USO DO MTODO DA RENDA PARA AVALIAO DE IMVEIS POR REGIES UMA APLICAO NAS CIDADES DO RIO DE JANEIRO E SO PAULO

Abstract: This paper discusses a Real Estate valuation method in which the value is determined based on expected income. It analyzes different areas in Rio and So Paulo in order to determine the most interesting investment areas in this two cities, using this method and the present value concept. It also discusses the risk involved and its two components. Finally, the Internal Return Rates are determined for each area and the results are compared. Resumo: Este trabalho aborda o mtodo da renda de avaliao de imveis. Analisa diferentes regies das cidades do Rio de Janeiro e So Paulo buscando determinar as regies mais rentveis para o investimento em imveis nessas duas cidades, utilizando o mtodo da renda e o conceito de Valor Presente. Tambm aborda o problema do risco envolvido nos investimentos e suas componentes. Calcula as Taxas Internas de Retorno das regies analisadas e compara os resultados. Palavras Chave: Investimento em Imveis, Tomada de Deciso em Investimentos, Mtodo da Renda 1. Introduo Na avaliao de imveis, vrios so os mtodos que podem ser utilizados para se determinar o valor de um imvel. O mtodo a ser utilizado, escolhido conforme o objetivo da avaliao. Dos mtodos existentes, o mais utilizado o mtodo comparativo dos dados de mercado pelo qual o valor do imvel obtido comparando-se suas caractersticas com outros imveis que vem sendo negociados no mercado. Apesar de ser preciso e confivel ao determinar o valor de mercado de um imvel, quando h elementos suficientes na amostra, esse mtodo no capaz de determinar se o investimento neste imvel ou no um investimento rentvel. Para se fazer uma avaliao econmico-financeira de um imvel, deve-se optar por outros mtodos, como o mtodo da renda e o mtodo involutivo. Os mtodos da renda e involutivo avaliam um imvel conforme a receita que este capaz de gerar. O mtodo da renda muito utilizado para se determinar o valor do imvel a partir do aluguel que este gera, aplicando-se uma determinada taxa mnima de atratividade a um determinado nmero de perodos de capitalizao. J o mtodo involutivo exige estudos mais elaborados, pois para a determinao do valor do imvel deve-se considerar a receita que este pode gerar quando for eficientemente aproveitado, podendo ser at mesmo transformado com o objetivo de se tornar mais rentvel. Este trabalho tem como objetivo analisar qual a regio mais atrativa para se investir em imveis para aluguel utilizando o mtodo da renda. Para tanto, so mostrados dois exemplos, utilizando dados das cidades do Rio de Janeiro e So Paulo. So calculados os valores presentes dos imveis e estes so comparados aos valores reais de venda das diversas regies escolhidas. Dessa forma, pode-se avaliar quais regies so mais atrativas para o investimento. 2. O mtodo da renda Segundo a NBR 5676/89 Norma Brasileira de Avaliao de Imveis Urbanos da ABNT, o mtodo da renda aquele que apropria o valor do imvel e de suas partes constitutivas, com base na
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capitalizao presente da sua renda lquida, seja ela real ou prevista. Para a sua utilizao, precisam ser determinados o perodo de capitalizao e a taxa de desconto a ser utilizada. Para diversos autores, este mtodo fundamentado no princpio de que o valor de uma determinada propriedade uma funo de sua capacidade de gerar renda, o que geralmente o aluguel. A propriedade constitui o denominado capital imvel, que deve ser rentabilizado a uma taxa de atratividade varivel em funo da localizao, do tipo de imvel e da conjuntura econmica do momento da avaliao. Logo, os dados de mercado necessrios para a utilizao deste mtodo so os aluguis esperados, a taxa de desconto e o nmero de perodos do investimento. Pela NBR 5676/89, a taxa de desconto a ser utilizada deve ser expressamente justificada, mas na grande maioria das avaliaes ela vem sendo determinada pela comparao direta com as taxas aplicadas a imveis similares. Segundo MENDONA et al.(1998), devido sua flexibilidade que permite a grande generalizao do seu uso, nos casos de percias judiciais, este mtodo tem sido recomendado pela prpria jurisprudncia dos tribunais do poder judicirio, que consagra como justa a taxa de atratividade de 12% ao ano para imveis comerciais. Porm, os trabalhos que vem sendo realizados comprovam que existe uma incerteza quanto a taxa de atratividade pr-definida que indique com segurana a renda m ensal esperada para um determinado imvel, em virtude da constante instabilidade econmica do pas. No h, no Brasil, taxas de atratividade fixadas para imveis residenciais, mas observa-se que, quanto maior e mais luxuoso o imvel residencial, menor a taxa interna de retorno. Pelo CAPM Capital Asset Princing Model, investidores s assumem posies em um investimento com risco se seu retorno esperado for suficientemente elevado para compensar este risco (ROSS et al., 1995). No Brasil, um investimento livre de risco tomado como parmetro a caderneta de poupana cuja taxa de atratividade dada por Taxa Referencial (ou TR) + 0,5%, sendo que a parcela Taxa Referencial pretende corrigir o capital investido com relao inflao e, portanto, 0,5% a taxa de juros real do investimento. No Brasil, qualquer investimento cuja taxa de juros real, ou seja, a taxa de atratividade descontada a inflao, seja inferior a 0,5% um investimento invivel. Qualquer investimento cuja taxa de juros real seja igual a 0 ,5% mas apresente algum risco tambm invivel. Nestes dois casos mais interessante investir na caderneta de poupana. Portanto, para se determinar corretamente a taxa mnima de atratividade vivel dos investimentos em imveis, deve-se em primeiro lugar determinar qual o risco do investimento. O risco de um investimento qualquer formado por duas parcelas: o risco sistemtico e o risco no sistemtico. O risco sistemtico aquele que afeta um grande nmero de ativos, em maior ou menor grau (ROSS, et al., 1995). Como os riscos sistemticos atingem o mercado como um todo, tambm so chamados de risco de mercado. Por exemplo, a possibilidade de que o preo dos imveis aumente ou diminuam devido a um plano econmico do governo um risco sistemtico. J o risco no sistemtico, tambm conhecido como risco diversificvel, aquele que afeta um nico ativo ou um grupo pequeno de ativos (ROSS, et al., 1995). Por exemplo, o risco de que seja construda uma via expressa em frente a um imvel e este se desvalorize um risco do tipo diversificvel. Os riscos diversificveis de um investimento podem ser eliminados ao se formar uma carteira de ativos, pois em uma carteira de ativos bem elaborada pode-se dizer que, de uma maneira geral, a desvalorizao de um ativo compensada pela valorizao de outro. J o risco sistemtico ou de mercado no pode ser eliminado. Atualmente, no Brasil, a taxa mnima de atratividade que vem sendo utilizada pelo mercado de imveis varia entre 0,7% e 0,8% ao ms. Esse valor j leva em considerao o risco sistemtico envolvido no investimento e no inclui a parcela da inflao. Como j foi dito, a NBR 5676/89 determina que nas avaliaes de imveis pelo mtodo da renda o perodo de capitalizao e a taxa de desconto a ser utilizada devem ser expressamente justificadas. Apesar disso, o intervalo entre 0,7% e 0,8% vem sendo largamente utilizado como taxa mnima de atratividade nas avaliaes de imveis pelo mtodo da renda sem que os clculos que a justifiquem sejam demonstrados. A demonstrao dos clculos que levam essa taxa mnima de atratividade ser objeto de um trabalho futuro. 3. Exemplos de anlise das regies mais rentveis pelo mtodo da renda Supondo que um determinado investidor decida investir em imveis residenciais para alug-los a terceiros. Para tanto, ele deseja saber quais as regies mais interessantes para o tal investimento, ou seja, quais as regies onde a rentabilidade do investimento maior. Com o objetivo de comparar regies e analisar quais seriam as mais rentveis p o investimento em imveis para aluguel, foram ara
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tomados dados de diferentes regies das cidades do Rio de Janeiro e So Paulo. Nesses dados, so fornecidos os valores reais mdios de venda e aluguel de imveis residenciais, segundo o nmero de quartos, q vem sendo praticados nas vrias regies dessas duas cidades. Com base nos valores reais ue mdios dos aluguis, foram calculados, pelo mtodo da renda, os valores de venda dos imveis mdios em cada regio, segundo o nmero de quartos. Os valores reais mdios de aluguis so as receitas. No foi descontado o Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU como despesa, uma vez que na grande maioria dos contratos, este pago pelo locatrio, e os clculos esto sendo feitos sob o ponto de vista do locador. A taxa mnima de atratividade aplicada aos clculos foi 0,75%, taxa esta que se encontra dentro do intervalo que vem sendo utilizado pelo mercado que de 0,7% a 0,8%. Deve-se lembrar ainda que, geralmente, as receitas sobem anualmente. Aqui foi considerado que as receitas, ou seja, os aluguis subiro anualmente mesma taxa que a inflao. Assim, no foi adicionada a inflao taxa mnima de atratividade para que as receitas permanecessem constantes durante toda a durao do investimento. No ser aqui considerada a parcela dos riscos diversificveis uma vez que para sua obteno deve-se fazer um estudo detalhado de cada regio e estes podem ser eliminados com a formao de uma carteira de investimento. Para a determinao do nmero de perodos do investimento, foi necessria uma anlise sobre o valor residual do imvel, ou seja, o valor de venda deste aps o trmino do investimento. Considerando que o nmero de perodos do investimento dado por n meses, a renda mensal dada por A e a taxa de atratividade i, os valores de venda de um imvel podem ser iguais aos calculados pela equao (1). 1 1 VP = A i i(1+i)n (1)

Porm, ao final do investimento, ou seja, aps os n perodos pr-determinados, o imvel no simplesmente descartado. Na grande maioria dos casos, este ainda pode ser revendido a um determinado preo, o que significa que o imvel ainda ter um determinado valor, denominado valor residual. A frmula (1) simplesmente ignora o valor residual e, portanto, sua aplicao no deve ser considerada correta. Existem duas maneiras de se resolver esse problema. A primeira incluir o valor residual na frmula (1). Logo, o valor de venda do imvel calculado pela equao (2). 1 1 VP = A i + F (1+i) -n i(1+i)n VP A F i n Valor presente = valor de venda do imvel pelo mtodo da renda; Valor do aluguel; Valor de venda do imvel ao final do investimento; Taxa mnima de atratividade; Nmero de perodos do investimento. (2)

onde:

Na frmula (2), a primeira parcela referente s receitas obtidas ao longo do investimento, ou seja, os aluguis recebidos, e a segunda parcela referente ao valor residual do investimento, ou seja, o valor de venda do imvel ao final do investimento. Portanto, para a utilizao dessa frmula deve-se conhecer o valor de venda do imvel ao final do investimento, o que muito difcil. A segunda maneira de resolver o problema do valor residual supor que o nmero de perodos do investimento infinito, ou seja, o investidor pretende permanecer com o imvel durante toda a sua vida til. Desse modo, no h um nmero pr-determinado de perodos para o investimento, aps o qual o imvel deve ser revendido, no havendo assim, valor residual. Logo, com n tendendo ao infinito na equao (2), obtida a equao (3). VP = lim que resulta na equao (4).
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1 1 + F (1+i) -n i i(1+i)n

(3)

 1 VP = A i

(4)

Assim, para o clculo do valor de venda dos imveis mdio para as regies analisadas foi considerado que o nmero de perodos do investimento infinito, a uma taxa mnima de atratividade de 0,75% ao ms, e foi ento utilizada a frmula (4). 3.1. Comparao entre regies da cidade do Rio de Janeiro pelo Valor Presente Foram escolhidas dez regies da cidade do Rio de Janeiro, e levantados os valores mdios em Reais de aluguis de imveis residenciais de um, dois, trs e quatro quartos para cada regio. Os valores colhidos no Jornal O Globo de 07 de maio de 2000, foram fornecidos pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Administrao de Imveis do Rio de Janeiro Secovi/RJ. Os valores mdios por ele calculados no incluem preos fora de mercado. Tabela 1: Aluguis mdios em Reais praticados em dez diferentes regies do Rio de Janeiro Regio 1 Quarto 2 Quartos 3 Quartos 4 Quartos Barra e Recreio 668 872 1416 1750 Botafogo e Humait 497 747 1012 1287 Centro 291 413 643 900 Gvea 725 983 1150 1650 Ipanema 736 975 1480 2166 Jacarepagu 338 489 670 941 Jardim Botnico 550 1008 1230 1550 Madureira 275 378 591 716 Tijuca e Rio Comprido 352 470 633 950 Urca 625 800 1650 2000 Fonte: Jornal O Globo de 07 de maio de 2000. Com base nos dados da tabela 1, foram ento calculados, os valores de venda dos imveis mdios para cada regio, dados pelo valor presente determinado pela frmula (4). Os valores de venda calculados so mostrados na tabela 2, juntamente com os valores reais de venda que vem sendo negociados pelo mercado, para que sejam comparados. Tabela 2: Valores presentes calculados e valores mdios reais de venda em Reais no Rio de Janeiro. 1 Quarto 2 Quartos 3 Quartos 4 Quartos Regio VP Real VP Real VP Real VP Real Barra e Recreio 89066 124954 116267 159000 188800 279705 233333 362333 Botaf. E Hum. 66266 74300 99600 126850 134933 191727 171600 259375 Centro 38800 37636 55067 63454 85733 79090 120000 119375 Gvea 96667 140600 131067 190700 153333 254000 220000 365000 Ipanema 98133 136400 130000 186666 197333 277090 288800 441538 Jacarepagu 45066 45300 65200 64200 89333 96900 125467 174400 Jardim Botnico 73333 140300 134400 182400 164000 231818 206667 405714 Madureira 36667 27300 50400 44070 78800 65000 95467 103000 Tij. / Rio Comp. 46933 53363 62667 93818 84400 162100 126667 257555 Urca 83333 112875 106667 160000 220000 245555 266667 405454 Fonte dos valores reais de venda; Jornal O Globo de 07 de maio de 2000. Na tabela 2, pode-se observar que na grande maioria das regies, os valores presentes calculados so inferiores aos valores de venda reais que vem sendo negociados no mercado, com exceo de Centro para um, trs e quatro quartos, Madureira para um, dois e trs quartos, e Jacarepagu para dois quartos. Com isso pode-se concluir que para um investimento com nmero de perodos infinito e taxa mnima de atratividade igual a 0,75%, sem considerar o risco diversificvel, esses imveis esto subvalorizados com relao renda que estes podem gerar e, portanto, podem ser
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considerados os investimentos mais atrativos dentre os analisados. As demais regies, nas quais os valores presentes calculados foram inferiores aos valores reais de mercado, sem considerar o risco diversificvel, no so consideradas atrativas para uma taxa mnima de atratividade de 0,75% e nmero de perodos infinito. Lembrando que o risco diversificvel pode ser eliminado ao se investir em carteiras de imveis. 3.2. Comparao entre regies da cidade de So Paulo pelo Valor Presente A mesma anlise tambm foi feita para regies da cidade de So Paulo. Os dados utilizados neste segundo exemplo so de imveis residenciais de dois e trs quartos em dez regies diferentes. No foram analisados imveis de um e quatro quartos devido falta de dados. Os dados foram coletados pela Gerncia de Levantamentos Estatsticos do Datafolha no perodo de 06 a 14 de abril de 2000 e apresentados pelo jornal A Folha de So Paulo em 07 de maio de 2000. A tabela abaixo apresenta os valores mdios em Reais de aluguel de imveis por regio que vem sendo praticados na cidade de So Paulo. Tabela 3: Valores mdios em Reais de aluguel praticados na cidade de So Paulo Regio 2 Quartos 3 Quartos Jabaquara 502 779 Jardim Paulista 811 1524 Moema 876 1852 Perdizes 648 928 Pinheiros 644 1388 Pirituba 424 764 Rio Pequeno 475 659 Santana 460 755 Sade 547 930 Vila Snia 398 900 Fonte: Jornal Folha de So Paulo de 07 de maio de 2000. Assim como no caso anterior, foram adotados taxa mnima de atratividade 0,75% e nmero infinito de perodos. Tambm foi novamente considerado que a taxa de crescimento dos aluguis igual inflao. Os valores presentes calculados pela frmula (4) so mostrados na tabela abaixo, juntamente com os valores mdios reais de venda dos imveis que vem sendo negociados na cidade de So Paulo. Tabela 5: Valores presentes calculados e valores reais de venda em Reais na cidade de So Paulo 2 Quartos 3 Quartos Regio VP Real VP Real Jabaquara 66933 78706 103866 126575 Jardim Paulista 108133 137880 203200 473616 Moema 116800 185196 246933 396464 Perdizes 86400 113408 123733 207854 Pinheiros 85866 100980 185066 362691 Pirituba 56533 86400 101866 107954 Rio Pequeno 63333 83544 87866 157170 Santana 61333 84480 100666 150858 Sade 72933 95988 124000 187588 Vila Snia 53067 74517 120000 128605 Fonte dos valores reais de venda: Jornal Folha de So Paulo de 07 de maio de 2000. Pela tabela acima, pode-se observar que dentre as regies analisadas, desconsiderando-se o risco diversificvel que pode ser eliminado ao se investir em uma carteira de imveis, para a taxa mnima de atratividade de 0,75% e nmero infinito de perodos, nenhuma das regies pode ser
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considerada atrativa para imveis de dois e trs quartos, uma vez que os valores presentes calculados so todos menores que os valores reais de mercado. 4. Clculo das taxas internas de retorno das regies Como pode ser observado nas tabelas 2, 3 e 5, apenas algumas regies da cidade do Rio de Janeiro, para alguns tipos de imveis, so consideradas atrativas para a taxa mnima de atratividade de 0,75% e nmero infinito de perodos para o investimento. Seria interessante determinar, ento, quais as taxas internas de retorno que os investimentos nas regies analisadas oferecem. Para tanto, como o nmero de perodos do investimento considerado continuou sendo infinito, foi utilizada a mesma frmula (4), mas dessa vez buscando-se encontrar o valor de i. i= A P (5)

Em (5) A o valor dos aluguis e P o valor de venda que vem sendo praticados no mercado. Como est sendo considerado que as receitas sobem conforme a inflao, o valor de i calculado a taxa de juros real, sem considerar a inflao. Logo, para o Rio de Janeiro, as taxas internas de retorno calculadas foram. Tabela 6: Taxas internas de retorno para as regies do Rio de Janeiro. Regio 1 Quarto 2 Quartos 3 Quartos 4 Quartos Barra e Recreio 0,53 % 0,55 % 0,51 % 0,48 % Botaf. E Hum. 0,67 % 0,59 % 0,53 % 0,50 % Centro 0,77 % 0,65 % 0,81 % 0,75 % Gvea 0,51 % 0,52 % 0,45 % 0,45 % Ipanema 0,54 % 0,52 % 0,53 % 0,49 % Jacarepagu 0,75 % 0,76 % 0,69 % 0,54 % Jardim Botnico 0,39 % 0,55 % 0,53 % 0,38 % Madureira 1,00 % 0,86 % 0,91 % 0,69 % Tij. / Rio Comp. 0,66 % 0,50 % 0,39 % 0, 37 % Urca 0,55 % 0,50 % 0,67 % 0, 49 % Como era de se esperar, a tabela acima mostra que a taxa interna de retorno do investimento com nmero infinito de perodos, sem considerar o risco diversificvel, na maioria das regies analisadas est abaixo da taxa mnima de atratividade de 0,7% a 0,8% utilizada pelo mercado. As excees so alguns imveis em Madureira, Centro e Jacarepagu. Essa tabela tambm mostra que na maioria das regies as taxas internas de retorno so prximas da taxa de 0,5% oferecida pela poupana, sendo que em algumas regies estas chegam a ser at mesmo inferiores taxa da poupana. A tabela abaixo mostra as taxas internas de retorno das regies analisadas na cidade de So Paulo. Tabela 7: Taxas internas de retorno para as regies de So Paulo. Regio 2 Quartos 3 Quartos Jabaquara 0,63 % 0,61 % Jardim Paulista 0,59 % 0,32 % Moema 0,47 % 0,46 % Perdizes 0,57 % 0,44 % Pinheiros 0,63 % 0,39 % Pirituba 0,49 % 0,70 % Rio Pequeno 0,57 % 0,42 % Santana 0,54 % 0,50 % Sade 0,57 % 0,50 % Vila Snia 0,53 % 0,70 %
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Pela tabela acima pode-se observar que, sem considerar o risco diversificvel, para o investimento com nmero infinito de perodos, a grande maioria das taxas internas de retorno calculadas esto prximas da taxa de 0,5% oferecida pela poupana, que um investimento livre de risco. Das regies analisadas, apenas, Pirituba e Vila Snia para trs quartos, oferecem a taxa de 0,7%, dentro do intervalo de 0,7% a 0,8% utilizado pelo mercado. Moema oferece taxas internas de retorno inferiores a 0,5%, mostrado ser uma regio invivel para o investimento desconsiderando-se o risco diversificvel. As regies de Jardim Paulista e Pinheiros, para trs quartos, oferecem as taxas mais baixas, 0,32% e 0,39% respectivamente. importante ressaltar que todos os clculos foram feitos com base em um nmero infinito de perodos para o investimento e sem considerar o risco diversificvel. Incluir o valor residual dos imveis, ou seja, o valor de revenda dos imveis ao trmino de um investimento de nmero finito de perodos nos clculos pode alterar, ou no, os res ultados e uma regio considerada no atrativa pode vir a ser considerada atrativa. Da mesma forma, o risco diversificvel pode alterar, ou no, os resultados obtidos. 5. Concluso O mtodo da renda para avaliao de imveis pode ser tambm utilizado para analisar quais regies so mais interessantes para se investir em imveis. Para tanto, deve-se basear os valores dos imveis calculados nas receitas ou aluguis que estes so capazes de gerar, e determinar a taxa mnima de atratividade e o nmero de perodos a serem empregados nos clculos. Para a determinao da taxa mnima de atratividade, deve-se considerar os riscos do investimento, que so formados pelos riscos sistemticos e diversificveis. Para os clculos, foi utilizada a taxa de 0,75%, baseada nas t xas que a vem sendo utilizadas pelo mercado que variam de 0,7% a 0,8%. Essas taxas vem sendo largamente utilizadas pelo mercado e sua justificativa, que exigida pela Norma, ser objeto de um trabalho futuro. Ao se optar por um nmero finito de perodos, deve-se considerar tambm o valor residual dos imveis, que inexistente quando for considerado um nmero infinito de perodos. As regies foram analisadas calculando-se valores de venda dos imveis mdios pelo mtodo da renda e comparando-os aos valores reais de venda que vem sendo negociados e determinando quais regies se mostram mais atrativas para investimentos com nmero infinito de perodos. Os resultados obtidos foram confirmados ao se determinar as taxas internas de retorno das regies analisadas. 6. Referncias Bibliogrficas Associao Brasileira de Normas Tcnicas. Norma brasileira para avaliao de imveis urbanos, NBR 5676/89 (NB 502). Rio de Janeiro, ABNT, 1990. ROSS, S.A.; WESTERFIELD, R.W.; JAFFE, J.F. Administrao financeira. Tr. Antonio Zoratto Sanvicente. So Paulo, Atlas, 1995.

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