LECTURA 2

DINÁMICA Y REGISTRACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

LOS MODOS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS REALES Y LOS MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO: ORIGINALES Y
DERIVADOS. EL Art. 2425. CARÁCTER DE LA ENUMERACIÓN
Los derechos reales se adquieren por título y modo.
TÍTULO: Alude a la causa fuente de la adquisición del derecho. Responde a la pregunta ¿cómo vino a ser titular del derecho?
Puede consistir en un hecho jurídico (aprehensión del objeto que no es de nadie), o un acto jurídico (compraventa,
constitución de hipoteca, legado, etc.). El título material es el negocio contenido dentro del acto jurídico (compraventa,
donación). El título formal es el acto jurídico (escritura, instrumento privado). Uno es contenido y el otro es continente.
MODO: el modo es el segundo elemento en la constitución del derecho real. Puede ser inscriptorio o posesorio. Luego de
celebrado el acto jurídico, o en el momento en que tiene lugar el hecho jurídico que dan causa o título al derecho, la cosa
debe ser aprehendida, tomada materialmente por el sujeto (modo posesorio) o bien el derecho debe ser inscripto (modo
inscriptorio). El derecho real necesitará de uno u otro modo, según el objeto sobre el cual recaiga. En el caso de los
automotores, el modo es inscriptorio. Antes de la inscripción, no se adquiere el dominio; lo mismo sucede con los caballos
pura sangre de carrera. En cambio, el registro de la propiedad inmueble es declarativo y por ello la inscripción sólo otorga
oponibilidad, no ayuda a la constitución del derecho ni sanea los títulos. El modo de adquisición de los inmuebles es la
posesión, que se toma a través de la tradición.
Se ha considerado que en el caso de la usucapión, el título es la ley y el modo es la posesión continua por el tiempo de ley.
Cuando decimos “modos de adquisición del derecho real”, aludimos a la manera en la cual éste puede ser adquirido.
Estudiaremos la adquisición de los derechos reales a través de los modos de adquisición del dominio, no obstante, al
estudiar cada derecho real en particular, analizaremos las particularidades en la constitución de cada uno.
Llamamos genéricamente “modo de adquisición” de los derechos reales, a los hechos o actos jurídicos de los que surge la
constitución de un derecho real en cabeza de una o más personas.
El art. 2524 enumera en forma no taxativa los modos de adquisición del dominio, a saber: Art. 2.524: “El dominio se adquiere:
1° Por la apropiación; 2° Por la especificación; 3° Por la accesión; 4° Por la tradición; 5° Por la percepción de los frutos; 6°
Por la sucesión en los derechos del propietario; 7° Por la prescripción.”
A esta enumeración le faltan como modos de adquisición del dominio:
LA LEY: en los casos en que atribuye la propiedad de una cosa al poseedor de buena fe, como ocurre en el supuesto del art.
2412 o el caso de los tesoros.
LA EXPROPIACIÓN: Por la cual el Estado adquiere el dominio de ciertos bienes, a través de una ley y previa indemnización.
Los modos de adquisición antes reseñados, pueden ser sujetos a diversas clasificaciones: a título oneroso o gratuito, por
actos inter vivos o mortis causa y originarios o derivados, siendo esta última la distinción más trascendente y se basa en la
ligazón con el titular anterior. En los modos de adquisición originarios, la constitución del derecho real se realiza en forma
totalmente independiente al titular anterior, sin consideración alguna a que la cosa haya tenido propietario anterior o no; en
los modos derivados, el derecho proviene de un antecesor que lo transmite en las mismas condiciones y con las mismas
limitaciones que recaían en cabeza de él. Por ejemplo, si alguien se apropia de un bien mueble sin dueño, lo adquiere en
forma originaria y sin limitaciones pero, si esa misma cosa estaba prendada y es el dueño quien transfiere el dominio, lo hará
con la consiguiente carga real que es el derecho de prenda. El principio está consagrado en el art. 3270 y dice que nadie
puede transmitir sobre un objeto un derecho mejor o más extenso del que gozaba.
A continuación, vamos a ver los modos de adquirir el dominio en particular.
APROPIACIÓN: CONCEPTO – COSAS APROPIABLES Y COSAS EXCLUIDAS – LA CAZA Y LA PESCA
APROPIACIÓN
Básicamente, nos remitimos a lo dicho cuando estudiamos los modos de adquirir la posesión, con la única particularidad que
en este caso la aprehensión no se efectúa con ánimo de poseer solamente, sino de ser titular del derecho real. El adquirente
debe tener capacidad (mayores de diez años no dementes), la cosa debe ser mueble abandonada o sin dueño y susceptible
de apropiación.
Art. 2.343: "Son susceptibles de apropiación privada:
1° Los peces de los mares interiores, mares territoriales, ríos y lagos navegables, guardándose los reglamentos sobre la
pesca marítima o fluvial;
2° Los enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamare inmediatamente;
3° Las piedras, conchas u otras sustancias que el mar arroja, siempre que no presenten signos de un dominio anterior;
4° Las plantas y yerbas que vegetan en las costas del mar, y también las que cubrieren las aguas del mar o de los ríos o
lagos, guardándose los reglamentos policiales;
5° Los tesoros abandonados, monedas, joyas y objetos preciosos que se encuentran sepultados o escondidos, sin que haya
indicios o memoria de quien sea su dueño, observándose las restricciones de la parte especial de este código, relativas a
esos objetos.·
Recordemos que, si bien las cosas que no tienen dueño se reputan del Estado, es necesario un acto positivo de aquél para
efectivizar el principio; hasta tanto, son apropiables por los particulares.
Los bienes se reputan cosas perdidas cuando han salido del ámbito donde usualmente se conservan (elemento objetivo), en
virtud de un caso fortuito o una negligencia de su propietario (elemento subjetivo), lo que excluye el caso de abandono
voluntario. Las cosas perdidas son cosas con dueño, por ello no son apropiables. En virtud de ello, se critica la técnica del
codificador por legislar sobre las cosas perdidas en el capítulo relativo a la apropiación. Allí se consigna el derecho a
recompensa y devolución de gastos efectuados por el hallador, así como la facultad del dueño de exonerarse de pagar
dichas sumas, si abandona la cosa en manos de aquél (art. 2533). La jurisprudencia ha considerado que, para que nazca el
derecho a la recompensa, no debe existir una relación entre el propietario y el hallador por la cual éste se encuentre en
condiciones de encontrar la cosa, caso de la azafata de un avión, un taxista o el sereno de un local.
En relación a la caza y la pesca y la caza (dos variantes específicas de apropiación), el código civil es bastante casuístico.
Veamos.
Respecto de la caza:
Los animales salvajes o bravíos son cosas sin dueño. Su propiedad se adquiere por apropiación y se pierde, según el art.
2605, cuando recuperan su antigua libertad, o pierden la costumbre de volver a la residencia de su dueño.
Art. 2.540: “La caza es otra manera de apropiación, cuando el animal bravío o salvaje, viéndose en su libertad natural, fuese
tomado muerto o vivo por el cazador, o hubiese caído en las trampas puestas por él.”
Art. 2.541: “Mientras el cazador fuese persiguiendo al animal que hirió, el que lo tomase deberá entregárselo.”
Según estas disposiciones, quien hallase el animal en la trampa, tendría la obligación de entregarlo al cazador porque él
tiene prelación sobre éste; cuando hay entrampamiento, existe apropiación aunque sin acto de aprehensión material.
Art. 2.542: “No se puede cazar sino en terrenos propios, o en terrenos ajenos que no estén cercados, plantados o cultivados,
y según los reglamentos de la policía.”
Art. 2.543: “Los animales que se cazaren en terrenos ajenos, cercados, o plantados, o cultivados, sin permiso del dueño,
pertenecen al propietario del terreno, y el cazador está obligado a pagar el daño que hubiere causado.”
El código civil considera que los animales salvajes son res nullius, sin embargo, en el caso de que los terrenos donde cazare
estuvieren cercados, plantados o cultivados (o sea con signos evidentes de tener un poseedor), y fueren atrapados sin
consentimiento del dueño del fundo, la ley le atribuye a aquél la propiedad de los animales, como una sanción para el
cazador.
Art. 2.544: “Mientras el que tuviere un animal domesticado que recobre su libertad, lo fuese persiguiendo, nadie puede
tomarlo ni cazarlo.”
El codificador equiparó con esta disposición al animal domesticado que recobra su libertad, con los animales salvajes y le
aplicó al dueño que lo va persiguiendo, el mismo régimen del cazador que va tras su presa.
En relación a la pesca:
Art. 2.547: “La pesca es también otra manera de apropiación, cuando el pez fuere tomado por el pescador o hubiere caído en
sus redes.”
Art. 2.548: “Es libre pescar en aguas de uso público. Cada uno de los ribereños tiene el derecho de pescar por su lado hasta
el medio del río o del arroyo.”
La doctrina ha entendido que la segunda parte de la disposición antes trascripta carece de sentido, pues en tanto sea libre
pescar en la totalidad del río para cualquiera, no tiene sentido limitar este derecho a los ribereños.
Art. 2.549. “A más de las disposiciones anteriores, el derecho de cazar y de pescar está sujeto a los reglamentos de las
autoridades locales”.
EL TESORO: CONCEPTO Y REQUISITOS –EL DESCUBRIDOR – REIVINDICACIÓN DEL TESORO
Art. 2.551: “Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene dueño conocido, y que está oculto o enterrado en un inmueble,
sea de creación antigua o reciente, con excepción de los objetos que se encuentren en los sepulcros, o en los lugares
públicos, destinados a la sepultura de los muertos.”
El tesoro es una cosa mueble en condición de res nullius y puede ser de creación reciente, sólo que en este caso el art. 2565
establece la presunción iuris tantum de que es de propiedad del dueño del fundo donde se encuentra, en tanto aquél hubiese
fallecido en dicho fundo. La doctrina entiende que también son tesoros las cosas escondidas en un bien mueble.
Descubridor es la primera persona que hace el tesoro visible, aunque no lo tome (art. 2554); debe haber encontrado el tesoro
casualmente (art. 2561 1ra. Parte) y debe hacerlo con autorización del dueño del inmueble, o efectuando trabajos en el
mismo (art. 2562/2563), caso contrario y como sanción, la ley otorga la propiedad del tesoro a aquél (art. 2561 último
párrafo).
Como se dijera en el acápite anterior, en el caso de los tesoros hay una adquisición lege. Esto es así, porque siendo cosas
muebles, correspondería su propiedad a quien se los apropiara y por el mero acto de la apropiación; sin embargo, el
articulado nos da una solución diferente. La mitad del tesoro pertenece al dueño del fundo y la otra mitad al descubridor (art.
2556). En el caso de que el descubridor fuese el propio dueño del fundo, el cincuenta por ciento del tesoro lo adquirirá por
apropiación, como descubridor y el porcentaje restante, por su calidad de dueño del fundo y sería una apropiación lege.
El art. 2553 contempla la llamada “reivindicación de tesoro”, es el caso de quien está seguro de que un tesoro de su
propiedad se encuentra en un fundo ajeno, en tal caso el dueño no podrá negarse a permitir su búsqueda, pero previa
cautela.
ESPECIFICACIÓN O TRANSFORMACIÓN: CONCEPTO – DISTINTOS CASOS
ESPECIFICACIÓN
Art. 2567: “Adquiérase el dominio por la transformación o especificación, cuando alguien por su trabajo, hace un objeto
nuevo, con la materia de otro con la intención de apropiárselo.”
En este supuesto, una persona es dueña de la materia prima con que otro sujeto elabora un producto; el legislador debió
resolver si la nueva cosa, producto del trabajo del obrero u artesano, pertenecía a éste o al dueño de la materia prima. Para
resolver los diversos supuestos, tendremos en cuenta la buena o mala fe del especificador y la posibilidad de que la cosa
pueda retomar su forma primitiva o no.
Art. 2.568: “Si la transformación se hace de buena fe, ignorando el transformador que la cosa era ajena y no fuere posible
reducirla a su forma anterior, el dueño de ella sólo tendrá derecho a la indemnización correspondiente.”
Art. 2.569: “Si la transformación se hizo de mala fe, sabiendo o debiendo saber el transformador que la cosa era ajena, y
fuere imposible reducirla a su forma anterior, el dueño de la materia tendrá derecho a ser indemnizado de todo daño, y a la
acción criminal a que hubiere lugar, si no prefiriese tener la cosa en su nueva forma, pagando al transformador el mayor valor
que hubiese tomado por ella.”
Art. 2.570: “Si la transformación se hizo de buena fe y fuere posible reducir la cosa a su forma anterior, el dueño de la materia
será dueño de la nueva especie, pagando al transformador su trabajo; pero puede sólo exigir el valor de la materia, quedando
la especie de propiedad del transformador.”
En el Derecho Romano existía una disputa entre dos escuelas doctrinarias, los sabinianos entendían que la cosa debía
pertenecer al dueño de la materia prima y los proculeyanos, que entendían que era más importante el trabajo del
especificador y por ello creían que era a éste a quien debía pertenecer. Esta famosa polémica, es reseñada por Vélez en la
nota al art. 2567.
Actualmente, la polémica no reviste mayor importancia pues, prácticamente en todos los casos, el poseedor de la cosa
invocará el régimen del art. 2412 para esgrimir la propiedad de la cosa, importando poco si era dueño de la materia prima o
especificador.
ACCESIÓN Y ADJUNCIÓN: CONCEPTO DE ACCESIÓN – DIVERSAS CLASES: ALUVIÓN, AVULSIÓN, EDIFICACIÓN,
SIEMBRA Y PLANTACIÓN – ADJUNCIÓN, MEZCLA Y CONFUSIÓN
ACCESIÓN
Art. 2571: “Se adquiere el dominio por accesión cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciera a otra por adherencia
natural o artificial.”
La accesión implica que una cosa nueva, distinta, inesperadamente se adhiere (natural o artificialmente) a otra de nuestra
propiedad; debemos diferenciar este fenómeno de la propiedad de las cosas accesorias (como los frutos del árbol), que nos
pertenecen como un efecto del dominio de la cosa principal, tal como explica Vélez en la nota al art. trascripto.
El caso de la accesión de animales está regulado específicamente en los arts. 2592 y 2593 y Vélez los divide en:
 salvajes: los que viven naturalmente libres, con independencia del hombre; éstos son los únicos susceptibles de
apropiación (Ej. peces del mar, zorro plateado, elefante).
 domésticos: pertenecientes a aquellas especies que generalmente viven en compañía del hombre (perros, canarios, etc.);
a éstos se les aplica el régimen del art. 2412.
 domesticados: son los animales salvajes que se hay subyugado a la dependencia del hombre, como un león amaestrado.

Art. 2.592. “Cuando los animales domesticados que gozan de su libertad, emigraren y contrajesen la costumbre de vivir en
otro inmueble, el dueño de éste adquiere el dominio de ellos, con tal que no se haya valido de algún artificio para atraerlos. El
antiguo dueño no tendrá acción alguna para reivindicarlos, ni para exigir ninguna indemnización”.
Art. 2.593. “Si hubo artificio para atraerlos, su dueño tendrá derecho para reivindicarlos, si puede conocer la identidad de
ellos. En caso contrario, tendrá derecho a ser indemnizado de su pérdida”.
A su vez, el código civil regula distintas hipótesis de accesión, veamos cada una:
Aluvión: (arts. 2572 a 2582) modo de adquirir terreno, de los dueños de heredades colindantes con ríos o arroyos debido a:
 aluvión por acarreo: los acrecentamientos de tierra que reciban paulatina e insensiblemente por efecto de la corriente de
las aguas.
 aluvión por abandono: los terrenos que el curso de las aguas dejare a descubierto, retirándose insensiblemente de una
de las riberas hacia la otra; podría darse, aunque el código civil no lo contempla expresamente, que el cauce se secara (lo
que se denomina cauce viejo o madrejón), en tal caso la doctrina aplica en forma analógica las disposiciones del aluvión por
abandono.

Se excluye el caso de acrecentamientos en las costas de mar o de ríos navegables, y de los ríos canalizados y cuyas
márgenes son formadas por diques artificiales (art. 2574), pues las mejoras pertenecen en este caso al Estado, por ser
propietario de las riberas.
El acrecentamiento no debe estar separado por hilos de agua del mismo curso que lo provocó. Para saber hasta dónde llega
el curso de agua y dónde comienza la ribera, hay que estarse al art. 2577 que nos señala como límite la línea a que llegan
las más altas aguas en su estado normal.
El fundamento de la atribución de propiedad de estos trozos de terreno a los propietarios de las heredades colindantes,
reposa en el hecho de que los cauces de agua son variables y, siendo que muchas veces los ribereños pierden terreno por
acción del agua, es justo también que otras veces lo ganen.
Avulsión: (arts. 2583 a 2586) Mientras que en el supuesto anterior la acción del agua es paulatina, la avulsión es un modo
de adquirir el dominio por el cual un río o un arroyo lleva por una fuerza súbita alguna cosa susceptible de adherencia natural,
como tierra, arena o plantas, y las une, sea por adjunción, sea por superposición, a un campo inferior, o a un fundo situado
en la ribera opuesta (art. 2583).
El propietario del fundo adquiere lo adherido desde que las cosas desligadas por avulsión se adhieren naturalmente al
terreno ribereño en que fueron a parar; durante el proceso de adherencia, el propietario de la cosa desprendida, puede
reivindicarla pero tiene sólo seis meses (art. 4039); pasados éstos y consecuentemente prescripta su acción, el dueño del
fundo adquiere el dominio.
Puede darse el caso de que la cosa desprendida (digamos un árbol o un conjunto de rocas), moleste al propietario del fundo
y que el dueño de las cosas desprendidas no efectúe ninguna manifestación. Por otra parte, no es posible forzarlo a
reivindicar las cosas, puesto que esto es una facultad y no una obligación. Para solucionar este supuesto, algunos autores
echan mano de una acción: la acción interrogatoria, cuyo fin es interrogar al propietario de la cosa respecto de su voluntad de
reivindicarla o no.1
1 En contra, Mariani de Vidal Marina. Op. Cit. T. I. pág. 332
Edificación, siembra y plantación: (arts. 2587 a 2593) Este modo de adquisición plantea dos posibles supuestos: el del
dueño de un fundo que siembra, edifica o planta usando materiales ajenos y el de un edificador, sembrador o plantador que
efectúa sus labores en un fundo ajeno.
El principio adoptado por Vélez de “superficie solo cedit”, cuyo significado literal en latín es “la superficie accede al suelo”,
nos brinda la solución para el problema de la propiedad de lo edificado, sembrado o plantado, restando determinar si hubo
buena o mala fe de las partes en conflicto, a los fines de plantear las indemnizaciones correspondientes.
1. Terreno propio y materiales ajenos: El dueño del terreno se hace propietario de las obras en todos los casos, pero además
se debe distinguir

Buena fe del edificador: debe el valor de los materiales.

Mala fe del edificador: ídem, pero debe además debe pagar una indemnización por daños y perjuicios ocasionados y, en su
caso, se hace pasible de una acción penal.
En ambos casos, si los materiales son posteriormente separables, su anterior propietario puede reivindicarlos
2. Terreno ajeno con materiales propios:
Buena fe del edificador: el dueño del terreno se hace dueño de lo edificado o plantado, previa indemnización, y el edificador
no puede demoler o destruir las labores hechas (salvo acuerdo con el propietario del fundo).
Mala fe del edificador: el dueño del terreno puede pedir la demolición o destrucción de las obras, a costa del edificador, y
reposición de las cosas a su estado anterior; si, en cambio, quisiera conservarlas, debe abonar al edificador un monto igual al
mayor valor adquirido por la propiedad
Cuando existe mala fe de edificador y dueño del terreno, se solucionan las diversas controversias como si ambos tuviesen
buena fe. Se entiende que hay mala fe por parte del dueño del fundo, cuando fuere testigo de la realización de las obras y no
efectuare oposición en tiempo oportuno.
HIPÓTESIS NO CONSIDERADA EN EL CÓDIGO CIVIL: no está legislado el supuesto de que sólo una parte de la obra se
asentara en terreno ajeno, caso muy común en terrenos donde los mojones se han corrido o los límites eran poco claros. La
solución de los códigos civiles italiano, alemán y portugués en tal sentido, es permitir al dueño de la obra la adquisición de la
franja de terreno ajeno donde se asienta; en el mismo sentido se ha pronunciado la generalidad de nuestros tribunales, por
haber entendido que permitir la reivindicación de la franja de terreno pertinente y la correlativa demolición de las obras,
implicaría un abuso del derecho.2
2 C.N.Civ. sala Y, 16.6.98, LL, 42.182-S supl. Diario del 13.12.99; C.Civ. 2ª, fallo del 12.9.40; JA 72-97; c.Civ. 1ª Cap.; JA 50-
519, etc., según cita de Mariani de Vidal Marina, op. Cit. Tomo I p.335
Adjunción, mezcla y confusión: (arts. 2594 a 2600) Este modo de adquisición plantea el supuesto de que dos cosas
muebles se unen formando un solo cuerpo, sin consentimiento de ambos dueños (si hubiere consenso, daría origen a un
condominio sobre el nuevo producido). En la nota al art. 2594, Vélez plantea un caso en que no se da el requisito de la
unidad corpórea: una estatua de plomo a la que se une una mano de oro. Allí, siendo separable la materia, sigue habiendo
dos cuerpos.
ADJUNCIÓN: unión de dos cosas muebles sin fusionarse. Por ejemplo, un portaequipajes que se adosa al techo de un auto.
En estos casos, generalmente ambas cosas podrán separarse sin mayor dificultad.
Art. 2.594: “Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal manera que vienen a formar una
sola, el propietario de la principal adquiere la accesoria, aun en el caso de ser posible la separación, pagando al dueño de la
cosa accesoria lo que ella valiere.”
Art. 2.595: “Cuando la cosa unida para el embellecimiento, o perfección de la otra, es por su especie mucho más preciosa
que la principal, el dueño de ella puede pedir su separación, aunque no pueda verificarse sin algún deterioro de la cosa a que
se ha incorporado.”
Art. 2.596: “El dueño de la materia empleada de mala fe, puede pedir que se le devuelva en igual especie y forma, cantidad,
peso, o medida que la que tenía, o que así se avalore la indemnización que se le debe.”
MEZCLA: hay fusión de ambas cosas muebles sólidas y ordinariamente no podrán separarse, por ejemplo A tiene una
tonelada de piedra caliza y se mezcla con una tonelada de piedras del mismo mineral, pertenecientes a B.
CONFUSIÓN: ídem al anterior, sólo que la fusión se lleva a cabo entre cosas líquidas; por ejemplo, mil litros de gasoil de A
se confunden con cien litros de gasoil pertenecientes a B.
Art. 2.597: “Cuando cosas secas o fluidas de diversos dueños se hubiesen confundido o mezclado, resultando una
transformación, si una fuese la principal, el dueño de ella adquiere el dominio del todo, pagando al otro el valor de la materia
accesoria.”
Art. 2.598: “No habiendo cosa principal, y siendo las cosas separables la separación se hará a costa del que las unió sin
consentimiento de la otra parte.”
Art. 2.599: “Siendo inseparables y no habiendo resultado nueva especie de la confusión o mezcla, el dueño de la cosa unida
sin su voluntad, puede pedir al que hizo la unión o mezcla, el valor que tenía su cosa antes de la unión.”
Art. 2.600: “Si la confusión o mezcla resulta por un hecho casual, y siendo las cosas inseparables, y no habiendo cosa
principal, cada propietario adquiere en el todo un derecho proporcional a la parte que le corresponda, atendido el valor de las
cosas mezcladas o confundidas.”
Lo estudiado respecto de la especificación, adjunción, mezcla y confusión, tiene aplicación práctica en el caso de que haya
mala fe o las cosas sean robadas o perdidas, ya que en los demás supuestos se rigen por el art. 2412.
TRADICIÓN TRASLATIVA DOMINIAL, REQUISITOS: CAUSA O TÍTULO – DERECHO DEL ENAJENANTE – CAPACIDAD
La tradición es un modo derivado de adquirir la tenencia, la posesión y los derechos reales (excepto las servidumbres, que se
adquieren con el primer uso, la hipoteca y el censo consignativo pues allí no hay entrega de los inmuebles). Su origen se
remonta al Derecho Romano, donde la traditio era una de las tres maneras de adquirir la propiedad de una cosa. Los
requisitos eran: la cosa debía ser nec mancipi, el negocio jurídico por el cual se trasmitía debía ser una iusta causa, o sea
una causa reconocida por el derecho civil de los ciudadanos romanos y se efectivizaba por la entrega material de la cosa. En
la etapa del Derecho Romano justinianeo, las otras dos modalidades de adquisición (mancipatio e in iure cessio)
desaparecen, quedando la traditio como única forma de traspasar la propiedad de una cosa.
El sistema francés era, en un principio, el del Derecho Romano; sin embargo, poco a poco la tradición como acto material se
fue reemplazando con una cláusula inserta en los contratos donde las partes manifestaban el traspaso de la posesión; con el
tiempo, la cláusula se entendió implícita y con ello el sistema pasó a ser consensualista, pues el dominio se entendía
traspasado con el mero contrato, sin ser necesario realizar actos materiales para perfeccionarlo. El sistema se atemperó
severamente, pues las dificultades no tardaron el surgir, por ejemplo, se vendía el mismo inmueble a varias personas. Vélez
formula una dura crítica a este sistema en la nota al art. 577 del código civil, cuya atenta lectura recomendamos. Entiende el
codificador, que todos los sujetos de la comunidad están obligados a respetar el nuevo derecho real constituido y, para que
esto sea posible, es menester que puedan llegar a conocer su existencia, lo que se logra con el acto traditorio (publicidad
posesoria).
En nuestro sistema, la tradición tiene dos funciones: la primera es constituir el derecho real. Luego de celebrado el negocio
jurídico que fuere (título) y efectuada la tradición (modo), el derecho real queda constituido. La segunda, es la de dar
publicidad a este traspaso del derecho (publicidad posesoria).21
Requisitos: (arts. 2601/2603) Art. 2.601: “Para que la tradición traslativa de la posesión haga adquirir el dominio de la cosa
que se entrega, debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad para enajenar, y el que la reciba ser capa adquirir.”
Art. 2.602: “La tradición debe ser por título suficiente para transferir el dominio.”
Art. 2.603: “Los únicos derechos que pueden transmitirse por la tradición, son los que son propios del que la hace.”
Resumiendo:
1. Quien trasmite el derecho real debe ser titular (ya sea que actúe por sí o por apoderado)
2. Transmitente y adquirente deben ser personas capaces (o, en su defecto, contar con representación). Al ser un acto
jurídico bilateral, se exige la edad de 21 años y ausencia de incapacidades e inhabilidades.
3. el negocio o causa fuente en virtud de la cual se lleva a cabo la tradición debe tener título suficiente.

Vamos a aclarar el concepto de título suficiente y algunos términos relacionados:

- Título suficiente: es el acto jurídico revestido de las formas y de los requisitos de fondo debidamente que exige la
normativa y que, además, es el apto o idóneo para transmitir el derecho de que se trata. Ejemplos: para transmitir el dominio
de un inmueble, el título suficiente es la escritura pública y no el boleto de compraventa o un contrato verbal, pues no reúnen
las formas exigidas por el art. 1184 del código civil. A su vez, una hipoteca sobre un bien mueble, no es título suficiente pues
no es el negocio idóneo para ese tipo de acto (para consignar un bien mueble como garantía es necesario constituir una
prenda). Tampoco es título suficiente el otorgado por persona incapaz o inhabilitada para el acto de que se trate, por no
reunir una condición de fondo (capacidad). En suma, título suficiente es el que reúne todas las condiciones necesarias para
constituir el derecho en cuestión.
- Justo título: según el art. 4010, es aquél que tiene por objeto trasmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las
solemnidades exigidas para su validez, sin consideración a la condición de la persona de quien emana. Esto quiere decir
que, de los elementos de la relación jurídica sujeto-objeto-causa, hay una falla en el primero de ellos (el sujeto). Puede ser
que la persona que trasmite no tenga capacidad para hacerlo (como el caso de un menor), o que le falte legitimidad (por no
ser titular del derecho). Este es el título que sirve de base a la usucapión breve o decenal.
- Título putativo: según el art. 2357, es el título que ostenta un poseedor que (por un error o ignorancia de hecho excusable)
está convencido de que su título es título suficiente, pero en realidad no lo es porque a) no existe título, tal el caso del
heredero aparente que ignora que el testamento por el cual hubo la cosa fue revocado por un testamento posterior; b) el
título, si bien existe, es aplica a un objeto diferente a la cosa poseída. Ocurre mucho en los loteos, que se toma posesión de
un lote que no es el propio sino del vecino por estar mal ubicados los mojones. Este título no sirve para la usucapión breve.
- Boleto de compraventa: Es aquél que por el cual se busca trasmitir el dominio sobre un inmueble, pero no reviste la forma
de instrumento público exigida por el art. 1184 inc. 1 y por ello vale como promesa de celebrar escritura traslativa de dominio
(art. 1185). A partir de la inclusión del art. 1185 bis por ley 17.711, si el adquirente por boleto ha abonado el 25% del valor
pactado, no le es oponible el concurso o quiebra del transmitente y el juez de la quiebra podrá otorgar la escritura traslativa
de dominio. Según el art. 2355 último párrafo (también incorporado por ley 17.711), Se considera legítima la adquisición de la
posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.

ADQUISICIÓN DEL DOMINIO DE COSAS MUEBLES: LA REGLA – LA EXCEPCIÓN: EL ART. 2412 – LOS SEMOVIENTES
– LOS AUTOMOTORES – LAS COSAS PERDIDAS
El derecho real sobre cosas muebles, se adquiere de igual forma que sobre inmuebles: un negocio jurídico (título) y la
entrega (modo). El caso de algunos muebles registrables como los automotores es diverso y será estudiado más adelante.
Sin embargo, cuando nos topamos con un poseedor y otra persona que dice ser el verdadero propietario, el problema para
dilucidar de quién es la propiedad de la cosa mueble, se plantea porque en general éstas carecen de título documentado; es
necesario, entonces, establecer si pertenecen al poseedor y, en caso contrario, en qué medida son reivindicables por el
verdadero propietario.
En Roma, las cosas muebles eran reivindicables por el propietario hasta la fecha en que se adquiriesen por usucapión. En el
derecho germánico, contrariamente, la posesión hacía adquirir directamente la propiedad de las cosas muebles (salvo que
fuesen robadas o pérdidas, en cuyo caso eran reivindicables).
Francia adoptó el sistema romano en primer término, no tardando en reconocer los contras de este sistema que despojaba
las transacciones de seguridad jurídica. En efecto, cualquier cosa mueble era susceptible de ser reivindicada casi en forma
permanente. Por tal motivo, a partir del siglo XVII se retorna al sistema romano. Vélez ha tomado como fuente al derecho
francés, donde “la posesión vale por título”.
Art. 2.412: “La posesión de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presunción de tener la propiedad de
ella, y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si la cosa no hubiese sido robada o perdida.”
Analicemos:
“posesión”: hemos dicho que ésta equivale a corpus + animus, sin embargo muchos autores entienden que por imperio del
art. 2363 (el poseedor “posee porque posee”), cuando hay corpus la posesión se presume.
“de buena fe” la buena fe se presume en todos los casos en que alguna norma no mandase a presumir mala fe; este
principio está contenido expresamente en el art. 2362.
“cosa no robada ni perdida” el propietario debe haberse desprendido voluntariamente de la cosa, caso contrario el principio
del art. 2412 no se aplica.
Este artículo es, en verdad, una excepción al principio general de adquisición de las cosas, pues el permitir repeler la
reivindicación es equivalente a atribuir el dominio. El poseedor es ahora titular del domino y es éste un derecho adquirido en
forma originaria emanada de una disposición legal (art. 2412) y por tanto ha adquirido libre de las cargas que antes tenía la
cosa (como por ejemplo usufructo). Lo normal cuando trasmitimos un derecho, es que lo hacemos con el mismo alcance del
que tenía bajo nuestra titularidad, éste es el principio consagrado en el art. 3270:
Art. 3.270: “Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y
recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo
adquiere.”
Sin embargo, el artículo que sigue nos dice:
Art. 3.271: “La disposición del artículo anterior no se aplica al poseedor de cosas muebles.”
Esta disposición sólo se entiende a la luz de los razonamientos que venimos haciendo.
Ahora bien: ¿en todos los casos en que se cumplan estos tres requisitos se repele la reivindicación? La respuesta es
negativa: cuando la reivindicación es entablada por el anterior propietario, es necesario además que la adquisición del
poseedor actual haya sido a título oneroso. Este requisito surge de la regulación específica sobre la acción reivindicatoria
(Título X, capítulo I del libro tres). Veamos:
Art. 2.767: “La acción de reivindicación no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble, que hubiese
pagado el valor a la persona a la cual el demandante la había confiado para servirse de ella, para guardarla o para cualquier
otro objeto.”
Contrario sensu, se entiende que la reivindicación sí procede (aún cuando la impetre el verdadero propietario) cuando el
poseedor hubo la cosa a título gratuito.
Confirma lo dicho el art. 2778:
Art. 2.778: “Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicación compete contra el actual poseedor, aunque fuere de buena fe…
que la hubiese de un enajenante de buena fe, si la hubo por título gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al
reivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese creído que la cosa era propia de su autor.”
Es de hacer notar que el requisito de la onerosidad no está consignado en el art 2412 y por ello, en principio no es exigido,
sin embargo, en las ocasiones que hemos visto, quien alegue gratuidad en el título de adquisición del poseedor y pueda
probar esa gratuidad, será capaz de reivindicar la cosa.
Para que sea mejor entendida la dinámica del artículo estudiado, brindaremos un ejemplo: Juan (A) deja su reloj en
reparación a su relojero de confianza, Pedro (B); éste se confunde y lo vende a Lucas (C). Posteriormente, Juan quiere
reivindicar su reloj de manos de Lucas, que repele la acción alegando haberse hecho titular en virtud del art. 2412 (poseedor
de buena fe de cosa mueble y a título oneroso).
A --------------------------------B -----------------------------------C
1er. propietario tenedor poseedor de buena fe 2do. propietario
En el supuesto anterior, si el relojero hubiese regalado el reloj a Lucas, la reivindicación de Juan procede en virtud de los
arts. 2767 y 2778.
Acerca de la naturaleza jurídica de la adquisición operada en virtud del art. 2412, se han elaborado tres teorías:
1. es una prescripción instantánea: la teoría parece haber tenido origen en el hecho de que en el código civil francés una
disposición análoga a la nuestra está ubicada en el capítulo dedicado a las prescripciones; sin embargo, la idea no tuvo
demasiada cabida pues los términos “prescripción” e “instantánea”, ya son de por sí contradictorios.
2. es una presunción de propiedad: para la mayoría de quienes sostienen esta posición, es una presunción iure et de iure,
pues mientras el título de adquisición sea oneroso, no podrá rebatirse.
3. es una hipótesis de adquisición legal: la ley atribuye la propiedad al poseedor de buena fe de cosa mueble no robada ni
perdida (destacada doctrina sigue esta opinión: Lafaille, Bibiloni, Messineo, etc.).

EXCEPCIONES AL ART. 2412:

1. SEMOVIENTES
2. AUTOMOTORES
3. COSAS ROBADAS O PERDIDAS

1. SEMOVIENTES:
Nuestro territorio ha sido siempre eminentemente agrícola ganadero, por ello se hizo necesario desde épocas coloniales, la
implementación de sistemas de marcación y señalamiento del ganado, que permitieran identificar la propiedad de aquél. La
constitución nacional en 1853 atribuyó al Congreso de la Nación la potestad de dictar el código civil y las normas sobre
derecho de fondo (que abarca la determinación de la propiedad de cosas muebles, incluidos los semovientes). Sin embargo,
el código de Vélez no contenía una sola norma al respecto, algunos afirman que esto se debe a que el codificador lo
consideraba una potestad del poder del policía, delegado a las provincias. Debido a este vacío legal, según el régimen
implementado por el art. 2412, el poseedor de buena fe de un semoviente era dueño. Este régimen es inaplicable al ganado;
el código civil de Vélez dejaba los semovientes equiparados a cualquier otra cosa mueble. Esto ocasionó que las provincias
dictaran sus leyes y códigos rurales. Algunos de estos códigos contenían normas que iban más allá de la potestad de poder
de policía propia de las provincias, adentrándose en la regulación sobre propiedad del ganado a partir de la marca o señal:
eran normas claramente inconstitucionales. La cuestión quedó zanjada en 1983 con la sanción de la Ley 22.939 de marcas y
señales (cuya atenta y completa lectura es necesaria a los fines de aprobar el presente módulo).
La ley en su art. 6 establece la obligatoriedad de marcar el ganado mayor (bovino, equino y mular) y señalar el ganado menor
(caprino, ovino, porcino, etc.). La marca (art. 1) es “la impresión que se efectúa sobre el animal de un dibujo o diseño, por
medio de hierro candente, de marcación en frío, o de cualquier otro procedimiento que asegure la permanencia en forma
clara e indeleble que autorice la Secretaría de Agricultura y Ganadería” y la señal es “un corte o incisión, o perforación, o
grabación hecha a fuego, en la oreja del animal”. Es obligatorio para todo propietario de ganado tener registrado a su nombre
el diseño que empleare para marcar o señalar (art. 5).
La norma más importante es el art. 9 que nos dice: “se presume, salvo prueba en contrario… que el ganado mayor
marcado y el ganado menor señalado, pertenecen a quien tiene registrado a su nombre el diseño de la marca o señal
aplicada al animal”. Aquí se ve en forma clara la diferencia entre el régimen común de cosas muebles (art. 2412) y el de
semovientes, pues no es la posesión de buena fe sino el registro de marca o señal, lo que otorga la presunción de propiedad
del ganado.
Continúa el artículo: “se presume igualmente, salvo prueba en contrario, que las crías no marcadas o señaladas pertenecen
al propietario de la madre. Para que esta presunción sea aplicable, las crías deberán encontrarse al pie de la madre”.
El caso de los ejemplares de pura raza (por ejemplo, toros que se utilizan para reproducción), no se marcan ni señalan.
Según el art. 11, “la propiedad se prueba por el certificado de inscripción en registros genealógicos y selectivos
reconocidos, que concuerde con los signos individuales que llevaren los animales” (es una inscripción constitutiva del
derecho real). Quedan excluidos los caballos de pura sangre de carrera, pues están regulados por la Ley 20.378. Los
registros genealógicos a que se refiere el artículo, poseen una larga tradición y funcionan eficientemente. Han sido llevados
por la Sociedad Rural Argentina para el ganado bovino, ovino, porcino y asnal y por la Asociación Civil Jockey Club para los
caballos de pura sangre de carrera (stud book argentino). En ellos, los criadores conservan un cuidadoso registro del
pedigree del animal y su rigurosa individualización; son registros privados y sus reglamentos a veces han sido cuestionados
como de dudosa constitucionalidad, tal el caso del reglamento del Stud book argentino que en su art. 61 dice: “la propiedad
de un caballo de pura sangre de carrera resulta exclusivamente de las constancias de su inscripción en el Registro
respectivo. En consecuencia, es propietario de un caballo de sangre pura de carrera, la persona, personas o entidades a
cuyo nombre está inscripta la propiedad”. Esta disposición (emanada no del Congreso de la Nación) sino de una entidad
privada, carecía de potestad para extraer estos animales del régimen del art. 2412; sin embargo, con la sanción de la ley
20.378 el problema quedó resuelto, pues declara la inscripción del dominio constitutiva y oficializó los registros genealógicos
habilitados por el Ministerio de Agricultura y Ganadería.
El artículo 10 de la ley 22.939 habla del ganado no marcado ni señalado, que recibe el nombre de “orejano” y del que tiene
una marca o señal no suficientemente clara: la propiedad de este tipo de animales cae bajo el régimen común, o sea es
regido por el art. 2412 del código civil y la posesión de buena fe hace presumir su propiedad.
Además de los diseños sobre la marca y la señal, el propietario de ganado debe registrar los actos jurídicos mediante los
cuales transfiera la propiedad del ganado, a través de formularios tipo (art. 12). A su vez, para transportar el ganado es
obligatorio el uso de guía expedida por la autoridad de aplicación provincial.
En síntesis:
1. animales orejanos: régimen cosas muebles art. 2412
2. ganado mayor y menor: ley 22.939 art. 9 marcas y señales
3. animales de pura raza: ley 22.939 art. 11 registros genealógicos
2. AUTOMOTORES:
El Dec. Ley 6582/58 fija el régimen jurídico de los automotores, es necesaria una atenta lectura de todos los artículos
para poder aprobar el presente módulo.
Según el art. 1, es necesaria la inscripción de la transferencia para que nazca el dominio en cabeza del nuevo propietario,
retirándose así del régimen general de cosas muebles que plantea el art. 2412, pues no basta la posesión de buena fe
sumada a la adquisición a título oneroso.
El artículo 2, indica que la inscripción de buena fe de un automotor en el registro confiere al titular de la misma la propiedad
del vehículo y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si el automotor no hubiese sido hurtado o robado. Así
vemos cómo el requisito de la posesión es reemplazado por el de la inscripción.
Cosas muebles régimen general: posesión + buena fe = propiedad
Automotores régimen especial: inscripción + buena fe = propiedad
Recordemos que la buena fe implica haber caído en un error de hecho excusable y quien lo alegue, deberá acreditar que ha
tomado todos los recaudos pertinentes, especialmente que ha revisado las constancias registrales (nadie puede alegar
buena fe si desconoce lo publicitado en los registros), por ende, para ser considerado de buena fe, debe adquirir del titular
registral, exigir la exhibición del título del automotor, peticionar del Registro el certificado de dominio y gravámenes que
regula el art. 16 del Dec. Ley y efectuar la verificación física del vehículo (que generalmente se hará ante autoridades de la
dirección de tránsito y con los formularios correspondientes.
Entonces, si una persona vende su vehículo a varios compradores (configurando una estafa), resultará propietario el
comprador de buena fe que logre inscribir la transferencia. Asimismo, si alguien vende a otra persona un vehículo haciéndose
pasar por el dueño (o sea mediante un título nulo), pero el comprador es de buena fe y logra inscribir el vehículo, se hará
propietario.
Cada vehículo tiene un legajo que se inicia con la primera inscripción y donde constan las transferencias, medidas
cautelares, denuncias de robo y demás constancias. La transferencia se instrumenta en el formulario tipo y debe llevar firmas
certificadas por los encargados del Registro, Escribanos Públicos u otro funcionario público autorizado por la reglamentación.
El vehículo se matricula en el lugar de su patentamiento y se le asigna: 1) un documento individualizante expedido por el
Registro respectivo, que se denomina "Título del Automotor”; éste permite la individualización del automotor y sus
constancias acreditan las condiciones del dominio y de los gravámenes que lo afectan; 2) la cédula de identificación
(comúnmente llamada “tarjeta verde”) y que autoriza al portador al uso del vehículo.
El art. 27 establece la responsabilidad civil del titular inscripto por daños y perjuicios producidos por la cosa (responsabilidad
objetiva). Para eximirse de responsabilidad, debe haber iniciado la inscripción de la transferencia o efectuado la
comunicación de venta antes del hecho productor. Esta comunicación, implica también la revocación de la autorización para
circular y acarrea el pedido de secuestro del automotor.
El registro del automotor es dirigido por el Encargado y sus decisiones son atacables por medio de recursos administrativos,
que tramitan ante la Cámara Federal con jurisdicción en el lugar de asiento del Registro.
¿Qué pasa cuando un automotor es robado o hurtado? Ya vimos que en el régimen general de las cosas muebles, éstas
quedaban al margen de lo normado por el art. 2412; sería justo que también quedasen al margen del régimen que indica el
art. 2 del presente decreto, o sea que la inscripción de buena fe no hiciera adquirir el dominio. Así es, efectivamente, veamos:
ARTICULO 3º: “Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario podrá reivindicarlo contra quien lo tuviese
inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese abonado si la inscripción fuera de buena fe y conforme a las
normas establecidas por este decreto-ley.”
De este modo, quien ha sido víctima de un robo y encuentra que su vehículo se ha vendido a un tercero de buena fe que
logró inscribirlo a su nombre, deberá abonar a este tercero lo que hubiese pagado por el automotor; esta disposición hace
que la reivindicación pierda valor, pues muy pocos serán los interesados en incoar la acción.
A su vez, en forma análoga al régimen general de cosas muebles y teniendo en cuenta el principio de la seguridad jurídica en
las transacciones, es justo que quien haya adquirido e inscripto un vehículo a su nombre y tenga buena fe, logre
eventualmente la certidumbre de su derecho aún cuando el automotor sea robado o perdido.
ARTICULO 4º: “El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado, podrá repeler la acción reivindicatoria
transcurridos DOS (2) años de la inscripción, siempre que durante ese lapso lo hubiese poseído de buena fe y en forma
continua.”
Entonces:
Inscripción + posesión + buena fe + dos años = usucapión secundum tabulas
Esta usucapión, se denomina secundum tabulas porque se cumple a favor de quien se halla inscripto como titular. Ahora
bien: ¿cuál será el plazo de usucapión contra tabulas, o sea en contra de quien se halle inscripto como titular? Pues será el
de veinte años, plazo genérico de usucapión; nótese que en este caso no puede alegarse buena fe (pues la titularidad
registral se presume conocida por todos)
Posesión + veinte años = usucapión automotores contra tabulas
Es de hacer notar, que a los veinte años el vehículo habrá perdido gran parte de su valor; por este motivo la doctrina propicia
una reforma que acorte en plazo de la usucapión contra tabulas, así como la efectuada de mala fe (para la cual se exige 20
años de plazo también).
3. COSAS ROBADAS O PERDIDAS:
Estas cosas no siguen la regla del art. 2412, pues son excluidas expresamente por el art. 2765, (ya veíamos antes, que en el
derecho germánico estaban excluidas también). Las cosas son perdidas cuando salen del ámbito del propietario sin su
voluntad (ya sea por caso fortuito o propio descuido) y son robadas cuando son extraídas del dueño en contra de su
voluntad.
Art. 2.766: “La calidad de cosa robada sólo es aplicable a la sustracción fraudulenta de la cosa ajena, y no a un abuso de
confianza, violación de un depósito, ni a ningún acto de engaño o estafa que hubiese hecho salir la cosa del poder del
propietario.”
Las cosas robadas o perdidas son, como vemos, reivindicables aún siendo poseídas por un adquirente de buena fe y a título
oneroso y el principio dice que el verdadero propietario podrá recuperar su dominio sin indemnizar a este poseedor. Sin
embargo, hay dos casos de excepción en los que deberá resarcirlo, son los siguientes:
Art. 2.768: “La persona que reivindica una cosa mueble robada o perdida, de un tercer poseedor de buena fe, no está
obligada a reembolsarle el precio que por ella hubiese pagado, con excepción del caso en que la cosa se hubiese vendido
con otras iguales, en una venta pública o en casa de venta de objetos semejantes.”
Por ejemplo, alguien que compra en un anticuario una obra de arte antigua robada. Para poder reivindicarla, el verdadero
propietario debe abonar al comprador el precio que hubiese pagado.
Art. 2.422: “Sucediendo la reivindicación de la cosa, el poseedor de buena fe no puede reclamar lo que haya pagado a su
cedente por la adquisición de ella; pero el que por un título oneroso y de buena fe, ha adquirido una cosa perteneciente a
otro, que el propietario la hubiera difícilmente recuperado sin esta circunstancia, puede reclamar una indemnización
proporcionada.”
Por ejemplo, quien le compra un cuadro al ladrón que luego fue víctima de una inundación por la cual la cosa hubiera
perecido, salvándola de su destrucción mediante la compra. Así, su verdadero dueño para poder reivindicarla, debe abonar al
comprador una indemnización cuyo monto el juez estimará y que generalmente incluirá el precio y los gastos en que haya
incurrido aquél (tales como gastos de envío y conservación). El deber de reembolso que fijan las hipótesis planteadas por los
arts. 2768 y 2422, hace que la reivindicación de estos objetos en la práctica pierda virtualidad.
Antes de la reforma del código civil mediante la ley 17711, no era posible la prescripción adquisitiva de muebles y por ello, las
cosas muebles robadas o perdidas quedaban sujetas a la acción reipersecutoria sine die. Actualmente, con la incorporación
del art. 4016 bis, hay un límite temporal a la reivindicación estudiada, y es el de la prescripción adquisitiva de la cosa mueble
de que se trate.
Art. 4.016 bis: “El que durante tres años ha poseído con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por
prescripción. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripción en registros creados o a crearse, el plazo para
adquirir su dominio es de dos años en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la
posesión debe ser de buena fe y continua.”
LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPIÓN: NOCIÓN – FUNDAMENTOS
La prescripción es el efecto que produce el trascurso del tiempo sobre los derechos: la extinción, en el caso de los derechos
personales u obligaciones (liberatoria) y el nacimiento, en el caso de los derechos reales (adquisitiva).
El cómputo y las alteraciones que éste puede sufrir, se rige por los mismos principios ya sea la prescripción liberatoria o
adquisitiva.
Según el art. 3948, la prescripción adquisitiva es: “un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la
propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley”. La reforma implementada por ley
17.711 extendió la prescripción adquisitiva a las cosas muebles.
El fundamento de la prescripción es consolidar la seguridad jurídica y con ello promover la paz social, dando certidumbre a
situaciones de inestabilidad, delimitando claramente el patrimonio de las personas. En el caso de la prescripción adquisitiva,
se agrega una función social de introducción en el tráfico de los bienes que están ociosos al no ser usados por sus
propietarios, ante la realidad de personas que les dan utilidad y los hacen producir.
La prescripción adquisitiva de inmuebles puede ser de dos tipos: larga u ordinaria (requiera posesión por veinte años) y corta
o extraordinaria (requiere posesión por diez años, buena fe y justo título).
Los derechos reales que pueden adquirirse por prescripción son de variada índole y no solamente el derecho de propiedad o
dominio, como parecería surgir del articulado. Así, podrá adquirirse por prescripción la propiedad horizontal, ciertas clases de
servidumbre, el usufructo, etc.
ELEMENTOS Y REQUISITOS GENERALES
Los elementos de la prescripción son: Posesión: la posesión, como hemos visto, implica comportarse como titular del
derecho real. Quedan excluidos, por tanto, los actos de mera tolerancia o buena vecindad, tales como permitir el paso del
vecino al río porque es más fácil desde mi fundo; para usucapir, es necesario un obrar en detrimento y sin consentimiento del
propietario, que permanece inactivo.
Para prescribir, es necesario que la posesión sea NO VICIOSA, pues el art. 3959 indica: “la prescripción de cosas poseídas
por fuerza o por violencia, no comienza sino desde el día en que se hubiere purgado el vicio de la posesión.” (Ya vimos en el
capítulo anterior que los vicios se purgan al año o antes si cesaren). Debe ser asimismo PÚBLICA y PACÍFICA, aunque estas
características quedan englobadas en el concepto de “no viciosa”, ya que lo contrario de pública es clandestina y lo contrario
de pacífica es violenta. La posesión también debe ser CONTINUA Y NO INTERRUMPIDA. La discontinuidad supone una
omisión del poseedor y la interrupción supone una acción de un tercero. De este modo, la posesión será continua cuando el
poseedor efectúe los actos posesorios de acuerdo a la naturaleza de la cosa sin cesar en ello; si es una vivienda, deberá
asentarse allí en forma permanente y si es una casa de veraneo, bastará la posesión durante las vacaciones. La posesión
será interrumpida de hecho cuando hay desposesión del propietario o de un tercero y jurídicamente cuando se interpone una
demanda judicial.
Cabe destacar que la posesión que ha cumplido un año, sólo se considera interrumpida de hecho, por una posesión de un
año, bastando para interrumpir la posesión no anual, la realización de actos aislados que impidan el pleno goce del bien (art.
2481, nota).
Tiempo: el poseedor debe reunir diez o veinte años, según el caso, para lo cual puede sumar su tiempo de posesión al de
sus antecesores, siempre que se cumplan los requisitos del art. 2476: “para que dos posesiones puedan unirse, es necesario
que ellas no hayan sido interrumpidas por una posesión viciosa y que procedan la una de la otra”; a esto se denomina
“accesión de posesiones”. Ejemplo: Juan era comodatario de un inmueble, pero hace tiempo que se niega a restituirlo al
dueño y éste lo ha consentido, habiendo prescripto las acciones posesorias hace cinco años (vicio purgado). Cede sus
derechos a la posesión de la vivienda a Pedro (mediante un instrumento público), quien comienza a poseer a nombre propio
y logra hacerlo por quince años. En este caso se suman ambos términos, alcanzando los veinte años de la usucapión larga.
La nota al art. Citado nos ilustra aún más:
“Si A hubiese ocupado por violencia una cosa que después hubiese abandonado, y que B hubiese venido a ocuparla, B no
podría prevalerse de la posesión de A: él no podría invocar sino su propia posesión. De ahí concluye Molitor que para que
haya lugar a la unión de dos posesiones, son necesarias tres condiciones:
1. Que las dos posesiones no sean viciosas;
2. Que se liguen inmediatamente, sin que estén separadas por una posesión viciosa;
3. Que se liguen por un vínculo de derecho entre el autor y el sucesor.”
Comienza a correr el término desde el día que se adquiere la posesión:
Art. 3.961: “La prescripción de las acciones reales a favor de un tercero, tenedor de la cosa, comienza a correr desde el día
de la adquisición de la posesión o de la cuasi posesión que le sirve de base, aunque la persona contra la cual corriese, se
encontrase, por razón de una condición aún no cumplida o por un término aun no vencido, en la imposibilidad del ejercicio
efectivo de sus derechos.”
Es el siguiente caso: A adquiere un inmueble de B por un contrato de compraventa que contiene una condición suspensiva
(con lo cual, aún no está autorizado a poseer hasta tanto aquélla se cumpla). Con el tiempo, C usurpa el inmueble adquirido
por A y comienza a usucapir. A los diez años de la nueva posesión, se cumple la condición suspensiva y A está autorizado a
poseer el inmueble. A pesar de ello, el usurpador logra continuar diez años más en la posesión y entabla una demanda por
usucapión. ¿Es procedente computar los diez primeros años que poseyó en contra de A, quien solo tuvo derecho efectivo a
poseer el inmueble los últimos diez años de la usucapión? En virtud de lo normado por el artículo estudiado, la respuesta es
afirmativa.
Sujetos activos: el art. 3950 nos dice que todos aquellos que puedan adquirir, pueden prescribir. Por tanto, podrán hacerlo
tanto personas físicas como jurídicas y dentro de estas últimas, no habría óbice para que fueran personas públicas estatales
(por ej. un ente autárquico o el Estado Nacional, Provincial o Municipal). Sólo deben tenerse en cuenta las reglas para
adquirir la posesión, ya estudiadas.
Sujetos pasivos: ídem. Puede prescribirse una cosa perteneciente a cualquier sujeto, en tanto sean cosas susceptibles de
ser poseídas. No lo son los bienes que se encuentran fuera del comercio (ya sea en forma transitoria, como aquellos sujetos
a una condición de inajenabilidad o permanente, como son las cosas que pertenecen al dominio público del Estado).
Objeto: según el art. 3952, pueden adquirirse por prescripción todas las cosas cuyo dominio o posesión puede ser objeto de
una adquisición. En el código civil de Vélez sólo era posible usucapir bienes inmuebles; él consideró los muebles
suficientemente reglados con lo dispuesto por el art. 2412, según el cual la posesión vale por título. Sin embargo, las cosas
robadas o perdidas son excluidas expresamente del artículo y de esta forma quedaban también imposibilitadas de ser
usucapidas. Esto cambió con la ley 17711 que incorpora el art. 4016 bis, instituyendo la usucapión de muebles robados o
perdidos y no registrables en tres años y no registrables, en dos.
A pesar del agregado efectuado por la reforma, aún quedan casos sin resolver. La Dra. Mariani de Vidal lo plantea
claramente en su manual, a través del siguiente cuadro sinóptico: 3
COSAS MUEBLES:
1. NI ROBADAS NI PERDIDAS:
2.
a. POSESIÓN + BUENA FE + ADQUISICIÓN A TÍTULO ONEROSO: 2412.
b. POSESIÓN + BUENA FE + ADQUISICIÓN A TÍTULO GRATUITO: primer interrogante. Aquí el problema se suscita para
armonizar los arts. 2778, 4015, 4016 y 4016 bis. veamos:

Art.2.778: “Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicación compete contra el actual poseedor, aunque fuere de buena fe
que la hubiese tenido del reivindicante, por un acto nulo o anulado; y contra el actual poseedor, aunque de buena fe, que la
hubiese de un enajenante de buena fe, si la hubo por título gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al
reivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese creído que la cosa era propia de su autor”. Si tenemos en cuenta
este artículo, pareciera que es imposible usucapir, pues mientras la adquisición se realice a título gratuito, es posible
reivindicar siempre.
Art. 4.015: “Prescríbase también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la posesión continua de
veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto
respecto a las servidumbres para cuya prescripción se necesita título”.
Art.4.016: “Al que poseído durante veinte años sin interrupción alguna, no puede oponérsele ni la falta de título ni su nulidad,
ni la mala fe en la posesión”. Según el régimen de estos dos artículos, pareciera que la prescripción de cosas muebles
adquiridas a título gratuito requiere de veinte años, pues el art. 4015 dice “cosas inmuebles y demás derechos reales”, lo que
parecería englobar derechos reales sobre muebles y no distingue adquisición a título oneroso o gratuito. Asimismo, el
art.4016 no distingue entre cosas muebles o inmuebles, pareciendo incluir a todas en la regulación. Art 4016 bis: “El que
durante tres años ha poseído con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripción. Si se
trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripción en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio
es de dos años en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesión debe ser de
buena fe y continua”. Este artículo es el que resuelve el interrogante, pues no distingue entre cosas adquiridas a título
oneroso o gratuito; si bien se refiere expresamente a las cosas robadas o pérdidas, por argumento a fortiori, se podrá incluir a
las cosas no robadas ni perdidas, hipótesis menos gravosa.
Conclusión: POSESIÓN + BUENA FE + ADQUISICIÓN A TÍTULO GRATUITO: 4016 bis (arg. a fortiori) (2/3 años)
c. POSESIÓN + MALA FE + ADQUISICIÓN A TÍTULO ONEROSO: segundo interrogante.
d. POSESIÓN + MALA FE + ADQUISICIÓN A TÍTULO GRATUITO: segundo interrogante. Veamos el caso del poseedor de
mala fe, sea que adquiera a título oneroso o gratuito (hipótesis c y d). corresponde para la autora citada, la aplicación de los
arts. 4015 y 4016 (20 años) por analogía, ya que las hipótesis allí planteadas engloban el caso de posesión de mala fe
viciosa de inmuebles, inclusive en ausencia de título oneroso o gratuito

3. ROBADAS O PERDIDAS:

a. cosas no registrables con posesión de buena fe: 4016 bis (3 años)

b. cosas registrables con posesión de buena fe: 4016 bis (2 años)
c. registrables o no, con posesión de mala fe: tercer interrogante. La solución es igual que en el caso del segundo
interrogante, arts. 4015 y 4016 (20 años).

Así, vemos que siempre que haya mala fe en la posesión de cosas muebles, será necesario el plazo de 20 años para
usucapir.
CURSO DE LA PRESCRIPCIÓN Y ALTERACIONES: RENUNCIA, SUSPENSIÓN, INTERRUPCIÓN Y DISPENSA DE LA
APLICACIÓN.
Renuncia o remisión de la prescripción:
Nos dice el art. Art. 3.965: “Todo el que puede enajenar, puede remitir la prescripción ya ganada, pero no el derecho de
prescribir para lo sucesivo.”. Es el caso de quien ya ha usucapido el bien y renuncia al derecho adquirido sobre la cosa. Al
ser un acto de disposición, se necesita capacidad plena (18 años a partir de la reforma al código civil del año 2009). Siendo
una renuncia a un derecho patrimonial que sólo interesa al ámbito privado, no hay óbice para llevarla a cabo. Distinto es el
caso de la prescripción futura, cuya prohibición fundamenta Vélez en la nota al artículo:
“Renunciar a una prescripción cumplida es renunciar al objeto mismo que la prescripción ha hecho adquirir y por
consiguiente, puede hacerlo el que tenga capacidad para enajenar. Pero renunciar con anticipación a la prescripción, es
derogar por pactos una ley que interesa al orden público…”.
La renuncia puede ser expresa o tácita (art. 3989). Analicemos un ejemplo. Ante un juicio de reivindicación del antiguo
propietario de un inmueble, el demandado (poseedor veinteañal) opone excepción de prescripción. Sin embargo, al
efectuarse la constatación de la vivienda, cuando es interrogado por el oficial público, el poseedor contesta que es el
reivindicante el verdadero propietario del inmueble. Allí, está renunciando a la prescripción cumplida. Asimismo, podría
hacerlo por escritura pública.
Suspensión de la prescripción:
El efecto de la suspensión de la prescripción, es la parálisis en el cómputo del lapso para prescribir, mientras duren las
causales que dieron origen a la suspensión. Sólo puede ser invocada en beneficio de quien está instituida o en perjuicio de
quien se establece y no por o en contra de sus cointeresados (art. 3981), a salvo lo dispuesto por el art. 3982 (caso de
derechos reales indivisibles, como la servidumbre).
La prescripción se suspende en los siguientes casos:
1. MATRIMONIO:

Art. 3.969: “La prescripción no corre entre marido y mujer, aunque estén separados de bienes, y aunque estén divorciados
por autoridad competente.”
Es el caso de quien ha comenzado a usucapir un bien y luego se casa con el propietario. Durante todo el lapso del
matrimonio, se suspende el cómputo de la prescripción que es retomado en el caso de que medie divorcio vincular o nulidad
de matrimonio. El artículo trascripto no se refiere al divorcio vincular (inexistente en la época de la sanción del código civil)
que sí rompe el ligamen entre los ex cónyuges.
2. ACEPTACIÓN DE LA HERENCIA CON BENEFICIO DE INVENTARIO:

El beneficio de inventario, consiste en la posibilidad de los herederos de asumir su condición haciéndose responsables del
pasivo del difunto pero sólo hasta el límite del activo contenido en la masa hereditaria (fijado en el “inventario” que se practica
en el juicio sucesorio). Desde la reforma de la ley 17711, toda herencia se presume aceptada con beneficio de inventario (art.
3363). Con este beneficio, el heredero conserva, contra los bienes hereditarios, todos los derechos y acciones que tenía
contra el difunto y no se confunden los bienes particulares del heredero con los que pertenezcan a la herencia (separación de
patrimonios), en tal sentido el art. 3364 indica que “…su patrimonio no se confunde con el del difunto, y puede reclamar como
cualquier otro acreedor los créditos que tuviese contra la sucesión”. Según lo antes reseñado, parecería que, si un heredero
se encontraba usucapiendo un bien del difundo, el plazo siguiera corriendo a pesar del fallecimiento del propietario. Sin
embargo el art. 3974 instituye una suspensión del plazo:
Art. 3.974. “El heredero beneficiario no puede invocar a su favor la prescripción que se hubiese cumplido en perjuicio de la
sucesión que administra.” Y en la nota brinda los fundamentos: “Porque él debe efectuar todos los actos conservatorios en
interés de los acreedores”. No existiendo un plazo legal, la doctrina entiende que el inicio de la suspensión está dado por la
muerte del causante y su fin, por la división en hijuelas y su adjudicación.
3. TUTELA Y CURATELA:

Por una cuestión de ética y orden social, los plazos de prescripción entre tutor-menor y curador-demente o inhabilitado, no
pueden correr mientras dure el vínculo. Tal el principio consagrado en el siguiente artículo:
Art. 3.973: “La prescripción de las acciones de los tutores y curadores contra los menores y las personas que están bajo
curatela, como también las acciones de éstos contra los tutores y curadores, no corren durante la tutela o curatela.”
Dispensa de la prescripción: Dice el artículo 3980:
“Cuando por razón de dificultades o imposibilidad de hecho, se hubiere impedido temporalmente el ejercicio de una acción,
los jueces están autorizados a liberar al acreedor, o al propietario, de las consecuencias de la prescripción cumplida durante
el impedimento, si después de su cesación el acreedor o propietario hubiese hecho valer sus derechos en el término de tres
meses”.
En caso de que el plazo de la prescripción (ya sea de diez o veinte años), se cumpla en una fecha en la cual el propietario del
bien usucapido adolece de un impedimento para ejercer la defensa de su propiedad, siempre que tal impedimento tenga
origen en un acontecimiento de fuerza mayor y no en la voluntad de quien invoca la dispensa, y ya sea que tenga carácter
colectivo (como una inundación) o individual (enfermedad y ausencia de representación, secuestro, etc.), natural
(cataclismos) o humano (por ejemplo una guerra), el propietario usucapido tendrá tres meses desde que la causal cesare
para presentarse ante un juez competente y solicitar se lo dispense de la prescripción cumplida. Si bien el artículo indica que
los jueces “podrán” liberar al propietario de los efectos, una vez probados los hechos alegados, no podrá dejar de otorgar
este beneficio si se cumplen los requisitos legales.
Interrupción de la prescripción: En este caso, se borra el tiempo trascurrido y comienza el cómputo de la prescripción otra
vez. La interrupción puede ser NATURAL (desposesión de un año) o CIVIL (demanda, reconocimiento del poseedor o
compromiso arbitral). Veamos cada caso:
INTERRUPCIÓN NATURAL. Ésta se produce cuando hay despojo de la cosa que se está usucapiendo (ya sea por la acción
del propietario contra quien se está prescribiendo o de un tercero). Para que se repute interrumpida la posesión, el
despojante debe poseer la cosa un año; de esa forma, quien estaba usucapiendo pierde las acciones posesorias que son
ganadas por el despojante. Una vez perdidas las acciones, no importa que el usucapiente recupere la posesión, el cómputo
se inicia de nuevo como si nunca hubiera poseído. Contrariamente, si aquél ha ejercido sus defensas posesorias en tiempo y
ha recuperado la posesión, el plazo sigue corriendo y se computa el plazo durante el cual estuvo desposeído.
Ejemplo:
A está usucapiendo una vivienda. A los tres años, es desposeído por B:
- si A ejerce las defensas posesorias antes del año, recupera la posesión y el lapso de prescripción continúa como si nunca
hubiera sido desposeído.
- si A deja pasar un año, pierde las acciones posesorias y (aunque recupere la posesión) comenzará a usucapir de nuevo
como si nunca hubiese estado en posesión de la cosa (efecto erga omnes).
La interrupción natural favorece a quien la causó (pues le otorga acciones posesorias) y al propietario, pues es a quien
conviene que el término se tenga por no cumplido.
INTERRUPCIÓN CIVIL. Puede darse por tres causales, a saber:
I. Demanda: la demanda interrumpe la prescripción aún interpuesta ante juez incompetente, defectuosa o sin capacidad
suficiente del actor (art. 3986).
Se entiende “demanda” en un sentido muy amplio, como cualquier petición judicial (inclusive beneficio de litigar sin gastos o
embargo preventivo), inclusive se ha considerado interruptiva la demanda dirigida contra un tercero y no contra el
usucapiente, cuando ha mediado un error de hecho excusable.
El efecto interruptivo subsiste hasta que la sentencia pase en autoridad de cosa juzgada y se inicia, para la mayoría de la
doctrina, con la interposición de la demanda (la minoría inicia el cómputo desde la notificación).
Según el art. 3987, en casos de absolución del demandado (cuando la defensa posesoria fracasa), así como de perención de
instancia (la que implica el fenecimiento del proceso pero no del derecho, pudiéndose incoar la acción nuevamente), la
interrupción se tiene por no acaecida y, por tanto, todo el tiempo que tramitó el proceso se computa para el plazo de la
usucapión.
II. Reconocimiento: es el caso reglado en el art. 3989: “La prescripción es interrumpida por el reconocimiento, expreso o
tácito, que el deudor o el poseedor hace del derecho de aquel contra quien prescribía.”; es natural que se interrumpa la
prescripción en este caso, pues el poseedor está intervirtiendo el título y convirtiéndose en mero tenedor, reconociendo en
otro un derecho mejor que el propio.
III. Compromiso arbitral: Reza el art. 3988: “El compromiso hecho en escritura pública, sujetando la cuestión de la posesión o
propiedad a juicio de árbitros, interrumpe la prescripción.”; la postura mayoritaria interpreta el artículo en forma amplia,
permitiendo otras formas distintas de la escritura para el compromiso (por ej. acta judicial); además, el compromiso extendido
en instrumento privado, se ha considerado una promesa de extender la pertinente escritura pública.
La interrupción civil favorece sólo a quien la ha impetrado (efecto relativo).
USUCAPIÓN ORDINARIA O DECENAL
En caso de que exista buena fe y justo título, el plazo de usucapión de inmuebles es de diez años.
Justo título: Hemos dicho que justo título, según el art. 4010, es aquél que tiene por objeto trasmitir un derecho de propiedad
y se encuentra revestido de las solemnidades exigidas para constituir el derecho real que se intenta constituir, pero no emana
de su titular o (emanando de él) éste no tiene capacidad para disponer; también aclaramos que el título putativo (aquél que
no existe o, existiendo, se refiere a un objeto distinto de la cosa poseída) no sirve de base para este tipo de usucapión. El
justo título puede referirse a cualquiera de los derechos reales que se ejercen por posesión, no necesariamente dominio; por
ejemplo, podría hacerse valer para usucapir un usufructo.
Buena fe: la buena fe se presume (art. 2462), salvo en los casos en que se presume mala fe. Para calificar la posesión de
buena o mala fe, se tiene en cuenta el momento de su adquisición y en el caso de frutos, el de su percepción. Debe tenerse
presente que un poseedor de buena fe, pasa a ser de mala fe desde el momento en que se le notifica la demanda de
reivindicación y en tal sentido se juzgará la restitución de frutos, mejoras, los riesgos de pérdida de la cosa, etc. (ver cuadro
al final del módulo 1). La mala fe se define por exclusión, toda vez que falta la buena fe.
Posesión: ya hemos dicho que ésta debe ser pública, pacífica, continua e ininterrumpida. Además, el animus posidendi debe
connotar el derecho real que se intenta usucapir (dominio, usufructo, etc.)
Tiempo: el tiempo requerido para la usucapión breve es de diez años, y a los fines de su cómputo podrá efectuarse
“accesión de posesiones”. Esta institución está regulada en los arts. 2474/2476 y consiste en la posibilidad de unir dos o más
posesiones que se siguen una de la otra, siempre que se reúnan los siguientes requisitos:
- una debe provenir de la anterior
- deben estar unidas por un vínculo jurídico (por ej. un contrato por el cual se ceden los derechos a la posesión del inmueble),
aún cuando sea defectuoso.
- ninguna debe ser viciosa
- no deben estar separadas por un posesión viciosa

De lo expuesto, se sigue que una posesión adquirida de un modo originario nunca podrá accederse a la anterior. A su vez,
hemos dicho que para calificar la posesión debíamos estarnos al momento de su adquisición; pues bien, la primera de las
posesiones (o sea aquella a la cual accede la siguiente o las siguientes) es la que va a contar a los fines de la calificación. De
este modo, si a una posesión ilegítima de mala fe viciosa de diez años se accede una posesión ilegítima de buena fe de tres
años, tendremos una posesión ilegítima, de mala fe y viciosa de trece años. Sin embargo, en el caso de que la primera
posesión fuese de buena fe y la segunda de mala fe, siendo el segundo poseedor usucapiente, no podrá hacer valer la buena
fe de la primera posesión a los fines de la usucapión corta, requiriéndose además que él también sea de buena fe.
USUCAPIÓN EXTRAORDINARIA O VEINTEAÑAL
Los únicos elementos exigidos en este tipo de usucapión, son el plazo de veinte años y la posesión pública, pacífica,
continua e ininterrumpida, no siendo necesaria buena fe ni título. Puede un poseedor de mala fe vicioso usucapir, pero el
cómputo de los veinte años requeridos comenzará el día que se hayan purgado los vicios (al cesar aquéllos o al año, cuando
el propietario pierde las acciones posesorias). En este caso, a diferencia de la usucapión corta donde hay un título, será poco
probable que el usucapiente invoque otro derecho real diferente al de dominio. En relación al usufructo, el uso y la habitación,
rigen las mismas reglas que para prescribir el dominio y respecto de las servidumbres, que se estudiarán en la parte especial,
diremos por ahora que sólo pueden usucapirse las que son continuas y aparentes (art. 3017)
Al igual que la prescripción corta, puede hacerse valer en juicio como acción o como excepción. La oportunidad para
oponerla, según el texto del art. 3962, es al contestar la demanda o en la primera presentación en el juicio que haga quien
intente oponerla. Para el caso de que se haga valer como acción, se deben cumplimentar los requisitos exigidos por los
artículos pertinentes de la Ley 14.159, a saber:
ARTÍCULO 24: “En el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión continuada de los mismos (artículo 4015
y concordantes del Código Civil) se observarán las siguientes reglas:
a) El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las
constancias del catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificación
sobre el particular deberá acompañarse con la demanda. Si no se pudiera establecer con precisión quién figura como titular
al tiempo de promoverse la demanda, se procederá en la forma que los códigos de procedimientos señalan para la citación
de personas desconocidas;
b) Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica
respectiva, si la hubiere en la jurisdicción;
c) Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Será especialmente
considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a
nombre de quien invoca la posesión;
d) En caso de haber interés fiscal comprometido, el juicio se entenderá con el representante legal de la Nación, de la
provincia o de la municipalidad a quien afecte la demanda.”
En relación a la prueba rendida en juicio, es importante dejar sentado que tanto los actos posesorios como el pago de
impuestos acreditados, harán mella en el juzgador en tanto se reputen cumplidos durante los veinte años de posesión, no
sería prueba idónea por ejemplo el pago de impuestos de los últimos veinte años realizado el mes anterior al inicio de la
demanda.
USUCAPIÓN DE MUEBLES
Nos remitimos a lo expuesto supra sobre cosas muebles, agregando solamente que en el texto primigenio del código civil no
estaba prevista la usucapión de muebles, incorporándose con la reforma de la ley 17.711 el art. 4016 bis.
Art. 4.016 bis: “El que durante tres años ha poseído con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por
prescripción. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripción en registros creados o a crearse, el plazo para
adquirir su dominio es de dos años en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la
posesión debe ser de buena fe y continua.”
LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN LA REPÚBLICA ARGENTINA: EVOLUCIÓN – PERÍODO COLONIAL – EL CÓDIGO
CIVIL, LA NOTA AL TÍTULO XIV DE LA HIPOTECA (ART. 3203) – LEYES PROVINCIALES DE REGISTRO –
JURISPRUDENCIA ANTECEDENTES DE LA LEY N° 17.801
Mientras que los derechos personales no se publicitan, pues interesan a las partes solamente, los derechos reales atañen a
la comunidad entera, pues ésta tiene el deber de respetarlos. En Derecho, dar “publicidad”, significa hacer público y notorio
un hecho jurídico, una relación jurídica o una situación jurídica relevante para la comunidad. Al respecto, Vélez en la nota al
art. 577, expresa:
“… el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros signos que no sean los del derecho personal, y que
estos signos deben ser tan visibles y tan públicos como sea posible. No se concibe que una sociedad esté obligada a
respetar un derecho que no conoce…”
Hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurídico relevante; en la época colonial, esta tarea era cumplida por oficiales
que pregonaban las comunicaciones reales en lugares públicos, o bien se pegaban edictos en el muro de las iglesias a la
salida de la misa dominical. Tradicionalmente, la doctrina distinguió dos modalidades de publicidad relativa a los derechos
reales: la posesoria y la registral.
La publicidad posesoria es la elegida por el codificador para dar a conocer las mutaciones de todos los derechos reales que
se ejercen por posesión y parte de la doctrina entiende que es insuficiente en grandes poblaciones. En contraposición, la
publicidad registral fue utilizada por Vélez sólo para las hipotecas, puesto que en ese caso el inmueble queda en poder del
deudor y no es posible publicitar la mutación de otro modo. En la nota al art. 3203, Vélez explica las causas por las cuales no
adopta el sistema de publicidad registral para el resto de los derechos reales. Leamos algunos extractos:
“… se han creado registros públicos en muchas naciones, en las cuales las leyes mandan inscribir los títulos traslativos del
dominio de los inmuebles... nosotros no nos hemos decidido a proponer leyes semejantes. Creemos que solo debía hacerse
lo más indispensable: reglar de una manera precisa los derechos hipotecarios (…) hasta que la experiencia y el ejemplo de
otras naciones nos enseñen los medios de salvar las dificultades del sistema de inscripción… la inscripción no es más que un
extracto de los títulos y puede ser inexacta y causar errores de graves consecuencias. La inscripción nada garantiza ni tiene
fuerza de verdadero título, ni aumenta el valor de un título existente (…) si fuese posible por este sistema la legitimación de la
propiedad, el examen justificativo debería confiarse a una magistratura que conociera la verdad de los actos y sus formas
necesarias, pero entonces se transformaría su jurisdicción voluntaria en contenciosa, sometiéndose la voluntad libre de las
partes a una autoridad que ellos no habían reclamado (…) ¿cómo obrará el Poder Judicial, sin que el interés de las partes
venga a solicitar su intervención? Entre tanto el título no podrá registrarse, ni se podrá imponer una hipoteca en esta
propiedad, aún cuando lo quieran el acreedor y el deudor. En un país como el nuestro, donde el dominio de los inmuebles no
tiene en la mayor parte de los casos títulos incontestables, la necesidad del registro público crearía un embarazo más al
crédito hipotecario. El mayor valor que vayan tomando los bienes territoriales, irá regularizando los títulos de propiedad, y
puede llegar un día en que podamos aceptar la creación de los registros públicos. Hoy en las diversas provincias de la
República sería difícil encontrar personas capaces de llevar esos registros, y construir el catastro de las propiedades, y sus
mil mutaciones por la división continua de bienes raíces que causan las leyes de sucesión, sin sujetar la propiedad a
gravámenes que no corresponden a su valor para satisfacer los honorarios debidos por la inscripción o transcripción de los
títulos de propiedad.”
A pesar de lo expresado por el codificador, en el afán de consolidar la seguridad del tráfico jurídico, las provincias
extendieron las funciones de los registros de hipotecas (únicos previstos por el código civil) a la inscripción de todos los actos
jurídicos que causaban mutaciones en los derechos reales sobre inmuebles. El precursor fue el registro de la provincia de
Buenos Aires, inaugurado en el año 1879. Las leyes que creaban los registros provinciales, solían exigir la inscripción de los
títulos a los fines de dotar de oponibilidad a los derechos y (al ser materia delegada el régimen de adquisición y pérdida de la
propiedad, etc.) eran inconstitucionales.
La Corte Suprema de Justicia de la Nación tuvo ocasión de expedirse al respecto en numerosas ocasiones4 respecto de los
requisitos exigidos por los registros provinciales, tachando en todos los casos de inconstitucionales estas leyes provinciales.
A pesar del escollo de la inconstitucionalidad (considerada por la doctrina una “sana anomalía), el requisito de registración se
generalizó en todo el país, al comprobarse sus conveniencias prácticas, (incluso algunos lo consideraban parte del poder de
policía no delegado); en casos extremos, se llegó a dotar de carácter constitutivo a la inscripción de derechos reales sobre
inmuebles deshabitados, (provincia de La Rioja). En un principio, estos registros estuvieron a cargo de los particulares (caso
actual de los registros del automotor), pasando posteriormente a depender de oficinas administrativas del Estado o (en
algunas provincias) del Poder Judicial.
4 En autos “Jorba, Juan y otra C/ Bambicha, F. y otro” (25.11.1935); “Papa, José, administrador definitivo de la testamentaria
Susso C/ Sociedad Compagno Hnos.”(25.11.1935).
5 López de Zavalía Fernando, “Curso introductorio al Derecho Registral”, 1983 Ed. Víctor P. de Zavalía, Pág. 56 y ss.
Con la reforma de la ley 17711, se modifica el art. 2505, agregando un requisito a la transmisión de derechos reales sobre
inmuebles: la inscripción.
Art. 2.505: “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante
la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o
transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas.”
La inscripción es meramente declarativa, pues sabemos que el derecho real nace con título y modo (tradición), y el efecto es
la OPONIBILIDAD; esto surge del articulado de la ley, particularmente de su art. 20: “Las partes, sus herederos y los que han
intervenido en la formalización del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrán
prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se considerará registrado. En caso
contrario, quedarán sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder”. Análoga
disposición había previsto Vélez respecto de las hipotecas en el art. 3135: “La constitución de la hipoteca no perjudica a
terceros, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes
contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del
defecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública, se considera registrada.”
Con motivo de esta reforma, se procede al dictado de la ley 17.801 del registro de la propiedad inmueble y de las
consecuentes leyes registrales provinciales, que siguen los lineamientos de la ley nacional. De esta forma, el nuevo sistema
dotó de constitucionalidad a los registros de la propiedad inmueble provinciales, legitimándose el efecto de oponibilidad que
emana de la publicidad registral.
Fernando López de Zavalía5 define la publicidad registral como “la cognoscibilidad permanente y general de hechos
jurídicos en base a la declaración señalativa de un órgano competente, puesta a disposición del público por los
medios previstos por la ley.” Vemos entonces que, para este eminente jurista tucumano, “publicidad” no es conocimiento
efectivo sino “posibilidad de conocer”, conocimiento puesto a disposición del público; asimismo será permanente toda vez
que el dato se encuentra en el registro disponible en cualquier momento y es general, porque está destinado a la generalidad
de los individuos de la comunidad, sin distinciones. Esta cognoscibilidad será posible gracias a una declaración señalativa
efectuada por el registrador (o sea el asiento), que “señala” o hace presente los datos que figuran en los títulos presentados.
Por último, los “medios” de publicidad mencionados pueden ser: exhibición directa de libros, copias, informes o certificados.
Veremos cada uno más adelante.
LOS PRINCIPIOS REGISTRALES Y EL REGISTRO INMOBILIARIO: CONSAGRACIÓN EN LA LEGISLACIÓN ARGENTINA.
CÓDIGO CIVIL. LEY 17.801
Los principios registrales son lineamientos generales, ideas-fuerza que inspiran la ley 17.801; no se encuentran consignados
expresamente, son elaboraciones doctrinarias. La ley fue redactada en base a las pautas fijadas en el proyecto de ley
elaborado por los Dres. Edgardo Scotti (Director del registro de la ciudad de Buenos Aires) y Miguel Falbo (Rector de la
U.B.A.), que tomó como base las conclusiones de la primera reunión de Directores de registros provinciales, celebrada en
Buenos Aires en el año 1964. Los principios citados tienen su fuente en la doctrina alemana, francesa y en la reglamentación
del código de Vélez en materia de registración de hipotecas.
PRIORIDAD: CERTIFICADO REGISTRAL Y BLOQUEO – RESERVA DE PRIORIDAD – PRIORIDAD Y AUTONOMÍA DE LA
VOLUNTAD
El principio de prioridad surge de la máxima latina qui prior est tempore, potior est iure: tiene prioridad el derecho que primero
se inscribe. La prioridad es una preferencia, un derecho real tiene preferencia sobre otro derecho real o una medida cautelar,
presentados para su inscripción o anotación con posterioridad. Este principio cobra valor cuando hay un conflicto entre dos o
más pretensiones. Los derechos o pretensiones pueden ser compatibles y coexistir en un orden jerárquico (hipoteca de
primer grado y otra de segundo) o puede haber una incompatibilidad que puede ser absoluta o excluyente, cuando sólo uno
de estos derechos puede registrarse (por ejemplo dos personas reclaman la inscripción del dominio de un inmueble a su
nombre y sabemos que el dominio es absoluto y excluyente) o relativa o de rango, si el derecho se anota condicionalmente a
la espera de que se defina una situación registral (por ejemplo, entra un embargo y desde antes existía un certificado pedido
para vender el inmueble. La cautelar se anotará condicionalmente y si el certificado no se usa o cae el bloqueo, el embargo
podrá efectivizarse).
Vélez ya había sentado el principio para las hipotecas:
Art. 3.934: “Los hipotecarios son preferidos sobre los bienes gravados con la hipoteca. El privilegio se cuenta desde el día
que se tomó razón de la hipoteca. Las inscripciones del mismo día concurren a prorrata.”
Art. 3.137: “El registro debe hacerse dentro del término establecido en la ley Nacional de registros de la propiedad.”
Para la prenda: Art. 3.210: “Una nueva prenda puede ser dada sobre la misma cosa, con tal que el segundo acreedor
obtenga conjuntamente con el primero, la posesión de la cosa empeñada, o que ella sea puesta en manos de un tercero por
cuenta común. El derecho de los acreedores sobre la cosa empeñada seguirá el orden en que la prenda se ha constituido.”
Y los demás derechos reales: curiosamente, en relación al resto de los derechos reales, se fijaron las normas de preferencia
en el libro segundo, referido a obligaciones. Se distinguió entre muebles e inmuebles, aunque la solución es idéntica, y según
se haya o no hecho tradición de la cosa.
Art. 592: “Cuando la obligación sea de dar cosas ciertas con el fin de transferir o constituir derechos reales, y la cosa es
mueble, si el deudor hiciere tradición de ella a otro, por transferencia de dominio o constitución de prenda, el acreedor
aunque su título sea de fecha anterior, no tendrá derecho contra los poseedores de buena fe, sino solamente contra los de
mala fe. La mala fe consiste en el conocimiento de la obligación del deudor.”
Art. 593: “Si la cosa fuere mueble, y concurriesen diversos acreedores, a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a
entregarla, sin haber hecho tradición a ninguno de ellos, será preferido el acreedor cuyo título sea de fecha anterior.”
Art. 594: “Si la cosa fuere inmueble y el deudor hiciere tradición de ella a otro con el fin de transferirle el dominio, el acreedor
no tendrá derecho contra tercero que hubiese ignorado la obligación precedente del deudor; pero sí contra los que
sabiéndola hubiesen tomado posesión de la cosa.”
Art. 596: “Si la cosa fuere inmueble, y concurriesen diversos acreedores a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a
entregarla, sin que a ninguno de ellos le hubiese hecho tradición de la cosa, será preferido el acreedor cuyo instrumento
público sea de fecha anterior.”
En resumidas cuentas, quien primero obtenga tradición de la cosa y siempre que tenga buena fe, será quien adquiera el
derecho real y va a tener preferencia sobre los demás acreedores, titulares de un derecho personal. La prioridad temporal
queda fijada en este caso por la tradición. Ahora bien, cuando no se haya efectuado la tradición a ninguno de los acreedores,
se trata meramente de obligaciones de dar cosa cierta y triunfa quien tiene el título más antiguo. La ley 17.801 vino a
incorporar nuevas variables a este precario sistema de preferencias que el código civil contenía:
Primeramente, sienta para todos los derechos reales el principio de que quien primero registra es preferido.
Art. 19: “La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y
el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo 40. Con respecto a los
documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante
las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del
principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que
ésta sea compartida.”
Y el art. 5 consigna: “Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su
otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.“
En segundo lugar, establece una reserva de prioridad a través del certificado registral instaurado en los arts. 23/24. Es lo
que se ha dado en llamar “bloqueo registral” y cuyo efecto es garantizar la inmutabilidad de la situación jurídica registral del
inmueble por el lapso de 15,25 ó 30 días corridos en los cuales se deberá celebrar la escritura pertinente. Las medidas
cautelares y los derechos reales que ingresen al registro durante la vigencia del certificado, se inscribirán o anotarán de
manera condicionada a las resultas del certificado.
Art. 24. “El plazo de validez de la certificación que comenzará a contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de
quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios
públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del ámbito de la
provincia, territorio o Capital Federal. Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar
y producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen,
podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios públicos
del interior de la provincia o territorio”
El plazo de validez del certificado se cuenta en días corridos, pues los escribanos están autorizados a celebrar escrituras en
días inhábiles. Los únicos que pueden solicitar certificados registrales son los escribanos con registro otorgado en la
provincia. Si se solicita un nuevo certificado, mientras el primero está vigente, tal circunstancia será consignada en el
segundo certificado.
Art. 25. “Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el registro tomará nota en el folio
correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del plazo a que se refiere el
artículo 5º, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado.
Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del
documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.”
Art. 17. “Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la
certificación a que se refieren los artículos 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artículo 5º o,
si se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado en el artículo 3137 del Código Civil.”
Art. 18. “No obstante lo dispuesto en el artículo anterior y a los efectos a que hubiere lugar por derecho, el Registro procederá
de la siguiente forma: a) Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentación, tanto
en el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duración de esta anotación serán los que rigen respecto
de la inscripción provisional; b) Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o
certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo 5º, aquélla se practicará con
advertencia de la circunstancia que la condiciona; c) Cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prioridad respecto
de la primera, el Registro informará la variación producida. La advertencia o información indicada se dirigirá a quien hubiera
efectuado la petición o a quien tuviere interés legítimo en conocer la situación registral mediante notificación fehaciente.”
Veamos los distintos tipos de prioridad existentes.
PRIORIDAD DIRECTA: Puede ser inicial o final. En el sistema germánico, la prioridad es directa inicial, pues el tiempo se
determina por el asiento efectivo en el libro correspondiente. El asiento que se encuentra antes en el folio, es el que
prevalece. Si dos escrituras son presentadas simultáneamente, triunfa la primera que logra que se le practique el asiento.
Nuestro sistema, es de prioridad directa final, no se tiene en cuenta el momento del asiento definitivo sino el momento de
ingreso al libro de entradas del registro; es por ello que en la matrícula del inmueble figura el número y fecha de ingreso del
documento en el libro diario. A esto se ha dado en llamar retroprioridad endógena, porque el asiento del folio real retrocede
al momento del asiento en el libro diario.
PRIORIDAD INDIRECTA: es una retroprioridad exógena, porque va a tomar lugar fuera del registro; es el caso del art. 5 de
la ley, cuando la escritura es presentada para su registración dentro de los 45 días de celebrada. En ese caso, la fecha del
asiento se retrotrae a la de la celebración de la escritura, otorgando prioridad desde el día de su instrumentación.
RESERVA DE PRIORIDAD: la reserva retrotrae aún más la fecha de la prioridad; resulta de los certificados expedidos por el
Registro que producen el llamado bloqueo registral, cuyo efecto es mantener inmutable la situación jurídica registral del
inmueble por el plazo de validez del certificado, de 15, 25, o 30 días corridos según el caso (art. 24).
Art. 24: “El plazo de validez de la certificación que comenzará a contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de
quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios
públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del ámbito de la
provincia…”.
Las cero horas se reputan las de inicio de ese día, de manera tal que si el certificado se expidió el 05 de mayo, serán las
00:00 hs. de la noche anterior. Este momento como inicio del cómputo genera inconvenientes, pues dos personas que
solicitan un certificado en el mismo día, pueden obtener la expedición en fechas distintas y así puede darse que alguien
obtenga un derecho preferente sobre otro que, inclusive, solicitó el certificado el mismo día con varias hs. de antelación.
Asimismo, varias personas pueden obtener el certificado el mismo día y no queda claro quién goza de preferencia.
Analizando las resoluciones de los Registros provinciales, vemos que el bloqueo comienza el día de su expedición en
algunas provincias y el día del ingreso de la solicitud de certificado en otras (según número de orden del libro diario).
La certificación está prevista también en el régimen de automotores y produce un bloqueo de seis días (art. 6 D.L. 6582/58) y
en el Registro de buques (Ley 19.170).
El único que puede solicitar el certificado es el Escribano que se propone autorizar un acto que causará una mutación en los
derechos reales de un inmueble. Para el caso de que la mutación real sobre el inmueble sea a partir de una subasta judicial,
no se pide certificado sino “Anotación preventiva de subasta”, el bloqueo que la ley provincial 5771 establece en este caso es
de 90 días, plazo en el cual debe realizarse el remate y comunicarse al Registro; sin embargo las resoluciones registrales
han extendido el plazo a un año. La “anotación preventiva de subasta” se presenta en un formulario especial, firmado por el
tribunal y es el Martillero designado por el Juez, quien debe diligenciarlo. La “comunicación de subasta” es un oficio común
que el juez emite, sin formulario.
Puede ocurrir que el inmueble aparezca gravado con usufructo, uso o habitación; haciendo conocer esas circunstancias a los
oferentes (vgr. en los edictos previos), no hay inconveniente en proceder a la subasta. El interesado adquirirá el inmueble con
las cargas reales que lo graven.
Tanto la certificación expedida a solicitud de los Escribanos, como la Anotación preventiva para subasta, brindan un informe
sobre el estado jurídico del bien y de los titularse (esto es, si están inhibidos o inhabilitados o pueden disponer libremente),
pero no es la única función que cumplen sino que, además producen un bloqueo registral (art. 25) a favor de quien requiera
en el plazo legal la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiese solicitado (art. 25). Esto no quiere decir que
el Registro no ingrese las subsiguientes peticiones de anotación o inscripción en la matrícula; puede anotar embargos,
inscribir transferencias de dominio, otorgar nuevos certificados y hasta anotar preventivamente nuevas subastas, pero todas
estas anotaciones o inscripciones no le serán oponibles al beneficiario del bloqueo, que podrá vender, subastar, etc., como si
no hubiese ingresado nada posteriormente. Pero en el caso de que deje vencer los plazos del bloqueo porque, por ejemplo,
no ingresó en término la Escritura de venta o la comunicación de subasta, quienes lograron anotar o inscribir sus títulos luego
del bloqueo, tendrán prioridad temporal sobre el ex – beneficiario y sus actos o cautelares serán plenamente válidos. Aquí,
quien gozaba del bloqueo, ha perdido “colocación registral”.
Autonomía de la voluntad: todo el sistema de prioridad hasta aquí estudiado puede ser modificado por pactos entre partes.
Antes de la ley 17.801, la autonomía de la voluntad sobre este punto ya estaba reglamentada para las hipotecas, en lo que
se ha dado en llamar “reserva de rango” enunciada en el art. 3135:
“…Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir
ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que ésta podrá alcanzar.”
Con la sanción de la ley 17.801, el principio de autonomía de la voluntad en la prioridad registral fue extendido a todos los
derechos reales en el art. 19 de la ley, antes trascripto.
De este modo, los interesados podrán convenir la permuta de rango, posposición de rango (cuando se conviene perder la
prioridad), rango de avance (si se escalan posiciones), etc. si existe un tercero registral perjudicado, se necesita su
consentimiento, por ejemplo, el titular de una hipoteca en tercer grado desea escalar al primer grado, quien sea titular de la
hipoteca en segundo grado deberá consentirlo.
INSCRIPCIÓN: DOCUMENTOS QUE TIENEN ACCESO. INSTRUMENTOS PRIVADOS QUE ACCEDEN. DISTINTOS
TIPOS DE ASIENTO. EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN: INSCRIPCIÓN Y TRADICIÓN – EL TERCERO REGISTRAL –
MATRICULACIÓN.
La acción de asentar las situaciones jurídicas registrables, se denomina “registración”, reservándose el término “inscripción”
para las mutaciones en los derechos reales, en tanto “anotación” alude a las medidas cautelares.
En algunos ordenamientos la registración de los derechos reales sobre inmuebles es optativa (por ejemplo España), mientras
que en nuestro país se entiende que es obligatoria. Ello surge de los siguientes artículos:
Art. 2: “De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505, 3135 y concordantes del Código Civil, para su publicidad,
oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según
corresponda, los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos
reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares; c) Los establecidos
por otras leyes nacionales o provinciales.”
Art. 23: “Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o
cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación
expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las
constancias registradas. Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de
la certificación.”
De esta forma, el inmueble con títulos no registrados, sale del comercio jurídico. El art. 3 nos brinda los requisitos que deben
tener los documentos que ingresen al registro:
Art. 3: “Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o anotados deberán reunir los
siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para
hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea
objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de
excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus
otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente.”
Instrumentos privados que acceden: El principio es que sólo ingresan instrumentos públicos al registro. Las excepciones
son pocas y deben estar consignadas expresamente en ley nacional o provincial, por ejemplo boletos de compraventa de
lotes adquiridos en remate según ley 14.005, boletos de compraventa de Propiedad Horizontal (PH) ley 19.724 o contratos de
leasing (ley 25.248).
Los registros pueden ser:
1. de recepción: registran principalmente documentos confeccionados fuera del registro, como el registro del automotor o el
inmobiliario.
2. de actuación: registran principalmente documentos confeccionados dentro del registro, por ejemplo el registro civil y de
capacidad de las personas, que inscribe las actas de matrimonio o nacimiento, labradas allí mismo.

A su vez, pueden dividirse en registros de:

1. transcripción: la oficina copia todo el contenido del documento.
2. inscripción: el asiento se conforma de breves notas sobre los datos principales del documento, tal es el caso de nuestro
registro de la propiedad inmueble. El art. 12 reza: “El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se
redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y
linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización….”
3. enlegajamiento: la oficina recibe el documento y lo glosa a un legajo abierto para la cosa registrada, es el caso de nuestro
registro del automotor.
Se denomina “asiento” al instrumento público registral que consta en el libro respectivo y donde se plasma por escrito la
situación jurídica registrada. Veamos ahora los distintos tipos de asiento:
Según los efectos que puede tener la inscripción:
a. constitutivos: cuando produce una mutación real. Es el caso del registro del automotor y de equinos de pura sangre de
carrera. El derecho real nace o muta a partir de que es asentado en el registro. Antes, no genera efectos ni para las partes.
b. declarativos: la mutación real tienen lugar fuera del registro y la inscripción le otorga oponibilidad frente a los terceros. el
derecho real nace antes de la registración. Es el caso del registro de la propiedad inmueble, de buques (ley 19.170) o de
aeronaves (art. 50 del código aeronáutico).

Según las formas:

a. positivos: dan cuenta de una mutación real, haciendo nacer un asiento. Tal, la inscripción de una transferencia dominial o
la constitución de una hipoteca.
b. negativos: dejan sin efecto un asiento anterior. Es el caso de la cancelación de hipoteca, extinción de servidumbres,
levantamiento de medidas cautelares.

Según el tiempo:
a. primera inscripción: es la que conduce a la matriculación del inmueble y debe contener los datos que ordena el art. 12 de
la ley registral.
b. Inscripciones posteriores: se asientan en la matrícula ya existente.

Según la situación registrada:

a. inscripción: se asienta una mutación real
b. anotación: se asienta una medida cautelar o una nota aclaratoria (por ejemplo de subsanación de un error en una fecha o
nombre en la matrícula) o notas de correlación (como la que vincula una matrícula madre con las desmembraciones por
subdivisión del inmueble); también se usa el término para designar todos los asientos que obran fuera de la matrícula, por
ejemplo constancias del libro diario de entradas.

Según la función calificadora:

a. definitivo: cuando el documento es admitido por el registrador.
b. provisional: cuando el documento es observado, se inscribe provisionalmente hasta los 180 desde su presentación, a los
fines de que sea subsanado. Cuando el documento es rechazado, se inscribe provisionalmente por el plazo del recurso
respectivo. Las inscripciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el
plazo de su vigencia. La registración definitiva es retroactiva.

Según su relación con el resto de los asientos:

a. condicionado: es el caso del art. 18 inc. b de la ley 17.801, “…Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de
carácter provisional, o certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo 5º, aquélla
se practicará con advertencia de la circunstancia que la condiciona…”; por lo tanto, dependen de el resultado de otra
anotación o inscripción para producir efectos.
b. Incondicionado, cumplen sus efectos sin ser afectadas por el resto de los asientos relacionados.

Podemos enunciar los siguientes caracteres del sistema registral inmobiliario:

• En el sistema registral inmobiliario argentino, la inscripción tiene un carácter puramente declarativo, que se limita al
perfeccionamiento de la adquisición del derecho para su oponibilidad a terceros, no participa en la constitución del derecho
real ni convalida los títulos viciados.
• La falta de inscripción no invalida la adquisición del derecho real, pero si menoscaba profundamente su valer, el carácter
erga omnes del derecho real: su derecho no será oponible a aquel que haya obtenido colocación registral.
• Se trata de un registro de títulos: la función registral consiste en una toma de razón, mediante breves notas, de los puntos
principales que hacen a las personas, causa y objeto de la situación asentada.
• El asiento registral sirve como prueba de la existencia de la documentación que le dio origen en los casos del art. 1011 del
Código Civil, en los casos en que el protocolo notarial se hubiese destruido.
• Se utiliza la técnica del folio real, que consiste en destinar a cada inmueble un folio especial con una característica de
ordenamiento que servirá para designarlo (Número de Matrícula).
• En la matrícula existe un tracto sucesivo vertical (encadenamiento de las titularidades) y un tracto sucesivo horizontal
(encadenamiento y coherencia entre las medidas cautelares, enmiendas, cancelaciones, etc.).
Proceso inscriptorio:
La primera inscripción es la que conduce a la matriculación.
Se trata del primer asiento. Todos los ingresados después, respecto de ese inmueble, son asientos posteriores (Ej.
Transferencia de dominio).
Cronológicamente, lo primero es el pedido del certificado que efectúa el Escribano Público que se propone autorizar el acto
jurídico de de constitución, modificación, transferencia o extinción de un derecho real sobre un inmueble (arts. 23, 24 Ley
17.801). Para llevar a cabo el acto la ley otorga 15, 25 ó 30 días corridos desde que el certificado ha sido expedido (si quiere
conservar el bloqueo registral que se generó con la solicitud).
Una vez celebrado el acto, según el art. 5 de la Ley citada, hay 45 días para presentar el título al registrador, (distinto el caso
de subasta, donde el Tribunal debe “comunicar” su realización inmediatamente).
Una vez que el documento es presentado al Registro para la toma de razón, éste da inicio a un proceso de “calificación” o
control de legalidad del instrumento, según el cual puede adoptar tres actitudes básicas:
• Rechazarlo
• Admitirlo y practicar la registración definitiva
• Sólo admitirlo y observarlo practicando registración provisional que deja en suspenso la suerte final de la inscripción o
anotación que se pretende para el caso de que el interesado subsane los defectos que se observen.
Por tanto, un proceso donde un documento ha sido observado, puede desembocar más adelante en la registración definitiva
o en la caducidad del proceso por vencimiento de su término sin que hayan sido subsanadas las observaciones practicadas.
El art. 9 de la ley 17.801 dispone que cuando el documento no puede ser inscripto definitivamente porque tiene defectos
subsanables, la oficina practica una registración provisional. Este asiento tiene un plazo de validez de 180 días corridos
desde la fecha de presentación del documento, ampliable o extensible mediante prórrogas legales o facultativas, contenidas
en la ley nacional y leyes provinciales.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o cuando
transcurre el plazo de su vigencia.
La registración provisional se convierte en definitiva a través de dos procedimientos claramente diferenciados:
• Aceptando la calificación de la oficina y, consecuentemente subsanando los defectos.
• Obteniendo resolución favorable en la etapa recursiva que se entabla por no compartir la observación efectuada.
En cualquiera de los dos casos, debe practicarse un asiento que recoja la registración definitiva, el cual tendrá efectos
retroactivos a la fecha de la registración provisional.

ESQUEMA DEL PROCESO INSCRIPTORIO – SEGÚN LEY 17.801:

Si se ordenó inscribir como consigna el ítem a), ha finalizado el proceso inscriptorio en forma exitosa.
Ahora bien, puede suceder también que el Registro rechace u observe el documento. Podrá observar o rechazar documentos
cuando surjan, de manera manifiesta, defectos en los mismos que ataquen su validez. Si los defectos no son manifiestos, no
tendrá forma de saber que su información no es veraz y los inscribirá (documentos anulables).
Rezan los arts. Pertinentes de la Ley 17.801:
8. El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a
lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos.
9. Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera: a) Rechazará los documentos viciados de
nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta
días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento
ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición
fundada del requirente. Si éste no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que
rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se
hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere
según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional. La reglamentación
local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones
provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.
Rechaza cuando estos defectos provocan una NULIDAD ABSOLUTA. Las nulidades son absolutas cuando afectan intereses
de orden público, como por ejemplo cuando le faltan las firmas. Al Estado le interesa velar por la veracidad de los
Instrumentos Públicos, cuando un instrumento público carece de firmas, no hay certeza de su veracidad y las normas civiles
lo consideran nulo de nulidad absoluta, también cuando contienen actos cuyo objeto está prohibido (venta de personas) o
cuando le faltan las formalidades que la ley exige para ese tipo de acto (por ejemplo, una donación de inmueble si no es
efectuada por Escritura, es nula de nulidad absoluta).
La nulidad absoluta es insubsanable y deberá celebrarse un acto jurídico nuevo de acuerdo a la ley.
Observa cuando el documento está viciado de NULIDAD RELATIVA.
Esta especie de nulidad está establecida en defensa del interés de una persona particular (ya no de la comunidad en
general) y puede subsanarse. Un ejemplo típico, es el acto celebrado por un menor de edad, es nulo de nulidad relativa pero
puede subsanarse fácilmente celebrando un nuevo acto donde el representante legal del menor presta conformidad y ratifica
lo actuado por aquél.
En el caso de ANULABILIDAD, o sea cuando el documento sea anulable, el Registrador deberá inscribirlo por ser
plenamente válido hasta que un juez lo declare nulo. Es anulable cuando el vicio no es manifiesto y se necesita de la
investigación y prueba judicial para descubrirlo. Por ejemplo, si hubo amenazas o coacción para celebrar el acto jurídico. El
vicio no surgirá del documento.
A partir de la presentación del documento, hay un plazo de 180 días para subsanar las observaciones. Si bien, puede
reducirse porque dentro de los primeros 30 el Registro está calificando. Es decir que si el día 29 planteó la observación, el
presentante tendrá 151 días para subsanar. Sin embargo, las leyes 17801 y 5771 (de Córdoba), prevén varias prórrogas a
tales fines. Durante todo plazo para subsanar, el documento es inscripto provisionalmente y si las observaciones son
subsanadas a tiempo, el proceso inscriptorio habrá finalizado con éxito.
Puede ocurrir también que el presentante no esté de acuerdo con el rechazo del documento o con las observaciones
efectuadas; en este caso, la última parte del art. 9 antes transcripto, habla de recursos. La encargada de dar forma a estos
recursos, es cada provincia (por ser ley adjetiva no delegada). En Córdoba, los recursos están contenidos en los arts. 15 al
19 de la ley 5771.
Artículo 15º. “Si el documento presentado al Registro General de la Provincia fuere observado por un defecto subsanable, el
registrador interviniente lo inscribirá o anotará provisionalmente por el término de 180 días. Dentro de ese término el
interesado podrá aceptar la observación y solicitar una nueva prórroga de la inscripción provisional por 90 días, la cual será
concedida por la Dirección General. En caso de excepción la Dirección General podrá conceder, además de ésta, nuevas
prórrogas de la inscripción o anotación provisional, las que serán otorgadas cuando existiere fundamento suficiente a criterio
de la Dirección General, mediante resolución fundada mencionando las causas que las motiven. Transcurrido el término de
inscripción o anotación provisional sin que se hubieren subsanado los defectos que impedían el registro definitivo o sin que
se hubiere recurrido en la oportunidad prevista en el artículo siguiente, la inscripción provisional caducará de pleno derecho.
El rechazo del documento por estar viciado de nulidad absoluta y manifiesta será dispuesto por la Dirección General,
suscribiendo el acto el titular o quien lo reemplace a ese efecto. El interesado podrá recurrir ante la Justicia en la forma y
plazo previstos en el artículo 19º. El documento que fuere rechazado, será inscripto o anotado provisionalmente por el
término para interponer el mencionado recurso”.
Artículo 16º. “En los casos en que mediara observación motivada, el interesado podrá interponer recurso de rectificación
fundado ante el Registrador interviniente, dentro de los 30 días de haber sido notificado formalmente de la observación que
impugna, debiendo acompañar todos los elementos de prueba que hagan a su derecho.
El registrador resolverá la cuestión dentro de los 15 días.
Los escritos en que se interpongan los recursos previstos en este artículo y en los siguientes, deberán reunir las formalidades
que establece la Ley de Procedimiento Administrativo.
Todos los plazos establecidos en este capítulo, con excepción del de inscripción o anotación provisional, se contarán de
acuerdo a lo establecido por la Ley de Procedimiento Administrativo.
La presentación de los escritos podrá hacerse hasta los primeros 30 minutos del horario administrativo del día hábil inmediato
siguiente al del vencimiento del plazo, a cuyo efecto se deberá requerir la colocación del cargo respectivo en la oficina
designada para la recepción del documento”.
Artículo 17º. “Contra la resolución que mantenga la observación, o si no fuera resuelta dentro del plazo previsto, podrá el
interesado interponer dentro del plazo de 15 días, recurso de apelación ante el Director General, quien deberá dictar
resolución dentro del plazo de 30 días.
El plazo para interponer este recurso se computará a partir de la fecha de notificación de la resolución denegatoria del
recurso de rectificación o a partir del vencimiento del plazo para resolver, según el caso.
La resolución del Director cerrará la instancia administrativa y dejará expedita la jurisdiccional”.
Artículo 18º. “En caso de que la resolución recaída en el recurso de apelación dispusiere la toma de razón requerida, la
inscripción o anotación provisional se convertirá en definitiva.
Si la resolución mantuviere la observación del documento, para lograr su registro definitivo deberá el interesado subsanar las
observaciones dentro del nuevo plazo de inscripción provisional que deberá fijar la resolución denegatoria y que será de 60
días contados desde la fecha de notificación; todo ello sin perjuicio de su derecho a recurrir jurisdiccionalmente en la forma y
plazo que establece el artículo siguiente.
Transcurrido el plazo de inscripción o anotación provisional y su prórroga, sin que hubieren subsanado los defectos que
impedían el registro definitivo o sin que se hubieren intentado los recursos establecidos en este capítulo, la inscripción o
anotación provisional caducará de pleno derecho”.
Artículo 19º. “Contra la resolución denegatoria de la Dirección General se podrá recurrir por ante la Cámara de Apelaciones
en lo Civil y Comercial de turno de la Capital. El recurso deberá interponerse ante el Registro General dentro de los diez días
de notificada la resolución denegatoria en el mismo acto. Interpuesto el recurso, la Dirección General deberá elevarlo dentro
de los 5 días al Excmo. Tribunal Superior de Justicia para su remisión a la Cámara que corresponda. La Cámara resolverá el
recurso sin sustanciación.
Mientras dure la sustanciación de este recurso se considera extendido el plazo de la inscripción o anotación provisional”.
Artículo 20º. “En los casos en que los Tribunales insistieran en las inscripciones dispuestas, la Dirección General elevará los
antecedentes al Excmo. Tribunal Superior de Justicia para su remisión a la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de
turno de la Capital, dentro de los 15 días en que se devolviere el documento al Registro General, para que resuelva el
conflicto, manteniéndose la inscripción o anotación provisional durante la sustanciación del mismo.
Los efectos y consecuencias de la Resolución de la Cámara se regirán por lo dispuesto en el artículo 18º”.
En resumen:
Contra la decisión de rechazo del documento se puede interponer recurso de apelación en el plazo de diez días,
acompañando toda la prueba. Rechazado, queda expedita la vía civil en Tribunales.
Contra la decisión del registrador de observar el documento, se puede interponer recurso de rectificación en el plazo de 30
días. Puede que el registrador cambie de opinión e inscriba; pero en el caso de no ser así, contra la decisión de mantener la
observación, se puede interponer recurso de apelación por ante el Director del Registro en el plazo de quince días,
acompañando toda la prueba. De mediar silencio o rechazo, queda abierta la vía jurisdiccional para que decida la Cámara de
Apelaciones en lo Civil y Comercial que por turno corresponda.
Para el caso en que el Registro se negare a proceder a un asiento ordenado por un juez, éste puede interponer recurso de
“insistencia” (art. 20) y resuelve la Cámara en lo Civil y Comercial en turno. Mientras se sustancia el recurso, se mantiene la
inscripción provisional.
Tercero registral: se denomina así a la persona que tiene un interés legítimo en relación a un asiento, como el acreedor a
quien se ha burlado simulando la venta del bien e inscribiendo la misma para hacerla oponible.
ESPECIALIDAD Y DETERMINACIÓN: APLICACIÓN A CADA UNO DE LOS ELEMENTOS DE LA RELACIÓN JURÍDICA
PUBLICITADA
Este principio nos indica que, en los instrumentos que lleguen al Registro, deben estar perfectamente individualizados los
elementos de la relación jurídica (sujeto – objeto - causa o el hecho jurídico plasmados en él. La relación jurídica puede ser,
por ejemplo, una compraventa inmobiliaria o la constitución de una hipoteca y un hecho jurídico es, por ejemplo, la muerte del
usufructuario, cuyo efecto es la extinción del usufructo.
En la matrícula del registro de Córdoba, hay un casillero para la determinación de los sujetos titulares del derecho que se
registra, el ítem a) y allí se consignan los datos exigidos para individualizar los sujetos en las Escrituras públicas (art. 1001
del código civil), los datos de la causa formal donde está contenido el acto o hecho jurídico (Escritura, número, fecha y
número de registro del Escribano, generalmente) y la causa material contenida en el acto (compraventa, donación, etc.); en
cuanto a la determinación del objeto (inmueble), se hallan en el encabezado de la matrícula, luego del número de folio real
abierto para el inmueble.
El art. 12 de la ley registral enumera los datos que debe contener el asiento de matriculación, pero por analogía se extiende a
todos los demás asientos; allí encontramos requisitos de especialidad en cuanto a los elementos de la relación jurídica. El
mismo reza:
Art. 12. “El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se redactará sobre la base de breves notas
que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten
necesarias para su completa individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se
identificara el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten.
Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras
públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y
domicilio. Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase,
lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al
momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro.”
El caso especial de la hipoteca:
Uno de los caracteres esenciales en la hipoteca es la especialidad; ésta incluye la correcta determinación de los elementos
de la relación jurídica antes citados y además la determinación del crédito que garantiza y del cual es accesoria.
El asiento registral de una hipoteca, debe contener estos mismos datos exigidos para que la hipoteca exista. Veamos cuáles
son.
Art. 3.109: “No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una
suma de dinero también cierta y determinada. Si el crédito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligación es
eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor
estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.”
Art. 3.131: “El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1°, el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas
designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurídicas por su denominación legal, y el lugar de su establecimiento;
2°, la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra; 3°, la situación de la finca y sus
linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4°, la
cantidad cierta de la deuda.”
Por “nombre y apellido del deudor”, debe entenderse “del propietario del inmueble”, que no necesariamente es el deudor del
préstamo, ya que se puede hipotecar el inmueble propio para garantizar una deuda ajena.
TRACTO SUCESIVO: CONCEPTO – TRACTO ABREVIADO – CARÁCTER DE LA ENUMERACIÓN DEL ART. 16 DE LA
LEY 17.801
El tracto sucesivo es el perfecto encadenamiento y correlación de cada asiento con los demás referidos al sujeto, objeto o
causa. Por ejemplo, la cancelación de una hipoteca implica un asiento anterior donde figuraba la constitución, el traspaso de
la propiedad sobre el inmueble implica que el disponente figuraba como dueño y a la vez que no figuraba inhibición a su
nombre en el folio personal, entre otros.
El encadenamiento de titularidades dominiales está plasmado en el siguiente artículo:
Art. 15. “No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la
inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del
dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones,
cancelaciones o extinciones.”
Cuando se abre la matrícula de un inmueble sobre el que no figuraba inscripción alguna con anterioridad, como el que es
usucapido, no existirá titular registral anterior ni encadenamiento posible.
Existen cuatro excepciones al tracto sucesivo de titulares dominiales, son aquellos casos que están enumeradas en el art. 16.
Se permite mediante realizar la inscripción de una mutación real en la cual el disponente no es quien figura como titular del
derecho real en la matrícula y el fundamento es la economía inscriptoria pues, de no existir estas excepciones, se produciría
la inscripción a nombre de ciertos adquirentes al solo efecto de proceder inmediatamente a la inscripción de un sucesor
particular. Sin embargo, la inscripción practicada debe contener todos los datos del tracto y esto incluye los del transmitente
que no figuraba previamente como titular. Veamos los casos:
Art. 16. “No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al
documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de
contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre,”
(El caso típico es aquél donde el causante había firmado un boleto de compraventa inmobiliaria, considerado una promesa
de celebrar escritura, y los herederos lo hacen por él).
b) “Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del
causante o de su cónyuge;”
(Los herederos declarados, en lugar de dividirse la herencia adjudicándose las hijuelas e inscribiéndolas a su nombre, ceden
sus derechos sobre el inmueble a un tercero).
c) “Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;”
(Allí los herederos, también en el marco de un juicio sucesorio, realizan mutaciones reales como subdivisión de un inmueble
en lotes, o sometimiento al régimen de propiedad horizontal).
d) “Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen
sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En todos estos
casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión
o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.”
(En este caso, quien adquiere el bien y aún no figura inscripto como titular, dispone simultáneamente del inmueble; por
ejemplo, en la misma escritura donde se está vendiendo el inmueble, el comprador constituye hipoteca). Se pregunta la
doctrina cuándo los dos actos jurídicos se consideran simultáneos: Las opiniones son de lo más variado, en un extremo se
ubican quienes sólo aceptan la simultaneidad cuando los actos jurídicos son celebrados en el marco de la misma audiencia
notarial; algunos, como Gabriel Ventura, sostienen que ambos actos jurídicos deben ser celebrados en el transcurso de un
día, pues es como el Derecho cuenta los plazos según el art. 24 del código civil; otros, como Gustavo Bono, opinan que la
simultaneidad abarca todos los actos jurídicos celebrados bajo el bloqueo de un certificado registral.
LEGALIDAD. CONCEPTO. LA FUNCIÓN CALIFICADORA: EXTENSIÓN Y LÍMITES. ACTOS VÁLIDOS, NULOS (DE
NULIDAD ABSOLUTA Y RELATIVA) Y ANULABLES. DEFECTOS SUBSANABLES E INSUBSANABLES: FALTA DE
CONCORDANCIA DE ASIENTOS – FALTA DE DOCUMENTACIÓN ACCESORIA
Este principio nos dice que los títulos que ingresen al Registro serán sometidos a un examen o calificación a los fines de
controlar si son válidos y perfectos, cumpliendo los requisitos de ley. A este deber-facultad que tiene el registrador se ha
dado en llamar “función calificadora”.
Art. 8: “El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite,
ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos.”
Hay dos posturas doctrinarias respecto de esta norma: la restringida (Moisset de Espanés), interpreta literalmente el texto y
estima que el registrador sólo debe verificar las formalidades de cada tipo de acto (que sea un instrumento público, con firma
del funcionario o escribano, con sello del notario, etc.); mientras que la tesis amplia (López de Zavalía), considera que es
necesario adentrarse en algunos aspectos intrínsecos del instrumento, tales como capacidad y titularidad de los disponentes
y, asimismo, correlacionar con las demás anotaciones e inscripciones como el folio personal, controlando que quien dispone
no esté inhibido.
Una vez que el registrador ha calificado (para lo cual la ley otorga treinta días desde la presentación del instrumento) tiene
tres opciones: lo inscribe, lo observa o lo rechaza. Si es observado, se inscribirá provisionalmente a los fines de su
subsanación (contando 180 días desde su presentación), también podrá presentar recurso de rectificación en el término de
treinta días de notificada la observación; si es rechazado, se inscribirá provisionalmente por el plazo de diez días para dar
tiempo al presentante a interponer recurso de Apelación en contra de la decisión.
Art. 9: “Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera: a) Rechazará los documentos viciados de
nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta
días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento
ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición
fundada del requirente. Si éste no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que
rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se
hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere
según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional. La reglamentación
local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones
provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.”
Veamos el sistema de nulidades de nuestro código civil:
1. Actos Nulos: aquéllos en donde el vicio es manifiesto.

a. de nulidad absoluta: está comprometido el orden público (por ejemplo, casos de objeto ilícito como venta de material
genético, o de nulidad material de los instrumentos públicos cuando no reúnen los requisitos esenciales); estos actos son
insubsanables y el registro rechaza el documento, que es inscripto provisionalmente a los fines de dar tiempo a la
interposición del recurso.
b. de nulidad relativa: es afectado el interés privado de los particulares (por ejemplo, un acto de disposición realizado por un
menor o un supuesto representante de una persona jurídica que no acredita suficientemente el mandato, también es el caso
de que faltare algún requisito de forma no esencial en el acto), se establecen en protección del particular afectado y son
subsanables. El registro observa los documentos y los inscribe provisionalmente por 180 días contados desde su
presentación; se puede subsanar o interponer el recurso pertinente.
2. Actos anulables: aquéllos en donde el vicio está oculto y es necesaria una investigación en sede judicial. El registrador
procederá a la inscripción o anotación del documento, pues no tiene potestades para la investigación de los vicios no
manifiestos; de todas formas, no le será posible detectarlos. Sería el caso de una compraventa en donde el disponente fue
amenazado, o en la cual se han falsificado los documentos y un tercero se hace pasar por el disponente.

ROGACIÓN. PERSONAS LEGITIMADAS PARA ACTUAR – RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS – CANCELACIÓN Y

CADUCIDAD
Este principio establece que la actividad del registrador debe ser impulsada por los interesados. El art. 6 de la ley 17.801
expresa, en tal sentido:
Art. 6: “La situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar. Cuando por ley local estas tareas estuvieren
asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención.”
Como menciona el inciso b), en la ley registral de las provincias se pueden establecer otros requisitos.; veamos la ley 5771
de la provincia de Córdoba:
Artículo 4º: “La petición para variar una situación registral deberá formularse exclusivamente por notario de registro,
autoridad judicial o autoridad administrativa de la Provincia, según la naturaleza del documento. La inscripción o anotación de
documentos privados se efectuará con intervención de un abogado de la matrícula o notario de registro de la provincia…”
Se denomina “petición” a la solicitud de inscripción, anotación, cancelación, etc. que efectúa el interesado. Debe ir
acompañada de los títulos que invoca y estar contenida en el formulario tipo que cada registro establece.
Hay casos en que las mutaciones registrales se producen sin rogación. Son las excepciones al principio, veamos los casos:
Rectificación de asientos:
Art. 34: “Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de
inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral.”
Art. 35: “Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente provenga de error u omisión en el documento, se
rectificará, siempre que a la solicitud respectiva se acompañe documento de la misma naturaleza que el que la motivó o
resolución judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto. Si se tratare de error u omisión material de la
inscripción con relación al documento a que accede, se procederá a su rectificación teniendo a la vista el instrumento que la
originó.”
El art. 47 de la ley cordobesa autoriza la rectificación de oficio en el siguiente caso:
“…El Director ordenará de oficio la rectificación, aclaración o modificación de errores evidentes del Registro y la
reconstrucción de folios, total o parcialmente destruidos o faltantes. Dejará constancia de los documentos utilizados para
ello.”
Sería el caso de que, por ejemplo, el asiento tuviera como fecha de suscripción de una hipoteca el 30.03.1190; el registrador
podría, de oficio, enmendar el asiento y consignar la fecha correcta (30.03.1990), pues el error es obvio y manifiesto.
Sin embargo, en la práctica, las rectificaciones en los asientos y las reconstrucciones de folios deteriorados o faltantes son
peticionadas por las partes puesto que el registro está colapsado.
Veamos el art. 48 de la ley cordobesa:
Artículo 48º. “La rectificación de los asientos registrales inexactos por error u omisión en el documento inscripto, respecto de
la matriz o expediente original, se efectuará mediante documento de la misma naturaleza, judicial, notarial o administrativo
que el que motivó el asiento. El error u omisión en el asiento registral por diferir con el documento a que accede, se rectificará
mediante el reintegro del documento inscripto a fin de rectificar el asiento inexacto teniendo a la vista y tomando en
consideración el documento mismo. El error u omisión en el asiento registral por diferir éste de la rogación que acompañó el
documento inscripto, se rectificará mediante el reintegro del documento inscripto portando rogación acorde con el mismo, la
cual deberá señalar la diferencia entre el asiento producido y la rogación originaria”.
De ello se deducen tres posibles causas de inexactitud:
1. el error se encuentra en el título inscripto
2. el error se encuentra en el asiento
3. el error se encuentra en la petición o rogación

Cancelación y caducidad de asientos:

Según López de Zavalía6, “cancelación es la extinción de un estado jurídico registral preexistente en virtud de la modificación
de la situación extrarregistral que le daba origen”. Si hay cancelación (asiento negativo), debe haber un asiento positivo que
cancelar o dejar sin efecto, tal como la inscripción de una hipoteca o un usufructo.
Algunas cancelaciones proceden por rogación y otras de pleno derecho, veamos la ley nacional:
I. a petición de parte: es la generalidad de los casos.

Art. 36: “Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la presentación de solicitud, acompañada del documento en que
conste la extinción del derecho registrado; o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor
de otra persona; o por confusión; o por sentencia judicial o por disposición de la ley. Cuando resulten de escritura pública,
ésta deberá contener el consentimiento del titular del derecho inscripto, sus sucesores o representantes legítimos.
Tratándose de usufructo vitalicio será instrumento suficiente el certificado de defunción del usufructuario. La cancelación
podrá ser total o parcial según resulte de los respectivos documentos y se practicará en la forma determinada por la
reglamentación local.”
II. De pleno derecho: es el caso de las hipotecas (a los 20 años de la toma de razón), las medidas cautelares (a los 5 años de
la toma de razón) y las inscripciones provisionales para subsanar (a los 180 días de presentado el título, o más si hay
prórrogas) y también los certificados del art. 24, sin no son usados en término.

Art. 37: “Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este
artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2º, a los cinco años, salvo disposición en contrario de las leyes.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón.”
PUBLICIDAD Y FE PÚBLICA REGISTRAL: PUBLICIDAD DIRECTA POR EXHIBICIÓN DE LIBROS – LOS INFORMES –
LOS CERTIFICADOS – LAS LLAMADAS “FUGAS” REGISTRALES – ANÁLISIS DEL ART. 3147 DEL CÓDIGO CIVIL
La publicidad de los derechos reales es la actividad dirigida a hacer cognoscible una situación jurídica real, que persigue
como finalidad primordial la protección del crédito y la seguridad en el tráfico jurídico7 y puede ser:
 Publicidad material: produce efectos sustantivos en la realidad extrarregistral, tales como oponibilidad, constitutividad o la
buena fe que se reputa de quien ha averiguado el estado de los bienes. Es la que ingresa al registro.
 Publicidad formal: hace a la información que brinda es registro a través de sus asientos. Es la que sale del registro; por
ejemplo fotocopia del folio real, informes, etc. Está consagrada en el art. 21 de la Ley Registral (L.R.):

El certificado del art. 23 L.R., es una diligencia previa a todo acto jurídico de disposición sobre inmuebles, tiene una doble
naturaleza. Está dotado de publicidad formal, informa el estado de las personas disponentes (inhibición, titularidad, etc.) y de
los bienes a disponer (cautelares, cargas reales, etc.). Su aspecto de publicidad material hace al bloqueo registral, pues
genera un efecto de inoponibilidad.
Art. 21: “El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos,
limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarán la forma en que la documentación podrá ser
consultada sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro.”
Fe pública registral: Un asiento es exacto cuando coincide con la realidad jurídica material extrarregistral, o sea aquella que
los jueces declararían llegado el caso de un litigio. Algunos sistemas registrales presumen esta exactitud iure et de iure y
cuentan con un sistema de seguros para los casos en que no es así. En nuestro sistema esta presunción no opera, pues el
art. 4 de la L.R. indica que la inscripción no es convalidante.
El principio de fe pública registral se refiere, en nuestro registro inmobiliario, a la presunción de autenticidad de los
documentos emanados del registro. Los certificados e informes son instrumentos públicos que hacen plena fe de su
contenido, acreditado reflejar los asientos sobre los que informan. Si se hubiese registrado un título nulo o viciado, el informe
sólo acreditará que el título existe y que su contenido es el reflejado allí, no saneará el título.
FUGAS REGISTRALES: ¿Qué pasa si el Registro “olvida” informar un embargo u otra cautelar o la titularidad de un dominio,
etc., en el marco de un informe o de un certificado registral?
Veamos qué dijo Vélez respecto de las hipotecas:
Art. 3.146: “El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por orden del juez, certificado de las hipotecas
registradas, o de que determinado inmueble está libre de gravamen.”
Art. 3.147: “El es responsable de la omisión en sus libros de las tomas de razón, o de haberlas hecho fuera del término legal.
Es responsable también del perjuicio que resulte al acreedor de la falta de mención en sus certificados, de las inscripciones o
tomas de razón existentes, o por negar la toma de razón que se le pide por persona autorizada para ello.”
Por ello, es el Estado quien responderá ante una omisión u error en las registraciones o los informes. Será, en el caso del Registro
inmobiliario, la provincia donde esté ubicado.