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C II Ó
__________________________________ 
Tema 1 

El arquitecto en los proyectos de inversión 

“ Material didáctico digitalizado para la enseñanza de la Administración en la Arquitectura”  
(Subproyecto PAPIME EN402003) 
Responsable académico: Dr. Jorge Quijano Valdez 

Semestre 2009­2
 2 

Índice 

Introducción (3) 
1.1 El proyecto de inversión (4) 
1.2 Participantes en un proyecto de inversión (4) 
El proceso de adjudicación (5) 
1.3 La gerencia o coordinación de proyectos (6) 
1.4 Instituciones de promociones y normas (13) 
1.5 En Fovi (13) 
1.6 En Infonavit (23) 
1.7 En Sectur (27) 
1.8 En Banobras (29) 
Apéndice a los puntos 1.4 a 1.8: Nuevos organismos federales para desarrollar la 
industria de la construcción en México (34) 
1.9 La ley de propiedad en condominio de inmuebles (37) 
Preguntas guiadas (40) 
Respuestas (según el compilador) (41) 
Glosario de términos (42) 
Bibliografía y lecturas recomendadas (43)
 3 

Introducción 

Un  arquitecto  en  la  promoción  y  diversificación  de  su  profesión  puede  ser  el 
organizador  de  todas  las  actividades  a  realizarse  en  una  obra  de  arquitectura.  Un 
empresario es un individuo capaz de organizar, dirigir y sistematizar una serie de acciones 
para producir bienes o servicios y satisfacer las necesidades de un mercado. Ahora bien, es 
lícito  decir  que  un arquitecto  en  funciones de empresario es  aquel  profesional  dedicado  a 
ordenar,  coordinar  y  supervisar  los  trabajos  para  brindar  a  una  comunidad  bienes  o 
servicios  relacionados  con  la  arquitectura.  Y  es  posible  decir  que,  en  general,  todo 
arquitecto es un empresario, en la medida en que despliega su creatividad y habilidad para 
fundar una organización o empresa, conformándola, desde luego, a las reglas jurídicas que 
imperan en la comunidad de que forma parte. 
Normalmente, un arquitecto inicia estableciendo una pequeña oficina de diseño, con 
la cual se dedica a optimizar los procedimientos necesarios para realizar una obra. Existen 
arquitectos que se especializan en el diseño de condominios (ya sea de habitación, oficinas 
y  comercios),  hoteles,  etcétera.  Son,  justamente,  estas  especialidades  las  que  ofrecen  al 
arquitecto  empresario  oportunidades  de  mercado  y,  sobre  todo,  conocimientos  acerca  de 
cada  labor  específica,  por  lo  cual  el  posible  cliente  está  dispuesto  a  invertir  dinero  que  lo 
beneficie económicamente. 
Resulta,  pues,  un  hecho  que  nadie  mejor  que  un  arquitecto  para  planear  y 
administrar  las  exigencias  de  un  proyecto  de  inversión  en  el  ámbito  de  la  construcción 
inmobiliaria, esto explica que un arquitecto entendido en administración pueda fungir como 
promotor,  coordinador  o  gerente  de  proyectos  de  inversión  de  construcción  inmobiliaria, 
pues  evidentemente  conocerá  los  procesos  para  ejecutar    (incluso  vender)  de  manera 
eficiente la obra que él mismo diseñó y promovió. 
Así,  la  redacción  de  este  texto  inaugural  de  la  serie  de  ocho  que  corresponde  al 
curso  Administración  III  ha  estado  guiada  por  un  doble  propósito:  primero,  reseñar  los 
elementos fundamentales que componen un proyecto de inversión, considerando a quienes 
legalmente  pueden  participar  en  el  mismo,  y  segundo,  introducir  al  lector  a  la  gerencia  o 
coordinación  de  proyectos  y  al  funcionamiento  de  las  instituciones  federales  —Sociedad 
Hipotecaria Federal (antes FOVI), Infonavit, Sectur, Banobras— que promueven y norman el 
género de inversiones según el cual un arquitecto puede hacer gestión de sus servicios, y al 
análisis  y  conocimiento  de  la  Ley  de  régimen  de  propiedad  en  condominio,  la  cual  podrá 
orientarlo en la organización de los usuales proyectos de inversión.
 4 

1.1 El proyecto de inversión 

Si  analizamos  en  cualquier  época  las  obras  en  la  historia  de  la  humanidad 
veremos  que  todas  ellas  cumplieron  con  un fin determinado  que  generó  beneficios 
en  algún  sentido.  Más  aún,  las  obras  consideradas  como  de  “interés  social”  Utilidad .—  Capacidad  que  en  mayor  o  menor 
persiguen una utilidad a largo plazo, elevando el nivel de vida de las clases menos  medida  poseen  los  bienes  económicos  para 
favorecidas, para que, en un tiempo más o menos largo, se integren a la mecánica  satisfacer las necesidades humanas. 
productiva de todo el país. Y si pensamos que una sociedad de progreso es aquella  (Enciclopedia  Hispánica,  por  Encyclopædia  Britannica 
en la cual la mayoría de sus empresas de producción generan utilidades, podemos  Publishers,  Inc.,  USA,  segunda  reimpresión  actualizada 
aceptar para un país que produce menos de lo que consume su condición perenne  1991­1992, Micropedia e índice, vol. II, p. 398.) 

de endeudamiento exterior. 
El  fracaso  de  una  empresa  puede  tener  diversos  orígenes,  pero  su  común 
denominador  es  la  falta  de  utilidad.  El  concepto  de  utilidad  no  radica  en  el 
crecimiento  desmedido  del  precio  de  venta,  porque  además  de  que  esa  política 
induciría a una carrera inflacionaria, la empresa que la adoptara saldría del mercado 
de  la  libre  competencia,  por  tanto,  sus  ventas  mínimas  la  llevarían  también  a  la 
quiebra. 

1.2 Participantes en un proyecto de inversión 

Dentro  de  las  actividades  profesionales  de  la  construcción  podemos  ubicar  La cultura del proyecto  
las nuestras en algunos aspectos que abarcan un ciclo; este ciclo se resuelve como 
sigue:  cliente­necesidad­instrucciones  de  ejecución  (servicios  profesionales),  Consiste en estudiar sus necesidades, definirlo 
construcción  (servicios  profesionales  o  empresariales),  operatividad  (servicios  de  conceptualmente, para que en su desarrollo lo 
mantenimiento), cliente.  sustancial  no  se  modifique  y  sólo  se  detalle 
con las mejores artes. 
Independientemente  del  nivel  jerárquico  en  que  dichas  actividades  se 
realicen, y de la personalidad que adopten el cliente y el prestador de servicios (esto  Jorge  Luis  Castillo  Tufiño,  Máximas  de  costos  en  la  construcción,  México, 
Trillas, 2002, p. 26.
es, persona física o moral, y, entre éstas, dentro del ámbito de la iniciativa privada o 
entidades  del  poder  público),  las  relaciones  entre  las  partes  interesadas  siempre 
estarán contenidas en un marco legal cuya instrumentación se registra formalmente 
en un contrato, el cual, incluso, puede ser elevado a rango de testimonio notarial. 
 5 

El proceso de adjudicación 

El  elemento  normativo  fundamental  de  este  proceso  es  el  contrato.  En  éste 
Los  contratos  son  acuerdos  de  voluntades;  se incluyen las recomendaciones que, por su relevancia, ameritan una atención y un 
pueden  ser  verbales  o  escritos,  formales  e 
informales.  Es  un  error  frecuente  identificar 
estudio especiales, con la seguridad de que, junto con otros aspectos del proceso, 
al  acuerdo  de voluntades  con  el  papel  en  el  se  lograrán  los  objetivos  buscados  en  óptimas  condiciones  de  tiempo,  calidad  y 
que  se  escribe.  El  documento  escrito  no  es  costo. 
más que el instrumento de prueba.  Para que una obra se pueda realizar es necesario llamar a la persona idónea. 
Puede contratarse de forma directa o por concurso (abierto o por invitación). 
Jorge  Luis  Castillo  Tufiño,  La  vida  diaria  de  los  costos, 
México, IMCYC, 1998, p. 75.
El cuadro siguiente nos aclarará esto: 

Directa  Abierto 
Adjudicación  Por oposición  o 
o  Invitación 
Por concurso 
 6 

1.3 La gerencia o coordinación de proyectos 

Dentro de esta área existe la gerencia de proyectos arquitectónicos, servicio  Gerencia de Proyectos.— Entendida como 
que  el  arquitecto  debe  de  brindar  para  que  se  efectúen  las  obras  con  apego  a  su  parte  de  un  proceso,  esta  especialización 
diseñado  y  al  objetivo  que  se  ha  propuesto,  más,  también,  para  que  durante  el  formaliza  métodos  para  ejecutar  proyectos 
transcurso  de  la  obra  pueda  decidir  o  diseñar  aquellos  detalles  que  no  visualizó  arquitectónicos  desde  una  perspectiva 
interdisciplinaria,  integradora  y  totalizadora 
desde un principio. 
de  conocimientos  sobre  el  diseño  y  la 
En  la  Facultad  de  Arquitectura  de  la  UNAM  se  presentó  recientemente  una  construcción  de  obras  de  arquitectura  y 
propuesta metodológica especial para la especialización en gerencia de proyectos. 1  urbanismo. 
Verdad  es  que,  antes  de  la  UNAM,  ninguna  institución  de  educación  superior  se 
ocupó  en  ponerla  sobre  la  mesa.  En  cualquier  caso,  los  miembros  del  CIEP  de  la 
citada  Facultad  la  consideran  oportuna  por  cuanto  representa  una  actividad 
integradora  conveniente  para  el  desenvolvimiento  profesional  de  las  futuras 
generaciones de arquitectos. Organizada, como hemos dicho, a nivel de posgrado, 
su finalidad es ayudar al alumno a obtener habilidades analíticas y laborales que le 
garanticen un conocimiento amplio, ambicioso, del mercado de trabajo. 
Entendida  como  parte  de  un  proceso,  la  especialización  formaliza  métodos 
para  ejecutar  proyectos  arquitectónicos  desde  una  perspectiva  interdisciplinaria, 
integradora  y  totalizadora  de  conocimientos  sobre  el  diseño  y  la  construcción  de 
obras de arquitectura y urbanismo. Es de esperar que mediando una preparación de 
esta índole, correctamente dirigida, los arquitectos noveles sean capaces de ofrecer 
un servicio apreciable en respuesta a las exigencias de su sociedad. 
La responsabilidad básica de un gerente es ejecutar un proyecto y, así, crear  Importancia  de  atender  las  necesidades  específicas 
un  producto  final.  Las  funciones  de  un  gerente  son  diversas,  pero  todas  reclaman  del cliente durante la gerencia de proyectos. 
atender  las  cinco  etapas  básicas  de  un  proyecto:  planeación,  organización,  Fuente: www.rocal.com.mx
ejecución, dirección y control. 

1 
Cf.  Jorge  Quijano  Valdez,  “La  gerencia  de  proyectos.  Una  propuesta  metodológica”,  tesis  de 
maestría, UNAM, 2001. 
 7 

Ahora  bien,  para  completar  cada  una  de  estas  etapas  con  éxito  se  debe 
El  problema  de  fondo  que  aborda  la  contar, justamente, con un método para la propuesta empresarial y de contratación 
Gerencia  de  Proyectos  es  la  administración  con  el  propietario.  Un  gerente  bien  entrenado  es  previsor  y  no  teme  ensanchar  su 
integral del proceso.  mirada;  para  él  no  es  forzoso  concentrarse  exclusivamente  en  la  ejecución  de  un 
proyecto,  le  interesa  demostrar,  en  cambio,  que  las  funciones  gerenciales 
responden a metas empresariales de largo alcance, sin importar la magnitud de los 
proyectos. 
Los conceptos que estructuran esta propuesta son aplicables a los servicios 
que  tanto  un  gerente  como  una  empresa  de  coordinación  y  supervisión  técnico­ 
administrativa  pueden  realizar.  Por  otra  parte,  informan  a  un  objetivo  metodológico 
educativo  cuya  organización  temática  y  disciplinaria  abarca  un  plan  de  estudios 
diseñado  conforme  a  los  requisitos  aprobados  por  el  CIEP  de  nuestra  Facultad; 
Logotipo  del  Project  Management  Institute  entre estos requisitos destaca, por ejemplo, un curso propedéutico al que habrán de 
(PMI). URL: www.pmi.org  inscribirse los candidatos a la especialización. 
Hablando  rigurosamente,  el  problema  de  fondo  que  aborda  la  gerencia  de 
proyectos  es  la  administración  integral  del  proceso.  Un  equipo  coordinador,  al 
mando  del  gerente,  asume  las  responsabilidades  de  planeación,  diseño  y 
construcción.  Durante  las  fases  de  diseño  y  planeación,  el  gerente  provee  una 
amplia  gama  de  servicios  profesionales  y  recibe,  en  múltiples  casos,  asignaciones 
Gerencia  de  proyectos,  según  el  Project  específicas. En la etapa de construcción se encarga de administrar la obra, función 
Management  Institute  (PMI),  es  la  aplicación  que tradicionalmente correspondía al contratista general. 
de  conocimientos,  habilidades,  herramientas  y  Se  torna  patente  que  el  gerente  es  la  figura  clave  en  el  manejo  de  un 
técnicas a las actividades de un proyecto, a fin 
de  satisfacer  las  necesidades  y  expectativas  proyecto,  de  ahí  que  le  resulte  vital  hacerse  de  una  personalidad  respetable,  que 
de todos aquellos que puedan verse afectados  haga sentir a la vez la fuerza de la autoridad y una disposición confiable, segura y 
positiva o negativamente por él.  previsora.  Es  cierto  que  en  un  proyecto  grande  puede  haber  en  funciones  varios 
gerentes, sin embargo, la autoridad de cada uno será menor aunque todos lleven a 
Jorge  Luis  Castillo  Tufiño,  Máximas  de  costos  en  la 
construcción, op. cit., p. 20.
cabo  tareas  similares.  En  todo  caso,  el  gerente  no  debe  olvidar  que,  en  cualquier 
circunstancia, el objetivo de la autoridad es el control. 
 8 

Entre  los  atributos  fundamentales  de  un  gerente  se  encuentran  el  juicio,  el 
poder  de  adaptabilidad  y  una  capacidad  probada  para  identificar  problemas  y 
equilibrar sus esfuerzos personales. 
Es importante considerar esto, ya que existen varios niveles en el manejo de 
un  proyecto,  y  es  un  hecho  que  en  una  selección  de  gerentes  siempre  tendrán 
preferencia los líderes que hayan consumado exitosamente proyectos anteriores.  Un ejemplo de aplicación metodológica de la 
Nuestra  propuesta  no  busca  que  el  arquitecto  y/o  el  contratista  general  Gerencia  de  Proyectos  es  la  definición 
abandonen  su  papel  habitual  como  administradores  del  proceso  de  diseño  y/o  sistemática  de  una  Estructura  Analítica  del 
Proyecto  (EAP,  o  WBS,  por  sus  siglas  en 
construcción en cualquier forma en que éste se haya efectuado; lo que nos interesa  inglés),  para  producir  la  cual  se  utilizan  los 
enseñar,  en  cambio,  es  que  dadas  la  complejidad  de  las  técnicas  modernas  de  sistemas  de  redes  para  los  conceptos  de 
construcción y la dificultad para administrar y coordinar un número siempre creciente  análisis. 
de  participantes  altamente  especializados,  la  transformación  y  mejoría  en  los 
métodos  de  trabajo  surgen  como  un  desafío  para  vencer  al  cual  no  podemos 
escatimar en esfuerzos intelectuales y prácticos. 
Ahora  bien,  un  arquitecto  en  funciones  gerenciales  puede  acceder  a  una 
merecida  posición  de  liderazgo  en  la  industria  de  la  construcción  y,  desde  ahí, 
establecer  políticas  adecuadas  de  construcción,  administración  del  diseño  y,  en 
general,  todas  las  cuestiones  relacionadas  con  la  correcta  operación  de  la  Comunicar  es  mecanismo;  informar  es 
administración del proceso total en un proyecto de edificación cualquiera.  llamamiento interior. La información sólo está 
Veamos  un  ejemplo  de  aplicación  metodológica: la  definición  sistemática  de  lograda  cuando  el  receptor  ha  interpretado 
una  Estructura  Analítica  del  Proyecto  (EAP),  conocido  en  inglés  como  Work  correctamente el mensaje. 
Breakdown Structure (WBS), 2  para producir la cual se utilizan los sistemas de redes 
Juan  Beneyto,  Conocimiento  de  la  información,  Madrid, 
para los conceptos de análisis.  Alianza Editorial, 1973, p. 12.
La  EAP  se  define  como  una  descomposición  natural  del  proyecto  para 
conseguir un producto final. 

2 
Esta expresión se podría traducir como “estructura de despliegue del trabajo”. Se trata de un árbol 
orientado a los resultados que captura todos los detalles de un proyecto en una forma organizada. A 
menudo  se  lo  representa  gráficamente  como  un  árbol  jerárquico,  sin  embargo,  también  puede 
representarse como una lista de elementos, categorías y tareas, a la manera en que suelen aparecer 
en una gráfica común de Gantt. Véase el sitio www.hyperthot.com/pm_wbs.htm. 
 9 

Existen varios métodos para describirla. Su razón de ser es que suministra la 
información  para  identificar  un  proyecto  separadamente  de  las  organizaciones 
ejecutoras  y  otras  entidades  por  medio  de  una  técnica:  el  control  de  grupos  de 
trabajo. La EAP, así, establece información para cada elemento de su composición y 
cada  grupo  de  trabajo;  pero  también  es  necesario  mantener  un  control  sobre  ella, 
pues suele cambiar a medida que el proyecto se define mejor. 
En cuanto a funciones de control, los sistemas de redes de trabajo permiten 
planear  efectivamente  proyectos  que implican  interacciones  complejas  entre  varias 
tareas (ver Figura 1).
 10 

Figura  1.  Formato  de  Estructura  Analítica  del  Proyecto  (Work  Breakdown  Structure,  WBS)  para  un 
sistema de desarrollo de proyectos. (Fuente: http://www.hyperthot.com/pm_wbs.htm)
 11 

Propiamente, las redes tienen usos simples y complejos, y por naturaleza se 
hallan  relacionadas  con  las  operaciones  y  la  administración;  un  plan  de  redes  de 
trabajo constituye su fundamento. 
Por  supuesto,  sólo  el  empleo  real  de  las  redes  de  trabajo  en  un  proyecto 
faculta para su cabal comprensión. 
Tres de los proyectos más representativos son los siguientes: 

1. Diseño y construcción de conjuntos habitacionales, oficinas, comercios, bodegas 
de almacenaje, modernización y expansión de obra pública. 
En  años  recientes,  la  necesidad  de  planear,  2. Diseño y construcción de escuelas, hospitales, hoteles y centros comerciales. 
organizar,  dirigir  y  ejecutar  proyectos  de mayor 
complejidad  en  plazos  limitados  de  tiempo  y  3.  Diseño  y  construcción  de  carreteras,  vías  rápidas  de  tránsito,  trabajos  de  obras 
costos  ha  impulsado  la  creación  de  técnicas,  públicas y aeropuertos. 
sistemas  y  conceptos  administrativos  más 
convenientes para regular su manejo. Estos proyectos tienen varias características únicas, contando a tres entre las 
más importantes: 

1. Cruzan típicamente muchas líneas organizacionales y funcionales. 
2.  Indican  esfuerzos bien  definidos,  encaminados  a  producir resultados  específicos 
en fechas preestablecidas. 
3.  La  dirección  de  tales  esfuerzos  es  original,  no  una  copia  de  métodos 
administrativos utilizados en esfuerzos previos. 

Los  enfoques  tradicionales  del  manejo  funcional,  orientado  hacia  la 

producción,  han  demostrado  ser  inadecuados  para  el  manejo  de  proyectos.  En  los 
últimos  años,  la  necesidad  de  planear,  organizar,  dirigir  y  ejecutar  proyectos  de 
mayor complejidad en plazos de tiempo y costos limitados ha impulsado la creación 
de técnicas, sistemas y conceptos administrativos más convenientes para regular su 
manejo. 
 12 

Éste, pues, depende ahora de tres conceptos: 

1.  Gerencia de proyectos. 
2.  Planeación y control descentralizados. 
3.  Apoyo descentralizado del proyecto. 

El crecimiento en tamaño y utilidades de las organizaciones ha generado un 
notable interés en el proceso de crecimiento. 
El crecimiento es resultado de la expansión de productos, servicios vendidos 
o proporcionados, productos nuevos o mejorados y nuevos mercados, acompañado 
por un aumento de producción o capacidad de los servicios, calidad en los métodos 
adoptados y la optimización de los equipos y materiales. 
Es  un  crecimiento  por  etapas,  las  cuales,  dependiendo  de  su  magnitud, 
pueden o no entrar en la categoría de proyectos. 
Como  se  revela  en  la  práctica,  la  mayoría  de  los  proyectos  responden,  en 
última instancia, a las exigencias del crecimiento, por tanto, las investigaciones de lo 
relativo  a  su  manejo  crean  conceptos  más  poderosos  y  eficientes  que  aquellos  en 
los  que  se  basan  muchos  métodos  y  procedimientos  usuales  en  algunas  áreas  de 
los negocios, industrias y gobierno. 
En conclusión: la gerencia de proyectos es una especialidad que merece ser 
promovida a nivel académico superior, ya que faculta una comprensión renovada de 
los  procedimientos  analíticos  y  operativos  útil  a  los  arquitectos  mexicanos  y 
latinoamericanos  para  competir,  con  una  legítima  esperanza  de  victoria,  en  un 
mercado de trabajo cada vez más duro. 
El  buen  manejo  de  proyectos  es  importante  para  el  futuro  de  una 
organización,  es  verdad;  pero lo  absolutamente indudable  es  que una  sociedad no 
puede  dejar  de  ver  frustrada  una  considerable  porción  de  sus  anhelos  de  futuro 
cuando no cuenta con arquitectos educados en un espíritu de vanguardia educativa 
y servicio comunitario.
 13 

1.4 Instituciones de promociones y normas 

En México existen varias instituciones federales dedicadas a la promoción y 
normalización  de  los  proyectos  de  inversión  en  la  industria  de  la  construcción,  se 
trata  del  Fondo  de  la  Vivienda  (Fovi),  el  Infonavit,  el  Fondo  Nacional  de  Turismo 
(Fonatur)  de  la  Secretaría  de  Turismo  (Sectur),  y  Banobras,  entre  otros.  En  años 
recientes, el gobierno federal ha impulsado planes de fusión entre algunas de estas 
instancias,  o  conversión  de  varias  de  ellas  en  organismos  nuevos,  como  veremos 
más  adelante;  sin  embargo  de  estas  importantes  modificaciones  (y  tanto  más  por 
cuanto  afectan  a  la  legislación  sobre  la  materia),  a  continuación  examinaremos  la 
manera en que cada una de las instituciones citadas han brindado a los arquitectos 
la oportunidad de participar en proyectos de inversión. 

1.5 En Fovi 3 

De  acuerdo  con  esta  institución  crediticia, los  conceptos  que  deben integrar 

los  presupuestos  para  la  construcción  de  unidades  habitacionales  son  los 
siguientes: 

1. Costo del terreno: 
a) Adquisición del terreno. 
b) Gastos legales. 
c) Rehabilitación (en su caso). 

2 Urbanización. 

3. Edificación. 
3 
FOVI  es  un Fideicomiso  Público  constituido  en  1963  por  el Gobierno Federal  a  través  de la 
Secretaría de Hacienda y Crédito Público en Banco de México, el cual es administrado por la 
Sociedad  Hipotecaria  Federal,  S.N.C.,  a  partir  del  26  de  febrero  de  2002.  Véase  sitio  web 
http://www.shf.gob.mx/ifai/FOVI.html.
 14 

4. Imprevistos: 
a) Urbanización. 
b) Edificación. 

5. Honorarios por Proyecto y Dirección de Obra. 

6. Honorarios Fovi (variable). 

7. Otros gastos (legales, promoción, etcétera). 

8. Mantenimiento hasta su entrega. 

9. Costo financiero: 
a) Del terreno. 
b) De construcción y urbanización. 
c) De intereses sobre gastos. 
d) De intereses sobre otros gastos. 

10. Honorarios y gastos de fiduciario (en caso de fideicomiso para crédito puente). 

Normas técnicas fundamentales para la construcción de viviendas urbanas de 
interés social (conjuntos), según el Fovi  

1 Las urbanizaciones se planearán en forma sencilla, con previsión, al proyectar las 
calles,  de  diferencias  las  vías  de  tráfico  rápido  o  pesado  de  aquellas  que  sirvan 
exclusivamente  de  acceso  a  las  viviendas,  procurando  que  estas  vías  de  acceso 
tengan características que no fomenten tránsito rápido y abundante de vehículos. 
2 Deberá contemplarse el máximo aprovechamiento de las zonas verdes cuya área 
no deberá ser menor del 15% del área de los conjuntos habitacionales, y se pondrá 
especial  cuidado  de lograr la  continuidad  de  dichos  espacios  verdes  en  forma  que 
permitan la integración de las viviendas con el centro comunal.
 15 

3  Tener  asegurados  a  distancia  adecuada  los  servicios  de  urgente  y  diaria 

necesidad, inclusive escuelas; servicios asistenciales, estafeta u oficina de correos y 
todos  los  servicios  generales,  de  modo  que  permitan  satisfacer  las  necesidades 
inherentes  a  un  grupo  familiar,  dentro  de  las  modalidades  de  vida  propia  de  cada 
región. 
4 Contar con adecuados medios de transporte y comunicación. 
5 Tener asegurada la provisión de servicios indispensables para la utilización de las 
unidades que se construyan. A  tal efecto, se consideran servicios indispensables el 
suministro de agua potable, los servicios sanitarios y la energía eléctrica. 
6  Preferentemente  las  unidades  de  vivienda  serán  agrupadas  en  forma  continua 
formando  grupos  vecinales,  pudiendo  ser  de  uno  o  dos  pisos;  también  serán 
aceptables  construcciones  multifamiliares  o  edificios  de  departamentos,  de  hasta 
cinco pisos, sin ascensor. 
7  Se  considera  recomendable  desde  el  punto  de  vista  social,  la  integración  de 
diferentes  estratos  socio­económicos  dentro  de  un  edificio  multifamiliar,  en  la 
medida que lo apruebe el ingeniero residente. 

Normas de vivienda 

8 Las áreas recomendables de las viviendas, en general según el núcleo familiar a 
que se destinen, y el número recomendable de personas serán las siguientes: 

1­2 recámara y sala de estar­alcoba  37­57 m2, de 3 a 5 personas 
2­3 recámara y sala de estar  48­72 m2, de 4 a 7 personas 
3 recámara y sala estar­alcoba  66­82 m2, de 5 a 9 personas 
3­4 recámara y sala estar  72­90 m2, de 6 a 11 personas 
4 recámara y sala estar­alcoba  Máx. 108 m2 

Dentro del área cubierta y la vivienda se incluirán el baño y la cocina.
 16 

9  Las  áreas  y  dimensiones  recomendables  dentro  de  cada  unidad  serán  las 
siguientes: 

ZONA  Mínima 
Recámara de padres  8.70 m2 
Segunda recámara  7.50 m2 
Tercera recámara  6.50 m2 
Sala estar­alcoba  10.00 m2 
Baño  2.50 m2 
Cocina  3.50 m2 
Frente mínimo del lote  6.00 M. L. 

10 Especificaciones de construcción:  Especificación,  especificar.  Determinar  o 

precisar. Que es propio de una especie, o de 
a) Cimentación, estructuras, muros y techos.  una cosa con exclusión de otra. 
b) Azoteas. 
Diccionario  de  la  lengua  española  esencial,  México, 
c) Pisos.  Larousse, s/f, p. 273.
d) Acabados exteriores. 
e) Acabados interiores. 
f) Puertas y ventanas. 

—Especificaciones  y  sistemas  constructivos  en  materiales,  acabados  e 

instalaciones  que  garanticen  la  duración  mínima  de  la  vivienda  por  vez  y  media  el 
tiempo del crédito, con un mantenimiento razonable. 
 17 

Grupos habitacionales y planes de conjunto  

Por grupo habitacional se entienden las edificaciones de dos o más viviendas 
que  se  destinen  por  su  constructor  a  ser  vendidas  individualmente.  Se  denomina 
planes  de  conjunto  a  los  proyectos  de  construcción  de  vivienda  de  interés  social, 
auspiciados  o  promovidos  con  su  cooperación  financiera  o  administrativa  por 
entidades  patronales,  cooperativas  o  laborales,  y  siempre  que  las  unidades  de 
vivienda se vendan o adjudiquen a individuos o familias pertenecientes a la entidad 
de que se trate. 

11 Aprobación técnica 

(1) Para obtener el apoyo del Fovi, para grupos habitacionales de 21 a 100 unidades 
o  planes  de  conjunto  de  20  a  100  unidades,  las  especificaciones  técnicas  y 
socio­económicas  del  proyecto  deben  ser  aprobadas  por  el  Fovi  previamente  o 
con posterioridad a la realización de las obras. Si en ambos casos el número de 
unidades pasa de 100, la aprobación debe ser previa. 
(2) Para obtener el apoyo del Fovi para grupos habitacionales o planes de conjunto 
que  tengan  100  unidades  o  menos,  o  de  casas  individuales,  se  hará  constar  el 
compromiso  de  la  institución  beneficiaria  de  que  dichos  grupos  habitacionales, 
planes  de  conjunto  o  casas  individuales  se  ajustarán  a  las  especificaciones 
técnicas y socio­económicas contenidas en estas normas. Si en ambos casos, el 
número  de  unidades  pasa  de  100,  la  institución  beneficiaria  deberá  obtener 
previamente  del  Fovi  la  aprobación  en  el  aspecto  técnico  de  construcción  y 
diseño.
 18 

12 Licitación 

Para  el apoyo  del Fovi,  tratándose  de  planes  de  conjunto  de  20  unidades  o 
más,  o  que  teniendo  menos  de  20  unidades  el  valor  de  las  obras  sea  superior  a  Licitación,  licitar.  Ofrecer  precio 
$500  000.00,  la  adjudicación  de  contratos  para  la  ejecución  de  las  obras  deberá  por una cosa en subasta. 
verificarse  usando  el  procedimiento  de  licitación.  Este  mismo  requisito  deberá 
cumplirse para los grupos  habitacionales  de más  de  100  unidades, o  que  teniendo  Diccionario de  la  lengua española esencial, 
op. cit., p. 396.
un número menor de unidades, el valor de las obras exceda de $500 000.00. 
La licitación siempre se celebrará cuando el Fovi sea el promotor directo de 
una obra concreta. 
 19 

ESQUEMA DE FINANCIAMIENTO CARACTERÍSTICO DE LOS CRÉDITOS QUE OTORGA EL FOVI 4 

Destino del crédito  Porcentaje del crédito sobre el valor del inmueble 
Adquisición de vivienda nueva o usada. 
Hasta  el  97%  sobre  el  valor  del  inmueble  en  el  programa 
PROSAVI.2ª 
Hasta el 90% en el programa PROFIVI.2b 
Construcción de vivienda nueva o remodelación de vivienda  Hasta el 65% sobre el valor del inmueble 
Garantías  parciales  a  las  instituciones  financieras  sobre  el 
incumplimiento de los créditos. 
Otorgar  los  financiamientos  y  las  garantías  a  las 
instituciones  financieras  para  que  otorguen,  a  su  vez,  el 
crédito a los promotores de vivienda y a los adquirientes. 

Observaciones FOVI 

(1) Recientemente fue creada la Sociedad Hipotecaria Federal que incorpora las funciones del FOVI 
(2) El crédito FOVI para adquisición de vivienda se divide en dos programas: 
1.  El programa PROSAVI abarca viviendas con valor de hasta 55,000 UDIS dirigidas a familias con ingresos 
mensuales  no  mayores  que  5.5  veces  el  salario  mínimo,  e  incluye  un  subsidio  al  frente  dependiendo  del 
ingreso del acreditado. 
2.  El  programa  PROFIVI abarca  viviendas  con valor  de  hasta  156,750  UDIS,  y  en  su otorgamiento  ya  no  se 
otorga ningún subsidio al frente. 
Los  créditos  a  los  intermediarios  se  otorgan  por  subasta  en  las  que  el  objeto  subastado  son  derechos  sobre 
créditos para vivienda que, en su oportunidad, se otorgarán con recursos del FOVI. Las posturas se presentarán 
señalando la aportación que  cada postor ofrezca realizar al FOVI. 

4 
Los siguientes cuadros han sido tomados del artículo de Jaime del Río “Hipotecas de interés social. Mano a mano”, en Obras, año XXIX, núm. 
349, enero 2002, pp. 56­60; p. 58.
 20 

CARACTERÍSTICAS  Mensualidades   Intereses   Comisiones y gastos 

Montos a financiar  Adquisición:  El  pago  Adquisición:  7.1%  real  anual  0.7%  real  anual  de  garantía 
mensual  de  los  créditos  más  el  margen  que  que puede variar de acuerdo 
Adquisición:  hasta  94,050  quedará  determinado  por:  1)  libremente  determine  el  con  la  relación  entre  el 
UDIS.  la  amortización  y  los  intermediario financiero.  monto  del  crédito  y  el  valor 
Construcción:  Hasta  67,925  intereses,  a  la  tasa  que  de la  vivienda hasta llegar a 
UDIS.  resulte  de  sumar  la  tasa  de  Construcción:  Tasa  que  un  nivel  mínimo  del  0.2% 
fondeo  de  FOVI,  la  garantía  mensualmente  dé  a  conocer  real anual. 
Plazos  y el margen que determine el  FOVI,  equivalente  a  una  que  Comisión  mensual  por 
intermediario financiero; 2) la  refleje  las  condiciones  de  cobranza  por  un  monto 
Adquisición: 30 años.  comisión  por  cobranza  y  mercado  a  plazo  de  24  mínimo de 65 UDIS. 
Construcción: 2 años.  conservación  de  garantía;  3)  meses más una sobretasa.  Comisión  mensual  por 
seguro de vida y daños, y 4)  conservación de garantía por 
la  prima  del  seguro  por  la  un  monto  de  25  UDIS  (para 
cobertura salarios­UDIS.  el programa PROSAVI). 
Seguro  para  la  cobertura 
Construcción:  Sólo  hay  salario­UDIS  equivalente  al 
pagos  mensuales  de  11% del pago del acreditado.
intereses  y  el  capital  se 
liquida  conforme  se    vayan 
individualizando  las 
viviendas  o  al  vencimiento 
del plazo. 
 21 

Requisitos generales  Documentos 

El  acreditado  será    cualquier  persona  física  que  vaya  a  Del derechohabiente 

habitar la  vivienda,  capaz  de  obligarse  con  el intermediario 
financiero con ingresos comprobables y suficientes para ser  Los  que  a  su  juicio  determine  el  intermediario  para 
considerado sujeto de crédito. Para el caso de la población  comprobar  los  ingresos  del  acreditado,  así  como  su 
de  menores  ingresos  (hasta  5.5  salarios  mínimos  capacidad de pago. 
mensuales),  dentro  del  programa  PROSAVI  existe  un 
subsidio  al  frente  que  hace  que  sus  ingresos  mensuales  De la vivienda 
sean  suficientes  para  cubrir  el  monto  del  crédito  al  que 
finalmente se comprometen.  Los que a su juicio determine el intermediario.

De la vivienda 

Ser  nueva  o  usada  en  cualquiera  de  las  etapas 

comprendidas  desde  el  terreno  hasta  su  terminación 
integral, como es el caso de lotes con servicios y bases de 
vivienda. 
 22 

Procedimiento para obtener el crédito  

Participación en  Ministración de 
Registro de  subasta y, en su  Registro de  recursos para  Individualización 
c 
proyecto  caso, asignación  proyecto  construcción de  de viviendas
de derechos  ejecutivo  viviendas 
 23 

1.6 En Infonavit 

El Infonavit es una institución financiera de carácter social especializada en el 
mercado  hipotecario,  cuya  misión  es  cumplir  el  mandato  constitucional  de  otorgar 
crédito  para  que  los  trabajadores  puedan  adquirir,  con  libertad  y  transparencia,  la 
vivienda que más les convenga en cuanto a precio, calidad y ubicación. 5 
La  operación  del  Infonavit  se  estableció  por  una  diversidad  de  acuerdos 
tomados  por  órganos  colegiados,  así  como  por  acciones  implementadas  por  su 
Dirección  General  según  criterios  de  Planeación  Estratégica,  con  el  fin  de  lograr 
estos resultados: 

1. Programa  Apoyo  Infonavit.—  Diseñado  para  facilitar  a  los  derechohabientes 

cuyos ingresos superen los seis salarios mínimos, el acceso a un crédito hipotecario 
con una institución financiera. En este programa participan 13 bancos y 16 Sofoles. 
2. Modificación del artículo 47 de la ley del Infonavit.— Esta acción permite tomar en 
consideración los ingresos adicionales de los sectores turísticos y de servicios. 
3. Pago  en  bancos.—  Los  acreditados  bajo  el  Régimen  Especial  de  Amortización 
efectúan sus pagos en sucursales de los principales cuatro bancos del país. 
4. Apoyo  a  la  oferta  de  vivienda.—  El  Infonavit  ha  suscrito  un  convenio  con  Nafin 
para  apoyar  a  los  desarrolladores  de  vivienda  mediante  una  línea  de  fondos 
revolventes. 6 
Actualmente,  la  demanda  en  el  Infonavit  es  de  10.9  millones  de 
derechohabientes,  de  los  cuales  9.6  millones  pueden  acceder  a  un  crédito 
hipotecario. 7 

5 
Jesús Islas Benites, “Del financiamiento a la vivienda”, en Construcción y tecnología, Vol. XIV, Núm. 
166, Marzo de 2002, pp. 31­34; p.32. 
6 
Ibid., pp. 32­34. 
7 
Ibid., p. 34.
 24 

ESQUEMA DE FINANCIAMIENTO CARACTERÍSTICO DE LOS CRÉDITOS QUE OTORGA EL INFONAVIT 8 

Destino  del  crédito  (exclusivo  para  trabajadores  que  tienen  Porcentaje del crédito sobre el valor del inmueble 

una relación laboral formal en el sector privado) 

Adquisición de vivienda nueva o usada  100% sobre el valor del inmueble 
Construcción de vivienda en terreno propio  100% sobre el valor del presupuesto de obra 
Construcción de vivienda en terreno fideicomitido  90% sobre el valor del inmueble incluyendo terreno 
Remodelación y mejoras a la vivienda  100% sobre el valor del presupuesto de obra 
Pago  de  adeudos  contraídos por la  adquisición,  construcción  100% sobre el valor del adeudo 
o remodelación de la vivienda 

Características  Mensualidades  Intereses  Comisiones y gastos 

Montos a financiar 

Hasta 180 vsm ($220,795.20 —al  Cuota  fija  proporcional  al  Fijos, de 4 a 9% anual.  5%  del  crédito  para  gastos 
31  de  diciembre  de  2001—).  La  crédito;  el  descuento  se  Dependen  del  número  de  administrativos. 
suma  total  del  monto  de  crédito  realiza vía nómina.  salarios  mínimos  que  gana  el  Los  impuestos  y  derechos 
más  el  saldo  de  la  subcuenta  de  Las  aportaciones  patronales  trabajador  en  el  momento  en  dependen  del  valor  de  la 
vivienda  que  podrá  recibir  un  del  5%  sobre  el  salario  que se otorga el crédito.  vivienda y de las legislaciones 
trabajador con salario de hasta 10  El  saldo  del  crédito  está 
integrado  del  trabajador  se  denominado en vsm y se ajusta 
locales. 
vsm es de 210 vsm ($257,594.40 
— al 31 de diciembre de 2001—). 
aplican al crédito.  de  acuerdo  con  el  incremento  Avalúo. 
Si el trabajador percibe más de 10  del salario mínimo en el Distrito 
vsm,  la  suma  total  podrá  ser  de  Federal.  Plazos 
hasta 220 vsm ($269,860.80 — al  El  interés  de  4  a  9%  anual  se 
31 de diciembre de 2001—).  cobra sobre el saldo en vsm.  Hasta 30 años. 

8 
Los siguientes cuadros han sido tomados del artículo de Jaime del Río “Hipotecas de interés social”, loc. cit., p. 57.
 25 

Requisitos  Documentos 
Generales  Del derechohabiente 

El ahorro voluntario podrá integrarlo el trabajador mediante  Acta de nacimiento. 
depósitos,  ya  sea  en  la  subcuenta  de  ahorro  voluntario del  Acta de matrimonio (en su caso). 
SAR,  en  una institución  financiera  o de la  forma  que  mejor  Carta donde se determinan los beneficiarios. 
considere,  con la  condición  de  que  dicho  ahorro que le  dio  Hoja rosa del IMSS. 
derecho a los puntos adicionales sea ingresado al Infonavit  Comprobante de pago del ahorro voluntario (en su caso). 
en  una  sola  exhibición,  en  el  momento  de  integrar  el  Constancia del patrón. 
expediente  personal.  Si  el  trabajador  no  logra  integrar  el  Identificación oficial. 
monto  de  ahorro  voluntario  declarado  en  su  solicitud  Comprobante de domicilio. 
perderá  su  asignación  de  crédito,  pudiéndose  inscribir  en  Carta compromiso de compra­venta. 
periodos subsecuentes de invitaciones.  Carta de certificación de ingresos. 

De la vivienda  De la vivienda 

El valor máximo de la vivienda para la aplicación del crédito  Varían de acuerdo con la línea de crédito solicitada y con la 
es  de  300  vsm  ($367,992.99  —  al  31  de  diciembre  de  reglamentación local.
2001—).  Este  límite  puede  ampliarse  hasta  350  vsm 
($429,324.00 — al 31 de diciembre de 2001—) en el Distrito 
Federal y en otras localidades que determine el Consejo de 
Administración del Instituto. 
 26 

Procedimiento para obtener el crédito 

Integración  Formalización: 
Precalificación  Selección  Integración del  del  Entregar  firma de 
escritura ante 
e inscripción  expediente  expediente  aviso de 
notario y 
personal  de la vivienda  retención  entrega de 
cheque
 27 

1.7 En Sectur 

México  es  un  país  en  pleno  desarrollo  turístico.  Para  mantener  su  actual 
cuota  de  mercado,  necesita  construir  10  000  habitaciones  de  hotel  de  primera 
categoría  cada  año,  por  un  importe  de  1  900  millones  de  dólares.  Actualmente  se 
están promoviendo 168 proyectos por un importe de  6 000 millones de dólares. 
De  acuerdo  con  la  opinión  de  varios  empresarios  con  capital  invertido  en 
México, se da una excelente rentabilidad, con una mano que es el 40% de su costo 
en  Estados  Unidos  de  América  y  un  costo  de    construcción  de  un  55%.  Dada  su 
vecindad  con  Estados  Unidos  y  Canadá  (estos  dos  países  representan  el  90%  de 
los  flujos  turísticos  hacia  México),  México  constituye  un  mercado  turístico 
estratégico. 
La  industria  hotelera  mexicana  vive  una  expansión  sostenida  desde  hace 
años.  Entre  1995  y  2000,  las  nuevas  habitaciones  hoteleras  de  calidad  turística 
sumarán  más  de  39  000  unidades  de  inversión  extranjera,  lo  que  representará  un 
incremento  de  casi  el  10%  respecto  de  1994.  Ahora,  en  base  al  análisis  de  la 
inversión  de  los  principales  grupos,  se  observa  que  el  crecimiento  se  da, 
básicamente,  en  dos  segmentos:  1)  hoteles  de  playa  en  destinos  de  gran  auge 
(Caribe  mexicano,  Bahía  de  Banderas,  Los  Cabos),  y  2)  en  hoteles  de  ciudad, 
principalmente los hoteles destinados a recibir viajeros de negocios. 
La gama de oportunidades para la inversión en hotelería se presenta amplia, 
en  donde  las  empresas  que  cuenten  con  adecuados  programas  y  alianzas  de 
comercialización, que a su vez tengan mercados y nichos identificados, a la par de 
contar  con  operación  de  calidad,  tendrán  mayores  oportunidades  en  la  industria 
hotelera. 
Para  invertir  en  México  es  conveniente  considerar  las  siguientes 
recomendaciones: 
1.  Seleccionar  el  lugar,  conocerlo  bien,  y  contar  con  el  apoyo  de  las  autoridades 
locales. 
2.  Apoyarse  en  estudios  de  mercado    realizados  por  expertos locales.  Estos  estudios 
deben comprender:
 28

· Grado de ocupación.
· Número de habitaciones.
· Servicios de hotel.
· Tarifas. 

3.  Selección  de  arquitectos  que  conozcan  la  importancia  de  construir  a  precios 
razonables y de las posibles restricciones urbanísticas o de otra índole. 
4. Contar con los permisos y licencias correspondientes. Tener en cuenta estas y otras 
demoras en el financiamiento. 
5. Selección del constructor, con capacidad financiera, experiencia y conocimiento de la 
legislación y restricciones locales. 
7. Equipamiento. 
8. Funcionamiento local. 
9. Contratación y capacitación de personal. 
10. Contar con 1.1 empleados por huésped. 
11. Contar con un socio local para resolver todos los problemas eventuales. 

La  Administración  Turística  mexicana  [SECTUR]  dispone  de  un  organismo 

oficial,  el  Fondo  Nacional  de  Turismo  (Fonatur),  que  tiene  la  misión  de  crear  las 
condiciones  necesarias  para  la  inversión  turística  mediante  la  construcción  y 
habilitación de infraestructuras y la puesta en disposición de medios de financiación 
para inversores. Fonatur es, así, un socio temporal. 
En cumplimiento de estos objetivos se han creado, a lo largo de varios años, 
centros  turísticos  en los  que  después  ha  intervenido  el  capital  privado  mediante  la 
construcción  de  alojamientos  y  otros  servicios  turísticos.  Este  ha  sido  el  caso  de 
Cancún,  Loreto,  Ixtapa  y  Puerto  Vallarta,  entre  otros.  Mediante  Fonatur  se  puede 
tener  acceso  a  información  y  cofinanciación  en  relación  con  la  compra­venta  de 
terreno,  hoteles  y  demás  oportunidades  de  negocios.  Además,  se  ofertan  todo  tipo 
de proyectos y megaproyectos.
 29 

Gracias  a  la  colaboración  de  Fonatur  y  el  Banco  Mexicano  de  Turismo 
(Bancomext),  la  financiación  oficial  directa  o  mediada  por  la  banca  comercial  es 
susceptible de créditos en dólares a plazos de 5 a 12 años. Bancomext dispone de 
representaciones en el exterior y de 138 oficinas en la República. Dedica al turismo 
el 10% de su cartera total, lo que ha representado en los últimos 9 años unos 9 000 
millones de dólares. El 51% lo hace en créditos directos. 9 

1.8 En Banobras 

Banobras  es  un  banco  de  desarrollo  del  gobierno  federal  cuyo  objetivo  es 
contribuir al desarrollo sustentable del país a través del financiamiento de obras de 
infraestructura,  vivienda  y  servicios  públicos,  así  como  de  proyectos  relacionados 
con el medio ambiente. De igual forma, apoya el fortalecimiento institucional de los 
estados, los municipios y sus respectivas entidades. 
Al  ser una institución  financiera  con  un  alto sentido  de  justicia  social  en  sus 
operaciones,  Banobras  tiene  por  objetivo  promover  y  financiar  las  actividades 
prioritarias  que  realizan  los  gobiernos  federal,  del  Distrito  Federal,  estatales  y 
municipales  en  la  dotación  de  infraestructura,  servicios  públicos  y  equipamiento 
urbano,  coadyuvando  en  el  ámbito  de  su  competencia  al  fortalecimiento  del  pacto 
federal y del municipio libre, así como otorgar asistencia técnica y financiera para la 
mejor  utilización  de  los  recursos  crediticios  y  el  desarrollo  de  las  administraciones 
locales. 

Vivienda y desarrollo urbanos 

El  objetivo  de  Banobras  en  estos  proyectos  es  triple:  financiar  la 
urbanización,  construcción  y  adquisición  de  vivienda  de  diversos  tipos  y  apoyar  el 
mejoramiento  de  vivienda  mediante  la  autoconstrucción  de  unidades  mínimas,  su 
ampliación, mejor distribución y terminación, así como la elaboración de estudios y 
proyectos para nuevos conjuntos habitacionales 
9 
Cf. el sitio web http://www.mcx.es/turismo/infopais/mexico/Mexico.htm.
 30 

Banobras  también  busca  coadyuvar  en  la  producción  de  vivienda  que 
realizan los organismos públicos federales, estatales y municipales, ya sea en forma 
directa  o  con  la  asociación  en  participación  de  los  sectores  privado  y  social  para 
contribuir  al  abatimiento  del  déficit  existente,  y,  finalmente,  alentar  y  apoyar  el 
esfuerzo  de  autoconstrucción  y  mejoramiento  de  vivienda  con  los  programas 
institucionales. 
Banobras  es  una  fuente  de  recursos  crediticios  que  complementa  a  los 
recursos  fiscales  (federales,  estatales  y/o  municipales)  e  internos  (aportación  del 
organismo público dedicado al desarrollo habitacional)  planeados para el desarrollo 
urbano y la vivienda. 
En total, Banobras contribuye a financiar los siguientes tipos de obras: 

1.  Vivienda a los sectores público, privado y social 
Estudios y proyectos 
—Estudios de factibilidad económica, financiera y técnica 
—Proyectos para urbanización y edificación de vivienda 

Urbanización y edificación de vivienda 
—Vivienda  de  interés  social  (con  valor  de  100  a  180  salarios  mínimos 
mensuales en el Distrito Federal) 
—Vivienda popular (con valor de 181 a 300 salarios mínimos mensuales en el 
Distrito Federal) 

2.  Adquisición de vivienda nueva 
Interés social y popular 

3.  Mejoramiento de la vivienda 
Adquisición  de  paquetes  de  materiales  para  autoconstrucción  de  unidades 
mínimas, su ampliación, mejor distribución y terminación.
 31 

4.  Urbanización y edificación de vivienda 
—Vivienda de interés social (con valor de 100 a 180 salarios mínimos mensuales 
en el Distrito Federal) 
—Vivienda  popular  (con  valor  de  181  a  300  salarios  mínimos  mensuales  en  el 
Distrito Federal) 

5.  Adquisición de vivienda nueva 
—Interés social y popular. 

6. Mejoramiento de vivienda 
—Adquisición  de  paquetes  de  materiales  para  autoconstrucción  de  unidades 
mínimas, su ampliación, mejor distribución y terminación. 

7. Proyectos especiales 
—Construcción de vivienda pie de casa y progresiva (adquirentes con ingreso no 
menos a 2.5 salarios mínimos mensuales en el Distrito Federal) 

8. Vivienda por cofinanciamiento 
—Urbanización,  edificación  y  adquisición  de  viviendas  unifamiliares  o 
multifamiliares  (con  valor  de  hasta  180  salarios  mínimos  mensuales  en  el  Distrito 
Federal).

Una  de  las  variantes  más  importantes  de  este  programa  es  la  vivienda  por 
cofinanciamiento,  que  fue  puesta  en  práctica  con  el  Fovissste  y  operó  con  las 
aportaciones  de  Banobras,  Fovissste  y  sus  derechohabientes,  a  través  de  un 
fideicomiso  creado  para  tal  efecto.  Este  esquema  puede  ser  aplicado  a  todas  las 
instituciones  y  organismos  interesados.  Para  la  vivienda  a  los  sectores  público, 
privado  y  social  se  canalizan  los  recursos  con  base  en  el  valor  y  tipo  de  ésta, 
mientras que en la modalidad por cofinanciamiento la asignación se realiza con base 
en los porcentajes que se establezcan en cada convenio de cofinanciamiento.
 32 

Sujetos de crédito Banobras 

En  el  sector  público,  los  sujetos  crediticios  de  Banobras  son  los  gobiernos 
federal,  estatal  y  municipal,  los  organismos  públicos  federales,  los  organismos  e 
institutos estatales de vivienda. En cuanto a fideicomisos, son sujetos de crédito, en 
los sectores privado y social, sólo los asociados en participar con los organismos del 
sector  público  encargados  de  la  vivienda,  en  apoyo  de  sus  propios  programas, 
siendo éstos últimos los acreditados directos de la institución. 

Infraestructura para nuevos desarrollos urbanos 

A este respecto, el objetivo de Banobras es impulsar la generación de nuevos 
desarrollos  que  propicien  un  crecimiento  ordenado  de  la  población  y,  en 
consecuencia,  un  desarrollo  urbano  equilibrado.  Además,  apoyar  el  crecimiento  y 
administración de reservas territoriales y ecológicas; ofrecer en venta, bajo criterios 
de rentabilidad de las inversiones, tierra urbanizada a la población, las instituciones 
dedicadas  al  desarrollo  urbano  y  a  los  diversos  promotores,  y  apoyar  técnica  y 
financieramente la adquisición y titulación de suelo y la dotación de servicios en las 
áreas regularizadas. 
Los  recursos  de  las  líneas  de  crédito  de  Banobras  se  destinan  a  las  obras 
siguientes: 

Tipos de obra a financiar: 
Nuevos desarrollos: 
Adquisición y habilitación de suelo: 
—Reservas territoriales. 
—Reservas ecológicas. 
—Redensificación urbana. 
—Habilitación  primaria  (ejecución  de  obras  de  cabeza,  dotación  de 
infraestructura primaria y secundaria para las principales vialidades). 
—Habilitación secundaria (dotación de infraestructura primaria y secundaria a 
pie de lote).
 33 

Adquisición de predios urbanizados: 
Lotes con servicios: 
—Adquisición del suelo. 
—Construcción y habilitación de infraestructura primaria y secundaria. 

Lotes sin servicios: 
—Adquisición sin tierra. 
—Ejecución de obra. 
Regularización de la tenencia de la tierra y dotación de servicios: 

—Regulación y titulación del suelo. 
—Introducción y/o complementación de infraestructura y servicios. 

Sujetos de crédito: 

En el sector público: 
—Gobiernos federal, estatales y municipales y del Distrito Federal. 
—Entidades paraestatales y paramunicipales. 

En los sectores privado y social: 
—Fideicomisos,  mandatos,  asociaciones  en  participación  y  sociedades,  en 
concierto con el sector público.
 34 

A PÉNDICE  A  LOS  PUNTOS  1.4  A  1.8:  NUEVOS  ORGANISMOS  FEDERALES  PARA 

10 
DESARROLLAR LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN EN MÉXICO 

Al  inicio  de  su  gestión  en  2001,  el  gobierno  de  Vicente  Fox  manifestó  el 
propósito de construir 750 000 viviendas antes de finalizar el sexenio. Para lograrlo, 
comenzó por buscar el consenso entre los actores de la industria de la construcción 
a  través  de  la  creación  de  foros  para  analizar  las  dificultades  particulares  y 
compartidas  para  encontrar  soluciones  de  conjunto,  atendiendo  para  esto  los 
lineamientos del Programa Sectorial de Vivienda 2001­2006. Estos nuevos foros han 
sido  planeados  para  sustituir,  absorber  u  optimizar  las  operaciones  de  fondos  de 
vivienda como el Fovi, el Fovisste y el Infonavit. 

El Consejo Nacional de Vivienda (CNV) 
Fuente: www.conavi.org.mx
Según aparece definido en el documento del Programa Sectorial de Vivienda 
2001­2006, el Consejo Nacional de Vivienda es un “foro de intercambio de opiniones 
entre los diversos actores del sector, que actúa como órgano de consulta y asesoría 
del  Ejecutivo  Federal  en  materia  de  vivienda”.  La  Conafovi,  por  su  parte,  es  “la 
entidad de gobierno responsable del sector [encargada de] coordinar las actividades 
de  todos  los  agentes,  instituciones  y  entidades  participantes”,  y  también  se 
responsabiliza de operar el Conavi para incorporar a los principales participantes en 
la producción de vivienda. 

10 
Este  apéndice  está  basado  en  el  artículo  “Nuevas  piezas  clave  en  la  industria”,  de  Guadalupe 
Cevallos  Almada,  en  Obras,  año  XXIX,  núm.  353,  mayo  2002,  pp.  18­27.  También  se  ha  tomado 
información  de  los  textos  de  Kinxoc  Rangel  que  aparecen  en  recuadro  a  través  de  las  páginas 
consideradas. 
 35 

Estos organismos han sido concebidos como herramientas de gestión. En el 
Programa  Sectorial  de  Vivienda  sexenal  se  hace  nota  de  la  falta  de  coordinación 
entre  las  dependencias  y  entidades  relacionadas  con  la  vivienda,  de  la  cual  se 
acepta  que  había  constituido  una  de  las  razones  principales  para  el  rezago  en  la 
atención de las necesidades habitacionales de muchas organizaciones que de una u 
otra  manera  coinciden  en  el  sector.  Por  esta  razón  básica  se  creó  el  CNV,  mismo 
que  está  facultado  para  implementar  acciones  encaminadas  a  promover  la 
regulación  e  incorporación  de  suelo  apto  para  el  desarrollo  urbano,  desalentar  la 
especulación con tierras, emprender acciones para su mejoramiento físico y jurídico, 
etcétera. Pero, el enfoque primordial de esta instancia es la producción, de ahí sus 
funciones de asesoría para el Ejecutivo Federal y como un punto de reunión para los 
actores que intervienen en el sector. 
El  CNV  agrupa  a  50  miembros  en  cinco  bloques:  18  consejeros  del  sector 
público,  12  del  sector  privado,  6  del  académico,  6  de  asociaciones  civiles  y  6  de 
organismos  estatales  de  vivienda.  Los  18  miembros  del  gobierno  incorporan 
entidades públicas que actúan en temas del sector (suelo, servicios, financiamiento, 
etcétera),  mientras  que  de  los  12  consejeros  privados,  la  mitad  desarrolla  sus 
actividades  en  el área  constructiva,  y  el resto,  en la  de  servicios.  Por otra  parte, la 
representación  de  asociaciones  civiles  incluye  a  las  federaciones  de  arquitectos  e 
ingenieros,  así  como  a  las  tres  entidades  que  agrupan  a  los  presidentes 
municipales,  los  cuales,  junto  con  los  seis  representantes  de  los  organismos 
estatales de vivienda, brindan una perspectiva federalista. 
El  ámbito  académico  y  el  Poder  Legislativo  participan  a  través  de  las 
comisiones  de  Vivienda  de  las  dos  cámaras  y  del  grupo  de  parlamentarios  para  el 
hábitat. 
El  Consejo,  en  fin,  operará  por  medio  de  foros  de  trabajo  distribuidos  en 
cuatro comités: oferta de suelo, crecimiento, financiamiento y productividad.
 36 

La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) 

El  análisis  del  problema  de  la  vivienda  en  México  se  ha  efectuado    en  la 
perspectiva  de  cuatro  ejes  estructurales,  que  son  financiamiento,  proceso 
constructivo,  regulación  y  oferta  de  suelo.  Ahora,  por  muchos  motivos,  el 
financiamiento aparece como el más importante de los ejes en cuestión, de ahí que 
uno  de  los  primeros  actos  de  la  Conafovi  fuera  la  creación  de  la  Sociedad 
Hipotecaria Federal. La SHF ha sido destinada, básicamente, para absorber al Fovi 
y representar una garantía federal en los créditos de vivienda, a fin de incentivar la 
inversión  privada.  Además,  se  piensa  optimizar  las  operaciones  del  Infonavit  y  el 
Fovisste,  entre  otros.  En  el  caso  de  Infonavit,  el  propósito  es  afirmar  un  medio  de 
recuperación  de  las  inversiones  del  organismo  para  aumentar  sus  recursos  de 
inversión y lograr que la institución dé más créditos. 
En general, la SHF tiene por objetivo impulsar el desarrollo de los mercados 
primarios  y  secundarios  de  crédito  a  la  vivienda,  para  lo  cual  otorga  garantías 
destinadas a su construcción, adquisición y mejora. Los programas que incluye esta 
instancia  están  diseñados  para  adquirir  vivienda  (nueva  o  usada),  construir  o 
mejorar  vivienda,  adquirir lotes  con  servicios,  pagar  pasivos,  adquirir  equipamiento 
comercial y de servicios. 

Desregulación y proceso constructivo 
Fuente: www.shf.gob.mx
En  lo  que  a  proceso  constructivo  se  refiere,  con  la  creación  de  las 
instituciones  que  nos  ocupan  se  busca  uniformar  los  criterios  de  construcción  y 
difundir  las  innovaciones  tecnológicas  que  pueden  significar  edificación  a  menor 
costo, con mejor calidad y reducción en los tiempos. 
El  tema  de  la  desregulación  se  inscribe  en  los  esfuerzos  oficiales  de 
simplificación administrativa y, en concreto, el Plan Sectorial de Vivienda propone la 
instalación  de  las  Oficinas  Únicas  Municipales  de  Trámites  para  Vivienda  en  los 
municipios que, por el crecimiento habitacional registrado, así lo necesiten. 
 37 

Suelo e infraestructura 

Igualmente, con organismos como la CNV y la SHF se pretende organizar los 
esfuerzos  en  torno  a  la  identificación  y  aseguramiento  de  reservas  territoriales 
adecuadas  en  programas  para  el  fomento  de  suelo  apto  para  la  habitación,  y  otro 
para el desarrollo de infraestructura y servicios. La mayor parte de los esfuerzos en 
la  promoción  de  vivienda  tienden  a  favorecer  a  las  familias  con  ingresos  de  entre 
cuatro y ocho salarios mínimos. A los segmentos superiores e inferiores no les han 
Condominio. Propiedad de una cosa en  dado  tanta  atención,  paro  ya  algunas  instituciones  bancarias  han  ideado  nuevas 
común. 
fórmulas  hipotecarias  para  vivienda  media  y  residencial,  y  se  espera  que  esta 
Diccionario de la lengua española esencial, op. cit,,  directriz continúe. 
p. 165.

1.9 La ley de propiedad en condominio de inmuebles 

En la actualidad, el concepto de condominio se refiere a las casas, viviendas 
y locales de estructuras horizontales o incluso mixtas. 
Los  componentes  del  condominio,  sin  importar  el  tipo  de  construcción,  son 
dos: 
a) Componentes individuales o privativos de cada condómino. 
b) Componentes comunes o indivisos. 

Los  primeros  consisten  precisamente  en  la  propiedad  individual  y  exclusiva 

de cada uno de los condóminos, no importando que la edificación se encuentre en 
forma vertical, horizontal o mixta. Los segundos, esto es, los componentes comunes 
y de copropiedad, varían según la naturaleza y el valor del propio condominio, y de 
ellos todos y cada uno de los propietarios es dueño general, es decir, tiene derecho 
de uso y disfrute de las instalaciones; por otra parte, su porcentaje de copropiedad 
se calculará de acuerdo con el valor de la propiedad de su condominio. 11 
11 
Juan  Carlos  Lavin  Aiza,  “El  régimen  de  propiedad  de  inmuebles  en  condominio  y  su 
reglamentación  jurídica”,  tesis  de  licenciatura  en  Derecho,  México,  Universidad  Iberoamericana, 
1982, p. 14. 
 38 

Ahora bien, los componentes comunes, dice Juan Carlos Lavin Aiza, surgen 
como consecuencia de las propiedades individuales tal y como lo entiende nuestra 
legislación, debido a que se obtienen accesoriamente a la propiedad individual, esto 
es,  se  hipotecan,  se  gravan,  se  embargan  junto  con  la  propiedad  individual,  y 
debemos deducir, por regla general, que siguen su misma suerte. 12 
Los componentes de uso común aparecen generalmente en los condominios, 
pero  algunos  otros  pueden  presentarse  o  no  dependiendo  de  la  naturaleza  y  valor 
de  cada  propiedad.  Entre  los  principales  componentes  de  este  género  se  cuentan 
los  jardines,  pasillos,  sótanos,  patios,  barandales,  las  azoteas,  puertas  generales, 
bombas de agua, calderas de conjunto, entre otros. 
En edificios de mucho valor encontramos partes de copropiedad, tales como 
canchas  de  tenis,  albercas,  cuartos  de  juegos,  salón  de  fiestas  y  otros,  los  cuales 
tienden  a  elevar  razonablemente  tanto  el  precio  de  las  asignaciones  individuales 
como el pago del mantenimiento y la administración. 13 
Publicada como tal por primera vez el 28 de diciembre de 1972 en el Diario 
Oficial de la Federación, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el 
Distrito Federal  se  ofrece  actualmente  en la versión  publicada  en la Gaceta Oficial 
del Distrito Federal el 10 de febrero de 2000. En esta Ley se contiene lo relativo al 
régimen  de  propiedad  en  condominio  de  inmuebles  para  el  Distrito  Federal, 
empezando  por  definir  las  maneras  en  que  se  origina  y  pasando  a  explicitar  las 
obligaciones y derechos de los propietarios interesados en constituir un régimen de 
propiedad  de  este  género,  detallando  el  proceso  por  el  cual  aquéllos  fijarán  su 
voluntad en una escritura pública. Los artículos comprendidos en el Título segundo 
de  esta  ley  se  refieren  a  los  bienes  de  propiedad  exclusiva  y  a  los  bienes  de 
propiedad  común.  Especifica  igualmente  lo  referente  a  normas  de  seguridad  en  el 
condominio  y  las  infracciones  por  las  que  un  condómino  podrá  ser  sancionado 
legalmente, entre otras cosas. 

12 
Ibid. 
13 
Ibid., p. 14.
 39 

El  Gobierno  del  Distrito  Federal  podrá  adoptar  las  medidas  administrativas 
que faciliten y estimulen la construcción de condominios. Los propietarios de predios 
ubicados  en  zonas  de  regeneración  urbana,  estarán  exentos  de  los  derechos  de 
construcción  y  de  cooperación  que  establecen  las  leyes  correspondientes,  cuando 
construyan condominios en dichos predios. 
Quienes  tengan  el  carácter  de  inquilinos  en  los  departamentos,  viviendas, 
casas    o  locales  que  existan  en  predios  comprendidos  dentro  de  una  zona  de 
regeneración  urbana  tendrán  derecho  de  preferencia  para  convertirse  en 
condóminos o para mantener su carácter de arrendatarios, aunque esto último con 
sujeción  a  nuevos  contratos  de  arrendamiento,  en  los  condominios  que  se 
construyen en la zona.
 40 

Preguntas guiadas 

1. ¿Cuál es el común denominador para explicar el fracaso 
de una empresa? 
2.  ¿Quiénes  participan  en  el  ciclo  de  las  actividades 
profesionales  de  la  construcción  y  en  un  proyecto  de 
inversión? 
3. ¿Cuál es el elemento normativo fundamental del proceso 
de adjudicación? 
4.  ¿Cuál  es  la  responsabilidad  básica  de  un  gerente  de 
proyectos? 
5. ¿Cuál es el problema de fondo que aborda la gerencia de 
proyectos? 
6.  ¿Cuáles  son  las  ventajas  que  puede  adquirir  un 
arquitecto en funciones de gerente de proyectos? 
7.  ¿Cómo  se  define  la  Estructura  Analítica  del  Proyecto 
(EAP)? 
8.  ¿Cuál  es la  utilidad  de los  sistemas  de  redes  al trabajar 
con el concepto de EAP? 
9.  Menciona  a las  principales instituciones  de  promociones 
de habitación que existen en México. 
10. Menciona los dos organismos de reciente creación para 
desarrollar la industria de la construcción en México. 
11.  ¿A  qué  géneros  de  uso  habitacional  se  refiere  el 
concepto de condominio? 
12. Menciona los dos tipos de componentes del condominio 
que hemos visto.
 41 

Respuestas (según el compilador) 

1. La falta de utilidad y la correcta administración de los recursos. 
2.  Cliente­necesidad­instrucciones  de  ejecución  (servicios  profesionales),  construcción  (servicios  profesionales  o 
empresariales), operatividad (servicios de mantenimiento), cliente. 
3. El tipo de contratación a realizar. 
4.  Ejecutar un proyecto para crear un producto final. 
5. La administración integral del proceso productivo. 
6.  Acceder  a  una  merecida  posición  de  liderazgo  en  la  industria  de  la  construcción  y,  desde  ahí,  establecer  políticas 
adecuadas  de  construcción,  administración  del  diseño  y,  en  general,  todas  las  cuestiones  relacionadas  con  la  correcta 
operación de la administración del proceso total en un proyecto de edificación cualquiera. 
7. La EAP se define como una descomposición del proyecto para conseguir un producto final. 
8. Las redes tienen usos simples y complejos, y se hallan relacionadas con las operaciones y la administración; un plan 
de redes de trabajo constituye su fundamento. 
9. Fovi, Infonavit, Fonatur, Banobras. 
10. Consejo Nacional de Vivienda (CNV), Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). 
11. Se refiere a las casas, viviendas y locales de estructuras horizontales, verticales o incluso mixtas. 
12. Componentes individuales (los privativos de cada condómino), componentes comunes (indivisos).
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Glosario de términos 

Control 
Función  administrativa  que  consiste  en  medir  y  corregir  el  desempeño  individual  y 
organizacional  para  asegurar  que  los  acontecimientos  se  adecuen  a  los  planes. 
Implica  medir  el  desempeño  con  metas  y  planes,  así  como  mostrar  donde  existen 
desviaciones de los estándares y ayudar a corregirlas. 

Coordinación 
Logro de la armonía de los esfuerzos individuales hacia el logro de los propósitos y 
objetivos del grupo. 

Dirección 
Función de los administradores que implica el proceso de influir sobre las personas 
para  que  contribuyan  a  las  metas  de  la  organización  y  del  grupo;  se  relaciona 
principalmente con el aspecto interpersonal de administrar. 

Estrategia 
Determinación  del  propósito y  los  objetivos  básicos  a largo  plazo  de  una  empresa, 
más la adopción y asignación de los recursos de acción fundamentales para lograr 
esos propósitos. 

Gestión administrativa 
Proceso  mediante  el  cual  se  obtiene,  despliega  o  utiliza  una  variedad  de  recursos 
básicos para apoyar los objetivos de la organización. 

Organización 
Concepto  utilizado  en  varias  formas:  1)  sistemas  o  patrón  de  cualquier  grupo  de 
relaciones  en  cualquier  clase  de  operación;  2)  la  empresa  en  sí  misma;  3) 
cooperación de dos o mas personas; 4) la conducta de los integrantes de un grupo, 
y 5) la estructura intencional de papeles en una empresa “formalmente organizada”.
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Bibliografía 

Beneyto,  Juan,  Conocimiento de  la  información ,  Madrid,  Alianza  Editorial, 

1973. 

Castillo Tufiño, Jorge Luis, Máximas de costos en la construcción. Guía de 
consejos no escritos, México, Trillas, 2002. 

— —, La vida diaria de los costos , México, IMCYC, 1998. 

Cevallos  Almada,  Guadalupe,  “ Nuevas  piezas  clave  en  la  industria” ,  en 
Obras , año XXIX, No 353, mayo 2002, pp. 18­27. 

Del  Río,  Jaime,  “ Hipotecas  de  interés  social.  Mano  a  mano” ,  en  Obras , 
año XXIX, núm. 349, enero 2002, pp. 56­60. 

Enciclopedia  Hispánica,  por  Encyclopædia  Britannica  Publishers,  Inc., 

USA, segunda reimpresión actualizada 1991­1992. 

Islas Benites, Jesús, “ Del financiamiento a la vivienda” , en Construcción 

y tecnología, Vol. XIV, Núm. 166, Marzo de 2002, pp. 31­34. 

Quijano  Valdez,  Jorge,  “ La  gerencia  de  proyectos.  Una  propuesta 

metodológica” , tesis de maestría, México, UNAM, 2001. 

Lavin  Alza,  Juan  Carlos,  “ El  régimen  de  propiedad  de  inmuebles  en 
condominio  y  su  reglamentación  juridica” ,  tesis  de  licenciatura,  México, 
Universidad Iberoamericana, 1982.
 44 

Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal  
(texto vigente). 

Sitios web consultados: 

http://www.mcx.es/turismo/infopais/mexico/Mexico.htm. 
http://www.rocal.com.mx 
http://www.pmi.org 
http://www.hyperthot.com/pm_wbs.htm 
http://www.shf.gob.mx/ifai/FOVI.html 
http://www.conavi.org.mx 
http://www.shf.gob.mx 

Lecturas recomendadas 

Benites,  Jesús  Islas,  “ Créditos  para  comprar,  construir  o  remodelar” ,  en 

Construcción y Tecnología, Vol. XV, Núm. 171, agosto de 2002, pp. 20­22.