Maracaibo, 03 de febrero de 2009 Manual de Procedimiento dirigido a: TODO EL PERSONAL DE VENTA Relacionado con:

CICLO DE NEGOCIACIN DE VENTA DE BIENES INMUEBLES

DIAGRAMA DE FLUJO
CICLO: 1.- Serie de fases por las que pasa un fenmeno peridico. 2.- Conjunto de una serie de fenmenos u operaciones que se repiten ordenadamente. (www.rae.es) NEGOCIACIN: 1.- Accin y efecto de negociar. 2.- Tratos dirigidos a la conclusin de un convenio o pacto. (www.rae.es). La negociacin es el proceso por el que las partes interesadas resuelven conflictos, acuerdan lneas de conducta, buscan ventajas individuales o colectivas o procuran obtener resultados que sirvan a sus intereses mutuos. Se contempla generalmente como una forma de resolucin alternativa de conflictos. (www.wikipedia.com)
NEGOCIAR: Tratar y comerciar, comprando y vendiendo o cambiando gneros, mercancas o valores para aumentar el caudal. (www.rae.es)

VENTA: Contrato en virtud del cual se transfiere a dominio ajeno una cosa propia por el precio pactado. (www.rae.es) DIAGRAMA DE FLUJO: Dibujo en el que se muestran las relaciones entre las diferentes partes de un conjunto o sistema. (www.rae.es)

PROPSITO: LA COMPRA Y VENTA DE UN INMUEBLE POR CLIENTES SATISFECHOS PRODUCTO FINAL INTERCAMBIABLE: INTERMEDIACIN INTEGRAL TANTO PARA EL CLIENTE COMPRADOR COMO EL CLIENTE VENDEDOR. El presente Manual de Procedimiento esta dirigido a todo el personal que maneje y tenga el propsito de manejar alguna negociacin relacionada con inmuebles y clientes a travs o en uso de las instalaciones de una empresa, siempre buscando alcanzar el propsito y lograr el producto final intercambiable, ambos previamente mencionado, a tal efecto existen diversas fuentes que puedes utilizar para garantizar negociaciones continuas de bienes inmuebles, entre las cuales tenemos: CICLO DE NEGOCIACIN DE VENTA (Diagrama de Flujo): Toda venta o negociacin relacionada con inmuebles pasa por etapas comunes que debes obtener para alcanzar un producto final intercambiable satisfactorio. Cada etapa esta relacionada una con la otra, y muchas veces se pasa a travs de ellas en una misma unidad de tiempo. Dicho ciclo se describe a continuacin: 1.- RECEPCION DEL CLIENTE 2.- UBICAR NECESIDAD 3.- SOLUCION OFRECIDA 4.- CITA CONCERTADA

8.- RESERVA OBTENIDA

7.- PROPUESTA DE
PAGO APROBADA

6.- MEDIO DE PAGO

5.- INMUEBLE VISITADO

9.- OPCIN DE COMPRA FIRMADA

10.- CREDITO HIPOTECARIO

11.- PROTOCOLIZACION

12.- INMUEBLE VENDIDO

En tal sentido produce cada paso para lograr la negociacin, las cuales se describen a continuacin: 1. RECEPCIN DEL CLIENTE: RECEPCIN: Accin y efecto de recibir. RECIBIR: 1.- Tomar lo que le dan o le envan. 2.- Admitir visitas, ya en da previamente
determinado, ya en cualquier otro cuando lo estima conveniente. (www.rae.es) CLIENTE: Un cliente es quien accede a un producto o servicio por medio de una transaccin financiera (dinero) u otro medio de pago. Quien compra, es el comprador y quien consume, el consumidor. Normalmente, cliente, comprador y consumidor son la misma persona. (www.wikipedia.com). La recepcin de los clientes puede suceder de la siguiente forma:

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A.

VA TELEFNICA O ELECTRNICA: La recepcin del cliente es producto de la promocin en los diferentes medios impresos y audiovisuales, se reciben llamadas a los telfonos designados en la oficina y mensajes electrnicos al correo designado. Al contestar la llamada o el mensaje electrnico debes tomar en cuenta lo siguiente: 1. 2. 3. Utiliza siempre saludos que indiquen tiempo (buenos das, buenas tardes, entre otras). Identifica a nuestra Empresa. El primer contacto con el cliente debe ser en forma conservadora y respetuosa (utilizar adjetivos de seor o seora). CONSERVADOR(A): Dicho de una persona, de un partido, de un gobierno, etc.: Especialmente favorables a la continuidad en las
formas de vida colectiva y adversas a los cambios bruscos o radicales. (www.rae.es) RESPETUOSO(A): Que causa o mueve a veneracin y respeto. (www.rae.es).

4.

Mantn los buenos modales, utilizando palabras como: por favor, gracias, si es tan amable, gusta usted, entre otros. MODAL(ES): Acciones externas de cada persona, con que se hace notar y se singulariza entre las dems, dando a conocer su buena
o mala educacin. (www.rae.es).

5.

Verifica por cual fue el medio de promocin que se comunico el cliente, a fin de: 5.1. Proporcionarle la informacin sobre el inmueble que solicita. 5.2. Establece una estadstica de efectividad del medio de promocin. EFECTIVIDAD: Capacidad de lograr el efecto
que se desea o se espera. (www.rae.es).

6. 7. 8. B.

TOMA LOS DATOS DEL CLIENTE, COMO: NOMBRE Y NMEROS DE CONTACTO TELEFNICO. Proporciona tu nombre y apellido como ejecutivo de negocios, a fin de que pueda contactarte directamente. TOMA NOTA DE SUS DATOS PARA QUE ENVES EL REPORTE DE ACTIVIDADES VIA INTERNET AL FINAL DE CADA DA.

ATENCIN PERSONAL: pueden ocurrir de dos maneras: OCURRIR: Suceder o acontecer. (http://clave.librosvivos.net). 1. EN OFICINA: 1.1. Siempre s formal en la comunicacin. FORMAL: Referido a una persona, que tiene formalidad o que es seria y
responsable. (http://clave.librosvivos.net).

1.2. Pegunta como conoci de nuestros servicios o de nuestros inmuebles en promocin (funcin estadstica). 1.3. PREGUNTA SI HA SIDO ATENDIDO O HABLADO CON OTRO EJECUTIVO. 1.4. Pide que tome asiento, a fin de que el trato sea ms personalizado. 1.5. TOMA LOS DATOS DEL CLIENTE, COMO: NOMBRE Y NMEROS DE CONTACTO TELEFNICO. 1.6. Proporciona tu nombre y apellido como ejecutivo de negocios, a fin de que pueda contactarte directamente. 1.7. TOMA NOTA DE SUS DATOS PARA QUE ENVES EL REPORTE DE ACTIVIDADES VIA INTERNET AL FINAL DE CADA DIA. 2. EN OBRA: 2.1. Siempre s formal en la comunicacin. 2.2. Pegunta como conoci de nuestros servicios o de nuestros inmuebles en promocin (funcin estadstica). 2.3. PREGUNTA SI HA SIDO ATENDIDO O HABLADO CON OTRO EJECUTIVO. 2.4. TOMA LOS DATOS DEL CLIENTE, COMO: NOMBRE Y NMEROS DE CONTACTO TELEFNICO. 2.5. Proporciona tu nombre y apellido como ejecutivo de negocios, a fin de que pueda contactarte directamente. 2.6. TOMA NOTA DE SUS DATOS PARA QUE ENVES EL REPORTE DE ACTIVIDADES VIA INTERNET AL FINAL DE CADA DIA. C. POR REFERIDOS: REFERIR: Contar o dar a conocer de palabra o por escrito. (http://clave.librosvivos.net/). Estos clientes se obtienen producto del buen manejo con terceros clientes quienes recomiendan la atencin recibida por los miembros de nuestra empresa, para manejar estos clientes recuerda lo anteriormente descrito y adems: 1. 2. Usa igualmente la formalidad en la comunicacin. PREGUNTA CUAL CLIENTE LO HA REFERIDO A NUESTRA EMPRESA.
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3. 4. 5.

TOMA LOS DATOS DEL CLIENTE, COMO: NOMBRE Y NMEROS DE CONTACTO TELEFNICO. Proporciona tu nombre y apellido como ejecutivo de negocios, a fin de que pueda contactarte directamente. TOMA NOTA DE SUS DATOS PARA QUE ENVES EL REPORTE DE ACTIVIDADES VIA INTERNET AL FINAL DE CADA DIA.

2.

UBICAR NECESIDAD: UBICAR: buscar (hacer algo para hallar). (www.rae.es) NECESIDAD: Carencia de las cosas que son menester para la conservacin de
la vida. (www.rae.es) Necesidad para una persona es una sensacin de carencia unida al deseo de satisfacerla. (www.wikipedia.com).

Es muy importante

saber escuchar y saber que preguntar al cliente, que es lo que quiere realmente, de manera que ESCUCHA y PREGUNTA lo que realmente necesita. En esta etapa o fase se determinar cuan efectivo eres y cuanto trabajaras dems, por ello es necesario saber del cliente lo siguiente: A. Obtn los datos de la vivienda a adquirir, mediante lo siguiente: 1. Identifica tipo de inmueble que requiere, que puede ser: 1.1. Casa:
1.1.1.

Tipo de Casa:
1.1.1.1. Aislada: si todo su permetro es exterior. (www.wikipedia.com). 1.1.1.2. Pareada: si tiene un slo muro medianero con otro edificio de distinto propietario. (www.wikipedia.com). 1.1.1.3. Adosada: si tiene ms de un muro medianero con otros edificios de distinto propietario.
(www.wikipedia.com).

1.1.2. 1.1.3. 1.1.4.

En villa cerrada. Lista para habitar (con pisos, closets, cocina, entre otros). Terminacin en gris. Listo para habitar (con pisos, closets, cocina, entre otros). Terminacin en gris.

1.2.

Apartamento:
1.2.1. 1.2.2.

1.3. 2. 3. 4. 5. 6. 7. B.

Terreno o parcela.

Numero de habitaciones que necesita. Numero de baos que requiere. Numero de puesto de estacionamiento que necesita. Establece si puede esperar que la vivienda este lista o existe la necesidad de habitarla prontamente. Zona de la ciudad donde desea comprar. Zona de la ciudad donde NO desea comprar.

Obtn datos en cuanto a la compra, como: 1. Establece si el cliente atendido realizara la compra o llevar la informacin a un tercero. 2. Monto que pueda invertir. 3. Tipo de negociacin: 3.1. 3.2. 3.3. Contado. Crdito (tipo). Alquiler.

4. Monto con el cual dispone como inicial. 3. SOLUCIN OFRECIDA: SOLUCIN: Satisfaccin que se da a una duda, o razn con que se disuelve o desata la dificultad de un argumento. (www.rae.es).
OFRECER: Presentar y dar voluntariamente algo. (www.rae.es).

Atendido al cliente y obtenida la informacin sobre los requerimientos del

inmueble, procede a ofrecer alguno dentro la cartera de inmuebles que cumpla con dichas necesidades o con la mayora de ellos. Si no hay dentro de la cartera de inmuebles alguno que llene las necesidades requeridas, comuncale al cliente que ubicaras el inmueble que rena dichas caractersticas, mediante: A. Realizacin de captaciones nuevas.
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B. Realizacin de acuerdos con otras intermediarias (cincuenta por ciento -50%- de la comisin generada y pagada). Si dentro de la cartera de inmuebles a la venta existe alguno con las caractersticas solicitadas procede a realizar lo siguiente: A. Si el cliente esta siendo atendido va telefnica o electrnica, da una breve explicacin de lo siguiente: 1. 2. 3. Caractersticas importantes del inmueble. Precio y forma de pago sugerida. Es importante instar al cliente para que visite la oficina para ayudarle a ubicar un inmueble acorde con su necesidad. INSTAR: Referido a una accin, insistir en su rpida ejecucin: Me instaban a que entregara el informe en el tiempo sealado.
(http://clave.librosvivos.net/)

4. 1. 2. 3. 4. 4.

Establece, si no se tiene el inmueble requerido, que ser ubicado y le llamara de vuelta a la brevedad. Muestra todas y cada una de las caractersticas del inmueble a travs del material de apoyo, si no se tiene ilustrarlo con palabras. ILUSTRAR: Aclarar un punto o materia con palabras, imgenes, o de otro modo. (www.rae.es) Indica precio y forma de pago sugerida (ajuste por IPC, entre otros). Fija da y hora de la cita para ver el inmueble (de gustarle el inmueble). Establece, si no se tiene el inmueble requerido, que ser ubicado y le llamara de vuelta a la brevedad.

B. Si el cliente esta siendo atendido personalmente, realiza lo siguiente:

CITA CONCERTADA: CITA: Reunin o encuentro entre dos o ms personas, previamente acordado. (www.rae.es) CONCERTAR: Pactar, ajustar, tratar,
acordar un negocio. (www.rae.es).

Este es un punto importante y donde debes tener una COMUNICACIN EFECTIVA, puesto que se

puede prestar para malos entendidos entre ejecutivos y clientes, para ello debes tomar en cuenta los siguiente: A. Con el cliente comprador: 1. 2. 3. 4. 5. B. 1. 2. 3. Establece la fecha de la visita (da de la semana). Establece la hora de la visita. Determina el punto de encuentro. Confirma la cita el da de la visita. TEN A MANO EL REPORTE DIARIO DE ACTIVIDADES PARA OBTENER EL NMERO DE TELFONO. Coordina la fecha de la visita (da de la semana). Coordina la hora de la visita. Confirma la cita el da de la visita.

Con el cliente vendedor:

NOTA IMPORTANTE: CUANDO LA CITA SEA CANCELADA POR ALGUNOS DE LOS CLIENTES (COMPRADOR O VENDEDOR) ES NECESARIO INFORMAR A LA OTRA PARTE QUE NO SE REALIZARA LA VISITA. 5. INMUEBLE VISITADO: INMUEBLE: Tierras, edificios, caminos, construcciones y minas, junto con los adornos o artefactos incorporados, as como los derechos
a los cuales atribuye la ley esta consideracin. (www.rae.es) VISITAR: Ir a ver a alguien en su casa por cortesa, atencin, amistad o cualquier otro motivo. (www.rae.es). Una vez confirmada la cita se procede a mostrar el inmueble de esta forma:

A.

Indica la caractersticas del inmueble en la parte exterior antes de entrar, tomando en cuenta el sector al cual pertenezca el inmueble, a tal efecto: 1. SECTOR PRIMARIO: 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6. 1.7. 1.8. Tipo y material de construccin. Acabados exteriores. Ubicacin de la Garita de vigilancia, conserjera, cuartos de basura, medidores, entre otros. Capacidad y ubicacin de tanques de agua. Ubicacin de los estacionamientos. Tipo de reas verdes, Ubicacin de parque infantil, piscina, saln de fiestas, entre otros. Cualquier otra caracterstica en la parte exterior.
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2.

SECTOR SECUNDARIO: 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. Muestra la garita de vigilancia. Muestra el estacionamiento. Ubicacin de reas verdes, parque infantil, piscina, saln de fiestas, entre otros. Cualquier otra caracterstica en la parte exterior.

B.

Una vez dentro del inmueble y de acuerdo al sector al cual pertenezca, toma en cuenta lo siguiente: 1. SECTOR PRIMARIO: 1.1. 1.2. 2.1. 2.2. Muestra todas las reas del inmueble, destacando las ms importantes (Vistas, ventajas de la zona, posibilidades de ampliar, entre otros). Las caractersticas de entrega tomada de la memoria descriptiva en la captacin. Muestra todas las reas del inmueble, destacando las ms importantes (Vistas, ventajas de la zona, posibilidades de ampliar, Cocina empotrada, tipos de pisos, seguridad, entre otros). Que tipo de mueble o artefacto se queda en el inmueble. 2. SECTOR SECUNDARIO:

NOTA IMPORTANTE: 1. 2. 3. 4. 5. DI SIEMPRE LA VERDAD. NUNCA SUPONGAS NADA, PREGUNTA TODO SIN PENA NI MIEDO. DA LOS DETALLES QUE TENGAS Y CONOZCAS. LOS QUE NO POSEAS DI QUE NO LO TIENES Y QUE LO CONSEGUIRS. PREGUNTA SI ES LO QUE BUSCA. CUALQUIER OBJECIN REAL MANJALA DE LA SIGUIENTE MANERA: OBJECIN: Razn que se presenta como reparo a lo que se
ha dicho. (http://clave.librosvivos.net/).

5.1. ESCUCHA TODO LO QUE TENGA QUE DECIR. 5.2. PREGUNTA LA FUENTE DE LA INFORMACIN. 5.3. RESPETA LA CONSIDERACIN DEL COMPRADOR. 5.4. REFUERZA LAS VIRTUDES QUE TENGA EL INMUEBLE Y MUSTRASELAS DE MANERA QUE LA OBJECIN QUEDE AISLADA. 5.5. CUALQUIER OBJECIN LUEGO QUE EL CLIENTE ACEPTE QUE ES LO QUE ESTABA BUSCANDO, LA DEBE RESOLVER EL COMPRADOR Y SOLO EL COMPRADOR, NO INTERVENGAS EN SU DECISIN. 5.6. SI EL CLIENTE NO SABE COMO RESOLVERLA, NO INTERVENGAS, SOLO PREGNTALE UNA Y OTRA VEZ, CMO PIENSA QUE LO PUEDE RESOLVER?, HASTA QUE CONSIGA UNA SOLUCIN QUE SEA OPTIMA PARA EL MAYOR NUMERO DE REAS INVOLUCRADAS. 6. MEDIO DE PAGO: MEDIO: Cosa que puede servir para un determinado fin. (www.rae.es) PAGO: Entrega de un dinero o especie que se debe. (www.rae.es). Visto el inmueble y aprobado, procede a confirmar la forma de pago, es RECOMENDABLE colocarla por ESCRITO, a tal efecto realiza lo siguiente: CONFIRMAR: Asegurar, dar a alguien o algo mayor firmeza o seguridad (www.rae.es) A. Verifica VERBALMENTE como se realizara la negociacin: 1. Contado (pasa al paso 11 del diagrama de flujo, obteniendo la aprobacin de propietario). 2. Crdito Hipotecario: 2.1. Crdito de Rgimen Prestacional de Vivienda (ver poltica del 21.11.07). 2.2. Crdito de Deudor Hipotecario (ver poltica del 26.11.07). 2.3. Crdito Comercial. 3. Otro crdito a travs de otra institucin, empresa o caja de ahorro. B. Verificado verbalmente lo anterior procede a poner POR ESCRITO en una hoja de papel (se puede adherir al plan de pago estndar): ADHERIR: Pegar algo a otra cosa. (www.rae.es) 1. La cantidad de la reserva.
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2. La fecha y la cantidad a dar con la firma de la opcin a compra o documento final de venta. 3. La fecha y la cantidad de dinero a dar en cada cuota (si aplica), tomando en cuenta lo siguiente: 3.1. Establece si las cuotas sern: 3.1.1. 3.1.2. Mensuales. Especiales (en fechas especficas).

3.2. Las cuotas deben ser importantes y representativas para el propietario o constructor. 4. El saldo deudor y la forma como lo va a cancelar, (es necesario informar al comprador si los saldos deudores se ajustan por los ndices de precios al consumidor, IPC) si es por algn crdito verifica lo siguiente: 4.1. Los ingresos que maneja el comprador son suficientes para solicitar el crdito por el monto deudor, si no es suficiente (poner por escrito lo que cubre), verificar lo siguiente: 4.1.1. 4.1.2. 4.1.3. Posibilidad de conseguir la diferencia del dinero para el momento de la protocolizacin (recordar que el mximo del crdito se ajusta cada ao). El ingreso familiar (SOLO CNYUGES, PADRES E HIJOS) puede cubrir la diferencia que necesita para solicitar el crdito en conjunto. Si es un inmueble del sector primario en construccin, manejar sus ingresos durante el tiempo de construccin para reflejar lo suficiente como para optar a la cantidad requerida. NOTA IMPORTANTE: LA IMPORTANCIA QUE SEA POR ESCRITO ES POR LA PRACTICIDAD PARA COMUNICARSE CON EL PROPIETARIO O CONSTRUCTOR Y PRESENTARLE LA PROPUESTA. 7. PROPUESTA DE PAGO APROBADA: PROPUESTA: Proposicin o idea que se manifiesta y ofrece a alguien para un fin. (www.rae.es) APROBAR: Calificar o
dar por bueno o suficiente algo o a alguien. (www.rae.es).

Confirmada la forma de pago por escrito, procede a presentrsela al vendedor para su

aprobacin a la brevedad posible, por cualquiera de las siguientes vas: A. Telefnica. B. Escrita. C. Correo electrnico. NOTA IMPORTANTE: EL VENDEDOR DEBE APROBAR LA PROPUESTA DE PAGO, SINO LO HACE HAY QUE MODIFICARLA HASTA LLEGAR UN PUNTO DONDE AMBAS PARTES SE SIENTAN CONFORME CON LA NEGOCIACIN REALIZADA, UNA VEZ APROBADA COMUNICAR AL VENDEDOR QUE SU INMUEBLE VA A SER RESERVADO. 8. RESERVA OBTENIDA: RESERVA: Accin de destinar un lugar o una cosa, de un modo exclusivo, para un uso o una persona determinados. (www.rae.es)
OBTENER: Alcanzar, conseguir y lograr algo que se merece, solicita o pretende. (www.rae.es). Una vez aprobada la

negociacin y el cliente este dispuesto a

la comprar del inmueble, toma en cuenta lo siguiente: A. Solicita la cedula de identidad de la persona quien adquiere el inmueble, para proceder al llenado de la planilla y contrato correspondiente al inmueble negociado (Hay inmuebles que tienen su propio formato de reserva, sino usar los generales de la empresa). B. La PLANILLA DE RESERVA debe ser llenada por completo, con letra legible y firmada por el (los) comprador (es). Debe realizarse por triplicado, el original para el propietario, duplicado para nuestra empresa y el triplicado para el comprador (a partir de ella se elaborar el documento de opcin a compra). PLANILLA: Impreso o formulario con espacios en blanco para rellenar, en los
que se dan informes, se hacen peticiones o declaraciones (www.rae.es).

C. El CONTRATO DE RESERVA debe ser llenado por completo, con letra legible y firmado por el (los) comprador (es). Debe realizarse por triplicado, el original para el propietario, duplicado para nuestra empresa y el triplicado para el comprador (a partir de l se elaborara el documento de opcin a compra). Una vez lleno el contrato dselo a leer al cliente comprador y explcale brevemente al comprador cada clusula del contrato antes de que firme de manera que este en conocimiento de todo y cada uno de los aspecto de la negociacin. CONTRATO: Pacto o convenio, oral o escrito, entre partes que se obligan sobre materia o
cosa determinada (www.rae.es).

D. Anexa al Contrato y Planilla correspondiente la fotocopia de la cedula de identidad de la persona que va adquirir el inmueble.
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E. F.

Anexa al Contrato y Planilla correspondiente la copia del cheque o deposito de la reserva. Indica en el Contrato y Planilla correspondiente la negociacin aprobada, as como tambin el banco a realizar la solicitud de crdito hipotecario (algunos recaudos varan depende del banco).

G. Indcale al cliente comprador en cual notaria se realizara la firma del documento e informar que debe cancelar los gastos que se menciona ms a delante, y que debe llevar dinero en efectivo para cancelarlos el da de la firma o debe cancelarlos con anticipacin. LOS DOCUMENTOS LO REALIZA NUESTRA EMPRESA, CON LA EXCEPCIN QUE SEA ABOGADO EL COMPRADOR, EN TAL CASO PROPORCINALE UN BORRADOR DEL DOCUMENTO. Los gastos adicionales son: 1. 2. 3. I. Notaria o Registro (dependiendo de la negociacin). Colegio de Abogados del Estado Zulia. Impuesto Municipal a las transacciones inmobiliarias (si aplica) (ver cuadro en el punto 11).

H. Proporciona a las partes un borrador del documento a firmar, se puede realizar va electrnica. Indica al COMPRADOR los recaudos que debe tener para la solicitud del crdito o para la firma definitiva, ya sea promoviendo su visita al banco de su confianza o selaselos brevemente, de la siguiente manera (REVISAR POLTICA DE CRDITOS HIPOTECARIOS ANTES SEALADA): 1. Para la solicitud de CRDITO, se requiere: 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. Fotocopia de la cedula de identidad ampliada. Registro de Informacin Fiscal (RIF) actualizado. Declaracin jurada de no poseer vivienda. Documento que certifique estado civil: 1.4.1. Acta de Matrimonio. 1.4.2. Acta de Concubinato. 1.4.3. Sentencia de Divorcio Registrada (si fuere el caso). 1.5. 1.6. Poder Registrado (en el caso de que el propietario no se encuentre para el momento de la firma definitiva en el registro). Documento que acredite la nacionalidad venezolana: 1.6.1. Carta de Residencia si es extranjero. 1.6.2. Acta de nacimiento de hijos si es extranjero. 1.7. 1.8. 1.9. Referencias Bancarias. Estados de Cuenta Corriente, Ahorro y/o Fondo de activos lquidos. Referencias de Tarjetas de Crditos.

1.10. Estados de Cuenta de Tarjetas de Crditos. 1.11. Carta de Trabajo (si trabaja bajo relacin de dependencia). 1.12. Los ltimos recibos de pago. 1.13. Certificacin de ingresos visada por un contador publico (si no trabaja bajo relacin de dependencia). 1.14. Balance Personal visado por un contador publico, firmado por el (los) solicitante (s). En caso de ser casados o concubinos debe venir mancomunado. 1.15. Constancia de cotizar en el Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (si trabaja bajo relacin de dependencia) o el Fondo de Ahorro Voluntario de Vivienda (si no trabaja bajo relacin de dependencia). Debe ser solicitado en el banco. 2. Para la VENTA DEFINITIVA, se requiere: 2.1. 2.2. 2.3. Fotocopia de la cedula de identidad ampliada. Registro de Informacin Fiscal (RIF) actualizado. Indicar la forma de pago del inmueble, la cual debe ser CHEQUE DE GERENCIA o DEPOSITO EN EFECTIVO en la cuenta indicada.

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J.

Asimismo es necesario comunicarse con el PROPIETARIO para indicarle que su inmueble ha sido reservado y que debe contar con una serie de recaudos ya sean para la solicitud de crdito como la venta definitiva del mismo, tales como (REVISAR POLTICA DE CRDITOS HIPOTECARIOS ANTES SEALADA): 1. Para el CRDITO HIPOTECARIO, se requiere: 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6. 1.7. Fotocopia de la cedula del propietario. Fotocopia del Registro de Informacin Fiscal (RIF) actualizado del propietario. Fotocopia del Documento de Propiedad del inmueble. Fotocopia del Documento de Condominio (en caso de que el inmueble sea un apartamento). Fotocopia del Documento de Parcelamiento (en caso de que el inmueble sea una casa). Borrador de documento de liberacin de hipoteca. La cantidad de ocho (08) fotos del Inmueble o avalu de un tasador autorizado por el banco (ste ultimo lo cancela el comprador). VALUAR: Sealar el precio de algo (www.rae.es). TASADOR: Persona habilitada para tasar o graduar
el precio de un bien (www.rae.es).

1.8. 1.9.

Certificacin de Gravamen de los ltimos 10 o 20 aos (dependiendo del banco). Numero de Catastro o Ficha Catastral (emitido por la Alcalda). CATASTRO: El catastro inmobiliario es un registro
administrativo dependiente del Estado en el que se describen los bienes inmuebles rsticos, urbanos y de caractersticas especiales (www.wikipedia.org).

1.10. 1.11. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 9.

Planilla y Solvencia Sucesoral emitida por el SENIAT (si la persona que aparece como propietario ha fallecido). Fotocopia de la cedula de la identidad del herederos y Registro de Informacin Fiscal (RIF) actualizados. Fotocopia de la cedula del propietario. Fotocopia del Registro de Informacin Fiscal (RIF) actualizado. Solvencia Municipal. Solvencia de Hidrolago. Plano de Mensura (en caso de ser terreno). Constancia de vivienda principal o planilla 0,5 de impuesto sobre la renta.

2. Para la VENTA DEFINITIVA, se requiere:

OPCIN DE COMPRA FIRMADA: OPCIN: Derecho a comprar o vender algo en plazo y precio previamente acordados. (www.rae.es). FIRMAR: Poner o escribir
la firma (http://clave.librosvivos.net/). Para

la firma del Documento de Opcin a Compra confirma tanto el da antes como el mismo da de la firma,

es necesario recordar que luego de esta etapa se genera el cobro de la comisin. Las partes deben tomar en cuenta lo siguiente: A. EL (LA) (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (A) (ES): 1. Cedula de identidad laminada. 2. CHEQUE DE GERENCIA o un DEPOSITO EN EFECTIVO en la cuenta bancaria indicada. Si el comprador se presenta a la firma de la Opcin a Compra con un depsito realizado en cheque, la firma ser POSPUESTA hasta tanto se haga efectivo el cheque depositado (es necesario contar con una copia del pago para nuestros archivos como prueba de cancelacin). 3. El dinero en efectivo para gastos de notaria, colegio de abogados e impuestos correspondientes, sino se han cancelado con anticipacin. B. EL (LA) (LOS) PROPIETARIO (A) (ES): 1. Cedula de identidad laminada. El procedimiento en notaria es el siguiente: A. Presenta documento en taquilla colegio de abogado y cancelar honorarios. B. Presenta posteriormente en taquilla de la notaria o registro (en este ultimo el proceso es mas largo) y cancelar los gastos ya sea habilitado (mismo da) o por va normal (tres das). C. Verifica si es necesario la cancelacin del impuesto municipal.
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D. Espera la revisin y elaboracin de la nota del documento. E. Chequea una vez ms que las partes tengan los recaudos solicitados en la primera seccin. F. El funcionario publico toma las firmas de las partes y luego firma el notario para cerrar el documento. G. Entrega un documento a cada parte. 10. CRDITO HIPOTECARIO: CRDITO: Cantidad de dinero, o cosa equivalente, que alguien debe a una persona o entidad, y que el acreedor tiene derecho de exigir y
cobrar. (www.rae.es) HIPOTECA: Derecho real que grava bienes inmuebles o buques, sujetndolos a responder del cumplimiento de una obligacin o del pago de una deuda. (www.rae.es) Un instrumento legal que usa las propiedades como garanta para un prstamo. Derecho real que se constituye sobre bienes inmuebles para garantizar con ellos la efectividad de un crdito en dinero a favor de otra persona (www.tusmetros.com). Una vez firmado el documento

de opcin a compra o el

definitivo de venta, se genera el pago de la comisin y el cobro de la misma. Asimismo es importante seguir prestando el servicio de intermediacin si solo se firmo la opcin a compra, para ello es importante tomar en cuenta lo siguiente: A. Ten en conocimiento del estado de la solicitud del crdito del comprador. B. Asesora al comprador para que solicite el crdito por la institucin bancaria donde maneje sus cuentas o por donde tenga mejores resultados. C. Indica que el lapso de la opcin a compra es fatal y debe ser muy diligente al momento de la solicitud del crdito, por cuanto hay casos en los cuales la entidad bancaria solicita otros recaudos durante el proceso del anlisis de crdito. FATAL: Inevitable
o determinado por el destino (http://clave.librosvivos.net/). Dicho de un plazo o de un trmino: Que es improrrogable (www.rae.es). DILIGENTE: Que acta con prontitud (http://clave.librosvivos.net/).

D. Es recomendable poner en conocimiento al comprador que durante el proceso de anlisis de crdito la institucin bancaria le va a solicitar los estados de cuenta y movimientos de los meses posteriores a la solicitud y hasta la protocolizacin del inmueble. E. Una vez realizada la solicitud de crdito, la entidad bancaria hace una valoracin crediticia del solicitante para evaluar la probabilidad de incumplimiento, que incluye, entre otros, el anlisis de ingresos del solicitante, su historial de crdito, la disponibilidad de avales, la probabilidad de xito del proyecto a financiar, la coyuntura econmica, entre otros. AVAL: Inevitable
Lo que respalda o garantiza la realidad o calidad de algo (http://clave.librosvivos.net/). COYUNTURA: Combinacin de circunstancias y de factores que se presentan en una determinada situacin (http://clave.librosvivos.net/).

11. PROTOCOLIZACIN: PROTOCOLIZACIN: Acto de registrar o incorporar un documento, ya que sea pblico o privado, a los libros de registro pblico.
(www.tusmetros.com) PROTOCOLO: Serie ordenada de escrituras matrices y otros documentos que un notario o escribano autoriza y custodia con ciertas formalidades. (www.rae.es) MATRIZ: Se dice de la escritura o instrumento que queda en el oficio o protocolo para que con ella, en caso de duda, se cotejen el original y las copias. (www.rae.es). La

VENTAS DEFINITIVAS y la protocolizacin del CRDITO HIPOTECARIO aprobado por la institucin bancaria, se realiza en

el Registro Inmobiliario correspondiente a la direccin del inmueble y se debe llevar lo siguiente: A. CEDULAS DE IDENTIDAD y REGISTRO DE INFORMACIN FISCAL (RIF) de compradores y vendedores. B. SOLVENCIA MUNICIPAL, lo lleva el vendedor y se solicita en la Direccin de Catastro de la Alcalda (verificar el municipio donde se encuentra el inmueble). C. SOLVENCIA DE AGUA, lo lleva el vendedor y se solicita en la empresa que suministra el servicio. D. CONSTANCIA DE DOMICILIO, lo lleva el vendedor y solo en caso de ser el domicilio principal. E. PLANILLA DE IMPUESTO SOBRE LA RENTA, lo lleva el vendedor y solo en el caso de que la venta no sea la de la residencia principal. Debe ser cancelado en el banco y la planilla no tiene costo debe ser solicitada en la Sede Principal del departamento de hacienda o finanzas. (Es el 0,5% del valor de venta del inmueble que establece el documento). F. PLANO DE MESURA, lo lleva el vendedor y solo en caso de que la venta sea un terreno o parcela sin ninguna construccin. Se debe solicitar en la Direccin de Catastro de la Alcalda. G. COPIA DEL CHEQUE. H. IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES INMOBILIARIAS lo lleva el vendedor y se cancela en la Oficina de Hacienda Municipal en la alcalda correspondiente. El monto a cancelar se calcula de acuerdo a la siguiente escala:

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12. INMUEBLE VENDIDO: VENDER: Traspasar a alguien por el precio convenido la propiedad de lo que uno posee. (www.rae.es). Una vez firmado el documento, ya sea el de Opcin a Compra o el Definitivo de Venta, es necesario realizar las siguientes acciones: A. Perctate que el documento se encuentre firmado por el Notario o el Registrador segn sea el caso. B. Cercirate que cada parte cuente con su ejemplar correspondiente (si aplica), si es un solo ejemplar es para quien compra. C. Ofrece las gracias por habernos elegido y felicitarlos por su adquisicin. D. Coloca al cliente en la lista de archivo para negociaciones posteriores. E. Realiza relaciones pblicas con el cliente a travs de cartas y obsequios dependiendo de la poca del ao.

DANIEL EDUARDO LOPEZ ABOGADO

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