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Schönheitsreparaturen

Merken Mieter zu spät, dass der Vermieter


streichen musste, können sie Ersatz fordern.

Mieter haben Pinselpause


Millionen Mieter müssen nicht renovieren, weil die Renovierungsklausel in ihrem Vertrag
ungültig ist. FINANZtest erklärt, wie Mieter das erkennen und wie sie reagieren sollten.

j Kurz vor dem Auszug werden die meis- mäßem Zustand“ oder „wie überlassen“ 360/03): „Der Mieter ist verpflichtet, die
ten Mieter unruhig. Die Schönheitsrepa- zurückgeben sollen, verpflichten Sie Ausführung der Schönheitsreparaturen
raturen müssen ja noch erledigt werden: nicht zur Renovierung. Sie müssen nur in Küchen, Baderäumen und Duschen in
Dübellöcher zuschmieren, malern und fegen und Ihre Einbauten entfernen einem Zeitraum von drei Jahren, in
manchmal auch tapezieren. (mehr dazu ab S. 68). Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Die-
Irrtum! Die meisten Mieter müssen Deutlich genug sind aber Formulie- len und Toiletten in einem solchen von
nur durchfegen. Denn die Vertragsklau- rungen wie „der Mieter trägt die Kosten fünf Jahren und in anderen Nebenräu-
sel, die sie mit Renovierung belastet, ist der Schönheitsreparaturen“. Das heißt men von sieben Jahren durchzuführen.“
unwirksam. Das hat der Bundesgerichts- laut BGH: Der Mieter muss die Renovie- Der vorgegebene Zeitplan lässt eine
hof (BGH) in vielen Fällen entschieden. rung nicht nur bezahlen, sondern auch Renovierung nach Bedarf nicht zu, Mie-
Dabei ging es mehrfach um Vertragsfor- durchführen oder einen Handwerker be- ter müssten nach Kalender renovieren,
mulare, die Millionen Mietverhältnissen auftragen (Az. VIII ZR 339/03). auch wenn die Wohnung kaum abge-
zugrunde liegen. Es kommt immer auf nutzt ist. Ein Mieter, der sie aus berufli-
den Wortlaut der Klausel an.
? Im Vertrag steht, dass ich die Räu-
me nach einem Zeitplan hätte reno-
chen Gründen nur am Wochenende
nutzt, wäre stark benachteiligt.

? Mein Vertrag sagt, dass ich die


Wohnung bei Auszug „wie überlas-
sen“ zu übergeben habe. Soll das be-
vieren müssen. Ist das zulässig?
In vielen Fällen ist das nicht in Ordnung.
Bürdet Ihnen der Vertrag zu viel auf, ist
So eine Klausel ist deshalb unwirksam.
Der Vermieter muss selbst ran.
Wichtig: Die genannten Urteile des
deuten, ich muss renovieren? die Klausel ungültig. BGH beziehen sich auf Fälle, in denen
Nein. Schwammige Klauseln, nach de- Der BGH hat zum Beispiel diese Klau- der Vermieter einen vorgedruckten Ver-
nen Sie die Wohnung „in vertragsge- sel für unwirksam erklärt (Az. VIII ZR trag vorgelegt hat, auf dessen Inhalt der

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Unser Rat
■ Prüfen. Bevor Sie malern, sollten
Sie vom Fachmann prüfen lassen, ob
Sie das überhaupt tun müssen. Unzu-
lässige Klauseln finden Sie auf Seite
93. Sollen Sie laut Vertrag renovieren,
kommt es auf den Wortlaut an. Ver-
mittelt die Klausel den Eindruck, dass
stur nach Kalender renoviert werden
Mieter keinen Einfluss nehmen konnte. nungsabnutzung auch noch bei Auszug muss, ist sie wahrscheinlich ungültig.
Mieter, die mit dem Vermieter ausdrück- renovieren sollen, ist das zu viel. Der Ver-
lich einen individuellen, starren Renovie- mieter muss selber ran, auch wenn Sie ■ Vermieterpflicht. Bei einer un-
rungszeitplan aushandeln, sind daran ge- während der Mietzeit nie renoviert haben wirksamen Klausel können Sie vom
bunden (zu Formularklausel und Indivi- (BGH, Az. VIII ZR 308/02). Vermieter verlangen, dass er die Re-
dualvereinbarung siehe Kasten auf S. 20). Andere Doppelverpflichtungen sind novierung ausführt. Haben Sie schon
ebenfalls unzulässig: Soll der Mieter nicht selbst renoviert, können Sie nach An-

? Wie sieht denn eine wirksame


Renovierungsverpflichtung aus?
Es kommt auf den Wortlaut an. „Zulässig
nur während der Wohndauer renovieren,
sondern am Ende auch alle Tapeten be-
seitigen, summieren sich beide Klauseln
sicht mancher Gerichte das Geld zu-
rückverlangen, wenn die Renovierung
notwendig war und handwerklich
sind Formulierungen, nach denen der und sind damit beide unzulässig (Az. korrekt durchgeführt wurde.
Mieter die Schönheitsreparaturen ,in der VIII ZR 163/05).
Regel‘, ,im Allgemeinen‘ oder ,normaler- ■ Vertragsänderung. Stimmen Sie
weise‘ nach drei, fünf oder sieben Jahren
durchführen muss“, sagt die Nürnberger
Fachanwältin für Mietrecht Bettina
? Ich ziehe aus, zwei Jahre nachdem
ich die Küche renoviert habe. Laut
Plan ist sie erst wieder in einem Jahr
keiner Vertragsänderung oder –an-
passung zu. Mit einer unwirksamen
Klausel fahren Sie meist besser.
Weger-Bruns. „Durch solche Klausel- dran. Muss ich schon wieder malern?
weichspüler ist die Flexibilität des Mie- Nein, und Sie müssen wahrscheinlich ■ Abnahme. Steht fest, dass Sie nicht
ters gewährleistet.“ auch nichts zahlen. Viele der Quoten- renovieren müssen, sollten Sie sich im
Heißt es im Vertrag, dass Sie „mindes- klauseln, die solche Fälle regeln, sind Abnahmeprotokoll nicht verpflichten,
tens“ oder „spätestens“ nach Ablauf einer unwirksam. Sie schreiben üblicherweise doch zu renovieren. Bestehen Sie aber
Frist renovieren müssen, ist die Klausel vor, dass Mieter, die vor Ablauf eines trotzdem darauf, dass der Vermieter –
wahrscheinlich unwirksam. Steht dort Renovierungsintervalls ausziehen, antei- unabhängig von den strittigen Schön-
aber, dass Sie das Bad „in der Regel (...) lig an den Kosten beteiligt werden. heitsreparaturen – die Mängelfreiheit
spätestens“ nach drei Jahren renovieren Wenn Sie nach zwei Jahren ausziehen, der Wohnung bescheinigt.
müssen, sind Sie zur Renovierung ver- müssten Sie 66 Prozent der Kosten für ei-
pflichtet (BGH, Az. VIII ZR 351/04). ne Küchenrenovierung zahlen. Orien- ■ DDR-Vertrag. Mieter mit DDR-
Auch ein Absatz im folgenden Text, der tiert sich die Quotenklausel an zu starren Mietvertrag sind oft nur zum Malern
einen starren Fristenplan ergänzt, kann Fristen, ist sie unwirksam und Sie kön- während der Mietzeit verpflichtet.
aus der unwirksamen Klausel eine wirk- nen ausziehen, ohne zu zahlen (BGH, Ausziehen dürfen Sie meist ohne
same Regelung machen. Az. VIII ZR 52/06). Renovierung.
So fand der BGH ein Klausel mit star-
rer Zeitregelung in Ordnung, weil sie
durch den folgenden Absatz gemildert
wurde: „Lässt in besonderen Ausnahme-
? Kann mir der Vermieter im Vertrag
vorschreiben, dass ein Handwerker
die Renovierung durchzuführen hat?
fällen der Zustand der Wohnung eine Nein. Steht eine solche Klausel in einem Einzug, Auszug oder während der Miet-
Verlängerung der (...) vereinbarten Fris- Vertragsvordruck, ist sie unwirksam. Sie zeit, die unabhängig vom Zustand der
ten zu, oder erfordert der Grad der bleiben zwar zur Renovierung verpflich- Wohnung ist, gilt die Klausel wahr-
Abnutzung eine Verkürzung, so ist [der tet, dürfen die Arbeit aber selbst machen. scheinlich nicht.
Vermieter] verpflichtet (...), nach bil- Zur Sicherheit sollten Sie den Vertrag
ligem Ermessen die Fristen des Planes der
Durchführung einzelner Schönheitsrepa-
raturen zu verlängern oder zu verkürzen“
? Meine Renovierungsklausel lautet
anders, als die hier genannten Ver-
tragsklauseln. Was nun?
von einem Fachanwalt für Mietrecht
oder einem Mieterverein prüfen lassen
(Tipps zur Anwaltssuche ab S. 104).
(Az. VIII ZR 378/03). Stellen Sie sich folgende Frage: „Lässt der Kümmern Sie sich rechtzeitig darum, da-
Vertrag eine flexible Renovierung nach mit noch Zeit bleibt, wenn Sie tatsäch-

? Laut Vertrag soll ich neben der


Renovierung nach Zeitplan auch
Bedarf zu?“ Wenn die Antwort „ja“ lau-
tet, ist die Klausel wirksam und Sie müs-
lich ran müssen.

bei Auszug renovieren. Ist das erlaubt?


Nein. Wenn Sie während der Mietzeit
und zusätzlich unabhängig von der Woh-
sen renovieren (Näheres siehe S. 94).
Ergibt sich aus dem Vertragstext für Sie
aber eine Pflicht zur Renovierung bei
? Wie muss ich die Wohnung hinter-
lassen, wenn ich ausziehe und nicht
zur Renovierung verpflichtet bin? 쑺

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