LEI DE LOCAES 1. Das locaes em geral Art.

1 Contrato de locao: Locao o contrato pelo qual uma pessoa d a outra, em carter temporrio, o uso e gozo de coisa infungvel, mediante remunerao. Chama-se locador quem d o bem em locao, e locatrio ou inquilino quem recebe o bem. Capacidade: quem tem a livre disposio do uso e gozo de uma coisa pode juridicamente entrega-la em locao. Locador pode ser o proprietrio e tambm outras pessoas, como o usufruturio, o comodatrio, o prprio locatrio (quando autorizado pelo locador), o fiducirio, etc. E locatrio pode ser qualquer pessoa natural ou fsica capaz de contratar, assim tambm a pessoa jurdica de direito privado e de direito pblico. Locao de prdios urbanos e rsticos: Prdios urbanos, qualquer que seja a sua localizao, devem ser considerados todos os que se destinam moradia, ao comrcio, indstria, educao, sade, ao lazer, cultura, ao entretenimento, ao esporte, enfim a quaisquer atividades, exceto as agrcolas. Independentemente de sua localizao, considera-se prdio urbano aquele que tenha uma das apontadas finalidades. Relevante sua utilizao e no sua localizao. Locao bens pblicos: A locao de bens pblicos, na verdade, no propriamente locao, mas permisso de uso, contrato de direito administrativo, consistente em ato negocial, unilateral, discricionrio e precrio, atravs do qual a Administrao faculta ao particular a utilizao de determinado bem pblico. No est, porm, sujeita a Lei de Locaes, de tal modo que o Poder Pblico no locador de seus bens. As pessoas jurdicas de direito pblico podem, sim, ser locatrias, quando tomam, mediante o pagamento de aluguel, prdios de particulares para desenvolverem suas atividades. De tal modo, as sociedades de economia mista podem assumir a posio de locadoras, quando entregam ao particular um de seus prdio para que ele desenvolva ali sua atividade econmica, no relacionada prestao de servios pblicos. Quando isso ocorrer, incide a Lei Predial. Vagas em estacionamentos: A locao de vagas e espaos para estacionamento de veculos obedece ao Cdigo Civil. Quando se refere a uma vaga, um Box, ou espao em garagem de edifcio, sabe-se que no se trata de locao residencial nem comercial, por isso que no se submete Lei ora examinada, salvo se alugada conjuntamente com unidade residencial, porque a mero acessrio ou simples dependncia do imvel. J a garagem de edifcio quando locada isoladamente e desvinculada do aluguel da unidade residencial, submete-se denncia vazia. Espaos para publicidade: Cada vez mais surgem contratos de locao prevendo uso de espaos em propriedades, no espao areo, mas, como antes, esses ajustes ficam fora da lei que estamos comentando, bastando que sobre eles incida a lei civil comum. Assim, o contrato de locao dos chamados espaos destinados publicidade de natureza civil, comum, sem que sobre esse ajuste incida a Lei ora comentada.

Flat services e apart-hotis: Trata-se, de um modo geral, de edifcios de apartamentos que oferecem todos ou alguns servios do ramo da hotelaria. Tais imveis pela suas caractersticas, encontram-se, quanto sua locao, fora da incidncia desta Lei, devendo seguir o Cdigo Civil. O contrato que une o usurio do flat e a administrao ou proprietrio de hospedagem, e no de locao. Arrendamento mercantil: O leasing, que arrendamento mercantil, atravs de contrato de locao atpico, complexo, relacionado tambm compra e venda da coisa, tanto que chamado de locao-venda, no se submete presente Lei, mas ao CC e s regras do Cdigo Comercial, e, em especial, Lei 6099/74. Afinal, o arrendamento imobilirio ou leasing imobilirio pe um contrato complexo, ou, ainda, lease-back, onde avulta componente de venda e compra, s vezes com clusulas de recompra, nada tendo de locao propriamente dita. De tal sorte, ficam excludos da Lei nova o arrendamento rural e a parceria, seja agrcola, pecuria, agroindustrial e extrativa, que continuam regidos pelo Estatuto da Terra. Art 2 Solidariedade no contrato de locao: No dispositivo sob exame, h, portanto, caso de solidariedade legal, salvo se o contrato de locao dispuser em contrrio. De tal modo, no silncio do contrato de locao, haver solidariedade ativa se h mais de um locador, e solidariedade passiva se h mais de um locatrio, exceto se o instrumento de ajuste locatcio dispuser que, apesar de haver locadores ou locatrios, no se presumem solidrios nas suas relaes contratuais obrigacionais. Desse modo, de qualquer locatrio pode ser exigido o pagamento do aluguel e encargos, como tambm qualquer deles pode ser acionado em despejo por falta de pagamento, sem necessidade de serem colocados como rus da demanda os demais colocatrios. De outro lado, tratando-se de ao de consignao em pagamento ou de qualquer outra a que tenha direito o locatrio, como a possessria, a de entrega do bem locado, a de resciso contratual por culpa do locador, o inquilino pode promover a ao contra qualquer dos locadores se estes forem solidrios. Quanto ao tema, h lio no sentido de que a ao de despejo movida pelo locador, seja por mora ou qualquer infrao legal ou contratual, seja por denncia da locao, deve ser proposta contra todos os co-locatrios. O efeito da sentena que declara rescindida a locao e decreta o despejo alcana a todos. Essa afirmao est de acordo com a doutrina mais rigorosa, e sabido que todos que participam da formao da relao jurdica de direito material, do contrato, devem participar do seu desfazimento, de sua extino, de seu distrato. Solidariedade no caso de habitaes coletivas: Tratando-se de moradias conhecidas como cortios, no permitem elas, no mais das vezes, que se saiba exatamente quem so os locatrios, pelas suas sucessivas mudanas. De regra, estabelecida a locao, sucedem-se as sublocaes, alterando-se e alternando-se os moradores do imvel. A atual lei, atenta a essa realidade social, reconhece em todo e em cada um dos ocupantes dessas habitaes coletivas a condio de locatrio ou de sublocatrio, os quais, nessas circunstncias, so moradores que legalmente passam a ser inquilinos ou subinquilinos, por presuno legal, independentemente da situao em que ingressaram no bem.

Art 3 Prazo do contrato de locao: Ao dizer que o contrato de locao pode ser estabelecido por qualquer prazo, a lei somente pode estar se referindo a contrato escrito, e por perodo determinado, porque, sendo verbal o ajuste, presume-se que a locao por tempo indeterminado. O artigo em exame, traz duas regras. A primeira, ao contratar, locador e locatrio tm ampla liberdade de fixar o prazo que entenderem, sem qualquer limitao legal. A segunda, que, se o perodo da locao for pactuado por tempo igual ou superior a 10 anos, torna-se necessria a autorizao uxria ou marital, conforme seja locador marido ou a mulher, respectivamente. Celebrando-se, porm, instrumento locatcio por prazo igual ou superior a 10 anos, sem que dele conste aquele consentimento conjugal, o consorte que no anuiu ao ajuste est desobrigado a respeitar o prazo que exceder ao decnio. Verifica-se, pois, que o contrato vale, s perdendo a eficcia quanto ao que exceder ao prazo de 10 anos, se a tanto se opuser o cnjuge que no autorizou essa locao. Art 4 Retomada ou devoluo do imvel antes do prazo.: Ainda que desejando pagar a multa, o locador no pode retomar o imvel dado em locao, antes de expirado o prazo contratual, nem mesmo diante de oferta indenizatria, harmonizando-se essa regra com o dever de o senhorio garantir, durante o contrato de locao, o uso da coisa locada. J o locatrio, ainda que vigorando o ajuste, pode entregar o bem ao locador, desde que pague a multa contratualmente prevista. No previso de multa Fixao pelo juiz: Se as partes, ao contratarem, no desejarem fixar pena convencional para a circunstncia de descumprimento de obrigaes contratuais entre as quais a de terem que cumprir o pacto at o final, no parece razovel que o juiz tenha que, violentando a vontade dos contratantes, fixar multa no caso de entrega do prdio antes do vencimento do prazo ajustado. De qualquer sorte, como a lei assim dispe, faz-se mister que o locador postule, em juzo, a fixao dessa multa. O Judicirio poder levar em conta que, de maneira generalizada, a multa, quando contratada, equivalente a 3 meses do aluguel vigente poca da infrao. Recebimento das chaves e exigncia de multa: A resciso antecipada do contrato por parte do inquilino, ainda que o senhorio tenha recebido as chaves sem ressalva, no impede o locador de cobrar a multa devida, certo, porm, que essa multa dever ser proporcional ao tempo restante para o cumprimento do ajuste. O locatrio est dispensado de arcar com essa pena se, no recebimento das chaves, o locador der quitao da multa ou, de qualquer modo, o isentar do respectivo pagamento. vlida, tambm, a clusula contratual que libera o inquilino dessa multa. Empregado transferido Iseno de multa: Transferido pelo seu empregador, seja ele uma empresa privada ou o Poder Judicirio, para prestar servios em outra localidade, o inquilino estar isento do pagamento da multa ainda que contratualmente prevista. Essa transferncia, porm, h de ser determinada pelo empregador ou pela repartio pblica, de modo que, se o prprio empregado quem solicita, no seu exclusivo interesse, a transferncia de emprego que impe mudana do seu domiclio, descabe a sua liberao da multa.

Art 5 Despejo nica ao para reaver o bem: No importa que a locao tenha terminado: a) por findar-se o prazo contratual; b) por distrato; c) por resciso; d) por resilio unilateral ou denncia. Em todas essas hipteses, e em quaisquer outras, a ao para reaver imvel locado a de despejo. Por outro lado, a ao possessria no meio idneo para reaver a posse direta do imvel locado. Terminada a locao, se as chaves no so entregues voluntariamente ao senhorio, a avenca perdura, dependendo, para seu desfazimento, de sentena judicial. Desapropriao: Somente na hiptese de desapropriao que, embora finda a locao, no se exige ao de despejo, porque a expropriao rompe o liame locatcio, pelo verdadeiro ato de imprio em que se constitui. A locao no impede a desapropriao, at porque o interesse individual dos contratantes da locao no pode sobrepujar o interesse pblico. Uma vez desapropriado o imvel locado, desaparece a locao. Ocorre, simultaneamente, a ruptura dos vnculos obrigacionais que existiam entre locador e locatrio. O poder expropriante, imitindo-se na posse, expulsa o inquilino que ocupava o imvel. Embora silenciando a lei a respeito, absolutamente pacfico que o locatrio que, em razo de desapropriao do prdio locado, perde seu ponto, instalaes, equipamentos, alm de enfrentar despesas com mudanas e, por vezes, at o encerramento da sua atividade, tem direito indenizao que poder ser exigida contra o rgo expropriante, uma vez que o locador nada tem com o fato da expropriao, que, como se sabe, transferncia compulsria da propriedade para o Poder Pblico, por ato unilateral deste. pacfico que a desapropriao resolve a locao e que o inquilino tem direito a ser ressarcido pelos prejuzos decorrentes. A indenizao a que este faz jus deve ser paga pelo expropriante. Se a locao era para fins comerciais, o locatrio faz jus a uma indenizao no s pela perda do lugar do seu comrcio, ou seja, pela perda do ponto comercial, mas tambm pelos lucros cessantes. Se o imvel expropriado foi alugado para fins residenciais, o inquilino, em ao prpria, dever pleitear o ressarcimento das despesas feitas com pagamento de benfeitorias necessrias e teis, com a mudana, etc. Art 6 Devoluo do imvel pelo inquilino: Deixando o inquilino de avisar que vai desocupar o bem locado, pouco provvel que sofra a cobrana do valor equivalente a um ms de aluguel e encargos que por ltimo vigoravam. Art 7 Usufruto Extino: O usufruto direito real sobre coisa alheia, enquanto o fideicomisso instituto jurdico pelo qual o testador constitui herdeiro ou legatrio, a que impe a obrigao de, por sua morte ou sob certa condio, transferir a outra pessoa, indicada pelo testador, a herana ou a coisa legada. Por esses institutos, o usufruturio e fideicomisso, o nu-proprietrio e o fideicomissrio no podem postular o despejo, nem se lhes exige que dem seu consentimento para que o usufruturio e o fiducirio o faam, estes sim os nicos legitimados para essa ao. Extintos o usufruto ou o fideicomisso, porm, o nu-proprietrio e o fideicomissrio podem denunciar a locao a que no anuram, como sempre se entendeu no direito brasileiro, porque assumem, com aquela extino, a posio de proprietrio, e o direito de retomar a coisa inerente ao direito de propriedade, j a exercido sem aquele nus em que consistem o usufruto e o fideicomisso.

A extino do usufruto, seja por que meio for (morte do usufruturio, consolidao da propriedade na pessoa do nu-proprietrio ou renncia ao usufruto) rompe a relao ex locato, no estando o nu-proprietrio obrigado a respeit-la se a ela no anuiu. J o nu-proprietrio que anui por escrito ao contrato de locao ajustado pelo usufruturio sujeita-se compulsria renovao, jungindo-se aos efeitos cogentes da prestao jurisdicional. Ocorre que, findos o usufruto e o fideicomisso, no cessa automaticamente a locao existente, Para tanto, necessrio denunciar o liame locatcio, por meio de notificao judicial ou extrajudicial, concedendo ao locatrio o prazo de 30 dias para a desocupao do imvel, sob pena de despejo que ser promovido atravs de ao imotivada, uma vez que ser baseada apenas naquela extino seguida de denncia. Decorridos 90 dias, contados da extino do fideicomisso, ou da averbao imobiliria da extino do usufruto, sem que seja feita tal denncia, presume-se que o nu-proprietrio e o fiducirio, agora apenas proprietrios, concordaram com a locao, assumindo, portanto, a posio de novos locadores. A inrcia produzir por presuno legal, o efeito de coloca-los na posio de locador, com as conseqncias disso decorrentes, entre as quais, tratando-se de imvel residencial, a de apenas poderem promover o despejo nas restritas hipteses previstas em lei. Nu-proprietrio e fideicomissrio Ilegitimidade: Cumpre observar, porm, que, enquanto no forem extintos o usufruto e o fideicomisso, o nu-proprietrio e o fideicomissrio, no podem pleitear a retomada do imvel locado. Art 8 Venda do imvel locado: O adquirente no tem qualquer relao jurdica com o inquilino o qual estabeleceu liame locatcio com o alienante. De tal modo, o comprador do bem locado estranho quela relao locativa que, por isso, no est obrigado a respeitar. De qualquer forma, a venda, s por si, no rompe a locao. Para tanto, mister que o novo adquirente manifeste formalmente que no tem interesse em manter o liame locatcio, avisando o locatrio. Essa providncia deve ser tomada no prazo de 90 dias a contar do registro imobilirio da venda e compra ou da promessa de venda e compra ou, ainda, da cesso. necessrio que o contrato de locao no contenha clusula de vigncia contra o adquirente e, se contiver tal condio, preciso que esteja averbada na respectiva matrcula do imvel. Ainda, como exigncia legal, se se tratar de compromisso ou de cesso, estes ho de ter carter irrevogvel e irretratvel, e, em qualquer hiptese, mesmo de compra, o adquirente h de estar imitido na posse do imvel, posse indireta, jurdica, claro, pois a posse direta tem-na o inquilino. Anotamos, a propsito, que apenas o adquirente pode retomar o imvel com apoio no dispositivo ora examinado, por isso que o despejo, nesse caso, faculdade que no se estende ao promitente comprador, porque promessa no constitui alienao. Decorridos aqueles 90 dias sem a necessria denncia de que o adquirente, compromissrio comprador ou cessionrio pretende reaver a coisa, a locao ficar mantida, modificada, no entanto, quanto figura do locador. Notificao a ser feita pelo adquirente: A notificao exigida, no prevendo a lei forma determinada ou especial, tanto pode ser judicial como extrajudicial, ou por outro meio, desde que permita, com segurana, saber que o inquilino a recebeu ou tomou conhecimento da denncia.

Notificao feita pelo adquirente ineficcia: Se aps a medida denunciadora da locao, o novo adquirente, promissrio comprador ou cessionrio toma alguma atitude que no se concilia com a sua declarada inteno de no aceitar a locao, aquela perde sua eficcia como medida premonitria de ao de despejo. O receber o aluguel, no entanto, no significa aceitao do inquilino ou da locao estabelecida pelo antigo proprietrio. Adquirente de imvel residencial ou comercial: A denncia pelo adquirente de imvel locado, com o posterior ajuizamento do despejo, tanto pode ocorrer com relao a imvel residencial, como comercial ou no residencial. Denunciao da lide contra o vendedor do imvel locado: No se vislumbra a possibilidade de o locatrio, se perder a demanda, exercitar direito de regresso contra o locador, at porque no h entre eles contrato de garantia. No se admite denunciao da lide. Art 9 Trmino da locao por acordo: Por mtuo acordo se h de entender apenas acordo, que pressupe entendimento de vontades, concordncia de ambas as partes contratantes. Feita essa observao, convm dizer que o acordo estar revelado num distrato, numa resciso amigvel, num documento qualquer que comprove ter a locao terminado por vontade de ambos os contratantes. Infrao legal e contratual: J a existncia de infrao legal ou contratual corresponde a ter locador ou locatrio violado a lei ou o contrato de locao. De tal sorte, a anlise do caso que vai determinar se o fato se erige, ou no, em infrao com fora de autorizar a resciso do contrato ou da locao se o ajuste verbal ou, embora antes fosse escrito, agora vigorando por tempo indeterminado. Na verdade, h certas faltas relativamente a obrigaes contratuais que se mostram inexpressivas, sem ressonncia suficiente para provocar a resciso do ajuste locatcio. Desse modo, a anlise do caso concreto que vai permitir reconhecer a ocorrncia de infrao que tenha fora de rescindir o ajuste. Falta de pagamento de aluguis e encargos: No que pertine inadimplncia do locatrio relativamente ao aluguel e encargos, sem sombra de dvida motivo bastante para o rompimento da avena. Primordial obrigao de quem usa coisa alheia pagar o preo desta utilizao, alm dos respectivos encargos que couberem. De toda forma, essa infrao no tem o condo de rescindir o ajuste sem que, antes, o locatrio tenha oportunidade de purgar a mora. Necessidade de realizao de obras urgentes: J a realizao de obras urgentes, somente se determinadas pelo Poder Pblico, e desde que no possam ser executadas com a permanncia do inquilino no imvel, que autorizam o despejo. Se o locatrio pode ficar no imvel durante as obras, e no as impede no ser caso de acolher-se a pretenso retomada. Se o locatrio no concorda com a realizao das necessrias e inadiveis obras, embora pudesse continuar no prdio, impe-se o despejo para que o locador atenda s exigncias do Poder Pblico.

Art 10 Morte do locador: Trata-se de sucesso causa mortis na relao de direito material, de modo que a locao, morto o locador, subsiste em todos os seus termos com os seus herdeiros e sucessores. Sabe-se que, aberta a sucesso, transmitem-se, desde logo, aos herdeiros legtimos e testamentrios, o domnio e a posse da herana. Assim, tratando-se de bem locado que tenha sido deixado como herana, os herdeiros do locador, no instante da morte deste, assumem a posio se possuidores indiretos. Enquanto no terminar o inventrio do locador morto, com a respectiva partilha dos bens, o seu esplio que assume a posio de locador. De tal forma, o esplio, que pessoa formal antes da partilha , como locador, pode promover ao de despejo. Esse pleito deve ser deduzido pelo esplio, representado pelo inventariante. Art 11 Morte do locatrio prdio residencial: A lei prev duas hipteses. Uma referindose locao residencial. Outra, para as locaes no residenciais. Na locao residencial, morto o locatrio, assume-lhe o lugar o seu cnjuge ou os herdeiros necessrios que vivessem com ele no prdio. No apenas estes ficam sub-rogados na condio de inquilinos, mas por igual, o companheiro ou a companheira, conforme o caso da falecida ou finado locatrio que com ele convivesse no imvel. Essa sub-rogao apenas tem pertinncia quando os herdeiros residiam com o locatrio falecido, compartilhando de teto comum. Sub-rogados na posio de locatrio ficam tambm as pessoas que viviam na dependncia econmica do falecido inquilino, devendo entender-se esta como a subordinao financeira que tinham diante do extinto. O esplio do locatrio tem legitimidade passiva para a ao de despejo enquanto no ficar definido quem tem o direito de continuar a locao, com conhecimento e aceitao expressa do locador. Morte do locatrio prdio no residencial: Tratando-se de locao no residencial, subrogado fica o esplio do inquilino, ou seu sucessor no negcio. Nos termos da lei, esse esplio que sucede o locatrio. Se este, todavia, tem sucessor no negcio que explora no prdio, seja por fora do contrato social, seja por fora da prpria legislao civil, uma vez que os seus herdeiro so, legitimamente, seus sucessores, pode ocorrer que o seu sucessor ou sucessores passem a ocupar a posio de inquilino. Art 12 Locatrio que se separa continuidade da locao: O dispositivo trata de um efeito da separao de fato ou de direito , de um casal, decorra a unio de um casamento ou concubinato. Em qualquer dessas hipteses, o liame locatcio permanecer vigente com o separado que ficar no imvel. A norma vlida a toda e qualquer locao. A nova lei dispe expressamente que diante da dissoluo da sociedade concubinria, a locao prossegue com o concubino ou a concubina que permanecer no imvel. Trata-se de sub-rogao legal que independe de concordncia do locador, e que se opera no momento da separao com a sada do lar de um dos cnjuges ou companheiros, gerando conseqncias apenas entre eles at que seja avisado o senhorio. mister, no entanto, que o fato seja comunicado ao locador, por escrito, seja para vincula-lo ao sub-rogado, seja para permitir que aquele, se assim entender, exija novo fiador.

Art 13 Cesso da locao, sublocao e emprstimo do imvel: A cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do imvel, total ou parcial, dependem do consentimento prvio e escrito do locador. De qualquer forma, continua vlida regra que no se presume o consentimento do locador pelo fato da simples demora em se insurgir contra a sublocao, cesso ou emprstimo. Oposio do locador cesso, sublocao e ao emprstimo: Decorridos trinta dias sem que o senhorio manifeste sua oposio nova situao, consolida-a, evitando que, no futuro, venha a alegar a existncia de infrao contratual ou legal. Se o locador est de acordo com essa alterao na relao locatcia originria, como tantas vezes acontece, no poder opor-se uma vez ultrapassado aquele prazo. Casos em que no configuram cesso, sublocao ou emprstimo: Bom anotar que, no entanto, nem sempre a cesso, ainda que no comunicada na forma desta norma, poder configurar infrao, bastando lembrar que jamais se considerou como tal ficarem, no imvel residencial, pessoas da famlia ou parentes do locatrio que com ele conviviam no prdio, lembrando-se que a locao residencial, em regra, intuiti familae. De fato, a cesso do imvel locado pelo locatrio a membros de sua famlia, sem prvia e expressa autorizao do senhorio, caracteriza infrao contratual que enseja o despejo, se inexiste relao de dependncia econmica entre os cessionrios e o inquilino, tornando a locao destituda do carter intuitu familiae. Assim, se a coisa locada permanece inteiramente na posse do locatrio, embora este permita sua fruio a outras pessoas, no cumprimento dos deveres de parentesco, amizade, sociabilidade, no se pode falar em infrao contratual. De outro lado, se o locatrio, pelo contrato, est autorizado apenas a ceder a locao, sempre se entende que pode sublocar, estando esta orientao em smula do STF. 2. Das Sublocaes Art 14 Sublocao classificao e disciplina: Tratando-se de dar a disciplina das locaes s sublocaes, o que se mostra perfeitamente compatvel e razovel, uma vez que estas mais no so que locaes dadas pelo locatrio que, nesses casos, assume a posio de locador diante do sublocatrio, muito embora nenhuma relao se estabelea entre este e o locador da locao principal. Evidente que a lei se refere s sublocaes legtimas, isto , devidamente autorizadas ou consentidas pelo locador, porque as sublocaes ilegtimas, no sendo reconhecidas, no odem merecer esse tratamento legal. Art 15 Extino da sublocao com o trmino da locao: A sublocao no pode ser por prazo superior locao. Finda esta, resolve-se aquela. Em verdade, a sublocao contrato derivado da locao, no estabelecendo direitos nem obrigaes, nem mesmo qualquer vnculo entre o locador, que parte no contrato principal, e o sublocatrio, que parte apenas no subcontrato. Dessas posies no plano do direito material resulta que, terminado o contrato bsico, cessa o que lhe derivado. No demasiado dizer que, caracterizada a sublocao ilegtima, o sublocatrio no tem sequer condies legais para defender seu interesse, de modo que no h razo para cientific-lo ou intim-lo dos termos de ao de despejo, da porque no goza de quaisquer direitos que a lei concede ao sublocatrio legtimo, sendo invivel a convocao daquele para intervir no feito.

Enfim, rescindida ou terminada legitimamente a locao e perdendo o locatrio o direito ao uso da coisa locada, no pode assegurar ao sublocatrio a permanncia no imvel, exatamente porque, no tendo mais a posse da coisa em decorrncia do contrato de locao, no a pode garantir ao sublocatrio. Art 16 Sublocatrio responsabilidade subsidiria: Trata-se de sublocatrio legtimo. Andou bem a atual lei em manter essa responsabilidade subsidiria, a fim de obviar, na prtica, o grave inconveniente de o inquilino ficar inadimplente diante do locador, mas continuar a receber aquilo a que tem direito em razo da sublocao. O novo dispositivo permite, por essa responsabilidade subsidiria, no pagando o locatrio o que deve ao locador, o sublocatrio responda perante o locador at o limite do que deve ao sublocador. Aluguis e encargos que se forem vencendo no processo judicial contra o inquilino tambm devem ser atendidos pelo sublocatrio por essa responsabilidade que a lei lhe impe, e os pagamentos que assim fizer podem ser opostos ao seu sublocador como verdadeira quitao do crdito deste. Trata-se, de certo modo, de uma modalidade de solidariedade obrigacional, que se estabelece atravs de responsabilidade subsidiria. 3. Do aluguel Art 17 Aluguel liberdade na sua fixao: A fixao do aluguel, no momento de contratar a locao, baseia-se no princpio da autonomia da vontade, somente limitado a reconhecida supremacia da ordem pblica. Embora estabelecido livremente, somente pode ser estabelecido em moeda nacional, e no em moeda estrangeira. Pode, no entanto, se previsto numa prestao de utilidade ou servio, ou ainda, numa prestao mista. Parte na participao em vendas ou lucros de bilheteria, parte em dinheiro. De outro lado, o locativo no pode ficar atrelado variao cambial, nem mesmo ao salrio mnimo. Aluguel locao residencial: Se nas demais locaes livre a contratao de ndices de reajuste, nas locaes residenciais, embora tambm livre a estipulao do aluguel, agora este somente pode ser majorado pelos ndices previstos na legislao especfica. O aluguel no pode ser reajustado com menos de um ano do incio de sua vigncia, seja em caso de locao residencial ou no residencial (comercial, industrial, etc.). Aluguel desconto ou prmio por pontualidade: Outro ponto relacionado livre contratao do aluguel, refere-se ao chamado desconto ou prmio por pontualidade. legtimo estabelecer desconto para o pontual pagamento do locativo, pois no mbito de disponibilidade dos contratantes. J se decidiu que vlida a clusula contratual que prev desconto para o aluguel pago at o respectivo vencimento, tratando-se de estmulo pontualidade. Nesse julgado restou afirmado que o desconto concedido, as mais das vezes, tem sido menor que a multa que se impe por atraso no pagamento do aluguel, ou a equivalente a essa penalidade. A bonificao escrita ou verbal, concedida ao locatrio para efeito de incentiva-lo a resgatar o aluguel no vencimento, constitui garantia contratual no passvel de retratao unilateral, a posteriori, como se fora liberalidade temporria.

Aluguel reajuste havendo desconto por pontualidade: Por outro lado, havendo reajuste legal, o seu percentual deve incidir sobre o locativo estabelecido, e no sobre o valor resultante da deduo do prmio de pontualidade, porque este no multa moratria, s incidindo quando o aluguel pago a tempo e hora. Art 18 Aluguel acordo para fixao de novo valor: Nesse caso, se as partes podem dar por finda a locao, podem, tambm, num dado instante do curso contratual, resolver por consenso como fazer nova contratao, estabelecendo novas bases contratuais e, por isso, bem se explica o artigo ora examinado. Art 19 Aluguel reviso de seu valor: Decorridos 3 anos do incio do contrato ou do ltimo acordo, tanto o senhorio como o inquilino podem propor ao revisional do aluguel, buscando a sua fixao consoante o preo de mercado. H casos em que os contratantes, anualmente, celebram novos instrumentos de locao, mas nestes apenas fixam o locativo reajustado por ndices legais. Pouco importa, porque, decorridos trs anos do primeiro pacto, possvel a reviso do preo, uma vez que a circunstncia de, vencido o contrato anual, outro ser assinado pelas partes por mais de um ano no significa acordo se o locativo apenas obedeceu aos reajustes por indicadores oficiais. Assim, aps trs anos do incio da locao ou do ltimo acordo, possvel deduzir-se pretenso reviso do aluguel. Salientamos que reajuste e reviso so coisas diversas. Aluguel contagem do prazo de 3 anos para a reviso do seu valor: Na contagem desse prazo, bom salientar que se computam perodos em que o locador primitivo era outro, tenha havido venda ou cesso ou, ainda, sucesso causa mortis. O que se exige que o incio do contrato ou o derradeiro acordo sobre o aluguel com aquele inquilino tenha ocorrido h trs anos, pouco importando que o senhorio fosse um e, agora outro, at porque a relao locatcia iniciada prosseguiu com este, que assumiu, assim, as obrigaes e deveres diante do locatrio e, tambm, os respectivos direitos, entre os quais o de propor a ao revisional do preo da locao. Do mesmo modo, se o locatrio j no o que originariamente celebrou a locao, mas outro membro da mesma famlia, beneficirio da avena sub-rogado causa mortis ou que legalmente prosseguiu com a locao, conta-se o prazo para o pedido de reviso desde o ltimo acordo ou, na falta deste, do incio do liame locatcio. Aluguel - caso especial de reviso de seu valor: De fato, alm da ao revisional, surgiu uma nova possibilidade de reviso do aluguel, independentemente de ter decorrido o lapso de 3 anos. que a converso dos aluguis, pela mdia, nos termos da MP (que estabelecia a URV), segundo se comentava poca, causou aos proprietrios e locadores perda superior a 50% em alguns casos, em comparao ao aluguel devido se fosse aplicado o ndice adotado pelas partes no contrato. Esta reviso especial, aplica-se, uma s vez, aos contratos de locao residencial ajustados at 14/03/1994, vigentes por prazo determinado ou indeterminado, desde que da converso de valores regulada naquele dispositivo tenha resultado desequilbrio econmicofinanceiro. Art 20 Aluguel cobrana antecipada: Embora a lei proba a cobrana antecipada do aluguel, abre duas excees:

A primeira se refere a hiptese de a locao no estar garantida por cauo, fiana ou seguro de fiana locatcia, situao em que o locador pode exigir que o pagamento do aluguel seja feito at o 6 dia til do ms vincendo. Compreende-se que, sem garantias, o senhorio possa cobrar no incio do ms a renda correspondente a este. A segunda hiptese de pagamento antecipado do preo se refere locao para temporada. Alm do mais, no se ignora que locadores de imveis para temporada recebiam a renda relativa ao tempo de locao no mesmo ato em que entregavam as chaves do bem, significando estas a prpria quitao ou recibo. De qualquer modo, o inquilino tem sempre direito a exigir recibo deste pagamento. Art 21 Aluguel da sublocao limites: A atual lei restabeleceu o controle da sublocao, fixando-lhe como teto o valor da renda da locao. Parece-nos que a dificuldade de controle no locativo das sublocaes que, na prtica, vai tornar de pouca aplicao os dispositivos legais ora estudados, principalmente nas habitaes coletivas multifamiliares, onde as sublocaes so a regra e nas quais, segundo o texto legal, o valor de todos os aluguis no pode ser o dobro daquele fixado para a locao. Dos deveres do locador e do locatrio Art 22 Locador obrigao na entrega do imvel: O locador tem a obrigao de entregar o imvel locado, de modo que possa servir ao locatrio. Ou o locatrio se sujeita, no incio do pacto, a receber o prdio como est, e, comprometendo-se a devolve-lo em perfeito estado de conservao, com tudo funcionando e pintado, deve cumprir o ajustado, ou, ento, exige por ocasio do incio da locao relao do estado em que est recebendo a coisa. Quem pretende torna-se locatrio de um determinado prdio deve examina-lo e verificar se em condies de ser usado seja para residncia, seja para comrcio ou para qualquer outro fim. possvel que, nesse exame, o interessado no perceba defeito oculto que, somente com a utilizao do imvel, vai impossibilitar o seu pleno desfrute. Caber, nesse caso, a resciso do contrato porque o locador no cumpriu dever elementar de entregar o bem de modo a que servisse ao uso a que se destina. Locador obrigao de assegurar o uso da coisa locada: de rigor que o locador assegure ao locatrio durante todo o tempo da locao, o uso da coisa locada. Se o senhorio desatende a essa obrigao, e passa, digamos, a turbar a posse do inquilino, sujeita-se a uma ao possessria, pois lhe incumbe a respeitar a posse direta, contratual, de quem ocupa o bem. Se h, digamos, demanda reivindicatria ou possessria que, no curso do ajuste locatcio, tem, como conseqncia, o embarao no uso da coisa ou at o desalojamento do inquilino do local, compreensvel que o locador seja responsabilizado na forma da lei. Locador obrigao de manter a forma e a destinao do bem: No pode o locador, ainda, alterar a forma e a destinao do imvel durante a locao. De tal modo, no pode dividi-lo, ainda que seja divisvel, salvo se a diviso no prejudicar o inquilino, nem pode mudar o destino de residencial, digamos, para comercial.

Locador obrigao de dar recibo: obrigao do senhorio dar recibo circunstanciado do que lhe for pago pelo inquilino, sendo proibido faze-lo de modo genrico. Se o pagamento do aluguel e encargos feito em estabelecimento bancrio, ainda assim necessria essa discriminao, valendo o recibo ou a autenticao mecnica do caixa como quitao, uma vez que o locador incumbiu o Banco desse recebimento. Locador obrigao de pagar a chamada taxa de contrato: Se o senhorio ou, por ele, a sua administradora tem que promover pesquisa, obter certides em distribuidores de aes cveis e criminais, cartrios de registro de imveis, cartrios de protestos, etc, visando conhecer a idoneidade moral e financeira do inquilino e de seu fiador, as respectivas despesas com tais providncias so exclusivamente do locador. Locador obrigao de pagar impostos, taxas e seguro complementar: Compete, por igual, ao locador o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o imvel locado, salvo se o contrrio for previsto no contrato de locaes. Vale dizer, portanto que, silenciando o ajuste sobre quem cabe a responsabilidade por taxas e impostos que recaem sobre o prdio, o senhorio que deve suporta-los em razo da lei. Assim, se o contrato de locao prev seja realizado seguro contra fogo, e que o prmio ser pago pelo inquilino, este deve cumprir essa obrigao, sob pena de o senhorio alegar infrao contratual. Se o locador, porm, deseja realizar seguro complementar ao contratado pelo inquilino, dever aquele arcar com o respectivo custo. De outro lado, silenciando o contrato a respeito, como tantas vezes acontece, o locatrio que quiser se cobrir dessa responsabilidade deve, ele prprio, contratar seguro contra fogo, sob pena de se tornar auto-segurador, no sentido de que deve suportar o custo da reparao ou reedificao do prdio sinistrado. Locador obrigao de exibir comprovantes de despesas, se exigveis do inquilino: Por vezes, h despesas que so exigveis do inquilino, seja por fora do contrato de locao, seja em decorrncia da lei. Nesse caso, o devedor pode exigir que o credor exiba os comprovantes relacionados a tais parcelas, o que se mostra razovel, evitando-se que, como tem acontecido, sejam includas as extraordinrias entre as despesas condominiais ordinrias, o que tem gerado muitas demandas. O atual diploma legal, tratou de relacionar e explicar quais so as despesas extraordinrias. So aquelas efetuadas, de um modo geral, em obras e instalaes, e com a constituio de fundo de reserva, tendo por finalidade afastar a depreciao do imvel, valorizando-o, por isso que responsvel por elas o senhorio, beneficirio direto de sua realizao. Se o locatrio quita este tipo de despesa, deve ser reembolsado, com incidncia de correo monetria a partir do efetivo desembolso. Se o contrato contiver clusula que responsabiliza o locatrio por despesas extraordinrias, essa clusula nula de pleno direito. Art 23 Locatrio obrigao de pagar aluguel e encargos: O inquilino tem, de outro lado, as suas obrigaes. Delas, a mais elementar a de pagar, em dia, o aluguel contratado, assim tambm os encargos locatcios. Como tempo se h de considerar, legalmente, o sexto dia til do ms seguinte ao vencido, se outro no tiver sido ajustado pelas partes contratantes.

Assim, pela lei qurable a dvida de aluguis e encargos locatcios, isto , o seu pagamento deve ser feito no domiclio do devedor, em razo do que o credor deve procurar o locatrio para que este cumpra a obrigao. Locatrio obrigao de cuidar do imvel: Outro dever que, tradicionalmente, todos reconhecem competir ao inquilino o de usar da coisa locada como se sua fosse, com os cuidados que cada qual dedica ao que lhe pertence. Nem mesmo pode dar ao imvel destinao diversa daquela para qual contratou a locao. Ao trmino do ajuste, o locatrio deve devolver o bem como recebeu no incio do ajuste, por isso que se revela importante a exigncia de relao descritiva do estado do prdio quando comea o liame locatcio. certo que o uso normal da coisa provoca desgastes, mas estes no podem ser imputados a quem a recebeu em locao. Locatrio obrigao de devolver a coisa em bom estado: A orientao de que o imvel, extinta a locao, deve ser restitudo ao senhorio como recebido pelo inquilino, com a mencionada ressalva (salvo a s deterioraes decorrentes do seu uso normal) deve ser entendida como o locatrio tendo de cuidar do prdio locado como se fosse sua propriedade. Locatrio obrigao de comunicar eventuais turbaes da posse: Se, no curso da locao, terceiros tentam turbar a posse do inquilino, que posse direta, este tem o dever de, desde logo, comunicar ao locador essa ocorrncia, pois este, alm de possuidor indireta, em regra, o proprietrio do bem. Mais do que isso. Se o inquilino for demandado em nome prprio relativamente ao imvel locado ao qual tem a posse direta, deve promover a denunciao da lide ao proprietrio ou locador que o possuidor indireto. Locatrio obrigao de avisar o locador sobre danos ou de promover o reparo dos que lhe competem: Se aparecem danos ou vcios no prdio locado cujo conserto compete ao locador, este, evidncia, deve ser cientificado a respeito, para que possa tomar providncias que so de sua responsabilidade. Na hiptese de o locatrio realizar tais reparos, sem conhecimento do senhorio, no pode depois proceder compensao do que gastou no momento de pagar o aluguel. No que respeita a consertos, ao inquilino cabe reparar as danificaes por ele causadas ou por qualquer pessoa que o visite, ou que habite o imvel a que ttulo for. Locatrio obrigao de no modificar o prdio: No pode o inquilino introduzir modificaes no prdio antes de obter autorizao expressa do locador. Locatrio obrigao de entregar ao locador intimaes e papis referentes ao imvel: De outro ngulo, quaisquer papis e documentos relativos ao prdio, sejam lanamentos de tributos, autos de infrao e imposio de multa, notificaes, intimaes e interpelaes, avisos de despesas de condomnio, ainda que endereadas ao locatrio, devem ser por este entregues ao locador. Locatrio obrigao de pagar determinadas despesas: J as despesas de telefone, quando includo na locao, bem assim as relativas ao consumo de fora e luz eltrica, de gs, de gua e esgoto, devem ser atendidas pelo locatrio.

Locatrio obrigao de permitir a vistoria do imvel: O locador tem sempre o direito a vistoria o imvel, seja pessoalmente ou atravs de seu representante legal. A vistoria tem que ter o seu dia e hora previamente ajustados. Locatrio obrigao de pagar o seguro-fiana: dever do locatrio, ainda, pagar o prmio do seguro de fiana, se for essa a garantia escolhida. Locatrio obrigao de cumprir conveno e regulamentos condominiais: Se o bem loo situa-se em condomnio de edifcio, o cumprimento da correspondente conveno, bem assim do regulamento interno, impe-se ao inquilino, ainda que nenhuma referncia a respeito haja no contrato de locao. Por isso, a infrao contratual locatcia por desobedincia s regras condominiais deve ser de tal maneira grave que provoque a justificada reao do condomnio quanto presena do locatrio no seio da coletividade. Locatrio obrigao de pagar as despesas condominiais ordinrias: Por fim, o locatrio deve arcar com as despesas ordinrias condominiais, isto , aquelas que dizem respeito manuteno normal do edifcio, sua administrao, rotineira prestao de servios aos que ali vivem. Locatrio obrigao de pagar saldos devedores de despesas condominiais ordinrias: Por vezes, nas contas condominiais, ficam saldos devedores ao final do ms ou do exerccio anual. Tais saldos, se disserem respeito s despesas ordinrias, e apenas a estas, podem ser rateados, cabendo ao locatrio atender sua parte correspondente coisa locada. Locatrio obrigao de pagar as despesas ordinrias se houver comprovao: Os seus inquilinos somente esto obrigados a pagar as despesas ordinrias se houver respectiva comprovao. Na primeira situao, para cobrar as despesas preciso demonstra-las; na segunda, pagar que possvel buscar-se a sua comprovao. Locatrio obrigaes no adimplidas conseqncias: H infrao legal que autoriza o desfazimento da relao locatcia, mediante a propositura de ao de despejo, exceto com relao falta de pagamento do aluguel e dos encargos, porque nessa hiptese, descabe a resciso do contrato por essa infrao legal e contratual, uma vez que no despejo por falta de pagamento o inquilino tem direito de purgar a mora, salvo se j o tiver feito, nos ltimos doze meses, por duas vezes. Assim, somente na terceira vez que h infrao que provocar a resciso do ajuste, por isso que, nessa situao, j no pode emendar a mora. Trata-se de uma forma de reconhecer o abuso do direito de purgar a mora, conferindo-lhe o carter de infrao praticada pelo locatrio. Art. 24 Habitaes coletivas caso de depsito judicial do aluguel: Atenta realidade dos grandes centros urbanos, nos quais se multiplicam os cortios, a nova lei prev que, sendo precria a construo locada, assim tida pelo Poder Pblico, os inquilinos e subinquilinos podem depositar em juzo, o valor dos aluguis e encargos, at que seja regularizada a situao, o que se comprovar mediante documento da autoridade pblica. Trata-se de verdadeira ao de depsito judicial, de natureza autnoma, cujo rito ser o ordinrio ou sumrio, este se o valor da causa no exceder 60 salrios mnimos.

Haver situaes em que o dinheiro assim depositado faz-se necessrio s obras e reparos tendentes a dar condies ao imvel de ser habitado. Ocorrendo isso, com ordem do juiz dessa ao, possvel levantar o numerrio para a efetivao das obras e servios, cujos oramentos devero ser apresentados a fim de avaliar-se o seu custo e se o levantamento dos depsitos vai ser parcial ou total. Uma vez imposta a desocupao do imvel pela autoridade pblica, por motivo de segurana, descabida a pretenso dos alugueis do perodo de interdio. Art. 25 Encargos locatcios exigveis juntamente com os alugueis: A atual legislao deixou tambm expressamente assentado que, quando a responsabilidade dos encargos locatcios for do inquilino, o senhorio poder cobra-los juntamente com o aluguel do ms que forem exigveis. Art. 26 Locatrio obrigao de permitir reparos urgentes: dever legal do inquilino permitir que se realizem as obras destinadas reparao de danos no prdio locado. Consentindo ele na sua efetivao, sequer determinada pelo PP, e no havendo risco na sua permanncia no imvel, inadmissvel deferir-se a retomada. Acontece que, se o inquilino no cumpre essa obrigao que a lei lhe impe, de consentir na realizao de obras de reforma que sejam necessrias, a sua conduta caracteriza infrao contratual, com fora suficiente para provocar seu despejo. De outra parte, h reformas que se alongam no tempo, de tal modo que, se perdurarem por mais de dez dias, a lei, como que a compensar os naturais inconvenientes de toda obra desse tipo, autoriza abatimento do aluguel, em proporo ao tempo que ultrapassar os dez dias. Se, no entanto, os reparos de que o prdio necessita demorarem mais de trinta dias, o inquilino pode resilir o contrato, porque j no lhe interessa ocupar um bem com tanto desconforto, como todos sabem que reformas em prdio provocam. 4. Direito de Preferncia Art 27. Direito de preferncia aquisio do imvel: Est bem disciplinado, agora, na lei, o exerccio do direito de preferncia, desde que o aviso que o proprietrio-locador deve fazer a respeito at o contedo dessa comunicao, a qual, para ser tida como eficaz, deve conter todos os requisitos necessrios. Efetivado o aviso, se forem modificados os termos constantes, como reduo do preo, nova oportunidade deve ser dada ao inquilino para exercitar o seu direito. Nessa hiptese, o prazo ter sua contagem recomeada, fluindo por inteiro, uma vez que as alteraes como que tornam ineficaz a notificao anterior, para os fins que se propunha. Art 28 Direito de preferncia decadncia: Tal prazo decadencial, no se interrompe ou suspende, anotando-se que de 30 dias, e no um ms. Decorrido esse prazo, no pode mais o inquilino obter a adjudicao compulsria, nem mesmo reclamar perdas e danos. O preferente dever igualar integralmente a proposta, no lhe sendo facultado contrapropor. Em palavras mais expressivas, o preferente ou iguala integralmente a proposta e protesta pela preferncia, ou no tem interesse ou condies de igualar a oferta, no fazendo jus preferncia.

Direito de preferncia desistncia: Por fim, antes de decorrido o prazo de trinta dias, ou at mesmo ainda que no tenha sido expressamente avisado, pode o inquilino firmar documento em que desiste da preferncia ou a ela renuncia, porque, tratando-se direito disponvel, pode dele desistir ou renunciar. Art 29 Direito de preferncia desistncia do negcio por parte do locador: A proposta obriga o proponente. Assim, aps o inquilino aceitar o bem locado que lhe foi oferecido, mediante o preo e condies mencionados na notificao, se o locador-proprietrio desiste ou se arrepende, no mais desejando realizar o negcio, pode ser responsabilizado pelos prejuzos que provocou, assim tambm pelos respectivos lucros cessantes. Art. 30 Direito de preferncia do sublocatrio: A norma trata de hiptese que o prdio foi totalmente sublocado, situao em que a preferncia apenas do sublocatrio, nico, portanto, a ser notificado para o eventual exerccio do direito de preferncia. O locatrio poder ter, tambm, a preferncia, mas apenas no caso de o sublocatrio no querer ou no poder comprar o prdio. Desse modo, em que pese a lei, nenhuma conseqncia poder ativar ao locador se deixar o antigo ou ex-locatrio, uma vez que o sublocatrio no exera o direito de prelao. Direito de preferncia vrios sublocatrios: Se houver vrios sublocatrios, todos podem exercer esse direito, em conjunto, ou um s deles, tudo dependendo do interesse ser de todos ou somente de um. Cientificados devem ser todos ou somente um. Cientificados devem ser todos, para que possam realizar o negcio. Por fim, ainda que o caput trate de sublocatrios, o pargrafo nico diz que, sendo vrios os locatrios pretendentes compra, a preempo cabe ao que for mais antigo. Se tais interessados so inquilinos a contar de uma mesma data, a preferncia se resolve a favor do mais idoso. Art 31 Direito de preferncia sobre a totalidade de vrios imveis: Trata-se das chamadas vendas em bloco, bastante comuns quando se cuida de alienar apartamentos, escritrios ou consultrios de um nico edifcio, ou imveis vizinhos, seja um conjunto de lojas ou de casas. Nesse caso, ainda que tenham locatrios diversos, como pode acontecer, a prelao pode ser exercida por todos, por alguns ou por um deles, mas, em qualquer dessas hipteses, o inquilino ou os inquilinos devem adquirir a totalidade dos bens oferecidos. Cuida-se, nesse caso, de obrigao indivisvel, em que, no obstante divisveis naturalmente os objetos da prestao, formando-se um bloco negocial, tornam-se indivisveis, de sorte a acautelar o interesse jurdico do alienante. Art 32 Direito de preferncia casos em que no existe esse direito: Comecemos, pois, pela perda da propriedade imvel, que pode acontecer mediante sua desapropriao, pela sua renncia, pelo seu abandono e pelo seu perecimento. H tambm hiptese de perda temporria de bens por requisio da autoridade competente. Venda judicial existe no apenas quando se trata de alienao, em leilo, do imvel que, na partilha, no cabe no quinho de um s herdeiro ou inadmite diviso cmoda. Em todas essas situaes, estando o imvel locado, no h que se dar preferncia ao locatrio que, no entanto, independentemente de aviso ou notificao do locador, poder fazer lanos no leilo ou venda judicial, tanto que saiba, pelos editais, da sua realizao.

Se o bem locado for objeto de permuta, tambm descabe falar-se em preferncia ao locatrio. No caso de doao, embora seja certa forma de alienao no h venda, mas simples ato de algum dar o bem a outrem, que o aceita. Havendo doao de bem locado, no se pode cogitar, portanto, do direito de preferncia ao locatrio. Se houve ciso, fuso ou incorporao de empresas, por igual no se pode sustentar, no se deve dar preferncia ao inquilino, porque essas espcies de transformaes de pessoas jurdicas no significam venda de imveis. Os imveis que estiverem locados integram, assim, o patrimnio da empresa, que no seno um conjunto de bens, direitos e obrigaes, considerados como uma universalidade, no se podendo falar em direito de preferncia do inquilino. Art 33 Direito de preferncia desrespeito ao de perdas e danos: Vendendo o senhorio o bem locado sem dar preferncia ao inquilino, tem este, frente ao vendedor, direito a perdas e danos, com ressarcimento. Em primeiro lugar, bom fixar-se que sujeito passivo dessa ao , apenas o alienante. No basta isso, porm,. mister que o locatrio demonstre que tinha possibilidade de adquirir o bem, nas mesmas condies com que o adquirente o fez. Sem essa prova, no tem o inquilino possibilidade de xito na pretenso a perdas e danos. Alm disso, imperativo que demonstre o prejuzo efetivamente suportado por ter sido preterido na venda do imvel. Direito de preferncia desrespeito ao de adjudicao: Outra ao a que tem direito o inquilino preterido a ao de adjudicao do bem locado, mediante o depsito, j com a petio inicial, do valor pelo qual foi vendido ao terceiro, mais as despesas realizadas por este com escritura, registro e pagamento do imposto de transmisso da propriedade imobiliria. Para o exerccio dessa pretenso, porm, necessrio que o contrato de locao, por qualquer de suas vias, tenha sido averbado margem da matrcula do prdio no respectivo Cartrio de Registro de Imveis at trinta dias antes da alienao. Essa ao de adjudicao tem o prazo decadencial de seis meses para ser proposta, a contar desse mesmo registro da venda do imvel a terceiro. Importante observar que essa demanda h de ser ajuizada contra o vendedor e contra o comprador, porque a sentena que nela se proferir, se for procedente o pedido, valer para o inquilino como adjudicao do imvel, mas, ao mesmo tempo, desconstituir o negcio entre o alienante e o adquirente. Direito de preferncia indenizao no caso de venda de vrios imveis: H importante aspecto relacionado alienao de uma unidade imobiliria. Nesse caso, se for preterido por no lhe ter sido ofertada a totalidade dos bens alienados, o locatrio, em eventual ao de indenizao por perdas e danos, tem que demonstrar que tinha condies financeiras para o negcio na sua totalidade, e no apenas daquele bem que lhe est locado e que foi vendido em bloco com os outros. Art 34 Direito de preferncia: Condmino aquele que tem o domnio com outras pessoas sobre determinada coisa. um co-proprietrio desse bem. Desse modo, somente se os condminos no quiserem exercer a preferncia que ao locatrio ser esta deferida. Afinal, o condmino tem, na espcie, prioridade. O locatrio, preferncia. A prioridade primazia, no sentido de atendimento antes de todos. A preferncia acolhimento, em igualdade de condies com terceiros, da oferta ou lano do inquilino.

5. Das benfeitorias Art. 35 Benfeitorias necessrias e teis - indenizao

6. Das garantias locatcias Art 37. Garantias para as obrigaes locatcias modalidades: No caso de locao de prdio urbano, a nova Lei prev trs espcies de garantia: a cauo, a fiana, tambm conhecida como garantia fidejussria, e o seguro de fiana locatcia. A palavra cauo, do ponto de vista obrigacional, apresenta-se como o contrato ou obrigao acessria, de modo que, em regra, se firma na existncia de contrato ou de obrigao principal. A fiana contrato pelo qual um terceiro vem garantir, total ou parcialmente, diante do credor, o cumprimento de obrigao assumida pelo devedor, que o afianado. De tal modo, a fiana contrato que tem de um lado o fiador e de outro o credor, dele no participando o devedor do contrato principal, que o locatrio. A circunstncia de esse contrato de garantia estar contido, no caso de locao, como uma simples disposio numa clusula contratual do instrumento locativo no significa que dele seja parte o inquilino. A fiana e a cauo em imveis, se firmadas por pessoa casada devem ter a autorizao do outro cnjuge, como o exige o CC, sob pena de nulidade. A cauo em dinheiro e a fiana so as mais comuns das garantias dadas no caso de locao de imveis. E finalmente, o seguro de fiana locatcia nada mais do que um contrato de seguro, sabendo-se que, por este, uma das partes se obriga com a outra, mediante o pagamento de um prmio, a indeniza-la do prejuzo resultante de riscos futuros, previstos contratualmente. Esto igualmente cobertas pelo seguro as custas processuais e honorrios advocatcios, de acordo com os clculos dos respectivos processos decorrentes daquelas medidas judiciais. Garantia nula se o contrato nulo: Nenhuma das garantias subsiste se nulo for o contrato principal, que o de locao, uma vez que todas elas so contratos acessrios daquele. H uma nica exceo, quando a nulidade conseqncia apenas de incapacidade pessoal do locatrio. Se a nulidade do contrato de locaes decorre, todavia, de qualquer outro motivo, a garantia prestada no subsiste, porque as obrigaes nulas no so suscetveis de garantia, como se v, com referncia fiana. Garantias nulidade de uma delas: A atual lei, como a anterior, probe que haja mais de uma espcie de garantia relativamente a um mesmo contrato de locao. Mas exigindo-se e prestando-se fiana e cauo, qual a garantia que deve prevalecer? Neste caso, sobrevive aquela que topograficamente primeiro foi mencionada no contrato, presumindo-se que foi a primeira a ser exigida. Se a segunda garantia figura em documento parte, prevalece a primeira prestada no prprio contrato de locao, porque no pode o locador exigir mais de um tipo de garantia. O descumprimento da proibio legal no pode gerar conseqncia outra que no a invalidade da garantia em excesso.

Art 38 Garantia cauo: Podem ser caucionados bens do locatrio ou de terceiro, coisas mveis ou imveis. Sendo a cauo em bens mveis, esse contrato dever ser registrado em Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos para que possa surtir efeitos em relao a terceiros. J a cauo em bens imveis deve ser averbada margem de sua matrcula no respectivo Cartrio de Registro de Imveis, a fim de que fique ali constando esse nus para conhecimento de terceiros. Bastante comum a cauo em dinheiro. Diz-se que a locao se fez mediante depsito em mos do locador ou, mais precisamente, mediante depsito do valor correspondente a trs meses de aluguel, como de hbito ocorre. A quantia assim entregue ao senhorio deve ser depositada em conta de poupana. Art 39 Garantias at a entrega das chaves: comum a fiana a ser prestada at a real e efetiva entrega do bem locado ao senhorio, quando se tem por finda a locao. Isto consta na generalidade das vezes, do prprio instrumento do negcio. Pela atual lei, no entanto, a fiana, a cauo e o seguro de fiana garantem as obrigaes locativas at a devoluo da coisa, exceto se houver disposio contratual em contrrio. A garantia prestada, cobrindo no apenas os dbitos acaso existentes, mas tambm danos e perdas decorrentes de eventuais reparos e consertos no imvel, que evidncia, sero feitos aps a entrega do prdio ao senhorio, mas que so conseqncia de atos ou fatos acontecidos durante o tempo de permanncia do inquilino na coisa locada. Terminado o prazo do contrato de locao, mas prorrogada esta por tempo indeterminado, perdura a responsabilidade do fiador, se estabelecida at a entrega das chaves, inclusive quanto aos aluguis reajustados dentro dos parmetros legais. Se os reajustes dos locatvos atenderam o que o contrato previa, por igual subsiste a responsabilidade do fiador, uma vez que sabia ele, previamente, desses aumentos, ao prestar a garantia. Responsabilidade do fiador havendo reviso do aluguel: Observamos que os fiadores respondem pelos reajustes contratuais ou legais do aluguel, no pelas diferenas do locativo que decorram da sua reviso judicial, em demanda para a qual no foram intimados. que os reajustes podem ser exigidos dos fiadores, seja porque previstos no contrato, do que eles tinham cincia, seja porque legais, no podendo, pois, alegar ignorncia a respeito. J os valores que sejam conseqncia de sentena judicial em processo do qual no participaram, nem cincia tiveram, no se lhes pode exigir. Art 40 Garantia substituio por morte, incapacidade ou insolvncia do fiador: O credor pode exigir que o fiador seja substitudo por outro ou por outra modalidade de garantia, sempre que houver modificao na situao daquele garante. De fato, morto o fiador, cessa a responsabilidade do seu esplio, herdeiros e sucessores que no assumem o seu lugar naquele contrato de garantia, salvo quanto s obrigaes afianadas at a morte, porque a herana responde pelas dvidas do falecido. No caso de ser, por sentena judicial, declarado ausente, ou desaparecer sem que dele haja notcia ou de ser declarado interdito por incapacidade, assim como se lhe for declarada a falncia, tratando-se de devedor comerciante ou a insolvncia, no caso de devedor civil.

Garantia substituio pelo esvaziamento do patrimnio do fiador: De outro ngulo, se o garante aliena ou grava com nus todos os seus bem imveis, o locador tem direito de exigir que o inquilino apresente novo fiador, por isso que as obrigaes locativas no esto cobertas pelo patrimnio que antes existia, ou que, embora ainda exista, est onerado. Neste caso, incide a regra legal segundo a qual lcito ao senhorio exigir a substituio desse garante, sem que se haja de examinar outros aspectos. A exigncia do novo fiador feita atravs de regular notificao. Exonerao do fiador: Quando a fiana por tempo certo, o fiador no pode pedir exonerao durante o prazo contratual, mas descabe responsabilidade por dvida posterior ao seu vencimento. Quando o fiador a prestou por prazo indeterminado, ainda que at a real entrega das chaves, esse garante tem direito de se livrar dessa responsabilidade. De fato, uma coisa obrigar-se at a entrega das chaves. Outra, renunciar ao direito de exonerar-se da fiana prestada por prazo indeterminado. Enquanto na primeira hiptese o garante responde at a efetiva devoluo do bem, embora possa postular a sua exonerao, exatamente porque no renunciou a essa faculdade, na segunda hiptese no pode pleite-la. Fiador validade da renncia do direito de exonerao: Ocorre que, como tal renncia se insere no mbito de disponibilidade dos direitos do fiador, temos que admitir que seja vlida. Embora no uniforme, essa a posio jurisprudencial dominante. Fiador a partir de quando se d a sua exonerao: Quando se trata de liberao amigvel, o fiador estar exonerado a contar do dia mencionado no instrumento de exonerao, livremente fixado pelas partes. O fiador, embora exonerado por sentena de primeiro grau de jurisdio, continua respondendo pelas obrigaes afianadas at que ocorra o trnsito em julgado do acrdo que decidir a apelao ou o recurso seguinte, se houver. Fiador por tempo certo sua substituio: Quando essa garantia prestada por tempo certo, mas a locao afianada se prorroga por prazo indeterminado, o credor tem direito de exigir novo fiador, porque aquele que se obrigou at determinada data j no mais garante as obrigaes locativas. Fiador de pessoa jurdica possibilidade de exonerar-se: Quando a fiana prestada a uma pessoa jurdica, o fiador sempre leva em conta a pessoa ou as pessoas dos scios em quem confia, de sorte que esse contrato de garantia no passa de pessoa a pessoa, na medida em que essa garantia, contrato benfico, no admite interpretao extensiva. Cauo de imveis desaparecimento substituio da garantia: Se foram caucionados mveis, e estes perecem ou desaparecem, caso em que se permite a exigncia de nova garantia. Desaparecimento ocorre quando no so encontrados. E o perecimento de uma coisa que seja objeto de um direito acontece quando perde as qualidades essenciais, ou, ainda, o valor econmico, quando se confunde com outra, de modo que no se possa distinguir, e quando fica em lugar de onde no possa ser retirada.

Desapropriao ou venda do bem do fiador: Desapropriado, destrudo ou alienado imvel que foi dado em cauo, ou que constitua o patrimnio do fiador, tem o locador direito a exigir outra garantia, visto que a existente, por assim dizer, desapareceu nos termos de responder pelas obrigaes contratuais locativas. Locatrio que deixa o lar conjugal subsistncia da fiana: Tal situao deve ser comunicada, por escrito, ao locador, podendo este exigir fiador em substituio ou outra garantia. Desquite do locatrio, embora este deixe o prdio e passe a mulher a pagar os aluguis, no constitui motivo para a exonerao do fiador, se se obrigou por eles at a entrega das chaves. Art 41 Seguro de fiana: O seguro de fiana deve ser contratado pelo locador ou pelo inquilino, mas a este caber pagar o prmio e o custo da respectiva aplice, tendo como beneficirio o locador que, assim, ficar coberto pela totalidade das obrigaes caso no adimplidas pelo locatrio, sejam aquelas que decorrem do contrato de locao, sejam aquelas que resultam da legislao. Art 42 Garantia ausncia pagamento antecipado do aluguel: Casos h que a locao no est garantida quanto ao cumprimento das respectivas obrigaes. A lei permitiu que, no havendo garantia para a locao, possa o locador cobrar antecipadamente o aluguel, at o sexto dia til do ms vincendo, isto , do que estiver em curso. Como j dissemos, possvel ou at provvel que o pretendente locao de um imvel prefira pagar antecipadamente o aluguel a ter de conseguir ou prestar uma das mencionadas formas de garantia. 7. Das penalidades criminais e civis Art. 43 Penalidades contravenes penal casos: Comete delito contravencional quem exige quantia maior do que o aluguel ou encargos devidos, anotando-se que o pagamento espontneo de valor maior, seja quanto ao locativo, seja quanto aos encargos, deve ter tratamento diverso. No caso de aluguel, preciso verificar se no caracteriza acordo quanto sua majorao ou reajuste, dado que, na locao verbal e naquela que vigora por tempo indeterminado, comum modificar-se o valor da renda mediante tratativa verbal, comprovada pelo recibo do novo locativo, que tantas vezes serve at pra demonstrar a ocorrncias de um acordo. J com referncia aos encargos, ainda que haja pagamento do que se exigiu, mas o seu valor no corresponde realidade, est configurada a contraveno, com a exigncia de valor maior do que o devido, comprovado pelo prprio recibo. O exigir mais de uma garantia, para um mesmo ajuste locatcio, tambm pode caracterizar delito. O locador pode pretender apenas uma das trs garantias de que j tratamos. Por fim, a cobrana antecipada do aluguel tambm um ilcito que repercute na esfera penal, salvo se sr trata de locao para temporada ou no havendo qualquer das trs mencionadas espcies de garantia, situao em que o locador poder cobrar o locativo e encargos at o sexto dia til do ms vincendo, isto , que estiver em curso.

Art 44 Penalidades crime de ao pblica casos: Se o locador ou sublocador se nega a fornecer recibo, no qual conste, separadamente, o valor do aluguel e dos encargos, est sujeito a responder a uma ao penal. Como no h crime sem lei anterior que o defina, essa conduta de negar-se a entregar o recibo, apesar de ilegal, deixou de caracterizar ilcito penal, nas hipteses que se refiram a todas as demais locaes, Poe ausncia de previso legal. Por derradeiro, Vicente Greco Filho, com sua habitual segurana e clareza, conclui: Tipos penais: temos, portanto, no inciso comentado, dois tipos penais: a) recusar-se o locador a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos (no se olvidando de que o locatrio que subloca locador); b) recusar-se o sublocador, nas habitaes coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos. Penalidade civil multa desvio de uso de imvel retomado: O retomante de prdio residencial tem que lhe dar o fim declarado. Em primeiro lugar, deve iniciar sua utilizao dentro de cento e oitenta dias contados a partir da entrega do bem. Em segundo lugar, esse uso deve ser pelo tempo mnimo de um ano, a contar da mudana para o imvel retomado, tudo sob pena de ficar caracterizada a conduta criminosa de quem retomou o bem, e no do beneficirio do pedido. O prazo , no entanto, de sessenta dias para o incio da demolio ou reformas, contados da entrega do imvel, se o inquilino foi despejado em razo de reparaes urgentes, determinadas pelo Poder Pblico. Decorrido esse prazo (60 dias), havendo inrcia do retomante est caracterizado o crime. Este tambm se t3em por consumado pelo despejo executado at o trigsimo dia seguinte ao falecimento do cnjuge, ascendente, descendente ou irmo de qualquer das pessoas que habitem o prdio. Por fim, em qualquer das diversas hipteses ora comentadas, exceto a ltima, que se atribui ao oficial de justia, pode o locatrio, diremos melhor, o ex-locatrio, reclamar, em processo prprio, multa que poder ser de valor correspondente, no mnimo, a doze e, no mximo, a vinte e quatro meses do derradeiro aluguel pago por ele, devidamente corrigido, ou do locativo que estiver sendo cobrado do novo inquilino. Multa por desvio de uso procedimento para sua cobrana: A multa, sendo como , a favor do ex-inquilino, no pode ser fixada de ofcio pelo juiz, dependendo de provocao desse interessado, desenvolvendo-se atravs de uma ao autnoma, de cobrana, em conexidade sucessiva com a de despejo j terminada.Poder ser proposta atravs de rito ordinrio ou sumrio, conforme o valor da causa. H casos em que o retomante alega, comprovadamente, a existncia de motivo de fora maior que o impediu de utilizar o prdio nos prazos legais, para os fins que declara. Nessa situao, o ex-locador deve ficar exonerado de pagar a multa. Multa no exigibilidade desocupao do imvel em face de mera notificao: J se sustentou que, desocupando o imvel com a notificao, independentemente de ao de despejo, o locatrio tem direito de cobrar multa do locador, quando este no utiliza o imvel para o fim declarado, mas h tambm entendimento contrrio, tanto mais quando, no sendo necessria a notificao prvia, esta incua e sem fora coercitiva no sentido de obrigar o inquilino a liberar o prdio. Multa no exigibilidade desocupao do imvel por acordo: Incabvel a multa por desocupao derivada de acordo extrajudicial celebrado antes de julgado o despejo j proposto, mas sem qualquer ressalva, naquela transao, quanto lide em curso, de sorte que

no h lugar para a cobrana da multa por desvio de uso direito que s surgiria em conseqncia da sentena concessiva da retomada. Multa no exigibilidade - locatrio que renuncia a ela: Havendo acordo nos autos de despejo, o locatrio abrir mo dessa multa ou liberar o locador para dar ao prdio o destino que entender, e no necessariamente aquele que declara de incio. De modo que, nesse caso, no h como sustentar que depois possa exigi-la, uma vez homologada a composio amigvel no despejo, com aquela renncia multa, ou liberando o senhorio quanto destinao do bem locado. 8. Das nulidades Art 45 Clusulas nulas: O dispositivo ora comentado tem por nulas quaisquer clusulas contratuais que procurem neutralizar as altas finalidades da lei, principalmente as que vedem a automtica prorrogao do contrato de locao residencial, assegurada pelo art.47, as que probam o direito ao renovatria no caso de locaes comerciais ou industriais se o contrato escrito for de cinco anos no mnimo ou, finalmente, que permitam a cobrana de luvas para que se d essa renovao. Clusulas que no podem ser tidas por nulas: H, no entanto, certas disposies contratuais que sempre foram consideradas vlidas. Assim, o locador podia abrir mo da reviso do aluguel com apoio na Lei de Luvas. Nem se pode dizer que viole a lei o estabelecer locao comercial ou industrial por tempo indeterminado. A cobrana das luvas: Visou a impedir a cobrana de luvas, como era chamada a quantia que o interessado pagava para que o proprietrio de um prdio comercial ou industrial assinasse contrato de locao, luvas certamente maiores quanto maior fosse o prazo do ajuste. E as luvas eram exigidas pelo locador no apenas por ocasio do primeiro pacto, seno tambm para as renovaes ou prorrogaes contratuais que se seguissem. Com a nova Lei do Inquilinato, no h mais vedao quanto exigncia de luvas, tratando-se do contrato inicial. A proibio existe apenas no caso de renovao do ajuste. 9. Da locao residencial Art 46 Locao residencial: A resoluo ato ou efeito de resolver, compreendendo-se, entre as acepes desse vocbulo, a extino, quando se trata de um contrato ou de um direito. A lei estabeleceu, para as locaes residenciais, o despejo por simples trmino do contrato, e tambm, o que coisa diversa, a chamada denncia vazia ou oca, ou ainda, denncia imotivada. Se a locao, atravs de contrato escrito, for ajustada por tempo igual ou superior a 30 meses, terminado o prazo o locador pode, tanto que o faa logo, isto , dentro de 30 dias, pedir o imvel, retomando-o sem necessitar promover qualquer notificao premonitria ou dar qualquer aviso ao inquilino, pois este j estava ciente de que o pacto vigorava por perodo certo. Trata-se, afinal, de ao de despejo por trmino de contrato, que tem que ser propost5a em 30 dias a contar do fim do ajuste. No que se tenha que fazer a citao do locatrio nesse prazo

Aluguis durante a ao de despejo: A propsito, consignamos que o recebimento do aluguel e encargos durante o tempo que durar esse processo de despejo no significa que o locador tenha anudo prorrogao da locao, nem que tenha desistido da demanda proposta ou renunciado ao direito em que ela se funda. Afinal, o receber a renda direito do senhorio, e pag-la obrigao de quem usa coisa alheia. Locao residencial denncia vazia: Se prorrogada a locao pela permanncia do locatrio aps trinta dias do trmino do contrato, sem que o locador tenha proposto a ao de despejo, a qualquer tempo poder promove-la. Nessa hiptese, porm, h de notificar ou avisar o inquilino, dando-lhe 30 dias para mudar-se, sob pena de sofrer a ao que tambm de despejo, sem que tenha que dar os motivos de sua pretenso de retomar. A sim que se chama, a essa ao, de despejo por denncia imotivada, denncia vazia ou denncia oca. Locao residencial e comercial (locao mista): A locao pode ser considerada mista quando tem finalidade residencial e, ao mesmo tempo, no residencial. Essa locao pode ser estabelecida pela vontade de locador e locatrio ao contratarem ou, ainda, assim ser considerada pelo critrio de preponderncia de uma finalidade em relao outra. De fato, sempre se admitiu a retomada por denncia vazia, na hiptese de locao mista, desde que houvesse por preponderncia da atividade comercial. H situaes, no entanto, em que a locao verbal, ou, embora de incio houvesse escrito, acabou prorrogado por tempo indeterminado, vigorando o ajuste h muitos anos. Ou, ainda, embora escrito o ajuste, no possvel pelo seu exame saber qual daquelas finalidades a principal. As partes acabam discutindo sobre a existncia de locao mista, quase sempre o locador sustentando que prepondera o uso comercial e o locatrio dizendo que a utilizao de maior amplitude ou principal a residencial. Art 47 Locao residencial verbal ou por prazo inferior a trinta meses: A locao de prdio residencial ajustada verbalmente presume-se por tempo indeterminado, como alis de cedio entendimento da doutrina e da jurisprudncia. Tanto nessa situao, como na de existir contrato escrito por prazo inferior a trinta meses, findo o ajuste haver a sua automtica prorrogao, por fora da lei, passando a vigorar por tempo indeterminado, de modo que somente poder ser retomado o imvel locado nas hipteses expressamente previstas no art. 47, examinadas em seguida. Retomada no caso de descumprimento de acordo: Se houver transao para a desocupao, mas o inquilino no honrou o acordo celebrado, deixando de devolver o bem, cabvel o despejo. Retomada por extino do contrato de trabalho: Se o inquilino ocupa o imvel em razo de relao empregatcia, que vem a ser extinta, o locatrio deve devolver o bem empresa, e, no o fazendo, d motivo ao despejo por essa causa. Diferente, porm, a situao de haver mudana nas funes ou nas atividades do empregado ocupante do imvel de empresa empregadora. Nesse caso, ainda que haja clusula prevendo que essa modificao do contrato de trabalho acarreta o despejo, no este o caso de ser deferido. que essa disposio contraria a legislao especfica que admite a retomada somente quando houver a extino do contrato laboral. Retomada para uso prprio: O despejo pode ter tambm como motivo o uso pelo prprio dono, ou de cnjuge ou de companheiro, ou, ainda, para uso residencial de ascendente ou

descendente do proprietrio, que no possua, nem o seu cnjuge ou companheiro, prdio residencial prprio. Se a pretenso retomada para uso prprio do senhor do imvel, seu cnjuge ou, ainda, como diz a atual lei, sua companheira, h de ser entendida a expresso uso prprio da maneira mais ampla possvel, de tal modo que o retomante poder utilizar a coisa para residncia ou outro fim. Retomada para uso prprio falecimento do retomante: Se o falecimento, para uso prprio, falece no curso do processo de despejo, qual a soluo? J se decidiu que, falecendo o retomante no curso de ao de despejo para uso prprio, fica prejudicado o pedido pelo desaparecimento do sujeito ativo do processo, j que tal ao pessoal, sem ser personalssima. Assim, no se pode falar em sucessor processual na pessoa do esplio, que entidade jurdica transitria, com personificao anmala. Se, no entanto, o autor pede o imvel para seu uso prprio, e ele vive com sua famlia, sabendo-se que tal pretenso intuitu familiae, falecendo o varo o processo prossegue, por isso que no desapareceu, pela morte, o interesse da famlia em passar a residir no bem locado. Em tudo distinta a situao decorrente do falecimento do autor, em caso de uso prprio, com a sentena j transitada em julgado, notificado o inquilino para a desocupao da coisa locada. Nesse caso, h que ser observada, respeitada e cumprida a coisa julgada, prosseguindo-se na contagem do prazo de desocupao. Retomada para uso de ascendente ou descendente: segundo, se o pedido para reaver o imvel locado visa a destina-la, a ascendente ou descendente, estes somente podero usa-lo como residncia, vedada, qualquer outra destinao. Apenas cabvel esse pleito se for para uso residencial. Queremos registrar, no entanto, que o beneficirio da retomada no apenas o ascendente ou descendente por consanginidade, mas, tambm, o por afinidade, at porque a nova lei, como a anterior, no estabelece a restrio ao parente por afinidade. Nessa espcie de retomada presume-se a sinceridade do pedido, dispensando-se o locador da prova da necessidade. Somente o comportamento posterior do proprietrio poder demonstrar a insinceridade, que o obrigar a satisfazer perdas e danos suportados pelo locatrio, alm de sujeita-lo a processo criminal. Havendo essa presuno em regra, no h lugar para audincia de instruo e julgamento, salvo se a contestao descrever fatos com contornos definidos que possam ensejar prova oral cujo nus do ru. Por fim, se no curso de processo de despejo vem a falecer o ascendente ou descendente beneficirio do pedido de retomada, a conseqncia a extino do feito sem exame do mrito, ressalvado, porm, o caso de este e sua famlia serem os beneficirios da retomada, cujo processo, ento, haver de prosseguir. Retomada para uso do neto: Por outro lado, a lei atual, como a anterior, no impede o locador-proprietrio de postular o imvel de sua propriedade para uso de algum de seus descendentes, seja filho ou neto. Retomada para reformas no imvel: Cabvel , ainda, o despejo se o bem locado tiver que ser submetido a reformas aprovadas pelo Poder Pblico, ou tiver que ser demolido para dar lugar a nova edificao licenciada. Num caso ou noutro preciso que a rea a ser construda aumente em, pelo menos, vinte por cento a existente, o que significa permitir maior utilizao social.

Se no prdio funciona hotel ou penso, o aumento da rea tem que corresponder a cinqenta por cento da existente, sem o que no se mostra vivel a retomada. possvel, todavia, que o loatrio, na contestao, impugne a viabilidade tcnica da nova edificao, atacando, portanto, a sinceridade do pedido deduzido pelo senhorio. Nesse caso, a controvrsia pode levar realizao de prova pericial. Ocorre que planta aprovada e alvar de licena para a respectiva edificao ou reforma no gozam de presuno de verdade absoluta, de tal sorte que, muitas vezes, se impe a produo de prova tcnica. Retomada de prdio locado h mais de cinco anos: Se o imvel est locado, de modo ininterrupto, h mais de cinco anos, por prazo indeterminado, possvel, com esse nico fundamento, obter a sua retomada, independentemente de qualquer aviso ou notificao, tratando-se em verdade de despejo pelo decurso desse lapso temporal. De tal modo, trata-se de reaver a coisa locada, sem qualquer outro motivo que no seja ter a locao, sem interrupo, vigorado por mais de um lustro e ao senhorio no interessar a sua continuidade. caso, pois, de denncia vazia em face dessa longa e continuada atuao do ajuste. Retomada nus da prova: A lei ora examinada, de maneira at pedaggica, com absoluta clareza, disps em que hipteses a necessidade de retomar o bem alugado tem que ser demonstrada. A primeira no caso de uso prprio, mas apenas se o retomante estiver ocupando, com a mesma utilizao que pretende dar quele que o objeto do pedido, outro prdio que seja tambm de sua propriedade, na mesma localidade. Nesse caso, no h presuno de sinceridade, motivo por que o autor deve provar que tem necessidade de proceder a essa mudana. Retomada uso prprio locador que reside em prdio de que co-proprietrio: O locador que mora em prdio possudo em comum equipara-se ao proprietrio residente em imvel alheio, segundo lio da jurisprudncia sombra da Lei 6649/79. Nessa situao est, pois, dispensada a prova da necessidade, em que pese a circunstncia de a presuno que favorece o autor ser relativa, cabendo, portanto, ao ru o nus de demonstrar que o locador insincero na sua pretenso. Retomada para uso prprio de pessoa jurdica: J se considerou que, sendo o locador pessoa jurdica, inadmissvel retomar imvel residencial para uso prprio, pois a pessoa jurdica no tem condies para a propositura de despejo visando retomada do imvel para uso prprio a fim de, alojar no prdio determinado funcionrio que pode, mais tarde, desligar-se da empresa. Ocorre que esta orientao no prevaleceu, estando praticamente pacificada a jurisprudncia do 2 TAC no sentido de que o conceito de uso prprio perfilhado o mais amplo possvel, no se resumindo ao uso de descendente ou ascendente. Retomada uso prprio retomante que j pediu o imvel anteriormente: Ainda que o retomante resida ou utilize prdio alheio, ter que provar a necessidade do seu pedido de uso prprio se, antes, j retomou o imvel que agora pretende reaver. Essa retomada anterior, porm, h de ter sido judicialmente realizada, com a finalidade de o senhorio mudar-se para o imvel. Retomada ascendente ou descendente que reside em prdio prprio: Quando o beneficirio de despejo ascendente ou descendente, se estes residem em prdio prprio,

haver de ser comprovada a sua necessidade de mudarem-se para o imvel despejando, sem o que no ter xito a retomada deduzida. Por vezes o ascendente ou descendente reside com o prprio retomante, de tal sorte que no h recibo de locativo pago, nem contrato de locao, mas o fato de morar com o autor tem que ser declarado expressamente na inicial, para permitir ao ru que, se impugnar a alegao, realize a respectiva prova. Retomada necessidade de o autor provar que o proprietrio: quando a postulao do despejo tiver por fundamento legal o disposto nos incisos III e IV deste artigo, isto , uso prprio, uso de descendente ou ascendente, e reformas ou edificao, a petio inicial dever ser instruda de modo a demonstrar que o autor proprietrio, promissrio comprador ou cessionrio do bem, imitido na posse, devendo o respectivo ttulo, contendo clusula de irrevogabilidade, estar registrado no Cartrio de Registro de Imveis. Esse documento indispensvel propositura da demanda. Inexistente esta prova documental, o caso de carncia da ao por ilegitimidade ad causam ativa, uma vez que o retomante no tem qualidade para ser autor em tal demanda. Retomada ajuizada pelo esplio: O imvel tem indiscutvel legitimidade para, em nome da herana, pedir imvel locado para uso de um dos herdeiros. Evidentemente que no lhe ser facultado retomar para uso prprio. O esplio deve ser representado pelo inventariante, postulando em face da indivisibilidade da herana, o imvel locado para uso de um dos herdeiros ou do prprio cnjuge suprstite. 10.Da locao para temporada Art 48 Locao para temporada consideraes: Quem toma de aluguel um prdio em qualquer cidade, em qualquer lugar, desde que preenchidos certos requisitos, estar locando um imvel por temporada. Por qualquer outro motivo que o obrigue a contratar imvel residencial, se for pelo prazo mximo de noventa dias, estaremos diante de uma locao por temporada. A propsito, esta pode referir-se a um imvel na mesma cidade onde seja domiciliado o inquilino. Se o prdio for locado com mveis e utenslios, obrigatrio que sejam relacionados e descritos, constando o estado em que se encontram, tudo a diminuir a possibilidade de conflitos ao final da locao. Tal obrigatoriedade est, no entanto, desacompanhada de qualquer sano legal, de modo que, se apesar de mobiliado o imvel, no constar quais so os bens mveis, alfaias e utenslios que havia ali,, o certo que a respectiva prova da existncia dessas coisas mveis pode ser suprida por todos os meios admitidos. Art 49 Locao para temporada recebimento antecipado dos aluguis: Atenta a lei, permitiu que a totalidade dos alugueis e encargos fossem cobrados de uma s vez, de modo antecipado de regra, como acontece, no incio da utilizao do bem. Apesar disso, autorizou tambm que o locador exija garantia, entre as previstas, para cobrir outras obrigaes contratuais, admitindo, nesse passo, que a principal delas j esteja solvida. Art 50 Locao para temporada que passa a residencial por tempo indeterminado: Na locao de temporada, terminado o prazo legal do ajuste, tinha necessariamente que se

enquadrar numa relao locacional comum determinada pela permanncia do inquilino no imvel. Assim, se o inquilino continuar no prdio, aps o trmino da locao de temporada, haver prorrogao do liame por prazo indeterminado apenas se o locador no manifestar sua inteno de retomar o imvel no prazo de 30 dias. Essa prorrogao decorre de presuno legal, no podendo, da em diante, haver a cobrana antecipada do locativo e encargos, porque a relao locatcia passa ao regime da locao residencial comum, tanto que a resilio ou denncia vazia do contrato somente pode ser feita quando j decorridos trinta meses de seu incio ou, ainda, nas hipteses previstas no art. 47, vale dizer, denncia motivada, quando, ento, esse prazo no necessita ser observado, bastando que haja um daqueles motivos do art. 47. Locao para temporada ilegalidade de contratos sucessivos: O segundo ajuste vlido, vigorando, entretanto, por tempo indeterminado, porque, em princpio, seria nula a clusula que fixasse o novo prazo em at 90 dias, que se apresenta como fraudatria dos objetivos da lei ora comentada, uma vez que manteria o locatrio, numa locao residencial de prazos sucessivos to curtos, sujeito a iminente despejo, quando certo que pactos com prazos inferiores a trinta meses somente autorizam a retomada do imvel por um dos motivos alinhados no art. 47. 11.Da locao no residencial Art. 51 Locao no residencial: A fim de livrar o comerciante e o industrial dessa conhecida exigncia dos locadores por ocasio de renovao do contrato, ceio o Decreto 24150 de 1934, que foi, sem dvida, uma grande conquista do direito brasileiro, que perdurou at ser agasalhado pela nova lei. A nova legislao no apenas praticamente reproduziu o que constava da Lei de Luvas, mas, por igual, consagrou todas as grandiosas lies jurisprudenciais a respeito da locao comercial e industrial, ensinadas com apoio naquele decreto. A atual lei, refere que o ajuste a renovar deve ser escrito e por prazo determinado, afastando, assim, de plano, a propositura de ao de renovao de contrato de locaes comercial ou industrial, ou, simplesmente ao renovatria, como tantas vezes vimos, baseada em locao verbal ou que, sendo escrita de incio, se prorroga por tempo indeterminado, mas sem contrato escrito. A soma do tempo dos contratos escritos: Por outro lado, a existncia de vrios contratos escritos, cuja soma atingisse pelo menos 5 anos, permitia, por construo pretoriana, o xito da ao renovatria. o que se chama de acssio temporis ou soma do tempo dos contratos. Pequeno perodo de dias ou at dois meses, como noticia a jurisprudncia, no impedia a soma do tempo dos contratos, porque aquele intervalo era considerado como necessrio s tratativas para a celebrao de um novo instrumento, que acabava por ser feito tanto que a renovatria era proposta com apoio nele. Esse pequeno perodo foi criado, de modo proposital, pelo locador para impedir o exerccio da renovatria, de tal modo que tinha que ser tida essa conduta como fraudatria da Lei de Luvas. Prova do exerccio do mesmo ramo nos ltimos trs anos: Outro requisito para o xito da renovatria est relacionado explorao do mesmo ramo de comrcio ou de industria pelo locatrio h, pelo menos, trs anos em carter ininterrupto.

A prova respectiva pode ser feita com a apresentao, j com a petio inicial, de alvars de licena e funcionamento expedidos pela Municipalidade, de recibos de impostos relativos ao exerccio do comrcio, de qualquer documento que demonstre a efetiva atividade negocial exercida no prdio locado no ltimo trinio anterior propositura da ao. Essa matria pode ser provada por documentos, percia e testemunhas em qualquer fase do processo, at audincia de instruo e julgamento. Se as atividades comerciais ou industriais do locatrio cessarem, no tem ele direito a renovao do contrato. Com a decretao da liquidao extrajudicial cessam definitivamente as atividades da instituio financeira. Assim se no atingiu trs anos na mesma atividade, ser carecedora da renovatria. Ao renovatria quem pode ser autor: Esto legitimados para propor a ao renovatria tanto o locatrio como o seu cessionrio no negcio, e tambm o seu sucessor na locao, o que corresponde a dizer que lcito ao inquilino vender e transferir o seu estabelecimento comercial bem como transferir e ceder o contrato de locao, uma vez que o cessionrio e o sucessor tm direito renovao contratual, assegurada pela nova Lei. No caso de sublocao parcial do prdio alugado, o sublocatrio pode demandar a renovao diante do sublocador, que o seu locador. Ocorrendo a sublocao no tenha prazo coincidente com o da locao, indo alm desta, sempre se entendeu que rus da renovatria devem ser o sublocador e o locador, para que, se for renovado judicialmente o contrato de sublocao, possa este valer contra o locador e no apenas contra o sublocador. Se a sublocao for de todo o imvel locado, o locatrio no ter direito renovatria que se defere ao sublocatrio que, em verdade, assumiu a posio do locatrio-sublocador. Renovatria legitimidade ativa do locatrio e da sociedade de que faa parte: Casos h em que, estando a ser constituda uma sociedade comercial, a locao se faz tendo por locatrio uma daquelas pessoas que ser scia da empresa que vai funcionar no imvel locado. A nova lei permite que seja autor da renovatria tanto o inquilino como a sociedade, nada havendo, portanto, contra a que ambos, em conjunto, possam promover a demanda. Para que estejam legitimados ativamente tanto o locatrio como a sociedade, mister que o contrato de locao autorize a sociedade, de que o inquilino faa parte, utilize o imvel locado. No constando esta autorizao no instrumento da locao, em princpio, a sociedade na poder propor a renovatria, apenas o locatrio. Sendo locatria uma sociedade comercial que vem a ser dissolvida pela morte de um dos scios, o sobrevivente pode, como subrogado, propor a ao renovatria, se continuar a exceder o comrcio no mesmo ramo no imvel locado. Renovatria legitimidade ativa de sociedades civis com fins lucrativos: O locatrio, seja pessoa fsica ou jurdica, que se dedique a atividade econmica organizada com fins lucrativos, independentemente da natureza do objeto do negcio, encontra proteo na Lei de Luvas, posto que na expresso uso de comrcio, se compreende o moderno conceito de atividade empresarial. Nesse passo, irrelevante para o fim especfico da renovao compulsria da locao a natureza civil da sociedade uma vez acentuado o carter empresarial da atividade, ainda que no exista fundo de comrcio na sua tradicional concepo doutrinria. Renovatria ilegitimidade ativa se no h fundo de comrcio: Se a sociedade civil no tem fins lucrativos, no em direito renovatria. De fato, se a locatria no pratica atos de comrcio ou de indstria, limitando-se a uma atividade puramente civil, dedicada, por

exemplo, ao ensino, mas sem finalidades lucrativas, no pode propor, com xito, a ao de renovao de seu contrato de locao. Renovatria quem poder ser ru: H de ser ru, em regra, o proprietrio, o usufruturio, o condmino, o fiducirio, o credor anticrtico, se ostentarem a condio de locador, alem do sublocador. Morrendo o locador-proprietrio, demandado ser o seu esplio ou o herdeiro a quem, na partilha, couber o imvel locado. Renovatria prazo de sua propositura: A ao renovatria deve ser proposta dentro de determinado prazo, isto , de um ano at seis meses antes do vencimento do contrato de locao a renovar. No antes, nem depois. Sendo decadencial o prazo, no h como interrompe-lo, suspende-lo ou prorrog-lo. Art 52 Renovatria locador que necessita do prdio para realizar obras determinadas pelo Poder Pblico ou que aumentem o valor do prdio: A nova lei manteve a exigncia de as obras serem determinadas pela autoridade pblica, do que se infere serem necessrias e inadiveis, alm de significarem grande transformao do prdio, de tal modo que no possam ser feitas sem a sua desocupao. No que respeita s obras que aumentem o valor do imvel e, portanto, a sua rentabilidade, embora muito se tenha discutido a respeito no regime da Lei de Luvas, a concluso a que se chegou, na doutrina e nos pretrios, foi a f que tais reformas, visando ao melhor rendimento do capital imobilizado, constituam inegvel direito do locador, includo no que se entende por fruio, uma das caractersticas do direito de propriedade. Renovatria locador que necessita do imvel para realizar obras que aumentem o valor do negcio: Se o negcio pertence ao locatrio, no se vislumbrando, em princpio, como possam as obras ou a nova edificao aumentar o valor do negcio. Preciso considerar, no entanto, que, por vezes, a locao compreende o prprio fundo de comrcio, as instalaes e pertences, alm do imvel, como no caso de cinemas, hotis, etc. Nessas hipteses que se aplica essa norma, segundo a qual as obras podem aumentar o prprio valor do negcio explorado no imvel, como fcil compreender. Renovatria caso de retomada do prdio para uso prprio do locador: Cabe tambm ao locador opor-se renovao no caso de pretender, ele prprio, usar o imvel a fim de ali instalar-se com comrcio diverso do exercido pelo inquilino. Nesse caso, no se exige que o senhorio seja comerciante, nem que tenha comrcio j funcionando. Aps reaver o bem locado, cuidar o retomante de tornar-se comerciante, providenciando, se ainda no o fez, a abertura da sua empresa perante as reparties pblicas e Junta Comercial. Os pretrios sempre afirmaram que inadmissvel reconveno em caso de renovatria. Na hiptese de pretender reaver o imvel para uso prprio, o senhorio dever indicar, com preciso, o ramo de negcio que vai explorar no imvel, a fim de possibilitar ao autolocatrio o exerccio de sua defesa contra essa pretenso do locador. Renovatria retomada para uso do prdio pelo cnjuge, ascendente ou descendente: A retomada tambm pode ser pleiteada para que o prdio locado seja usado pelo cnjuge, ascendente ou descendente do locador, mediante a transferncia de fundo de comrcio

existente h mais de um ano, em que o prprio locador ou qualquer daqueles beneficirios da retomada tenha a maioria do capital social. Nessa hiptese, porm, o prdio no poder ser utilizado para o mesmo ramo de comrcio ou industria do inquilino. Se o prdio te, entretanto, uma destinao nica, como o caso dos postos de gasolina, hotis e cinemas, ou se a locao compreende tambm o fundo de comrcio, com instalaes, equipamentos e pertences, possvel a retomada. Renovatria indenizaes a que tem direito o locatrio: O locatrio tem direito ao ressarcimento dos prejuzos e dos lucros cessantes oriundos da desocupao do prdio por melhor proposta de terceiro ou, ainda, se o senhorio no der ao imvel o destino alegado ou, por fim, no iniciar as obras ordenadas pela autoridade pblica ou as que se referem construo mais til. Renovatria mudana do locatrio despesas: As despesas de mudana no devem ser confundidas com as despesas com a mudana. Naquelas, devem ser compreendidos todos os gastos com a transferncia do negcio para outro local. Art. 53 Resciso do contrato, sendo locatrio hospital, unidade de sade, asilo, estabelecimento de sade, de ensino e entidade religiosa: As locaes relativas a essas instituies e entidades, incluindo os asilos e, tambm, s entidades religiosas registradas, esto submetidas nova lei, que na linha da anterior, somente permite a resciso da avenca nas hipteses do art.9. Assim, no cabe despejo por denncia vazia com relao a esses imveis. Retomada no caso de reforma e construo, sendo locatria uma dessas instituies: Pode o senhorio reaver o prdio para sua reforma, demolio e construo, que lhe dem maior utilizao, considerada esta se houver aumento de, pelo menos, cinqenta por cento da rea til existente, desde que tenha a condio de proprietrio, compromissrio comprador ou cessionrio, imitido na posse, cujo ttulo, registrado, seja irrevogvel. Sendo compromissrio comprador ou cessionrio, deve ter pago o preo da promessa ou da cesso, pois, do contrrio, dever exibir autorizao do proprietrio para retomar o bem a fim de realizar a reforma ou construo mais til. Findo o contrato, a permanncia do locatrio no imvel tem o condo de prorrogar o contrato por prazo indeterminado, mas, ainda assim, no cabe a denncia vazia do liame locativo. Descabe a retomada nesta hiptese, tambm para uso prprio, de ascendente ou ascendente. Ocorre que no so todas as escolas que merecem essa proteo legal. Somente os estabelecimentos de ensino que mantenham cursos regulares de 1, 2 e 3 graus, supletivo e profissionalizante, devidamente autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico. Unidades sanitrias e estabelecimentos de sade abrangncia da proteo legal: Hospital instituio devidamente aparelhada em pessoal e material, destinada ao diagnstico e tratamento de pessoas que necessitam de assistncia mdica, diria e cuidados permanentes de enfermagem, em regime de internao. Apenas os hospitais, unidades sanitrias e estabelecimentos de sade que tenham as apontadas caractersticas desse julgado que se enquadram na regra que restringe a possibilidade de resciso do respectivo contrato de locao.

Art 54 Locao de lojas ou espaos em shopping center: Ao disciplinar o direito renovao das locaes no residenciais, mais especificamente das locaes de prdios destinados ao comrcio, vedou a possibilidade de o locador de espao em shopping center, na contestao renovatria, pleitear a retomada com fundamento em uso prprio, ou para transferncia de fundo de comrcio, seja do prprio locador ou de seu cnjuge, descendente ou ascendente como a lei o permite para as demais hipteses de renovao judicial do ajuste. A locao de espaos em shopping center est submetida nova lei de locao urbana, apesar de o respectivo contrato conter clusulas atpicas para um mero ajuste locatcio, mas que, nem por isso, o afastam de uma locao, em que pese a insistncia dos empreendedores na tentativa de descaracteriza-lo como locao. Esta locao um contrato misto que tem a locao por ajuste central, em torno do qual os demais pactos giram e apenas sobrevivem enquanto exista aquela. A locao tipo de negcio jurdico, e os outros so, em verdade, negcios inominados, ou no, mas, seguramente representativos de obrigaes cujo exame e soluo cabem no campo do direito obrigacional. Locao em shopping center aluguel: No s contratos de locao de espaos em shopping center, so comuns clusulas fixando o aluguel em percentual sobre o faturamento do locatrio. Se no ajuste ficar expresso que o locador pode controlar esta base de clculo do locativo, o inquilino tem que permitir a averiguao e a fiscalizao por parte do senhorio no prprio interior da loja e durante o expediente comercial. Cesso temporria de espao (stand) em shopping center: Como a locao em prdio urbano locao ou sublocao, e as locaes de espaos em shopping centers esto sujeitas Lei do Inquilinato, proprietrios ou locadores desses locais esto idealizando meios para tentar contornar a aplicabilidade da mesma. Mas os tribunais reconhecem esses contratos como sendo de locao ou de sublocao, no importando que nome os locadores tentam dar a eles. Locao em shopping center despesas ditas condominiais: Entre as despesas condominiais classificadas como extraordinrias est proibida a cobrana daquelas mencionadas no art. 22 a,b e c. De tal modo, as demais despesas condominiais extraordinrias podem ser exigidas dos lojistas-locatrios, uma vez que excludas foram somente aquelas referidas no pargrafo anterior. Os comerciantes, no entanto, somente estaro obrigados a arcar com tais gastos se constarem de prvio oramento, exceto se decorrerem de fora maior ou em casos de emergncia, quando, embora no haja previso oramentria, tm que ser feitos no interesse de toda a comunidade condominial do shopping center. Art 55 Locao no residencial de prdio residencial: H locao no residencial se o prdio, embora residencial, tivesse como locatria pessoa jurdica que o destinasse moradia de seus scios, diretores e empregados. Esse tipo de locao ajustado como um dos meios para atingir os fins da empresa, no se tratando de imvel alugado a pessoa fsica. Locao no residencial de prdio residencial vantagens: O tipo de locao que agora cuidamos apresenta inmeras vantagens para o locador, entre as quais a cessao do ajuste de pleno direito findo o prazo contratual, autorizando a retomada. No poder o locador, todavia, suportar ao renovatria relativamente a esse imvel, porque o fato de o locatrio ser pessoa jurdica e destinar o imvel moradia de seu diretor

ou empregado no tem o condo de transferir para o imvel locado a caracterstica da explorao de comrcio ou indstria, desenvolvida pelo locatrio no seu estabelecimento. Art 56 Locao no residencial extino do contrato pelo trmino do seu prazo: Cuidando-se de locao no residencial, terminado o prazo contratual, o ajuste est findo, sem que haja necessidade de qualquer comunicao ou interpelao a fim de que o inquilino deixe o bem locado. De tal forma, se o fizer logo em seguida ao trmino do pacto, o locador pode ajuizar ao de despejo, no tendo que precede-la de notificao judicial, extrajudicial ou qualquer aviso. Se ter por prorrogada a locao, por tempo indeterminado, se o inquilino continuar no imvel, por mais de trinta dias, sem que a tanto se oponha o locador. Trata-se de locao de despejo por trmino do contrato, e no de despejo por denncia vazia, uma vez que esta depende de aviso denunciando o liame locatcio prorrogado, e aquela do simples findar-se do ajuste. Art 57 Locao no residencial denncia vazia: Permanecendo o inquilino no imvel locado e deixando o locador de propor a ao de despejo nos trinta dias seguintes ao fim do ajuste, passa a locao a tempo indeterminado, e a sim, somente possvel deduzir-se a pretenso retomada se, antes, o locatrio for avisado para desocupar o prdio no prazo de trinta dias, e desatender a essa medida. Trata-se de despejo por denncia imotivada ou denncia vazia. absolutamente desnecessrio, consignar o motivo da denncia, que, bem vistas as coisas, se existe unicamente o de no ser mais conveniente ou interessante ao locador a manuteno do vnculo locatcio. Na chamada denncia vazia, a retomada deferida pela s convenincia do locador, sendo dispensvel, a propsito, audincia de instruo e julgamento. Locao no residencial denncia vazia notificao: Relativamente notificao que, necessria e obrigatoriamente, antecede essa ao, pode ela ser feita na pessoa do administrador da empresa locatria, que se apresentou ao servidor da Justia como dotado de poderes para recebe-la. DOS PROCEDIMENTOS 12.Das disposies gerais Art 58 Procedimentos das aes relativas locao:

Art 60 Aes de despejo prova de que o locador titular do domnio do imvel ou de compromisso registrado: A lei considerou como documento essencial propositura da ao a prova do domnio do prdio ou de compromisso ou promessa de venda e compra desde que registrada, nos casos de desfazimento da relao locatcia para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico que exijam a sada do locatrio do imvel, ou quando, sendo possvel realiza-las sema a sua mudana, ele se negue em consentir nas reformas, e em casos de ao de retomada de imvel ocupado por empregado em razo de contrato de trabalho que tenha sido extinto.

Se o autor no juntar essa prova inicial, o Juiz dever determinar que a apresente no prazo de 10 dias, sob pena de indeferimento daquela petio. O compromisso ou promessa de venda e compra de imvel, que a mesma coisa, deve conter, segundo a sistemtica da Lei, clusula de ser irrevogvel e irretratvel, estar registrado no Cartrio de Registro de Imveis na respectiva matrcula, e estar o compromissrio comprador imitido na posse do imvel. Art 61 Aes de despejo concordncia do ru com o pedido conseqncias: Trata-se, no caso, de o inquilino reconhecer a procedncia da pretenso inicial, no prazo da resposta, de modo que no resta ao Juiz seno extinguir o processo com julgamento de mrito, ainda que, na prtica, se diga que houve acordo. Essa atitude do locatrio permitir que obtenha prazo de seis meses para desocupar o imvel, que deve ser contado a partir do reconhecimento do pedido por ele manifestado, livrando-se, no entanto, dos nus sucumbenciais desde logo fixados na sentena, se, de fato, deixar o prdio nesse prazo. admitido nas seguintes hipteses de locao residencial: 1) se ajustada por escrito, com prazo igual ou superior a trinta meses, tiver sido prorrogada por tempo indeterminado, denunciado o contrato com o prazo de trinta dias para desocupao, 2) se ajustada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, findo os quais foi prorrogada por tempo indeterminado, o imvel estiver sendo retomado para uso prprio, do locadorproprietrio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente, ou ainda para demolio e edificao licenciada ou obras aprovadas pelo PP que impliquem aumento da rea nos termos do art. 47, inciso IV. Descumprido a sentena, isto , no entregando o imvel livre ao autor naquele prazo de seis meses, o ru arcar com as custas e despesas processuais, alm de vinte por cento de honorrios advocatcios sobre o valor da causa, atualizado este da propositura da demanda. Art 62 Ao de despejo por falta de pagamento consideraes gerais: A cumulao de pedidos contra o mesmo ru, num nico processo, a que se chama de cumulao objetiva, somente pode ocorrer se o autor empregar o rito ordinrio, quando para cada pedido corresponder tipo diverso de procedimento. A prpria lei autoriza que o despejo por falta de pagamento de aluguis e encargos possa ser cumulado com a cobrana da dvida. Assim, emendada a mora, o feito estar extinto seja com relao ao primeiro pedido, seja com relao ao segundo, por falta de interesse do autor no seu prosseguimento. Ao de despejo cumulada com cobrana de aluguis tambm contra o fiador: Parte da doutrina no admite que o fiador, como litisconsorte com o locatrio, figure no plo passivo da ao de despejo cumulada com cobrana de aluguis, com o que concordamos, porque: a) a cumulao de que trata a lei processual civil s admissvel contra o mesmo demandado; b) do despejo somente pode ser ru o locatrio, que mantm vnculo contratual locatcio com o locador. Embora do ponto de vista prtico haja uma propenso a que se admita essa cumulao, o certo que o fiador parte ilegtima para ser acionado juntamente com o inquilino em ao de despejo cumulada com cobrana de aluguis. Entendimento do STJ; admissibilidade da ao de despejo por falta de pagamento dos aluguis e encargos, cumulada com cobrana de aluguis, ajuizada contra o inquilino e tambm contra o fiador.

Ao de despejo por falta de pagamento discriminao do dbito: No possvel alegar na pea exordial que o ru deve tantos reais, relativo ao aluguel e respectivos encargos, sem que sejam discriminados , me a ms, aluguis e encargos separadamente, a fim de atingir-se o total alegado. Isto permitir, sem maiores delongas, que o inquilino possa, no prazo de resposta, requerer ao Juiz autorizao para pagar o dbito apontado, atualizado, sem necessidade de qualquer clculo judicial. Dever efetuar o depsito judicial at quinze dias aps ser intimado de que foi autorizada a purga da mora, incluindo os locatvos e encargos que se vencerem at o dia desse depsito, bem como os juros de mora, alm de dez por cento sobre o total devido a ttulo de honorrios advocatcios do credor, tudo isto em respeito lei. Importante destacar que a exigibilidade de multas ou penalidades, na purga da mora em despejo por impontualidade, abrange toda pena moratria, excluindo-se s as de natureza compensatria. Feito o depsito, o locador levanta a quantia ofertada, est encerrado o processo. Se, no entanto, fundamentadamente alega que insuficiente o valor depositado, o devedor poder complementa-lo em dez dias aps tomar cincia dessa impugnao. Ao de despejo por falta de pagamento levantamento da importncia incontroversa: No sendo complementado o depsito, ainda assim o locador pode levantar a importncia oferecida, continuando o processo pela alegada diferena, cuja procedncia, ou no, ser julgada ao final por sentena de mrito. Se, ao contrrio, quem a tem o locatrio, a dvida est paga, subsiste o vnculo locatcio. Na primeira hiptese, pelas custas que se acrescerem aps o depsito, responsvel o locatrio, assim tambm pelos honorrios relativos ao prosseguimento do feito. Na segunda hiptese, devedor dessas verbas o locador. Ao de despejo por falta de pagamento depsito e levantamento dos aluguis que se forem vencendo: No curso do despejo por falta de pagamento, os locatvos que se forem vencendo at a sentena devem ser depositados nos vencimentos, e o locador pode levanta-los se forem incontroversos. Nessa medida, podero ser levantados. Claro est que sendo um dever do locatrio depositar o que incontroverso e no o fazendo, ter o seu despejo decretado, pois indiscutvel a mora, ao menos at o valor no discutido. Ao de despejo por falta de pagamento purgao da mora e contestao: Na ao de despejo por falta de pagamento de aluguel deve o locatrio purgar a mora da quantia incontroversa e contestar as verbas que entender cobradas indevidamente. Ao de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrana de alugueis existncia de contrato escrito: No caso de locao verbal, nenhuma discusso a matria comporta, por isso que a sentena que acolher o pedido de cobrana dos locatvos que ser o ttulo a ensejar a execuo. A lei, no caso da existncia do contrato escrito; apesar de este por si s j configurar um ttulo executivo extrajudicial; autoriza aquela cumulao, sem restringi-la locao verbal. E de outro ngulo, o que mais importante, como a execuo somente instaurada em benefcio do credor, dela pode abrir mo, processando o seu pedido em rito comum, mais favorvel, por sinal, ao devedor. Ao de despejo por falta de pagamento impossibilidade de purgao da mora pela terceira vez: No ser possvel purgar a mora, quando, por duas vezes, nos doze meses anteriores propositura da ao, o locatrio j o tiver feito. Nessa hiptese, o locador deve instruir a petio inicial com a prova da existncia das duas aes anteriores, bem como da

data em que emendada a mora nas duas oportunidades, para que se verifique se incide a lei vedando a terceira purga. que nessa situao, o pedido inicial postular a resciso do contrato ou da locao, com o conseqente decreto do despejo. Art 63 Aes de despejo procedentes prazos para desocupao: Os prazos para desocupao so os seguintes: Como regra geral, o prazo de trinta dias, no caso, digamos de despejo para uso prprio, para uso de descendente ou ascendente, por denncia imotivada ou por trmino do contrato de locao. Ser, no entanto, de quinze dias se, entre a citao e a sentena de primeiro grau decorrer mais de quatro meses, bem como se o despejo foi decretado por infrao contratual ou legal, e por falta de pagamento do aluguel e encargos. Ainda ser de quinze dias se o despejo se refere a locao residencial, com o contrato escrito por perodo igual ou superior a trinta meses, que tenha sido prorrogado por tempo indeterminado, e denunciado o liame, atravs de notificao premonitria com trinta dias para desocupao, sem xito. Poder dar-se em seis meses no mnimo, e um ano no mximo se o locatrio for estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Pblico, para que a desocupao ocorra nas frias dos escolares. Ser de um ano nos casos do par. 3. Aes de despejo nus sucumbenciais e cauo: A sentena que acolhe o pedido de despejo, alm de fixar o prazo de desocupao da coisa locada, impondo os nus sucumbenciais ao vencido, dever fixar o valor da cauo para a hiptese de ser executada provisoriamente, isto , ser executada embora haja recurso pendente de julgamento, ao qual se confere apenas o efeito devolutivo. Art 64 Aes de despejo em que se exige cauo para execuo provisria da sentena: A execuo provisria significa exigir-se do vencido que atenda ao que ficou decidido, muito embora este tenha interposto recurso que, todavia, foi recebido apenas no efeito devolutivo, para que o exeqente tem que se sujeitar a certos princpios, entre os quais o de prestar cauo, a fim de reparar os danos causados ao executado, uma vez que a execuo provisria da sentena corre por conta e risco do exeqente. Assim, nas demandas relativas a locao, conforme o j comentado art.58, inc. V, possvel a execuo provisria. Assim, agora, cabvel a cauo no caso de despejo, salvo se este tiver sido decretado por descumprimento de acordo, em decorrncia de infrao contratual e, finalmente, para a realizao de reparos urgentes decretados pelo Poder Pblico, os quais o locatrio no consente sejam feitos, ou que no possam ser efetivados com ele ocupando o prdio. A cauo, nas demais hipteses, deve ser fixada pelo juiz na sentena em valor no inferior a doze meses, nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado at a data do depsito da cauo. Aes de despejo reforma da sentena de procedncia conseqncias: Se houver reforma da sentena, a conseqncia que o valor caucionado pelo locador fica para o locatrio despejado, como indenizao previamente fixada pela lei para compor perdas e danos, suportados por ele em razo de sua indevida mudana do prdio objeto da demanda.

Se essa verba compensatria no for suficiente, o ex-locatrio pode postular a diferena, por meio de ao adequada, desde que prove a ocorrncia de efetivos prejuzos em valor maior do que a cauo feita em seu favor. O locatrio despejado, por fora de execuo provisria, em tese tem direito de, se a execuo ficar sem efeito, retornar ao imvel. Isso somente acontecer se terceiros estiverem ocupando o imvel, porque so alheios ao processo de despejo e sentena que nele se proferiu. Art 65 Aes de despejo procedentes desocupao findo o seu prazo providncias: Deixando de atender notificao, o inquilino sujeita-se ao despejo compulsrio, se necessrio com o arrombamento do imvel e do uso da fora, o qual ficar disposio do Juiz mediante requisio deste autoridade policial. Se, no entanto, tiver ocorrido falecimento do cnjuge, ascendente ou descendente ou irmo de qualquer pessoa que habite o prdio, e no apenas do locatrio, o despejo no poder ser efetuado at o trigsimo dia do passamento. Aes de despejo desocupao do imvel despesas com a retirada de bens do locatrio, quando este no a promove: Vezes h em que o despejando, at mesmo para dificultar a desocupao, diz no ter para onde ir, caso em que devero ser entregues a guarda de depositrio judicial. Essas despesas comprovadas podem ser includas na conta de liquidao da ao de despejo. Art 66 Ao de despejo imvel abandonado imisso na posse: Se o ru abandona o imvel aps ajuizado o despejo, isto , aps a citao vlida, porque esta que se forma a relao processual e se tem por proposta a ao quanto ao ru, o autor tem direito de imitir-se na posse do bem locado. Ao de despejo abandono do imvel antes da citao processo extinto: Pode ocorrer que essa desocupao ou abandono se d aps a propositura da ao, mas antes da citao. Incabvel, nesse caso, a imisso na posse, por isso que o processo de despejo deve ser extinto, sem exame do mrito, uma vez que no se pode pretender despejar quem j no ocupa o bem. Ao de despejo abandono do imvel aps a sentena imisso na posse: Se o abandono acontece aps a sentena, caso de imisso na posse.

Art. 67 Ao de consignao em pagamento consideraes: Consignao (do latim cum signare) modo indireto de pagamento, ou seja, o pagamento realizado por intermdio da autoridade judicial. Ao de consignao em pagamento partes legtimas: Essa ao constitui, sem dvida, um meio de efetuar o pagamento de dvida lquida e vencida exigvel. Autor, dessa causa, o devedor, chamado de consignante ou consignado, e ru, o credor, chamado de consignatrio. O magistrado-jurista Antonio Carlos Marcato ensina que o terceiro no est legitimado para essa ao, quando paga em seu prprio nome (CC.art.931), mas tem legitimidade ativa quando para em nome e pro conta do devedor.

Demandado pode ser apenas o credor, ou quem o substitua legalmente, ou seja, o gestor de negcios, a massa falida, o esplio, o administrador. Ru no pode ser, porm, no caso de aluguel a empresa administradora de bens do locador, ainda que esta, em nome dele, tenha locado a coisa. verdade que, estando o locador ausente e no deixando quem receba os aluguis, ou originando-se a ao de atos praticados pelo seu administrador, pode a citao ser feita na pessoa dele, mas o ru h de ser sempre o credor (locador, no caso), consoante se v da legislao. (PCP, art.215 arts.1 e 2) Ao de consignao em pagamento casos: Os casos de consignao encontram-se previstos no Cdigo Civil. A mais constante dessas alegaes, no entanto, est relacionada recusa do senhorio em receber a renda. Outras vezes, o locador procura criar dificuldades para o locatrio efetuar o pagamento do aluguel nas condies, no prazo e lugar devidos. Tal conduta constitui velada recusa no recebimento, autorizado, como corolrio, a procedncia da ao de consignao em pagamento Dir-se- que preciso, se for possvel, fazer prova da recusa do senhorio No caso de dvida de aluguis e respectivos acessrios, alm dos requisitos gerais que toda petio inicial deve ter, o autor dever nela explicitar a renda devida e encargos locativos, ms a ms, como os correspondentes valores de cada um. Ao de consignao de chaves: J a Lei o Inquilinato refere-se, quanto consignatria, somente quantia que o devedor considere devida, no assim prpria coisa locada. Sabe-se, todavia, que bastante comum a consignao da coisa (imvel locado), simbolicamente representada pelas respectivas chaves. Na prtica, acabou, por isso, sendo chamada de ao de consignao de chaves. Esta ao, todavia, na ausncia de disciplina na nova Lei, dever seguir o Cdigo de Processo Civil, que prev a consignao da quantia ou da coisa devida. Assim, caber a consignao do imvel locado, representado pelas chaves da propriedade, se o locador negar-se a receb-la sob a alegao de que: a) o imvel se acha em estado diverso daquele em que foi entregue no incio do ajuste, sabendo-se que a respectiva responsabilidade de ser apurada atravs da via prpria, bastando que formule ressalva ao receber as chaves ou mesmo no procedimento consignatrio; b) seja apurar danos no prdio; c) pretende receber os aluguis estipulados no contrato a prazo determinado, diante de o locatrio ter deixado o bem antes do termo, quando se sabe que isso deve ser apurado em ao adequada ou que o inquilino, nesse caso, deve sujeitar-se s conseqncias legais. Ao de consignao em pagamento autor que deixa de fazer o depsito: Se o autor no tende a essa intimao, deixando, pois, de efetuar o depsito, o processo ser extinto sem julgamento do mrito, por falta de pressuposto processual necessrio formao e desenvolvimento vlido e regular do feito, uma vez que tal depsito assim considerado, sendo essencial ao desenvolvimento da consignatria.

Ao de consignao em pagamento depsito dos aluguis vincendos: Se o depsito feito nas vinte e quatro horas seguintes intimao do autor quanto ao despacho ordenado a citao, o demandante deve continuar efetuando o depsito dos aluguis que se forem vencendo no curso do processo, nos respectivos vencimentos, at que se profira sentena no primeiro grau de jurisdio. A declarao de eficcia liberatria dos depsitos s se pode referir do ponto de vista lgico, queles efetivados antes do julgamento, isto , antes da declarao. Se admitida a continuao aps a sentena, o julgamento do recurso que poderia dizer da regularidade e da eficcia dos depsitos intercorrentes, com o que se estaria a suprimir um de graus de jurisdio. Ao de consignao em pagamento contestao: Comparecendo o credor (locador) e recebendo o que foi ofertado pelo devedor (locatrio), a sentena acolher o pedido, declarando quitada a dvida, responsvel o demandado pelas despesas e custas processuais, alm de honorrios advocatcios de vinte por cento do valor total depositado, tudo consoante previso legal. Pode, no entanto, o credor, em vez de levantar o que foi depositado, contestar o pedido. Nessa hiptese, pode deduzir toda a matria de direito que entender, segundo o princpio da eventualidade, com defesas principais e secundrias ou eventuais, para a circunstncia de estas serem examinadas se as primeiras no forem agasalhadas. Alm das defesas de direito, a contestao ficar, como no Cdigo de Processo Civil, restrita aos seguintes fundamentos: dois deles relativos a fatos anteriores propositura da ao, e dois outros referentes a fatos processuais. Assim, fatos ocorridos antes da demanda: no ocorreu recusa ou mora em receber a quantia devida , ou houve recusa mas foi justa. E, por fatos que aconteceram aps o ajuizamento da causa, no processo, sendo pois, fatos processuais: o depsito no aconteceu no tempo ou lugar devidos, e no integral. Se o credor, na defesa, nega que tenha recusado o recebimento do crdito, o nus da prova do autor da ao. Se, ao contrrio, ao contestar admite que se negou a receber a dvida, mas tal atitude foi justa porque, digamos, o inquilino pretendia pagar menos do que devia, j o nus da prova do credor, assim tambm se argumentar que o depsito no integral, ou que no foi feito no lugar e tempo devido. Ao de consignao em pagamento o que nela se pode discutir: Embora essa ao seja de mbito restrito, disso no se deve concluir que no possa ser discutida o mrito da dvida. pertinente, portanto, a discusso sobre a existncia ou inexistncia da relao jurdica sobre a causa jurdica da recusa, ou seja, origem, qualidade ou montante da dvida, sobre a origem e natureza do dbito. Ao de consignao em pagamento prazo de contestao: O respeitado e culto advogado Hamilton Penna salienta que a Lei silenciou sobre o rito processual da ao de consignao de aluguel e acessrios, e, conseqentemente, sobre o prazo para a resposta do ru. Remanesce o rito ordinrio como aplicvel espcie, apesar de se tratar de uma ao de procedimento especial. Parece-nos, no entanto, que havia de ser considerado o prazo estatudo para essa ao pelo Cdigo de Processo Civil, isto , de dez dias. (art.896). Se h de ter por acertada a interpretao que considera aquele constante do Cdigo Processual. Por isso mesmo, alterada a regra especial que no mais menciona o prazo destinado oferta da resposta, dvida alguma pode substituir, agora, quanto necessidade da

observncia do prazo estabelecido para a oferta de resposta nos feitos que tramitem no rito ordinrio, por aplicao subsidiria do art. 297 do Cdigo. Ao de consignao em pagamento reconveno: A possibilidade de reconveno visando ao desejo, cobrana dos valores objeto da prpria consignatria ou da diferena que o credor diz existir pelo fato de o depsito no ser integral. Como do sistema do Cdigo de Processo Civil que a reconveno seja apresentada no prazo da contestao, temos que considerar que, nesse caso, a ao reconvencional deve ser impetrada no prazo de quinze dias, que agora o destinado defesa na consignatria. Inspirada no art. 899 do CPC, a nova Lei do Inquilinato permite que, ocorrendo essa hiptese, possa o devedor, como autor da ao, complementar o depsito, desde que o faa com o acrscimo de dez por cento sobre a diferena, no prazo de cinco dias aps ter cincia da contestao. Neste caso, como credor reclamou ser insuficiente o depsito, claro esta que, sendo atendido, outro caminho no resta seno extinguir-se o feito, declaradas quitadas as obrigaes a que correspondem os depsitos, mas, nesse caso, responsvel o autor por custas e honorrios advocatcios de vinte por cento sobre o valor depositado. Se em razo da diferena reclamada foi apresentada reconveno, esta tambm estar extinta, por isso que, com o depsito complementar, o ru reconvinte perdeu o interesse processual nessa demanda incidental. Como ocorre muitas vezes, h na consignatria valores que ficam incontroversos desde a contestao, de modo que, com referncia a eles, a nova Lei autoriza possam ser levantados pelo credor, o que se mostra em consonncia com os princpios gerais do processo, entre eles o da lgica e o da economia. Se por fora da reconveno, o credor busca a resciso da locao e, ainda, a cobrana dos valores objeto da consignatria, e ambos esses pedidos forem procedentes, a execuo dos aluguis e encargos ter incio somente aps a desocupao do prdio locado. Ao de consignao em pagamento alteraes procedimentais: Nesse campo, houve trs principais conquistas, quando se trata de pagar dvida pecuniria: a) a faculdade de efetuar um depsito bancrio em nome do credor, com a mesma finalidade liberatria do deposito judicial; b) o credor pode levantar, desde logo, o valor depositado, se a sua contestao ficar limitada alegao de insuficincia da prestao; c) a consignao em pagamento passou a ser ao de carter dplice. Depsito extrajudicial, em estabelecimento bancrio: Tratando-se de obrigao em dinheiro, o devedor ou o terceiro interessado no pagamento da dvida, pode optar pelo depsito da quantia devida em estabelecimento bancrio oficial onde houver, ou se no houver, em estabelecimento bancrio particular, em conta que dever abrir, com correo monetria, em nome do credor, o qual ser cientificado, pelo Banco, com o prazo de 10 dias, para manifestar sua recusa. Necessrio, porm, observar certos pressupostos, a saber: 1) o credor deve ser conhecido, estar em local certo, no podendo ser falido, nem insolvente, nem incapaz; 2) o credor no pode ser a Fazenda Pblica . O que se pe, agora, saber se cabvel esse depsito extrajudicial quando se trata de aluguis e acessrios da locao. Concluindo, cabvel o depsito extrajudicial no caso de dvidas de aluguis e encargos da locao.

At o ponto de vista prtico outra no pode ser a soluo, quando se sabe que de aluguis o maior nmero de aes consignatrias. Art. 68 Ao revisional de aluguel partes legtimas: A reviso do valor do aluguel direito previsto no art. 19, que poder ser exercido, tanto que decorridos trs anos a contar do ltimo acordo ou, na falta deste, do incio do contrato ou da locao, se esta for verbal. Vimos no comentrio do art. 19, ao estudar a contagem do prazo de trs anos, que esse tempo contado ainda que tenha havido venda ou cesso do bem, ou sucesso causa mortis, e, em conseqncia, o locador primitivo tenha sido sucedido por outro que, assim, est legitimado ativamente para propor a ao. Do mesmo modo, se o locatrio atual sub-rogado causa mortis ou legalmente prosseguiu com a locao (art.12), est igualmente legitimado para responder ao pedido revisional, como j se decidiu. Ao revisional de aluguel finalidade: Essa reviso tem por finalidade trazer a renda ao preo do mercado imobilirio locatcio, no se confundindo com o reajuste do aluguel que se faz mediante a simples aplicao do ndice contratual ou legal. Ao revisional para a locao residencial e no residencial: A demanda revisional, antes, processava-se pelo rito comum, ordinrio ou sumarssimo, hoje sumrio. Por este ltimo, dependendo do valor da causa no exceder vinte salrios mnimos. I) no caso de locao residencial e tambm locao no residencial , salvo a comercial cujo contrato tivesse sido renovado, porque ai existia uma regra especial na Lei de Luvas a disciplin-la. Com a atual Lei, porm, todas as locaes permitem a ao a ao revisional, atendendo o seu pressuposto temporal, devendo a petio inicial, necessariamente, indicar o valor do aluguel que o locador pretende. verdade que, antes, j se pensava que o autor devesse pleitear aluguel determinado, mas era razovel o entendimento segundo o qual, declarando o demandante que pretendia trazer o locativo a preo de mercado, estava atendida a exigncia legal quanto a esse importante elemento da petio inicial que o pedido. H agora, regra legal dispondo que a ao de reviso do aluguel processar-se- pelo rito sumarssimo, hoje sumrio, assim adotado pela natureza da matria, independentemente do valor da causa exceder, ou no, vinte salrios mnimos, devendo a respectiva petio inicial indicar o aluguel pretendido pelo locador. Deixando de atender a essa exigncia, caso de emenda da inicial para que dela conste esse elemento, sob pena de ser indeferida. Ao revisional aluguel provisrio: A Lei 8245/91 manteve essa conquista, dispondo sobre a fixao de aluguel provisrio, que ser, no mximo, de oitenta por cento do que o locador pretende, desde que este fornea ou indique elementos probatrios suficientes para que o Juiz profira essa deciso, a ser tomada o ato em que autoriza a citao, designando audincia de instruo e julgamento. Esse aluguel provisrio somente poder ser estabelecido se o locador formular o respectivo pedido, podendo o Magistrado, em face dos elementos, fix-lo em valor abaixo do equivalente a oitenta por cento. Fundamentando o pedido de aluguel provisrio, poder o autor exibir o aviso de lanamento do Imposto Territorial Urbano IPTU, que contm o valor venal fiscal estimado para 1 de janeiro do ano, monetariamente corrigidos at a data da inicial.

Pode o autor tambm juntar petio inicial declaraes de imobilirias ou empresas administrativas de bens imveis que informem o valor do locativo a preos de mercado, ou, ainda, laudo particular de engenheiro civil a respeito do aluguel atual, anotando-se que tal profissional poder servir como assistente tcnico do locador, se a causa chegar fase pericial. De toda a forma, fixado de plano ou no agravo de instrumento, o aluguel assim estabelecido passa a ser devido desde a citao, o que mostra aspectos altamente positivos. De qualquer modo, se o inquilino no se conforma com a fixao do aluguel provisrio, como por certo pode ocorrer muitas vezes, antes mesmo de oferecer a sua contestao em audincia, pode pleitear seja reduzido, e, sendo atendido pelo Juiz, a nova deciso tambm ensejar a interposio de agravo de instrumento a ser apresentado pelo locador. Na audincia de instruo e julgamento que ser realizada se o inquilino foi citado pelo menos com dez dias de antecedncia, visto que se trata de procedimento sumrio (art.277 do CPC), poder ele produzir contestao escrita ou oral com contraproposta se no concordar com o aluguel pretendido pelo autor. Pode o ru ficar revel. A revelia caracteriza-se pela ausncia de contestao, de modo que o locatrio, comparecendo sem advogado, acaba revel, salvo se tiver capacidade postulatria, isto , se for profissional da advocacia, quando ento poder defender-se em causa prpria. No caso de ser apresentada contestao, aps esta, tentada a conciliao, duas situaes se abrem: a) as partes se conciliam, declarando os termos em que o fazem, cabendo apenas ao Magistrado homologar por sentena essa manifestao de vontade de ambos os litigantes. Homologada a conciliao, aps o trnsito em julgado que ocorrer em quinze dias, o processo est findo, salvo se as partes ajustarem, como parte da transao a que chegaram, que o imvel ser desocupado, como dispe o art. 70 adiante examinado, situao em que, proferida a sentena homologatria, o feito aguardar, em cartrio, o cumprimento do acordo, que desatendido levar expedio de mandado de despejo. b) aquela tentativa resulta sem xito, devendo ser suspensos os trabalhos da audincia, seguindo-se a nomeao de perito, se, como quase sempre acontece, a controvrsia exigir prova tcnica para a devida apurao do aluguel a preo de mercado. As partes tm a faculdade processual de, em cinco dias, indicarem assistentes tcnicos e formularem quesitos, tudo tendente a esclarecer o valor de mercado locativo do imvel cujo aluguel o autor pretende rever. Se o mtodo comparativo pode ser bem aplicado por um economista, j o da renda requer um engenheiro, que, assim deve ser, de preferncia, mas no necessariamente, nomeado perito. Enquanto tramita o processo revisional, a renda provisoriamente fixada pelo Juiz dever ser reajustada, nas pocas previstas pelas partes ou segundo a lei, conforme os ndices legais ou os convencionados, porque o pleito de reviso no impede que haja reajustes que apenas mantm o valor do aluguel atualizado consoante a inflao. Ao revisional de aluguel impossibilidade na fluncia de prazo de desocupao do imvel, fixado judicialmente: A denncia do liame, seja de locao residencial, seja de locao no residencial, obsta a propositura da ao revisional. No caso da residencial, se a locao, ajustada para prazo igual

ou superior a trinta meses, tiver sido prorrogada; e no caso da no residencial se o ajuste estiver vigorando por tempo indeterminado. Alm dessas duas hipteses, tambm descabe a reviso do locativo no curso de prazo de desocupao estabelecido em acordo extrajudicial que vise pr fim relao locatcia (art.9 inc.I), em sentena que decretou o despejo, ou em sentena meramente homologatria de acordo no qual tenha sido fixado esse prazo pelas prprias partes. Na atual Lei, porm, ficou expressamente vedada a propositura da revisional por ocasio da fluncia dos prazos de desocupao do prdio, por incompatvel a pretenso de reaver o bem com a pretenso de ver revisto o locativo que, de certo modo, pressupe a continuidade do liame locatcio. Ao revisional de aluguel cabimento se o locatrio no atende a notificao de denncia da locao: De observar-se, porm, que, desatendendo o locatrio denncia feita atravs de notificao, e tendo o locador que ajuizar ao de despejo, licita a propositura de ao revisional. A situao diversa se est correndo tempo de desocupao fixado judicialmente por sentena que julgou o desejo, ou por sentena que homologou a transao, de modo que, enquanto flui esse prazo, o locador no pode pretender novo aluguel a preo de mercado, o que seria uma atitude incompatvel com a almejada sada do locatrio do imvel. Assim tambm ocorre se o locador e locatrio celebram acordo, distratam a locao ou a rescindem , estabelecendo prazo que o ltimo deixe a coisa locada. Durante esse tempo est proibido a reviso do aluguel, sob pena de o locatrio que, amigavelmente, deu por findo o pacto locatcio ver-se surpreendido com a reviso do aluguel. Art. 69 Ao revisional de aluguel locativo devido desde a citao: O preo da locao revisto judicialmente devido desde a citao vlida, porque, por esta, entre outros efeitos, o devedor constitudo em mora. De tal modo, a percia que for realizada deve efetuar o calculo do novo aluguel na data da citao. Assim era tambm o entendimento dominante na vigncia da Lei 6649/79. Transitada em julgado a sentena que acolher a revisional, a sua liquidao deve ser feita nos termos do art. 604 do CPC, com a redao que lhe deu a Lei 8.809, de 29.06.94, porque a determinao do valor da condenao depende apenas de operaes aritmticas, de modo que o credor proceder execuo na forma do art. 652 e seguintes da lei processual civil. O locador pode ajuizar ao de despejo por falta de pagamento no apenas do aluguel, mas tambm das diferenas de aluguis no solvidas. Por outro lado, o locatrio pode antecipar-se, assumindo a posio de exeqente, prevista para o devedor no art. 570 do CPC, procedendo ao clculo das diferenas, atualizadas, juros legais, alm de honorrios de advogado, custas e despesas processuais, depositando de imediato, o valor que for apurado. Ao revisional de aluguel alterao da periodicidade de reajuste e do seu ndice.: Trata-se de permitir tambm a modificao do ndice e da poca do reajustamento do aluguel, mediante a reviso das respectivas clusulas contratuais. Ultimamente, contudo, a jurisprudncia iniciara um caminho de verdadeira abertura nesse tema, sensvel s mutaes da economia e inflao.

Art. 70 Ao revisional de aluguel possibilidade de acordo para desocupao do imvel: No regime do atual Cdigo de Processo Civil, sempre se considerou possvel, num processo, havendo acordo, por este serem resolvidos outros conflitos de interesses, tenham sido propostas, ou no, as respectivas aes. O que se exige que os transigentes sejam capazes, e que a transao no envolva direito indisponvel. De tal modo, que a nova Lei apenas, de modo didtico, repetiu o que sempre se fez e se faz\, com apoio no ordenamento jurdico. Tem, todavia, a regra agora expressa a vantagem de disciplinar, mesmo em caso de revisional, a desocupao do imvel por descumprimento de acordo que inclua a resciso do vnculo locativo. Art. 71 Ao renovatria consideraes: O art. 51 prev o direito renovao do contrato de locao de imvel destinado ao comrcio ou industria ( 4 do mesmo art. 51). O autor dessa ao o locatrio, o cessionrio ou o sucessor da locao, e o sublocatrio. Rus dessa demanda so o locador e o sublocador. No caso de sublocao total, demandado apenas o locador, e no caso de sublocao de parte do prdio, rus so o locador e o sublocador, exceto se, em razo da locao, o sublocador dispuser de prazo que permita a renovao da sublocao, situao em que ru apenas o sublocador, como comentamos ao examinar o art. 51 1. Ao renovatria contrato e seu cumprimento: Com a ao inicial da renovatria, o autor dever juntar o contrato de locao a renovar, o que significa afirmar que seja escrito, com prazo certo de, pelo menos, cinco anos, ou ainda, que a soma do tempo desse e de contratos anteriores atinja, ao menos, cinco anos, desde que esses ajustes sejam escritos, sucessivos e ininterruptos. Acessio Temporis Deve, ainda, o autor demonstrar que est explorando seu comrcio, no mesmo ramos, no trinio anterior propositura da renovatria, sem interrupes. Se foram interrompidas ou cessaram as atividades do locatrio, no tem ele direito renovatria. imperioso que o locatrio-autor tenha cumprido rigorosamente o contrato. Assim, dever juntar, ao menos, o recibo de aluguel relativo ao ms anterior propositura da ao, at porque a quitao do ltimo locativo estabelece presuno de estarem solvidos os anteriores. Ao renovatria purgao da mora no curso do contrato a renovar: A atual Lei, ao tratar da purgao da mora em ao de despejo, f-lo de modo a que todas as locaes, sem exceo, tenham esse direito (art.62, Inc,II), salvo se o locatrio j o tiver exercitado por duas vezes nos doze meses anteriores propositura da terceira ao (.nico. art. 62) Assim, o locatrio-comerciante, cujo contrato possibilita a sua renovao judicial, pode ter purgado a mora, evitando a resciso do ajuste locatcio. O direito renovao exercido contra o locador, que no tendo sido srio e legitimo motivo para retomar o prdio, est obrigado a ver o inquilino continuar no imvel por mais cinco anos. Na verdade, sabe-se que a mora se caracteriza pelo no cumprimento da obrigao no tempo, lugar e forma convencionados (CC. art.955), de modo que a impontualidade, no diante de uma passageira dificuldade do locatrio, mas reiterada, quando ao pagamento de uma de suas principais obrigaes, a de saldar o aluguel, impede a renovao do contrato. O inquilino tem que demonstrar que pagou os impostos e taxas incidentes sobre o imvel locado, se lhe incumbia quit-los. Se, no entanto, quem paga esses dbitos o

locador, que tem direito a reembolsar-se dos respectivos valores, o autor da renovatria deve comprovar que os ressarciu ao senhorio. Ao renovatria indicao das condies para a renovao do contrato: A petio inicial da renovao, alm dos requisitos da lei processual civil (art. 282), deve tambm indicar, da maneira mais objetiva possvel, as condies para a renovao do contrato, precisando dia, ms e ano de comeo e trmino do novo prazo locativo, aluguel para o incio da renovao, forma e ndice de reajuste de renda, fiador com a devida e integral qualificao, seja ele pessoa natural ou jurdica. Na renovao judicial do contrato de locao, o prazo mnimo do novo contrato de cinco anos. Ao renovatria indicao do aluguel e reajuste: O aluguel para o incio da renovao deve ser indicado em moeda legal. O aluguel, como ocorre tratando-se de lojas em shopping centers, pode ter um mnimo mensal indicado em moeda corrente, e uma outra parte varivel dependente do movimento bruto ou lquido da empresa locatria. A forma de reajustar o locativo tambm deve ser fornecida, seja quanto periodicidade, seja quanto ao indicador a que se submeter essa atualizao. Em regra, tratando-se de renovatria, esses elementos repetem o que a respeito deles consta do contrato em curso. Ao renovatria prova de que o autor cessionrio ou sucessor no negcio e na locao: O autor da renovatria, se for cessionrio ou sucessor da locao, deve instruir a petio inicial tambm com a respectiva prova da cesso ou sucesso no negcio e na locao. A cesso do fundo de comrcio se prova com certido da Junta Comercial Em que pese ao seu art.13 dispor que a cesso da locao depende do consentimento prvio e escrito do locador, a verdade que, tratando-se de locao no residencial com direito renovatria, os cessionrios do contrato, desde que preenchidos os demais requisitos legais, at porque isso corresponde, de um lado, a uma lenta, progressiva e firme evoluo do direito brasileiro, e, de outro ngulo, a regra especial (art.51 1) no exige o consentimento do locador previsto na regra geral (art.13). Ao renovatria indicao do fiador e sua aceitao em prestar a garantia: No que se refere a fiador, exigido a sua indicao e precisa qualificao no caso de o contrato a renovar ter essa garantia.. H ainda necessidade indicar fiador para renovao, no caso de ele no ser o mesmo do ajuste a renovar. Devem ser oferecidos nome, estado civil, profisso, nmero do registro geral (RG) e CPF. Alm disso, dever comprovar, j com a petio inicial, a idoneidade financeira do fiador, atravs de documento expedido por estabelecimento bancrio, de certides de registros imobilirios comprovando ser proprietrio de bens imveis ou direitos a eles relativos. O autor dever exibir declarao ou documento equivalente, mediante o qual esse garante afirma aceitar ser fiador, , responsabilizando-se por todas as obrigaes locatcias, e, sendo casado, deve comprovar que o cnjuge lhe deu o necessrio consentimento ou com ele tambm fiador. Ao renovatria desnecessidade de registro da sentena da renovao judicial anterior: No necessrio que o autor apresente prova de que o contrato anterior, se decorreu de renovao judicial, tenha a respectiva sentena sido registrada no Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos ou no Cartrio de Registro de Imveis.

O que sempre se compreendeu que no se pode averbar no registro imobilirio a renovao do contrato de locao se o contrato anterior no estava registrado. Se o contrato de locao, no entanto, contm clusula de vigncia em face de terceiros, no caso de alienao do prdio locado, conveniente que o locatrio, uma vez obtida a renovao, trate de registrar a sentena no Cartrio de Imveis onde est matriculado o bem, a fim de acautelar seus interesses na hiptese de venda do imvel, mas fora de dvida que entre os contratantes a sentena transitada em julgado, produz todos os seus efeitos, independentemente daquela providncia. Art. 72 Ao renovatria contestao e revelia: Deixando de oferecer defesa, o locador fica revel, mas, apesar disso, cumpre ao juiz verificar se esto presentes todos os pressupostos exigidos para que se defira a renovao do contrato, como o do exerccio ininterrupto da atividade nos ltimos trs anos. De toda forma, se o aluguel proposto, digamos, apenas repetir o que por ltimo o autor vem pagando, sabe-se que, em regra, isso no verossmil, de modo que se impe a realizao de percia, necessria fixao do devido aluguel. Por a se v que a revelia, em renovatria, no produz, necessariamente, os efeitos do art. 319 do CPC. Pode o locador, no prazo da contestao, aceitar a proposta apresentada na petio inicial, renovando o contrato de locao, mediante o preo e condies adotados pelos litigantes. O locador pode produzir todas as defesas cabveis relativamente matria de direito . Entre as defesas de direito, h algumas especficas da renovatria, que dizem respeito ao prprio direito renovao do contrato, como a de este no ser escrito, ou de no ter o prazo mnimo de cinco anos. Acolhida qualquer dessas defesas, a sentena dever julgar improcedente o pedido renovatrio. Pode o locador alegar que no est obrigado renovao, no caso de obras determinadas pelo Poder Pblico que modificaro radicalmente o prdio, ou para, voluntariamente, promover construo mais til ao imvel ou ao negcio ali explorado, conforme comentrios feitos ao art.52, incs. I e II. Nessa hiptese, a defesa dever ser instruda com aquela ordem da autoridade pblica a fim de demonstrar a necessidade de reforma: no caso de construo mais til, plantas e relatrio, firmado por engenheiro legalmente habilitado. Em ambas essas situaes, necessrio apresentar alvar de licena para proceder s reformas ou construes. Ao renovatria locador que tem melhor proposta de terceiro: Se o locador tiver melhor proposta de terceiro, tambm no estar sujeito renovao compulsria em favor do autor, mas, para isso, dever juntar defesa documento firmado por esse estranho locao e por duas testemunhas, com todas as observaes que fizemos ao analisar o art. 52, 3, primeira parte. De outro lado, esse terceiro proponente ser citado para integrar o plo passivo da demanda, e, se no for renovado o contrato, a ele ser deferida a locao, sendo solidariamente responsvel com o locador pela indenizao devida ao locatrio, conforme art.75 que estudaremos adiante. Ao renovatria contestao contraproposta de aluguel: A contraproposta de aluguel obrigatria, convindo salientar que limitativa da pretenso do senhorio. Na fixao do valor locativo, defeso ao juiz condenar o locatrio em quantia superior quela pleiteada pelo locador. O juiz deve decidir a lide nos limites em que foi proposta, aplicando a norma jurdica; no a havendo, recorrer analogia, aos costumes e aos princpios gerais de direito.

Ao renovatria contestao apenas quanto ao valor do aluguel proposto: Alm dessas defesas sobre matria ftica, o demandado poder simplesmente discordar da proposta de aluguel, como tantas vezes acontece, com o argumento de que o valor locativo maior do que o ofertado, caso em que dever formular contraproposta de renda que considere justa para remunerar o seu capital imobilizado. Poder ainda o ru, nessa contraproposta, indicar as condies locativas segundo as quais pode dar-se a renovao, exigindo fiador se a locao em curso no a tem, mas sobreveio expressiva alterao econmica-financeira do locatrio, que chegou, por exemplo, a pleitear concordata, ou, ainda, porque o aluguel assumir valor que recomenda a existncia de garantias. Ao renovatria contestao pedido de alterao da periodicidade do reajuste e do seu ndice: A prpria lei admite, expressamente, que haja pedido do ru para modificao de clusulas contratuais relativas periodicidade ao ndice de reajuste do aluguel. Ao renovatria contestao pedido de aluguel provisrio: Cabe, ainda, na contestao pedido de aluguel provisrio para vigorar, no da citao quando ainda existe o contrato a renovar, mas a contar do vencimento deste. Essa renda provisria no poder exceder a oitenta por cento do pedido do senhorio, porque o aluguel proposto pelo locatrio, na inicial, o mnimo para a hiptese de ser procedente a ao, ainda que a percia chegasse a resultado menor. O aluguel provisrio a ser arbitrado na ao renovatria deve ser contemporneo ao incio do contrato renovando, facultado ao locado, nessa ocasio, oferecer elementos hbeis aferio do justo valor. Ao renovatria percia de arbitramento do aluguel para a renovao: Com relao ao aluguel propriamente dito, o seu arbitramento obrigatrio, por meio de realizao de percia. Pouco importa que haja pedido de retomada, at porque o locador pode, em ateno ao princpio da eventualidade, aps deduzir essa exceo, postular que o locativo seja estabelecido em determinado valor, para a hiptese de no conseguir reaver o prdio. Diante da exceo de retomada, que goza de presuno relativa, como no caso de uso prprio do senhorio, ainda assim o juiz no deve proceder ao julgamento antecipado da lide, como tem ocorrido, mas determinar o arbitramento a fim de que o processo contenha todos os elementos necessrios ao julgamento do mrito. Tratando-se de locao de loja em shopping center, no entanto, o aluguel deve ser estabelecido com apoio no mrito comparativo, considerando-se as peculiaridades do local e as caractersticas de semelhana de suas lojas. Art. 73 Ao renovatria procedente diferenas de aluguis - execuo: O processo da renovatria quase sempre leva de dois a trs anos para chegar ao seu trmino, se no forem interpostos recursos especial e extraordinrio. Apresentados estes, esse prazo fica maior. Enquanto tramita a ao, o contrato a renovar chega ao fim, e passam a vencer alugueis que devem continuar a ser pagos pelo locatrio, atualizados segundos os ndices contratuais, se no tiver sido arbitrada pelo juiz, na renovatria, uma renda provisria. De qualquer modo, haver diferena a serem solvidas pelo inquilino aps o fim do processo. Ocorre que a lei de locaes, sendo especial, prevalece sobre a lei processual civil, de sorte que, somente quando for renovada a locao, isto , quando no couber qualquer

recurso, que esse crdito do locador poder ser excutido, e, a, nos prprios autos da renovatria, devendo ser pago de uma vez. O credor, porm, pode preferir excutir o seu credito valendo-se de processo de execuo, ainda nos autos da renovatria. Essa posio, conquanto respeitvel, no se afina ao texto legal. Primeiro, porque a execuo somente pode ocorrer quando renovada a locao, e, deps, porque alugueis vincendos ainda no so exigveis e, por isso, no so considerados crditos do locador. Ao renovatria possibilidade de haver diferena de aluguel, mesmo no renovada a locao: Se, ao final, no foi renovado o contrato de locao, ainda assim sero devidas tais diferenas se o locador, na contestao, pleiteou aluguel para o perodo que vai do trmino do contrato a renovar at a efetiva desocupao do prdio Se o inquilino j tiver deixado o imvel, cabe apenas a cobrana dessas diferenas de aluguel, atravs de execuo a ser instaurada nos mesmos autos da renovatria. Art. 74 Ao renovatria improcedncia ou carncia prazo de desocupao do imvel: Com este dispositivo cessa interminvel discusso sobre o prazo de desocupao, no caso de carncia da ao e no caso de improcedncia do pedido. A lei teve mais esse mrito porque, no sendo renovado o contrato, por qualquer motivo, a prpria sentena estabelecer o prazo de at 6 (seis) meses para o inquilino deixar o prdio, pena de ser despejado compulsoriamente mediante mandado de evacuando. Para ser ordenada a desocupao, todavia, necessrio que, ao contestar, o locador tenha formulado pedido nesse sentido. Do contrrio, no renovado o contrato, a locao passa a vigorar por tempo indeterminado. Havendo apelao, se esta no recebida no efeito suspensivo, em princpio poderia haver notificao para que o inquilino autor deixasse o imvel. Ao renovatria carncia conseqncia: H que se considerar, porm, que decretada a carncia da renovatria, por no ter o locatrio contrato de cinco anos ou contratos cuja soma d esse tempo, isso significa dizer que no tinha ele direito renovao. A conseqncia que, nessa situao, impossvel o atendimento do pedido de desocupao do prdio, ainda que formulado na contestao, se apresentado na vigncia do ajuste locatcio, porque s depois de vencido o prazo contratual poder o locador ajuizar ao de despejo, nunca antecipadamente, como j se decidia antes. Outras vezes, o autor carecedor da renovatria, no porque no tenha direito renovao, posto que, em principio, teria esse direito, por exemplo, se o seu contrato de natureza comercial e tem cinco anos de prazo, mas a carncia ocorre em razo de ter ele perdido o prazo de propositura da ao . Ao renovatria nus sucumbenciais: A primeira refere-se s aes em que locatrio e locador discutem apenas a fixao do aluguel, e ambos os litigantes ficam distantes da fixao judicial do locativo. Justo ser, portanto, que entre eles, igualmente, sejam divididos aqueles nus. No deve ser outra a soluo quando o autor oferece aluguel irrisrio diante do que foi estabelecido ao final, mas, de outro lado, o ru se ope renovao, , deduzindo pedido de retomada desacolhido. Outra hiptese diversa diz respeito a ter a proposta do autor ficado prxima do aluguel fixado na sentena, enquanto o ru se ops injustificadamente pretenso, seja postulando locativo exagerado, seja sustentando a carncia da ao. Vencido, no caso, o locador, que, assim, deve responder sozinho pelos encargos sucumbenciais.

Vezes h em que o locador no se ope renovao do contrato, limitando sua insurgncia ao valor proposto pelo locatrio, situao em que no deve ser responsabilizado por tais nus, quando a sentena fixa a contraprestao locatcia em consonncia com os dados percias, em conformidade com a contraproposta do senhorio, porque a, alm de no haver sucumbncia deste, verifica-se que no deu causa renovatria. Nessa hiptese, mais preciso ser admitir que, se o autor que fez proposta longe do aluguel ao final fixado, quem sucumbiu foi o demandante. Art. 75 Ao renovatria improcedncia em razo da melhor proposta de terceiros indenizao: O terceiro que faz melhor proposta para alugar o imvel, e, com isso, impede a renovao do contrato de locao, fica co-responsvel com o ru-locador pela indenizao a que o autor-locatrio tem direito. Essa responsabilidade solidria entre o locador e o terceiro que fez a proposta, anotando-se que ambos, aps a contestao, so co-rus da renovatria, devendo o proponente ser citado para vir ocupar, junto do ru, o plo passivo da causa, de tal forma que a sentena, julgando improcedente a renovatria, deferir o contrato de locao ao terceiro que, dessarte, assumir a posio de locatrio na relao de direito material locativa. O terceiro litisconsorte passivo necessrio na ao renovatria, devendo ser chamada lide pelo locador, sob pena de no ser a proposta considerada e ser julgada procedente a ao. Essa indenizao, porm, no exclui a que for devida em razo de eventual conluio entre o terceiro proponente e o locador, como na hiptese de esse estranho no usar o imvel para o comrcio ou indstria. Se isso acontecer, ele e o senhorio praticaram ato ilcito, ficando responsvel, solidariamente, pelas respectivas conseqncias. Nesse caso, a indenizao ser a mais ampla possvel, no ficando limitada ao ressarcimento dos prejuzos e dos lucros cessantes pela perda do ponto e desvalorizao do fundo comercial.