bestimmten Material
sehr exakte Vorgaben enthalten sind, liegt _______________________________
(Unterschrift)
die Annahme von Mindestbedingungen
nahe.

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Vergabe 83

Angebotsverfahren
Technisches Nebenangebot (Bauvergabe)

Planung
Musterschreiben
D Unzulässig sind sog. Abmagerungsange- an Vergabestelle
bote. Hierunter versteht man Angebote,

Vergabe
die die qualitativen oder quantitativen Vor-
gaben des Leistungsverzeichnisses unter-
schreiten. Allgemein gilt, dass ein Neben-
angebot im vergaberechtlichen Sinne nur Anschrift Vergabestelle
dann wirtschaftlicher ist, wenn es eine
bessere Lösung darstellt und nicht teurer
ist oder eine gleichwertige Lösung dar-
stellt und preislich günstiger ist als der
Amtsvorschlag.

Bauabwicklung
______________________________
E Bei der Formulierung eines Nebenange- (Ort, Datum)
bots trifft den Bieter die aus § 7 VOB/A fol-
gende Verpflichtung, sein Nebenangebot Bauvorhaben: _______________________________________________________

umfänglich, vollständig und eindeutig klar Angebot-Nr. _______________________________________________________


zu beschreiben. Der Bieter ist auch ver-
Nebenangebot Nr. 1
pflichtet, erforderliche Gleichwertigkeits-
Sehr geehrte Damen und Herren,
nachweise (Zertifikate, Gutachten, techni-
sche Beschreibungen) dem Nebenange- alternativ zur Ausführung der von Ihnen in Pos. ________ vorgesehenen Leistung bieten wir folgende
D Leistung an:
bot von vorneherein beizufügen. _____________________________________________________________________________________________________
Vorhersehbaren Bedenken des Auftragge- _____________________________________________________________________________________________________

Wohnungseigentum
bers muss er im Rahmen des Möglichen Wegen der genauen Beschreibung unseres Vorschlags sowie der Nachweise zur Gleichwertigkeit der
E

Besonderheiten im
angebotenen Leistung verweisen wir auf folgende Anlagen:
Rechnung tragen. Der Bieter hat seine • ___________________________________________________________________________________________________
Nebenangebote so zu gestalten, dass der • ___________________________________________________________________________________________________
Auftraggeber ohne besondere Schwierig- Nebenangebot Nr. 1:
keiten und ohne weitere Untersuchungen Pos. Menge ME EP GP
02.06.0030 4.300 m3 12,50 EUR 53.750,00 EUR
in der Lage ist, die Gleichwertigkeit des
Nebenangebots zu beurteilen. Aus diesem Hierfür entfällt:
Pos. Menge ME EP GP
Grund sollte der Bieter insbesondere un- 02.06.0030 4.300 m3 18,30 EUR 78.690,00 EUR
bestimmte Rechtsbegriffe (z. B. „geeigne-
Minderkosten 24.940,00 EUR
tes“ Bindemittel) unbedingt vermeiden. zzgl. 19 % Mehrwertsteuer 4.738,60 EUR
mögliche Einsparungen durch Nebenangebot Nr. 1 29.678,60 EUR
Wir bitten um Prüfung und Wertung unseres Angebots.

Mit freundlichen Grüßen

_______________________________
(Unterschrift)

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84 Vergabe

Angebotsverfahren – Formale Prüfung von Nebenangeboten


und Preisnachlässen nach VOB/A 2009

Die VOB/A stellt an die Wertung von Nebenangeboten und Preisnachlässen eine Reihe von formalen Anforde-
rungen, die im Text der VOB/A nicht auf den ersten Blick ins Auge fallen. Da auch die Rechtsfolgen bei einem
Verstoß gegen die formalen Anforderungen nicht ganz einheitlich ausfallen, soll folgende Übersicht helfen:
Planung

Art der Erklärung Anforderung Rechtsfolge


Preisnachlass Eintragung an richtiger Stelle, zwingender Ausschluss,
ohne Bedingungen § 13 Abs. 4 VOB/A § 16 Abs. 9 Satz 1 VOB/A
Eintragung an richtiger Stelle, keine
Nebenangebot
§ 13 Abs. 3 Satz 1 VOB/A („Ordnungsvorschrift“)
besondere Anlage, zwingender Ausschluss,
Nebenangebot
§ 13 Abs. 3 Satz 2 VOB/A § 16 Abs. 1 Nr. 1f VOB/A
Vergabe

deutliche Kennzeichnung, zwingender Ausschluss,


Nebenangebot
§ 13 Abs. 3 Satz 2 VOB/A § 16 Abs. 1 Nr. 1f VOB/A

Geändert hat sich zur VOB/A 2009 gegenüber den Vorgängerregelungen nur der zwingende Ausschluss bei
Nebenangeboten auf nicht besonderer Anlage oder mit nicht deutlicher Kennzeichnung. Das hat die wichtige
Folge, dass kaufmännische Nebenangebote nicht – wie teils verbreitet – im Angebotsbegleitschreiben formu-
liert werden können.
Bauabwicklung

Schließlich sollte der Bieter unbedingt beachten, dass auch Nebenangebote unterschrieben werden müssen:

Art der Erklärung Anforderung Rechtsfolge


Unterschrift, zwingender Ausschluss,
Nebenangebot
§ 13 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 VOB/A § 16 Abs. 1 Nr. 1b VOB/A
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

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Vergabe 85

Angebotsverfahren
Kaufmännisches Nebenangebot (Bauvergabe)

Neben technischen Nebenangeboten kommen auch sog. kaufmännische Nebenangebote in Betracht. Unter einem kauf-
männischen Nebenangebot versteht man vergütungswirksame Absprachen, die in technischer Hinsicht den Amtsvorschlag
unverändert zur Grundlage haben.
Kaufmännische Nebenangebote sind häufig auf die Gesamtvergabe mehrerer Lose oder Bauabschnitte bezogen. Auch

Planung
Skontoangebote zählen hierzu, wobei zu beachten ist, dass unaufgefordert angebotene Preisnachlässe mit Bedingungen
für die Zahlungsfrist (Skonti) bei der Wertung der Angebote nicht berücksichtigt werden (§ 16 Abs. 9 Satz 2 VOB/A).
Kaufmännische Nebenangebote knüpfen eine Reduzierung der Vergütung an Bedingungen und sind daher von Preisnach-
lässen ohne Bedingungen zu unterscheiden.

Musterschreiben
A Auch für kaufmännische Nebenangebote an Vergabestelle
gelten die Vorgaben in § 13 Abs. 3 VOB/A.

Vergabe
B Für kaufmännische Nebenangebote gilt
nichts anderes als für technische Neben-
angebote: Sie sind zu werten, wenn sie Anschrift Vergabestelle
nicht ausdrücklich ausgeschlossen wor-
den sind (§ 16 Abs. 8 VOB/A). Insbesonde-
re bei kaufmännischen Nebenangeboten
sehen die Bewerbungsbedingungen zahl-
reicher öffentlicher Auftraggeber zum Teil
massive Einschränkungen vor. So sind

Bauabwicklung
______________________________
pauschale Nachlässe in weiten Teilen un- (Ort, Datum)
zulässig. Dem Bieter ist hier dringend die
genaue Durchsicht der Bewerbungsbedin- Bauvorhaben: _______________________________________________________
gungen anzuraten. Die Unzulässigkeit
Angebot-Nr. _______________________________________________________
kaufmännischer Nebenangebote kann sich A
aber auch mittelbar aus der VOB/A erge-
B Nebenangebot Nr. 2
ben. Unzulässig sind nach § 4 Abs. 1 Nr. 2
VOB/A Pauschalpreisnebenangebote in
aller Regel bei Arbeiten, die den Baugrund Sehr geehrte Damen und Herren,
betreffen. Gleiches gilt, wenn in nennens- sofern Sie uns mit den Arbeiten zu Los 1 und 2 beauftragen, gewähren wir auf alle Einheitspreise –

Wohnungseigentum
wertem Umfang Bedarfspositionen vor- bei Beauftragung von Nebenangeboten auch auf die Einheitspreise der Nebenangebote – einen

Besonderheiten im
C Nachlass in Höhe von
gesehen sind.
5 %.
D
C Für Preisnachlässe ohne Bedingungen Wir bitten um Prüfung und Wertung unseres Angebots.
sieht § 13 Abs. 4 VOB/A vor, dass diese an
einer vom Auftraggeber in den Verdin-
Mit freundlichen Grüßen
gungsunterlagen bezeichneten Stelle auf-
zuführen sind. _______________________________
(Unterschrift)

D Auch bei der Formulierung kaufmänni-


scher Nebenangebote ist auf ein mög-
lichst widerspruchsfreies und klares Ange-
bot zu achten. Bei Nachlässen muss bei-
spielsweise klargestellt werden, ob sich
der Nachlass auf Brutto- oder Nettopreise
bezieht. Ein Bieter, der neben einem kauf-
männischen Nebenangebot auch techni-
sche Nebenangebote unterbreitet, muss
erklären, ob das kaufmännische Neben-
angebot nur bei Beauftragung des Haupt-
angebots oder auch bei Beauftragung
seiner Nebenangebote Gültigkeit behält.

Musterschreiben

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86 Vergabe

Fehlende Erklärungen und Nachweise – Nachforderung fehlender


Erklärungen und Nachweise nach VOB/A 2009

Die praktisch wohl wichtigste Neuerung der VOB/A 2009 ist die Einführung eines reglementierten und rechtlich zwingen-
den Nachforderungsverfahrens bei fehlenden Erklärungen und Nachweisen. Seit der Entscheidung des Bundesgerichts-
hofs vom 18.2.2003 (X ZB 43/02, NZBau 2003 S. 293) galt in ständiger Rechtsprechung, dass das Fehlen von Erklärungen,
Nachweisen bzw. Preisen zum zwingenden Ausschluss des Angebots auch dann führt, wenn der Fehler nicht wettbewerbs-
Planung

erheblich ist. Als Konsequenz dieser Rechtsprechung mussten häufig die wirtschaftlichsten Angebote wegen inhaltlich
bedeutungsloser Fehler ausgeschlossen werden. § 16 Abs. 1 Nr. 3 VOB/A sieht nunmehr vor, dass die Vergabestelle fehlen-
de geforderte Erklärungen oder Nachweise nachverlangt. Dabei sind die fehlenden Erklärungen bzw. Nachweise spätes-
tens innerhalb von 6 Kalendertagen nach Aufforderung durch den Auftraggeber vorzulegen.
Mit dem nachfolgenden Musterschreiben fordert der Auftraggeber bzw. die Vergabestelle die fehlenden Erklärungen bzw.
Nachweise nach.

Musterschreiben
A Die Vergabestelle ist nicht gezwungen, das an Bieter
Nachforderungsschreiben vorab per Fax
Vergabe

oder E-Mail zu versenden, sinnvoll ist eine


solche Beschleunigung aber in jedem Fall,
da die Frist von 6 Kalendertagen bei nur
A Vorab per Fax/Einschreiben mit Rückschein
leicht verzögertem Postlauf schnell Anschrift Bieter
unpraktikabel verkürzt wird.

B Bei § 16 Abs. 1 Nr. 3 VOB/A handelt es sich


ungeachtet des leicht missverständlichen
Wortlauts der Vorschrift um ein bieter-
schützendes Verfahren! Das Nachforde-
Bauabwicklung

______________________________
rungsverfahren ist für die Vergabestelle (Ort, Datum)
zwingend. Ein Angebot darf wegen fehlen-
der Erklärungen erst ausgeschlossen wer- Vergabeverfahren __________________________________________________
den, wenn das Nachforderungsverfahren
erfolglos durchlaufen wurde. B hier: Nachforderung fehlender Erklärungen und Nachweise gem. § 16 Abs. 1 Nr. 3 VOB/A

Sehr geehrte Damen und Herren,


C Vom Anwendungsbereich her werden alle
eignungs- bzw. angebotsbezogenen Er- Sie haben sich an der im Betreff genannten Ausschreibung beteiligt. Nach Durchsicht Ihres Angebots
C haben wir festgestellt, dass folgende Erklärungen bzw. Nachweise fehlen:
klärungen und Nachweise erfasst, die mit
(1) ______________________________
dem Angebot hätten abgegeben werden
Wohnungseigentum

müssen. Als Erklärung bezeichnet man im (2) ______________________________


Besonderheiten im

Unterschied zum Nachweis Eigenerklärun- (3) ______________________________


gen des Bieters. Nachweise sind dem- (4) ______________________________
gegenüber von dritter Seite ausgestellte ...
Unterlagen. Die Unterscheidung spielt für Wir fordern Sie hiermit auf, die genannten Erklärungen bzw. Nachweise nachzureichen.
nach zureichen.
§ 16 Abs. 1 Nr. 3 VOB/A keine Rolle. Gera-
de deswegen sollten aber beide Begriffe D Bitte beachten Sie:
bei der Nachforderung immer gemeinsam Gem. § 16 Abs. 1 Nr. 3 VOB/A sind die genannten Erklärungen bzw. Nachweise spätestens innerhalb
(„Erklärungen bzw. Nachweise“) verwen- von 6 Kalendertagen nach dieser Aufforderung vorzulegen. Die Frist beginnt am Tag nach der Absen-
dung dieser Aufforderung. Werden die Erklärungen oder Nachweise nicht innerhalb der Frist vorge-
det werden, um mögliche Missverständ- legt, ist das Angebot auszuschließen.
nisse auszuschließen. Dieses Nachforde-
rungsverfahren gilt auch für den Nachweis Mit freundlichen Grüßen
der Gleichwertigkeit von Nebenangebo-
_______________________________
ten. Denn gem. § 16 Abs. 8 VOB/A sind (Unterschrift)
zugelassene und formal ordnungsgemäß
eingereichte Nebenangebote wie Haupt-
angebote zu behandeln. Die Vergabestel-
len müssen daher bei Zweifeln an der
Gleichwertigkeit der angebotenen Lösung
zur weiteren Aufklärung nachfragen.

D Nach dem Wortlaut der VOB/A ist ein sol-


cher Hinweis auf die Rechtsfolgen und die
Fristen, die an das Nachforderungsverlan-
gen geknüpft sind, nicht erforderlich. Er ist
aber, um spätere Diskussionen zu vermei-
den, in jedem Fall dringend zu empfehlen. Musterschreiben

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Vergabe 87

Fehlende Erklärungen und Nachweise – Nachreichung fehlender


Erklärungen und Nachweise nach VOB/A 2009

Mit dem vorliegenden Musterschreiben reicht der Bieter fehlende Erklärungen bzw. Nachweise nach.

Planung
Musterschreiben
A Die Fristberechnung bei § 16 Abs. 1 Nr. 3 an Vergabestelle
VOB/A hat durchaus ihre Tücken.

Vergabe
Fristbeginn:
Frist beginn: Die Frist beginnt unabhän-
gig davon, wann das Schreiben dem Bie-
ter zugeht, d. h. ohne Rücksicht darauf, Vorab per Fax/Einschreiben mit Rückschein
ob der Bieter Kenntnis von dem Schreiben Anschrift Vergabestelle
hat, am Tag nach der Absendung des
Schreibens durch den Auftraggeber zu
laufen.
Fristenlauf: Es ist für den Fristenlauf
egal, wann dem Bieter das Nachforde-
rungsverlangen zugeht, also ob z. B. im

Bauabwicklung
______________________________
Lauf der Frist von 6 Kalendertagen ein (Ort, Datum)
Feiertag oder ein Wochenende liegt oder
ob der letzte Tag der Frist von 6 Kalender- Vergabeverfahren ___________________________________________________
tagen auf einen Samstag, Sonntag oder
hier: Nachreichung fehlender Erklärungen und Nachweise gem. § 16
1 6 Abs. 1 Nr. 3 VOB/A
Feiertag fällt. Ein unverschuldetes Frist-
versäumnis seitens des Bieters (z. B. Post-
Sehr geehrte Damen und Herren,
laufzeit von 3 Tagen) berechtigt nicht zur
sog. Wiedereinsetzung, d. h. die Frist ist mit Schreiben vom _______ haben Sie folgende Erklärungen bzw. Nachweise gem. § 16 Abs. 1 Nr. 3
VOB/A nachgefordert:
endgültig versäumt.
Fristende: Die Frist endet zwar erst am (1) ______________________________

Wohnungseigentum
letzten der 6 Kalendertage um 24 Uhr. Für

Besonderheiten im
(2) ______________________________
die Rechtzeitigkeit der Nachreichung (3) ______________________________
kommt es aber auf den Zugang der nach-
(4) ______________________________
gereichten Erklärungen und Nachweise
...
bei der Vergabestelle an. Zugang wieder-
um bedeutet in diesem Zusammenhang, A Sie erhalten die genannten Erklärungen bzw. Nachweise fristgerecht in den Anlagen ____ bis _____.

dass die Unterlagen so rechtzeitig einge-


hen, dass die Vergabestelle unter gewöhn- Mit freundlichen Grüßen

lichen Umständen noch innerhalb der Frist _______________________________


davon Kenntnis nehmen kann. Das kann (Unterschrift)
gerade bei öffentlichen Auftraggebern be-
deuten, dass ein Fax um 18 Uhr am letzten
Tag der Frist zu spät ist. Vorsicht ist auch
beim Einwurf in den Briefkasten ange-
bracht, wenn dieser z. B. nur morgens
geleert wird.

Musterschreiben

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88 Vergabe

Fehlende Erklärungen und Nachweise – Fristverlängerung zur Nach-


reichung fehlender Erklärungen und Nachweise nach VOB/A 2009

Mit dem vorliegenden Musterschreiben beantragt der Bieter eine Fristverlängerung zur Nachreichung der fehlenden
Erklärungen bzw. Nachweise.
Planung

Musterschreiben
A Es ist zu beachten, dass die VOB/A die an Vergabestelle
Möglichkeit der Fristverlängerung nicht
Vergabe

regelt. Dennoch ist eine Fristverlängerung


selbstverständlich möglich, wenn sie sei-
tens des Auftraggebers bzw. der Vergabe- Vorab per Fax/Einschreiben mit Rückschein
stelle diskriminierungsfrei gehandhabt Anschrift Vergabestelle
wird: Wird einem Bieter aus bestimmten
Gründen eine Fristverlängerung gewährt,
kann einem anderen Bieter bei Vorliegen
eines vergleichbaren Sachverhalts eine
Fristverlängerung nicht versagt werden.
Bauabwicklung

______________________________
B Der Zugang ist für den Lauf der Frist zwar (Ort, Datum)
egal, der Zugangszeitpunkt sollte aber
unbedingt erwähnt werden. Vergabeverfahren ___________________________________________________

hier: Fristverlängerung zur Nachreichung fehlender Erklärungen und Nachweise


C Die Gründe für eine Fristverlängerung A gem. § 16 Abs. 1 Nr. 3 VOB/A
sollten ausführlich und möglichst konkret
dargelegt werden. Wenn beispielsweise Sehr geehrte Damen und Herren,

Fabrikatsangaben zu einer Nachunterneh- mit Schreiben vom _______, bei uns eingegangen am ______, haben Sie folgende Erklärungen bzw.
B Nachweise gem. § 16 Abs. 1 Nr. 3 VOB/A nachgefordert:
merleistung nachzureichen sind, die wie-
derum beim Lieferanten angefragt werden (1) ______________________________
Wohnungseigentum

müssen, und einer der Beteiligten z. B. (2) ______________________________


Besonderheiten im

wegen Krankheit oder Urlaubsabwesen- (3) ______________________________


heit nicht greifbar ist, sollten die Namen (4) ______________________________
der betreffenden Firmen und Personen ...
auch benannt werden.
Nach dem Datum Ihres Nachforderungsschreibens läuft die Frist zur Nachreichung der Unterlagen
C bereits am ___________ ab. Aus folgenden Gründen müssen wir Sie bitten, die Frist zur Einreichung
der Erklärungen bzw. Nachweise um ____Tage, somit bis ___________, zu verlängern:
___________________________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________________

Mit freundlichen Grüßen

_______________________________
(Unterschrift)

Musterschreiben

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Vergabe 89

Nationales Vergabeverfahren – Rügeschreiben in nationalen


Vergabeverfahren vor Angebotsabgabe

Der Bieter hat in einem nationalen Vergabeverfahren bei Angebotsbearbeitung festgestellt, dass die Ausschreibung den
Anforderungen der VOB/A nicht genügt.

Planung
Musterschreiben
A Anlass zur Rüge besteht für den Bieter an Vergabestelle
auch hier nur innerhalb der von § 107 Abs.

Vergabe
3 Satz 1 GWB genannten Grenzen (vgl.
hierzu die Anmerkungen im Muster „Rüge-
schreiben in europaweiten Vergabeverfah-
A
Einschreiben mit Rückschein
ren vor Angebotsabgabe“, Anm. A). B Anschrift Vergabestelle

B Die gebotene Rüge kann nach der gesetz-


C
lichen Ausgangslage formlos erfolgen. Da
im Streitfall der Inhalt und der Zugang der
Rüge vom Bieter zu beweisen sind, sollte
die Rüge entweder als Einschreiben mit
Rückschein oder per Fax mit entsprechend

Bauabwicklung
______________________________
dokumentierter telefonischer Zugangsver- (Ort, Datum)
sicherung bei der Vergabestelle versandt
werden. Vergabeverfahren __________________________________________________
C Die Rüge ist gegenüber der Vergabestelle
hier: Rügeschreiben
zu erheben. Hieraus folgt vor allem, dass
eine Rüge gegenüber dem mit der Aus-
Sehr geehrte Damen und Herren,
schreibung beauftragten Architektur- bzw.
Ingenieurbüro nicht genügt. wir beabsichtigen, im oben genannten Vergabeverfahren ein Angebot abzugeben. Im Rahmen der
Inhaltlich ist es ausreichend, wenn der Angebotsbearbeitung ist uns aufgefallen, dass Sie in Pos. _____ genaue Hersteller- und Fabrikats-
D angaben vorgesehen haben, ohne gleichwertige Alternativangebote zuzulassen.
Bieter die Tatsachen, aus denen sich die

Wohnungseigentum
behauptete Rechtsverletzung ergibt, kon- Gem. § 7 Abs. 8 VOB/A sind Sie zur produktneutralen Ausschreibung verpflichtet. Wir bitten Sie

Besonderheiten im
D daher, uns bis spätestens _______ eine den Anforderungen der VOB/A genügende Beschreibung
kret benennt und hieraus die Behauptung der nach den Pos. _____ geforderten Leistungen zukommen zu lassen.
eines Vergaberechtsverstoßes ableitet. Die
Sollten Sie unsere Bedenken nicht teilen, bitten wir um Mitteilung gleichfalls innerhalb der genann-
Angabe einschlägiger Vorschriften der ten Frist.
VOB/A ist ebenso wenig erforderlich wie
nähere Ausführungen zur Rechtslage. Einer E Eine Kopie dieses Schreibens haben wir ____________ übermittelt.

Fristsetzung bedarf es gleichfalls nicht


zwingend, sie ist aber ratsam. Die Rüge Mit freundlichen Grüßen

muss nämlich objektiv so deutlich sein, _______________________________


dass die Vergabestelle erkennt, dass der F (Unterschrift)
Bieter nicht bloß Kritik oder Unverständnis
hinsichtlich des Inhalts der Ausschreibung
oder des Verfahrensablaufs äußert, son-
dern dass er eine Behebung des vermeint-
lichen Verstoßes zwingend erwartet.
E Es empfiehlt sich, eine Kopie des Rüge-
schreibens der nach § 21 VOB/A zuständi-
gen Stelle zu übermitteln. Diese ist in den
Vergabeunterlagen konkret mit Anschrift
benannt (vgl. § 12 Abs. 1 Nr. 2w VOB/A),
zumeist am Ende der Aufforderung zur
Angebotsabgabe.
F Bei der Rüge einer Bietergemeinschaft ist
darauf zu achten, dass sich aus der Unter-
schrift sowie dem verwendeten Briefpapier
eine objektive Zurechnung der Rüge zur
Bietergemeinschaft ergeben muss. Musterschreiben

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90 Vergabe

Nationales Vergabeverfahren – Rügeschreiben in nationalen


Vergabeverfahren nach Angebotseröffnung

Der Bieter erfährt nach Angebotseröffnung, dass sein Angebot den Zuschlag nicht erhalten soll.
Planung

Musterschreiben
A In der Regel erfährt der Bieter erst kurz an Vergabestelle
vor Ende der Zuschlagsfrist von der beab-
Vergabe

sichtigten Entscheidung der Vergabestelle.


Da die Erteilung des Zuschlags im Grund-
satz das Vergabeverfahren endgültig been- A Vorab per Fax/Einschreiben mit Rückschein
det und der Bieter damit auf die Geltend- Anschrift Vergabestelle
B
machung von Schadensersatz beschränkt
wäre, ist Eile geboten. Das Rügeschreiben
sollte daher unbedingt per Fax übermittelt
werden.

B Unterhalb der Schwellenwerte hat der Bie-


Bauabwicklung

______________________________
ter unter Rechtsschutzgesichtspunkten (Ort, Datum)
keine andere Möglichkeit, als sich mit
einer Rüge des erkannten Vergabefehlers Vergabeverfahren __________________________________________________
an die Vergabestelle sowie die vorgesetzte
hier: Rügeschreiben
Behörde zu wenden.
Sehr geehrte Damen und Herren,
C Je nach Bedeutung der Angelegenheit wie wir heute erfahren haben, beabsichtigen Sie im oben genannten Vergabeverfahren den Zuschlag
kann es sich empfehlen, den – allerdings auf das Angebot der __________ zu erteilen. Zur Begründung haben Sie angegeben:
rechtlich hoch umstrittenen – Rechts- _____________________________________________________________________________________________________
schutz vor den Verwaltungsgerichten bei- _____________________________________________________________________________________________________
Wohnungseigentum

spielsweise in folgender Form anzuspre-


Besonderheiten im

_____________________________________________________________________________________________________
chen: Wir halten die Angebotswertung aus folgenden Gründen für fehlerhaft:
„Die Zuschlagsfrist endet am ___________.
_____________________________________________________________________________________________________
Wir fordern Sie daher auf, zu den von uns _____________________________________________________________________________________________________
vorgebrachten Argumenten bis spätestens _____________________________________________________________________________________________________
__________ uns gegenüber Stellung zu neh-
Wir fordern Sie daher auf, Ihre Angebotswertung unter Berücksichtigung der von uns vorgebrachten
men. Sollten wir innerhalb der genannten Argumente zu überprüfen und bis zur Klärung der angesprochenen Fragen den beabsichtigten Zu-
Frist keine Reaktion erhalten, werden wir schlag an einen anderen Bieter zu unterlassen.

beim Verwaltungsgericht im Wege der Sollten Sie den Zuschlag auf ein anderes als unser Angebot erteilen, weisen wir bereits jetzt darauf
C hin, dass wir in diesem Fall Schadensersatz in Höhe des uns entgangenen Gewinns von Ihnen ver-
einstweiligen Anordnung ein Zuschlags- langen werden.
verbot beantragen.“
D Eine Kopie dieses Schreibens haben wir an ___________ übersandt.

Mit freundlichen Grüßen


D Wegen des Musters eines Übersendungs-
schreibens an die Nachprüfungsstelle _______________________________
vergleiche das Muster „Rügeschreiben (Unterschrift)
in nationalen Vergabeverfahren nach
Angebotseröffnung – Einschaltung der
Nachprüfungsstelle“.

Musterschreiben

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Vergabe 91

Nationales Vergabeverfahren – Rügeschreiben in nationalen


Vergabeverfahren nach Angebotseröffnung – Nachprüfungsstelle

Der Bieter erfährt nach Angebotseröffnung, dass sein Angebot den Zuschlag nicht erhalten soll, und wendet sich an die
Nachprüfungsstelle.

Planung
Musterschreiben
A In der Regel erfährt der Bieter erst kurz an Nachprüfungsstelle
vor Ende der Zuschlagsfrist von der beab-

Vergabe
sichtigten Entscheidung der Vergabestelle.
Da die Erteilung des Zuschlags im Grund-
satz das Vergabeverfahren endgültig been- A Vorab per Fax/Einschreiben mit Rückschein
det und der Bieter damit auf die Geltend- Anschrift Nachprüfungsstelle
B
machung von Schadensersatz beschränkt
wäre, ist Eile geboten. Das Rügeschreiben
sollte daher unbedingt per Fax übermittelt
werden.

B Die Einschaltung der Nachprüfungsstelle

Bauabwicklung
______________________________
ist in § 21 VOB/A vorgesehen. (Ort, Datum)

Vergabeverfahren __________________________________________________

hier: Rügeschreiben

Sehr geehrte Damen und Herren,

in der Anlage überlassen wir Ihnen unser Schreiben an ______________ vom heutigen Tag.

Wir fordern Sie zur Vermeidung eines irreversiblen Schadens auf, bis zur Klärung der Angelegenheit
einen anderweitigen Zuschlag zu untersagen.

Wohnungseigentum
Besonderheiten im
Mit freundlichen Grüßen

_______________________________
(Unterschrift)

Musterschreiben

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92 Vergabe

Europaweites Vergabeverfahren – Rügeschreiben auf unzureichende


Vorabinformation gem. § 101a GWB (Bauvergabe)

Der Bieter erhält in einem europaweiten Vergabeverfahren eine inhaltlich nichtssagende Vorabinformation, nach der sein
Angebot nicht beauftragt werden soll.
Planung

Musterschreiben
A Zur Form und Eilbedürftigkeit der Rüge an Vergabestelle
vergleiche Muster „Rügeschreiben in natio-
Vergabe

nalen Vergabeverfahren vor Angebotsab-


gabe“, Anm. B, D sowie „Rügeschreiben
in europaweiten Vergabeverfahren nach A Vorab per Fax/Einschreiben mit Rückschein
Angebotseröffnung“, Anm. C. Anschrift Vergabestelle
B
B Zur korrekten Adressierung der Rüge
vergleiche Muster „Rügeschreiben in natio-
nalen Vergabeverfahren vor Angebots-
abgabe“, Anm. C.
Bauabwicklung

______________________________
C An die Vorabinformation nach § 101a GWB (Ort, Datum)
werden keine hohen Anforderungen ge-
Vergabeverfahren ___________________________________________________
stellt. Dies liegt im Interesse der Vergabe-
hier: Rügeschreiben gem. § 107 Abs. 3 GWB
stelle, die bei Verfahren mit vielen Bietern
ansonsten schnell überfordert würde. Eine
detaillierte Begründung ist daher nicht Sehr geehrte Damen und Herren,
gefordert. Sie wäre eine beständige Fehler-
Sie haben im offenen Verfahren die _____________ -arbeiten für das Bauvorhaben _____________ ausge-
quelle und würde Streit um ihre Auslegung schrieben. Unser Hauptangebot war nach dem Submissionsergebnis vom _____________ auch ohne
Berücksichtigung unserer Nebenangebote erstplatziert.
und damit entsprechende Nachprüfungs-
verfahren provozieren. Im Regelfall reicht Mit Vorabinformation vom ___________ haben Sie mitgeteilt, dass nach eingehender Prüfung aller Ange-
bote unter Berücksichtigung der eingereichten Nebenangebote/Sondervorschläge unser Angebot „aus
Wohnungseigentum

es aus, dass der Grund für die Nichtbe-


Besonderheiten im

preislichen Gründen“ leider keine Berücksichtigung finden könne. Weiter haben Sie mitgeteilt, dass der
rücksichtigung verständlich benannt wird. Zuschlag auf das Angebot der Bietergemeinschaft __________ erteilt werden solle.
Die im Text des Musters genannten Voraus- Wir rügen, dass Ihre Mitteilung den Anforderungen von § 101a GWB nicht genügt. Danach hat der Auf-
setzungen müssen aber erfüllt sein. C traggeber die Bieter, deren Angebote nicht berücksichtigt werden sollen, unter anderem über den Grund
der vorgesehenen Nichtberücksichtigung ihres Angebots zu informieren. Eine ordnungsgemäße Vorab-
information muss den Bieter in die Lage versetzen, seinen Stand im Vergabeverfahren sowie die Sinn-
haftigkeit eines Nachprüfungsverfahrens hinreichend zu bemessen.

Der nach § 101a GWB informierte Bieter muss aufgrund der Mitteilung in Ansätzen nachvollziehen
können, welche konkreten Erwägungen für die Vergabestelle bei der Nichtberücksichtigung seines
Angebots ausschlaggebend waren. Die bloße zusammenfassende Mitteilung des Ergebnisses des
Wertungsvorgangs, das Angebot sei nicht das wirtschaftlichste gewesen, reicht dafür nicht aus. Dies
gilt insbesondere dann, wenn der Antragsteller zahlreiche wertbare Nebenangebote abgegeben hat.
Hier ist zu verlangen, dass der Bieter stichwortartig begründet zumindest erfährt, welches seiner
Nebenangebote nicht zum Zuge kam.

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Vergabe 93

Europaweites Vergabeverfahren – Rügeschreiben auf unzureichende


Vorabinformation gem. § 101a GWB (Bauvergabe)

Planung
Musterschreiben
D Zur Unterschrift bei Bietergemeinschaften an Vergabestelle
vergleiche Muster „Angebotsbegleitschrei-

Vergabe
ben (Bauvergabe)“, Anm. C sowie „Rüge-
Aus Ihrer Mitteilung ist nicht ersichtlich, ob und welche Nebenangebote aus welchen Gründen in die
schreiben in nationalen Vergabeverfahren Angebotswertung eingeflossen bzw. nicht eingeflossen sind.
vor Angebotsabgabe“, Anm. F.
Wir fordern Sie daher auf, bis spätestens _____________ uns gegenüber die umfassende nach § 101a
GWB vorgeschriebene Vorabinformation zu erteilen.

Sollten Sie innerhalb der genannten Frist nicht oder in nicht ausreichender Form reagieren, sind wir
gezwungen, unser Recht auf eine umfassende Information und eine ausreichende Begründung im Wege
eines Nachprüfungsverfahrens durchzusetzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bauabwicklung
_______________________________
D (Unterschrift)

Wohnungseigentum
Besonderheiten im

Musterschreiben

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94 Vergabe

Europaweites Vergabeverfahren – Rügeschreiben in europaweiten


Vergabeverfahren vor Angebotsabgabe

Der Bieter hat in einem europaweiten Vergabeverfahren bei Angebotsbearbeitung festgestellt, dass die Ausschreibung den
Anforderungen der VOB/A nicht genügt.
Planung

A Im Anwendungsbereich der §§ 97 ff. GWB, deshalb Rechtsrat einholt, beginnt B Zur Form der Rüge vergleiche
d. h. im Bereich europaweiter Vergabever- die Kenntnis vom Vergaberechts- das Muster „Rügeschreiben in
fahren, ist der Bieter gem. § 107 Abs. 3 verstoß und damit die Rügeoblie- nationalen Vergabeverfahren vor
GWB zur unverzüglichen Rüge behaupte- genheit erst mit Zugang des einen Angebotsabgabe“, Anm. B, D.
ter Vergaberechtsverstöße verpflichtet. Vergaberechtsfehler diagnostizie-
Diese Regelung soll nach den Vorstellun- renden Rechtsrats.
gen des Gesetzgebers der Einleitung
unnötiger Nachprüfungsverfahren durch
Spekulation mit Vergabefehlern entgegen-
Musterschreiben
wirken. Sobald ein Bieter einen Vergabe- an Vergabestelle
verstoß erkennt, soll er ihn gegenüber
Vergabe

dem Auftraggeber unverzüglich rügen,


damit jener den Fehler korrigieren und ein
Nachprüfungsverfahren vermeiden kann.
A
Einschreiben mit Rückschein
Versäumt der Bieter eine danach gebotene B Anschrift Vergabestelle
Rüge, verliert er sein subjektives Recht
C
nach § 97 Abs. 7 GWB auf Beachtung der
Vergabebestimmungen in Bezug auf die-
jenigen Vergabefehler, die er nicht fristge-
recht gerügt hat. Der Bieter kann daher
auf solche Vergaberechtsverstöße weder
Bauabwicklung

______________________________
im Nachprüfungsverfahren seinen Primär- (Ort, Datum)
rechtsschutz noch im Zivilrechtsstreit einen
Schadensersatzanspruch stützen. Dane- Vergabeverfahren _____________________________________________________
ben enthält § 107 Abs. 3 GWB auch eine hier: Rügeschreiben gem. § 107 Abs. 3 GWB
Zulässigkeitsvoraussetzung für den Nach-
prüfungsantrag. Nicht rechtzeitig gerügte
Sehr geehrte Damen und Herren,
Vergaberechtsfehler können nicht zulässi-
gerweise zur Überprüfung den Nachprü- wir beabsichtigen, im oben genannten Vergabeverfahren ein Angebot abzugeben. In der Ausschreibung
fungsinstanzen gestellt und dürfen demzu- haben Sie Nebenangebote für die Titel Erdbau/Entsorgung zugelassen. Sie haben jedoch die Mindest-
anforderungen für die Berücksichtigung solcher Nebenangebote nicht erläutert.
folge auch von den Nachprüfungsinstan-
Wohnungseigentum

zen nicht zum Anlass genommen werden, Wir bitten daher um Mitteilung der von Ihnen erwarteten Mindestanforderungen für Nebenangebote in
Besonderheiten im

den Titeln Erdbau/Entsorgung bis spätestens _____________.


auf das Vergabeverfahren einzuwirken. Die
Beachtung der Rügeobliegenheit ist daher
Mit freundlichen Grüßen
Zugangsvoraussetzung für ein darauf ge-
stütztes Nachprüfungsverfahren. _______________________________
Die Rügeobliegenheit besteht nur für die D (Unterschrift)

dem Antragsteller bekannten Vergabefeh-


ler. Kenntnis in diesem Sinn setzt einmal
die positive Kenntnis der einen Vergabe-
fehler ausmachenden Tatsachenumstände,
außerdem aber auch die zumindest laien-
hafte rechtliche Wertung des Antragstel-
lers voraus, dass die bekannten Tatsachen
den Schluss auf eine Verletzung vergabe-
rechtlicher Bestimmungen rechtfertigen.
Bei begründeten Zweifeln an der Rechts-
lage ist positive Kenntnis in diesem Sinne
ausgeschlossen. Es soll dem Bieter nicht
zugemutet werden, in jedem Verfahrens- C Zur korrekten Adressierung D Zur Unterschrift bei Bieterge-
stadium das Verhältnis zur Vergabestelle der Rüge vergleiche das meinschaften vergleiche die
durch Verdachtsrügen zu belasten. Der Muster „Rügeschreiben in Muster „Angebotsbegleitschrei-
positiven Kenntnis gleichgestellt ist allein nationalen Vergabeverfahren ben (Bauvergabe)“, Anm. E
das sog. mutwillige Sichverschließen vor vor Angebotsabgabe“, sowie „Rügeschreiben in natio-
der Erkenntnis eines Vergaberechtsversto- Anm. C. nalen Vergabeverfahren vor
ßes. Dort, wo der Bieter bei seiner laien- Angebotsabgabe“, Anm. F.
haften Wertung zunächst nur den Verdacht
eines Vergaberechtsverstoßes hat und er Musterschreiben

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Vergabe 95

Europaweites Vergabeverfahren – Rügeschreiben in europaweiten


Vergabeverfahren nach Angebotseröffnung

Dem Bieter ist mit dem Vorabinformationsschreiben nach § 101a GWB mitgeteilt worden, dass sein Angebot keine Berück-
sichtigung finden kann.

Planung
A Zur Form der Rüge vergleiche Muster dere ein eventueller Nachprüfungs- laut von § 101a Abs. 1 GWB kommt
„Rügeschreiben in nationalen Vergabe- antrag bei der Vergabestelle einge- es nicht darauf an, wann das Vorab-
verfahren vor Angebotsabgabe“, Anm. gangen und dem Antragsgegner zu- informationsschreiben einem Bieter
B, D. Wegen der gebotenen Unverzüg- gestellt sein. Nach dem klaren Wort- zugeht.
lichkeit der Rüge (vgl. Anm. C) kann es
geboten sein, dass der Bieter die Rüge
jedenfalls nicht nur auf dem Postweg ver-
Musterschreiben
schickt, sondern eine beschleunigte Form an Vergabestelle
der Einlegung, insbesondere per Fax,

Vergabe
wählt.

B Zur korrekten Adressierung der Rüge ver- A Vorab per Fax/Einschreiben mit Rückschein
gleiche Muster „Rügeschreiben in natio- Anschrift Vergabestelle
B
nalen Vergabeverfahren vor Angebots-
abgabe“, Anm. C.

C Die nach § 107 Abs. 3 GWB gebotene


Rüge muss unverzüglich erhoben werden.
Sie ist daher sobald zu erklären, wie es für

Bauabwicklung
______________________________
den Antragsteller unter Berücksichtigung (Ort, Datum)
der für die Prüfung und Begründung der
Rüge notwendigen Zeit möglich und zu- Vergabeverfahren _____________________________________________________
mutbar ist. Hierbei ist auch eine angemes-
C hier: Rügeschreiben gem. § 107 Abs. 3 GWB
sene Überlegungsfrist zuzugestehen,
innerhalb derer der Antragsteller die Qua-
Sehr geehrte Damen und Herren,
lität seiner Argumente überprüfen und eine
Chancen-Risiko-Abwägung vornehmen mit Vorabinformationsschreiben vom _________ haben Sie uns mitgeteilt, dass Sie beabsichtigen, un-
kann. Außerdem ist die Schwierigkeit der ser Angebot gem. §§ 16 Abs. 1 Nr. 1c, 13 Abs. 1 Nr. 3 VOB/A auszuschließen. Zur Begründung haben
Sie mitgeteilt, der Verdacht einer Mischkalkulation unseres Angebots habe insbesondere hinsichtlich
Sach- und Rechtslage in Ansatz zu brin- der Pos. _______ nicht ausgeräumt werden können.

Wohnungseigentum
gen. Angesichts der zum Teil deutlich

Besonderheiten im
Zur Kalkulation der genannten Positionen teilen wir Ihnen mit:
divergierenden Rechtsprechung zur Frage,
wie viele Tage in der Regel anzusetzen _____________________________________________________________________________________________________

sind, befindet sich der Bieter „auf der _____________________________________________________________________________________________________

sicheren Seite“ nur mit einer Rüge inner- _____________________________________________________________________________________________________

halb von 3 Werktagen nach Kenntnis- In Anbetracht der nach § 101a GWB laufenden Frist fordern wir Sie hiermit auf, zu unseren Argumen-
erlangung. Es ist daher, soweit das Vorab- D ten bis spätestens _________________ hier eingehend Stellung zu nehmen.

informationsschreiben Anlass zur Rüge Sollte Ihre Stellungnahme hier nicht fristgerecht eingehen, sind wir gezwungen, ein Nachprüfungsver-
von Vergaberechtsverstößen gibt, mög- fahren vor der zuständigen Vergabekammer einzuleiten. Das Gleiche gilt, soweit Sie zur Abhilfe und
Wertung unseres Angebots nach wie vor nicht bereit sind.
lichst sofort zu prüfen, ob eine Rüge for-
muliert werden soll.
Mit freundlichen Grüßen

D § 101a GWB sieht vor, dass der Auftrag- _______________________________


geber spätestens 14 Kalendertage vor E (Unterschrift)

dem beabsichtigten Vertragsabschluss die


sog. Vorabinformation an die Bieter ver-
sendet. Vor Ablauf dieser Frist darf ein Ver-
trag nicht abgeschlossen werden. Sollte
der Auftraggeber ausnahmsweise inner- E Zur Unterschrift bei Bieterge- „Rügeschreiben in nationalen
halb dieser Frist den Vertrag abschließen, meinschaften vergleiche Mus- Vergabeverfahren vor Ange-
so wäre der Vertrag nach § 101b GWB ter „Angebotsbegleitschreiben botsabgabe“, Anm. F.
unwirksam. (Bauvergabe)“, Anm. E sowie
Der Bieter muss daher den Tag der Absen-
dung anhand des Datums des Schreibens
ermitteln und von hier ab die Frist von
14 Kalendertagen berechnen. Innerhalb der
sich so ergebenden Frist muss insbeson- Musterschreiben

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96 Vergabe

Rechtsschutz
Rechtsschutzsystem im Vergabeverfahren (Bauvergabe)

Ein Bieter, der meint, einen Vergaberechtsverstoß beobachtet zu haben, muss seine Möglichkeiten kennen,
um Rechtsschutz zu erlangen. Es ist in mehrfacher Hinsicht zu differenzieren:
Planung

• Allgemein unterscheidet man zwischen primärem und sekundärem Rechtsschutz. Während das Ziel des
Bieters im Rahmen des primären Rechtsschutzes die Beseitigung des behaupteten Vergaberechtsver-
stoßes und die Zuschlagserteilung auf das eigene Angebot ist, ist Ziel des sekundären Rechtsschutzes
(nur) die Erlangung von Schadensersatz als Ausgleich für den Nachteil, den der Bieter durch den Rechts-
verstoß erlitten hat.
• Eine weitere Unterscheidung ist vorzunehmen, ob es sich um ein Vergabeverfahren unterhalb (nationale
Vergabeverfahren) oder oberhalb der Schwellenwerte (europaweite Vergabeverfahren) handelt.
Die entscheidende Zäsur zwischen Primär- und Sekundärrechtsschutz bildet dabei (vereinfacht dargestellt)
die Erteilung des Zuschlags: Ist der Zuschlag nach vorangegangenem, förmlichen Vergabeverfahren erteilt,
Vergabe

kommt primärer Rechtsschutz nicht mehr in Betracht; der Bieter ist dann auf den sekundären Rechtsschutz
beschränkt.

Rechtsschutzkriterien
1. Rechtsschutz oberhalb der Schwellenwerte

§§ 102 ff. GWB


Bauabwicklung

Rechtsschutz
Primärer

Der Bieter hat die Möglichkeit, eine korrekte Vergabeentscheidung bis zur Erteilung des Zuschlags
über ein Vergabenachprüfungsverfahren nach den Regeln der §§ 102 ff. GWB zu erzwingen.
Zuständig sind in erster Instanz die Vergabekammern.

§ 280 BGB
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

Voraussetzungen und Rechtsfolgen entsprechen der Rechtslage unterhalb der Schwellenwerte


(s. Abschnitt 3). Für Vergabeverfahren oberhalb der Schwellenwerte hat der EuGH allerdings ent-
schieden, dass nationale Regelungen einen Schadensersatzanspruch wegen Verstoßes eines öf-
Rechtsschutz
Sekundärer

fentlichen Auftraggebers gegen Vergaberecht nicht von der Schuldhaftigkeit des Verstoßes abhän-
gig machen dürfen1.

§ 126 GWB

In Ergänzung räumt § 126 GWB bei Verletzung bieterschützender Vorschriften dem Bieter, dessen
Angebot „eine echte Chance“ auf den Zuschlag gehabt hätte, ausdrücklich einen Anspruch auf
Ersatz der Kosten für die Vorbereitung der Angebotserstellung und der Teilnahme am Vergabever-
fahren ein. Der praktische Nutzen der Vorschrift ist bisher gering.

________________________
1 EuGH, Urteil v. 30.9.2010, Rs. C-314/09.

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Vergabe 97

Rechtsschutz
Rechtsschutzsystem im Vergabeverfahren (Bauvergabe)

2. Primärrechtsschutz unterhalb der Schwellenwerte

Planung
§ 21 VOB/A

Ein allgemeines Rechtsschutzsystem gegen rechtswidrige Vergabepraktiken besteht nicht2. Dem


Bieter steht in jedem Fall die Möglichkeit offen, sich an die zuständigen Nachprüfungsstellen bzw.
die Rechtsaufsichtsbehören zu wenden und noch vor Zuschlagserteilung auf eine Behebung des
Fehlers zu drängen.

§ 123 VwGO
Primärer Rechtsschutz

Vergabe
Für Streitigkeiten über die Vergabe von öffentlichen Aufträgen mit einem Auftragswert unterhalb
der in der Vergabeverordnung genannten Schwellenwerte ist nicht der Rechtsweg zu den Verwal-
tungsgerichten, sondern der ordentliche Rechtsweg gegeben3.

§§ 935 ff. ZPO

Es bestehen Unterlassungsansprüche gegen den Auftraggeber, wenn dieser gegen Regeln, die er
bei der Auftragsvergabe einzuhalten versprochen hat, verstößt und dies zu einer Beeinträchtigung

Bauabwicklung
der Chancen des Bieters führen kann. Auf eine willkürliche Abweichung des Auftraggebers kommt
es nicht an. Diese Unterlassungsansprüche können im Wege des Verfahrens auf Erlass einer einst-
weiligen Verfügung durchgesetzt werden. Dazu ist nicht erforderlich, dass der Antragsteller eine
(echte) Chance auf den Zuschlag hat. Jedoch kann im Rahmen der gebotenen Abwägung der Ver-
fügungsgrund fehlen, wenn unwahrscheinlich ist, dass der Antragsteller den Zuschlag letztlich
erhalten kann4.

Wohnungseigentum
Besonderheiten im

________________________
2 Die in der Rechtsordnung dem übergangenen Konkurrenten eingeräumten Möglichkeiten des Rechtsschutzes gegen Entscheidungen über die Vergabe öffentlicher
Aufträge mit Auftragssummen unterhalb der Schwellenwerte genügen den Anforderungen des Justizgewährungsanspruchs (Art. 20 Abs. 3 GG). Es verletzt nicht
den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG), dass der Gesetzgeber den Rechtsschutz gegen Vergabeentscheidungen unterhalb der Schwellenwerte anders gestaltet hat
als den gegen Vergabeentscheidungen, die die Schwellenwerte übersteigen (BVerfG, Beschluss v. 13.6.2006, 1 BvR 1160/03, NJW 2006 S. 3701).
3 BVerwG, Beschluss v. 2.5.2007, 6 B 10.07, VergabeR 2007 S. 337.
4 OLG Düsseldorf, Urteil v. 13.1.2010, 27 U 1/09, IBR 2010 S. 229.

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98 Vergabe

Rechtsschutz
Rechtsschutzsystem im Vergabeverfahren (Bauvergabe)

3. Sekundärrechtsschutz unterhalb der Schwellenwerte


Planung

§§ 311 Abs. 2, 280 Abs. 2 BGB

Voraussetzungen Rechtsfolgen = Schadensersatz

(1) vorvertragliches Vertrauens- (1) negatives Interesse


verhältnis

Aufgrund einer öffentlichen Ausschreibung Hier wird der Bieter vermögensmäßig so ge-
entsteht ein vorvertragliches Vertrauensverhält- stellt, als hätte er an der Ausschreibung nicht
Vergabe

nis. Der Bieter darf darauf vertrauen, dass der teilgenommen. Der Anspruch ist daher im
Auftraggeber das Vergabeverfahren nach den Wesentlichen auf die nutzlos aufgewendeten
maßgeblichen Bestimmungen der VOB/A ab- Kosten der Angebotsbearbeitung gerichtet.
wickeln wird.

(2) Schutzwürdigkeit des Vertrauens (2) positives Interesse

Der Schadensersatzanspruch eines Bieters Hier wird der Bieter so gestellt, wie er bei Bezu-
Sekundärer Rechtsschutz
Bauabwicklung

wegen Verstößen gegen Vergabevorschriften ist schlagung und Auftragsdurchführung stünde.


seit der Schuldrechtsmodernisierung nicht Der Anspruch umfasst daher den entgangenen
mehr daran geknüpft, dass der klagende Bieter Gewinn6. Das positive Interesse kann der Bie-
auf die Einhaltung dieser Regelungen durch ter nur verlangen, wenn der ausgeschriebene
den Auftraggeber vertraut hat5. Auftrag auch tatsächlich erteilt worden ist und
wenn er nachweisen kann, dass ihm der Auf-
(3) Vergaberechtsverstoß trag bei korrekter Handhabung des Vergabe-
rechts hätte erteilt werden müssen.

Die Vergabestelle hat das geltende Vergabe-


Wohnungseigentum
Besonderheiten im

recht objektiv nicht richtig angewendet.

(4) Verursachung eines Schadens

Bei korrekter Anwendung des Vergaberechts


hätte der Bieter den Zuschlag erhalten müs-
sen. Das Angebot des Bieters muss daher zu-
schlagsfähig gewesen sein und es muss das
objektiv wirtschaftlichste sein.

(5) Verschulden

Nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB wird das Ver-


schulden (mindestens Fahrlässigkeit, § 276
BGB) vermutet.

________________________
5 BGH, Urteil v. 9.6.2011, X ZR 143/10.
6 Das positive Interesse des Bieters wird nicht allein durch entgangenen Gewinn i. S. d. § 252 BGB erfasst, sondern es schließt auch entgangene betriebswirt-
schaftliche Deckungsbeiträge des Bieters ein (OLG Schleswig, Urteil v. 12.10.2004, 6 U 81/01).

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Bauabwicklung 99

Inhalt

➔ Bauabwicklung Seite

Planung
Vertragsabschluss Energieeinsparverordnung u. Erneuerbare-Energien- 105
Wärmegesetz
Bauvertrag, Checkliste 107
Bauvertrag VOB (Auftraggeber) 109

Bauvertrag VOB (Auftragnehmer) 119


➔ AG
Auftragsbestätigung, neues Angebot 124
➔ AG
➔ AN Auftragsbestätigung, kaufmännisches Bestätigungs- 125
schreiben

Vergabe
Auftragserteilung (Bauabwicklung) 126
Schlichtungs- und Schiedsgerichtsvereinbarung 128
(ARGE Baurecht)
Schlichtervertrag (ARGE Baurecht) 130
Schiedsrichtervertrag (ARGE Baurecht) 132

➔ AN Vor der Ausführung Ausführungsbeginn: Abrufrecht des Auftraggebers 134

Bauabwicklung
➔ AG Ausführungsbeginn: Mitteilung des Auftragnehmers 135
➔ AG Ausführungsbeginn: Terminkorrektur 136
➔ AN Ausführungsunterlagen: Übersendung 137
➔ AG Ausführungsunterlagen: Unstimmigkeiten und Mängel 138

➔ AG Ausführungsunterlagen: Unvollständigkeit 139

➔ AG Ausführungsunterlagen: Geländeaufnahmen 141

➔ AG Ausführungsunterlagen: Höhenfestpunkte 142

Wohnungseigentum
Besonderheiten im
➔ AN Ausführung/Handlungs- Baustoffe: Entfernung vertraglich nicht vereinbarter Teile 143
bedarf des Auftraggebers
➔ AN Mangelhafte Leistung vor Abnahme 144
➔ AG Mangelhafte Leistung vor Abnahme bei Subunternehmer- 145
einsatz
➔ AN Fristsetzung wegen unerlaubten Subunternehmereinsatzes 146

➔ AN Fristsetzung wegen unerlaubten Subunternehmer- 147


austauschs
➔ AN Ausführungsbeginn: Aufforderung zur Bauaufnahme 148
mit Fristsetzung

➔ AN Ausführungsbeginn: Nachfristsetzung zum Wiederbeginn 149


nach Stillstand
➔ AN Baustelleneinsatz: Abhilfeanordnung 150
➔ AG Baustelleneinsatz: Zurückweisung der Abhilfeanordnung 151
durch Auftragnehmer
➔ AN Baustelleneinsatz: Nachfristsetzung 152

➔ AN Verzug mit Fertigstellung, Nachfristsetzung mit 153


Kündigungsandrohung

Checkliste Musterschreiben Musterbeschluss Vertrag

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100 Bauabwicklung

Inhalt

➔ Bauabwicklung Seite
Planung

Ausführung/Handlungs- Störungen der Bauzeit 154


bedarf des Auftrag-
➔ AG Bauzeitenplan: Ablehnung 156
nehmers
➔ AG Auftragserteilung: Anmeldung von Mehrkosten wegen 157
verzögerter Zuschlagserteilung
➔ AG Ausführungsbeginn: Aufforderung zur Terminmitteilung 158

➔ AG Ausführungsbeginn: Aufforderung zur Terminmitteilung 159


mit Fristsetzung

➔ AG Ausführungsbeginn: Verzögerung wegen Behinderung 160


Vergabe

durch Auftraggeber

➔ AG Ausführungsbeginn: Verzögerung wegen fehlender 161


Bau- und Betriebsstoffe
➔ AG Ausführungsbeginn: Verzögerung wegen mangelnder 162
Baustellenordnung
➔ AG Beschleunigungsanordnung: Reaktion des Auftrag- 163
nehmers
➔ AG Behinderungsanzeige (§ 6 Abs. 1 VOB/B) 164
Bauabwicklung

➔ AG Behinderung: Fristverlängerung der Bauausführung 165


➔ AG Behinderung: Mehrkostenberechnung (§ 6 Abs. 6 VOB/B) 166
➔ AG Behinderung: Unterbrechung (§ 6 Abs. 5 VOB/B) 167
➔ AG Bedenken gegen die Art der Ausführung (§ 4 Abs. 3 VOB/B) 168
➔ AG Bedenken gegen die Art der Ausführung, Schadens- 169
eintritt
Stundenlohnvergütung, Checkliste 170
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

➔ AG Stundenlohnarbeiten: Mitteilung des Beginns 171


➔ AG Stundenlohnarbeiten: Übergabe von Stundenlohnzetteln 172
➔ AG Stundenlohnarbeiten: Nachträgliche Stundenlohn- 173
vereinbarung
➔ AG Unterbliebene Mitwirkung: Fristsetzung mit Kündigungs- 174
androhung

Ausführung/Umgang Schlichtung (ARGE Baurecht) 175


mit dem Schiedsgericht
➔ DAV Schlichter (ARGE Baurecht) 176
und Schlichtung
Beweisverfahren (ARGE Baurecht) 177
Schiedsgerichtsverfahren (ARGE Baurecht) 178
➔ DAV Einzelschiedsrichter (ARGE Baurecht) 179

➔ DAV Beisitzer im Dreier-Schiedsgericht (ARGE Baurecht) 180

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Bauabwicklung 101

Inhalt

➔ Bauabwicklung Seite

Planung
Nachträge Nachtragsmöglichkeiten beim Einheitspreisvertrag 181
(VOB/B)

Nachtragsmöglichkeiten beim Pauschalpreisvertrag 182


(VOB/B)

Nachtragsmöglichkeiten bei Mengenänderungen in 184


einzelnen Positionen (VOB/B)

➔ AG Einheitspreis: Anpassung bei Mengenunterschreitung 185


(§ 2 Abs. 3 VOB/B)

➔ AN Einheitspreis: Zurückweisung der Anpassung 186

Vergabe
bei Mengenunterschreitung
➔ AN Mengenüberschreitung: Aufforderung zur Abgabe 187
eines Nachtragsangebots
➔ AG Nachtrag neuer Preis (§ 2 Abs. 3 VOB/B) 188
➔ AG Pauschalpreis: Anpassungsangebot des Auftragnehmers 190
➔ AG Leistungsübernahme durch den Auftraggeber, 192
Abrechnung

Bauabwicklung
➔ AN Ändernde Anordnung: Preisanpassung (§ 2 Abs. 5 VOB/B) 193

➔ AG Ändernde Anordnung: Vereinbarung eines neuen Preises 194


(§ 2 Abs. 5 VOB/B)
➔ AG Nachtragsangebot 195
➔ AG Nachtrag: Auftragsbestätigung 197
➔ AG Nachtrag: Zusätzlicher Vergütungsanspruch 198
(§ 2 Abs. 6 VOB/B)

Wohnungseigentum
➔ AG Nachtrag: Ankündigung abweichender Leistungen 199

Besonderheiten im
(§ 2 Abs. 8 VOB/B)
➔ AG Nachtrag: Abrechnung abweichender Leistungen 200
➔ AN Zeichnungen und Berechnungen: Aufforderung zur 202
Vorlage

➔ AG Nachtrag: Erstellung zusätzlicher Unterlagen 203


(§ 2 Abs. 9 VOB/B)

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102 Bauabwicklung

Inhalt

➔ Bauabwicklung Seite
Planung

➔ AN Kündigung Kündigungsandrohung (Baubeginn) 204


➔ AN Kündigung an Auftragnehmer (§ 8 Abs. 1 VOB/B) 205
➔ AN Kündigung: Vertragswidrige Werkleistung vor Abnahme 207
➔ AG Kündigung: Unterbrechung der Bauausführung 209
➔ AN Kündigung: Unerlaubter Subunternehmereinsatz 210
➔ AN Kündigung: Unzulässige Wettbewerbsabrede 211
➔ AN Kündigung: Verzug des Auftragnehmers 212
➔ AG Kündigung: Unterbliebene Mitwirkungshandlungen 213
Vergabe

➔ AG Kündigung: Zahlungsverzug des Auftraggebers 214


➔ AN Kündigung: Zahlungseinstellung des Auftragnehmers 215

➔ AN Kündigung: Eigeninsolvenzantrag des Auftragnehmers 217

➔ AN Kündigung: Insolvenzantrag des Auftraggebers oder 218


dritter Gläubiger
➔ AN Kündigung: Insolvenz, Ablehnung der Verfahrens- 220
eröffnung mangels Masse
Bauabwicklung

➔ AN Kündigung: Eröffnung des Insolvenzverfahrens über 221


das Vermögen des Auftragnehmers

➔ AG Sicherheiten für Sicherheiten: Aufforderung zur Einzahlung auf ein 222


den Auftraggeber Sperrkonto

➔ AG Sicherheiten: Aufforderung zur Auszahlung nach Frist- 225


ablauf zur Einzahlung auf ein Sperrkonto

Sicherheiten für Sicherheitsleistung nach § 648a BGB 226


Wohnungseigentum
Besonderheiten im

den Auftragnehmer
Sicherheitsleistung nach § 648a BGB: 227
Muster einer Bürgschaft nach § 648a BGB
➔ AG Sicherheitsleistung nach § 648a BGB: vor Abnahme – 228
Einstellung der Arbeiten
➔ AG Sicherheitsleistung nach § 648a BGB: vor Abnahme – 230
Kündigungsandrohung
➔ AN Sicherheitsleistung nach § 648a BGB: vor Abnahme – 233
Stellung der Sicherheit durch AG
➔ AG Sicherheitsleistung nach § 648a BGB: vor Abnahme – 234
Nachfristsetzung durch AN
➔ AG Sicherheitsleistung nach § 648a BGB: vor Abnahme – 235
Reaktion des AN nach Fristablauf
➔ AG Sicherheitsleistung nach § 648a BGB: vor Abnahme – 236
weiteres Sicherheitsverlangen
➔ AG Sicherheitsleistung nach § 648a BGB nach Abnahme 237
➔ AN Sicherheitsleistung nach § 648a BGB: nach Abnahme – 238
Stellung der Sicherheit durch AG
➔ AG Sicherheitsleistung nach § 648a BGB: nach Abnahme – 239
Reaktion des AN nach Fristablauf

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Bauabwicklung 103

Inhalt

➔ Bauabwicklung Seite

Planung
Abnahme Abnahme einer Bauleistung, Checkliste 240
➔ AG Vereinbarung eines Termins durch AN 242
➔ AN Verlangen einer förmlichen Abnahme 243
durch Auftraggeber
➔ AN Verlangen einer Teilabnahme durch 244
Auftraggeber
➔ AG Fertigstellungsmitteilung 245

➔ AN Abnahmeprotokoll, Auftraggeber 246

Vergabe
➔ AG Abnahmeprotokoll, Auftragnehmer 247

➔ AG Abnahmeprotokoll nach Kündigung des Bauvertrags 248

➔ AG Abnahmeverlangen des Auftragnehmers nach Kündigung 249


➔ AN Abnahmeverweigerung 250

Abrechnung und Abrechnung des gekündigten Einheitspreisvertrags 251


Zahlung (§ 8 Abs. 1 VOB/B)

Bauabwicklung
Abrechnung des gekündigten Pauschalpreisvertrags 252
(§ 8 Abs. 1 VOB/B)
Abrechnung (Bauabwicklung) 253
Abschlagszahlung (§ 16 Abs. 1 Nr. 1 VOB/B) 254
➔ AG Abschlagszahlung: Anforderung beim VOB/B-Vertrag 255
➔ AG Abschlagszahlung: Anforderung beim BGB-Vertrag 256
➔ AG Abschlagszahlung: Mahnung wegen Verzugs des 257
Auftraggebers

Wohnungseigentum
Besonderheiten im
➔ AG Abschlagszahlung: Mahnung mit Nachfristsetzung 258
➔ AN Abschlagsrechnung: Kürzung wegen mangelhafter 260
Leistung
➔ AN Schlussrechnung: Verlangen nach Vorlage 262

➔ AN Schlussrechnung: Zurückweisung der Abschlags- 263


rechnung wegen Schlussrechnungsreife
➔ AN Schlussrechnung: Zurückweisung wegen fehlender 264
Prüffähigkeit
➔ AG Schlussrechnung: Verlangen nach Zahlung 266
➔ AG Fristsetzung mit Kündigungsandrohung wegen 267
Zahlungsverzugs des AG
➔ AG Schlussrechnung: Verlangen nach Zahlung des 269
unbestrittenen Guthabens
➔ AG Schlussrechnung: Auszahlung eines einbehaltenen Teils 270
➔ AN Schlussrechnung: Zahlungskürzung 271
➔ AN Schlussrechnung: Einrede der Verjährung 272
➔ AN Schlusszahlung: Ausschluss von Nachforderungen 273

Checkliste Musterschreiben Musterbeschluss Vertrag

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104 Bauabwicklung

Inhalt

➔ Bauabwicklung Seite
Planung

➔ AG Abrechnung und Schlusszahlung: Erklärung eines Vorbehalts zur 274


Zahlung Fristwahrung ohne Begründung
➔ AG Schlusszahlung: Erklärung eines Vorbehalts mit 275
Begründung
➔ AG Schlusszahlung: Nachträgliche Begründung des 276
Vorbehalts

➔ AG Schlusszahlung: Zurückweisung eines unwirksamen 277


Ausschlusses
➔ AN Schlusszahlung: Zahlungsverweigerung 278
Vergabe

➔ AG Subunternehmer: Anforderung der Zahlung beim 279


Auftraggeber direkt
➔ AN Subunternehmer: Mitteilung des AG an AN wegen 280
Forderung des Subunternehmers
Subunternehmer: Anerkenntnis Rückforderungsanspruch 281

Mängelansprüche Mängelansprüche nach BGB 282


Bauabwicklung

nach Abnahme
Mängelansprüche nach VOB/B 283
➔ AN Mängelrüge 284
➔ AN Mängelrüge mit Nachfristsetzung 286

➔ AG Aufforderung zur Auszahlung eines einbehaltenen 287


Betrags
➔ AN Kostenvorschussforderung zur Mängelbeseitigung 288
➔ AG Zurückweisung einer Kostenvorschussforderung 289
Wohnungseigentum

➔ AG Ablehnung der Mängelbeseitigung 290


Besonderheiten im

➔ AG Ablehnung der Mängelbeseitigung 291


(unverhältnismäßiger Aufwand)
➔ AN Minderung und Unzumutbarkeit der Mängelbeseitigung 292
➔ AN Schadensersatz 293
➔ AG Einrede der Verjährung 294

Checkliste Musterschreiben Musterbeschluss Vertrag

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Bauabwicklung 105

Vertragsabschluss
Energieeinsparverordnung und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz

1 Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009


Zum 1.10.2009 trat die Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009 in Kraft. Hiermit wurden die energetischen
Anforderungen an Gebäuden nochmals deutlich verschärft. Es ist damit zu rechnen, dass noch weitere

Planung
Verschärfungen folgen werden.
Zum Zeitpunkt der Drucklegung dieses Buches ist die Veröffentlichung eines Referentenentwurfs für die EnEV
2012 für die nächsten Monate angekündigt. Wann die neue EnEV 2012 in Kraft treten wird, steht derzeit noch
nicht fest. Hier muss bei jedem Vertragsabschluss die aktuelle Entwicklung und der neueste Rechtsstand im
Auge behalten werden.
Die Energieeinsparverordnung hat erhebliche Auswirkungen auf die Durchführung und Abwicklung von
Bauvorhaben, und die Frage der Einhaltung von EnEV-Anforderungen wird auch in der Praxis immer mehr
an Bedeutung gewinnen. Die Übersicht zeigt die wichtigsten Punkte auf, die bereits bei der Gestaltung
von Bauverträgen zu berücksichtigen sind.

Vergabe
1.1 Anwendungsbereich
Die EnEV gilt für alle Vorhaben, welche die Errichtung, die Änderung, die Erweiterung oder den Ausbau
von Gebäuden zum Gegenstand haben, und zwar in der zum Zeitpunkt der Bauantragstellung oder der
Bauanzeige geltenden Fassung (§ 28 Abs. 1 EnEV).
Für nicht genehmigungsbedürftige Vorhaben, die nach Maßgabe des Bauordnungsrechts der Gemeinde
lediglich zur Kenntnis zu geben sind, gilt die EnEV in der zum Zeitpunkt der Kenntnisgabe gegenüber der
zuständigen Behörde geltenden Fassung.

Bauabwicklung
Zu beachten ist, dass die EnEV nicht nur bei Neubauten, sondern auch Anwendung findet bei der Änderung,
Erweiterung und dem Ausbau von Gebäuden entsprechend der Regelung des § 9 und der Anlage 3 zu § 9 EnEV.
Wichtig:

Bei baulichen Veränderungen im Altbestand finden die Anforderungen des § 9 Abs. 1 EnEV auf Änderungen
von Außenbauteilen nur dann keine Anwendung, wenn die Fläche der geänderten Bauteile nicht mehr als
10 % der gesamten jeweiligen Bauteilfläche des Gebäudes betrifft.

Wohnungseigentum
Besonderheiten im
1.2 Rechtsnatur der energetischen Anforderungen der EnEV
Die energetischen Anforderungen der EnEV sind weder anerkannte Regeln der Technik noch technische
Normen. Es handelt sich um öffentlich-rechtliche Bauvorschriften, die zwingend einzuhalten sind.
Nach der Rechtsprechung sind sowohl der bauausführende Unternehmer als auch der Planer grundsätzlich
auch schon ohne besondere vertragliche Regelungen zur Einhaltung der geltenden EnEV verpflichtet (vgl.
OLG Brandenburg, Urteil v. 2.10.2008, 12 U 92/08).

1.3 Begriff des Baumangels im Hinblick auf die Anforderungen


der EnEV
Der Auftragnehmer ist verpflichtet, den energetischen Standard der EnEV in der jeweils gültigen Fassung ein-
zuhalten. Problematisch ist hierbei, dass vom Zeitpunkt der Bauantragstellung/Bauanzeige an bis zum Zeit-
punkt der Abnahme oftmals wieder neue verschärfte Anforderungen gelten. Für den Auftragnehmer besteht
das Risiko, dass der Auftraggeber erwartet, dass die neuesten, zum Abnahmezeitpunkt geltenden öffentlich-
rechtlichen Vorgaben erfüllt sind. Der Auftragnehmer läuft somit Gefahr, Mängelansprüchen des Auftraggebers
ausgesetzt zu sein, obwohl er die gesetzlich vorgeschriebenen Anforderungen der EnEV einhält. Hier ist drin-
gend eine Vereinbarung zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer zu empfehlen, wonach als Beschaffenheit
klar definiert wird, welche energetischen Standards nach welcher Fassung der EnEV dem Vertrag zugrunde
liegen.

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106 Bauabwicklung

Vertragsabschluss
Energieeinsparverordnung und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz

Hinweis:

Erhöhte technische Anforderungen – auch einer künftigen Fassung der EnEV – können zwischen den Par-
teien stets vereinbart werden. Eine Abweichung unter die Standards der jeweils geltenden Fassung der
Planung

EnEV kann von den Parteien nicht wirksam vereinbart werden. Selbst eine Anordnung des Auftraggebers
berechtigt den Auftragnehmer nicht zur Abweichung von den Vorgaben der EnEV.

1.4 Aufstellung und Aushändigung von Energieausweisen


Der Bauherr hat sicherzustellen, dass ihm oder dem Eigentümer des Gebäudes ein Energieausweis ausgestellt
wird (§ 16 Abs. 1 EnEV). Und der Bauträger/Verkäufer eines neu errichteten Objekts hat dem potenziellen Käu-
fer den Energieausweis jedenfalls auf Verlangen zugänglich zu machen (§ 16 Abs. 2 EnEV). Ein Anspruch auf
Aushändigung des Energieausweises an den Käufer ist im Gesetz nicht ausdrücklich vorgesehen. Es besteht
aber nach herrschender Auffassung eine vertragliche Nebenpflicht des Bauträgers/Verkäufers, dem Käufer
Vergabe

einen Energieausweis zu übergeben. Es kann hier zur Klarstellung im Bauvertrag eine Pflicht zur Aushändigung
ausdrücklich geregelt werden.

2 Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG 2011)


Seit dem 1.5.2011 gilt das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz, welches das bis dahin gültige Erneuerbare-
Energien-Gesetz, das zum 1.1.2009 in Kraft trat, abgelöst hat. Dieses Gesetz hatte zum Ziel, den Anteil an
erneuerbaren Energien am Endenergieverbrauch für Wärme in Gebäuden bis zum Jahr 2020 von 6 % auf
Bauabwicklung

14 % zu steigern. Wer ab dem 1.1.2009 einen Bauantrag gestellt oder eine Bauanzeige erstattet hatte, musste
deshalb auch die Anforderungen dieses Gesetzes erfüllen.
Wer nunmehr nach dem 30.4.2011 einen Bauantrag oder Antrag auf Zustimmung eingereicht oder eine Bau-
anzeige erstattet hat, muss bereits die neue Regelung des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz 2011 erfüllen.
Für die Sanierung öffentlicher Gebäude gilt das neue Gesetz ab dem 1.1.2012. Öffentliche Gebäude sollen so-
wohl bei Neubauten wie auch bei der Sanierung von Altbauten als Vorbild für den Einsatz erneuerbarer Ener-
gien dienen.
Dies bedeutet, es muss bei der Heizung neu geplanter Wohn- und Nichtwohngebäude teilweise auf erneuer-
bare Energien zurückgegriffen werden oder es müssen Ersatzmaßnahmen durchgeführt werden.
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

Achtung:

Ferner sind spezielle landesgesetzliche Regelungen zu beachten.

So gilt zum Beispiel in Baden-Württemberg bereits seit dem 1.1.2008 das Gesetz zur Nutzung erneuerbarer
Wärmeenergie. Dieses sieht beispielsweise für Altbauten vor, dass seit dem 1.1.2010 10 % des Wärmeenergie-
bedarfs durch regenerative Energien gedeckt werden müssen, sobald wesentliche Komponenten einer zentralen
Heizungsanlage ausgetauscht werden. Alternativ kann aber auch die Gesamt-Energieeffizienz des Gebäudes
gesteigert werden.

Wichtig:

Bei der Vertragsgestaltung sind diese gesetzlichen Vorgaben zwingend zu beachten und es sind hierzu
möglichst konkrete Regelungen sowohl im Bau- wie auch Architektenvertrag zu treffen.

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Bauabwicklung 107

Vertragsabschluss
Bauvertrag, Checkliste

Die folgende Checkliste behandelt die von den Vertragsparteien im Rahmen eines Werkvertrags grundsätzlich
zu bedenkenden Punkte.

Planung
Checkliste
Bei Abschluss und in der Folge bei Abwicklung eines Bauvertrags sind sinnvollerweise folgende Punkte zu
bedenken:

□ Bezeichnung der Vertragsparteien


• Erst durch die exakte Bezeichnung der Vertragsparteien ist in einem späteren Streitfall die Durchsetzung
der jeweiligen Forderung im gerichtlichen Verfahren und anschließend auch in der Zwangsvollstreckung
möglich.
Beispielsweise müssen bei natürlichen Personen die vollständigen Namen (Vor- und Zunamen) samt

Vergabe
Anschrift aufgenommen werden, bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts sind neben der Gesellschaft
auch die einzelnen Gesellschafter im Vertrag oder in einer Anlage zum Vertrag zu benennen. Anderenfalls
muss vor einer eventuell erforderlichen gerichtlichen Auseinandersetzung die exakte Parteibezeichnung
erst ermittelt werden, bevor überhaupt Ansprüche verfolgt werden können.
• Auch Vertreter bzw. Bevollmächtigte der Vertragsparteien sollten nach Möglichkeit im Vertrag benannt
werden (samt dem Umfang der Vollmacht).
Insbesondere sollte den Vertragsparteien im Rahmen der Abwicklung des Bauvorhabens bewusst sein,
ob der objektüberwachende Architekt bevollmächtigt ist, ändernde Anordnungen zu treffen oder zusätz-

Bauabwicklung
liche Leistungen zulasten des Auftraggebers zu beauftragen oder ob dies – wie üblich – nicht der Fall ist.

□ Gegenstand des Vertrags


• Die vom Auftragnehmer geschuldete Bauleistung sollte zur späteren Streitvermeidung eindeutig und um-
fassend – möglichst unter Auflistung der Vertragsgrundlagen wie Beschreibungen oder Pläne – beschrie-
ben werden.
Wird das sog. Bausoll nicht eindeutig und umfassend beschrieben, sollte der Auftragnehmer die bei
Ausführung jeweils von ihm zu erbringende beabsichtigte Leistung mit dem Auftraggeber vor Ausführung
abstimmen und sich diese freigeben lassen. Anderenfalls wird ein erhebliches Streitpotenzial darüber

Wohnungseigentum
verbleiben, ob die letztendlich vom Auftragnehmer erbrachte Leistung tatsächlich das vertraglich

Besonderheiten im
Geschuldete darstellt oder nicht.

□ Grundlagen des Vertrags


• Festlegung der einzelnen Vertragsbestandteile (siehe auch den Punkt „Gegenstand des Vertrags“)

□ Vergütung
• Angabe der für die Bauleistung geschuldeten Vergütung (Einheitspreisvertrag/Pauschalpreisvertrag/
Stundenlohnverrechnungssätze/Selbstkosten).
• Bei Abschluss eines Pauschalvertrags (insbesondere bei globaler Leistungsbeschreibung) empfiehlt sich
neben der Pauschalvergütungsvereinbarung auch die Aufnahme einer Einheitspreisliste für eventuell hin-
zutretende Vergütungsansprüche aufgrund geänderter oder zusätzlicher Leistungen. Durch die Verein-
barung einer solchen Einheitspreisliste können eventuell spätere Streitigkeiten zur Höhe von Nachtrags-
vergütungen bereits von vornherein ausgeschlossen werden.

□ Zahlungen
• Die Zahlungsmodalitäten sollten in dem Vertragswerk definiert sein. Hierzu gehören beispielsweise even-
tuelle Zahlungspläne, Prüffristen, Skontovereinbarungen und Kostenbeteiligungen des Auftragnehmers
(Bauleistungsversicherung, Bauwasser, Baustrom, Abfallentsorgung etc.).

□ Fristen
• Festlegung der Ausführungszeiten: Beginn und Fertigstellung

Checkliste

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108 Bauabwicklung

Vertragsabschluss
Bauvertrag, Checkliste

□ Vertragsstrafe
• Vereinbarung einer Vertragsstrafe

□ Abnahme
Planung

• Der Auftragnehmer schuldet die mangelfreie Werkleistung zum Zeitpunkt der Abnahme. Sowohl der
Werkvertrag nach den gesetzlichen Regelungen als auch der Werkvertrag unter Einbeziehung der VOB/B
erfordert die Abnahme der vertragsgemäß erbrachten Werkleistung durch den Auftraggeber, ohne dass
hierzu eine Regelung im Vertrag erforderlich wäre. Zu den Abnahmeformen siehe Checkliste „Abnahme
einer Bauleistung“.

□ Mängelansprüche
• Der Auftragnehmer hat für die ordnungsgemäße und mangelfreie Werkleistung zum Zeitpunkt der Abnahme
einen bestimmten Zeitraum über die Abnahme hinaus einzustehen. Zeigen sich innerhalb dieses Zeitraums
Vergabe

Mangelerscheinungen, die auf Mängel zurückzuführen sind, die bereits zum Zeitpunkt der Abnahme vor-
handen waren, muss der Auftragnehmer diese Mängel auf seine Kosten beseitigen.

□ Sicherheiten
• Für den Auftraggeber empfiehlt sich die Vereinbarung von Vertragserfüllungssicherheiten, insbesondere auch
von einer Gewährleistungssicherheit für die Dauer der Gewährleistungszeit. Dies gilt ebenso aufbauend
auf den Regelungen der VOB/B. § 17 VOB/B regelt nämlich nur, dass die dort enthaltenen Bestimmungen
gelten, „wenn Sicherheit vereinbart ist“.
Im Bauvertrag muss deshalb die gemäß § 17 VOB/B zu behandelnde Sicherheit tatsächlich vereinbart
Bauabwicklung

worden sein.
Achtung:
§ 17 Abs. 8 Nr. 2 Satz 1 VOB/B 2009 bestimmt: „Der Auftraggeber hat eine nicht verwertete Sicherheit
für Mängelansprüche nach Ablauf von 2 Jahren zurückzugeben, wenn kein anderer Rückgabezeitpunkt
vereinbart worden ist.“ Aus Sicht des Auftraggebers ist deshalb sinnvollerweise ein anderer Rückgabe-
zeitpunkt zu vereinbaren, nämlich, dass Sicherheit für die Dauer der Verjährungsfrist für Mängelansprüche
vereinbart wird.
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

Checkliste

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Bauabwicklung 109

Vertragsabschluss
Bauvertrag VOB (Auftraggeber)

Wichtig: Das hier vorgestellte Vertragsmuster enthält Abweichungen von der VOB/B. Die in § 310 Abs. 1 BGB vorgese-
hene (teilweise) Freistellung der in der VOB/B enthaltenen Klauseln von der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle kommt daher
nicht zur Anwendung. Anders gesagt: Bei Verwendung des hier vorliegenden Vertrags sind also bestimmte Klauseln der
VOB/B unwirksam, z. B. bei Verwendung des Vertrags durch den Auftraggeber die Schlusszahlungseinrede (§ 16 Abs. 3

Planung
Nr. 2 VOB/B).

Vertrag zwischen Auftrag-


A Die Vertragsparteien sind genau zu be- geber und Auftragnehmer
zeichnen, insbesondere deren Rechts-

Vergabe
form. Nur die exakte Bezeichnung der
Vertragsparteien ermöglicht in einem Bauvertrag (Auftraggeber)
späteren Gerichtsverfahren und bei der Zwischen

Zwangsvollstreckung die Durchsetzung _____________________________________________________________________________________________________


der Forderungen. A – nachfolgend Auftraggeber (AG) genannt –
und
B Die genannten Vertragsbestandteile stellen _____________________________________________________________________________________________________
lediglich Beispiele dar. Die Vertragsbe-
– nachfolgend Auftragnehmer (AN) genannt –
standteile sind für jeden Vertrag individuell
wird folgender Werkvertrag geschlossen:
zusammenzustellen.

Bauabwicklung
Bauvorhabe
Bauvorh aben:
n: ____________________________________________________
Projekt
Pr ojekt-Nr
-Nr.:
.: ____________________________________________________
C Die Geltung der VOB/B muss immer aus-
drücklich vereinbart werden. Der Text der Gewer
Gew erk:
k: ____________________________________________________
VOB/B muss nicht beigefügt werden,
§ 1 Gege
G egens
nsta
tand
nd u nd Gru
G rundl
ndlagen
agen des V
Vertrags
ertrags
wenn die VOB/B gegenüber einem Kauf-
mann (soweit der Vertrag zum Betrieb sei- Gegenstand dieses Vertrags ist die Verpflichtung des AN zur Ausführung der __________ am Bau-
B vorhaben __________ nach Maßgabe der folgenden Vertragsbestandteile:
nes Handelsgewerbes gehört), einer juris- □ Vergabeprotokoll vom __________ (Anlage _____)
tischen Person des öffentlichen Rechts
□ Bestimmungen dieses Nachunternehmervertrags
oder einem öffentlich-rechtlichen Sonder-
□ Baugenehmigung vom __________ (Anlage _____)
vermögen verwendet wird. Eine Übergabe

Wohnungseigentum
an den Vertragspartner ist auch dann nicht □ Leistungsbeschreibung vom __________ (Anlage _____)

Besonderheiten im
erforderlich, wenn der Vertragspartner eine □ ausgefülltes Leistungsverzeichnis __________ (Anlage _____)
Baufirma ist. In diesem Fall werden Kennt- □ Pläne, Zeichnungen, Muster, Berechnungen (Anlage _____)
nisse über die Inhalte der VOB/B von der □ Terminplan vom __________ (Anlage _____)
Rechtsprechung unterstellt. In allen ande- □ Bemusterungsliste vom __________ (Anlage _____)
ren Fällen muss der Text der VOB/B dem □ Zahlungsplan vom __________ (Anlage _____)
Vertragspartner übergeben werden!
C □ Bestimmungen der VOB Teil B in der Fassung 2009

D Bei Widersprüchen gelten die Vertragsbestandteile in der vorgenannten Rangfolge.


D Die Vereinbarung einer Rangfolgenrege-
lung ist u. a. für die Ermittlung des Bau- § 2 Leis
Le istungsum
tungsumfang
fang
solls von Bedeutung. Welche Leistungen
Die vom AN zu erbringenden Leistungen werden durch diesen Werkvertrag und die in § 1 aufgeführ-
geschuldet sind, ist zunächst nach dem ten Vertragsbestandteile beschrieben. Der AN hat die ihm übergebenen Vertragsbestandteile im Rah-
men der Erstellung seines Angebots auf Vollständigkeit, Richtigkeit und Widersprüchlichkeit geprüft
objektiven Empfängerhorizont unter Be- und hierbei keine Unvollständigkeit, Fehlerhaftigkeit oder Widersprüchlichkeit festgestellt. Sollte es
rücksichtigung von Treu und Glauben und sich im Nachhinein herausstellen, dass die vorgenannten Vertragsbestandteile unvollständig, fehler-
haft oder widersprüchlich sind, ist der AN verpflichtet, den AG unverzüglich darauf hinzuweisen.
der Verkehrssitte zu beurteilen (§§ 133,
157 BGB). Ergeben sich im Rahmen der
Auslegung unauflösbare Widersprüche,
können diese über eine vereinbarte Rang-
folgenregelung gelöst werden.

Vertrag

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110 Bauabwicklung

Vertragsabschluss
Bauvertrag VOB (Auftraggeber)
Planung

Vertrag zwischen Auftrag-


E Es empfiehlt sich, die zur rechtsgeschäftli- geber und Auftragnehmer
chen Vertretung des AG bevollmächtigten
Vergabe

Personen und den Umfang der Vollmacht


§ 3 Ausf
Ausfüh
ührun
rungg der
d er Leis
Le istun
tungen
gen
eindeutig festzulegen. Ansonsten besteht
die Gefahr, dass es zu Streitigkeiten über E 1. Der AG bevollmächtigt folgende Personen, ihn rechtsgeschäftlich zu vertreten:
_______________________________________________________________________________________
die rechtsgeschäftliche Vollmacht Dritter
_______________________________________________________________________________________
kommt.
_______________________________________________________________________________________

Gesetzliche Vertretungsbefugnisse bleiben von der vorstehenden Regelung unberührt. Änderun-


gen und das Erlöschen der Vollmacht müssen dem AN gegenüber angezeigt werden. Vom AG be-
auftragte Dritte (insb. Architekten, Fachplaner, Bauüberwacher etc.) sind nicht berechtigt, den AG
rechtsgeschäftlich zu vertreten.
2. Der AG stellt dem AN auf dem Baugrundstück kostenlos bis zum Ende der vereinbarten Bauzeit
Bauabwicklung

die im __________ (Anlage _____) dargestellte Baustelleneinrichtungsfläche zur Verfügung. Die Be-
schaffung weiterer benötigter Flächen und die Übernahme der hieraus entstehenden Kosten ist
Sache des AN.
3. Der AN ist verpflichtet, für die gesamte Dauer seiner Tätigkeit auf der Baustelle eine der Art und
dem Umfang des Bauvorhabens entsprechende sachverständige technische Aufsicht zu stellen,
die der deutschen Sprache mächtig sein muss.
4. Der AN ist verpflichtet, maschinenschriftliche Bautagesberichte zu erstellen und diese □ arbeits-
täglich □ wöchentlich □ dem AG □ der Bauleitung des AG in Kopie zu übergeben. Diese Bau-
tagesberichte müssen alle für die Vertragsausführung und Abrechnung relevanten Angaben ent-
halten, wie beispielsweise Baufortschritt, Wetter, Zahl und Art der auf der Baustelle beschäftigten
Arbeitnehmer, Zahl und Umfang der eingesetzten Geräte, Beginn und Ende von Leistungen grö-
ßeren Umfangs, Abnahmen, Unterbrechungen der Arbeitszeit mit Angabe der Gründe, Unfälle,
behördliche Anordnungen und sonstige besondere Vorkommnisse.
5. Bei Stundenlohnarbeiten hat der AN arbeitstäglich Stundenlohnzettel in 3-facher Ausfertigung bei
der Bauleitung zur Unterschrift einzureichen. Diese müssen außer den Angaben nach § 15 Abs. 3
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

VOB/B folgende Angaben enthalten:


– das Datum,
– die Bezeichnung der Baustelle,
– die genaue Bezeichnung des Ausführungsortes innerhalb der Baustelle,
– die Art der Leistung,
– die Namen der Arbeitskräfte und deren Berufs-, Lohn- oder Gehaltsgruppe, die geleisteten Ar-
beitsstunden je Arbeitskraft, gegebenenfalls aufgegliedert nach Mehr-, Nacht-, Sonntags- und
Feiertagsarbeit sowie nach im Verrechnungssatz nicht enthaltenen Erschwernissen,
– die Gerätekenngrößen.
6. Die Unterzeichnung von Stundenlohnzetteln gilt als Anerkenntnis lediglich hinsichtlich Art und
Umfang der erbrachten Leistung. Es bleibt dem AG die Prüfung vorbehalten, ob es sich um Stun-
denlohn- oder Vertragsarbeiten handelt.
7. Durch die Bauüberwachung des AG werden wöchentlich, bei Bedarf aber auch öfter zu einem mit
dem AN abzustimmenden regelmäßigen Termin Baubesprechungen (Jour fixe) durchgeführt. Der
AN ist verpflichtet, an diesen Baubesprechungen durch ausreichend bevollmächtigte Mitglieder
der technischen Aufsicht teilzunehmen.
8. Vom AN erstellte Planungsunterlagen sind dem AG rechtzeitig vor Ausführungsbeginn in _____-
facher Ausfertigung zur Prüfung/Freigabe vorzulegen. Dem AG steht für die Prüfung/Freigabe der
Ausführungsunterlagen ein Zeitraum von _____ Wochen zur Verfügung. Der AN hat bei der Über-
sendung der Planungsunterlagen schriftlich anzugeben, wann er die Freigabe der Pläne spätes-
tens benötigt, damit eine Verzögerung in der Bauausführung nicht eintritt.

Vertrag

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Bauabwicklung 111

Vertragsabschluss
Bauvertrag VOB (Auftraggeber)

Planung
Vertrag zwischen Auftrag-
F Bei der Vertragsdurchführung ist zu be- geber und Auftragnehmer
achten, dass nur die im Vertrag vereinbar-

Vergabe
ten Fristen als Vertragsfristen gelten. Die in
9. Der AN hat die Leistung im eigenen Betrieb auszuführen, soweit er nicht bereits im Vergabeproto-
Bauzeitenplänen dargestellten zeitlichen koll erklärt hat, Nachunternehmer einzusetzen. Der Einsatz anderer Nachunternehmer oder der
Vorgaben gelten nur dann als Vertragsfris- Austausch benannter Nachunternehmer ist nur mit schriftlicher Zustimmung des AG zulässig. Der
AN darf dabei Leistungen nur an Nachunternehmer übertragen, die fachkundig, leistungsfähig
ten, wenn diese auch im Bauvertrag ver- und zuverlässig sind. Dazu gehört auch, dass sie ihren gesetzlichen Verpflichtungen zur Zahlung
von Steuern und Sozialabgaben nachkommen und die gewerberechtlichen Voraussetzungen er-
einbart sind. Der Zeitpunkt des Baube- füllen. Der AN hat dem AG vor Beauftragung schriftlich Art und Umfang der Leistung, die weiter
ginns kann selbstverständlich auch mithil- vergeben werden soll, sowie Name, Anschrift und Berufsgenossenschaft (einschließlich Mitglieds-
nummer) des vorgesehenen Nachunternehmers mitzuteilen. Der AG ist weiterhin berechtigt,
fe eines bestimmten Datums festgelegt Nachweise über die Fachkunde, Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit des vorgesehenen Nach-
werden. unternehmers zu verlangen.
10. Auf Verlangen des AG hat der AN seine für die Preisbildung maßgebliche Kalkulation in einem ver-
schlossenen Umschlag zu übergeben. Bei Meinungsverschiedenheiten ist der AG berechtigt, in
G Auch Zwischentermine können mit einer Anwesenheit des AN in die Kalkulation Einsicht zu nehmen. Nach erfolgter Einsichtnahme ist die

Bauabwicklung
Kalkulation wieder zu verschließen.
Vertragsstrafe bewehrt werden. Allerdings
ergeben sich dabei erhebliche und in der § 4 T er
ermine
mine/V
/Vertrag
ertragss
sstrafe
trafe
Praxis oft genug nicht überwindbare Pro- 1. Ter
T ermine
mine
bleme bei AGB-rechtlich sicherer Ausge-
staltung.
F Die Parteien vereinbaren folgende verbindliche Ausführungsfristen (Vertragsfristen):
• Beginn der Ausführung der Leistungen auf der Baustelle: __________
• Zwischentermin „__________“: __________
• Zwischentermin „__________“: __________
• Gesamtfertigstellung: ____________________

2. Bauabl
Bauablauf
aufplan
plan

Wohnungseigentum
Besonderheiten im
Der AN hat auf der Grundlage der in § 4 vereinbarten Ausführungsfristen spätestens 2 Wochen
nach Auftragserteilung einen Detailterminplan zu erstellen. Der Detailterminplan wird mit Geneh-
migung des AG verbindlich. Der AN ist verpflichtet, den Detailterminplan entsprechend dem tat-
sächlichen Bauablauf fortzuschreiben. Fortgeschriebene Detailterminpläne werden zwischen den
Parteien nur dann verbindlich, wenn der AG ihnen schriftlich zugestimmt hat.

3. Vertrag
V ertragss
sstrafe
trafe

G a. Der in § 4 Abs. 1 vereinbarte Gesamtfertigstellungstermin ist vertragsstrafenbewehrt.


b. Bei schuldhafter Überschreitung des Gesamtfertigstellungstermins hat der AN für jeden Werk-
tag des Verzugs eine Vertragsstrafe in Höhe von 0,1 % der Nettoabrechnungssumme zu zah-
len.
c. Die Vertragsstrafe wird auf insgesamt 5 % der Nettoabrechnungssumme begrenzt.
d. Die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen neben der Vertragsstrafe bleibt unbe-
rührt. Jedoch wird eine verwirkte Vertragsstrafe auf solche Schadensersatzansprüche ange-
rechnet.
e. Soweit sich Vertragsfristen aufgrund etwaiger berechtigter Bauzeitverlängerungsansprüche
des AN verschieben oder soweit Vertragsfristen einvernehmlich neu festgelegt werden, knüpft
die vorstehende Vertragsstrafenregelung an die neuen Termine an, ohne dass es hierzu einer
erneuten besonderen Vereinbarung hinsichtlich der Vertragsstrafenregelung bedarf.

Vertrag

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112 Bauabwicklung

Vertragsabschluss
Bauvertrag VOB (Auftraggeber)
Planung

Vertrag zwischen Auftrag-


H Der Hinweis empfiehlt sich zur Klarstel- geber und Auftragnehmer
lung, da häufig Streit darüber besteht, ob
Vergabe

die Zahlung als rechtzeitig gilt, wenn sie


f. Der AG ist berechtigt, den Vorbehalt der Geltendmachung der verwirkten Vertragsstrafen bis zur
aufgrund von Verzögerungen bei der über- Fälligkeit der Schlusszahlung geltend zu machen, sofern der Vorbehalt nicht bereits bei der Ab-
weisenden Bank erst Tage später beim AN nahme erklärt wurde.

eingeht. Bei Abschluss eines Bauvertrags 4. Ab


Abhil
hilfeverlan
feverlangen
gen (§ 5 Ab
Abs.
s. 3 VOB/
VOB/B)
B)
mit einer Arbeitsgemeinschaft ist darauf
§ 5 Abs. 3 VOB/B gilt mit folgender Maßgabe: Wenn Arbeitskräfte, Geräte, Gerüste, Stoffe oder Bauteile
zu achten, dass eine Regelung aufgenom- offensichtlich so unzureichend sind, dass die Ausführungsfristen offenbar nicht eingehalten werden kön-
nen, muss der AN auf Verlangen unverzüglich Abhilfe schaffen.
men wird, auf welches Konto bzw. an wen
mit schuldbefreiender Wirkung für alle § 5 Vergü
V ergütung/
tung/Abtretung
Abtretung
Gesellschafter geleistet wird. 1. Für die nach diesem Vertrag zu erbringenden Leistungen vereinbaren die Parteien
□ eine Vergütung auf Grundlage der vom AN angebotenen und verhandelten Einheitspreise.
Bauabwicklung

Die vorläufige Nettoauftragssumme beträgt _______________ EUR.


□ einen Pauschalpreis in Höhe von netto _______________ EUR.

2. Die Parteien vereinbaren folgenden Nachlass von den in § 5 Abs. 1 dieses Vertrags genannten Prei-
sen: ________ v. H.
3. Soweit nichts anderes ausdrücklich vereinbart ist, wird ein vereinbarter Nachlass bei der Abrechnung
von den vereinbarten Preisen bei Abschlags- und Schlussrechnungen abgezogen, darüber hinaus
von allen Nachträgen, deren Preise auf der Grundlage der Preisermittlung der vertraglichen Leistung
zu bilden sind.
4. Die Zahlung erfolgt zuzüglich der am Tag der Rechnungsstellung gültigen Umsatzsteuer. Ist der AG
nach § 13b UStG als Leistungsempfänger Steuerschuldner, erfolgt die Zahlung netto.
5. Die vereinbarten Einheits- und Pauschalpreise sind Festpreise und schließen die Vergütung für Ne-
benleistungen ein. Eine Gleitung für Lohn-, Material-, Geräte- und Stoffkosten wird nicht vereinbart.
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

6. Zur Abtretung der dem AN aus dem Vertrag zustehenden Forderungen an Dritte ist eine schriftliche
Zustimmung des AG erforderlich, die dieser nicht unbillig verweigern darf. Das Gleiche gilt für Ver-
pfändungen und Sicherungsübereignungen.

§ 6 Zahlung/
Za hlung/Ab
Abschl
schlag
agsza
szahlun
hlungen
gen
1. Zahlungen werden erst nach Rückgabe des vom AN rechtsverbindlich unterschriebenen Bau-
vertragsdoppels geleistet.
2. Zahlungen werden bargeldlos in Euro geleistet. Als Tag der Zahlung gilt bei Überweisung von einem
Konto des AG der Tag der Abgabe oder Absendung des Zahlungsauftrags an das Geldinstitut, wenn
H das Konto eine ausreichende Deckung aufweist.
3. Abschlagszahlungen erfolgen
□ auf Antrag des AN gem. § 16 Abs. 1 VOB/B
□ nach dem hier als Anlage _____ beigefügten Zahlungsplan
□ nach folgendem Zahlungsplan:
– _____ % nach Vertragsschluss auf Anforderung des AN
– _____ % vor Montagebeginn auf Anforderung des AN
– _____ % nach Montageende und vor Abnahme
– _____ % nach Abnahme und Fälligkeit der Schlussrechnung

Vertrag

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Bauabwicklung 113

Vertragsabschluss
Bauvertrag VOB (Auftraggeber)

Planung
Vertrag zwischen Auftrag-
I Üblich ist die Vereinbarung einer Zeitspan- geber und Auftragnehmer
ne nach Tagen oder Wochen. Wird keine

Vergabe
Zeitspanne vereinbart, liegt keine wirksa-
4. Die Schlussrechnungsstellung setzt die Fertigstellung des Bauvorhabens sowie die Abnahme
me Skontoregelung vor. Vertragsklauseln, voraus.
nach denen es dem AG oder dessen Ar- 5. Der AN gewährt Skonto in Höhe von _____ % der jeweiligen Rechnungssumme bei Zahlung
chitekt überlassen bleibt, wann die Skon- I innerhalb von
• _____ Werktagen nach Zugang der prüffähigen Abschlagsrechnung beim AG auf die jeweilige
tofrist zu laufen beginnt, sind unwirksam. Abschlagsrechnung
Auch kann der Beginn der Skontierungs- • _____ Werktagen nach Zugang der prüffähigen Schlussrechnung beim AG auf die Schluss-
rechnung
frist nicht von Handlungen Dritter, wie et-
6. Es wird folgende Kostenbeteiligung des AN für den üblichen, anteiligen Aufwand vereinbart:
wa dem Zeitpunkt der Rechnungsprüfung
durch den Architekten, abhängig gemacht Prozent der Netto-
abrechnungssumme oder pauschal
werden. Nach dieser Regelung ist der AG

Bauabwicklung
berechtigt, Skontoabzüge von den Ab- Baustrom/Wasser ___________ % ___________ EUR

schlagsrechnungen und der Schlussrech- Aufzug ___________ % ___________ EUR


nung vorzunehmen. Bei abweichender
Kran ___________ % ___________ EUR
Regelung ohne explizite Angabe, bei wel-
chen Zahlungen ein Skontoabzug möglich Gerüst ___________ % ___________ EUR

ist, besteht die Vermutung, dass aus- Bewachung ___________ % ___________ EUR
schließlich an der Schlusszahlung ein Müllentsorgung ___________ % ___________ EUR
Skontoabzug vorgenommen werden darf.
Bauleistungsversicherung ___________ % ___________ EUR
Üblicherweise wird der gewährte Skonto-
abzug an der Rechnungs- oder Auftrags- Bauschild ___________ % ___________ EUR

Wohnungseigentum
summe bemessen.

Besonderheiten im
7. Der AN hat im Falle einer Überzahlung den zuviel erhaltenen Betrag und die aus diesem Betrag
abzüglich der darin enthaltenen Umsatzsteuer vom Empfang der Zahlung an tatsächlich gezoge-
nen Nutzungen herauszugeben. Er kann sich nicht auf den Wegfall der Bereicherung gem. § 818
J Es ist umstritten, ob die VOB/B dem AG Abs. 3 BGB berufen. Als Beweiserleichterung werden die tatsächlich gezogenen Nutzungen mit
dieses Recht gibt. Es empfiehlt sich daher 3 % über dem jeweils gültigen Basiszinssatz gem. § 247 BGB angenommen. Beiden Parteien
bleibt der Nachweis höherer oder geringerer gezogener Nutzungen offen. Ein Anspruch des AG
eine ausdrückliche Regelung, die AGB- auf Verzugszinsen bleibt unberührt.
rechtlich unbedingt – wie hier – mit einem
§ 7 N a ch
chträ
träge
ge
Zumutbarkeitsvorbehalt versehen werden
sollte. 1. Der AG kann Anordnungen zu Art und Umfang der vertraglichen Leistung sowie hinsichtlich der
J Bauzeit treffen, wenn der Betrieb des AN auf die dafür erforderlichen Leistungen eingerichtet ist
und sie unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht unzumutbar sind. Andere Leistungen,
die der AG nicht anordnen kann, können dem AN nur mit seiner Zustimmung übertragen werden.
2. Anordnungen erfolgen aus Beweisgründen schriftlich und dürfen nur von Personen erteilt werden,
die zur Anordnung von Leistungsänderungen nach den Regelungen dieses Vertrags berechtigt
sind.
3. Werden durch Anordnungen des AG die Grundlagen des Preises für eine im Vertrag vorgesehene
Leistung geändert oder eine im Vertrag nicht vorgesehene Leistung gefordert, so ist ein Preis auf
der Grundlage der Preisermittlung für die vertragliche Leistung zu vereinbaren. Dabei sind Mehr-
oder Minderkosten oder die besonderen Kosten der geforderten Leistung zu berücksichtigen. Für
die Preisfindung hat der AN seine Kalkulation offenzulegen.

Vertrag

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114 Bauabwicklung

Vertragsabschluss
Bauvertrag VOB (Auftraggeber)
Planung

K Die Ankündigung von Mehr- oder Minder-


kosten als Nebenpflicht auch für Ände-
rungsanordnungen ist grundsätzlich emp-
fehlenswert. Bei einer Ankündigung kann
die Unterscheidung, ob es sich um eine
geänderte Anordnung (§ 1 Abs. 3 VOB/B)
oder eine zusätzliche Leistung (§ 1 Abs. 4
Vertrag zwischen Auftrag-
VOB/B) handelt, unterbleiben. Bei der For- geber und Auftragnehmer
derung zusätzlicher Leistungen stellt die
Vergabe

Ankündigung nach dem Text der VOB eine


4. Der AN ist im Falle einer Anordnung verpflichtet, dem AG möglichst vor Ausführung der Leistung
Anspruchsvoraussetzung dar, die nach der K ein Nachtragsangebot vorzulegen, das folgende Angaben enthalten muss:
Rechtsprechung des BGH nur in Einzelfäl- a. In dem Nachtragsangebot muss dargestellt werden, inwiefern die auszuführende Leistung von
len als entbehrlich gilt. der ursprünglich vereinbarten Leistung abweicht oder es sich um eine zusätzliche Leistung
handelt.
b. Der AN hat erfolgte Anordnungen darzulegen.
L Lange Zeit waren Vertragserfüllungssicher- c. In dem Nachtragsangebot müssen die Auswirkungen der Leistungsänderung auf den Bauab-
heiten von 10 % absolut üblich. Diese lauf sowie sonstige Auswirkungen der Leistungsänderung angegeben und erläutert werden.
Klauseln sind in der Vergangenheit nicht
d. In dem Nachtragsangebot müssen alle kostenmäßigen Auswirkungen der geänderten/zusätz-
oder allenfalls selten angegriffen worden lichen Leistung angegeben werden. Dies gilt auch für Kosten für eine etwaige Bauzeitverlän-
gerung und Beschleunigungsmaßnahmen.
und auch heute noch sehr weit verbreitet.
Bauabwicklung

Ob Allgemeine Geschäftsbedingungen, § 8 Sich


Sicherhei
erheite
ten/Ein
n/Einbehal
behalte
te
die 10%ige Vertragserfüllungssicherheiten
L 1. Vertrags
V ertragserf
erfüllung
üllungssich
ssicherheit
erheit
vorsehen, unwirksam sind, ist vom Bun-
a. Als Sicherheit für die Vertragserfüllung übergibt der AN dem AG innerhalb von zwei Wochen
desgerichtshof bislang nicht entschieden. nach Abschluss dieses Vertrags eine unbedingte, unbefristete und selbstschuldnerische Ver-
tragserfüllungsbürgschaft eines den Anforderungen des § 17 Abs. 2 VOB/B entsprechenden
Der Grund für die hier vorgeschlagene Re- Kreditinstituts oder Kreditversicherers.
duzierung auf 5 % liegt vor diesem Hinter-
b. Bis zur Übergabe der Vertragserfüllungsbürgschaft ist der AG berechtigt, fällige Abschlagszah-
grund in Folgendem: Mit Wirkung zum lungen bis zur Höhe des Bürgschaftsbetrags zurückzuhalten.
1.1.2009 hat der Gesetzgeber § 632a c. Die Höhe der Sicherheit hat 5 % der vorläufigen Nettoauftragssumme bzw. des Nettopau-
BGB eingeführt, dessen Absatz 3 eine schalpreises zu betragen.

5%ige Vertragserfüllungssicherheit vor- d. Die Sicherheit für die Vertragserfüllung erstreckt sich auf die Erfüllung sämtlicher Verpflichtun-
gen des AN aus diesem Vertrag, insbesondere auf die vertragsgemäße Ausführung der Leis-
Wohnungseigentum

sieht („Ist der Besteller ein Verbraucher


Besonderheiten im

tung einschließlich Abrechnung, Mängelansprüche und Schadensersatz, die Erstattung von


Überzahlungen einschließlich der Zinsen sowie Ansprüche auf Zahlung einer Vertragsstrafe.
und hat der Vertrag die Errichtung oder
den Umbau eines Hauses oder eines ver- e. Für die Bürgschaftserklärung gilt darüber hinaus:

gleichbaren Bauwerks zum Gegenstand, • In der Bürgschaft ist auf die Einreden aus §§ 770 bis 771 BGB zu verzichten, auf die Einre-
de der Aufrechenbarkeit und Anfechtbarkeit jedoch nur soweit, wie die Gegenforderung des
ist dem Besteller bei der ersten Ab- AN bzw. der zu Anfechtung berechtigende Sachverhalt nicht unbestritten oder nicht rechts-
schlagszahlung eine Sicherheit für die kräftig festgestellt ist.

rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne • Die Bürgschaft darf keine Hinterlegungsklausel enthalten.
wesentliche Mängel in Höhe von 5 vom • Der Sicherungsumfang der Bürgschaft hat § 8 Abs. 1 dieser Vereinbarung zu entsprechen.
Hundert des Vergütungsanspruchs zu leis- • In der Bürgschaft ist vorzusehen, dass die Bürgschaftsansprüche nicht vor den gesicherten
M Ansprüchen verjähren.
ten.“). Die in der Klammer zitierte Passage
des BGB wird in der neueren Literatur na- • In der Bürgschaft ist vorzusehen, dass für Streitigkeiten aus der Bürgschaft ausschließlich
das Recht der Bundesrepublik Deutschland Anwendung findet.
hezu durchgängig im Sinne eines neuen
• In der Bürgschaft ist als Gerichtsstand für Streitigkeiten aus der Bürgschaft ______________
(weil erstmals vorhandenen) gesetzlichen zu vereinbaren.
Leitbildes zur Höhe einer Vertragserfül-
lungssicherheit verstanden. Wenn nach
Auffassung des Gesetzgebers dem be-
sonders schutzbedürftigen Verbraucher re-
gelmäßig 5 % Sicherheit genügen sollen,
weshalb sollte ein professioneller Besteller M Nach der gesetzlichen Rege- 3 Jahren, gerechnet vom Ende des
(z. B. ein Wohnungsbauunternehmen) eine lung verjähren Bürgschaftsfor- Jahres an, in dem Forderungen aus
Sicherheit i. H. v. 10 % beanspruchen derungen nämlich in nur der Bürgschaft fällig geworden sind.
können? Dabei kommt es nach allgemei-
nen Grundsätzen nicht darauf an, ob das
Wohnungsbauunternehmen vielleicht im
Einzelfall tatsächlich ein Bedürfnis zur
Absicherung von 10 % hat, maßgeblich ist
eine generell-abstrakte Betrachtung. Vertrag

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Bauabwicklung 115

Vertragsabschluss
Bauvertrag VOB (Auftraggeber)

Planung
Vertrag zwischen Auftrag-
N Dass die Regelungen gerade zum Aus- nehmer und Auftraggeber
tausch der Vertragserfüllungssicherheit

Vergabe
gegen die Mängelsicherheit heute so
f. Der AG hat eine nicht verwertete Sicherheit für die Vertragserfüllung spätestens zurückzuge-
kompliziert ausfallen müssen, hat seine ben, wenn die Abnahme erfolgt ist oder die Abnahme für die Fälligkeit des Werklohnan-
Ursache darin, dass die Obergerichte seit N spruchs entbehrlich geworden, und wenn alternativ eine der folgenden Bedingungen eingetre-
ten ist:
einiger Zeit ausgesprochen empfindlich
• Der AG hat nach Fälligkeit der Schlusszahlung den in § 8 Abs. 2 lit. a Satz 1 dieses Vertrags
reagieren, wenn sich – auch nur für einen genannten Einbehalt realisiert, d. h. der fällige Werklohnanspruch des AN übersteigt den
Einbehalt. Erreicht der fällige Werklohnanspruch nicht die Höhe des Einbehalts, behält der
kurzen Zeitraum – die Einbehalte und vor- AG die Sicherheit für die Vertragserfüllung in Höhe der Differenz ein.
handenen Sicherheiten so addieren, dass
• Der AN hat die in § 8 Abs. 2 lit. a Satz 2 dieses Vertrags genannte Sicherheit für Mängelan-
der Einbehalt 10 % oder mehr erreicht. sprüche gestellt. In diesem Fall erfolgt die Übergabe der Sicherheit für die Vertragserfüllung
Zug um Zug gegen Herausgabe der Sicherheit für Mängelansprüche.
Die Herausgabe der Sicherheit für die Vertragserfüllung unterbleibt, soweit Ansprüche des AG, die
O Nach der gesetzlichen Regelung verjähren

Bauabwicklung
nicht von der gestellten Sicherheit für Mängelansprüche umfasst sind, noch nicht erfüllt sind.
Bürgschaftsforderungen nämlich in nur Dann darf der AG für diese Ansprüche einen entsprechenden Teil der Sicherheit zurückhalten.
3 Jahren, gerechnet vom Ende des Jahres 2. Sich
Sicherhei
erheitt für
fü r Män
Mängela
gelanspr
nsprüche
üche
an, in dem Forderungen aus der Bürg- a. Zur Sicherung der Mängelansprüche behält der AG 5 % der geprüften Schlussrechnungssum-
schaft fällig geworden sind. me ein. Dieser Einbehalt kann frühestens mit der Fälligkeit der Schlusszahlung und aus-
schließlich Zug um Zug gegen Übergabe einer unbedingten, unbefristeten und selbstschuld-
nerischen Sicherheit für Mängelansprüche eines den Anforderungen des § 17 Abs. 2 VOB/B
entsprechenden Kreditinstituts oder Kreditversicherers abgelöst werden. Der AG ist berech-
tigt, die Rechte aus der Bürgschaft abzutreten.
b. Die Sicherheit für Mängelansprüche erstreckt sich auf die Erfüllung der Mängelansprüche –
auch soweit sie vor Abnahme entstanden sind oder Mängelrechte bei Abnahme vorbehalten
wurden – einschließlich Schadensersatz sowie auf die Erstattung von Überzahlungen einschließ-
lich der Zinsen.
c. Für die Bürgschaftserklärung gilt darüber hinaus:

Wohnungseigentum
Besonderheiten im
• In der Bürgschaft ist auf die Einreden aus §§ 770 bis 771 BGB zu verzichten, auf die Einre-
de der Aufrechenbarkeit und Anfechtbarkeit jedoch nur soweit, wie die Gegenforderung des
AN bzw. der zu Anfechtung berechtigende Sachverhalt nicht unbestritten oder nicht rechts-
kräftig festgestellt ist.
• Die Bürgschaft darf keine Hinterlegungsklausel enthalten.
• Der Sicherungsumfang der Bürgschaft hat § 8 Abs. 2 dieser Vereinbarung zu entsprechen.
• In der Bürgschaft ist vorzusehen, dass die Bürgschaftsansprüche nicht vor den gesicherten
Ansprüchen verjähren.
• In der Bürgschaft ist vorzusehen, dass für Streitigkeiten aus der Bürgschaft ausschließlich
O das Recht der Bundesrepublik Deutschland Anwendung findet.
• In der Bürgschaft ist als Gerichtsstand für Streitigkeiten aus der Bürgschaft ______________
zu vereinbaren.
d. Die Rückgabe der Sicherheiten (Einbehalt bzw. Bürgschaft) erfolgt abweichend von § 17 Abs.
8 Nr. 2 VOB/B nach Ablauf der Gewährleistungsfristen. Der AG darf einen entsprechenden Teil
einer nicht verwerteten Sicherheit für Mängelansprüche auch nach Verjährung der gesicherten
Ansprüche zurückbehalten, soweit seine geltend gemachten Ansprüche noch nicht erfüllt
sind.

Vertrag

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116 Bauabwicklung

Vertragsabschluss
Bauvertrag VOB (Auftraggeber)
Planung

Vertrag zwischen Auftrag-


P Nach § 4 Abs. 7 VOB/B wäre die Ersatz- nehmer und Auftraggeber
vornahme nur nach vorhergehender Kün-
Vergabe

digung zulässig. Das ist aus Sicht des


§ 9 Män
Mänge
gelh
lhaftung
aftung
AG eine sehr hohe Hürde, die vertraglich
1. Die Mängelhaftung des AN richtet sich nach den Vorschriften der VOB/B mit der Maßgabe, dass
gesenkt werden kann. anstelle der Regelfristen des § 13 Abs. 4 VOB/B eine Verjährungsfrist von 5 Jahren gilt.
2. Leistungen, die schon während der Ausführung als mangelhaft oder vertragswidrig erkannt wer-
den, hat der AN auf eigene Kosten durch mangelfreie zu ersetzen. Hat der AN den Mangel oder
die Vertragswidrigkeit zu vertreten, so hat er auch den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen.
Kommt der AN einer vom AG gesetzten Frist zur Nachbesserung einer mangelhaften Leistung
nicht nach, ist der AG nach Fristablauf berechtigt, die Nachbesserungsarbeiten zulasten des AN
P ohne Kündigung des Vertrags durch einen Dritten ausführen zu lassen. Dabei bleiben Ansprüche
des AG auf Ersatz des etwa entstehenden weiteren Schadens bestehen.

§ 10 Abna
Abnahme
hme
Bauabwicklung

1. Die Leistungen des AN werden nach Fertigstellung förmlich abgenommen. Auch Teilabnahmen er-
folgen förmlich. Die Abnahme wird auf einem Abnahmeprotokoll schriftlich festgehalten und von
den Vertragsparteien unterschrieben.
2. Bis zur Abnahme nicht mehr sichtbare oder nicht mehr zugängliche Teilleistungen sind nach ihrer
Fertigstellung gemeinsam zu überprüfen. Die gemeinsame Überprüfung und Feststellung stellt
keine Teilabnahme dar, sie führt jedoch, soweit die Leistung vom AG nicht beanstandet wird, zur
Umkehr der Beweislast. Über die gemeinsame Überprüfung und Feststellung ist ein schriftliches
Protokoll zu erstellen.
3. Spätestens bei der Abnahme sind dem AG folgende Unterlagen zu übergeben:
a. _________________________________________
b. _________________________________________
c. _________________________________________
Wohnungseigentum
Besonderheiten im

4. Der AN ist verpflichtet, die bei der Abnahme festgestellten Mängel und ausstehenden Restarbei-
ten innerhalb der vom AG gesetzten angemessenen Fristen zu beseitigen. Auch die Mängelbesei-
tigungsarbeiten sind förmlich abzunehmen.

§ 11 Kündi
Kündigun
gungg und
u nd Ent
Entziehun
ziehungg des Auftrags
1. Die Kündigung des Vertrags ist unter den Voraussetzungen der §§ 8 und 9 VOB/B möglich.
2. § 5 Abs. 4 VOB/B gilt mit folgender Maßgabe: Gerät der AN mit dem Beginn der Ausführung in
Verzug, gerät er mit der Vollendung in Verzug oder kommt er schuldhaft der in § 5 Abs. 3 VOB/B
erwähnten Verpflichtung nicht nach, so kann der AG bei Aufrechterhaltung des Vertrags Scha-
densersatz nach § 6 Abs. 6 VOB/B verlangen oder dem AN eine angemessene Frist zur Vertrags-
erfüllung setzen und erklären, dass er ihm nach fruchtlosem Ablauf der Frist den Auftrag entziehe.
3. Darüber hinaus besteht das Recht zur Kündigung des Vertrags aus wichtigem Grund, wenn eine
schuldhafte Handlung oder Unterlassung einer der Parteien im Zuge der Vertragsdurchführung
den Vertragszweck gefährdet und der anderen Partei die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar
macht. Ein wichtiger Grund zur Kündigung durch den AG liegt insbesondere dann vor, wenn der AN
a. es unterlässt, einer bindenden Weisung des AG nachzukommen,
b. gegen Bestimmungen des Gesetzes zur Bekämpfung der Schwarzarbeit, des Arbeitnehmer-
entsendegesetzes und/oder des SGB IV verstößt,

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Bauabwicklung 117

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Bauvertrag VOB (Auftraggeber)

Planung
Vertrag zwischen Auftrag-
nehmer und Auftraggeber

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