A DVIDA NO REGISTRO DE IMVEIS.

RETIFICAO DE REGISTRO PERANTE O REGISTRO DE IMVEIS

CARLOS ANTNIO DE ARAJO SUMRIO: 1. A dvida caracteriza-se por ser procedimento jurdicoadministrativo - 2. No procedimento da dvida, as partes no esto sujeitas aos efeitos da revelia - 3. O interessado no precisa, necessariamente, apresentar sua impugnao - 4. A no apresentao, pelo interessado, da sua impugnao, no ocasiona a perda da pretenso - 5. Mesmo no apresentando impugnao o Juiz julga a dvida, por sentena - 6. No existe no processo de dvida contenciosidade, apenas contraditoriedade - 7. A retificao administrativa de registros para a substituio de um comprador - 8. Retificao de ofcio ou a requerimento do interessado - 9. Retificao a requerimento do interessado Bibliografia. 1. A DVIDA CARACTERIZA-SE POR SER PROCEDIMENTO JURDICOADMINISTRATIVO Apresentado um ttulo para registro, e havendo exigncia a ser satisfeita, o Oficial indic-la- por escrito. No se conformando o apresentante com a exigncia do Oficial, ou no a podendo satisfazer, ser o ttulo, a seu requerimento e com a declarao de dvida, remetido ao juzo competente para dirimi-la. Dispe a Lei 6.015/73, em seu artigo 204 que "a deciso da dvida tem natureza administrativa e no impede o uso do processo contencioso competente". De acordo com a Lei 8.935/94, artigo 30, dever dos Notrios e dos Oficiais de registro, encaminhar ao juzo competente as dvidas levantadas pelos interessados, obedecida a sistemtica processual fixada pela legislao respectiva. No procedimento de dvida no h litgio, pelo que a funo do juiz meramente administrativa, e no judiciria. A deciso administrativa quanto dvida suscitada poder vir a ferir direitos, situao em que a parte interessada poder fazer uso do processo contencioso, e somente a partir da instaurao do processo contencioso que pode falar propriamente em "processo", pois na esfera administrativa no existe litgio. Alguns negam a natureza administrativa do procedimento de dvida, e o assemelham ao de jurisdio voluntria, com o que no concordamos, pois a jurisdio voluntria tem previso expressa no Cdigo Civil e no Cdigo de Processo Civil, enquanto que a dvida tem previso apenas administrativa. A Lei 8.935/94 menciona expressamente a expresso "levantamento de dvida", enquanto a Lei de Registros Pblicos - LRP menciona a expresso "declarao de dvida". Cotidianamente, a expresso mais utilizada "processo de dvida", com a qual no concordamos, eis que a expresso mais adequada "procedimento de dvida", posto que no existe litgio, e sim uma simples deciso administrativa.

2. NO PROCEDIMENTO DA DVIDA, AS PARTES NO ESTO SUJEITAS AOS EFEITOS DA REVELIA A Lei 6.015/73 dispe em seu artigo 198, que "havendo exigncia a ser satisfeita, o Oficial indic-la- por escrito. No se conformando o apresentante com a exigncia do Oficial, ou no a podendo satisfazer, ser o ttulo, a seu requerimento e com a declarao de dvida, remetido ao juzo competente para dirimi-la". Por sua vez, dispe o inciso III do mencionado artigo que "em seguida, o Oficial dar cincia dos termos da dvida ao apresentante, fornecendo-lhe cpia da suscitao e notificando-o para impugn-la, perante o juzo competente, no prazo de 15 (quinze) dias". Dispe ainda o artigo 199 que "se o interessado no impugnar a dvida no prazo referido no item III do artigo anterior, ser ela, ainda assim, julgada por sentena". No processo comum o ru citado para todos os termos da ao proposta pelo autor, enquanto que no processo de dvida o interessado ser notificado pelo Oficial do Registro de Imveis para impugnar a dvida perante o juzo. No processo comum forma-se a relao processual somente aps a citao do ru, devendo o mesmo contestar a ao sob pena de revelia, presumindo-se verdadeiros os fatos no impugnados, de acordo com a regra do artigo 302 do Cdigo de Processo Civil - CPC. De acordo com o artigo 263 do CPC, "considera-se proposta a ao, tanto que a petio inicial seja despachada pelo juiz, ou simplesmente distribuda, onde houver mais de uma vara. A propositura da ao, todavia, s produz, quanto ao ru, os efeitos mencionados no artigo 219 depois que for validamente citado". Por sua vez, o artigo 219 do CPC dispe que "a citao vlida torna prevento o juzo, induz litispendncia e faz litigiosa a coisa; e, ainda quando ordenada por juiz incompetente, constitui em mora o devedor e interrompe a prescrio". Da interpretao dos mencionados textos legais, principalmente o artigo 199 da Lei 6.015/73, possvel afirmar que no existe revelia no processo de dvida, mesmo porque no h litgio, tratando-se de mera deciso administrativa do juzo. Embora decidida por juiz togado, tal deciso no se assemelha sentena propriamente dita, pois, repita-se, no h partes nem litgio. 3. O INTERESSADO NO PRECISA, NECESSARIAMENTE, APRESENTAR SUA IMPUGNAO No obrigatria a apresentao de impugnao pelo interessado aos termos da dvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imveis, de acordo com o que dispe o artigo 199 da Lei 6.015/73, situao em que mesmo assim ser ela julgada por sentena. Notificado pelo Oficial do Registro de Imveis quanto aos termos da dvida suscitada, facultado ao interessado impugn-la perante o juzo no prazo de quinze dias, conforme inteligncia do artigo 198, inciso III, da Lei 6.015/73.

4. A NO APRESENTAO, PELO INTERESSADO, IMPUGNAO, NO OCASIONA A PERDA DA PRETENSO

DA

SUA

Conforme j narrado, o procedimento de dvida tem natureza administrativa, no existindo litgio ou partes propriamente ditos, assemelhando-se a processo de jurisdio voluntria, sendo uma faculdade do interessado impugnar a dvida suscitada, e em no a impugnando mesmo assim ser ela julgada por sentena, sendo certo que a no apresentao de impugnao em nada altera as pretenses do interessado. 5. MESMO NO APRESENTANDO IMPUGNAO O JUIZ JULGA A DVIDA, POR SENTENA Dispe o artigo 199 da LRP que "se o interessado no impugnar a dvida no prazo referido no item III do artigo anterior (quinze dias), ser ela, ainda assim, julgada por sentena". Tal artigo refora mais uma vez a natureza administrativa do procedimento de dvida, pois se no processo comum a no contestao da lide implica na aplicao da pena de confisso, no procedimento de dvida tal preceito no aplicado por imposio da Lei de Registros Pblicos, a qual empresta ao procedimento de dvida a natureza jurdico-administrativa. Sobre o tema, vale lembrar as palavras do Doutor Ricardo Henry Marques Dip.(1) [...] O doutor Vicente de Abreu Amadei terminou sua brilhante exposio indagando se a dvida um processo ou um procedimento. Inmeras vezes tenho insistido nessa caracterizao da dvida como efetivamente um procedimento de carter administrativo que tem por objeto material a recusa do registro lato sensu de um ttulo no registro de imveis e nos demais cartrios de registro. [...] O procedimento de natureza administrativa implica dizer, de sada, e isto relevante, ausncia de lide e ausncia de coisa julgada material. Mas no se trata apenas de opor a idia de jurisdio contenciosa a uma viso mais ou menos ampla do que tambm chamamos de jurisdio voluntria pelo bom motivo de que nenhuma deciso de jurisdio voluntria pode ser controlada por deciso em processo contencioso, diversamente do que ocorre naquilo que chamamos impropriamente de jurisdio administrativa em que pode haver, tal como prev o artigo 204 da Lei de Registros Pblicos, um controle jurisdicional da deciso administrativa. O procedimento de jurisdio administrativa diz respeito a um juzo concreto, o juzo de qualificao negativa, isto , um juzo de recusa da inscrio de um ttulo. [...] De certo modo, o registrador tem, em segundo grau, um novo registrador. A nica coisa que os juzes no fazem, quando determinam eventual registrao de um ttulo, atuar efetivamente como aquele que registra e inscreve o ttulo. No mais, ele atua dentro dos mesmos lindes em que atua o registrador. (DIP, Ricardo Henry Marques. O procedimento de dvida no registro de imveis. Palestra proferida no XI Seminrio de Direito Notarial e

Registral de So Paulo, realizado no dia 21 de abril de 2007, no hotel Stream Palace, em Ribeiro Preto. Disponvel em: http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel2960.asp . Acesso em: 24 jul. 2007). 6. NO EXISTE NO PROCESSO DE DVIDA CONTENCIOSIDADE, APENAS CONTRADITORIEDADE Dispe o Cdigo de Processo Civil que a relao processual se forma com a citao vlida do ru. De acordo com o artigo 263 do CPC, "considerase proposta a ao, tanto que a petio inicial seja despachada pelo juiz, ou simplesmente distribuda, onde houver mais de uma vara. A propositura da ao, todavia, s produz, quanto ao ru, os efeitos mencionados no artigo 219 depois que for validamente citado". Por sua vez, o artigo 219 do CPC dispe que "a citao vlida torna prevento o juzo, induz litispendncia e faz litigiosa a coisa; e, ainda quando ordenada por juiz incompetente, constitui em mora o devedor e interrompe a prescrio". Assim, pode-se afirmar que o "litgio" somente nasce aps a citao vlida do ru. Inexistindo litgio poder-se-ia falar em processo de jurisdio voluntria, o qual consiste em pedido formulado pelo interessado ao juzo para que este defira ou declare algum pedido, sem que ocorra a citao e/ou manifestao de outra pessoa. Tal qual no processo de jurisdio voluntria, no procedimento de dvida no existe contenciosidade, pois no existe parte, mas apenas interessado. No procedimento de dvida h apenas contrariedade, ou seja, a pretenso do interessado encontra parecer contrrio do registrador de imveis, que faz um juzo negativo do ttulo ao qualific-lo, assemelhando-se de certa forma a prestao jurisdicional. A deciso do procedimento de dvida nada mais do que uma "reviso" da deciso j tomada pelo registrador de imveis, ao realizar uma qualificao registral negativa do ttulo apresentado. Assemelha-se, guardadas as devidas propores, a uma apelao para a segunda instncia, onde o juzo confirmar ou no a qualificao registral negativa j manifestada pelo registrador de imveis. Como se assemelha a uma apelao, poderamos falar em apelao administrativa? Qualificao negativa do ttulo apresentado para registro vem a ser a rejeio pelo Oficial do registro de imveis do mencionado ttulo, por no atender aos princpios dos registros pblicos, tais como disponibilidade, continuidade e legalidade. No atendendo o ttulo a todos os princpios dos registros pblicos, a qualificao registral do ttulo ser negativa, hiptese em que a pedido do interessado ser suscitada dvida por parte do Oficial do registro de imveis. Novamente lembrando o Doutor Ricardo Henry Marques Dip.(2) [...] Portanto, o procedimento administrativo relativo recusa da inscrio de um ttulo pelo registrador. Esse um procedimento quase de natureza documentria, ou seja, um processo de documentos de tal sorte que aos juzes, sejam os de primeira instncia, quase sempre corregedores permanentes, sejam os de segunda instncia, pelo Conselho Superior da Magistratura, se atribui quase a mesma competncia que se atribui ao

registrador. Ou seja, a dvida, enquanto procedimento administrativo, nada mais do que uma segunda faculdade de qualificao, tal que se devolve a faculdade qualificadora que est em mos do registrador para o rgo judicirio que atua quase dentro dos mesmos limites em que o registrador atua. [...] O procedimento de dvida no comporta, em geral, interveno do registrador que, de si prprio, no interessado. Talvez, tambm, fosse possvel determinar ou possibilitar esse registro, no s para defesa da instituio, mas o registrador tem uma experincia peculiar, singular, pontualizada, maior do que a experincia dos juzes e de promotores pblicos. Conviria, talvez, que se atribusse essa faculdade recursal aos registradores nos casos em que se coloca o registrador numa camisa de fora, porque ele no pode recorrer e , eventualmente, condenado ao pagamento de emolumentos e at de honorrios advocatcios em sentenas de dvida. Nessas circunstncias, o STJ tem concedido a possibilidade de recurso porque no se encontra outra sada para evitar essa condenao. (DIP, Ricardo Henry Marques. O procedimento de dvida no registro de imveis. Palestra proferida no XI Seminrio de Direito Notarial e Registral de So Paulo, realizado no dia 21 de abril de 2007, no hotel Stream Palace, em Ribeiro Preto. Disponvel em: http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel2960.asp . Acesso em: 24 jul. 2007). 7. A RETIFICAO ADMINISTRATIVA SUBSTITUIO DE UM COMPRADOR DE REGISTROS PARA A

Imaginemos que um imvel tenha sido adquirido por "Jos da Silva", e no ato de se lavrar a escritura o tabelio de notas equivocadamente lanou o nome do comprador como sendo "Joo da Silva", preservando verdadeiros todos os demais dados relativos a Jos da Silva, como estado civil, profisso, endereo, carteira de identidade e Cadastro de Pessoa Fsica - CPF, e que esta escritura tenha sido levada a registro perante o Oficial do registro de imveis competente. Detectado o erro, poderia ocorrer retificao do registro perante o Oficial de registro de imveis? Imaginemos uma segunda hiptese, onde todos os dados do comprador foram substitudos pelos de outra pessoa, como estado civil, profisso, endereo, carteira de identidade e CPF, logo, pessoa inteiramente distinta, e que a escritura tenha sido levada a registro. Como na hiptese anterior, poderia ocorrer retificao do registro perante o registro de imveis? Dispe o artigo 212 da Lei de Registros Pblicos que "se o registro ou a averbao for omissa, imprecisa ou no exprimir a verdade, a retificao ser feita pelo Oficial do Registro de Imveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificao por meio de procedimento judicial. A opo pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 no exclui a prestao jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada". Por sua vez o artigo 213 da mencionada lei enumera as hipteses de retificao dos registros perante o Oficial do registro de imveis, dividindo-as em retificaes de ofcio ou a requerimento do interessado, e apenas por requerimento do interessado. Cabe lembrar que nos termos do artigo 500 do Novo Cdigo Civil - NCC, se, na venda de um imvel, se estipular o preo por medida de extenso, ou se

determinar a respectiva rea, e esta no corresponder, em qualquer dos casos, s dimenses dadas, o comprador ter o direito de exigir o complemento da rea, e, no sendo isso possvel, o de reclamar a resoluo do contrato ou abatimento proporcional ao preo, presumindo-se que a referncia s dimenses foi simplesmente enunciativa, quando a diferena encontrada no exceder de um vigsimo da rea total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstncias, no teria realizado o negcio. Ao contrrio, se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da rea vendida, caber ao comprador, sua escolha, completar o valor correspondente ao preo ou devolver o excesso. Lembrar, ainda, que o artigo 1.247 do NCC, dispe que se o teor do registro no exprimir a verdade, poder o interessado reclamar que se retifique ou anule. Cancelado o registro, poder o proprietrio reivindicar o imvel, independentemente da boa-f ou do ttulo do terceiro adquirente. Ultrapassadas as hipteses de complemento e/ou devoluo de rea, complemento e/ou abatimento do preo, chegamos retificao do registro. 8. RETIFICAO DE OFCIO OU A REQUERIMENTO DO INTERESSADO Na primeira hiptese de retificao, de ofcio ou a requerimento do interessado, consta do rol a omisso ou erro cometido na transposio de qualquer elemento do ttulo, a indicao ou atualizao de confrontao, a alterao de denominao de logradouro pblico, comprovada por documento oficial, a retificao que vise a indicao de rumos, ngulos de deflexo ou insero de coordenadas georeferenciadas, em que no haja alterao das medidas perimetrais, a alterao ou insero que resulte de mero clculo matemtico feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro, a reproduo de descrio de linha divisria de imvel confrontante que j tenha sido objeto de retificao, a insero ou modificao dos dados de qualificao pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produo de outras provas. Entendemos que possam ser retificadas de ofcio pelo Oficial, somente a omisso ou erro cometido na transposio de qualquer elemento do ttulo, hiptese prevista na aliena "a" do artigo 213, como, por exemplo, substituir o nome Jos da Silva por Joo da Silva, ou substituir o estado civil de solteiro por casado, ou vice-versa, desde que se trate de erro imputvel ao Oficial de imveis. Ao contrrio, se na prpria escritura constou nome diverso daquele pretendido, entendemos no ser possvel a retificao de oficio, eis que no se trata de erro imputvel ao Oficial. As demais hipteses consistentes em retificao para indicar ou alterar confrontantes, alterao de denominao de logradouro pblico, indicar rumos, ngulos de deflexo ou insero de coordenadas georeferenciadas, em que no haja alterao das medidas perimetrais, alterao ou insero de dados que resulte de mero clculo matemtico feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro, reproduo da descrio de linha divisria de imvel confrontante que j tenha sido objeto de retificao, e insero ou modificao dos dados de qualificao pessoal das partes, depende, s.m.j., de requerimento do interessado.

Assim, se h incorreo no registro quanto ao verdadeiro nome do adquirente ou alienante, por falha no atribuvel ao Oficial do registro de imveis e que no possam ser sanadas de ofcio, qualquer alterao dos mencionados nomes prescindir de escritura pblica de re-ratificao a cargo das partes interessadas, caso se trate de pequeno engano, como substituir Jos por Joo. Sendo impossvel a retificao pela via consensual, por meio de escritura pblica de re-ratificao, poder qualquer das partes provocar a mesma pela via judicial, ou ambas, eis que o artigo 212 da LRP dispe que a opo pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 no exclui a prestao jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada, cuja redao foi dada pela Lei 10.931, de 02.08.2004. Entretanto, se o erro se refere segunda hiptese, ou seja, substituio de todos os dados do comprador pelos de outra pessoa, e uma vez registrada a escritura, entendemos no mais caber escritura de re-ratificao, pois o vendedor no mais ser aquele em cujo nome encontra-se registrado o imvel, sendo certo que o registro, enquanto no cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o ttulo est desfeito anulado, extinto ou rescindido. Nesta hiptese, entendemos que o nico remdio cabvel ser a retificao judicial. Quanto retificao de denominao de logradouro pblico, filiamo-nos corrente que exige a provocao por parte da municipalidade, ou seja, recebido o ofcio enviado pela municipalidade comunicando a alterao de denominao do logradouro, estar o Oficial do registro de imveis autorizado a proceder retificao em todas as matrculas relativas quele logradouro. 9. RETIFICAO A REQUERIMENTO DO INTERESSADO A segunda hiptese de retificao de registro pblico, contida no inciso II do artigo 213 da LRP, "insero ou alterao de medida perimetral de que resulte, ou no, alterao de rea", poder ser realizada administrativamente a requerimento das partes, ou via judicial caso no ocorra consenso. Se as partes optarem pela via administrativa, o Oficial do Registro de Imveis obriga-se a cumprir as formalidades contidas no caput do artigo 225 da LRP, ou seja, verificar se as partes indicaram, com preciso, as caractersticas, as confrontaes e as localizaes dos imveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar s de terreno, se esse fica do lado par ou do lado mpar do logradouro, em que quadra e a que distncia mtrica da edificao ou da esquina mais prxima. Tratando-se de imvel rural, dever o Oficial verificar ainda se a localizao, os limites e as confrontaes foram obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotao de Responsabilidade Tcnica - ART, contendo as coordenadas dos vrtices definidores dos limites dos imveis rurais, georeferenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro e com preciso posicional fixada pelo Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria - INCRA. Dever o Oficial exigir ainda, na hiptese de retificao da rea de imvel rural, a assinatura de todos os confrontantes na planta elaborada por engenheiro, e na falta de assinatura de algum confrontante, este ser notificado pelo Oficial de Registro de Imveis, a requerimento do interessado, para se

manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificao pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitao do Oficial de Registro de Imveis, pelo Oficial de Registro de Ttulos e Documentos da comarca da situao do imvel ou do domiclio de quem deva receb-la. Notificado o confrontante por uma das formas mencionadas no pargrafo anterior, ou ainda por meio de edital, e decorrido o prazo legal para impugnao sem manifestao do mesmo, o Oficial averbar a retificao requerida. Apresentada impugnao pelo confrontante, o Oficial intimar o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial, a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnao, e se as partes no formalizarem transao amigvel para solucion-la, o Oficial remeter o processo ao juiz competente, que decidir de plano ou aps instruo sumria, salvo se a controvrsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hiptese em que remeter o interessado para as vias ordinrias. facultado ao Oficial realizar diligncias no imvel para a constatao de sua situao em face dos confrontantes e localizao na quadra. Verificado a qualquer tempo no serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, respondero os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuzos causados, independentemente das sanes disciplinares e penais. Pelo mesmo procedimento podero ser apurados os remanescentes de reas parcialmente alienadas, caso em que sero considerados como confrontantes to-somente os confinantes das reas remanescentes, bem como podero as reas pblicas ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados. Independentemente de retificao, dois ou mais confrontantes podero, por meio de escritura pblica, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferncia de rea, com o recolhimento do devido imposto de transmisso e desde que preservadas, se rural o imvel, a frao mnima de parcelamento e, quando urbano, a legislao urbanstica. Tambm independe de retificao a regularizao fundiria de interesse social realizada em zonas especiais de interesse social, promovida pelo municpio, desde que, alm da adequao da descrio de imvel rural, os lotes j estejam cadastrados individualmente ou com lanamento fiscal h mais de vinte anos. NOTAS (1) DIP, Ricardo Henry Marques. O procedimento de dvida no registro de imveis. Palestra proferida no XI Seminrio de Direito Notarial e Registral de So Paulo, realizado no dia 21 de abril de 2007a, no hotel Stream Palace, Ribeiro Preto. Disponvel em: http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel2960.asp . (2) DIP, Ricardo Henry Marques. O procedimento de dvida no registro de imveis. Palestra proferida no XI Seminrio de Direito Notarial e Registral de So Paulo, realizado no dia 21 de abril de 2007b, no hotel Stream Palace, Ribeiro Preto. Disponvel em: http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel2960.asp .

BIBLIOGRAFIA BRASIL. Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Lei de Registros Pblicos. Disponvel em: http://www.senado.gov.br . BRASIL. Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Cdigo Civil brasileiro. Disponvel em: http://www.senado.gov.br . BRASIL. Lei n 8.935, de 18 de novembro de 1994. Lei dos Servios Notariais e de Registro. Disponvel em: http://www.senado.gov.br