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Regularizao de Loteamentos no municpio de So Paulo Resolo Thatiane Barella

Regularizao de Loteamentos no municpio de So Paulo Resolo Thatiane Barella1

1. Articulao da regularizao fundiria com a Poltica Urbana

Em 1980, certas demandas populares passaram a compor a Agenda Poltica das Administraes Pblicas locais. A partir deste perodo, comeou-se a ter significativas alteraes no conceito do direito propriedade, na valorizao dos direitos de posse, nas aes de urbanizao dos

assentamentos e nos canais de participao e acesso da populao s instancias gestoras das polticas urbana e habitacional, (19) fato que culminou na garantia propriedade, estando ligado sua funo social, aos direitos sociais garantidos constitucionalmente e a constituio da poltica urbana e ao direito urbanstico.

O Estatuto da Cidade foi um ganho no que se refere Poltica de controle de ocupao e dos mecanismos voltados ampliao da participao popular no que diz respeito gesto pblica e a agilizao dos processos de regularizao fundiria.

Desta forma, para que haja efetivamente a Regularizao Fundiria, fazse necessria a criao de programas. Destes programas, destaca-se o

Resolo, o qual objetiva a legalidade dos loteamentos. Isto se d por conta da requalificao urbanstica2 [ser] o primeiro passo para a reorganizao espacial, tanto das condies de infra estrutura quanto das remodelaes de espaos pblicos e reas verdes, promovendo tanto o tratamento individual do lote e da habitao, quanto a fundamental reorganizao da esfera pblica 3 de consumo de espao (20)

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Assistente Social. Graduada em Servio Social pela Universidade Nove de Julho. A requalificao urbanstica possibilita a diminuio dos ndices de violncia em territrios antes excludos da legalidade e da ateno pblica s condies bsicas de qualidade scio-ambiental. 3 Entende-se por esfera pblica praas, reas de lazer e reas verdes que garantam a convivncia comunitria.

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Para que haja a requalificao fsica, faz-se importante a participao popular, pois os instrumentos jurdicos [s] tero mais eficcia medida que todos os agentes envolvidos no processo se incorporem realmente ao debate e ao pacto social e, para tanto, os instrumentos de democratizao da gesto urbana devem ser aplicados com redobrada responsabilidade pelos agentes pblicos de formulao e aplicao da poltica urbana. (21)

2. O Resolo e o Programa Lote Legal Aproximadamente um quinto do territrio do municpio de So Paulo est ocupado por loteamentos irregulares. (25) Esse quadro reflete srios danos tanto aos moradores, quanto para a cidade, uma vez que estes loteamentos situam-se em reas de proteo ambiental, em solo inadequado ou em relevo acidentado sendo estes ltimos sujeitos a desmoronamento ou eroso da terra.

Alm do mais, o difcil acesso dificulta a chegada do sistema de transporte, no h agua potvel o que leva a perfurao de poos; e no h rede de esgoto o que causa diversas doenas. Assim, estes loteamentos so vendidos sem respeitar a delimitao para os lotes, e sem a preservao das reas ambientais e institucionais.

Neste sentido, surge o Programa Neste sentido, surge o Resolo Departamento de Regularizao de Parcelamento do Solo o qual tem por objetivo regularizar os loteamentos, integrando seus moradores vida da sociedade. (28)

Dentre os problemas a serem enfrentados pelo Resolo, pode-se destacar: a falta de fiscalizao e represso no que se refere implantao de novos lotes. Por esta razo, foi necessrio desenvolver um novo mecanismo que vise conter e prevenir o parcelamento indevido do solo urbano. Assim,

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criou-se o Disque Denuncia onde as mesmas so averiguadas e conseguem, desta forma, evitar a consolidao do empreendimento. O Resolo tem buscado desenvolver aes de conscientizao das comunidades vizinhas a reas passiveis de serem parceladas, alertando para as consequncias danosas que as ocupaes irregulares trazem para toda a sociedade. (28)

Entretanto, para se chegar a regularizao efetiva, no basta ter apenas um conjunto de medidas, h de se elaborar programas especficos de acesso habitao a nvel nacional, regional e local. A partir disso, surge o Frum de Loteamento da cidade de So Paulo formado pelas entidades representativas das comunidades participativas do programa do Resolo, e dos movimentos populares que buscam a regularizao dos loteamentos.

Devido ao novo modelo de administrao, o Resolo teve de passar por uma reestruturao interna. Desta forma, os tcnicos ficaram divididos da seguinte forma: Resolo 1 Urbanstica Resolo 2 Obras Resolo 3 Informaes Resolo 4 Jurdica e Social

Alm desta diviso, criaram-se comits multidisciplinares, cuja finalidade discutir, apontar solues e debater sobre as questes da regularizao fundiria. Comit 1 est ligado ao sistema de informao, podendo disponibilizar dados seguros acerca do processo/loteamento. Comit 2 trabalha na consolidao, normatizao e formalizao da tramitao dos processos.

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Comit 3 consiste na discusso acerca das intervenes capazes de garantir a manuteno nas reas de programas de capacitao, gerao de renda, construes ou lazer. Comit 4 objetiva criar um padro de regularizao fundiria dos loteamentos, propondo uma interveno integrada, buscando a qualidade de vida da comunidade. Comit 5 o responsvel pela estratgica interveno do Resolo tanto no processo de urbanizao e regularizao do loteamento, quanto no planejamento dos mesmos.

Todas as mudanas do Resolo contam com o apoio do Programa de Regularizao de Lotes PRL uma vez que este tem por finalidade registrar os contratos de compra e venda de lotes, conforme o art. 4 da lei federal n 6.766/79. De carter financeiro, surge o Programa Lote Legal o qual dispe de recursos obtidos junto ao BID. Este abrange 69 loteamentos nas zonas Leste e Norte de So Paulo, por serem os locais com maior incidncia de ocupaes irregulares. Para chegar a este numero foi preciso fazer uma classificao dos lotes conforme tais aspectos: jurdicos, urbansticos, grau de dificuldade e localizao fsica.

Assim, o Lote Legal interveio nos loteamentos com obras de drenagem, implantao de redes de agua e esgoto, pavimentao de vias e vielas de pedestres e conteno de encostas em pontos localizados para a implantao de obras virias e tratamento paisagstico em reas verdes.

3. Metodologia para a Regularizao Fundiria de Loteamentos

regularizao

fundiria

de

loteamentos

deve

ocorrer

concomitantemente regularizao urbanstica, uma vez que objetivam sanar problemas fsicos da rea. Em seguida, deve-se analisar a regularizao registraria, isto , a averbao em Cartrio de Registro de Imveis -, para,

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somente aps este processo, o adquirente do lote obter o titulo de propriedade, mediante a comprovao de quitao do mesmo.

Entretanto, a metodologia parte de duas vertentes: a primeira consiste em analisar os processos administrativos e a segunda coleta a documentao necessria.

Na primeira, os advogados recolhem toda a documentao referente a cada lote a fim de estuda-los, para, posteriormente, poder viabilizar sua regularizao registraria. J a segunda visa identificar quem so os loteadores, os proprietrios e outros elementos necessrios sua regularizao.

H, contudo, um grande empecilho para a regularizao fundiria que a reintegrao de posse. Em raros os casos, o pedido legitimo do proprietrio. Em outras, a ao serve para lesar a populao, pois os loteadores visam a obteno do lucro fcil, ou seja, o loteador parcela a terra como se a mesma a pertencesse, e assim, alegam justia que sua terra foi invadida e passa a requerer a reintegrao. Devido ao medo de perder suas casas, os moradores negociam com os supostos proprietrios a fim de permanecerem na rea, e desta forma, apagam pagando duas vezes pela mesma coisa.

Mas, face s consequncias sociais causadas pela desapropriao de famlias, a Prefeitura acabou por negociar com os proprietrios a permanncia da famlia em seu terreno, decretando o local como Zona Especial de Interesse Social.

Para finalizar, outro grande problema consiste no no pagamento do IPTU. Segundo a lei, o proprietrio quem deve pagar o imposto. Caso no haja o pagamento, a gleba poder ir para a penhora. Entretanto, h uma nova lei municipal de n 13.428/02, que decreta obrigatrio o parcelamento da divida em at 100 vezes no caso de inadimplncia.

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4. O trabalho social

Desde o comeo do Programa Lote Legal, a equipe do trabalho social esteve presente. Foi ela a responsvel pelos contatos com as comunidades. As assistentes sociais estiveram o tempo todo interagindo com advogados, engenheiros, e com a populao a fim de motiv-los a participar de todo o processo de regularizao (129); bem como explicavam quais eram os benefcios e as vantagens do mesmo.

As

assistentes

sociais,

ademais

desta

interlocuo,

realizavam

pesquisas censitrias, objetivando levantar dados acerca do numero de habitaes e populao residente, bem como outras questes de carter scioeconomicos, pois somente assim, poderiam traar a sua interveno. Competia, tambm, as assistentes sociais realizarem reunies para que se elegessem os integrantes das Comisses de Controle e Fiscalizao j que a participao popular sempre foi o elemento-chave do Programa ademais de apontarem todos os problemas que a rea apresentava. Outra funo da equipe a articulao com organizaes nogovernamentais e outros rgos de administrao pblica federal, estadual e municipal, visando a melhoria da qualidade de vida da populao. (131)

O Servio Social era acionado quando havia a remoo da famlia. Assim, competia ao assistente social ir casa da famlia, e explicar-lhes o motivo de sua desapropriao. Aps a comunicao, era feito a negociao da indenizao, e, depois de feito estes tramites, o assistente social deveria de encaminhar esta famlia a uma nova condio habitacional. Com a indenizao, [a famlia] pode optar por retornar sua cidade de origem ou decidir adquirir outro lote. (133)

Caso a famlia decida pela segunda opo, a compra passa a ser monitorada pela equipe a fim de evitar que a famlia se instale novamente em rea de risco. Outra opo dada a compra da casa no conjunto habitacional

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COHAB caso tenha renda suficiente; se no, faz-se um contrato de permisso de uso para fins de moradia at que se consiga comprar outro imvel.