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Vice-presidência de Governo

Superintendência Nacional de Assistência Técnica e Desenvolvimento Sustentável


Gerência Nacional de Assistência Técnica

Apoio Técnico a Questões Relativas à Avaliação


em Massa
M de
d IImóveis
ó i para fifins Fiscais
Fi i

Engenheira Valéria Martins Salgado


valeria.salgado@caixa.gov.br
Avaliação de imóveis

Metodologias Aplicáveis
Métodos de Avaliação segundo a NBR 14653-
14653-1

„ Métodos para Identificação de VALOR


ƒ Comparativo
C ti di
direto
t dde d
dados
d d de mercado
d
ƒ Involutivo
ƒ Evolutivo
ƒ Capitalização da renda

„ Métodos para Identificação do CUSTO


ƒ Comparativo direto de custos
ƒ Quantificação
ç de custos
Métodos de Avaliação
ç segundo
g a NBR 14653-
14653-1

„ E
Escolha
lh dda metodologia
d l i
ƒ Natureza do bem a avaliar
ƒ Finalidade da avaliação
ƒ Disponibilidade, quantidade e qualidade de
informações
ƒ Deve ser justificada
ƒ NBR 14653-1
ƒ Suportar o convencimento do valor
Método Comparativo

„ Identifica o valor de mercado de um bem


através do tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da
amostra.

„ É o método recomendado sempre que existirem


elementos de comparação.
comparação
Método Comparativo
HOMOGENEIZAÇÃO POR
FATORES

TRATAMENTO
PARA REGRESSÃO LINEAR
DADOS
COMPARAÇÃO
HETEROGÊNEOS

REDES ENVOLTÓRIA
METODOLOGIA
NEURAIS DE DUPLA
CIENTÍFICA FACE

REGRESSÃO ESPACIAL
Método Comparativo

Tratamento por Fatores de Homogeneização

„ Seus cálculos devem ser fundamentados por


metodologia científica

„ Publicados por entidade técnica reconhecida

„ Contemporâneos à data da avaliação (até 02 anos)

„ Estudo regional
Método Comparativo

Tratamento por Fatores de Homogeneização

Situação paradígma
Método Comparativo

Tratamento por Fatores de Homogeneização

Média dos preços


Método Comparativo

Uso da Metodologia científica


Regressão Linear
ƒ Nos possibilita obter uma homogeneização dos dados de forma
científica evitando o uso de fatores predeterminados
científica, predeterminados, reduzindo
reduzindo-se
se
a subjetividade.

„ As tendências são extraídas do próprio mercado sem que o


avaliador imponha sua impressão como sendo a verdade absoluta.

„ Os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e


formação de valores, devem ter seus pressupostos devidamente
explicitados e testados
Método Comparativo

Regressão Linear
RETA DE REGRESSÃO
f(variáveis)

MÉDIA DOS PREÇOS


PESQUISADOS
Método Involutivo
Identifica o valor de mercado do bem:
„ hipotético empreendimento
„ aproveitamento eficiente
„ estudo de viabilidade técnico-econômica
„ cenários viáveis para execução e
comercialização do produto
Utilizado para imóveis atípicos, quando não há elementos
semelhantes para comparação. Ex.: glebas urbanas, terrenos
remanescentes em zonas centrais ou terrenos para
incorporação em zonas adensadas
adensadas.
Método Involutivo
Avaliação dos lotes do
empreendimento hipotético

Cálculo de todas as
despesas necessárias para a
implantação e comercialização
do empreendimento e
estimativa do prazo de obras
Gleba urbana a avaliar

Estimação do lucro presumido


mínimo previsto por um possível empreendedor
e do prazo de venda das unidades

Cálculo do valor da área

Empreendimento hipotético
VALOR DA ÁREA = Receitas – Despesas – Lucro
mais adequado ao local
Método Involutivo

Existem três formas de cálculo para o


Método Involutivo

„ Abordagem estática

„ Abordagem
Ab d algébrica
l éb i di
dinâmica
â i ((equações
õ
pré definidas)

„ Abordagem dinâmica com fluxo de caixa


Método Evolutivo

„ Identifica o valor do bem pelo somatório


dos valores de seus componentes
p =
terreno + benfeitorias

„ para a identificação do valor de


mercado deve ser considerado o fator
mercado,
de comercialização.

VI = ( VT + CRB )* FC
VALOR CUSTO

ƒ Custo de pprodução
ç =p
preço
ç ppago
g ppelo terreno +
custo da construção

ƒ Valor está vinculado às relações entre oferta e


demanda de um determinado tipo de imóvel
imóvel.
Valor e custo

Em nenhum
EXCESSO DE DEMANDA AUMENTO DE PREÇOS
(compradores) dos casos o
custo de
produção
ESCASSEZ DE DEMANDA
será da
QUEDA DE PREÇOS
Ç
(
(compradores)
d ) mesma
forma
afetado

™ Em cada segmento
g de mercado ((localização, tipologias
g ou classes de
renda) haverá diferentes tipos de oferta e demanda gerando diferentes
níveis de preços e, conseqüentemente, de valores
Método da Renda
Identifica o valor de mercado do bem:

„ capitalização presente da sua renda líquida


prevista, considerando-se cenários viáveis.

„ O bem vale pelo que ele pode produzir

Utilizado na avaliação de imóveis atípicos,


exemplo: prédios industriais e comerciais,
hotéis, shoppings, hospitais
Método Involutivo x Método da Renda

Renda I
Involutivo
l ti
„ Valor do terreno
„ Valor do empreendimento
„ Projeto hipotético
„ Empreendimento existe ou
adequado ao local
está projetado
„ Prazo de obras e venda
„ Prazo é a vida econômica
das unidades
„ Taxas de juros de longo
„ Taxas de juros de curto
prazo
e médio prazos
„ Receitas operacionais
„ Receitas de vendas
CONCLUSÃO

„ Todos os métodos são eficientes


desde que aplicados adequadamente.

„ Independente do método escolhido,


haverá sempre a necessidade do
conhecimento do mercado, o que só
pode ser obtido a partir de uma boa
base de informações.