Stimmt meine

Abrechnung?
Betriebskosten. Um nichts streiten Mieter und
Vermieter mehr als um Betriebskosten. Fehler in der
Abrechnung müssen Mieter nicht hinnehmen.

? Ich habe eine hohe Nachforderung

erhalten. Muss ich zahlen?
Das müssen Sie nur, wenn der Vermieter
rechtzeitig abgerechnet hat und die Abrech-
nung nachvollziehbar ist. Jede Abrechnung
muss mindestens zu jedem Posten die Ge-
samtkosten des Hauses nennen, den Anteil
des Mieters und den Schlüssel, mit dem die
Gesamtkosten auf die Mieter umgelegt wor-
den sind. Wenn im Mietvertrag nichts ande-
res steht, ist die Wohnfläche der Umlage-
maßstab.
keine Nachforderung mehr an Sie stellen.
Welcher Zeitraum für die Abrechnung maß-
geblich ist, steht im Mietvertrag.
? In meiner Abrechnung stehen zwar
die Gesamtheizkosten des Hauses,
aber nicht, wie viel Brennstoff eigentlich
verbraucht wurde. Ist das korrekt?
Nein, der Vermieter muss auch den Gesamt-
verbrauch angeben, bei Heizöl zum Beispiel
in Litern. Fehlt die Information, ist die Ab-
rechnung an dieser Stelle formell falsch. Hat
der Vermieter errechnet, dass Sie Heizkosten

? Wie lange dürfen Vermieter sich mit

der Abrechnung Zeit lassen?
Der Vermieter muss innerhalb von zwölf
Monaten nach Ende des Abrechnungszeit-
raums abrechnen, für das Kalenderjahr 2010
also bis zum 31. Dezember 2011.
Die Abrechnungsperiode muss aber nicht
immer das Kalenderjahr sein. Läuft sie vom
1. Juli 2010 bis zum 30. Juni 2011, hat der Ver-
mieter bis zum 30. Juni 2012 Zeit. Nach Ab-
lauf der Frist kann der Vermieter in der Regel
Unser Rat
Prüfen. Nach Erhalt der Betriebskos-
tenabrechnung haben Sie zwölf Mona-
te Zeit, um Einwände vorzubringen.
Fehler sollten Sie schriftlich reklamie-
ren. Bitten Sie den Vermieter um Ein-
sicht in die Belege zur Abrechnung,
wenn Sie überprüfen wollen, ob die
Beträge wirklich angefallen sind.
Vergleichen. Ziehen Sie die Betriebs-
kosten aus früheren Jahren heran. Bit-
ten Sie den Vermieter um eine Erklä-
rung, wenn die Kosten stark gestiegen
nachzahlen müssen, können Sie das so lange
verweigern, bis er eine ordnungsgemäße
Abrechnung schickt. Gelingt ihm das inner-
halb der einjährigen Abrechnungsfrist
nicht, müssen Sie gar nichts nachzahlen.
? Laut Abrechnung hat der Hauswart
600 Euro erhalten. Darf die gesamte
Summe auf die Mieter verteilt werden?
In den meisten Fällen nicht. Reparaturen im
Haus und Wohnungsabnahmen beispiels-
sind. Vergleichen Sie Ihre Zahlen auch
mit den Durchschnittswerten aus dem
Betriebskostenspiegel. Fragen Sie
beim Mieterverein vor Ort nach einem
regionalen Spiegel.
Zahlen. Will der Vermieter für das ver-
gangene Jahr eine Nachzahlung, wird
er auch Ihre laufenden Nebenkosten-
vorauszahlungen anheben. Das müs-
sen Sie erst einmal zahlen. War die Er-
höhung unbegründet, wird dies bei der
nächsten Abrechnung ausgeglichen.
weise sind nicht von Ihnen zu bezahlen.
Erledigt der Hauswart in Ihrer Wohnanlage
solche Arbeiten, müssen die 600 Euro ge-
kürzt werden.
Vielleicht haben Sie den Hausmeister
schon einmal bei solchen Tätigkeiten gese-
hen. Dann können Sie den Vermieter darauf
ansprechen und ihn auffordern, die Summe
zu kürzen. Oft schätzen die Vermieter und
ziehen 10 bis 15 Prozent ab. In den meisten
Fällen ist das auch realistisch.
Wurden Sie vom Vermieter zu einer Nach-
zahlung aufgefordert, können Sie bis zur
Korrektur dieses Fehlers den auf den Haus-
wart entfallenden Anteil verweigern.
? Welche Posten darf der Vermieter
denn überhaupt abrechnen?
Grundsätzlich können alle Betriebskosten,
die wir auf Seite 35 nennen, auf den Mieter
umgelegt werden. Dazu gehört die Grund-
steuer ebenso wie Ausgaben für Garten-
pflege, Müllbeseitigung oder Versicherun-
gen. Die Posten müssen aber im Mietvertrag
vereinbart sein. Der Vermieter kann darin
einzeln aufzählen, welche Betriebskosten er
auf Sie umlegen möchte. Er kann aber auch
einfach auf die Betriebskostenverordnung
verweisen.

32 Bauen und Wohnen Finanztest 6/2011


? Ich soll laut Abrechnung „sonstige
Kosten“ zahlen. Was bedeutet das?
Unter diesem Begriff kann der Vermieter
Ausgaben für Dienste umlegen, die er im
Mietvertrag als „sonstige Kosten“ genannt
hat. Rechnet Ihr Vermieter zum Beispiel die
Ausgaben für eine Dachrinnenreinigung ab,
ohne dass die Position im Mietvertrag ge-
nannt ist, müssen Sie nicht zahlen.
? Der Vermieter lässt einen Baum
fällen. Müssen wir das bezahlen?
Nein, nur Kosten, die dem Vermieter laufend
entstehen, sind Betriebskosten. Die meisten
Gerichte gehen davon aus, das Einzelaktio-
nen wie das Fällen von alten und kranken
Bäumen nicht umgelegt werden dürfen.
Wird eine Dachrinne nur bei Bedarf gerei-
nigt, etwa einmal in zehn Jahren, sind diese
Ausgaben auch nicht vom Mieter zu tragen.
Anders ist es, wenn die Rinne regelmäßig alle
zwei Jahre gereinigt wird.
? Wie gehe ich vor, wenn ich an der
FOTOS: PLAINPICTURE
Höhe der Betriebskosten zweifle?
Rechnen Sie aus, wie viel Betriebskosten Sie
pro Quadratmeter und Monat zahlen sollen.
Beispiel: Der Vermieter verlangt von Ihnen
600 Euro im Jahr für die Hausreinigung.
6/2011 Finanztest
Sie wohnen in einer 100-Quadratmeter-
Wohnung. Ihre Reinigungskosten pro Mo-
nat betragen dann 50 Cent pro Quadratme-
ter.
Vergleichen Sie diese Zahl mit früheren
Betriebskostenabrechnungen und den Wer-
ten aus dem Betriebskostenspiegel. Der Mie-
terbund ermittelt darin die durchschnitt-
lichen Betriebskosten in Deutschland (siehe
im Internet unter www.mieterbund.de).
Laut aktuellem Betriebskostenspiegel für
2009 zahlen Mieter für die Gebäudereini-
gung im Schnitt nur 15 Cent. Fragen Sie beim
örtlichen Mieterverein nach, ob es regionale
Vergleichswerte gibt.
Da Sie mit 50 Cent erheblich mehr zahlen
als der Durchschnitt, sollten Sie den Ver-
mieter nun um eine Erklärung bitten und in
seine Abrechnungsunterlagen schauen.
? Mein Vermieter will, dass ich die
Rechnungen bei ihm einsehe. Kann
er mir nicht einfach Kopien zuschicken?
Wenn der Vermieter oder seine Hausverwal-
tung leicht erreichbar sind, haben Sie keinen
rechtlichen Anspruch auf Kopien. Anders ist
es nur bei Sozialwohnungen. Manche Ver-
mieter schicken ihren Mietern aber freiwil-
lig immer Kopien.
Betriebskosten
Rund 2,19 Euro pro
Quadratmeter und Monat
zahlen Mieter im Schnitt
für Müllabfuhr, Hauswart,
Heizung & Co. Damit sind
die Nebenkosten für viele
wirklich zur zweiten Miete
geworden.
Es gibt auch Fälle, in denen es für den Mieter
unzumutbar ist, die Unterlagen beim Ver-
mieter zu überprüfen, etwa wenn der Mieter
gehbehindert ist oder der Vermieter in einer
anderen Stadt wohnt. Dann muss der Ver-
mieter Kopien schicken. Solange er das nicht
tut, ist der Mieter zu Nachzahlungen nicht
verpflichtet.
? Mein Vermieter ist bereit, mir
Kopien von den Belegen zu schicken,
will aber 50 Cent pro Kopie. Ist das okay?
Nein. Überwiegend halten die Gerichte 25
Cent je Kopie für angemessen. Wenn Ihr Ver-
mieter auf den 50 Cent besteht, können Sie
unter Vorbehalt zahlen. Streiten Sie später
über die Betriebskosten, können Sie gleich
auch den Kopierpreis reklamieren.
Selbst 25 Cent pro Kopie bedeuten bei 100
Kopien etwa 25 Euro. Fragen Sie Nachbarn,
die auch Interesse an den Belegen haben, ob
diese sich an den Kosten beteiligen.
? Als ich einzog, hat mir der Vermieter
gesagt, dass die monatlichen Voraus-
zahlungen „in etwa hinhauen“. Jetzt soll
ich nachzahlen. Muss ich?
Ja. Da Sie nur eine mündliche Aussage ha-
ben, wird es schwer, sich zu wehren. Sie
müssten schon beweisen können, dass der
Vermieter Ihnen das zugesichert hat.
Wer böse Überraschungen vermeiden
will, lässt sich vor dem Einzug vom Vermie-
ter eine alte Abrechnung zeigen oder fragt
bei anderen Mietern im Haus nach.
? Mein Vermieter hat seit 2008 nicht
abgerechnet: Was soll ich tun?
Obwohl die einjährige Frist zur Abrechnung
für den Vermieter abgelaufen ist, können Sie
noch eine Abrechnung verlangen. Ergibt sie
ein Guthaben, muss der Vermieter Ihnen das
Geld noch auszahlen. Stellt er eine Nachfor-
derung, können Sie jedoch auf die abgelau-
fene Frist verweisen.
Sträubt sich der Vermieter abzurechnen,
haben Sie ein Druckmittel: Sie können die
monatlichen Nebenkostenvorauszahlun-
gen so lange zurückzuhalten, bis er seiner
Pflicht nachkommt. 0
Bauen und Wohnen 33

Checkliste
So prüfen Sie Ihre Abrechnung
j Frist. Hat der Vermieter die Abrech-
nungsfrist eingehalten? Dafür hat er
zwölf Monate nach Ende des Ab-
rechnungszeitraums Zeit.
j Mietvertrag. Sind die abgerechneten
Kosten vertraglich vereinbart? Das
sind sie zum Beispiel dann, wenn im
Mietvertrag die Posten aufgezählt
sind oder allgemein auf die Betriebs-
kostenverordnung verwiesen wird.
„Sonstige“ Betriebskosten dürfen
nur abgerechnet werden, wenn im
Mietvertrag erläutert ist, was darun-
ter zu verstehen ist.
j Vorwegabzug. Reparatur- und Ver-
waltungskosten sind nicht umlage-
fähig. Ist aus den Ausgaben für den
Aufzug der Reparaturkostenanteil
herausgerechnet? Hat der Vermieter
von den Ausgaben für den Hauswart
einen Anteil für dessen Reparatur-
und Verwaltungsarbeit abgezogen?
j Umlage. Steht bei jeder Nebenkos-
tenart ein Verteilerschlüssel? Stimmt
34 Bauen und Wohnen
? In unserem Mehrparteienhaus gibt
es im Erdgeschoss einen Frisör. Er
verbraucht sehr viel Wasser. Müssen wir
den erhöhten Verbrauch mitbezahlen?
Nein. Bezieht der Frisör sein Wasser über den
allgemeinen Anschluss des Hauses, muss
der Vermieter in der Betriebskostenabrech-
nung von den Wasserkosten aller Mieter
einen Teil für das Gewerbe abziehen.
Solange Ihr Vermieter den Fehler nicht
korrigiert hat, können Sie den Wasseranteil,
den Sie nachzahlen sollen, einbehalten.
Kleinere Ungerechtigkeiten müssen Mie-
ter aber akzeptieren. Für ein Jobcenter oder
ein Internetcafé im Gebäude etwa ist keine
getrennte Abrechnung erforderlich. Denn
solche Gewerbe verursachen nicht erheblich
mehr Betriebskosten als private Mieter.
? Zählt der Balkon mit, wenn die Kos-
ten nach Fläche verteilt werden?
Ja, der Balkon zählt anteilig mit zur Wohn-
fläche. Seit 2004 besagt die Wohnflächen-
er mit dem im Mietvertrag genann-
ten Umlagemaßstab überein?
j Rechnung. Ist die Berechnung nach-
vollziehbar berechnet und erläutert?
Sind Ihre Vorauszahlungen alle be-
rücksichtigt?
j Kosten. Sind die Kosten im Vergleich
zum Vorjahr auffällig gestiegen? Ist
das etwa darauf zurückzuführen,
dass der Vermieter mit Verwandten
oder eigenen Firmen etwa zur Haus-
reinigung überteuerte Verträge ge-
schlossen hat? Nehmen Sie beim
Vermieter Einsicht in die Verträge.
j Leerstand. Stand im Abrechnungs-
jahr eine Wohnung leer? Die Neben-
kosten dafür trägt der Vermieter.
j Gewerbe. Sind Gewerbemieter im
Haus, die erheblich höhere Kosten
etwa für Wasser oder Müllabfuhr ver-
ursachen? Dann muss der Vermieter
diese Betriebskosten um den Gewer-
beanteil kürzen.
verordnung, dass der Balkon im Regelfall zu
einem Viertel mitzählt. Bei älteren Ver-
trägen darf der Vermieter die Balkonfläche
bis zur Hälfte berücksichtigen.
? Der Vermieter rechnet die Heizkos-
ten komplett nach Quadratmetern
auf alle Mieter um. Geht das?
Nein, Heizkosten sollen nach der Heiz-
kostenverordnung mindestens zu 50 Pro-
zent und höchstens zu 70 Prozent nach dem
Verbrauch umgelegt abgerechnet werden.
Die Heizkostenverordnung gibt Ihnen in
einem solchen Fall das Recht, die Kosten um
15 Prozent zu kürzen.
? Meine Wohnung ist kleiner, als es im
Mietvertrag steht. Welche Fläche gilt
dann bei Umlage der Betriebskosten?
Das hängt vom Umfang der Abweichung ab.
Ist die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner
als im Vertrag angegeben, muss die tatsäch-
liche Fläche zugrunde gelegt werden. Ist die
Abweichung geringer, darf der Vermieter
nach der vereinbarten Fläche abrechnen.
? Ich bin Erdgeschoss-Mieter. Muss ich
trotzdem für den Aufzug zahlen?
Ja, wenn nach dem Mietvertrag die Kosten
des Aufzugs umgelegt werden dürfen, gilt
das auch für Sie im Erdgeschoss. Ob Sie den
Aufzug tatsächlich nutzen, ist egal.
Anders ist es, wenn Sie mit dem Aufzug
gar nicht zu Ihrer Wohnung kommen, weil
diese in einem anderen Gebäudeteil liegt als
der Aufzug. Dann ist eine Klausel über die
Kostenbeteiligung des Mieters an den Auf-
zugskosten unwirksam.
? Die Heizkosten kommen mir sehr
hoch vor. Was kann ich tun?
Sie sollten – auch durch einen Vergleich mit
der Vorjahresabrechnung – prüfen, ob der
Kostenanstieg auf höhere Preise oder einen
höheren Verbrauch zurückzuführen ist.
Über die Internetseite www.heizspiegel.
de erfahren Sie, wie Ihre Werte im Vergleich
zum Durchschnitt in Deutschland oder Ih-
rer Region liegen. Über einen Blick in die
Rechnungen beim Vermieter, erfahren Sie,
ob die abgerechneten Kosten tatsächlich an-
gefallen sind.
Einen Anspruch auf eine modernere Hei-
zung oder eine Dämmung des Hauses haben
Sie nicht. Aber Sie können beim Vermieter
anregen, über solche Energiesparmaßnah-
men nachzudenken. j
Finanztest 6/2011

Diese Posten dürfen Vermieter abrechnen
Öffentliche Lasten
Der Vermieter darf die Grundsteuer um-
legen, nicht aber die Grunderwerbsteu-
er. Wenn der Vermieter für einen Ge-
werbebetrieb im Haus erheblich mehr
Grundsteuer zahlen muss als für Wohn-
raum, hat er die Gesamtkosten der
Grundsteuer entsprechend zu kürzen,
bevor er sie auf die Mieter der Privat-
wohnungen umlegt. Das gilt auch für
die Grundsteuer auf vermietete Stell-
plätze, wenn nicht jeder im Haus einen
Parkplatz hat.
Wasserversorgung
Der Vermieter darf den Verbrauch nach
Zählerstand abrechnen sowie Grund-
gebühr, Wartungskosten und die Kos-
ten der Abrechnung umlegen. Kosten
für die Erwärmung des Wassers wer-
den unter „Warmwasser“ abgerechnet.
Entwässerung
Abrechenbar sind Entwässerungs-
gebühren oder die Kosten einer
Entwässerungsanlage.
Heizung
Der Vermieter darf die Kosten des
Zentralheizungsbetriebs einschließlich
Abgasanlage und Eichkosten umlegen.
Kommt die Wärme nicht von seiner
Zentralheizung, sondern wird sie ins
Haus geliefert, kann der Vermieter den
Wärmepreis des Lieferanten berech-
nen. Auch Wartungs- und Reinigungs-
kosten einer Etagenheizung darf der
Vermieter berechnen. Hat er die Geräte
zur Verbrauchserfassung gemietet, darf
er die Miete dafür umlegen.
Warmwasser
Der Vermieter darf die Betriebskosten
für die zentrale Erwärmung des Was-
sers sowie die Reinigung und Wartung
von Warmwassergeräten abrechnen.
Verbundene Versorgung
Kommt die Wärme für die Heizung und
die Wassererwärmung aus einer zen-
tralen Anlage, müssen die Brennstoff-
kosten rechnerisch getrennt werden.
FOTOS: FOTOLIA; IMAGO
Fahrstuhl
Umlegbar sind die Kosten für Betriebs-
strom und Wartung. Hat der Vermieter
6/2011 Finanztest
mit einer Firma einen Vertrag geschlos-
sen, der neben der Wartung auch die
Reparatur vorsieht (Vollwartungsver-
trag), muss er 30 bis 50 Prozent für an-
gefallene Reparaturen herausrechnen.
Straßenreinigung/Müllbeseitigung
Diese Kosten – auch für Schnee- und
Eisbeseitigung – darf der Vermieter um-
legen, nicht aber einmalige Kosten für
die Gartenabfall- oder Schuttabfuhr.
Entrümpelungskosten darf er nicht um-
legen, wenn der Verursacher zahlen
könnte. Umgelegt werden dürfen Kos-
ten für Müllkompressoren und -schlu-
cker und die Mengenerfassung.
Reinigung/Ungezieferbekämpfung
Vermieter können Ausgaben für die
Hausreinigung umlegen. Putzt der
Hausmeister, sind die Personalkosten
dort abzurechnen. Sie dürfen nicht
zweimal angesetzt werden.
Gartenpflege
Sach- und Personalkosten für die Grün-
anlagen- und Spielplatzpflege können
umgelegt werden. Übernimmt der
Hauswart die Pflege, sind die Aus-
gaben entsprechend zu kürzen.
Beleuchtung
Umlegbar sind Stromkosten für die Be-
leuchtung von Treppenhaus, Gemein-
schaftsräumen und Außenbereich.
Schornsteinfeger
Berechnet werden dürfen die Kehr-
gebühren, soweit sie nicht schon als
Heizungskosten berechnet sind.
Betriebskosten
Versicherungen
Der Vermieter darf Kosten zum Beispiel
für eine Gebäudeversicherung und eine
Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung
umlegen, ebenso die Kosten für die Öl-
tankversicherung oder Glasversiche-
rung. Ausgaben für private Versiche-
rungen wie eine Rechtsschutzversiche-
rung allerdings nicht.
Hauswart
Der Vermieter darf den Lohn für einen
Hauswart umlegen. Soweit der Haus-
wart auch repariert oder Verwaltungs-
arbeit erledigt hat, muss die Summe
gekürzt werden.
Kabel/Antenne
Der Vermieter darf monatliche Grund-
gebühren (Kabelanschluss) sowie War-
tungskosten für die Antennen- oder
Verteileranlage berechnen – einmalige
Anschlussgebühren jedoch nicht.
Wäsche
Kosten für Strom, Wartung und Rei-
nigung des gemeinsamen Waschkellers
dürfen umgelegt werden, Wasserkos-
ten nur, soweit sie nicht schon unter
„Wasserversorgung“ verbucht wurden.
Umlegbar sind auch Kosten für Trock-
ner oder Bügelautomaten.
Sonstige Kosten
Der Vermieter muss im Vertrag aufzäh-
len, was zu den sonstigen Kosten ge-
hört. Dort könnte etwa die Dachrinnen-
reinigung genannt sein. Ist sie regel-
mäßig nötig, darf der Vermieter die
Kosten auf die Mieter umgelegen.
Bauen und Wohnen 35
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Brühl 34–38, DekaBank, Tel. 0 89/2 06 09 50, ebase, 56068 Koblenz, Carl-Wery-Str. 28,
Altenweg 4, Mainzer Landstr. 16, Fax 0 89/2 06 09 52 00, Richard-Reitzner- mieterverein.de Tel. 02 61/1 76 09, 81739 München,
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94 Service Finanztest 6/2011