Contabilidad en la industria minorista Surge un nuevo punto de vista sobre la contabilidad del arrendamiento

Contenido

Introduccin Problema 1 Impacto que la capitalizacin de todos los arrendamientos tiene en los estados financieros Problema 2 Contabilidad para los alquileres contingentes Problema 3 Determinacin del trmino del arrendamiento Problema 4 Componentes servicio y arrendamiento del contrato Problema 5 Sub-arrendamientos Problema 6 - Revelacin Contactos

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Introduccin

La International Accounting Standards Board (IASB) y la U.S. Financial Accounting Standards Board (FASB) (colectivamente las Juntas) estn llevando a cabo un proyecto conjunto que reformara el modelo de contabilidad del arrendamiento. El objetivo del proyecto es desarrollar un nuevo enfoque que reflejara de mejor manera la economa del arrendamiento y les ofrecera mayor transparencia a los usuarios de los estados financieros. En marzo de 2009, las Juntas emitieron un documento para discusin (DP) que result en la recepcin de 300 cartas comentario, incluyendo cartas de una serie de los minoristas ms grandes del mundo. A partir de esas cartas comentario qued claro que muchos de los puntos de vista tentativos expresados en el DP tendran un efecto importante en la informacin financiera de la industria minorista. Despus de casi un ao de deliberaciones conjuntas, las Juntas emitieron el 17 de agosto de 2010 el borrador para discusin pblica (ED), Leases [Arrendamientos]. El ED propone modelos nuevos para arrendatarios y arrendadores y reemplazara los estndares existentes y las interpretaciones relacionadas segn los IFRS y los US GAAP. Esta publicacin de Deloitte resalta muchas de las propuestas clave contenidas en el ED y ofrece luces sobre cmo esas propuestas podran afectar a la industria minorista. Vista de conjunto de la contabilidad de los arrendatarios En el corazn de las propuestas para los arrendatarios est la eliminacin del modelo de contabilidad del arrendamiento operacional y la introduccin del modelo de derecho-de-uso. El arrendatario reconocera un activo que represente su derecho a usar el activo subyacente durante el trmino del arrendamiento y el correspondiente pasivo por su obligacin de pagar los alquileres. Los requerimientos clave del ED para la contabilidad del arrendatario se pueden resumir como sigue: Contratos con componente servicio Si un contrato contiene un arrendamiento, pero tambin contiene un componente servicio, el ED generalmente no aplicara a los componentes servicio que sean 'distintos' dentro del contrato (los componentes de servicio distintos seran contabilizados de acuerdo con otros PCGA).

Cronograma del proyecto

Marzo 2009 IASB/FASB publican documento para discusin

Agosto 2009 Publicado el resumen de las respuestas y comienzan las deliberaciones

Agosto 2010 Publicado borrador para discusin pblica con fecha lmite para comentarios el 15 de diciembre de 2010

Junio 2011 Se espera que se emita el nuevo estndar, con fecha efectiva probablemente no antes del 1 de enero de 2013

El componente servicio sera considerado distinto si la entidad u otra entidad ya sea vende por separado un servicio idntico o similar o la entidad podra vender por separado el servicio a causa de que el servicio tiene una funcin distinta y un margen de utilidad distinto. Los arrendatarios asignaran los pagos requeridos segn el contrato, hacindolo entre los distintos componentes servicio y arrendamiento, con base en la orientacin contenida en los pargrafos 50-52 del Revenue Recognition ED, Revenue from Contracts with Customers [ED sobre reconocimiento de ingresos ordinarios, Ingresos ordinarios provenientes de contratos con los clientes] (i.e., con base en los precios de venta independientes). Sin embargo, el arrendamiento tratara como arrendamiento a todo el contrato si es incapaz de asignar los pagos entre los distintos componentes servicio y arrendamiento o si el componente servicio no es distinto. Aplicacin del modelo bsico de arrendamiento Segn el modelo propuesto, a la fecha del comienzo del arrendamiento el arrendatario reconocera el activo de derecho-de-uso que represente su capacidad para usar, durante el trmino del arrendamiento, el activo arrendado, y el correspondiente pasivo por su obligacin de pagar los alquileres. Este es un cambio en relacin con las reglas actuales de la contabilidad del arrendamiento, que distinguen entre arrendamientos operacionales y financieros (a los cuales segn los US GAAP se les refiere como arrendamientos de capital).

Contratos con componentes de servicio

Aplique el modelo bsico de arrendamiento

Valore el trmino del arrendamiento

Valore el impacto de alquileres contingentes, sanciones por opcin de plazo y garantas del valor residual

Vuelva a valorar el trmino del arrendamiento y los pagos de arrendamiento

Contabilidad en la industria minorista Surge un nuevo punto de vista sobre la contabilidad del arrendamiento 1

Introduccin

El estimado de los alquileres contingentes sera incluido como parte del activo de derecho-de-uso y del pasivo de arrendamiento.

Para todos los arrendamientos el arrendatario reconocera el activo de derecho-de-uso y el pasivo de arrendamiento. Para los arrendamientos diferentes a los arrendamientos de corto plazo (que se discuten abajo), la medicin inicial del pasivo de arrendamiento sera al valor presente de los pagos de arrendamiento, descontado usando la tasa incremental de prstamos del arrendatario o la tasa de inters implcita en el arrendamiento, si se puede determinar confiablemente. El activo de derecho-de-uso sera medido inicialmente a la misma cantidad que el pasivo de arrendamiento ms cualesquiera costos directos iniciales. El ED no aborda el efecto que los incentivos nomonetarios de arrendamiento tienen en la medicin inicial del activo de derecho-de-uso y del pasivo de arrendamiento. Despus de la fecha de comienzo del arrendamiento, el arrendatario medira el pasivo de arrendamiento a costo amortizado y reconocera los gastos por intereses usando el mtodo de inters. El arrendatario amortizara el activo de derecho-deuso, hacindolo sobre una base sistemtica durante el trmino del arrendamiento o durante la vida til, si es ms corta. A los preparadores IFRS se les permitira revaluar los activos de derecho-deuso de acuerdo con el modelo de revaluacin contenido en el IAS 16, Propiedad, planta y equipo si revalan (1) todos los activos propios de la clase de propiedad, planta y equipo y (2) todos los activos de derecho-de-uso relacionados con la clase de propiedad, planta y equipo a la cual pertenece el activo subyacente. Segn los US GAAP no se permitira la revaluacin del activo de derecho-de-uso. A los arrendatarios se les permitira usar una forma simplificada de contabilidad del arrendamiento para los arrendamientos que tengan un trmino de arrendamiento mximo posible de doce meses o menos. Segn esta contabilidad simplificada, los arrendatarios podran elegir, sobre una base de arrendamiento-por-arrendamiento, medir el pasivo de arrendamiento a la cantidad sin descuento de los pagos de arrendamiento y el activo de derechode-uso a la cantidad sin descuento ms los costos directos iniciales. Los pagos de arrendamiento se reconoceran en utilidad o prdida durante el trmino de arrendamiento. Valorar el trmino del arrendamiento En lo que constituye un cambio importante en relacin con las reglas actuales de arrendamiento, el trmino de arrendamiento esperado se basara en el trmino ms largo posible que sea ms probable que no que ocurra. El arrendatario necesitara estimar la probabilidad de que ocurrira cada trmino posible, hacindolo mediante el tener en cuenta las opciones explcitas e implcitas de renovacin o las opciones de terminacin temprana que se incluyan en el contrato y por operacin de la ley estatutaria. El ED lista factores que el arrendatario considerara al valorar la probabilidad de cada trmino posible.

Valorar el impacto de alquileres contingentes, sanciones por opcin de trmino y garantas del valor residual En otro cambio importante con relacin a las reglas actuales, el arrendatario estara requerido a determinar los pagos de arrendamiento pagables durante el trmino de arriendo, usando el enfoque de resultado esperado que se describe en el ED como el valor presente del promedio ponderado de la probabilidad de los flujos de efectivo para un nmero razonable de resultados. Los pagos de arrendamiento incluyen los estimados de alquileres contingentes, pagos segn las garantas de valor residual entre arrendatario y arrendador y los pagos al arrendador segn las sanciones de opcin del trmino. Cuando determine el valor presente de los pagos de arrendamiento, el arrendatario desarrollara los resultados razonablemente posibles, estimara la cantidad y oportunidad de los flujos de efectivo para cada resultado, calculara el valor presente de esos flujos de efectivo y el peso de la probabilidad de los flujos de efectivo para cada resultado. El ED incluye otra orientacin para los alquileres contingentes que dependen de un ndice o de una tasa. El arrendatario determinara los pagos de arrendamiento esperados que se basen en un ndice o una tasa, usando tasas futuras [forward] si estn disponibles. Si las tasas futuras no estn fcilmente disponibles, el arrendatario usara las tasas que prevalezcan. Volver a valorar el trmino del arrendamiento y los pagos de arrendamiento El estimado del trmino de arrendamiento y de los pagos de arrendamiento se necesitara volver a valorar en cada fecha de presentacin de reporte, con el ajuste correspondiente al pasivo de arrendamiento (si bien no se requerira un examen detallado de cada arrendamiento a menos que haya un cambio en los hechos o circunstancias que seale que el trmino del arrendamiento pueda necesitar ser revisado). La nueva valoracin del trmino de arrendamiento sera reconocida como un ajuste al activo de derecho-de-uso. La nueva valoracin de la cantidad esperada de alquileres contingentes, sanciones de opcin de trmino y garantas de valor residual que surja del perodo actual o de perodos anteriores sera reconocida en utilidad o prdida en la extensin en que esos cambios se relacionen con el perodo actual o con perodos anteriores. Los cambios relacionados con perodos futuros seran reconocidos como un ajuste al activo de derechode-uso. El arrendatario no cambiara su tasa de descuento a menos que los alquileres contingentes sean contingentes por referencia a tasas de inters, caso en el cual el arrendatario necesitara revisar la tasa de descuento por los cambios en las tasas de inters de referencia y reconocera los cambios en utilidad o prdida.

En lo que constituye un cambio importante en relacin con las reglas actuales de arrendamiento, el trmino de arrendamiento esperado se basara en el trmino ms largo posible que sea ms probable que no que ocurra.
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Contabilidad del arrendador El ED tambin aborda la contabilidad del arrendador. Se proponen dos modelos de contabilidad para los arrendadores el enfoque de obligacin de desempeo y el enfoque de desreconocimiento. El arrendador que conserva la exposicin frente a riesgos o beneficios importantes asociados con el activo subyacente aplicara el enfoque de obligacin de desempeo; de otra manera, el arrendador aplicara el enfoque de des-reconocimiento.
? el enfoque de obligacin de desempeo, Segn

el activo subyacente permanece reconocido en el estado de posicin financiera del arrendador. El arrendador reconoce una cuenta por cobrar por los pagos de arrendamiento esperados, y el pasivo correspondiente. El arrendador reconocera ingresos en la medida en que la obligacin de desempeo se reduce durante el trmino de arrendamiento, e ingresos por intereses por la cuenta por cobrar.
? el enfoque de des-reconocimiento, el Segn

arrendador reconocera un activo por el derecho a recibir pagos por alquiler, eliminara de su estado de posicin financiera una parte del valor en libros del activo subyacente y reclasificara como activo residual la parte del valor en libros del activo subyacente que represente los derechos del arrendador en el activo subyacente que no transfiri. Adicionalmente, el arrendador reconocera ingresos y gastos en utilidad o prdida.

El arrendador que conserva la exposicin frente a riesgos o beneficios importantes asociados con el activo subyacente aplicara el enfoque de obligacin de desempeo

Contabilidad en la industria minorista Surge un nuevo punto de vista sobre la contabilidad del arrendamiento 3

Preocupaciones clave de la industria Una caracterstica clave del documento para discusin (y del borrador para discusin pblica) fue la propuesta para introducir un solo modelo de contabilidad para los arrendatarios que reflejara en el estado de posicin financiera (i.e. para capitalizar los arrendamientos actualmente clasificados como arrendamientos operacionales) los activos y pasivos que surjan de todos los contratos de arrendamiento. Para las entidades en la industria minorista, los arrendamientos por alquiler de espacio (principalmente localizaciones de tiendas y bodegas, as como tambin oficinas corporativas) que histricamente han sido contabilizados como arrendamientos operacionales con los gastos de alquiler reconocidos sobre una base de lnea recta, ya no estaran ms por fuera del balance general. La mayora de la industria minorista expres sus preocupaciones sobre las propuestas contenidas en el documento para discusin dado que consider que las propuestas incrementaran la complejidad de la informacin financiera y disminuiran la comprensibilidad de un modelo de negocios que actualmente confa en el uso de arrendamientos operacionales simples. En la industria minorista hubo algn respaldo para desarrollar un enfoque basado-en-principios apoyado en un enfoque similar a los requerimientos actuales de los IFRS. Los temas clave de muchas de las cartas comentario sobre el documento para discusin, provenientes de la industria minorista, fueron:
? de transparencia reducida muchos Riesgo

? de carga administrativa Riesgo

incrementada muchos de quienes respondieron piensan que las propuestas contenidas en el documento para discusin incrementaran de manera importante la carga administrativa puesta en los negocios minoristas para analizar todos los arrendamientos en la organizacin. Varios minoristas sealaron que el requerimiento para estimar el trmino de arrendamiento y los alquileres contingentes no solo resultara en costos sustanciales en la transicin sino que tambin conducira a un incremento sustancial en los costos continuos de operacin relacionados con las actualizaciones regulares para los que podran ser cientos o miles de arrendamientos.
? Importante incertidumbre de la medicin

muchos de quienes respondieron sealaron que una consecuencia potencial de la adopcin de las propuestas contenidas en el documento para discusin requerira pronsticos de largo plazo del potencial de ingresos ordinarios a nivel de tienda as como tambin de las tasas de inflacin de largo plazo del pas para los propsitos de la estimacin de los alquileres contingentes. Muchos de quienes respondieron consideraron que hacer estimados durante un perodo largo de tiempo estara propenso a error y no sera confiable. Nosotros hemos revisado las respuestas de los minoristas a las preguntas que aparecen en el documento para discusin y hemos identificado seis reas clave del ED que consideramos pueden resultar en un cambio importante en la prctica contable de la industria minorista. Los ejemplos que aqu se presentan tienen la intencin de ilustrar la aplicacin de las propuestas usando patrones de hechos muy simples. En la prctica los clculos pueden ser considerablemente ms complejos, dependiendo de los hechos y circunstancias.

de quienes respondieron compartieron el punto de vista de que la orientacin propuesta en el documento para discusin era extremadamente compleja y su adopcin puede conducir a un entendimiento disminuido de los estados financieros. Los minoristas estuvieron preocupados porque sus estados financieros se volveran incomprensibles para sus stakeholders.
? Comparabilidad muchos de quienes

respondieron piensan que la naturaleza subjetiva de los estimados relacionados con el trmino de arrendamiento y con los alquileres contingentes puede conducir a carencia de comparabilidad con minoristas con compromisos contractuales idnticos. Esas preocupaciones resultan de la necesidad de estimar trminos de arrendamiento y alquileres contingente durante perodos largos (a menudo de hasta 30 aos).

La mayora de la industria minorista expres sus preocupaciones sobre las propuestas contenidas en el documento para discusin dado que consider que las propuestas incrementaran la complejidad de la informacin financiera y disminuiran la comprensibilidad de un modelo de negocios que actualmente confa en el uso de arrendamientos operacionales simples.
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Problema 1 Impacto que la capitalizacin de todos los arrendamientos tiene en los estados financieros

Para los arrendatarios las propuestas afectaran de manera importante la contabilidad de los contratos de arrendamiento. El efecto de las propuestas no est limitado a los arrendamientos complejos (aquellos que incluyen opciones y garantas). La contabilidad de los arrendamientos simples tambin sera impactada de manera importante por las propuestas. Los principales efectos de las propuestas son:
? El tratamiento del arrendamiento operacional

Ejemplo Asuma que un arrendatario participa en un arrendamiento a 5 aos para una localizacin de almacn minorista, comenzando el 1 de enero de 2013. El arrendamiento es no-cancelable, no contiene ninguna opcin para extender el arrendamiento ni ningn acuerdo de alquiler contingente o de garantas del valor residual, y se requiere que el arrendatario haga pagos anuales fijos de CU1,000 sujetos a una clusula de escalamiento del 5 por ciento. Asuma que la tasa incremental de prstamos del arrendatario es del 11 por ciento y no se incurre en costos directos iniciales. El arrendatario medira su activo de derecho-de-uso y el pasivo de arrendamiento, hacindolo con base en el valor presente de los pagos anuales de CU1,000 ajustados por el escalamiento del 5 por ciento durante cinco aos usando una tasa de descuento del 11 por ciento. Lo siguiente representa las cantidades reconocidas por el arrendamiento durante el trmino de 5 aos del arrendamiento:
Estado de posicin financiera al Activo de derecho-de-uso Pasivo de arrendamiento Posicin neta proveniente del arrendamiento 1 enero 2013 4,043 (4,043) 0 31 dic. 2013 3,234 (3,488) 254 31 dic. 2014 2,425 (2,822) 397 31 dic. 2015 1,616 (2,029) 413 31 dic. 2016 808 (1,095) 287 31 dic. 2017 0 0 0

sera eliminado y para todos los arrendamientos los activos y pasivos seran reconocidos en el estado de posicin financiera. El incremento en la deuda podra conducir a un posible deterioro de las ratios financieras clave relacionadas con apalancamiento, cobertura de intereses y ratios de deuda a patrimonio. Una base ms alta de activos podra tambin conducir a ratios ms bajas de rotacin de activos y podra conducir a un ms bajo retorno sobre el capital.
? del reconocimiento de los gastos El patrn

cambiara para los arrendamientos clasificados actualmente como arrendamientos operacionales. El total de gastos relacionados con arrendamiento sera cargado por completo, en comparacin al tratamiento actual del arrendamiento operacional, debido al reconocimiento de los gastos por intereses usando del mtodo de intereses.
? La clasificacin de los gastos por intereses y

amortizacin, como gastos de financiacin y de operacin, respectivamente, afectara los ingresos de operacin as como tambin incrementara las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciacin y amortizacin (EBITDA = Earnings Before Interest Taxes Depreciation and Amortization). Los pagos de arrendamiento seran tratados como salidas de efectivo de financiacin en el estado de flujos de efectivo. Segn la orientacin actual de los IFRS y de los US GAAP, los pagos de alquiler por arrendamiento operacional son tratados como flujo de efectivo operacional. Por lo tanto, para los arrendamientos actualmente clasificados como arrendamientos operacionales, los flujos de efectivo de operacin segn el nuevo modelo serian ms altos que segn las reglas actuales.

Estado deingresos comprensivos para Amortizacin del activo de derecho-de-uso Gastos por intereses Total gastos segn el nuevo modelo de arrendam iento Gasto total segn los IFRS / US GAAP actuales Diferencia
Pagos de arrendamiento Pago anual de efectivo por arrendamiento Valor presente de los pagos anuales de arrendamiento

2013 809 445 1,254 1,105 149

2013

2014 809 384 1,193 1,105 88

2014

2015 809 310 1,119 1,105 14

2015 1,103 806

2016 808 223 1,031 1,105 (74)

2016 1,157 763

2017 808 120 928 1,105 (177)

2017 1,215 721

Total 4,043 1,482 5,525 5,525 Total 5,525 4,043

1,000 901

1,050 852

Contabilidad en la industria minorista Surge un nuevo punto de vista sobre la contabilidad del arrendamiento 5

Los asientos de diario al inicio y al inicio y al final del primer ao son como sigue: DB Activo de derecho -de - uso Pasivo de arrendamiento 4,043 4,043 CR

(para reconocer el activo de derecho-de-uso y el pasivo de arrendamiento al valor presente de los pagos de alquiler usando la tasa incremental de prstamos del arrendatario) DB Pasivo de arrendamiento Gastos por intereses Efectivo 555 445 1,000 CR

(para reconocer el pago de efectivo por alquiler en el Ao 1). DB Gastos por amortizacin Amortizacin acumulada 809 809 CR

Las propuestas modificaran el patrn del reconocimiento de los gastos. A pesar del hecho de que el total de los gastos permanecera sin modificacin durante todo el trmino del arrendamiento, los gastos por alquiler seran cargados por completo en comparacin con el actual reconocimiento del gasto por lnea recta para los arrendamientos operacionales, debido a que el gasto por intereses es mayor en los primeros aos del arrendamiento. Esto puede tener un importante cambio negativo en las ganancias para las compaas que participan en un nmero creciente de arrendamientos nuevos. Como se puede ver en la tabla, el total de gastos relacionados con arrendamiento segn las propuestas disminuye de CU1,254 en el Ao 1 a CU928 en el Ao 5, comparado con el gasto por alquiler de CU1,105 para cada ao usando el mtodo de lnea recta segn la orientacin contable actual. En el Ao 1, el gasto es 13 por ciento mayor y en el Ao 5 es 16 por ciento ms bajo en comparacin con el mtodo de lnea recta. Esas diferencias se incrementan para los arrendamientos de largo plazo, los cuales son ms comunes en la industria minorista.

(para reconocer la amortizacin por lnea recta del activo de derecho-de-uso en el Ao 1).

Grfica 1. Gastos relacionados con el arrendamiento

P&G del nuevo modelo de arrendamientos

P&G segn los IFRS / US GAAP actuales

Pagos anuales de arrendamiento

Problemas clave de implementacin La eliminacin del modelo de contabilidad del arrendamiento operacional tendra importantes consecuencias financieras, de negocios y operacionales, incluyendo:
? El requerimiento para reconocer un activo y un pasivo para todos los arrendamientos puede tener

un impacto importante en la posicin financiera del arrendatario y en las ratios de desempeo tales como las ratios de rotacin de activo, ratios de deuda a patrimonio y EBITDA. Los arrendatarios necesitan considerar de manera cuidadosa el efecto de este cambio en su capacidad de endeudamiento, acuerdos de pago de deuda, modelos de pronsticos y planes de compensacin basada en el desempeo.
? modelo requiere que todos los arrendamientos diferentes a los arrendamientos de corto El nuevo

plazo sean reconocidos inicialmente al valor presente de los pagos futuros de arrendamiento. Este clculo es significativamente ms complejo del el modelo actual de contabilidad de los arrendamientos operacionales. Los arrendatarios necesitarn establecer polticas de contabilidad con relacin a cmo se realizan los clculos y a la seleccin de los inputs variables, tales como la tasa de descuento. La complejidad de los clculos se incrementa de manera significativa si trminos tales como alquileres contingentes y trminos variables de arrendamiento se adicionan tal y como se discute en los problemas 2 y 3.
? La complejidad de los clculos y la necesidad de rastrear los diferentes componentes del activo

de derecho-de-uso y del pasivo de arrendamiento significar que los sistemas de contabilidad probablemente necesitarn ser actualizados o mejorados y que los sistemas de administracin del contrato de arrendamiento necesitarn estar ms estrechamente integrados con los sistemas de contabilidad del arrendamiento. Adicionalmente, los controles y los procesos pueden necesitar ser adaptados para asegurar el cumplimiento con el estndar final.

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Problema 2 Contabilidad para los alquileres contingentes

Los alquileres contingentes que se basan en un porcentaje de las ventas son comunes en la industria minorista. Segn los requerimientos actuales de contabilidad, los alquileres contingentes generalmente se reconocen como gastos cuando se incurren en ellos y no afectan la contabilidad del arrendamiento a la fecha de inicio del arrendamiento. Las propuestas requeriran que los arrendatarios estimen los alquileres contingentes en la medicin del pasivo de arrendamiento a la fecha del inicio del arrendamiento, usando el enfoque probabilidad ponderada y que vuelvan a valorar ese estimado. El siguiente ejemplo ilustra este concepto:

Ejemplo Continuando con el ejemplo del Problema 1, asuma que el trmino del arrendamiento es no-cancelable durante 5 aos, sin opciones de renovacin. El acuerdo es por pagos de arrendamiento anuales fijos de CU1,000 por ao, sujeto a clusula de escalonamiento de 5 aos, ms alquileres contingentes adicionales del 2 por ciento de los ingresos ordinarios brutos por ao. La tasa incremental de prstamos de la Compaa es del 11 por ciento. El acuerdo no incluye una opcin de compra ni garanta del valor residual y no se incurre en costos directos iniciales. Segn el escenario base (Escenario 1), se estima que las ventas sean CU10,000. El activo de derecho-de-uso (excluyendo el efecto de los alquileres contingentes) es CU4,043 (refirase al ejemplo en el Problema 1). La siguiente tabla incluye escenarios de niveles de venta razonablemente posibles, la probabilidad estimada de ocurrencia de cada escenario y los pagos de alquiler contingentes segn cada uno de los escenarios. Segn las propuestas, la obligacin de pagar los alquileres contingentes tal y como se determin al comienzo del arrendamiento es CU808 (CU296+CU212+CU230+CU70). En consecuencia, la Compaa A reconocera al comienzo del arrendamiento un pasivo por arrendamiento y el correspondiente activo de derecho-de-uso por CU4,851 (CU4,043+CU808) y amortizara el activo de derecho-de-uso durante el trmino de cinco aos del arrendamiento. Con base en la probabilidad ponderada de los escenarios que se describen arriba, la cantidad de la probabilidad ponderada de las ventas en el Ao 1 es de CU10,305, que podra resultar en pago de alquiler de CU1,206 (pago fijo anual de CU1,000 y alquileres contingentes de CU206). Cualquier diferencia en las cantidades por pagar segn los acuerdos de alquiler contingente que se relacione con el perodo actual o con perodos anteriores sera reconocida en utilidad o prdida. Los cambios relacionados con los pagos de alquiler contingente futuros estimados deben ser reconocidos como ajuste al activo de derecho-de-uso. Usando el ejemplo anterior, si las ventas durante el Ao 1 fueron CU12,000, el arrendatario estara obligado a pagar CU240 de alquileres contingentes en el Ao 1. Dado que los CU240 actualmente por pagar en el Ao 1 exceden el pago anticipado de CU206, la diferencia de CU34 se reconoce como gasto adicional en el Ao 1. El ED no especifica si el gasto adicional asociado con el ajuste del perodo actual por los alquileres contingentes sera clasificado como gasto adicional por intereses o como gasto adicional por amortizacin. Cualesquiera cambios al estimado de los alquileres contingentes del arrendatario, ocurridos durante el Ao 1 y que afectara aos futuros, sera reconocido como un ajuste al activo de derecho-de-uso con el cambio correspondiente a la obligacin de pagar alquileres.

En unidades corrientes (CU)

Escenario 1 ventas constantes

Escenario 2 Crecimiento anual de 5% de los ingresos ordinarios

Escenario 3 Crecimiento anual del 8% de los ingresos ordinarios

Escenario 4 Declinacin anual del 2% de los ingresos ordinarios

Total de ventas proyectadas durante los 5 aos Total alquileres contingentes (2% de ventas proyectadas) Valor presente de los alquileres contingentes Probabilidad de que ocurrirn las ventas proyectadas Valor presente de la probabilidad ponderada de los alquileres contingentes

50,000

58,019

63,359

47,079

1,000

1,160

1,267

941

739

849

922

699

40%

25%

25%

10%

296

212

230

70

Problemas clave de implementacin El requerimiento para desarrollar estimados de los alquileres contingentes en la medicin del pasivo de arrendamiento usando el enfoque de probabilidad ponderada, y el requerimiento de volver a valorar esos estimados, requerir importantes esfuerzos de implementacin. Los estimados de los alquileres contingentes basados en el porcentaje de ventas futuras durante perodos de tiempo muy largos (en la prctica a menudo cerca de 20 aos) son altamente inciertos y difciles de estimar. Dado que los resultados actuales es probable que difieran de los estimados, los arrendatarios pueden estar requeridos a hacer ajustes continuamente para contabilizar la diferencia entre los estimados y los actuales alquileres contingentes tanto para el perodo actual como para los perodos futuros. Se requerira sustancial tiempo y esfuerzo para volver a valorar los estimados dado que cada arrendamiento podra ser nico. Los cambios en los estimados de los alquileres contingentes pueden conducir a volatilidad importante en los activos y pasivos reconocidos. En consecuencia, sera importante la educacin de accionistas y analistas.

El requerimiento para desarrollar estimados de los alquileres contingentes en la medicin del pasivo de arrendamiento usando el enfoque de probabilidad ponderada, y el requerimiento de volver a valorar esos estimados, requerir importantes esfuerzos de implementacin.

Contabilidad en la industria minorista Surge un nuevo punto de vista sobre la contabilidad del arrendamiento 9

Problema 3 Determinacin del trmino del arrendamiento

El ED define el trmino de arrendamiento como el trmino ms largo posible que sea ms probable que no que ocurra. La entidad necesitara estimar la probabilidad de que ocurrira cada trmino posible, hacindolo mediante el tener en cuenta las opciones de renovacin explcitas o implcitas o las opciones de terminacin temprana incluidas en el contrato y por operacin de la ley estatutaria. Este es un cambio en relacin con el requerimiento actual para considerar los perodos opcionales como parte del trmino de arrendamiento solamente cuando su ocurrencia sea razonablemente cierta (segn los IFRS) o razonablemente asegurada (segn los US GAAP). En consecuencia, habra un umbral ms bajo para la evaluacin de los perodos de renovacin. Este requerimiento para estimar el trmino de arrendamiento sera particularmente importante para la industria minorista, dado que es comn que un contrato de arrendamiento incluya un perodo contractual inicial relativamente corto con mltiples perodos opcionales de renovacin que se pueden extender ms all de 20 aos. El ED lista los factores que el arrendatario considerara al valorar la probabilidad de cada trmino de arrendamiento posible, incluyendo:
? contractuales tales como nivel de los factores

Ejemplo Un arrendatario participa en un arrendamiento a cinco aos para una localizacin de almacn minorista. Al final de los 5 aos, el arrendatario tiene la opcin de renovar por 2 aos a tasas de mercado (con la misma opcin al final del Ao 7).

Trmino de arrendamiento
Probabilidad Probabilidad acumulada

5 aos
40% 100%

7aos
20% 60%

9 aos
40% 40%

Con base en las anteriores probabilidades valoradas por la administracin, el trmino ms largo posible que es ms probable que no que ocurra es 7 aos (i.e., el trmino ms largo con la probabilidad acumulada mayor que el 50%). En consecuencia, segn este enfoque, el trmino de arrendamiento es de 7 aos para los propsitos de medir su activo de derecho-de-uso y su obligacin de desempeo. Si a la ltima fecha el arrendatario determina que el trmino de arrendamiento debe ser 9 aos, el activo de derecho-de-uso sera incrementado en el momento de la nueva valoracin para incluir los pagos de alquiler en los Aos 8-9 (con el correspondiente incremento en el pasivo de arrendamiento). Si, en el momento de la nueva valoracin, la administracin determina que ya no es ms probable que no que las opciones de renovacin sern ejercidas y que el trmino de arrendamiento debe ser 5 aos, las partes del activo de derecho-de-uso y de la obligacin de arrendamiento que se relacionan con los Aos 6 y 7 deben ser des-reconocidas. Dado que el saldo de la obligacin de arrendamiento generalmente es ms alto que el saldo del activo de derecho-de-uso, esto podra resultar en una ganancia en el momento de la nueva valoracin. Con base en el arrendamiento usado en el Problema 1 la siguiente tabla ilustra la diferencia en el reconocimiento del gasto por los aos 2013 a 2017, entre un trmino de arrendamiento estimado de 5 aos a 7 aos.

pagos de arrendamiento (e.g. tasas de renovacin a precio de ganga) y pagos contingentes (e.g., sanciones por terminacin, garantas del valor residual, costos de rehabilitacin);
? no-contractuales tales como la factores

existencia de mejoras importantes del arrendamiento, costos de prdida de produccin, costos de reubicacin, y consecuencias tributarias;
? de negocio tales como si el activo factores

subyacente es crucial para las operaciones del arrendatario o es de naturaleza especializada; y

? experiencia pasada o intenciones futuras de la

entidad. Al igual que el estimado de los alquileres contingentes que se discute en el Problema 2, el estimado del trmino ms largo posible que sea ms probable que no que ocurra implicar un alto grado de juicio basado en todos los hechos y circunstancias relevantes. Por ejemplo, la existencia de mejoras importantes del arrendamiento y la importancia estratgica que el espacio minorista tiene para la continuacin de las operaciones del arrendatario seran factores importantes a considerar en la determinacin del trmino de arrendamiento esperado. Dado cmo tpicamente se estructuran los arrendamientos en la industria minorista, es probable que al menos algunos perodos de renovacin se necesitar incluirlos como parte del trmino de arrendamiento estimado.
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Estado de ingresos comprensivos Gasto con trmino de 7 aos Gasto con trmino de 5 aos Diferencia Diferencia acumulada

2013 1,358 1,253 105 105

2014 1,313 1,192 121 226

2015 1,258 1,119 139 365

2016 1,190 1,032 158 523

2017 1,109 929 180 703

Estado de posicin financiera al Activo de derechode -uso con trmino de 7 aos Activo de derechode -uso con trmino de 5 aos Diferencia

01/01/ 2013

31/12/ 2013

31/12/ 2014

31/12/ 2015

31/12/ 2016

31/12/ 2017

5,371

4,604

3,836

3,069

2,302

1,535

4,043 1,328

3,234 1,370

2,425 1,411

1,616 1,453

808 1,494

1,535

Las anteriores tablas demuestran que asumir el ejercicio de la opcin de dos aos como ms probable que no tendra un impacto importante en el estado financiero durante los primeros cinco aos. Este impacto sera an ms importante para los arrendamientos de trmino ms largo en los cuales a menudo participan las compaas en la industria minorista.

Problemas clave de implementacin El requerimiento para que el arrendatario evale regularmente si hay hechos o circunstancias nuevos relacionados con los supuestos del trmino de arrendamiento ser particularmente desafiante para las entidades que participan en una gran cantidad de arrendamientos y representara un cambio importante en relacin con el modelo actual de contabilidad del arrendamiento. Si bien la contabilidad del arrendamiento es aplicada sobre una base de arrendamiento por arrendamiento, las entidades con grandes portafolios de arrendamiento pueden necesitar desarrollar polticas de contabilidad robustas que no solo cumplan con los requerimientos del ED sino que tambin permitan la aplicacin prctica de esos requerimientos (e.g., las entidades pueden necesitar desarrollar indicadores tpicos que generaran el cambio en la contabilidad de los trminos de arrendamiento para un tipo particular de activo arrendado). Adicionalmente, el nivel incrementado de la subjetividad de los estimados de la administracin puede conducir a carencia de comparabilidad entre los minoristas. Los cambios en los estimados del trmino de arrendamiento pueden conducir a volatilidad importante en los activos y pasivos reconocidos, as como en utilidad o prdida. Tal y como se discute segn el Problema 1 y 2, esto puede requerir cambios y mejoramientos a los sistemas de informacin y educacin de accionistas y analistas.

Contabilidad en la industria minorista Surge un nuevo punto de vista sobre la contabilidad del arrendamiento 11

Problema 4 Componentes servicio y arrendamiento del contrato

Si un contrato contiene un arrendamiento, pero tambin contiene un componente de servicio, el ED generalmente no aplicara a los componentes servicio dentro del contrato si son distintos. El componente servicio sera considerado distinto si la entidad u otra entidad ya sea vende por separado un producto idntico o similar, o la entidad podra vender el servicio por separado a causa de que el servicio tiene una funcin distinta y un margen de utilidad distinto. Los arrendatarios asignaran los pagos requeridos segn el contrato, entre los distintos componentes servicio y arrendamiento, hacindolo con base en la orientacin contenida en los pargrafos 50-52 del ED sobre reconocimiento de ingresos ordinarios, Ingresos ordinarios provenientes de contratos con los clientes (i,e., con base en precios de venta independientes). Sin embargo, el arrendatario tratara todo el contrato como un arrendamiento si es incapaz de asignar los pagos entre los distintos componentes servicio y arrendamiento o si el componente servicio no es distinto. Los arrendamientos de espacio minorista pueden incluir servicios tales como mantenimiento y seguridad del rea comn. Esos arrendamientos a menudo incluyen una sola cantidad a ser pagada al arrendador, la cual cubre los componentes tanto arrendamiento como servicio y generalmente son tratados como arrendamientos brutos (i.e., los componentes arrendamiento y servicio no se separan sino que se tratan como un solo acuerdo de arrendamiento). Segn la propuesta, el arrendatario necesitara evaluar el componente servicio para determinar si es distinto y si puede asignar los pagos independientemente de cmo est estructurado el contrato.

Problemas clave de implementacin Los arrendatarios necesitarn identificar los componentes servicio dentro de un arrendamiento y valorar si los componentes servicio son distintos y si los pagos se pueden asignar entre los componentes arrendamiento y servicio distinto. La identificacin de los componentes servicio se volver ms importante segn el modelo propuesto de arrendamientos dado que los componentes de servicio distinto continuaran siendo contabilizados como contratos ejecutorios y por consiguiente no seran incluidos como parte del activo y pasivo de arrendamiento. La distincin entre alquileres y servicios a menudo es confusa y por consiguiente se puede requerir juicio importante. Esto puede conducir a inconsistencia entre los minoristas en la manera como evalan si los componentes arrendamiento y servicio son distintos. Pueden ser necesarias modificaciones a los sistemas de contabilidad para capturar los detalles de los componentes arrendamiento y servicio.

El componente servicio sera considerado distinto si la entidad u otra entidad ya sea vende por separado un producto idntico o similar, o la entidad podra vender el servicio por separado a causa de que el servicio tiene una funcin distinta y un margen de utilidad distinto.

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Problema 5 Sub-arrendamientos

Una entidad puede arrendar un activo de un arrendador y luego arrendar el mismo activo a una parte diferente (a lo cual comnmente se le refiere como sub-arriendos). La misma entidad es tanto un arrendatario que arrienda un activo de un arrendador cabeza, y un arrendador intermediario que subarrienda el mismo activo subyacente a un sub-arrendatario. Segn el ED, el arrendador intermediario contabilizara sus activos y pasivos que surgen del arrendamiento cabeza, hacindolo de acuerdo con el modelo del arrendatario, y contabilizara sus activos y pasivos que surgen del sub-arriendo, hacindolo de acuerdo con el modelo del arrendador. Esto podra resultar en una medicin diferente del arrendamiento cabeza y del sub-arriendo a causa de que existira un umbral de confiabilidad para la medicin de los pagos de arrendamiento para los arrendadores, el cual no existe para los arrendatarios. Tal y como se discute arriba, el ED propone dos modelos de contabilidad para la contabilidad del arrendador, el modelo de obligacin de desempeo y el modelo de des-reconocimiento. Ilustracin Un sub-arrendador que no transfiere los riesgos y beneficios importantes asociados con el activo subyacente (que segn el sub-arriendo es el activo de derecho-de-uso) aplicara el enfoque de obligacin de desempeo; de otra manera, el arrendador aplicara el enfoque de des-reconocimiento. Lo siguiente ilustra la presentacin del estado financiero de un sub-arrendador segn los enfoques tanto de obligacin de desempeo como de des-reconocimiento. Presentacin del sub-arriendo (El arrendador usa el enfoque de 'Obligacin de desempeo')

Estado de posicin financiera Activo de derecho-de-uso segn el arrendamiento cabeza Cuentas por cobrar de arrendamiento provenientes del sub-arriendo Pasivo de arrendamiento proveniente del sub-arriendo Activo neto de sub-arrendamiento Pasivo para hacer los pagos de arrendamiento segn el arrendamiento cabeza

DB X X X

CR

(X)

(X)

A la fecha del comienzo del arrendamiento cabeza, el arrendador intermediario (como arrendatario segn el arrendamiento cabeza) reconocera el activo de derecho-de-uso y el pasivo de arrendamiento que surgen del arrendamiento cabeza, hacindolo al valor presente de los pagos de alquiler usando su tasa incremental de prstamos. A la fecha del comienzo del arrendamiento del sub-arriendo, el arrendatario reconocera una cuenta por cobrar por arrendamiento (i.e., el derecho a recibir los pagos de arrendamiento, al valor presente de los pagos de arrendamiento descontados usando la tasa que el arrendador le carga al arrendatario) y el pasivo de arrendamiento (obligacin de desempeo) que surge del sub-arriendo.

Estado de ingresos comprensivos Gastos por intereses Amortizacin del activo de derecho-de-uso Ingresos por intereses Ingresos ordinarios por arrendamiento (amortizacin del pasivo de arrendamiento)

DB X X

CR

(X) (X)

Contabilidad en la industria minorista Surge un nuevo punto de vista sobre la contabilidad del arrendamiento 13

El arrendador intermediario (como arrendatario segn el arrendamiento cabeza) reconocera la amortizacin por lnea recta del activo de derecho-de-uso y los gastos por intereses en el pasivo de arrendamiento. El arrendador tambin reconocera los ingresos ordinarios por intereses en las cuentas por cobrar por arrendamiento, as como tambin los ingresos ordinarios por arrendamiento resultantes de la amortizacin del pasivo de arrendamiento que representa el cumplimiento de la obligacin de desempeo resultante del sub-arriendo. Presentacin del sub-arriendo (El arrendador usa el enfoque de 'Des-reconocimiento')

Estado de posicin financiera Cuentas por cobrar por arrendamiento provenientes del subarrendamiento Activo residual de derecho-de-uso Pasivo para hacer los pagos de arrendamiento segn el arrendamiento cabeza

DB X X

CR

(X)

El arrendador intermediario (como arrendatario segn el arrendamiento cabeza) reconocera el activo de derecho-de-uso y el pasivo de arrendamiento que surgen del arrendamiento cabeza, al valor presente de los pagos de alquiler segn el arrendamiento cabeza, usando su tasa incremental de prstamos. A la fecha del comienzo del arrendamiento del sub-arrendamiento, el arrendatario reconocera la cuenta por cobrar por arrendamiento resultante del sub-arriendo. El arrendatario des-reconocera del estado de posicin financiera la porcin del valor en libros del activo subyacente (i.e el activo de derecho de uso) que representa el derecho que tiene el arrendatario a usar el activo subyacente durante el trmino del arrendamiento. La porcin restante sera reclasificada como activo residual.

Estado de ingresos comprensivos Gastos por intereses Ingresos por arrendamiento en el sub-arriendo* Ingresos por intereses

DB X

CR (X) (X)

* El arrendador tiene que presentar en utilidad o prdida los ingresos por arrendamiento y los gastos por arrendamiento, ya sea en elementos de lnea separados o reunirlos en un solo elemento de lnea de manera que proporcione informacin que refleje el modelo de negocios del arrendador. El arrendador intermediario (como arrendatario segn el arrendatario cabeza) reconocera gastos por intereses en el pasivo de arrendamiento proveniente del arrendamiento cabeza. El arrendador reconocera ingresos ordinarios por intereses en la cuenta por cobrar de arrendamiento proveniente del sub-arriendo, as como cualquier utilidad anticipada en el des-reconocimiento del activo de derecho-de-uso.

Problemas clave de implementacin La entidad que sub-arrienda su espacio minorista a un tercero necesitara considerar los modelos de contabilidad del arrendador, lo cual agregara un nivel extra de complejidad. La determinacin de cul modelo de arrendador aplica puede requerir una cantidad importante de juicio, as como el desarrollo de polticas de contabilidad y posibles cambios a los sistemas de informacin. Adicionalmente, la contabilidad del sub-arriendo segn los modelos propuestos para el arrendador podra tener un impacto importante en la posicin financiera del arrendatario y en la utilidad y prdida. Tambin podran ser afectadas las ratios, tales como ratios de rotacin de activos, ratios de deuda a patrimonio y EBITDA.

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Problema 6 - Revelacin

En comparacin con los estndares de contabilidad existentes, el ED incrementa el nivel de revelacin requerido, incluyendo informacin financiera tanto cualitativa como cuantitativa sobre los contratos de arrendamiento y sobre los juicios clave hechos en la aplicacin del estndar a esos contratos.

Resumen de los requerimientos de revelacin propuestos para los arrendatarios Una descripcin general de las actividades de arrendamiento del arrendatario, incluyendo informacin desagregada sobre sus actividades de arrendamiento (e.g., por naturaleza o funcin) Si el arrendatario aplica la forma simplificada de la contabilidad del arrendamiento para los arrendamientos de corto plazo, se debe revelar ese hecho. El arrendatario debe tambin revelar las cantidades reconocidas en los estados financieros segn el modelo simplificado. Si el arrendatario participa en una transaccin de venta y retro-arriendo, el arrendatario debe revelar ese hecho, cualesquiera trminos y condiciones materiales relacionados con esa transaccin, y cualesquiera ganancias o prdidas que surjan de esa transaccin, hacindolo por separado de los otros tipos de venta de activos. El arrendatario debe proporcionar una conciliacin entre los saldos de apertura y de cierre para sus activos de derecho-de-uso y sus obligaciones para pagar alquileres. El arrendatario debe proporcionar una revelacin narrativa de sus supuestos y estimados sobre mtodo de amortizacin usado, opciones, alquileres contingentes, garantas del valor residual, y tasas de descuento usadas. El arrendatario debe revelar las restricciones impuestas por los acuerdos de arrendamiento, tales como las relacionadas con dividendos, deuda adicional y arrendamiento adicional. El arrendatario debe revelar la existencia y los trminos principales de cualesquiera opciones que el arrendatario tenga para comprar el activo subyacente. El arrendatario debe revelar un anlisis de maduracin de la obligacin bruta para pagar alquileres, mostrando las maduraciones contractuales restantes y las obligaciones totales. El arrendatario tambin debe conciliar el total de la obligacin bruta con el total de la obligacin para pagar alquileres presentados en los estados financieros. Adems, el arrendatario debe revelar un anlisis de maduracin, sobre una base anual, para los primeros cinco aos y la cifra global para las cantidades restantes. El arrendatario debe revelar la informacin financiera cuantitativa y cualitativa que les ayude a los usuarios a evaluar la naturaleza y extensin de la cantidad, oportunidad e incertidumbre de los flujos de efectivo futuros que surjan de los contratos de arrendamiento, as como la manera como el arrendatario administra esos flujos de efectivo.

Problemas clave de implementacin La revelacin de la informacin propuesta representara un desafo considerable para las compaas en el sector minorista y es probable que requiera cambios al sistemas y a los procesos internos a fin de capturar y extraer los datos relevantes.

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Contactos

Alfred Popken Partner United States +1 212 436 3693 apopken@deloitte.com Antoine de Riedmatten Partner France +33 1 55 61 21 97 aderiedmatten@deloitte.fr

Vicky Eng Principal United States +1 203 905 2621 veng@deloitte.com Richard Lloyd-Owen Partner United Kingdom +44 20 7007 2953 rlloydowen@deloitte.co.uk

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Esta es una traduccin al espaol de la versin oficial en ingls de Accounting in the Retail Industry A new view of lease accounting emerges, Publicado por The Creative Studio at Deloitte, London 2010. Traduccin realizada por Samuel A. Mantilla, asesor de investigacin contable de Deloitte &Touche Ltda., Colombia, con la revisin tcnica de Csar Cheng, Socio Director General de Deloitte & Touche Ltda., Colombia.

Deloitte se refiere a una o ms de las firmas miembros de Deloitte Touche Tohmatsu Limited, una compaa privada del Reino Unido limitada por garanta, y su red de firmas miembros, cada una como una entidad nica e independiente y legalmente separada. Una descripcin detallada de la estructura legal de Deloitte Touche Tohmatsu Limited y sus firmas miembros puede verse en el sitio web www.deloitte.com/about. Deloitte presta servicios de auditora, impuestos, consultora y asesoramiento financiero a organizaciones pblicas y privadas de diversas industrias. Con una red global de firmas miembros en ms de 140 pases, Deloitte brinda sus capacidades de clase mundial y su profunda experiencia local para ayudar a sus clientes a tener xito donde sea que operen. Aproximadamente 169.000 profesionales de Deloitte se han comprometido a convertirse en estndar de excelencia. Limitacin de responsabilidad Este material y la informacin incluida se proporcionan sin interpretacin alguna, Deloitte Touche Tohmatsu Limited no hace ninguna declaracin ni otorga garanta alguna, de manera expresa o implcita, sobre el mismo y la informacin proporcionada. Sin limitar lo anterior, Deloitte Touche Tohmatsu Limited no garantiza que el material o el contenido estn libres de error o que cumplan con criterios particulares de desempeo o calidad. Deloitte Touche Tohmatsu renuncia expresamente a cualesquier garantas implcitas, incluidas de manera enunciativa mas no limitativa, garantas de comercializacin, propiedad, adecuacin para un propsito en particular, no infraccin, compatibilidad, seguridad y exactitud. Al utilizar este material y la informacin aqu incluida lo hace bajo su propio riesgo y asume completa responsabilidad sobre las consecuencias que pudieran derivar por el uso de los mismos. Deloitte Touche Tohmatsu Limited no se responsabiliza por daos especiales, indirectos, incidentales, derivados, punitivos o cualesquier otros deterioros resultantes de una accin de contrato, estatuto, extracontractual (incluyendo, sin limitacin, negligencia) o de otro tipo, relacionados con el uso de este material o de la informacin proporcionada. Si alguna parte de lo anterior no es completamente ejecutoria, la parte remanente seguir siendo aplicable. Una firma miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited 2011 Todos los derechos reservados.