Que imvel, que nada.

Rubens Menin levanta antes do sol nascer, viaja dois dias por semana para estudar terrenos, impe metas para construir apartamentos com cada vez menos recursos e gente, prdigo em programas de cortar custos e at criou uma moeda prpria. Foi assim que a MRV se tornou a empresa que mais constri no Brasil. E, com uma (grande) ajuda do governo federal, est no caminho de passar os chineses e virar a maior do mundo

 madrugada em Belo Horizonte e, como sempre ocorre nas madrugadas de teras e quartas-feiras, l est o engenheiro Rubens Menin Teixeira de Souza, fundador e presidente da construtora MRV, pronto para embarcar em seu jato executivo um Cessna Citation XLS 2009, avaliado em US$ 12 milhes. O destino desta vez Campinas, mas poderia ser qualquer uma das 94 cidades cobertas pela construtora, a maior do Brasil no segmento de baixa renda. Enquanto o piloto liga os motores, Menin comea a trabalhar. Tira do bolso da camisa um surrado gravador e dispara: Sete cidades a visitar. Quinze terrenos, algumas obras. Possvel estreia em Araras. s 5h50, o avio decola. Em uma hora Menin estar no interior de So Paulo. De Campinas, seguir de carro para Araras, Limeira, Americana, Paulnia, Itu e Jundia, num priplo que s terminar s 6 da tarde, quando a falta de luz impede uma anlise mais minuciosa dos terrenos. O presidente da construtora diz que faz questo de conhecer in loco a matria-prima da MRV. da opinio de que engenheiro tem de sujar as botas, sentir o cheiro da terra, ouvir o barulho de bate-estaca. Escritrio de engenheiro canteiro, diz, com seu forte sotaque mineiro e a simplicidade de quem passou boa parte da vida entre pedreiros e mestres de obras, avaliando cada metro quadrado de um novo empreendimento da MRV. Este ano a empresa assumiu a ponta do ranking nacional da construo civil, que tem como base o desempenho em 2010. A MRV ergueu 6,8 milhes de metros quadrados, 400 mil a mais que a segunda colocada, a Gafisa. Construiu 26 mil apartamentos e atingiu a marca de 47 mil lanamentos (na planta), objetivo que previa alcanar s na metade de 2011. O desafio agora cumprir a promessa de erguer 70 mil unidades ao

ano. Se conseguir, ser a maior construtora do mundo em volume, frente da chinesa Vanke e da mexicana Homex. Seu horizonte 2015, mas Menin acredita que d para antecipar a festa. O otimismo vem de um poderoso estmulo anunciado em junho pela presidente Dilma Rousseff: a segunda fase do programa Minha Casa, Minha Vida, que prev a construo de at 2,6 milhes de moradias num prazo de quatro anos. A MRV, sozinha, respondeu por 12% dos contratos do Minha Casa 1 e espera aumentar essa taxa na nova verso. , entre as grandes, a nica construtora voltada 100% baixa renda e a nica com alcance nacional, presente em 17 estados brasileiros. Temos caixa, conhecimento, capilaridade e capacidade produtiva. No estou dizendo que ser fcil, mas perfeitamente possvel romper a barreira dos 70 mil, afirma Menin. O avio aterrissa e ele interrompe a conversa. Tem de encontrar o diretor Lucas Cabaleiro e dois engenheiros da regional de Campinas. Menin desce apressado do Citation. Carrega duas maletas, onde esto guardados seus instrumentos de trabalho laptop, iPad, iPhone, BlackBerry , e se curva para passar pela portinhola do avio. um homem alto, de 1m94, cabelos brancos, sobrancelhas pretas, que sorri pouco e fala bastante. Parece bem-disposto para os seus 55 anos, mas anda reclamando da falta de tempo para fazer exerccios fsicos. Veste-se corretamente para a ocasio: cala e camisa confortveis, sapatos pretos, uma malha Lacoste, preta. So quase 7 horas e o termmetro marca 8 graus em Campinas. Ele entra no carro de Cabaleiro, que dispara para a rodovia Anhanguera. Durante o trajeto, o presidente da MRV no larga o iPad. Acessa o Google Maps, depois o Google Earth, o Street View e vai antevendo, ali na telinha, o que vir mais frente, os terrenos de Araras. Essa combinao de Apple e Google uma maravilha. a tecnologia a favor da engenharia civil, diz. Dez minutos no primeiro terreno, 20 no segundo. Pisa daqui, pisa dali, calcula a metragem, mete a mo na terra, olha o entorno, pergunta sobre o comrcio e as condies de saneamento, pe os culos, tira os culos e d o veredicto, sempre ao gravador. Clic: Araras, aprovado. Falta o estudo de viabilidade comercial. Clic. De volta ao carro, retoma com segurana o assunto cortado: ... perfeitamente possvel romper a barreira dos 70 mil. Mas existem obstculos. Se o Minha Casa, Minha Vida 2 funciona como estmulo, o atual momento da economia brasileira, com alto endividamento das famlias e expectativas de esfriamento do consumo, pode ser um entrave para o ritmo de crescimento da MRV. Para que a turma de Menin consiga levantar o trofu de maior construtora do mundo, no basta contar com a autoproclamada excelncia operacional. A mquina toda ter de funcionar perfeitamente: uma engrenagem que vai desde a desburocratizao dos contratos de financiamento at a capacidade do mercado de absorver novas moradias e um crescimento econmico que seja capaz de sustentar o aumento de renda da populao. O governo tem um problema a resolver, que elevar o crdito da habitao sem que isso comprometa as contas pblicas. Ainda assim, a presidente Dilma parece disposta a manter sua promessa de campanha de reforar os programas sociais, sobretudo aqueles voltados moradia popular. Em meados de junho, o governo anunciou at R$ 140 bilhes em financiamentos e subsdios para o Minha Casa, Minha Vida 2, 80% desse volume gerado nos cofres da Caixa Econmica Federal. o dobro do que foi destinado para a primeira fase do programa. Menin aplaudiu a notcia.

ESCALA Hoje, 84% das receitas da MRV vm dos contratos assinados em cima do programa federal. Para alguns analistas, a forte exposio ao governo um risco. O engenheiro diz que dorme tranquilo. O Minha Casa, Minha Vida pode at mudar de nome, mas no vai acabar. Alm disso, ns trabalhamos mais com a faixa de trs a dez salrios mnimos, que no tem subsdios, diz. Um concorrente de Menin chegou a afirmar que o programa habitacional do governo deveria estar na Constituio, assim como o Bolsa Famlia. Quero ver o poltico que vai ter coragem de encerrar esses programas, diz. Outro problema apontado por analistas a falta de mo de obra. Menin minimiza. Basta ter um pouco de criatividade e usar o aumento dos salrios do setor para atrair profissionais de outras categorias. Como exemplo, cita o caso dos serventes de pedreiro que hoje ganham R$ 1 mil, mais do que um caixa de supermercado, um balconista ou um frentista. Em janeiro de 2010 tnhamos 12 mil homens em nossos canteiros. Investimos em capacitao e hoje temos 27 mil. Ele costuma ser a voz dissonante do setor. Aos que dizem que os fabricantes de material de construo no esto preparados para um aumento explosivo da demanda, responde: Balela. No vai faltar insumo no Brasil. Sobre a escassez de terrenos: s procurar. A Regio Leste do Rio tem terreno de sobra. Belo Horizonte e as cidades menores do interior de So Paulo tambm. E o Nordeste, em comparao com os grandes centros, quase virgem. Filho de engenheiros, Menin acostumou-se desde menino s coisas do setor. Sua me, Maura, foi a terceira mulher formada em engenharia em Minas Gerais. Do pai, Geraldo, herdou o gosto pela literatura e pelas estatsticas. Ele me ensinou que conhecer os indicadores dos municpios fundamental para nossa profisso, bem como a cultura de cada regio do Brasil. Foi o pai quem deu o primeiro empurro ao aspirante a construtor. Recm-formado, o jovem Menin, ento com 23 anos, convenceu-o a comprar um terreno onde pudesse construir uma casa para os tios, em dificuldades financeiras. Seu Geraldo s imps uma condio para financiar a obra: o filho deveria projetar algo bom, bonito e barato. Menin acatou, ergueu a casa na rua dos Maaricos, Zona Norte de Belo Horizonte, e no parou mais de fazer moradias populares. Enquanto ele fala do incio da MRV, o carro para em um canteiro em Limeira. O empresrio abre a janela e aponta para a entrada da obra. Antigamente s se viam bicicletas no estacionamento. Agora os pedreiros tm moto e carro 1.0. o aumento real de renda. Que o Brasil continue assim. Pe o capacete e entra na construo. Conversa com o engenheiro responsvel, faz cara de poucos amigos e volta ao carro. Gravador em punho, verbaliza a decepo: Deveria ter mais bateestacas e mais homens no canteiro. Resolver isso amanh. Produtividade fundamental para uma empresa que pretende praticamente dobrar de tamanho nos prximos anos. Hoje, a MRV faz, em mdia, 170 unidades por dia. Para alcanar as 70 mil ao ano, ter de produzir 6 mil apartamentos mensais, o que dar 300 unidades dirias. Desde 2005, a construtora vem se preparando para aumentar o ritmo de produo. Naquele ano, eram necessrios 12 homens para construir um apartamento por ms. Hoje, esse nmero foi reduzido para sete e a meta chegar ao final de 2011 com seis profissionais por unidade. A agilidade foi conquistada graas ao

modelo padronizado de construo e ao aumento de mecanizao nos canteiros. Todos os apartamentos da MRV so iguais. Uma unidade em Fortaleza, por exemplo, ter os mesmos pisos, esquadrias e acabamentos de outra em Campinas. E as paredes so montadas em blocos de concreto, de alta resistncia, dispensando vigas e pilares. o que o setor chama de alvenaria estrutural. As demais estruturas, como as lajes, podem ser desenvolvidas na forma de kits, montadas nos canteiros e iadas para os apartamentos. como brincar de Lego, usando argamassa e cimento. Tudo isso simplifica o processo e reduz o tempo de produo, alm de gerar uma economia de 30% em relao aos sistemas convencionais de construo, diz Eduardo Fischer, diretor de produo e responsvel pelo projeto Novssima MRV, cuja principal atribuio estudar e desenvolver materiais que possam ser usados no futuro. MAIS COM MENOS A prpria natureza do imvel contribui para um ciclo menor de produo. Uma construtora voltada alta renda usa, em mdia, 1,2 mil insumos para montar um apartamento. No caso da MRV, so cerca de 150. Todas as negociaes para compra de material so feitas na central de Campinas. Quando os seis escritrios regionais da construtora fazem os pedidos, a central registra e os fornecedores recebem a informao em tempo real. As encomendas so entregues diretamente nas obras. Com tantos lanamentos simultneos, a MRV consegue poder de barganha suficiente para reduzir o impacto das constantes elevaes de preos dos materiais de construo. Quanto maior a escala, maior a fora de negociao. Contribui para isso o fato de a empresa investir na ampliao da capacidade produtiva de alguns de seus fornecedores. Para muitos deles, a construtora a principal cliente. Por tudo isso, a MRV consegue construir um apartamento gastando cerca de 10% a menos do que as concorrentes. Os imveis so vendidos por R$ 100 mil, em mdia. No d para comparar com um apartamento de luxo, mas, no conjunto, o esforo vale a pena. O faturamento da empresa chegou a R$ 3,7 bilhes no ano passado. E sua margem de lucro a maior do setor. Menin trabalhou bem a questo da logstica e da padronizao, diz Antonio Guedes, presidente da concorrente Living, o brao popular da Cyrela. Sobre a chance de atingir as 70 mil unidades ao ano, o rival comenta: No sei se d. Eles tm a vantagem de conhecer profundamente o segmento econmico, mas o xito no projeto depender de uma srie de fatores que escapam ao controle da empresa. Menin agora est em Paulnia. Comenta o crescimento do municpio em funo da indstria petroqumica e do polo de cinema e revela que encontrou uma rea com capacidade para abrigar at 4 mil apartamentos, praticamente uma cidade MRV. Hoje, a construtora tem 300 canteiros em operao, com tamanho mdio de 250 apartamentos. A estratgia aumentar o volume para 500 unidades, mantendo o mesmo nmero de canteiros. Outro movimento entrar em cidades com populao acima de 100 mil habitantes, caso de Araras. Durante muito tempo a nota de corte da MRV era de 200 mil. Quem est gostando da novidade meu filho Rafael, diretor responsvel pelo Nordeste. Ao reduzirmos o limite, vrios municpios da regio entraram em nosso radar.

O FUTURO Estamos no meio de uma revoluo popular na habitao. Ainda temos muito o que construir no pas, diz Menin

Rafael, de 30 anos, no o nico herdeiro a trabalhar na MRV. A filha Maria Fernanda, de 31, advogada, acaba de ser promovida a diretora jurdica. Joo Vitor, o mais novo (29) diretor do banco Intermedium, tambm de Menin, uma instituio de pequeno porte que atua com middle market e crdito imobilirio. Quando Rafael e Maria Fernanda manifestaram a vontade de fazer parte da MRV, Menin lanou o desafio: s entrariam na empresa se conseguissem indicar mais 40 amigos, de confiana e com potencial, para trabalhar na companhia. Cumpriram a meta. A MRV virou uma espcie de grande famlia corporativa. H vrios filhos e sobrinhos de diretores trabalhando aqui, conta Rafael. Segundo Menin, tudo feito na mais absoluta transparncia, e os parentes e amigos passam pelos mesmos testes de aprovao de qualquer outro candidato. Por que ele faz isso? bem melhor trabalhar com gente conhecida. Consigo moldar os funcionrios cultura da casa e, de quebra, garanto baixa rotatividade. A reteno facilitada pelos pacotes de bnus e aes da empresa que ele distribui para os funcionrios, sobretudo para os que vo alcanando cargos mais elevados. Atualmente, R$ 317 milhes, o equivalente a 4,8% do capital, esto nas mos de executivos e conselheiros. A poltica de bonificao vem desde o incio da MRV, quando a construtora atuava apenas nos bairros perifricos de Belo Horizonte. desta poca tambm a obsesso de Menin por custos, prtica que livrou a empresa de fechar as portas durante o choque do petrleo, no comeo dos anos 80. Outras 15 construtoras populares de Minas Gerais no tiveram a mesma sorte. Passada a turbulncia, a enxuta MRV comeou a crescer. A cultura de corte de custos adotada nos tempos de vacas magras foi essencial para que entrssemos em boa forma na era da estabilidade econmica, diz Menin. De Belo Horizonte, ele partiu para o tringulo mineiro e depois para o interior de So Paulo. A empresa ganhava corpo. E os programas de reduo de custos permaneciam como parte integrante do negcio, sob os mais diversos nomes: Projeto Canivete, Banco de Ideias, Brigada de Custos. Neste ltimo, mais recente, cada um dos 29 diretores foi obrigado a eleger uma rea de corte. O presidente ficou com a telefonia. Garante que reduziu em 20% as despesas. A coisa levada to a srio que 30% dos bnus da diretoria no final do ano dependem do desempenho na Brigada. O empresrio tambm criou a moeda MRV. Vale R$ 35,04. Sua explicao que, num pas com inflao de 5% a 6%, preciso criar um parmetro para no perder o controle. Todos os relatrios de compras so contabilizados nesta moeda. Hoje, nossas despesas gerais administrativas so 30% inferiores s de nossos rivais. Isso gera um aumento de 2% na margem lquida. muita coisa. AJUDA DOS BANCOS Apesar dos custos reduzidos e da margem alta, o prprio Menin admite que o cofre da MRV no ser suficiente para financiar o projeto 70 mil. Suas contas apontam para um investimento acima de R$ 4 bilhes. Parte do montante ter de ser negociado no mercado. Empresa de capital aberto, a MRV no cogita ao menos por enquanto uma nova incurso na bolsa. Realizamos o maior IPO do setor em 2007 e fizemos nova chamada em 2009. Alis, fomos a primeira empresa a voltar bolsa depois da

crise, diz. Mas agora nossa ideia buscar a capitalizao pelos meios tradicionais, no sistema financeiro. O histrico da MRV um ponto a favor, claro, mas os emprestadores costumam julgar o momento atual da economia e os nmeros mais recentes das construtoras. E os ltimos meses no foram exatamente inspiradores para nenhuma representante do setor. No quarto trimestre de 2010, a MRV estourou o oramento das obras e os investidores torceram o nariz, afirma Armando Halfeld, analista do setor de construo civil da Ativa corretora. Deslizes operacionais, num ambiente macroeconmico incerto, so um problema. Dados da Ativa mostram que, de 1 de dezembro de 2010 a 20 de junho deste ano, as aes da MRV registraram queda de 19,7%. O iBovespa do setor caiu 14,3%. A favor das construtoras brasileiras est o potencial do mercado. O dficit habitacional brasileiro grande, de 5,8 milhes de moradias, e formam-se 1,5 milho de famlias a cada ano, segundo o IBGE. Existe a expectativa de que o setor volte a experimentar uma onda de investimentos durante a prxima dcada. Mas, no curto prazo, a tendncia de certa desacelerao, afirma Fbio Silveira, scio-diretor da RC Consultores. O programa do governo um importante gatilho e o segmento popular vai se beneficiar disto, sem dvida, mas no na mesma velocidade de outros anos. Diante de um estande de vendas, em Americana, o presidente sai do srio. Entra, conversa com os corretores, sai bufando e telefona para a secretria, Vanessa, pedindo que ela coloque na linha dois diretores responsveis pelo atendimento ao cliente. O estande de Americana est uma vergonha. Placa torta, corretores sem uniforme, cho sujo. No adianta nada ter bom ponto e mau atendimento. De volta estrada, rumo a Itu, conta que criou o programa Encantar o cliente. Seus 29 diretores, ele includo, so instrudos a falar diretamente com os consumidores, via telefone ou e-mail, de modo a encontrar alguma soluo para eventuais problemas. Se cada diretor encantar cinco clientes por ms, sero 150 no perodo. Providencial a atitude de Menin. Entre janeiro e junho deste ano, a Fundao Procon recebeu 329 reclamaes sobre a MRV. As concorrentes PDG Realty e Cyrela (incluindo seu brao popular, a Living) ficaram na casa das 50 queixas no perodo. A Gafisa recebeu 14, mas, computados os votos da marca Tenda, o nmero de broncas sobe para 458. As principais reclamaes dizem respeito cobrana de taxas de corretagem e atraso na entrega do apartamento. Temos 300 canteiros em operao. Apenas quatro esto ligeiramente fora do cronograma, diz Menin. De qualquer forma, ns abrimos o canal direto com o cliente justamente para resolver essas questes. LUZ VERMELHA Rubens Menin um sujeito simples, avesso a holofotes e badalaes. Habituou-se a deitar cedo no sem antes ler algumas pginas de um thriller de John Grisham e a levantar com o sol. s 6 horas, j est de p. Quando dia de visitar terreno, pula da cama s 4h30. O caf balanceado: fruta, suco e queijo branco. Mas a frugalidade fica por a. Durante a viagem pelo interior de So Paulo, parou quatro vezes na estrada para comer po de queijo e esfiha. Na hora do almoo, a praa de alimentao de um shopping center salvou-lhe o dia. Picanha, arroz, feijo e farofa, vontade. Ele garante que controla a alimentao quando est em casa mas raramente fica em casa.

apreciador de caf e vinho. E tem queda especial pela medicina. Quase tra a engenharia, diz. Como compensao, ganhou genro e noras mdicos. Virou um amante do assunto. J leu o livro The Physician (O mdico, traduzido no Brasil como O fsico), de Noah Gordon? fabuloso. Outro dia se pegou dando conselhos mdicos a um obeso e arfante motorista de txi de Belo Horizonte. Por pouco no lhe prescreveu uma receita. As noras, no banco de trs, caram na gargalhada. Sa do carro com o sujeito me chamando de doutor, conta. Os sbados ele reserva para as partidas de tnis. jogador e cartola. Todo final de ano organiza um campeonato divertidamente batizado de Rubo Close, inspirado no US Open. Nos ltimos tempos, tambm vem aproveitando o final de semana para acompanhar a mulher, Beatriz, advogada e artista plstica, nas visitas casa de campo que o casal est construindo em Nova Lima, interior de Minas. ela quem est construindo. Eu no dou palpite, afirma Menin. Aos domingos, rene os trs filhos, genro e noras e os quatros netos para um almoo. Faltas so indesculpveis. No final da tarde, sempre aps o jogo do Atltico Mineiro, recolhe-se ao aposento que transformou em escritrio para preparar o roteiro de trabalho da semana. Segundafeira faz vrias reunies e cumpre os compromissos externos. Na tera e na quarta, viaja. Quinta e sexta passa o dia na empresa. Chega s 7h30 e sai s 8 da noite. tido como um chefe camarada. O Rubo amigo dos funcionrios, mas, como todo bom amigo, tem a liberdade e a obrigao de cobrar. E cobra muito, afirma Hudson Andrade, diretor e primeiro funcionrio da MRV. O presidente s no gosta de ser interrompido quando est concentrado em sua sala. Por isso, mandou instalar uma prosaica lmpada vermelha na porta do escritrio. Quando quer sossego, aciona a luz. Ai de quem desrespeitar. Apenas uma vez, numa tarde de tera-feira, em dezembro de 2008, a secretria, Vanessa, foi obrigada a quebrar a regra. Com luz acesa e tudo ela transferiu uma ligao a Menin e foi logo avisando: a Dilma. Do outro lado, impaciente, o presidente devolveu: Que Dilma, Vanessa?. Quando se deu conta de que se tratava da ento ministra da Casa Civil, apressou-se. O telefonema foi breve: apenas uma convocao para estar em dois dias no Palcio do Planalto. Na quinta-feira, Menin entrou na sala de reunies em Braslia e encontrou Dilma, Miriam Belchior (ento secretria executiva do PAC) e Jorge Hereda, vice- presidente da Caixa hoje, presidente. Do lado das empresas, Milton Goldfarb (PDG); Wilson Amaral (Gafisa), Elie Horn (Cyrela); Paul Altit (Bairro Novo) e Joo Rossi (Rossi). A turma ouviu as explicaes sobre um novo programa chamado Minha Casa, Minha Vida, e saiu dali com a certeza de que a construo civil brasileira entraria num novo ciclo de crescimento. Menin era o mais entusiasmado. Se havia algum naquela mesa com amplas possibilidades de multiplicar as vendas era a sua empresa, no mercado de residncias populares desde 1979. Hoje, ao olhar para o que construiu, Rubens Menin diz que se sente orgulhoso, mas insatisfeito. Quer chegar s 70 mil moradias, sonha em contribuir para acabar com o dficit habitacional brasileiro e garante que ainda est longe de pendurar o capacete. Estamos no meio de uma revoluo popular na habitao. Passam das 6 da tarde, j est escuro, mas Menin pede para Cabaleiro parar o carro num terreno em Itu. No

d, Rubo. T um breu, diz o amigo. Ao que o outro responde: Apruma o carro e liga o farol alto. Quero ver a rea. Dever cumprido, hora de voltar ao Citation, estacionado em Jundia. Ele aperta o cinto de segurana, saca o iPad, acessa o twitter e pergunta: Como se escreve o nome da nova ministra da Casa Civil? Com i? Dois efes?. Dvida sanada sobre Gleisi Hoffmann (com i e dois efes), ele volta ao twitter e coloca uma mensagem positiva a respeito da sucessora de Antonio Palocci. Gostei do jeito dela, s. Assim como a Dilma e a Miriam Belchior, a Gleisi tem um perfil muito mais tcnico que poltico. O Brasil precisa de gente assim. H muita coisa a ser construda no pas. De preferncia, claro, por ele.

Fonte: poca Negcios