TRAYECTO CURRICULAR DE POSGRADO MANAGEMENT EN EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS

Ud. es presidente de DESARROLLOS BELGRANO S.A., empresa desarrollista de mediana escala, que se dedica al negocio residencial principalmente en el corredor norte de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, con un muy buen posicionamiento local. Desde hace unas semanas se encuentra en la bsqueda de suelo para iniciar un nuevo emprendimiento residencial, ya que dentro de los prximos seis meses estar entregando un edificio y necesitar iniciar otro proyecto para continuar con el volumen de trabajo de la empresa y mantener la masa crtica necesaria para conservar rentabilidad. Para realizar esta compra ud. cuenta con una disponibilidad de fondos de u$s 1.000.000.- (dlares un milln), entre fondos propios y posibilidad de lneas de crdito de corto plazo ya aprobadas. DESARROLLOS BELGRANO S.A. comercializa sus emprendimientos a travs de una inmobiliaria local, con quien si bien no hay un acuerdo de exclusividad existe de hecho una alianza estratgica. Este comercializador, le acaba de ofrecer dos terrenos que estn a la venta y cuyas caractersticas son las siguientes: TERRENO A Se trata de un terreno ubicado en una importante avenida de la zona, que permite realizar un proyecto de monoambientes aptos profesional de 1200 m2 vendibles. Se estima un costo de construccin para ese tipo de unidades de u$s 1.150.- por m2 propio (impuestos y honorarios incluidos). Por el tipo de proyecto se asume que no es conveniente prevender; ya que la ubicacin es excelente y este tipo de unidades defiende mejor su valor una vez que estn terminadas y listas para rentarse. Se vala como precio de venta final u$s 2.800.- por superficie unitaria propia. El valor pretendido por el lote es de u$s 1.000.000.-; que debern ser pagaderos al contado. El comercializador informa que el propietario ya ha rechazado una contraoferta por u$s 950.000.- por lo que se estima que no habr cabida para una contraoferta. TERRENO B Es un lote que tiene una excepcional ubicacin frente a una plaza y a metros de la boca del subte. En este caso se construiran departamentos de dos ambientes (1 dormitorio) de tipo premium con gran oferta de servicios complementarios y excelente calidad de construccin. La normativa permite realizar un proyecto de 1.800 m2 vendibles, estimndose un costo de construccin para este tipo de unidades de u$s 1.170.- por m2 vendible (impuestos y honorarios incluidos). Por el tipo de proyecto se estima que podr prevenderse un 30% de la superficie total a construir, a inversores F&F (Family & Friends) pagadero 100% a la firma del boleto que podr hacerse simultneamente con la compra del terreno a un valor u$s 2.500.- el m2 vendible. El resto puede comercializarse al final de la construccin a un valor que se estima ser de u$s 3.500.- por superficie unitaria propia.

TRAYECTO CURRICULAR DE POSGRADO MANAGEMENT EN EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS El precio de venta del terreno es de u$s 2.000.000.- pagaderos 50% al contado y el saldo con la entrega de 500m2 de venta. Ud. deber determinar que terreno reservar, en funcin de los parmetros de anlisis econmico financieros de tipo esttico, que son los que habitualmente utiliza como apoyo para tomar las decisiones dentro de su compaa y justificar su decisin.

Arq. Gervasio Ruiz de Gopegui