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Stimmt meine

Abrechnung?
Betriebskosten. Um nichts streiten Mieter und
Vermieter mehr als um Betriebskosten. Fehler in der
Abrechnung müssen Mieter nicht hinnehmen.

? Ich habe eine hohe Nachforderung


erhalten. Muss ich zahlen?
Das müssen Sie nur, wenn der Vermieter
keine Nachforderung mehr an Sie stellen.
Welcher Zeitraum für die Abrechnung maß-
geblich ist, steht im Mietvertrag.
rechtzeitig abgerechnet hat und die Abrech-
nung nachvollziehbar ist. Jede Abrechnung
muss mindestens zu jedem Posten die Ge-
samtkosten des Hauses nennen, den Anteil
? In meiner Abrechnung stehen zwar
die Gesamtheizkosten des Hauses,
aber nicht, wie viel Brennstoff eigentlich
des Mieters und den Schlüssel, mit dem die verbraucht wurde. Ist das korrekt?
Gesamtkosten auf die Mieter umgelegt wor- Nein, der Vermieter muss auch den Gesamt-
den sind. Wenn im Mietvertrag nichts ande- verbrauch angeben, bei Heizöl zum Beispiel
res steht, ist die Wohnfläche der Umlage- in Litern. Fehlt die Information, ist die Ab-
maßstab. rechnung an dieser Stelle formell falsch. Hat
der Vermieter errechnet, dass Sie Heizkosten

? Wie lange dürfen Vermieter sich mit


der Abrechnung Zeit lassen?
Der Vermieter muss innerhalb von zwölf
nachzahlen müssen, können Sie das so lange
verweigern, bis er eine ordnungsgemäße
Abrechnung schickt. Gelingt ihm das inner-
weise sind nicht von Ihnen zu bezahlen.
Erledigt der Hauswart in Ihrer Wohnanlage
Monaten nach Ende des Abrechnungszeit- halb der einjährigen Abrechnungsfrist solche Arbeiten, müssen die 600 Euro ge-
raums abrechnen, für das Kalenderjahr 2010 nicht, müssen Sie gar nichts nachzahlen. kürzt werden.
also bis zum 31. Dezember 2011. Vielleicht haben Sie den Hausmeister
Die Abrechnungsperiode muss aber nicht
immer das Kalenderjahr sein. Läuft sie vom
1. Juli 2010 bis zum 30. Juni 2011, hat der Ver-
? Laut Abrechnung hat der Hauswart
600 Euro erhalten. Darf die gesamte
Summe auf die Mieter verteilt werden?
schon einmal bei solchen Tätigkeiten gese-
hen. Dann können Sie den Vermieter darauf
ansprechen und ihn auffordern, die Summe
mieter bis zum 30. Juni 2012 Zeit. Nach Ab- In den meisten Fällen nicht. Reparaturen im zu kürzen. Oft schätzen die Vermieter und
lauf der Frist kann der Vermieter in der Regel Haus und Wohnungsabnahmen beispiels- ziehen 10 bis 15 Prozent ab. In den meisten
Fällen ist das auch realistisch.
Wurden Sie vom Vermieter zu einer Nach-
Unser Rat zahlung aufgefordert, können Sie bis zur
Korrektur dieses Fehlers den auf den Haus-
wart entfallenden Anteil verweigern.
Prüfen. Nach Erhalt der Betriebskos- sind. Vergleichen Sie Ihre Zahlen auch
tenabrechnung haben Sie zwölf Mona-
te Zeit, um Einwände vorzubringen.
Fehler sollten Sie schriftlich reklamie-
mit den Durchschnittswerten aus dem
Betriebskostenspiegel. Fragen Sie
beim Mieterverein vor Ort nach einem
? Welche Posten darf der Vermieter
denn überhaupt abrechnen?
Grundsätzlich können alle Betriebskosten,
ren. Bitten Sie den Vermieter um Ein- regionalen Spiegel. die wir auf Seite 35 nennen, auf den Mieter
sicht in die Belege zur Abrechnung, umgelegt werden. Dazu gehört die Grund-
wenn Sie überprüfen wollen, ob die Zahlen. Will der Vermieter für das ver- steuer ebenso wie Ausgaben für Garten-
Beträge wirklich angefallen sind. gangene Jahr eine Nachzahlung, wird pflege, Müllbeseitigung oder Versicherun-
er auch Ihre laufenden Nebenkosten- gen. Die Posten müssen aber im Mietvertrag
Vergleichen. Ziehen Sie die Betriebs- vorauszahlungen anheben. Das müs- vereinbart sein. Der Vermieter kann darin
kosten aus früheren Jahren heran. Bit- sen Sie erst einmal zahlen. War die Er- einzeln aufzählen, welche Betriebskosten er
ten Sie den Vermieter um eine Erklä- höhung unbegründet, wird dies bei der auf Sie umlegen möchte. Er kann aber auch
rung, wenn die Kosten stark gestiegen nächsten Abrechnung ausgeglichen. einfach auf die Betriebskostenverordnung
verweisen.

32 Bauen und Wohnen Finanztest 6/2011


Betriebskosten

Rund 2,19 Euro pro


Quadratmeter und Monat
zahlen Mieter im Schnitt
für Müllabfuhr, Hauswart,
Heizung & Co. Damit sind
die Nebenkosten für viele
wirklich zur zweiten Miete
geworden.

Es gibt auch Fälle, in denen es für den Mieter


unzumutbar ist, die Unterlagen beim Ver-
mieter zu überprüfen, etwa wenn der Mieter
gehbehindert ist oder der Vermieter in einer
anderen Stadt wohnt. Dann muss der Ver-
mieter Kopien schicken. Solange er das nicht
tut, ist der Mieter zu Nachzahlungen nicht
verpflichtet.

? Mein Vermieter ist bereit, mir


Kopien von den Belegen zu schicken,
will aber 50 Cent pro Kopie. Ist das okay?
Nein. Überwiegend halten die Gerichte 25
Cent je Kopie für angemessen. Wenn Ihr Ver-
mieter auf den 50 Cent besteht, können Sie
unter Vorbehalt zahlen. Streiten Sie später
über die Betriebskosten, können Sie gleich
auch den Kopierpreis reklamieren.
Selbst 25 Cent pro Kopie bedeuten bei 100
Kopien etwa 25 Euro. Fragen Sie Nachbarn,
die auch Interesse an den Belegen haben, ob

? Ich soll laut Abrechnung „sonstige


Kosten“ zahlen. Was bedeutet das?
Sie wohnen in einer 100-Quadratmeter-
Wohnung. Ihre Reinigungskosten pro Mo-
diese sich an den Kosten beteiligen.

Unter diesem Begriff kann der Vermieter


Ausgaben für Dienste umlegen, die er im
Mietvertrag als „sonstige Kosten“ genannt
nat betragen dann 50 Cent pro Quadratme-
ter.
Vergleichen Sie diese Zahl mit früheren
? Als ich einzog, hat mir der Vermieter
gesagt, dass die monatlichen Voraus-
zahlungen „in etwa hinhauen“. Jetzt soll
hat. Rechnet Ihr Vermieter zum Beispiel die Betriebskostenabrechnungen und den Wer- ich nachzahlen. Muss ich?
Ausgaben für eine Dachrinnenreinigung ab, ten aus dem Betriebskostenspiegel. Der Mie- Ja. Da Sie nur eine mündliche Aussage ha-
ohne dass die Position im Mietvertrag ge- terbund ermittelt darin die durchschnitt- ben, wird es schwer, sich zu wehren. Sie
nannt ist, müssen Sie nicht zahlen. lichen Betriebskosten in Deutschland (siehe müssten schon beweisen können, dass der
im Internet unter www.mieterbund.de). Vermieter Ihnen das zugesichert hat.

? Der Vermieter lässt einen Baum


fällen. Müssen wir das bezahlen?
Nein, nur Kosten, die dem Vermieter laufend
Laut aktuellem Betriebskostenspiegel für
2009 zahlen Mieter für die Gebäudereini-
gung im Schnitt nur 15 Cent. Fragen Sie beim
Wer böse Überraschungen vermeiden
will, lässt sich vor dem Einzug vom Vermie-
ter eine alte Abrechnung zeigen oder fragt
entstehen, sind Betriebskosten. Die meisten örtlichen Mieterverein nach, ob es regionale bei anderen Mietern im Haus nach.
Gerichte gehen davon aus, das Einzelaktio- Vergleichswerte gibt.
nen wie das Fällen von alten und kranken
Bäumen nicht umgelegt werden dürfen.
Wird eine Dachrinne nur bei Bedarf gerei-
Da Sie mit 50 Cent erheblich mehr zahlen
als der Durchschnitt, sollten Sie den Ver-
mieter nun um eine Erklärung bitten und in
? Mein Vermieter hat seit 2008 nicht
abgerechnet: Was soll ich tun?
Obwohl die einjährige Frist zur Abrechnung
nigt, etwa einmal in zehn Jahren, sind diese seine Abrechnungsunterlagen schauen. für den Vermieter abgelaufen ist, können Sie
Ausgaben auch nicht vom Mieter zu tragen. noch eine Abrechnung verlangen. Ergibt sie
Anders ist es, wenn die Rinne regelmäßig alle
zwei Jahre gereinigt wird. ? Mein Vermieter will, dass ich die
Rechnungen bei ihm einsehe. Kann
er mir nicht einfach Kopien zuschicken?
ein Guthaben, muss der Vermieter Ihnen das
Geld noch auszahlen. Stellt er eine Nachfor-
derung, können Sie jedoch auf die abgelau-

? Wie gehe ich vor, wenn ich an der Wenn der Vermieter oder seine Hausverwal- fene Frist verweisen.
FOTOS: PLAINPICTURE

Höhe der Betriebskosten zweifle? tung leicht erreichbar sind, haben Sie keinen Sträubt sich der Vermieter abzurechnen,
Rechnen Sie aus, wie viel Betriebskosten Sie rechtlichen Anspruch auf Kopien. Anders ist haben Sie ein Druckmittel: Sie können die
pro Quadratmeter und Monat zahlen sollen. es nur bei Sozialwohnungen. Manche Ver- monatlichen Nebenkostenvorauszahlun-
Beispiel: Der Vermieter verlangt von Ihnen
600 Euro im Jahr für die Hausreinigung.
mieter schicken ihren Mietern aber freiwil-
lig immer Kopien.
gen so lange zurückzuhalten, bis er seiner
Pflicht nachkommt. 0
6/2011 Finanztest Bauen und Wohnen 33
? In unserem Mehrparteienhaus gibt
es im Erdgeschoss einen Frisör. Er
verbraucht sehr viel Wasser. Müssen wir
verordnung, dass der Balkon im Regelfall zu
einem Viertel mitzählt. Bei älteren Ver-
trägen darf der Vermieter die Balkonfläche
den erhöhten Verbrauch mitbezahlen? bis zur Hälfte berücksichtigen.
Nein. Bezieht der Frisör sein Wasser über den
allgemeinen Anschluss des Hauses, muss
der Vermieter in der Betriebskostenabrech-
nung von den Wasserkosten aller Mieter
? Der Vermieter rechnet die Heizkos-
ten komplett nach Quadratmetern
auf alle Mieter um. Geht das?
einen Teil für das Gewerbe abziehen. Nein, Heizkosten sollen nach der Heiz-
Solange Ihr Vermieter den Fehler nicht kostenverordnung mindestens zu 50 Pro-
korrigiert hat, können Sie den Wasseranteil, zent und höchstens zu 70 Prozent nach dem
den Sie nachzahlen sollen, einbehalten. Verbrauch umgelegt abgerechnet werden.
Kleinere Ungerechtigkeiten müssen Mie- Die Heizkostenverordnung gibt Ihnen in
ter aber akzeptieren. Für ein Jobcenter oder einem solchen Fall das Recht, die Kosten um
ein Internetcafé im Gebäude etwa ist keine 15 Prozent zu kürzen.
getrennte Abrechnung erforderlich. Denn
solche Gewerbe verursachen nicht erheblich
mehr Betriebskosten als private Mieter. ? Meine Wohnung ist kleiner, als es im
Mietvertrag steht. Welche Fläche gilt
dann bei Umlage der Betriebskosten?

? Zählt der Balkon mit, wenn die Kos-


ten nach Fläche verteilt werden?
Ja, der Balkon zählt anteilig mit zur Wohn-
Das hängt vom Umfang der Abweichung ab.
Ist die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner
als im Vertrag angegeben, muss die tatsäch-
fläche. Seit 2004 besagt die Wohnflächen- liche Fläche zugrunde gelegt werden. Ist die
Abweichung geringer, darf der Vermieter
nach der vereinbarten Fläche abrechnen.
Checkliste

So prüfen Sie Ihre Abrechnung ? Ich bin Erdgeschoss-Mieter. Muss ich


trotzdem für den Aufzug zahlen?
Ja, wenn nach dem Mietvertrag die Kosten
j Frist. Hat der Vermieter die Abrech- er mit dem im Mietvertrag genann- des Aufzugs umgelegt werden dürfen, gilt
nungsfrist eingehalten? Dafür hat er ten Umlagemaßstab überein? das auch für Sie im Erdgeschoss. Ob Sie den
zwölf Monate nach Ende des Ab- Aufzug tatsächlich nutzen, ist egal.
rechnungszeitraums Zeit. j Rechnung. Ist die Berechnung nach- Anders ist es, wenn Sie mit dem Aufzug
vollziehbar berechnet und erläutert? gar nicht zu Ihrer Wohnung kommen, weil
j Mietvertrag. Sind die abgerechneten Sind Ihre Vorauszahlungen alle be- diese in einem anderen Gebäudeteil liegt als
Kosten vertraglich vereinbart? Das rücksichtigt? der Aufzug. Dann ist eine Klausel über die
sind sie zum Beispiel dann, wenn im Kostenbeteiligung des Mieters an den Auf-
Mietvertrag die Posten aufgezählt j Kosten. Sind die Kosten im Vergleich zugskosten unwirksam.
sind oder allgemein auf die Betriebs- zum Vorjahr auffällig gestiegen? Ist
kostenverordnung verwiesen wird.
„Sonstige“ Betriebskosten dürfen
nur abgerechnet werden, wenn im
das etwa darauf zurückzuführen,
dass der Vermieter mit Verwandten
oder eigenen Firmen etwa zur Haus-
? Die Heizkosten kommen mir sehr
hoch vor. Was kann ich tun?
Sie sollten – auch durch einen Vergleich mit
Mietvertrag erläutert ist, was darun- reinigung überteuerte Verträge ge- der Vorjahresabrechnung – prüfen, ob der
ter zu verstehen ist. schlossen hat? Nehmen Sie beim Kostenanstieg auf höhere Preise oder einen
Vermieter Einsicht in die Verträge. höheren Verbrauch zurückzuführen ist.
j Vorwegabzug. Reparatur- und Ver- Über die Internetseite www.heizspiegel.
waltungskosten sind nicht umlage- j Leerstand. Stand im Abrechnungs- de erfahren Sie, wie Ihre Werte im Vergleich
fähig. Ist aus den Ausgaben für den jahr eine Wohnung leer? Die Neben- zum Durchschnitt in Deutschland oder Ih-
Aufzug der Reparaturkostenanteil kosten dafür trägt der Vermieter. rer Region liegen. Über einen Blick in die
herausgerechnet? Hat der Vermieter Rechnungen beim Vermieter, erfahren Sie,
von den Ausgaben für den Hauswart j Gewerbe. Sind Gewerbemieter im ob die abgerechneten Kosten tatsächlich an-
einen Anteil für dessen Reparatur- Haus, die erheblich höhere Kosten gefallen sind.
und Verwaltungsarbeit abgezogen? etwa für Wasser oder Müllabfuhr ver- Einen Anspruch auf eine modernere Hei-
ursachen? Dann muss der Vermieter zung oder eine Dämmung des Hauses haben
j Umlage. Steht bei jeder Nebenkos- diese Betriebskosten um den Gewer- Sie nicht. Aber Sie können beim Vermieter
tenart ein Verteilerschlüssel? Stimmt beanteil kürzen. anregen, über solche Energiesparmaßnah-
men nachzudenken. j

34 Bauen und Wohnen Finanztest 6/2011


Betriebskosten

Diese Posten dürfen Vermieter abrechnen


Öffentliche Lasten mit einer Firma einen Vertrag geschlos- Versicherungen
Der Vermieter darf die Grundsteuer um- sen, der neben der Wartung auch die Der Vermieter darf Kosten zum Beispiel
legen, nicht aber die Grunderwerbsteu- Reparatur vorsieht (Vollwartungsver- für eine Gebäudeversicherung und eine
er. Wenn der Vermieter für einen Ge- trag), muss er 30 bis 50 Prozent für an- Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung
werbebetrieb im Haus erheblich mehr gefallene Reparaturen herausrechnen. umlegen, ebenso die Kosten für die Öl-
Grundsteuer zahlen muss als für Wohn- tankversicherung oder Glasversiche-
raum, hat er die Gesamtkosten der Straßenreinigung/Müllbeseitigung rung. Ausgaben für private Versiche-
Grundsteuer entsprechend zu kürzen, Diese Kosten – auch für Schnee- und rungen wie eine Rechtsschutzversiche-
bevor er sie auf die Mieter der Privat- Eisbeseitigung – darf der Vermieter um- rung allerdings nicht.
wohnungen umlegt. Das gilt auch für legen, nicht aber einmalige Kosten für
die Grundsteuer auf vermietete Stell- die Gartenabfall- oder Schuttabfuhr. Hauswart
plätze, wenn nicht jeder im Haus einen Entrümpelungskosten darf er nicht um- Der Vermieter darf den Lohn für einen
Parkplatz hat. legen, wenn der Verursacher zahlen Hauswart umlegen. Soweit der Haus-
könnte. Umgelegt werden dürfen Kos- wart auch repariert oder Verwaltungs-
Wasserversorgung ten für Müllkompressoren und -schlu- arbeit erledigt hat, muss die Summe
Der Vermieter darf den Verbrauch nach cker und die Mengenerfassung. gekürzt werden.
Zählerstand abrechnen sowie Grund-
gebühr, Wartungskosten und die Kos- Reinigung/Ungezieferbekämpfung Kabel/Antenne
ten der Abrechnung umlegen. Kosten Vermieter können Ausgaben für die Der Vermieter darf monatliche Grund-
für die Erwärmung des Wassers wer- Hausreinigung umlegen. Putzt der gebühren (Kabelanschluss) sowie War-
den unter „Warmwasser“ abgerechnet. Hausmeister, sind die Personalkosten tungskosten für die Antennen- oder
dort abzurechnen. Sie dürfen nicht Verteileranlage berechnen – einmalige
Entwässerung zweimal angesetzt werden. Anschlussgebühren jedoch nicht.
Abrechenbar sind Entwässerungs-
gebühren oder die Kosten einer Gartenpflege Wäsche
Entwässerungsanlage. Sach- und Personalkosten für die Grün- Kosten für Strom, Wartung und Rei-
anlagen- und Spielplatzpflege können nigung des gemeinsamen Waschkellers
Heizung umgelegt werden. Übernimmt der dürfen umgelegt werden, Wasserkos-
Der Vermieter darf die Kosten des Hauswart die Pflege, sind die Aus- ten nur, soweit sie nicht schon unter
Zentralheizungsbetriebs einschließlich gaben entsprechend zu kürzen. „Wasserversorgung“ verbucht wurden.
Abgasanlage und Eichkosten umlegen. Umlegbar sind auch Kosten für Trock-
Kommt die Wärme nicht von seiner Beleuchtung ner oder Bügelautomaten.
Zentralheizung, sondern wird sie ins Umlegbar sind Stromkosten für die Be-
Haus geliefert, kann der Vermieter den leuchtung von Treppenhaus, Gemein- Sonstige Kosten
Wärmepreis des Lieferanten berech- schaftsräumen und Außenbereich. Der Vermieter muss im Vertrag aufzäh-
nen. Auch Wartungs- und Reinigungs- len, was zu den sonstigen Kosten ge-
kosten einer Etagenheizung darf der Schornsteinfeger hört. Dort könnte etwa die Dachrinnen-
Vermieter berechnen. Hat er die Geräte Berechnet werden dürfen die Kehr- reinigung genannt sein. Ist sie regel-
zur Verbrauchserfassung gemietet, darf gebühren, soweit sie nicht schon als mäßig nötig, darf der Vermieter die
er die Miete dafür umlegen. Heizungskosten berechnet sind. Kosten auf die Mieter umgelegen.

Warmwasser
Der Vermieter darf die Betriebskosten
für die zentrale Erwärmung des Was-
sers sowie die Reinigung und Wartung
von Warmwassergeräten abrechnen.

Verbundene Versorgung
Kommt die Wärme für die Heizung und
die Wassererwärmung aus einer zen-
tralen Anlage, müssen die Brennstoff-
kosten rechnerisch getrennt werden.
FOTOS: FOTOLIA; IMAGO

Fahrstuhl
Umlegbar sind die Kosten für Betriebs-
strom und Wartung. Hat der Vermieter

6/2011 Finanztest Bauen und Wohnen 35


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94 Service Finanztest 6/2011

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