WASHNGTON MUTUAL  

VICTORVILLE, CALIFORNIA 

EXCLUSIVE INVESTMENT OFFERING 

FEATURES: 
• Hard‐Corner Location on Busy Arterial Thoroughfare 
(Balanced Neighboring Support from Residential, Office, Medical and Industrial Uses) 
• National Credit Tenant  
(WAMU ‐ #97 on 2008 Fortune 500 List) 
• Large Parcel Size, Potential for Additional Building Square Footage 
(45,738 Sq Ft Parcel Size; Potential to Build Additional Building In the Future) 
• Low, Replaceable Rent 
(Current Rent Only $2.45 Per Sq Ft; Comparable Pads at Over $3.00 Per Sq Ft) 
• Strong Rental Increases  
(10.22% Increase in January 2012; 14.83% Increase in January 2017) 

 
Jon Selznick | Chris Rodriguez 
Pacific Commercial Investments, Inc. 
3700 Campus Drive, Suite 201A 
Newport Beach, California 92660 
Phone (949) 723‐5800 | Fax (949) 723‐5801 
chris@pcinb.com | jon@pcinb.com

The above information is for reference purposes only, is approximate, and is subject to change.  It is not guaranteed as to its 
accuracy or completeness.  Buyer should conduct its own independent investigation and consult an attorney. As of September 2008. 
 WASHNGTON MUTUAL  
VICTORVILLE, CALIFORNIA 

CONFIDENTIALITY 
This is a confidential marketing profile (the "Profile") intended solely for your limited use and benefit in 
determining  whether  you  desire  to  express  further  interest  in  purchasing  the  "Property",  located  in 
Victorville, California.  
 
This Profile has been prepared by Pacific Commercial Investments, Inc. ("PCI") on behalf of the owner of 
the Property (the "Owner") and has been reviewed by representatives of the Owner. It contains select 
information pertaining to the Property and does not purport to be an all‐inclusive representation of the 
state  of  affairs  of  the  Property,  or  to  contain  all  the  information,  which  prospective  investors  may 
require. All financial projections and information are provided for general reference purposes only and 
are based on assumptions relating to the general economy, market conditions, competition and other 
factors beyond the control of the Owner and PCI.  The information contained herein was obtained from 
third parties, and it has not been independently verified by PCI.  Prospective investors should have the 
experts of their choice inspect the Property and verify all information.  PCI is not qualified to act as or 
select  experts  with  respect  to  legal,  tax,  environmental,  building  construction,  soils‐drainage  or  other 
such matters. Therefore, all projections, assumptions and other information provided and made herein 
are  subject  to  material  variation.    Neither  the  Owner  nor  PCI,  nor  any  of  their  respective  directors, 
officers, affiliates or representatives make any representation or warranty, expressed or implied, as to 
the  accuracy  of  completeness  of  this  Profile  or  any  of  its  contents,  and  no  legal  commitment  or 
obligation shall arise by reason of your receipt of this Profile or use of its contents. 
 
The Owner expressly reserves the right, at its sole discretion, to reject any or all expressions of interest 
or  offers  on  the subject Property, and/or to terminate discussions with any entity at any time with or 
without  notice  which  may  arise  as  a  result  of  review  of  this  Profile.    The  Owner  shall  have  no  legal 
commitment or obligation to any entity reviewing this Profile or making an offer on the Property unless 
and until written agreement(s) for the Property have been fully executed, delivered and approved by the 
Owner and any conditions to the Owner's obligations therein have been satisfied or waived. 
 
By receipt of this Profile, you agree that this Profile and its contents are of a confidential nature, that you 
will  hold  and treat it in the strictest confidence and that you will not disclose this Profile or any of its 
contents  to  any  other  entity  without  prior  written  authorization  of  the  Owner  or  PCI.    You  also  agree 
that you will not use this Profile or any of its contents in any manner detrimental to the interest of the 
Owner or PCI. 
 
PCI  reserves  the  right  to  submit  the  Property  to  additional  clients  on  terms  that  may  or  may  not  be 
identical  to  the  terms  contained  herein.    By  receipt  of  this  Profile,  you  acknowledge  that  competing 
interests may develop in connection with offers on the Property, and waive any conflict of interest that 
might  arise  as  a  result  thereof.    In  such  case,  PCI  expressly  disclaims  any  obligation  to  advance  the 
interest of any client at the expense of any other client who may receive this Profile.  Dealings with each 
client  shall  remain  strictly  confidential  and  in  no  case  will  PCI  disclose  the  terms  of  any  actual  or 
potential offer to any competing client. 

The above information is for reference purposes only, is approximate, and is subject to change.  It is not guaranteed as to its 
accuracy or completeness.  Buyer should conduct its own independent investigation and consult an attorney. As of September 2008. 
 WASHNGTON MUTUAL  
VICTORVILLE, CALIFORNIA 

INVESTMENT INFORMATION 
This freestanding single tenant retail investment property presents an investor the opportunity to own 
the fee simple interest in an absolute NNN leased investment strategically positioned on a hard corner 
within one of the main commercial corridors of the Victor Valley region.  It features a 24‐hour double 
drive‐thru  ATM  as  well  as  a  24‐hour  walk‐up  ATM,  allowing  convenient  options  for  customers 
throughout the day.  Reinforcing the subject property’s ideal location is the fact that the tenant chose to 
relocate an already successful branch location to the subject site in 2001.  Operating their branch not 
far from their previous location, WaMu seized the opportunity to open a branch in a prototype building 
within this highly diverse commercial district.  This commitment by WaMu highlights the desirability and 
strength of the subject location within the Victor Valley region. 
 
The  subject  property  benefits  from  its  “center‐of‐town”  positioning  in  the  heart  of  the  Victor  Valley 
trade area.  Due to the City’s favorable infrastructure and tax incentive programs, numerous companies 
have chosen to locate to Victorville.  This has created an influx of industrial, medical, and office users 
bringing a large daytime employment base to the immediate trade area.  Specifically, there are many 
office  and  industrial  buildings  immediately  surrounding  the  subject  property,  such  as  Desert  Valley 
Hospital,  numerous  supporting  medical  offices  and  distribution  centers  for  large  companies  such  as 
M&M/Mars, Goodyear Tire & Rubber Company, Con Agra Foods Nutro Products and AFG Glass.  As a 
result, the daytime work population combined with the existing residential density produces significant 
customer  traffic  for  the  subject  property.    Lastly,  there  are  multiple  national  and  local  banking 
institutions  with  branches  and  offices  in  the  immediate  area,  such  as  Citizens  Business  Bank,  Wells 
Fargo,  Desert  Community  Bank  and  Downey  Savings  providing  further  evidence  of  the  demand  for 
banking and financial services within this trade area. 
 
With the development of the Southern California Logistics Airport just north of the subject property, the 
City of Victorville is showing its commitment to economic development, promoting of smart growth and 
the  development  of  new  jobs.    By  itself,  the  Southern  California  Logistics  Airport  development  is 
projected to create approximately 30,000 new jobs, providing an anchor to the immediate trade area 
which will support large industry in Victorville and sustained success in the subject property, especially 
when  considering  the  ancillary  infrastructure  created  as  a  result  of  the  Southern  California  Logistics 
Airport (rail lines, industrial/distribution facilities, etc.). 
 
The  subject  property  offers  an  investor  a  very  safe  and  stable  income  stream,  with  strong  scheduled 
rental increases, and one of the nation’s largest retail banking operations as the tenant (WaMu is #97 
on the 2008 Fortune 500 List).  Despite turmoil in the banking sector, the fact remains that consumer 
and business banking services at the branch level is a staple of the economy and one in which demand 
will never subside.  The renewal options provide significant increases to the current income stream with 
scheduled  rental  increases  of  10.22%  in  2012  and  14.83%  in  2017.    Furthermore,  WaMu’s  scheduled 
rent of $3.10 PSF in 2017 will still be much lower than current market rent for freestanding retail pad 
buildings  in  the  local  trade  area.    This  provides  an  investor  with  protection  against  downside  in  rents 
while allowing for significant upside in income in the future.  
 

The above information is for reference purposes only, is approximate, and is subject to change.  It is not guaranteed as to its 
accuracy or completeness.  Buyer should conduct its own independent investigation and consult an attorney. As of September 2008. 
 WASHNGTON MUTUAL  
VICTORVILLE, CALIFORNIA 
 
 
A key differentiator of the subject property within the marketplace is the large parcel size of the 
offering, which is not being fully utilized.  The subject property originally consisted of two parcels, 
and WaMu was to occupy only the front parcel with plans for a medical/office building to be built on 
the rear parcel.  Based on the anticipated success of the subject location, WaMu requested the use 
of the second parcel for parking (approx. 16,000+ additional square feet).  This desire for additional 
parking  reinforces  WaMu’s  belief  in  the  continued  success  of  the  subject  location.    Currently  the 
5,074  square  feet  of  building  improvements  only  account  for  11%  site  coverage  on  the  45,738 
square foot parcel.  Depending on WaMu’s future intent, the subject property could be split again 
into two parcels which would allow the new owner to add significant value to the property through 
several different strategies including, but not limited to: 1) adding additional square footage to the 
existing improvements; 2) build a new building on the rear parcel; or 3) ground lease the rear parcel.  
At a conservative 20% site coverage ratio, the new building could potentially be over 4,000 square 
feet and allow an investor to nearly double the current NOI.
 
 

LOCATION – VICTORVILLE 
The  subject  property  is  strategically  located  on  the  SWC  of  Comanche  Street  and  Hesperia  Road  in 
Victorville, California.  Situated on a hard corner, the subject property benefits from its ideal positioning   
within the major commercial corridor of Victor Valley.  Directly across Hesperia Road is the Foxborough 
Industrial Park, a 233‐acre industrial park serving as a major distribution hub for many leading global 
corporations.  Tenants with distribution and/or manufacturing facilities within the Foxborough Industrial 
Park include: Goodyear Tire & Rubber Company, M&M/Mars, ConAgra Fods, Nutro Products and AFG 
Glass.    Additionally,  there  are  two  proposed  industrial  buildings  to  be  constructed  within  the 
Foxborough Industrial Park which will add nearly 300,000 square feet of industrial space.  These global 
corporations  chose  to  locate  within  the  Foxborough  Industrial  Park  due  to  the  ease  of  access  to  the 
adjacent Burlington Northern Santa Fe rail mainline, ease of access to the Southern California Logistics 
Airport,  close  proximity  to  I‐15  freeway  and  the  exclusive  co‐generation  plant  built  by  Victorville 
Municipal  services.    Immediately  north  and  south  of  the  subject  property  are  numerous  medical  and 
professional  offices  including:  Desert  Valley  Medical  Group,  Guardian  Medical  Group,  Heritage  Victor 
Valley  Medical,  Crismali  Foot  &  Ankle, The Physicians Surgery Center, Quest Diagnostics and Universal 
Pain Management.  Additionally, roughly a mile to the south of the subject property is the Desert Valley 
Hospital, an 83‐bed acute care medical center.  Nearby there are multiple retail tenants including: Vons, 
Longs Drugs, CVS, Starbucks, Walgreen’s, In‐N‐Out Burger, Petco and Blockbuster Video, Wells Fargo 
and Bank of America. 
 
Located  12  miles  north  of  the  subject  location  is  the  planned  “Global  Access”  development 
(http://www.logisticsairport.com/page.aspx).    Formerly  George  Air  Force  Base,  the  8,500  acre 
multimodal  transportation  hub  is  being  redeveloped  into  the  largest  fully‐integrated  commercial 
development  in  the  region  and  is  anticipated  to  create  more  than  30,000  jobs  and  support 
approximately another 18,000 jobs in the surrounding area.  Global Access is comprised of the Southern 
California Logistics Airport  (SCLA), a  2,500  acre world  class aviation and air cargo facility, the  
 
 

The above information is for reference purposes only, is approximate, and is subject to change.  It is not guaranteed as to its 
accuracy or completeness.  Buyer should conduct its own independent investigation and consult an attorney. As of September 2008. 
 WASHNGTON MUTUAL  
VICTORVILLE, CALIFORNIA 
 
Southern California Logistics Centre (SCLC), a 2,500‐acre commercial and industrial complex totaling 60 
million  square feet of diverse development and  the Southern California Rail Complex (SCRC), a planned 
3,500‐acre  intermodal  rail  and  complex  including  rail‐served  facilities.    Currently,  over  100  companies 
have chosen to conduct business at Global Access including: Boeing, General Electric, Aircraft Engines, 
Newell  Rubbermaid,  Fed‐EX,  Wal‐Mart,  Sierra  Pacific,  Nestle  Waters  and  many  other  corporations, 
utilizing the advantages and opportunities the air, rail, and ground transportation services provide.  As of 
June 2008, Dr. Pepper Snapple Group had made an agreement with the Victorville City Council to build 
an  850,000  square  foot  manufacturing  and  distribution  plant  there,  making  it  the  company’s  Western 
manufacturing and distribution center.  The benefit of the Global Access development to the potential 
investor of the subject property clearly relates to its strategic location in proximity, the increased traffic 
and population density and the resulting demand for services. 
 
 Victorville is a self‐proclaimed pro‐growth City known as the business hub of the Victor Valley region, 
drawing  consumers  from  well  beyond  its  immediate  area.    Furthermore,  it  is  the  largest  commercial 
center  between  San  Bernardino  and  the  Nevada  Border.    According  to  the  Victor  Valley  Economic 
Development Authority’s 2007 Retail Market Analysis, over 400,000 additional square feet of 
retail space could be supported in Victor Valley today based on household expenditures in the 
retail  trade  area.    In  the  year  2012,  $394.4  million  in  additional  retail,  restaurant  and 
entertainment sales will be supportable in the Victor Valley market area based upon spending 
by  the  resident  population.    These  sales  equate  to  approximately  1.61  million  square  feet  of 
new development. 

The above information is for reference purposes only, is approximate, and is subject to change.  It is not guaranteed as to its 
accuracy or completeness.  Buyer should conduct its own independent investigation and consult an attorney. As of September 2008. 
 WASHNGTON MUTUAL  
VICTORVILLE, CALIFORNIA 

TRADE AREA DEMOGRAPHICS 
Victorville  is  a  part  of  the  Victor  Valley  Region,  the  largest  metropolitan  area  between  San 
Bernardino  and  Las  Vegas  which  includes:  Hesperia,  Apple  Valley,  Barstow,  Adelanto  and 
multiple  unincorporated  communities.  The  2008  total  population  for  the  Victor  Valley  region 
was  roughly  325,000 people and is expected to grow to over 391,000 people by 2013, a 20% 
increase.    As  of  2008,  Victorville’s  population  was  123,544,  a  63%  increase  since  2000.    The 
U.S.  Census  Bureau  recently  announced  Victorville  as  the  second  fastest  growing  city  in  the 
nation, second only to New Orleans, experiencing nearly a 10% growth rate for the year ending 
July 1, 2007.  It is projected that the population will exceed 153,000 by 2013, a 24% increase 
from 2008.  
 
The  residential  population  of  Victorville  has  been  growing  rapidly  over  the  last  few  years.  
Estimates  suggest  that  the  daytime  population  is  equal  to  more  than  double  the  residential 
population during business hours due to Victorville’s prominence as the Victor Valley business 
hub.    Additionally,  it  is  estimated  that  there  are  roughly  900,000  workers  within  a  one  hour 
drive of Victorville. 
 
Contrary to the national trend of declining household size, Victor Valley is experiencing growth 
in the number of persons per household.  Today’s 3.17 persons per household are expected to 
increase  to  3.20  persons  per  household  by  2012.    In  comparison,  California’s  average  is  2.92 
persons per household and the U.S. average is 2.59 persons per household.  Within the Victor 
Valley trade area, 13.7% of households earn in excess of $100,000 a year and roughly 50% of 
households earn over $50,000 a year.  Owner occupied percentages in the Victor Valley are on 
the rise, with an estimated 67% of residents being owner‐occupied by 2012.  That is a higher 
proportion of owner‐occupied housing units than both California (55%) and the United States 
(61.3%). 
 
3‐MILE RADIUS PROFILE  5‐MILE RADIUS PROFILE 
2007 Population:  55,930  2007 Population:  169,083 
2012 Projected Population:  65,653  2012 Projected Population:  200,719 
2007 Households:  19,306  2007 Households:  55,240 
2007 Avg HH Income:  $54,611  2007 Avg HH Income:  $56,393 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
*  Demographic information obtained from multiple sources.  Please contact PCI to obtain detailed information 

The above information is for reference purposes only, is approximate, and is subject to change.  It is not guaranteed as to its 
accuracy or completeness.  Buyer should conduct its own independent investigation and consult an attorney. As of September 2008. 
 WASHNGTON MUTUAL  
VICTORVILLE, CALIFORNIA 

INVESTMENT INFORMATION 

Property Information: 
 
Address:  12690 Hesperia Road, Victorville, CA (View Map) 
Tenant:  Washington Mutual, Inc. 
Occupancy:  100% 
Year Built:  2001 
Land:  (Approx.)  45,738 Square Feet 

Improvements:  (Approx.)  5,074 Square Feet 

Construction:  Wood Frame & Stucco 
APN:  3091‐181‐25 

Financial Information: 
 
Price:  $2,325,000 
Capitalization Rate:  6.41% 
Terms:  All Cash or Cash to New Loan 
Annual Operating Information: 
 
    Current 
Scheduled Gross Income:    $148,998 
  Plus Expense Recapture:    NNN 
Gross Operating Income:    $148,998 
  Less Operating Expenses:    (NNN) 
Net Operating Income:      $148,998 
 
 

The above information is for reference purposes only, is approximate, and is subject to change.  It is not guaranteed as to its 
accuracy or completeness.  Buyer should conduct its own independent investigation and consult an attorney. As of September 2008. 
WASHINGTON MUTUAL 
VICTORVILLE, CALIFORNIA 

RENT ROLL 

Suite  Lease  Lease  Monthly  Annual  Renewal  Lease 

Tenant  Rental Increases 
Sq. Ft.  Start  End  Rent  Rent  Options  Type 

JAN. 2012: $13,685 
Washington  st
(1  Option) 
5,074  2/1/2002  1/31/2012  $12,416.50 $148,998  JAN. 2017: $15,715 
2 (5 Year)  NNN 
Mutual, Inc.   nd
(2  Option) 

Totals  5,074      $12,416.50 $148,998       

 
 

The above information is for reference purposes only, is approximate, and is subject to change.  It is not guaranteed as to its accuracy or completeness. 
Buyer should conduct its own independent investigation and consult an attorney. As of September 2008. 
WASHINGTON MUTUAL 
VICTORVILLE, CALIFORNIA 

PROPERTY PHOTOS 

The above information is for reference purposes only, is approximate, and is subject to change.  It is not guaranteed as to its accuracy or completeness. 
Buyer should conduct its own independent investigation and consult an attorney. As of September 2008. 
WASHINGTON MUTUAL 
VICTORVILLE, CALIFORNIA 

AERIAL PHOTO – HESPERIA ROAD CORRIDOR VIEW 

 
 

The above information is for reference purposes only, is approximate, and is subject to change.  It is not guaranteed as to its accuracy or completeness. 
Buyer should conduct its own independent investigation and consult an attorney. As of September 2008. 
WASHINGTON MUTUAL 
VICTORVILLE, CALIFORNIA 

AERIAL PHOTO – TRADE AREA VIEW 

 
 

The above information is for reference purposes only, is approximate, and is subject to change.  It is not guaranteed as to its accuracy or completeness. 
Buyer should conduct its own independent investigation and consult an attorney. As of September 2008. 
 WASHINGTON MUTUAL 
VICTORVILLE, CALIFORNIA 

PARCEL MAP 

 
 

The above information is for reference purposes only, is approximate, and is subject to change.  It is not guaranteed as to its 
accuracy or completeness.  Buyer should conduct its own independent investigation and consult an attorney. As of September 2008. 
WASHINGTON MUTUAL 
VICTORVILLE, CALIFORNIA 

LOCATION MAPS 

The above information is for reference purposes only, is approximate, and is subject to change.  It is not guaranteed as to its accuracy or completeness. 
Buyer should conduct its own independent investigation and consult an attorney. As of September 2008. 
WASHINGTON MUTUAL 
VICTORVILLE, CALIFORNIA 

LOCATION MAPS 

The above information is for reference purposes only, is approximate, and is subject to change.  It is not guaranteed as to its accuracy or completeness. 
Buyer should conduct its own independent investigation and consult an attorney. As of September 2008. 
 WASHINGTON MUTUAL 
VICTORVILLE, CALIFORNIA 

TENANT SUMMARY 

 
Founded  in  1889,  Washington  Mutual,  Inc.  (NYSE:  WM)  is  one  of  the  largest  savings  and  loans 
associations  in  the  United  States,  operating  over  2,600  locations  in  retail  banking,  mortgage  lending, 
commercial  banking,  and  financial  services.    They  are  a  unique  retail‐driven  franchise,  with  59%  of 
revenue coming from retail banking. This is the center of their business strategy and considered their key 
component to success.  In 2007 Washington Mutual opened over one million new checking accounts and 
expanded their number of retail banking households to almost 10 million. In 2008, they plan on opening 
100 to 150 new stores with a goal to open another one million checking accounts. They are a leader in 
commercial lending and number one in multi‐family lending in the industry.  
 
Highlights 
 
• 2007 Total Assets: $327.9 Billion 
• 2007 Shareholders Equity (Net Worth): $24.5 Billion 
• 2,257 Retail Bank Locations in 15 states  

 
 
 
 
 
 
 
 
 
*  Financial information obtained from Washington Mutual, Inc. Annual Report – FYE December 31, 2007 

The above information is for reference purposes only, is approximate, and is subject to change.  It is not guaranteed as to its 
accuracy or completeness.  Buyer should conduct its own independent investigation and consult an attorney. As of September 2008.