Mjardim

Propriedade horizontal, conjuntos imobilirios e registo
SECO I Propriedade horizontal e conjuntos imobilirios

Mnica Jardim
SECO II A propriedade horizontal e o registo

Mnica Jardim e Madalena Teixeira
Propriedade horizontal, conjuntos imobilirios e registo I

(Comunicao feita na F.D.U.C., no II Seminrio Luso-Brasileiro de Direito Registal, em 10/05/07)
Propriedade horizontal e conjuntos imobilirios
A) A propriedade horizontal sobre um edifcio1 1. Natureza jurdica O direito portugus consagra o princpio superfcies solo cedit. o que facilmente se infere das regras sobre a acesso industrial imobiliria (arts. 1339. a 1343.) e do preceito delimitador da propriedade sobre coisa imvel (art. 1344., n. 1). No entanto, este princpio, como consabido, conhece excepes no ordenamento jurdico portugus. Lembramos os arts. 1389. a 1391. e 1395. do Cdigo Civil, onde, de forma expressa, se admite que o direito de propriedade sobre as guas existentes num prdio pertena a pessoa diversa do dominus do referido prdio, e o art. 1528., do mesmo diploma legal, que admite a constituio do direito de superfcie mediante a alienao de obra ou rvores j existentes. Mas a excepo ao princpio em apreo, com mais relevncia prtica, indubitavelmente a que resulta do regime da propriedade horizontal, constante dos artigos 1414. a 1438. do Cdigo Civil. Efectivamente, a propriedade horizontal representa uma derrogao ao referido princpio, uma vez que, de acordo com o seu estatuto, parcelas de um imvel urbano podem ser objecto de direitos exclusivos de propriedade, enquanto, em face do regime geral do direito de propriedade sobre imveis, qualquer edifcio incorporado no solo s pode ser objecto de um nico direito de propriedade direito que abranger toda a construo (ou o conjunto de vrias construes que apresentem unidade estrutural e que, por isso, devam considerar-se como formando um nico edifcio2), o solo em que esta assente e
Vide: PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA, Cdigo Civil Anotado, vol. III, 2. ed. rev. e act., Coimbra, Coimbra Editora, 1987, p. 391 e ss.; HENRIQUE MESQUITA, A propriedade horizontal no Cdigo Civil portugus, Revista de Direito e de Estudos Sociais, 1976, p. 79 e ss.. 2 Quando o direito de propriedade horizontal tem por objecto um conjunto de vrias 2
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os terrenos que lhe sirvam de logradouro. De acordo com o preceituado no art. 1414. do Cdigo Civil, as fraces de que um edifcio se compe, em condies de constiturem unidades independentes, podem pertencer a proprietrios diversos, em regime de propriedade horizontal. E de acordo com o art. 1420., n. 1, do mesmo diploma legal, cada condmino proprietrio exclusivo da fraco que lhe pertence e comproprietrio das partes comuns do edifcio. Assim, na propriedade horizontal que tem por objecto um edifcio (mesmo que formado por vrias construes ligadas estruturalmente), os titulares das vrias fraces ou unidades independentes os condminos so, verdadeiramente, proprietrios das referidas fraces e, ainda, comproprietrios das partes do edifcio que constituem a sua estrutura comum ou esto afectadas ao servio daquelas fraces. O que caracteriza e constitui razo de ser do regime da propriedade horizontal sobre um edifcio o facto de as fraces independentes, objecto de distintos direitos de propriedade, fazerem parte de uma estrutura unitria. A propriedade horizontal pressupe a diviso de um edifcio atravs de planos ou seces horizontais, por forma que, entre dois planos, se compreendam uma ou vrias unidades independentes, ou ainda atravs de um ou mais planos verticais, que dividam igualmente o prdio em unidades autnomas.3. O instituto da propriedade horizontal sobre um edifcio assenta no pressuposto de que cada uma das fraces resultantes da diviso no tem autonomia estrutural e s adquire autonomia funcional atravs da utilizao de partes do edifcio que necessariamente ho-de estar afectadas tambm ao servio de outras fraces. Ora, a diviso atravs de planos verticais ou perconstrues que apresentam unidade estrutural (v.g., o solo em que esto assentes, os terrenos que lhes sirvam de logradouro, etc.), estamos perante o denominado supercondomnio. Nesta hiptese o regime da propriedade horizontal mantm a sua estrutura fundamental, aplica-se em bloco, variando apenas no seu objecto: em vez de um edifcio, vrios edifcios ligados estruturalmente. 3 Cfr. HENRIQUE MESQUITA, A propriedade horizontal no Cdigo Civil portugus, loc. cit. p. 84.

pendiculares pode conferir autonomia s vrias fraces, sob qualquer daqueles pontos de vista. Por isso o nosso legislador recorreu ao conceito de condomnio, uma vez que este a figura definidora da situao em que uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitria pertence a vrios contitulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial sobre fraces determinadas. Do regime estabelecido pela nossa lei resulta, claramente, que na propriedade horizontal se congregam dois direitos reais distintos: um de propriedade singular, sobre cada uma das fraces, e outro de compropriedade, cujo objecto constitudo pelas partes comuns referidas no art. 1421.. H partes do prdio que so comuns por fora de disposio imperativa da lei (art. 1421., n. 1) e h outras que apenas so comuns quando os condminos no declarem o contrrio (art. 1421., n. 2). Quanto s partes imperativamente comuns verifica-se uma compropriedade necessria e permanente. Relativamente s partes comuns enumeradas no n. 2 do art. 1421., a comunho poder cessar em qualquer momento, por acordo dos condminos. Os elementos imperativamente comuns ou fazem parte da estrutura essencial do prdio ou esto afectados, numa relao de instrumentalidade necessria, ao servio de todas as fraces autnomas. Eles so imprescindveis ao uso e fruio destas fraces, pelo que a lei no permite a sua diviso, nem a sua subordinao a regime diverso do da compropriedade. O conjunto dos direitos de cada condmino sobre as partes comuns e sobre a fraco que exclusivamente lhe pertena incindvel: nenhum destes direitos pode ser alienado, onerado ou penhorado separadamente (cfr. art. 1420., n. 2, do Cdigo Civil). Enquanto existir o direito singular sobre a fraco no pode deixar de existir o direito compropriedade sobre as partes comuns. Esta relao incindvel entre propriedade exclusiva e comunho surge como o elemento determinante do estatuto real da propriedade horizontal que fundamenta a existncia material do condomnio e, ainda, como o elemento
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imprescindvel compreenso do instituto. No entanto, embora os esquemas da propriedade e da compropriedade permitam explicar todo o regime da propriedade horizontal, esta figura mais do que a mera justaposio daqueles dois direitos: trata-se de um outro tipo de direito real. certo que, analisando este direito, de natureza complexa, nada encontramos nele que no possa enquadrar-se no conceito ou moldura dos direitos reais preexistentes com base dos quais se formou. Mas o estatuto destes direitos sofre, na propriedade horizontal, as adaptaes impostas pelos especiais conflitos de interesses que foi necessrio regular aqui. No estamos perante uma aplicao pura e simples do regime da propriedade e da comunho.4. Assim, o direito sobre as fraces autnomas est sujeito a restries que no existem para a propriedade em geral (por exemplo: o proprietrio da fraco no pode dar-lhe uso diverso do fim a que se destina de acordo com o ttulo constitutivo; caso o ttulo nada disponha sobre o fim de cada fraco, o proprietrio da fraco no pode alterar o seu uso sem que previamente obtenha autorizao da assembleia de condminos, aprovada por maioria representativa de dois teros do valor total do prdio; o proprietrio da fraco autnoma no pode fazer obras, na sua fraco, que modifiquem a linha arquitectnica ou o arranjo esttico do edifcio sem, previamente, obter autorizao da assembleia de condminos, aprovada por maioria representativa de dois teros do valor total do prdio cfr. o art. 1422., n. 2, n. 3 e n. 4, do Cdigo Civil). E o direito sobre as fraces autnomas pode, inclusive, ser afectado por uma deliberao maioritria dos condminos, caso ocorra a destruio total ou parcial do edifcio (cfr. art. 1428. do Cdigo Civil). Quanto ao direito sobre as partes comuns, so muitas as inovaes ou alteraes que separam o seu estatuto do da compropriedade em geral, bastando lembrar que: No que diz respeito administrao das partes comuns, determina a lei que ela compete assembleia dos condminos e a um administrador, em
Cfr. PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA, Cdigo Civil Anotado, vol. III, ob. cit. p. 397 e ss.; 5
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conformidade com as regras estabelecidas nos arts. 1430. e ss.. Institui-se, assim, para o condomnio, nesta parte, uma organizao prpria, mais acentuada do que a da compropriedade e j muito prxima da das sociedades; Os condminos no podem renunciar parte comum como meio de se desonerarem das despesas necessrias sua conservao ou fruio, uma vez que, se o fizessem, cindiriam os dois direitos de que so titulares (cfr. art. 1420., n. 2, segunda parte). E, como referimos, a relao incindvel entre a propriedade exclusiva e a comunho o elemento que fundamenta a existncia material do condomnio. Os condminos no tm o direito de pedir a diviso das partes comuns (cfr. o art. 1423.). O que perfeitamente compreensvel tendo em conta que os elementos imperativamente comuns ou fazem parte da estrutura essencial do prdio ou esto afectados, numa relao de instrumentalidade necessria, ao servio de todas as fraces autnomas. Eles so imprescindveis, na totalidade, ao uso e fruio destas fraces, pelo que a lei no permite a sua diviso, nem a sua subordinao a regime diverso do da compropriedade.
2. A constituio da propriedade horizontal A propriedade horizontal pode ser constituda por negcio jurdico, usucapio, deciso administrativa ou deciso judicial, proferida em aco de diviso de coisa comum ou em processo de inventrio (cfr. art. 1417.). Para que a propriedade horizontal possa constituir-se necessrio, por razes facilmente intuveis, que as fraces ou unidades independentes preencham os requisitos a que alude o art. 1415., onde se exige que sejam distintas e isoladas entre si, com sada prpria para uma parte comum do prdio ou para a via pblica. Se tal no acontecer, o ttulo constitutivo ser nulo e o prdio ficar sujeito ao regime de compropriedade, nos termos do art. 1416.. Haver, pois, nesta hiptese, uma converso legal do acto dirigido
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constituio da propriedade horizontal em acto constitutivo de uma situao de compropriedade. A cada fraco autnoma deve ser atribudo um valor no ttulo constitutivo da propriedade horizontal, expresso em percentagem ou permilagem do valor global do prdio (cfr. art. 1418.). Se o ttulo constitutivo for omisso a este respeito, ser nulo, conforme estatui o n. 3 do art. 1419., mas pode ser completado atravs de documento autntico, de acordo com o art. 59., n. 3, do Cdigo do Notariado. Por isso, a nulidade s prevalece se o recurso a este meio no ocorrer. De seguida, analisaremos, apenas, a forma mais habitual de constituio da propriedade horizontal, ou seja, a que ocorre mediante negcio jurdico inter vivos. Nos termos do art. 62., n. 1, do Cdigo do Notariado, nenhum instrumento pelo qual se transmitam direitos ou contraiam encargos sobre fraces de prdios em regime de propriedade horizontal pode ser lavrado sem que se exiba documento comprovativo da inscrio no registo predial do respectivo ttulo constitutivo. O disposto no n. 1 do referido artigo no se aplica caso os actos de transmisso de direitos ou de constituio de encargos sejam lavrados no mesmo dia e com o conhecimento pessoal do notrio de que foi lavrada a escritura de constituio da propriedade horizontal (cfr. n. 2 do art. 62. do Cdigo do Notariado). Portanto, o ttulo h-de anteceder qualquer acto de alienao ou onerao inter vivos de uma fraco. E o ttulo s poder ser, aqui, uma declarao unilateral do proprietrio, reduzida a escritura pblica (cfr. art. 80., n. 1., do Cdigo do Notariado), em que este exprima a vontade de sujeitar o edifcio ao regime da propriedade horizontal, extinguindo o seu direito de propriedade e constituindo um direito real novo: a propriedade horizontal. No entanto, porque a propriedade horizontal pressupe uma pluralidade de condminos, aquela declarao unilateral fica sujeita condio suspensiva de alienao de alguma das fraces.
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Isto no significa, como alis j resulta do exposto, que o ttulo constitutivo seja destitudo de eficcia jurdica5. Em primeiro lugar, deve entender-se que, a partir da sua elaborao, o edifcio fica juridicamente dividido, mesmo em relao ao proprietrio, em vrias fraces autnomas, com individualidade jurdica prpria. O proprietrio deixa de ter um direito nico sobre todo o edifcio e passa a ter tantos quantas as fraces autnomas. O ttulo constitutivo da propriedade horizontal , assim, um acto de diviso de um imvel em vrias coisas as fraces autnomas (cfr. o art. 202., n. 1, do Cdigo Civil). Acto de diviso este, lembramos de novo, que o proprietrio de um edifcio nunca poderia praticar se o legislador no houvesse admitido que sobre partes ou fraces de um imvel pudessem incidir direitos reais distintos do que tem por objecto o solo, sempre que, previamente, se subordine o prdio ao regime da propriedade horizontal. Da diviso jurdica do edifcio derivam efeitos jurdicos, mesmo antes da alienao de qualquer das fraces6. Assim, se por exemplo, o proprietrio tiver necessidade de constituir um direito real de garantia (v.g., uma hipoteca), poder onerar apenas uma ou algumas das fraces do prdio; se der de arrendamento uma fraco autnoma, depois, quando a quiser vender ou dar em cumprimento h-de dar preferncia ao arrendatrio (cfr. art. 1091., n. 1, a) do Cdigo Civil). A autonomia das fraces poder operar tambm no mbito de uma aco executiva que seja intentada contra o proprietrio: apenas sero nomeadas penhora as fraces autnomas cujo valor permita a satisfao do direito de crdito do exequente. Quanto a tudo o mais que de uma situao de propriedade horizontal decorre sujeio de determinadas partes do edifcio ao regime de compropriedade, eleio dos rgos administrativos, limitaes relativas ao uso das fraces autnomas, etc. a eficcia do ttulo ficar dependente da alienao de, pelo menos, uma das fraces autnomas, pois s nessa altura
Sobre este ponto vide: PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA, Cdigo Civil Anotado, vol. III, ob. cit., p. 406 e ss.; HENRIQUE MESQUITA, A propriedade horizontal no Cdigo Civil portugus, loc. cit., p. 97 e ss.. 6 No mesmo sentido j se pronunciou o Conselho Tcnico da Direco-Geral dos Registos e do Notariado no Proc. R.P. 73/2001, DSJ-CT, BRN 9/2001, II caderno.
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surgir a pluralidade de condminos, pressuposto essencial da aplicao do regime dos arts. 1414. e segs.. A declarao na qual o proprietrio exprima a vontade de sujeitar o edifcio ao regime de propriedade horizontal tem de considerar-se, pois, nesta medida e para este efeito, um negcio de eficcia suspensa, isto , um negcio necessariamente sujeito condio suspensiva condicio iuris da alienao de alguma das fraces autnomas do edifcio. Analisado, pois, na sua eficcia imediata, o ttulo constitutivo de que temos vindo a ocupar-nos fundamentalmente um acto gerador da autonomizao jurdica das fraces do edifcio que preencham os requisitos indicados no art. 1415. e poder ser tambm acrescente-se agora um acto modelador do estatuto da projectada propriedade horizontal, sempre que nele se estabeleam regras que completem o regime legal ou dele se afastem (na medida em que a lei o permita). De facto, de acordo com o art. 1418., n. 2, do Cdigo Civil, o ttulo constitutivo da propriedade horizontal pode ainda conter, por exemplo, a meno do fim a que se destina cada fraco autnoma ou parte comum, bem como o regulamento do condomnio disciplinando o uso, a fruio e a conservao no s das partes comuns mas, ainda, das fraces autnomas o que, como se sabe, no pode ser disciplinado no regulamento do condomnio feito pelos condminos; de facto, segundo o art. 1429-A, havendo mais de quatro condminos e caso no faa parte do ttulo constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomnio disciplinando o uso, a fruio e a conservao das partes comuns, j no das fraces autnomas. Estas regras que podem constar do ttulo constitutivo, embora resultantes de uma declarao negocial, adquirem fora normativa ou reguladora, vinculando, logo que registado o ttulo, os futuros adquirentes das fraces, independentemente do seu assentimento. De acordo com o preceituado no art. 59. do Cdigo do Notariado, os instrumentos de constituio da propriedade horizontal s podem ser lavrados se for junto documento, passado pela cmara municipal, comprovativo de que as fraces autnomas satisfazem os requisitos legais; tratando-se de prdio
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construdo para transmisso em fraces autnomas, o documento a que se refere o nmero anterior pode ser substitudo pela exibio do respectivo projecto de construo e, sendo caso disso, dos posteriores projectos de alterao aprovados pela cmara municipal. Refira-se, ainda, que o ttulo constitutivo pode ser elaborado em qualquer momento: quando o edifcio j est construdo, em fase de construo e mesmo quando s esteja projectado. evidente que na hiptese de o prdio estar apenas projectado ou s parcialmente construdo, atravs do ttulo procede-se apenas diviso de uma coisa futura, cujos efeitos ficam, naturalmente, dependentes da construo do edifcio. Enquanto no estiver concluda a construo do prdio apenas se poder obter o registo provisrio por natureza da constituio da propriedade horizontal (cfr. art. 92., n. 1, b), do Cd.Reg.Pred.). Sendo lavrado o ttulo constitutivo da propriedade horizontal e obtido o correspondente registo provisrio por natureza, podem ser alienadas ou oneradas fraces. Em face do disposto no Dec.-Lei 281/99, de 26 de Julho, a primeira transmisso de uma fraco de um prdio sujeito ao regime da propriedade horizontal depende da exibio da licena de utilizao, sendo que esta pressupe a concluso do edifcio ou da fraco autnoma cfr. o art. 1., n. 2 do DL 281/99, de 26 de Julho7-8.
Admite-se, todavia, a apresentao da licena de construo acompanhada de prova e declaraes do transmitente no sentido previsto nas als. a) e b) do artigo 2 do mesmo diploma legal. 8 Questo controversa, em face do Dec.-Lei 281/99, de 26 de Julho, a de saber se sendo lavrado o ttulo constitutivo da propriedade horizontal, quando o edifcio ainda no est concludo ou quando apenas est projectado, e sendo lavrado o correspondente registo provisrio por natureza podem ser alienadas ou oneradas fraces enquanto bens futuros. A Procuradoria-Geral da Repblica, atravs do parecer n. 9/2000, j respondeu negativamente questo, ao analisar os arts. 4. e 5. do diploma em apreo. Ns, ao invs, tendo em conta os antecedentes histricos e o prembulo do referido Dec.-Lei, bem como a noo de coisa futura e respectivo regime legal consagrado no Cdigo Civil, consideramos que o referido art. 5. apenas impossibilita a celebrao de negcios 10
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E de acordo com o n. 2 do art. 66. do DL 555/99, de 16 de Dezembro, na redaco dada pelo DL 177/2001, de 4 de Junho, a licena ou autorizao de utilizao pode ser concedida autonomamente para uma fraco quando as partes comuns do edifcio em que se integre estejam tambm em condies de ser utilizadas.
3. O condomnio e a pessoa colectiva As pessoas colectivas so organizaes constitudas por uma colectividade de pessoas ou por uma massa de bens, dirigidos realizao de interesses comuns ou colectivos, s quais a ordem jurdica atribui a personalidade jurdica. Trata-se de organizaes integradas essencialmente por pessoas ou essencialmente por bens, que constituem centros autnomos de relaes jurdicas autnomos mesmo em relao aos seus membros ou s pessoas que actuam como seus rgos.9. A personificao colectiva , assim, no essencial, uma tcnica de tratamento de interesses colectivos, mediante a sua imputao a um centro autnomo, apto a represent-los juridicamente. A personalidade colectiva envolve, portanto, autonomia jurdica e esta implica, no mnimo, autonomia patrimonial. Em suma, tem de haver um conjunto patrimonial, capaz de suportar os interesses colectivos que a pessoa colectiva representa, destacado dos patrimnios dos portadores de tais
jurdicos que visem a transmisso como bem presente de uma fraco ainda no concluda hiptese na qual o adquirente teria de suportar os encargos inerentes concluso da obra , j no a alienao das referidas fraces enquanto coisas futuras (cfr. o arts 408., n. 2 e o art. 880., n. 1, ambos do Cdigo Civil). Sendo alienada uma fraco como coisa futura, simultaneamente alienada uma quota-parte indivisa da compropriedade sobre as partes comuns. No entanto, como evidente, a alienao da fraco autnoma e da quota ideal das partes comuns no pode produzir, imediatamente, efeitos reais, (cfr. o art. 408.. n. 2, do Cdigo Civil). O comprador ir adquirindo os seus direitos (de propriedade sobre a fraco e de compropriedade sobre as partes comuns do edifcio) medida que o respectivo objecto for surgindo e, alm disso, fica logo comproprietrio do terreno. 9 MOTA PINTO, Teoria Geral do Direito Civil, 4. ed., por PINTO MONTEIRO e PAULO MOTA PINTO, Coimbra, Coimbra Editora, p. 269. 11

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interesses10. A pessoa colectiva, tendo de agir na realizao dos seus fins, para assegurar a satisfao dos interesses para os quais existe, pressupe um mnimo de organizao, ou seja ter rgos que sejam os centros de imputao de poderes-deveres. Em face do exposto e analisando, no seu conjunto, o regime ou estatuto da propriedade horizontal, facilmente se conclui que no condomnio no encontramos os traos fundamentais da personificao, uma vez que apesar de ser dotado de uma organizao formal composta pela assembleia-geral e pelo administrador , no detm autonomia patrimonial. A existncia de fundos postos disposio do administrador no representa mais do que uma antecipao de meios destinados a assegurar, de modo fcil e expedito, a gesto das partes comuns. O condomnio no detm qualquer patrimnio especfico para assegurar a satisfao de dvidas mesmo que relacionadas com as partes comuns e, consequentemente, ao condomnio no pode ser imputvel qualquer responsabilidade por dvidas. As dvidas so dos condminos e no do condomnio. Em concluso, no condomnio, apesar de se poderem identificar elementos de personificao a organizao formal , no se consegue identificar autonomia jurdica, no podendo, consequentemente, ser visto como uma pessoa jurdica colectiva. E nesta perspectiva que devem ser analisados e compreendidos quer os poderes de representao atribudos ao administrador, quer a personalidade judiciria que do art. 1437. do Cdigo Civil se infere e que de forma expressa reconhecida pela al. e) do art. 6. do Cdigo de Processo Civil.
Neste sentido vide CARVALHO FERNANDES, Lies de Direitos Reais, Lisboa, Quid juiris?, 1996, p. 332. 12
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B) Propriedade horizontal de um conjunto de edifcios ligados, apenas, funcionalmente entre si art. 1438.-A
4. Nota prvia e especificidades Como j foi referido, o estatuto da propriedade horizontal no se traduz na justaposio ou cumulao pura e simples, sem alteraes, do regime de outros direitos reais admitidos por lei; se assim fosse, os particulares poderiam criar livremente figuras desta ndole sem violarem o princpio do numerus clausus. Mas, precisamente porque h um outro direito real, embora moldado a partir de figuras preexistentes, situaes como a da propriedade horizontal devem considerar-se subordinadas quele princpio limitativo da autonomia privada. Por fora do referido princpio da tipicidade, at ao Dec.-Lei n. 267/94, de 25 de Outubro, as situaes em que vrios edifcios, sem ligao estrutural entre si, estavam integrados num conjunto imobilirio afectado a determinado fim, havendo elementos ou servios comuns a todos eles (como por exemplo: jardins, piscinas, restaurantes, campos de tnis, mini-campos de golfe ou de futebol, salo de festas, garagens, instalaes gerais de gua, luz, aquecimento, etc.), em face da nossa lei no podiam ser abrangidas pelo regime da propriedade horizontal. Nestas situaes, cada um dos edifcios era objecto de um especfico direito real o de propriedade, se em causa estivesse uma moradia, e o de propriedade horizontal, se em causa estivesse um prdio de vrios andares e os elementos ou servios comuns a todos (ou a parte) (d)eles eram objecto de compropriedade, nos termos gerais11. No obstante, a doutrina mais conceituada entendia que, de jure constituendo, seria o regime da propriedade horizontal o mais adequado para fixar o estatuto real sobre um conjunto de edifcios no ligados
Podendo, consequentemente, qualquer comproprietrio pedir a diviso da coisa comum (cfr. art. 1412. do Cdigo Civil), bem como eximir-se do encargo de contribuir para as despesas necessrias conservao ou fruio da coisa, desde que renunciasse sua quota parte no direito (cfr. art. 1411. do Cdigo Civil). 13
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estruturalmente e respectivas partes comuns. O Decreto-Lei n. 267/94, de 25 de Outubro, aditando o artigo 1438.-A ao Cdigo Civil, veio prever expressamente a aplicabilidade do regime da propriedade horizontal, com as necessrias adaptaes12, a conjuntos de edifcios contguos funcionalmente ligados entre si pela existncia de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fraces que o compem, de modo a aproximar o regime legal realidade social. Acresce que, atravs do supra referido artigo, o legislador portugus passou a admitir que a construo, num mesmo terreno, de vrios prdios sem ligaes estruturais entre si pudesse ser concretizada independentemente de uma operao de loteamento sujeita a licenciamento municipal e, portanto, margem de uma diviso fundiria. Assim, tal como um grupo de edifcios, ligados estruturalmente entre si, j podia ser submetido a um nico regime de propriedade horizontal13, como se em causa estivesse um nico edifcio, pode agora um conjunto de edifcios, que no tenham qualquer ligao estrutural entre si, ficar subordinado ao regime da propriedade horizontal. A diferena fundamental relativamente ao conjunto de edifcios ligados estruturalmente a que de seguida se refere. O conjunto de edifcios ligados estruturalmente entre si equiparado a um s edifcio; consequentemente, aplica-se, sem adaptaes, o regime da propriedade horizontal e o objecto de propriedade autnoma so apenas as fraces que o compem. Ao invs, no conjunto de edifcios sem ligaes estruturais entre si reconhece-se juridicamente a cada um dos edifcios a
O regime do direito de propriedade horizontal aplicado, sendo apenas adaptado na medida em que as adaptaes se revelem necessrias ou sejam impostas pela pluralidade de edifcios. No podem ser introduzidas adaptaes em virtude da mera vontade discricionria das partes. O que se justifica plenamente, uma vez que o direito de propriedade horizontal sobre um conjunto de edifcios apenas funcionalmente ligados entre si est subordinado ao princpio da tipicidade, tal como os restantes direitos reais. 13 No entanto, como evidente, a construo, sobre um mesmo terreno, de um conjunto de edifcios ligados estruturalmente entre si no supunha (nem supe), necessariamente, a constituio da propriedade horizontal (sobre o conjunto), uma vez que podia (e pode) ocorrer aps a concretizao de uma operao de loteamento. 14
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autonomia material que na realidade tem, aplica-se com as necessrias adaptaes o regime da propriedade horizontal e, consequentemente, considera-se que as diversas fraces autnomas dos diversos edifcios e/ou os edifcios no fraccionados (v.g. moradias, casas, vivendas autnomas, restaurantes, etc.) so unidades susceptveis de serem objecto de um direito de propriedade autnomo e distinto daqueles que incidem sobre os restantes edifcios ou fraces, bem como do direito de propriedade horizontal que incide sobre todos eles e sobre as partes comuns. O objecto da propriedade horizontal tem aqui uma especial natureza ou conformao: no um prdio mas um conjunto de edifcios contguos e as partes comuns que funcionalmente os ligam e que esto afectadas ao uso de todas ou algumas das unidades ou fraces que os compem. Os edifcios que formam o conjunto podem ser apenas unidades imobilirias que so objecto de distintos direitos de propriedade, edifcios fraccionados, sujeitos cada um deles ao regime da propriedade horizontal, ou unidades imobilirias autnomas e edifcios fraccionados14. Os edifcios que formam o conjunto tm apenas de ser contguos, vizinhos, no sendo exigvel, obviamente, qualquer ligao estrutural ou material entre eles, uma vez que quando ela existe aplica-se, como resulta do anteriormente afirmado, o regime da propriedade horizontal sobre um edifcio. O que ser de exigir que os edifcios formem uma certa unidade espacial ou territorial. Tendo cada um dos edifcios autonomia estrutural, o que justifica a possibilidade de os mesmos ficarem sujeitos ao regime da propriedade horizontal a ligao funcional entre si (que assegurada pelas partes comuns). , assim, evidente que do conjunto de edifcios no pode ser parte um
Como adiante referiremos, atravs do ttulo constitutivo da propriedade horizontal, sobre um conjunto de edifcios apenas ligados funcionalmente entre si, constitui-se um nico direito de propriedade horizontal, mas estabelece-se um duplo regime: um para o conjunto de edifcios e outro para cada um dos edifcios fraccionados. 15
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edifcio a que no esteja afectada qualquer parte comum15. Quanto s partes comuns, como elas apenas asseguram a ligao funcional entre os edifcios e j no a sua prpria autonomia estrutural, claro que no correspondem s partes comuns da propriedade horizontal sobre um edifcio. Consequentemente, na propriedade horizontal sobre um conjunto de edifcios apenas ligados funcionalmente, o artigo 1421., que distingue as partes imperativamente comuns das partes presumidamente comuns, apenas se aplica a cada um dos edifcios fraccionados, considerados, cada um deles, como uma unidade, no j ao conjunto de edifcios16. Assim, nomeadamente, o solo sobre o qual est implantado cada edifcio no uma parte comum do conjunto de edifcios. De facto, segundo o nosso entendimento, o solo (sobre o qual est implantando um edifcio) pertencer apenas aquele(s) que venha(m) a adquirir um direito de propriedade sobre o referido edifcio (ou suas fraces), uma vez que inquestionvel que, data da constituio da propriedade horizontal, existe uma destinao objectiva do solo ao referido edifcio sendo o referido solo um elemento estrutural imprescindvel para a existncia do edifcio, encontra-se destinado objectivamente a ele . Consequentemente, mesmo que no ttulo constitutivo da propriedade horizontal sobre o conjunto imobilirio nada seja dito quanto ao solo sobre o qual est implantado um edifcio, a sua destinao objectiva impede que ele possa ser considerado como parte comum do conjunto imobilirio. As partes comuns do conjunto de edifcios, como estabelece o prprio artigo 1438.-A, so aquelas que asseguram a existncia de uma ligao funcional entre eles.
() necessrio que todas as fraces autnomas ou unidades imobilirias se encontrem ligadas com alguma outra [atravs das partes comuns do conjunto imobilirio], porque se no falta o requisito essencial relativamente a esta. (Vide: FERNANDA PAULA OLIVEIRA/SANDRA PASSINHAS, Loteamentos e Propriedade Horizontal: guerra e paz!, RevCEDOUA, n. 9, p. 60). 16 No mesmo sentido, FERNANDA PAULA OLIVEIRA/SANDRA PASSINHAS, Loteamentos e Propriedade Horizontal: guerra e paz!, loc.cit., p. 65. 16
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Mas as partes comuns podem dizer respeito apenas a alguns destes edifcios ou fraces autnomas que, eventualmente, os componham. Ou seja, num conjunto onde existam cinco edifcios podem existir partes comuns apenas a trs deles, ou apenas a algumas das fraces que compem os diversos edifcios (assim, por exemplo, a piscina pode apenas ser comum a trs dos cinco edifcios, ou apenas das fraces do ltimo piso de todos os edifcios. etc.). Poder haver, assim, uma pluralidade de comunhes17. O Cdigo Civil no indica qualquer parte como imperativamente comum a todos os edifcios que formam o conjunto18; j no n. 5 do art. 57. do RJUE, que remete para o art. 43., do mesmo diploma legal, encontramos partes imperativamente comuns (os espaos verdes e de utilizao colectiva, infra-estruturas virias e equipamentos privados cfr. o n. 3 do art. 43. do RJUE). Em resumo, na propriedade horizontal de conjuntos de edifcios no ligados estruturalmente entre si, um condmino que haja adquirido uma moradia, ser titular de um direito de propriedade sobre a moradia, incluindo o
Portanto, podem existir partes que sejam objecto de um direito de compropriedade encabeado apenas por alguns dos condminos do conjunto imobilirio sejam eles proprietrios de fraces ou de unidades imobilirias independentes (v.g. moradias). No entanto, nada impede que as partes comuns pertenam em compropriedade a todos os condminos do conjunto imobilirio mas, em virtude de disposio expressa no ttulo constitutivo, somente alguns deles tenham o direito de as usar. 18 De todo o modo, evidente que, uma vez subordinado o conjunto de edifcios ao regime da propriedade horizontal, os condminos, com base em mero acordo, no podem alienar uma parte comum quando tal conduza a que um determinado edifcio, que tenha acesso via pblica, deixe de estar ligado funcionalmente aos restantes, uma vez que, por um lado, entre o direito de propriedade sobre esse edifcio e a compropriedade sobre a referida parte comum existe um nexo incindvel, de acordo com a primeira parte do n. 2 do art. 1420. do Cdigo Civil. E, por outro lado, porque, se o fizessem, estariam a alterar o ttulo constitutivo da propriedade horizontal que, como estatui o art. 1419. do Cdigo Civil, s pode ser modificado havendo acordo de todos os condminos do referido conjunto, reduzido a escritura pblica. Ora, na hiptese em apreo, tal modificao do ttulo constitutivo da propriedade horizontal importaria a alterao da composio do conjunto imobilirio e do destino de um dos seus edifcios. Consequentemente, consideramos que aplicando, com as devidas adaptaes, ou por maioria de razo, o art. 60. do Cdigo do Notariado, tal escritura no poderia ser lavrada sem que fosse junto documento camarrio comprovativo de que a alterao estava de acordo com os correspondentes requisitos legais. 17
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solo sobre o qual est implantada, e comproprietrio das partes comuns afectadas ao seu uso; um condmino que haja adquirido uma fraco de um edifcio, ser proprietrio da referida fraco, comproprietrio das partes comuns que sejam partes componentes do referido edifcio, bem como do solo sobre o qual este est implantado e, ainda, comproprietrio das partes comuns do conjunto afectadas ao uso da sua fraco e ao uso do edifcio onde se localiza a sua fraco. Direitos estes que so incindveis. Por fim, lembramos que o art. 1348.-A, no obstante admitir a constituio da propriedade horizontal sobre um conjunto de edifcios sem ligaes estruturais entre si e apesar de no considerar como comum a todo o conjunto o solo sobre o qual cada um dos edifcios construdo19, no envolve uma verdadeira diviso fundiria do ponto de vista urbanstico, uma vez que os edifcios ho-de estar funcionalmente ligados entre si, pelas partes comuns, para formarem um conjunto apto a ser objecto deste direito real. E, depois de constituda a propriedade horizontal, evidente que os referidos edifcios ou as suas fraces tm de ser vistos, simultaneamente, como coisas susceptveis de serem objecto de direitos autnomos e como partes componentes do conjunto imobilirio subordinado ao estatuto do direito de propriedade horizontal, uma vez que o condomnio, inerente a este direito, , como j se disse, a figura definidora da situao em que uma coisa materialmente indivisa (ou com estrutura unitria) pertence a vrios contitulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial.
5. Ttulo constitutivo da propriedade horizontal sobre um conjunto de edifcios e correspondentes descries e inscries registais Analisando o artigo 1438.-A, verifica-se que a aplicao do regime da propriedade horizontal uma faculdade. Estamos, portanto, perante um regime
Na nossa perspectiva, como j referimos, tal solo no pode nunca ser considerado uma parte comum do conjunto imobilirio. 18
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supletivo, que pressupe uma manifestao de vontade expressa nesse sentido, levando constituio do direito real da propriedade horizontal. Ou seja, a constituio do direito de propriedade horizontal sobre um conjunto de edifcios sem ligaes estruturais entre si, tal como quando em causa est um nico edifcio, pressupe uma declarao de vontade unilateral do proprietrio, reduzida a escritura pblica (cfr. art. 80., n. 1., do Cdigo do Notariado), que tem o valor de ttulo constitutivo. Ttulo este que pode, como j se referiu, ser elaborado em qualquer momento: quando o edifcio j est construdo, em fase de construo e mesmo quando s esteja projectado. O contedo do ttulo constitutivo da propriedade horizontal sobre um conjunto de edifcios formado, no todo ou em parte, por edifcios divididos em fraces apresenta especificidades. Nomeadamente, no nos podemos esquecer de que em causa est um ttulo constitutivo de uma propriedade horizontal sobre um conjunto de edifcios sem ligaes estruturais entre si e que, assim sendo, s descrevendo cada um dos edifcios retratamos o verdadeiro objecto que o autor do negcio jurdico unilateral pretende submeter ao direito de propriedade horizontal. Assim, entendemos que devem ser especificados no ttulo constitutivo os vrios edifcios que compem o conjunto, por forma que fiquem devidamente individualizados20, fazendo-se referncia, obviamente, s fraces autnomas e s partes comuns que compem cada um deles. Devem, ainda, ser indicadas as partes comuns que asseguram a ligao funcional entre cada um dos edifcios e os restantes21. De seguida, entendemos que devem ser especificadas as fraces autnomas que compem cada um dos edifcios, de modo que fique
Para facilitar a individualizao deve atribuir-se a cada edifcio uma letra. Lembramos que, segundo o art. 83. do Cd.Reg.Pred., o alfabeto previsto como o critrio de ordenao das descries subordinadas provavelmente porque o critrio que melhor permite o arquivo e a localizao das descries. E, como referiremos de seguida, consideramos que registalmente devem ser abertas tantas descries subordinadas quantas as unidades ou edifcios divididos que compe o conjunto imobilirio. 21 No consideramos necessrio fixar o valor relativo de cada edifcio, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do conjunto imobilirio, uma vez que ele resultar da soma dos valores relativos fixados para as fraces que o compem, expressos em percentagem ou permilagem do valor total do conjunto imobilirio. 19
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perfeitamente claro qual o edifcio do qual fazem parte22 e por forma que fiquem devidamente individualizadas. Consideramos, tambm, que deve ser indicado quer o valor relativo da fraco, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do conjunto imobilirio, quer o valor relativo de cada fraco em confronto com o valor total do edifcio23-24. Desta forma, claro, que atravs do ttulo, se constitui um nico direito de propriedade horizontal mas se estabelece um duplo regime um para o conjunto de edifcios, o do art. 1438.-A; e outro para cada um dos edifcios fraccionados, o da propriedade horizontal clssica. O facto de os edifcios fraccionados serem objecto de um especfico regime de propriedade horizontal no desonera aqueles que venham a ser proprietrios das respectivas fraces das limitaes que lhes so impostas pelo facto de serem condminos do conjunto de edifcios. Assim, evidente que os condminos de um determinado edifcio no podem decidir, mesmo que por
imprescindvel indicar o edifcio do qual a fraco parte componente, desde logo, porque um futuro adquirente da referida fraco ser comproprietrio das partes comuns do referido edifcio (cfr. o art. 1421. do Cdigo Civil) e no das partes comuns dos outros edifcios. 23 Lembramos que uma parte comum do conjunto imobilirio pode estar afectada e pertencer em compropriedade apenas aos titulares de algumas das fraces dos diversos edifcios e que, consequentemente, o valor relativo de uma fraco, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do conjunto imobilirio, pode ser insusceptvel de ser determinado tendo por base o seu valor relativo em confronto com o valor total do edifcio a que pertence. 24 Estes valores permitem, alm do mais, estabelecer a medida da participao dos condminos nos encargos do condomnio e fixar o nmero de votos que cada condmino tem na assembleia ou nas assembleias. Nos termos do art. 1424. do Cdigo Civil, as despesas relativas s partes comuns que sirvam exclusivamente alguns dos condminos ficam a cargo dos que delas se servem. Esta regra tanto vale para o edifcio individualmente considerado como para as partes que ligam funcionalmente os vrios edifcios contguos. Cada condmino tem na(s) assembleia(s) tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem que lhe foi atribuda pelo ttulo constitutivo (cfr. art. 1430., n. 2, do Cdigo Civil). Assim, de acordo com o contedo do ttulo constitutivo, temos um determinado nmero de votos dentro do edifcio e outro nmero para a assembleia do condomnio complexo. Como resulta do acabado de afirmar, a par dos rgos de administrao (Assembleia Geral e Administrador) do conjunto de edifcios, admitimos que cada edifcio tenha os seus prprios rgos de administrao. No entanto, consideramos que ao administrador do conjunto de edifcios compete representar, unitariamente, o condomnio, quer perante terceiros, quer judicialmente, quer perante as autoridades administrativas.
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unanimidade, mas sem o acordo dos restantes condminos do conjunto de edifcios, sobreelevar o seu edifcio, pint-lo de uma cor que afecte a linha esttica do conjunto, etc. Em resumo, os condminos de um especfico edifcio, porque so tambm condminos do conjunto de edifcios, esto sujeitos exactamente s mesmas limitaes que impendem sobre o proprietrio exclusivo de uma moradia objecto de propriedade exclusiva, de acordo com o art. 1422. do Cdigo Civil, aplicado com as devidas adaptaes. Ao nvel do Registo Predial, consideramos que se deve proceder de forma consonante com a descrita para a feitura do ttulo, aplicando com as devidas adaptaes o art. 81. do Cd.Reg.Pred.. Assim, dever ser aberta uma descrio genrica e tantas descries subordinadas quantas as unidades ou edifcios divididos que existirem25. As fraces autnomas integradas em edifcios, por sua vez, devem ser descritas com subordinao descrio dos edifcios que compem. Deste modo, a descrio de cada um dos edifcios caracteriza-se por ser ao mesmo tempo
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Apesar de entendermos que devem ser abertas descries genricas quer para as unidades imobilirias, quer para os edifcios fraccionados, no defendemos que um edifcio fraccionado possa ser objecto de direitos reais de per si. Desde logo porque, sendo partes do conjunto, no poderiam ser objecto de direitos reais de per si sem que previamente tivesse ocorrido a correspondente autonomizao fundiria (cfr. nota 20 do parecer do Conselho Tcnico da Direco-Geral dos Registos e do Notariado, proferido no Proc. 173/99, in BRN 6/2000, II caderno). Acresce que, como resulta do at agora exposto, por um lado, as partes do conjunto susceptveis de serem objecto de um direito de propriedade so as diversas fraces autnomas dos diversos edifcios e/ou os edifcios no fraccionados (moradias, casas, vivendas autnomas, restaurantes, etc.). E, por outro lado, os edifcios fraccionados so objecto do direito de propriedade horizontal, cujo regime o clssico. O facto de os edifcios fraccionados no serem objecto de outros direitos reais de per si no torna, na nossa perspectiva, desnecessria a sua descrio genrica. Os referidos edifcios so objecto do direito de propriedade horizontal e, portanto, a referida descrio to necessria nesta hiptese como em qualquer outra em que seja constituda a propriedade horizontal. Explicitando, s atravs da descrio genrica se consegue descrever as partes comuns de cada um dos edifcios fraccionados, enquanto partes componentes daquele especfico edifcio e no de qualquer outro. Consequentemente, s assim se obtm a traduo tabular de parte do regime da propriedade horizontal: o regime da compropriedade sobre as partes comuns de cada um dos especficos edifcios fraccionados. Por fim, refira-se que no seria coerente afirmar a desnecessidade da descrio genrica dos edifcios divididos invocando que os mesmos so insusceptveis de direitos reais de per si e defender a abertura de uma descrio genrica para todo o conjunto imobilirio, uma vez que este tambm no susceptvel de ser objecto de direitos reais de per si (para alm da propriedade horizontal art. 1438.-A do Cdigo Civil).
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subordinada e subordinante. S assim a descrio poder cumprir o papel que sempre lhe foi reconhecido, ou seja, na medida do possvel, o de ser o retrato escrito do objecto do facto jurdico a inscrever. Quanto s menes gerais previstas pelo artigo 82. do Cdigo do Registo Predial, consideramos que se aplicam, com as devidas adaptaes, quer ao conjunto imobilirio na totalidade quer aos edifcios individualmente considerados. J o artigo 83. aplica-se, apenas, s fraces autnomas de cada edifcio. Por fim, na nossa opinio, o facto que determina a constituio da propriedade horizontal do conjunto imobilirio (art. 2., n. 1, b), C.R.P.) ser objecto de uma nica inscrio, mas esta h-de ser lavrada quer na ficha do conjunto imobilirio, quer na ficha de cada um dos edifcios que o compem. Quanto ao contedo da inscrio feita na ficha do conjunto de edifcios e ao contedo da inscrio feita na ficha de cada de edifcio, essa uma questo de tcnica registal, que deve ser resolvida caso a caso, tendo em conta, nomeadamente, a complexidade do regulamento, caso este exista, e a diversidade de direitos e obrigaes dos condminos na parte regulada pelo ttulo.
6. A propriedade horizontal de um conjunto de edifcios ligados apenas funcionalmente entre si (1438.-A) e o direito de urbanismo. Quando, em 1994, o art. 1438.-A foi aditado ao Cdigo Civil, a construo de vrios edifcios sobre um determinado terreno, que at a pressupunha a prvia concretizao e, portanto, o prvio licenciamento municipal, de uma operao de loteamento, passou a poder ser levada a cabo
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atravs da constituio da propriedade horizontal sobre o conjunto de edifcios e do licenciamento de edificao, dispensando-se a tramitao procedimental relativa ao loteamento. No entanto, em virtude do regime jurdico do licenciamento de obras particulares e dos loteamentos urbanos em vigor na altura, existia um profundo desequilbrio em matria de encargos entre aqueles dois tipos de operaes urbansticas (loteamentos e obras particulares), com um peso muitssimo mais acentuado destes encargos no caso dos loteamentos urbanos, quando se justificava uma soluo idntica relativamente a ambos visto que tais obras particulares implicavam, a maior parte das vezes, uma sobrecarga urbanstica tanto ou mais acentuada do que aquela que era provocada pelas operaes de loteamento, na medida em que determinavam um acrscimo populacional na zona, com uma sobrecarga para as infra-estruturas existentes. Por isso, a doutrina, no defendendo que a constituio da propriedade horizontal sobre um conjunto de edifcios s poderia ocorrer aps prvio loteamento do prdio uma vez que tal contrariaria a inteno manifestada pelo legislador, quando aditou o art, 1438.-A ao Cdigo Civil26, para, assim, admitir um condomnio sobre o conjunto de edifcios sem ligaes estruturais entre si , pugnou pela distino das situaes que poderiam ficar sujeitas ao licenciamento das obras de construo a realizar num conjunto de prdios sujeito ao regime da propriedade horizontal em face daquelas que deviam ser submetidas ao regime dos loteamentos urbanos27.
Do prembulo do diploma citamos as seguintes passagens: Cr-se ser chegada a altura de aperfeioar regras e adaptar outras evoluo entretanto verificada. Para tanto, foram ponderados os ensinamentos do direito comparado sem, todavia, modificar o rumo escolhido pela lei antecedente, que, como sabido, afastou a ideia societria perfilhada pelos direitos anglo-saxnicos e a prevalncia da compropriedade das partes comuns seguida pela Wohnungseigentum alem. Procurou-se ainda preservar a sistemtica e o estilo do Cdigo Civil, que, alm do mais, apresentam as vantagens da divulgao e do melhor conhecimento pelos prticos. E, por fim, nunca foi esquecido o estudo atento das decises judiciais que sobre esta matria e ao longo do tempo se tm vindo a pronunciar. Neste contexto e tendo presente as observaes enunciadas, decidiu-se estender o mbito de incidncia do instituto, por forma a ser possvel submeter ao respectivo regime conjuntos de edifcios. Salvaguardou-se, porm, a interdependncia das fraces ou edifcios e a dependncia funcional das partes comuns como caractersticas essenciais do condomnio. 27 Por todos, vide ANTNIO PEREIRA DA COSTA, Propriedade Horizontal e Loteamento: Compatibilizao, RevCEDOUA, n. 3, p. 65 e ss. 23
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Entretanto, o legislador veio estabelecer no n. 5 do artigo 57. do Decreto-Lei n. 555/99 que o disposto no artigo 43. do mesmo diploma legal que exige que os projectos de loteamento devem prever reas destinadas implantao de espaos verdes e de utilizao colectiva, infra-estruturas virias e equipamentos bem como o n. 4 do art. 44. relativo necessidade de os proprietrios ficarem obrigados ao pagamento de uma compensao ao Municpio em numerrio ou em espcie, quando a obra de construo ...contemple a criao de reas de circulao viria e pedonal, espaos verdes e equipamentos de uso privativo. so tambm aplicveis s obras de edificao em reas no abrangidas por operao de loteamento ...quando respeitem a edifcios contguos e funcionalmente ligados entre si que determinem em termos urbansticos impactes semelhantes a uma operao de loteamento Desta forma, a partir da entrada em vigor do RJUE, independentemente de uma determinada operao poder estar sujeita a licena de loteamento ou poder estar sujeita constituio de uma propriedade horizontal, ela estar submetida praticamente ao mesmo tipo de encargos urbansticos impostos em nome do interesse pblico, desde que tal, assim, esteja expressamente previsto no respectivo regulamento municipal. Consequentemente, a constituio da propriedade horizontal prevista no artigo 1438.-A do Cdigo Civil, em regra, j no pode ser utilizada para fugir aos encargos a que a operao estaria sujeita caso fosse realizada pela via do loteamento28. Actualmente, portanto, o proprietrio de um terreno, que nele queira construir um conjunto de edifcios, h-de optar pela constituio da propriedade horizontal ou pelo loteamento em virtude de outras razes. Independentemente da situao em concreto, consideramos que aquando dessa opo deve ser tido em conta que os futuros adquirentes de edifcios construdos em lotes no adquirem, nunca, um direito sujeito a um estatuto igual ao que rege os direitos adquiridos pelos condminos de um
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No entanto, evidente que atravs dela ainda se consegue obter ganhos de tempo. 24
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conjunto de edifcios contguos funcionalmente ligados entre si pela existncia de partes comuns. De facto, as situaes no so equiparveis, mesmo que sobre os lotes venham a ser construdos edifcios que, depois, sejam sujeitos ao regime clssico de propriedade horizontal, uma vez que, nestas hipteses, se aplica o regime da propriedade horizontal, sem qualquer adaptao, apenas a um edifcio construdo sobre um lote e no ao conjunto de edifcios construdos sobre os diversos lotes. verdade que, como j referimos, o art. 43., n. 4, do RJUE estatui que os espaos verdes e de utilizao colectiva, infra-estruturas virias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operao de loteamento e dos edifcios que neles venham a ser construdos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420. a 1438.-A do Cdigo Civil. Mas, atravs deste artigo, o legislador no est a criar ope legis um condomnio sobre um conjunto de edifcios sem ligaes estruturais entre si, nem est a impor aos condminos dos diversos edifcios que constituam um condomnio por negcio jurdico29. Tal resulta, claramente, do facto de este artigo encontrar o seu antecedente no art. 15., n. 3, do Dec.-Lei 448/91, ou seja, no facto de os espaos verdes e de utilizao colectiva, infra-estruturas virias e equipamentos de natureza privada constiturem partes comuns dos lotes resultantes da operao, desde data anterior admisso legal da constituio da propriedade horizontal sobre um conjunto de edifcios sem ligaes estruturais entre si. O que deriva do art. 43., n. 4, do RJUE, o que j resultava do seu antecedente histrico, ou seja, apenas e s a aplicao do regime da propriedade horizontal aos espaos verdes e de utilizao colectiva, s infraestruturas virias e aos equipamentos de natureza privada. J no, a aplicao
DUARTE DE ALMEIDA, Legislao Fundamental de Direito do Urbanismo, Lisboa, Lex, comentrios aos artigos 15. e 16. do Dec.-Lei n. 448/91; FERNANDA PAULA OLIVEIRA/SANDRA PASSINHAS, Loteamentos e Propriedade Horizontal: guerra e paz!, loc.cit., p. 69; JOO AMADO, Condomnios constitudos por conjuntos imobilirios, Revista de Administrao Local, n. 176, Mar.-Abr., 2000, p. 241; 25
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desse regime entre os condminos de cada prdio nas relaes entre si. Mas vejamos com mais pormenor. Quanto aos espaos verdes e de utilizao colectiva, infra-estruturas virias e equipamentos que devem existir num loteamento, o legislador, em 1991, deixou de impor cedncias gratuitas, ao municpio, de parcelas para a sua implantao que passariam para o domnio pblico desonerando assim as cmaras da tarefa e custos inerentes implantao de tais espaos, equipamentos, etc., bem como dos encargos inerentes sua manuteno ou conservao , impondo, ao invs, aos particulares a implantao de tais espaos, equipamentos, etc.. Mas como, assim sendo, tais elementos passavam a pertencer ao domnio privado e era imprescindvel assegurar que estes servissem todos os lotes em causa de forma permanente, o legislador teve necessidade de os sujeitar a um regime que assegurasse no s que sobre eles recairia um direito de compropriedade encabeado por todos quantos fossem titulares de um direito de propriedade, sobre um dos edifcios construdos nos diversos lotes, mas, ainda, que garantisse que tal direito de compropriedade no se viria a extinguir, atravs de uma aco de diviso de coisa comum, nem a ser encabeado apenas por alguns dos condminos ou alienado, isoladamente, a um terceiro. Por isso, o legislador optou pelo regime da propriedade horizontal, pois neste regime que a compropriedade sofre as mutaes que asseguram tais finalidades. No entanto, o legislador no pretendeu que o regime da propriedade horizontal fosse aplicado entre os condminos de cada prdio nas relaes entre si. E acrescente-se que nem sequer o podia fazer, antes de 1994, sem previamente ampliar o objecto da propriedade horizontal a conjuntos de edifcios sem ligaes estruturais entre si. Consequentemente, os condminos de cada prdio apenas esto sujeitos s limitaes decorrentes do art. 1422. nas relaes entre si, j no nas relaes com os condminos dos prdios construdos nos outros lotes para estas relaes valem, apenas, as limitaes e restries fixadas nos arts.1346. e
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ss. Assim os condminos de um edifcio construdo sobre um lote podero sobreelevar, alterar a linha arquitectnica ou esttica do edifcio, juntar ou dividir fraces, modificar o contedo dos seus direitos e obrigaes, sem terem de obter o acordo dos condminos dos edifcios construdos sobre os restantes lotes, desde que o faam em conformidade com o art. 1422. do Cdigo Civil e com a legislao urbanstica. E, caso ocorra a destruio do seu edifcio, compete-lhes apenas a eles e no, tambm, aos seus vizinhos exercer os direitos previstos no art. 1428. do Cdigo Civil, consoante a hiptese concreta. Como resulta do exposto, no obstante o n. 4 do art. 43. do RJUE, bem diverso o estatuto real a que est sujeito aquele que adquire uma fraco ou uma moradia num conjunto de edifcios sujeito ao regime da propriedade horizontal e o estatuto real a que est sujeito quem adquira uma fraco ou moradia implantada sobre um lote30.
Em face do exposto, consideramos que actualmente a questo que se pode colocar a de saber se os condminos de um conjunto de edifcios sujeito ao regime da propriedade horizontal nos termos do art. 1438.-A, caso pretendam extinguir o condomnio, por unanimidade, atravs de negcio jurdico unilateral reduzido a escritura publica, no ficaro numa situao jurdica idntica quela que resulta de um loteamento. Ou seja, ser que a extino da propriedade horizontal sobre o conjunto de edifcios no afecta a titularidade exclusiva do solo de quem haja adquirido uma moradia, ou a titularidade do direito de compropriedade sobre o solo onde tenha sido implantado um edifcio tambm objecto de propriedade horizontal?
Acresce que, no regime da propriedade horizontal sobre um conjunto de edifcios, as partes comuns que ligam funcionalmente os prdios, no obstante abrangerem, nos termos do art. 57., n. 5 do RJUE, os espaos verdes e de utilizao colectiva, infra-estruturas, etc. previstos no n. 4 do art. 43. do mesmo diploma legal elementos estes que, como j referimos, so partes imperativamente comuns do conjunto imobilirio , na generalidade das hipteses abrangem, tambm, outro tipo de coisas piscinas, campos de tnis, mini-campos de golf ou de futebol, sales de festas, etc. que proporcionam comodidades ou amenidades no comparveis s proporcionadas por aqueles elementos. 27
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Ser que s afecta o estatuto da compropriedade sobre as partes comuns do conjunto imobilirio?31 Se a resposta for afirmativa, teremos de concluir que, desse modo, os antigos condminos conseguem o loteamento que nada fizeram para obter. Mas, na nossa perspectiva, essa no pode ser a resposta questo colocada. De facto, se afirmamos que, extinta a propriedade horizontal, deixa de haver um estatuto real que suporte um regime de compropriedade diverso do geral para as partes comuns (tendo estas de passar a pertencer em compropriedade a todos os condminos, nos termos do regime geral), temos, necessariamente, de afirmar que o direito de propriedade sobre uma parcela de solo onde tenha sido edificada uma moradia ou um edifcio dividido em fraces tambm se extingue; passando, consequentemente, a parcela de solo e aquilo que sobre ele tenha sido edificado a pertencer em compropriedade a todos os condminos. Em resumo, a propriedade horizontal permite que partes componentes adquiram o estatuto de coisas autnomas e que, por isso, sobre elas possam incidir direitos diversos mas, uma vez extinta a propriedade horizontal, tais partes componentes perdem o estatuto de coisas autnomas e, consequentemente, extinguem-se tambm os direitos dos quais elas eram objecto, passando a existir um nico direito de propriedade (encabeado por todos os condminos) que tem por objecto o solo e tudo o que nele tenha sido implantado. Assim sendo, no caso de os condminos de um conjunto de edifcios sujeito ao regime da propriedade horizontal nos termos do art. 1438.-A, por unanimidade, pretenderem extinguir o condomnio, atravs de negcio jurdico unilateral reduzido a escritura publica, todo o conjunto (solo, edifcios fraccionados ou no e partes comuns) passar a ser objecto de compropriedade, nos termos do regime geral.
Passando este a ser o geral e, portanto, podendo os condminos solicitar a diviso da coisa comum, renunciar sua quota-parte do direito para assim se exonerarem do cumprimento das despesas, etc. 28
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Questo diversa a de saber se tal negcio pode, efectivamente, ser celebrado e reduzido a escritura pblica, com base no mero acordo unnime dos condminos. Na nossa perspectiva, tal negcio no pode, assim, ser celebrado, sob pena de se admitir a violao da regra segundo a qual a construo, sobre um determinado terreno, de vrios edifcios sem ligaes estruturais entre si apenas pode ocorrer quando previamente se verifique uma operao de loteamento ou se constitua a propriedade horizontal prevista no art. 1438.-A. Ou seja, apesar de nada se encontrar previsto na lei a este propsito, tendo em conta, por um lado, que para se constituir a propriedade horizontal necessrio que a Cmara Municipal certifique que o edifcio satisfaz os requisitos legais para a sua constituio (cfr. o art. 66., n. 3 do RJUE) e, por outro lado, que para modificar o ttulo constitutivo da mesma h-de ser junto documento camarrio comprovativo de que a alterao est de acordo com os correspondentes requisitos legais, sempre que a modificao importe a alterao da composio ou do destino das fraces autnomas (cfr. o art. 60. do Cdigo do Notariado), na hiptese em apreo consideramos que o notrio, antes de reduzir a escritura pblica o negcio tendente extino da propriedade horizontal sobre o conjunto de edifcios, dever exigir uma qualquer autorizao camarria32. De qualquer modo, evidente que, caso o referido negcio,
Questo interessante a de saber se a Cmara ao autorizar a extino da propriedade horizontal no estar a permitir que o conjunto imobilirio, que teve uma gnese legal, passe a ser uma rea urbana ilegal em face das regras do direito do urbanismo. Independentemente da questo colocada, entendemos que caso a Cmara pretenda autorizar a extino do condomnio deve, previamente, ter em ateno o facto de os elementos previstos no n. 4 do art. 43. do RJUE que de acordo com o art. 57., n. 5 so partes imperativamente comuns na propriedade horizontal sobre um conjunto de edifcios , aps a extino da propriedade horizontal, passarem a estar subordinados, nomeadamente, no que diz respeito ao seu uso, ao regime jurdico tpico da compropriedade (cfr. art. 1406., n. 1) e que, consequentemente, havendo acordo de todos os futuros comproprietrios, poder algum deles ficar privado do uso de todos ou alguns dos referidos elementos. A Cmara no pode conceder a referida autorizao de extino da propriedade horizontal e em simultneo pretender que os elementos previstos no n. 4 do art. 43. continuem a reger-se pelo disposto nos arts. 1420. a 1438.-A do Cdigo Civil, nem pode retirar aos futuros comproprietrios a faculdade de atravs de acordo afastarem a aplicao do regime supletivo previsto no n. 1 do art. 1406. do Cdigo Civil, uma vez que tal se traduziria na alterao do estatuto do direito real de compropriedade, o mesmo dizer, na violao do princpio da taxatividade (cfr. art. 1306. do Cdigo Civil). 29
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efectivamente, seja celebrado, depois, os comproprietrios do conjunto imobilirio no podero, mesmo por unanimidade, alienar ou onerar parte do referido conjunto (por exemplo, um dos edifcios, uma piscina, um mini campo de golf, etc.) sem, previamente, obterem, caso seja possvel, o destaque dessa parte, ou sem, previamente, sujeitarem todo conjunto a uma operao de loteamento ou voltarem a subordin-lo ao estatuto real do direito de propriedade horizontal prevista no art. 1438.-A. E, como tambm evidente, depois de extinta a propriedade horizontal, os comproprietrios no conseguiro obter, judicial ou extrajudicialmente, a diviso da coisa comum, nos termos do art. 1421. do Cdigo Civil, sem, previamente, sujeitarem todo conjunto a uma operao de loteamento ou sem que o referido conjunto volte a ser subordinado ao estatuto real do direito de propriedade horizontal previsto no art. 1438.-A.
MNICA JARDIM
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Propriedade horizontal, conjuntos imobilirios e registo II

Propriedade horizontal, conjuntos imobilirios e o registo
1. O registo da propriedade horizontal
Como j referimos, enquanto no estiver concluda a construo do prdio apenas se poder obter o registo provisrio por natureza da constituio da propriedade horizontal (cfr. art. 92., n. 1, b), do Cd.Reg.Pred.). Esta inscrio provisria por natureza, se no for tambm provisria em virtude de outro fundamento, mantm-se em vigor pelo prazo de trs anos, renovvel por perodos de igual durao, a pedido dos interessados, mediante documento que comprove a subsistncia da razo da provisoriedade (cfr. art. 92., n. 3, do Cd.Reg.Pred.) e convertida em definitiva, mediante averbamento (cfr. art. 101., n. 2, c), do Cd.Reg.Pred.), com base em mera declarao do interessado de que foi concluda a construo do prdio1.
2. O registo de factos jurdicos respeitantes a fraces autnomas
Quando ocorram factos jurdicos respeitantes a fraces autnomas de um prdio, sujeito ao regime da propriedade horizontal, tambm eles podem ser publicitados pelo registo, atravs de uma inscrio provisria, quer tenha sido previamente lavrado o registo provisrio de constituio da propriedade horizontal, quer este se encontre por efectuar o que s acontecer, estando em causa um acto de transmisso ou onerao mediante negcio jurdico, na hiptese prevista no n. 2 do art. 62. do Cdigo do Notariado ou no caso de em causa estar um registo de aquisio
De acordo com a segunda concluso do parecer, proferido pelo Conselho Tcnico da Direco-Geral dos Registos e do Notariado, no Proc. N110/91 DSJ-CT, BRN Set., 94, II caderno: No pedido de converso desse registo deve o interessado declarar que tais obras se acham concludas, mas essa afirmao no carece de ser comprovada documentalmente.
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Mnica Jardim Madalena Teixeira
antes de titulado o contrato (cfr. al. g), n. 1 do art. 92. do Cd.Reg.Pred.).
Questo controversa, desde 1984, a de se saber com base em que alnea do art. 92. do Cd.Reg.Pred. devem ser lavrados os referidos registos como provisrio por natureza, quando sejam precedidos pelo registo provisrio de constituio da propriedade horizontal, em virtude de ainda no estar concluda a construo do prdio (cfr. al. b) do n. 1 do Cd.Reg.Pred. Devero ser lavrados nos termos da al. c) do n. 1 do art. 92., ao abrigo da al. b) do n. 2 do mesmo preceito legal ou com base em ambas as alneas? A par desta questo, colocamos uma outra: no tendo sido, previamente, lavrado o registo provisrio por natureza de constituio da propriedade horizontal, as inscries dos factos jurdicos respeitantes a fraces autnomas do referido prdio devem ser lavradas sempre nos termos da al. c) do n. 1 do art. 92. ou, ao invs, devero, em determinadas circunstncias, ser lavradas como provisrias por dvidas, em virtude do princpio do trato sucessivo?
Em face das questes colocadas, entendemos dever distinguir a primeira inscrio relativa fraco autnoma, seja ela de aquisio, de hipoteca, de penhora, etc., das inscries subsequentes, em virtude de razes que no cabe agora apresentar, mas que se tornaro claras ao longo da exposio. A) A primeira inscrio2 relativa a uma fraco autnoma de um prdio.
Quanto ao modo como deve ser lavrada a primeira inscrio, relativa a

Referimo-nos primeira inscrio apenas para facilitar a compreenso do texto, porm, o raciocnio subjacente valer igualmente para todas as inscries respeitantes a fraces autnomas que no estejam numa relao de dependncia ou de incompatibilidade com um registo anterior de facto relativo mesma fraco autnoma.
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uma fraco autnoma de um prdio j sujeito ao regime da propriedade horizontal, seja ela precedida, ou no, pelo registo provisrio por natureza de constituio da propriedade horizontal, nos termos da al. b) do n. 1 do art. 92. do Cd.Reg.Pred., perante as questes colocadas, torna-se claro, que na base de toda a controvrsia est, em ambas as hipteses, a possvel aplicao da al. c) do n. 1 do art. 92. do Cd.Reg.Pred..
Porque assim , de seguida, analisaremos a referida alnea, antes de darmos uma resposta s questes. J em 19593 o legislador portugus previu, a par do registo provisrio por dvidas (cujo prazo de vigncia era de 180 dias, nos termos do art. 11. do Cd.Reg.Pred.), dentro do elenco taxativo das inscries que deviam ser requeridas e lavradas como provisrias por natureza, as inscries de quaisquer factos jurdicos respeitantes a fraces autnomas de prdios no regime de propriedade horizontal, requeridas antes do registo definitivo da constituio desta, e f-lo depois da alnea em que estatua que a inscrio da constituio da propriedade horizontal devia ser requerida e lavrada como provisria antes de estar aprovado o projecto. Acresce que, na vigncia do Cdigo de 1959, as inscries provisrias de quaisquer factos jurdicos respeitantes a fraces autnomas, requeridas antes do registo definitivo da constituio desta, se no fossem tambm provisrias por dvidas, no caducavam, subsistindo em vigor at serem convertidas ou canceladas (cfr. o n. 1 do art. 177.). Depois, na vigncia do Cd.Reg.Pred. de 1967, no art. 178. previu-se o registo provisrio por dvidas e por natureza e no art. 179., onde se determinava o elenco taxativo das inscries que podiam ser lavradas como
Segundo a al. d) art. 176., do Cd.Reg.Pred. de 1959, deviam ser admitidas apenas como provisrias as inscries de constituio de propriedade horizontal, requeridas antes de aprovado o projecto ou da vistoria referida no 1. do artigo 4. do Decreto-Lei n. 40 333, de 14 de Outubro de 1955 e segundo a al. e) do mesmo artigo deviam ser admitidas apenas como provisrias as inscries de quaisquer factos jurdicos respeitantes a fraco autnoma de prdios no regime de propriedade horizontal, requeridas antes do registo definitivo da sua constituio.
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provisrias
por
natureza,
suprimiu-se
possibilidade
de
inscrever,
provisoriamente por natureza, a constituio da propriedade horizontal antes de estar aprovado o projecto. Mas, por um lado, na al. e) do referido art. 179., continuou a prever-se a provisoriedade por natureza para as inscries de factos jurdicos respeitantes a fraco autnoma de um prdio, j subordinado ao regime de propriedade horizontal4, quando requerida antes do registo definitivo da constituio desta. E, por outro lado, no n. 1 do art. 180., continuou a estatuir-se que as referidas inscries subsistiam em vigor at ser convertidas ou canceladas, se no fossem tambm provisrias por dvidas.
Por sua vez, o legislador de 1984, para alm de ter estatudo, no art. 70. do Cd.Reg.Pred. que o registo deve ser feito provisoriamente por dvidas quando exista motivo que, no sendo fundamento de recusa, obste ao respectivo registo (artigo este que abarca, como consabido, a hiptese de incumprimento do trato sucessivo), por um lado, ampliou, atravs do n. 2 do art. 92. do Cd.Reg.Pred., as causas por fora das quais um registo pode ser lavrado como provisrio, introduzindo, assim, a al. b), nos termos da qual so provisrias por natureza as inscries dependentes de qualquer registo provisrio ou que com ele sejam incompatveis56. E, por outro
Era imprescindvel que o prdio j estivesse subordinado ao regime da propriedade horizontal, pois como afirmou SEABRA DE MAGALHES, Cdigo do Registo Predial anotado, Atlndida Editora, Coimbra, 1968, p. 406: Sem nada, sem, por consequncia, fraces, no possvel o registo provisrio. Ao acto falta objecto. () Se a falta de requisitos (quanto ao objecto, Cd. Civil art. 1415.) importa a nulidade do ttulo constitutivo da propriedade horizontal, sem, ao menos, um princpio, no pode haver nada. 5 A ideia que presidiu introduo da alnea b) do art. 92 do Cd.Reg.Pred. foi a de uma mais clara leitura da sequncia dos direitos publicitados, com o simultneo afastar de situaes que se ela no existisse teriam por via de regra de ser tratadas como de provisoriedades por dvidas, com os diversos inconvenientes para as partes (e at mesmo em termos de organizao do servio nas conservatrias) que da decorreriam. Em suma, visou-se imprimir uma maior simplificao e clarificao tabular, a par do "reforo do princpio da prioridade", como se diz no prembulo do Dec.-Lei n. 224/84, de 6 de Julho, que aprovou o Cd.Reg.Pred.. Mas, no que toca redaco da questionada alnea, o legislador de 1984 no ter sido to simples e claro quanto eram os objectivos que pretendia alcanar. Pois, apesar de utilizar a expresso registos dependentes de qualquer inscrio provisria, nunca definiu, ou sequer deixou indirectamente mencionado, o que se devia entender por relao de dependncia. De

modo que foi a doutrina, maxime o Conselho Tcnico dos Registos e do Notariado, que o tentou delimitar. Assim, no parecer do Conselho Tcnico da Direco-Geral dos Registos e do Notariado proferido no processo R.P.148/98, in BRN, II caderno, 10/2000, p. 9 e ss. , defendeuse: Por nossa parte, julgamos ser legtimo, por melhor proteger os interesses de todos aqueles que procuram a tutela do registo para os seus direitos, um conceito alargado de dependncia que acolha tambm no seu mbito registos provisrios entre si incompatveis desde que o registo pedido em ltimo lugar - que assim se considerar dependente - se legitime perante as tbuas caso no ocorra a cessao ou a transferncia dos efeitos da inscrio - esta definitiva - de aquisio (de reconhecimento de direito susceptvel de transmisso ou de mera posse) que a converso de registo prioritariamente lavrado implica. Estaremos neste caso perante uma dependncia que poderemos denominar de indirecta e de sinal contrrio, em contraponto com aquela outra que uma dependncia directa e de sinal igual. E, no que toca aos justificados procedimentos oficiosos de cancelamento ou de converso (dos registos dependentes) entendeu-se adequada uma interpretao que buscasse a verdade tabular no s no estrito comando da parte final do n. 5 do art. 92. do C.R.P., como ainda num procedimento anlogo ao que mais explicitamente contido nos artigos 144. do C.R.P. Concluiu-se, assim, neste parecer, que quando se estabelecesse entre os registos provisrios uma relao de dependncia indirecta ou de sinal contrrio se devia anotar a caducidade do registo dependente quando houvesse converso do registo prioritariamente lavrado (de acordo com o n. 1 do art. 144. do C.R.P.) e que, ao invs, o registo dependente devia ser oficiosamente convertido em definitivo sempre que se verificasse a caducidade ou o cancelamento do registo de que dependia (nos termos do n. 2 do mesmo art. 144.). Desta forma se assegurava a prioridade e a oponibilidade dos direitos anteriormente inscritos, ainda que provisoriamente, e se garantia que, sendo o ltimo registo lavrado provisoriamente por natureza nos termos daquela b), nunca se estenderiam as presunes de exactido derivadas do registo para alm do que a lei pretendeu. Entretanto o legislador nacional, com o Decreto-Lei n. 533/99, de 11 de Dezembro, que introduziu diversas alteraes ao C.R.Pred. e republicou todo o Cdigo, veio dissipar quaisquer dvidas ainda existentes em torno da al. a) do n. 2 do art. 92., dando-lhe a seguinte redaco: "As inscries dependentes de qualquer registo provisrio ou que com ele sejam incompatveis;". Por outro lado, no n. 6 do referido artigo, prescreveu: As inscries referidas na alnea b) do n. 2 mantm-se em vigor pelo prazo do registo de que dependem ou com o qual colidem, salvo se antes caducarem por outra razo, e a converso do registo em definitivo determina a converso oficiosa das inscries dependentes ou a caducidade das inscries incompatveis; o cancelamento ou a caducidade do registo provisrio determina a converso oficiosa da inscrio incompatvel. Desta forma, a lei tornou inequvoco o que j antes era entendido e seguido. Cfr. ainda, entre outros, o parecer do Conselho Tcnico da Direco Geral dos Registos e do Notariado proferido no processo n. R.Co 13/99 DSJ, in Boletim dos Registos e do Notariado, II caderno, 4/2000, p. 42 e ss.. 6 A aplicao do n 2 b), como resulta do exposto na nota anterior, depende da verificao de duas circunstncias: 1- O registo anterior foi lavrado como provisrio, por qualquer causa. 2- O registo posterior depende ou incompatvel com o registo anterior: o registo posterior no poder subsistir sem que o anterior seja convertido em definitivo ou o registo posterior no poder subsistir se o anterior vier a ser convertido em definitivo, em virtude do n. 2 do art. 34. do Cd.Reg.Pred.. Ou seja, existe uma relao de dependncia ou de incompatibilidade entre os dois registos, de tal modo que a sorte do registo posterior depende da sorte do anterior. Por isso, partida, a qualificao do segundo registo no depende nem se centra na causa de provisoriedade do registo anterior mas, apenas, na circunstncia de deste ser provisrio.
lado, voltou a admitir a inscrio provisria por natureza de constituio da propriedade horizontal, na alnea b) do n. 1 do art. 92., antes de estar concluda a construo do prdio e, imediatamente de seguida, na al. c), estatuiu que so pedidas como provisrias por natureza as inscries de factos jurdicos respeitantes a fraces autnomas, antes do registo definitivo da constituio da propriedade horizontal. Inscries estas que, se no forem tambm provisrias com outro fundamento, se mantm em vigor pelo prazo de trs anos, renovvel por perodos de igual durao, a pedido dos interessados, mediante documento que comprove a subsistncia da razo de provisoriedade (cfr. n. 3 do art. 92. do Cd.Reg.Pred.).
Ora, na nossa perspectiva, tal sinnimo de que o legislador, de 1984, tal como os anteriores, atravs da al. c) do n 1 do art. 92., visou instituir um regime especial e alternativo perante aquele que impe no caso de falta de registo prvio. Mas, tambm, perante aquele que prev para os casos de dependncia em face de um registo provisrio. E a imposio de tal regime especial e alternativo ao normal funcionamento do sistema de registo, na nossa perspectiva, derivou do facto de o legislador ter considerado que existe uma ligao entre a al. c) e a al. b) do n. 1, ligao esta que diversa da situao de dependncia com um registo ainda no lavrado (que impe a provisoriedade por dvidas, nos termos do art. 70. conjugado com o art. 34., n. 2) e, ainda, da situao de dependncia com um registo j lavrado, porm, como provisrio (que conduz provisoriedade por natureza, nos termos da al. b) do n. 2 do art. 92.).
De facto, a que propsito o legislador redigiria a al. c) se considerasse que as hipteses nela contidas j estavam todas abarcadas pelo art. 70. ou pela al. b) do n. 2 do art. 92. por traduzirem, respectivamente, uma relao de dependncia em face do registo em falta ou perante o registo provisrio de constituio da propriedade horizontal? E, se assim fosse, por que que preveria, para as inscries feitas ao

abrigo da al. c), um perodo de vigncia trs anos diverso do perodo de vigncia quer das inscries lavradas ao abrigo do art. 70., quer das inscries lavradas nos termos da al. b) do n. 2 do art. 92.? E porque razo estatuiria que a caducidade do registo provisrio de constituio da propriedade horizontal no gera a caducidade das inscries feitas ao abrigo da al. c) do n. 1?
A ligao que consideramos que o legislador reconheceu, e resolveu dar relevncia, entre a al. c) e a al. b) do n. 1, no se traduz apenas numa relao de dependncia em face do registo provisrio anterior de constituio da propriedade horizontal ou da ausncia desse registo, mas numa ligao em face da causa que deu, ou poderia dar origem, ao registo anterior de constituio da propriedade horizontal: o facto de no estar concluda a construo do edifcio. Ou seja, a ausncia de registo definitivo de constituio da propriedade horizontal, derivada da falta de concluso da construo do prdio, que motiva a provisoriedade prevista na al. c) do n. 1 do art. 92. no, apenas, a falta (por qualquer motivo) de registo definitivo de constituio da propriedade horizontal. Em face do exposto, a resposta s questes colocadas torna-se simples: s a existncia do registo provisrio de constituio da propriedade horizontal em virtude da falta de concluso da construo do prdio, ou a sua ausncia, pelo facto de no ter sido requerido mas estando em condies de o ser, como provisrio por natureza, nos termos do art. 92, n1, b), pode dar lugar a que as primeiras inscries de factos jurdicos respeitantes a fraces autnomas, sejam lavradas nos termos da al. c). Mas vejamos com mais pormenor.
No estando ainda concluda a construo do edifcio e no tendo sido, previamente, lavrado o registo provisrio de constituio da propriedade horizontal, mas existindo o ttulo constitutivo da mesma, as primeiras
inscries7 de factos jurdicos respeitantes a fraces autnomas devem ser lavradas como provisrias por natureza, nos termos da al. c) do n. 1 do art. 92.., sempre que mediante a anlise do ttulo constitutivo da propriedade horizontal se conclua que o respectivo registo pode vir a ser lavrado como provisrio por natureza, nos termos da al. b) do n. 1 do art. 92.8-9. Ao invs, estando j concluda a construo do prdio, a falta do registo do ttulo constitutivo da propriedade horizontal conduzir a que as primeiras inscries, de factos jurdicos respeitantes a fraces autnomas, sejam lavradas por dvidas, nos termos do art. 70. do Cd.Reg.Pred e do art. 34., n. 2 do mesmo diploma legal. Uma vez que, estando o edifcio concludo e podendo a constituio da propriedade horizontal ser objecto de registo definitivo, nada justificar, em princpio, o registo provisrio por natureza das primeiras inscries, atento, desde logo, o seu prazo de vigncia de trs anos
Sobre a realidade por ns abarcada na expresso primeiras inscries vide nota 2. Refira-se que, nesta hiptese, consideramos que a primeira inscrio sobre uma fraco autnoma deve ser lavrado nos termos da al. c) do n. 1 do art. 92., uma vez que o legislador, quando tenha sido feito o registo provisrio de constituio da propriedade horizontal e, posteriormente, o registo da primeira inscrio ao abrigo da al. c), aceita a subsistncia deste segundo registo mesmo que caduque aquele. Rejeitamos, assim, a posio segundo a qual os registos de factos relativos a fraces autnomas s podem ser lavrados como provisrios por natureza, nos termos da al. c) do n. 1 do art. 92. do Cd.Reg.Pred., quando, previamente, tenha sido lavrado o registo provisrio da constituio da propriedade horizontal em virtude da falta de concluso da obra. Refira-se que, a favor da posio por ns repudiada, no colhe o argumento segundo o qual a abertura da descrio subordinada carece de ser suportada pela inscrio da constituio da propriedade horizontal; uma vez que, caducando a inscrio da constituio da propriedade horizontal, a descrio subordinada se pode e deve manter enquanto suporte dos registos de factos jurdicos respeitantes fraco autnoma a que diz respeito. Por fim, cumpre referir que quem considere que os registos de factos relativos a fraco autnoma s podem ser lavrados como provisrios por natureza, nos termos da al. c) do n. 1 do art. 92. do Cd.Reg.Pred., quando, previamente, tenha sido lavrado o registo provisrio da constituio da propriedade horizontal em virtude da falta de concluso da obra, tambm tem de afirmar que, aps a caducidade do registo de constituio de propriedade horizontal, apenas por fora da lei se aceita a subsistncia do registo daqueles factos, mas que deve ser repudiado o ingresso de novos registos, nos termos daquela al. c) do n1 do artigo 92 do Cd.Reg.Pred., uma vez que, nessa hiptese, falta, precisamente, aquele pressuposto. 9 Na hiptese, meramente acadmica, de o notrio no ter actuado em conformidade com o estatudo no art. 62. do Cdigo do Notariado e de no ter sido lavrado, previamente, o ttulo constitutivo da propriedade horizontal, deve ser recusado o registo de qualquer facto jurdico que tenha por objecto uma fraco autnoma como bem presente, uma vez que tal facto jurdico nulo por ter por objecto coisa inexistente, no tendo, consequentemente, conduzido transmisso ou constituio de qualquer direito real. De facto, neste caso, a fraco autnoma, enquanto no for constituda a propriedade horizontal, apenas existe como parte componente de um edifcio caso este exista j no como coisa susceptvel de ser objecto de direitos reais distintos daquele que recai sobre o solo no qual foi implantado o edifcio.
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(sendo o prazo de seis meses, para a remoo das dvidas, manifestamente suficiente).
Tendo sido, previamente, lavrado o registo provisrio de constituio da propriedade horizontal, apenas, por natureza em virtude da falta de concluso da construo do prdio , as primeiras inscries, de factos jurdicos respeitantes a fraces autnomas, devem ser lavradas como provisrias por natureza, nos termos da al. c) do n. 1 do art. 92.. E apenas, nos termos desta alnea, uma vez que como referimos o legislador atravs desta alnea instituiu um regime especial e alternativo perante aquele que impe nos casos de dependncia em face de um anterior registo provisrio. De facto, evidente que tendo o legislador reconhecido e dado relevncia referida ligao entre a al. c) e a al. b) do n. 1, prevendo um regime especfico para a inscrio lavrada como provisria nos termos da al. c) do n. 1, na hiptese de ter sido, previamente, lavrado o registo provisrio de constituio da propriedade horizontal, em virtude da falta de concluso da construo do prdio, no pretendeu que a mesma fosse, tambm, inscrita, como provisria nos termos da al. b), uma vez que tal imporia o funcionamento simultneo de dois diversos regimes de provisoriedade o que originaria uma total indeterminao quanto aos procedimentos a adoptar para as renovaes, verificao da caducidade, e converso em definitivo dos registos, com todos os prejuzos da decorrentes, nomeadamente para eventuais subadquirentes.
Renovao dos Registos E, na nossa perspectiva, tendo sido, previamente, lavrado o registo provisrio de constituio da propriedade horizontal, sempre que a primeira inscrio provisria seja, assim, lavrada, apenas ao abrigo da al. c) do n. 1
do art. 92., nada justifica que o regime prprio de caducidade e de instncia de renovao dos registos sobre as fraces deva funcionar quando subsista registo anterior de constituio da propriedade horizontal. Ou seja, consideramos que no deve ser exigida uma renovao autnoma e independente, quando seja solicitada e obtida a renovao do registo provisrio por natureza do registo de constituio da propriedade horizontal. Nesta hiptese, solicitada e obtida a renovao do registo provisrio por natureza do registo de constituio da propriedade horizontal devem considerar-se renovadas as primeiras inscries sobre as fraces autnomas do referido imvel, uma vez que a causa que justifica ambas as provisoriedades final s uma: a falta de concluso da construo do prdio. evidente que esta soluo no encontra apoio na mera letra da lei, mas justifica-se, plenamente, tendo em conta a causa de ambas as provisoriedades. No h razes para exigir, atravs da renovao da al. c), a reiterao nas tbuas daquilo que j l est a subsistncia da razo da provisoriedade, por ainda no ter sido concluda a construo do prdio. E no h justificao que determine a extino por caducidade dos registos lavrados ao abrigo da al. c) do n. 1 do art. 92. do Cd.Reg.Pred., quando, em face do anteriormente publicitado, se mantm a razo para a sua subsistncia como provisrio, estando, consequentemente, ilidida a presuno de que os trs anos da sua vigncia seriam suficientes para a remoo da causa de provisoriedade10. Em resumo, esta especialidade resulta e justifica-se precisamente pela ligao existente entre as als. b) e c) do n. 1. Ligao esta que conduziu o legislador a estatuir, no n. 8 do art. 92. do Cd.Reg.Pred., a converso oficiosa das inscries lavradas ao abrigo da al. c) do n. 1 logo que seja convertido em definitivo o registo da constituio da propriedade horizontal.
Lembramos que o prazo de vigncia do registo provisrio , normalmente, o prazo que o legislador presume como suficiente para a verificao do facto de que depende a converso em definitivo.
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B) Inscries posteriores dependentes de registos lavrados na ficha de uma determinada fraco autnoma
Quando em causa estejam inscries posteriores dependentes de registos lavrados na ficha de uma determinada fraco autnoma do prdio por concluir, consideramos que as mesmas no podem ser lavradas como definitivas em virtude de duas causas: A primeira consubstancia-se no facto de o registo definitivo de constituio da propriedade horizontal ainda permanecer provisrio, em virtude da falta de concluso da obra. Ou no facto de o registo da constituio da propriedade horizontal nem sequer ter sido lavrado, apesar de estarem reunidas as condies que permitiriam que o fosse como provisrio por natureza, nos termos do art. 92., n.1, b), do Cd.Reg.Pred.; A segunda causa traduz-se no facto da inscrio que lhe antecede no ter sido convertida em definitiva e, por isso, no estar assegurado o trato sucessivo. De facto, na nossa perspectiva, no obstante a provisoriedade da primeira inscrio ser motivada, apenas, pela falta de concluso da construo do prdio, no decorrendo, assim, da falta de titularidade, tal no pode conduzir afirmao de que est assegurada a estabilidade do trato sucessivo. Uma vez que, tendo sido lavrada a primeira inscrio como provisria por natureza, no encontramos razo que justifique a equiparao da posio do respectivo titular registal de um titular definitivamente inscrito11.
Porque assim , em princpio, as inscries posteriores deveriam ser lavradas como duplamente provisrias. Nos termos da al. c) do n. 1 do art. 92. em virtude da primeira causa referida e nos termos da al. b) do n. 2
Ou seja, na nossa perspectiva, admitir-se um novo registo respeitante fraco autnoma, apenas como provisrio por natureza, nos termos da al. c) do n. 1 do art. 92. do Cd.Reg.Pred., sem se ter em conta esta segunda causa de provisoriedade, suporia uma interpretao dos arts. 10. e 34., n. 2, do Cdigo do Registo Predial que apenas tivesse em conta em virtude da falta de concluso da obra a existncia do registo anterior, independentemente da sua condio, ou seja, alheada do facto de se tratar de um registo provisrio.
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do mesmo preceito legal em virtude da segunda causa de provisoriedade. No entanto, tendo em conta a diversidade dos regimes de provisoriedade que teriam de vigorar em simultneo, consideramos que poderemos prescindir de um deles se uma das causas de provisoriedade for completamente absorvida pela outra ou se o registo continuar a espelhar a dupla provisoriedade e no forem postos em causa os princpios basilares do nosso sistema registal, nomeadamente, o princpio do trato sucessivo. Para melhor compreenso do problema em apreo, analisemos uma hiptese concreta. A, proprietrio de um terreno, aps a constituio da propriedade horizontal (sobre um edifcio no concludo), requereu e obteve o registo provisrio nos termos da al. b) do n. 1 do art. 92. do Cd.Reg.Pred.. De seguida, alienou uma fraco do futuro prdio a B que, tambm, requereu e obteve a inscrio provisria da sua aquisio, de acordo com a al. c) do n. 1 do mesmo preceito legal. B obteve o financiamento para a aquisio junto do banco C, que lhe exigiu a prestao de uma garantia real uma hipoteca. O banco requereu o registo do facto jurdico aquisitivo da hipoteca. Como dever ser lavrado o registo da hipoteca? A inscrio em causa ter de ser feita, obviamente, como provisria em virtude de duas causas: 1.- O registo definitivo de constituio da propriedade horizontal permanece provisrio, em virtude da falta de concluso da obra; 2. A inscrio de aquisio da propriedade, lavrada a favor de B, no foi ainda convertida em definitiva, porque no o foi o registo de constituio da propriedade horizontal. Em princpio, como j referimos, a inscrio da hipoteca a favor de C deveria ser lavrada como duplamente provisria. Nos termos da al. c) do n. 1 do art. 92. em virtude da primeira causa de provisoriedade e nos termos da al. b) do n. 2 do mesmo preceito legal em virtude da segunda
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causa de provisoriedade12. Mas, tendo em conta a ntima conexo entre as duas causas de provisoriedade, no se poder fazer a inscrio apenas como provisria, nos termos do n. 1, al. c) ou ao abrigo do n. 2, al. b)? Como j referimos, parece-nos que sim, desde que uma das causas de provisoriedade seja completamente absorvida pela outra ou desde que o registo continue a espelhar a dupla provisoriedade e no sejam postos em causa os princpios basilares do nosso sistema registal, nomeadamente, o princpio do trato sucessivo.
Vejamos se tal resultado pode ser obtido caso se faa a inscrio provisria da hipoteca apenas ao abrigo da al. c) do n. 1 do Cd.Reg.Pred.. primeira impresso, nada obsta a esta inscrio. De facto, parece no haver necessidade tabular de espelhar a segunda causa de provisoriedade, fazendo funcionar dois regimes diversos, tendo em conta que a segunda causa de provisoriedade, aparentemente, completamente absorvida pela primeira, pelo facto de a renovao do registo provisrio de constituio da propriedade horizontal, lavrado a favor de A, conduzir renovao automtica, nos termos supra referidos, do registo lavrado (nos termos da al. a al. c) do n. 1 do art. 92.) a favor de B e, ainda, pelo facto de a converso em definitivo do registo de constituio da propriedade horizontal conduzir converso oficiosa da inscrio provisria feita a favor de B, nos termos do n. 8 do art. 92. do
Com efeito, se da constituio da propriedade horizontal resulta uma situao jurdica diversa, que se traduz num direito real novo, mesmo que se entenda que esta modificao no determina necessariamente no registo predial um novo trato sucessivo, aceitar-se-, pelo menos, que tabularmente se opera uma modificao do trato sucessivo, traduzida, precisamente, na alterao do seu objecto. Mas se os novos objectos fraces autnomas so futuros, designadamente, porque o edifcio que os integra se encontra por concluir, esta modificao do trato sucessivo s pode ser patenteada nas tbuas como provisria por natureza ( cfr. art. 92., n. 1, b) do Cd.Reg.Pred.), o que vale por dizer que as inscries de factos jurdicos respeitantes s fraces autnomas sero, tambm elas, por esse motivo, provisrias por natureza (cfr. art. 92., n. 1, c) Cd.Reg.Pred.). Tratando-se, porm, de registos que dependam de registos anteriores sobre a mesma fraco autnoma, o que est em causa j no apenas a falta de publicidade definitiva da modificao do trato sucessivo, , tambm, a falta de publicidade definitiva da continuidade do trato sucessivo modificado.
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Cd.Reg.Pred. Aparentemente, deste modo, est assegurado que a segunda causa de provisoriedade permanece ou desaparece consoante o que ocorra primeira e, consequentemente, parece no haver necessidade de a espelhar registalmente, atravs da al. b) do n. 2 do Cd.Reg.Pred. No entanto, a situao no assim to linear. Imaginemos que: No foi requerida a renovao do registo provisrio de constituio da propriedade horizontal e que, consequentemente, este registo caducou; B, ignorando tal facto e, portanto, desconhecendo que a inscrio da sua aquisio no seria renovada automaticamente, no requereu a renovao do perodo de vigncia da mesma, nos termos previstos no n. 3 do art. 92., e, consequentemente, o referido registo tambm caducou; C pediu a renovao da inscrio da hipoteca lavrada a seu favor e obteve-a, uma vez que a caducidade do registo da constituio da propriedade horizontal no implica a caducidade da sua inscrio, que foi lavrada como provisria nos termos da al. c) do n. 1 do art. 92. do Cd.Reg.Pred.; Aps a obra estar concluda foi lavrado registo definitivo da constituio da propriedade horizontal. Nos termos do n. 8 do art. 92., foi oficiosamente convertida a inscrio da hipoteca lavrada a favor de C.
Portanto, o registo do facto aquisitivo da hipoteca, lavrado a favor de C, converteu-se oficiosamente em definitivo, aquando do registo definitivo de constituio da propriedade horizontal, num momento em que o registo da inscrio da aquisio da propriedade feito a favor do seu devedor (B), no qual tinha de encontrar suporte, j havia caducado. Mas se assim, a aplicao exclusiva da al. c) do n. 1 s inscries subsequentes pode conduzir violao do princpio do trato sucessivo13.
Lembramos que, na nossa perspectiva, o facto da provisoriedade da primeira inscrio ser motivada por uma causa no relacionada com a titularidade mas, sim, pela falta de concluso do edifcio, no permite que da se retirem consequncias ao nvel da estabilidade do
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Consequentemente, no podemos aceit-la.
Por respeito ao princpio do trato sucessivo, as inscries posteriores, s poderiam ser registadas apenas como provisrias ao abrigo da al. c) do n. 1 do art. 92. do Cd.Reg.Pred. e no, tambm, da al. b) do n. 2 do mesmo preceito legal, se ocorrendo a caducidade do registo provisrio de constituio da propriedade horizontal as inscries posteriores fossem requalificadas, de modo a passarem a ser provisrias por natureza tambm nos termos da al. b) do n. 2 do art. 92.. Ou se ao registo definitivo da propriedade horizontal fosse reconhecida a virtualidade de conduzir inutilizao das verificaes de caducidade das primeiras inscries. No entanto, temos dvidas que tais solues possam encontrar qualquer suporte legal14-15.
trato sucessivo e que se equipare B titular provisoriamente inscrito a um titular definitivamente inscrito. 14 E, quanto primeira soluo avanada, sempre se poderia questionar a razo que conduziria inscrio da hipoteca, apenas nos termos da al. c) do n. 1, desconsiderando-se, de incio, a relao de dependncia com o registo de aquisio anterior, quando o seu regime autonomizado de renovao e de caducidade, previsto para os casos da al. c) do n.1 do art. 92. do Cd.Reg.Pred., apenas se revelaria til aquando da caducidade da inscrio da constituio da propriedade horizontal e, por isso, precisamente, no momento em que deveria ser levada em considerao a relao de dependncia com a primeira inscrio, que at ali fora ignorada, a demandar a requalificao da inscrio para provisria nos termos da al. b) do n. 2 do art. 92. do Cd.Reg.Pred.. 15 S poder afirmar que a aplicao exclusiva da al. c) do n. 1 s inscries subsequentes no conduz violao do princpio do trato sucessivo, quem aceitar que o referido princpio pode ser havido como definitivamente verificado no obstante o registo das inscries subsequentes se fundarem num registo provisrio e defender que, caducando o registo provisrio da primeira inscrio aquisio, o registo provisrio da inscrio posterior poder subsistir e ser mesmo convertido em definitivo. O mesmo dizer, quem considerar que as inscries posteriores, dependentes de registos lavrados na ficha de uma determinada fraco autnoma do prdio por concluir, apenas no podem ser lavradas como definitivas em virtude da falta de concluso da obra, e no, tambm, em virtude da inscrio que lhe antecede no ter sido convertida em definitiva; equiparando, assim, para este efeito, a posio do titular da primeira inscrio lavrada como provisria, de um titular definitivamente inscrito. No entanto, quem assuma esta posio, h-de, necessariamente, interpretar os arts. 10. e 34., n. 2, do Cd.Reg.Pred. no sentido de que estes preceitos apenas exigem a existncia do registo anterior, independentemente da sua condio, ou seja, alheada do facto de se tratar de um registo provisrio. Acresce que, na nossa perspectiva, os eventuais defensores da posio supra referida, por identidade de razo, devero proceder do mesmo modo em todas as situaes em que a causa de provisoriedade do registo anterior no diga respeito titularidade do direito, como acontece, por exemplo, quando a inscrio de aquisio lavrada como provisria por dvidas por falta de documento matricial ou, at mesmo, por falta de consentimento de um terceiro
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Vejamos agora, tendo em conta a mesma hiptese, o que ocorreria caso se lavrasse a inscrio provisria da hipoteca apenas ao abrigo da al. b) do n. 2 do Cd.Reg.Pred. primeira impresso tambm nada obsta a esta inscrio. De facto, no se justifica dar reflexo tabular a duas causas de provisoriedade, fazendo funcionar dois regimes diversos, quando ambas visam assegurar o mesmo objectivo: o respeito pelo princpio do trato sucessivo. E, ainda, quando no h necessidade tabular de espelhar a primeira causa, uma vez que todas as consequncias negativas que devam produzir-se em virtude da caducidade do registo de constituio da propriedade horizontal esto asseguradas com o registo provisrio da primeira inscrio lavrado nos termos da al. c) do n. 1 do art. 92., uma vez que segundo o n. 6 do art. 92., as inscries referidas na al. b) mantm-se em vigor pelo prazo do registo de que dependem, ou seja, mantm-se em vigor ou caducam consoante a sorte do registo do qual dependem, e so convertidas oficiosamente em definitivas logo que aquele o seja. Sendo assim, na hiptese apresentada, a caducidade da inscrio de aquisio feita a favor de B conduziria caducidade da inscrio da hipoteca de C e o princpio do trato sucessivo, na modalidade da continuidade das inscries16, no seria minimamente posto em perigo.
geradora da anulabilidade do acto (hipteses consagradas na al. e) do artigo 92. do Cd.Reg.Pred.). Uma vez que, nestas hipteses, o negcio jurdico apto a produzir os seus efeitos jurdicos. Por fim, refira-se que quem pretenda retirar da posio em anlise todas as suas consequncias, assegurando, assim, a sua coerncia, tem de considerar que, tratando-se de registos dependentes ou incompatveis, a aplicao da al. b) do n. 2 do artigo 92. do Cd.Reg.Pred. s se justifica nos casos em que a provisoriedade do registo anterior se relacione com a titularidade do direito inscrito, devendo ser lavrando o registo como definitivo ou como provisrio por dvidas, nos termos do artigo 34., n. 2, do Cd.Reg.Pred., nas restantes situaes. Como resulta do exposto, no concordamos com a posio ora exposta, alm do mais, porque consideramos que a mesma conduz, nas hipteses em apreo, por um lado, equiparao do registo provisrio ao registo definitivo e, por outro lado, desconsiderao da valia da sequncia linear e contnua das inscries, sempre que o direito esteja previamente titulado, gerando, assim, uma brecha, eventualmente irreparvel, no nosso sistema registal, uma vez que pe em causa quer o princpio do trato sucessivo quer o princpio da legitimao registal. 16 Com efeito, estando o registo de aquisio da fraco autnoma lavrado como provisrio, a interveno do titular inscrito para efeitos de qualificao de um registo posterior
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Tendo em conta o exposto, consideramos que nas inscries posteriores, em face da actual lei, podemos prescindir de um duplo regime de provisoriedade, no obstante, efectivamente, existirem duas causas de provisoriedade, mas s o podemos fazer se afirmarmos que as segundas inscries devem ser lavradas ao abrigo da al. b) do n. 2 do Cd.Reg.Pred., uma vez que s reflectindo tabularmente a segunda causa de provisoriedade se evita o risco de violar o principio do trato sucessivo.
Por fim, cumpre referir que enquanto no for alterado o Cd.Reg.Pred. imprescindvel que os Senhores Conservadores passem a fazer uma interpretao uniforme dos preceitos que acabmos de analisar.
MNICA JARDIM
MADALENA TEIXEIRA
que dele dependa tambm se h-de considerar assegurada em termos provisrios, independentemente da causa que motivou aquela provisoriedade. No entanto, tratando-se de registos que demandem a transferncia de efeitos, nos termos do art. 10. do Cd.Reg.Pred., a referida transferncia s se produzir com a converso em definitivo.
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Propriedade horizontal, conjuntos imobilirios e registo

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1. O registo da propriedade horizontal

2. O registo de factos jurdicos respeitantes a fraces autnomas

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antes de titulado o contrato (cfr. al. g), n. 1 do art. 92. do Cd.Reg.Pred.).

Quanto ao modo como deve ser lavrada a primeira inscrio, relativa a

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