Comment reconnatre une bulle immobilire?

talement urbain, bulle immobilire? Colloque Avenir Suisse EPFL Lausanne, 30 juin 2011

Dr. Marco Salvi, conomiste Dir. risques crdits et immobilier Banque Cantonale de Zurich

Symptmes d'une bulle

L'exprience nous a enseign nous mfier... ... d'une forte augmentation de l'offre par rapport celle de la demande ... du relchement des conditions d'octroi des crdits ... de longues priodes de croissance des prix immobiliers

Colloque Avenir Suisse - EPFL | 30 juin 2011

Fondamentaux de la demande
Les fondamentaux de la demande de logements sont connus Nombre de mnages: +1 mnage +1 logement Revenus des mnages: +1% de revenus +1% de surface habitable Loyer: +1% de loyer 0.5% de surface habitable

Les autres dterminants de la demande (structure dmographique, changement des habitudes des mnages) sont d'importance secondaire.

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Retour de la croissance dans les annes 2000

Demande de logements en Suisse
5.0% 4.5% Taux de croissance annuel moyen 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0%
1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2009
Source: OFS, ZKB

Revenu rel par habitant

Population

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Demande en excs de l'offre, loyers en hausse

Demande, offre de logements et loyers en Suisse
3% 2% 1% 0% 1970-1979 -1% -2% -3% Demande de logements
5

6% 4% 2% 0% 1980-1989 1990-1999 2000-2009 -2% -4% -6% Offre de logements Loyer rel (offre, chelle de droite)

Taux de croissance annuel moyen

Sources: OFS, W&P, ZKB

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Le cas genevois
Demande, offre de logements et loyers Genve
2.5% Taux de croissance annuel moyen 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% -2.0% -2.5% Demande de logements Offre de logements 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2009 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% -8.0% -10.0% Loyer rel (offre, chelle de droite)
Source: OFS, W&P, ZKB

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"Pnurie" de logements en Suisse

Quand les revenus augmentent, les loyers renchrissent plus que les revenus mme si le nombre de nouveaux logements compense exactement la croissance de la population. En 2011 il faudrait construire 80'000 logements en Suisse (contre 42'000) 4'600 logements Genve (contre 1'600) pour empcher un renchrissement rel des loyers. Mme sans immigration, le nombre de nouveaux logements est actuellement infrieur la demande.

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Le prix des logements augmente plus que les loyers

180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 Q1 2006 Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011

Loyers (offre) Suisse Prix PPE Suisse

Loyers (offre) Arc Lmanique Prix PPE Arc Lmanique

Source: W&P, homegate.ch

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Mais il n'y a pas de bulle immobilire en Suisse

Rentabilit PPE = rendement locatif taux hypothcaire + plus-values
0.08 0.06 0.04 0.02 0 -0.02
19 70 19 72 19 74 19 76 19 78 19 80 19 82 19 84 19 86 19 88 19 90 19 92 19 94 19 96 19 98 20 00 20 02 20 04 20 06 20 08 20 10

-0.04 Rendement locatif PPE Cot du financement hypothcaire Rentabilit PPE

Source: ZKB

Nous supposons ici une plus-value de 1,25 % par an (inflation)

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Et si les prix du rsidentiel baissaient?

Stress-test du portefeuille hypothcaire rsidentiel ZKB
100% Part des hypothques 90% surendettes (negative 80% equity) 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
5% 5% 5% 0% 0% 0% 0% 5% 0% 5% 0% -5 % -1 -2 -3 -4 -1 -2 -3 -4 -5 -5 -6 0%

Diminution des prix, en %

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Source: ZKB

Il n'y a pas de bulle immobilire...

...mais il y a une bulle des taux d'intrt. Les risques hypothcaires sont encore faibles. L'envol des prix s'explique par la baisse des taux d'intrt. L'augmentation des loyers s'explique par le manque de construction et la conjoncture intrieure suisse surchauffe. L'offre est trop faible... et elle se trouve au mauvais endroit.

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Valeur des situations

Nouvelle tude "Ruhe bitte!" de la BCZ

< -30% -30% - -20% -20% - -10% -10% 0% 0% - 10% 10% - 20% 20% - 30% > 30%

Source: ZKB

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Les loyers augmentent l o ils sont dj levs

Vernderung der Neumieten in der Schw eiz zw ischen 2006-2010, nach Lagew ert
16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Dezil (1=10% billigste Lagen, 10=10% teuerste Lagen) Quelle: ZKB

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On construit aux mauvais endroits

Croissance dmographique et construction de logements en 2009
1.4% 1.2% Taux de croissance 1.0% 0.8% 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% Suisse Agglomrations Logements
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Centre des agglomrations

Dans les 5 grandes villes Suisse

Source: OFS, ZKB

Population

Deux stratgies pour l'agglomration genevoise

lever la ville taler la ville ... ou ne rien faire (ou presque)

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lever: c'est plat Genve

Btiments usage d'habitation par nombre d'tages, 2009
50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1 tage 2 3 Suisse
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4-5 Genve

6-7

8 tages ou plus

Source: OFS

taler: Genve rurale

Part de la surface productive utilise par l'agriculture
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% FR
17

VD

CH

JU

GE

NE

VS

Source: OFS

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Le vrai prix du colza genevois

Un bien cote la valeur de ce quon renonce obtenir. Valeur (rsiduelle) du terrain = Revenus gnrs cots de production Valeur rsiduelle d'un hectare de colza (y compris subventions): env. 15'000 Fr./an Valeur rsiduelle moyenne d'un hectare d'immeubles d'habitation dans le Canton de Genve: env. 240'000 Fr./an (*)

(*) rapport surface nette habitable/surface terrain 1:5, part du terrain construit dans la valeur de l'immeuble de 30%, loyer annuel de 400 Fr/m2 Puplinge (GE)
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Des choix difficiles faire

talement Le dveloppement des transports -- publics comme privs -- favorise l'talement urbain. L'talement rduit l'attractivit du centre par rapport la priphrie; il modre ainsi les loyers du centre-ville. Densification La densification de l'agglomration augmente l'attrait du centre-ville. Par consquence, elle tend faire augmenter les loyers du centre.
Urbanistes, politiques et habitants doivent reconnatre qu'il y a des choix faire et des contraintes d'conomie urbaine connatre!

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Merci de votre attention!

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