FAQ, S 2 PP Contratos

@IUSMASOQUISTA CURSO 2009/10

DERECHO CIVIL II: Contratos
Apuntes para repaso final

1. Preguntas exámenes años anteriores … pág. 2

2. Cuadro resumen y estadística… pág. 52

3. Prácticum …pág. 55

TEMA 19: El contrato Curso 09/10
TEMA 19: EL CONTRATO
3. LAS CLASIFICACIONES DE LOS CONTRATOS: jun 05 (1)
3.1. Cuadro sinóptico sobre la clasificación de los contratos:
1) Elemento determinante en el proceso formativo:
‐ Consentimiento CONSENSUALES
‐ Entrega de la cosa REALES
‐ Forma solemne FORMALES

2) Finalidad perseguida:

‐ Liberalidad o altruismo GRATUITOS
‐ Intercambio económico recíproco y Equivalente ONEROSOS

3) Regulación del tipo contractual por el Derecho positivo:

‐ Sí TÍPICOS
‐ No ATÍPICOS

4) Momento o período:
‐ Único INSTANTÁNEOS
‐ Continuado no periódico DURADEROS
‐ Periódico DE EJECUCIÓN PERIÓDICA

5) Nacimiento de obligaciones a cumplir por:

‐ Una sola parte UNILATERALES
‐ Ambas partes BILATERALES

3.2. Contratos consensuales, reales y formales: jun 04, jun 08, sep 08 (3)

Atendiendo a la primacía del mero consentimiento como elemento genético de los contratos, la
mayor parte de los contratos tienen carácter consensual:

a) contratos consensuales: el contrato se perfecciona (esto es, genera derechos y obligaciones para
las partes por entenderse válidamente celebrado) por el mero consentimiento contractual.

Tienen carácter consensual en nuestro Derecho:
1. Los contratos de compraventa
2. Los contratos de permuta
3. Los contratos de sociedad
4. Los contratos de mandato, seguro, fianza, etc.
5. Todos los que no sean calificables como formales o reales

b) contratos reales: una limitada relación de contratos para cuya perfección el CC requiere, además
del mero consentimiento, la entrega de una cosa (si no se produjera la entrega de la cosa estaríamos
ante un mero precontrato). Se trataría de los siguientes:

1. Préstamos (en sus dos versiones: mutuo y comodato)
2. Depósito
3. Prenda

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TEMA 19: El contrato Curso 09/10
c) contratos formales: la forma asume carácter de elemento esencial o estructural del propio
contrato a efectos de determinación de la validez del mismo: sin forma solemne, cuando ésta es
requerida, no se puede decir que el contrato haya sido perfeccionado o celebrado.
3.3. Contratos gratuitos y contratos onerosos.
9 CONTRATO GRATUITO ( o lucrativo) cuando una de las partes contratantes se enriquece u obtiene
un beneficio a consecuencia del contrato, sin asumir carga o contraprestación alguna.
9 CONTRATOS ONEROSOS: la prestación de una parte encuentra su razón de ser en la

contraprestación de la otra:
1. Contrato conmutativo: La relación de equivalencia entre las prestaciones de las partes

suele quedar fijada, de antemano y de forma cierta y segura, al celebrar el contrato.
2. Contrato aleatorio: Por el contrario, en caso de que la ejecución de alguna de las

prestaciones, o su concreta cuantía, dependa de un acontecimiento incierto (la cosecha de
trigo, el número de la ruleta, etc). La mayor parte de los contratos onerosos tienen carácter
conmutativo.
3.4. Contratos típicos y atípicos: sep 04 (1)
9 CONTRATOS TÍPICOS: aquellos esquemas contractuales que están legalmente contemplados y a los
que el Derecho objetivo proporciona una regulación de carácter general.
9 CONTRATOS ATÍPICOS: aquellos que, aun careciendo de reconocimiento legal y de regulación

positiva, reúnen los requisitos esenciales de la genérica figura contractual. Su admisibilidad es
indiscutible.
3.5. Contratos instantáneos, duraderos y de ejecución periódica. jun 10 (1)
9 CONTRATOS INSTANTÁNEOS: Aquellos cuya completa ejecución se realiza en un acto temporal único
o en un breve lapso temporal.
9 CONTRATOS DURADEROS: Conllevan cierta continuidad temporal en su vigencia y ejecución,

estableciendo un vínculo entre las partes contratantes que se prolonga durante un determinado
plazo temporal.
9 CONTRATOS DE EJECUCIÓN PERIÓDICA: Cuando al menos una de las partes contratantes deba
realizar alguna o algunas prestaciones con una determinada regularidad temporal.
3.6 Contratos bilaterales y unilaterales.
9 CONTRATOS BILATERALES O SINALAGMATICOS : generan obligaciones para ambas partes, de forma

recíproca y correspondiente.
9 CONTRATOS UNILATERALES: generan obligaciones para una sola de las partes contratantes.

TEMA 20: Los elementos del contrato Curso 09/10
TEMA 20: LOS ELEMENTOS DEL CONTRATO

1. LOS ELEMENTOS DEL CONTRATO.
1.1. Elementos esenciales y elementos accidentales del contrato: jun 05, jun 09 (2)
9 ELEMENTOS ESENCIALES: Deben estar presentes en todo contrato para que, válidamente, se
pueda hablar de tal. Requisitos :

1º Consentimiento de los contratantes.
2º. Objeto cierto que sea materia del contrato.
3º. Causa de la obligación que se establezca”.

9 ELEMENTOS ACCIDENTALES: pueden estar presentes por voluntad de las partes en un
determinado contrato, pese a que su presencia no es esencial, ni determinante, para que pueda
hablarse de contrato válido. Son:
1º. La condición
2º. El término

2. LA CAPACIDAD CONTRACTUAL: jun 09 (1)

La manifestación del consentimiento de cada una de las partes puede darse de muy diferentes
maneras pero requiere en todo caso que el consentimiento se haya formado libre y conscientemente y,
además, por persona que tenga capacidad de obrar o capacidad contractual.

2.1. La capacidad para contratar con anterioridad a la Ley Orgánica 1/1996 (de protección jurídica del
menor)

Según la redacción del art. 1.263 CC, anterior a la Ley Orgánica 1/1996 :

“No pueden prestar consentimiento:
1º Los menores no emancipados.
2º. Los locos o dementes y los sordomudos que no sepan escribir”.

La delimitación de la capacidad contractual establecida, sugería que ésta coincide tendencialmente
con la capacidad general de obrar. Concluyendo que la capacidad de obrar y la capacidad contractual
son una misma cosa.

Dicha asimilación entre ambos conceptos no era totalmente exacta y, por consiguiente, requería ser
precisada.

A) Los menores no emancipados:

En la redacción originaria del Código, la barrera entre capacidad e incapacidad de obrar por
mor de la edad era nítida: la mayoría de edad. Conforme a ello, los menores de edad eran,
técnicamente, incapaces con carácter general.

Hoy día, el Derecho positivo ha acabado por reconocer que, en la práctica, la adquisición de
la capacidad de obrar es gradual y paulatina.



El menor sigue careciendo de capacidad contractual, pese a no ser técnicamente un incapaz.
Aún así, el ordenamiento jurídico protege al menor, considerando que el contrato celebrado
por el menor no es radicalmente nulo, sino sólo anulable. (Vetando el Código la posibilidad
de que la contraparte mayor de edad pueda impugnarlo o instar su anulación).

B) Los locos o dementes y los sordomudos que no sepan escribir:

Las personas descritas en el epígrafe son seres que se encuentran incursos en causa de incapacitación
(art. 200) en atención a la falta de discernimiento de los primeros y, respecto de los segundos, a su
imposibilidad de relación o comunicación con otras personas. En el caso de que haya recaído sobre
tales personas sentencia de incapacitación, es obvio que la incapacidad para contratar declarada por el
art. 1.263.2 coincidía plenamente con la general privación de capacidad de obrar que la incapacitación
supone.

C) La cuestión de la incapacidad natural:

El art. 1.263.2 no trataba de regular la validez de los contratos celebrados por las personas que eran
susceptibles de ser incapacitadas, en el caso de que hubiese recaído sentencia de incapacitación. Sino
que quedaba circunscrito a la actuación de locos y sordomudos que, pese a su incapacidad natural
para relacionarse con los demás, llegaban a contratar.

2.2. La reforma del artículo 1.263. por la Ley Orgánica de Protección del Menor.

El Art. 1263.2 ahora dispone sencillamente que

“No pueden prestar consentimiento:
1º Los menores no emancipados.
2º. Los incapacitados.

Semejante reforma afecta profundamente sobre todo a la denominada incapacidad natural. No obstante,
cabe seguir defendiendo que la incapacidad natural genera un contrato inválido, por falta de verdadero
consentimiento.

Aunque el precepto reformado inhabilite a los incapacitados para emitir el consentimiento contractual, la
aplicación de las normas generales sobre incapacitación y el carácter gradual de su alcance (fijado en la
correspondiente sentencia) deben primar sobre el tenor literal del nuevo art. 1.263.2.

2.3. Las prohibiciones de contratar.

Se habla de prohibiciones de contratar, con la intención de resaltar que la existencia de capacidad
contractual de los posibles contratantes se ve restringida por una prohibición expresa respecto de un
determinado o concreto contrato.

Se basan en razones de orden público económico y tratan de evitar que ciertos grupos de personas se
prevalgan de la función (pública o no) que socialmente desempeñan, obteniendo un enriquecimiento injusto
a costa de otra persona que se encuentra en una situación dependiente o subordinada (cargos tutelares,
mandatarios, albaceas, empleados públicos, toda la Admción Justicia respecto de bienes objeto de sus funciones).

2.4. El autocontrato.

Aquellos supuestos en que una sola persona asume las posiciones contractuales contrapuestas por contar
con poderes representativos de otra persona, sea natural o jurídica, o bien por tener capacidad decisoria
sobre dos patrimonios separados.


3. LA LIBRE FORMACIÓN DEL CONSENTIMIENTO Y LOS VICIOS DE LA VOLUNTAD.
3.1. En general
Dispone el art. 1265 CC que “será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo”.
A tales anomalías en la formación del consentimiento se les conoce, técnicamente, como vicios de la
voluntad o vicios del consentimiento.
3.2. El error como vicio del consentimiento.
Requisitos o circunstancias fundamentales que comportan que el error sea relevante o no con vistas a privar
de eficacia al contrato celebrado:
A) REQUISITOS DEL ERROR COMO CAUSA DE ANULABILIDAD DEL CONTRATO: sep 06 (1)
Según el Art. 1.266 CC: “para que el error invalide el consentimiento deberá recaer sobre la sustancia
de la cosa que fuere objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente
hubiesen dado motivo a celebrarlo (error esencial o sustancial). El error sobre la persona sólo
invalidará el contrato cuando la consideración a ella hubiese sido la causa principal del mismo” (error
sobre la persona).
3.4. La intimidación.
A) NOCIÓN GENERAL Y REQUISITOS: sep 05 (1)
Es otro de los vicios de la voluntad que puede comportar la invalidez del contrato. Consiste en
“inspirar a uno de los contratantes el temor racional y fundado de sufrir un mal inminente y grave en
su persona y bienes, o en la persona o bienes de su cónyuge, descendientes o ascendientes”.
3.6. El Dolo: sep 09 (1)
A) NOCIÓN Y REQUISITOS: jun 06, jun 10 (2)

“Hay dolo cuando, con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es
inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho”. “Para que el dolo produzca
la nulidad de los contratos deberá ser grave
y no haber sido empleado por las dos partes
contratantes. El dolo incidental sólo obliga al que lo empleó a indemnizar daños y perjuicios”.
Para que el dolo sea causa de anulabilidad del contrato, se requiere:
1) Que el dolo sea grave, llevado a cabo con la intención, con la mala intención consciente y
deliberada de engañar a la otra parte.
2) El dolo ha de inducir a la otra parte a celebrar el contrato. Es decir tiene que tratarse de un dolo
determinante o causante, sin cuya existencia la parte que lo sufre no hubiera contratado.
3) Que el dolo no haya sido empleado por las dos partes contratantes, ya que en tal caso la actuación
malévola de ambos excluye la protección a la buena fe que fundamenta la regulación positiva del
dolo.

B) EL DOLO OMISIVO.

El dolo puede consistir también en conductas pasivas o reticentes que, resultando a la postre
engañosas, induzcan a contratar a quien no hubiera llegado a hacerlo en caso de habérsele hecho
saber cuanto, consciente y deliberadamente, le oculta la otra parte.

C) EL DOLO DEL TERCERO.

El Art. 1.269 parece requerir de forma necesaria que el agente doloso sea precisamente la otra parte
del contrato.

Dicha expresión no excluye la existencia de dolo cuando la tercera persona actúa a consecuencia de
una maquinación de uno de los contratantes, ya que en tal caso la intervención del tercero es
sencillamente material. No obstante la Jurisprudencia parece inclinarse hacia una interpretación
excesivamente literal y rigorista del art. 1.269, privando de trascendencia anulatoria al dolo del
tercero.

4. EL OBJETO DEL CONTRATO.

4.2. Requisitos del objeto del contrato: jun 05, jun 07 (2)

A) LICITUD:

Tanto las cosas cuanto los servicios objeto del contrato han de ser lícitos:

a) Respecto de las cosas, el Código excluye del ámbito contractual “las cosas que está fuera
del comercio”

b) En relación con los servicios, se excluye del contrato “todos los servicios que sean
contrarios a las leyes o a las buenas costumbres.

B) POSIBILIDAD:

El Código plantea este requisito de forma positiva: “no podrán ser objeto de contrato las cosas o
servicios imposibles”.

La posibilidad o imposibilidad ha de quedar circunscrita a la posibilidad física o material de entregar
la cosa o ejecutar el servicio que constituya objeto del contrato.

C) DETERMINACIÓN O DETERMINABILIDAD:

Aunque el Código se refiera exclusivamente a las cosas, este requisito es igualmente aplicable a los
servicios.

Una vez perfeccionado el contrato, se requiere que la cosa o servicio que constituya su objeto quede
determinado. En caso contrario sería necesario un nuevo pacto o acuerdo de las partes para estar
conformes en el objeto del mismo.


TEMA 20 bis: La forma del contrato Curso 09/10

TEMA 20 bis: LA FORMA DEL CONTRATO

3. LA FORMA COMPLEMENTARIA O AD PROBATIONEM: jun 07 (1)

3.1. La constancia en documento público requerida por el artículo 1.280 del Código Civil:

Indica en su encabezamiento: “deberán constar en documento público”:

1. La transmisión de bienes inmuebles y derechos reales inmobiliarios.
2. Los arrendamientos de bienes inmuebles.
3. Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones.
4. La cesión de derechos.
5. Los poderes.

4. LA PRIMACÍA DEL CONSENTIMIENTO.

4.2. La categoría de los contratos formales: sep 07 (1)

Para referirnos al grupo de contratos en los que la forma es solemne, se utiliza técnicamente el giro de
contratos formales. En algunos contratos la forma asume el carácter de elemento esencial o estructural del
propio contrato a efectos de determinación de la validez del mismo: sin forma solemne, cuando ésta es
requerida, no se puede decir que el contrato haya sido perfeccionado o celebrado.


TEMA 21: La formación del contrato Curso 09/10

TEMA 21: LA FORMACIÓN DEL CONTRATO

2. LAS FASES DE FORMACIÓN DEL CONTRATO: LA GÉNESIS PARADIGMÁTICA CLÁSICA:

2.2. La aceptación: el valor del silencio. SEP 06, 08, 09 (3)

La aceptación es una declaración de voluntad por naturaleza recepticia; esto es, debe ser dirigida
precisamente al oferente y ser plenamente concordante con la oferta (o, en su caso, contraoferta), con
independencia de que pueda realizarse tanto de forma expresa cuanto tácita, o a través de hechos
concluyentes que no dejen lugar a dudas sobre la admisión de las condiciones contractuales ofrecidas.

9 ACEPTACIÓN TÁCITA: El silencio o la falta de actuación de quien no puede ser considerado aún
eventual aceptante no puede considerarse como una manifestación positiva de voluntad que lo
vincule contractualmente.

Sin embargo, según STS, cabe considerar el silencio como declaración de voluntad cuando dada
una determinada relación entre dos personas, el modo corriente de proceder implica el deber de
hablar, ya que si el que puede y debe hablar no lo hace se ha de reputar que consiente, en aras
de la buena fe.

2.3. La perfección del contrato ente ausentes: sep 08 (1)

Cuando los contratantes celebran el contrato de forma directa y personal, el juego de oferta y aceptación no
ofrecerá problemas de importancia. En cambio, cuando los contratantes están llevando a cabo las
negociaciones en la distancia y no tienen un medio que de forma inmediata les permita concluirlas en su
caso (teléfono, radio...), pueden surgir graves incógnitas en relación con el momento de perfección del
contrato.

9 Teorías formuladas por la Doctrina y los distintos sistemas jurídicos:

1. Teoría de la emisión: Según ella, dada la concurrencia del consentimiento de ambas partes
contratantes, debe considerarse perfecto el contrato desde el mismo momento en que el
aceptante emite su declaración de voluntad.

2. Teoría de la expedición o remisión: Bastaría que el aceptante remitiese al oferente la
declaración de voluntad para que este último quede vinculado contractualmente.

3. Teoría de la recepción: exige que la aceptación llegue al círculo propio de actividad del
oferente, aunque la recepción no suponga efectivo conocimiento de la aceptación por parte
de éste.

Hasta la promulgación de la Ley 34/2002 (de servicios de la sociedad de la información y de comercio
electrónico), el Código Civil adoptaba como propia la denominada Teoría del conocimiento. Estableciendo
que la aceptación “no obliga al que hizo la oferta sino desde que llegó a su conocimiento”.

La Doctrina, sin embargo, consideraba preferible pronunciarse a favor de la Teoría de la Recepción, al
entender que la aceptación de la Teoría del Conocimiento suponía una flagrante conculcación del Art. 1.256
(la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes)


El Código de Comercio se adscribía a la Tesis de la expedición o remisión como momento perfectivo del
contrato, al disponer que “los contratos que se celebren por correspondencia quedarán perfeccionados
desde que se conteste aceptando la propuesta”.

2.6 Los tratos preliminares: La responsabilidad precontractual. sep 07 (1)

En determinados casos, el paradigma formativo de oferta y aceptación suele verse precedido en la práctica
de una serie de conversaciones, trueque de información, adelanto de condiciones contractuales no
cerradas… que se conocen con el nombre de tratos preliminares.

Por lo común, brillan por su ausencia en los contratos instantáneos, en los actos contractuales en masa y
sometidos a condiciones generales, en la mayor parte de los contratos normativos y, en general, en todos
aquellos supuestos, en que el contenido del contrato se encuentra virtualmente predeterminado y deja
escaso margen de negociación a las partes.

No son objeto de contemplación normativa por la mayor parte de los sistemas jurídicos; Nuestro Código Civil
no dedica norma alguna a ellos.

Como regla general, la ruptura de los tratos preliminares no conlleva consecuencia alguna. Sin embargo,
cuando dichos tratos preliminares han sido llevados a cabo por una de las partes sin observancia del
principio general de buena fe, para después provocar injustificadamente la ruptura de los mismos, ésta dará
lugar a la denominada responsabilidad precontractual, expresión que algunos autores equiparan a la de
culpa in contrayendo (noción utilizada para explicar genéricamente ciertos supuestos de ineficacia o nulidad
contractual a consecuencia de circunstancias que eran conocidas para una de las partes contratantes).

3. EL PRECONTRATO: sep 05, jun 09 (2)

También denominado promesa de contrato o contrato preliminar. Nuestro Código Civil regula 2 supuestos:

‐ La promesa de vender o comprar
‐ La promesa de constituir prenda o hipoteca

En la práctica actual son sumamente frecuentes los contratos de opción de compra.

3.1. El precontrato o promesa de contrato.

La idea genérica de precontrato es referida doctrinalmente a los acuerdos
contractuales cuyo contenido radica precisamente en la celebración de un contrato
futuro, ora mediante la prestación de nuevo consentimiento respecto de éste (promesa bilateral), ora
mediante la manifestación de unas sola de las partes, por entender que la otra se encuentra ya vinculada por
el primer contrato (promesa unilateral).

3.2. El contrato de opción: jun 04, jun 08 (2)

Se caracteriza por incorporar una promesa unilateral, en cuya virtud el optante tiene la facultad de realizar
un determinado acto jurídico, cuyo contenido vincula al promitente (la otra parte del contrato) por la mera
declaración de voluntad de aquél, siempre y cuando la opción sea ejercitada en las condiciones establecidas
en el contrato.

En la práctica, su operatividad se encuentra reducida a la opción de compra y, más raramente, a la opción de
venta.


9 OPCIÓN DE COMPRA: el concedente del derecho de opción (el dueño) está otorgando un derecho de
preferencia en la adquisición al optante a cambio de un precio que, en la práctica, suele conocerse
como prima o señal de la opción.

9 OPCIÓN DE VENTA: mucho menos frecuente, cuando el eventual adquirente queda obligado a
comprar y es el propietario el que puede optar entre vender o no vender.

El ejercicio o no del derecho de opción y, por tanto, la consumación del contrato previsto durante el periodo
temporal contemplado dependen en exclusiva de la declaración de voluntad (recepticia, en este caso) del
optante.

En caso de incumplimiento de lo pactado por parte del promitente el optante puede, demandar al
concedente de la opción, reclamándole la correspondiente indemnización de daños y perjuicios.


TEMA 21 bis: El contenido del contrato Curso 09/10

TEMA 21 bis: EL CONTENIDO DEL CONTRATO

2. LA CONDICIÓN: jun 04, sep 04, jun 08, jun 09 (4)

2.1. Noción general y requisitos.

La celebración de un contrato puede quedar fijada bajo determinadas condiciones que afectan directamente
a la eficacia del mismo.

La eficacia del contrato depende un suceso futuro o incierto, cuyo efectivo acaecimiento o falta de
acaecimiento reúne las características requeridas por el Código para que pueda hablarse de condición:

1º. El suceso contemplado como condición tiene que ser posible.
2º. Las condiciones no pueden ser contrarias a las leyes ni a las buenas costumbres.
3º. El acaecimiento (o falta de acaecimiento) del suceso contemplado como
condición no puede depender de la voluntad de los contratantes

2.2. Condición suspensiva y condición resolutoria: jun 06 (1)

Cuando la eficacia del contrato depende del acaecimiento de la condición, se habla de condición suspensiva,
ya que, hasta tanto se produzca el evento futuro o incierto, los efectos propios del contrato se encuentran
“en suspenso”. (Eficacia del contrato)

Por el contrario, cuando el contrato apenas celebrado genera los efectos propios, cual si no existiera
condición, pero el acaecimiento de ésta supone la ineficacia sobrevenida del contrato, se habla de condición
resolutoria. (Ineficacia del contrato)

Para ambos tipos el acaecimiento de la condición opera con efecto retroactivo (desde el momento de la
celebración del contrato).

2.3. La condictio iuris o condición legal.

En ciertos casos, la ley subordina la eficacia de un contrato u otro negocio (como, por ejemplo, el
testamento) al acaecimiento de un suceso futuro o incierto y, en todo caso, no dependiente de la voluntad
de las partes.

La condición es un elemento accidental o contingente (no necesario) del contrato; mientras que, en su caso,
la denominada conditio iuris constituirá un presupuesto legal y necesario de eficacia del contrato.

El cumplimiento de la conditio iuris no tendrá por principio eficacia retroactiva.


TEMA 22: La interpretación e integración del contrato Curso 09/10

TEMA 22: LA INTERPRETACIÓN E INTEGRACIÓN DEL CONTRATO

3. LOS CRITERIOS INTERPRETATIVOS DE CARÁCTER SUBJETIVO: sep 05 (1)

Inicialmente la interpretación debe dirigirse a desentrañar la “intención de los contratantes”, generándose
así la denominada interpretación subjetiva: la que trata de indagar tanto la voluntad de cualquiera de las
partes cuanto la intención común a ambas.

9 El CC proporciona los siguientes criterios:

1. La intención de los contratantes asume primacía, aunque la fórmula contractual utilizada por las
partes arroje, literalmente interpretada, un resultado contrario a aquella (art. 1.281).

2. Cuando la discordancia entre la intención de las partes y los términos del contrato no sea o
resulte evidente y los términos utilizados sean claros, habrá de mantenerse la interpretación literal
(art. 1.281.1).

3. Respecto de los extremos de carácter complementario o de detalle, la intención de las partes
debe prevalecer sobre los términos contractuales, cualquiera que sea la generalidad de éstos, no
deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que
los interesados se propusieron contratar. (art. 1.283)

4. El elemento volitivo (lo querido por las partes) requiere prestar principal atención a los actos
constatables de las partes, coetáneos y posteriores al contrato (art. 1.282)

7. LA INTEGRACIÓN DEL CONTRATO.

Generalmente, la interpretación y la calificación del contrato son operaciones cuyo resultado ofrece
la precisa determinación de los derechos y obligaciones de las partes. Sin embargo, en otros casos, la
determinación del exacto contenido del contrato, y, por tanto, la efectiva ejecución del mismo no
habrían de derivarse sólo de la actividad interpretativa y calificadora de forma exclusiva, sino que sería
necesario extraer consecuencias complementarias acordes con el conjunto del sistema normativo. A dicha
operación se le conoce técnicamente con el nombre de integración del contrato, en cuanto su resultado
puede suponer la agregación de derechos y obligaciones no contemplados por las partes ni por las normas de
carácter dispositivo aplicables al contrato en cuestión.

7.2. Los medios de integración: sep 07 (1)

1. La Ley:

‐ La norma imperativa aplicable a un supuesto contractual determinado conformará e integrará el
régimen del mismo con primacía incluso sobre el acuerdo o clausulado contractual.

‐ Las normas dispositivas (aquellas normas jurídicas de cuyo contenido puede prescindirse en virtud del principio
de autonomía de la voluntad. Su ámbito normativo se reduce así a los casos en los que los individuos no establecen una
regulación distinta a la dispuesta legalmente) sólo integrarán el contrato cuando contemplen un
elemento natural del mismo que no haya sido contemplado o regulado de forma diversa a la
legalmente prevista.


TEMA 22: La interpretación e integración del contrato Curso 09/10
2. Los usos normativos:

Los usos tienen carácter normativo y, por tanto, integran el acuerdo contractual en cuanto
costumbre.

Ahora bien, los usos normativos, al igual que la norma dispositiva, en caso de ser conocidos y no
queridos por las partes, pueden ser excluidos del acuerdo contractual.

3. La buena fe:

Es simultáneamente un principio general del Derecho. Por consiguiente, la buena fe no puede ser
extraña a la propia conformación de los usos normativos y de los mandatos legales.

Su plasmación no puede reducirse a lo establecido en la ley o en los usos. Debe ser entendido como
un criterio ordenador de las relaciones contractuales, que se superpone al propio comportamiento
de las partes y configura el contenido o los efectos del contrato de acuerdo con las reglas de
conducta socialmente consideradas como dignas de respeto.


TEMA 23: La eficacia del contrato Curso 09/10

TEMA 23: LA EFICACIA DEL CONTRATO

2. LOS CONTRATOS A FAVOR DE TERCERO: sep 04, jun 06 (2)

Artículo 1.257, dispone su segundo párrafo que “si el contrato contuviere alguna estipulación a favor de
tercero, éste podrá exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes
de que haya sido aquélla revocada”.

La práctica contractual y el propio Código Civil conocen ciertos esquemas contractuales que responden
precisamente al designio de favorecer a una persona ajena a las partes otorgantes del contrato (Ejm.
Contrato de seguro de vida a favor cónyuge viudo).

2.1. Partes contratantes y beneficiario.

La existencia de un contrato (o de una estipulación contractual) a favor de tercero presupone que éste, pese
a no haber sido parte contratante, es titular de un determinado derecho de crédito que puede exigir
directamente a aquella de las partes contratantes que resulte obligada al cumplimiento. El Código Civil la
denomina, directamente, el obligado; doctrinalmente, por lo común, se le suele denominar promitente,
mientras que a la parte contratante de la que trae causa el beneficio para el tercero recibe el nombre de
estipulante.

El beneficiario, en cuanto no es parte contractual, no tiene por qué acreditar capacidad de obrar alguna, ni
siquiera es necesario que sea persona.

En la práctica, la concreta y expresa determinación del beneficiario tiene lugar en el propio contrato, pero
cabe también reservar la posibilidad de que el estipulante lo designe a posteriori.

2.2. La aceptación por el beneficiario en relación con la revocación de la estipulación: sep 07 (1)

El beneficiario del contrato (o, en su caso, de la estipulación) “podrá exigir su cumplimiento, siempre que
hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido aquélla revocada”.

El derecho del tercero nace automáticamente desde el mismo momento de perfección del contrato del que
trae causa el beneficio, pues éste no ingresa en el patrimonio del estipulante, sino, de forma directa, en el
patrimonio del beneficiario.

Dada la libertad de forma de la aceptación, mientras no se haya producido la revocación, la consolidación
definitiva del derecho del beneficiario pueda deducirse incluso del propio hecho de que el tercero reclame al
obligado el cumplimiento del contrato (STS de 6 de marzo de 1989, la aceptación “pueda hacerla el tercero
beneficiario en forma expresa o tácita, por palabras o por hechos”).


TEMA 24: La ineficacia del contrato: la invalidez Curso 09/10

TEMA 24: LA INEFICACIA DEL CONTRATO: LA INVALIDEZ
2. LA NULIDAD DEL CONTRATO.

2.1. Idea general: jun 06 (1)

La nulidad del contrato representa el supuesto más grave de ineficacia. Por ello, suelo ser adjetivada como
nulidad absoluta o nulidad de pleno derecho.

2.2 Causas de nulidad: sep 04, jun 05, jun 06, jun 07, jun 08 (5)

Las razones o causas que predeterminan la nulidad absoluta de los contratos son de extraordinaria gravedad.

9 Son causas de nulidad radical del contrato:

1. La carencia absoluta o inexistencia (excluidos, por tanto, los denominados vicios del
consentimiento, pero no la violencia absoluta) de cualquiera de los elementos esenciales. En
tal caso “no hay contrato”.

2. El incumplimiento de cualquiera de los requisitos del objeto del contrato: licitud,
posibilidad y determinación.

3. La ilicitud de la causa.

4. El incumplimiento de la forma sustancial.

5. La contrariedad a las normas imperativas, a la moral y al orden público, en cuyo caso suele
hablarse, directamente, de contrato ilegal.

6. Los actos, a título gratuito sobre bienes comunes realizados por un cónyuge sin el
consentimiento del otro (o consentimiento uxorio o marital).

2.3. La acción de nulidad: jun 09 (1)

Por muy nulo que sea un contrato, en caso de haberse celebrado, producirá una apariencia de tal que, salvo
que sea destruida, seguirá produciendo los efectos propios del contrato de que se trate, como si fuera válido.

Para evitarla, el Derecho dota a la acción de nulidad (vehículo procesal tendente a lograr que el Juez decrete
la nulidad del contrato) de una serie de caracteres:

A) Es imprescriptible, es decir, puede ser ejercitada en cualquier momento.
B) Puede ejercitarla cualquier persona interesada en deshacer el contrato nulo.


TEMA 24: La ineficacia del contrato: la invalidez Curso 09/10
3. LA ANULABILIDAD DEL CONTRATO.

3.1. Idea general

Un contrato anulable será aquel que pueda ser anulado o, por el contrario, seguir produciendo efectos
(incluso frente al Derecho) en caso de que su efectiva anulación no tenga lugar.

3.2. Causas de anulabilidad: jun 09 (1)

Las razones o causas de anulabilidad, de menor gravedad que las propias de nulidad, pueden identificarse en:

1. Todos los vicios del consentimiento. Error, violencia (no absoluta), intimidación y dolo.

2. Inexistencia de plena capacidad de obrar en alguno de los contratantes.

3. Inexistencia de consentimiento marital o uxorio (esto es, del otro cónyuge) respecto de los actos o
contratos onerosos realizados por el otro cónyuge, cuando legalmente se requiere el consentimiento
de ambos.


TEMA 24 bis: La ineficacia en sentido estricto Curso 09/10

TEMA 24 bis: LA INEFICACIA EN SENTIDO ESTRICTO
1. EL MUTUO DISENSO.
Aunque el Código Civil no lo mencione, los contratantes tienen la posibilidad de celebrar un nuevo contrato
encaminado a privar de efectos al contrato inicialmente concluido. Ese contrato que tiene por objetivo poner
fin a una relación obligatoria preexistente se conoce habitualmente con el nombre, de mutuo disenso.

2. EL DESISTIMIENTO UNILATERAL: sep 08 (1)

2.1. La categoría del libre desistimiento.

El art. 1.256 CC dispone: que “la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de
uno de los contratantes”.

Esta regla, sin embargo, parece ser ignorada o flexibilizada por el legislador en una serie de supuestos, que se
caracterizan porque en determinados contratos se reconoce a una o a cada una de las partes contratantes la
posibilidad de extinguir la relación contractual por su libre decisión.

2.2. Principales supuestos.

Los principales casos en los cuales el legislador consiente que una o cada una de las partes, por su sola
decisión unilateral y sin necesidad de causa que lo justifique ponga fin a una relación contractual son:

1. El dueño de la obra o comitente puede por su sola voluntad dar orden al contratista para que cese
la construcción, poniéndose fin al contrato. En tal caso, habrá de abonar al contratista una
indemnización.

2. Cualquiera de los socios de la sociedad civil concluida por tiempo indeterminado puede, por su
sola voluntad renunciar a la sociedad poniendo fin a la relación social, sin necesidad de indemnizar a
nadie.

3. El mandante, libremente y por su decisión, puede revocar el mandato, que deja de producir sus
efectos sin que se establezca ningún efecto indemnizatorio.

4. Pactado el comodato por tiempo indeterminado, el comodante puede reclamar la devolución de la
cosa prestada a su libre voluntad.

5. El depositante, se haya o no pactado tiempo de duración del depósito, puede reclamar la
restitución de la cosa depositada en cualquier momento y dependiendo de su libre decisión.

2.3. El desistimiento a favor de consumidores y usuarios.

Atendiendo a la protección del consumidor, algunas Directivas europeas y las consiguientes disposiciones
legales internas han acentuado la importancia del desistimiento por parte del adquirente de bienes muebles,
sobre todo aquellos que son adquiridos a través de ventas de carácter especial (LOCM: “cuando la perfección
del contrato no sea simultánea con la entrega del objeto, el comprador dispondrá de un plazo mínimo de
siete días hábiles para desistir del contrato sin penalización y sin indicación de los motivos”)


Actualmente, en el vigente TRLCU, el desistimiento ha incrementado su importancia en relación entre
suministradores de bienes y servicios y consumidores y usuarios.

El mencionado Texto Refundido define al derecho de desistimiento contractual como “la facultad del
consumidor y usuario de dejar sin efecto el contrato celebrado, notificándoselo así a la otra parte contratante
en el plazo establecido para el ejercicio de ese derecho, sin necesidad de justificar su decisión y sin
penalización de ninguna clase. Serán nulas de pleno derecho las cláusulas que impongan al consumidor y
usuario una penalización por el ejercicio de su derecho de desistimiento”.

Pese a la generalización, este derecho requiere una norma que así lo reconozca: “el consumidor tendrá
derecho a desistir del contrato en los supuestos previstos legal o reglamentariamente y cuando así se le
reconozca en la oferta, promoción, publicidad o en el propio contrato”.

2.4. Presupuestos de libre desistimiento.

Son los siguientes:

1º. Que exista una relación de tracto sucesivo o continuada, que desarrolle su eficacia en un período
de tiempo de mayor o menor duración.

2º. Además, pero alternativamente, deben darse algunas de las situaciones siguientes:

a) Que la duración de esa relación sea indeterminada.
b) Que la economía interna de la relación contractual en cuestión asigne roles no
equilibrados a las partes.

2.5. Efectos.

Efecto claro es que, cuando se admite el libre desistimiento, se extingue la relación obligatoria, pero parece
que sin alcance retroactivo. Al tratarse de una relación duradera, normalmente habrá de procederse a
liquidarla, con la oportuna, en su caso, rendición de cuentas, reembolsos y restituciones. Pero lo hecho hasta
el momento ha surtido plenamente sus efectos.

2.6. Desistimiento unilateral convencional.

Resulta difícil admitir lisa y llanamente la introducción convencional del desistimiento unilateral, sin mayores
precisiones. Pues choca frontalmente contra el tenor del art. 1.256 y 1.115 (inadmisibilidad de condiciones
puramente potestativas). Pero no se excluye que en el proceso de formación del contrato, hasta que éste se
perfecciona no exista tal facultad.

3. LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO: sep 05 (1)

3.1. El artículo 1.124 del Código Civil: la facultad resolutoria.

Viene a decir que si uno de los contratantes no quiere o no puede cumplir, más vale aceptar tal realidad y
permitir al otro que dé por resuelto el contrato: reconocerle una facultad resolutoria del contrato en base al
incumplimiento de la otra parte.

3.2. Facultad resolutoria, cláusula resolutoria expresa y condición resolutoria: precisiones.

La facultad resolutoria contemplada en el art. 1.124 ha sido presentada como una condición resolutoria
tácita, originando no pocos confusionismos y embrollos entre ella y la condición resolutoria propiamente
dicha.



En la práctica anterior al Código y en la actual es sumamente frecuente pactar una cláusula resolutoria
(expresa) para caso de incumplimiento.

9 Ante semejante estado de cosas, hay que precisar que:

1. La facultad resolutoria establecida legalmente en el art. 1.124.1 no es una condición;
sencillamente porque el evento futuro contemplado (el incumplimiento) no es ajeno a las partes
contratantes. Además la condición requiere, por definición, que su establecimiento se haga por las
partes de forma voluntaria, es decir, pactándola expresamente. (Por tanto, la denominación
“condición resolutoria tácita” debe abandonarse).

2. El establecimiento de la cláusula resolutoria expresa es, sencillamente, el ejercicio extrajudicial
anticipado y previsor de la facultad resolutoria legalmente reconocida.

3.3. Requisitos del ejercicio de la facultad resolutoria.

1. Que el reclamante o demandante haya cumplido su obligación o que acredite que se encuentra en
condiciones de hacerlo.

2. Que la otra parte no cumpla o no haya cumplido cuanto le incumbe, aunque su incumplimiento no
sea total, sino parcial.

3. Que se encuentre ligadas las partes por un contrato bilateral.

4. Que la obligación sea exigible.

5. Que la frustración del contrato sea patente o, al menos, acreditable.

La imputabilidad del incumplimiento tendrá importancia a la hora de determinar la indemnización.

3.4. Ejercicio de la acción resolutoria.

El perjudicado puede optar por exigir el cumplimiento o la resolución del contrato.

Es más, puede incluso optar por la resolución tras haber intentado lograr el cumplimiento.

Cualquiera de ambas opciones va acompañada, en principio, por la indemnización de daños y perjuicios,
aunque no de forma necesaria, porque no cabrá reclamarla cuando el incumplimiento se deba a
circunstancias no imputables al demandado.

El Juez está autorizado para que, en caso de haber causas justificadas, conceder al deudor un plazo para
cumplir.

El Código Civil no prevé el plazo de ejercicio de la acción, por lo que se entiende que es el general de
prescripción de las acciones personales: 15 años.

3.5. Efectos de la resolución.

La resolución del contrato tiene efecto retroactivo y eficacia restitutoria, por lo que las partes habrán de
reintegrarse recíprocamente el objeto del contrato que hubieran recibido.


Estamos ante un supuesto más de ejecución específica o in natura que, conforme a las reglas generales, en
caso de resultar imposible, se verá sustituida por la consiguiente reparación pecuniaria.

No hay que confundir esta reparación sustitutoria con la, en su caso, aneja prestación indemnizatoria, haya
sido o no contemplada expresamente por las partes esta última mediante la incorporación de una cláusula
penal.

4. LA ALTERACIÓN DE LAS CIRCUNSTANCIAS CONTRACTUALES:
LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS: sep 06 (1)

4.1. La alteración de las circunstancias contractuales y la cláusula rebus sic stantibus (“estando así las
cosas”).

REBUS SIC STANTIBUS: hace referencia a un principio de Derecho, en virtud del cual, se entiende que
las estipulaciones establecidas en los contratos lo son habida cuenta de las circunstancias
concurrentes en el momento de su celebración, esto es, que cualquier alteración sustancial de las
mismas puede dar lugar a la modificación de aquellas estipulaciones

Como consecuencia de la extraordinaria alteración de las circunstancias atinentes al contrato, no previstas
por las partes, se producen efectos que atentan contra la equivalencia de las prestaciones establecidas
originariamente en el momento de celebración del contrato.

Basta pensar en aquellos contratos cuya ejecución queda diferida temporalmente, sean o no de carácter
duradero, y cuyo cumplimiento exija para una de las partes un inusitado sacrificio, claramente
desproporcionado en relación con el contenido inicial de la relación obligatoria.

Ante semejante eventualidad, la doctrina y jurisprudencia españolas han hablado tradicionalmente de la
llamada cláusula rebus sic stantibus como remedio al desequilibrio patrimonial que la alteración de las
circunstancias contractuales comporta, en el sentido de entender implícito o subyacente en todo contrato de
tracto sucesivo un pacto, en virtud del cual el cumplimiento del mismo se entiende necesario siempre y
cuando las cosas sigan manteniéndose tal y como se encontraban en el momento de perfección del contrato.

Esto es, en caso de una extraordinaria modificación del entorno contractual, habría de concluirse que el
contrato no vincula a las partes o que, por lo menos, no les obliga más que adecuándolo a las circunstancias
coetáneas al momento de ejecución.

No obstante, semejante pretensión no puede cohonestarse fácilmente con otro de los principios básicos de
la materia contractual, como mecanismo jurídico de la necesidad económica de intercambio de bienes y
servicios: pacta sunt servanda (“lo pactado obliga o los contratos son para cumplirlos”). La jurisprudencia ha
admitido la cláusula que estudiamos, si bien de manera restrictiva, por afectar a este último principio general
y a la seguridad jurídica.

4.2. La cláusula rebus sic stantibus como supuesto de integración contractual.

La confrontación entre el principio de seguridad contractual (pacta sunt servanda) y el mantenimiento de la
equivalencia de las prestaciones (cláusula rebus sic stantibus) se ha pretendido superar, a favor de
esta última, argumentando que dicha cláusula se encuentre ínsita en todo contrato por voluntad presunta de
las partes.

Dicho planteamiento es erróneo. La virtualidad propia de esta cláusula (adecuar el contenido contractual a
las nuevas circunstancias o declarar su ineficacia para el futuro) no se deriva de pacto entendido alguno, ni
de la voluntad presunta de las partes ni, por supuesto, es una cláusula contractual. Al contrario, se trata


sencillamente de una aplicación concreta a los contratos de ejecución temporalmente diferida de las reglas
de integración contractual imperativamente establecidas por el art. 1.258CC que, por principio, son
indisponibles para la voluntad (presunta, implícita, tácita o declarada) de las partes.

4.3. Requisitos y efectos de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

9 Circunstancias o requisitos para la aplicación de esta cláusula:

1. Que entre las circunstancias existentes en el momento de celebración de contrato y las
concurrentes en el momento de su cumplimiento o ejecución se haya producido una alteración
extraordinaria.

2. Que resulte una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones
convenidas.

3. Que no exista otro medio de remediar el desequilibrio sobrevenido.

4. Que las nuevas circunstancias fueran imprevisibles para las partes en el momento de celebración.

5. Que quien alegue la cláusula rebus sic stantibus tenga buena fe y carezca de culpa.

5. LA RESCISIÓN DEL CONTRATO.

5.1 Idea general.

La rescisión es una forma particular de ineficacia del contrato que procede de un momento posterior a la
celebración del mismo, el cual nace plenamente válido, pero posteriormente puede ser declarado ineficaz
por sus efectos lesivos o perjudiciales para una de las partes o un tercero.

Diferencia con la nulidad y de la anulabilidad del contrato: la rescisión presupone un contrato inicialmente
válido, mientras que la nulidad y la anulabilidad implican la invalidez inicial del contrato a que estén
referidas.

5.3. La acción rescisoria: jun 07 (1)

A) REQUISITOS:

Exige el Código 3 requisitos para que sea posible el ejercicio de la acción rescisoria:

1. Que el perjudicado carezca de otro recurso legal para obtener la reparación del perjuicio.
2. Que el perjudicado pueda devolver aquello a que estuviera obligado.
3. Que las cosas objeto del contrato no se hallen legalmente en poder de terceras personas
que hubieren procedido de buena fe.

B) PLAZO:

La acción para pedir la rescisión dura 4 años. Es el mismo plazo que se señala para las acciones de
anulabilidad.

Cuando se trate de rescisión de enajenaciones fraudulentas de bienes inmuebles inscritos en el
Registro a nombre de tercero, rige el mismo plazo de 4 años.


C) CÓMPUTO DEL PLAZO:

Para las personas sujetas a tutela y para los ausentes, los 4 años no empezarán hasta que haya
cesado la incapacidad de los primeros o sea conocido el domicilio del segundo. En los demás casos,
empezará a correr el plazo desde la celebración del contrato.


TEMA 25: La donación Curso 09/10

TEMA 25: LA DONACIÓN
1. LA DONACIÓN COMO CONTRATO.
La donación es la transmisión voluntaria de una cosa o de un conjunto de ellas que hace una
persona, donante, a favor de otra, donatario, sin recibir nada como contraprestación.

2. MODALIDADES DE LA DONACIÓN.

2.1. y 2.2. Donaciones remuneratorias y Donaciones modales u onerosas: jun 04 (1)

9 Serían aquellas que encuentran su razón de ser en los méritos del donatario o en los servicios
prestados por éste al donante.

9 Aquellas donaciones que incorporan una carga modal (es la condición que se exige para que la donación sea
efectiva‐le exige al tributario de los bienes que los utilice de una manera determinada o que realice, a su vez, determinada
prestación a favor del disponente o de un tercero), pues la onerosidad propia está excluida de los actos de
liberalidad, en general, y de la donación, en particular.

Son también donaciones “aquellas en que se impone al donatario un gravamen inferior al valor de lo
donado”.

La donación modal puede suponer:

a) La asignación de una parte de lo donado a un cierto destino en beneficio de un tercero.
b) Un gravamen independiente del propio objeto de la donación.

3. PRESUPUESTOS Y ELEMENTOS DE LA DONACIÓN: jun 09 (1)

9 Son elementos esenciales de la donación:

1. El empobrecimiento del donante.
2. El enriquecimiento del donatario
3. La intención de hacer una liberalidad (o animus donando).

Estos requisitos excluyen de la categoría de la donación a aquellos actos realizados a título gratuito que,
otorgando una ventaja patrimonial sin contraprestación, no entrañen una pérdida patrimonial (préstamo,
depósito o fianza establecidos con carácter gratuito, etc.).

3.1. Capacidad de las partes: sep 08 (1)

La donación implica:

9 Para el donante: una disminución patrimonial provocada por un acto de enajenación, de transmisión
a otro de algo que previamente le pertenecía, que, por consiguiente, requiere una especial
capacidad, además de encontrarse sometido a una serie de límites.

9 Para el donatario, en cambio, la donación supone un acto de enriquecimiento que difícilmente
puede comportar consecuencias desfavorables.


TEMA 25: La donación Curso 09/10
a) CAPACIDAD PARA DONAR:
Podrán hacer donaciones todos los que puedan contratar y disponer de sus bienes.
9 Reglas específicas:
1. El hijo menor que haya cumplido 16 años necesitará el consentimiento de los padres.
2. Los padres necesitarán autorización judicial para donar bienes inmuebles u objetos preciosos y
valores mobiliarios pertenecientes a los hijos cuya administración ostenten.
3. Los herederos del ausente que, finalmente, es declarado fallecido “no podrán disponer a título
gratuito hasta 5 años después de la declaración del fallecimiento”.
4. El menor emancipado, no podrá donar bienes inmuebles y establecimientos mercantiles o
industriales u objetos de extraordinario valor sin consentimiento de sus padres o del tutor
b) CAPACIDAD PARA ACEPTAR DONACIONES.
El Código establece que “podrán aceptar donaciones todos los que no estén especialmente incapacitados
por la ley para ello.
La Doctrina afirma que: “teniendo capacidad natural para entender y querer, pueden emitirse
válidamente declaraciones de voluntad dirigidas a aceptar donaciones”.
3.4. Forma: sep 06, jun 08, sep 10 (3)
a) Si se trata de donación de cosa mueble puede hacerse verbalmente o por escrito, requiriéndose,
en el primer caso, la entrega simultánea de la cosa y, en el segundo, que la aceptación conste
igualmente por escrito.
b) En el caso de que esté referida a bienes inmuebles, la donación ha de hacerse necesariamente en

escritura pública, al igual que su aceptación, debiéndose producir ésta en vida del donante.
4. LA REVOCACIÓN DE LAS DONACIONES: sep 06, sep 07 (2)
La donación es irrevocable, en el sentido de que no puede quedar sin efecto por la sola voluntad del
donante, una vez que haya tenido lugar la aceptación del donatario.
El Código, no obstante, faculta al donante para recuperar lo donado en algunos supuestos. La causas de
revocación se encuentran legalmente predeterminadas o tasadas y son las siguientes:
4.1. Supervivencia o superveniencia de hijos jun 05 (1)
El Código dispone que “Toda donación entre vivos, hecha por persona que no tenga hijos ni descendientes,
será revocable por el mero hecho de ocurrir cualquiera de los casos siguientes”:
1º. Que el donante tenga, después de la donación, hijos, aunque sean póstumos. (superveniencia). El
donante habrá de ejercitar la acción de revocación en el plazo de 5 años, contados desde que se tuvo
noticia del nacimiento del último hijo o de la existencia del que se creía muerto. En caso de
fallecimiento la acción de revocación se transmite a sus hijos y descendientes.
2º. Que resulte vivo el hijo del donante que éste reputaba muerto cuando hizo la donación
(supervivencia).

TEMA 26: El contrato de compraventa Curso 09/10
TEMA 26: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
1. LA COMPRAVENTA: IDEAS GENERALES.
Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el
otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.
1.2. Capacidad para celebrar el contrato de compraventa: las prohibiciones: sep 09 (1)
La compraventa exige, como todos los contratos, que las partes contratantes tengan la capacidad suficiente
para contratar y obligarse. El Art. 1457 CC sienta como regla general, que”podrán celebrar el contrato de
compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones
contenidas en los artículos siguientes”. Se establece así una remisión a la normativa en materia de capacidad
de obrar, siendo especialmente relevantes:
9 Los arts. 1661.1 y 271.2 CC, al exigir autorización judicial
9 El art. 323 CC, que requiere el consentimiento de los padres o tutor, para enajenar bienes muebles
de extraordinario valor y bienes inmuebles o establecimientos mercantiles.
El CC no dispone ninguna restricción en la actualidad a las compraventas entre cónyuges.
Asimismo el Código, para evitar posibles fraudes o perjuicios en supuestos en que hay intereses encontrados,
prohíbe a determinadas personas adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por
persona alguna intermedia, bienes de otras sobre las que tienen algún tipo de influencia: Tutor/pupilo,
mandatarios/albaceas; funcionarios públicos/bienes a su cargo; personal administración justicia/bienes
litigiosos, etc.
La compraventa de alguna de estas prohibiciones llevará aparejada la nulidad radical y absoluta del contrato
así celebrado, independientemente de la posible responsabilidad disciplinaria y penal a que pudiera dar lugar
en su caso.
2.2. El precio en la compraventa: sep 05, jun 10 (2)
a) Requisitos:
Consiste en la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar al vendedor a cambio de la cosa
entregada. Ha de reunir los siguientes requisitos :
1. Precio verdadero o real.‐ El pago del precio constituye la prestación a cargo del comprador, de tal
modo que si no existiera estaríamos ante un contrato simulado de compraventa, que si cumple los
requisitos de la donación se considerará como tal, o bien, al constituir el precio para el vendedor la
verdadera causa del contrato, su ausencia o ilicitud provocaría la declaración de la inexistencia de la
compraventa.
2. Precio cierto o determinado.‐ Basta con que el precio pueda determinarse sin necesidad de nuevo
convenio.

3. Precio consistente en dinero o signo que lo represente.‐ Por principio, el precio debe consistir en
dinero, en cuanto medio legal de pago, pues si consiste en cualquier otra cosa debe entenderse que
estaremos frente a un supuesto de permuta.

4. ¿Precio justo? Para el Código Civil la compraventa no supone una estricta equivalencia objetiva
entre el valor de la cosa y el precio pactado, circunstancia por la que no existe la exigencia de que el
precio sea justo, si bien el precio irrisorio se equipara al precio simulado.

b) El pacto de arras:

En la celebración del contrato de compraventa es sumamente frecuente el establecimiento de un pacto de
arras, regulado en el art. 1454 CC. (“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá
rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”).

3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:

3.1. La entrega de la cosa: jun 06, jun 09 (2)

3.1.1. Objeto y circunstancias de la entrega de la cosa:

La obligación primera y fundamental del vendedor es la de llevar a cabo la entrega del objeto de
la compraventa.

La entrega de la cosa abarca no sólo a ésta, sino a sus accesorios, aunque no hayan sido
mencionados, así como a los frutos producidos desde el día en que se perfeccionó el contrato.
Además, el vendedor habrá de facilitar al comprador los títulos de pertenencia y los informes
necesarios para hacer valer lo transmitido.

El Código no contiene reglas especiales sobre el tiempo y lugar de realización de la entrega, por
lo que deben entenderse aplicables, salvo pacto en contrario de las partes, las reglas generales.

3.1.2. Formas de entrega: la tradición.

9 Las diversas formas de entrega o tradición son:

a) Tradición real: material y simbólica:

“Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del
comprador”. Puede tener lugar de dos formas:

Materialmente: Cuando hay una entrega manual y efectiva o cuando el
adquirente de facto y de forma inmediata, ejercita los poderes característicos
del propietario.

De forma simbólica: sin llegar a producirse una transmisión material de la
cosa, el vendedor manifiesta de forma inequívoca e irreversible su intención
de transferir la posesión al adquirente (eje. Entrega de llaves x vendedor).

b) Constitutum possessorium y traditio brevi manu:

Costitutum possessorium: suple a la tradición material, y se da en aquellos supuestos
en los que el vendedor continúa poseyendo la cosa, pero en virtud de otro título
diferente al de propietario que antes ostentaba.


Traditio brevi manu: el comprador tenía ya, con anterioridad a la compra, la
posesión inmediata de la cosa, aunque fuera, en concepto distinto al de dueño,
pasando ahora a serlo.

c) La tradición instrumental:

“cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la
entrega de la cosa objeto del contrato… ”.

El otorgamiento de la escritura pública equivale o hace las veces de entrega o tradición,
aunque en realidad y materialmente no haya habido transmisión posesoria del transmitente
al adquirente.

3.1.3. Reglas especiales en materia de venta de inmuebles.

Los inmuebles pueden ser adquiridos bien atendiendo a la medida de los mismos a razón de
un precio por unidad de medida o número, bien por un precio alzado sin atender a la medida o
concreta extensión de la misma. Supuestos:

1. Venta de inmueble por unidad de medida con cabida inferior a la señalada en el
contrato: El vendedor se encuentra obligado a entregar al comprador, si éste lo exige,
todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podrá el
comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato,
siempre que en este último caso no baje de la décima parte de la cabida la disminución
de la que se le atribuyera al inmueble.

2. Venta de inmueble por unidad de medida con cabida superior a la señalada en el
contrato: En este caso el comprador tendrá la obligación de pagar el exceso de precio si la
mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de los señalados en el mismo
contrario; pero, si excediere de dicha vigésima parte, el comprador podrá optar entre
satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir del contrato.

3. Venta por unidades de medida y problemas de calidad: El Código regula el defecto de
calidad del inmueble vendido en el art. 1469 CC. (“Lo mismo se hará, aunque resulte igual
cabida, si alguna parte de ella no es de la calidad expresada en el contrato. La rescisión, en este
caso, sólo tendrá lugar a voluntad del comprador, cuando el menos valor de la cosa vendida exceda
de la décima parte del precio convenido”). Respecto al exceso de calidad, el Código no
establece norma alguna.

4. Venta de inmueble hecha por precio alzado: En este supuesto no tendrá lugar el aumento
o la disminución del precio convenido.

5. Plazo de ejercicio de las acciones: El CC otorga para las acciones dimanantes de los arts.
1469 a 1471 un plazo de prescripción de 6 meses pero la jurisprudencia otorga a dicho
plazo carácter de caducidad en los supuestos en los que el comprador opte por la
rescisión o la anulación del contrato, en cuanto se trata del ejercicio de un derecho
potestativo.

3.1.4. La facultad de suspender la entrega.

El Código considera la facultad excepcional de que el vendedor retenga o suspenda la
entrega de la cosa en dos supuestos concretos, aun sin necesidad de instar la resolución del contrato:


1. Compraventa con precio de presente: “El vendedor no estará obligado a entregar la cosa
vendida si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un
plazo para el pago”.
2. Compraventa con precio aplazado: en cuyo caso tampoco estará obligado el vendedor a
realizar la entrega “si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de
tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio”. “Se exceptúa de
esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido”.
3.2. La obligación de saneamiento.
Las obligaciones del vendedor no se agotan con la entrega de la cosa, pues está constreñido, además, al
saneamiento, en virtud del cual responderá al comprador:
9 De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.

9 De los vicios o defectos ocultos que la cosa tuviera, es decir, de su posesión útil.
3.3. El saneamiento por evicción: jun 04, sep 10 (2)
(EVICCIÓN: pérdida de un derecho por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior ajeno)
3.3.1. Noción y requisitos: jun 06 (1)
La evicción (de evincere, vencer en juicio) es un acto de iniciativa extraña al comprador y

vendedor que acarrea para el comprador verse privado de la propiedad de la cosa comprada,
en cuanto ésta pasa a ser propiedad de un tercero, total o parcialmente, a consecuencia de
una sentencia judicial firme y en virtud de un derecho anterior a la compraventa.
Para que surja la obligación de saneamiento a cargo del vendedor es necesario que la
demanda de evicción le haya sido notificada a instancia del comprador.
La notificación debe realizarse en la forma prevenida en el Art. 1.482 del CC, el cual concede al
comprador la facultad de solicitar la notificación al vendedor dentro del plazo previsto para su
propia contestación a la demanda, que quedará en suspenso, mientras no proceda a contestar
a la demanda el propio vendedor.
3.3.2. Pactos sobre el saneamiento por evicción.
El saneamiento por evicción es, para nuestro Código, un elemento natural del contrato de
compraventa. Por consiguiente, se presume su existencia; pero, se admite la validez de los
pactos que acerca del saneamiento por evicción puedan celebrar las partes.
El Código Civil mira con recelo y franca desconfianza la cláusula por la que el comprador
renuncia al saneamiento y la restringe.
En la práctica los pactos relativos a la obligación de saneamiento por evicción son virtualmente
desconocidos.
3.3.3. Efectos de la evicción.
Producida la evicción, si ésta es total y no había renunciado el comprador al saneamiento, éste

tendrá derecho a exigir del vendedor todos los conceptos indemnizatorios que recoge el art.
1.478 CC:

1. La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor
o menor que el de la venta.
2. Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido
en juicio.
3. Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el
vendedor por el saneamiento.
4. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
5. Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de
mala fe.

3.3.4. Los supuestos de evicción parcial.

Para el caso de que el comprador perdiere con motivo de la evicción una parte de la
cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiere
comprado, o si se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o
particular para cada una de ellas, constando claramente que el comprador no habría
comprado la una sin la otra, dispone el art. 1.479 CC que el comprador “podrá exigir la
rescisión del contrato, pero habrá de devolver la cosa sin más gravámenes de los que
tuviera al adquirirla”.

3.3.5. Evicción de cargas o gravámenes ocultos.

“Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o
servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido
el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato a no ser que
prefiera la indemnización correspondiente.

Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador
ejercitar la acción rescisoria o solicitar la indemnización.

3.4. El saneamiento por vicios ocultos.

Surge igualmente la obligación de saneamiento a cargo del vendedor cuando la cosa vendida tuviere vicios o
defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que se destina o disminuyan de tal modo este uso que,
de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. Se excluye la
garantía por vicios ocultos cuando éstos son manifiestos o estuvieren a la vista.

9 El VENDEDOR responde del saneamiento por vicios ocultos aunque los ignorase, a menos que se
hubiere estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.

9 El COMPRADOR podrá optar entre resolver el contrato (acción redhibitoria) con restitución de los
gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos (acción
estimatoria o quanti minoris).

La acción habrá de ejercitarse en el plazo de 6 meses contados desde la entrega de la cosa vendida.

3.5. La contaminación acústica en los inmuebles como vicio oculto: La ley 37/2003 y el RD 314/2006.

La Ley del Ruido ha considerado oportuno recurrir al saneamiento por vicios ocultos en relación con la
contaminación acústica de los inmuebles, provocada por el incumplimiento de las normas técnicas relativas
al debido aislamiento de las construcciones.


3.6. El saneamiento por vicios ocultos en la venta de animales.

El comprador ha de ejercitar la correspondiente acción (redhibitoria o quanti minoris) en el plazo de 40 días
a partir de la entrega del animal o, en su caso, en el establecido por el uso local y sólo procederá el
saneamiento si se dan los requisitos:

1. Ha de tratarse de vicio oculto.
2. El vicio o defecto de que se trate ha de estar determinado por la ley o los usos locales.
3. No ha de tratarse de ventas hechas en feria o pública subasta...

3.7. Garantías del pago del precio a favor del vendedor.

El VENDEDOR se encuentra facultado para suspender la entrega de la cosa cuando el pago temporáneo y
preciso del precio pactado constituye un albur (contingencia o azar) de difícil materialización.

3.7.1. El supuesto del art. 1.503.

“Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el
precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta.

3.7.2. El pacto expreso de resolución en las ventas inmobiliarias: el pacto comisorio.

Consiste el pacto de lex commissoria en la facultad resolutoria concedida al vendedor, en virtud de
pacto expreso, ante la falta de pago en el término convenido o en cada uno de los plazos señalados.

Requisito esencial: el previo requerimiento judicial o por acta notarial.

Junto a la resolución propiamente dicha, es frecuente estipular el comiso (=decomiso; DECOMISAR:
incautarse de ello como pena) de todo o gran parte de lo que hubiese pagado el comprador hasta el
momento de la resolución.

5. LA DOBLE VENTA: sep 04, jun 05, sep 06, sep 07, jun 08 (5)

La doble venta o, según precisa el TS, la “pluralidad de ventas sobre una misma cosa”, es, por desgracia muy
frecuente en la práctica.

El CC se preocupa en estos casos única y exclusivamente en determinar cuál de los compradores devendrá
propietario, según unas reglas preestablecidas:

9 Si el objeto de la venta consistiere en una cosa mueble, la propiedad se trasmite a quien primero
haya tomado posesión de ella con buena fe.

9 Si fuere inmueble, la propiedad pertenece a quien antes lo haya inscrito en el Registro. Si no hay
inscripción, a quien de buena fe sea primero en la posesión, y, faltando ésta, a quien presente título
de fecha más antigua.

8. EL CONTRATO DE PERMUTA: PRACTICUM

8.1. Concepto y caracteres.

La permuta es el intercambio de cosa por cosa, “la permuta es el contrato por el cual cada uno de los
contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”.


9 Características:

1. Es un contrato consensual.
2. Es un contrato bilateral.
3. Es un contrato oneroso.
4. Es un contrato traslativo del dominio.

8.2. La remisión a las reglas de la compraventa.

La regulación de la permuta por nuestro Código Civil es muy escasa.

Se limita a regular dos aspectos (la permuta de cosa ajena y la pérdida de la cosa permutada por evicción)
estableciendo para todos los demás extremos que “la permuta se regirá por las disposiciones concernientes a
la compraventa”.

La inexistencia de precio conlleva que las disposiciones (normas de la compraventa) relativas a él no pueden
ser objeto de aplicación a los supuestos de permuta. Tampoco cabe la aplicación de aquellas disposiciones
que parten de la base de una diferente posición de vendedor o comprador, pues los permutantes son
simultáneamente vendedor y comprador cada uno por su parte. Sí serán, en cambio, aplicables las normas
relativas a la capacidad de las partes y las disposiciones sobre los requisitos de las cosas objeto del contrato.

8.3. La permuta de cosa ajena.

“Si uno de los contratantes hubiese recibido las cosas que se le prometió en permuta, y acreditase que no era
propia del que la dio, no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumplirá con devolver la
que recibió”.

8.4. La evicción en la permuta.

El permutante que ha recibido una cosa ajena sólo podrá accionar contra la otra parte si es objeto de
evicción.

“El que pierda por evicción la cosa recibida en permuta podrá optar entre recuperar la que dio en cambio o
reclamar la indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá usar el derecho a recuperar la cosa que él
entregó mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos
entretanto sobre ella con buena fe por un tercero”.


TEMA 29: Los arrendamientos urbanos Curso 09/10
TEMA 29: LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS (PRACTICUM)
1. INTRODUCCIÓN.
En España, la legislación vigente hasta la publicación de la Ley 29/1.994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos estaba constituida por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964. Posteriormente, el Real Decreto‐Ley 2/85, llamado coloquialmente “Decreto Boyer”, sobre medidas de
política económica, suprimió la obligatoriedad de la prórroga.

Su aprobación no supone, ni mucho menos, que pueda hacerse tabla rasa de la regulación anterior, pues
como prevén las disposiciones transitorias de la Ley 29/1.994, habrá de tenerse en cuenta el régimen jurídico
anterior durante largo tiempo.

LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS CON ANTERIORIDAD A LA LEY 29/1994 DE 24 DE NOVIEMBRE

2. LA RENTA O PRECIO DEL ARRENDAMIENTO:

La renta base para las viviendas y locales cuyo arrendamiento subsistiera el día de entrada en vigor de la ley
de 1 de julio de 1964 será la que en tal fecha cobrara el arrendador. En la realidad, se trata de una renta
prácticamente congelada.

En los arrendamientos de viviendas y locales de negocios celebrados después de la entrada en vigor de la ley,
la renta base o inicial será libremente pactada; pero una vez pactada seguirá vigente mientras subsista el
arrendamiento, aunque sea en situación de prórroga legal.

Las partes pueden establecer cláusulas de estabilización del contrato, no obstante, el incremento o reducción
de la renta no opera automáticamente, sino que es una facultad del arrendador, que queda sujeta a lo
dispuesto en el Artículo 1964. CC: “La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y las personales que no
tengan señalado término especial de prescripción a los quince”

Tras el “Decreto Boyer”, podemos contemplar tres grandes bloques o grupos de rentas arrendaticias:

1. Contratos anteriores al TR‐LAU: la renta es irrisoria al encontrarse “congelada”. Suelen
encontrarse en pleno centro de las poblaciones, con lo que su valor real es muy alto.

2. Contratos entre el TR‐LAU y “Decreto Boyer”: La mayoría se encuentra en la situación de
prórroga forzosa. La renta base es la pactada por lo que las subidas proporcionales al coste de la
vida, produce también un desfase.

3. Contratos tras el “Decreto Boyer”: la liberalización producida tuvo como consecuencia rentas
muy altas y brevedad de los contratos (entre uno y tres años).

3. OBRAS DE CONSERVACIÓN Y MEJORA:

3.1. Reparaciones necesarias:

Si bien son por cuenta del arrendador, sobre el arrendatario pesa un deber de diligencia en cuanto a poner
en conocimiento sobre obras de conservación; obras urgentes para evitar un daño inminente y la posibilidad
de que sean a su cargo si el daño es doloso o negligente.


3.2. Obras de mejora:

El arrendatario necesita el consentimiento por las obras de mejora. El arrendador podrá, en consecuencia,
elevarles la renta.

4. LA DURACIÓN DEL CONTRATO:

4.1. La prórroga forzosa:

El contrato durará el tiempo que las partes hubieren estipulado, pero, una vez finalizado el plazo, se
establece como obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, siendo un derecho
irrenunciable, la prórroga indefinida del contrato, aunque un tercero suceda al arrendador en sus derechos y
obligaciones (p.e. por compra del inmueble). La prórroga legal es un beneficio para el arrendatario, que le
permite continuar en el contrato más allá del plazo pactado y no le vincula indefinidamente, pues puede
darlo por terminado a su voluntad.

Excepciones:

‐ Cuando el arrendador necesite la vivienda o local de negocio para sí o para sus ascendientes o
descendientes.
‐ Cuando se proyecte el derribo de la finca para edificar otra que tuviere por lo menos un tercio
más de viviendas o una, como mínimo, si no hubiere ninguna, respetando además el numero de
locales de negocio.
‐ Cuando la vivienda no esté ocupada.
‐ Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en una misma población y el uso de todas ellas no
sea indispensable para atender a sus necesidades.
‐ Cuando el inquilino en los seis meses anteriores a la demanda hubiese tenido a su libre
disposición, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de
características análogas a la arrendada.

4.2. La supresión de la obligatoriedad de la prórroga:

Tras el “Decreto Boyer”, los arrendamientos tendrán la duración que libremente estipulen las partes, sin que
les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga legal. Ello no quiere decir que no puedan establecerla,
sino que es potestativa (art. 57 TR‐LAU).

4.3. La tácita reconducción:

Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con
consentimiento del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo establecido en el art.
1.581 CC.

4.4. La subrogación:

Al fallecimiento del inquilino titular del contrato de arrendamiento su pareja (casada o no), descendientes,
hijos adoptivos, ascendientes y hermanos que con él hubieren convivido podrán subrogarse, en todos sus
derechos y obligaciones.

Tampoco se extingue con el fallecimiento del subrogado. Puede quedar una vivienda en manos de una
misma familia durante tres generaciones.


5. LA TRANSMISIÓN DEL DERECHO DEL ARRENDATARIO:

5.1. El subarriendo:

Es el arrendamiento de vivienda hecho por el propio arrendatario con una tercera persona. Necesita
autorización expresa y escrita del arrendatario. Es parcial cuando el inquilino siga habitando la vivienda.

5.2. La cesión de vivienda:

Supone la transferencia por el arrendatario a un tercero del uso de la vivienda, desapareciendo el cedente de
la relación contractual, al que sustituye el cesionario en todos sus derechos y obligaciones. La ley prohíbe la
cesión a titulo oneroso.

6. TANTEOS Y RETRACTOS:

El inquilino de vivienda tiene derecho de tanteo en caso de venta por pisos de un inmueble. Podrá usar el
derecho de retracto si el arrendador no le hace la notificación prevenida, ésta fuese incompleta, el precio de
la transmisión fuese inferior al notificado o se hiciese la venta a persona distinta de la señalada. Ambos
derechos caducan a los sesenta días naturales desde el siguiente a la notificación fehaciente.

RETRACTO: derecho que compete a ciertas personas para quedarse, por el tanto de su precio, con la cosa
vendida a otro. Funciona como complemento del derecho de tanteo, pero en vez de mostrar sus efectos antes
de la compraventa, lo hace en momentos posteriores, sirviendo así de garantía ante un eventual fraude en las
condiciones mostradas en el tanteo.

LA REGULACIÓN DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS CELEBRADOS A PARTIR DEL 1 DE ENERO DE 1995

1. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU): rasgos fundamentales.

Frente al fárrago acumulado en los diversos textos legales de los años cuarenta y cincuenta, hasta llegar al
definitivo Texto Refundido de 1964, la vigente LAU se caracteriza inicialmente por establecer una regulación
de nueva planta que, al menos de cara al futuro, se caracteriza por la extraordinaria sencillez de sus
planteamientos.

Desde un punto de vista sistemático, la LAU aparece estructurada en cinco títulos:

I. Ámbito de la Ley (arts. 1 a 5)
II. De los arrendamientos de vivienda (arts. 6 a 28)
III. De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. (arts. 29 a 35)
IV. Disposiciones comunes. (arts. 36 y 37).
V. Procesos arrendaticios. (arts. 38 a 40).

El cuerpo central de la regulación de futuro de la LAU viene constituido por el título II; el legislador procura
un régimen relativamente tuitivo y sometido a regulación imperativa del arrendamiento de vivienda,
mientras que cualesquiera otros arrendamientos quedan reservados al libre pacto de las partes.


2. La delimitación del arrendamiento de vivienda: exclusión de los inmuebles destinados a actividades

profesionales.
La nueva Ley considera arrendamiento de vivienda exclusivamente al alquiler cuyo destino primordial será
satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Mientras que el arrendamiento para uso
distinto del de vivienda se caracteriza por vía negativa: se considera tal aquel arrendamiento que recayendo
sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
Salen, del ámbito propio del arrendamiento de vivienda y se consideran “de uso distinto todos los contratos
de inquilinato (arrendamiento de vivienda) regulados por el TR‐LAU, particularmente: los locales ocupados
por la Iglesia católica, Estado, Provincia; Municipio, Entidades benéficas, Asociaciones piadosas…
Corporaciones de Derecho público, y, en general, cualquiera otra que no persiga lucro; casinos o círculos
dedicados al esparcimiento de recreo ;inmuebles destinados a actividades profesionales.
Aun cuando constituyan inicialmente inmuebles aptos para satisfacer la necesidad permanente de vivienda,
el art. 2.2. excluye del régimen tuitivo del título II a las que podríamos calificar como viviendas suntuarias
(relativo al lujo), cuyo alquiler puede regirse por el libre pacto de las partes.
3. LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA.
El Título II tiene carácter imperativo y, por consiguiente, cualesquiera condiciones o estipulaciones

contractuales que resulten perjudiciales para el arrendatario respecto de la regulación legalmente
establecida son sancionadas con la nulidad.
3.1. La duración del contrato. jun 10 (1)
art. 9.1. “Plazo mínimo”: La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes, aunque a
voluntad del arrendatario‐ verdaderamente el plazo de duración contractual es el de cinco años, mediante el
sistema de prórroga potestativa para el arrendatario.
art. 9.3 (redacción 1994): La prórroga anual durante el quinquenio inicial sólo podrá ser excluida cuando, de
forma expresa, conste en el contrato que la duración tendencialmente quinquenal no puede entrar en juego
en atención a la necesidad del arrendador de ocupar por sí o para sí mismo, como vivienda permanente, el
inmueble objeto de arrendamiento. En caso de efectiva extinción del contrato por tal causa, la propia norma
establece sanciones para el arrendador verdaderamente disuasorias de actuaciones fraudulentas o faltas de
seriedad.
Artículo 9 (apdo. 3): Redacción según Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización
procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios.
“No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el
mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del
transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de
consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad
matrimonial”.
(NOTA: para este curso no es necesario contestar con la redacción nueva, para el que viene sí.)
art. 10: Concluido el período quinquenal sin que ninguna de las partes haya notificado a la otra su voluntad
de no renovarle, se permite la continuidad contractual, de año en año, por un nuevo período trienal.
El nuevo texto legal descarta la existencia de subrogaciones inter vivos en el sentido del TR‐LAU. La cesión
del contrato o el subarriendo requieren el consentimiento, expresado por escrito, del arrendador conforme
a las reglas generales en materia de contratación.

El efecto de la subrogación mortis causa, queda limitado al período contractual restante, con lo que
realmente su incidencia es absolutamente diversa a la representada en el TR‐LAU.

Ha habido también cambio de criterio respecto del uso de la vivienda familiar en casos de crisis matrimonial.
El texto finalmente aprobado ha desechado semejante opción y establece que “el cónyuge no arrendatario
podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada… ”,

3.2. La renta:

El índice nacional general del IPC constituye el tope máximo de revalorización anual de la renta. El
fundamento radica en evitar que el incremento de la renta libremente pactado pudiera convertirse en un
factor inflacionista de evidente trascendencia general.

3.3. Contenido del contrato: derechos y obligaciones de las partes.

La nueva LAU introduce la novedad de que, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, el
arrendatario podrá realizar las obras requeridas por la condición de minusválido de sí mismo o de
cualesquiera otras personas que con él convivan (cónyuge, pareja de hecho o familiares).

Aunque el precepto, de forma cautelar, exige la previa notificación escrita del arrendador de las obras que
pretenda llevar a cabo. Con ello se pretende dejar preconstituida la prueba de la posible reposición de la
vivienda al estado anterior que puede exigir el arrendador al finalizar el arrendamiento.

El texto actual mantiene los derechos de tanteo y retracto a favor del arrendatario en los contratos de
duración igual o superior a cinco años.

Erradicada la prórroga legal forzosa, el significado y la problemática de los derechos de adquisición
preferente del arrendatario cambian radicalmente de cariz y alcance. La renuncia del arrendatario sólo será
válida y eficaz respecto de los contratos de duración superior a cinco años.

La vigente LAU regula sólo los aspectos de contenido contractual que ha considerado indispensables en
evitación de litigios innecesarios. Para todos los demás extremos que las partes estimen de interés, son
plenamente libres para establecer un clausulado contractual prolijo y detallado, en dependencia de las
circunstancias del caso concreto. Además hay que tener en cuenta la eficacia supletoria de las reglas del
Código Civil, cuyo contenido normativo ha de tenerse más presente a partir de la derogación del Texto
Refundido de 1964.

3.4. La terminación del contrato.

Una vez superado el llamado “plazo mínimo” (que tendencialmente, es el quinquenal, y, en su caso, la
prórroga trienal), la extinción del contrato se produce de forma automática por el mero transcurso del plazo
pactado.

La posible suspensión del contrato por obras, sean acordadas por una autoridad competente, aunque sean
meras obras de conservación.

Causas de resolución: acción general de resolución a causa del incumplimiento por cualquiera de las partes
de cualquiera de las obligaciones que le competan.

Causas específicas de extinción:

1. La pérdida de la finca
2. La declaración de ruina.


4. LOS RESTANTES ARRENDAMIENTOS URBANOS.

Cualquier arrendamiento que no tenga por objeto la satisfacción de la necesidad permanente de vivienda del
arrendatario viene englobado por la ley bajo el concepto (negativo) de “arrendamientos para uso distinto
del de vivienda”.

Estos arrendamientos se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Título III de
la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

5. BREVE REFERENCIA A LAS DISPOSICIONES TRANSITORIAS.

El verdadero y grave problema jurídico‐social que debía afrontar la nueva ley era regular las situaciones de
Derecho transitorio, la paulatina acomodación de los contratos preexistentes a las nuevas reglas.

La DT 1ª, relativa tanto a las viviendas cuanto a los locales de negocio sometidos al imperio del RDL 2/1985,
garantiza la pervivencia normativa de su regulación hasta que, por extinción del plazo estipulado, se
produzca o pueda producirse la tácita reconducción. A partir de ésta, el contrato renovado comenzará a
regirse por la nueva LAU.

La DT 2ª a los actuales arrendatarios de vivienda con prórroga legal forzosa les garantiza vitaliciamente tal
condición, aunque al propietario se le permite proceder a la –paulatina‐ actualización de la renta durante un
plazo que, tendencialmente, llega a los diez años, dependiendo de los ingresos familiares del arrendatario. El
inquilino, no obstante, no está obligado a actualizar, si bien en tal caso la duración del contrato no excederá
de ocho años, a partir de la publicación de la ley. Por otra parte se priva al propietario (a quien se le
bonificará fiscalmente, conforme a la DT 4ª) de la posibilidad de actualizar la renta cuando los ingresos
familiares del arrendatario no superen entre 2,5 y 3,5 veces el salario mínimo interprofesional.


TEMA 30: El contrato de obra Curso 09/10
TEMA 30: EL CONTRATO DE OBRA
1. INTRODUCCIÓN: CONCEPTO Y CARACTERES. sep 04, sep 08 (2)
1.1. El contrato de obra en el Código Civil.
El Código contempla una subespecie de contrato de arrendamiento a la que denomina “arrendamiento de

obra”.
La concepción de contrato de obra como arrendamiento hay que entenderla totalmente desfasada, por lo
que la doctrina y Jurisprudencia trata de evitar la denominación de arrendamiento de obra.
El Código Civil utiliza otros giros y vocablos distintos:
9 Dueño, propietario o comitente: para referirse a quien encarga la obra.
9 Contratista: o constructor: para identificar a quien queda obligado a realizar la obra.
Contrato de obra: aquel en cuya virtud una persona, contratista, se obliga a ejecutar una obra en beneficio
de otra, comitente, que habrá de pagar por ella un precio cierto.
Queda sometido el contratista al desempeño de una obligación de resultado.
1.2. La Ley de Ordenación de la Edificación. sep 10
El contrato de servicios sigue regulado por las anticuadas normas del Código, mientras que los contratos de
obra inmobiliaria que se acometan con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 38/1999, de 5 de
noviembre (LOE), que tuvo lugar el 7 de mayo de 2000, con carácter general habrán de entenderse
sometidos a ella.
La promulgación de la LOE no puede suponer hacer tabla rasa del Código Civil por dos razones:
1. En primer lugar, cualesquiera obras, que como obligación de resultado, hayan de considerarse
objeto del contrato y no sean susceptibles de ser calificadas como edificaciones a los efectos de la
LOE obviamente requieren la aplicación e interpretación del Código.
2. Incluso en relación con las edificaciones, durante años habrá de pervivir el régimen de
responsabilidad previsto en el art. 1.591 del Código Civil (“por vicios de construcción: 10 años; por
faltar a las condiciones del contrato 15 años”). jun 10 (1)
7. EXTINCIÓN: jun 07 (1)
A las causas generales de extinción de las obligaciones añade el Código Civil, para este contrato, las
siguientes causas específicas:
7.1. El desistimiento unilateral del comitente.
“El dueño puede desistir, por su sola voluntad, de la construcción de la obra aunque se haya empezado,
indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella”.

TEMA 30: El contrato de obra Curso 09/10
En relación a “la utilidad que pudiera obtener de ella”, la práctica y la jurisprudencia suelen concretar dicho
componente indemnizatorio en el denominado beneficio industrial que le correspondería al contratista sobre
el total de la obra realizada el cual, salvo pacto en contrario, se considera equivalente el 15 por 100 de la
totalidad de la obra contratada.

7.2. La muerte del contratista.

La muerte del contratista determine la extinción del contrato si la obligación de hacer que pesaba sobre
aquél tenía carácter personalísimo y, en consecuencia, no puede considerarse transmisible a los herederos
del contratista.

7.3. La imposibilidad sobrevenida de la ejecución.

Si el contratista no puede concluir la obra “por alguna causa independiente de su voluntad”. Debe tratarse de
causas fortuitas que, por consiguiente, resulten insuperables para el contratista, no obstante haber
observado éste la diligencia exigible en el cumplimiento de la obligación que sobre él pesaba.


TEMA 31 y 32: El contrato de sociedad y El mandato Curso 09/10

TEMA 31 y 32: EL CONTRATO DE SOCIEDAD Y EL MANDATO
1. EL CONTRATO DE SOCIEDAD
1.1. Concepto.

Pacto que crea una entidad formada por los interesados y que, mediante el desempeño de una actividad de
carácter económico, persigue un fin con ánimo de lucro.

La sociedad es un contrato por el cual dos o más personas se obligan a poner en común dinero, bienes o
industria, con ánimo de partir entre sí las ganancias.

1.2. Notas esenciales de la sociedad.

Notas características de la sociedad:

1) La constitución de un fondo común con las aportaciones de los socios. La aportación puede
consistir:

a) en cosas materiales: dinero o bienes (aportación propia);
b) En el trabajo del socio: industria (recibiendo la denominación de aportación impropia).

2) El fin de obtener un lucro repartible. Esta intención es un elemento esencial del contrato de
sociedad y supone que:

a) La sociedad se constituye para obtener un lucro o ganancia; si no, le sería aplicable la Ley
de Asociaciones vigente.
b) La ganancia ha de ser común a todos los socios.
c) La ganancia o la pérdida, en su caso, ha de ser repartida entre los socios, considerándose
nula la cláusula que excluya a uno o más socios de la correspondiente parte de las ganancias
–se denomina sociedad leonina‐ o de las pérdidas.

2. CARACTERES DEL CONTRATO DE SOCIEDAD.

a) Es un contrato consensual, en cuanto se perfecciona por el mero consentimiento. El Código Civil consagra
la libertad de forma; si bien, para que tenga existencia frente a terceros, será necesaria escritura pública
siempre que se aporten a la sociedad bienes inmuebles o derechos reales.
b) Es un contrato bilateral o plurilateral, que da origen a derechos y obligaciones recíprocos (aportación,
participación en ganancias).
c) Es un contrato oneroso y conmutativo, pues todas las partes han de aportar algo y desde el inicio se
establece la prestación que ha de realizar cada socio.
d) Es un contrato preparatorio, en el sentido de que tiene por objeto crear una entidad destinada a celebrar
otros contratos.
e) Es un contrato de tracto o ejecución sucesiva, porque no se agota ni consume por el cumplimiento de una
o varias prestaciones determinadas, como los contratos instantáneos, sino que está destinado a desplegar
efectos reiterados y escalonados durante un período de tiempo más o menos largo.


1. EL CONTRATO DE MANDATO.
1.1. Concepto y Caracteres del mandato: jun 04, jun 08 (2)
Por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o a hacer alguna cosa por cuenta o
encargo de otra”. Esta última es denominada mandante, mientras que la persona obligada a la realización
del servicio recibe el nombre de mandatario.

La barrera divisoria entre arrendamiento y mandato viene dada por la naturaleza de las prestaciones a que se
obligan arrendatario y mandatario:

9 Trátese de arrendamiento de obra o de servicios, el arrendador se obliga a ejecutar por sí mismo
una determinada actividad de carácter material en beneficio del arrendador.

9 El mandatario, en cambio se obliga a gestionar los intereses del mandante (actuando ciertamente en
su beneficio, al igual que en el arrendamiento) a través de la realización de determinados actos
jurídicos cuyo contenido acabará recayendo en la esfera jurídica del mandante.

‐ Sus caracteres fundamentales son:

1. Es un contrato consensual.

2. Impera el principio de libertad de forma (puede ser expreso o tácito, y la aceptación también).

3. Es un contrato naturalmente gratuito.

4. Es un contrato basado en la confianza que el mandante otorga al mandatario.

2. Clases de mandato: sep 05 (1)

2.1. Mandato simple y mandato representativo: sep 04, jun 07 (2)

El mandatario puede actuar en su propio nombre (sin revelar que gestiona intereses ajenos), si bien por
cuenta, interés y encargo de su mandante, en cuyo caso estaríamos ante un mandato simple, no
representativo. No se produciría vinculación entre mandante y terceros, los cuales tendrían acciones
exclusivamente contra el mandatario, sin perjuicio de las que puedan derivar de la relación de mandato
propiamente dicha entre mandante y mandatario.

Mandato representativo: si el mandatario actúa en nombre del mandante, por el contrario, éste es parte en
los contratos o actos jurídicos que, gestionando sus intereses, celebra el mandatario con terceros: el
mandante es quien adquiere los derechos y asume las obligaciones que se derivan de esos actos o contratos
debiendo cumplir todas las obligaciones que el mandatario haya contraído dentro de los límites del mandato.

2.2. Tipos de mandato conforme a la extensión de las facultades conferidas:

1. Mandato general o especial:
Considerando el número de asuntos o negocios del mandante que puede gestionar el mandatario, el
mandato puede ser:


9 Mandato general: “comprende todos los negocios del mandante”
9 Mandato especial: sólo “uno o más negocios determinados”.
2. Mandato concebido en términos generales y mandato expreso:
En cuanto a la naturaleza de las operaciones que está autorizado a realizar el

mandatario, el mandato concebido en términos generales no comprende más
que los actos de administración; mientras que para transigir, enajenar, hipotecar o
ejecutar cualquier acto de riguroso dominio se necesita el denominado mandato
expreso.
3. RÉGIMEN BÁSICO DEL CONTRATO DE MANDATO.
3.1. Obligaciones del mandante: jun 06 (1)
El mandante asume la iniciativa del contrato, y, establece las bases del desarrollo del mandato y
fijará al mandatario instrucciones y reglas.
9 Obligaciones:
1. Debe anticipar las cantidades necesarias para la ejecución del mandato, si el mandatario
las pidiere.
2. Está obligado a indemnizar los daños y perjuicios ocasionados al mandatario por el
cumplimiento del mandato, siempre que el mandatario no haya incurrido en culpa o
imprudencia en su gestión.
3. Deberá pagar al mandatario la retribución procedente si así se pactó.
4. En el caso de pluralidad de mandantes quedan obligadas solidariamente frente a él.
5. Cuando se trata de un mandato con poder de representación, el mandante debe cumplir
todas las obligaciones que el mandatario haya contraído dentro de los límites del
mandato.
3.2. Derechos y obligaciones del mandatario: jun 10 (1)
3.2.1. Obligaciones: jun 05 (1)
1. Debe ejecutar el mandato de acuerdo con las instrucciones del mandante, teniéndole informado
de su gestión.
2. Rendir cuentas de sus operaciones al mandante y a abonarle cuanto haya recibido en virtud del
mandato.
3. Obligación de resarcir los daños y perjuicios que, por su gestión o por la falta de ella, haya causado
al mandante, ya sean debidos a actuación dolosa o culposa.
4. Si un mandante ha nombrado dos o más mandatarios se excluye la responsabilidad solidaria, si no
se ha expresado.
5. Cuando el mandatario obra en su propio nombre, queda obligado directamente a favor de la
persona con quien contrató, como si el asunto fuere personal suyo, sin perjuicio de las acciones
entre mandante y mandatario.
3.3. Extinción del mandato: sep 05 (1)
El mandato se acaba:

1º. Por su revocación.
2º. Por su renuncia o incapacitación del mandatario.
3º. Por muerte, declaración de prodigalidad o por concurso o insolvencia del mandante o
mandatario.
4º. Por incapacitación sobrevenida del mandante.

1. La revocación del mandato:

Al ser el mandato un contrato basado en la confianza que el mandante ha depositado en el
mandatario, se explica la posibilidad de la revocación unilateral por parte del mandante,
produciendo sus efectos desde que el mandatario la conozca.

2. La renuncia del mandatario:

La renuncia es una facultad del mandatario, si bien ha de ponerla en conocimiento del mandante
y ha de continuar la gestión hasta que el mandante haya podido tomar las medidas necesarias
para evitar la interrupción de los asuntos gestionados.

3. La muerte del mandante o mandatario:

La reiterada confianza como base del negocio supone que la muerte de uno de los contratantes
dé lugar a su extinción. Sin embargo, lo hecho por el mandatario, ignorando la muerte del
mandante, es válido y surtirá todos sus efectos.

4. La quiebra o insolvencia de las partes:

A ellas habría de añadirse la situación de ausencia legal.


TEMA 33 bis: El depósito Curso 09/10

TEMA 33 bis: EL DEPÓSITO
2. EL DEPÓSITO VOLUNTARIO: sep 09 (1)

2.1. Concepto y presupuestos: jun 04 (1)

Depósito voluntario es aquel en que se hace la entrega por la voluntad del depositante. Notas que le
caracterizan:

1. La finalidad principal es la obligación de guarda y custodia.
2. El objeto de la obligación debe ser una cosa ajena, (no perteneciente al depositario).
3. El objeto del depósito ha de recaer sobre un bien mueble, corporal, incluidos los títulos valores.

De todo ello se puede inferir que el depósito es un contrato en virtud el cual una persona (depositante o
deponente) entrega una cosa mueble a otra (depositario), para que ésta la guarde y se la restituya cuando
aquélla se la reclame.

2.2. Características del contrato.

1. Gratuidad y unilateralidad del contrato: Salvo pacto contrario, el depósito es un contrato gratuito
y, por ende, unilateral, salvo que se pacte una retribución, con lo cual la relación jurídica devendrá
bilateral.

2. El carácter real: se constituye el depósito desde que uno recibe la cosa… ”; “depósito voluntario es
aquel en que se hace la entrega… ”, parece desprenderse que se exige necesariamente la entrega de
la cosa parra el nacimiento del contrato de depósito. Sin embargo, la doctrina actual pone de relieve
el posible carácter consensual del contrato.

4. CONTENIDO DEL CONTRATO DE DEPÓSITO:

4.1. Obligaciones del depositario: sep 05 (1)

1. La obligación de guarda y custodia:

La responsabilidad exigida en el ejercicio de dicha obligación de guarda es la diligencia exigida con
carácter general en sede de obligaciones. No obstante, dicha responsabilidad experimenta una
agravación:

9 Cuando la cosa depositada se entrega cerrada y sellada.
9 Si existe pacto expreso en tal sentido.
9 En el caso del depósito remunerado, según algunos autores

En cualquier caso, salvo permiso expreso que debe probarse, el depositario no puede servirse de la
cosa depositada, ni de sus productos, frutos o accesiones, respondiendo en caso contrario de los
daños y perjuicios.

La guarda y custodia, salvo prohibición del depositante, podrá encomendarse a un sustituto (Ejem.
Entidad bancaria).


TEMA 33 bis: El depósito Curso 09/10
2. La obligación de restitución:

La cosa depositada debe ser restituida al depositante, o a sus causahabientes, o a la persona que
hubiere sido designada en el contrato con todos sus frutos, productos y accesiones.

En el caso de un depósito de dinero, el depositario será deudor de los intereses de las cantidades que
haya aplicado a usos propios o de las que no haya restituido una vez extinguido el depósito y tras
haber sido constituido en mora.

La obligación de entrega o restitución se transmite a los herederos del depositario.

3. Momento temporal de la restitución:

La restitución debe producirse cuando el deponente la reclame, sin necesidad de justa causa (esto es,
libremente) y con independencia de plazo contractual alguno, puesto que el depósito es un contrato
establecido a favor del depositante. Sin embargo se otorga al depositario que tenga justos motivos
para hacerlo, la posibilidad de proceder a la restitución antes del término convenio, legitimándolo
incluso para proceder a la consignación judicial del objeto del depósito en el caso de que el
depositante se resista a aceptar la devolución.

4. El lugar de la restitución:

Cuando al hacerse el depósito se designó lugar para la devolución, el depositario debe llevar a él la
cosa depositada; pero los gastos que ocasione la traslación serán de cuenta del depositante. No
habiéndose asignado lugar para la devolución, deberá ésta hacerse en el que se halle la cosa
depositada, aunque no sea el mismo en que se hizo el depósito, con tal que no haya intervenido
malicia por parte del depositario. Los gastos de transporte corren a cargo del depositante.

5. Pérdida de la cosa y subrogación legal:

En el supuesto de pérdida de la cosa, es especialmente relevante la presunción de culpa del art.
1.183, pues en el depósito la cosa se encuentra en poder del deudor (depositario).

En el art. 1.777 CC se contempla un supuesto concreto de aplicación del principio de subrogación
real: en caso de pérdida por fuerza mayor de la cosa depositada, si el depositario recibiere otra en su
lugar, estará obligado a entregar ésta al depositante.

6. EL DEPÓSITO IRREGULAR: sep 06 (1)

Contrato cuyo objeto consiste en una determinada cantidad de cosas fungibles (principalmente dinero) que
pueden ser no sólo utilizadas, sino incluso consumidas por el depositario.

El depositario, queda obligado a entregar al depositante una misma cantidad de cosas fungibles, su
equivalente exacto, llamado tantundem.


TEMA 34: Los contratos aleatorios Curso 09/10
TEMA 34: LOS CONTRATOS ALEATORIOS
3. EL CONTRATO DE RENTA VITALICIA.
ACLARACIÓN DEL CURSO VIRTUAL: La diferencia con el “contrato de alimentos” consiste en que en la renta vitalicia se
perciben las rentas en dinero, mientras que en el de alimentos se perciben en especie (manutención, alojamiento, cuidados...).
Así, los contratos de renta vitalicia son bastante frecuentes en el ámbito bancario: Vd. entrega a la entidad bancaria un capital (que
ya no recuperará en sí mismo) a cambio de asegurarse unas pensiones de por vida. También se da en el caso de personas de cierta
edad que no tengan necesidades vitales inmediatas (que les harían pensar más en el contrato de alimentos) ni familiares próximos:
entregan un bien (normalmente la nuda propiedad de un inmueble, reservándose el usufructo de modo que siguen viviendo en él) a
cambio de asegurarse la percepción periódica de un complemento de su pensión.
3.4 Contenido del contrato de renta vitalicia: sep 08,jun(2)
1. La entrega del capital:
Consiste en la entrega de bienes muebles o inmuebles, materiales o inmateriales, cuyo dominio se

transmite al deudor de la pensión sin que esta última suponga derecho real, carga o afección sobre
aquéllos a favor del rentista, sino simplemente el nacimiento de una relación obligatoria en cuya
virtud el deudor queda vinculado a satisfacer dicha renta o pensión.
2. El derecho a la pensión o renta:
a) La pensión.
El art. 1802 CC habla de “pagar una pensión o rédito” sin establecer que deba consistir
necesariamente en una suma dineraria, pudiendo estribar en la entrega de cualquier otro
tipo de bienes muebles (ej. Frutos que produzcan bienes entregados en concepto de capital).
b) La periodicidad de la renta.
No es necesario que el pago se efectúe anualmente, pudiendo las partes estipular períodos
distintos para la satisfacción de la renta; incluso, cabe la posibilidad de satisfacer la renta por
plazos anticipados.
c) Satisfacción de la renta.
La renta correspondiente al año en que muere el que la disfruta, se pagará en proporción a

los días en que hubiese vivido; si debía satisfacerse por plazos anticipados, se pagará el
importe total del plazo que durante su vida hubiese empezado a correr.
d) Incumplimiento y aseguramiento del pago de la renta.
La falta de pago de las pensiones vencidas no autoriza al perceptor de la renta vitalicia a

exigir el reembolso del capital ni a volver a entrar en la posesión del predio enajenado; sólo
tendrá derecho a reclamar judicialmente el pago de las rentas atrasadas y el aseguramiento
de las futuras.

TEMA 35: La transacción Curso 09/10

TEMA 35: LA TRANSACCIÓN
1. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS: sep 04, jun 07, jun 08 (3)

1.1. Introducción:

Mediante este contrato las partes, dando, prometiendo o reteniendo cada una alguna cosa, evitan la
provocación de un pleito o ponen término al que había comenzado.

Son las propias partes interesadas quienes llegan a un pacto, convenio o acuerdo que dirime sus
controversias. Dicho pacto, tiene carácter contractual.

1.2. Presupuestos de la transacción:

1. Existencia de controversia entre las partes.

2. Voluntad de las partes de poner fin a la situación de incertidumbre.

3. Reciprocidad de las concesiones acordadas.

1.3. Características propias del contrato:

9 La transacción es:

1. Un contrato consensual.

2. Un contrato bilateral o sinalagmático y, simultáneamente, recíproco.

3. No exige forma solemne alguna, de conformidad con el principio general de libertad de forma,
aunque se da por supuesta la forma escrita.


TEMA 35 bis: El convenio arbitral Curso 09/10

TEMA 35 bis: EL CONVENIO ARBITRAL
2. EL CONVENIO ARBITRAL.

2.1. Concepto.

Constituye un acuerdo de voluntades de naturaleza contractual cuyo objeto radica en someter cuestiones
litigiosas a la decisión de uno o varios árbitros. Dicho acuerdo de voluntades podrá adoptar la forma de
cláusula incorporada a un contrato o de acuerdo independiente y deberá expresar la voluntad de las partes
de someter a arbitraje todas o algunas de las controversias que hayan surgido o puedan surgir respecto de
una determinada relación jurídica, contractual o no contractual.

2.2. Tipos de arbitraje: sep 07 (1)

Puede ser, a elección de las partes:

9 Arbitraje de Derecho: el que ha de ser resuelto y fundamentado atendiendo al conjunto de normas
jurídicas aplicables al caso debatido. Los árbitros han de ser especialistas en Derecho.

9 Arbitraje en equidad: los árbitros actuarán según su saber y entender, resolviendo la cuestión
litigiosa atendiendo a la justicia material del caso concreto planteado sin necesidad de fundamentar
su decisión en norma jurídica alguna.


TEMA 36: La fianza Curso 09/10

TEMA 36: LA FIANZA
1. EL CONTRATO DE FIANZA: jun 04, sep 08 (2)

1.2. Ideas generales: fianza subsidiaria y fianza solidaria.

La fianza es la garantía personal que se constituye al asumir un tercero el compromiso de responder del
cumplimiento de una obligación si no la cumple el deudor principal, extendiendo la responsabilidad a su
propio patrimonio.

Se deduce del que, en principio, para el Código Civil la fianza tiene carácter subsidiario.

Sin embargo, no desconoce el propio Código la posibilidad de que el deudor principal y fiador queden
obligados al pago de la obligación asegurada en un mismo plano, de forma solidaria. En tal caso, el acreedor,
llegado el momento de cobro de la deuda, puede reclamarla a cualquiera de ellos (deudor y fiador) o al
fiador directamente. En tales supuestos, deudor y fiador se hallan solidariamente obligados al pago, se habla
de fianza solidaria.

1.2. Relación de fianza y contrato de fianza.

El contrato de fianza es el acuerdo contractual celebrado entre fiador y acreedor, en cuya virtud aquél asume
la obligación de asegurar el cumplimiento de la obligación del llamado deudor principal.

El contrato de fianza no está sometido a regla especial alguna en relación con la forma, ni tampoco respecto
a la capacidad de las partes, puesto que basta la capacidad general para obligarse.

Para referirse al entramado de posibles relaciones entre los sujetos indicados, doctrinalmente suele hablarse
más de relación de fianza o, a secas de la fianza, que de contrato de fianza.

1.3. Características del contrato de fianza.

1. Carácter accesorio.
2. Consensual.
3. Gratuita u onerosa.
4. Unilateral (en el caso de que la fianza sea de carácter gratuito) o bilateral (en el caso de que el
fiador reciba una retribución ya sea del deudor o del acreedor).
5. Abstracto y no causal.

2. CLASES DE FIANZA.

2.2. Fianza simple y subfianza: sep 07 (1)

Atendiendo al carácter y naturaleza de la obligación garantizada:

1. Fianza simple: garantiza la obligación principal.

2. Doble (subfianza): garantiza una fianza anterior, es decir, la obligación del fiador.
La existencia de subfianza supone, pues, que existe un fiador principal y un fiador
secundario o complementario, es decir “un fiador del fiador”. En la práctica, es raro
acudir a semejante mecanismo.


TEMA 36: La fianza Curso 09/10
4. LAS RELACIONES ENTRE ACREEDOR Y FIADOR. sep 10 (1)
4.1. El beneficio de excusión en la fianza subsidiaria: jun 05, jun 06, jun 07, jun 10 (4)
En la fianza subsidiaria el fiador cuenta con el beneficio de excusión para remarcar que el acreedor, antes de
dirigirse contra el fiador, debe procurar encontrar y perseguir los bienes de que eventualmente disponga el
deudor principal. Es decir, visto desde la perspectiva contraria, el fiador tiene derecho a eludir el pago
mientras no se demuestre la insolvencia del deudor.
Para que el fiador pueda aprovecharse del beneficio de la excusión debe oponerlo al acreedor luego que éste
le requiera para el pago, y señalarle bienes del deudor realizables dentro del territorio español que sean
suficientes para cubrir el importe de la deuda.
4.3. El beneficio de división en el caso de cofianza: jun 06 (1)
Consiste este último en el hecho de que, “siendo varios los fiadores de un mismo deudor y por una misma
deuda, la obligación a responder de ella se divide entre todos”, constituyéndose, pues, la obligación de los
fiadores con el carácter de mancomunada.
En la práctica, sin embargo, son extraños los casos de cofianza en los que no se encuentre prevista
especialmente la exclusión del beneficio de división. Excluido dicho beneficio, cualesquiera de los fiadores ha
de ser considerado fiador solidario por el íntegro montante de la deuda.

Preguntas años anteriores: cuadro resúmen Curso 09/10

Preguntas que más han salido (Incluidas las referidas a practicum)

Lección N.º PRACTICUM Título
1 3. LAS CLASIFICACIONES DE LOS CONTRATOS.
19 3 3.2 Contratos consensuales, reales y formales.
1 3.4 Contratos típicos y atípicos
2 1.1. Elementos esenciales y elementos accidentales del contrato
1 2. LA CAPACIDAD CONTRACTUAL
20 1 3.2 a) Requisitos del error como causa de anulabilidad del contrato
1 3.4. La intimidación
1 3.6. El dolo
1 3.6 a) El dolo: noción y requisitos
2 4.2. Requisitos del objeto del contrato
20 bis 1 3. LA FORMA COMPLEMENTARIA O “AD PROBATIONEM”
1 4.2 La categoría de los contratos formales
3 2.2. La aceptación. El valor del silencio
1 2.3. La perfección del contrato entre ausentes:
21 1 2.6. Los tratos preliminares: la responsabilidad precontractual
2 Doc. 7 3. EL PRECONTRATO
2 3.2. El contrato de opción
Doc. 7 EL CONTENIDO DEL CONTRATO (tema entero)
21 bis 4 2. LA CONDICIÓN
1 2.2. Condición suspensiva y condición resolutoria
22 1 3. LOS CRITERIOS INTERPRETATIVOS DE CARÁCTER SUBJETIVO
1 7.2. Los medios de integración
23 2 2. LOS CONTRATOS EN FAVOR DE TERCERO
2.2. La aceptación por el beneficiario en relación con la revocación de

1 la estipulación
1 2.1. La nulidad del contrato: idea general
24 5 2.2. Causas de nulidad
1 2.3. La acción de nulidad
1 3.2 Causas de anulabilidad
1 2. EL DESISTIMIENTO UNILATERAL
24 bis 1 3. LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO
4. LA ALTERACIÓN DE LAS CIRCUNSTANCIAS CONTRACTUALES: LA

1 CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS
1 5.3. La acción rescisoria
1 2.1. Donaciones remuneratorias y 2.2. Donaciones modales u onerosas
1 3. PRESUPUESTOS Y ELEMENTOS DE LA DONACIÓN
25 1 3.1. Capacidad de las partes
2 3.4. Forma
2 4. LA REVOCACIÓN DE LAS DONACIONES
1 4.1. Supervivencia o supervenencia de hijos


Lección N.º PRACTICUM Título

Doc. 8 y 10 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA (tema entero)
1.2. Capacidad para celebrar el contrato de compraventa: las

1 prohibiciones
1 2.2. El precio en la compraventa
26 2 3.1. La entrega de la cosa
1 3.3. El saneamiento por evicción
1 3.3. a) El saneamiento por evicción: noción y requisitos
5 5. LA DOBLE VENTA
Doc. 10 8. EL CONTRATO DE PERMUTA

29 Doc. 11 ARRENDAMIENTOS URBANOS: 8. Tanteos y retractos
30 2 EL CONTRATO DE OBRA 1. INTRODUCCIÓN: CONCEPTO Y CARACTERES
1 7. EXTINCIÓN
2 EL MANDATO: 1.1. Concepto y 1.2. Caracteres del mandato
1 2. CLASES DE MANDATO
32 2 2.1. Mandato simple y mandato representativo
1 3.1. Obligaciones del mandante
1 3.2 a) obligaciones del mandatario
1 3.3. Extinción del mandato
1 2.. EL DEPÓSITO VOLUNTARIO
33 bis 1 2.1. el depósito voluntario: Concepto y presupuestos
1 4.1. Obligaciones del depositario
1 6. EL DEPÓSITO IRREGULAR
34 1 3.4. Contenido del contrato de renta vitalicia
Doc. 12 4. EL CONTRATO DE ALIMENTOS O VITALICIO
35 3 LA TRANSACCIÓN: 1. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS
Doc. 13 3. OBJETO DE LA TRANSACCIÓN Y 5. EFECTOS DE LA TRANSACCIÓN
35 bis 1 2.2. Tipos de arbitraje
2 1. EL CONTRATO DE FIANZA
36 1 2.2. Fianza simple y subfianza
3 4.1. El beneficio de excusión en la fianza subsidiaria
1 4.3. El beneficio de división en el caso de confianza



Lección 2003/04 2004/05 2005/06 2006/07 2007/08 2008/09 2009/10 Total
19 2 1 2 5
20 3 4 3 10
20 bis 2 2
21 1 1 1 1 3 2 9
21 bis 2 1 1 1 5
22 1 1 2
23 1 1 1 3
24 1 1 2 1 1 1 7
24 bis 1 1 1 1 4
25 1 1 2 1 2 7
26 2 2 3 1 1 2 11
30 1 1 1 3
32 2 2 1 1 1 7
33 bis 1 1 1 1 4
34 1 1
35 1 1 1 3
35 bis 1 1
36 1 1 2 2 1 7
0
Doc. 7 1 1 2 4
Doc. 8 1 1 2 1 5
Doc. 10 1 2 2 1 1 7
Doc. 11 1 1
Doc. 12 1 1 2
Doc. 13 1 1 1 3
Total 20 18 23 19 20 13 0 113


Prácticum Curso 09/10

DOCUMENTO 7: Opción de compra (Tema 21)

A) En mi opinión, el Señor Notario acierta con la calificación, puesto que el dueño está otorgando un
derecho de preferencia en la adquisición al optante a cambio de un precio que suele conocerse como prima
o señal de la opción.

La opción es un contrato en virtud del cual una persona se obliga a vender a otra una cosa bajo
ciertas condiciones contractualmente previstas, en las que destaca el plazo temporal concedido al optante.

En este caso es opción de compra, porque el concedente del derecho de opción (D. Benito Almansa y
Dña. Jacinta Colomer) queda obligado a vender y es el optante el que decide si compra o no.

La opción de venta (que no es el caso), es mucho menos frecuente, y tiene lugar cuando el eventual
adquiriente queda obligado a comprar y es el propietario el que puede optar entre vender o no.

B) Los 18.000€ son una prima o señal de la opción, que tienen que ir aparte de los 90.000€, que es el
precio de la finca.

El contrato de opción que tenemos aquí, no es de carácter gratuito, si no que es de carácter oneroso.

Por lo tanto, tenemos por un lado los 18.000€ de la prima o señal de la opción (que si decidieran no
comprar, los perderían), y por otro lado, los 90.000€ que es el precio de la finca. O sea, que si compraran la
finca tendrían que pagar un total de 108.000€.

Además, en las estipulaciones segunda y tercera, se reconoce que el derecho de opción es de
18.000€ y que el precio de la compra futura será de 90.000€.

C) En mi opinión, los Sres. Almansa‐Colomer, no tienen razón, puesto que el plazo de opción no es de
término (o sea, no hay que esperar a que pasen esos tres años), si no que los optantes pueden ejercitar ese
derecho durante dicho plazo. Por lo tanto, si los Sres. Navarrete‐Silva quieren comprar la finca ahora, los
esposos Almansa‐Colomer tienen que vendérselo.

En caso de que los promitentes incumplan lo pactado, el optante puede demandar a los concedentes
de la opción, reclamándole daños y perjuicios

DOCUMENTO 8: Escritura de compraventa y condición resolutoria por precio aplazado (Tema 26)

A) Si en el contrato no viene recogida expresamente la evicción, según el art. 1475 CC, se entiende que
el vendedor responde de la evicción.

Según el art. 1476 CC, será nulo el pacto que exima al vendedor de responder de la evicción, siempre
que hubiera mala fe de su parte.

El saneamiento por evicción es, para nuestro Código, un elemento natural del contrato de
compraventa.

Asimismo, según el art. 1477 CC, si el comprador renuncia a este derecho, si llega a producirse, el
vendedor sólo tendrá que entregar el precio de la cosa vendida en el momento de la evicción, a no ser que el
comprador renunciara con conocimiento de los riesgos que ello entraña y sometiéndose a sus consecuencias.


B) Esta cláusula penal se encuentra insertada dentro de una condición resolutoria y dentro de la
escritura. Conforme al art. 1504 CC, aún cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio
convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aún después
de expirado el término hasta que no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial, una vez hecho tal
requerimiento, el Juez no podrá imponerle término.

Según está recogido en la escritura, conforme al art. 1154 CC, el Juez modificará equitativamente
cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.

En mi opinión, esta cláusula penal es abusiva de todas las maneras, puesto que aunque no se pagara
el primer plazo, el vendedor se quedaría con 40.000€ que ya fueron pagados, y que son casi la mitad del
precio de la venta.

C) Según el art. 1462 CC, se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión
del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, como es el caso, el otorgamiento de
ésta, equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultase o se
dedujere claramente lo contrario.

Por lo tanto, por lo dicho anteriormente, como en la escritura no se dice nada al respecto, habrá que
entender que se ha efectuado por el mero hecho de otorgarse la escritura. Y puesto que se ha efectuado la
transferencia posesoria, debe entenderse también transferida la propiedad, puesto que la propiedad en la
compra venta se transmite por la compra de la cosa en poder y posesión del comprador.

DOCUMENTO 9: Contrato privado de arrendamiento de vivienda (Tema 29)

El sentido de la exigencia de este aval bancario, es para asegurar las responsabilidades en que los
arrendatarios pudieran incurrir, según recoge el contrato de arrendamiento.

En mi opinión es conforme a Derecho, puesto que dice “aval”, y se podría encuadrar en el art. 20.1
de la LAU, al recoger que las partes podrán pactar los gastos generales para el adecuado sostenimiento del
inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y
que corresponden a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

Lo que no se podría hacer será que el arrendador exigiera el pago anticipado de más de una
mensualidad de renta, según el art. 17.2 de la LAU.

DOCUMENTO 10: Escritura de permuta de bienes inmuebles (Tema 26)

A) Yo le diría, por lo que se dice aquí, que no tiene nada que hacer. A no ser que la perdiera por
evicción, que es un elemento natural del contrato aunque no esté recogido en el mismo (y tampoco se
renunció al saneamiento por evicción).

Esta evicción daría lugar al saneamiento sólo si el Sr. Espejo ha perdido la cosa como consecuencia de
una sentencia firme dictada contra él interpuesta por un tercero que ostentara un derecho anterior a la
permuta.

Si fuera así, según el art. 1540 CC., el Sr. Espejo podría optar entre recuperar la finca que dio a
cambio o reclamar la indemnización de daños y perjuicios, pero sólo mientras siga en poder de Don Manuel y
Doña Josefa.


B) Debemos de tener en cuenta que para lo no previsto especialmente en la permuta, se regirá por las
reglas de la compra venta.

En la compra venta no existe el precio justo, así que las partes, en principio, pueden convenir lo que
quieran.

Si todos los permutantes dicen que ambas cosas permutadas valen lo mismo, será válido.

DOCUMENTO 11 Retracto: retracto arrendaticio urbano (Tema 29)

A) El presente documento está sometido a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos
Urbanos, puesto que la fecha del documento data del año 2003. Además, así lo recoge el documento notaria
al hacer referencia al art. 25 de la misma.

La escritura puede ser perfectamente real, puesto que todo lo referido en ella, se encuentra en la
legislación vigente.

Existen estos derechos de adquisición preferente en nuestra legislación arrendaticia urbana.
Podemos encontrar tanto el tanteo como el retracto en el citado art. 25 de la LAU. Asimismo, se regula en
numerosos preceptos del Código civil, como en los arts. 1506 a 1525 (retracto convencional y retracto legal)
art. 1636 (tanteo y retracto), arts. 1638 a 1643 y 1637 (tanteo y retracto)...

B) Se trata de un retracto, porque quien aparece como transmitente son Manuel Gómez y Josefa
Hidalgo, que le compraron el piso a Antonio Antunez (que es el propietario – arrendador original) y el
adquiriente es Juan Espejo. Por lo tanto, Juan Espejo, el arrendatario, es quien se queda con el piso vendido a
Manuel Gómez y Josefa Hidalgo (considerados como terceros, puesto que eran ajenos al contrato de
arrendamiento). Juan Espejo ha tenido que pagar el precio que pagaron Manuel Gómez y Josefa Hidalgo más
los gastos legítimos (un total de 131.000€). De lo que se desprende que el arrendador omitió la notificación o
no la hizo fehacientemente conforme al art. 25 de la LAU, comunicándole la intención de vender, para que
éste pudiese ejercer su derecho de tanteo, como recoge también el artículo 25 de la citada ley. Si lo hubiera
hecho así, no habría sido necesaria esta escritura de retracto.

DOCUMENTO 12 Cesión de fincas por alimentos con el carácter de vitalicio y condición resolutoria (Tema 34)

A) Es un contrato de alimentos, por el cual Adoración Campos se obliga a prestar durante toda la vida
de Armando Santos sustento, habitación, vestido y asistencia médica, a cambio de un piso.

Es un contrato consensual, oneroso, sinalagmático y aleatorio.

A día de hoy es un contrato típico, recogido en el art. 1791 y ss. del CC. Pero en el momento del
documento notarial (agosto de 2003), no era típico, puesto que se añadió al CC por la ley 41/2006 de 18 de
noviembre, entrando en vigor el 20 de noviembre de 2003.

En ese momento, debido a la falta de regulación específica era un contrato atípico, que, según la
jurisprudencia y la doctrina, era diferente del de renta vitalicia.

B) Legalmente es justo y razonable, conforme a los arts. 1255 y 1791 y ss. del CC.

Aunque yo creo que habrías más opciones, sin tener que meter a Don Armando en un centro. Como
podría ser que doña Adoración lo cuidara sin recibir nada a cambio. O que lo cuidara pudiendo recibir algo en
el testamento de don Armando (puesto que parece que no tiene más familiares, ni por tanto, a quien dejarle
sus bienes).


C) Tal y como está redactado, a mi parecer, hay dudas acerca de lo que ocurriría si doña Adoración
fallece antes que don Armando (puesto que no sabemos la edad de doña Adoración, aunque vamos a
suponer que sea más joven que él). Según se desprende del documento notarial, si doña Adoración fallece
antes, cesa la obligación de alimentos y no se transmite a los herederos y don Armando no podría recuperar
la casa, que yo entiendo que sí pasaría a los herederos de doña Adoración.

Así que yo modificaría un poco el documento, y añadiría que si doña Adoración fallece, no se extinga
la obligación de dar alimentos, bien porque pasa a los herederos esta obligación o bien porque don Armando
recupera su casa.

DOCUMENTO 13 SAP Barcelona de 23 de junio de 2000: objeto y alcance de la transacción (Tema 35)

1. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS:

1.1. Introducción:

Mediante este contrato las partes, dando, prometiendo o reteniendo cada una alguna cosa, evitan la provocación de un
pleito o ponen término al que había comenzado.

La actividad transaccional es frecuentísimamente desempeñada por los Abogados hasta el extremo de que los
honorarios por transacción tienen propia carta de naturaleza en las normas colegiales.

Son las propias partes interesadas quienes llegan a un pacto, convenio o acuerdo que dirime sus controversias. Dicho
pacto, tiene carácter contractual.

1.2. Presupuestos de la transacción:

1. Existencia de controversia entre las partes.
2. Voluntad de las partes de poner fin a la situación de incertidumbre.
3. Reciprocidad de las concesiones acordadas.

1.3. Características propias del contrato:

9 La transacción es:

1. Un contrato consensual.
2. Un contrato bilateral o sinalagmático y, simultáneamente, recíproco.
3. No exige forma solemne alguna, de conformidad con el principio general de libertad de forma, aunque se da por
supuesta la forma escrita.

3. OBJETO DE LA TRANSACCIÓN.

En estrecha conexión con la exigencia de la plena disponibilidad exigida en materia de capacidad para poder transigir,
los artículos 1.813 y 1.814 establecen el mismo criterio al excluir de la transacción las materias que atentan al orden
público y al interés general, y que, por lo tanto, se encuentran fuera del ámbito de disposición de los particulares.

Además se requiere, como en cualquier otro contrato, que el objeto sea posible, lícito y determinado.

El art. 1.814 dispone que no se puede transigir sobre el estado civil de las personas, ni sobre las cuestiones
matrimoniales, ni sobre alimentos futuros.

5. EFECTOS DE LA TRANSACCIÓN.

1) Efectos interpartes: por aplicación del art. 1.257 “los contratos sólo producen efectos entre las partes que los otorgan
y sus herederos…”


2) Efectos de la transacción para con terceros:

Juegan aquí las reglas generales, de forma tal que en principio la transacción genera consecuencias entre las partes por
aplicación del art. 1.257. En cambio, cualquier acuerdo transaccional es “res inter alios acta” (“cosa realizada entre
otros”; se utiliza para expresar que un contrato o acuerdo entre varias personas –inter partes‐ no puede afectar a un
tercero que no ha sido parte del mismo) para los terceros, salvo que éstos sean causahabientes de una de las partes del
contrato o se encuentren unidos con el transigente por lazos de solidaridad o a consecuencia de la naturaleza indivisible
de la prestación.

5.1. La excepción de cosa juzgada.

El art. 1.816 CC dispone que la transacción tiene para las partes la autoridad de la cosa juzgada; pero no procederá la vía
de apremio sino tratándose del cumplimiento de la transacción judicial.

Ello quiere decir que las partes dan por resuelta definitivamente la cuestión, quedando obligados a no volver a plantear
de nuevo la cuestión controvertida, de forma que si alguno de los transigentes acude a los tribunales buscando un
pronunciamiento más favorable, le podrá ser opuesta la denominada exceptio rei per transactionem finitae.

Ello no obsta para que no se pueda acudir a los tribunales para instar el cumplimiento de lo pactado
transaccionalmente, o para solicitar la ineficacia de la transacción por las causas establecidas en los arts. 1.877 a 1.879
(HIPOTECA: expropiación, enajenación, cesión a un tercero).

DOCUMENTO 14 SAP Asturias de 6 de junio de 2001: resarcimiento del fiador solvens (Tema 36‐La fianza)

(Repasar del tomo Dº de Obligaciones “las deudas pecuniarias y la mora plurianual”)

Según la sentencia tiene que pagar el Real Avilés 11.042.281 Ptas., más el interés legal desde la
interposición de la demanda hasta la fecha de la sentencia y desde entonces el interés del art. 921 de la LEC.

Tenemos una cantidad principal que son 11.042.281 ptas., a la que hay que calcularle los intereses. Y
hay dos períodos distintos con dos tipos de intereses diferentes:

1.‐ Desde la interposición de la demanda hasta la sentencia, que será aplicable el interés legal.
2.‐ Desde la sentencia hasta la fecha del pago (o sea, el interés legal más 2 puntos).

DOCUMENTO 15 Contrato de arrendamiento de temporada (Tema 29)

Respecto a la cuestión primera, no sirve de nada que unilateralmente comunique al arrendador el
cambio de circunstancias ni sus pretensiones. Sin citar literalmente el C.C. ya sabemos que los contratos
tienen fuerza de ley, que están para cumplirlos, que su validez no puede dejarse al arbitrio de uno de los
contratantes, etc. Ni siquiera existe un cambio de condiciones tan extrema para aplicarle la cláusula "rebus
sic stantibus" por pesar más en este caso el principio "pacta sunt servanda".

Respecto de la segunda, para nada está abusando el arrendador, puesto que el supuesto de hecho
está literalmente contemplado en la cláusula VIII del contrato (del que además adjunta un inventario anexo).
En puridad no nos encontramos ante una fianza tal y como se concibe en nuestro Código Civil (la mal llamada
fianza arrendaticia)


FAQ, S 2 PP Contratos

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FAQ, S 2 PP Contratos

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3.3. Contratos gratuitos y contratos onerosos.

9 CONTRATOS ONEROSOS: la prestación de una parte encuentra su razón de ser en la

1. Contrato conmutativo: La relación de equivalencia entre las prestaciones de las partes

2. Contrato aleatorio: Por el contrario, en caso de que la ejecución de alguna de las

3.4. Contratos típicos y atípicos: sep 04 (1)

9 CONTRATOS ATÍPICOS: aquellos que, aun careciendo de reconocimiento legal y de regulación

3.5. Contratos instantáneos, duraderos y de ejecución periódica. jun 10 (1)

9 CONTRATOS DURADEROS: Conllevan cierta continuidad temporal en su vigencia y ejecución,

3.6 Contratos bilaterales y unilaterales.

9 CONTRATOS BILATERALES O SINALAGMATICOS : generan obligaciones para ambas partes, de forma

© IUSMASOQUISTA 2.010 Página 3 de 59

3. LA LIBRE FORMACIÓN DEL CONSENTIMIENTO Y LOS VICIOS DE LA VOLUNTAD.

3.2. El error como vicio del consentimiento.

A) NOCIÓN GENERAL Y REQUISITOS: sep 05 (1)

3.6. El Dolo: sep 09 (1)

A) NOCIÓN Y REQUISITOS: jun 06, jun 10 (2)

Para que el dolo sea causa de anulabilidad del contrato, se requiere:

© IUSMASOQUISTA 2.010 Página 6 de 59

a) CAPACIDAD PARA DONAR:

b) CAPACIDAD PARA ACEPTAR DONACIONES.

3.4. Forma: sep 06, jun 08, sep 10 (3)

b) En el caso de que esté referida a bienes inmuebles, la donación ha de hacerse necesariamente en

4. LA REVOCACIÓN DE LAS DONACIONES: sep 06, sep 07 (2)

4.1. Supervivencia o superveniencia de hijos jun 05 (1)

© IUSMASOQUISTA 2.010 Página 25 de 59

TEMA 26: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

1. LA COMPRAVENTA: IDEAS GENERALES.

9 Los arts. 1661.1 y 271.2 CC, al exigir autorización judicial

El CC no dispone ninguna restricción en la actualidad a las compraventas entre cónyuges.

2.2. El precio en la compraventa: sep 05, jun 10 (2)

© IUSMASOQUISTA 2.010 Página 26 de 59

3.2. La obligación de saneamiento.

9 De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.

3.3. El saneamiento por evicción: jun 04, sep 10 (2)

3.3.1. Noción y requisitos: jun 06 (1)

La evicción (de evincere, vencer en juicio) es un acto de iniciativa extraña al comprador y

3.3.2. Pactos sobre el saneamiento por evicción.

3.3.3. Efectos de la evicción.

Producida la evicción, si ésta es total y no había renunciado el comprador al saneamiento, éste

© IUSMASOQUISTA 2.010 Página 29 de 59

2. La delimitación del arrendamiento de vivienda: exclusión de los inmuebles destinados a actividades

3. LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA.

El Título II tiene carácter imperativo y, por consiguiente, cualesquiera condiciones o estipulaciones

3.1. La duración del contrato. jun 10 (1)

© IUSMASOQUISTA 2.010 Página 36 de 59

TEMA 30: EL CONTRATO DE OBRA

1. INTRODUCCIÓN: CONCEPTO Y CARACTERES. sep 04, sep 08 (2)

1.1. El contrato de obra en el Código Civil.

El Código contempla una subespecie de contrato de arrendamiento a la que denomina “arrendamiento de

El Código Civil utiliza otros giros y vocablos distintos:

9 Dueño, propietario o comitente: para referirse a quien encarga la obra.

9 Contratista: o constructor: para identificar a quien queda obligado a realizar la obra.

Queda sometido el contratista al desempeño de una obligación de resultado.

1.2. La Ley de Ordenación de la Edificación. sep 10

7. EXTINCIÓN: jun 07 (1)

7.1. El desistimiento unilateral del comitente.

© IUSMASOQUISTA 2.010 Página 39 de 59

9 Mandato general: “comprende todos los negocios del mandante”

9 Mandato especial: sólo “uno o más negocios determinados”.

2. Mandato concebido en términos generales y mandato expreso:

En cuanto a la naturaleza de las operaciones que está autorizado a realizar el

3. RÉGIMEN BÁSICO DEL CONTRATO DE MANDATO.

3.1. Obligaciones del mandante: jun 06 (1)