Unidad 1

CONTRATOS NOCIONES BÁSICAS

1) Concepto de contrato. Definiciones clásicas y modernas. Terminología.

Elementos esenciales y no esenciales. Objeto, forma y prueba de los
mismos. Importancia practica de los contratos en la vida diaria.

• Concepto de contrato

El art. 1137 del Cód. Civil define al contrato de la siguiente manera: "Hay contrato
cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad
común, destinada a reglar sus derechos".
El contrato es un acto jurídico (art. 944: Son actos jurídicos los actos voluntarios
lícitos, que tengan por fin inmediato, establecer entre las personas relaciones
jurídicas, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derechos.)
Y como acto jurídico reviste los siguientes caracteres:
- Es un acto entre vivos
- Es bilateral (necesita de la voluntad de dos o mas personas para su
otorgamiento)
- Es de carácter patrimonial.

• Definiciones clásicas y modernas

En el derecho romano primitivo, lo que nosotros designamos como contrato era el

pactum o conventio. Contractus, por el contario deriva de contrahere y se aplicaba a
toda obligación contraída como consecuencia de la conducta humana fuera licita o
ilícita, pactum o delictum. Sin embargo el uso fue limitando la palabra contractus a los
acuerdos de voluntades y ese es el significado que tiene ya en el derecho clásico.
• Terminología

El contrato es una convención o acuerdos de voluntades, pero es necesario distinguir

entre:
- simples convenciones: son acuerdos que no producen efectos jurídicos, por
ejemplo Juan invita a María a salir.
- Convenciones jurídicas: son acuerdos que producen efectos jurídicos, tal el
caso de un matrimonio un tratado internacional o un contrato etc. Entre
convención jurídica y contrato hay una relación de genero (convención jurídica)
a especie (contrato)
- Contrato: es una especie de convención jurídica pero no todas las
convenciones jurídicas son contratos. Para que sea un contrato debe producir
efectos jurídicos determinados:
a) Debe reglar derechos de carácter patrimonial, tal es el caso de una
compra venta, una locación, etc. Por faltar este requisito no son
contratos el matrimonio, un tratado, etc.
b) Debe estar destinado: según la opinión clásica, solo a crear
obligaciones; según otra opinión más amplia, a crear, modificar,
transferir, o extinguir obligaciones.
 • Elementos esenciales y no esenciales

 ELEMENTOS NO ESENCIALES

Elementos naturales: son aquellos que naturalmente se encuentran en un contrato y

forman parte de él por imperio de la ley, pero que las partes pueden dejar de lado por
medio de una clausula expresa, por ej.: pacto comisorio en los contratos bilaterales.
Elementos accidentales: son elementos que normalmente no corresponde a un
contrato, pero que las partes voluntariamente pueden incorporar por medio de una
clausula expresa, por ej.: la seña.

 ELEMENTOS ESENCIALES

Son aquellos que necesariamente deben existir para que haya contrato, no pueden
faltar. Si falta alguno de ellos el contrato queda sin efecto o no tiene validez.
Los elementos esenciales son: sujeto, consentimiento, objeto, causa, capacidad
forma, y prueba

 SUJETOS:

Toda relación jurídica requiere la existencia de un sujeto (¿quién?). El sujeto, por lo

tanto, es un elemento esencial de todo contrato.
Debe tratarse de una persona, "de una existencia ideal o de una existencia visible"
(art. 31, Cód. C).

 CONSENTIMIENTO:

Es el acuerdo de dos declaraciones de voluntad, que partiendo de dos sujetos

distintos, se dirigen a un fin común
Artículos de interés del código civil:

Art. 1144.- El consentimiento debe manifestarse por ofertas o propuestas de una de

las partes, y aceptarse por la otra.

Art. 1145.- El consentimiento puede ser expreso o tácito. Es expreso cuando se

manifiesta verbalmente, por escrito, o por signos inequívocos. El consentimiento tácito
resultará de hechos, o de actos que lo presupongan, o que autoricen a presumirlo,
excepto en los casos en que la ley exige una manifestación expresa de la voluntad; o
que las partes hubiesen estipulado, que sus convenciones no fuesen obligatorias, sino
después de llenarse algunas formalidades.

Art. 1146.- El consentimiento tácito se presumirá si una de las partes entregare, y la

otra recibiere la cosa ofrecida o pedida; o si una de las partes hiciere lo que no hubiera
hecho, o no hiciere lo que hubiera hecho si su intención fuese no aceptar la propuesta
u oferta.

Art. 1147.- Entre personas ausentes el consentimiento puede manifestarse por medio
de agentes o correspondencia epistolar.
Art. 913.- Ningún hecho tendrá el carácter de voluntario, sin un hecho exterior por el
cual la voluntad se manifieste.

- LOS TERMINOS DEL CONSENTIMIENTO

1) la oferta: es una declaración de voluntad unilateral, recepticia, dirigida a la

formación del contrato.

El art 1148 dispone que: Para que haya promesa, ésta debe ser a persona o
personas determinadas sobre un contrato especial, con todos los antecedentes
constitutivos de los contratos.

De acuerdo al art 1149 la oferta queda sin efecto:

- si se trata del oferente: cuando su muerte o incapacidad se produzca antes de

haber tenido conocimiento de la aceptación.
- Si se trata del aceptante: cuando su muerte o incapacidad se produzca antes
de haber remitido la aceptación.

La retractación de la oferta, es decir cuando el oferente se retira o revoca su oferta,

esta regulada en el Art. 1150 que dispone que las ofertas pueden ser retractadas
mientras no hayan sido aceptadas, a no ser que el que las hubiere hecho,
hubiese renunciado a la facultad de retirarlas, o se hubiese obligado al hacerlas, a
permanecer en ellas hasta una época determinada.

2) Aceptación: es un acto jurídico unilateral recepticio destinada al oferente y

dirigida a la celebración del contrato

La aceptación de la oferta consuma el acuerdo de voluntades. Para que se

produzca su efecto propio (la conclusión del contrato) es preciso:

a) Que sea lisa y llana, es decir que no este condicionada ni contenga

modificaciones de la oferta
b) Que sea oportuna, no lo será si ha vencido ya el plazo de la oferta, que
puede ser expreso o resultar de los usos y costumbres.

La aceptación debe referirse a todos los puntos de la propuesta, basta el

desacuerdo con uno solo de ellos para que el contrato quede frustrado.

 OBJETO

Art. 1167.- Lo dispuesto sobre los objetos de los actos jurídicos y de las obligaciones
que se contrajeren, rige respecto a los contratos, y las prestaciones que no pueden ser
el objeto de los actos jurídicos, no pueden serlo de los contratos.

Art. 953.- El objeto de los actos jurídicos deben ser cosas que estén en el comercio, o
que por un motivo especial no se hubiese prohibido que sean objeto de algún acto
jurídico, o hechos que no sean imposibles, ilícitos, contrarios a las buenas costumbres
o prohibidos por las leyes, o que se opongan a la libertad de las acciones o de la
conciencia, o que perjudiquen los derechos de un tercero. Los actos jurídicos que no
sean conformes a esta disposición, son nulos como si no tuviesen objeto.
El objeto de los contratos es la prestación prometida por las partes, la cosa o el hecho
sobre los que recae la obligación contraída.

Prestaciones que pueden ser objeto de los contratos: el articulo 953 dice que el objeto
de los actos jurídicos deben ser cosas que estén en el comercio, o que por un motivo
especial no se hubiese prohibido que sean objeto de algún acto jurídico, o hechos que
no sean imposibles, ilícitos, contrarios a las buenas costumbres o prohibidos por las
leyes, o que se opongan a la libertad de las acciones o de la conciencia, o que
perjudiquen los derechos de un tercero. Los actos jurídicos que no sean conformes a
esta disposición, son nulos como si no tuviesen objeto.

Requisitos del objeto:

- Posibilidad: debe ser posible física y jurídicamente. Nadie puede contratar y

obligarse a dar o hacer algo que sea imposible físicamente (por ejemplo: tocar
el cielo con las manos) o imposible jurídicamente (hipotecar un auto). También
hay imposibilidad jurídica si se enajena una cosa que esta fuera del comercio
- Licitud: las leyes no pueden aceptar contratos u obligaciones cuyo objeto sea
ilícito, es decir, contrario a la ley, a la moral y a las buenas costumbres.
(obligarse a matar a otro) así surge el articulo 953
- Determinación: el objeto debe estar determinado al momento de celebrarse el
contrato o ser susceptible de determinarse posteriormente. No es posible
obligar al deudor a dar o hacer algo que no se sabe que es.
- Patrimonialidad: Art. 1169.- La prestación, objeto de un contrato, puede
consistir en la entrega de una cosa, o en el cumplimiento de un hecho positivo
o negativo susceptible de una apreciación pecuniaria.

 CAUSA

El vocablo "causa", en el Diccionario de la Lengua Española, alude a varios

significados, entre los cuales extraemos "causa eficiente: primer principio productor del
efecto... causa final: objetivo de lo que se hace... causa impulsiva o motivo: razón o
motivo que inclina a hacer alguna cosa".

La palabra causa puede entenderse: bajo 3 acepciones distintas:

a) Causa fuente: es el origen o el hecho generador de una obligación o de un acto

jurídico. Es la causa de las obligaciones

Art. 499.- No hay obligación sin causa, es decir, sin que sea derivada de uno de los
hechos, o de uno de los actos lícitos o ilícitos, de las relaciones de familia, o de las
relaciones civiles.

b) Causa fin: es el propósito o finalidad perseguido por las partes al llevar a cabo
el acto jurídico (es el fin que las partes se propusieron al contratar).

Es precisamente sobre él que se ha trabado un debate doctrinario. Se ha

discutido si la causa debe ser o no

- Teoría causalista: sostiene que la causa fin era la razón abstracta perseguida
por los contratantes. Esta causa fin era siempre la misma para los contratos
iguales. Así en los contratos bilaterales la causa fin de una de las partes es la
contraprestación de la otra.
 En los contratos unilaterales gratuitos la causa fin no es la contraprestación de
la otra parte porque no existe contraprestación (en estos contratos la causa fin
es la intención de beneficiar a la otra parte)

- Teoría anticausalista: sostiene que la posición causalista es falsa porque la

noción de causa fin se confunde con el objeto, en los contratos bilaterales y en
los contratos unilaterales gratuitos se confunde con el consentimiento
- Teoría neocausalista: trata de marcar la diferencia entre causa fin y objeto. Y
así sostiene que mientras la causa fin indica el porque debo el objeto indica el
que se debe.

c) Causa motivo: El concepto nace como consecuencia de los ataques (de los
anticausalistas) a la doctrina de la causa final. Es el motivo particular que da
origen al contrato y siempre debe estar expresa.

Ejemplo: Juan y Pedro celebran una compraventa (causa fuente: de las

obligaciones) de un caballo, abonando el primero al contado por el caballo un precio
de 700 pesos.
Juan quiere ese caballo ya que se lo regalara a su hija maría, quien ha empezado a
practicar equitación (causa fin: para que lo quiere), y el caballo que tenia tuvo que
ser sacrificado ya que en una caída se había fracturado las patas de adelante (causa
motivo: porque lo quiere)

 CAPACIDAD

Es la aptitud que tiene la persona para adquirir derechos y contraer obligaciones

hay dos tipos de capacidad:

- capacidad de derecho: aptitud para ser titular de un derecho u obligación. Las

personas son capaces de derecho y solo dejan de serlo cuando la ley se los
prohíbe de manera que la capacidad es la regla y la incapacidad es la
excepción.

Se habla de incapacidad de derecho cuando la ley le prohíbe a una persona ser

titular de un derecho en virtud de este fundamento, cuando un incapaz de derecho
celebre un acto que se le esta expresamente prohibido, la ley considera nulo dicho
acto. La incapacidad de derecho no puede ser salvada por medio de un
representante.

- Capacidad de hecho: aptitud para ejercer por si mismo los derechos y

obligaciones de los que se es titular. En cierto casos esa capacidad es limitada
(incapacidad de hecho) y con el fin de proteger al incapaz no se le permite que
ejerza por si mismo sus derechos y solo se le permite actuar por medio de un
representante legal.

La incapacidad de hecho puede ser:

a) absoluta: cuando se le prohíbe usar todos sus derechos. Art. 54.- Tienen
incapacidad absoluta:
1º. Las personas por nacer;
2º. Los menores impúberes;
3º. Los dementes;
4º. Los sordomudos que no saben darse a entender por escrito;
 b) relativa: cuando tiene capacidad solo para determinados actos que las
leyes le autorizan a realizar. Art. 55.- Los menores adultos sólo tienen
capacidad para los actos que las leyes les autorizan otorgar.

Art. 1160.- No pueden contratar los incapaces por incapacidad absoluta, ni los
incapaces por incapacidad relativa en los casos en que les es expresamente
prohibido, ni los que están excluidos de poderlo hacer con personas
determinadas, o respecto de cosas especiales, ni aquellos a quienes les fuese
prohibido en las disposiciones relativas a cada uno de los contratos, ni los
religiosos profesos de uno y otro sexo, sino cuando comprasen bienes muebles
a dinero de contado, o contratasen por sus conventos; ni los comerciantes
fallidos sobre bienes que correspondan a la masa del concurso, si no
estipularen concordatos con sus acreedores

 FORMA

Es la manera o medio por el cual el sujeto manifiesta exteriormente su voluntad

El principio general es la libertad de forma, pero existen tantas excepciones que el

principio se convierte en excepción.

Art. 913.- Ningún hecho tendrá el carácter de voluntario, sin un hecho exterior por el
cual la voluntad se manifieste (forma esencial del acto)

Dispone el art. 1180 del Cód. Civil que los contratos concluidos entre presentes se
rigen por la ley del lugar de conclusión. El articulo 1182 dispone que “Lo dispuesto en
cuanto a las formas de los actos jurídicos debe observarse en los contratos.”

Art. 973. La forma es el conjunto de las prescripciones de la ley, respecto de las

solemnidades que deben observarse al tiempo de la formación del acto jurídico; tales
son: la escritura del acto, la presencia de testigos, que el acto sea hecho por un
escribano público o por un oficial público o con el concurso del juez del lugar.

Art 974: Cuando por este Código, o por las leyes especiales no se designe forma para
algún acto jurídico, los interesados pueden usar de las formas que juzgaren
convenientes.

La forma se clasifica en: ad solemnitatem y ad probationem.

La forma ad solemnitatem, también denominada ad substantiam, es la que establece

la ley como "requisito de conformación" para que el tipo contractual adquiera validez
en el mundo jurídico. La forma es requerida bajo sanción de nulidad. La forma asume
el carácter constitutivo.

Ante la ausencia de forma requerida, el negocio queda privado de sus efectos propios.

1. Solemnidades absolutas: comprende cuando omitida la exteriorización de la

forma requerida por ley, aquel queda privado de sus efectos propios y de la
producción de las obligaciones civiles
2. Solemnidades relativas: en este supuesto, omitida la forma requerida por la ley,
queda privado de sus efectos propios, pero engendra la obligación de hacer
escritura publica (art 1185)
Art. 1184.- Deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los que fuesen
celebrados en subasta pública:
1 - Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en
propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o traspaso
de derechos reales sobre inmuebles de otro;
2 - Las particiones extrajudiciales de herencias, salvo que mediare convenio por
instrumento privado presentado al juez de la sucesión;
3 - Los contratos de sociedad civil, sus prórrogas y modificaciones;
4 - Las convenciones matrimoniales y la constitución de dote;
5 - Toda constitución de renta vitalicia;
6 - La cesión, repudiación o renuncia de derechos hereditarios;
7 - Los poderes generales o especiales que deban presentarse en juicio, y los poderes
para administrar bienes, y cualesquiera otros que tengan por objeto un acto redactado
o que deba redactarse en escritura pública;
8 - Las transacciones sobre bienes inmuebles;
9 - La cesión de acciones o derechos procedentes de actos consignados en escritura
pública;
10 - Todos los actos que sean accesorios de contratos redactados en escritura
pública;
11 - Los pagos de obligaciones consignadas en escritura pública, con excepción de los
pagos parciales, de intereses, canon o alquileres.

La forma ad probationem apunta al elemento instrumental como probatorio de la

relación jurídica contractual. La forma es requerida a los fines de ser probado en juicio.

 PRUEBA

La prueba del contrato consiste en demostrar por los medios y la forma que indica la
ley la existencia de un contrato.

Hay modos y medios de prueba: el derecho sustancial estudia lo relativo a lo9s medios
probatorios, su disciplina y fuerza probatoria. El derecho procesal estudia las
modalidades con que cada uno de los medios debe y puede ser prácticamente
establecido.

El código civil trata la prueba con referencia a los contratos en el artículo:

Art. 1190.- Los contratos se prueban por el modo que dispongan los códigos de
procedimientos de las provincias federadas:

- Por instrumentos públicos: prueba su autenticidad por si mismo, ya que la ley

presume que tanto el documento como su contenido son auténticos, en virtud de las
garantías que lo rodean (lo otorga un oficial publico el cual firma y sella el documento)

- Por instrumentos particulares firmados o no firmados: no requieren formalidades

especiales, rigiendo para ellos el principio de la libertad de formas: las partes pueden
otorgarlos en la forma que juzguen mas conveniente (art 1020 Cc) aunque hay en ellos
2 requisitos: la firma de las partes y el doble ejemplar. Los instrumentos privados
deben ser probados a diferencia de los instrumentos públicos.

- Por confesión de partes, judicial o extrajudicial.: la confesión es la declaración de la

parte, reconociendo la verdad de un hecho personal
- Por juramento judicial: manifestación que hace una de las partes bajo juramento de
decir la verdad y que generalmente esta referida a montos o importes.

- Por presunciones legales o judiciales: son las consecuencias que la ley o el juez
deducen de un hecho conocido para firmar un hecho conocido.

- Por testigos: es el tercero extraño al juicio que declara acerca de hechos que el ha
percibido por medio de sus sentidos y que resultan importantes a los efectos de la
prueba.

• Importancia practica de los contratos en la vida practica

Todos los días y en todos los países se contrata. Para satisfacer las necesidades
continúas de la vida física, para contentar los deseos, las pasiones, los caprichos, y las
ideas. Se contrata con personas cercanas y lejanas, con nacionales y extranjeros,
desde la mas remota antigüedad hasta nuestros días se han celebrado contratos.
Innato ha sido siempre el sentido de vivir seguros en los pactos, porque se ha
comprendido que la falta de seguridad en los contratos conducirá a la miseria.

2. Contrato de Compraventa: Concepto general y la compra -venta

inmobiliaria en particular. El Boleto de" Compraventa”. Naturaleza
Jurídica. Importancia y aplicación práctica (Régimen especial de la Ley de
pre-horizontalidad 19.724 y loteos14.005 y 23266).Naturaleza jurídica.
Análisis de los artículos 1.184-1.185 Cc Reserva y seña: concepto y tipos.
Pre venta: concepto.

• Concepto general

Art. 1323: Habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la
otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio
cierto en dinero.

• Concepto de compra venta inmobiliaria en particular

Es un contrato privado en el cual las partes, comprador y vendedor, pactan la reserva

de la venta de una vivienda. En el mismo debe hacerse constar las características del
inmueble, su situación, el estado de las cargas y el importe de la venta. Además, se
señala una fecha límite para que la compra se haga efectiva. La redacción del contrato
es conveniente que sea realizada por un profesional del derecho. Los gastos que
conlleva pueden ser abonados por una de las partes o que los mismos sean
compartidos.

Siempre se transfieren derechos sobre los bienes inmuebles, que contiene una
obligación de hacer escritura pública.

• El Boleto de" Compraventa"

Los boletos de compra venta resultan ser una promesa bilateral, nacida en el mismo
instante en que el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar. La
redacción de tales boletos hablan de que las partes están celebrando verdaderamente
el contrato de compra venta: esto no coincide con el texto expreso en nuestro código
civil que estableció que deben ser hechos en escritura pública (con excepción de los
celebrados en subasta publica) los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de
bienes inmuebles, en propiedad o usufructo o alguna obligación o gravamen sobre los
mismos, o el traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro, por lo cual la
connotación práctica de la realidad cotidiana se aleja de las disposiciones expresas del
codificador; que si bien al introducir el articulo 1185 bis (Los boletos de compraventa
de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe serán oponibles al
concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del
precio.
El juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura
traslativa de dominio.) Se modifico el alcance de la posesión por boleto de compra
venta, no modifico en esencia el texto del código.

El boleto de compra venta no produce la adquisición del dominio, solo incluye una
obligación de hacer escritura pública para perfeccionar la transmisión. Ya que el
dominio se logra mediante el titulo suficiente más el modo suficiente más la inscripción
registral.

Naturaleza jurídica del boleto de compra venta

En el artículo 2355 se dispone que: La posesión será legítima, cuando sea el ejercicio
de un derecho real, constituido en conformidad a las disposiciones de este Código.
Ilegítima, cuando se tenga sin título, o por un título nulo, o fuere adquirida por un modo
insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tenía
derecho a poseer la cosa, o no lo tenía para transmitirla.
Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe,
mediando boleto de compraventa.

Este último párrafo es una postura solitaria de Borda. Pero la suprema corte de
Mendoza legitima la adquisición pero no la posesión, para ello se debe ir a través de la
prescripción larga de 20 años ya que toma a la posesión mediando boleto de compra
venta como ilegitima y de mala fe.

• Naturaleza jurídica

La doctrina esta dividida, algunos afirman que el boleto de compra venta de inmueble
es solo un ante-contrato, una promesa bilateral de compra venta, un contrato
preliminar; otros llegan a postular que el boleto de compra venta encierra o contiene el
verdadero contrato de compra venta.

Borda sostiene que en nuestro derecho la compra venta ya no es la promesa de

transferir a otro la propiedad de una cosa a cambio de la promesa de pagarla, desde
que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho a
exigir el cumplimiento de contrato de venta, debiendo otorgar el juez la escritura en el
caso de resistencia del vendedor, carece de sentido considerar al boleto privado como
una simple promesa y no como un contrato definitivo o contrato de compra venta.

En Mendoza el boleto de compra venta es considerado como una obligación de hacer

escritura pública, siendo entre las partes un contrato definitivo.

REGIMEN ESPECIAL DE LA LEY DE PRE-HORIZONTALIDAD (ley 19724) y

LOTEO (ley 14005 y 23266) (ADJUNTAS AL FINAL DEL TRABAJO)

- LEY DE PRE-HORIZONTALIDAD (ley 19724)

La ley 19724 se sanciono por una sentida necesidad social para proporcionar
seguridad a los adquirentes de departamentos para vivienda familiar, sin perjuicio de la
acción reflejada sobre enajenaciones conexas. La parte inicial del mensaje
acompañando el proyecto recuerda que en el periodo llamado de la pre-horizontalidad
que comprende desde el momento en que se ofrece una unidad que todavía no esta
en construcción, hasta aquel en que finaliza la edificación y se cumplen los tramites
para adjudicar el dominio, existe la posibilidad que se frustren los derechos en
expectativa de los adquirentes.

Esto refleja un doloroso periodo para numerosos adquirentes defraudados por ventas
sucesivas de las unidades, por captación de los ahorros, sin respaldo económico de
los promotores y por verdaderas aventuras de empresas constituidas ad hoc para
obtener ilegítimos beneficios a costa de la credulidad pública.

En su estructura normativa es casuista, tratando de prever las diversas maniobras en

base a las cuales de despojo, por varios lustros a los adquirentes de departamentos.

El boleto de compra venta puede ser inscrito en el registro para proteger al adquirente.

ARTICULO 1.- Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno

destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a
título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura
pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y
transferencia del dominio de unidades por tal régimen.
ARTICULO 2.- En la escritura a que se refiere el artículo anterior se dejará constancia
de: a) Estado de ocupación del inmueble; b) Inexistencia de deudas por impuestos,
tasas o contribuciones de cualquier índole a la fecha de su otorgamiento; c) Si la
transferencia de unidades queda condicionada a la enajenación, en un plazo cierto, de
un número determinado de ellas; dicho plazo no podrá exceder de UN (1) año ni el
número de unidades ser superior al CINCUENTA (50) por ciento; d) Cumplimiento de
los recaudos a que se refiere el artículo 3 de esta ley.
ARTICULO 3.- Al otorgarse la escritura de afectación, el propietario del inmueble debe
entregar al escribano la siguiente documentación que se agregará a aquélla: a) Copia
íntegra certificada del título de dominio con constancia del escribano de haberlo tenido
a la vista; b) Plano de mensura debidamente aprobado; c) Copia del plano del
proyecto de la obra, con la constancia de su aprobación por la autoridad competente;
d) Proyecto de plano de subdivisión firmado por profesional con título habilitante; e)
Proyecto de reglamento de copropiedad y administración. Asimismo se agregarán
certificados expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble y oficina catastral
correspondiente en su caso, de los cuales resulten las condiciones de dominio del
inmueble, sus restricciones, como así que éste y su propietario no están afectados por
medidas cautelares. La existencia de obligaciones garantizadas con derecho real de
hipoteca, no impedirá la afectación, si el propietario acredita documentadamente en el
mismo acto, que están cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca

- LEY DE LOTEO ( ley 14005 y 23266)

Se trata de bienes inmuebles-venta de inmuebles fraccionados en Lotes: requisitos-

inscripción registral- registro de la propiedad inmueble-Escrituración- pacto comisorio-
escribanos públicos- honorarios-

Se debe anotar en el registro al boleto de compra venta

Los contratos que tengan por objeto la venta de inmuebles fraccionados en lotes, cuyo
precio haya de ser satisfecho por cuotas periódicas, quedan sometidos, como forma
esencial para su validez, a las condiciones y requisitos establecidos en la presente ley
cuando la escritura traslativa de dominio no se otorgue de inmediato (art.1)

El propietario del inmueble que desee venderlo en esta forma, hará anotar en el
Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la ubicación del bien, su
declaración de voluntad de proceder a la venta en tal forma, acompañando a la vez un
certificado de escribano de registro sobre la legitimidad extrínseca del título y un plano
de subdivisión con los recaudos que establezcan las reglamentaciones respectivas. Si
comenzada la venta de lotes, el vendedor no hubiera cumplido con la anotación, luego
de ser constituido en mora por cualquiera de los interesados, podrán éstos solicitarla
directamente, soportando el incumplidor los gastos que demande la gestión, pudiendo
ser descontadas las sumas invertidas de los saldos pendientes del pago al vendedor.
La omisión de la anotación por parte del vendedor, lo hará pasible, además, de una
multa igual al importe total del impuesto inmobiliario del año en curso, de todos los
lotes que comprenden el fraccionamiento. (art.2 Modificado por: Ley 23.266 Art.1)

Dentro del artículo 3 encontramos que la anotación a que se refiere el artículo

precedente, sólo procederá si el inmueble estuviere libre de todo gravamen y su
propietario en condiciones para disponer. Si el bien estuviera hipotecado, podrá
efectuarse la anotación siempre que el acreedor o los acreedores acepten la división
de la deuda en los diferentes lotes, o cuando fueran compelidos judicialmente a ella.
La división de la deuda extingue el derecho del acreedor o los acreedores a perseguir
el pago del crédito contra la totalidad de inmueble.

En el articulo 4 dispone que Celebrado el contrato y dentro de los 30 días de su fecha,

el vendedor deberá proceder a la anotación provisoria del instrumento que entregue al
comprador, en el Registro de la Propiedad Inmueble. (Boleto de compra venta)

La anotación del instrumento afecta el lote al cumplimiento del contrato desde la fecha
de su inscripción.

• Artículos importantes del código

Art. 1184.- Deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los que fuesen
celebrados en subasta pública:
1 - Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en
propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o traspaso
de derechos reales sobre inmuebles de otro;
2 - Las particiones extrajudiciales de herencias, salvo que mediare convenio por
instrumento privado presentado al juez de la sucesión;
3 - Los contratos de sociedad civil, sus prórrogas y modificaciones;
4 - Las convenciones matrimoniales y la constitución de dote;
5 - Toda constitución de renta vitalicia;
6 - La cesión, repudiación o renuncia de derechos hereditarios;
7 - Los poderes generales o especiales que deban presentarse en juicio, y los poderes
para administrar bienes, y cualesquiera otros que tengan por objeto un acto redactado
o que deba redactarse en escritura pública;
8 - Las transacciones sobre bienes inmuebles
9 - La cesión de acciones o derechos procedentes de actos consignados en escritura
pública
10 - Todos los actos que sean accesorios de contratos redactados en escritura pública
11 - Los pagos de obligaciones consignadas en escritura pública, con excepción de los
pagos parciales, de intereses, canon o alquileres.

Conversión del negocio jurídico

Afirma Mosset Iturraspe que “en ciertas ocasiones el derecho utiliza una declaración
incapaz de dar vida a un determinado negocio, por defecto de una forma prescripta ad
substantiam, para engendrar otro negocio diferente con efectos parcialmente distintos”
a esa transformación dispuesta por la ley se denomina conversión del negocio jurídico.

¿Cómo la caracterizamos?

1- La conversión nace de la ley y no de la voluntad de las partes

2- El primer negocio contiene del segundo los requisitos de fondo y sustancia
(elemento objetivo)
3- Las partes hubieran querido ese efecto de conocer una eventual nulidad
(elemento subjetivo)
4- Se funda en el principio de que “lo útil no se vicia por lo inútil”, como en el
respeto a la buena fe, que preside la celebración, ejecución e interpretación del
contrato

Art. 1185.- Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública, fuesen
hechos por instrumento particular, firmado por las partes o que fuesen hechos
por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura
pública, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se
halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se
han obligado a hacer escritura pública.

Art. 1185 bis.- Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de

adquirentes de buena fe serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si
se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio.
El juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura
traslativa de dominio.

Art. 1186.- El artículo anterior no tendrá efecto cuando las partes hubiesen
declarado en el instrumento particular que el contrato no valdría sin la escritura
pública.

Art. 1187.- La obligación de que habla el artículo 1185 será juzgada como una
obligación de hacer, y la parte que resistiere hacerlo, podrá ser demandada por
la otra para que otorgue la escritura pública, bajo pena de resolverse la
obligación en el pago de pérdidas e intereses.

Art. 1188.- Los contratos que debiendo ser hechos por instrumento público o
particular, fuesen hechos verbalmente, también quedarán concluidos para el
efecto designado en el artículo anterior.

• Seña o arras: concepto y tipos

Se denomina seña, a la dación o entrega de una cosa mueble, que puede o no

ser dinero, que una de las partes contratantes realiza a favor de la otra u otras.
Esa entrega puede hacerse con dos finalidades distintas:
 a) Reforzará en cumplimiento, ejerciendo la función o coacción sobre ambas
partes, tanto sobre quien la da como quien la recibe.
b) Permitir el arrepentimiento de cualquiera de los contratantes el retiro
unilateral, actuando como indemnización de daños y perjuicios.

El momento para efectivizar la seña es el de la celebración del negocio o

uno posterior, pero siempre previo al cumplimiento del mismo

- Especies: Confirmatorias y Penitenciarias

Cuando la seña, señal o arras tiende a reforzar el cumplimiento se denomina

“confirmatoria”; cuando se dirige a permitir el arrepentimiento se llama
“penitencial”.

• Pre venta: concepto

La preventa es la venta o enajenación de bienes inmuebles destinados a

viviendas en proceso de construcción o aun no construidas. Esta preventa no
podrá realizarse sin haber obtenido todos los requisitos exigidos por los
organismos competentes, sean nacionales, provinciales o municipales.

Existe este sistema a los fines de conseguir un buen financiamiento, que la

persona que construye se haga de fondos para terminar la obra y que la que
compra lo haga a un precio menor.

3) Permuta: Concepto. Elementos. Caracteres. Diferenciación y puntos en

común con la compra - venta.

• Concepto

El Art. 1485 dispone que: El contrato de trueque o permutación tendrá lugar,

cuando uno de los contratantes se obligue a transferir a otro la propiedad de una
cosa, con tal que éste le dé la propiedad de otra cosa.

• Caracteres

- contrato bilateral, que hace nacer obligaciones reciprocas a cargo de cada una
de las partes
- Contrato a titulo oneroso, ya que las ventajas de cada parte tienen su
correspondiente contraprestación en la cosa que a su vez deben entregar (art.
1139cc)
- Carácter conmutativo, por cuanto desde el instante en que el mismo es
celebrado cada parte puede apreciar las ventajas que el contrato le produce.
- Contrato consensual porque produce efectos desde su celebración entre las
partes.

• Diferenciación y puntos en común con la compra – venta

Como diferencia remarcable, debemos tener en cuenta, que en la compra venta hay
plena distinción entre la cosa y el precio, hay una cosa vendida y un precio, mientras
que en la permuta hay dos cosas que se sirven recíprocamente de precio; cada una de
las cosas permutadas es a la vez la cosa y el precio y cada uno de los contratantes es
a la vez vendedor y comprador, es decir, que la compra venta es el cambio de una
cosa por un precio en dinero, y la permuta supone el trueque de una cosa por otra.

En el caso de permuta con saldo en dinero, por ejemplo, una persona cambia su
coche viejo por uno de último modelo y entrega además una suma en dinero. ¿Hay
compra venta o permuta? Nuestro código resuelve este problema con una norma
simple: habrá permuta si la cosa entregada tiene mayor valor que el saldo en dinero
(en el ejemplo dado, si el coche viejo valía $800.000 y el saldo en dinero es $150.000)
y compra venta si el saldo en dinero es superior al valor de la cosa entregada (por
ejemplo: si el automóvil usado valía $200.000 y se entrego además $800.000 en
dinero). Si ambos valores fueran iguales el contrato se considera permuta

El artículo relacionado con esto es el 1356 que dispone que: Si el precio consistiere,
parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato será de permuta o cambio si es mayor
el valor de la cosa, y de venta en el caso contrario.

Las reglas de la compra venta se aplican también a la permuta, algunos artículos son:

Art. 1490.- No pueden permutar, los que no pueden comprar y vender.

Art. 1491.- No pueden permutarse, las cosas que no pueden venderse.

Art. 1492.- En todo lo que no se haya determinado especialmente, en este título, la

permutación se rige por las disposiciones concernientes a la venta.

4) Mandato. Concepto y caracteres. Importancia Práctica y aplicación.

Cesación del Mandato.

• Concepto: mandato civil y comercial

El concepto de mandato del Código Civil está previsto en el art. 1869, que dice: "El
mandato, como contrato, tiene lugar cuando una parte da a otra el poder. Que ésta
acepta, para representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acta
jurídico, o una serie de actos de esta naturaleza".

El art 221 del código de comercio establece que: “el mandato comercial, en general,
es un contrato por el cual una persona se obliga a administrar uno o mas negocios
lícitos de comercio que otra le encomienda. El mandato comercial, no se presume
gratuito”

• Caracteres

Es consensual, ya que se perfecciona por el mutuo consentimiento de las partes. Sin

perjuicio de ello es menester adelantar que en algunos casos requiere, para su
perfeccionamiento, el otorgamiento de la escritura pública.
Es oneroso o gratuito, y en tal sentido será bilateral o unilateral. El carácter de gratuito
u oneroso está previsto por el codificador, quien incluso impone presunciones de
gratuidad y onerosidad, todo a través de la norma del art. 1871.
En efecto, salvo pacto en contrario o bien cuando el mandato consiste en la atribución
de funciones propias de la profesión lucrativa del mandatario, el contrato se presume
gratuito.

Art. 1871.- El mandato puede ser gratuito y oneroso. Presúmase que es gratuito,
cuando no se hubiere convenido que el mandatario perciba una retribución por su
trabajo. Presúmase que es oneroso cuando consista en atribuciones o funciones
conferidas por la ley al mandatario, y cuando consista en los trabajos propios de la
profesión lucrativa del mandatario, o de su modo de vivir.

• Capacidad

Respecto del mandante, se requiere capacidad para celebrar el contrato de mandato,

pero también para celebrar el contrato o acto jurídico para el cual se otorguen las
facultades al mandatario.

Para otorgar mandato la capacidad se configura de la siguiente forma: si tiene por

objeto actos de administración, el mandante debe tener la capacidad de administrar
sus bienes (art.1894 “El mandato para actos de administración debe ser conferido por
persona que tenga la administración de sus bienes”); en tanto si se trata de actos de
disposición, los que deben realizarse con el mandato, la capacidad será la regulada
por el art. 1895(Si el mandato es para actos de disposición de sus bienes, no puede
ser dado, sino por la persona capaz de disponer de ellos) la necesaria para disponer
libremente de sus bienes.

En lo atinente a la capacidad para ser mandatario, el principio general lo establece el

art. 1896 que dispone: Pueden ser mandatarios todas las personas capaces de
contratar, excepto para aquellos actos para los cuales la ley ha conferido atribuciones
especiales a determinadas clases de personas.

Por su parte el art. 1897 establece que el mandato puede ser válidamente conferido a
una persona incapaz de obligarse, y el mandante está obligado por la ejecución del
mandato, tanto respecto al mandatario, como respecto a terceros con los cuales éste
hubiese contratado.

• Importancia Práctica y aplicación

El mandato es básicamente un contrato de colaboración, por el cual el titular de un

negocio jurídico encomienda a otro, el mandatario, la realización de determinados
actos jurídicos, en su nombre y representación.

El ser humano no puede actuar de manera independiente: necesita interactuar con la

sociedad que circunstancialmente lo rodeo. Algunas veces porque por si solo no
puede actuar. Otras, porque no debe hacerlo en razón de su falta de capacidad o
profesionalismo en el tema. Y por ultimo, puede no querer hacerlo por comodidad o
conveniencia personal.

El mandato nació como una relación de confianza y amistad entre el mandante y el

mandatario.

• Cesación del Mandato

- Por cumplimiento del negocio: el art 1960 dispone que: Cesa el mandato
por el cumplimiento del negocio, y por la expiración del tiempo determinado o
indeterminado porque fue dado. En tal caso el mandato solo subsiste para el
cumplimiento de las obligaciones accesorias
- Vencimiento del plazo: el plazo determinado se conoce desde el primer
tiempo. El indeterminado no se sabe la fecha exacta pero sucederá fatalmente
- Revocación del mandato: finalización del mandato por voluntad unilateral del
mandante. No se requiere justa causa pero si una manifestación inequívoca de
la voluntad de revocar.

Casos:

a) Por designación de un nuevo mandatario. La revocación tiene

efectos desde que se notifica al anterior mandatario el
nombramiento del nuevo
b) Cuando el mandante interviene personalmente en el negocio y
siempre que no manifieste su intención de no revocar el mandato.
Revocado el mandado, el mandatario esta obligado a devolver al
mandate el instrumento en que consta el poder.
c) El supuesto del mandato irrevocable se da en el artículo 1977 que
dispone que El mandato puede ser irrevocable siempre que sea
para negocios especiales, limitado en el tiempo y en razón de un
interés legítimo de los contratantes o un tercero. Mediando justa
causa podrá revocarse.

- Renuncia del mandato: es la facultad del mandatario a renunciar, sin

necesidad de justa causa y sin que sea intempestiva.
- Muerte de una de las partes: una de las causas de extinción es la muerte del
mandante o mandatario

Excepciones:

a) Cuando el mandato ha sido otorgado en beneficio del mandante,

mandatario o en interés de un tercero
b) Cuando el negocio objeto del mandato debe ser cumplido
continuado desde la muerte del mandante (Art. 1980.- La muerte del
mandante no pone fin al mandato, cuando el negocio que forma el
objeto del mandato debe ser cumplido o continuado después de su
muerte. El negocio debe ser continuado, cuando comenzado
hubiese peligro en demorarlo.)

- Incapacidad del mandante o mandatario: la incapacidad de uno de ellos hace

cesar el mandato.

5) El Mutuo. Concepto. Caracteres. Derechos y obligaciones de las partes. El

Mutuo Hipotecario: noción e importancia socio-económica. Intereses:
clases, conceptualización.

• Concepto

Dispone el art. 2240 del Cód. Civil, que "habrá mutuo o empréstito de consumo,
cuando una parte entregue a la otra una cantidad de cosas que esta última está
 autorizada a consumir, devolviéndole en el tiempo convenido, igual cantidad de
cosas de la misma especie y calidad".

- Mutuo civil y comercial

o Comercial (art 559 del C. com.): cuando la cosa prestada puede ser
considerada de género comercial, esté destinada a uso comercial, se presume
oneroso, y es un contrato consensual.
o Civil: se presume gratuito, no devenga intereses y es un contrato real (art 2248
del Cc: No habiendo convención expresa sobre intereses, el mutuo se supone
gratuito, y el mutuante sólo podrá exigir los intereses moratorios, o las pérdidas
e intereses de la mora que han sido convenidos).

• Caracteres:

1) Es un contrato real por que se perfecciona con la entrega de la cosa

2) Es un contrato unilateral por que , cumplido con la entrega de la cosa por el
mutuante, solo subsiste la obligación del mutuario de restituir la misma
cantidad de cosas consumibles o de cosas fungibles de la misma calidad y
especie
3) No es formal, pero a pesar de ello el articulo 2246, si bien indica que el mutuo
puede ser contratado verbalmente, dice que no podrá probarse sino por
instrumento publico, o por instrumento privado de fecha cierta, si el empréstito
pasa el valor de diez mil pesos.
4) El mutuo puede ser gratuito u oneroso. En ese caso de omisión respecto de
este carácter se lo debe considerar gratuito, en cambio si el mutuo es
comercial se presumo que el mutuo es oneroso.

• Derechos y obligaciones de las partes

Obligaciones, y derechos del mutuante o prestamista:

1) Entrega de la cosa: prometida; ella se cumple simultáneamente con la

celebración del acto en el contrato real de mutuo. La consecuencia es respetar
el derecho del mutuario de retener la cosa consigo durante todo el termino
fijado en el contrato art 2245.

Mutuo comercial: la entrega de la cosa puede efectuarse después de

celebrarse el contrato.

La entrega puede ser real o ficta, esta última ocurre cuando la cosa esta ya,
por otro titulo, en poder del mutuario.

La entrega de la cosa significaría la transferencia del dominio art 2245.

2) Responsabilidad por mala calidad o defectos ocultos de la cosa art 2247: el

mutuante es responsable de los perjuicios que sufra el mutuario por la mala
calidad, o vicios ocultos de la cosa prestada. En el mutuo gratuito en mutuante
solo es responsable cuando ha habido mala fe.

Obligaciones y derechos del mutuario:

 1) Obligación de restitución: el mutuario debe devolver al prestamista en el
término convenido una cantidad igual de cosas de la misma especie y calidad
de la prestada (art 2250). No puede eximirse de hacerlo so pretexto de que la
cosa se ha período por fuerza mayor (art 2245).
2) fecha de la restitución: en el plazo convenido (art 2250) si el contrato no tiene
fecha, el plazo es indeterminado.

El mutuante puede demandar en cualquier momento la restitución y después

debe fijar el plazo (art 620 y art 752).

En el mutuo oneroso el plazo es un beneficio para ambas partes, en cambio en

el mutuo gratuito el plazo es un beneficio solo para el mutuario.

3) Préstamo de dinero con intereses: forma típica puede o no pactarse intereses,

pero si el contrato guarda silencio, se lo presupone gratuito, si se trata de un
mutuo civil o comercial se lo considera oneroso (art 2248 No habiendo
convención expresa sobre intereses, el mutuo se supone gratuito, y el
mutuante sólo podrá exigir los intereses moratorios, o las pérdidas e intereses
de la mora.

• El Mutuo Hipotecario: noción e importancia socio-económica

Mutuo Hipotecario: es el instrumento legal en el cual constan todas las características

del crédito solicitado, formas de pago, derechos y obligaciones de las partes, y la
descripción del bien o inmueble puesto como garantía del préstamo

El mutuo ejecutado en los bancos, tiene una garantía real, que es la garantía
hipotecaria.

Este tipo de mutuo une un contrato (banco xx entrega a “A” $100.000 en tanto de que
este se lo devuelva en los términos y forma pactada) con un derecho real (se garantiza
por medio de una hipoteca)

El mutuo hipotecario o bancario se perfecciona por medio de la entrega del mutuo.

Todas las operaciones sobre viviendas nuevas o usadas se hacen sobre este tipo de
mutuo.

• Intereses: clases, conceptualización

- Concepto:

El interés es el rédito que produce un capital con el transcurso del tiempo, y

esta relacionado con el beneficio que la utilización del capital le produce al
deudor mutuario.

Siempre el interés debe estar debidamente pactado y expresado en el contrato

- Clases:

1) Compensatorio: esta destinado a indemnizar el daño o perjuicio producido

por el incumplimiento total o parcial de una obligación.
2) Compuesto: se calcula sobre un capital y sus intereses acumulados
 3) Convencional: cuando ha sido pactado en un contrato
4) Legal: cuando su cuantía es determinada por la ley.
5) Judicial: cuando corre a partir de la demanda o desde una intimación
previa.
6) Moratorio: cuando se destina a reparar el perjuicio resultante de la mora en
el cumplimiento de la mora en una obligación.
7) Usurario: si excede con mucho de la tasa máxima legalmente establecida.
8) Anatocismo: es una forma de interés compuesto es decir que se paga
intereses sobre intereses

6) Comodato: Concepto y caracteres del contrato. Diferencias con el mutuo

• Concepto:

Art. 2255.- Habrá comodato o préstamo de uso, cuando una de las partes entregue a
la otra gratuitamente alguna cosa no fungible, mueble o raíz, con facultad de usarla.

• Caracteres:

1) Es contrato real: ello es así por que siempre fue necesaria la entrega de la cosa
al comodatario o tomador del préstamo de uso.
2) Es esencialmente gratuito, por ello ya se enseñaba en el derecho clásico
romano que cuando el uso de una cosa se ha concedido mediante cierta
retribución hay locación si consiste en una suma de dinero, y contrato
innominado en los demás casos.
3) Las cosas no fungibles pueden ser objeto del comodato por lo cual están
excluidas las consumibles a menos que hubieran sido prestadas para un uso
momentáneo que no exige su consumo. Por otra parte el comodato comprende
tanto a los muebles como a los inmuebles.
4) El comodato es un contrato bilateral, así ya se consideraba en el derecho
romano, pero si bien se tomo en cuenta que el único que se obliga es el
comodatario, en el momento que se celebra, para devolver la cosa puede
accidentalmente, el comodante también estar obligado.

• Diferencia con el mutuo

La diferencia esencial esta en la clase de cosas y el destino respecto; en el

mutuo es el consumo y en el comodato es el uso; por ello, a pesar de que
ambos son contratos reales que se perfeccionan con la entrega, en el primerio
el mutuario puede usar la cosa y consumirla, siendo su obligación la restitución
de una idéntica cantidad de cosas de la misma especie y calidad. En la
segunda el comodatario solo puede usar la cosa pero no consumirla, estando a
su cargo el cuidado de la misma hasta el momento de su efectiva devolución.

BIBLIOGRAFIA:

• Libro de contratos civiles y comerciales, tomo 2, parte especial- Garrido-Zago

• Manual de contratos (parte general y especial)- Guillermo. A. Borda
• Código civil de la nación Argentina
Ley 19724 –REGIMEN DE PREHORIZONTALIDAD.
BUENOS AIRES 6 DE JULIO DE 1972
BOLETIN OFICIAL 13 DE JULIO DE 1972

SANCION
En uso de las atribuciones conferidas por el artículo 5 del Estatuto de la
Revolución Argentina,

EL PRESIDENTE DE LA NACION ARGENTINA SANCIONA Y PROMULGA CON

FUERZA DE LEY:

OBSERVACIONES GENERALES
CANTIDAD DE ARTICULOS QUE COMPONEN LA NORMA 38

TEMA
BIENES INMUEBLES-COMPRAVENTA INMOBILIARIA-PREHORIZONTALIDAD-
PROPIEDAD HORIZONTAL-ESCRITURA DE AFECTACION:REQUISITOS-
INSCRIPCION REGISTRAL-REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE-
PUBLICIDAD REGISTRAL-HIPOTECA-REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y
ADMINISTRACION-EXPENSAS COMUNES-ESCRIBANOS PUBLICOS-

Artículo 1: Afectación
ARTICULO 1.- Todo propietario de edificio construido o en construcción o de
terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o
enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer
constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a
la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen.
Artículo 2: Constancias de la escritura
ARTICULO 2.- En la escritura a que se refiere el artículo anterior se dejará
constancia de: a) Estado de ocupación del inmueble; b) Inexistencia de deudas
por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier índole a la fecha de su
otorgamiento; c) Si la transferencia de unidades queda condicionada a la
enajenación, en un plazo cierto, de un número determinado de ellas; dicho plazo
no podrá exceder de UN (1) año ni el número de unidades ser superior al
CINCUENTA (50) por ciento; d) Cumplimiento de los recaudos a que se refiere el
artículo 3 de esta ley.
Artículo 3: Escritura de afectación: recaudos
ARTICULO 3.- Al otorgarse la escritura de afectación, el propietario del inmueble
debe entregar al escribano la siguiente documentación que se agregará a aquélla:
a) Copia íntegra certificada del título de dominio con constancia del escribano de
haberlo tenido a la vista; b) Plano de mensura debidamente aprobado; c) Copia
del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobación por la
autoridad competente; d) Proyecto de plano de subdivisión firmado por profesional
con título habilitante; e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administración.
Asimismo se agregarán certificados expedidos por el Registro de la Propiedad
Inmueble y oficina catastral correspondiente en su caso, de los cuales resulten las
condiciones de dominio del inmueble, sus restricciones, como así que éste y su
propietario no están afectados por medidas cautelares. La existencia de
obligaciones garantizadas con derecho real de hipoteca, no impedirá la afectación,
si el propietario acredita documentadamente en el mismo acto, que están
cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca.
Artículo 4: Anotación en el Registro - Efectos Enajenación del inmueble
ARTICULO 4.- La escritura de afectación se anotará en el Registro de la
Propiedad Inmueble, y éste hará constar esa circunstancia en los certificados que
expida. La anotación inhibe al propietario para disponer del inmueble o para
gravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley, salvo los casos de
retractación o desafectación a que se refieren los artículos 6 y 7. La enajenación
total o parcial del inmueble a terceros no afectará los derechos de los adquirentes
de unidades cuyos contratos estén registrados en la forma prevista en el artículo
12.
Artículo 5: Testimonio de la escritura de afectación
ARTICULO 5.- El adquirente puede solicitar al escribano, a costa del propietario,
copia simple autenticada de la escritura de afectación, con certificación de la
existencia de los elementos mencionados en el artículo 3.
Artículo 6: Retractación de la afectación
ARTICULO 6.- La desafectación procederá en el supuesto previsto en el inciso c)
del artículo 2, cuando no se hubiere cumplido la condición. En tal caso, el
propietario podrá retractar la afectación mediante declaración que constará en
escritura pública, otorgada dentro de los DIEZ (10) días de expirado el plazo
establecido en la escritura de afectación, ante el mismo registro notarial, la que
será anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble. A dicha escritura el
escribano interviniente agregará certificado expedido por el Registro de la
Propiedad Inmueble del que resulte que no existen contratos registrados, o de que
su número no alcanza al mínimo previsto. También dejará constancia, en su caso,
que han sido restituidas a los adquirentes las sumas entregadas como señas o
anticipos, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina
para las operaciones normales de descuento.
Artículo 7: Desafectación
ARTICULO 7.- El propietario también puede solicitar judicialmente la
desafectación, si acredita sumariamente que: a) Transcurridos SEIS (6) meses de
registrada la afectación, no ha enajenado unidades; b) Transcurrido el lapso
mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resuelto la totalidad de los
contratos registrados; c) Transcurrido UN (1) año de registrada la afectación, la
obra no llegó a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla,
siempre que medie justa causa. En los supuestos de los inciso b) y c) deberá
asimismo acreditar que está debidamente asegurada la restitución a los
adquirentes de todo lo que hubieren pagado por cualquier concepto, con más un
interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones
normales de descuento.
Artículo 8: Publicidad de la afectación
ARTICULO 8.- El propietario debe hacer constar la afectación del inmueble y su
registración, número del registro notarial y fecha en que se efectuó: a) En un cartel
que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma
visible; b) En toda oferta o invitación que se haga a terceros para adquirir
unidades de vivienda a subdividir por el régimen de propiedad horizontal, por
medio de ofrecimientos personales, publicaciones periodísticas, transmisiones
radiotelefónicas, de televisión, proyecciones cinematográficas, colocación de
afiches, letreros o carteles, programas, circulares, comunicaciones impresas o
cualquier otro procedimiento de difusión; c) En los contratos que celebre a los
fines de la enajenación o adjudicación de unidades.
Artículo 9: Condiciones de publicidad de las ofertas
ARTICULO 9.- Queda prohibido, en cualquier forma de oferta: a) Anunciar el
precio de venta, o parte de él, en forma que induzca a error, o no indicar el precio
total si se menciona una parte; b) Anunciar en forma incompleta los planes de
financiación y plazos de pago; c) Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de
financiación por terceras personas o instituciones de crédito que no hayan sido
efectivamente convenidos o acordados.
Artículo 10: Deber de exhibición
ARTICULO 10.- El propietario debe tener a disposición de los adquirentes de
unidades: a) Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se
otorgó la escritura de afectación, de los elementos enumerados en el artículo 3. Y
de las escrituras de hipoteca; b) Lista de las unidades que se hubieran enajenado,
y constancia de su anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble; c) La
información relativa al desarrollo material de la obra; d) La información relativa al
pago de los servicios hipotecarios e impuestos que afecten al inmueble. El
comprador tiene el derecho de exigir la exhibición de los comprobantes
respectivos y en el caso de no hallarse al día aquellos servicios o impuestos
puede retener las sumas que se adeuden abonar directamente tales gravámenes,
deduciéndolos de su deuda hacia el vendedor.
Artículo 11: Deber de información
ARTICULO 11.- Todas las personas que intervengan en operaciones
comprendidas en la presente ley, están obligadas respecto de terceros a precisar:
a) Carácter en que actúen; b) Identidad del propietario del inmueble; c) La
existencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse, los poderes que invoque
y los instrumentos que lo acrediten.
Artículo 12: Registro de los contratos - Preferencia de los contratos registrados
ARTICULO 12.- El propietario debe registrar los contratos celebrados con los
adquirentes en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la
jurisdicción del inmueble afectado, poniéndose nota de ello en el contrato. El
adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato. Los contratos no
registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero sí a éste
contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros. La posesión
otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su
derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado.
Artículo 13: Especificaciones de los instrumentos
ARTICULO 13.- Los contratos de enajenación o adjudicación de unidades deben
contener: a) Los siguientes datos de las partes: I - Cuando se tratare de personas
de existencia visible, su nombre, domicilio, estado civil, nacionalidad y número de
documento de identidad; II - Cuando se tratare de personas jurídicas, la razón
social o denominación y el domicilio, acreditándose la existencia de la entidad, su
inscripción en el Registro Público de Comercio cuando fuere exigible, y la
representación de quienes comparecieren por ella. En cualesquiera de los dos
casos cuando se invocare mandato o representación debe dejarse constancia del
documento que lo pruebe; b) Datos correspondientes al dominio de lo enajenado,
con las constancias de su inscripción; c) Constancia de la escritura de afectación,
de su anotación y de que en poder del escribano obra copia simple certificada
para el adquirente; d) La individualización y características de la unidad
enajenada, su ubicación y el porcentual estimado que se asigne a ella; e) Forma
de pago del precio y cuando el saldo adeudado fuere en cuotas, el número de
ellas y si son documentadas total o parcialmente en pagarés u otros títulos de
crédito; f) Plazo, monto y condiciones de los gravámenes que el propietario
hubiere constituido o se proponga constituir y que afecten al inmueble; g) Plazo y
condiciones en que se otorgará la posesión; h) En su caso, la condición prevista
en el inciso c) del artículo 2.
Artículo 14: Redacción de los contratos
ARTICULO 14.- Los contratos serán redactados en forma clara y fácilmente
legible. Las cláusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, facultades
de rescindir o resolver el contrato sin previa comunicación o intimación, o
suspender su ejecución o la de la obra o sanciones a cargo del otro contratante,
caducidades, limitaciones a las facultades de oponer excepciones, cláusulas
compromisorias o de prórroga de la jurisdicción judicial, como así los supuestos
previstos en los incisos f) y h) del artículo 13, sólo tendrán efecto si son
expresamente aceptadas por el adquirente en cláusula especial, firmado por éste.
Artículo 15: Precio reajustable
ARTICULO 15.- Todo supuesto de precio sometido a reajuste deberá constar en el
contrato como cláusula especial de la que resulte con toda claridad los criterios
aplicables. Es nula toda cláusula que deje librado el reajuste del precio a la
voluntad del propietario, vendedor, constructor o a terceros vinculados a ellos,
aunque actúen en calidad de árbitros.
Artículo 16: Responsabilidad
ARTICULO 16.- Todos los intervinientes en los contratos a que se refiere esta ley
son solidaria e ilimitadamente responsables por la restitución de las señas o
anticipos recibidos, sin perjuicio de su responsabilidad penal.
Artículo 17: Cesión del contrato
ARTICULO 17.- La transferencia de los derechos y obligaciones del adquirente de
una unidad en favor de un tercero no libera al cedente respecto de sus
obligaciones para con el propietario, mientras éste no dé su conformidad y la
transferencia haya sido anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble. La
registración de las transferencias podrá ser requerida tanto por el propietario como
por el cedente o el cesionario. Regirá, en lo pertinente, lo previsto en los párrafos
tercero y cuarto del artículo 12.
Artículo 18: Rescisión o resolución
ARTICULO 18.- La resolución o rescisión del contrato debe anotarse en el
Registro de la Propiedad Inmueble. La omisión de dicho acto importa para el
propietario la prohibición de disponer de la unidad.
Artículo 19: Hipoteca del inmueble afectado
ARTICULO 19.- Para gravar con derecho real de hipoteca un inmueble afectado,
el propietario debe suministrar al eventual acreedor hipotecario: a) El detalle de los
saldos de precio de las unidades vendidas; si la obra se realiza por administración,
el costo a cargo de los adquirentes de unidades y el estimativo de la parte que
faltare realizar; b) Nómina de los adquirentes de unidades cuyos contratos se
encuentren anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble; c) Constancia de
que los adquirentes están fehacientemente notificados del propósito de hipotecar
el inmueble, del monto y demás modalidades de la obligación a garantizar. Estos
extremos deben constar en la escritura de constitución del derecho real de
hipoteca.
Artículo 20: Constitución de hipoteca no prevista en los contratos
ARTICULO 20.- La constitución de derecho real de hipoteca no prevista en los
contratos de adjudicación o enajenación, no puede efectuarse si media oposición
de adquirentes cuyos contratos estén anotados en el Registro de la Propiedad
Inmueble. Sin perjuicio de ello el propietario podrá solicitar judicialmente
autorización para constituir derecho real de hipoteca en favor de persona
determinada si acreditara justa causa. El juicio tramitará por vía sumarísima.
Artículo 21: Ineficacia
ARTICULO 21.- Los derechos reales constituidos por el propietario de un
inmueble afectado en infracción a lo dispuesto en esta ley son ineficaces e
inoponibles a los adquirentes.
Artículo 22: Créditos hipotecarios: Derechos de los adquirentes
ARTÍCULO 22.- Los adquirentes tienen derecho a que tanto el propietario como el
acreedor hipotecario les proporcionen información detallada por escrito sobre el
cumplimiento de sus obligaciones recíprocas. Todo adquirente tiene derecho a
abonar directamente al acreedor hipotecario la parte proporcional que
correspondiere a su unidad en caso de falta de pago por el propietario; en tal
supuesto quedará subrogado de pleno derecho en el lugar, grado y prelación que
correspondía al acreedor hipotecario y hasta la concurrencia de la suma pagada,
la que podrá compensar con la que debiere al propietario. En caso de ejecución,
la misma no comprenderá las unidades cuyos adquirentes hayan ejercitado el
derecho que les otorga el párrafo anterior.
Artículo 23: Cancelaciones parciales
ARTICULO 23.- Al escriturarse cada unidad el o los acreedores hipotecarios están
obligados a otorgar cancelaciones parciales de las hipotecas globales que afecten
al inmueble, por el monto que pudiera corresponder a cada unidad, previo pago de
la parte proporcional de la hipoteca global que corresponda a dicha unidad,
quedando ésta liberada de ese gravamen. A los efectos de la determinación de las
partes proporcionales que correspondan, se tendrán en cuenta los porcentuales
establecidos en el proyecto de subdivisión.
Artículo 24: Ejecución
ARTICULO 24.- En caso de ejecución del inmueble afectado se aplican las
siguientes reglas: a) Cuando fuere por acreedores hipotecarios, los adquirentes
con contratos debidamente registrados tienen derecho a la adjudicación del bien si
abonan al comprador en remate judicial, una vez aprobado éste, el precio
obtenido, y todos los gastos que aquél hubiera efectivamente abonado, con más
un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones
normales de descuento. b) Si fuere por acreedores quirografarios y de no mediar
concurso, los adquirentes con contratos debidamente registrados tienen derecho a
la adjudicación del inmueble si abonan el valor que corresponda al estado del
bien. A estos efectos se practicará tasación especial por perito. En ningún caso
puede disponerse la venta judicial de inmuebles afectados, sin previa notificación
a los adquirentes con contratos debidamente registrados.
Artículo 25: Administrador provisorio
ARTICULO 25.- Terminada la construcción y aunque no medie tradición, el
propietario convocará a los adquirentes con contratos debidamente registrados a
una asamblea dentro de los TREINTA (30) días de concluida aquélla, a fin de
designar administrador provisorio, el que será elegido por simple mayoría. La
mayoría se determinará según los porcentuales asignados a las respectivas
unidades en el proyecto de subdivisión.
Artículo 26: Expensas comunes
ARTICULO 26.- Las expensas comunes se distribuirán de acuerdo con lo
porcentuales establecidos en el proyecto de reglamento de copropiedad y
administración.
Artículo 27: Intervención judicial
ARTICULO 27.- A petición de los adquirentes de unidades que representen, por lo
menos, el QUINCE (15) por ciento del valor total conforme los porcentuales, el
juez puede, si resultaren graves irregularidades, y previo trámite sumario, designar
en la administración de la obra a un interventor, a fin de controlar y prevenir el
menoscabo de los bienes. Esta resolución será apelable al solo efecto devolutivo.
Artículo 28: Aplicación provisoria del reglamento de copropiedad
ARTICULO 28.- Mientras no se constituya definitivamente el consorcio, se
aplicarán en cuanto sean compatibles, las disposiciones del proyecto de
reglamento de copropiedad y administración previsto en el artículo 3, inciso e).
Artículo 29: Obras por administración - Administrador: funciones
ARTICULO 29.- Cuando la obra se realice por administración, siendo el costo a
cargo de los adquirentes de unidades, serán aplicables, además de las
disposiciones generales de esta ley, las contenidas en los artículos 15, último
párrafo, 31 y 32. Deberá designarse administrador en la forma prevista en el
artículo 25, quien tendrá las obligaciones establecidas en el artículo 10 y deberá
llevar la contabilidad de la obra. Si se hubieren enajenado unidades cuyos
porcentuales representen el CINCUENTA (50) por ciento, el administrador podrá
ser removido por mayoría estimada conforme a dichos porcentuales.
Artículo 30: Obras por administración: paralización
ARTICULO 30.- Si la obra se paralizare durante más de SEIS (6) meses con
imposibilidad de continuarse, por causas imputables al propietario, no estando
éste en quiebra o concurso, los adquirentes pueden solicitar la adjudicación del
inmueble en condominio, asumiendo las obligaciones contraídas por el propietario
a los fines de la ejecución de la obra. La adjudicación se sustanciará por la vía del
proceso sumario.
Artículo 31: Obras por administración: rescisión del contrato con el constructor
ARTICULO 31.- Si por causa imputable al constructor la obra se paraliza, el
administrador o un número de adquirentes de unidades que representen el DIEZ
(10) por ciento del valor del inmueble pueden promover la rescisión del contrato
con aquél. La decisión se tomará por mayoría absoluta de adquirentes, calculada
sobre el valor total del inmueble, aplicándose al efecto lo dispuesto en el artículo
1.204 del Código Civil. Referencias Normativas: Código Civil Art.204
Artículo 32: Penalidades
ARTICULO 32.- Será reprimido con prisión de UN (1) mes a DOS (2) años quien a
sabiendas infrinja lo dispuesto en los artículo 1, 2, 3, 6 última parte, 8, incisos b) y
c), 9, 10, 11, y 19. Al que infrinja, "dolosa" o culposamente, lo dispuesto en los
artículos 8, inciso a) y 25, se le impondrá multa de TRES MIL PESOS ($ 3.000) a
DIEZ MIL PESOS ($ 10.000). Se impondrá la misma pena de multa a todo aquél
que infrinja culposamente lo dispuesto en los incisos b) y c) del artículo 8.
Modificado por: Ley 20.276 Art.4
Artículo 33: Falsedad documental
ARTICULO 33.- Será reprimido con las penas establecidas en el artículo 293 del
Código Penal, el que insertare o hiciere insertar en alguno de los documentos
mencionados en los artículos 1, 3, 5 y 19 de esta ley declaraciones falsas o hiciere
falsamente los mismos, en todo o en parte, o adulterare uno verdadero.
Referencias Normativas: Código Penal Art.293
Artículo 34: Disposiciones de aplicación transitoria.
ARTICULO 34.- Hasta tanto los Registros de la Propiedad Inmueble
correspondientes a la jurisdicción de los inmuebles que quedan sometidos al
régimen de la presente ley estén en condiciones de efectuar la registración a que
se refiere el artículo 12, lo que no podrá exceder del 1 de febrero de 1973, los
contratos de adquisición que se celebren serán puestos en conocimiento del
escribano a cargo del registro notarial donde se haya otorgado la escritura de
afectación. En el supuesto del artículo 18, la rescisión o resolución debe ser
registrada en el Registro Notarial interviniente. En el caso del artículo 19, inciso b),
debe suministrarse nómina de los adquirentes cuyos contratos se encuentren
registrados en el protocolo. En el caso del artículo 24, el privilegio que se confiere
lo será respecto de los adquirentes cuyos contratos estuvieren registrados en el
protocolo. Si el propietario revoca la designación de escribano efectuada para el
otorgamiento de la escritura de afectación, debe hacer constar la nueva
designación juntamente con la originaria, en todos los elementos y actos
detallados en el presente artículo y notificarla fehacientemente a los adquirentes
cuyos boletos hayan sido registrados.
Artículo 35: Obligaciones del escribano - penalidades
ARTICULO 35.- En los casos de aplicación del artículo 34, el escribano está
obligado a: a) Dejar constancia en su protocolo de los contratos de adquisición. La
misma surtirá los efectos que por esta ley se atribuyen a la registración de los
contratos en los Registros de la Propiedad Inmueble; b) En el caso del artículo 6,
último párrafo, el escribano interviniente dejará constancia fehaciente de la
inexistencia de contratos registrados o de que su número no alcanza al mínimo
previsto; c) En el caso del artículo 10, inciso b), expedir detalle certificado de las
unidades que se hubiesen enajenado y de su inscripción en el protocolo; Será
reprimido con prisión de UN (1) mes a DOS (2) años quien a sabiendas infrinja lo
dispuesto en los incisos a) y b) de este artículo.
Artículo 36: Ingreso de documentos a los Registros
ARTICULO 36.- A partir de la fecha en que los Registros de la Propiedad
Inmueble estén en condiciones de cumplir las funciones atribuidas por esta ley, los
escribanos deberán ingresar en aquéllos los contratos que hubiesen registrado
dentro de los plazos que se establezcan en las respectivas reglamentaciones.
Artículo 37: Derogación
ARTICULO 37.- Derogase el decreto-ley 9.032/63. Deroga a: Decreto Ley
9.032/63
Artículo 38
ARTICULO 38.- Comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del
Registro Oficial y archívese.

Ley 14005 - VENTA DE INMUEBLES FRACCIONADOS EN LOTES.

BUENOS AIRES 30 DE SETIEMBRE DE 1950
BOLETIN OFICIAL 23 DE OCTUBRE DE 1950

SANCION
El Senado y la Cámara de Diputados de la Nación Argentina, reunidos en
Congreso, etc. SANCIONAN CON FUERZA DE LEY.

OBSERVACIONES GENERALES
CANTIDAD DE ARTICULOS QUE COMPONEN LA NORMA 14 NRO. DE ART.
QUE ESTABLECE LA ENTRADA EN VIGENCIA 14

TEMA
BIENES INMUEBLES-VENTA DE INMUEBLES FRACCIONADOS EN
LOTES:REQUISITOS-INSCRIPCION REGISTRAL-REGISTRO DE LA
PROPIEDAD INMUEBLE-ESCRITURACION-PACTO COMISORIO-ESCRIBANOS
PUBLICOS-HONORARIOS-

Artículo 1
Art. 1.- Los contratos que tengan por objeto la venta de inmuebles fraccionados en
lotes, cuyo precio haya de ser satisfecho por cuotas periódicas, quedan
sometidos, como forma esencial para su validez, a las condiciones y requisitos
establecidos en la presente ley cuando la escritura traslativa de dominio no se
otorgue de inmediato.
Artículo 2
Art. 2.- El propietario del inmueble que desee venderlo en la forma prevista en el
artículo anterior hará anotar en el Registro de la Propiedad Inmueble que
corresponda a la ubicación del bien, su declaración de voluntad de proceder a la
venta en tal forma, acompañando a la vez un certificado de escribano de registro
sobre la legitimidad extrínseca del título y un plano de subdivisión con los
recaudos que establezcan las reglamentaciones respectivas. Si comenzada la
venta de lotes, el vendedor no hubiera cumplido con la anotación, luego de ser
constituido en mora por cualquiera de los interesados, podrán éstos solicitarla
directamente, soportando el incumplidor los gastos que demande la gestión,
pudiendo ser descontadas las sumas invertidas de los saldos pendientes del pago
al vendedor. La omisión de la anotación por parte del vendedor, lo hará pasible,
además, de una multa igual al importe total del impuesto inmobiliario del año en
curso, de todos los lotes que comprenden el fraccionamiento. Modificado por: Ley
23.266 Art.1
Artículo 3
Art. 3.- La anotación a que se refiere el artículo precedente, sólo procederá si el
inmueble estuviere libre de todo gravamen y su propietario en condiciones para
disponer. Si el bien estuviera hipotecado, podrá efectuarse la anotación siempre
que el acreedor o los acreedores acepten la división de la deuda en los diferentes
lotes, o cuando fueran compelidos judicialmente a ella. La división de la deuda
extingue el derecho del acreedor o los acreedores a perseguir el pago del crédito
contra la totalidad de inmueble.
Artículo 4
Art. 4.- Celebrado el contrato y dentro de los 30 días de su fecha, el vendedor
deberá proceder a la anotación provisoria del instrumento que entregue al
comprador, en el Registro de la Propiedad Inmueble. Dicho instrumento deberá
contener: a) Nombre y apellido de los contratantes, nacionalidad, estado civil,
edad, domicilio, lugar y fecha en que se otorgue. El domicilio constituido del
comprador, deberá ser su domicilio real; b) Individualización del bien con
referencia al plano del loteo, ubicación, superficie, límite y mejoras existentes; c)
Precio de venta que será fijo e inamovible, el que se expresará en moneda en
curso legal en el país, la forma de pago y los intereses convenidos; d) Correlación
entre el título del vendedor y su antecesor en el dominio; e) NOTA DE
REDACCION: VETADO POR EL POR DEC. 2015/88. f) Especificación de los
gravámenes que afecten al inmueble, con mención de los informes oficiales que lo
certifiquen; g) La competencia de la justicia ordinaria con jurisdicción en el lugar
en que se encuentre el bien objeto del contrato. En las libretas de pago, cuando
existan, deberá estar transcripto el boleto de compraventa. La omisión de los
requisitos esenciales podrá hacer pasible al vendedor de las mismas sanciones
contenidas en el artículo 2. Modificado por: Ley 23.266 Art.1
Artículo 5
Art. 5.- La anotación del inmueble de acuerdo al artículo 2, inhibirá al propietario
para su enajenación en forma distinta a la prevista en esta ley, salvo el caso de
desistimiento expresado por escrito ante el Registro de la Propiedad Inmueble. Si
ya se hubieran enajenados uno o más lotes o fracción, el desistimiento no
producirá consecuencias sobre estas operaciones. El vendedor no podrá dar un
destino distinto -al originariamente previsto- al sector que con su desistimiento se
excluye. El ocultamiento y/o violación de estas últimas circunstancias hará pasible
al vendedor de las sanciones previstas en el artículo 2. Modificado por: Ley 23.266
Art.1
Artículo 6
Art. 6.- En caso de conflicto entre adquirentes de lotes y terceros acreedores del
enajenante, se observarán los siguientes principios: 1) El comprador que tuviere
instrumento inscripto será preferido a cualquier acreedor para la escrituración de
la fracción adquirida; 2) Los embargos e inhibiciones contra el vendedor, ulteriores
a la fecha del otorgamiento del instrumento prenotado, sólo podrán hacerse
efectivos sobre las cuotas impagas.
Artículo 7
Art. 7.- El comprador podrá reclamar la escrituración después de haber satisfecho
el veinticinco por ciento (25 %) del precio, y su otorgamiento deberá concretarse
dentro de los 30 días posteriores a partir de la fecha de la intimación. Esta facultad
es irrenunciable y nula toda cláusula en contrario, pudiendo el vendedor exigir
garantía hipotecaria por el saldo de precio. Modificado por: Ley 23.266 Art.1
Artículo 8
Art. 8.- El pacto comisorio por falta de pago, no podrá hacerse valer después que
el adquirente haya abonado la parte de precio que se establece en el artículo
anterior, o haya realizado construcciones equivalentes al cincuenta por ciento del
precio de compra.
Artículo 9
Art. 9.- El comprador podrá abonar la totalidad de la deuda o pagar con
anticipación al vencimiento de los plazos convenidos beneficiándose con la
reducción total o proporcional de los intereses, que deberá efectuar el vendedor.
Modificado por: Ley 23.266 Art.1
Artículo 10
Art. 10.- El comprador que transfiera el contrato deberá anotar esta transferencia
en el Registro de la Propiedad inmueble pudiendo hacerlo también el nuevo
adquirente. Modificado por: Ley 23.266 Art.1
Artículo 11
Art. 11.- Los escribanos intervinientes percibirán como honorario el mínimo que
autoriza la ley respectiva cuando el monto de la operación estuviera dentro de los
valores máximos admitidos para la afectación al régimen de "Bien de familia". Las
escrituras respecto del comprador- estarán eximidas del pago de impuestos y/o
tasas, así como de todo gasto por la entrega de constancias y/o certificados que
deban otorgar los organismos pertinentes, siempre que la valuación fiscal
estuviera en los máximos estipulados en la primera parte para el ámbito de la
Capital Federal y Territorio Nacional de la Tierra del Fuego, Antártida e Islas del
Atlántico Sur. Modificado por: Ley 23.266 Art.1
Artículo 12
Art. 12.- Los mandatarios en los contratos que celebren sobre lotes para vivienda
única, serán solidariamente responsables en el cumplimiento de la presente ley.
Modificado por: Ley 23.266 Art.1
Artículo 13
Art. 13.- (Nota de redacción) VETADO POR EL PODER EJECUTIVO.- Modificado
por: Ley 23.266 Art.2
Artículo 14
Art. 14.- La presente ley es de orden público, complementaria del Código Civil y
comenzará a regir a los treinta (30) días de su promulgación. Modificado por: Ley
23.266 Art.

Contratos

Unidad II

CONTRATOS DE LOCACIÓN
Locación de Cosas

Concepto: (art. 1493 CC) “Habrá locación, cuando dos partes se obliguen
recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o
prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio
determinado en dinero”

Elementos:

• Capacidad;
• Consentimiento;
• Cosa lacada;
• Precio:
** debe ser determinado o determinable. El pago puede ser en forma total
o periódica y en forma disipada o vencida. La modalidad mas utilizada es el pago
periódico y por adelantado. El precio debe ser en dinero, puede se en moneda
nacional o dólares.

• Plazo

Caracteres:

• Bilateral: por que origina obligaciones reciprocas para ambas partes: la entrega
del uso y goce contra el pago de un precio.
• Consensual: se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, no
dependiendo de formalidades ni de la entrega de la cosa
• Conmutativo y /o Onerosa: por que las prestaciones reciprocas se dan por la
relación de equivalencia existente y no hay un hecho jurídico incierto del que
dependan las ventajas que las partes obtienen del contrato
• No formal: por que no esta sujeto a formalidades y puede concluirse
verbalmente o por escrito
• De tracto sucesivo: porque el cumplimiento de los fines del contrato requieren
del transcurso del tiempo y las obligaciones se devengan por periodos
• Típico: por que esta disciplinado legalmente
• De cambio : porque se basa en la finalidad de cambiar el uso y goce de una
cosa por el precio pagado

Forma de los contratos:

En el régimen del código civil, la locación es un contrato no formal y puede ser

celebrado sin ninguna solemnidad (Art. 1494 C.C)
Prueba del Contrato:

Prueba de la existencia del contrato: cuando no hay cosa exigida la celebración del
contrato puede probarse por cualquier medio. Consecuentemente debe presentarse
un principio de prueba por escrito o la ejecución del contrato a los efectos de permitir
la prueba de testigos.

Prueba de pago: Art. 1190

• Por instrumentos públicos;

• Por instrumentos particulares firmados y no firmados;
• Por confesión de partes, judicial o extrajudicial;
• Juramento judicial;
• Presunciones legales o judiciales;
• Por testigos;

La demostración del pago en este tipo de obligaciones se hace con el recibo , que es
un instrumento escrito enanado del acreedor , con su firma en la cual consta la
recepción del pago.

De las cosas que pueden ser objeto de locación:

el objeto de este contrato es una operación jurídica consistente en la entrega del uso y
goce de una cosa a cambio de un precio en dinero.

• Art. 1499 CC: Las cosas muebles no fungibles, y las raíces sin excepción
pueden ser objeto de locación. Por ejemplo: los inmuebles, los rodados, etc.
• Art. 1500CC: Pueden ser objeto de locación aun las cosas indeterminadas.
Por ejemplo alquilo un caballo sin determinar cual será.
• Art. 1168 CC: Toda especie de prestación, puede ser objeto de un contrato,
sea que consista en la obligación de hacer, sea que consista en la obligación
de dar alguna cosa; y en este último caso, sea que se trate de una cosa
presente, o de una cosa futura, sea que se trate de la propiedad, del uso, o de
la posesión de la cosa. Y el art. 1173 CC: Cuando las cosas futuras fueren
objeto de los contratos, la promesa de entregarlos esta subordinada al
 hecho ”si llegase a existir”, salvo que los contratos fuesen aleatorios”. Como
por ejemplo: alquilar un inmueble que esta en construcción.
• Art. 1501 CC: Las cosas fuera del comercio y no pueden ser enajenadas o
que no pueden enajenase sin previa licencia o autorización, pueden ser dadas
en arrendamiento, salvo que estuvieran fuera del comercio por nocivas al bien
publico u ofensivas a la moral y buenas costumbres. Como por ejemplo alquilar
sepulcros y sepulturas;
• Bienes públicos del Estado: los contratos sobre dichos bienes (plazas,
playas, caminos, etc.) se rigen por el Derecho Administrativo, y sólo en
subsidio dr les aplica las normas del C. Civil. No obstante, tengamos presente,
que la locación de ellos no puede ser total, sino que debe limitarse a un sector
de la cosa, de modo tal que no se impida el destino público que debe tener.
Como por ejemplo: en una plaza se concede un espacio para poner una
calesita o un kiosco.
• Cosas ajenas: la locación es valida, si el locador tiene derecho de alquilar,
como por ejemplo el usufructuario, o tiene autorización para celebrar un
contrato de locación contra terceros, este es representante del dueño de la
cosa.

Capacidad:

La celebración de un contrato de locación es un acto de administración para ambas

partes contratantes según el art. 1510 del CC, por lo que se exige capacidad para
administrar y no de disponer.

La capacidad esta dada por:

La incapacidad de hecho, estos son:

• Personas por nacer;

• Menores;
• Dementes;
• Sordo mudos;
Estos no pueden celebrar por si mismos en contrato de locación y necesitan valerse
de su representante legal.

Excepciones:

• Menores emancipados: pueden alquilar sus bienes ya que por el art. 135 CC,
ellos tiene la administración de sus bienes los hayan adquirido a titulo gratuito u
onerosa;
• Los inhabilitados del art. 152 bis CC: pueden dar o tomar en alquiler, por que si
bien no pueden celebrar actos de disposición, pueden celebrar actos de
administración, como por ejemplo drogadictos y pródigos.
 • Administradores de bienes ajenos art. 1511 CC; estos pueden arrendar con las
limitaciones establecidas por la ley, alguna de estas limitaciones son:
** Los Padres: pueden dar en locación los bienes de los hijos bajo su patria
potestad, pero con la condición que la locación terminara cuando concluya la patria
potestad, Art. 300.

** Los Tutores y Curadores: pueden alquilar los bienes de sus representados

pero por un plazo que no pase los 5 años, para un plazo mayor necesitan
autorización del juez y además, la locación debe terminar cuando termine la tutela
o cúratela.

** Los Administradores y Mandatarios: con un poder general pueden dar en

locaciones los bienes a su cargo hasta por 6 años, para dar locación por mas
tiempo necesitan un “poder especial”.

La Incapacidad de derecho:

El articulo 1513 dispone que “los que están privados de ser adjudicatarios
(compradores) de ciertos bienes no pueden ser locatarios de ellos ni con
autorización judicial, por lo tanto se aplican las prohibiciones para la compraventa
del art. 1361CC. y por lo general quienes no pueden comprar o vender bienes ,
tampoco pueden donarlos o tomarlos en locación.

• Caso del condominio: si la cosa esta en condominio, uno de los condóminos no

puede alquilarla, ni aún en la parte que le pertenece. Para que la locación sea
valida, debe existir conformidad de todos los condóminos.

El tiempo en la locación plazos máximos y mínimos, de opción y presuntos:

Caracteres del plazo:

El plazo de la locación es resolutorio, de modo que su cumplimiento extingue el

vínculo.

Puede ser expreso o tácito.

Puede ser cierto o incierto.

La ley establece plazos máximos y mínimos para la locación.

Plazos máximos: es de 10 años. Si las partes celebran un contrato de locación por un

tiempo mayor, el contrato igual queda concluido a los 10 años. Art. 1505

Esto es de orden publico y las partes no pueden dejarlo de lado. La limitación del plazo
se debe, por un lado, a que si la locación tuviese un plazo mayor ello significaría un
desmembramiento de la propiedad.
Plazos mínimos: Originalmente el Código no establecía plazos mínimos para la
locación. Los plazos mínimos fueron establecidos por la ley 11.156 y por la ley 23.091
que actualmente rige y son los siguientes:

** Para locación con destino a vivienda, con o sin muebles: 2 años (art. 2, ley
23091)

** para los demás destinos (comercio o industria): 3 años (art. 2, ley 23091)

Opción de prorroga: vencido el plazo extintivo las partes pueden prorrogar el

contrato.

La opción es un acuerdo celebrado conjuntamente con el contrato originario, o bien

durante su ejecución, mediante el cual las partes prevén que, al vencimiento del plazo,
una de ellas tiene la facultad de renovarlo. Las fuentes de la opción pueden ser un
contrato o una cláusula, que establece una declaración unilateral de voluntad del
locador, que queda obligado sin necesidad de dar un nuevo consentimiento, y la
prorroga se produce por la sola declaración del beneficiario de la opción.

De las obligaciones del locador y del locatario:

Locador:

• Entregar la cosa: ejemplo, llaves del inmueble, artefactos de cocina, etc. y

además, en buen estado de conservación art. 1.514 CC.
• Conservar la cosa en buen estado: después de entregada la cosa y mientras
dure la locación, art. 1515 a 1518 CC.
• Mantener al locatario en el uso y goce pacifico de la cosa: el locador debe
abstenerse de cualquier acto que impida o perturbe el uso y goce de la cosa
art 1515 CC.
• Pagar las mejoras que hubiese hecho el locatario: los que no puede hacer son
mejoras que alteren la forma de la cosa. art. 1533 CC.
• Pagar las cargas y contribuciones sobre la cosa: por ejemplo, el locador debe
pagar el impuesto territorial, impuesto municipal, expensas, etc. art. 1553 CC.

Locatario:

• Pagar el precio del alquiler: el precio del alquiler se debe pagar en las fechas o
plazos indicados en el contrato art. 1556 CC.
**Si el inquilino deja de pagar dos periodos consecutivos de alquiler, el
locador puede pedir la resolución del contrato y el desalojo del inquilino. art. 1579
CC.

• Usar y gozar de la cosa conforme a derecho: el locatario tiene derecho a usar y

gozar de la cosa arrendada pero dentro de ciertos límites. Debe darle a la cosa
un uso honesto y conforme a la moral y buenas costumbres.
 • Mantener la cosa en buen estado: el locatario debe:
** reparar todo daño

** efectuar las mejoras

** abstenerse de realizar obras nocivas

** abstenerse de hacer “abandono”

• Restituir la cosa al finalizar la locacion: al concluir el contrato, el locatario debe

restituir la cosa al locador en el estado que la recibió, salvo los deterioros
ocasionados por el tiempo o por causas inevitables.
• Permitir la entrada del locador al inmueble en ciertas circunstancias.
• Avisar al locador de toda usurpación o turbación por un tercero de la cosa
lacada.

Locación de Obra y Locación de Servicios Nociones básicas

De obra:

Concepto: Habrá locacion de obra cuando una de las partes se obliga a ejecutar una
obra y la otra a pagar un precio determinado en dinero por esa obra. (art. 1493 CC).
Pertenece a las obligaciones de resultado.

Ej. : contrato a alguien para que me haga una obra de arte

Elementos:

a) la ejecución de la obra
b) el pago de un precio determinado

Caracteres:

a) bilateral
b) consensual
c) conmutativo
d) oneroso
e) no formal

Objeto: Tiene por objeto la ejecución de una obra determinada, sea de naturaleza
material (construcción de un edificio, calle, puente, ropa, maquinas, etc.) o intelectual
(redacción de un libro, escribir una partitura, etc.) por el art. 953 CC, dicha obra debe
ser licita, posible y conforme a la moral y buenas costumbres.
Forma: el código no exige formalidad; el contrato se perfecciona por el mero
consentimiento expreso en forma verbal o escrita. Por excepción, se requiere la
forma escrita si se trata de contratos de obras públicas, la construcción y venta de
edificio en propiedad horizontal.

Prueba: No existen disposiciones especiales al respecto y en consecuencia es

admisible cualquier medio probatorio.

De servicio:

Concepto: La locacion de servicios tiene lugar cuando una de las partes se obligare a
prestar un servicio y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero art. 1623
CC. Pertenece a las obligaciones de Medios.

Ej.: contrato los servicios de un electricista o de un plomero para que haga unos
arreglos en mi casa.

Partes:

a) locador ( o prestador del servicio)

b) locatario ( que es quien paga el precio )

Caracteres:

a) bilateral
b) consensual
c) conmutativo
d) oneroso
e) no formal

Objeto: El objeto es el servicio y debe ser prestado en forma independiente, es decir:

sin que exista relación de dependencia. El servicio a prestar no debe ser imposible, ni
ilícito, ni inmoral arts. 953 y 1626 CC. No son locación de servicios art. 1624 CC: el
servicio domestico; las relaciones entre artesanos y sus aprendices, relaciones entre
los maetros y discípulos; el servio de transporte de cosas y de personas y la actividad
de los empleados público.

Capacidad: por el art. 128 CC a partir de los 18 años se puede celebrar contrato de
trabajo y ejercer profesión con titulo habilitante y se puede administrar y disponer de
los bienes adquiridos con esas actividades.
Forma y prueba: no requiere forma específica, en la mayoría de los casos se celebra
verbalmente y sin documentación. Su prueba puede hacerse por cualquier medio,
incluso por testigos.

LOCACIONES URBANAS

Locación: Habrá locación, cuando dos partes se obligan recíprocamente, la una a

conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o a prestar un servicio; y la
otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.

El que paga el precio se llama locatario, arrendatario o inquilino, y el que lo recibe

locador u arrendador. El precio se llama también arrendamiento o alquiler.

El contrato de locación, cada vez mas, debe ser una obre de confección, para servir a
las necesidades de las partes celebrantes. Hijo de las voluntades autónomas y no ya
un que hacer compartido, con una presencia fuerte del legislador. En pero, en las
locaciones, más que en muchos otros ámbitos, se observan las consecuencias del
diferente “poder de negociación”, de la dialéctica entre una parte fuerte y otra débil. Es,
por lo común y corriente, un contrato por adhesión a cláusulas predispuestas por el
locador, a las cuales el eventual locatario no puede discutir sino adherir, aceptar o
rechazar.

Ley 23091 Locaciones Urbanas

Capítulo I - Disposiciones generales

Instrumentación.

Artículo 1. Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones
y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por
escrito haya tenido principio en ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado
en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y
práctica de plaza. En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda
de curso legal al momento de concretarse. Será nula, sin perjuicio de la validez del
contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso
legal. En este caso, el precio quedará sujeto a determinación judicial.

Plazos.

Artículo 2. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley,
el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de
dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos. Los
contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados
por los plazos mínimos precedentemente fijados. Quedan excluidas del plazo mínimo
legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley: A) Las contrataciones
para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como
también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos
organismos internacionales; B) Las locaciones de viviendas con muebles que se
arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del
alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato es con fines de turismo;
C) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales,
vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble
destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los
efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos; D) Las locaciones de
puestos en mercados o ferias; E) Las locaciones en que los estados nacional o
provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.

Ajustes.

Artículo 3. Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente
los índices oficiales que publiquen los institutos de estadísticas y censos de la Nación
y de las provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al
valor-mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble
arrendado.

Fianzas o depósitos en garantía.

Artículo 4. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía,

deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas
reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al
finalizar la locación.

Intimación de pago.
Artículo 5. Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el
locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para
ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la
recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.

Capítulo II - De las locaciones destinadas a vivienda

Períodos de pago.

Artículo 6. El precio de arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a

períodos mensuales.

Pagos anticipados.

Artículo 7. Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá
requerirse del locatario: A) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores de
un mes; B) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del
importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; C) El
pago del valor llave o equivalentes. La violación de estas disposiciones facultará al
locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente
actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán
soportadas por el locador.

Resolución anticipada.

Artículo 8. El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la

relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su
decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que
reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el
primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador en concepto
de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de
desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho
lapso.

Continuadores del locatario.

Artículo 9. En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el
arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el
vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del
mismo ostensible trato familiar.

Capítulo III - De la promoción de locaciones destinadas a vivienda

Operación y características.

Artículo 10. Créase un sistema con medidas de promoción para locaciones destinadas
a vivienda, con las siguientes características: A. Incorporación voluntaria y optativa de
los contratantes; B. Instrumentación por contrato de locación tipificado, obligatorio y
registrado según se establezca en la reglamentación; C. El plazo mínimo de la
locación será de tres años; D. Seguro obligatorio de garantía del contrato de locación,
con intervención de la Caja Nacional de Ahorro y Seguro. El mismo asegurará al
locador el cumplimiento de todas las obligaciones del locatario, incluyendo
indemnizaciones por supuestos de ocupación indebida o daños causados a la
propiedad. Asimismo cubrirá el grupo familiar locatario en los supuestos de
fallecimiento del titular, incapacidad total permanente o temporaria del mismo y en
todo caso de gravedad justificada. La prima será pagada en partes iguales entre el
locador y el locatario; E) El precio de la locación será reajustado trimestralmente según
índice de actualización elaborado oficialmente por los institutos de estadísticas y
censos de la Nación y de las provincias en base a la evolución de los precios al
consumidor y salarios, promediados en partes iguales y rebajado dicho índice en un 20
por ciento no acumulativo; F) Las viviendas que podrán incorporarse al sistema
deberán ser las comprendidas en las características de común o económica de la
Resolución 368/76 de la ex Secretaría de Vivienda y Urbanismo; G) Los beneficios
impositivos que se establecen en los artículos siguientes.

Beneficios impositivos.

Artículo 11. Quienes a partir de la entrada en vigencia de la presente ley realicen

inversiones en inmuebles con características de vivienda común o económica, que se
destinen a locación de vivienda familiar permanente, o incorporen viviendas de estas
características al presente régimen de promoción, gozarán de los beneficios
impositivos que en cada caso se establezcan. Para la calificación de vivienda común o
económica a la que se hace referencia en la presente ley, deberá atenerse a las
disposiciones de la Resolución 368/76 dictada por la ex Secretaría de Estado de
Vivienda y Urbanismo.

Destino de las inversiones.

Artículo 12. Para gozar de los beneficios impositivos a que se refiere el artículo
precedente en materia de inversiones deberán complementarse las siguientes
condiciones: A) Las inversiones deberán destinarse a: 1. La construcción de nuevas
unidades de vivienda y su infraestructura que se inicien a partir de la entrada en
vigencia de la presente ley; 2. La terminación de unidades de vivienda y su
infraestructura que se encuentren en construcción a la fecha de entrada en vigor de
esta ley, así como las mejoras necesarias para poner en condiciones de habitabilidad
el inmueble, realizadas a partir de dicha fecha; 3. La compra de unidades de vivienda
incluidas o en construcción al momento de entrar en vigencia esta ley, y siempre que
dichas viviendas no hubieran sido afectadas a los beneficios del presente régimen o
hubieran gozado de los conferidos por la Ley 21771. B) Las unidades de vivienda
comprendidas en el inciso A) precedente, deberán destinarse a la locación de vivienda
familiar permanente, acreditándose tal destino mediante contratos de locación
celebrados a partir de la entrada en vigencia de esta ley.

Beneficios.

Artículo 13. Los beneficios a que se refiere el Artículo 11 para el caso de inversiones
en inmuebles son los siguientes: A. En la liquidación del Impuesto a las Ganancias
podrán deducirse: 1. Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal en la
construcción de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura, excluido el valor del
terreno. 2. Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal para la
terminación de las construcciones de vivienda y su infraestructura, excluido el valor del
terreno, y para la realización de las mejoras contempladas en el Artículo 12, inciso A),
apartado 2. 3. Las sumas efectivamente invertidas en el ejercicio fiscal
correspondiente a la compra de unidades de vivienda sin uso, excluido el valor del
terreno, que se formalice fehacientemente a partir de la vigencia de esta ley. En el
caso de viviendas en construcción, adquiridas para su terminación, dicha deducción no
obstará a la prevista en el apartado 2 precedente, respecto de las sumas que se
inviertan para la terminación de las unidades de vivienda y su infraestructura. A los
fines precedentes, cuando el precio de la compra se refiera indiscriminadamente al
valor del terreno y a las mejoras, la parte del mismo atribuible a estas últimas se fijará
teniendo en cuenta la relación existente en el avalúo fiscal vigente al momento de la
adquisición, si se desconociera dicho avalúo o el mismo no discriminara los valores
relativos a la tierra y a las mejoras, se presumirá, salvo prueba en contrario, que estas
últimas representan el sesenta y seis por ciento (66%) de precio de compra,
proporción que se elevará al ochenta por ciento (80%) en el caso de inmuebles
comprendidos en el régimen de la Ley 13.512 y sus modificaciones, de propiedad
horizontal. No se encuentran comprendidos en este apartado los inmuebles que
hubiesen sido afectados a los beneficios de esta ley o que hubieren gozado de los
conferidos por la Ley 21771. Las sumas deducibles serán las invertidas en la compra
de los inmuebles y en su caso, en la adquisición de los bienes y en la locación de los
servicios que conforman el costo de la edificación, su infraestructura y los honorarios
profesionales. A los fines indicados en este inciso se entenderá por infraestructura a
todas aquellas obras que, sin formar parte de las unidades de vivienda, estén
destinadas a hacer posible el suministro de los servicios públicos de provisión de
agua, desagüaut;es cloacales y pluviales, energía eléctrica, gas y teléfono, como
asimismo, el acceso a las unidades de vivienda. No se considerarán como
infraestructura los edificios y lugares destinados a la industrialización o
comercialización de bienes o servicios y construcción de caminos que no sean calles
urbanas. A. En el Impuesto a las Ganancias, exención de la ganancia neta originada
en la locación de las unidades. Al respecto no será de aplicación lo dispuesto en el
primer párrafo "in fine" del Artículo 73 de la Ley del Impuesto a las Ganancias (t.o. en
1977 y sus modificaciones); C) En los impuestos sobre los Capitales y sobre el
Patrimonio Neto, el valor impositivo correspondiente a las unidades de vivienda,
terminadas o en construcción, no será considerado activo ni bien computable,
respectivamente, a los efectos de la liquidación de dichos gravámenes, no dando lugar
al prorrateo del pasivo o de deudas que pudieran corresponder; B. En el Impuesto de
Sellos quedan exentos los contratos de locación de los inmuebles, sus prórrogas y
cesiones o transferencias; E) En el Impuesto al Valor Agregado, los saldos de
impuesto provenientes de nuevas unidades de viviendas y su infraestructura quedan
excluidos de la limitación prevista en la primera parte del Artículo 13 de la ley
respectiva.

Facultades de reducción o eximición.

Artículo 14. Facultades a la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires y al Territorio

Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, para reducir o eximir
del pago de sus tributos sobre las unidades de vivienda que se afecten al presente
régimen de promoción.

Otros beneficios tributarios.

Artículo 15. Quienes a partir de la vigencia de la presente ley afecten inmuebles con
características de vivienda común o económica, no comprendidos en el inciso A) del
Artículo 12, a locación de vivienda familiar permanente, gozarán de los beneficios
impositivos previstos en los incisos B), C) y D) del Artículo 13. Tratándose de unidades
nuevas y sin uso podrán, asimismo gozar: A) de una deducción en la liquidación del
Impuesto a las Ganancias del 25 por ciento de las sumas efectivamente invertidas en
su construcción o compra, excluido el valor del terreno, con más la actualización que
correspondiera calculada conforme lo establezca el Poder Ejecutivo Nacional,
resultando de aplicación las previsiones de los párrafos segundo y siguientes del
apartado 3. del inciso A) del Artículo 13; B) del beneficio a que se refiere el inciso E)
del Artículo 13.

Requisitos para gozar de los beneficios establecidos en los Artículos 13 y 15.

Artículo 16. Para gozar de los beneficios establecidos en los Artículos 13 y 15

precedentes se requiere: A) las unidades de vivienda deberán quedar ocupadas a
título de locación efectiva por un período mínimo de setenta y dos meses consecutivos
o alternados, en lapsos no inferiores a treinta y seis meses, dentro del término de ocho
años, contados a partir de la formalización del primer contrato de locación de cada
unidad; B) el primer contrato de locación deberá formalizarse dentro de los 120 días
posteriores a aquél en que los inmuebles estén en condiciones de habitabilidad o, en
su caso, al de la compra de los mismos, y tratándose de los comprendidos en el
Artículo 15, aquél de entrada en vigencia de la presente ley, excepto en el supuesto de
inmuebles ocupados, en que el plazo se computara a partir de su efectiva
desocupación; C) los arrendamientos deberán instrumentarse mediante un contrato de
locación tipificado, obligatorio y registrado según se establezca en la reglamentación;
D) el precio de la locación será reajustado trimestralmente según el índice de
actualización elaborado por los institutos de estadísticas y censos de la Nación y de
las provincias en base a la evolución de los precios al consumidor y salarios
promediados en partes iguales y rebajado dicho índice de un veinte por ciento (20%)
no acumulativo; E) Seguro obligatorio de garantía del contrato de locación con
intervención de la Caja Nacional de Ahorro y Seguro con las características referidas
en el inciso D) del Artículo 10 de la presente ley; F) las construcciones desgravables
deberán estar en condiciones de habitabilidad dentro del plazo de cuatro años
posteriores al acogimiento de los beneficios del presente régimen de promoción.

Sanción por incumplimiento.

Artículo 17. De no cumplirse los requisitos previstos en el artículo anterior el

contribuyente deberá reintegrar al ejercicio fiscal en que tal hecho ocurriera el monto
desgravado o exento con su actualización respectiva; dicha actualización deberá
calcularse teniendo en cuenta la variación en el Indice de Precios al por Mayor Nivel
General producida entre el mes de cierre de cada ejercicio fiscal en que tuvo
incidencia la franquicia y el mes de cierre del respectivo ejercicio fiscal en que
corresponda realizar el reintegro, ello sin perjuicio de la aplicación de corresponder de
las normas contenidas en el Capítulo VII del Título I de la Ley 11.683 (t.o. 1978 y sus
modificaciones). En caso de desafectarse el bien del régimen de esta ley, los
beneficiarios deberán efectuar los reintegros de los montos desgravados o exentos en
la forma establecida precedentemente, resultando de aplicación, de corresponder, las
normas de la Ley 11.683 citadas en el párrafo anterior.

Transferencia de unidades.

Artículo 18. En caso de transferencia de inmuebles afectados al régimen de la

presente ley antes de cumplidos los plazos de afectación previstos en el Artículo 16,
inciso A), ya sea que la misma fuera voluntaria, por ejecución de crédito contra el
contribuyente o por causa de muerte del titular, el sucesor podrá continuar a aquél en
los beneficios y obligaciones con relación a las prescripciones de esta ley. En este
caso, la comunicación de la transferencia deberá efectuarse en la forma y condiciones
que establezca la reglamentación de la presente ley, y sólo cumplido este requisito el
transmitente quedará desligado de los beneficios y obligaciones relacionados con esta
ley. El ulterior incumplimiento de las mencionadas obligaciones por parte del sucesor
hará pasible a éste del reintegro prescripto en el Artículo 17 y de la obligación de
abonar los gravámenes dejados de ingresar por él o los transmitentes desde el
comienzo de la utilización de los beneficios con las actualizaciones que correspondan
de acuerdo con las disposiciones de la la Ley 11.683(t.o. en 1978 y sus
modificaciones), sin perjuicio de la aplicación, de corresponder, de las normas
contenidas en el Capítulo VII, Título I de la misma ley. En el caso que el sucesor no
desee continuar acogido al régimen de la presente ley deberá manifestar, en forma
expresa, tal circunstancia al transmitente o hacerla constar en el respectivo juicio
sucesorio, acompañándose las constancias pertinentes en la comunicación, a que se
refiere el párrafo anterior. En estos casos el transmitente deberá efectuar el reintegro
previsto en el mencionado Artículo 17 de la presente ley con más las actualizaciones
pertinentes, sin perjuicio de la aplicación en caso de corresponder de las normas
contenidas en el Capítulo VII del Título I de la Ley 11.683 (t.o. 1978 y sus
modificaciones).

Limitación.

Artículo 19. Los beneficios otorgados por esta ley no serán de aplicación respecto de
inversiones amparadas por otros regímenes de promoción.

Régimen impositivo. Artículo 20. Serán aplicables, en lo pertinente al régimen

impositivo establecido por la presente ley, las disposiciones que determinan la Ley
11683 (t.o. 1978 y sus modificaciones).

Capítulo IV - Disposiciones complementarias

Viviendas deshabitadas.

Artículo 21. Facúltase al Municipio de la Ciudad de Buenos Aires y a los del Territorio
Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur para fijar gravámenes
diferenciales sobre las viviendas deshabitadas.

Adhesión.

Artículo 22. Se invita a las provincias a instrumentar beneficios tributarios, para

promover locaciones destinadas a viviendas y establecer gravámenes diferenciales a
las viviendas deshabitadas.

Subsidio.

Artículo 23. Dispónese que a partir de la vigencia de la presente ley y por un plazo de
180 días, el Poder Ejecutivo Nacional a través del Ministerio de Salud y Acción Social,
arbitrará los medios conducentes a fin de subsidiar a los grupos familiares desalojados
en dicho lapso, que careciendo de medios económicos, los requiriesen para solucionar
su situación habitacional. Dicho subsidio podrá ser solicitado por el grupo familiar que
acredite sentencia de desalojo, fundada en las causales de falta de pago o de
vencimiento de contrato, con orden de lanzamiento, siempre que se tratare de vivienda
común o económica según lo establecido por la Resolución 368/76 de la ex Secretaría
de Estado de Vivienda y Urbanismo. Los ingresos del grupo familiar peticionante en su
conjunto no deberán superar un promedio mensual de tres salarios mínimos,
cubriendo el subsidio los gastos del nuevo alojamiento hasta un máximo de cuatro
salarios mínimos.

Declaración a los efectos del Artículo 7 de la Ley 20221.

Artículo 24. Las erogaciones que se efectúen en cumplimiento del artículo anterior se
considerarán según corresponda, inversiones, servicios, obras y/o actividades de
interés nacional, a los efectos del segundo párrafo del Artículo 7 de la Ley 20221 y sus
modificaciones.

Artículo 25. Nota de redacción (modifica Ley 22916).

De la prioridad de los planes de vivienda.

Artículo 26. Dispónese que durante los ciento ochenta (180) días posteriores a la
entrada en vigencia de la presente ley, tendrán preferencia de venta y adjudicación
sobre los planes de viviendas que realice el Estado Nacional a través del FO.NA.VI.,
los grupos familiares desalojados desde el 10 de diciembre de 1983 y hasta el
vencimiento del plazo dispuesto anteriormente.

Locación encubierta.
Artículo 27. Dispónese que los inmuebles que carezcan de autorización, permiso,
habilitación, licencia o sus equivalentes, otorgado por la autoridad administrativa
competente, para la explotación de hotel, residencial, pensión familiar u otro tipo de
establecimiento asimilable no gozarán de aptitud comercial para dicha explotación
considerándose las relaciones existentes o futuras con sus ocupantes, locación,
debiendo regirse en lo sucesivo por las normas en vigencia en esta última materia.
Estarán caracterizadas de igual forma las relaciones existentes o futuras en aquellos
establecimientos comerciales oportunamente habilitados a partir de quedar firme el
acto administrativo o la sentencia judicial correspondiente que determine el retiro de
dicha autorización comercial.

Reglamentación.

Artículo 28. El Poder Ejecutivo Nacional deberá proceder a la reglamentación de la

presente ley dentro de los sesenta (60) días de su promulgación.

Vigencia.

Artículo 29. Las disposiciones que se establecen en la presente ley son de orden
público, rigiendo a partir de su fecha de publicación en el Boletín Oficial. Los beneficios
impositivos que ella establece producirán efectos respecto de inmuebles que se acojan
al régimen de promoción impositiva antes del 31 de diciembre de 1986 con la salvedad
de que los beneficios previstos por los incisos B), C) y D) del Artículo 13, tendrán
efecto por el término de afectación del inmueble al régimen promocional y los de su
inciso E) los producirán incluso retroactivamente cuando los saldos a favor a que alude
surgieran en ejercicios cerrados a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley,
haciéndose extensiva esta salvedad al Artículo 15. El Poder Ejecutivo queda facultado
para prorrogar el vencimiento del plazo fijado para acogerse a los beneficios
impositivos de la presente ley.

Artículo 30. Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Continuadores del locatario: art. 9 de la ley 23.091

Éste art. Contempla la continuidad del contrato a pesar del fallecimiento del inquilino y
del abandono del objeto de la locación por parte del mismo, siempre que éste derive
de circunstancias imprevistas y con un resultado asimilable al deceso mencionado.

Se exige así mismo que quienes aspiren a dicho beneficio comprueben la convivencia
y el ostensible trato familiar que les dispensará el locatario, no siendo necesario
acreditar que dicha circunstancia se extendiera por un periodo determinado. Con esta
norma se tiende a brindar una cierta protección jurídica al núcleo que rodeaba al
locatario, el cual con su muerte se encontraría en una situación de orfandad
habitacional.

Evolución

En los últimos 60 años los argentinos hemos conocido en materia de regulación del
contrato de locación de inmuebles urbanos pluralidad de sistemas, lo cual demuestra,
por una parte, los cambios en la política legislativa en la comprensión de este
particular fenómeno jurídico que es la satisfacción de la necesidad de contar con un
inmueble, sea para destinarlo a viviendo, para fines comerciales o industriales o para
actividades civiles, y por otra parte, es el origen de una particular inseguridad jurídica.
El habitual conocimiento de las normas, que es casi una tradición nacional, se suma
esta ignorancia por alteración frecuente, si se tiene en cuenta que la vida del derecho
no suele contarse por décadas:

a) En principio fue la normativa del Código Civil, inspirada en una concepción

liberal individualista, que no veía la necesidad de “intervenir en el contrato de
locación”, sobre la base de imposiciones imperativa, destinadas a “imponer” a
la voluntad de las partes. La locación era hija dilecta de la autonomía de la
voluntad, del “dejar hacer” a los particulares, sin perjuicio de una profusa,
detallista y tal vez excesiva regulación supletoria, emanada de los textos
meramente de los textos dispositivos, con la finalidad de ilustrar, ayudar y
completar los vacíos del quehacer privatista; se tutelaba el negocio del
propietario rentista.
b) En una segunda etapa legislativa, la locación, sobre la base de circunstancia
económicas bien visibles que por su trascendencia llegan a conmover al
hacedor de la ley, cambia el rostro y se vuelve, en un proceso lento – que
comienza en la década del 20 - con la ley 11.156 y culmina en la del 40 con el
decreto 1.580 y sucesivas “leyes de emergencias” –en un contrato regulado
negocio en el cual interviene el estado, por considerar que el orden publico,
tanto de dirección como de protección, campea en el mismo. Es una etapa,
provocada por la “escasez de vivienda”, por el exceso de demandas de
inmuebles para locar y la escasez de ofertas; por la quiebra o el
desquiciamiento del mercado locativo. Durante ella se protegió al inquilino a
través de la prorroga de los plazos, con la consiguiente imposibilidad de
desalojar, la permanencia en el uso y goce y con la “regulación” de los precios.
c) Un tercer momento en la vida del contrato de locación se inicia con el “la vuelta
al Código Civil”, dispuesta por decreto en el año 1979. Fue, sin lugar a dudas,
una medida “voluntarista” que no tuvo base o apoyo en la realidad económica
puesto que el “mercado locativo” continuaba desquiciado, sino, mas bien, en un
anticipo de las consignas propias de una economía del mercado. Del dirigismo
se paso, abruptamente, pendularmente, a la desprotección. De pensar solo en
el inquilino a pensar exclusivamente en el locador. En pero, este periodo, que
aun vivimos, no muestra un rostro de “pureza liberal”, puesto que en el año
1984 la ley 23.091, aprobada durante el gobierno radical, incorporó,
modificando el Código Civil, una serie de soluciones inspiradas en la protección
de la parte débil en el negocio locativo. La tendencia, en plena economía del
mercado, no es hacia una mayor intervención del estado sino, por el contrario,
a la desregulación, la privatización y la flexibilización de las soluciones.
Inmuebles Comprendidos

Pueden ser objeto de contrato de locación urbana todo tipo de inmuebles urbanos ya
sea para destinarlos a: vivienda, otros para fines comerciales, agropecuarios o
industriales o para actividades civiles.

No se puede sin duda alquilar las cosas que están en el dominio público como las
plazas, los caminos, etc.; pero sucede muchas veces que los pueblos alquilan
provisoriamente algunos lugares necesarios para objetos útiles para los viajeros o
transeúntes que se estacionan sobre la vía pública; mas estas concesiones deben
siempre hacerse de modo que no impidan el uso libre del camino o de la plaza. Una
iglesia mientras esta consagrada al culto, no es susceptible de locación, sin embargo,
se puede alquilar en ella sillas, bancos, etc., porque el destino principal del lugar no se
encuentra alquilado. Pueden alquilarse ciertos accesorios, ciertas desmembraciones
de las cosas que están fuera del comercio porque el fundo queda con afectación y
destino publico.

Obligación de Pago de Alquiler

Artículo 1556 C. C: El locatario está obligado también a pagar el precio al locador o a

quien pertenezca la cosa en los plazos convenidos, y a falta de convención, según los
usos del lugar, a conservar la cosa en buen estado, y a restituir la misma cosa al
locador o a quien perteneciese acabada la locación.

Artículo 618 C. C: Si no estuviere determinado en el acto por el que se ha constituido

la obligación, el día en que debe hacerse la entrega del dinero, el juez señalará el
tiempo en que el deudor deba hacerlo. Si no estuviere designado el lugar en que se ha
de cumplir la obligación, ella debe cumplirse en el lugar en que se ha contraído. En
cualquier otro caso la entrega de la suma de dinero debe hacerse en el lugar del
domicilio del deudor al tiempo del vencimiento de la obligación.

Artículo 746 C. C: Cuando el pago deba ser hecho en prestaciones parciales, y en

períodos determinados, el pago hecho por el último período hace presumir el pago de
los anteriores, salvo la prueba en contrario.

Rescisión del Contrato de Locación Urbana

El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación

locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al
locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo
arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de
vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador en concepto de
indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de
desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho
lapso. En el caso de que el locador fuese quien quiere rescindir el contrato, también
debe notificar al locatario con sesenta días de antelación e indemnizar al mismo
abonando lo que reste del contrato de locación.

Cesión y Sublocación

En virtud del contrato de cesión el inquilino traslada los derechos que le competían, a
un tercero con el mismo carácter y con la misma extensión, así como también las
obligaciones que sobre él recaían.

Dicho concepto sigue el lineamiento establecido en el art. 3270 C. C el cual a su vez

establece que:

Artículo 3270 C. C: Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o
más extenso que el que gozaba; y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un
objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere.

Se mantiene el contrato originario; la s relaciones entre cedente y cesionario se rigen

por la cesión de derecho.

Artículo 1584 C. C: La cesión consistirá únicamente en la transmisión de los derechos

y obligaciones del locatario, y a ella son aplicables las leyes sobre la cesión de
derechos.

De esta manera el inquilino se convierte en el cedente del contrato y el tercero en

cesionario del mismo. Este cesionario al transmitirle todos los derechos y obligaciones
que le competían al inquilino, ocupa su misma posición.

Artículo 1583: El locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a

otro la cosa arrendada, si no le fuese prohibido por el contrato o por la ley; y este
derecho pasa a sus herederos, sucesores o representantes.

En los subarriendos de las propiedades a que se refiere el primer apartado del Artículo
1507, será nula toda convención que importe elevar en más de un 20% el precio del
subarriendo o de los subarriendos en conjunto sobre el alquiler originario.

A tal fin, en los contratos de subarriendo, o en su defecto, en los recibos de alquiler, se

hará constar el nombre del locador y el precio del arriendo originario.
Artículo 1507:En la locación de casas, departamentos o piezas destinadas a la
habitación, comercio o industria, cuando no hubiere contrato escrito que estipule un
plazo mayor de dos años, se entenderá que el locatario tiene opción para considerarlo
realizado por los términos que a continuación se establecen, a pesar de cualquier
declaración o convenio que lo limite, sin que durante los mismos puedan alterarse los
precios ni las condiciones del arriendo.

Estos términos serán: para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio
o industria, dos años; para los destinados a habitación, un año y medio.

Tratándose de casas y piezas amuebladas, si no hubiere tiempo estipulado en el

contrato, pero cuyo precio se hubiere fijado por años, meses, semanas o días, el
arrendamiento se juzgará hecho por el tiempo fijado al precio.

El beneficio del plazo legal que se establece en el primer apartado de este artículo a
favor del locatario, cesará por las siguientes causas:

1. Falta de pago de dos períodos consecutivos de alquiler.

2. Uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a las buenas costumbres; uso

distinto del que por su naturaleza está destinado a prestar, o goce abusivo que cause
perjuicios al locador o a los demás sublocadores, declarados por sentencia judicial.

3. Subarriendo de la cosa arrendada cuando hubiere sido prohibido por el locador.

4. Ejecución de obras destinadas a aumentar la capacidad locativa de la propiedad o

mejora de la misma que importe por lo menos un 10% del valor asignado al inmueble
para el pago de la contribución directa.

Si producido el desalojo la reedificación o mejora no se efectuase, el propietario

deberá al inquilino desalojado una indemnización equivalente al valor de los alquileres
por el tiempo de ocupación de que ha sido privado. En los casos de los incisos 1 y 2,
el locatario tendrá diez días para el desalojo; en los casos de los incisos 3 y 4, este
plazo podrá ampliarse hasta cuarenta días.

Estos términos serán contados desde aquel en que se le intime el desahucio por el
juez competente para conocer de la demanda. Pero cuando el locatario demandado en
virtud de lo dispuesto por los incisos 1 y 3, fuere sublocador, los subinquilinos tendrán
un plazo de noventa días para el desalojo, contados del mismo modo.
Artículo 1585 C. C: El subarriendo constituye una nueva locación, y será regido por
las leyes sobre el contrato de locación.

Ya no es el mismo contrato el que se esta transmitiendo al tercero, sino que es uno

nuevo que las partes han celebrado y al que se deberán ajustar. Con este nuevo
contrato el inquilino pasará a adquirir el carácter de locador, denominándoselo
sublocador, y el tercero con quien celebra este nuevo contrato se denominara
sublocatario.

Transmisión de los derechos y obligaciones derivados de la locación

Transmisión “mortis causa”

Según establece el art. 1496 C. C: Los derechos y obligaciones que nacen del contrato
de locación, pasan a los herederos del locador y del locatario.

Dicha norma es una derivación lógica de lo establecido en el art. 1195 C. C, cuando

ordena que los efectos de los contratos se extienden activa y pasivamente a los
herederos y sucesores universales, a menos que consistieran en obligaciones
personales o fueran contrarias a una disposición de la ley, a una cláusula del contrato
o a su naturaleza. Tanbien los derechos y obligaciones que derivan de este contrato
se transmiten a los legatarios de parte alícuota, ya que los mismos también son
sucesores del causante.

Así mismo, en el caso de que el heredero del locador fuese al mismo tiempo el
locatario, la locación termina al producirse una confusión ya que el locatario reúne en
su persona la calidad de acreedor y deudor, a menos que la herencia haya sido
aceptada con beneficio de inventario.

Régimen de Emergencia de Locación Urbana.

El fenómeno de la doble legislación, una clásica y otra atenta a las necesidades

actuales, ha puesto en tela de juicio, por vías de comparación, la eficacia de las
disposiciones de la legislación de emergencia: prorroga de plazo y regulación legal de
precio. La denominada “legislación de emergencia” se trataba: de una regulación
nacida de la escasez de vivienda fundamentalmente, y de la necesidad de proteger a
los inquilinos manteniéndolos en el uso y goce de la misma, con precios regulados
legalmente.

De acuerdo a la crisis económica-política-financiera vivida en el 2001 que culminó con

la sanción de la Ley de Emergencia Pública 25.561, vigente desde el 6 de enero de
2002, con sus derogaciones, reglamentaciones y aclaraciones.
Culminaron con la derogación parcial de la ley 23.928 (Ley de Convertibilidad del
Austral) y la creación de la Ley 25.561 , ratificando el art.10 de la ley anterior que dice:
Se mantienen derogadas, con efecto a partir del 1 de abril de 1991, todas las normas
legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexación por precio,
actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación
de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios. Esta
derogación se aplicará aún a los efectos de las relaciones y situaciones existentes, no
pudiendo aplicarse, ni esgrimirse ninguna cláusula legal reglamentaria, contractual o
convencional- inclusive convenios colectivos de trabajo- de fecha anterior como causa
de ajuste en las sumas de pesos que corresponda pagar. Es decir, “están prohibidos
reajustes que aplique índices , quedando congelado el precio de los alquileres durante
toda la vigencia del contrato.

Cláusulas Abusivas y Cláusulas Penales

Cláusulas Abusivas: Sin perjuicio de la validez del contrato, se tendrán por no

convenidas: a) Las cláusulas que desnaturalicen las obligaciones o limiten la
responsabilidad por daños; b)Las cláusulas que importen renuncia o restricción de los
derechos del consumidor o amplíen los derechos de la otra parte; c) Las cláusulas que
contengan cualquier precepto que imponga la inversión de la carga de la prueba en
perjuicio del consumidor. La interpretación del contrato se hará en el sentido más
favorable para el consumidor. Cuando existan dudas sobre los alcances de su
obligación, se estará a la que sea menos gravosa.

Se considerarán términos o cláusulas abusivas las que afecten inequitativamente al

consumidor o usuario en el cotejo entre los derechos y obligaciones entre ambas
partes.

Cláusulas Penales: En los contratos de locación de inmuebles, pueden admitirse

cláusulas penales que establecen intereses punitorios hasta el equivalente de tres
veces el alquiler pactado, sin que aquéllos puedan considerarse abusivos. Como
condición esencial para la aplicación de la cláusula penal pactada es que previamente
se reclame la desocupación, pues de lo contrario el arriendo continuaría en sus
mismos términos, en cambio intimado el desalojo la cláusula penal se comienza a
adeudar sin necesidad de requerimiento expreso al respecto. Es improcedente la
pretensión de cobrar indemnización de daños y perjuicios por la demora en restituir la
cosa locada, además de la cláusula penal. El monto de la cláusula penal cubre toda la
indemnización y no se puede pretender una suma mayor aunque se pruebe que no es
suficiente.

Los jueces podrán, sin embargo, reducir las penas cuando su monto sea
desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan, mas no a aumentarlo.
Evolución Jurisprudencial

Entre los poderes del magistrado se encontraba la facultad de moderar la pena,

reduciendo su monto a límites justos, ya que la jurisprudencia anterior a la reforma se
inclinó mayoritariamente por esta última solución que en la práctica ese el remedio
más adecuado para las cláusulas penales lesivas, y en la actualidad carece totalmente
de interés la discusión, porque el nuevo artículo 656 establece de manera expresa la
facultad de reducir el monto.

Forma y Prueba de los Contratos

Forma: La locación es un contrato consensual, motivo por el cual se perfecciona por el

mero consentimiento de las partes. No se requiere al efecto ningún otro tipo de
formalidad; el contrato puede ser otorgado por instrumento público, privado e incluso
verbalmente.

Sin embargo la Ley 23.091 establece en su articulo 1, primera parte y con respecto al
tema de la instrumentación, lo siguiente: “Los contratos de locaciones urbanas, así
como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito.
Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se
considerará como plazo el mínimo fijado en esta Ley y el precio y su actualización los
determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza”.

En virtud de dicha norma los contratos de locaciones urbanas, sus modificaciones y

prórrogas, se deberán formalizar por escrito, pero al ser éste un contrato
eminentemente consensual comienza a producir efectos desde que ambas partes
expresaron su consentimiento al respecto. Si no se hubiese respetado la forma
establecida el plazo se entenderá que es el mínimo legal y el precio será fijado por el
juez de acuerdo con el corriente en el mercado de la libre contratación.

Si bien la ley alude a la actualización del alquiler, esta alternativa ha quedado vedada
por lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la ley 23.928.

Prueba: Al ser un contrato consensual se podrá probar la locación por cualquier medio
de prueba. La única limitación que quedaría subsistente seria la del articulo 1193 del
C.C , que establece un monto por sobre el cual los contratos se deberán celebrar por
escrito y respecto de los cuales no se admitirá la prueba de testigos.
Para ser tenido como inquilino o subinquilino, no basta “ocupar” la propiedad, sino que
es menester que quien invoca la condición de tal la acredite mediante las pruebas
autorizadas por la ley.

Ha dicho la jurisprudencia que al reconocer la firma se reconoce el contenido de todo

instrumento, salvo que se aduzca que el mismo ha sido adulterado, en cuyo caso se
deberá probar la adulteración, pues de lo contrario también lo que se pretende
adulterado será exigible, según se desprende del articulo 1028 del C.C . Que el
firmante de un documento extendido en dos hojas, que sólo reconoce como auténtica
la que lleva su firma, debe probar que el documento es falso, debiéndose de lo
contrario, tener a éste por íntegramente auténtico.

Convenio de Desocupación

Podrán homologarse judicialmente, convenios de desocupación de inmuebles, cuando

cualquiera de las partes así lo solicite. La firma de quien se compromete a restituir el
inmueble, deberá ser puesta ante el actuario, o ser autenticada por escribano público.
Homologado el convenio respectivo y vencido que sea el plazo estipulado, el
interesado podrá solicitar al tribunal el lanzamiento del obligado a restituir el inmueble,
signatario del convenio y de las personas puestas por él o que de él dependan, sin
más trámites.

El mercado turístico y el inmobiliario-

Noción:

LEY 23091: Locaciones urbanas art. Nº 2 (último párrafo)

Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la
presente ley:

B) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden, con fines de

turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere
los 6 meses se presumirá que el contrato no es confines de turismo.

El turismo es el cambio territorial transitorio del lugar de residencia, con la finalidad de

visita de otras regiones, para descanso y vacaciones. No es imprescindible el traslado
a una zona de turismo, sin embargo la ley hace hincapié en la frase “zonas aptas para
este destino”.
Cuando la ley habla de “fines de turismo en zonas aptas para ese destino”, quiere
decir que el locatario debe ser de otra región y no vivir permanentemente en el lugar
de ubicación del inmueble, independientemente de si la localidad es o no turística.

Cuando se habla de alquiler con destino de turismo, veraneo o descanso, la propiedad

que se alquila, ya sea casa, departamento, quinta, quincho, cabaña, etc., no es una
vivienda permanente en el sentido de los art. 6 y 9 de la 23091, aunque quien la ocupe
tendrá que vivir en ella algunos días. Si bien esta finalidad no esta contemplada en el
art. 2 de la ley 23091, sin embargo, puede caber dentro del art. 1508 del CC., como
contrato de finalidad determinada, pudiendo fijarse libremente el plazo, cobrar los
alquileres por adelantado y exigir los montos de depósitos dinerarios en garantía de
locación.

Características generales:

• plazo menor a 6 meses;

• deposito en efectivo;
• pago por adelantado del tiempo completo de locación;
• no se necesitan fiadores, ya que se deja un deposito en efectivo o se firma un
documento.

Mercado Inmobiliario:

Marketing inmobiliario es el conjunto de técnicas utilizadas en marketing tradicional

que son utilizadas para fomentar las ventas de inmuebles y obtener a cambio los
mejores resultados posibles.

En líneas generales se trabaja siempre basándose en:

 Investigación: Que nos permitirá conocer mejor el mercado, los clientes, sus
necesidades y a nuestros competidores;
 Planificación: Definirá perfectamente el producto que se demanda y se
encargará de enfocar y ensalzar las ventajas competitivas que nos permitirá
comercializar los productos en las mejores condiciones de costes y plazos;
 La Estrategia: Dictará los diferentes planes de acción (Plan A, B, C...) para
definir quién ha de hacer qué, cuándo y dónde;
 La Ejecución: Donde pondremos en marcha todas las acciones definidas en la
estrategia para lograr los objetivos marcados;
 La Publicidad Inmobiliaria es concebida, creada y ejecutada expresamente
para el sector que le compraventa de inmuebles;
 Es decir, Publicidad inmobiliaria es comunicación publicitaria adaptada en
sus formas, contenidos y soportes a las necesidades específicas de los
 agentes de este sector, ya sean promotores, constructores, arquitectos,
ingenieros, inmobiliarias, etc;

EL PRODUCTO. ESTRATEGIAS PARA EL PRODUCTO TURÍSTICO

CONCEPTO: desde el punto de vista del marketing, es la primera y más importante de

las variables de marketing – mix.

Si una empresa no tiene el producto adecuado para estimularla la demanda, no puede

llevar a cabo de forma efectiva ninguna acción comercial. Se puede decir que el
producto es el punto de partida de la estrategia de márketing;

Desde el punto de vista comercial, producto designa cualquier bien o servicio, o la

combinación de ambos, que poseen un conjunto de atributos físicos y psicológicos que
el consumidor considera que tiene un bien para satisfacer sus deseos o necesidades;

El producto turístico es principalmente un conjunto de servicios, compuesto por una

mezcla o combinación de elementos de la industria turística;

CARACTERÍSTICAS

1. Intangibilidad: los productos turísticos tienen unos componentes tangibles y otras

intangibles;

La tangibilidad se observa en la cama de un hotel, el overbooking, la calidad de la

comida. La parte tangible la constituye el producto turístico en sí, tal y como es
ofrecido por la empresa de servicios turísticos.

La intangibilidad se deduce del hecho de que las características de las componentes

de un producto turístico no se pueden testar por medio de los sentidos. Los turistas
generan expectativas, imaginan cómo es el producto, qué uso le darán, y qué
resultados esperan obtener. Esta componente de intangibilidad hace que los
consumidores no estén seguros de lo que compran, ni el beneficio que realmente van
a obtener cuando consuman el producto.

2. Caducidad: los productos turísticos no se pueden almacenar;

3. Agregabilidad y sustituibilidad: el producto turístico se forma a partir de a

agregación de varios componentes, algunos de los cuales se pueden sustituir por
otro de forma inmediata;

4. Heterogeneidad: el producto turístico está formado por muchas partes, y

condicionado por muchos factores;
5. Subjetividad, individualidad, inmediatez y simultaneidad de producción y
consumo. Es subjetivo porque depende de las condiciones en que estén clientes y
prestatario en el momento del consumo.

Las satisfacciones que produce son individuales y distintas de unas personas a otras.

Su consumo es simultáneo a su fabricación real, de manera que el producto se crea

realmente al mismo tiempo que se consume.

6. Otros: es un producto estacional. La liquidez o cash flow es alta.

ESTRATEGIAS PARA EL PRODUCTO TURÍSTICO

Tendrá que decidir si se dirige a nuevos mercados o hacia los actuales, y por otro
lado, las acciones sobre el mercado escogido pueden realizarse con los productos
actuales o con nuevos productos. Si se combinan estas opciones, se consiguen cuatro
estrategias turísticas.

E. de Penetración: incrementar la cuota global del mercado, ofertando el mismo

producto existente sin incorporar ninguna modificación o mejora.

E. de desarrollo del producto turístico: Actuar sobre los mercados turísticos

actuales, incorporando nuevos productos que surjan como variaciones de los
productos turísticos existentes. Extensiones en la línea básica o con productos
sustitutivos.

E. de extensión del mercado turístico: Utilizar el mismo producto turístico,

intentando atraer nuevos consumidores turísticos, bien por su oferta a regiones poco
explotadas hasta el momento (sol y playa en el mercado ruso), o bien por la
identificación de nuevos segmentos del mercado sobre los que no se habían realizado
las acciones adecuadas.

E. de diversificación turística:

Horizontal: Mayor cobertura del mercado turístico con una amplia gama de productos
turísticos para clientes con comportamientos similares a los ya existentes.

Vertical: Los nuevos productos actualmente desarrollados por las organizaciones

logran captar nuevos mercados de forma que las nuevas actividades desarrolladas no
se diferencian demasiado de las actuales.

Concéntrica: Prestación más integrada de todos los servicios que componen el

producto turístico, dotando de mayor homogeneidad la calidad de imagen de la
organización turística en los mercados turísticos, y con ello, innovar y desarrollar su
cartera de productos, y atraer a nuevos consumidores turistas.

Supone el desarrollo de nuevos productos de nuevos clientes, con nuevos destinos

turísticos y con la incorporación de actividades turísticas nuevas, muchas veces con
escasa relación con la actividad principal desarrollada por la organización turística.
LOCACION DE INMUEBLES PARA VACACIONES:

Entre el Sr........... DNI......domiciliado en la calle.............Nº.........de la ciudad

de ............. en adelante llamado el locador y el Sr............. domiciliado en
calle.......Nº......de la ciudad de ..........en adelante denominado el locatario convienen
en celebrar el presente contrato de locación conforme a las siguientes cláusulas y
condiciones:

PRIMERO: El locador cede en uso y goce en locación de la propiedad ubicada

en................y el locatario recibe de común acuerdo en las condiciones que se
encuentra y que declara conocer por haberla visitado con antelación.

SEGUNDO: El bien dado en locación consta de.............................,dormitorios, cocina,

baños, etc., encontrándose las instalaciones que lo componen en perfecto
funcionamiento.

TERCERO: El precio de la locación se estipula en la suma total de pesos:................

La suma de pesos............. fue abonada en este acto y el saldo de pesos.................se

dobla a la firma del presente, sirviendo este de suficiente recibo.

CUARTO: El locador entrega el bien en locación durante la temporada comprendida

entre las........ horas del día .................debiendo ser destinada ha habitarla con fines
turísticos por el locatario y su grupo familiar, no pudiendo darle otro destino,
subalquilarla, ni ceder la locación.

QUINTO: Dentro del precio de locación se incluye el uso de los viene muebles que
componen la propiedad de los cuales se efectúa un inventario que firmado por las
partes comprenden un todo con el presente contrato.

SEXTO: El locatario no podrá introducir en el inmueble ninguna clase de muebles.

SEPTIMO: Al momento de la firma del presente contrato el locatario entrega al locador

la suma de pesos ........ En concepto de garantía y será devuelta en casa de no
producirse ningún daño.

OCTAVO: El locatario deberá restituir el inmueble locado al termino de la locación sin

necesidad de interpelación alguna y si así no lo hiciere el lacador podrá exigirle el
pago en concepto de clausula penal la suma de pesos..........por cada día de retraso.

NOVENO: Ambas partes renuncian a otra competencia que no sea los Tribunales
Judiciales de.....................a fin de dirimir conflictos.

Unidad Nº3

CONTRATOS AGRARIOS:
 • CONTRATOS AGRARIOS

• LOCACIÓN AGRARIA, PARTICULARIDADES

• RÉGIMEN JURÍDICO

• CONTRATOS ASOCIATIVOS AGRARIOS

• APARECERÍA Y MEDIANERÍA

• CLAUSULAS USUALES

• CLAUSULAS PROHIBITIVAS

CONTRATOS AGRARIOS:

Los contratos agrarios pueden ser definidos según Palermo diciendo que son todas
aquellas manifestaciones de la autonomía privada con las cuales, entre los sujetos, se
dispone un reglamento preceptivo en cuanto a l utilización para fines agrícolas del
suelo productivo en un régimen de cambio, asociativo o mixto.

Según Giamgastone Bolla define a los contratos agrarios como aquellos que en su
estructura esencial se presentan como un negocio típico constituido entre el
propietario del fundo destinado a la producción agraria y aquel q lo explota con la
finalidad de recoger frutos.

CLASIFICACIÓN:

El concepto de contratos agrarios a que nos hemos referido precedentemente suelen

ser clasificados por la doctrina en contactos conmutativos y de cambios, y en contratos
asociativos teniendo en cuanta la naturaleza del vinculo y la incidencia y extensión con
que se asumen los riesgos propios de la empresa.

Conmutativo: (arrendamiento rural, pastoreo, pastaje, etc.), estructura asociativa

(aparcería agrícola, mediería, mediería de tambo, oct.) consiste en que ambos el
objeto esta dado por el goce y el disfrute de fundos rústicos o de otros bienes
vinculados con la agricultura.

Asociativos: puede a su vez dar origen a sus especies en relación con la intensidad de
los aportes y la forma en que se comparten los riesgos y en las facultades de
administración de la empresa.

OBJETO:

El objeto del contrato agrario no es solo el bien económico principal concedido por una
de las partes si no más bien el complejo de bienes y la organización del trabajo, toda
vez que bajo el perfil económico el contrato agrario es el instrumento de reunión y de
organización de todos los factores de la producción.

LOS CONTRATOS AGRARIOS Y EL CÓDIGO CIVIL.

Vélez expresa en la nota al articlo2506 que “el contrato de arrendamiento será entre
los propietarios y los cultivadores o criadores de ganado, un intermediario suficiente”.

La ley 13246 constituye un conjunto de normas independientes del código civil, pues
se ha visto que los principios de este no puede adaptarse a la especial naturaleza del
derecho de propiedad cuando tiene por objeto la tierra destinada a la explotación
agropecuaria, a los intereses de la producción y la necesidad de protección a la familia
agraria.

Los preceptos de esta ley son de orden público irrenunciable sus beneficios e
insanablemente nulos y carentes de todo valor cualesquiera clausulas o pactos en
contrario o actos realizado en fraude a la misma.

DEFINICIÓN Y ELEMENTOS QUE LO CARACTERIZAN.

El artículo Art. 2 de la ley 13.246 expresa “Habrá arrendamiento rural cuando una de
las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta
urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en
cualesquiera de sus especializaciones, y la otra a pagar por ese uso y goce un precio
en dinero”.

El contrato de arrendamiento rural se tipifica cuando- además de concurrir los

elementos que caracterizan el contrato de locación de cosas (Art. 1493 Cód. Civil)- se
dan los siguientes elementos

a) Que se trate de la cesión del uso y goce de un predio rústico

b) Que el mismo esté destinado a la explotación agropecuaria en cualquiera de
sus especializaciones.

PREDIO RÚSTICO_ predio que en razón de su ubicación se lo considere no urbano,

esto es rural. La ley tampoco da en forma directa el concepto de predio rural, sino que
establece que debe ubicase fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos.

El arrendamiento rústico deriva de la naturaleza de la explotación, cuando el conjunto

inmobiliario compuesto por tierra, casas y otros edificios (no ubicados en plantas
urbanas) es objeto de explotación agrícola, su arrendamiento corresponde a
arrendamiento rústico.

CARACTERES

CONSENSUALES: Por q se perfecciones para producir sus efectos propios desde el

momento mismo en q las partes manifiestan recíprocamente su consentimiento.

BILATERALES: Por que las partes de obligan recíprocamente.

ONEROSOS: Por cuanto la ventaja que procuran a cada una de la partes, no le es

concedida si no por una prestación que la otra le a hecho o se obliga a hacer.

TRACTO SUCESIVO: Por que las obligaciones que las partes asumen son
continuadas o de ejecución periódica. Además la tendencia legislativa es la de adoptar
para estos contratos determinadas formas q se establecen adprobationen.
Del art 2 se infiere sin esfuerzo que se trata como en la locación, de un contrato
consensual, bilateral, oneroso, de tracto sucesivo, conmutativo y formal.

RÉGIMEN JURÍDICO:

Art. 4º - Las remuneraciones y condiciones laborales de todos los trabajadores

agrarios se regirán exclusivamente por la presente ley y las resoluciones que en su
consecuencia dicte la Comisión Nacional de Trabajo Agrario.

El presente régimen sustituye de pleno derecho a todas las normas nacionales o

provinciales cuyo contenido se relacionare con sus disposiciones.

PRECIO DEL ARRENDAMIENTO

Con arreglo al art 2 la prestación debe consistir exclusivamente en el pago de una

suma de dinero; de otra forma cuando el canon consiste en una cuota de los frutos
obtenidos se trata de una aparcería ya que el locador participa de el producto de la
gestión.

El precio necesariamente debe ser una suma de dinero, además debe ser cierto, ya
sea porque este claramente expresado en el contrato, en el que se estipula un precio
por medida o por toda la superficie arrendada, o bien porque en el mismo se dan las
bases para su determinación en cualquier momento. Todo lo dispuesto acerca del
precio de compraventa es aplicable al contrato de arrendamiento rural (art 1494 CC)
en cuanto no este modificado por la ley 13246.

PLAZO DEL ARRENDAMIENTO

Art. 4 – Los contratos a que se refiere el art. 1 2 tendrán un plazo mínimo de tres
años. También se considerará celebrado por dicho término todo contrato sucesivo
entre las mismas partes con respecto a la misma superficie en el caso de que no se
establezca plazo o estipule uno inferior al indicado.

No se considerará contrato sucesivo la prórroga que se hubiera pactado

originariamente, como optativa por las partes.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

RURAL

Los derechos y obligaciones que se considerar particulares están reglamentadas en el

Art. 18 – Son obligaciones del arrendatario y arrendador además de las establecidas
en el Código Civil:

Del arrendatario:

a) Dedicar el suelo a la explotación establecida en el contrato con sujeción a las leyes

y reglamentos agrícolas y ganaderos.

b) Mantener el predio libre de plagas y malezas si lo ocupó en esas condiciones y

contribuir con el cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha contra
las mismas, si éstas existieran al ser arrendado el campo.
c) Conservar los edificios y demás mejoras del predio, los que deberá entregar al
retirarse en las mismas condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros
ocasionados por el uso y la acción del tiempo.

Del arrendador:

d) Contribuir con el cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha
contra las malezas y plagas si el predio las tuviera al contratar.

e) Cuando el número de arrendatarios exceda de veinticinco y no existan escuelas

públicas a menor distancia de diez kilómetros del centro del inmueble, proporcionar a
la autoridad escolar el local para el funcionamiento de una escuela que cuente como
mínimo un aula para cada treinta alumnos, vivienda adecuada para el maestro e
instalación para el suministro de agua potable.

Cabe destacar que los derechos y obligaciones que allí se enuncian no son los únicos
que están a cargo de las partes, porque además son aplicables los determinados en el
Cód. Civ. Debemos agregar aún que las obligaciones a que se refiere el art. 18 son
igualmente aplicables al contrato de aparcería; (art.22).

EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Causales- el contrato de arrendamiento concluye en los casos enumerados en la ley

13.246 y en aquellos que determina el art. 1604 del CC. Siempre que no hayan sido
objeto de derogación por el estatuto especial.

Art. 19 – El abandono injustificado de la explotación por parte del arrendatario y la

falta de pago del precio del arrendamiento en cualquiera de los plazos establecidos
por el contrato, son causales que dan derecho al arrendador a exigir el desalojo del
inmueble.

El incumplimiento de las obligaciones especificadas en los inc. a), b) y c) del art. 1 18

facultará, al arrendador, para pedir su ejecución o la rescisión del contrato, pudiendo
reclamar los daños y perjuicios ocasionados.

El incumplimiento de la obligación especificada en el inc. d) del art. 1 18 facultará, al

arrendatario, a compensar el crédito por las sumas invertidas con los arrendamientos
adeudados, sin perjuicio de la facultad de exigir su pago inmediato.

MUTUO DISENSO- En la medida en que la voluntad de las partes se encuentre

libremente expresada en el contrato, el mutuo disenso pone fin a las relaciones entre
las partes. Los acuerdos de las partes solo tendrán valor si son judicialmente
aprobados puesto que en caso contrario, se tornaría ilusoria la protección de la parte
económicamente más débil en el contrato.

El organismo jurisdiccional deben que tiene a su cargo la aplicación de la ley,

investigar en cada caso sometido a su decisión, si las voluntades expresadas en el
acuerdo lo fueron libremente y si en el no se compromete el orden público.

CONFUSIÓN- cuando se confunden en una misma persona el carácter de propietario

y arrendador de la cosa.
VENCIMIENTO DEL PLAZO- deberá tenerse presente lo dispuesto por el art 1604 inc.
1 del CC y el art 20 de la ley 13246.

PERDIDA DE LA COSA ARRENDADA- la perdida total de la cosa arrendada extingue

el contrato ya que el arrendatario no podrá usar y gozar de la misma. Por el contrario
cuando la pérdida es parcial, podrá pedir disminución del precio, o la rescisión del
contrato. El art 1521 del CC agrega que si la cosa estuviese solamente deteriorada, el
contrato subsistirá, “pero el locador esta obligado a reparar el deterioro, hasta poner la
cosa en buen estado”.

IMPOSIBILIDAD DEL DESTINO ESPECIAL POR EL CUAL LA COSA FUE

ARRENDADA-la disposición se refiere al caso en que existe imposibilidad de usar y
gozar del predio para el destino tenido en mira para las partes, ya sea que esa
imposibilidad provenga de las mismas o de fuerza mayor. Debe terse en cuenta lo
previsto por el art. 8 de la ley 13246.

VICIOS REHIBIDITORIOS-el contrato concluye si estos existieren al tiempo de

celebrarse el mismo o sobreviniesen después salvo que fueren aparentes o que el
arrendador supiera o pudiera saber de ellos.

CASO FORTUITO- hace concluir la locación cuando hubiere imposibilitado continuar

los efectos del mismo. Esta imposibilidad debe ser permanente y debe afectar el uso y
goce de la cosa.

MUERTE DEL ARRENDATARIO- el Art. 7 establece Si ocurriese la muerte del

arrendatario, será permitida la continuación del contrato por sus descendientes,
ascendientes, cónyuge o colaterales hasta el segundo grado que hayan participado
directamente en la explotación, o su rescisión a elección de éstos. La decisión deberá
notificarse en forma fehaciente al arrendador dentro de los treinta días contados a
partir del fallecimiento.

RESOLUCIÓN DEL CONTRATO- el Art. 19 establece – El incumplimiento de las

obligaciones especificadas en los inc. a), b) y c) del art. 1 18 facultará, al arrendador,
para pedir su ejecución o la rescisión del contrato, pudiendo reclamar los daños y
perjuicios ocasionados.

ABANDONO Y FALTA DE PAGO-el Art. 19 establece – El abandono injustificado de

la explotación por parte del arrendatario y la falta de pago del precio del arrendamiento
en cualquiera de los plazos establecidos por el contrato, son causales que dan
derecho al arrendador a exigir el desalojo del inmueble

EXPLOTACIÓN IRRACIONAL- la explotación irracional del suelo que origine la

erosión, degradación, o agotamiento puede conducir a la resolución del contrato.

CONSECUENCIA DE LA EXTINCIÓN DEL CONTRATO- la extinción del contrato trae

como consecuencia la obligación para el arrendatario de restituir la cosa arrendada
con todos sus accesorios y el derecho del arrendador a demandar la indemnización de
los daños y perjuicios cuando ella se produce por culpa del primero.

APARCERÍA

La ley 13246 nos dice en su Art. 21 – Habrá aparcería cuando una de las partes se
obligue a entregar a otra animales o un predio rural con o sin plantaciones,
sembrados, animales, enseres o elementos de trabajo, para la explotación
agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, con el objeto de repartirse los
frutos.

Los contratos de mediería se regirán por las normas relativas a las aparcerías, con
excepción de los que se hallaren sometidos a leyes o estatutos especiales, en cuyo
caso les serán asimismo aplicables las disposiciones de esta ley, siempre que no sean
incompatibles con aquéllos.

NATURALEZA JURÍDICA. DIFERENCIA CON EL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO Y LA SOCIEDAD.

Se advierte de inmediato una diferencia sensible entre el contrato de arrendamiento

rural y las aparcerías, puesto que en el primero el arrendatario se obliga a pagar un
precio cierto en dinero, en cambio en la segunda las partes se vinculan con la finalidad
de distribuirse los frutos provenientes de la explotación. Debemos tener en cuenta que
no solo es la forma de pago lo que diferencia al contrato de arrendamiento de las
aparcerías. En efecto, tanto en el contrato de locación legislado en el CC , como en el
contrato de arrendamiento rural, el locador o arrendador se encuentra totalmente
desvinculado de la explotación y ello se explica claramente si se tiene en cuenta que el
contrato de arrendamiento es fundamentalmente un contrato conmutativo o de cambio.
En cambio el contrato de aparcería es un contrato de colaboración y de tipo asociativo
en el cual las dos partes colaboran en la empresa agraria, aportando respectivamente,
el capital y el trabajo, nuestra jurisprudencia establece que el contrato de aparcería es
de colaboración y de estructura asociativa. De colaboración en cuanto esta clase de
convenios vinculan varios individuos en una empresa común en la que cada uno
contribuye con parte de sus bienes y con sus especiales aptitudes y habilidades,
porque los contratos de esta clase representan un tipo intermedio entre los de
estructura conmutativa o de cambio y la sociedad.

El aparcero dador depende directamente de este resultado, pues nada recibirá si la

cosecha se pierde totalmente y por tal razón el dispone el Art. 24 – La pérdida de los
frutos por caso fortuito o de fuerza mayor será soportada por las partes en la misma
proporción convenida para el reparto de aquéllos. Igual disposición contiene el Art. 35
– El dador de animales que sean objeto del contrato estará obligado a mantener al
aparcero en la posesión de los mismos y en caso de evicción a substituirlos por otros.
Refiriéndose a la aparcería pecuaria.

PRELACIÓN DE LAS NORMAS APLICABLES A LA APARCERÍA.

CONTRATO DE MEDIANERÍA:

El contrato de mediería no a sido definido ni reglamentado en la ley 13.246, la

mediería es una especie del contrato de aparcería por q a demás de darse en ella los
elementos que caracterizan a aquel existen otros, que le son propios y la distinguen
como una figura distinta.

El contrato de mediería las partes se distribuyen los frutos por mitades, o sea en
porciones iguales. Mas esta circunstancia por si sola no puede constituir el elemento
diferenciador de ambos contratos, ya q por el contrario la forma de distribución de los
frutos no es mas q l resultado de su distinta naturaleza, y por q por otra parte, y hemos
visto que en el contrato de aparcería es principio el porcentaje guarda proporcionalidad
con los aportes.

CARACTERÍSTICAS DE MEDIERÍA:
 1- Que los aportes que realiza el mediero dador y mediero tomador sean
equivalentes, es decir iguales, en cambio en la aparcería los aportes en
principio deben ser proporcionales al porcentaje convenido para la distribución
de los frutos.
2- Que los gastos de explotación del predio sean afrontados también por partes
iguales .En la aparcería propiamente dicha, en cambio, el aparcero tomador no
contribuye en los gastos de explotación que quedan a cargo exclusivo del
tomador.
3- La dirección y administración de la empresa esta en manos de ambas partes
en la aparcería, contrariamente, corresponde exclusivamente al tomador,
teniendo el dador solamente un derecho de control o de vigilancia sobre el
resultado de la explotación para q pueda verificar el fiel cumplimiento de las
obligaciones a cargo del aparcero. Fundamentalmente este control se ejerce en

OBLIGACIONES DE LAS PARTES EN LOS CONTRATOS DE APARCERÍA Y

MEDIANERÍA

El art 23 de la ley 13246 se ocupa de determinar los derechos y obligaciones propias

del contrato de aparcería que son asimismo aplicables a los contratos de medianería
con arreglo a lo establecido en el segundo párrafo del art 21, analizado
precedentemente.

Además de los enunciados en el art 23 también son aplicables los contratos de

aparcería y medianería las obligaciones establecidas en el art 18 inc. .b) d) e), por
remisión del art. 22

Art. 18 – Son obligaciones del arrendatario y arrendador además de las establecidas

en el Código Civil:

Del arrendatario:

a) Dedicar el suelo a la explotación establecida en el contrato con sujeción a las leyes

y reglamentos agrícolas y ganaderos.

b) Mantener el predio libre de plagas y malezas si lo ocupó en esas condiciones y

contribuir con el cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha contra
las mismas, si éstas existieran al ser arrendado el campo.

c) Conservar los edificios y demás mejoras del predio, los que deberá entregar al
retirarse en las mismas condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros
ocasionados por el uso y la acción del tiempo.

Del arrendador:

d) Contribuir con el cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha
contra las malezas y plagas si el predio las tuviera al contratar.

e) Cuando el número de arrendatarios exceda de veinticinco y no existan escuelas

públicas a menor distancia de diez kilómetros del centro del inmueble, proporcionar a
la autoridad escolar el local para el funcionamiento de una escuela que cuente como
mínimo un aula para cada treinta alumnos, vivienda adecuada para el maestro e
instalación para el suministro de agua potable.

EXTINCIÓN DE LOS CONTRATOS DE APARCERÍA Y MEDIANERÍA

Es aplicable lo dispuesto para la conclusión del contrato d arrendamiento. Nos
ocuparemos, de los casos de resolución que son propios del contrato de aparcería a
que se refiere el art 27 de la ley 13246.

Art. 27 – El contrato de aparcería concluye con la muerte, incapacidad o imposibilidad

física del aparcero. El contrato no terminará, salvo opción contraria del aparcero, por
muerte del dador o por enajenación del predio.

EL PLAZO EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Y APARCERÍA

El propósito de no aplicar los plazos establecidos en el CC es debido a que se

necesita otorgar “seguridad en la ocupación del predio por un ciclo agrícola o
ganadero completo” puesto que si los términos fueran breves “disminuiría el afán del
arrendatario en trabajar su tierra y se lo privaría en la compensación de los años
buenos con los malos, propios de la explotación agropecuaria” y además estaría
impedido de “alternar sus cultivos o variar de explotación y obtener de las mejoras
introducidas el rendimiento que se esperaba”.

Art. 4 – Los contratos a que se refiere el art. 1 2 tendrán un plazo mínimo de tres
años. También se considerará celebrado por dicho término todo contrato sucesivo
entre las mismas partes con respecto a la misma superficie en el caso de que no se
establezca plazo o estipule uno inferior al indicado.

No se considerará contrato sucesivo la prórroga que se hubiera pactado

originariamente, como optativa por las partes.

Art. 20 – Vencido el término legal o el término pactado, si éste último fuera mayor, el
arrendatario deberá restituir el predio sin derecho a ningún plazo suplementario para el
desalojo y entrega libre de ocupantes.

APARCERÍA PECUARIA

Existe aparcería pecuaria cuando una parte llamada concedente o aparcero dador
entrega solamente animales y la otra aparcero tomador, se obliga a cuidarlos en un
predio rural cuyo disfrute posee a cualquier título, soportando los gastos necesarios
para su cría, con la finalidad de dividirse sus frutos, productos o utilidades. Hay que
tener en cuenta que el aparcero dador no cede el uso y goce de un inmueble rústico,
sino simplemente entrega animales. El objeto del contrato esta representado por
semovientes, es decir ganado (cosas muebles).

NATURALEZA JURÍDICA

La ley se limita a establecer algunas normas supletorias que deben regir en ausencia
de convenciones expresas de las partes, y que estas pueden modificarse libremente.

División de los frutos, productos o utilidades

El art 34 establece Cuando la cosa dada en aparcería fuese solamente animal, los
frutos y productos o utilidades se repartirán por mitades entre las partes, salvo
estipulación o uso contrario.
Normalmente acontece que las crías de los animales aportados por el dador sean
distribuidos por partes iguales al vencimiento del contrato pero nada impide a los
contratantes establecer un plazo diferente.

Plazo - El plazo puede ser pactado libremente y en defecto de convención expresa

regirá por el tiempo que determinen los usos y costumbres locales, como dice la ley.

Obligaciones- Debemos remitirnos al art 23, 35 y38 de la ley 13246; teniendo en

cuenta la naturaleza especial del objeto.

Art. 35 – El dador de animales que sean objeto del contrato estará obligado a
mantener al aparcero en la posesión de los mismos y en caso de evicción a
substituirlos por otros.

El aparcero no responderá de la pérdida de animales producida por causas que no le

sean imputables, pero debe rendir cuenta de los despojos aprovechables.

Art. 38 – Salvo estipulación o uso contrario, los gastos de cuidado y cría de los
animales correrán por cuenta del aparcero.

Forma y extinción - el contrato de aparcería pecuaria es formal por tanto rigen las
mismas formas que para el contrato parciario, en cuanto a capacidad y extinción
debemos remitirnos a las normas generales de la ley.

FORMA DE LOS CONTRATOS REGULADOS EN LA LEY 13.246

Forma escrita. Instrumento público. Formalidad “ad probationem”

Art. 40 – Los contratos a que se refiere la presente ley deberán redactarse por escrito.
Si se hubiese omitido tal formalidad, y se pudiere probar su existencia de acuerdo con
las disposiciones generales, se lo considerará encuadrado en los preceptos de esta
ley y amparado por los beneficios que ella acuerda. Cualquiera de las partes podrá
emplazar a la otra a que le otorgue contrato escrito. El contrato podrá ser inscripto por
cualquiera de las partes en los registros inmobiliarios a cuyo efecto bastará que el
instrumento tenga sus firmas certificadas por escribano, juez de Paz u otro oficial
público competente.

No obstante la instrumentación del contrato es solamente ad probationem.

RÉGIMEN DE ESTANCIAS DE MENDOZA LEY 6773

La ley 6773 dispone en el art 1 – Crease la dirección provincial de ganadería

dependiente de la subsecretaria de programación económica del ministerio de
economía.

Art. 2 - Serán de competencia exclusiva de la dirección provincial de ganadería, las

funciones estatales que se especifican a continuación:

a) el estudio, asesoramiento, fomento y contralor de todas las actividades vinculadas a

la industria ganadera.

b) el estudio y acción sanitaria tendientes al diagnostico, profilaxis y curación de las

enfermedades animales.
c) el contralor y cumplimiento, en la orbita de las funciones provinciales, de la ley de
policía sanitaria de la nación.

d) el estudio y preparación de proyectos de leyes, decretos y reglamentos relativos a

las actividades pecuarias y al ejercicio de la medicina veterinaria.

e) la lucha contra todas las especies depredadoras de la ganadería, como así también
la supervisión de la misma.

f) el fomento y contralor de la apicultura y sus industrias derivadas, siendo el

organismo de aplicación de la ley de la provincia de Mendoza no 4177.

g) el contralor de la preparación y experimentación de los específicos zooterapicos

(sueros, vacunas) de los establecimientos que los elaboran, distribuyen, como así
también las veterinarias que los expenden.

h) la preparación de estadísticas ganaderas de producción y sanidad y la difusión de

los conocimientos y disposiciones vigentes sobre las materias enunciadas, sea
mediante la palabra oral, escrita, televisiva.

i) será organismo de aplicación de la ley federal sanitaria de carnes (no 22375), o la

que la suceda.

j) será organismo de aplicación del libro segundo y tercero de la presente ley.

DE LA SANIDAD ANIMAL

En el art. 3 y siguientes se encuentran las disposiciones comunes respecto de

enfermedades propias del género animal, así como las medidas previstas

Art. 3 - A los fines de la presente ley, se consideran exóticas, las enfermedades de

origen foránea y cualquier otra que sea declarada por el poder ejecutivo a instancia de
la dirección provincial de ganadería. Así mismo se consideran enzootias las
enfermedades que se comprueben dentro del territorio provincial y sean susceptibles
de manifestarse epizoóticas.

Art. 4 - El propietario, veterinario que intervenga, mediero, poseedor, tenedor o

persona encargada del cuidado o guarda de un animal, deberá denunciar toda
enfermedad contagiosa que presumiblemente afecte a aquel. La denuncia deberá
realizarse ante la dirección provincial de ganadería.

Art. 5 - La dirección provincial de ganadería coordinara con la autoridad sanitaria

nacional, la ejecución de las medidas previstas en el presente titulo.

Art. 14 - La dirección de ganadería fijara las normas de higiene, desinfección y

profilaxis que deberán aplicarse a todo tipo de vehículos o medios de transporte,
embarcaderos, corrales, bretes o cualquier otro lugar, que se utilizare para la
permanencia o transito de animales. Iguales medidas dispondrá con respecto a todos
los elementos u objetos que hubieren estado en contacto con los animales o con sus
restos, despojos, productos o subproductos

DE LAS ESTANCIAS DISPOSICIONES COMUNES

En estas disposiciones comunes encontramos en el art. 19 la definición de estancia y
elementos que las caracterizan _Art. 19 - A los efectos de esta ley, se entiende por
estancia todo inmueble rural, cercado o no, que se destine, total o parcialmente, a la
explotación, cría, mejora, engorde o pastoreo de cualquier especie de ganado mayor o
menor. Se entiende por estancia cercada o a campo cercado, aquella que se
encuentre cercada, en todo su perímetro, con alambrado, madera, pircas de piedra,
accidentes naturales infranqueables o cualquier otro medio apto y seguro que impida
el acceso o salida normales de ganado mayor y/o menor del campo y se ajuste a las
condiciones que determine la reglamentación de la presente ley. Se entiende por
estancia abierta o a campo abierto, aquella que no se encuentre, en todo su perímetro,
cercada en las condiciones a que se refiere el párrafo precedente. El propietario,
arrendatario, poseedor por cualquier titulo o responsable de estancia a campo cercado
podrá tener en ella cualquier numero de cabezas de ganado mayor o menor. el
propietario, arrendatario, poseedor por cualquier titulo o responsable de estancia
abierta o a campo abierto no podrá tener en el mayor numero de cabezas de ganado
mayor y/o menor que el que, previa vista y audiencia del interesado e informe de la
dirección provincial de ganadería u organismo que la reemplace, haya sido
determinado. Esta determinación se hará sobre la base de la extensión y naturaleza
del campo, abundancia de pasturas y aguadas disponibles. El que tuviera mayor
cantidad de cabezas de ganado que el autorizado, será sancionado con una multa
proporcional al número de cabezas en exceso.

Art. 20 - La autoridad de aplicación podrá emplazar, por causa fundada, a exhibir el

instrumento que acredite la calidad de las personas a que se refieren los dos
últimos párrafos del articulo anterior. Si el emplazamiento no se cumpliere, los
responsables serán sancionados con multa, a la primera infracción, y arresto,
en caso de reincidencia.

OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS ARRENDATARIO O POSEEDORES

Art. 21 - los propietarios, arrendatarios o poseedores por cualquier titulo de estancias,
están obligados a:

a) registrar en la provincia las marcas y/o señales y, en el caso de animales de

"pedigree", los tatuajes u otros medios de identificación que utilicen;

b) tener corral, brete y abrevadero;

c) contar con bañaderos, si tienen ganado ovino en un número superior a quinientas

(500) cabezas;

d) contar con brete o embarcadero, si son semovientes de ganado;

e) informar anualmente a la autoridad de aplicación, a los fines estadísticos y en la

forma que determine la reglamentación, el número de cabezas de ganado mayor y/o
menor de su estancia, especie y raza de las mismas;

f) cumplir las demás exigencias que determine la reglamentación de la presente ley,

para estas categorías de establecimientos.

*art. 22 - a los fines de la presente ley, considerase ganado mayor al bovino, equino,
mular y asnal y ganado menor, al ovino, caprino y porcino. El poder ejecutivo podrá
incorporar nuevas especies al régimen de esta ley.
(ndr.: por error la ley 7362 modifica la ley 4509 que fue derogada por ley 6773. su art.
1º incorpora a los camélidos denominados llamas y alpacas. Debe entenderse
incorporados estos camélidos en el art. 22 de la ley 6773 que tiene similar redacción al
art 4 de la ley 4509)
ANIMALES INVASORES

Art. 23 - todo propietario, arrendatario, poseedor por cualquier titulo o responsable de

estancia a campo abierto, que encontrare dentro de esta animales ajenos, podrá
encerrarlos, debiendo notificar en forma fehaciente, dentro de los dos (2) días hábiles,
estas circunstancias al titular de la marca o señal que dicho ganado llevare impuesta,
si fuere conocido, para que proceda a su retiro, o a la autoridad policial mas próxima.
Esta notificara al propietario de los animales y lo emplazara a retirarlos. En los casos
precedentes, los términos de emplazamiento para el retiro de los animales no podrán
ser inferiores a dos (2) días corridos ni superiores a cinco (5), a contar desde la
notificación fehaciente.

Art. 24 - el propietario, arrendatario, poseedor o responsable de la estancia invadida,

ya sea cercada o abierta, debe dejar pastorear y abrevar a los animales invasores,
mientras estos permanezcan en la misma. Por esta causa tendrá derecho a una
indemnización, que será convenida entre las partes. Si no se pusieran de acuerdo,
será determinada sumariamente por el órgano judicial competente, previa
comprobación de las comodidades y seguridades proporcionadas por el
establecimiento rural, sobre la base de los precios promedios y de los usos y
costumbres de la zona.

Art. 25 - si el propietario de los animales fuere desconocido, la dirección de ganadería

procurara individualizarlo y procederá de conformidad con lo establecido en el articulo
58 de la presente ley.

Art. 26 - si el propietario de los animales no fuere identificado o, si siendo conocido y

notificado, no los retirare en el plazo que se le fijare, el ganado será trasladado de
inmediato al corral publico o privado habilitado mas próximo, a disposición de la
delegación que correspondiere, la que ordenara su remate aplicando, en lo pertinente,
el procedimiento previsto en los artículos 59, 60 y 63 a 66 de la presente ley. Si los
animales depositados en corral público o privado habilitado fueren reclamados antes
del remate, por su legítimo propietario, se procederá de conformidad con lo
establecido en el artículo 62 de la presente ley.

Art. 27 - practicado el remate, su producido tendrá el destino previsto en el articulo 61

de la presente ley.

Art. 28 - los propietarios del ganado invasor a que se refiere el presente titulo, sin
perjuicio de la responsabilidad civil que les correspondiere, serán sancionados con
multa, de conformidad con el art. 171 de la presente ley. Igual pena sufrirá el que
provocare o facilitare intencionalmente la invasión de ganado a un establecimiento
rural ajeno.

Art. 29 - cuando animales de raza determinada o definida fueren servidos por

reproductores ordinarios o de sangre distinta o inferior, que hubieren penetrado en
campo cercado, el propietario tendrá derecho a exigirle al dueño del animal invasor,
los daños y perjuicios que le hubieren ocasionado. el mismo derecho tendrá el
propietario de reproductores machos de razas determinadas o definidas que
sirvieren a animales ordinarios o de sangre inferior que hubieren penetrado en
campo cercado.

Art. 30 - para demostrar el daño a que se refiere el artículo precedente podrán

utilizarse todos los medios de prueba. El juez, en caso de duda, podrá decretar la
suspensión del procedimiento hasta que la cría se encontrare en condiciones de ser
apreciada por peritos.

RODEO

Art. 31 - Las obligaciones a que se refiere el presente titulo rigen exclusivamente

para las estancias a campo abierto.

Art. 32 - los propietarios, arrendatarios, poseedores por cualquier titulo o

responsables de estancias a campo abierto están obligados a practicar, como
mínimo, dos (2) reuniones anuales de ganado (rodeos), en el periodo comprendido
entre el 1 de setiembre de cada año y el 30 de mayo del año siguiente. El
incumplimiento de la obligación impuesta por esta norma será sancionado con
multa, la primera vez, y arresto, en caso de reincidencia.

Art. 33 - Los rodeos a que se refiere el presente titulo, deben notificarse

fehacientemente, con quince (15) días de antelación, como mínimo, a la
autoridad de aplicación y a los arrendatarios, puestos, poseedores y propietarios de
estancias colindantes, a fin de que estos concurran, provistos del
correspondiente certificado de marca y/o señal, a retirar los animales de su
propiedad que se encuentren en el campo. La falta de notificación hará pasibles,
a los infractores, de las mismas penas previstas en el articulo anterior. Cuando
las personas a notificar en una misma estancia fueren dos o mas, estas deberán
fijar un único domicilio especial, a los efectos de la notificación, que deberán
comunicar a sus colindantes.

REPUNTES O CAMPEOS

Art. 40 - El propietario, arrendatario, poseedor o responsable de estancia a campo

abierto, requerido en las condiciones precedentes para dar repunte o campeo fijara,
dentro de los cuatro (4) días corridos posteriores al requerimiento, fecha y lugar
para dicho repunte o campeo, que deberá realizarse dentro de los veinte (20) días
corridos posteriores a la fecha de la petición.

Art. 41 - El o los peticionantes del repunte o campeo, en el caso previsto en el

articulo 39 de la presente ley, procederán con sujeción a las directivas que al
respecto impartiere el propietario, arrendatario, poseedor o responsable de
estancia. Asimismo, deberán pagar a este, durante el repunte o campeo, el costo
del mismo, incluidos los jornales de los que intervinieren en la operación, que se
determinaran de acuerdo a las leyes laborales vigentes para la actividad.

DEL GANADO SUELTO EN LOS CAMINOS

Art. 53 - La autoridad de aplicación, especialmente por medio de los organismos

policiales de seguridad y transito, deberá controlar que ganado suelto no obstruya el
transito en la vía publica.
Art. 54 - El ganado de cualquier especie, que fuere encontrado deambulando en
la vía publica, será inmediatamente secuestrado y remitido al corral publico o
privado habilitado mas próximo. Previamente, se labrara un acta al efecto, en la que
constaran: especie, raza, sexo, pelaje, lugar donde se encontró o secuestro el ganado
y marca y/o señal que llevare impuesta.

Art. 55 - Los propietarios y/o responsables de ganado secuestrado en las condiciones

del articulo anterior, serán sancionados con multa o arresto, de acuerdo con el numero
de cabezas incautadas.

Art. 56 - Cuando el infractor no fuere conocido, se procederá de conformidad con lo

determinado en los artículos 58 a 64, e inciso b) "in fine" del articulo 66 de la presente
ley.

CORRAL PÚBLICO

Art. 57 - En la ciudad capital y en cada uno de los departamentos de la provincia

habrá uno o mas corrales públicos, policiales y/o municipales. Cuando estos no
existieren, la autoridad de aplicación o la municipalidad competente autorizara
su funcionamiento en un corral privado y designara a su propietario como titular. Los
corrales públicos o los privados habilitados, deberán adecuarse a la extensión y
necesidades de la zona y en ellos se depositara el ganado que fuere conducido por el
corralero, por la autoridad de aplicación o vecinos de la zona, por alguna de las
siguientes causas:
a) andar errante;
b) estar abandonado;
c) estar comprendido en las prescripciones de los artículos 26, 42, 54,
69, 70 o cualquier otra norma de la presente ley y su reglamentación que así lo
dispusieren;
d) pertenecer a personas que no se encontraren en rodeo;
e) no es retirado por los interesados en el momento del aparte;
f) haberse introducido en predio ajeno cercado.

GUÍAS DE TRÁNSITO O CAMPAÑA

Art. 71 - el tránsito de ganado dentro de la provincia o de esta a otra provincia, solo

podrá realizarse mediante la correspondiente guía de transito o campaña expedida por
la dirección provincial de ganadería del lugar de la extracción, a través de las
delegaciones locales de la repartición. La guía tiene el carácter de documento
intransferible y deberá acompañar al ganado en transito.

IDENTIFICACIÓN COLECTIVA E INDIVIDUAL DEL GANADO MARCAS Y

SEÑALES

Art. 84 - los propietarios de ganado están obligados a marcarlo, cuando fuere mayor, y
a señalarlo, cuando fuere menor. La señal podrá usarse como complemento de la
marca en el ganado mayor.

Art. 87 - es obligatorio para todo propietario de hacienda el registro a su nombre de las

marcas o señales que usare. Se prohíbe la utilización de marcas o señales no
registradas. Las marcas y señales solo pueden ser usadas por sus titulares.
Art. 88 - el estado provincial es el exclusivo propietario de los sistemas de diseño de
marcas y señales de ganado que se apliquen en su jurisdicción.

Art. 92 - la marca consistirá en un dibujo o diseño o signo o numero impreso a hierro

candente o por cualquier procedimiento autorizado por la dirección provincial de
ganadería, que produzca efectos análogos y que asegure una impresión clara e
indeleble.

Art. 93 - la señal consistirá en un corte, incisión o perforación en una o ambas orejas

del animal.

REGISTRO

art. 103 - crease el registro general de marcas y señales, en el ámbito de la dirección

provincial de ganadería, en el que se inscribirán: a) las marcas y señales; b) todos los
actos de transmisión, modificación o extinción de derechos sobre marcas y señales; c)
las renovaciones de marcas y señales ya inscriptas; d) los actos que dispusiere el
decreto reglamentario de la presente ley.

Art. 108 - la marca o señal registrada será catalogada mediante una numeración
inmutable, correlativa y progresiva, que servirá para determinarla. Dicha numeración
tendrá carácter permanente dentro de la provincia y no será susceptible de
variaciones.

REMATES DE GANADO

Art. 152 - para la realización de remates de ganado privados o judiciales, el martillero

publico interviniente deberá presentar previamente a la dirección provincial de
ganadería: a) certificado de marca y/o señal o certificado de transmisión de ganado o,
en su caso, la guía de transito correspondiente; b) la autorización del propietario de los
animales o la orden judicial pertinente para realizar el remate. Esta última será
requisito único y suficiente cuando se tratare de animales orejanos, mostrencos o que
llevaren impuesta marca o señal no registrada. La dirección provincial de ganadería,
previa identificación del ganado, tomara razón de la presentación y entregara al
martillero una constancia de ella.

Art. 153 - el martillero publico interviniente en el remate entregara al comprador un

certificado en el que se detallara marca y/o señal, cantidad, especie, sexo, pelaje y
demás requisitos esenciales de lo subastado, con especial referencia al certificado que
correspondiere, según el articulo anterior.

Art. 154 - el martillero publico que realizare un remate de ganado o de cueros, sin
cumplir previamente con los requisitos establecidos en el articulo 152 de la presente
ley, será inhabilitado hasta por ciento ochenta (180) días para el ejercicio de su
profesión. La inhabilitación será resuelta por la suprema corte de justicia de la
provincia o el órgano que correspondiere, a solicitud de la dirección provincial de
ganadería.

AUTORIDAD DE APLICACIÓN
Art. 172 - la dirección provincial de ganadería será la autoridad de aplicación de la
presente ley y su reglamentación. a los fines del control e investigación de
infracciones, la dirección provincial de ganadería inspeccionara vehículos de
transporte, frigoríficos, mataderos, barracas, tambos, zoológicos, ferias, estaciones de
embarque y establecimientos industrializadores de carnes, cueros y demás
subproductos provenientes del ganado y cualquier establecimientos o lugar donde se
deposite, almacene, industrialice, consigne o venda hacienda, cueros o sus derivados.
Asimismo, requerirá los comprobantes, libros y la documentación necesaria para la
comprobación de la infracción. Si para la constatación de una infracción fuere
necesario allanar una estancia, un lugar de cría o engorde de ganado, un domicilio,
residencia o morada, será indispensable orden escrita del tribunal de faltas
competente, en las condiciones previstas en el artículo 141 del código de faltas de la
provincia

BIBLIOGRAFÍA

Fernando P. Brebbia- “Contratos Agrarios

DERECHOS REALES

Concepto: Es el que crea entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata.
Se encuentra en ella dos elementos, la persona que es sujeto activo del derecho, y la
cosa que es el objeto.

Enumeración: El art. 2503 enumera taxativamente los derechos reales admitidos y

legislados en el Código Civil:

1) Dominio y Condominio,

2) Usufructo,

3) Uso y Habitación,

4) Servidumbres activas,

5) Hipoteca,

6) Prenda,

7) Anticresis

8) Superficie forestal.”

El derecho real de propiedad horizontal es un derecho autónomo, nuevo y

distinto de los derechos reales enumerados en el art. 2503 del C. C. que recae sobre
una unidad funcional formada por un objeto exclusivo consistente en un departamento
y un porcentaje de cosas comunes.

El derecho real de superficie forestal fue incorporado por la ley 25.509,

modificando el art. 2614: “ Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre
ellos derechos enfitéuticos, ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor
término que el de 5 años, cualquiera sea el fin de la imposición, ni hacer en ellos
vinculación alguna”

Dominio. Concepto: art. 2506 “El dominio es el derecho real en virtud del cual una
cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona”.

Se ha sostenido que habría de agregarle de una manera absoluta, exclusiva y

perpetua.

El dominio como derecho real es el mayor sometimiento de que puede ser

objeto una cosa. Los demás derechos son solos fragmentos de esa totalidad.

Extensión del dominio: El art. 2518 declara que la propiedad del suelo se extiende a
toda su profundidad y al espacio aéreo sobre él.

Existen disposiciones legales que no permiten construir más allá de

determinada altura o poner obstáculos. El derecho al espacio aéreo se limita a hacer
en él las construcciones permitidas, aunque quiten luz, vista u otras ventajas a los
vecinos.

En cuanto a la profundidad comprende todos los objetos que estén debajo de

él, como tesoros y minas. Pero no pertenecen al propietario del suelo las ruinas y
yacimientos arqueológicos y antológicos y las aguas subterráneas. Las minas son
propiedad del estado nacional o provincial, según el territorio en que se hallen.

Dominio imperfecto: se vincula a la idea de que el dominio no aparezca revestido de

todos los caracteres o facultades que la ley le atribuye.

El art. 2507 establece “El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es

perpetuo, y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Se
llama menos pleno o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al
advenimiento de una condición o si la cosa que forma su objeto es un inmueble,
gravado respecto de terceros, con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etc.”

Art. 2661 “Dominio imperfecto es el derecho real revocable o fiduciario de una

sola persona sobre una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueño
perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio útil.”

Dentro del dominio imperfecto existen dos supuestos:

 1º Cuando está afectado el carácter de perpetuo: “dominio fiduciario y
revocable”.

2º Cuando está gravado con algún derecho real a favor de otra persona.

Dominio fiduciario: es una especie de género dominio imperfecto. Art. 2662 “ Dominio
fiduciario es el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por contrato o
por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso,
con el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento
o la ley.”

Sujetos:

a) Constituyente o fideicomitente o fiduciante: que es quien se desprende del

dominio a favor de otra persona.
b) Fiduciario: quien recibe el dominio transmitido temporalmente.
c) Fideicomisario: es el tercero a quien habrá de transmitirle el dominio si se
cumple la condición o vence el plazo.
d) Beneficiario: quien recibirá los beneficios de la gestión del fiduciario.
El objeto está constituido por cosas que deben ser ciertas, individualmente
determinadas y estar en el comercio. Pueden ser muebles o inmuebles.

La ley 24.441 define al fideicomiso “Habrá fideicomiso cuando una persona

(fiduciante) trasmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro (fiduciario),
quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato
(beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al
beneficiario o al fideicomisario.

USUFRUCTO

*Concepto: es un derecho real, sobre cosa ajena, esencialmente temporario y vitalicio

en el que el propietario queda privado del ejercicio de un haz de facultades que pasan
al usufructuario

Art. 2807: es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a
otro, con tal que no se altere su substancia

Capacidad: Primeramente se debe distinguir entre capacidad para constituir, transmitir

y adquirir usufructo, y en cualquiera de estos casos si es a titulo gratuito u oneroso, si
es por contrato o por disposición de última voluntad, y con referencia al objeto si es o
no fungible
Para constituir: según provenga de cosas y por medio de legados.

Cosa no fungible: si es a título oneroso se requiere la capacidad para vender, si es a

título gratuito se requiere la de donar (Art. 2831-1357 y 1804).

Cosa fungible: Art. 2832: siendo fungible la cosa fructuaria no tienen capacidad para
constituir usufructo ni por contrato oneroso o gratuito los que no la tienen para prestar
mutuo.

Por legado: la ley en este caso no distingue entre las cosas fungibles y no fungibles,
versa de la siguiente manera: Art. 2833: no tiene capacidad para constituir usufructo
después de sus días, los que no la tengan para hacer testamento. (Ubicada en los
Arts. 3606 al 3617).

Para adquirir: Art. 2836: no tienen capacidad para adquirir el usufructo de cosas
muebles o inmuebles, por contrato oneroso o por disposición de última voluntad, los
que no la tienen para comprar bienes de la misma especie.

Para transmitir: Cabe aclarar que si bien este derecho es intransmisible y personal, si
puede transmitirse su ejercicio, siendo el titular directamente responsable ante el nudo
propietario.

*Obligaciones

Del nudo propietario:

1) La entrega de la cosa gravada: Art.2910: el nudo propietario esta obligado a

entregar al nudo propietario la el objeto gravado con el usufructo, con todos sus
accesorios y en el estado en que se hallare, aun cuando no pueda servir para
el uso o goce propio de su destino…
2) Deber de no cambiar el estado de las cosas: Art. 2912: el nudo propietario no
puede, contra la voluntad del usufructuario, cambiar la forma de la cosa
gravada ni levantar nuevas construcciones…ni destruir cosa alguna. Pero
puede adquirir servidumbres activas .En resumen no puede alterar en prejuicio
del usufructuario por actos jurídicos o materiales.
3) De garantía: Art. 2915: cuando el usufructo es constituido por título oneroso, el
nudo propietario debe garantir al usufructuario el goce pacífico de su derecho,
esta garantía es de la misma clase que le debe el vendedor al comprador. Si el
usufructo fuese a titulo gratuito y de cosas fungibles el usufructuario no tiene
acción alguna contra el nudo propietario.
Del Usufructuario:

1) Antes de entrar en uso y goce de la cosa:

a) Inventario: Art. 2846: El usufructuario antes de entrar en uso y goce de los bienes
deberá hacer inventario de los muebles (enumeración y descripción de todos lo
bienes) y un estado de los inmuebles afectados (deterioros existentes en el inmueble,
pues los otros datos relevantes ya se encuentran plasmados en la escritura
respectiva), en presencia del propietario a su representante.

b) Fianza: Art.2851: El usufructuario antes de entrar en uso y goce de los bienes

deberá dar fianza de que gozará de ella, la conservara de conformidad a las leyes y
que cumplirá con todas las obligaciones que le son impuestas en este Código o por el
título constitutivo del usufructo y que devolverá la cosa acabado el usufructo. La fianza
puede ser dispensada por la voluntad de los constituyentes.

Este monto trata de un monto determinado por una tasación que deberá responder
en seguridad de los bienes muebles y los daños que pudiere causar en los inmuebles.

2) Propiamente dichas: antes de enumerarlas cabe destacar que la mayoría de estas

tiene el fin de salvaguardar el principio de “salva rerum substantia”(conservar la
substancia de la cosa).

a) Deber de limitar el uso: Art.2878: El usufructuario deberá usar la cosa como lo haría
el dueño de ella, y usarla con el destino al cual se encontraba antes del usufructo.

b) Deber de información: Art.2880: de cualquier modo que se perturben los derechos

del propietario por un tercero el usufructuario esta obligado a ponerlo en conocimiento
del nudo propietario…si no lo hiciere, responderá por todos los daños que resultaren
parta el propietario como si fueren por culpa suya.

c) Conservación en plenitud y libertad de inmuebles: Art.2893: se responsabilizara al

usufructuario cuando obre activa o pasivamente, según corresponda, resultando así
adquirir o perder servidumbres por usucapión, tanto como si dejare de pagar las
deudas inherentes a los bienes en usufructo, haciéndose este responsable por mora,
intereses, costas de ejecuciones, etc.…

d) Deber de hacer reparaciones. Facultad de abandono: Art 2884: Las reparaciones

respecto de la conservación es a cargo del usufructuario mientras que no excedan un
cuarto de la renta líquida anual si fuere usufructo oneroso y tres cuartas partes si fuere
gratuito. El usufructuario no esta obligado a hacer ninguna reparación cuya causa sea
anterior a la apertura de su derecho, ni tiene derecho para exigir del nudo propietario
las reparaciones, mejoras o gastos de ninguna clase.
3) Otras cargas: Los impuestos tasas y tributos ordinarios deben ser satisfechos por
quien percibe su ganancia, en este caso el usufructuario.

a) Cerramiento forzoso y deslinde.

b) Pensiones alimenticias, rentas, sueldos y réditos (usufructuario general).

c) Cargas reales. Hipotecas: Si la hipoteca es de fecha posterior al nacimiento del

usufructo corresponde soportarlas al usufructuario, de lo contrario le corresponde al
nudo propietario. Quien paga de estos dos las deudas sin que le corresponda se
subroga a los derechos y acciones del acreedor.

*Extinción:

Generalidades: como hemos visto el usufructo tiene determinadas características, en

consecuencia el faltar o sufrir un defecto en una de ellas el usufructo se extingue:

a) Por ser un derecho real se extingue cuando se destruye el objeto sobre al cual
recaerá.

b) Por ser temporario y vitalicio se extingue al vencerse el plazo estipulado o al la

muerte del titular aunque no aya vencido el plazo o no se haya establecido.

c) Por ser derecho real sobre cosa ajena se acaba cuando se reúnen en una sola
persona todas las facultades por confusión o consolidación.

d) La inactividad del usufructuario puede conducir a su extinción por el no uso o por la

adquisición que ha hecho otra persona (prescripción).

e) También se puede extinguir por voluntad de las partes, revocación y renuncia de las
causales específicas como la extinción de usufructo paterno por finalización o pérdida
de la patria potestad.

f) Entre los modos de extinción podemos distinguir también los de carácter absoluto y
relativo.

1). Respecto al objeto

- Pérdida, destrucción o desaparición de la cosa: Art. 2934 “Se extingue también

el usufructo por la pérdida total de la cosa, sucedida por caso fortuito, cuando
 la cosa no fuese fungible” (Por ejemplo: si un animal dado en usufructo muere,
el usufructuario no podrá beneficiarse de sus restos). No sólo se extingue la
cosa materialmente, también cuando la sustancia jurídica de la cual tomaba su
nombre, su forma y su destino, ha cesado de ser.

- El usufructo no se extingue en forma absoluta: en los casos en que la cosa se

pierda por culpa del nudo propietario o del usufructuario, el usufructo subsiste,
siendo aplicables las reglas relativas a las obligaciones de las partes que
determinarán las consecuencias de la pérdida. Si fuese un tercero el culpable,
subsiste el usufructo sobre la indemnización.

- Bienes asegurados: si el usufructuario asegurase la cosa y esta se perdiera, el

usufructo continuará sobre la indemnización correspondiente.

- Pérdida parcial: Art. 2937: “Cuando ha sido parcial la pérdida de la cosa el

usufructo continúa, no sólo en lo que de ella queda, en su forma primitiva, sino
también en los restos y accesorios. La extinción o deterioro de la cosa
fructuaria no da derecho al nudo propietario para demandar la extinción del
usufructo.

- Universalidad de derecho: La destrucción de una cosa integrante de la

universalidad de un usufructo no produce tampoco su extinción.

2). Relativas al sujeto:

- Renuncia: debe ser expresa, con capacidad suficiente para disponer y si es

sobre inmuebles debe ser por escritura pública e inscripta en el registro público
para su oponibilidad.

- Fallecimiento del usufructuario: Por ser vitalicia la muerte del usufructuario es

causa de extinción. Pero la muerte del nudo propietario no lo es y continúa en
ese aspecto de la relación sus herederos.

- Extinción de la personería: Si el usufructo ha sido diferido a una persona

jurídica y esta se disolviese se extingue el usufructo, si no se hubiese
estipulado a tiempo la ley establece un máximo de 20 años, transcurridos estos
y aunque se hubiese pactado un plazo mayor se entenderá reducido al máximo
legal.

- Consolidación: Reservamos este término sólo en el caso de que el

usufructuario reúna también la calidad de nudo propietario.

3). Relativas a la causa:

 - Plazo y condición: Si el usufructo ha sido constituido por un plazo o sujeto a
una condición resolutoria, el usufructo culminará cuando el plazo venza o
cuando la condición resolutoria impuesta por el título constitutivo se cumpla
(Art. 2921-2923-2926)

4). Relativas al tiempo:

- No uso. Independencia de la extinción: El usufructo se pierde por el no uso

durante el término de 10 años. El no uso desde el punto de vista del
propietario, opera como una prescripción liberatoria, ya que libera al dominio
del gravamen que representa el derecho real sobre cosa ajena en su aspecto
pasivo.
- Prescripción: La prescripción adquisitiva o usucapión a diferencia de la pérdida
por el no uso, necesita de la actividad de otro, que posea la cosa a título de
usufructuario. El derecho adquirido por un tercero por usucapión es excluyente
del que corresponde al usufructuario que a partir de la adquisición su derecho
queda extinto.

5). Causales impropias: son aquellas que el Código legisla como tales pero que no son
en verdad causales de extinción si no que hacen a la ineficacia del título del usufructo.

- Revocación directa: se da cuando el propietario luego de constituir el usufructo,

advierte que el adquirente no tenía derecho a la adquisición (por ejemplo: si fue dado
en pago de una deuda que no existía).

- Resolución del derecho del constituyente: cuando quienes estaban legitimados

para constituir usufructo (en principio el propietario) resulta no ser propietario de la
cosa.

-Revocación por los acreedores: es revocable cuando ha sido hecha en fraude o

perjuicio de los acreedores.

- Específicas. Usufructo paternal: se da cuando se acaba o se pierde la patria

potestad o se pierde o suspende el ejercicio, a cuyas vicisitudes esta ligado, salvo por
caso de suspensión por demencia ;caso expresamente exceptuado en el articulo 304.

USO Y HABITACIÓN

Concepto: Art. 2948: “El derecho de uso es un derecho real que consiste en la
facultad de servirse de la cosa de otro, independientemente de la posesión de heredad
alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella; o tomar sobre los frutos de un
fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia…Si
se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella se llama en este Código, derecho
de habitación.

HIPOTECA

Concepto Legal

La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero,

sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor (Art. 3108).

Es criticado este concepto por su imprecisión en al no determinar en que forma

opera la seguridad, por referirse a bienes inmuebles, cuando la calidad de inmueble
sólo puede predicarse respecto de las cosas y por que no sólo el deudor puede
hipotecar, en garantía de un crédito, sino que esta puede ser constituida por un
tercero.

Concepto según Musto

Dice que es un derecho real convencionalmente constituido como accesorio de

un crédito determinado, en función de garantía por un monto expresado en dinero, que
recae sobre una cosa inmueble especialmente individualizada, que queda en poder del
constituyente y que en caso de incumplimiento del débito, da derecho al acreedor a
perseguir la cosa en poder de quien se encuentre, ejecutarla y cobrarse con el
producido con prelación sobre los demás acreedores.

Accesoriedad contractual de la hipoteca

Como los demás derechos reales de garantía, la hipoteca tiene carácter

accesorio de un crédito. No siendo un derecho independiente, no es concebible que la
hipoteca tenga como titular a una persona distinta del acreedor, pero su accesoriedad
no impide que, dada la función de garantía, la hipoteca pueda ser constituida por un
tercero para asegurar el resultado de la obligación.
Del carácter accesorio de la hipoteca se desprenden importantes
consecuencias prácticas:
a) La nulidad de la obligación acarrea la nulidad de la hipoteca.
b) No es posible ceder la hipoteca sin hacer cesión expresa del crédito
a que accede.
c) La hipoteca está subordinada a la existencia de la obligación y se
extingue con ésta.
La accesoriedad de la hipoteca, como principio esencial, exige que la
obligación a que accede esté precisamente determinada, en todos su
elementos originarios: sujetos, objeto y causa. Esto no impide que se puedan
garantizar varias obligaciones con tal de que cada una de ellas esté determinad
con la misma precisión. Tampoco obsta a que se garanticen con hipoteca
obligaciones eventuales o futuras, siempre que sean identificadas ab initio.
La fuente de la hipoteca es siempre al contrato. Si la obligación está
determinada en su objeto y causa, puede ocurrir que en el origen no esté
 determinada en su monto exacto. Ello no obsta el cumplimiento del principio de
accesoriedad, siempre que se determine el montante de la garantía
hipotecaría.

Objetos a hipotecar

Inmuebles: Según lo establecido por el art. 3108 sólo puede ser objeto de
este derecho real las cosas inmuebles. En otras ramas del derecho se admite la
hipoteca sobre naves y aeronaves, y los motores de estas últimas.
Conforme al art. 2313 existen tres clases de inmuebles: 1) por su
naturaleza, que son las csas que se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el
suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad; 2) por
accesión, estos no pueden ser objeto del derecho real de hipoteca
independientemente del suelo al que acceden; 3) por su carácter representativo, es
criticada la inclusión de esta categoría en la clasificación de inmueble por su inutilidad
práctica, pues: 1) los instrumentos que sirven de títulos al dominio y condominio, no
podrían ser hipotecados con independencia de la cosa sobre la cual recaen estos
derechos; 2) si los títulos se refieren a derechos de usufructo, uso, habitación o
servidumbre, no pueden ser objeto de hipoteca; y 3) si el titulo es de una hipoteca, en
nuestro código no se permite la hipoteca sobre hipoteca.

Minas: El código en la materia las considera una verdadera propiedad y

admite el derecho de hipoteca cuando son de primera o segunda categoría, con a
salvedad de que el derecho del acreedor hipotecario está expuesto a extinguirse si se
produce la caducidad de a concesión, en los diversos casos en en lo establece la ley.

Nuda Propiedad: El propietario que a dado su pedio en usufructo, puede dar

en hipoteca la plena propiedad, siempre que la hipoteca tenga efecto una vez
concluido el usufructo. Está autorizado también a constituir hipoteca sobre la nuda
propiedad.

Forma ad solemnitatem de constitución

La hipoteca solo puede constituirse por escritura pública (art. 3128). La

escritura pública es exigida por la ley ad solemnitatem, por ende esta forma rige para
la constitución de la hipoteca, o sea para el contrato constitutivo de la garantía real.
Se dice que es ad solemnitatem, porque ello surge de la disposición del art.
3115 al expresar: No hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor
de una obligación en la forma prescripta en este título. Por otra parte, aunque se
admita la promesa de hipoteca, es indudable que el derecho real no puede quedar
constituido sino después de suscripta la escritura pública.

Registro y Convencionalidad de la Hipoteca

Decimos que la hipoteca es un derecho real convencionalmente constituido. El

carácter de convencional surge de la disposición expresa de nuestro código que lo
consagró en la norma del art. 3115 que dice: No hay otra hipoteca que la convencional
constituida por el deudor de una obligación en la forma prescripta en este título, para
reafirmar en la nota: quedan pues concluidas todas las hipotecas tácitas o legales y
derogadas las leyes 14, 23, 24, 28 y 33, título 13, parte 5°.
La única fuente de la hipoteca es el contrato y la constitución debe ser expresa,
no se admite su constitución en forma tácita.

La extensión de la hipoteca
 El art. 3110 se refiere a los bienes que están comprendidos en la garantía: La
hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estén unidos al
principal; a todas las mejoras sobrevivientes al inmueble, sean mejoras naturales,
accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones
hechas sobre un terreno vacío; a las ventajas que resulten de la extinción de las
cargas o servidumbres que debía el inmueble: a los alquileres o rentas debidas por los
arrendatarios; y al importe de la indemnización concedida o debida por los
aseguradores del inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el propietario de
inmueble contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no están sujetas a la
hipoteca.

Accesorios: Son comprendidas en este rubro, a) las cosas muebles adheridas

a los inmuebles físicamente, exceptuando las previstas en los arts. 2322 y 2323, y b)
las cosas muebles convertidas en inmuebles por accesión moral (art. 2316), cuando
hayan sido colocadas con esa intención por las personas enumeradas en el art. 2320.
Los accesorios revisten el carácter de tales mientras lo conserven, es decir no hayan
sido separados del principal.

Mejoras: El código se refiere a las mejoras sobrevivientes, es decir, a las que

acceden al inmueble después de constituida la hipoteca y que se convierten en nuevos
accesorios del inmueble, enriqueciendo su valor.

Frutos: los frutos más que accesorios, mientras están unidos a la cosa, forman
un todo con ella. Este criterio es sólo aplicable a los frutos naturales e industriales. Los
frutos civiles están comprendidos en una frase expresa del artículo, que se refiere a
los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios que son típicos frutos civiles.

Indemnización Expropiatoria: La existencia de hipotecas no puede paralizar

las expropiaciones por causa de utilidad pública, en los casos en que la Constitución
nacional lo autoriza. En el orden nacional, la ley 21.499 así lo establece y dispone que
“los derechos del reclamante se considerarán transferidos de la cosa a su precio o a la
indemnización, quedando aquélla libre de todo gravamen” (art. 28).

Bienes que no susceptibles de hipotecas: Hay cosas que no pueden ser

susceptibles de ser hipotecadas como las cosas muebles por ser un derecho que
recae sobre el inmueble, salvo lo previsto en otras leyes. Y hay otras cosas a las
cuales no se extiende la carga de la hipoteca, en cuanto a los derechos reales que
recaen sobre cosa ajena, por más que recaigan sobre inmuebles, como el usufructo,
uso, habitación ni el propio derecho de hipoteca.

Bienes respecto de los cuales no se extiende la hipoteca: Los inmuebles

contiguos que adquiera el propietario del bien hipotecado para reunirlos con este. El
supuesto es el siguiente: una persona ha hipotecado un inmueble (lote A), luego
adquiere el lote colindante (lote B) al que incorpora para el mismo destinarlos a la
misma explotación, caso en que la hipoteca no se extiende a esta nueva adquisición.
Tampoco a los tesoros que están bajo el suelo por el hecho del hombre se les puede
extender la hipoteca, lo cual está estipulado en el código en el art. 2566.

Cosas que no pueden ser objeto de hipoteca: Las cosas que no están en el
comercio, por ser del dominio público del Estado nacional, o de los Estados
provinciales, por su inalienabilidad absoluta. Las cosas que no pueden ser gravadas,
por disposiciones de leyes especiales y los inmuebles afectados, por causas de
inalienabilidad, en la medida en que lo autorizan el Código o las leyes especiales.

El crédito hipotecario
 Obligaciones en General: El art. 3108, al expresar que la hipoteca es el
derecho real, constituido en seguridad de un crédito en dinero, pareciera restringir a
las obligaciones dinerarias al ámbito de operaciones garantizables con este tipo de
derecho real. Pero ello no es así ya que los art. 3109 y 3153 amplían el espectro a que
se pueden garantizar toda clase de créditos.
Cualquiera que sea el objeto de la obligación en caso
de incumplimiento y ejecución de la garantía hipotecaria, se podrá resolver al fin en el
pago de una suma de dinero y el legislador remarca con esto la necesidad de que esté
expresada la garantía en dinero.
No existen inconvenientes en garantizar obligaciones
de dar moneda extranjera (Ley 23.928), como tampoco aquellas que tengan como
prestación originaria una obligación de hacer o una obligación de no hacer.

Obligaciones Condicionales y Eventuales: El art. 3109 expresa, después de

afirmar el principio de especialidad, que si el crédito es condicional o indeterminado en
su valor, o si la obligación es eventual..., basta que se declare el valor estimativo en el
acto constitutivo de la hipoteca.
El art. 3153, a su vez, expresa: La
hipoteca garantiza los créditos a término, condicionales o eventuales, de una manera
tan completa como los créditos puros y simples.
La doctrina se divide en tres orientaciones
para interpretar la expresión o eventuales: a) tesis amplia (Segovia), indica todas las
obligaciones futuras que pueden nacer en cualquier momento, aunque no
necesariamente; b) tesis restrictiva (Lafaille), equipara la obligación eventual a la
condicional; c) tercera corriente, indica como fuente la ley belga de 1851, que admitía
se constituyera hipoteca para garantizar la apertura de un crédito, hasta la
concurrencia de una suma determinada que se está en obligación de suministrar,
teniendo validez desde su inscripción.
Podemos distinguir entre créditos futuros:
no existen en el presente pero necesariamente tendrán existencia, pues la causa-
fuente de la obligación, también necesariamente se producirá. Eventuales: no existen
en el presente, pero pueden tener existencia aunque, a diferencia del anterior, su
nacimiento no es necesario sino contingente. Condicionales: cuando la obligación esta
subordinada a un acontecimiento incierto y futuro que puede o no llegar (art.528).

Obligaciones Naturales: El concepto de obligación natural está dado en el art.

515, por contraposición a las obligaciones civiles: son las que, fundadas sólo en el
derecho natural y en la equidad, no confieren acción para exigir su cumplimiento, pero
que cumplidas por el deudor, autorizan para retener lo que se ha dado por razón de
ella... El código, después de enumerar cuáles son esas obligaciones, dice en el art.
518: Las fianzas, hipotecas, prendas y cláusulas penales, constituidas por terceros
para seguridad de las obligaciones naturales, son válidas, pudiendo pedirse el
cumplimiento de estas obligaciones accesorias.

Distintas Modalidades

Letras Hipotecarías (Ley 24.441): El art. 35 de la ley incorpora el concepto de

título valor, para fijar naturaleza de las letras hipotecarias. La ventaja asignada a título
valor es su autonomía, literalidad y completividad, de modo tal que el tenedor legítimo
del documento adquiere un título autónomo de modo que no le son oponibles las
defensas personales de los transmitentes.
La ley exige además que la emisión de letras
hipotecarias sólo puede efectuarse cuando se trate de hipotecas en primer grado y
debe estar consentida por el constituyente en el acto constitutivo (art. 36). La emisión
por letra de cambio extingue por novación la obligación que era garantizada por la
hipoteca (art 37). El propietario puede disponer del dominio. El adquirente tendrá todos
los derechos y obligaciones del tercer poseedor (art. 38).
La ley determina que la locación convenida con
posterioridad a la constitución de la hipoteca es inoponible a los adquirentes de letras
o cupones. Es también obligación asegurar contra incendio el inmueble y el
incumplimiento de este deber acarrea la caducidad del plazo.
a) Emisión: Las letras hipotecarias deben ser emitidas por el deudor, e
intervenidas por el registro de la jurisdicción que corresponda al inmueble. Deben
emitirse en papel que asegure su inalterabilidad y firmarse por el deudor, el escribano
y un funcionario del registro, dejándose constancia de su emisión en el mismo asiento
registral de la hipoteca (art. 39). Lo que debe contener la letra, art. 39:
1) Nombre del deudor y del propietario del inmueble.
2) Nombre del acreedor. No puede ser al portador.
3) Monto de la obligación incorporada a la letra, expresada en
una cantidad determinada en moneda nacional o extranjera.
4) Plazos y de más estipulaciones respecto del pago.
5) El lugar en el cual debe hacerse el pago.
6) Tasa de interés compensatorio y punitorio.
7) Ubicación del inmueble hipotecado y sus datos registrales y
catastrales.
8) Deberá prever la anotación del pago de servicios de capital o
renta o pagos parciales.
9) La indicación expresa de la tendencia de los cupones de
capital e intereses acredita su pago, y que el acreedor se
halla obligado a entregarlos y el deudor a requerirlos.
10) Los demás que fijen las reglamentaciones que se dicten.

b) Endosos: El art. 40 de la ley distingue sus características de los

endosos aplicables a los
demás títulos:
1) Debe ser nominativo.
2) No es necesario notificación al deudor.
3) El endoso no importa responsabilidad para el endosante.

c) Cupones: La letra hipotecaria tendrá cupones que servirán para

documentar los pagos de
las cuotas o los servicios de intereses. Cuando se paga una cuota o un servicio de
interés, el interesado debe exigir que se le entregue el cupón que será el comprobante
del pago realizado. Esto debe estar expresamente indicado en la letra (art. 39 inc. i).

d) Prescripción: Las acciones emanadas de la letra hipotecaria se

prescriben en el plazo de tres años que se cuentan a partir del vencimiento de cada
cuota de capital o de interés (art. 48).

e) Cancelación: La cancelación de inscripción de la emisión y la de la

hipoteca tendrá lugar a pedido del deudor que presentare la letra y los cupones con la
constancia de haberse efectuado todos los pagos de intereses y capital.

f) Las letras hipotecarias escriturales: Los títulos denominados

escriturales a diferencia de los caratulares, son los que no tienen un soporte en el
papel, sino que figuran exclusivamente en los registros de una entidad autorizada
debidamente para ello, con soporte magnético, informático, o de otra naturaleza.
 g) Créditos hipotecarios para vivienda: La ley pone un tope a los
honorarios profesionales y establece que los aportes previsionales estarán es
proporción al honorario efectivamente percibido. También sienta la presunción de que
el plazo está establecido en beneficio del deudor, salvo estipulación en contrario, pero
consagra como inderogable la facultad del deudor de cancelar el crédito antes del
vencimiento cuando el pago fuere de la totalidad del capita adeudado.

Extinción de la Hipoteca

Modos indirectos por vía de consecuencia

Principio General: La hipoteca se acaba por la extinción total de la obligación

principal sucedida por alguno de los modos designados para la extinción de las
obligaciones (art. 3187). La extinción debe ser total, ya que si fuese parcial la extinción
no la provoca teniendo en cuenta el carácter de indivisible de la hipoteca (art. 3188).

Excepciones: Señalamos las diversas excepciones que prevé el Código Civil.

a) Pago por subrogación: El pago de la deuda hecho por un tercero

subrogado a los derechos del acreedor, no extingue la hipoteca (art. 3189). La
subrogación legal o convencional traspasa al nuevo acreedor todos los
derechos, garantías y acciones del antiguo acreedor.

b) Novación: La novación extingue la obligación, pero el acreedor puede

hacer reserva de los privilegios e hipotecas del antiguo crédito, que entonces
pasan a la nueva. Esa reserva no exige la conformidad de la persona respecto
de la cual es hecha, pero se debe aclarar que el código dispone expresamente
que, cuando los bienes hipotecados o empeñados pertenecen a un tercero, que
no hubiese tenido parte en la novación, el acreedor no puede reservarse el
derecho de prenda o hipoteca.

c) Fianza: La hipoteca dada por el fiador subsiste, aun cuando la fianza

se extinga por la confusión (art. 3191). Si un persona reúne la las calidades de
acreedor y deudor, la confusión extingue la obligación accesoria del fiador. Si la
confusión es por reunión las calidades de acreedor y fiador en una misma
persona, al ser por hipótesis del art. 3191 el constituyente de la hipoteca este
último, se extinguirá la hipoteca por confusión, pues el acreedor no podría tener
una hipoteca sobre sus propios bienes.

d) Consignación: La consignación da la cantidad debida, hecha por el

deudor a la orden del acreedor, no extingue la hipoteca antes que el acreedor
la hubiese aceptado, o que una sentencia pasada en cosa juzgada le hubiese
dado fuerza de pago (art. 3192). En caso de la consignación halla sido hecha
por depósito judicial, que no fuese impugnación por el acreedor, surte todos los
efectos del verdadero pago.

Modos autónomos o directos

Renuncia: Dice el art. 3193: La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y

constante en escritura pública, que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario,
consintiendo la cancelación de la hipoteca. El deudor en tal caso, tendrá derecho a
pedir que así se anote en el registro hipotecario o toma de razón, y en la escritura de
la deuda.
 Dominio Imperfecto: La hipoteca constituida por el titular de un dominio
imperfecto es válida, pero no puede tener más amplitud que la que el propio titular
puede darle. Cuando el dominio es desmembrado, mientras la desmembración
subsista, si el bien hipotecado se ejecuta, será con esa carga, pero la hipoteca no se
ve afectada en cuanto a su existencia.
En cambio, se el dominio es revocable, por estar sujeto a
plazo o condición resolutorios, la hipoteca queda condicionada igualmente y no puede
subsistir más allá del plazo o del cumplimiento de la condición.
El art. 3194 dispone: La extinción de al hipoteca tiene
lugar, cuando el que la concedido no tenía sobre el inmuebles más que un derecho
resoluble o condicional, y la condición no se realiza, o el contrato por el que lo adquirió
se encentar resuelto.

Destrucción: Cuando se produce la destrucción de los edificios, la hipoteca

subsiste, pero sólo sobre el suelo, si la destrucción es parcial, la hipoteca también
subsiste sobre la parte que ha quedado construida y, si el edificio es reconstruido, la
hipoteca vuelve a gravarlo (art. 3195).
Existe un supuesto excepcional que plantea la doctrina. Es el caso
de que no sólo desapareciera o se destruyera lo edificado, sino que el suelo mismo
perdiera su condición de cosa in commercium.

Expropiación por causa de utilidad publica: en tal supuesto, el derecho de

garantía se traslada al precio o a la indemnización que debe pagar el sujeto
expropiante (ley 21.499). Esto significa que la hipoteca se extingue cesando el
derecho de persecución pero subsistiendo el privilegio sobre el monto de la
indemnización.

Subasta Pública: En la ejecución de un inmueble, sea que se produzca en un

juicio promovido por un acreedor hipotecario o por un acreedor común, cuando se ha
realizado el remate público y se ha adjudicado el bien al mejor postor, deben
cancelarse las hipotecas.
La citación de los acreedores hipotecarios al domicilio real, o al
de elección en el contrato, es requisito indispensable para que se opere la extinción,
pero la existencia de la hipoteca no puede impedir la ejecución por los demás
acreedores quirografarios o de rango posterior.

Confusión: Si la propiedad irrevocable y la calidad de acreedor hipotecario se

encuentran reunidos en la misma persona, la hipoteca se extingue naturalmente (art.
3198).

Dación de Pago: Es un tema que a preocupado a los autores, es decir, cuando

alguien, en pago de una obligación, transfiere la propiedad de una cosa, pero el
acreedor que de tal modo la hubiera adquirido es vencido luego, por reivindicación.

Supuestos Particulares

Caducidad de la Inscripción: El art. 3151 dice: Los efectos del registro de la

hipoteca se conservan por el término de veinte años, si antes no se renovare, y el art.
3187 prevé: Los efectos de la inscripción de la hipoteca se extinguen pasados veinte
años desde que fue registrda.
Si se renueva antes de su vencimiento, la hipoteca
conserva su rango. La reinscripción puede hacerse por el acreedor hipotecario sin
necesidad de la conformidad del deudor.
 Cancelación: El art. 3199 dice: La hipoteca y la toma de razón se cancelarán
por consentimiento de partes que tengan capacidad para enajenar sus bienes, o por
sentencia pasada en cosa juzgada.
La cancelación voluntaria exige:
a) El acuerdo mutuo entre acreedor y deudor del cual se deberá
dejar constancia, el título que se presentará ante el registrador, a los
efectos de que efectúe el asiento cancelatorio.
b) La declaración unilateral del acreedor, en la misma forma y
con iguales fines y efectos.
c) La renuncia dela hipoteca por parte del acreedor consintiendo
la cancelación.
d) La cancelación presume la extinción de la hipoteca.
La cancelación judicial exige legalmente la sentencia pasada en
autoridad de cosa juzgada, pudiendo ser diversos los motivos por los cuales se
produce la cancelación, siendo el más común la reticencia o ausencia del acreedor
para otorgar la cancelación de forma voluntaria.