I.- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES.
§ Concepto.- Funciones de la Publicidad.- Tipos.- Indica Marina Mariani de Vidal, que revistiendo los derechos reales el carácte es decir, debiendo respetarse por todos, es menester que ellos sean conocidos, y ese conocimiento se cumple a través de su publicidad . La publicidad cumple, además, una importante función en orden al comercio jurídico y a l desarrollo del crédito, dado que permite conocer el estado patrimonial del titul ar, beneficiando de este modo no sólo a éste sino a toda la sociedad. En el ámbito de los derechos reales la misma puede hacerse efectiva de distintas m aneras. Y así nos encontramos, por ejemplo, por un lado, con la llamada publicidad natural, posesoria o traditiva que se concreta con la entrega material de la co sa objeto del derecho (sistema adoptado originariamente por Vélez en nuestro código Civil, salvo en materia de hipotecas). Y por el otro, con la que se cumple a tra vés de la inscripción de los actos relativos a los derechos reales en registros crea dos al efecto, denominada publicidad registral. Señala Borda que en el Estado Moderno la registración de los derechos reales está toma ndo una importancia siempre creciente. Es que los registros y en especial los de la propiedad, satisfacen múltiples necesidades que conviene puntualizar: a) En primer término, los inmuebles y los muebles de relevancia económica son una im portante fuente impositiva; un correcto registro permite identificar a los titul ares de dominio y demás derechos reales, así como verificar las transmisiones también gravadas. b) El Estado Moderno está atento al régimen de la propiedad de la tierra, vigila su producción, combate los latifundios y minifundios. Todo ello requiere inexcusablem ente una apropiada registración. c) La planificación está en la médula del Estado Moderno; y ella se funda en una compl eta información que en materia de propiedad sólo pueden brindarla los registros y ca tastros. d) Los registros constituyen, además un régimen de publicidad que permite a terceros adquirentes de derechos reales sobre un bien conocer el estado en que ese bien se encuentra, quién es su dueño, qué derechos lo gravan. e) De igual modo, permiten conocer con facilidad el patrimonio de una persona, i mpidiendo la ocultación de bienes en perjuicio de los acreedores, a quienes los re gistros les facilitan el embargo de los bienes del deudor. d) Desde el punto de vista del propietario, clarifica sus derechos y en algunos sistemas (no en el nuestro) lo pone a cubierto contra cualquier defecto del título de adquisición. II.- DISTINTOS SISTEMAS DE PUBLICIDAD.- Siguiendo a Marina Mariani de Vidal podemos clasificar a los distintos ordenamie ntos que existen al respecto de la siguiente forma: A) Sistemas No Registrales: La publicidad se cumple no a través de la inscripción en registros sino por otros me dios. Así, en el sistema francés originario del Código Civil (anterior a la ley hipotecaria de 1855), donde las transmisiones de derechos reales quedaban perfeccionadas por la sola celebración del contrato. Los inconvenientes derivados de este sistema -puestos de manifiesto por nuestro codificador en la nota al art. 577 del Código Civil, especialmente en su 3ª parte, a cuya lectura remitimos- se hicieron sentir en la propia Francia, por lo que en el año 1855 se sancionó una ley que modificó sustancialmente el régimen conforme veremos al estudiar el sistema francés. Debido a ello es justamente que Vélez adopta la tradición como medio de publicidad, que saca a su entender de las sombras en que se encontraba sumida la creación de l os derechos reales según el derecho francés, y los pone de manifiesto a toda la soci edad, a través de la realización de actos materiales sobre la cosa, que son necesari os a los efectos de la consumación de aquélla. B) Sistemas Registrales: Si bien la tradición puede servir como sistema de publicidad en comunidades pequeñas , también se torna totalmente ineficaz cuando no media tal circunstancia, puesto q ue queda prácticamente oculta, como ocurría con la celebración del contrato en el derec ho francés. Se vuelve entonces indispensable contar con otro medio de poner en conocimiento de terceros la existencia del derecho real, y se llega a dicho medio a través de l os registros, en los cuales deben inscribirse todos los derechos reales que se c onstituyen, así como su transmisión y extinción. Ello, en un primer momento, funcionó sólo para los inmuebles pero el incremento cada vez mayor de la riqueza mobiliaria hizo que aparecieran también registros destina dos a los muebles, originándose la categoría de cosas muebles registrales . Ej: automot ores, buques, aeronaves, etc. § 1. Sistemas registrales: Clasificación.- Hay diversos medios de llevar esos registros: §ð Transcripción e Inscripción Según la manera de llevar los registros, los sistemas pueden ser: Sistemas de Transcripción: se exige la transcripción íntegra y literal de los actos re lativos a los derechos reales (constitución, transmisión, extinción). Ej: Sistema de l a ley hipotecaria francesa de 1855. Sistemas de Inscripción: los títulos se inscriben haciendo una síntesis de ellos. Ej: es el sistema adoptado por nuestro país actualmente. § ð Declarativos y Constitutivos Según los efectos de la registración, pueden ser: Sistemas Declarativos: la inscripción se exige solamente a los efectos de opone a terceros, es decir, que sirve para declarar a éstos un derecho real ya existente e ntre las partes -es un mero medio de publicidad-. Ej: sistema argentino actual p ara los bienes inmuebles. Sistemas Constitutivos: la inscripción es una condición del nacimiento del dere al no existe ni entre las partes, ni frente a terceros, si no media la pertinent e inscripción; es decir, el derecho nace a partir de su inscripción en el Registro. Ej: sistema germánico; sistema Torrens; nuestro sistema actual en materia de autom otores y caballos pura sangre de carrera. § ð Personales y Reales También se clasifica a los sistemas registrales según tengan en cuenta a las pe cosas: En los Registros Personales, se tiene en mira a la persona titular del derecho. se asientan por orden cronológico, confeccionándose luego índices alfabéticos con el nom bre de las partes. De allí que la búsqueda se realice por el nombre de los titulares , o sea que, conociendo el nombre del titular, se puede saber si los derechos re ales figuran inscriptos a su favor. Ej: sistema de Capital Federal anterior a la sanción de la Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801. Dado que el sistema que estamos analizando no permite obtener un informe rápido y claro acerca del estado jurídico de cada inmueble, se ha ideado otro que se lleva tomando como base, no a la persona del titular, sino la cosa sobre la que recaen los derechos. Son los denominados Registros Reales. En los Registros Reales, cada inmueble, está matriculado con su correspondiente núme ro de orden, asignándosele una hoja especial llamada folio real donde se asientan los derechos reales que tienen por objeto el inmueble al que corresponde dicho f olio. Ej: nuestro sistema inmobiliario actual y el sistema alemán. § ð Validan o No Validan los títulos: Según la incidencia de la registración respecto de los títulos, pueden ser: Sistemas de Convalidación: conforme ciertos sistemas la inscripción purifica a s vicios de los que pudieran estar afectados. Ej: derecho germánico. Sistemas de No Convalidación: La inscripción no tiene la virtualidad de sanear e pudieran estar afectando al acto causal. Ej: En nuestro derecho en virtud del art. 4 de la Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801: La inscripción no convalid a el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes § 2. SISTEMAS REGISTRALES EN EL DERECHO COMPARADO.- A. Breves nociones de la publicidad en la historia del derecho: Roma.- En Roma los modos de adquirir el derecho de propiedad se cumplían a través de terminadas formalidades. Así pueden mencionarse: §ð la Mancipatio: en presencia de 5 testigos y un librepens; o §ð la In Iure Cesio: un proceso de reivindicación ficticio que se llevaba a c ado; o §ð la Usucapio: por la posesión durante un tiempo establecido; o §ð la Adjudicatio: como consecuencia de la partición de cosas comunes; o §ð la Traditio: por la entrega efectiva de la cosa. Este último, era el modo más importante de adquirir la propiedad y terminó por reempla zar totalmente a los otros procedimientos. Vemos que la publicidad se realizaba en estos casos, a través del cumplimiento de las formalidades requeridas para la consumación de cada uno de los distintos modos de adquisición. Posteriormente, y a semejanza de las provincias griegas y egipcias, se tomó la cos tumbre de transcribir las transmisiones en los Registros Públicos fue lo que se denom inó Insinuatio-, siendo esta transcripción obligatoria, para los actos a título gratui to y facultativa, para los celebrados a título oneroso. B. Derecho Francés: En el sistema francés originario del Código Civil el derecho real se transmitía za del contrato, y la celebración de éste, en consecuencia constituía suficiente publi cidad. Los inconvenientes derivados de este sistema puestos de manifiesto por nuestro como ya señalamos, en la nota al art. 577 del Código Civil, especialmente en su 3ª pa rte- se hicieron sentir a poco de andar, en la propia Francia, donde en el año 185 5 hubo de sancionarse una ley -la nueva ley hipotecaria del 23 de marzo de 1855- que determinó que el propietario no es propietario respecto de terceros si no hace transcribir sus títulos en un registro especial y público, establecido para ese efe cto , reconociendo la necesidad de un hecho externo como indicador legal de la tra nsmisión de la propiedad. C. Sistema Germano: El sistema del Código Civil Alemán plasmó una larga evolución que arrancó en ép vivió a la recepción del derecho romano con su sistema de Traditio -, para llegar a ser uno de los sistemas registrales más perfectos que se conocen. Se sigue la técnica del folio real y deben inscribirse los inmuebles que no rídico-pública, así los del Estado, propiedades del Fisco, caminos, aguas, etc. Deben anotarse en dicho folio todos los derechos reales constituidos sobre el fu ndo, quedando excluidos los personales, inclusive la locación de inmuebles y la in scripción, reviste el carácter de constitutiva de esos derechos. El Registro sólo actúa en relación a las mutaciones registrales, a pedido de parte int eresada (Principio de la Instancia), y sólo puede solicitar tal mutación quien figur a inscripto como titular del derecho (Principio de Tracto Sucesivo). La inscripción debe estar consentida por el que en el Registro aparece como titula r, a través de un documento auténtico (Principio del Consentimiento Formal), vale de cir que lo que se inscribe no es el acto jurídico causal (Ej: compraventa, donación, etc), sino el acuerdo mediante el cual quien figura inscripto como titular de u n derecho conviene con otra persona en que ese derecho se inscriba a su nombre, y ese acuerdo para inscribir (auflassung) es lo que recepta el Registro. El acuerdo es independiente del acto jurídico causal, por lo tanto, sus vicios no lo afectan, por eso se denomina Acto Abstracto de Enajenación : de modo tal que a pes ar de la existencia de tales vicios, la transmisión operada por la inscripción del a cto abstracto permanece válida y no habrá lugar a acción reivindicatoria alguna fundad a en la nulidad del acto antecedente, lo que no obsta por supuesto la procedenci a de las acciones personales basadas en el enriquecimiento sin causa. También impera la Presunción de Exactitud del Registro : dicha presunción significa que c uando una persona tiene inscripto a su favor un derecho en el Registro, se presu me que a él le corresponde y si está anotada su cancelación, se presume que el derecho no existe. Esto nos lleva al Principio de Fe Pública Registral , según el cual, las inscripciones se reputan verdaderas y sin admitirse prueba en contrario, para todo aquél que de buena fe y por acto voluntario, aunque sea a título gratuito, adquiera derechos re ales sobre determinado inmueble, poniéndolo a cubierto de acciones reivindicatoria s. El Estado es responsable por los errores en las inscripciones. Se ve por lo expuesto la enorme importancia que reviste la inscripción registral: es constitutiva y convalida plenamente el acto, purificando al título causal de cu alquier vicio, e impidiendo la reivindicación contra quien adquirió de buena fe conf orme a sus constancias. D. Sistema Torrens (Sistema Australiano): El mismo fue ideado por Roberto Torrens para Australia del Sur en el año 1853, uego a toda Australia, y a otros países como Irlanda, norte de África, Brasil, Canadá y algunos Estados de Norteamérica. El registro para el que se sigue el sistema de Folio Real, es obligatorio para l os inmuebles de propiedad del Estado y facultativo para los particulares, no obs tante su éxito ha sido tal en Australia que un elevadísimo porcentaje de las tierras se ha registrado e incorporado a dicho sistema. Una vez practicada la matriculación, sólo la inscripción confiere validez a las s sobre el inmueble. Para proceder a la anotación el propietario debe acompañar: §ð solicitud de matriculación; §ð plano confeccionado por agrimensor autorizado; §ð detalles sobre las circunstancias del inmueble (ubicación, superficie, gra §ð filiación de su derecho, con todos los títulos en que se origina y la prue Se realiza luego un doble examen de legalidad: 1) Estudio topográfico: respecto del plano, realizado por agrimensores, para det s límites son claros y no existe superposición con terrenos vecinos. 2) Estudio de los antecedentes jurídicos: por letrados. Dicho examen puede completarse llamando a las partes, a los colindantes, a testi gos, requiriendo informes oficiales, etc., y finalmente, se cita por edictos a q uienes quieran oponer cualquier reparo. Si no hay oposiciones o rechazadas las f ormuladas, se procede a la inscripción. De esta inscripción, se otorga un certificado de título en dos ejemplares, uno de los cuales se archiva y el otro se entrega al solicitante. El certificado es transmi sible por simple endoso, con la única formalidad de que la transmisión debe inscribi rse en el Registro. El mismo reproduce el folio real y toda mutación jurídico real d eber inscribirse en el en el Registro y en el certificado. La inscripción del inmueble en el Registro a nombre de una persona tiene efecto , y le confiere una situación de propietario definitiva e inatacable, sea con rela ción a las partes, sea con relación a terceros. Si ha existido vicio en las transmis iones no por ello queda afectada la última transmisión, porque se supone que el nuev o propietario recibe su título del Estado, de manera tal que el anterior propietar io carece de acción de reivindicación y todo su derecho consiste en una acción de daños y perjuicios contra el Estado que es quien otorga cada nuevo título, pues estamos en presencia, como ya dijimos, de una inscripción constitutiva y convalidante. Es rasgo característico la existencia de un fondo de garantía del Estado que responde p or los errores materiales del Registro. III.- Publicidad en el Derecho Argentino: La Publicidad antes de la Reforma.- § 1. Sistema del Código Civil.- Registros Provinciales.- Como se sabe, Vélez Sarfield, al tratar acerca de la adquisición o transmisión de los derechos reales adoptó el llamado sistema del título y el modo . El primero, entendido c mo negocio jurídico o causa fuente de la adquisición y el segundo, en tanto todo hec ho o acto de cumplimiento necesario para que opere tal adquisición, debiendo consi derarse ambos elementos indisolublemente unidos. Por lo demás, el modo, en la economía del Código Civil se halla básicamente rep adición, ya que nuestro codificador se mostraba partidario de la denominada public idad posesoria. En la extensa nota al art. 577 del Código Civil transcribiendo un párrafo de Freitas consigna que: Por la naturaleza de las cosas, por una simple ope ración lógica, por un sentimiento espontáneo de justicia, por el interés de la integrida d de las relaciones privadas a que se liga la prosperidad general, se comprende desde el primer momento que el derecho real debe manifestarse por otros caracter es, por otros signos, que no sean los del derecho personal y que esos signos deb en ser tan visibles y tan públicos cuanto sea posible. No se concibe que una socie dad esté obligada a respetar un derecho que no conoce . Más Vélez rechazó en general el sistema de publicidad registral, admitiéndolo ú r de excepcional en materia de hipotecas. Y es evidente que aquí jugaban razones d e orden práctico, pues al no existir tradición, la única manera de hacer conocer el gr avamen que pesaba sobre el bien era mediante la creación de un Registro. Entonces como se ha dicho, salvo en el ámbito de las hipotecas, Vélez se manife os registros, considerando suficiente a la tradición como adecuado modo de publicida d, dentro de la mejor herencia romanista, conforme se infiere de la nota al art. 3203 del Código Civil. De la misma solamente recordaremos las explicaciones dadas por el codificador p tir la publicidad registral, y que en síntesis se basaban en la existencia de un t erritorio extenso, en la falta de personas capaces para llevar esos registros, e n la presencia de títulos defectuosos en nuestro país que la registración no subsanaría, en la inexistencia de un catastro parcelario que pudiera servir para la individ ualización de las fincas, entre otras. No obstante, los hechos demostraron que las mismas no eran demasiado consistent co tiempo después de la sanción del Código Civil, apenas transcurrida una década, comenz aron a crearse Registros en las distintas jurisdicciones locales, al margen del Código Civil, dada la utilidad y necesidad de su implementación. Es así como efectivamente las distintas provincias se dedicaron a organizar los spectivos. El primero de ellos, fue el establecido en la provincia de Buenos Air es a través de la ley 1276 del 21/5/1879, un año antes de nacionalizarse la ciudad d e Buenos Aires transformándose en Capital de la República Argentina. Y la propia Capital Federal se da su organismo registral local con la ley 1893 d el 12/11/1886, que organizó los tribunales de dicha jurisdicción. Dichas leyes de or ganización de los tribunales también sirvieron de modelo para la creación de los regis tros de Santa Fe, Córdoba, San Luis, Santiago del Estero, Mendoza, San Juan, Catam arca y La Rioja. Cabe decir que en los primeros tiempos algunos de estos registros estuvieron en articulares, pasando luego a ser dependencias de las distintas jurisdicciones es tatales. Pero sobre ellos recayó una tacha de inconstitucionalidad. El argumento que se e mediante los mismos se pretendía incorporar un recaudo más al título y al modo del Cód igo Civil, para considerar operada la transmisión dominial. Esta era la postura co mpartida por la generalidad de la doctrina nacional, con excepción de Raymundo M. Salvat, quien sostenía que las provincias estaban facultadas para organizar tales registros en ejercicio del denominado poder de policía no delegado al Gobierno Fed eral. La tesis mayoritaria (la que los tachaba de inconstitucionales) fue sustentada e Suprema de Justicia de la Nación, al decidir acerca de las disposiciones de las leyes de Registro de Catamarca y de Mendoza HYPERLINK "http://www.ucaderecho.org/ civil4/unidad13_notas.htm" \l "_ftn1" \o "" [1]. En dichos pronunciamientos el Alt o Tribunal sostuvo que tales leyes locales resultaban vulneratorias del art. 67 inc. 11 de la Constitución Nacional (hoy art. 75 inc. 12), pues el Código Civil es e l único cuerpo que puede legislar acerca de la adquisición, transmisión y pérdida del do minio, estando por ende vedado a las provincias establecer otros requisitos que los establecido en el mismo. Pese a tales fallos adversos, lo cierto es que los registros continuaron funcio o a la gran utilidad que prestaban, a punto tal que un distinguido jurista como Bielsa llegó a calificarlos como feliz anomalía institucional . § 2. Proyectos.- Distintos proyectos procuraron remediar la apuntada omisión de nuestro Código C de organización registral. Así en el año 1899 el diputado nacional Eleodoro Lobos, presentó un proyecto de la que formaba parte, planteando agregar al Código Civil un artículo final que llev aría el número 4052 en el que propugnaba un sistema de inscripción constitutiva. En el año 1904 mediante el Proyecto de José Galeano se quiso introducir el Sist Luego tanto en el Anteproyecto Bibiloni como en el Proyecto de Código Civil de perseguía reemplazar la tradición por una inscripción registral constitutiva. Se quería así establecer un sistema de tipo germánico a través del cual se asignaba a las const ancias el principio de fe pública registral tendiente a salvaguardar los derechos de los adquirentes de buena fe y a título oneroso. Por su parte el Anteproyecto de 1954 también contenía disposiciones relativas a nmuebles, propiciando una inscripción registral constitutiva. § 3. El Congreso Nacional de Derecho Civil de Córdoba de 1961.- En el III Congreso Nacional de Derecho Civil reunido en Córdoba en 1961, sobre la base de una ponencia de Julio I. Lezana, se aprobó una recomendación, que reviste es pecial importancia para el régimen de publicidad registral argentino, puesto que c onstituye el antecedente inmediato del actual art. 2505 del Código Civil, luego de la redacción sustitutiva dada por la ley 17.711. Puede afirmarse entonces que fue recién en el año 1968 y a través de la ley 17. oró a la legislación de fondo la publicidad registral, constitucionalizándose así los Reg stros de la Propiedad Inmueble que venían funcionando en las distintas jurisdiccio nes locales desde poco tiempo después de la sanción del Código Civil, no obstante el r echazo a los mismos por parte de Vélez, excepto en materia hipotecaria. IV.- SISTEMA ACTUAL DE PUBLICIDAD EN MATERIA INMOBILIARIA.- § 1. El art. 2505: interpretación.- Efectos de la inscripción registral.- El art. 2505 del Código Civil en la redacción dispuesta por la reforma de la le a: La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará p erfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inm obiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas . La interpretación del precepto, sobre todo en los primeros tiempos, suscitó más bido a la contradicción existente entre su primera y última parte. Pues si nos atene mos textualmente al primer párrafo pareciera que la adquisición no quedaría perfeccion ada hasta tanto no se cumpla con la inscripción, es decir que estaríamos en presenci a de un régimen de inscripción registral constitutivo. En tanto que la segunda parte es terminante al exigir la inscripción sólo en orden a la oponibilidad del derecho frente a terceros interesados. La discordancia se planteó en el IV Congreso Nacional de Derecho Civil, celebrado en Córdoba en el año 1969. Allí se dijo que en rigor de verdad existía tal contradicción e ntre la primera y la segunda parte pero que la ley 17.801 que entró a regir simultán eamente con la ley 17.711, había optado por la última parte. Así en el mencionado Cong reso se dejó sentado que el art. 2505 del Código Civil y la ley 17.801 fundamentalme nte los arts. 2, 20 y 22 habían establecido en nuestro derecho un sistema registra l declarativo en orden a la oponibilidad de la adquisición frente a terceros inter esados. Entonces pese a su redacción, lo cierto es que la tradición no fue suprimida como mod o a los efectos del nacimiento de los derechos reales. Así el derecho real se const ituye por título y modo y como tal es válido entre las partes y el reducido número de p onas a que se refieren los arts. 3135 y 3136 del Código Civil. En cambio, para su oponibilidad frente a terceros interesados será necesaria su inscripción en el corre spondiente registro. § 2. Ley 17.801.- De cualquier modo y a fin de evitar cualquier duda al respecto que pudiera habe el art. 2505 del Código Civil, se proyectó y promulgó la Ley Nacional Registral Inmob iliaria 17.801, que entró en vigencia en forma simultánea con las reformas al Código Ci vil el 1/7/1968, aún cuando haya aparecido publicada en el Boletín Oficial el 10/7/1 968. La misma tenía el declarado propósito de complementar el referido precepto. Dicha ley se basó en un proyecto elaborado por los Dres. Edgardo Augusto Scotti neral del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital federal y Miguel Norbe rto Falbo, Director del Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notaria l Argentina, quienes tomaron en consideración las directivas de la I Reunión Nacional de Directores de Registro de la Propiedad (La Plata-Buenos Aires, 1964) y aproba do en San Miguel de Tucumán ( II Reunión Nacional , 1965) y Santa Fe ( III Reunión Nacional 1966), conforme se consigna en el mensaje de elevación de esta ley. Como fuente indirecta de la ley 17.801 deben mencionarse las normas del decr.-le y 11.643/63 (ratificado por ley 6736) de la provincia de Buenos Aires, que repre sentaron a su turno un sensible progreso en materia de inscripción registral inmob iliaria, al haberse incorporado por primera vez en nuestro país distintas figuras, principios y técnicas registrales vigentes en otros países, principalmente en la le gislación hipotecaria española y que plasmaron en realidad normativa en esta ley 17. 801. La Ley Nacional Registral Inmobiliaria debe reputarse complementaria del Código 42). Justamente por ello el art. 1º de la misma, dispone que quedarán sujetos a su rég imen los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia, en la C apital Federal y Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del At lántico Sur . Ello significa por lo tanto que su ámbito de aplicación se extiende a todo el t Nación. Cabe destacar que actualmente Tierra del Fuego es provincia, por lo que s u régimen jurídico registral debe ser asimilado al de las demás provincias argentinas. Dicho régimen registral nacional inmobiliario fue modificado por la ley 20.089, en lo relativo a plazos de inscripción. § 3. Ley 6435.- Los Registros: organización y funcionamiento.- Conforme señalamos, la institucionalización definitiva de los Registros llegó en el año 1968 con la reforma al art. 2505 del Código Civil por la ley 17.711 y la sanción de la Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801 a cuyo régimen quedarían sujetos a par tir de ese momento los Registros de la Propiedad Inmueble existentes en las prov incias, Capital Federal y el entonces Territorio Nacional de Tierra del Fuego, A ntártida e Islas del Atlántico Sur. En consecuencia, a fin de reglamentar los aspectos de su competencia se sancionó e n nuestra provincia el día 31/7/1968 la ley registral 6435 HYPERLINK "http://www.uc aderecho.org/civil4/unidad13_notas.htm" \l "_ftn2" \o "" [2]. La misma en su art. 1º establece que el Registro General de la Provincia de Santa Fe se organizará y func ionará conforme a la presente Ley . Por su parte el art. 2º señala que en las ciudades d e Santa Fe y Rosario funcionarán bajo la dependencia del Poder Ejecutivo sendos Re gistros Generales con la competencia territorial que a continuación se detalla: 1) Registro General Santa Fe. Departamentos: Castellanos, Garay, General Obligado, La Capital, Las Colonias, Nueve de Julio, San Cristóbal, San Javier, San Jerónimo, San Justo, San Martín y Vera. 2) Registro General Rosario. Departamentos: Belgrano, Caseros, Constitución, General López, Iriondo, Rosario y San Lorenzo. Debemos tener en cuenta que si en cualquiera de los Registros Generales (Rosario o Santa fe) se pretende la inscripción de un documento relativo a un inmueble que pertenece al ámbito territorial del otro, dicho documento será rechazado in limine en Mesa de Entradas. Lo mismo ocurrirá con los documentos que pretendan inscribir situaciones jurídicas de inmuebles de otras jurisdicciones. A su vez el párrafo tercero de dicho art. 2º, regla la competencia material de los R egistros estableciendo que en ellos se registrarán todos los instrumentos referidos en el artículo 4º y los que las leyes prescriban . Por lo tanto, se rechazarán los documentos que no estén dentro de su incumbencia (po r ejemplo: pretender inscribir un automotor). En cuanto a la organización interna de cada Registro, establece que deberá esta tuado por la misma Ley, el Reglamento que oportunamente se dicte, o que la Direcc ión considere necesario conforme a las exigencias del trabajo (art. 3). Capítulo 28: V.- LOS PRINCIPIOS REGISTRALES.- § 1. Concepción e importancia.- Existe consenso en el derecho español en el sentido de que la expresión princi o principios registrales ha sido acuñada en la tercera década del siglo XX por el nota ble registralista de la Madre Patria don Gerónimo González y Martínez, para quien se a costumbra a entender por principio en toda investigación de tipo filosófico, el punt o de partida o base discursiva que, si es fundamental para las demás verdades estu diadas, no tiene fundamento dialéctico o no lo necesita para su propia evidencia. Según Roca Sastre debe entenderse por tales el resultado de la sistematización ica del ordenamiento jurídico registral, en una serie sistemática de bases fundament ales, orientaciones capitales o líneas directrices del sistema. En rigor de verdad, constituyen las pautas orientadoras de cada sistema registra l. Son los que permiten resolver con mayor grado de acierto los distintos casos que pudieran presentarse Señalan dos distinguidos juristas de nuestro país, Luis Moisset de Espanés y Ho que la ley 17.711 y en modo especial la ley 17.801 están inspiradas en una serie de principios básicos de la publicidad registral, que han sido elaborados cuidadosam ente por la doctrina alemana y, en especial, por la doctrina registralista español a, en la que han bebido los autores de la ley , que fueron Scotti y Falbo. Tales p rincipios que no suelen estar incluidos en la ley como tales, sino que como diría La cruz Berdejo- son unas ideas fuerza que inspiran a la ley, y han sido desprendid os por el esfuerzo de la doctrina que interpretando la normativa registral nos d icen que esos preceptos consagran tal o cual principio . Es decir, los mismos pueden estar receptados expresamente, o surgir ínsitamente de ley, recordemos que están por encima de toda normativa. A continuación vamos a analizar los principios registrales básicos emergentes de la Ley Nacional Registral Inmobiliaria Nº 17.801. También haremos referencia a otros qu e no forman parte de nuestro ordenamiento jurídico por ser incompatibles con las c aracterísticas del sistema registral adoptado HYPERLINK "http://www.ucaderecho.org/ civil4/unidad13_notas.htm" \l "_ftn3" \o "" [3]. VI.- § 1. Principio de Convalidación.- En nuestro sistema legal los derechos reales nacen extra-registralmente, una ve los requisitos de título y modo, sólo que para ser oponibles a terceros interesados es menester su inscripción en el Registro respectivo. Es decir, la inscripción no e s constitutiva de derechos reales, sino meramente declarativa. Y precisamente por ser declarativa, es no convalidante: el hecho de la inscripción no purga los vicios o defectos de que adolecieren los instrumentos a inscribir. Y esto es así por cuanto dicha registración tiende simplemente a publicitar una rel ación jurídica que se ha producido, reiteramos, extra-registralmente. Lo expuesto significa, como dice Roca Sastre, que la registración no puede produci r efectos en completa desconexión con el título que la provocó. La inscripción no puede tener virtualidad suficiente como para borrar por el solo hecho de producirse, l as irregularidades que pudiere ostentar el acto causal que le dio origen. Justamente por ello el art. 4 de la ley 17.801 (conc. art. 6 de la ley 6435) dis pone: La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adole ciere según las leyes . Pero la problemática de la materia trasciende el ámbito registral en cuanto se relac iona con la buena fe requerida por el art. 1051 del Código Civil en el agregado in troducido por la reforma de la ley 17.711, conforme veremos más adelante. § 2. Principio de Exactitud Registral.- Principio de Legitimidad o Presunción Regist ral.- Los asientos registrales se presumen veraces hasta que se demuestre que ellos no coinciden con la realidad jurídica y sean, en consecuencia, rectificados. La carg a de la prueba pesa sobre quien alega la inexactitud de las constancias del Regi stro. Este principio se enlaza con el denominado de fe pública registral , que garan e las disposiciones sobre un derecho real inscripto: el registro se presume exac to para el tercero de buena fe y a título oneroso que adquiera del titular registr al, pero aquí sin admitirse prueba en contrario; es decir sin que quepa demostración de que la persona que figura como titular en el Registro no es -en la realidad jurídica- la verdadera propietaria. Con más exactitud: la única realidad jurídica es la que surge de las constancias regis trales. El Principio de Legitimidad aparece receptado en el art. 22 de la ley 17.801 (co nc. art. 39 de la ley 6435), no así el de la Fe Pública Registral, atento a lo que d ispone el art. 4 de la misma (conc. art. 6 de la ley 6435), acerca de que la ins cripción no convalida los vicios de que pueda adolecer el título. VII.- Principio de Fe Pública Registral: Distintos tipos.- Efectos.- Fe pública en e l Derecho Español y en el Derecho Alemán.-Fe pública en la ley 17.801: alcances.- Señala Villaró que la legitimación y la fe pública registral son distintas caras de una misma moneda. La legitimación registral es la presunción a favor de quien tiene un d erecho inscripto que es titular del mismo, hasta tanto se demuestre lo contrario . Cuando un tercero se apoya en dicha presunción aparece la fe pública, presunción iur e et de iure. La buena fe registral se funda en el principio de exactitud, es decir el Registr o se presume exacto a favor de los adquirentes de buena fe, para quienes lo que enuncia es correcto, aunque en realidad sea inexacto. Es lo que Roca Sastre deno mina ficción de veracidad por medio de la cual se intenta proteger a los terceros adquirentes de buena fe que han confiado en las constancias registrales. Se ha debatido respecto de la existencia de estos principios en nuestro derecho concluyendo, en general, que no existen en la forma que se presentan en la doctr ina registral clásica. Así podemos decir que en el derecho español la legitimación se encuentra contemplada e n el art. 38 de la ley hipotecaria española que expresa que A todos los efectos leg ales se presumirá que los derechos reales inscriptos en el Registro existen y pert enecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual m odo se presumirá que quien tenga inscripto el dominio de los inmuebles y derechos reales, tiene la posesión de los mismos. Como consecuencia de lo dispuesto anterio rmente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria de dominio de inmuebles o de derechos reales inscriptos a nombres de personas o entidades determinadas, s in que previamente o la vez se entable demanda de nulidad o cancelación de la insc ripción correspondiente. Esta presunción es iuris tantum y se extingue en cuanto se d emuestre que la situación es en realidad distinta de la declarada por la inscripción . En cuanto a los terceros, la legislación española dispone en su art. 32 la inoponibi lidad de todo aquello que no se encuentre inscripto, al prescribir: Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidament e inscriptos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros , y por otra parte el art. 34 consagra el principio de la fe pública registral al de cir que El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en s u adquisición una vez que haya inscripto su derecho, aunque después se anule o resue lva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. L a buena fe se presume siempre, mientras no se prueba que conocía la inexactitud de l Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o adquirente . Una norma similar encontramos en el art. 892 del Código Civil Alemán que dispone En b eneficio de aquél que adquiera por negocio jurídico un derecho sobre una finca o un derecho sobre tal derecho, el contenido del Registro vale como exacto, a no ser que sobre dicha inexactitud se haya practicado un asiento de contradicción o que l a inexactitud sea conocida por el adquirente . Por su parte el Código Civil Suizo en su art. 973 expresa: El que adquiera la propi edad u otros derechos reales fundándose de buena fe en una inscripción del Registro Inmobiliario, es mantenido en su adquisición . El IX Congreso Nacional de Derecho Registral celebrado en Santa Fe en el año 1995 se ha expedido sobre el tema con el siguiente despacho de mayoría: Tema II. Principios de exactitud, legitimación y fe pública. Despacho de mayoría. Punt o II. Principio de Legitimación. a) El principio de legitimación, entendido como presunción iuris tantum de titularid ad de derecho por parte de quien figura en tal carácter en el asiento registral, n o ha sido receptado en el derecho inmobiliario argentino. El recaudo exigido por los arts. 15, 22, 23 y concordantes de la ley 17.801, en lo referente a la certificación de titularidad registral, no importa la recepción de l principio antedicho. b) La legitimación, no ya como principio en el sentido indicado, sino considerada como aptitud o idoneidad de una persona, en la esfera registral, sí constituye un recaudo exigible para la rogación, tracto y acceso a la información. III. Fe pública. a) El principio de fe pública registral, entendido como presunción iure et de iure d e veracidad de las constancias registrales y de sus exteriorizaciones, no ha sid o receptado en el derecho argentino. b) La protección que brinda a los terceros subadquirentes el art. 1051 del Código Ci vil difiere esencialmente de la que confieren a los mismos otros sistemas, como el español o el alemán. El derecho argentino siempre exige una buena fe diligente y activa que presume la indagación exhaustiva y crítica de los antecedentes pertinente s del derecho, no limitándose al sólo desconocimiento de la inexactitud registral. c) La sostenida no recepción del principio de fe pública registral no significa el d esconocimiento de la plena fe que, como instrumentos públicos, confieren las disposi ciones del Código Civil a los asientos y certificaciones registrales . De acuerdo a lo expresado, explica Mazzei que estos principios no estarían en n ación registral, pues el art. 23 de la ley 17.801 indica que Ningún escribano o funci onario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o ces ión de derechos reales sobre inmuebles sin tener a la vista el título inscripto en e l Registro, así como certificación expedida Es decir, no basta sólo con la constancia r gistral, se debe tener además a la vista el título que acredita la titularidad y, po r otra parte, de acuerdo con el art. 4º de la misma ley, la inscripción en nuestros Registros no es convalidante. Entre nosotros la fe pública se traslada al certificado como una presunción de exact itud de su contenido por parte del tercero que adquiere apoyado en ella. Ahora, cuál se la solución frente a una certificación errónea o defectuosa? La experiencia demuestra que en muchos casos existe discordancia entre lo consig nado en el certificado y lo asentado en el Registro, por ejemplo se omite inform ar la existencia de una medida cautelar u otro derecho real como una hipoteca. E l error es humano y en la mayoría de las situaciones se debe al recargo de tareas existentes. Entonces a qué debe darse primacía, al asiento registral o al certificad o? Conforme a una corriente debe darse preeminencia al asiento registral. En apoyo de tal tesis se ha sostenido que si bien de acuerdo al art. 22 HYPERLINK "http:// www.ucaderecho.org/civil4/unidad13_notas.htm" \l "_ftn4" \o "" [4] de la ley nacio nal 17.801, la plenitud del derecho inscripto solamente podrá acreditarse con dich o certificado, ello lo es a condición de que se trate de un certificado sano, norm al, que refleje la realidad registral; para el certificado enfermo no sería asimil able tal regla. Se invoca además el art. 23 de dicha ley conforme al cual, el mism o debe consignar el estado jurídico de los bienes según las constancias registradas , c rcunstancia que no se daría en este caso. Por otra parte, dicen, la certificación ti ene eficacia, en tanto y en cuanto responda a su finalidad: informar sobre lo re gistrado; si lo hace erróneamente, sufre la suerte de todo acto jurídico viciado por error y pierde su eficacia. Tampoco resultaría de aplicación la teoría de la aparienci a jurídica del certificado, toda vez que el mismo debe aparentar lo que realmente está registrado, en caso contrario, se trata de una apariencia falsa y como tal debe tr atar de corregirse en el momento en que se advierta dicha irregularidad. Se han dado también otras razones en apoyo de este criterio. El otro criterio, mayoritario, es el que sustenta que debe darse preferencia al certificado de ley. Para los que participan del mismo, el argumento fundamental está dado por el mismo art. 22 de la ley 17.801 en cuanto consigna que: La plenitud , limitación o restricción de los derechos inscriptos sólo podrá acreditarse con relación terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos siguientes . Sostienen que la vía normal y corriente de exteriorizar los asientos registrales es a través de los mencionados certificados. Para el supuesto de discordancia entre lo informado por el mismo y las constancias existentes en el Registro surgirá la r esponsabilidad de esta institución, conforme a pacífica jurisprudencia sobre el part icular. Lo no informado por el Registro, en principio, debe reputarse inexistente para e l tercero interesado que basa su accionar de lo que surge de dicho certificado. Los seguidores de esta corriente piensan que tanto la letra como el espíritu del a rt. 22 de la ley 17.801 avalan tal criterio. Agregan que debe tenerse en cuenta asimismo, la necesidad de proteger al tercero de buena fe que basa su actividad negocial confiando en el referido certificado registral como exteriorización de la s constancias existentes en el Registro. § El art. 1051 del Código Civil y los terceros adquirentes de buena fe y a título oner oso. La denominada Teoría de la Propiedad Aparente.- Si bien en nuestro derecho, en el plano de las inscripciones no existe la buena f e registral , ello no significa que no pueda arribarse a conclusiones semejantes a través de un adecuado juego de las nulidades, mediante el funcionamiento del art. 1051 in fine del Código Civil. Dicho precepto luego del agregado introducido por la reforma de ley 17.711, disp one: Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmu eble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado , quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual ; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable . Explica Andorno que tal norma, en su propósito de proteger al tercer adquirente de buena fe y a título oneroso negando acción reipersecutoria contra el mismo, habría re ceptado la denominada Teoría de la Propiedad Aparente. Dicha teoría reconoce como antecedente el viejo adagio del sistema romanista: erro r communis facit ius, conforme al cual el error común y generalizado constituía una fuente creadora de derecho. De esta manera el principio del art. 1051 in fine funcionará adecuadamente por cua nto el subadquirente contrató con quien aparecía revestido con el ropaje de un verda dero propietario, sin serlo en realidad. Ha sido víctima de un error común y en dete rminados casos, hasta invencible, tendiendo con ello a proteger la denominada se guridad dinámica en el tráfico inmobiliario. La teoría de la apariencia que recoge este dispositivo legal hace que estemos en p resencia de un régimen de adquisición lege de la propiedad, fundada en razones de es tabilidad de los negocios jurídicos. El tercer adquirente no obtiene su derecho ni del verdadero propietario ni del propietario aparente, sino de la ley. Por ello es irrelevante que el acto sea nulo o anulable, o que sea de nulidad absoluta o relativa. Tampoco importa que el enajenante sea de buena o mala fe. Lo que inte resa aquí es la buena fe del tercer adquirente y su título oneroso. El juzgador no d eberá analizar más que el título en su apariencia. Es suficiente con que los vicios no hayan tenido un carácter ostensible para el tercero. Desde luego que en el caso de transmisiones a non domino sobre la base de instru mentos falsos o adulterados, en los que no haya habido autoría del verus dominus -p ropietario anterior-, no podría invocarse la protección del art. 1051 in fine del Códi go Civil. Pues como pone de relieve Trigo Represas todavía sigue siendo principio en nuestro derecho el hecho de que nadie puede perder sus derechos reales sobre inmuebles, sin un acto propio en el cual haya intervenido como autor, como sería e l supuesto de una escritura falsificada con intervención o complicidad de un escri bano. En efecto, ya se considere que en este caso nos encontramos en presencia de un a cto inexistente, o bien que la disposición de cualquier derecho realizada a non do mino sería inoponible al verus dominus, por tratarse de un acto pasado entre tercer os y que no le concierne, conforme a la conocida regla res inter alios acta ínsita en el art. 1195 del Código Civil, configurándose de este modo una categoría especial, diferente a la de los actos nulos o anulables, lo cierto es que no parece razona ble que un propietario pueda verse privado de un inmueble de su propiedad en razón de un acto al que ha sido ajeno. Señala Andorno que obviamente la referida Teoría de la Apariencia debe tener un límite no pudiendo aplicarse a hipótesis extremas como la que estamos considerando en que no ha habido intervención alguna del verus dominus, pues de lo contrario se vulne raría el art. 17 de la Constitución Nacional, que garantiza el derecho de propiedad. Por otra parte debe tenerse en cuenta que la buena fe requerida por el art. 1051 in fine no es la buena fe registral . Así en las V Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Civil, de 1978, al debatir el tema se sostuvo en el punto 4º de la recomendación ap robada que: Para ser considerado tercero de buena fe no bastará la existencia de un a creencia sin duda alguna (art. 4006, Código Civil y su nota) sobre una realidad ju rídica determinada, sino que será necesario además que esa creencia o convicción vaya un ida a un obrar diligente, prudente, cuidadoso y previsor, conforme a la doctrina de los arts. 512, 902 y 1198 del mismo Código , La buena fe requerida por el art. 105 1 del Código Civil no es la denominada buena fe registral . Pues, la buena fe exigida por el art. 1051 del Código Civil no consiste en una bue na fe ingenua, sino en una buena fe-diligencia. Y una buena guía al respecto nos l a suministra el art. 1198 del Código Civil luego de la reforma de 1968 al expresar en su primera parte: Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudier on entender, obrando con cuidado y previsión De este modo la conducta del tercer adquirente que pretende ampararse en el art. 1051 del Código Civil, debe ser diligente, previsora, prudente y cuidadosa, tenie ndo principalmente en cuenta que se trata de una adquisición de inmuebles que en l a mayoría de los casos significará un desembolso económico de alguna importancia para el comprador. Es así como el adquirente debe haber creído adquirir del verdadero propietario del b ien raíz. Además, el error debe ser común, en el sentido de que otras personas en igua les circunstancias hubieran podido razonablemente caer en el mismo. Por otra par te, en alguna medida, debe ser invencible, en cuanto obrando con cuidado y dilig encia, era difícil no equivocarse teniendo en cuenta las circunstancias del caso: la apariencia del enajenante, como por ejemplo los títulos presentados, la publici dad de su propia adquisición, su conducta frente a la cosa vendida, etc. En consecuencia no bastará la creencia sin duda alguna (art. 4006 del Código Civil) ac erca de una realidad jurídica determinada sino que será necesario además, que esa cree ncia o convicción vaya unida a un obrar diligente y previsor, conforme asimismo a la doctrina de los arts. 512 y 902 del Código Civil. También se ha señalado que para que la buena fe esté a salvo debe ser entendida insosp echable sobre la validez del título de su causahabiente, para lo cual el tercer ad quirente debe probar haber obrado con la diligencia que habitualmente se emplea en estos casos, siendo indispensable entonces un adecuado estudio de títulos, remo ntándose hasta veinte años atrás de su eventual antecesor. Es interesante destacar que la sola circunstancia de que el dominio esté inscripto a nombre del propietario aparente no significa tener por acreditado de modo irr efragable y sin discusión alguna respecto de la existencia de la buena fe por part e del tercer adquirente. De allí el sentido de la última parte de la recomendación tra nscripta precedentemente: La buena fe requerida por el art. 1051 del Código Civil n o es la denominada buena fe registral . En este punto no debemos perder de vista e l carácter declarativo y no constitutivo que la inscripción tiene en el sistema regi stral nacional, pero por sobre todo no convalidante. Nuestro Código no contempla e l acto abstracto de enajenación del Código Civil Alemán, ni guarda relación con el sistem Torrens de Australia, en el cual sí podría jugar la denominada buena fe registral . De esta manera según el pensamiento mayoritario de las Jornadas de San Rafael, el estudio de títulos y antecedentes dominiales adquiere una importancia grande en la actualidad, acrecentándose asimismo la responsabilidad profesional de los escriba nos que deberán efectuar un análisis cuidadoso de los títulos, con el fin de evitar la eventual procedencia de una acción reivindicatoria contra el tercer adquirente qu e, confiado en la bondad de aquéllos, abonó íntegramente el precio del inmueble en cue stión HYPERLINK "http://www.ucaderecho.org/civil4/unidad13_notas.htm" \l "_ftn5" \o "" [5]. VIII.- Principio de Inscripción.- Este principio se vincula con la necesidad de registración y sus efectos (declarat iva en nuestro régimen, constitutiva en otros). Encuentra su sustento legal en los arts. 2 y 3 de la ley nacional (conc. arts. 4 y 5 de la ley local), donde se de tallan los documentos que deberán inscribirse para su publicidad y oponibilidad a terceros (art. 2) y los requisitos que deben reunir (art. 3). También en el art. 2 3 de la ley 17.801 (conc. art. 40 de la ley 6435) que prohíbe a los escribanos o f uncionarios públicos autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o c esión de derechos reales sobre inmuebles sin tener a la vista el título inscripto en el Registro. Art. 2: De acuerdo con lo dispuesto por los arts. 2505, 3135 y concordantes del Cód igo Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los s iguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales s obre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares; c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales . Art. 3: Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser insc riptos o anotados, deberán reunir los siguientes requisitos: a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, s gún legalmente corresponda; b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus original es o copias por quien esté facultado para hacerlo; c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros complementa en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán se inscriptos o anotad os los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certific ada por escribano público, juez de paz o funcionario competente . En algunos regímenes, como por ejemplo, el español, la inscripción es claramente volun taria, pues el titular de derechos reales sobre inmuebles no está obligado a matri cular la finca, ni a registrar las posteriores transmisiones, lo que constituye un grave defecto del sistema, que trae como consecuencia que numerosos inmuebles queden al margen del Registro. En cambio, en el derecho francés la inscripción registral es obligatoria, toda ión de registración trae como consecuencia la aplicación de sanciones de tipo pecuniar io. En nuestro derecho no surge de la ley nacional específicamente la obligatoriedad d e la inscripción. En este orden de ideas Falbo estima que a la luz de la ley 17.80 1 la inscripción no es obligatoria, pero sí necesaria. En efecto conforme al art. 23 de la ley 17.801 Ningún escribano o funcionario izar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales s obre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como ce rtificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estad o jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas. Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la certificación . De este modo si bien legalmente no se halla establecida la obligatoriedad de la registral en dicha norma, lo cierto es que en los hechos la misma se torna neces aria desde que en caso contrario el inmueble quedaría fuera del tráfico inmobiliario . No ocurre lo mismo en Santa Fe, dado que el art. 8 de la ley registral 6435 y m as posteriores señala expresamente la obligatoriedad de la registración de los docum entos a que refiere el art. 4º, haciendo responsables a los escribanos y funcionar ios de la provincia, ante quienes pasaren los actos sujetos a registración, de la toma de razón de los documentos respectivos. IX.- § 1.Principio de Integridad o Completividad.- Coghlan sostiene que en nuestro sistema inmobiliario, que es declarativo, el Re uede presumir de exacto, ya que es no convalidante, pero sí de íntegro o completo. A l establecer la ley un lugar común donde anotar las mutaciones del tráfico inmobilia rio la presunción de integridad o completividad es característica necesaria de los R egistros. Este principio de completividad o integridad aparece en los arts. 2, 20 y 22 de 801 (conc. arts. 4, 35 y 39 de la ley 6435) al establecer que a los efectos de l a publicidad y oponibilidad a terceros deben anotarse o inscribirse los document os relativos a derechos reales sobre inmuebles, así como los que establecen limita ciones y restricciones y por su parte, el art. 22 consigna que la plenitud, limi tación o restricción, de tales derechos inscriptos, y la libertad de disposición sólo po drá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones que dicha norma regi stral establece. Así la inscripción en el Registro reviste una actitud integradora e n cuanto a la oponibilidad y, a contrario sensu, lo no registrado no puede serle opuesto a los terceros interesados de buena fe. En síntesis: como resultan inoponibles a terceros interesados de buena fe los dere chos no inscriptos, ello conduce a suponer que los títulos relativos a derechos re ales sobre inmuebles han tenido acceso al Registro y consecuentemente, que lo no registrado no perjudica a dichos terceros. § 2. Principio de Rogación o Instancia.- Significa que el Registro no procede de oficio, sino a solicitud o instancia de eresadas, de allí que se lo denomine también de la instancia . La intervención del Registro es rogada, peticionada, ya sea para lograr el asie cambios en la titularidad registral. En la ley 17.801 se relacionan con este principio los arts. 6 y 7 mencionando e as personas que pueden formular la petición de variación de la situación registral (co nc. art. 9 de la ley 6435) y la forma que debe revestir el art. 7. Art. 6: La situación registral sólo variará a petición de: a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal; b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar. Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribu ciones exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención . En el inc. a la norma es comprensiva del funcionario o notario interviniente en el acto registrable, de las personas en que ellos deleguen la gestión registral en forma expresa y en general de quienquiera que acredite interés al respecto, por c aso, cualquiera de las partes del acto en cuestión. En cuanto al inc. b, se trata de una norma similar al inc. 4º del art. 3140 del en materia de registración hipotecaria, respecto del cual se ha sostenido que qued aría incluidos los acreedores del acreedor hipotecario, interesados en la conserva ción de todos los elementos que puedan aumentar el patrimonio del deudor. En la no ta a este artículo Vélez hace referencia al acreedor y al fiador. La doctrina sostiene que tales afirmaciones resultan perfectamente aplicables a cualquier tipo de registración. Así todo aquel que justifique un interés (actual o inc lusive futuro) en asegurar el derecho que se ha de registrar estará facultado para solicitar la correspondiente inscripción. Como regla general deben considerarse i ncluidos todos aquellos a quienes convenga el acrecentamiento de los derechos re gistrados en cabeza de otra persona o institución (acreedores, fiadores, avalistas , etc). Con respecto al último párrafo, ponen de relieve Highton, Mosset Iturraspe, Paolanto nio y Rivera que aunque la ley 24.441 no lo exprese, se ha derogado la última part e del art. 6 de la ley 17.801, toda vez que la disposición del art. 81 HYPERLINK "h ttp://www.ucaderecho.org/civil4/unidad13_notas.htm" \l "_ftn6" \o "" [6] de dicha ley 24.441, se refiere a la misma materia, es posterior a él y ambas disposiciones resultan totalmente incompatibles, de modo tal que es imposible su coexistencia . Se dan por tanto todos los requisitos establecidos por la doctrina para la pro cedencia de la derogación tácita. La ley provincial en su art. 11 párrafo segundo expr esa que: Para el caso de escrituras labradas fuera de esta jurisdicción y que deban inscribirse en la Provincia de Santa Fe, la solicitud deberá ser suscripta por un escribano de registro de esta Provincia . Por referirse ello al procedimiento reg istración que la ley nacional en su art. 38 delega a las provincias se infiere que esta norma local mantiene su vigencia. Art. 7: La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que de termine la reglamentación local . Esta es una de las formas con que la ley 17.801 ha respetado el federalismo est la necesidad de ajuste a los distintos ordenamientos locales en todo lo relativo por ejemplo al número de ejemplares, autenticaciones, copias, formularios, tasas, sello y firma, etc. Nuestra ley registral provincial lo regula en los arts. 10, 11 y 12. Finalmente, si bien es cierto que por regla la intervención del Registro es rogada , existen algunas excepciones: a) La inscripción de la hipoteca caduca de pleno derecho y sin necesidad de solicitud lguna, al vencimiento del plazo legal (o sea a los 20 años a contar de la toma de razón, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 3191 y 3197 del Código Civil) si antes no se renovare (conforme también art. 37 de la ley 17.801 -conc. art. 65 de la ley 6435-); b) Las anotaciones de embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares también c can de pleno derecho y sin necesitad de solicitud alguna, a los 5 años de la toma de razón, salvo disposición en contrario de las leyes (art. 2 inc. b y 37 de la ley 17.801 -conc. arts. 4 inc. 2º y 65 de la ley 6435-); c) Las anotaciones provisionales previstas en los arts. 9 inc. b de la ley 17.801 con . art. 14. inc 2º de la ley 6435- (es el caso de los documentos observados por el Registro que se inscriben provisoriamente, en principio por 180 días renovables, c ontados desde la fecha de presentación del documento), y 18 inc. a de la ley 17.80 1 conc. art. 33 inc. 1º de la ley 6435- (caso de documentos rechazados por el Regis tro, de cuya presentación se deja constancia, por el mismo plazo que el de las ins cripciones provisionales); d) Las anotaciones sobre expedición de certificados (arts. 23 y 24 de la ley 17.801 -c nc. arts. 40 y 41 de la ley 6435-) cuyos efectos se extienden por el plazo de va lidez del certificado más el que otorga el art. 5 de la misma ley -conc. art. 8 de la ley 6435- para inscribir el título. X.- § 1. Principio de Especialidad o Determinación.- La Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801 entronca con este principio todo II relativo a Matriculación. Debemos decir que el mismo no es único del derecho registral ni de los derechos que es propio del derecho en general. En efecto, como lo pone de relieve el profesor Moisset de Espanés para que exista u na relación jurídica es indispensable que sus elementos tengan cierto grado de deter minación que posibilite su ejercicio, como así también la tutela del orden jurídico . Y en materia registral dicho principio está ordenado a la más perfecta individualiza ción de los asientos registrales, para lograr naturalmente, una más perfecta publici dad. El principio de Especialidad o Determinación se refiere al inmueble que debe se te determinado y que constituye el objeto de los derechos reales a inscribirse. En la inscripción debe hacerse constar con exactitud el inmueble sobre el que reca e el derecho y quién es su titular, así como en el caso de gravámenes, el monto a que alcanzan. Lo que debe quedar claro, es que el trípode sobre el cual se asienta, se halla or: *los inmuebles inscriptos (el Registro funciona en base a concentrar el historia l jurídico de cada inmueble), *los derechos reales que se registren (deberá consignarse su naturaleza jurídica, ex tensión, cargas y limitaciones), *y por los titulares de los asientos respectivos (expresándose la cuota o particip ación que en el mismo tuviere cada titular si fueren varios). Como ya se mencionó la ley 17.801 entronca con este principio todo un capítulo, relativo a Matriculación que comprende de los arts. 10 a 13. (conc. arts. 21 a 28 de la ley 6435). Así el art. 10 expresa: Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o an otarse los documentos a que se refiere el art. 2º, serán previamente matriculados en el registro correspondiente a su ubicación. Exceptúanse los inmuebles del dominio púb lico . En cuanto a la excepción debe tenerse en cuenta que la individualización resulta nec esaria a los efectos de que el inmueble quede incorporado al tráfico jurídico, const ituyendo el objeto de distintos negocios jurídicos. Como esto no ocurre con los in muebles del dominio público en razón de que son inalienables, imprescriptibles e ine mbargables, la ley dispone que no se necesita su matriculación ya que no se encuen tran en el mencionado tráfico. Y para el supuesto de aquellos bienes que estén inscriptos y pasen a formar parte del dominio público del Estado se debe dejar constancia de tal circunstancia, qued ando así fuera del circuito de circulación de las cosas. A continuación el art. 11 dispone: La matriculación se efectuará destinando a cada inmu eble un folio especial con una característica de ordenamiento que servirá para desig narlo . El Principio de Especialidad o Determinación se concreta con el sistema de Foli plantación de la técnica del Folio Real constituye una de las innovaciones más importa ntes de la ley 17.801. Básicamente consiste en asignar a cada inmueble una hoja, d onde se contienen distintas especificaciones como: *número de matrícula; *nomenclatura catastral; *ubicación del inmueble, medidas y linderos; *antecedente dominial; *titularidad referida al dominio del bien; *gravámenes, restricciones e interdicciones y las cancelaciones cuando éstas se prod ujeren. Se trata de una verdadera radiografía del inmueble. Con una sola mirada a la hoja se conoce todo el historial del bien. Además, cuando se expiden certificaciones, s e procede a entregar una reproducción en fotocopia del folio, evitando de este mod o cualquier posibilidad de error. Luego el art. 12 menciona detalladamente los requisitos de matriculación. Art. 12: El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del in mueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten n ecesarias para su completa individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresará el no mbre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requier an para las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará mención de l a proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, s u clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación. Se expres ará, además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro . § 2. Principio de Continuidad Registral o Tracto Sucesivo.- Conforme Roca Sastre tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos egistrales, de modo tal que todos los actos dispositivos forman un encadenamient o perfecto y aparecen registrados como si derivaran unos de otros, sin solución de continuidad: cada nueva inscripción se apoya en otra anterior, que resulta ser su antecedente legítimo . Este principio ha sido incorporado en la segunda parte del art. 15 de la ley 17 ncordante en el orden provincial es el art. 30. Art. 15: No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos e xistentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscri pciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones . Los sucesivos titulares del derecho inscripto se siguen los unos a los otros pe escalonados de suerte tal que como explica el mencionado autor, el transferente de hoy sea el adquirente de ayer, y el titular inscripto de hoy sea el transfer ente de mañana. Si entre uno y otro titular inscripto pudieran intercalarse otros s ujetos negociables, el Registro no podría combatir el clandestinismo transmisivo, no podría cumplir su misión cautelar y perdería sentido su existencia HYPERLINK "http:/ /www.ucaderecho.org/civil4/unidad13_notas.htm" \l "_ftn7" \o "" [7]. No obstante debe decirse que el mismo encuentra verdaderas excepciones, es deci en el caso de matriculación de un inmueble*, o con respecto a inmuebles ya matric ulados, cuando se produce una adquisición por usucapión. * Matriculación de un inmueble no matriculado: entendida ésta en el sentido de ural, como sería por ejemplo, el caso de aquellos inmuebles no individualizados, q ue luego cuando se los ubica pasan a formar parte del sistema registral; o la hi pótesis de un bien afectado al dominio público del Estado: una plaza, que luego se d esafecta, ingresando al sistema registral. En ambos supuestos tendremos una insc ripción inaugural, es decir no habrá un encadenamiento anterior de asientos registra les. Ahora bien, la ley nacional en su art. 16 (conc. art. 31 de la ley 6435) por ra onomía inscriptoria prevé ciertas modalidades del Tracto denominadas Tracto Sucesivo Abreviado , Comprimido o simplemente Tracto Abreviado . La norma contempla cuatro situa ciones. Las tres primeras referidas a actos originados en transmisiones heredita rias y la última alude a las hipótesis de distintos actos que se hallan reflejados e n escrituras simultáneas. Art. 16: No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la conti nuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue en los siguiente caso s: a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o s us representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre; b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bien es hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge; c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes he reditarios; d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se r efieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las res pectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de antecedentes del do minio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que fi gure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respect ivo . La abreviación es formal porque en todos los casos se respeta el tracto, el que de berá relatarse en el asiento inscribible y tener reflejo en el asiento registral. A fin de comprenderlos a continuación vamos a ejemplificar los cuatro supuestos de la siguiente manera: 1º) Art. 16 inc. a: Una persona (titular dominial) suscribe a favor de otra un boleto de compraventa de un inmueble. Antes de escriturar el titular dominial fallece. Abierto su res pectivo juicio sucesorio, son declarados herederos Juan y Pedro, quienes deberán da do su carácter de herederos- firmar esa escritura traslativa de dominio ¿Qué ocurre? En la escritura aparecerán Juan y Pedro transmitiendo el dominio mientras que en el Registro de la Propiedad no figuran como propietarios. Y en consecuen cia, conforme al Principio de Tracto Sucesivo, esa escritura no podría inscribirse , sino que previamente habría que cumplir todos los pasos: anotar la declaratoria de herederos a favor de Juan y Pedro, en el folio del inmueble, manteniendo así el encadenamiento de los titulares; transferirles el dominio en el expediente suce sorio y recién ahí estarían dadas las condiciones. Justamente esta disposición permite obviar un eslabón en la cadena y entonces no es necesario a los efectos de inscribir la venta, conforme se desprende de la ley n acional, la inscripción previa de la declaratoria de herederos. Distinta es la interpretación que se hace del precepto en la práctica de nuestro Reg istro General donde por razones sobre todo fiscales: sí se exige la inscripción de l a declaratoria a nombre de los herederos. Igualmente permite obviar un paso, pue s no se exige la transferencia del dominio del bien a nombre de ellos en el suce sorio. Desde ya, en el documento deberá expresarse la relación de antecedentes del dominio a partir de quien figura inscripto en el Registro, tal como lo preceptúa el último pár rafo del art. 16. 2º) Art. 16 inc. b: Una persona titular dominial de un inmueble fallece, abierto su juicio sucesorio son declarados herederos Juan y Pedro, quienes deciden vender ese bien. Como en el caso anterior, conforme se desprende de la ley nacional, para anotar la escr itura de venta no es necesaria la inscripción previa de la declaratoria de hereder os, sino que bastará la relación de antecedentes consignada en la misma escritura. En nuestro Registro General local, una vez inscripta la declaratoria de heredero s a nombre de ellos, no es necesario transferirles el dominio en el sucesorio. 3º) Art. 16 inc. c: Supongamos que una persona, titular dominial de un bien inmueble fallece, abiert o su respectivo juicio sucesorio son declarados herederos Juan y Pedro, quienes deciden hacer una partición privada. A Juan se le adjudica el inmueble inscripto e n el Registro de la Propiedad a nombre de quien falleció y a Pedro todos los biene s muebles de propiedad del causante. Según esta disposición se inscribe directamente la cuenta particionaria (documento privado que se hace en el expediente). También, como en las dos hipótesis anteriores, deberá expresarse la relación de antecede ntes del dominio a partir de quien figura inscripto en el Registro, circunstanci a que se consignará en el folio respectivo. 4º) Art. 16 inc. d: Y el caso típico es el de la escritura de compraventa con hipoteca por saldo de pr ecio. Es decir: una persona, titular dominial de un inmueble, lo vende a otra. P or el saldo de precio y en la misma escritura el adquirente constituye una hipot eca sobre el bien, garantizando de ese modo el cumplimiento de su obligación. Para respetar un estricto encadenamiento, no se podría inscribir la hipoteca sino que previamente habría que inscribir la venta -el dominio a nombre del adquirente- y r ecién ahí éste estaría en condiciones de constituir la hipoteca. La disposición que estamos analizando en primer lugar evita que se produzca una nu lidad -tengamos presente que nadie puede constituir un derecho sobre un bien del cual no es titular-, y además permite omitir inscripciones que solamente tendrían u na duración breve, con innecesario dispendio de tiempo y dinero. Como en todos los casos anteriores aquí también la abreviación es sólo formal, pues en l a respectiva escritura deberá expresarse la relación de antecedentes del dominio a p artir de quien figura inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo. Carácter de la enumeración del art. 16: Se discute si la enumeración es taxativa o mer amente enunciativa. En la XII Reunión Nacional de Directores de Registro de la Pro piedad celebrada en la ciudad de Paraná en el año 1975 prevaleció el criterio limitati vo, aún cuando se declaró que los mencionados supuestos de dicho art. 16 no describen actos específicos sino clases de actos, de manera tal que cualquier acto jurídico q ue satisfaga los extremos previstos en esos incisos puede beneficiarse con la si mplificación de trámites que implica el tracto abreviado . Por otra parte autores tales como García Coni, Andorno, Marcolin de Andorno, Corne jo y Mariani de Vidal, son partidarios de una tesis amplia en la materia. Entien den que cabe contemplar otros supuestos de tracto abreviado como por ejemplo: *i nscripción simultánea de escrituras de reglamento y de transferencias de unidades fu ncionales en el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, *operaciones que realiz a el albacea en cumplimiento de mandas especiales o el síndico concursal. § 2. A. Principio de Identificación: La primera parte del art. 15 de la ley nac spone que: No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho u na persona distinta de la que figure en la inscripción precedente . López de Zavalía señala que dicho texto consagra el denominado Principio de Identidad. Explicando su sentido y alcance, dice que para que pueda registrarse un derecho es preciso que el adquirente pueda invocar una filiación de tipo negocial o de ti po legal con el que antes figura inscripto en el Registro. Debe existir una perfecta identidad entre quien aparece como titular del derecho con facultad suficiente como para producir la modificación registral del caso y l a persona que figura en la inscripción anterior. Es decir, el requisito de previa inscripción consiste en que figure como titular r egistral la persona que según el título que pretende su inscripción, resulte perjudica da voluntaria o forzosamente en su derecho, por implicar un desprendimiento, pérdi da o extinción total o parcial del mismo. XI.- Principio de Legalidad y Calificación.- Consiste en la facultad que tiene el Registro de examinar el título cuya toma d cita, para verificar si reúne los requisitos para poder ser inscripto, y que se ef ectiviza a través de la llamada calificación registral , que puede aceptar el título o re chazarlo, y en este último caso, provisional o definitivamente. La facultad de calificación que compete al registrador tendrá mayor o menor amplitud según los alcances que cada orden jurídico otorgue a la inscripción, convalidatoria o no de los títulos, respecto de terceros. El Principio de Legalidad impone que los títulos que pretendan su inscripción sean s ometidos previamente a un examen, verificación o calificación a fin de que, como pri ncipio, sólo tengan acceso los válidos y perfectos. Se hace efectivo a través de la fu nción calificadora que se asigna al registrador. Discrépase acerca de los alcances de la función calificadora que incumbe al Registro . El problema se centra en la interpretación de los arts. 8 y 9 de la ley 17.801. (C onc. arts. 13 y 14 de la ley 6435) El art. 8 dispone: El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de lo s documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos. Por su parte el art. 9 expresa: Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera: a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscr ibirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petic ión fundada del requirente. Si éste no estuviere de acuerdo con la observación formula da, deberá solicitar al Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o im pugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantend rá vigente la inscripción o anotación provisional. La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben su cursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando s n en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia . Vemos que en tanto el primero menciona a las formas extrínsecas , el segundo alude a d ocumentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta (inc. a) y a defectos subsanab les (inc. b). Además, estas normas deben ser conjugadas con lo dispuesto en el art. 4 de la ley (conc. art. 6 de la ley 6435), de acuerdo con el cual la inscripción n o convalida el título ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes . Los preceptos mencionados suscitan el siguiente interrogante: ¿la función calificado ra del Registro se limita únicamente a la forma de los documentos que se presenten para su inscripción, es decir, al instrumento en sí mismo, o el examen también puede y debe referirse al contenido del documento?. Según una corriente, en la que se enrolan García Coni y Pelosi entre otros, el Regis tro sólo puede examinar las formas extrínsecas del documento. Se hace prevalecer el art. 8 de la ley que menciona a las formas extrínsecas- y a él se subordina el art. 9 , de modo que las nulidades absolutas y manifiestas o los defectos subsanables a los que este último se refiere serían las vinculadas con las formas del documento. Se argumenta que otorgar un mayor alcance a la función calificadora importaría otorg arle facultades impropias de un organismo administrativo. No obstante, parece indudable que, como el art. 8 manda examinar las formas extríns ecas de los documentos ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos res pectivos , el Registro debe constatar el cumplimiento del tracto sucesivo, no pudi endo tampoco admitir a la inscripción actos otorgados por personas sobre las que p esaren inhibiciones, interdicciones o inhabilitaciones inscriptas en el propio R egistro. Y estos extremos se vinculan más bien con el contenido del documento que con sus f ormas extrínsecas. Partiendo de esa base se ha plasmado un criterio que confiere mayor amplitud a l a facultad calificadora del Registro, autorizando a éste el examen del contenido d el documento. Ello es así porque de lo contrario el Registro estaría reducido a ser un mero buzón receptor de documentos, sin reparar en que interesa a la comunidad q ue el funcionario encargado del Registro realice un análisis del título, para que no accedan documentos que presenten fallas o defectos groseros, habida cuenta que si se los admitiese se contribuiría a crear una apariencia jurídica que no coincide con la realidad, redundando ello en evidente perjuicio para todos. Cabe advertir que, en definitiva, el Registro no juzga sobre la validez del acto sino que sólo declara inadmisible al documento a los efectos de su registro. Los fundamentos de esta postura son en líneas generales los siguientes: El art. 8, expresa que el Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas del documento, pero no dice que examinará sólo la legalidad de las formas extrínsecas. Y aún autoriza al Registro a avanzar sobre el contenido del acto cuando manda atene rse a lo que resulte del documento y de los asientos respectivos. El art. 9 de la ley no menciona a las formas del documento, sino que discurre so bre la nulidad absoluta y manifiesta y defectos subsanables; y estas circunstanc ias pueden muy bien referirse a la validez del acto mismo contenido, plasmado o formalizado en el documento que se lleva a inscribir. El Registro, entonces, debería examinar el contenido del acto, procediendo a recha zar el documento cuando éste instrumente un acto viciado de nulidad absoluta (porq ue resulta incorfirmable) y manifiesta (porque se pondría en evidencia a primera v ista) y el documento no sería anotado ni siquiera provisionalmente. En cambio, si el acto adoleciere de nulidad relativa (susceptible de confirmación) y manifiesta, como el defecto sería subsanable, el Registro observará el documento y lo devolverá a l presentante para su rectificación, pero lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de 180 días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorroga ble por períodos determinados a petición fundada del requirente . (art. 9 inc. b de la ley 17.801 -conc. art. 14 inc. 2º de la ley 6435-). Es claro que en esta función calificadora el Registro deberá atenerse a lo que resul te de los documentos y de las constancias registrales, sin que le sea permitido realizar investigaciones de ningún tipo sobre los vicios ocultos o hechos ajenos a l Registro vinculados con la validez del acto. Comparten este criterio más amplio autores como Andorno, Marcolin de Andorno, Falb o, López de Zavalía, Mariani de Vidal, Moisset de Espanés y Villaro entre otros. § 1. Naturaleza jurídica de la calificación registral.- Respecto de la naturaleza de la función calificadora encontramos distintos criteri os en doctrina: A) Función Judicial: Hay quienes pretenden ver en ella una función judicial. Se ha s ostenido que hay un evidente entronque de la jurisdicción registral con la activid ad judicial, pretendiendo ver el juego de una pretensión judicial que es admitida o rechazada, como sostienen en España Romani Calderón, Gallardo Rueda y La Rica entr e otros. Pero como señala Scotti, no hay nada en la función registral que se asemeje a la función jurisdiccional pues no hay dos partes, ni funcionario estatal para d irimir el litigio. Esta postura prácticamente no tiene incondicionales. B) Función Administrativa: Quienes sostienen la naturaleza administrativa de la fun ción calificadora se basan en la inexistencia de una contienda procesal y en la au sencia de cosa juzgada en las resoluciones registrales. La jurisdicción entonces, dicen, es una sola: la contenciosa, pues los actos de jurisdicción voluntaria son esencialmente administrativos. La jurisdicción voluntaria, por lo tanto, y la func ión administrativa serían en esencia lo mismo. La función registral sería, pues, una función administrativa con ciertas particularida des a saber: * calidad del funcionario. * procedimiento aplicable. * normas implicadas. * efectos de la calificación e inscripción. C) Jurisdicción Voluntaria: Esta postura tiene desarrollo en España con Jeróni y Ramón Roca Sastre- y especial predicamento en nuestra doctrina. Sus sostenedores señalan que el registrador es un funcionario estatal con características particular es y, si bien hay falta de proceso, podemos encontrar una pretensión inicial y una resolución final. Como expresa Roca Sastre dentro de la llamada jurisdicción voluntaria cabe discrim inar manifestaciones varias que permiten configurar diferentes tipos o clases de actos de dicha jurisdicción. Todo el procedimiento de inscripción en general consti tuye uno de esos tipos o clases de géneros de la jurisdicción voluntaria. Es una función con características especiales y la denominación que mejor le cuadra es , precisamente, la de jurisdicción voluntaria. Estas características son: a) estar encomendada a un funcionario administrativo como el registrador. b) contar con un procedimiento especial que lo marca la ley. c) no tener por objeto declarar la existencia o no de un derecho dudoso, sino publica r, mediante su inscripción, un derecho real o situación jurídica inmobiliaria. d) estar limitada al solo efecto de practicar la inscripción o rechazarla e) recaer en materias no típicamente administrativas, sino de carácter civil o privado f) no impedir el análisis del documento ante la justicia para debatir su validez o n d. Como nota común a todo acto de jurisdicción voluntaria señala dicho jurista: * Los efectos erga omnes de la calificación registral. * La obligatoriedad, que es común con la jurisdicción contenciosa. * El carácter patriarcalista del registrador en ejercicio de su función. Andorno, por su parte, enseña que la función calificadora debe ser asimilada a tos de jurisdicción voluntaria y por lo tanto deja a salvo su sometimiento posteri or a la jurisdicción civil contenciosa para la decisión definitiva, pues ambas juris dicciones se mueven en esferas distintas: el registrador en su función calificador a y los jueces y tribunales en su función contenciosa civil. § 2. Recursos registrales y extraregistrales.- Dispone el inc. b del art. 9 de la ley 17.801 que si el requirente no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique l a decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación p rovisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectifica da podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, du rante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional . Y e n su segundo párrafo establece: La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos . Ello significa que, luego de realizada la calificación correspondiente por el regi strador, frente a la observación o rechazo del documento por su parte, se abren a favor del rogante distintas posibilidades recursivas. Si bien tanto la ley nacional 17.801 como la ley registral santafesina 6435 sola mente prevén el Recurso de Recalificación por ante el Director del Registro, se ha a dmitido en los hechos la posibilidad de entablar un recurso previo que podríamos d enominar de Reconsideración o de Reposición o de Rectificación, ante el mismo registra dor o jefe de sección que ha calificado en primera instancia, para permitir al aut or de ese juicio de valor rectificarlo cuando se trate de un error propio. En el Registro de nuestra ciudad no se lo rechaza por improcedente ni por no est ar previsto en la ley registral. Es un pedido que se formula al registrador o funcionario que ha intervenido para que reexamine la calificación que ha efectuado. Debe presentarse fundado a fin de que el registrador reanalice su decisión y, si l e resultan convincentes las razones expuestas por el recurrente, proceda a modif icar el juicio de valor. Esta vendría a ser la primera etapa que se cumple dentro del ámbito del Registro. Ahora bien, supongamos que el registrador interviniente o jefe de sección confirma la calificación efectuada originariamente, es decir resuelve en sentido contrario a lo peticionado: se abre entonces para el interesado la segunda fase, pues la ley prevé, como anticipamos, la posibilidad de deducir el correspondiente Recurso de Recalificación por ante el Director del Registro, como culminación de la etapa in terna cumplida en la administración, llamada justamente por ello etapa administrat iva registral. Al respecto cabe recordar que de acuerdo con lo dispuesto por el art. 38 de la l ey nacional 17.801: La organización, funcionamiento y número de los registros de la p ropiedad, el procedimiento de registración y el trámite correspondiente a las impugn aciones o recursos que se deduzcan contra las resoluciones de sus autoridades, s erán establecidas por las leyes y reglamentaciones locales . En función de tal facultamiento, el art. 18 de la ley provincial 6435 establece qu e: Devuelto un documento por las causales establecidas en el art. 14, el interesa do podrá interponer recurso de recalificación dentro del término de cinco días posterior es a su notificación por ante el Director del Registro Esta disposición resulta similar a lo prescripto por el inc. b del art. 9 de la le y 17.801, que en la parte pertinente expresa: Si éste -el requirente- no estuviere d e acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique la decisión . Resulta conveniente que el escrito de solicitud de recalificación sea claro y senc illo, exponiendo en forma concreta los distintos puntos en que el requirente fun da su pretensión inscriptiva. Si esta segunda etapa también resulta adversa al recurrente, esto es si el Directo r del Registro confirma la calificación efectuada por el registrador, se agota la etapa administrativa registral (la etapa interna del Registro) y se abre la inst ancia judicial. Es lo que se denomina competencia recursiva impropia , porque la impugnación no es de ducida contra una resolución judicial sino administrativa, aún cuando la instancia r evisora haya sido conferida a un órgano del Poder Judicial. Y se acude a la justicia a través del Recurso de Apelación. El art. 18 in fine de la ley registral local 6435 dispone que en el supuesto de que el Director del Registro confirmara la resolución del registrador el interesado podrá recurrir ante la Sala Primera de Apelación en lo Civil y Comercial con compet encia en el lugar asiento del Registro . Una cuestión que se planta en la provincia de Santa Fe, a falta de previsión legal e xpresa consiste en determinar si el recurso de apelación que estamos considerando, debe ser interpuesto por ante el Director del Registro o bien directamente por ante la Sala Primera de la Cámara respectiva. Ambos procedimientos son de práctica e n la provincia, no obstante señalan Andorno y Marcolin de Andorno que el primer cr iterio es más conveniente, ya que si interpuesto el recurso de apelación por ante el Director del Registro, éste lo denegase, siempre queda expedita la vía para acudir directamente en Queja ante la Sala. La apelación debe ser interpuesta dentro de los cinco días de efectuada la notificac ión, pues se aplica el art. 352 del Código Procesal Civil de la provincia de Santa F e, atento a que ley registral no contiene un procedimiento especial al respecto. Una vez radicadas las actuaciones por ante la Sala, de la resolución adversa al re currente pronunciada por el Director del Registro, se corre traslado al apelante por el término de diez días para que exprese agravios (Art. 364 C.P.C.C.S.F). De dicha expresión de agravios no es necesario correr traslado al Director del Reg istro por la sencilla razón de que no estamos en presencia de un litigio, él no tien e ningún interés particular que defender, pues sólo ha ejercido un acto propio de sus funciones. Además ya ha expuesto las razones de su decisión al resolver sobre el rec urso que serán consideradas por la Sala sin necesidad de que se expida nuevamente. Se aconseja que la expresión de agravios presentada por el apelante sea lo más clara posible, debiendo indicar concretamente los puntos de la resolución dictada por e l Director del Registro con los que estuviere disconforme (Art. 365 C.P.C.C.S.F) . Ahora bien, cabe preguntarse si la resolución del recurso de apelación fuere adversa al recurrente podría éste deducir Recurso Extraordinario por ante la Corte Suprema de Justicia de la provincia. La respuesta afirmativa fue dada por la Sala Primera de la Cámara de Apelaciones e n lo Civil y Comercial de Rosario, con fecha 28 de diciembre de 1979, al concede r el recurso de inconstitucionalidad planteado por el interesado contra una deci sión adversa de dicha Alzada. (Resolución Nº 7, Raccuglia, Antonia y otra s/ Resolución d el Director del Registro de la Propiedad ). En el mismo sentido los Dres. Ciafardi ni, Variego, Telesca y Rubio sostienen que: Normalmente la apelación será la última ins tancia y la sentencia tendrá el carácter de definitiva, pasando en autoridad de cosa juzgada, pero, sin embargo puede darse el caso de que sea procedente un recurso más. Este sería el extraordinario por inconstitucionalidad, o porque la sentencia f uera arbitraria (no fundada) o resolviera sobre asuntos no controvertidos. La co mpetencia corresponderá a la Corte Suprema de Justicia de la provincia de Santa Fe y su pronunciamiento pondrá punto final a estos tres casos que serán absolutamente extraordinarios, planteándonos más este supuesto como un ejercicio que como una posi bilidad más o menos concreta. En cambio la Sala Tercera de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de R osario, mediante fallo del 9 de noviembre de 1979 (actuaciones Hernández, Armando M . c/ Provincia de Santa Fe s/ validez de escritura , Expte. 88/78) se inclinó por un criterio distinto. Allí se sostuvo que cuando el Poder Judicial actúa como instanci a revisora de actividades administrativas -vía superintendencia- ejercita una func ión que ostenta idéntico carácter y, por ende, no puede ser calificada como jurisdiccio nal . Por lo tanto, contra el pronunciamiento al que así se llega en sede judicial, por elemental aplicación del principio constitucional del debido proceso , cabrá un pro ceso plenamente jurisdiccional transitando los interesados todas las instancias ordinarias y extraordinarias que acuerda el ordenamiento vigente. Los Dres. Andorno y Marcolin de Andorno comparten este criterio, sostienen que a los fines de que pueda quedar asegurada en plenitud la garantía constitucional de l debido proceso establecida por el art. 18 de nuestra Ley Fundamental, será meneste r ofrecer al interesado las distintas instancias en sede judicial, donde con la consiguiente amplitud de debate y prueba, pueda hacer valer adecuadamente los de rechos presuntamente vulnerados. En consecuencia frente a una resolución adversa al interesado en la apelación deduci da en los términos del art. 18 in fine de la ley provincial, no podría deducirse rec urso extraordinario de inconstitucionalidad por ante la Corte Suprema de Justici a de la provincia desde que no se está en presencia de sentencia o auto interlocut orio con carácter de definitivos (art. 1º ley provincial 7055). El art. 9 concluye estableciendo: Las inscripciones o anotaciones provisionales c aducan de pleno derecho cuando se conviertan en definitivas o transcurra el plaz o de su vigencia . En tales supuestos la provisoriedad resulta incompatible con el nuevo carácter que puede asumir la inscripción o anotación registral. XII.- Principio de Prioridad.- § 1. La prioridad en la ley 17.801.- Reserva de Prioridad.- Funcionamiento.- Es uno de los principios rectores en materia de publicidad registral inmobiliari a. Al respecto se hallan básicamente involucrados los arts. 19, 25 y 5 de la ley 1 7.801. (conc. arts. 34, 42 y 8 de la ley 3465). El primero de ellos dispone: La prioridad entre dos o más inscripciones o anotacion es relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art. 40º. Con re specto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la p rioridad deberá resultar de los mismos. No obstante las partes podrán, mediante decl aración de su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos , compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida . De este modo el efecto más importante de la registración consiste en la adquisición de l correspondiente rango registral, como derivado del viejo brocárdico prior tempor e potior iure primero en el tiempo, mejor en el derecho . Por su parte el art. 25 establece: Expedida una certificación de las comprendidas e n los artículos anteriores, el Registro tomará nota en el folio correspondiente, y n o dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de vigencia más el del plazo a que se refiere el art. 5º, sin la advertencia especial acerca de las certificacion es anteriores que en dicho período se hubiere despachado. Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requ iera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hu biere solicitado . Y el art. 5 luego de la modificación introducida por la ley 20.089 expresa: Las esc rituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación . Por lo tanto, el principio general está dado por el hecho de que el documento que primero ingresa en el Registro adquiere prioridad sobre los que ingresan con pos terioridad, con prescindencia de las fechas en que cada uno de ellos fue otorgad o. La prioridad es dada por la fecha de ingreso del documento en el Registro y n o por la fecha del documento. Las excepciones son las siguientes: * La reserva de prioridad de conformidad con el art. 25 y concordantes de la ley 17.801. * El efecto retroactivo de la inscripción que señala el art. 5 de la misma ley. * Las convenciones que pueden hacerse en materia de rango (conforme última part la ley 17.801 HYPERLINK "http://www.ucaderecho.org/civil4/unidad13_notas.htm" \l "_ftn8" \o "" [8]). En la práctica se rige de la siguiente manera: En primer lugar se pide el denominado certificado de ley (de dominio y gravámenes re specto del inmueble objeto de la operación e inhibición de su titular) al Registro d e la Propiedad Inmueble. Dicho certificado debe ser solicitado por el funcionario facultado para hacerlo -escribano o funcionario autorizado-. Debe ser usado por quien lo ha solicitado y no por otro (tengamos en cuenta que no se admite la cesión del certificado de le y, de no ser así nunca se sabría quién va a ser el escribano autorizante y poco quedaría de la seguridad jurídica), y además debe ser usado para el acto para el cual se lo ha solicitado o uno de jerarquía inferior. Tiene un plazo de vigencia variable: es decir, puede ser de quince, veinticinco o treinta días corridos días desde su expedición por el Registro, según se trate, respec tivamente, de escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la misma c iudad asiento del Registro, dentro de la misma provincia pero no en el mismo lug ar sede del Registro o fuera del ámbito de la provincia. (art. 24 de la ley 17.801 -conc. art. 41 de la ley 6435-). Se trata de plazos máximos. El certificado es el medio a través del cual se exterioriza a los terceros el cont enido de los asientos registrables, reserva la prioridad y produce el importante efecto de anotación preventiva a favor de quien requiera en el plazo legal la ins cripción del documento para el cual se lo ha solicitado. Origina, da nacimiento al denominado instituto del bloqueo registral cuyo principal efecto es garantizar la inmutabilidad de la situación jurídica registral que la ley adscribe tanto al pla zo de vigencia del certificado cuanto al plazo previsto para la inscripción del do cumento. El bloqueo no significa que el Registro quede paralizado, durante ese tiempo pue den expedirse otros certificados o hacerse anotaciones preventivas, por ejemplo, embargos, inhibiciones; aunque se anotan en el folio registral del inmueble, en forma provisional o condicional, ya que si se concerta e inscribe en el plazo l egal el negocio jurídico en gestión, éste tendrá prioridad sobre esas certificaciones y anotaciones. Funciona así: Señalamos que el principal efecto del bloqueo registral es garantizar la inmutabil idad de la situación jurídica registral durante el plazo de vigencia del certificado -que, como anticipamos, conforme al art. 24 de la ley 17.801 es variable-, más el plazo previsto para la inscripción del documento (art. 5º de la ley 17.801). Para que opere el bloqueo registral el acto debe ser autorizado dentro del plazo de vigencia del certificado. Por ejemplo: un escribano de Rosario requerido parta autorizar una escritura de compraventa de un inmueble, como tiene su asiento en el mismo lugar sede del Reg istro, el plazo de vigencia del certificado es de quince días. Supongamos que el acto -la compraventa en el ejemplo- se autoriza el día doce. A pa rtir de ahí empieza a correr un nuevo plazo previsto para la inscripción del documen to. También es un plazo máximo, uniforme en el país de cuarenta y cinco días corridos (a rt. 5º de la ley 17.801 -conc. art. 8 de la ley 6435-). No necesariamente el docum ento tiene que llegar al Registro el día cuarenta y cinco, puede ingresar cualquie r día anterior. Si esto es así, si se cumplen los plazos legales, es decir: si el documento se aut oriza dentro del plazo de vigencia del certificado e ingresa al Registro dentro del plazo previsto para la inscripción, opera lo que se llama Retroprioridad o Pri oridad Indirecta, en virtud de la cual los efectos del acto se retrotraen a la f echa de expedición del certificado, que en nuestra provincia por el art. 41 de la ley registral 6435 se considera que es la fecha de presentación. (Es una ficción leg al: en los Registros de la provincia de Santa Fe se considera que el certificado ha sido expedido el mismo día que se lo ha solicitado). Y durante todo este lapso el bloqueo registral ha amparado al acto de cualquier evento, de cualquier contingencia que pudiera afectarlo. Distinto es si el documento que instrumenta la operación llega al Registro pasados los cuarenta y cinco días previstos para la inscripción, aquí los efectos no son retr oactivos sino que juega lo que se llama Prioridad Directa, es decir los efectos respecto de terceros serán hacia delante, hacia el futuro. Pues el acto será oponibl e a partir del momento de su inscripción y no retroactivamente. Así, en orden a lo expuesto: La Prioridad Indirecta significa: que si se observan los plazos legales, si el a cto se autoriza dentro del plazo de vigencia del certificado e inscribe dentro d el plazo de cuarenta y cinco días siguientes, la oponibilidad del mismo comenzará a regir frente a terceros interesados no a partir de dicha autorización sino retroac tivamente a partir de la fecha de expedición del certificado La Prioridad Directa significa: que si no se cumple con los plazos legales, si a se inscribe luego de vencido el plazo de cuarenta y cinco días previsto en el ar t. 5 de la ley 17.801 (conc. art. 8 de la ley 6435), su oponibilidad frente a te rceros deberá ser computada a partir del día de registración, sin efecto retroactivo. § 2. Las Medidas Cautelares y el Bloqueo Registral.- Debemos preguntarnos cómo juegan las medidas cautelares frente al denominado insti tuto del bloqueo registral. Y encontramos las siguientes posibilidades: * Si la medida cautelar es anterior a la solicitud y consecuente expedición del ce rtificado de ley, en ese caso le será oponible y como tal será informada en el corre spondiente despacho (certificado). * Hay una segunda posibilidad y es que ingresen en el mismo día dos solicitudes, p or un lado un oficio disponiendo la traba de una medida cautelar, por ejemplo un embargo, y por el otro una solicitud de certificación. ¿Cuál de ellas debe primar? Y esto está resuelto legislativamente, siempre va a primar el certificado de ley. Po r qué? Porque sus efectos se retrotraen a las cero horas del día de expedición conform e lo dispone el art. 24 de la ley 17.801 -conc. art. 41 de la ley 6435-. Por lo tanto aún en aquellos casos en que el oficio llegue al Registro a las ocho de la m añana y el certificado a las doce y veintinueve (el Registro en nuestra ciudad cie rra sus puertas a las doce y media) como sus efectos se retrotraen a las cero ho ras del día de expedición, siempre va a tener preferencia el certificado de ley. ¿Qué pasa con la medida?. Se la anota o no?. Pasa exactamente lo mismo que si la med ida ingresa (y esta es la otra posibilidad) durante el plazo de vigencia del cer tificado de ley. Se la va a anotar en forma condicional y su suerte estará sujeta a las resultas de lo que ocurra con la operación para la cual se pidió el certificad o. Pueden ocurrir dos cosas: que se concrete o no. Si la operación para cual se pidió e l certificado se concreta, la medida cautelar queda sin efecto. Ahora, si por cu alquier motivo la operación se frustra, no tiene lugar, ahí si la medida cobrará la pl enitud de su vigencia. § Alcance de la publicidad del Registro.- El Registro es público, pero sólo para que puedan obtener información de él quienes teng an interés legítimo averiguar el estado jurídico de los bienes o documentos. El art. 21 de la ley 17.801 (conc. art. 36 de la ley 6435) dispone lo siguiente: El registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídic o de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las dispo siciones locales determinarán la forma en que la documentación podrá ser consultada si n riesgo de adulteración, pérdida o deterioro . La información puede obtenerse ya sea mediante la consulta de los asientos por os (a quienes les serán exhibidos en la forma que determinen las disposiciones loc ales), o a través de las certificaciones o informes que sobre dichos asientos expi da el Registro. La diferencia entre un Informe y un Certificado es la siguiente: 1) Informes: Aunque son instrumentos públicos al igual que los certificados, no engend an reserva de prioridad ni garantizan la inmutabilidad de los datos que consigna n ( bloqueo registral ); y carecen de aptitud a los efectos del art. 23 de la ley 17 .801 -conc. art. 40 de la ley 6435- (transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles). Sólo cumplen la función de dar noticia sobre cual quiera de las constancias registrales, pero no garantizan la inmutabilidad de lo s datos que hacen conocer, por eso carecen de plazo de vigencia. 2) Certificados: son verdaderos instrumentos públicos, que tienen el mismo valor que e asiento original, siendo responsable quien los expide en caso de inexactitud. P roducen reserva de prioridad y garantizan la inmutabilidad de los datos que hace n conocer. Tienen plazo de vigencia, transcurrido el cual caducan automáticamente. La información omitida en los certificados, conforme ya analizamos, no resulta opo nible a los terceros de buena fe que hubieran escriturado en base a los mismos. XIII.- Los terceros frente a la inscripción registral: Tercero interesado.- Ter l.- Señala J. H. Alterini que la primera aproximación a la noción de terceros dentro del ámb ito registral nos la proporciona la acepción gramatical del vocablo, que nos indic a que se trata de la persona que sea distinta de dos o más que intervienen en un n egocio jurídico. Este concepto que sirve para connotar a todo aquél que no es parte, se corresponde con la noción más común en derecho civil. En este sentido primario, te rceros son todos aquéllos que no pueden ser perjudicados por los efectos de las rela ciones jurídicas enhebradas por otros, a las que pueden permanecer extraños, por res ultar para ellos res inter alios acta, principio que en el marco contractual se expresa en el art. 1195 in fine en los siguientes términos: los contratos no pueden perjudicar a terceros . Los terceros aludidos son los poenitus extranei , simples terceros integrantes de l a comunidad, los terceros desinteresados. Se ha sostenido que ese es el concepto de terceros que cuadra al tema que nos ocupa, pues no cabría hacer distinción algun a entre los terceros ante el silencio de la ley (Villaro y Bidart). Terceros interesados -denominación tradicional en la doctrina registral argentina y comparada- son los que por contar con un interés legítimo podrían invocar la inoponi bilidad del derecho real no inscripto: los sucesores particulares, los titulares de otros derechos reales, la masa del concurso (civil o comercial), los acreedo res privilegiados, retentores, simples quirografarios, o sea, en general, los ti tulares de derechos subjetivos. (J. H. Alterini y Lloveras) También se sostiene que el tercero aquí involucrado no es ni el poenitus extranei (des interesado), ni todo tercero interesado, sino un tercero interesado muy particul ar: el tercero registral (Adrogué). Este tercero se llama registral porque requier e en todos los casos que haya inscripto en el Registro el derecho que esgrime (d erecho real, embargo, etc). Explica J. H. Alterini que dentro de este esquema ningún derecho no inscripto cont aría con el beneficio de la inoponibilidad del título no inscripto que consagra el a rt. 2505 del Código Civil, de donde las conclusiones antes problemas concretos res ultan distintas. Así con la idea de tercero interesado, una venta no inscripta es inoponible a un simple acreedor quirografario del vendedor, mientras que para la tesis del llamado tercero registral el quirografario recién se convertiría en terce ro registral y por tanto en beneficiario de la inoponibilidad, cuando refleje su derecho en el Registro, por ejemplo con un embargo. Esta concepción del tercero registral es de difícil sustento en nuestro derecho, pue s si bien el silencio de la ley en la apreciación de la noción de terceros consiente que se efectúe distingo entre terceros interesados y terceros desinteresados, en función de atender a la existencia o carencia de un interés legítimo, sería ir demasiado lejos connotar al tercero con el aditamento tan específico de registral cuando la ley nada dice. La noción de tercero interesado fue la adoptada por las Primeras Jornadas nacio cho Registral de San Rafael y es la que se ha impuesto en la jurisprudencia mayo ritaria. § 1. Intentos de armonización de la tradición con la inscripción registral.- No es imposible que personas que figuren en los asientos registrales como dueños d e inmuebles por tener inscriptos a su favor los respectivos títulos, no lo sean, p or faltarles la tradición, y acaso difícilmente puedan serlo si en el inmueble se en cuentra un contradictor que pueda resistir la adquisición de la posesión (art. 2383 del Código Civil). Por ejemplo el poseedor usucapiente, cuya presencia obstará a la integración del derecho real del sujeto beneficiario de la inscripción, y su oposición tendrá la energía propia de quien defiende su condición de dueño, porque contrariamente a lo que indicaría el Registro, el dueño es el poseedor usucapiente y no el aparent e titular registral. Hasta un poseedor por boleto podría cuestionar la adquisición q ue procura el hipotético dueño. A este respecto J. H. Alterini ha propuesto que la precedente tradición condicione la inscripción registral, para lo que sería necesario una reforma legislativa. En c uanto a la acreditación de ese presupuesto de la inscripción, un medio idóneo sería el ac a de constatación notarial, en la que el escribano da fe de la realización de la tra dición, o de la existencia de sucedáneos de ella. Dentro de este esquema doctrinario , las IV Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Civil declararon que Es aconsejable, d e lege ferenda y con carácter de regla general, que se imponga acreditar el cumpli miento de la tradición como presupuesto para la inscripción . Por su parte el escribano Zinny estima que para el supuesto de que la tradición se ef ctuase con posterioridad al acto de escrituración, la solución ideal consistiría en co mplementar la escritura con otra en la cual quede notarialmente comprobada la tr adición. Y si por cualquier circunstancia no se pudiere recurrir a esta solución sug iere autorizar la escritura en la forma de estilo y asentar luego mediante nota marginal la declaración de las partes de que la tradición tuvo lugar. Bibliografía: -ANDORNO, Luis O. - MARCOLIN de ANDORNO, Marta; Ley Nacional Registral Inmobiliar ia. Ley 17.801. Comentada. Anotada , 2ª edición corregida, actualizada y ampliada, Edi torial Hammurabi, Buenos Aires, 1999. -BORDA, Guillermo A.; Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales , Tomo II, 4ª edición a ctualizada y ampliada, Editorial Perrot, Buenos Aires, 2003. -BORDA, Guillermo A.; Manual de Derechos Reales , 3ª edición revisada y actualizada, Edi torial Perrot, Buenos Aires, 1989. -CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE LA PROVINCIA DE SANTA FE: Análisis Doctrinario y Jurisprudencial, (Dir. Jorge W. Peyrano), Tomo 4 B, Editorial Juris, Rosario, 2000. -LLAMBÍAS, Jorge Joaquín y ALTERINI, Jorge H.; Código Civil Anotado, Tomo IV A, Derecho s Reales , Editorial Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1984. -MARIANI de VIDAL, Marina; Curso de Derechos Reales , Tomo III, 4ª edición actualizada, Editorial Zavalía, Buenos Aires, 1997. El 28 de junio de 1968 la Nación Argentina sanciona y promulga la Ley Nº 17.801 - Régi men para los Registros de la Propiedad Inmueble existentes en cada Estado Provin cial. Consecuentemente y por no adecuarse la Ley Nº 23 de la Provincia del Chaco v igente hasta ese momento, se la deroga por Ley Nº 954, emitiendo en tal sentido el Gobierno de la Provincia del Chaco el Decreto Reglamentario Nº 306 de fecha 18 de febrero de 1969, facultándolo a establecer las funciones, facultades y obligacion es al Registro de la Propiedad Inmueble que le otorga la Ley Nacional Nº 17.801. Actualmente se base en los términos de la Ley y Decreto citados anteriormente y se complemente con toda otra norma nacional o provincial que tenga que ver con la inscripción y anotación de Derechos Reales o Personales.