El contrato de arrendamiento

Definicin Hay arrendamiento cuando las partes contratantes se obligan recprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y otra, al pago de un precio cierto por ese uso o goce. Derecho Romano El arrendamiento en el derecho romano se conoca como locatio rei y junto con este existan la locatio conductio y la locatio operis, o sea el contrato de prestacin de servicios y el de trabajo. En Mxico el cdigo de 70 se proclama en contra de considerar al contrato de trabajo como de arrendamiento, pues solo pueden ser objeto las cosas y no el hombre. Clasificacin El arrendamiento se puede clasificar como un contrato: Principal: para su validez y existencia no depende de otro contrato. Bilateral: por este contrato nacen obligaciones para ambas partes. Para una transmitir el uso y el goce de una cosa cierta y determinada para la otra, pagar un precio cierto. Oneroso: las cargas y los provechos son para ambas pates. Conmutativo: el carcter de ganancioso y perdidoso se conoce desde el momento de la contratacin. Esto es consecuencia de que la renta es cierta y no variable por circunstancias imprevistas. Con forma restringida: el contrato debe celebrarse por escrito y en caso de que se haga verbal, se establece que hay una presuncin de culpa imputable al arrendador (Art. 2406). Esto significa que la carga de la prueba de la celebracin del contrato de arrendamiento le corresponde al arrendador. De trato sucesivo: en virtud de que se concede el uno de una cosa. Ese uso es permanente a diferencia de los contratos instantneos que se otorgan y consuman en el mismo momento, como el caso de la compraventa al contado.

Especies de contrato de arrendamiento Existe el contrato de arrendamiento: Civil Mercantil: se considera mercantil cuando se tiene por objeto precisamente la especulacin mercantil. Administrativo: por lo que se refiere a los contratos de arrendamiento administrativo, dice el artculo 2411: los arrendamientos de bienes nacionales, municipales o de establecimientos pblicos estarn sujetos a las disposiciones del derecho administrativo y en lo que no lo estuvieren, a las disposiciones de este ttulo.

Elementos de existencia Consentimiento. Es el acuerdo de voluntades sobre la creacin de obligaciones de dar, consistente en la transmisin temporal del uso o goce de una cosa mediante el pago de una renta. Objeto. Los objetos jurdicos del contrato son: RENTA La renta no se puede pagar con servicios sino con dinero o con cualquier otra cosa con tal de que sea cierta y determinada. Cierta y determinada se aplica a las cosas corpreas por lo que la renta tiene que ser cosas o dinero. El cdigo de 84 distingua entre renta y alquiler: La renta tiene que ser pagada en dinero o en otra cosa, pero como lo establece la ley, debe ser cierta y determinada. En este aspecto no se podra pagar con servicios, sino con cosas o dinero. En caso de que la renta se pague con cosas, estas deben ser fungibles y determinables en el momento de pagarla. ELEMENTOS DE VALIDEZ Capacidad: 1. La capacidad para dar en arrendamiento. La capacidad para arrendar es la general. 2. Capacidad para ser arrendatario. Los magistrados, jueces y empleados pblicos, no pueden arrendar los bienes de los negocios en que intervengan (Art. 2404). Formalidades. El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputara al arrendador. (Art. 2406). Ahora bien, si se trata de inmuebles y el contrato se desea inscribir en el Registro Pblico de la Propiedad, porque va a tener una duracin de ms de seis aos o se han anticipado rentas por ms de tres, debe otorgarse en escritura pblica o bien en contrato privado ratificando ante notario. Cuando se trata de casa habitacin, se tiene que satisfacer lo establecido en el artculo 2448 F que dice: Para los efectos de este captulo el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito, la falta de esta formalidad se imputara al arrendador. Directo: la creacin de obligaciones. Indirecto: la obligacin de dar, consistente en la transmisin temporal del uso o goce de una cosa. Fsico: la cosa que se da en arrendamiento.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR 1. Conceder el uso y goce temporal de una cosa. Esta obligacin del arrendador es dar y se encuentra establecida en el artculo 2011, fraccin II. De acuerdo con el Cdigo Civil, si el uso se suspende por reparaciones, el arrendatario puede pedir ya sea la suspensin o reduccin de rentas, o bien la rescisin del contrato. 2. Entregar la cosa arrendada El arrendador est obligado: A entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus pertenencias y n estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquel a que por su misma naturaleza estuviere destinada; as como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble (Art. 2412, frac. I). 3. Conservar la cosa en el mismo estado en el que la entrega (Art. 2412, frac. II). Es obligacin el arrendador entregar la cosa arrendada en posibilidades de ser usada. Por lo tanto debe realizar las reparaciones necesarias para conservarla, siempre y cuando sean de importancia, pues las mismas son a cargo del inquilino. 4. No estorbar el uso de la cosa (Art. 2412, frac III). El arrendatario tiene derecho a usar la cosa arrendada durante todo el tiempo que dure el arrendamiento, sin que el arrendador pueda alterar o mudar la forma de la cosa arrendada. 5. Garantizar el uso pacfico de la cosa (Art. 2412, frac. IV). El arrendador en su calidad de titular legtimo de la posesin originaria o de la propiedad, debe de garantizar el uso pacfico de la cosa, pero no responde ni de las vas de hecho ni abuso de fuerza de un tercero , que sin tener derecho, impida el uso o goce de la cosa arrendada. 6. Responder de los vicios o defectos ocultos (Art. 2412, frac V). al respecto del artculo 2412: El arrendador responde de los vicios o defectos de la cosa arrendada que impidan el uso de ella, aunque l no los hubiese conocido o hubiesen sobrevivido en el curso del arrendamiento, sin culpa del arrendatario. Este puede pedir la disminucin de la renta o la rescisin del contrato, salvo que se pruebe que tuvo conocimiento, antes de celebrar el contrato, de los vicios o defectos de la cosa arrendada. 7. Obligaciones accesorias Pagar las mejoras. El arrendador tiene que pagar las mejoras: a) si las autoriza y se obliga a pagarlas; b) si son tiles y el contrato se rescinde por culpa; c) si las autoriza cuando el contrato es por tiempo indeterminado y el arrendamiento ha concluido sin que haya transcurrido el tiempo necesario para compensarlas (Art. 2423 y 2424). Cuando se va a enajenar un bien inmueble arrendado, el inquilino tiene el derecho por el tanto si se satisfacen las siguientes condiciones: a) si ha arrendado por ms de 5 aos; b) ha hecho mejoras de importancia; y c) est al corriente con el pago de las rentas. El incumplimiento de esta obligacin trae como consecuencia, el pago de los daos y perjuicios.

Ahora bien en la prctica pueden darse los supuestos de que la finca este o no arrendada: a) Que la finca este arrendada. Cuando un inmueble arrendado va a ser motivo de compraventa, el notario debe corroborar que al inquilino se le ha notificado este hecho y las circunstancias propias de la operacin. Este, dentro de los siguientes 15 das a la notificacin, debe manifestar si hace uso o no del derecho de preferencia que para adquirir le da la ley. Una vez realizada la notificacin y transcurrido el plazo de 15 das, el notario debe constar si el inquilino hizo o no hizo uso de su derecho. b) Que la finca no este arrendada. El notario tiene que cerciorarse de esta circunstancia. Necesariamente tendr que ser por la declaratoria del enajenante, bajo protesta de decir verdad, de que la finca no se encuentra arrendada. Para evitar una posible nulidad promovida por el adquiriente, es conveniente que el comprador tambin declare que le consta este hecho. c) El derecho por el tanto del arrendatario de un inmueble, tambin aplicable a los arrendamientos de casa habitacin celebrados despus del 19 de octubre de 1993. Los inquilinos de fincas destinadas a casa habitacin, locales comerciales, oficinas, terrenos, estacionamientos, etctera, y quienes contrataron con echa posterior al 23 de octubre de 1993, tienen derecho de ser preferidos en igualdad de circunstancias para adquirir la finca arrendada siempre y cuando: la hayan arrendado por ms de cinco aos; le hayan hecho mejoras de importancia, y estn al corriente en el pago de sus rentas. d) Cuando la finca est sujeta al rgimen de propiedad en condominio. Como lo exprese con anterioridad, los artculos de nueva creacin establecen que a los bienes sujetos al rgimen de propiedad en condominio, se les aplicaran las disposiciones de su ley, o se la ley sobre el rgimen de propiedad en condominio de inmueble para el distrito federal que en tratndose de la enajenacin de fincas en condominio dispone. El arrendador deber registrar el contrato de arrendamiento ante la autoridad competente del departamento del distrito federal. Una vez cumplido este requisito, entregara al arrendatario una copia registrada del contrato. OBLIGAIONES DEL ARRENDATARIO 1. Pagar la renta. La renta debe entregarse en la forma y tiempo convenidos. Puede constituir en una cantidad de dinero a cualquier otra equivalente, con tal que sea cierta y determinada. Arrendamiento. Mora en caso de cambio de propiedad del predio arrendado. El nuevo dueo del predio arrendado esa obligado a notificar al arrendatario el cambio de propiedad en trminos del artculo 2409 del cdigo civil para el distrito y territorios federales, sin lo cual el inquilino no incurre en mora en el cumplimiento de sus obligaciones y al arrendador subrogado.

Arrendamiento. Lugar de pago de las rentas. Cuando la renta debe ser pagada en el domicilio del arrendatario, segn lo establecido por el artculo 2427 del cdigo civil para el distrito y cdigo federales, si no hay constancia de cobro por el arrendatario, este no incurre en mora. 2. Conservar la cosa arrendada. Es obligacin del arrendatario conservar la cosa arrendada y por lo tanto debe responder de los perjuicios que sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios. El arrendamiento debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia, que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio. SUBARRENDAMIENTO Si el arrendatario tiene consentimiento expreso del arrendador, puede subarrendar el bien arrendado. Si no tiene el mencionado consentimiento, no nacen obligaciones para el arrendador, y el arrendatario es responsable solidario con el subarrendatario del pago de los daos y perjuicios que se provoquen, independientemente de que es una causa de la rescisin del contrato. TERMINACION DEL ARREMDAMIENTO 1. Terminacin del plazo expreso. El da prefijado sin necesidad de desahucio. Articulo 2484.- si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el da prefijado. Si no se ha sealado tiempo, se observara lo que disponen los artculos 2478 y 2479. Plazo tcito: cuando se ha cumplido el objeto para el cual se arrendo la cosa. Por ejemplo se entiende que el contrato deja de tener vigencia si se da en arrendamiento un terreno con la finalidad expresa de colocar una exposicin y esta ha concluido. Plazo indeterminado: cuando el plazo es indeterminado sea porque existe tacita reconduccin o por que as se haya celebrado, cualquiera de las partes lo puede dar por terminado previo aviso a la otra en forma indubitable con quince das de anticipacin si es predio urbano y de un ao si es rustico. Si en el contrato no se hubiere fijado plazo, ni se hubiere expresado el uso a que la cosa se destina, el arrendatario ser libre para devolverla cuando quiera, y el arrendador no podr pedirla sino de despus de cinco das de celebrado el contrato. 2. Por convenio expreso. As como el contrato de arrendamiento nace por el acuerdo de voluntades entre arrendador y arrendatario, por acuerdo de ellos mismos se puede dar por terminado, no obstante que el plazo fijado inicialmente siga vigente, esto es, se revoca la voluntad original.

3. Por nulidad Por ser el contrato de arrendamiento de tracto sucesivo, si el juez lo declara nulo y se da por terminado, las partes se compensan mutuamente lo recibido sin que los efectos de nulidades retrotraigan al momento en que se contrat, a diferencia de los contratos instantneos en que las partes se devuelven mutuamente lo que han recibido. 4. Por rescisin El contrato de arrendamiento se puede rescindir por incumplimiento de las obligaciones, ya sea de una o de ambas partes. Las causas ms frecuentes imputables al arrendatario son: el subarriendo; la falta o el pago impuntual de las rentas; dar uso distinto a lo convenido o cambio de distinto o por daos graves a la cosa arrendada. 5. Por confusin Existe confusin cuando una misma persona rene el carcter de arrendador y arrendatario. Por ejemplo cuando el arrendatario adquiere la finca arrendada. 6. Por perdida o destruccin total de la cosa, por caso fortuito o fuerza mayor. Al faltar el objeto material del contrato, este se da por terminado. 7. Por expropiacin total del bien arrendado. 8. Por eviccin total del bien arrendado. El tercero que inicio el juicio de eviccin no fue parte del contrato y por lo tanto no le obliga. 9. Por extincin del usufructo. 10. Por quiebra del arrendador o del arrendatario. 11. No termina por la muerte (Art. 2448 H). No obstante que en el arrendamiento se crean derechos personales, en el supuesto de que fallezca ya sea el arrendador o el arrendatario, el contrato sigue vigente, a este respecto la suprema corte de justicia en jurisprudencia definida seala: Arrendamiento. Muerte de los contratantes. El arrendamiento contina a pesar de la muerte de los contratantes porque ese hecho no est previsto como causa de terminacin del contrato en el artculo 2408 del cdigo civil. A quien corresponde los derechos derivados del contrato cuando muere el arrendatario, se sostiene que los presuntos herederos: esposa, hijos, hermanos, que continan poseyendo como inquilinos, son comuneros, y cualquiera de ellos tiene legitimacin activa y pasiva para comparecer a juicio en defensa de los derechos del arrendatario, aun cuando no exista testamento.

CONCLUSION En ocasiones se realizan contratos de arrendamiento utilizando los formatos que se consiguen en papeleras, o se basan en contratos de arrendamiento que fueron celebrados hace mucho tiempo, los cuales no se encuentran actualizados, situacin que puede traer consecuencias. Cualquiera puede elaborar los contratos y realizar una operacin sin contratiempos. Sin embargo, siempre es recomendable utilizar los servicios de un Profesional Inmobiliario.