ndice

Introduccin: Crisis, qu crisis? Capitalismo, espacio y vivienda La evolucin de la situacin de la vivienda (1995-2008) El negocio de la construccin-inmobiliario Polticas de vivienda en el estado espaol Algunas conclusiones 4 6 19 48 66 81

Crisis,
El primer motivo es porque para nosotros la crisis de la vivienda clave no era la crisis del mercado de la vivienda, la de la depreciacin de activos inmobiliarios o de empresas en quiebra (aunque sus consecuencias puedan ser devastadoras). La crisis de la vivienda que nos interesaba era una crisis permanente, y en expansin, la de una modelo socio-econmico que cada vez ms expulsa a ms gente del derecho a la ciudad, del derecho al acceso y mantenimiento de una vivienda digna, y que el boom inmobiliario ha exacerbado y, aunque an es temprano para evaluarlo, su cada seguramente no va a solucionar este problema. En otras palabras, la crisis del mercado de la vivienda puede haber empezado hace un ao, pero la crisis al derecho a la vivienda ya estaba aqu. En segundo lugar, no podemos entender la crisis del mercado de la vivienda y sus consecuencias sin entender el porqu y el cmo se alz este mercado. Antes del estallido de la crisis inmobiliaria, la mayora de comentaristas crticos coincidan en culpar la especulacin inmobiliaria por el aumento de precios y la dicultad de acceder a una vivienda digna para una parte importante de la poblacin. La idea de que la especulacin es la responsable del desmesurado aumento de precios subyace en todos los comentarios. Ahora, la lista de culpables se ha expandido a los especuladores de Wall Street y sus colegas en las instituciones nancieras en todo el mundo. Evidentemente, la especulacin inmobiliaria y nanciera ha jugado un papel importante en el boom inmobiliario y su dinmica. Pero la especulacin no es un episodio espordico en una sociedad capitalista.

Cuando en el seminario de economa Taifa empezamos a trabajar en la cuestin de la vivienda en Espaa, el mercado inmobiliario estaba consiguiendo records histricos de precios, de oferta y de demanda. Pero paradjicamente, aunque ms y ms viviendas se vendan y se revalorizaban, ms y ms gente se quedaba fuera del mercado de la vivienda o entraba en l en condiciones draconianas (una caja espaola lleg a ofrecer una hipoteca a cincuenta aos), por no hablar de los desastres sociales, polticos y medioambientales que esta forma de urbanismo construa por todo el territorio. Nuestro objetivo era entender el porqu de esta situacin de boom inmobiliario. Nadie hablaba de crisis1. Ahora, los precios bajan, las ventas tambin, el crdito se congela, algunos especuladores se arruinan, algunos bancos tambin, los constructores piden ms vivienda de proteccin ocial (que no pblica) y nalmente la burbuja se ha pinchado y con ella la economa (aunque no slo por la crisis inmobiliaria). Y todo el mundo habla de crisis. En este sentido, tiene sentido plantearse un trabajo fundamentalmente basado sobre el mercado de la vivienda? Creemos que s. Para nosotros la crisis estaba all desde haca tiempo. No porque tuviramos una bola de cristal o porque, como muchos analistas ahora, hablamos a toro pasado. Tiene sentido por dos motivos.

qu crisis?
Por ello los capitalistas estn siempre buscando donde puede invertir sus cada vez mayores capitales, si no invertirlos para obtener un benecio, no por otras razones. Por ello, los capitales se desplazan permanentemente de un lugar de inversin a otro buscando cual de estos sectores les proporcionar ms benecios. Los capitalistas invierten en un sector cuando esperan que ste les proporcione ms benecios que los dems sectores, y lo abandonan cuando temen que sus benecios disminuyan. Por eso el capitalismo es un sistema de organizacin socio-econmico muy dinmico, pues siempre est buscando el mbito, la actividad que le puede proporcionar un mayor benecio. Desde la crisis de los aos setenta, durante la cual los capitales productivos disminuyeron sustancialmente sus benecios, los grandes capitales se han ido orientando a invertir en capital nanciero. Capital nanciero que, para obtener ms benecios y con el apoyo de las nuevas tecnologas, han generado grandes innovaciones nancieras (formas nuevas de invertir) de forma que este capital nanciero tambin aumenta y necesita tambin ms lugares para invertir con benecio. En esta expansin y bsqueda de nuevos campos los capitales, incluido el capital nanciela especulacin puntual pero parte de un movimiento mucho ms amplio del capitalismo actual en su nunca acabada bsqueda del benecio (y en estrellarse en su intento). Por ello presentamos este trabajo an cuando aparentemente el tema de la vivienda no se encuentra en su punto ms lgido. El mercado inmobiliario ha entrado en una fase recesiva y los precios han bajado, pero esto no signica que el acceso a la vivienda sea ms barato y fcil, la vivienda continua siendo la parte ms importante del gasto familiar y creemos que conviene ahondar en el tema y continua siendo un importante instrumento para la explotacin por el capital de la mayora de la poblacin. A explicar como esto tiene lugar es a lo que quiere dedicarse este trabajo. Seminario de Economa Critica Taifa
NOTA 1. En este trabajo slo nos referiremos a la crisis inmobiliaria y no entraremos a estudiar el apasionante tema de la crisis nanciera y econmica general, ya que no es posible tratar todos estos temas en el marco de un breve trabajo. Ms adelante, es muy probable que presentemos otra publicacin con el tema de las crisis desde un mbito ms general.

El capitalismo es una forma de producir la riqueza material, de organizar la economa y las sociedades, que tiene como objetivo principal y bsico el obtener un benecio para los propietarios de los capitales privados. El benecio de un periodo (un ao, por ejemplo) o se consume o se reinvierte, y en este ltimo caso se convierte en ms y nuevo capital. Como, por una parte, es prcticamente imposible que los grandes capitalistas consuman todos los benecios que obtienen, y, por otra parte, la competencia entre los propios capitalistas les fuerza a invertir para mantenerse como tales, ya que si no reinvirtiesen otros capitalistas les expulsaran de la actividad y ocuparan su lugar, la reinversin, la ampliacin permanente de los capitales (excepto en los periodos de crisis de los que hablaremos ms adelante) para obtener ms benecios, lo que se conoce como proceso de acumulacin de capital, es una caracterstica fundamental del capitalismo. El sistema slo puede continuar existiendo, es decir, mantenindose y reproducindose, si se cubre este circuito periodo tras periodo y a este proceso de reinversin continua es a lo que se llama la reproduccin del capital.

ro, intensicaron sus inversiones en el mbito inmobiliario y de la construccin. La huida masiva de capitales de los mercados burstiles a partir de 2000 (hasta 2003), como resultado del estallido de la burbuja nanciera tecnolgica de la llamada new economy, y sobre todo la fuerte bajada de los tipos de inters del dlar...han generado unas condiciones globales de enorme liquidez que ha buscado y busca donde aposentarse... Hay dinero para todo (aunque no para todos)...Y especialmente, hay una enorme cantidad de dinero que se ha orientado en muchos pases del mundo, sobre todo de la OCDE, hacia el sector inmobiliario...Todo ello ha generado un boom constructor...que ha permitido superar la crisis de la burbuja tecnolgica del 2000 en EE.UU. (Fernndez Durn, 2006,5) Esto nos lleva a entender la evolucin de la construccin, lo inmobiliario y del precio de las viviendas como algo ms que un episodio ms o menos espordico de especulacin inmobiliaria. Para TAIFA, la subida y estallido del mercado inmobiliario no es un hecho solamente coyuntural o nacido de

Capitalismo, espacio y vivienda

Miren Etxezarreta y Ramn Ribera
1. VIVIENDA Y CAPITALISMO La vivienda es un bien totalmente necesario para la vida de los seres humanos, como es obvio. En las sociedades modernas generalmente esta necesidad se cubre mejor o peor por medio de la compra de viviendas o el alquiler de las mismas a sus propietarios, vivienda privada. Pero el carcter de bien de primera necesidad viene reconocido porque en muchos pases el sector pblico juega un papel importante para quienes no pueden acceder fcilmente a la vivienda privada, proporcionando viviendas ya sea a travs de la construccin y provisin de vivienda pblica o, por lo menos, regulando ciertas condiciones que afectan a la compra o el alquiler de las mismas. Desde siempre el dinero ha acudido a invertir en este sector. No obstante, por lo menos en el estado espaol, durante largos aos, los rendimientos de la vivienda aparecan bajo la forma de rentas (que no es exactamente lo mismo que el benecio) y las inversiones en vivienda respondan generalmente a personas rara vez instituciones que construan una, o ms raramente unas pocas casas, que en las ciudades tenan varios pisos que suponan varias viviendas, para asegurarse unas rentas permanentes alquilando las viviendas a las familias. La inversin en casas tena un carcter permanente para sus propietarios y las familias que alquilaban los pisos podan tambin estar casi seguras que si pagaban la renta acordada podran continuar en sus viviendas de forma durable. El problema de la familia modesta era pagar el alquiler1 pero la relacin propietarioinquilino era una relacin estable y as lo sancionaban las leyes en la mayora de los pases modernos. Esta situacin cambi con la expansin y profundizacin del capitalismo. En la bsqueda incesante de benecios los capitalistas percibieron que la vivienda poda ser un mbito donde obtener suculentos benecios por medio de la construccin y venta de las mismas y tambin a travs del alquiler. Para ello, las condiciones dominantes tenan de ser distintas a las que haban regido en las etapas histricas anteriores. Pero la vivienda presenta un problema importante al capital para incorporarlo como una mercanca ms en la

2. LAS DIMENSIONES DE LA VIVIENDA Y LA CONSTRUCcirculacin del capital: es un bien, un producto, de largo periodo de rotacin. CIN EN EL CAPITALISMO Es decir, la construccin de una vivienda supone ahoNo hay lugar a dudas que la principal funcin de la vivienda ra la utilizacin de un capital que se valoriza se amortiza y genera una rentabilidad en muchos aos. Aspecto que para los humanos es el de proveer un lugar para ser habino le interesa nada al capital, que trata siempre de obtetado. Pero para el capitalismo, la vivienda y la construccin son mucho ms que eso. La vivienda y la construccin son ner benecios mediante rpidos procesos de valorizacin. productos que permiten el bePor ello la entrada del capital en el mbito de la vivienda se ha ido esnecio y la acumulacin de capi(...) el sector de la constructableciendo a medida que se iban tal, elementos que conforman el cin es mucho ms que el merproduciendo cambios en la organiespacio construido y la vivienda cado de la vivienda (...) As, la es tambin una mercanca cuyo zacin del sector. Por una parte, se creacin de infraestructuras de consumo permite disciplinar y expercibi que las casas no necesitatransporte (autopistas, trenes ban venderse enteras, sino que se plotar al trabajador (quin va a de alta velocidad, aeropuertos, podan vender por viviendas, lo que la huelga si hay una hipoteca por grandes puertos, etc.) ha sido facilitaba mucho su venta y acorpagar?). Estas tres dimensiones verdaderamente espectacular estn siempre presentes, pero su taba enormemente el periodo de (en Espaa) impulsada por la importancia relativa en las etapas rotacin del capital invertido en su inversin estatal en estos ltiy estrategias capitalistas ha ido construccin; y se modic la lemos diez, quince aos, ayudacambiando a lo largo del tiempo. gislacin acorde con ello. Por otra da tambin por una entrada En este apartado entramos a ver parte, las condiciones del alquiler igualmente masiva de fondos estos aspectos con ms detalle. fueron evolucionando para hacerlo comunitarios (...) y por una ms acorde con las condiciones del fuerte inversin privada en 2.1. Vivienda y construccin mercado. Es decir, de un bien dedinuevas autopistas de peaje. Lo como mbito de cado a cubrir necesidades mediante cual ha convertido a Espaa en acumulacin el pago de una renta, valorizando el pas de la UE con ms kms. el importe invertido en largos aos, de autovas y autopistas en reEl capital obtiene sus benecios se ha ido convirtiendo en una merlacin a su poblacin. Otro reprincipalmente utilizando el tracanca de rpida rotacin y valorizacord europeo. bajo en las empresas para procin2 mediante su venta o alquiler (Fdez. Durn, 2006,13) en condiciones que reejan la situaducir y vender productos (capital productivo). Por razones en las cin de un mercado. que no podemos entrar aqu, el capital no siempre obtieUna vez hallada la frmula para una rpida valorizacin, el capital puede entrar en el sector en cantidades muy ne los benecios que necesita en este capital productivo. importantes, de forma de constituir empresas muy potentes Adems, si cada vez hay ms capital es necesario encontrar dedicadas al negocio de construccin y venta de viviendas cada vez ms mbitos donde poder invertir. Por lo que el o en compaas de alquiler de las mismas. Del rentista indicapital se va desplazando e invirtiendo en otros mbitos (nanciero, infraestructuras, inmobiliario...) como circuividual o de pequea capacidad del siglo XIX, y el pequeo constructor, se pasa a las grandes empresas constructoras tos secundarios de obtencin de benecios. La crisis en el e inmobiliarias de nes del siglo XX y comienzos del XXI. sistema productivo puede alejar el capital hacia circuitos Que no solamente se dedican a la construccin de viviensecundarios que pueden absorber cantidades enormes de capitales excedentes para retrasar las crisis. das sino tambin a muchos otros aspectos de construccin Estos circuitos secundarios a menudo suponen desplade obra civil. Pero para entender el auge y cada de este modelo inzamientos temporales del capital (mediante la inversin en proyectos a largo plazo, como infraestructuras o viviendas) mobiliario-constructor dominado por grandes empresas, y desplazamientos en el espacio (mediante la apertura de en este artculo vamos a empezar por revisar las diferennuevos mercados, nuevas capacidades de produccin y tes dimensiones que juegan la construccin y la vivienda nuevas posibilidades en otros lugares) que permiten aben el sistema capitalista, como surge y los efectos que la forma actual del urbanismo revanchista y la actividad sorber durante algn tiempo una parte de estos capitales constructora tienen sobre la vivienda, y en que consiste la excedentes3: En su proceso de expansin el capital requiere gentricacin (seccin 2), para luego explorar dos actores, de infraestructuras en el espacio jas y seguras para que el que sin ser del sector construccin-inmobiliario, tienen un capital productivo pueda moverse y sea rentable; lo que le papel relevante en estructurar el mismo: las instituciones lleva a invertir capital en la construccin del espacio (obras nancieras y el Estado (seccin 3). Finalmente repasareen carreteras, ferrocarriles, urbanizaciones, etc.), para que faciliten la creacin de ms excedentes en el resto del camos las claves de la crisis de la vivienda (seccin 4) que nos servirn para entender la evolucin de la vivienda en pital. Este capital queda jado en dicho espacio, congela actualidad. Recapitularemos los aspectos ms imporlado en el lugar (dependiendo de su vida til econmica y material) lo que supone que una parte de los excedentes de tantes en la Seccin 5.

capital (y fuerza de trabajo) se convierte en proyectos en la formacin de infraestructuras fsicas y sociales que slo se rentabilizan a largo plazo, lo que supone un freno a la movilidad del capital total. Es decir, una parte de la circulacin del capital (el inmovilizado) es ms lenta para facilitar una mayor libertad de movimiento al resto (la autopista permite que las mercancas se trasladen con ms rapidez). Pero a la vez, la viabilidad del capital y el trabajo invertidos en la produccin y mantenimiento de dichas infraestructuras solo puede asegurarse si el capital productivo funciona bien (si nadie circula por una autopista, sta no se valoriza). Existe una tensin entre la jeza y el movimiento, entre la creciente capacidad para superar el espacio y las estructuras espaciales inmovilizadas que hacen falta para dicho n. El capitalista, en principio, preere invertir a corto plazo para poder obtener ms benecios rotando ms rpidamente su capital. Si tiene que invertir a plazo ms largo, para facilitar estas inversiones entran en juego las relaciones entre las nanzas y el desplazamiento temporal del capital: Se crean bonos, hipotecas, valores y acciones, deuda estatal y otros activos nancieros que proporcionan una tasa de rendimiento anual a cambio de la inversin expresada en dichos documentos, lo que convierte un proceso de circulacin prolongado en una tasa de rendimiento anual (por ejemplo, la inversin en la construccin de un ferrocarril, que es una inversin a largo plazo, si se ha expresado en acciones, bonos o deuda pblica, proporciona benecios anuales) que facilita la transmisin de los capitales originariamente invertidos (es difcil vender una carretera o un ferrocarril, pero es fcil vender las acciones que representan dicha inversin). A esto se le llama capital cticio. Obsrvese que la absorcin de capital en los circuitos a travs de la creacin del crdito, creando el capital cticio depende del papel mediador crucial de las instituciones nancieras... para canalizar los ujos de capital entre los diversos circuitos (Harvey, 2004: 108). Es decir, se produce una estrecha conexin entre el capital nanciero y el capital dedicado a la construccin de espacio, como veremos ms adelante. Mediante el uso del crdito y el capital cticio el capital excedente puede moverse de una esfera a otra (por ejemplo del mbito de lo inmobiliario al mbito de la energa), aunque es difcil que los productos se conviertan en otros instantneamente (las acciones del capital invertido en una carretera se pueden vender y comprar acciones del capital invertido en energa, pero las inversiones fsicas permanecen, as que alguien es su propietario). En la medida en que el problema es absorbido y no eliminado, el equilibrio supone un continuo desplazamiento en el tiempo mediante la aceleracin de la formacin de capital cticio. El volumen de endeudamiento aumenta y los problemas actuales se absorben contrayendo futuras obligaciones, pero en algn momento habr que saldar las deudas. Acelerar la formacin de capital cticio el verdadero ncleo de la espiral del crecimiento supone que cada vez hay que dedicar ms trabajo de la produccin corriente (ya que hay que pagar benecios y amortizar la deuda expresada en los documentos mencionados) a amortizar obligaciones pasadas.

(Harvey, 2001/2007: pag. 342). Dmonos cuenta que quien contrae una hipoteca est comprometiendo los ingresos de su trabajo futuro por muchos aos. Por ello, con frecuencia el capital intenta que sea el Estado quien cubra las necesidades de este capital jado al espacio: Los productores pueden mejorar su capacidad de moverse en la medida en que otros agentes (principalmente el Estado) se responsabilicen de partes cada vez mayores de los costes infraestructurales jos e inmovilizados. La creciente movilidad del capital de produccin en las pasadas dos dcadas ha derivado de tales estrategias (Harvey, 2001/2007: 352) En el capitalismo actual, estas inversiones a largo plazo se reeren principalmente a las infraestructuras, pues en la vivienda ya se ha sealado que los inversores han encontrado la forma de rentabilizar su inversin con relativa rapidez mediante la venta de los pisos. Asimismo, actualmente, las infraestructuras no slo sirven para rentabilizar mejor el capital productivo, sino que, adems, el capital ha encontrado la forma de que ese apoyo, al darse mediante obras pblicas o privadas, sirva para permitir hacer ms negocios al sector privado. Es decir, las infraestructuras permiten mejorar la movilidad del capital, y al mismo tiempo, aumentar el negocio de las constructoras, proporcionando posibilidades de mejorar y aumentar su rentabilidad. Por ejemplo, una autopista o el AVE, facilitan la movilidad del capital productivo y sus agentes, pero adems, permiten un magnico negocio con la construccin de la misma, y el negocio sigue con la explotacin privada de dichas infraestructuras. Por lo que a veces es posible preguntarse si una infraestructura se construye para facilitar la movilidad de los dems capitales o por el negocio que la propia construccin proporciona. Pueden las dicultades del capitalismo resolverse mediante la expansin o reestructuracin temporal y/o espacial? Transitoriamente s. El capitalismo puede abrir un considerable espacio de respiro para su propia supervivencia acudiendo a la solucin espacial en especial cuando se combina con desplazamientos temporales como los descritos ms arriba. Es como si habiendo intentado aniquilar el espacio mediante el tiempo, el capitalismo comprara tiempo para s mismo a partir el espacio que conquista (Harvey 2001/2007: 359). Pero, el escenario espacial de la produccin, el intercambio, la distribucin y el consumo capitalistas nunca esta en equilibrio, sino que se ve sometida a variadas y contradictorias fuerzas. Es decir, que aunque existe la posibilidad de que se produzca un equilibrio dinmico en el cual se absorban los excedentes en la creacin de infraestructuras fsicas y sociales que faciliten la creacin de ms excedente, siempre se llega a un punto en que se producen las crisis que son inevitables, de modo que El resultado slo puede ser una inestabilidad crnica en las conguraciones regionales y espaciales, una tensin dentro de la geografa de la acumulacin entre la jeza y el movimiento, entre la creciente capacidad para superar el espacio y las estructuras espaciales inmovilizadas que hacen falta para dicho n. (Harvey, 2001/2007: 353). De lo dicho hasta ahora se deduce fcilmente que el

panorama de la actividad capitalista se ve atravesado por contradicciones y tensiones y que es perpetuamente inestable debido a las presiones tcnicas y econmicas de todo tipo que actan sobre l, generando las crisis. La bsqueda interminable de benecio, da lugar a la pretensin perpetua de crear un entorno que facilite las actividades capitalistas en un lugar y en un momento determinado, slo para tener que destruirlo y tener que construir un entorno totalmente diferente en un momento posterior sin poder saciar nunca su perpetua sed de acumulacin. As se va construyendo la historia de la destruccin creativa en el entorno de la geografa histrica real de la acumulacin de capital. 2.2. El consumo de la vivienda En las sociedades modernas actuales, para acceder de una vivienda, los trabajadores tienen que alquilarla o comprarla, lo que signica adquirir una mercanca. En ambos sistemas, ya sea con el alquiler o con la hipoteca, el acceso por parte del trabajador a la vivienda entra en la lgica de la circulacin del capital y la obtencin de un benecio para ste. Una parte, actualmente una parte muy importante, de los salarios pagados a los trabajadores vuelve a la rbita del capital mediante el alquiler o compra de las viviendas. Proceso del que se sirven los constructores y propietarios de las viviendas para obtener benecios. Asimismo, como comprar una vivienda signica casi siempre tambin hipotecarse y pagar por muchos aos los intereses y la amortizacin del crdito que les permite acceder a la propiedad de las mismas, las instituciones nancieras obtienen un benecio. Es decir, mediante la necesidad de disponer de una vivienda, por el consumo de la misma, la poblacin facilita la obtencin del benecio a quienes venden la mercanca vivienda, es decir, promotores, constructores e instituciones nancieras. Tratar la vivienda como una mercanca tiene consecuencias importantes para el trabajador. El coste, calidad y localizacin de estos bienes afecta fuertemente al nivel de vida de los trabajadores. Tienen que dedicar una gran parte de sus ingresos a pagar la hipoteca o el alquiler, hasta el punto que actualmente es imposible pensar en la disponibilidad de una vivienda (en compra o alquiler) a menos que se disponga de ms de un salario en la familia4, ya que en la mayora de las familias se dedica un salario integro a nanciar la vivienda y es extremadamente difcil que una persona sola pueda nanciar el coste de una vivienda. Asimismo, con los precios actuales de las viviendas, el capital absorbe a travs del consumo de vivienda una buena parte de los aumentos de salarios que los trabajadores pueden obtener. Con los aumentos del euribor o el alquiler, son cada vez ms las familias que tienen muchas dicultades para cubrir sus gastos esenciales. Explotados como trabajadores y explotados como consumidores (en este caso de vivienda). El sistema de propiedad privada que excluye a los trabajadores de la tierra como un medio de produccin, lo excluye tambin del espacio para vivir, para sus casas, transporte, facilidades de servicios, que constituyen el en-

torno de vida de la poblacin. El derecho a la vivienda, a la ciudad, se convierte en una mercanca al que solo se tiene acceso a travs de pagar un precio alto. Hay que pensar tambin en el creciente nmero de personas que al no poder pagar la hipoteca son desahuciados, con todas las terribles consecuencias y la angustia que ello comporta; muchos convirtindose en personas sin techo. Por otra parte, si como est sucediendo actualmente, baja el precio de las viviendas quienes tienen hipotecas recientes se pueden encontrar con que deben por hipoteca ms que el valor de sus viviendas. Tambin hay que tener en cuenta donde est situada la vivienda, pues a menudo el precio de la vivienda lleva a los trabajadores a vivir lejos de su trabajo o de la ciudad; el coste de la vivienda junto con la expansin de las ciudades y sus reas prximas obliga a los trabajadores a viajar cotidianamente largas horas para acceder a su trabajo, alargando sustancialmente su jornada laboral, a veces viajando en condiciones precarias de transporte o trco.5 Pero el efecto de convertir la vivienda en una mercanca tambin tiene otras consecuencias por el lado del consumo. La propiedad privada de la vivienda y las posibilidades de especulacin que esto permite expanden el concepto de propiedad entre los trabajadores y les lleva a confundir esta propiedad, de un bien de consumo con la propiedad del capital, lo que puede hacerles ms conservadores6. Este aspecto refuerza el inters de los capitalistas por la propiedad de las viviendas por los trabajadores: la compra de viviendas por stos no slo les proporciona los importantes benecios directos que se han sealado sino que legitima el capitalismo y deslegitiman las diversas frmulas posibles de propiedad colectiva. Se utiliza la propiedad privada de la vivienda para ampliar y justicar los valores del capitalismo, ya que ahora todos somos propietarios oscureciendo el hecho que unos ms que otros como decia Orwell en Rebelin en la granja, pues no es lo mismo la propiedad de un bien durable de consumo que la propiedad del capital y los medios de produccin. Adems, la propiedad privada de la vivienda fuerza a los trabajadores a ser ms dciles ante sus condiciones laborales. El tener que pagar importantes hipotecas, si se est muy endeudado por la vivienda durante largos aos, hace que sea mucho ms difcil enfrentarse a la empresa y arriesgarse a perder su empleo. En algunas ocasiones, esto puede ser una arma de doble lo: si el precio de las viviendas, o las mensualidades a pagar por ellas suben mucho, los trabajadores pueden llegar a ser ms reivindicativos y ms activos en la lucha de clases, exigiendo aumentos de salarios para poder enfrentar el aumento en el coste de las viviendas; aunque dada la situacin actual de los mercados de trabajo es bastante difcil imaginar esta posibilidad, incluso en pases como Estados Unidos, donde los desahucios son muy numerosos. La absorcin del excedente a travs del consumo de vivienda se realiza tambin en la venta de casas antiguas, que se compraron o construyeron a otro precio, pero se venden a precios actuales. El afn de aprovechar las posibilidades de especulacin se expande a toda la poblacin

propietaria de una vivienda y los elementos especulativos de la vivienda se acaban percibiendo como un aspecto normal de la vida. Finalmente hay que mencionar tambin al gran nmero de personas pertenecientes a las clases populares que no podrn acceder nunca a una vivienda, debido a la gran disparidad entre los salarios que se pagan y el precio de las mismas. Dado que se considera que las necesidades de las personas deben de satisfacerse cada vez ms por medio del mercado cabe preguntarse si existe alguna solucin para que la gente pueda disponer de una vivienda digna. Es de temer que la respuesta sea negativa en un gran nmero de casos. 2.3. La conformacin del espacio: el urbanismo revanchista Hasta aqu hemos visto como la vivienda (y la construccin) entran en la lgica de la circulacin del capital tanto desde la vertiente directa de los procesos de acumulacin como mediante el consumo. Sin embargo, estas dos dimensiones no son las nicas. El espacio y por extensin la vivienda y el urbanismo puede ser absorbido pero tambin dan forma al entorno construido donde las relaciones sociales capitalistas ocurren. A nadie se le escapa, que cualquier sociedad crea un entorno fsico construido a su propia imagen para poder vivir, producir y reproducirse. No son lo mismo las ciudades de la Edad Media levantadas alrededor de catedrales y palacios que las megalpolis de hoy construidas alrededor de rascacielos corporativos. La forma y lgica de las vas imperiales romanas para la circulacin y dominacin militar que las autovas y aeropuertos actuales para mover mercancas y trabajadores. Ni las pobladas reas rurales de la Edad Moderna, con las desiertas campias de muchos pases en la actualidad. Asimismo, el capitalismo del siglo XXI conforma el espacio y el entorno fsico en el mismo construido, de acuerdo a sus objetivos y valores, siendo la vivienda una parte importante de dicho espacio, ya que la vivienda es un uso particular de ste. Dentro del sistema capitalista, una de las variables de base que incida en la construccin de este espacio era la necesidad de un cierto equilibrio entre la produccin, los medios necesarios para ella y el lugar de consumo, de forma que el capital pueda circular sin que el coste y el tiempo de movimiento exceda de los lmites del benecio impuesto por el tiempo de rotacin necesario. Si se examina la construccin de los ncleos urbanos en la historia puede observarse que stos constituyen reejos de las formas de produccin material. Frente a cualquier ncleo residencial no hay ms que preguntarse como se ganaban la vida sus residentes para comprobar la estrecha relacin entre los sistemas de produccin y el tipo de ciudad existente: las grandes ciudades estado italianas de la Edad Media, las ciudades industriales de la revolucin industrial, los polos de desarrollo del desarrollismo, son formas espaciales que reejan con nitidez el sistema productivo y cambian con l. Una ciudad como Barcelona, por ejemplo,

se conform primero en torno al puerto y sus actividades comerciales, pas despus a constituir uno de los lugares principales de la industrializacin del estado, y, actualmente, se est forzando su conversin en un espacio turstico y de ocio para los turistas. Tarragona, fue durante muchos aos una ciudad limitada a las actividades de los empleados pblicos, el ejrcito y la iglesia, pero cambi fuertemente en su composicin territorial y social (los barrios) cuando en ella se establecieron importantes empresas; a una forma de produccin le corresponde una conformacin espacial de la ciudad. Especialmente importante era la necesidad de asegurar que los trabajadores pudieran desplazarse con (relativa) facilidad entre su lugar de residencia y su lugar de trabajo. En el periodo industrial, adems de otras funciones que la ciudad poda realizar, la provisin y mantenimiento de los trabajadores jugaba un papel crucial en la dimensin urbana, que se determinaba por los lmites geogrcos del viaje diario de los trabajadores entre su domicilio y su trabajo. Se produca una estrecha relacin entre la dimensin urbana y la reproduccin social7. En este sentido, la construccin de ciudades y barrios satlites en las reas metropolitanas industriales de Espaa o los suburbios de construccin pblica en Europa son un claro ejemplo del papel de la vivienda en aprovisionar alojamiento y servicios a un precio asequible para la clase trabajadora y permitir, as, la produccin del benecio. Actualmente la conformacin del espacio adems de a esta necesidad responde tambin a otras razones. Las relaciones entre el capital y el estado, la reproduccin social y el control social se han alterado drsticamente y el neoliberalismo desarrolla nuevas formas en la historia de la urbanizacin capitalista. Aunque las ciudades siguen teniendo importancia como focos de concentracin y residencia de los trabajadores, de forma que sigue siendo necesario que stos puedan acudir de sus domicilios a su lugar de trabajo y se reproduzca la relacin social del trabajo, la dimensin urbana ya no viene determinada esencialmente por la organizacin de dicha reproduccin social por dos razones. Primero, los modernos medios de transporte y comunicaciones han expandido enormemente el espacio utilizado para la reproduccin social, pudindose observar una amplia redenicin de la escala urbana, que en los pases ricos ha supuesto un reordenamiento del espacio en las ciudades y la aparicin de nuevos barrios suburbanos relativamente lejos de los centros de trabajo. Segundo y ms importante, ahora la dimensin urbana est mucho ms determinada por la obtencin directa de un benecio. La globalizacin, con el dominio del capital nanciero, ha llevado a que las ciudades se conviertan en proveedoras de importantes servicios a las empresas, lo que supone la expansin urbana ms por la expansin de la produccin y el benecio que por la reproduccin social (Barcelona, y Madrid, con toda sus coronas metropolitanas, por ejemplo). Al mismo tiempo, la actividad constructora-inmobiliaria se convierte en un n en s misma, en una parte central y muy importante de la economa productiva de la ciudad,

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justicada porque proporciona benecios, impuestos, empleos. Los nuevos complejos urbanos se convierten en crecientes estrategias de acumulacin de capital para economas urbanas que compiten entre s, no solo para atraer la produccin industrial y proporcionar servicios a los negocios, sino tambin como reas residenciales y tursticas. Es en este contexto que a nales de los aos sesenta del siglo XX, Henri Lefevre (Lefebvre 1972) argumentaba que el urbanismo haba suplantado a la industrializacin como la fuerza de expansin capitalista. No porque la industrializacin (la produccin de valor a travs de la produccin de mercancas) desapareciese sino porque la consolidacin de la produccin industrial implica la urbanizacin de la sociedad8. Cuando una sociedad est industrializada, y su produccin no responde a las necesidades locales sino al mercado mundial (o nacional) el capitalismo necesita producir/organizar el espacio conforme a ste, y la problemtica [industrial] se desplaza y se convierte en desarrollo urbano (Lefebvre, 1996/1968, 130). En resumen, aunque el capitalismo es mucho ms que urbanismo y que todo lo que se urbaniza se produce en algn sitio, si que parece que en nuestros tiempos el desarrollo urbano, y con l el desarrollo inmobiliario se ha convertido en un aspecto central de la expansin econmica urbana, un sector pivote en las nuevas economas urbanas (Smith, 2002, 447). En el curso de todos estos procesos generales de acumulacin el capital va utilizando la construccin del espacio y las viviendas como un instrumento de benecio ms, convirtindolas en mercancas sometidas a la obtencin de benecios. Por un lado las ciudades se expanden mucho absorbiendo la mayor parte de la poblacin de los pases, y, por otro lado, modican sustancialmente su carcter ya que, apoyndose en los nuevos sistemas de transporte y comunicaciones, pasan a ser espacios diseados primordialmente segn criterios de acumulacin para el capital privado y legitimacin para el sector pblico, lo que cambia fuertemente el carcter de los ncleos de poblacin. El capital privado, con la aceptacin, el apoyo y participacin del sector pblico, conforman el espacio y construyen las ciudades para la obtencin directa del benecio del primero; lo que conduce a hacer ms visible el carcter de clase de la localizacin de la residencia de la poblacin. Los precios del suelo urbano han subido tanto que los trabajadores tienen que trasladarse a vivir a la periferia lejana suponiendo una gran expansin del tiempo necesario para el transporte diario (adems de las deciencias en las infraestructuras). La otra alternativa es vivir en condiciones de vivienda extremadamente precarias en los ghettos urbanos muy degradados, donde el abandono y limitacin de los servicios pblicos y el incremento de la accin represiva del estado da lugar a la ciudad revanchista (Smith, 2002); situacin en la que se suelen encontrar con frecuencia los inmigrantes tanto porque no disponen de medios para tener una vivienda en la periferia, como porque trabajan en empleos que exigen la proximidad fsica al lugar de trabajo por horarios o naturaleza del empleo: hostelera, servicios domsticos (Merrield, 2002).

En resumen, dado que el proyecto neoliberal de sociedad en su lgica de profundizacin del capitalismo ha sido rearmar las relaciones de clase y la disciplina de mercado,, la ciudad y vivienda que se produce es un urbanismo revanchista (Smith, 2002). Si durante los aos de posguerra, en muchos pases desarrollados, la poltica urbana en parte responda a tener que resolver a nivel local las necesidades de la reproduccin social, como viviendas y servicios asequibles para la fuerza de trabajo (con vivienda pblica por ejemplo), ahora ya no es tanto as. El urbanismo neoliberal prioriza la recuperacin de la ciudad como un mbito de obtener benecios para el capital productivo y nanciero y para que vivan sus representantes. Y si el capital no tiene suciente con reconquistar la ciudad para s mismo y las poblaciones as desfavorecidas se rebelan, se intensica la represin pblica y los procesos de revanchismo de los poderes dominantes (por ejemplo ordenanzas cvicas, gentricacin y mobbing, criminalizacin de la pobreza, etc.), que contribuyen a intensicar la conformacin de ciertos mbitos ciudadanos (formacin de barrios ghettos donde se concentran trabajadores de bajos ingresos y/o inmigrantes). En resumen, el proyecto neoliberal para la ciudad y la vivienda es un urbanismo revanchista que reemplaza a la poltica urbana de reproduccin social en las ciudades del mundo capitalista avanzado expresando de forma creciente los impulsos de la produccin capitalista. Se produce con considerable nfasis en el nexo del capital productivo y nanciero a expensas de los asuntos de la reproduccin social (Smith, 2002, 427). En este contexto, el urbanismo revanchista neoliberal ha tenido grandes efectos sobre la vivienda y el mercado inmobiliario. Si en algn lugar el peso aplastante del urbanismo revanchista se ha hecho explcito, ste ha sido en el centro de las ciudades de todo el mundo a travs del fenmeno de la gentricacin9, ejemplo del nuevo modelo urbanstico neoliberal. La gentricacin se generaliza mediante dos formas distintas: la primera consiste en convertir zonas antiguas y generalmente degradadas de las ciudades, habitadas por poblaciones marginadas (pobres, ancianos, inmigrantes) en reas de viviendas de lujo para las clases medias y altas. Para ello se expulsa a los pobladores tradicionales mediante todo tipo de procedimientos (incluso a veces delictivos) para derribar o regenerar sus viviendas y venderlas a los nuevos habitantes econmicamente ms potentes; la segunda, que tambin constituye otra forma de gentricacin se plasma en los nuevos modelos de urbanismo y las urbanizaciones en las periferias de las ciudades. Es ambos casos, supone desplazar a las familias trabajadoras de los centros urbanos. Estas dos formas se integran y van cambiando la dimensin y el carcter de las ciudades. La gentricacin utiliza diversos instrumentos: dejar que se degrade totalmente una zona, tanto en sus viviendas como en su urbanismo y sus servicios, de forma que la modernizacin sea necesaria. En ocasiones este proceso se facilitaba porque las zonas ya estaban anteriormente muy degradadas y era necesaria la mejora de las mismas (que

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era aprovechada para cambiar la composicin social de los habitantes de la zona). Se utilizar tambin la presin e incluso la violencia para expulsar a los vecinos (el mobbing), la subida de alquileres y cualquier otro medio que facilite la expulsin de la antigua poblacin para dar lugar a otros moradores con ms posibilidades econmicas. La gentricacin comenz siendo un fenmeno de poca importancia, principalmente vinculado a artistas y profesionales jvenes emancipados que buscaban espacios baratos, grandes, en desuso, cerca de la vida cultural de la ciudad. En la mayora de casos, la llegada de stos a barrios degradados cataliz su transformacin y puso de moda estas zonas para ms capas de las clases medias, expulsando a los residentes ms pobres de la zona. Pero ahora se da una ampliacin de la escala de gentricacin, estimulada por el gobierno, grandes empresas o consorcios gobiernoempresas (partenariado), de forma cuidadosamente planicada. Si antes este fenmeno se daba de forma importante solamente en grandes ciudades globales, ahora estos proyectos, muchas veces liderados por la inversin pblica, suceden en ciudades de todo tipo y dimensin (e incluso en zonas rurales). De esta manera podemos decir que la gentricacin ha pasado de ser un proceso inicialmente marginal a una dimensin importante del urbanismo contemporneo. En grados diferentes, la gentricacin se ha convertido desde los 1990s en la estrategia urbana crucial de los gobiernos locales en consorcio con el capital privado en todas las ciudades del mundo. Toda esta evolucin se corresponde con unas formas urbanas marcadas por una extrema separacin de la riqueza y la pobreza, el reajuste de las relaciones de clase y la dependencia del trabajo inmigrante. La generalizacin de la gentricacin tiene varias dimensiones: La gentricacin se expande cada vez ms tanto en el centro como alrededor de las reas centrales, lo que supone el aumento de los precios del suelo urbano y las viviendas y la expulsin de los habitantes de menores ingresos de los centros urbanos. Cambia el papel del estado: la poltica urbana ya no aspira a guiar o regular la direccin del crecimiento econmico, sino a encajar en los espacios establecidos por el mercado en la bsqueda de ms benecio, bien directamente o en trminos de ingresos por impuestos. El Forum 2004 de Barcelona, o la Exposicin de Zaragoza de 2008 son buenos ejemplos de estos cambios de orientacin. El capital global participa no solo en las grandes operaciones sino hasta en los pequeos desarrollos urbanos locales. No slo se transforman las viviendas sino el entorno: tiendas, restaurantes, parques, instituciones culturales, que se argumenta, que afectan a toda la ciudad. En los intensos esfuerzos por gentricar la ciudad, se produce una nueva amalgama de poder empresarial y pblico, conducentes a integrar las iniciativas pblicas con las de los inversores privados (Smith, 2002: 443). La gentricacin es cada vez ms la combinacin del capital privado con la iniciativa pblica, para benecio del primero y justi-

cado por la regeneracin urbana que supone. Lo que est sucediendo en El Raval y toda la zona centro de Barcelona, por ejemplo. Los nuevos complejos urbanos se establecen bajo el argumento de la regeneracin urbana y se convierten en crecientes estrategias de acumulacin de capital para economas urbanas que compiten entre s. Se cambia hasta el sentido del lenguaje, utilizando la palabra regeneracin que parece suponer recuperacin y es ms polticamente correcta que gentricacin, ya que la primera no hace referencia a los habitantes de la ciudad que son dispersados para permitirla, disimulando as los movimientos de clase que la palabra gentricacin desvela. Ante la aparicin de movimientos anti-gentricacin se amplia y endurece la represin justicndola en la necesidad de hacer la ciudad ms segura. En denitiva, se genera un nuevo paisaje urbano marcado por la arquitectura y las tipologas urbanas del apartheid social y la videovigilancia en donde se produce una regresin total del espacio pblico, que inhibe cualquier tipo de participacin, se desarrolla una guerra civil de baja intensidad, el espacio se organiza en base al miedo (a los otros), se instala una verdadera histeria social por la seguridad, se da una creciente presencia y scalizacin policial, interviene la violencia de clase como instrumento al servicio de la construccin de la ciudad, se organiza de forma sistemtica la depredacin de la naturaleza, se acrecienta el acoso ante cualquier disidencia, se produce un aumento de la polarizacin social, se enseorea el inmenso poder de los promotores inmobiliarios, se van desmantelando los servicios pblicos y va reinando cada vez ms el mercado puro y duro, se imponen grandes maquinarias discursivas al servicio de la legitimacin de los proyectos de control y explotacin social, se establece una creciente criminalizacin de la miseria y un verdadero estado de sitio para los inmigrantes. (Delgado, en Fernndez Durn, 2006: 19) A toda esta utilizacin del espacio motivada por la bsqueda del benecio, especialmente en la ciudad, hay que aadir la consideracin de otro elemento de crucial importancia para la conformacin del mismo y de creciente inters para el sector de la construccin, como es la produccin de infraestructuras y equipamientos permanentes, cada vez ms importantes en las sociedades modernas. Desde el punto de vista de negocio para las constructoras y de modelacin del espacio probablemente es un mbito de mayor inters econmico y ms potente en cuanto a remodelacin social que el de la vivienda, y se puede decir mucho respecto a la acumulacin de capital que dichas actividades representan. No obstante, como ste es un trabajo dedicado al tema de la vivienda, no entraremos en este campo pues la dimensin del trabajo sera inmanejable para nuestros objetivos. Slo recordar que la produccin de infraestructuras est con mucha frecuencia muy estrechamente vinculada a la construccin y venta de viviendas de forma que a menudo constituye en la prctica una actividad conjunta. Especialmente en cuanto a iniciativas urbansticas se ree-

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re, pero tambin la construccin de otro tipo de infraestructuras puede conllevar modicaciones o expansiones de importancia en el mbito residencial. Por ejemplo, se esta observando que la construccin del ferrocarril de alta velocidad (AVE) esta permitiendo la explotacin de nuevas reas productivas o residenciales o puede suponer el declive de otras anteriormente ms activas. Aunque no entraremos en estos aspectos, conviene tenerlos presentes al evaluar iniciativas especicas o realizar anlisis de programas concretos.

3. ACTORES RELEVANTES PARA EL SECTOR DE LA VIVIENDA Y LA CONSTRUCCIN Ms all de constructores, promotores y consumidores, en el mercado de la vivienda hay dos actores que sin que su principal funcin sea la actuacin en el mercado inmobiliario y en la construccin son agentes importantsimos en estructurar la evolucin de la vivienda: las entidades nancieras y el sector pblico. 3.1. El sistema nanciero y la vivienda El capitalismo de nes del siglo XX y comienzos del siglo XXI ante la cada de la nueva economa de la que se esperaban muchos benecios (aunque no produjo tantos), se vio en la necesidad de buscar nuevos lugares de inversin. Entre stos se dieron condiciones por las que pareca que el espacio, la actividad de la construccin y la venta de viviendas podan proporcionar benecios sustanciales, por lo que el capital se dirigi hacia dichas actividades. Desde mediados de los noventa, se intensic el uso del espacio como un importante mbito de inversin especialmente en algunos pases ricos EE.UU. el Reino Unido y otros de desarrollo medio, como Espaa El mbito de la construccin se haba convertido en un magnco sector de negocio de las instituciones nancieras en su afn por valorizar las ingentes masas de liquidez de que disponan, y al desmoronarse este sistema, inicialmente por la incapacidad de los compradores de viviendas de satisfacer sus obligaciones crediticias, se ha hundido tambin el sector inmobiliario. Pero para entender la actual crisis primero necesitamos una breve introduccin a la importancia del crdito en el desarrollo de la vivienda. En el capitalismo contemporneo todas las actividades econmicas se sustentan en gran medida en el crdito10. Pero para la actividad constructora-inmobiliaria el capital nanciero es crucial. La construccin es cara y exige mucho capital, adems consiste en un producto que se valoriza a largo plazo un piso dura muchos aos y es una compra de una magnitud que las familias no pueden abordar con sus ahorros acumulados slo en varios aos11. La nanciacin de estas actividades depende casi absolutamente del crdito, tanto en la propia actividad del constructor como en el comprador. En esta situacin, las instituciones nancieras ocupan un lugar clave para el desarrollo de los mercados inmobiliarios (Grco 1).

Son muy pocas las familias que pueden comprar una vivienda con los ahorros previos, pues el establecimiento de nuevas familias suele tener lugar cuando las parejas son jvenes y los ahorros son escasos. Pero el capital nanciero presta el importe de la compra a cambio de un inters y dando largos aos para la cancelacin del crdito, que se garantiza mediante una hipoteca sobre la vivienda y que se suele satisfacer mediante cuotas mensuales por quienes las compraron. Que, en el fondo, no son sus plenos propietarios hasta que han satisfecho completamente la amortizacin del crdito. Asimismo, las condiciones del crdito determinan en la mayora de casos la evolucin de la construccin de viviendas.. En las viviendas en alquiler el crdito es tambin importante para quienes las construyen y van a cobrar los alquileres. El capital nanciero no slo es primordial por la concesin de los importes necesarios, sino porque el aumentar o disminuir los crditos le proporciona el poder de marcar la evolucin de la construccin (y en casos hasta la de la economa del pas), lo que tiene como es obvio, una importante incidencia en los precios de mercado. 3.2. El papel del sector pblico El Sector pblico tiene tambin un papel muy destacado en la evolucin del tema de la vivienda. Por varios aspectos principales: por un lado por las regulaciones que afectan al sector regulaciones urbansticas, de requisitos de las viviendas, por el otro, por la propia poltica pblica de suministro de viviendas: ms o menos activo en la proporcin de vivienda pblica, ayudas econmicas a la compra o el alquiler, etc. Adems, la incidencia del sector pblico es clave en la regulacin de las variables monetarias que afectan al sector: tipo de inters, regulacin y plazos de amortizacin de los crditos. Por ello no se puede hacer un trabajo sobre vivienda sin considerar con atencin el papel del sector pblico. No obstante, la poltica del sector pblico es distinta en cada pas, por lo que no la incluiremos en este apartado ms general y terico, sino que en otro apartado de este Informe se considerar en la parte referida al estado espaol.

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De todos modos, como un rasgo general en todos los pases, slo mencionaremos que en los ltimos treinta aos, y debido a la incidencia de las conservadoras doctrinas neoliberales, el papel del sector pblico ha tendido a disminuir dejando al sector privado la conduccin de la mayora del suministro de la vivienda sino de toda la poltica referente al espacio, bajo la idea, tantas veces repetida y nunca justicada de que la iniciativa privada responde mejor a los deseos de los consumidores. Asimismo hay que mencionar la importancia creciente de la relacin entre capitales privados y sector pblico, que actualmente se ha dado en denominar partenariado, o gobernanza. En el mbito de la construccin, estas iniciativas, abordan conjuntamente grandes operaciones de infraestructuras, urbansticas e incluso de vivienda, en las que, en principio, ambos sectores conjuntamente disean la operacin respectiva, siendo sta sancionada e impuesta por el poder pblico, con aportaciones econmicas variables de los dos sectores, aunque normalmente la aportacin econmica suele realizarla el sector privado en mayor proporcin. Estas operaciones se justican basndose en que el sector privado busca su benecio realizando obras adecuadas para el inters general, pero con frecuencia estas grandes iniciativas aseguran prioritariamente los intereses privados y los de las instituciones pblicas que les dan soporte, ms que el inters general de las poblaciones implicadas.

4. DEL AUGE A LA CRISIS: LA CRISIS FINANCIERO-INMOBILIARIA En el contexto de la importancia esencial del mundo de las nanzas en los mercados de la vivienda, la reestructuracin y evolucin del capitalismo en los ltimos treinta aos explica mucho de la situacin actual de crisis. De burbuja en burbuja. Con la crisis econmica de los setenta los capitales productivos disminuyeron sustancialmente sus benecios y los grandes capitales empezaron a orientar la bsqueda de rentabilidad hacia los mercados nancieros. Este capital nanciero que, para obtener ms benecios, con el apoyo de las nuevas tecnologas, ha generado grandes innovaciones nancieras (formas nuevas de invertir) para seguir aumentando, lo que le lleva a necesitar ms lugares para invertir con benecio. En esta expansin y bsqueda de nuevos campos los capitales, y especialmente el capital nanciero, intensicaron sus inversiones en diferentes direcciones. Como ya hemos sealado antes, en los noventa, el capital nanciero apost por la nueva economa hasta que la burbuja explot. Al no realizarse en este las perspectivas de benecios creadas, el mbito inmobiliario y de la construccin se convirti en una de las vlvulas de escape del capital, en especial pero no exclusivamente en los EE.UU, Reino Unido y Espaa. La abundancia de liquidez, otros elementos externos al mercado inmobiliario y la necesidad de colocarlo para que produjera un benecio llev al capital nanciero a conceder

hipotecas, con tipos de inters variables, pero muy bajos. Especialmente en Estados Unidos, se concedieron hipotecas, con tipos de inters muy bajos, a compradores de viviendas con muy pocas garantas (las que conocemos ya como hipotecas subprime y que, en castellano podemos traducir como hipotecas basura), es decir con un alto riesgo de impago, a cambio aspecto que se menciona pocas veces de tipos de inters ms altos que las hipotecas con mejores garantas (prime o en castellano hipotecas de primera). En el estado espaol tambin existi esta nanciacin fcil y barata y, aunque no se dieron hipotecas basura, ello permiti la expansin de las compras de viviendas y el fuerte aumento de precios de las mismas. Lo que llev tambin a que se alargaran los periodos de amortizacin de las hipotecas, pues dados los precios de los pisos stas no podan amortizarse en periodos ms cortos. Estos tres elementos: crditos fciles, bajos tipos de inters y largos plazos de amortizacin de las hipotecas permitan que las viviendas se siguieran comprando a pesar de sus altos precios, pues los compradores compran con frecuencia ms en funcin de la cuota mensual resultante que por el precio total de la vivienda. Adems los compradores de viviendas pensaban que realizaban una slida operacin nanciera pues los precios de los pisos suban constantemente y el dinero colocado en pisos proporcionaba unos rendimientos muy superiores a las colocaciones normales en las instituciones nancieras. Se gener un fortsimo aumento en la demanda de viviendas que permitan absorber aumentos de precios muy considerables y proporcionaban magnicas rentabilidades a todos los agentes vinculados de muy variadas formas constructores, propietarios del terreno, mediadores, agentes inmobiliarios, ayuntamientos, intermediarios en diversos aspectos a la produccin y venta de viviendas, e incluso a maas variadas. Se han construido muchas viviendas, que se vendan bien. Las empresas constructoras y las asociadas con ellas crecan como la espuma y sus benecios y los de los bancos aumentaban en altsimos porcentajes, en un aparente crculo virtuoso que no encontraba lmites. Todo pareca ir muy bien en el mercado inmobiliario Pero la dinmica del capitalismo tropieza cclicamente (cada varios aos) con sus propias contradicciones y los problemas inherentes al mismo. Tanto a nivel sectorial o de mbitos concretos, como a nivel general de las economas de los estados, de grupos de stos e incluso a escala mundial, la reproduccin permanente del capital no est asegurada y los periodos de prosperidad estn llenos de contradicciones y tensiones que acaban siempre en episodios de crisis12. La produccin y el consumo de vivienda estn, de siempre, ntimamente ligados al capitalismo en el que vivimos y a su inherente tendencia a las crisis, como la que padecemos en estos momentos. En el caso del mercado inmobiliario actual la crisis inmobiliaria se ha desatado con gran fuerza y esta teniendo importantes repercusiones en la economa mundial, precisamente por las vinculaciones existentes entre este mercado y el mundo nanciero y sus innovaciones recientes

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La explosin de la burbuja. El mercado hipotecario tiene un problema. Se puede dejar dinero siempre y cuando haya sucientes garantas que el deudor (el comprador que se hipoteca) pueda retornar el dinero prestado. Por razones ajenas al mercado inmobiliario, en Estados Unidos subieron los tipos de inters. Al mismo tiempo, la poltica neoliberal de los ltimos treinta aos ha llevado a que los salarios de los trabajadores aumenten muy poco o nada (incluso para las clases medias), con lo que el esfuerzo de pagar la hipoteca ha ido creciendo. Como resultado, al aumentar los tipos de inters, los deudores ms pobres los de las hipotecas basura no han podido pagar las hipotecas y los bancos se han encontrado con un importante volumen de morosos, incapaces de pagar sus cuotas. Como en Estados Unidos los bancos estn muy especializados, aquellos que haban concedido muchas hipotecas basura se han encontrado con graves problemas econmicos y se han declarado en quiebra. Pero algo muy parecido ha sucedido en muchos bancos europeos, y se ha producido una crisis nanciera de gran envergadura. Los Estados estn intentado rescatar estos bancos y el sistema nanciero mundial a costa de los erarios pblicos con posibles graves consecuencias para las poblaciones respectivas. Pero ya se ha sealado al principio que no haramos referencia a la crisis nanciera y econmica en este trabajo, por lo que no continuamos en este punto. Por otra parte, los aumentos de precios de la vivienda, las subidas de los tipos de inters y los bajos aumentos salariales han hecho cada vez ms difcil que incluso las clases medias compren nuevas viviendas, por lo que la demanda ha disminuido. Aunque este es un elemento de menor importancia y la cada de las compras se debe principalmente a la falta de crditos, no deja de ser un elemento que origino en principio y ha reforzado la crisis del sector. La crisis se propaga ampliamente por otras razones: entre las innovaciones nancieras que haban desarrollado las instituciones nancieras hay que destacar la denominada titularizacin. Que consiste en que los bancos forman paquetes de hipotecas (que son crditos a largo plazo) y los convierten en la base de la garanta de valores a corto plazo que emiten los propios bancos y los venden a otras instituciones nancieras que quieren invertir. Para asegurarse que los valores/hipotecas que sirven de garanta son buenos, los compradores (no olvidemos que son tambin instituciones nancieras) piden los informes de agencias especiales de rating (evaluadoras, podramos decir en castellano) que garantizan la solidez de aquellos. Pero resulta que estas agencias evaluadoras son pagadas por quienes emiten los valores (es decir por quienes los venden) con lo que se ha descubierto que la seriedad de estas agencias evaluadoras dejaba mucho de desear y permitan la venta de paquetes ms que dudosos con buenas evaluaciones. Pero, cmo una crisis americana se convierte en global? : las instituciones nancieras de todo el mundo, con enormes masas de capital que valorizar, compraban a las otras instituciones bancarias muchos millones de estos valores titulizados (valores a corto plazo basados en las hipotecas a largo plazo). Con lo que la crisis que se inici en Estados Unidos se transmiti a todas las instituciones nancieras de

cualquier pas que los haban comprado. Como, adems, todas las instituciones nancieras han operado con estos valores y otros derivados de los mismos con mucha opacidad y poca transparencia, ya que no quieren desvelar sus negocios y la poltica neoliberal de los ltimos aos ha desmantelado muchos controles de estas operaciones, result, y todava es as, que realmente ninguna institucin saba con seguridad cuales de las otras instituciones estaba en casi quiebra y quien no. Por lo que ante esta situacin dejaron de dar crditos. Unas porque estaban perdiendo mucho dinero con las hipotecas no pagadas y los valores basados en las mismas y no tienen liquidez, otras porque teman lo que pudiera pasar. Se ha producido una sucesin de quiebras de entidades nancieras que ha motivado la drstica cada general de las cotizaciones en Bolsa y un temor paralizante acerca de la situacin real de muchas de las entidades nancieras que se crean ms importantes As que han disminuido fuertemente los crditos no slo a las hipotecas, sino a muchas otras actividades, se han congelado los crditos y se ha generado una crisis nanciera mundial de graves consecuencias. De crisis inmobiliaria a crisis econmica. En resumen, la crisis nanciera que ha supuesto la congelacin del crdito, primero en los pases ricos y despus en todo el mundo ha forzado que los crditos hipotecarios se hayan congelado. Esta falta de nanciacin es una de las razones principales para la crisis inmobiliaria actual y un importante elemento de la crisis econmica que le est siguiendo. A medida que la crisis nanciero-inmobiliaria ha ido avanzando han sido ms y ms los bancos e instituciones nancieras afectados Fanny Mae, Freddy Mac, Lehman Brothers, los primeros, seguidos por una numerosa lista que crece cada da sobre todo en Estados Unidos pero tambin en el Reino Unido, Blgica y Alemania. La crisis nanciera se ha intensicado, a pesar de que los bancos centrales de Estados Unidos y la UE han suministrado miles de millones de crditos de emergencia a los bancos comerciales13. En otro octubre fatdico para el capitalismo, las medidas de intento de salvar los mercados nancieros han sido espectaculares, tanto en cantidad como por su forma. Los primeros das de Octubre 2008 el gobierno de Estados Unidos ha organizado una operacin de rescate de los mercados nancieros de 700.000 millones de dlares, que, adems de todas las ayudas anteriores ya proporcionadas ya se ha quedado corta. Asimismo los principales pases de la UE, y tambin Espaa, estn proporcionando ayudas de cantidades increbles a sus sistemas nancieros, lo que puede dar una idea de la enorme magnitud del problema generado14. Seguramente despus de cerrar este dossier las intervenciones continuaran y seguiremos sorprendindonos por su magnitud. Pero hay que destacar la enorme injusticia que esta solucin de emergencia supone, ya que ni se presta ayuda a los realmente damnicados quienes no han podido pagar las hipotecas y pierden sus casas, o quienes quedan parados por la crisis sino que, adems, las condiciones en que dicha ayuda se presta no suponen un cambio del sistema anterior, sino que se esta rescatando un sistema nanciero y a sus principales agentes, para

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que puedan volver al mismo sistema y a seguir haciendo lo que nos ha llevado a este desastre. Adems, los tipos de inters hipotecarios han seguido subiendo, especialmente en Europa, con lo que cada vez es ms difcil todava pagar las hipotecas. Y se sigue generando el crculo vicioso de la crisis nanciero-hipotecaria. Obsrvese que la crisis, aunque tiene su origen en las hipotecas basura no pagadas, se expande y generaliza debido a las operaciones especulativas de las instituciones nancieras buscando benecios (compra de valores titulizados). Parece que en Estados Unidos, las hipotecas basura no eran ms que el 13% de todas las hipotecas y han dado lugar a todos estos graves problemas, porque al no saber quien debe a quien entre las grandes instituciones nancieras, ninguna de ellas quiere arriesgarse y dar crditos. Es interesante observar que frente a la crisis, los bancos y otras instituciones nancieras han pedido insistentemente ayudas pblicas, y las han logrado en enorme magnitud, pero no parecen dispuestos a que se profundice en sus cuentas para aclarar sus respectivas situaciones de riesgo y resolver el problema. Quieren soluciones, pero sin que les pidan que desvelen la situacin que ha causado el problema. En la actualidad la crisis nanciero-inmobiliaria constituye uno de los elementos principales de los diversos episodios econmicos que estn llevando a la crisis econmica generalizada. El fuerte efecto de arrastre de este sector supone que el freno en el desarrollo inmobiliario conduce a una importante disminucin de la actividad econmica que, si coincide con otros elementos recesivos como en la actualidad, motiva graves consecuencias econmicas recesivas para la economa del pas y especialmente para sus clases populares15.

Permitiendo la circulacin del capital en general gracias a la produccin de la infraestructura fsica necesaria para producir, distribuir y consumir (en algn lugar han de vivir los trabajadores); como sector donde invertir los excedentes y buscar la valorizacin y realizacin del capital (benecio); y, extrayendo ms benecio del trabajador a travs del consumo de la vivienda que este slo puede hacer o a travs de la compra hipotecndose o pagando un alquiler. En los tres casos, la vivienda es tratada como una mercanca. Con lo cual, la satisfaccin del bien de primera necesidad vivienda queda subordinado a que los agentes consumidores personas y familias dispongan de los recursos econmicos sucientes para poder acceder al mercado. Los precios de las viviendas, las condiciones del crdito y su amortizacin suponen un gran y prolongado esfuerzo econmico para las personas y familias implicadas. Estas condiciones han sido exacerbadas por los bajos tipos de inters, las innovaciones nancieras que han permitido el urbanismo revanchista neoliberal, la sobre-valoracin de los activos inmobiliarios y con la concomitancia del sector pblico y sus polticas. Siendo el resultado que muchas personas y familias no pueden satisfacer estas condiciones y malviven en precarias condiciones de habitacin. Pero la evolucin de este sector est sometida al carcter cclico del capitalismo, alternndose los periodos de expansin y buenos negocios para todos los agentes econmicos implicados con los periodos de recesin y crisis. Debido a la importancia del sector, su fuerte interrelacin con los mercados nancieros ahora tan globalizados e interdependientes, en los periodos de crisis conlleva el riesgo de arrastrar a toda la economa en una orientacin recesiva. Estos procesos generales de insercin de la vivienda en la circulacin del capital con el papel relevante no tan solo de los constructores y del sector inmobiliario pero tambin de las nanzas y el sector pblico no se han llevado a cabo ni de la noche al da ni de igual forma en todo el mundo. Nosotros, en la siguiente parte nos centraremos en Espaa y en la evolucin del sector y de las polticas de la vivienda en la ltima dcada, pero eso no quiere decir que todo empezara hace diez aos ni que las contradicciones de la mercantilizacin de la vivienda se hayan resuelto, sino todo lo contrario. El sistema capitalista no opera para cubrir los derechos o las necesidades vitales de la poblacin sino en tanto en cuanto stas pueden ser convertidas en mercancas y proporcionar un benecio: - El sistema capitalista en la bsqueda de sus benecios penetra en el mbito del espacio y la vivienda, convirtindolos en mercancas para la valorizacin de sus capitales; - con el concurso imprescindible del capital nanciero y del sector pblico se establece un sector de actuacin econmico-social que incide fuertemente en la conformacin del espacio, las caractersticas de la vivienda y las formas de vida, proporcionando adems, un amplio mbito para la inversin rentable de capitales; - la evolucin de este sector est sometida al carcter cclico del capitalismo, alternndose los periodos de expan-

5. DEL DERECHO A LA VIVIENDA AL DERECHO DE PROPIEDAD En resumen, para entender la crisis del derecho a la vivienda, y por extensin a la ciudad, tenemos que entender en que condiciones y de que manera la forma en que est organizada la sociedad actual produce y provee la vivienda y la ciudad. Es decir, como se integra la vivienda en una sociedad capitalista. Dentro del capitalismo, y en especial en sus formas ms liberales como en este periodo, la lgica dominante, por no decir aplastante, en la produccin del entorno construido es la obtencin de benecios y no la de cubrir las necesidades vitales de la poblacin. En este contexto, el sistema capitalista en la bsqueda de sus benecios penetra en el mbito del espacio y la vivienda, convirtindolos en mercancas para benecio de sus capitales. Con el concurso imprescindible del capital nanciero y del sector pblico se establece un rea de actuacin econmico-social que incide fuertemente en la conformacin del espacio, la posibilidad de acceso a la vivienda y las caractersticas de la misma y las formas de vida. En este sentido, el entorno construido y la mercantilizacin de la vivienda se integra en los circuitos de capital y en la extraccin de benecio de tres maneras:

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sin y buenos negocios para todos los agentes econmicos implicados con los periodos de recesin y crisis. Por la importancia del sector, en los periodos de crisis, conlleva el riesgo de arrastrar a toda la economa en una orientacin recesiva; - la satisfaccin del bien de primera necesidad vivienda queda subordinado a que los agentes consumidores

personas y familias dispongan de los recursos econmicos sucientes para poder acceder al mercado. - los precios de las viviendas, las condiciones del crdito y su amortizacin suponen un gran y prolongado esfuerzo econmico para las personas y familias implicadas. Muchas personas y familias no pueden satisfacer estas condiciones y malviven en precarias condiciones de habitacin.

NOTAS: 1. Hay multitud de relatos histricos explicando las desgracias de las familias que eran desahuciadas por no poder pagar la renta. 2. Aunque la vivienda se sigue valorizando durante muchos aos, ahora se puede vender rpidamente una vez construida, e incluso en construccin, de forma que el capital invertido en la construccin se recupera en un corto plazo. 3. No son los nicos circuitos posibles, hay otros tambin muy importantes como el circuito nanciero. 4. Generando gravsimos problemas a las familias monoparentales o a aquellas personas que quieran o tengan divorcios- que vivir solas 5. En un trabajo realizado recientemente para Barcelona la media de tiempo de desplazamiento al trabajo (ida y vuelta) es de 59 minutos, pero son frecuentes los desplazamientos de 69 y 79 minutos. En TAIFA opinamos que hay muchos trabajadores que tardan todava bastante ms. 6. La absorcin del excedente a travs del consumo de vivienda se realiza tambin en la venta de casas antiguas, que se compraron o construyeron a otro precio, pero se venden a precios actuales. El afn de aprovechar las posibilidades de especulacin se expande a toda la poblacin propietaria de una vivienda y los elementos especulativos de la vivienda se acaban percibiendo como un aspecto normal de la vida. 7. En este caso entendemos por reproduccin social el que se puedan reproducir las condiciones de vida de los trabajadores. En una sociedad industrial es crucial asegurarse que los trabajadores puedan acudir desde sus domicilios a su lugar de trabajo, para que contine la relacin social con sus empleadores. 8. Una sociedad industrial es urbanizada dado que se rompe la conexin entre los recursos naturales, la tierra y el trabajador. ste (como el capitalista) se abastece a travs del mercado y lleva una vida urbana. Esto no signica vivir en una gran ciudad sino vivir de forma urbana. Ntese como en la industrializacin de la agricultura, la forma de vida y ritmos de los trabajadores/empresarios agrcolas se asemeja a la de los trabajadores/empresarios de los sectores industriales y de servicios. 9. Palabra inglesa que viene de gentry, seores, que signica la elevacin de la categora social, en este caso de un territorio, que se produce mediante la expulsin de los habitantes ms modestos que residan anteriormente en ella. 10. Hay que tener en cuenta que en las condiciones actuales del capitalismo, el crdito es absolutamente fundamental para la vida econmica, ya que la actividad econmica se nancia mediante el crdito. Las empresas operan con crditos que obtienen de los bancos, de la Bolsa, o de otras instituciones nancieras, pero sin crditos, la economa actual no puede subsistir. 11. Al nal se nancia con los ahorros, pero durante un periodo mucho ms largo que en el que normalmente se puede ahorrar cuando se necesita un piso. 12. Incluso el periodo ms largo de prosperidad del capitalismo moderno (aos 1945-75), cuando muchos autores creyeron que el keynesianismo haba logrado una solucin para el tema de las crisis peridicas del capitalismo, acab con una profunda crisis en la que hunde sus races todo el periodo desde entonces. 13. En cada pas existe un banco central que gestiona los mercados nancieros de aquel pas. En la Unin europea el Banco Central Europeo (BCE) ha sustituido a los respectivos bancos centrales de todos los pases de la zona euro. En EE.UU: el banco central se llama la Reserva Federal (FED en sus siglas en ingls). En esta crisis estos dos bancos centrales estn suministrando enormes cantidades de liquidez a corto plazo a los bancos comerciales de sus diversos pases para paliar la crisis de liquidez, pero hasta ahora no lo estn logrando. 14. Y de la enorme injusticia que esta solucin de emergencia supone, ya que las condiciones en que dicha ayuda se presta no suponen un cambio sustancial del sistema anterior, pero no se presta ayuda a quienes no pueden pagar las hipotecas y pierden sus casas. 15. Como en toda crisis, una de las principales consecuencias econmicas es la perdida de empleo y la consecuente aparicin de altas tasas de paro.

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La evolucin de la situacin de la vivienda

(1995-2008)
INTRODUCCIN En el artculo Capitalismo, espacio y vivienda ya se han sealado las circunstancias que han llevado a que las inversiones en el sector inmobiliario se ampliasen en muchos pases. Estas circunstancias han sido tambin muy favorables en el estado espaol: el dbil desarrollo y el prematuro fracaso de las esperanzas de benecios en la nueva economa, los bajos benecios que se obtenan en otras colocaciones alternativas del capital (bolsa y ahorro en las instituciones nancieras), la debilidad del sistema productivo, la renovacin urbana asociada a la incipiente democracia, el

Jos Iglesias Fernndez y Daniel Mayals

sistema de nanciacin municipal, la falta de controles en urbanismo y la permisividad de la corrupcin en la actividad inmobiliaria, as como la aparicin de nuevos empresarios con abundante capital y crditos, dispuestos a iniciativas arriesgadas con tal de obtener altos y rpidos benecios, junto a una fuerte demanda de viviendas debido al deseo de mejorar las condiciones de habitacin de una poblacin ms prspera, ms las compras de vivienda por extranjeros que se han establecido en el litoral del pas, en un contexto de abundancia de liquidez y dinero a bajos tipos de inters, han motivado una imponente expansin del mercado de la vivienda con las caractersticas siguientes:

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conocer con exactitud las caractersticas del parque resi- La construccin de viviendas se ha convertido en una de las principales actividades econmicas del pas; dencial espaol3, se puede percibir la dicultad de que los - los precios de las viviendas en datos sean muy precisos. No obstanpropiedad se han disparado hasta alte creemos que marcan las grandes En el estado espaol hay ms lneas de desarrollo, que es lo que turas impensables hace pocos aos; de 24 millones de viviendas; aqu nos interesa. - dado que desde hace basms de una vivienda por cada tantes aos ha habido muy pocas dos habitantes. 1. LAS VIVIENDAS4 viviendas en rgimen de alquiler en condiciones estables y con alquileres asequibles, la necesidad de comprar vivienda para la resiTodos los espaoles tienen derecho a disfrutar de una videncia habitual y todas las condiciones del mercado han vienda digna y adecuada. Los poderes pblicos promovellevado a potenciar e impulsar la compra de viviendas; rn las condiciones necesarias y establecern las normas - las condiciones de los crditos para la compra de vipertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilizacin del suelo de acuerdo con el inters general viendas, de bajos tipos de inters y largos plazos de amorpara impedir la especulacin. La comunidad participar en tizacin, han facilitado la compra de las mismas a costa de las plusvalas que genere la accin urbanstica de los entes un fuerte endeudamiento de las familias; pblicos.5 - estos elementos y otros que corresponden al crecimiento general de la economa espaola han favorecido tambin la actividad de la construccin y compra-venta de 1.1. Clasicacin de las viviendas viviendas para grandes proyectos de desarrollo urbanstico-constructor de viviendas de naturaleza empresarial y, en Al referirse a la vivienda hay que tener en cuenta distinmuchas ocasiones especulativa. tas categoras y clasicaciones. Las viviendas son distintas, no slo en sus caractersticas fsicas, lo que es obvio, sino segn las categoras jurdicas y de mercado que las difeTodo ello ha proporcionado grandes benecios al mbito de la construccin-inmobiliario, adems del mbito rencian. En primer lugar, no es lo mismo nanciero en el que se sustenta toda considerar el nmero de viviendas esta dinmica, y ha generado un Slo el 7,5% de todo el parque existentes en un momento dado del efecto de arrastre de toda la econode viviendas consiste en vivientiempo, el parque de viviendas, el ma que ha hecho que el pas haya das en rgimen de alquiler. stock viviendas existentes a 31 dipresentado cifras satisfactorias de crecimiento y prosperidad durante ciembre de 2006, por ejemplo que bastantes aos1. considerar las nuevas viviendas que se han construido a lo largo del ao 2006, que consiste en El objetivo de este artculo es describir brevemente toel ujo de viviendas nuevas construidas y aadidas al stock dos estos elementos en la evolucin del mercado de la videl ao anterior. vienda en el estado espaol durante los ltimos aos, para Las viviendas se suelen clasicar por su rgimen de poder entender como a principios del siglo XXI las viviendas tenencia: se pueden utilizar por el propietario de las misse convierten en un espacio de acumulacin de capital. Se estudiar el periodo 1990-20082, pero se conceder una mas, viviendas en propiedad, o pueden ser alquiladas por sus propietarios a quienes las quieren utilizar, en rgimen atencin especial a los aos a partir de 1997, punto de inde alquiler, viviendas en alquiler. Los propietarios son los exin cuando se desboca al alza el mercado de la vivienda, arrendadores y quienes las alquilan son los arrendatarios hasta el segundo semestre de 2007, que como es sabido, o inquilinos. se ha producido un cambio de signo contrario y el mercado Asimismo, tanto en propiedad como en alquiler, hay de la vivienda ha entrado en una acentuada recesin que que distinguir entre las viviendas de mercado libre, que no esta produciendo efectos importantes y negativos en las estn sujetas a ninguna regulacin respecto a precios u economas de todo el mundo. Es decir, el ciclo reciente de otras condiciones de mercado, de las viviendas de protecauge y cada se realiza entre 1995-2008. Para los efectos de este trabajo, cin ocial (VPO), que son viviendas la parte referente a la crisis del sector que disfrutan de algunos benecios Desde el ao 2000, de todas las est suponiendo una aceleracin rapblicos y estn sujetas a cumplir viviendas que se construyen ciertos requisitos para que se puepidsima de todos los acontecimiencada ao, menos del 10% son tos, lo que esta haciendo muy difcil da disfrutar de las mismas: en parVPO. mantener los datos actualizados, ticular estn sujetas a unos precios pues muchos de ellos cambian cada de venta mximos, tienen que estar da; si a ello aadimos que las estadsticas sobre vivienda comprendidas en una cierta dimensin y son asignadas son muy decientes; De forma directa, cuantiosa y unislo a familias o personas que cumplen ciertas condiciones particulares6. versal solamente existe el Censo de Poblacin y Viviendas elaborado por el INE cada diez aos. Dado que el ltimo Tambin se suelen distinguir las viviendas por el mocenso se realiz en el ao 2001, a da de hoy no es posible mento en que se computan: las viviendas pueden ser vivien-

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das proyectadas (cuando se elabora un proyecto), o viviendas visadas (cuando el proyecto ya ha sido aprobado por el Colegio de Arquitectos) o viviendas construidas, cuando ya han sido terminadas. En este trabajo, a menos que se seale lo contrario, se har siempre referencia a las viviendas construidas. Hay que distinguir, tambin, entre viviendas de nueva construccin y viviendas de segunda mano

1.2. El parque de viviendas y evolucin anual de las viviendas Segn el Ministerio de Vivienda, a nales de 2007 el parque de viviendas en Espaa ascenda a 24,5 millones. En el Cuadro 1 se presenta la evolucin durante los ltimos aos: 1.2.1. Viviendas segn regulacin: viviendas libres y protegidas. Las viviendas protegidas, o viviendas de proteccin ocial (VPO), provienen de una promocin pblica, es decir, que estn reguladas por algn plan de vivienda a nivel nacional, regional o municipal. Las viviendas protegidas pueden destinarse a la venta o al arrendamiento, pero en cualquier caso, debe ser el alojamiento habitual y permanente de sus ocupantes. A su vez las viviendas protegidas pueden calicarse de rgimen especial, de precio general y de precio concertado en funcin de sus precios y de los ingresos de los solicitantes; asimismo, las viviendas destinadas a arrendamientos pueden calicarse de renta bsica y de renta concertada. Las viviendas protegidas estn destinadas a compradores que acceden a la vivienda por primera vez, jvenes de hasta 35 aos, personas mayores de 65 aos y sus familias, vctimas de violencia de gnero y vctimas del terrorismo, familias numerosas, familias monoparentales, personas discapacitadas y sus familias, y otros colectivos en situacin o riesgo de exclusin social. Este tipo de viviendas sern protegidas durante 30 aos desde su calicacin como vivienda protegida, pudiendo ser superior segn la comunidad autnoma, sin posibilidad de descalicarla de manera voluntaria. Los precios de venta futuros de la vivienda protegida los ja la administracin durante un plazo no inferior a 15 aos, precios que suelen estar bastante por debajo de los precios de mercado7. Los constructores se comprometen a no vender la vivienda por encima de dicho precio mximo jado por la administracin. A cambio, stos reciben una serie de benecios, incluyendo la nanciacin de una gran parte del proyecto (puede llegar hasta el 80%) a un tipo de inters bajo. En ocasiones, la administracin impone al constructor la edicacin de un porcentaje de VPO como condicin para permitir la edicacin de vivienda libre. Al comprar una VPO, los compradores saben que el piso tiene un precio notablemente inferior al del mercado (en ocasiones tambin subvenciones econmicas para la compra) y asumen la normativa de uso y venta especial: no slo tiene que dedicarse a domicilio habitual del comprador, sino que si el comprador quiere revender la vivienda, el precio est -

Tambin se suelen clasicar las viviendas en funcin de su uso: vivienda principal, cuando son utilizadas como residencia habitual de su/s propietarios; vivienda secundaria, cuando se utiliza adems de la vivienda principal, generalmente a efectos vacacionales o de ocio, y nalmente vivienda desocupada cuando est vaca.

Cuadro 1. Estimacin del Parque de Viviendas. Serie 01-06

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jado por la administracin, quien adems posee derecho preferente de compra. A pesar de las ventajas que la construccin de VPO ofrece a los constructores, estos no suelen estar motivados para ofertar esta modalidad de viviendas ya que las libres les dejan mayores benecios. Los compradores, aunque deseen comprar viviendas protegidas pueden no encontrar oferta disponible en el mercado. Generalmente debido a la escasa oferta, las VPO se asignan a quienes quisieran comprarlas con los criterios sociales sealados ms arriba. De los Cuadros 1 y 2 se desprende con claridad que el rgimen de venta mayoritaria de la vivienda es el de vivienda libre, es decir, aquella cuya construccin no est sujeta a controles pblicos de precio, dimensin, posible comprador o arrendatario8. Segn el Cuadro 1, poco ms del 10% de las viviendas existentes son viviendas protegidas, y, lo que es ms grave, la proporcin es decreciente9. El cuadro 2 nos muestra que en los primeros aos noventa aumenta fuertemente la construccin de viviendas de proteccin ocial, llegando en 1995 casi a que el 30% de viviendas construidas fueran de proteccin ocial, pero desde entonces la VPO no levant cabeza, y a partir de 1997 ao en que comienza a subir fuertemente el precio de la viviendacomienza a disminuir el nmero de VPO construidas, reducindose a un nivel mnimo en 2000-200710. Es difcil saber si los precios de las viviendas aumentaron debido a esta disminucin de construccin protegida, o si esta disminucin

fue debida a que las condiciones de las hipotecas hacan fcil la compra de las viviendas libres por lo que la poblacin no solicitaba las protegidas (aunque no parece muy probable), pero lo que de todos modos queda muy claro es que el sector pblico abandona al mercado el mbito de la vivienda, minimizando su responsabilidad social. El otro elemento que el Cuadro 2 nos permite destacar es el aumento en la construccin de viviendas: se construyeron casi 1.200.000 viviendas de 1990-1995, para pasar a construir 1.650.000 durante los cinco aos siguientes (41% ms) y dispararse la cifra de construccin durante los aos Cuadro 2. Nmero de viviendas protegidas y libres construidas por ao. 1991 - 2006 2000-2007 construyendo 3.611.055 (118,9% ms que en los cinco aos anteriores). Si comparamos las viviendas construidas en los ltimos 16 aos (1991-2006) resulta que en este periodo se han construido el 25,9% de todas las viviendas existentes, y en los ltimos seis aos (2000-2006) el 14,1%, o, lo que es lo mismo, cada ao se han construido el 2,4% de todas las viviendas existentes previamente. En ninguno de estos periodos ha habido acontecimiento especial alguno que justique este aumento: no ha habido migraciones internas como en los aos sesenta, la poblacin del pas ha crecido muy poco, y lo que ha crecido ha sido debido a los inmigrantes extra comunitarios que no han comprado pisos hasta muy recientemente; tampoco ha habido destruccin masiva de viviendas antiguas, y los extranjeros que han comprado viviendas son bastantes pero no para justicar estos aumentos. Parece claro que esta ebre constructora se ha debido a que la construccin y venta de viviendas se haba convertido en un magnico negocio para todos los implicados en las mismas, capital nanciero, cons-

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tructores, empresas inmobiliarias, otros intermediarios e inversores, al mismo tiempo que se producan condiciones que facilitaban la venta de las mismas. En los ltimos diez aos se han construido en Espaa el doble de viviendas de las necesarias, segn reconoci ayer el presidente de la Comisin Tcnica de la Asociacin de Promotores y Constructores de Espaa (Apce), Josep Dons i Barcons, quien arm que buena parte de ellas se compraron como fuente de inversin Las personas que las compraron lo hicieron porque no haba productos de inversin en el mercado que les aseguraran el poder adquisitivo de sus ahorros, declar el promotor11. 1.2.2. Vivienda segn rgimen de tenencia La inmensa mayora de espaoles viven en casas de su propiedad. De los 23,9 millones de viviendas existentes en el estado a nes de 2006, slo 1,8 millones (7,5 por ciento) eran inmuebles arrendados. La compra de la vivienda habitual se ha convertido en la forma habitual de acceder a la vivienda en Espaa debido a la falta de viviendas en alquiler, el alto precio del arrendamiento y a los estmulos de poltica econmica a la propiedad, entre los cuales hay que destacar las desgravaciones scales a la compra de viviendas. A menudo se menciona que en Espaa existe una gran tradicin de vivir en viviendas en propiedad. No es exactamente as o, en todo caso, es, una tradicin muy reciente. El proceso de industrializacin y las migraciones internas que el mismo gener en los aos sesenta del siglo XX, motivaron un profundo cambio en la estructura de propiedad de las viviendas: por una parte se produjo una gran escasez de viviendas en las zonas de recepcin de poblacin, lo que converta en un buen negocio la construccin de viviendas para su venta12, facilitada por nuevos sistemas de acceso al crdito y por una legislacin que permiti la venta independiente de viviendas (a diferencia de la de casas completas como suceda anteriormente). Slo desde esta poca, y forzados por la ausencia de viviendas en alquiler, comenzaron los espaoles modestos a ser propietarios de las viviendas en las que vivan. Es importante tener esto en cuenta porque con frecuencia parece como si los espaoles

no estuvieran dispuestos a habitar en viviendas en alquiler, cuando la tradicin aducida para ello no tiene ms de cincuenta aos y es el resultado de una todava reciente industrializacin y urbanizacin . Es sorprendente la diferencia en las cifras de estos cuadros y el Cuadro 1 respecto al total de viviendas. El Ministerio no ofrece explicacin alguna por la discrepancia, que si no es proporcional en todas las categoras puede alterar sustancialmente los porcentajes entre las categoras respectivas.

Cuadro 4. Viviendas de alquiler en Espaa (2006)

Menos de 30m2 Entre 30,01-45m2 Entre 45,01-60m2 Entre 60,01-90m2 Entre 90,01-120m2 Entre 120.01-150m2 Ms de 150,01m2 Total

15.404 98.021 265.565 882.570 370.617 100.303 58.995 1.791.475

Fuente: El peridico 11/7/2008

Cuadro 3. Viviendas segn rgimen de tenencia

Es obvia la escasez de viviendas de alquiler en el estado, ya que con las cifras que disponemos no superan el 11% del total (segn otros cmputos no superan el 7,5%). Adems, durante el mismo, la proporcin de viviendas en alquiler disminuye durante los aos del boom, aumentando as la escasez de este tipo de tenencia, mientras aumenta la de las viviendas en propiedad. Esta carencia viene en parte de la legislacin inmediatamente posterior a la guerra civil y el periodo de industrializacin y urbanizacin del pas: En una situacin de gran escasez de vivienda, el franquismo quiso justicar su rgimen congelando el precio de los alquileres y hacindolos indenidos (Vase el artculo Las polticas de vivienda). Lo que supuso que las viviendas eran muy poco rentables para sus propietarios, por lo que dejaron de invertir en esta modalidad; especialmente a partir de los sesenta cuando se potenci fuertemente la propiedad de viviendas. La falta de rendimiento de las viviendas en alquiler y el estmulo a la propiedad condujo a una gran escasez de viviendas en alquiler, y, aunque en los ltimos aos setenta y primeros ochenta la iniciativa privada dise imaginativas vas para permitir la subida de alquileres y los contratos no indenidos (opciones de compra, aumentos pactados del IPC en los nuevos alquileres, etc.) las viviendas en alquiler siguieron siendo escasas. En 1985, el primer gobierno socialista aprob el Decreto Boyer, supuestamente para paliar dicha escasez y hacer aorar los pisos vacos que se deca que no se alquilaban por los bajos y estables alquileres, para fo-

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mentar el alquiler, pero que en realidad supuso eliminar toda proteccin a los inquilinos: se elimin la gura del contrato indenido y la posibilidad de subrogacin a los parientes cercanos y se foment un alza espectacular de los precios de alquiler. Las Leyes de Arrendamiento Urbano (LAU) promulgadas en base al Decreto Boyer13 no hicieron ms que agravar la situacin14. Sin embargo, esta proteccin al propietario tuvo los efectos contrarios y ante el aumento desorbitado de los alquileres y el estimulo a la compra de las viviendas, las viviendas en alquiler disminuyeron pasando del 40% en 1960 a slo el 15% en 2001 y a menos del 10% en 2007. En medio se logr que tanto los antiguos, como sobre todo los nuevos alquileres, se contratasen a precios de mercado, es decir a precios prohibitivos para las familias modestas y, adems, sin ninguna garanta de continuidad a partir de los cinco primeros aos que garantizaba el contrato. La propiedad de la vivienda habitual es casi obligatoria en las condiciones de la Espaa del ltimo cuarto del siglo XX. Y esta situacin ha continuado hasta la actualidad. Frente a la difcil situacin de la vivienda y a falta de medidas ms duras y ecientes15 se establecieron las agencias pblicas de alquiler. Estas se basan en la idea que muchos propietarios no alquilan sus pisos vacos por la inseguridad en el pago de los alquileres y el temor a que los pisos sufran desperfectos16, por lo que el sector pblico estableci las Agencias Pblicas de Alquiler (SPAVIV) para que sirvieran como un gestor de alquileres a cargo del erario pblico, que ofrece garantas a los propietarios que les motive a alquilar sus pisos. Les garantiza la percepcin del alquiler independientemente de la conducta del arrendatario, y la devolucin de la vivienda en las mismas condiciones de origen, incluso puede prestar ayudas para la mejora de los pisos y trata de aligerar el proceso de desahucio del inquilino por impago; de esta forma los propietarios tienen una rentabilidad y la continuidad en el valor de sus pisos asegurados. La contrapartida que exigen es nicamente que el propietario ponga el piso en alquiler a un precio razonable o asequible pero sin jar cual es ste. Por otra parte, no se establece proteccin ninguna para el inquilino. Lo que deja patente cuales son los intereses que preocupan a las autoridades. En todo caso, es posible que se haya fomentado el alquiler para turistas, estudiantes o pisos compartidos, situaciones transitorias en un periodo concreto de la vida, pero no para crear condiciones de vivienda sucientemente

estables como para planicar una vida y formar una familia. El alquiler asequible para parejas jvenes parece que est diseado para que en 5 aos hayan podido ahorrar y nalmente comprarse una vivienda de propiedad. Tarea extremadamente difcil, como es obvio. A pesar de tantas facilidades, la actuacin de las SPAVIV ha constituido un profundo fracaso, lindando en el escndalo, sino en el ridculo. Hasta tal punto que todos los partidos de la oposicin han pedido el cierre de la misma debido a su ineciencia (Pblico4/6/2008). En el cuadro 5 se presentan las cifras de incidencia de las mismas, lejos, bien lejos, de los 350.000 pisos al ao que el gobierno quera poner en alquiler a travs de stas agencias. Lo que permite suponer que la falta de oferta de alquileres no es debida, como ellos armaban, a la inseguridad de los pequeos propietarios y que el enorme parque de viviendas vacas obedece a otras razones que exigen otro tipo de polticas. Cuando una poltica fracasa tan estrepitosamente alguien deba ser responsable de dicho fracaso, pero no parece que esto ha sucedido en este caso. No slo se han establecido estas medidas, sino que se han proporcionado otras ventajas, siempre favorables a los propietarios17 a expensas del erario pblico: En 2005 se concedieron importantes rebajas scales (reducciones del impuesto de sociedades y del IVA) a las llamadas Sociedades de Alquiler, de ndole privada, para animar a las constructoras y promotoras inmobiliarias a crear sucursales dedicadas al alquiler. Se ha hecho tambin un argumento de la necesidad de hacer disponibles viviendas en alquiler para los jvenes. No hemos encontrado estadsticas sobre el nmero total de hogares que residen en viviendas en alquiler en Espaa de acuerdo con la edad de la persona principal del hogar, slo disponemos de un desglose de acuerdo con los siguientes parmetros: el 23,9% corresponde a personas con edades comprendidas entre 18 y 35 aos, el 33,3% entre 36 y 50 aos, el 22,9% entre 51 y 65 aos de edad, el 19,9% a personas mayores de 65 aos. Segn estos datos, no es tan baja la proporcin de jvenes que viven de alquiler, ya que casi una cuarta parte de viviendas en alquiler son arrendadas por estos; adems hay que tener en cuenta que en Espaa el hbito de independizarse de la familia es menor que en otros pases ricos y que hay otras razones adems de la vivienda, como la precariedad laboral que impiden independizarse .

Cuadro 5. Llaves Entregadas. Nmero de viviendas

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1.2.3. Viviendas segn destino Tradicionalmente, las viviendas existentes en Espaa han sido fundamentalmente principales, es decir que sirven de vivienda principal a su titular. No obstante, el peso de estas viviendas se ha ido reduciendo en las ltimas dcadas al tiempo que han ido ganando en importancia las secundarias y desocupadas. Como se puede ver en el cuadro 6, en los aos 60 del pasado siglo casi el 96% de la vivienda era principal frente al 3% de vivienda secundaria y el 0% de desocupada. Sin embargo, en el ao 2001 la distribucin de viviendas fue de un 68,5% de carcter principal, un 16% secundaria y un 15% desocupadas. Es decir, en los ltimos cuarenta aos se ha reducido el peso de la vivienda principal en casi 30 puntos. De este modo, desde los aos ochenta, aproximadamente el 70% de la vivienda en Espaa es de carcter principal y el 30% restante es secundaria y desocupada (INE 2004)18. Seguramente en 2008 la proporcin de la vivienda principal habr disminuido todava ms. Las viviendas secundarias se concentran en los municipios de menor tamao y en las costas tursticas, principalmente en Alicante, el 8,4% del mercado nacional,

mientras que Madrid acapara el 8,2%, Valencia el 5,9%, Barcelona el 5,8%, y Mlaga y Tarragona el 4,8% y 4,4%, respectivamente. Hubiera sido interesante tener datos sobre el mercado de viviendas nuevas y viviendas usadas, pero no hemos logrado ms que datos sueltos. Sabemos que de las casas vendidas entre 2002-2006 el 49,7% se trat de viviendas usadas, pero poco ms. Sera interesante conocer la proporcin de nuevas y usadas especialmente porque parece que en el periodo de crisis inmobiliaria actual, al que nos referiremos ms adelante, se ha hundido ms la compraventa de viviendas usadas que la de las viviendas nuevas. 1.2.4. El parque de viviendas vacas

En Papeles de Economa Espaola de la Fundacin de las Cajas de Ahorro (FUNCAS) se seala que el parque de viviendas vacas en Espaa creci un 25,48% en el ltimo decenio, hasta situarse en 3,01 millones de unidades en 2001, cifra que se mantiene en los datos de 2007. Es un verdadero escndalo que haya ms de 3 millones de pisos vacos en este pas. Hay ms de tres millones de pisos vacos en este pas. En Barcelona y Madrid casi el 10% de viviendas estn vaCuadro 6. Distribucin de la vivienda en Espaa (%) cas El nmero de casas de viviendas secundarias aument un 14,95%, con 3,36 millones de pisos. FUNCAS seala que la mayora de los pisos vacos, un 41,2%, se encuentra en las principales ciudades espaolas y sus coronas metropolitanas. Barcelona y Madrid son las ciudades con mayor proporcin de tipos de viviendas vacas en el parque nacional, al representar el 9,9% cada una, mientras que en Valencia y Alicante ese porcentaje desciende al 6,7% Cuadro 7.- Principales magnitudes del mercado de la vivienda en Espaa y 5,6%, respectivamente, y en Sevilla y Mlaga al 3,6% y 3,5%. Por otro lado, FUNCAS seala que el 18,5% de las viviendas vacas del parque espaol no est en buen estado y sita la edad media de los pisos en 38,7 aos, lo que no es una edad excesiva para viviendas, si no fuera porque han estado muy mal construidas. Segn explica FUNCAS, en las provincias menos dinmicas los parques de viviendas vacas son ms antiguos, mientras que entre

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las provincias ms dinmicas es menor la media de edad de los pisos y es mayor la proporcin de la construccin en el ltimo decenio. Por ello, las viviendas secundarias y en mayor medida las vacas podran llegar a ser utilizadas como casas principales o permanentes. Ya se ha visto que en el Estado espaol, tenemos una vivienda por cada dos habitantes y hay ms de un 12% de viviendas vacas. Al mismo tiempo es sabido que existen situaciones en que viven 16 personas en 50 metros cuadrado19 y que en Espaa, 1,5 millones de personas reside en viviendas que no renen condiciones mnimas de habitabilidad20, lo que dice mucho acerca de la desigualdad de las condiciones de vida de partes importantes de la poblacin espaola I.3. Principales magnitudes del mercado de la vivienda en Espaa Completamos la informacin sobre la vivienda aadiendo en el Cuadro 7 algunos datos ms sobre la evolucin de la misma en los dos ltimos aos: Puede advertirse como 2005-2006 marca el mximo periodo de auge, inicindose el declive ya dicho ao, intensicndose en 2007, y aunque no tenemos datos sistemticos, sabemos que la crisis est acentundose fuertemente en 2008.

2. LOS PRECIOS DE LAS VIVIENDAS Nadie en este pas ignora los enormes aumentos que los precios de venta de las viviendas han experimentado en los ltimos aos. Tampoco los precios de los alquileres han ido a la zaga, de modo que el gasto en vivienda, y las diculta-

Cuadro 8. Precios medios nominales A diciembre de cada ao. Media para Espaa

des para nanciarlo han pasado a constituir uno de los problemas ms importantes y graves de quienes necesitan disponer de una vivienda, especialmente si antes no vivan de forma independiente, es decir, no disponan de ninguna21. Tras la recuperacin de la economa espaola de 1995, y especialmente a partir de 1997, los precios de las viviendas comienzan a subir como la espuma y los aumentos son crecientes a medida que pasa el tiempo hasta la crisis de 2007-2008. En el Cuadro 8 recogemos la informacin que sobre los precios de la vivienda presenta la Sociedad de Tasacin22. Los precios medios para todo el pas no reejan los precios reales en las ciudades, pero constituyen una primera pauta para observar la evolucin de los mismos. Por imperfectos que sean los datos, sobran todos los comentarios. Durante el mismo periodo 1995-2005 los salarios medios nominales en Espaa han aumentado aproximadamente en un 30%23, lo que indica claramente el deterioro que ha supuesto el aumento del precio de la vivienda en la capacidad adquisitiva del trabajador. Ms adelante, al referirnos a la nanciacin de la vivienda explicaremos como la compra de la misma se ha hecho posible. Pero estos datos dicen muy poco. Si todas las estadsticas sobre la vivienda son decientes en este pas, las estadsticas sobre sus precios lo son mucho ms: porque los precios declarados son distintos a los reales, porque en un periodo de rpida subida de precios los datos estadsticos quedan desfasados para cuando se publican, porque los precios varan mucho segn la poblacin e incluso el barrio en que la vivienda est situada y los datos dan cifras medias, por las diferencias de precios entre la vivienda libre y protegida, etc. Hay que sealar tambin que a veces se hace referencia al coste de la vivienda cuando en realidad se esta sealando el precio de venta que no es lo mismo. Es necesario tener todos estos elementos en cuenta al estudiar los datos que proporcionamos que sirven ms para conrmar la tendencia ascendente que para proporcionar datos precisos. Es fcil comprobar que el dato estadstico general del Cuadro 8 queda bastante por debajo de las cifras ms realistas del Cuadro 9. Incluso las publicaciones conservadoras aceptan que: Los precios de los pisos subieron en Espaa un 190% entre 1997 y el tercer trimestre de 2007. Esto es un 60% ms que entre los veinte pases desarrollados que el semanario The Economist incluye en su anlisis trimestral de la evolucin internacional del mercado de la vivienda24. Aunque las viviendas protegidas se considera que estn aproximadamente un 20% por debajo de los precios de las viviendas libres, otros datos correspondientes al segundo trimestre de 2008 estiman que el coste medio de la vivienda libre en Espaa alcanz los 1.752,8 euros por metro cuadrado, frente a los 916,2 euros de una vivienda de proteccin ocial (VPO) que supone una diferencia mucho mayor. Es decir, la vivienda libre es un 91,3% ms cara. Con los datos del primer trimestre, la diferencia era del 84,6%. Pero en el Nuevo Plan de Vivienda 2005-2008 se contemplaron nuevos precios con objeto de estimular la produccin de este tipo de viviendas. Deben de ser las

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que tiene las casas libres un 167,9% ms caras que las de promocin subvencionada, es el caso ms espectacular. En el lado opuesto se sita Extremadura, donde la diferencia entre optar por uno u otro mercado apenas llega al 12%. No es de extraar, por tanto, que se ponga a esta regin como ejemplo donde la promocin de VPO ha sido exitosa, ya que con esos costes su construccin y venta ha sido casi tan Cuadro 9. Precios de vivienda libre en municipios mayores de 25.000 habitantes rentable para el promotor como en el mercado libre. De nuevo el presidente de la Comisin Tcnica de la Asociacin de Promotores y Constructores de Espaa (Apce), Josep Dons i Barcons, sealaba que dado que en Espaa hay ya un milln de casas en venta Cabe la posibilidad de que este stock se recalique como vivienda social a precio concertado, lo que permitira a ciudadanos con ingresos superiores a los requeridos acceder a vivienda protegida25. Segn argument Dons, esta opcin beneciar a ambas partes, promotores y compradores, puesto que se trata de Cuadro 10. Renta de pisos en alquiler. Precios de Mercado y de la Sociedad Pblica de Alinmuebles de acceso quiler. Euros mes directo que ya han sido construidos, y adelant que el precio por metro cuadrado que poseer esta tipologa de vivienda social se har pblico de manera inminente. Es decir, en tiempo de crisis se recalicarn las viviendas protegidas para los ciudadanos con ingresos superiores puedan acceder a las viviendas que disfrutan de las ayudas pblicas. Incluso el CTESC de Catalunya (Consejo de Trabajo, Econmico y social) considera que el reciente decreto de vivienda concertada cataln establece unos precios muy cercanos a los precios actuales del viviendas protegidas con precios concertados que son ms caras y por lo tanto ms atractivas para los promotores inmobiliarios. Se estima que para un piso de 90m2 (la supercie mxima promedio que contempla el Plan de la Vivienda) la diferencia entre el mercado libre o VPO ascendera a algo ms de 75.200 euros. Por territorios, Madrid,

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mercado libre (lo que) Cuadro 11: Relacin entre el precio de los pisos y los salarios. Aos de salario necesarios para comprar un piso diculta el acceso a la vivienda de la mayor parte de la ciudadana (El Pas 1-72008). Es posible que esto benecie a los promotores, y muy probable que benecie a las capas de ingresos ms altos que podrn comlos propietarios exigen como depsito adicional anticipado prar casas ms baratas, pero es seguro que no beneciar hasta seis meses de aval o depsito lquido, sobre todo si a las capas de ingresos modestos del pas. los inquilinos no pueden presentar el justicante de una El Cuadro 10 nos proporciona alguna informacin nmina (estudiantes, gente que se traslada a un nuevo emsobre precios del alquiler, tanto sobre los precios de mercado como los que corresponden a los de la Sociedad Ppleo, inmigrantes); adase a ello el pago anticipado de la renta mensual, y nos encontramos con que puede ser blica de Alquiler necesario disponer de entre 10-12 meses de renta en En lo que respecta a los precios de mercado las rentas ciudades como Madrid o Barcelona en torno a 10-12.000 sealadas en este cuadro estn bastante por debajo de los euros para poder rmar el contrato de inquilinato. Lo existentes en las grandes ciudades. Por lo menos en Madrid que hace imposible para mucha gente, sobre todo jvenes y Barcelona es imposible encontrar cualquier piso, por moo familias modestas, el pensar en un piso de alquiler. desto que sea, por debajo de los 800 euros al mes, siendo la cifra de 1.000 euros y superior mucho ms frecuente. Si se compara el precio medio de los pisos con los salaRespecto al precio de las viviendas en alquiler hay que aadir adems otro aspecto que aumenta en mucho las rios anuales de los trabajadores que oscilan entre el salario dicultades para poder acceder a un piso arrendado. Nos mnimo de 8400 euros anuales , y el salario medio en torno referimos a la exigencia por parte de los arrendadores de a 20.000 euros anuales, est muy clara la enorme dicultad avales o depsitos en metlico que el arrendatario ha de de acceder a la propiedad de un piso para un trabajador; pero no es mucho menor la dicultad de pagar un alquiler, satisfacer al rmar el contrato de alquiler, antes de entrar a vivir en un piso alquilado. La Cmara de la propiedad pues adems que ya hemos visto que los pisos disponibles exige el equivalente de dos meses de depsito, que ser para el alquiler son muy pocos. Si se compara el precio de devuelto al inquilino al trmino del contrato si ste deja el compra (sin incluir los intereses de la hipoteca) con estos piso en las condiciones en que lo encontr. Las agencias salarios tenemos: inmobiliarias cobran el equivalente a un mes de renta, o Es decir, un trabajador medio, utilizando todo su salaun 10% de la renta anual como comisin, y, a menudo, rio para comprar el piso ms barato posible (si existe a ese

Grco 3. Precio m2 vivienda

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Recuadro 1: Una formula intermedia. Un caso que ilustra como se puede facilitar el acceso a la vivienda cuando se soslaya el afn de benecios del sector de la construccin y la dejadez del sector pblico Jos Moreno26, extremeo de 57 aos, pocero de profesin y, de vocacin, constructor de viviendas baratas para jvenes, gestiona una cooperativa que en los dos ltimos aos ha construido 402 viviendas protegidas en Fuenlabrada para menores de 32 aos a un precio de entre 82.000 y 88.000 euros. Los pisos tienen tres o cuatro habitaciones, piscina, garaje y trastero. El truco? Ninguno, dice l. El Ayuntamiento (PSOE e IU) adjudica por concurso a un precio muy bajo el suelo a los cooperativistas y stos construyen los pisos. No he querido enriquecerme, por eso son tan asequibles, arma este hombre. Estos pisos no son los primeros que construye. En los ltimos tres lustros, Moreno ha levantado otro centenar de las mismas caractersticas y a precios tan bajos, tambin en Fuenlabrada. De todo el dinero invertido, slo me he llevado el 3,6%. Pero con eso he tenido que pagar el abogado, el gestor, el economista, la gente de las ocinas..., asegura. Aade que ahora obtiene por primera vez unos mnimos benecios por la construccin de las viviendas. Y lo he hecho porque en las otras dos cooperativas que constru hace tiempo no gan ni un duro y todo el mundo rumoreaba que, encima, me estaba enriqueciendo. Hasta un hijo mo me dijo: Eres tonto o qu? Algo tendrs que cobrar. A pesar del milagro, Moreno no va a poder construir ms pisos baratos por lo menos hasta el prximo mes de octubre, cuando el Ayuntamiento vuelva a ofrecer suelo pblico en concurso. Pero para obtener uno os tenis que apuntar al Instituto Municipal de la Vivienda, advierte Moreno a los jvenes que no dejan de preguntarle por la calle. Al Instituto de qu?, contestan quienes se acercan en busca del piso barato. l justica su particular revolucin del ladrillo en que le gusta denunciar las injusticias: En este caso, la falta de viviendas para jvenes, y sigo pensando que se puede hacer un mundo mejor. Y los ayuntamientos y las comunidades autnomas deberan de dejar de ganar dinero con el tema de la construccin Moreno es popular en Fuenlabrada y en el bar al que se acerca a tomar un vino todo el mundo le conoce. Es todo corazn y un personaje. Est en el Libro Guinness de los Rcords..., cuenta Jaime Llopart, su amigo y arquitecto de las viviendas. Este militante de izquierdas de toda la vida fue concejal de Deportes de Fuenlabrada con el Partido de los Trabajadores entre 1979 y 1983. Ahora preside la asociacin de vecinos del barrio de La Avanzada. Con Franco estuve varias veces en la crcel, arma27.

precio) necesitara por lo menos 9 aos para nanciarlo, mientras que un trabajador con el salario mnimo necesitara ms de 21 aos. Deben ser stos los clculos que realiz la banca para establecer hipotecas a 40-50 aos!!! Lo que queda meridianamente claro es que una familia trabajadora no puede comprar un piso a menos que exista en la misma ms de un salario. Ya es sabido que para poder nanciar una hipoteca, es necesario que hayan por lo menos dos salarios medios en la familia, de los cuales se dedica uno de los mismos exclusivamente para nanciar la vivienda Un aspecto importante que hay que aadir es que el precio de compra de las viviendas no entra en el cmputo del IPC ya que se considera que no es un bien de consumo (a los que corresponde el IPC) sino un bien de inversin. Este es un aspecto muy engaoso cuando se considera el aumento del coste de la vida a travs del IPC, pues ya hemos visto que la mayora de la poblacin compra una vivienda. Como los aumentos de sus precios no inciden ms que muy dbilmente a travs del precio de los alquileres en el IPC, esta deciencia rebaja sustancialmente el aumento en el coste de la vida real de la poblacin.

3. LA COMPRA DE VIVIENDAS Y SU FINANCIACIN Ya se ha ido sealando alguna razn que ha conducido al fuerte aumento de la demanda de viviendas en propiedad y ha facilitado el desorbitado aumento de sus precios, cmo la escasez del alquiler, el alto precio del arrendamiento y su inseguridad. Sin embargo, el fortsimo crecimiento de la demanda viviendas en propiedad no se puede entender sin tomar en cuenta otros motivos que es necesario mencionar. Desde el punto de vista de compra de viviendas para residencia familiar (principal o secundaria): La vivienda es un aspecto clave en la calidad de vida de las familias. Por ello, no dudan en dedicar a la misma una gran parte de sus ingresos. Cuando la familia mejora en su situacin econmica, bien por aumentos salariales o porque una persona ms de la familia comienza a percibir un salario incorporacin de la mujer a la vida laboral, se produce un movimiento rpido a la mejora de la vivienda. La demanda en los ltimos aos ha ido a satisfacer las necesidades de nuevas viviendas y, tambin, a satisfacer el deseo de mejores viviendas de las personas y familias que podan acceder a las mismas. Lo que ha sido ms fcil debido a las condiciones de los crditos para su compra. Las facilidades de crdito y los bajos tipos de inters son probablemente los elementos ms importantes que han impulsado la demanda de viviendas y facilitado su compra a pesar de sus altos precios. Es un aspecto tan importante que dedicaremos el apartado siguiente a tratar exclusivamente de este aspecto. La compra de vivienda ha disfrutado de importantes benecios scales. Durante muchos aos la mera compra de la vivienda, de cualquier tipo desgravaba; en el ltimo decenio disminuy esta desgravacin y se limit a las viviendas de residencia habitual (se elimin la desgravacin

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a la compra de segundas, y an terceras, residencias) pero todava segua siendo importante (de entre un 10 y un 15% as como en las cuentas de ahorro para su futura compra) especialmente para las familias de clase media, pues el tipo de desgravacin favoreca a los contribuyentes de ingresos medios y superiores. Los bajos tipos de inters tenan su contrapartida en muy bajos tipos de rentabilidad del ahorro, por lo que la compra de una vivienda ha sido ms rentable que mantener los ahorros en el banco u otras inversiones similares; asimismo, como el aumento en el precio de las viviendas era muy superior a la inacin, la compra de la vivienda permita mantener e incluso incrementar el valor del patrimonio. Este constante aumento del precio de las viviendas permita tambin utilizarlas como garanta de nuevos crditos para otros objetivos (compra de automviles, vacaciones). Adems, dado el constante aumento en el precio de las viviendas, la compra de las mismas y una hipottica venta posterior se ha visto cmo un negocio seguro y muchos propietarios de viviendas familiares han entrado tambin con entusiasmo en la rbita especuladora. Aparte de lo que supone entrar en el reino de la propiedad privada, todos los propietarios se transforman en especuladores, pues vemos con satisfaccin como sube el precio de nuestros pisos sin pesar que ello diculta el acceso a nuestros hijos y conciudadanos, gravando y agravando todava ms la adquisicin a las futuras generaciones28. Esta obsesin por la propiedad de los compradores, y la especulacin generada por los promotores y constructores, han hecho de Espaa un caso alarmante para las capas ms desfavorecidas de la poblacin. La ONU, en un acontecimiento inusual, llamar (hoy) la atencin al Gobierno espaol y le urgir a intervenir en el mercado29. Cuando las autoridades pblicas son incapaces de garantizar lo que proclama la Constitucin, y la ONU les recrimina por este abandono de sus obligaciones, la tica de la okupacin parece convertirse en una salida posible para soslayar la dictadura que ejerce el mercado de la vivienda sobre las poblaciones con muy pocos recursos econmicos. En denitiva, la vivienda, tan indispensable para satisfacer el bienestar de la poblacin y la proteccin de la especie humana, ha sido convertida en una mercanca por la cual el sistema controla buena parte de las vidas de la ciudadana. La compra de segundas residencias por parte de familias que han aumentado sus ingresos o que hace aos que compraron el piso y ya lo tienen pagado, tambin ha sido una de las razones por las que se ha incrementado la construccin de inmuebles, sobre todo en zonas tursticas. Asimismo en segundas residencias o viviendas de vacaciones ha sido tambin importante la inversin extranjera. Se ha desarrollado un sentido de propiedad, de tener algo que es de uno, lo que da seguridad a las familias. Igualmente se ha generado la sensacin de que estar en alquiler era tirar el dinero, pues por una cuota similar se puede pagar una hipoteca y al nal se obtiene la titularidad o propiedad. Cabe decir que este sentido de la propiedad, consolida la ideologa capitalista, refuerza la idea de que la propiedad es buena, sin distinguir si es la de los bienes

de consumo o inversiones en los medios de produccin, generando una mentalidad favorable a la propiedad en general entre la clase trabajadora, a la vez que fomenta un creciente individualismo. Como ya adverta el antroplogo LH Morgan, si se consigue centralizar la propiedad privada en unos cuantos, los otros millones quedarn sometidos al deseo de ser propietarios30. Desde el punto de vista de los inversores: Igualmente para los inversores ha sido muy rentable invertir el dinero en la compra o construccin de inmuebles. La cada de lo que se denomin la nueva economa, de las empresas de Internet, provoc que los inversores pasaran a invertir en bienes tangibles y seguros, con una demanda que en aquel momento apareca prcticamente asegurada. De este modo se invirti gran cantidad de dinero en el mercado inmobiliario buscando mayores benecios, ya que haba buenas perspectivas de aumento de precios y de demanda. Lo que les ha permitido obtener grandes ganancias en un corto espacio de tiempo que no podan conseguir teniendo el dinero en otras inversiones nancieras de riesgo o en el banco con un bajo tipo de inters. A ello hay que aadir los incentivos scales a la vivienda y ayudas a la actividad constructora. Hay que considerar tambin la opacidad y el escaso control por parte de los entes pblicos acerca de los fondos dedicados a estas operaciones. Parece que entre las formas importantes de blanqueo del elevado volumen de dinero negro que se mueve en el estado espaol -incluida la zona oscura del capitalismo: drogas, armas y prostitucin- una es la inversin inmobiliaria31, que permite blanquear importantes sumas sin que se indague en su origen. Esta abundancia de dinero negro ha impulsado y facilitado tambin la corrupcin que ha estado a menudo vinculada a los proyectos inmobiliarios. La actividad constructora contribua a reducir el volumen de capitales que tena que buscar destino en los parasos scales. Es sabido que el negocio inmobiliario ha sido tambin el agente activo de grandes episodios de corrupcin entre el mundo de los negocios y la esfera poltica, especialmente municipal , especialmente en las zonas muchas tursticas, pero no todas donde el crecimiento urbanstico ha sido muy acusado. La relacin entre la actividad inmobiliaria y el sistema de nanciacin de los municipios ha sido tambin un elemento destacable, pero se har ms amplia referencia al mismo al presentar la industria de la construccin. Las sucesivas leyes en el sector inmobiliario y de la construccin desde la llamada transicin democrtica han favorecido la desregulacin del mercado y el aumento desmesurado de precios de los ltimos aos32. La liberalizacin de la Ley del Suelo de 1997 ha sido muy importante para explicar el boom inmobiliario de esta ltima dcada. Hay que considerar en detalle tambin la incidencia del sector pblico en todo este proceso, pero esto se recoge en el artculo Las polticas de vivienda de este Informe. La situacin de la vivienda en Espaa es tan extremada que no olvidemos que el relator de la ONU, el arquitecto

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M. Kothari, en su informe nal sobre el estado de la vivienda en general, y en Espaa en concreto, ha dedicado duras palabras para una Barcelona elitista y excluyente, que da prioridad a las inversiones del turismo y que ha perdido su espritu de ciudad civil. Kothari no ha puesto el nfasis en que falten viviendas, sino que sobran vergonzosos casos de mobbing y que es maniesta la injusticia por las condiciones de vida de la poblacin inmigrante y por la discriminacin de sexo. Estos son tambin problemas esenciales y la solucin no est, por tanto, en dar prioridad a los intereses de promotores y constructores.33 Todos estos elementos condujeron al permanente aumento de los precios de las viviendas desde 1993, pero muy especialmente desde 1997 como puede verse en los cuadros, muy por encima de lo que suponan los aumentos en los costes de construccin34 y lo que hubieran debido ser unos mrgenes normales de benecios. La creciente demanda y la expectativa de que esta iba a continuar indenidamente35, junto a unas fciles condiciones de nanciacin tambin de la obra constructora, adems de las operaciones de compra de vivienda, permitieron a los promotores aumentar los precios fuera de toda proporcin y obtener unos benecios crecientes, desorbitados y escandalosos; junto a un sector pblico que se beneciaba tambin de esta situacin alto nivel de actividad econmica, jugosos impuestos36, fcil nanciacin de unos municipios muy necesitados de recursos y se felicitaba del ritmo que la misma imprima a la economa espaola, sin tener para nada en cuenta la vulnerabilidad de esta va de crecimiento y los peligros que la misma comportaba.

Grco 4. Elementos que inciden en la determinacin de la cuota

una vivienda exige recurrir al crdito37 y consecuentemente implica el endeudamiento del comprador durante muchos aos. De aqu la importancia de los sistemas de nanciacin para la compra de la vivienda familiar. A menudo tanto como del precio de la vivienda, su compra depende de la capacidad de endeudamiento de las familias. En el caso de los inversores en vivienda como negocio, las condiciones de nanciacin son tambin altamente relevantes pues las mismas pueden suponer una diferencia signicativa en las posibilidades de realizar la operacin y el benecio que la misma les proporciona. En los ltimos aos, asistimos a un doble movimiento en este mbito: por un lado, los precios de las viviendas se han disparado, lo que diculta su compra, pero por el otro, las instituciones nancieras, en el caso del estado espaol bancos y cajas de ahorros, han seguido una poltica de crditos fciles que han facilitado su compra. Por tanto, para analizar la evolucin de la compra de viviendas tenemos 3.1. Cuotas, hipotecas y capacidad de que revisar las condiciones de nanciacin de las mismas. Los crditos concedidos para la compra de vivienda se endeudamiento plasman en hipotecas, por las cuales la vivienda adquirida es el activo garante del prstamo otorgado38. Estos prstaLa compra de la vivienda es probablemente la transaccin econmica ms importante y de mayor magnitud que reamos se cancelan a lo largo de un nmero de aos durante los cuales el comprador de vivienda/deudor del crdito va lizan la mayora de las familias. Es poco posible que dicha pagando cuotas generalmente mensuales con las que compra pueda realizarse exclusivamente con los ahorros salda el principal del prstamo ms los intereses corresponacumulados con anterioridad y, casi siempre, la compra de dientes. Los crditos pueden ser de dos tipos, a tipos de inters jos, durante toda la duracin del crdito, o a tipos de Cuadro 12. Cuota mensual a pagar, segn tipo de inters y aos de duracin inters variables segn stos se modide la hipoteca por 100.000 euros de prstamo quen en el curso de la duracin del mismo por la poltica monetaria y nanciera. Generalmente, los crditos a plazo ms corto pueden hacerse a tipos de inters jo, mientras que para los de plazo ms largo, los bancos exigen tipos de inters variable. Actualmente en Espaa la gran mayora de hipotecas se realizan a inters variable. En la cuota mensual de las hipotecas, inciden tres factores que condicionan el importe de la misma: el precio de la vivienda, el tipo de inters y el tiempo de duracin de la hipoteca. Estos 3 factores se interrelacionan entre s, de

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Veamos que ha sucedido en el estado espaol con estos tres elementos. En los Cuadros 8 y 9 y el grco 3 se han presentado los precios de las viviendas durante el perodo de anlisis. Se observa en el mismo, que desde 1997 el precio de las viviendas ha aumentado tanto que, incluso con tipos de inters muy bajos, el plazo de aos para pagar una hipoteca tuvo que aumentar (pues si no poca gente podra comprar un piso) llegando los bancos en algunos casos a ofrecer hipotecas de hasta 40 y 52 aos de plazo. Lo que llega a ser ms que toda una vida laboral . A pesar de esta prolongacin de plazos, el precio de la vivienda ha aumentado tanto que la cuota ha aumentado tambin fuertemente: Lo que ha supuesto un aumento en la cuota hipotecaria mensual de 1995 a 2007 del 265,2%, casi tres veces en 12 aos, periodo en el que los salarios reales han estado prcticamente estancados. En el segundo semestre de 2008 la cuota mensual media real de las hipotecas en Espaa llegaba a 823,24 euros mensuales, alcanzando ms de 950 euros en Catalunya, Baleares y Euskadi y llegando a 1.195 euros en Madrid40. En los primeros 2.000, aunque los tipos de inters eran bajos, el aumento del precio de las viviendas hizo que las cuotas hipotecarias se doblaran y el periodo se alargara para poder cubrir la compra de una casa. Los precios de las viviendas y las cuotas de las hipotecas han aumentado, de forma que el endeudamiento de las familias, la deuda hipotecaria se ha mas que duplicado en cuatro aos: Sin embargo, en trminos absolutos, la deuda de las familias por compra de vivienda registr en agosto (2007) un nuevo rcord, superando por cuarto mes consecutivo los 600.000 millones de euros (657.189 en 2008). La deuda hipotecaria de los hogares duplica de esta forma las cifras recogidas en 2003, cuando se situ en 300.000 millones de euros. La suma de ambos conceptos (deuda hipotecaria y crditos al consumo) hace que el endeudamiento total de los hogares se haya situado en 848.738 millones en agosto de este ao, lo que representa un incremento del 15,8% respecto al mismo periodo del ao anterior. Sin embargo, este crecimiento es inferior al aumento del 19,6% registrado al cierre de 200641. Con todo, las familias espaolas destinaron el 44,8% Cuadro 13. Indicadores del coste anual bruto de la deuda hipotecaria media de los de su renta bruta disponible a hogares nanciar la compra de vivienda en el segundo trimestre del ao, casi dos puntos ms que al cierre de 2006 y la cifra ms alta de la serie histrica. Descontando las deducciones de las que se benecian las familias por compra de vivienda a travs del IRPF (un 15% con carcter general hasta un mximo de 9.015 euros anuales), los hogares destinaron el 36% de su renta bruta disponible modo que movimientos en uno de ellos pueden ser contrarrestados por movimientos de tipo inverso en otros, estabilizando las cuotas en torno a un nivel especco. As, como ha sucedido en los ltimos aos, si el tipo de inters baja y el precio de las viviendas sube mucho, el sistema nanciero y la legislacin han permitido que el periodo de aos en que se paga la hipoteca aumente, para permitir pagar una vivienda ms cara, en ms cuotas pero de menor importe. De esta forma los bancos y cajas, aunque operan con tipos de inters ms bajos, los compensan ya que cobran por el crdito durante mucho ms tiempo. El sistema nanciero ha jugado con estas 3 variables (precio, tipo de inters y plazos de la hipoteca) para poder mantener la capacidad de pago de la deuda hipotecaria de las familias. A medida que suba el precio de las viviendas el sistema nanciero ha intentado buscar soluciones para mantener e incluso estimular la demanda de viviendas ya que es la concesin de crditos lo que a ellos les interesa. En general al planear la compra de la vivienda habitual, el comprador concede ms importancia a la cuota mensual a pagar por el prstamo que al precio de la misma. Cuando ste evala su capacidad de endeudamiento lo hace ms en funcin de la cuota mensual que del total de su deuda. El Cuadro 12 expresa con claridad como es necesario aumentar el nmero de aos para que las familias puedan enfrentar una hipoteca (no se olvide que las cifras del cuadro son por cada 100.000 euros de hipoteca, por lo que en muchos casos la cifra a pagar es considerablemente mayor). Con una hipoteca de 200.000 euros al 5%, si fuera a pagar a 12 aos, una familia tendra que pagar 1.840 euros al mes, cifra muy probablemente inviable, mientras que si el mismo importe (200.000 euros la hipoteca se alarga a 30 aos, la familia tendra que pagar 1.060 euros, cifra todava muy considerable, pero quiz manejable. Por otra parte, con un tipo de inters del 5% la cuota a 12 aos seria de 920,49 euros, por cada 100.000 euros, mientras que al 6,50 tendran que pagar 1.000,19 euros. Y as sucesivamente. Slo alargando los plazos las cuotas mensuales son muy pesadas, pero manejables. Pero si se tienen en cuenta los intereses que se pagan en los plazos ms largos, la familia paga muchos ms intereses, y resultan beneciadas las instituciones nancieras.

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a nanciar la adquisicin de su vivienda en propiedad, en noviembre La cuota hipotecaria media vienda en el primer trimestre, cifra de 2005 ocupaban algo ms de 4 mensual en Espaa en 2008 tambin superior al 30,1% que fue millones de viviendas. La vivienda en es de 823 euros, superando los necesario en el ao 2006. Este aupropiedad signica el alojamiento 900 en Baleares, Catalunya y del 8,3% de los turistas en 200544. mento del esfuerzo nanciero de los Euskadi, y los 1.100 euros en hogares por compra de vivienda est El incremento de turistas en Madrid. en lnea con el aumento del importe nuestro pas ha signicado una elemedio de las hipotecas. Hasta mayo, vada concentracin geogrca en dicho importe se situ en 150.810 euros, lo que supone dichas zonas ms de la mitad (53%) de propietarios de un incremento del 7,6% respecto al mismo mes de 2006, segundas residencias en las costas espaolas son extranjesegn la estadstica de hipotecas publicada por el Instituto ros. Esto ha signicado una sobreexplotacin de las zonas Nacional de Estadstica.42 costeras y la recalicacin del suelo de las costas en ciertos ayuntamientos del litoral generando una construccin desOtras informaciones, sin embargo, proporcionan datos que suponen un endeudamiento mucho mayor de las ordenada, un desarrollo urbanstico insostenible y altas cofamilias hipotecadas. Segn J. Rodrguez la proporcin del tas de corrupcin inmobiliario-administrativa45. Este modeendeudamiento de las familias en relacin con su renta dislo de crecimiento turstico empieza desde hace unos aos a copiarse en ciertas zonas montaosas como el Pirineo, ponible pas del 42% en 1995, a casi el 70% en el 2000 y donde la ampliacin de estaciones de esqu y la creacin al 110% en el 200543. de campos de golf amenaza con destruir el medio natural y De cualquier forma, slo a base de endeudarse conacabar con los recursos naturales como el agua siderablemente, y para muchos aos, es posible para las En muchos casos, los promotores de todos estos comfamilias acceder a una vivienda, muy por encima del tercio de los ingresos que se considera aconsejable que la famiplejos tursticos y de segundas residencias son inversores extranjeros que pueden venir a invertir en Espaa estimulia dedique a la vivienda. Ya se ha sealado ms arriba el nmero de aos del salario total de un trabajador que se lados por motivos tan diversos como la entrada de Espaa requiere para comprar una casa, dejando clara la dicultad en la UEM, con la consecuente adopcin del Euro, que ha que ello supone. El arreglo habitual limitado el riesgo del tipo de campara las familias que quieren combio para la inversin extranjera46, Es prcticamente imposible prar un piso y pueden nanciarlo as como la unicacin del tipo de acceder a una vivienda en una es que haya ms de un salario en la inters del entorno del euro; la esfamilia donde haya un solo safamilia, y la situacin ms habitual tabilidad poltico-social del Estado lario consiste en que uno de los dos saEspaol y la seguridad jurdica para las inversiones extranjeras, pues las larios se dedique integro a nanciar leyes favorecen cada vez ms la propiedad privada en dela vivienda. Es obvia la prctica imposibilidad de comprar un piso para las familias monoparentales o personas que trimento del derecho a la vivienda; las infraestructuras que tengan o quieran vivir solas. facilitan el turismo, como por ejemplo aeropuertos secundarios prximos a complejos tursticos de ocio, con vuelos de compaas de lneas areas de bajo coste; y sobre todo, 3.2. La compra de viviendas por extranjeros que las viviendas aqu, a pesar de sus altos Uno de los factores que Mapa 1. Los diez puntos negros de la costa espaola. precios resultan para ha podido inuir en el ellos ms baratas que incremento de precios en sus pases de origen, de las viviendas ha sido as como el coste de la la inversin de extranvida, en un pas que les jeros no residentes en ofrece un nivel de vida inmuebles, principalalto y un magnico climente en las zonas ms tursticas del Estado Esma. Es difcil evaluar la paol, como son las zoincidencia precisa de la nas costeras del litoral compra por extranjeros Mediterrneo, Andaluen el precio de la vivienca, y las Islas Canarias y Baleares creando urda pues si tomamos las cifras de inversin exbanizaciones de segundas residencias, zonas tranjera en inmuebles, comerciales y complejos como en el Grco 5, de ocio hechas para faen las mismas estn incluidas todas las incilitar el turismo. Los tuFuente: Greenpeace/El Mundo ristas extranjeros con viversiones realizadas en

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4. LA SITUACIN DE LA VIVIENDA EN compras de inmuebles de tipo no residencial, como com1997- 2007: EL AUGE. plejos de ocinas o de ocio, en los que ha habido importantes inversiones de capital exterior, por lo que la inverDurante un periodo de entre 15 y 10 aos (1992/1997sin respecto a la vivienda es considerablemente inferior 2007) el mercado de la vivienda en el estado espaol ha de las cifras sealadas. No obstante su inuencia debe ser operado segn estos elementos generando una muy fuerte importante pues durante el segundo trimestre del 2007, demanda de viviendas. Si bien los precios de las viviendas los extranjeros compraron 28.404 viviendas (27.856 libres y 548 protegidas), el 11,7 por ciento de las casas que se ya haban empezado a subir antes, es a partir de 1997 que se percibe el comienzo del boom actual en demanda y en vendieron en Espaa en ese perodo y suponen no menos precios que ha durado diez aos. La facilidad y el relatidel 16% del parque de viviendas del pas el 53% de propietarios de residencias secundarias en las costas del pas vo bajo coste del crdito, en un periodo de bastante de son extranjeros por lo que es muy posible que ejerzan crecimiento econmico (aunque este no se ha traducido una considerable inuencia en el precio. en los salarios) ha generado una fuerte demanda de viDe las limitadas cifras que disponemos se deduce que viendas, tanto en quienes las queran como nueva vivienda las inversiones de los extranjeros en vivienda han aumentao mejora de la anterior48, como en quienes perciban que do muy fuertemente durante el boom inmobiliario, pasanla construccin y venta de viviendas presentaba un magdo de 2.908 millones de euros en 1999 a 7072 millones de nico negocio. Simultneamente se gener el boom del euros en 2003 (243% aumento), ao en el que la inversin ladrillo procediendo a construir sin ninguna relacin con en viviendas por los extranjeros ha supuesto la cantidad la capacidad real de compra del pas. Las consecuencias de mxima. A partir de este ao, la inversin de extranjeros en este boom fueron numerosas y muy serias. Entre ellas se viviendas comienza a disminuir: de 6650 millones de euros pueden mencionar: en 2004 (-5,96%) a 5.495 millones de euros (-17,3%) en El precio de las viviendas alcanz valores altsimos, 2005 y 4766 millones (-13,2%) en 2006. Podra decirse forzando que la parte de los ingresos dedicado a las misque prevean la cada del mercado inmobiliario antes que mas en todas las familias se haya convertido en una fuerlos pobladores autctonos. La inversin en inmuebles reate carga que marca todas las posibilidades econmicas de las familias. Les obliga a endeudarse muy fuertemente y a lizada por no residentes ha tenido a lo largo de su historia dedicar la mayor parte de sus recursos a nanciar la misun comportamiento marcadamente cclico. En los ltimos 25 aos pueden observarse dos periodos de expansin en ma durante muy largos periodos de tiempo, prcticamente su evolucin. El primero a lo largo de los aos 80 y el secomprometiendo al trabajador a lo largo de toda su vida. Desde hace bastantes aos, el ser humano nace en una gundo en el periodo comprendido entre 1994 y 200347, familia que est hipotecada por la vivienda la mayora de su llegando al nivel mximo en esta ltima fecha. A partir de vida, que cuando abandona el hogar paterno para formar 2005 hay una desaceleracin de los precios de la vivienda, su propia familia pasa a hipotecarse para otra buena parte y el auge de las inversiones extranjeras se frena suavemende su vida, pero en el que sus hijos tambin nacern en te No parece, por tanto, como algunos esperan que la una casa hipotecada, y que estar as cuando la abandonen demanda exterior pueda absorver el gran exceso de capacipara formar otra nueva familia con el imperativo de hipodad de la oferta inmobiliaria en Espaa. Slo mencionar otro aspecto del mercado de extranjetecarse para poder independizarse. La hipoteca nos acomros que puede ser importante. Parece que los inmigrantes paa casi desde que nacemos hasta que morimos. Podra empiezan a comprar pisos; en general de segunda mano y baratos, Grco 5. Flujos de inversin extranjera en inmuebles pero se seala que los latinamericanos estn comprando en torno al 20% de las viviendas de segunda mano que se venden. Lo que puede suponer una importante aportacin al mercado. Pero, si como parece, la crisis actual va a repercutir duramente en los inmigrantes, tanto por el paro como por las medidas que se van a tomar para favorecer que vuelvan a sus pases, no es muy probable que los inmigrantes puedan continuar comprando los pisos viejos que pocos autctonos quieren. No parece, por tanto, que pueda venir desde el exterior la solucin para el desbocado sector inmobiliario espaol.

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ser la modernizacin de la famosa fase bblica: pagars la hipoteca con el sudor de tu frente por el resto de tu vida. A su vez esto supone una importante disminucin en la capacidad adquisitiva de todos los dems elementos en el consumo y nulos niveles de ahorro excepto el que va a la vivienda. Lo que supone una disminucin del nivel de vida de las familias y, al mismo tiempo, una disminucin de la capacidad de compra para la economa del pas que es un elemento sustancial de la crisis econmica actual. Dado el prohibitivo precio de la vivienda en las ciudades y la inexistencia de viviendas de alquiler a precios posibles, la gente joven que quiera formar un hogar tiene que irse a vivir a la periferia de las ciudades y endeudarse para muchos aos para poder comprar all una vivienda. Esto supone, por un lado, largos viajes cotidianos al trabajo, en muchos casos el uso masivo del transporte privado y la prdida de las relaciones sociales anteriores; por otro lado, este fuerte endeudamiento fuerza a la disciplina y conformismo laboral, El alto precio de la vivienda en las ciudades ha llevado a operaciones de remodelacin urbana en las zonas centrales de las mismas por las cuales se expulsa a la poblacin que viva en ellas en rgimen de alquiler, en viviendas modestas, para construir nuevas viviendas o rehabilitar otras convirtindolas en zonas de lujo adecuadas para la demanda de personas de altos ingresos. Es el fenmeno conocido como gentricacin ver artculo Capitalismo, espacio y capital. Con objeto de lograr que las viviendas antiguas sean abandonas por sus inquilinos, a menudo ancianos y de pocos recursos, se recurre a todo tipo de presiones sobre ellos el fenmeno conocido como mobbing, hacindoles la vida imposible sin suscitar la reaccin de las autoridades que se sienten muy comprensivas ante las necesidades de transformacin urbana. Aunquepor regla general, no son las grandes constructoras y entidades nancieras las que hacen el mobbing, sino los tiburones pequeos que ejercen estas presiones para rentabilizar al mximo sus inversiones la violencia se ceba a menudo en los ms desprotegidos: contra gente mayor de pocos recursos y arrendatarios49 producindose la expulsin y sustitucin de la poblacin empobrecida e histrica, por sectores sociales ricos y modernos, Se potencian proyectos de transformacin aparentemente impulsados por las propias autoridades municipales, pero muy a menudo bajo la instigacin y el impulso de grandes promotores inmobiliarios que perciben el suculento negocio que dicha rehabilitacin representa y estn dispuestos a participar en ambiciosas operaciones de rehabilitacin urbana. Es lo que se ha venido a denominar partenariado pblico y privado. En ellas el sector pblico corre a cargo de algunos gastos de infraestructura, logra cierta mejora urbanstica y de infraestructuras y legitima la operacin, autorizando y si es necesario reprimiendo la oposicin a los planes urbansticos mientras que el sector privado se hace cargo de la construccin de todo el resto: viviendas (a veces se requiere que construyan unas pocas viviendas protegidas), locales comerciales, instalaciones

deportivas, etc. A este sistema se le da con frecuencia el nombre de partenariado pero es una participacin muy sesgada a favor del sector privado pues a menudo incluso los aspectos urbansticos se ajustan a los deseos y exigencias del promotor privado. (Ver artculo de Barcelona, una ciudad extrovertida, mencionado en la bibliografa), Al mismo tiempo se disea la expansin de la ciudad en las reas perifricas y sus alrededores cada vez ms lejanos, impulsada por los promotores inmobiliarios, con el apoyo de las autoridades, que, en su caso, facilitan la recalicacin de las reas rurales, combinando polgonos industriales y grandes promociones de vivienda ms barata que constituyen los edicios necesarios para que los trabajadores puedan comprar una vivienda en los mismos. Son urbanizaciones con elementos decorativos atractivos (piscina, jardines) que a menudo facilitan el que los nuevos pobladores no perciban la carencia de servicios sociales necesarios como servicios de salud, escuelas y, sobre todo, adecuado transporte pblico para los imprescindibles desplazamientos. Estos desarrollos han permitido que los negocios inmobiliarios (construccin, inmobiliarias y todas las industrias derivadas) hayan disfrutado de unos aos de benecios elevadsimos y una fortsima acumulacin de capital, como ya se ha sealado que supone la construccin en el capitalismo. El sector de la construccin se ha convertido en uno de los sectores ms importantes de actividad econmica en el pas ver artculo El negocio de la construccin, son los que han generado ms empleo, especialmente empleo de baja cualicacin y pagado a salarios extremadamente bajos, recurriendo masivamente al empleo no cualicado inmigrante. De forma que su poder econmico, y el temor a una crisis en dicho sector, ha facilitado que se permitiesen amplias irregularidades administrativas, laborales y enorme corrupcin en el mismo. El sector de la construccin se haba convertido en uno de los puntales de la economa espaola en base a una demanda hinchada, a una baja productividad y a una mano de obra muy barata, con todo lo que ello representa de fragilidad para un modelo de desarrollo econmico slido, Tal ha sido la bonanza del sector de la construccin que los empresarios del mismo han construido sin controlen los ltimos 16 aos, el sector edic ms de 6 millones de viviendas, 5 de ellos esencialmente construidos con vista a la especulacin con los pisos, la que gener unos rendimientos medios del orden del 33% y sus crecimientos empresariales desorbitados, sus cifras de benecios increbles y una prepotencia meditica sorprendente, les ha convertido en una especie de espectculo meditico, muy benecioso para ellos, El sector nanciero requiere una mencin especial por la importancia de su vinculacin con el sector de la construccin. Por una parte, es uno de los principales actores en el boom inmobiliario, al facilitar los crditos necesarios para la compra y proporcionar las condiciones para que las cuotas mensuales puedan pagarse; por la otra, es uno de los principales beneciarios del mismo ya que el inmobiliario es uno de los mbitos en los que ms

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operaciones realiza (la inversin con garanta hipotecaria representa aproximadamente la mitad de todo el activo del sistema bancario espaol)50. Asimismo participan en las empresas inmobiliarias y en la propiedad del suelo: Segn la Comisin Nacional del Mercado de Valores, los bancos tienen en la actualidad (2003) ms de 350 millones de m2 de suelo (unas 14 veces el territorio de las Islas Baleares) a la espera de venderlos al mejor postor51. Si se revisan los benecios de las instituciones nancieras se puede comprobar que los benecios de bancos y cajas de ahorros aumentaron durante la ltima dcada (1993-2003) a un ritmo anual de entre el 16 y el 20%. Un parte considerable de estos benecios proceda de operaciones relacionadas con el sector inmobiliariolas cuatro mayores entidades nancieras BSCH, BBVA, La Caixa y Caja Madrid arrojaron unos benecios totales de 8.394 millones de euros, lo que supuso un aumento de un 21% respecto al ao anterior y equivali a la suma de los presupuestos de Defensa y medio ambiente en 2005, estas cuatro entidades nancieras, ms el Banco Popular, aumentaron sus benecios en otro 57% frente a 2004, alcanzando una cifra total de 13.240 millones de euros. La Caixa aument sus benecios en un 83% mientras que el BSCH los aument en un 72,5%, lo que equivali a unos benecios de 6.220 millones de euros, una cifra record en la historia empresarial espaola52.

Entre otras consecuencias de este sistema, las viviendas, la ciudad y su entorno, el urbanismo, as como los aspectos ecolgicos, son el resultado de la iteracin de todos estos elementos marcados por la primaca de la obtencin del benecio privado. De hecho, los elementos que privan en la construccin y rehabilitacin de la ciudad y los que marcan las consideraciones ecolgicas no se establecen teniendo en cuenta las necesidades de las personas y su conveniencia sino si pueden constituir una demanda solvente para la oferta que generan los intereses del sector inmobiliario. Los intereses privados son quienes marcan la pauta del crecimiento urbano y a la poblacin no le queda ms remedio que esforzarse permanentemente por cubrir las exigencias que estos establecen al venderles las mercancas que hoy sustituyen a lo que debieran ser sus derechos irrenunciables. La vivienda ha sido transformada de un instrumento indispensable para la sobrevivencia y la autonoma humana, en una mercanca ms que slo aquellos que disponen de medios de intercambio (dinero) pueden adquirirla. Finalmente hay que sealar que los altos precios de las viviendas suponen la imposibilidad para una parte de la poblacin de poder acceder a la misma, teniendo que refugiarse en viviendas de muy malas condiciones o hacinarse un gran nmero de personas (viviendas patera) para poder pagar el alquiler que les exigen.

CIUDAD Y ECOLOGA
Carles Deltell El crecimiento urbanstico, desmesurado y especulativo ha destruido o deteriorado muchos espacios de valor ecolgico, cultural o paisajstico. La supercie urbanizada de nuestros municipios se ha incrementado de forma excesiva durante los ltimos aos y muy especialmente en las zonas costeras, sobretodo por el tipo de construccin y crecimiento de los municipios, un crecimiento desordenado y horizontal (casas y plantas bajas) basado en urbanizaciones. Este crecimiento horizontal insostenible ecolgicamente, abarca mucha supercie. Como se puede ver en el cuadro 1 la media de viviendas por edicio residencial construido en estos ltimos aos est entre las 3 y 4 viviendas de media. El actual modelo de crecimiento ha reforzado el modelo de ciudad difusa frente al de ciudad compacta. Esta fragmentacin provoca aislamiento social y la dicultad de garantizar los suministros de servicios bsicos e infraestructuras (agua, colectores de aguas residuales, transporte pblico) a la poblacin de las urbanizaciones; supone, adems un alto coste econmico y es inviable desde un punto de vista ecolgico, pues implica un mayor gasto y derroche de energas y recursos naturales, y casi siempre supone recalicar terrenos que eran zonas agrcolas, bosques y dems zonas verdes. Asimismo, las canalizaciones de agua, gas y electricidad en este modelo son ms costosas, y se favorece la construccin frente a la rehabilitacin.

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En denitiva, esta es la crnica de un largo proceso que se ha ido completando e intensicando en la ltima dcada, por el cual la vivienda, un bien de primersima necesidad, ha sido convertida en una mercanca que proporciona sustanciosos benecios a quienes la nancian, construyen y venden. El derecho a la vivienda, uno de los derechos humanos ms bsicos, reconocido por la Constitucin del Estado, desaparece para ser sustituido por un bien en el mercado, el cual, como con cualquier otra mercanca, quien no tenga los recursos para comprarlo, no dispondr del mismo. Y el sector pblico ignora esta situacin. Al ser una necesidad tan bsica para la vida, las personas tienen que priorizar esta compra (o pago de un alto alquiler) y subordinar a la misma muchos otros proyectos de vida, de forma que cubrir la necesidad de la vivienda se convierte en una enorme piedra que ja la vida de las personas en torno a la misma. Y hay partes de la poblacin que de ninguna manera pueden cubrir esta necesidad de una manera acorde a niveles dignos.

5. LA CRISIS DE LA VIVIENDA DESDE EL 2006 Estas condiciones empezaron a cambiar signicativamente a partir de nes de 2006 en los cuadros de datos anteriores se puede observar como a partir de 2006 el ritmo

de crecimiento del sector y sus ventas disminuye y es ya bien sabido, como desde el segundo semestre de 2007 en el sector inmobiliario se inicia una crisis que todava parece no ha llegado a su punto ms profundo. Tratemos de bosquejar algunos de los elementos que han llevado a esta evolucin: El precio de los pisos haba llegado a tales niveles que su compra se converta ya en una tarea imposible. Incluso para las clases medias era difcil nanciar el coste de una hipoteca de ese nivel. Por tanto, la demanda, aunque todava era alta, comenz a crecer ms lentamente que en aos anteriores y los promotores, lanzados a construir sin control, se fueron encontrando que cada vez les costaba ms vender las viviendas. El mercado fue hacindose ms lento, Por otro lado, el Euribor, que es el tipo de inters bsico de referencia para las hipotecas y se haba mantenido entre el 2 y el 3% hasta 2005, empez a subir, por razones ajenas al inmobiliario. Los grcos 6 y 7 muestran la evolucin de los tipos de inters desde diciembre de 1993 y en los 3 ltimos aos. En los cuadros 12 y 13 se puede observar el aumento de cuotas que este aumento en el Euribor supone. Este aumento ha agravado los problemas para muchas familias que ya haban comprado los pisos, porque al suponer un incremento notable de la cuota hipotecaria es cada vez ms difcil satisfacerla y para los posibles

Un ejemplo de este desproporcionado crecimiento, aunque podran citarse muchos otros en todas las regiones del estado, se
encuentra en las ciudades medianas andaluzas, aqullas que tienen entre 50.000 a 100.000 habitantes. stas han incrementado su poblacin en un 115,9% desde 1956, sin embargo, tienen un 593,6% ms de supercie construida. En las grandes ciudades, aqullas con una poblacin superior a las 100.000 personas, se ha experimentado un crecimiento en su censo del 92,8%, mientras que la supercie construida aument un 353,3%. El estudio que recogemos parcialmente muestra la difcil relacin que se da entre el denominado desarrollo sostenible y el modelo de crecimiento urbanstico aplicado en la comunidad autnoma, y es que, como resalta el documento, se ha triplicado la supercie construida ocupada por habitante en el periodo 1956-2003. Este aumento se ha producido a costa de acabar con supercies dedicadas a zonas forestales, en un 23,17% de los casos, aunque, fundamentalmente, ha acarreado la prdida de espacios agrcolas (76,40%). La situacin se hace mucho ms visible en las localidades que ocupan la franja del litoral, que es tambin donde se ha desplazado buena parte de la poblacin. Uno de los casos ms extremos es el de Hurcal, de Almera, donde se ha incrementado entre 1991 y 2007 la poblacin en un 225%, o Rincn de la Victoria, en Mlaga, con un crecimiento en el mismo periodo del 180%. La mayor extensin fsica de los ncleos urbanos el 79% de los andaluces residen en municipios que superan los 10.000 habitantes, un 46% vive en grandes ciudades ha conllevado un degeneracin de la calidad de vida en estas poblaciones1. La visin mecanicista es aplicada a la ciudad como si se tratara de una mquina. As, la organizacin de la ciudad se basa en la separacin funcional: vivienda, comercio, industria, educacin, administracin, espacios verdes, ocio, etc., cada uno de ellos tiene unos espacios bsicos propios y cada vez ms marcados. Esta mentalidad mecanicista supone que la funcin global es la suma de las funciones de sus componentes, pero no se tienen en cuenta la simultaneidad de los ujos de energa ni la sinergia de stos. El metabolismo energtico urbano es incompatible con el de la biologa, pues los ujos de entrada y salida y su eciencia de aprovechamiento chocan frontalmente con los ciclos de la naturaleza. Al contrario de los organismos vivos que procuran extraer las mximas posibilidades de los recursos disponibles, las ciudades son muy inecientes en la relacin de entradas y aprovechamiento. Este ecosistema urbano posee un nivel elevado de evolucin propia, que puede inducir a la errnea creencia que es una realidad autnoma de la naturaleza, error que es necesario evitar. En el mundo occidental las ciudades se han ido transformando en una nebulosa urbana, una conurbacin en constante crecimiento entre una proliferacin de vas de comunicacin. Es necesario consumir suelo constantemente como si este fuese un recurso ilimitado, error en el que se basa la absurda lgica de crecimiento del capitalismo. As es necesario mantener un alto nivel de movilidad.

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nuevos compradores pensar en esos valores de hipoteca hace que muchos proyectos de compra de vivienda se conviertan en irrealizables. Al mismo tiempo, ello conlleva una disminucin del poder adquisitivo de las familias para otros elementos de consumo. . Hay que tener en cuenta, adems, que en los ltimos diez aos los salarios han aumentado muy poco (entre 1995-2005 incluso han decrecido en trminos reales), muy por debajo del precio de los pisos, lo que hace que el precio de la vivienda sea una carga cada vez mayor y convierta en Grco 6. Evolucin del Euribor

Grco 7. Evolucin de los tipos de inters

Para la inmensa mayora de ciudadanos el lugar de trabajo est lejos de su propia residencia, lo cual obliga a diarios desplazamientos a lo largo de las grandes y costosas infraestructuras viarias que canalizan el ingente transporte privado. A pesar de las obras pblicas realizadas en este mbito, las rutas viarias van continuamente saturadas, factor que conlleva un aumento de la contaminacin atmosfrica y acstica. La creciente emisin de gases de efecto invernadero contribuye, entre otros factores, al cambio climtico. En el Estado Espaol, durante el perodo 1990-2005, las emisiones de gases de efecto invernadero has aumentado un 50% pese al acuerdo del Protocolo de Kyoto y al compromiso con la Unin Europea. Si nos jamos en sectores, el transporte viario y areo ha incrementado sus emisiones de este tipo de gases un 65%. Otros factores tambin importantes son: el incremento de las enfermedades nerviosas, el stress y sus consecuencias psicolgicas tanto a nivel de salud individual como de relaciones humanas. La siniestralidad que provoca tan elevado nmero de accidentados y que conlleva altos costes econmicos. Los sistemas energticos actualmente en el Estado Espaol son inecientes y contaminantes. Las tecnologas de suministro bsicamente son tres: centrales trmicas de combustible fsil, centrales trmicas de energa nuclear y centrales de aprovechamiento hidroelctrico. Esta produccin energtica aparte de consumo de agua, contamina radioactivamente el agua de las zonas circundantes a causa de los desages y tambin contamina el aire contribuyendo al efecto invernadero (dixido de carbono y metano). La implantacin de energas renovables es mucho menor que en paises como Alemania, que con muchas menos horas de sol dispone de 3.800 MW en energa solar fotovoltaica, contrastando con los 593 MW del Estado Espaol2. Evidentemente solo se explica en la fuerza que tiene en Espaa el lobby de empresas energticas3 que imponen su modelo energtico a la poblacin. Nuestro modelo productivo y territorial ser cada vez ms insostenible a causa de los fuertes desequilibrios ecolgicos que el propio modelo sigue generando. Debemos tener en cuenta dos factores muy importantes: la escasez gradual pero inexorable de recursos naturales no renovables y los cambios cada vez ms bruscos que el modelo ocasiona en los ecosistemas. Diversos informes cientcos alertan de un incremento de temperatura en todo el litoral mediterrneo espaol superior al promedio del resto del Mediterrneo y al mismo tiempo un incremento del nivel del mar tambin superior al promedio. Estos informes tambin alertan muy seriamente del avance de la deserticacin por toda la pennsula Ibrica que podra perfectamente afectar a las tres cuartas partes del territorio, con mayor intensidad en el Sureste y Levante. Precisamente en una zona que

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cin. El cambio principal que ha llevado a la explosin de prohibitiva la compra de una vivienda a los precios actuales. la burbuja inmobiliaria es que desde el verano de 2007 La relacin precio vivienda/salario anual que era de 2,83 en han cambiado radicalmente las facilidades de crdito. De1985, pas a 9,19 en 2007. Dos de los tres elementos que bido a la crisis nanciera de 2007inciden en la cuota, precio de la vi200854 es extremadamente difcil Los salarios reales en Espaa vienda y tipo de inters haban evoobtener ahora una hipoteca de las en los ltimos cuatro aos han instituciones nancieras, lo que ha lucionado negativamente para los perdido 1,2 puntos de poder llevado a una importante y brusca compradores, aumentando el imporadquisitivo, mientras que en la cada de la demanda de viviendas te de las cuotas de forma notable lo Unin Europea (a quince) los en todos los pases, y especialmenque llevaba a muchas familias a tesalarios ganaban 1,3 puntos. ner problemas para pagarlas y a rate en Espaa.55 J. Almunia. Comisario europeo53 lentizar las nuevas compras Es decir, A partir de aqu el mercado de que el importe de la cuota mensual la vivienda ha iniciado la cada libre. hipotecara respecto a los ingresos de las familias haba auCada mes se observa una disminucin mayor de las ventas respecto al ao anterior (25%, 33%, 50%) , siendo mayor mentado sustancialmente, de forma que an con hipotecas la cada de las ventas de los pisos de segunda mano que de de muy largo plazo, era cada vez ms difcil plantearse el los pisos nuevos, pero muy importante en ambas categocomprar un piso. Las instituciones nancieras, interesadas en mantener ras. Adems, el freno a la venta de viviendas ha hecho que su fuente de benecios, han ido ideando nuevas frmulas los pisos, tanto nuevos como de segunda mano, bajen de hipotecarias para animar a comprar las viviendas. Frmuprecio (ms o menos segn los lugares y otras circunstanlas que aunque parece que ayudan a nanciar la vivienda, cias, pero han bajado). Sin embargo, como los precios eran tienen graves consecuencias para quienes solicitan estas ya tan altos, estas disminuciones y la falta de hipotecas no nuevas hipotecas. En el Recuadro 2 se mencionan algunas son lo suciente como para estimular la venta. Asimismo, de estas estrategias. esta disminucin del precio ha alterado las esperanzas de Pero es el tercer elemento de esta triloga facilidad quienes compraban la vivienda o viviendas (para invertir) de la hipoteca el que dio la puntilla a esta difcil situacon la idea de que siempre iban a subir sus precios y por lo

ha conocido en las ltimas dcadas un desarrollo urbanstico sin precedentes y donde persiste una voluntad de seguir este modelo de desarrollo. En este contexto predominarn perodos de fuertes sequas con lluvias torrenciales, empeorar la erosin de nuestro territorio, habr un incremento de las plagas, aumentar la evaporacin acufera y mayor riesgo de incendios. En este entorno no hay posibilidad para la agricultura. Primera consecuencia habr una prdida de soberana alimentaria que forzosamente afectar al suministro hacia las ciudades. Una segunda consecuencia ser una disminucin inexorable de la biodiversidad. Ciudades rodeadas de desierto, en un pas todava hoy paraso de los campos de golf y de las urbanizaciones de alto standing. Los residuos urbanos generados por este modelo de ciudad necesitan vertederos cada vez ms grandes y sistemas de separacin de residuos ms costosos. Estas instalaciones se construyen en zonas rurales, muchas veces destruyendo su valor paisajstico; all generan problemas de contaminacin por emisin de gases y partculas nocivas de la combustin de plsticos, emisin de dioxinas, todo ello factores de riesgo para la salud de las poblaciones circundantes. Ejemplo de ello, son el vertedero del Garraf, la incineradora del Bess y el ecoparque de la Zona Franca, para tratar los residuos de la ciudad de Barcelona y los municipios colindantes. Las ciudades tambin son polos de contaminacin lumnica, grandes tiendas, centros comerciales, zonas de ocio con una iluminacin casi perpetua para atraer el mayor nmero de compradores y clientes. La apuesta por las energas renovables, debe incluir adoptar criterios de bioconstruccin en los nuevos edicios, de esta forma aumentaremos la eciencia energtica y reduciremos el consumo. Hay una falta de diseo y planicacin lgica, basada en el inters general y social. Por el contrario, priman los intereses de la clase dominante capitalista y sus intereses particulares para someter al resto de la sociedad con un modelo econmico a todos los niveles insostenible.
Carles Deltell
NOTAS: 1. Extracto del artculo Las ciudades andaluzas quintuplicaron en medio siglo la supercie construida. Fuente: http://www.rebelion.org/noticia.php?id=71499&titular=las-ciudades-andaluzas-quintuplicaron-en-medio-siglo-la-supercie-construida 2. Setmanari Directa n 108 pgina 5. Artculo Las Claves del Sistema elctrico. Anlisis de la produccin energtica en el territorio. 3. Hay que tener en cuenta que muchas de las empresas del sector de la construccin estn invirtiendo en el sector energtico. Ver artculo sobre las empresas de la construccin- inmobiliario de este mismo trabajo.

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Recuadro 2. Algunas nuevas frmulas hipotecarias Las alternativas que proponen las entidades nancieras son mltiples: plazos de amortizacin que se extienden hasta los 52 aos, posibilidad de nanciar hasta el 120% del valor de tasacin de la vivienda, retrasar el pago del capital hasta el vencimiento del prstamo y pagar slo intereses, abonar cuotas reducidas durante los diez primeros aos y letras crecientes durante el resto del periodo, rehipotecarse para hacer frente a otro tipo de gastos, como nanciar un coche, viajes, reformas en el hogar... Una innidad de posibilidades que contribuyen a que el pago de las primeras cuotas se realice ms cmodamente. Sin embargo, todas estas frmulas mgicas implican, inevitablemente, otra serie de circunstancias desfavorables para el comprador: estar 40 aos pagando puede suponer tener que desembolsar ms de 60.000 euros slo en intereses, entrar en un crculo vicioso que le lleve a estar endeudado toda la vida, incluso a dejar prstamos en herencia. Por eso es muy importante conocer tambin la letra pequea de las ltimas frmulas hipotecarias, la doble cara de las nuevas hipotecas, de moda en el mercado... Hipotecas de largo plazo. El principal inconveniente de este tipo de prstamos (a largo plazo) es que son mucho ms caros que los que se contratan a menos plazo, ya que implican estar pagando intereses mucho ms tiempo. En el ejemplo sealado, el hipotecado a 50 aos tendra que pagar 178.800 euros ms que el que contrate el prstamo a 30 aos. Segn la revista Eroski, consumer, nov. 2007. Hay que tener en cuenta que Eroski es la cooperativa de consumo del grupo Mondragn, en el que est incluida la institucin nanciera Caja Laboral Popular.

tanto siempre sera un buen negocio, por lo que han dejado tambin de comprar. No olvidemos, adems, que en el Estado espaol, durante estos ltimos aos se haban construido muchsimas ms viviendas que las necesarias, incentivadas por

una demanda articial, por las expectativas de unos precios siempre crecientes, sin ninguna solidez; por lo que el freno del mercado inmobiliario ha encontrado al sector con un gran exceso de construcciones disponibles y sin comprador.

Recuadro 3. Un bosquejo de las razones para la crisis inmobiliaria y nanciera La abundancia de capitales lquidos buscando benecios llev a las instituciones nancieras a expandir su poltica de crditos. Especialmente en Estados Unidos los bancos y nancieras hipotecarias fueron concediendo muchas hipotecas a inters variable, entre ellas muchas de dudosa solvencia- hipotecas basura-, pero que prometan tipos de inters ms altos si llegaban a buen trmino. El mercado funcionaba bien y se esperaba que iba continuar de la misma manera y estas hipotecas ofrecan un buen negocio a las instituciones nancieras. As que se seguan concediendo hipotecas, aunque para ello el propio banco tuviera que pedir crditos a otros bancos. Adems, estas instituciones haban desarrollado nuevas formas de innovacin nanciera, entre ellas una muy importante denominada titulizacin que consiste en que el banco da origen a ttulos propios del banco con garanta de las hipotecas concedidas. Es decir, convierte las hipotecas, que son deudas a largo plazo, en nuevos valores del banco a corto plazo, y las vende a los inversores individuales, y, sobre todo, a las grandes instituciones nancieras del mundo entero que buscan como invertir con buen rendimiento. De esta forma las hipotecas concedidas en Estados Unidos se expandan sobre la base de los nuevos ttulos en el mundo entero. Al concederse fcilmente las hipotecas el mercado de viviendas era un mercado fcil y rentable en expansin, y los precios de las viviendas iban subiendo. Pero a partir de 2006 empezaron a subir los tipos de inters en Estados Unidos, al mismo tiempo que los salarios suban mucho menos, y aquellas personas de pocos medios econmicos empezaron a tener dicultades para pagar sus hipotecas. El mercado de la vivienda se debilit, se vendan menos viviendas, los precios de las viviendas comenzaron a bajar y, sobre todo muchas hipotecas dejaron de pagarse, con lo que los bancos que haban concedido muchas hipotecas basura comenzaron a tener graves dicultades nancieras y no podan pagar sus propias deudas. Comenz a propagarse un temor hacia la falta de solvencia de estas instituciones nancieras, algunas de ellas han tenido que ser rescatadas por el gobierno de Estados Unidos, y otras que no tenan tales problemas no queran conceder crditos porque no se conoca la situacin de solvencia de los bancos y otras instituciones nancieras. Se inici as una crisis inmobiliaria-nanciera en Estados Unidos y tambin en otros pases como el Reino Unido, Suiza, Alemania, etc. Pero como muchos bancos y grandes instituciones inversoras haban comprado los ttulos que haban emitido garantizados en hipotecas, result que la mayor parte de los bancos y otras instituciones inversoras como fondos de pensiones privadas y fondos de inversin se encontraron que tenan millones invertidos en valores que cada vez

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(Viene de la pgina anterior. Recuadro 3) valan menos, e incluso cuyo valor se haba perdido. Adems, debido a la voluntaria opacidad y falta de transparencia de las operaciones de los bancos nadie, ni las instituciones nancieras reguladoras ociales llegaban a saber cual era la situacin de solvencia real de los bancos. No se sabe quien debe cuanto ni a quien, ni cuanto estn perdiendo. Por lo que las instituciones solventes dejaron tambin de conceder crditos a las otras instituciones, en una crisis de conanza generalizada entre las propias instituciones nancieras, que ha llevado a congelar el crdito, imprescindible en la actividad econmica de las sociedades modernas. Se generaliz as una crisis iniciada principalmente en Estados Unidos y actualmente hay una crisis de prctica congelacin de crditos, -crisis nanciera- que esta en la base de los problemas econmicos de la mayora de los pases ricos y que, junto con otros elementos como la especulacin que esta en la base de la subida de precios del petrleo y de los precios de los alimentos, ha generado una grave crisis econmica.

Para ilustrar esta situacin los datos son tantos y tan cambiantes que es difcil sistematizarlos. Cambian cada da que pasa y, adems, son distintos segn las fuentes de que proceden. Los datos llegan hasta septiembre de 2008, que es cuando se han redactado estas lneas y muchos de ellos proceden de la prensa por su inmediatez. Mencionamos slo algunos para proporcionar una idea de la gran crisis del sector pero sin ninguna pretensin de precisin. La compra de viviendas se ha desplomado, en Espaa con la cada ms acusada de toda la UE segn el Eurostat, donde han descendido en un ao en el 11,6%). Pero otros datos sealan que en un ao, en Madrid han descendido un 46%, en Murcia un 66%, en Navarra, 40% (Pblico 21/4/2008), la venta de viviendas nuevas en Catalunya el 41% , en Barcelona se cierran tan slo el 20% de la soperaciones de hace un ao; las ventas de viviendas de segunda mano en el conjunto de Espaa bajaron casi a la mitad (46%)... Para el primer trimestre de 2008 en relacin con el primero de 2007 se indica que las ventas han bajado en un 27,3% (13,6% en viviendas nuevas, 37,2% usadas... (Pblico 8/5/2008). Y as sucesivamente. Tambin las compras de turistas extranjeros y las de los inmigrantes han cado considerablemente: En 2007 las compras de vivienda por extranjeros se redujo a 9.076 unidades, lo que

Grco 7. Compra-venta de viviendas

supone una disminucin del 47,3% sobre las compras de 2006, mientras que las compras por los inmigrantes se redujeron en un 19,3%56. Los datos son abundantes y variados pero todos ellos reejan una fuerte cada de las ventas tanto en viviendas nuevas como usadas, del orden de un tercio a un 50% estadsticamente segn los periodos que se tome. El mercado de la vivienda esta totalmente estancado, congelado. Aisitimos a una parlisis total del mercado inmobiliario Un sntoma de la cada de las ventas es que cada vez se tarda mas tiempo en vender una vivienda. El plazo de venta ha pasado de los dos meses que se tardaba en 2003 a muchos meses ms que se tarda ahora en vender un piso. Y el nmero de pisos en venta crece sin cesar. Se menciona la cifra de entre 850.000 (Merryl Llynch) y un milln de viviendas sin vender, lo que supone la demanda, por lo menos, de tres aos. No es extrao que se seale que el inicio de nuevas promociones ha bajado un 60%.57 El freno a las ventas de pisos ha estimulado los alquileres. Segn datos para la provincia de Barcelona, stos han aumentado en un 24% entre el primer trimestre de 2007 y el de 2008, y han seguido aumentando sus rentas aunque ms lentamente que en los aos inmediatamente anteriores. La renta media en la provincia en 2007 era de 875,8 euros (1.020 de media en Barcelona) (El Peridico 6/6/2008). Respecto a los precios, aunque los datos son muy variados, se puede observar que han descendido sustancialmente58, llegando la disminucin hasta el 30%. Adems de la prdida en valor patrimonial esperado que esto representa, no es menos grave que la cada de precios haga que algunos pisos valgan ahora menos que lo que deben por hipoteca. Menos recogidos estadsticamente pero no se pueden ignorar las facilidades y ventajas aadidas que los promotores estn ofreciendo: precios de choque, hipotecas a comenzar a partir del

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Grcos 8 y 9. Tasas de precios de la vivienda e IPC, y Precios de la vivienda libre. El Pas 2/05/08

2010, regalos adicionales por las compras..., lo que indica do es obvio que es casi imposible hacerse con una vivienla escasez de demanda solvente en el mercado. da. La prensa sealaba recientemente que Practicamente Por el contrario, los precios de las viviendas protegidas cuatro de cada diez adjudicatarios de una promocin de han aumentado, y el metro cuadrado de vivienda prote220 pisos de precio concertado [VPO concertadas] se han visto obligados a renunciar la piso que les haba tocado gida llega ahora hasta los 1.100 euros (ms segn el dicen suerte porque el banco no les ha concedido las hipotamen del CTESC que se ha sealado ms arriba). Justo en el momento en que (el precio tecas pactadas (El Pas 5/10/2008). de) la vivienda libre crece a sus ritY ello a pesar de que eran viviendas Si los precios de las vivienconcertadas creadas precisamente mos ms bajos, incluso menos que das bajasen un 30%, antes se para facilitar el acceso a la vivienda a el resto de los bienes de consumo, lo regalo al banco. Guillerquienes no pueden optar a la pblila protegida hace lo contrario, exmo Chicote. Presidente de la perimentando su mayor incremento ca porque sus ingresos son superioAsociacin de Constructores trimestral de los dos ltimos aos res al mximo requerido pero tamPromotores de Espaa (APCE) (El Pas, 19/4/2008). No sabemos poco llegan a afrontar los precios del (Pblico 10/10/2008) si estos precios incluyen las protemercado libre (Ibidem) Como no poda ser de otro modo, gidas concertadas de las ltimas tambin ha descendido el precio del suelo59 (ya hemos dicho medidas tomadas por el gobierno que permiten un precio mayor, pero, en cualquier caso, es muy alarmante que los que ste depende del precio de las viviendas). Se da la cifra precios de las viviendas dirigidas, por lo menos en el papel, de un descenso de 2,7% de descenso en el metro cuadrado a las familias con menos medios econmicos suban cuandesde el ltimo trimestre de 2007 (en el que ya haban bajado), pero en algunas provincias esta disminucin ha llegado al 25%. Una de las zonas donde han cado fuerteGrco 10. Variacin de los precios del suelo y vivienda mente es Barcelona, con un descenso del 15 % de su valor en 2007, y el Pas Valenciano, un 14%, etc. La tasa de morosidad de los crditos hipotecarios concedidos a las familias para la adquisicin de una vivienda cuando el impago de alguna cuota supera los tres meses alcanz el 0,72% en 2007, la cota ms alta desde, al menos, 1999, segn datos del Banco de Espaa y casi dobla el porcentaje alcanzado en 2004 (0,34%).A nes de 2008, la tasa de morosidad ronda ya el 2,5%, lo que muestra claramente el grave empeoramiento de la situacin de las familias. El aumento de las tasas de morosidad y el que los deshaucios tam-

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poco sean soluciones satisfactorias para las entidades de crdito, ha hecho que los bancos y cajas se hayan visto obligados a buscar frmulas para aliviar las dicultades de quienes han de pagar las hipotecas: moratoria en los pagos de las hipotecas (si bien se han de pagar ms tarde los retrasos), packs anti-crisis que permiten cambiar de hipoteca por contratos de alquiler, pago de parte de los aumentos del euribor, los seguros ante variaciones de los tipos de inters, aportaciones de dinero al cliente por cambiar la hipoteca de entidad, periodos de carencia de dos aos, la reunicacin de todos los crditos de un deudor en uno slo, y otro cmulo de medidas que muestran a las claras la gravedad de la situacin para las familias, y cmo sta afecta tambin a las entidades de crdito. Aunque en Espaa la morosidad no es muy alta (no se conceden hipotecas basura al estilo de Estados Unidos) este dato supone una nueva conrmacin de la tendencia al alza de la morosidad observada durante el pasado ao60. A pesar que las instituciones nancieras preeren negociar arreglos antes que ejecutar los crditos, son cada vez ms numerosas las hipotecas ejecutadas. Nunca estuvieron tan explcitamente asociadas la salud nanciera de las familias y la estabilidad del conjunto del sistema nanciero: la intensidad de las ejecuciones hipotecarias y las quiebras bancarias son ahora desenlaces ms probables que hace un ao. (E. Ontiveros. El Pas, 13/8/2008). Es importante no dejarse llevar por esta relativa baja cifra de morosos y olvidar el drama que supone el tener que abandonar la vivienda por no poder pagarla, ya que cada caso de estos supone una catstrofe para la familia afectada. Asimismo hay que considerar la tendencia a que aumenten los desahucios por dejar de pagar el alquiler61, lo que no es extrao teniendo en cuenta el importe de las rentas. En Espaa los juicios por desahucio superaron los 28.300 al ao tanto en 2006 como en 2007, es decir, ms de 77 desahucios diarios. En Barcelona, en 2002 hubo ms de 10 desahucios al da, y seguro que est cifra ha aumentado62. Precisamente entre las medidas que se recomiendan

Recuadro 4. Los inventos de Estados Unidos En Estados Unidos estn organizando el tour de las casas desahuciadas (expulsados por impago de hipotecas) en los que los futuros compradores que esperan gangas visitan en autobuses de lujo, decorados como limusinas gigantes, las casas que se han desahuciado o se van a desahuciar, para elegir entre ellas, pagando entre 50 y 75 dlares por el tour. En este negocio no hay lealtades se justican. Es la imagen de la realidad creada en dicho pas por las hipotecas basura....Las ejecuciones de hipotecas crecieron un 23% durante el primer trimestre de 2008. Pero, a ro revuelto ganancia de pescadores... Los que tienen dinero lquido no dudan en aprovechar la penuria e invertir en propiedades desahuciadas...
Fuente: Seleccin libre de S. Pozzi. El Pas, 8/8/2008

para agilizar el mercado de la vivienda y que pretenden seguir el Ministerio de la vivienda y las Sociedades Pblicas de Alquiler est la de facilitar los procedimientos de desahucio en caso de impago. No parece una buena medida de proteccin de los arrendatarios EN RESUMEN: La cada del mercado de la vivienda se inici lentamente en 2006 y se convirti en la explosin de la burbuja inmobiliaria en 2007, y no se sabe hasta cuando puede durar, pues ya hemos sealado que hay ms de un milln de viviendas en venta, con lo que difcilmente se animarn los promotores a seguir construyendo. Se han sealado las razones para esta cada. Qu consecuencias tiene la cada del mercado de la vivienda para la ciudadana de a pie? Se pueden mencionar las siguientes: La cada del mercado no facilita la compra de viviendas, porque a pesar de la cada de los precios estos eran ya tan altos que incluso con rebajas sustanciales las viviendas siguen siendo caras y las cuotas de las hipotecas, aunque sean a plazo largo, muy altas. Los salarios siguen sin subir, y con la crisis actual es de temer que el retroceso que ya han experimentado aumente. Si a ello se aaden las dicultades de obtener una hipoteca, las esperanzas de alguna gente que esperaba la ruptura de la burbuja para comprar un piso, parece difcil que se cumplan. Ya hemos sealado que

Grco 11.- La evolucin de la morosidad

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el mercado de la vivienda parece estar congelado. Slo aquellas personas que dispongan de altos fondos lquidos podrn beneciarse de esta situacin y comprar viviendas ms baratas que antes, pero todava muy caras. En todo caso no son las familias normales las que disponen de estos fondos. Por otra parte, aunque aumentan algo las viviendas en alquiler no disminuyen sus precios, por lo que la crisis no facilita la solucin tampoco a travs del arrendamiento. El patrimonio de las familias ha bajado de valor. Una familia que crea que su piso vala entre 300.000 o 450.000 euros (50-75 millones de pesetas) tiene ahora un valor patrimonial mucho menor. Como ya se ha sealado, si la compra es reciente y le falta una gran parte de la hipoteca por pagar, puede encontrarse que tiene que pagar ms por la hipoteca que en lo que se valora su piso actualmente. Asimismo, al bajar el valor asignado a su piso, su propietario tiene menos capacidad para pedir nuevos crditos en funcin del valor del mismo. Por otra parte, si se compr el piso como un ahorro, pensando en venderlo para la jubilacin, el valor del mismo ser menor de lo que se esperaba y el ahorro no habr resultado tan rentable63. Pero creemos que hay que armar alto y claro que para la ciudadana de a pie, para quienes compraron su piso para vivir en l y no para especular, el problema no es tan grave. Han perdido dinero respecto al precio de compra, sus ahorros se han depreciado, esto no se puede negar, pero el piso sigue siendo el mismo. Viven en un piso que les ha costado mucho ms dinero que el que les hubiera debido costar, pero no les pasa nada ms. La cuestin es que compraron un piso muy por encima de su valor de coste, pero eso fue cuando lo compraron, no ahora. Parece que existe un problema porque ahora no existe la esperanza de poder especular con l en el futuro inmediato; es decir, que no pueden pensar que el valor de su piso subir mucho cada ao. Pero si no es para especular esto no presenta un problema. Si lo quieren para vivir en l, qu importa el precio del piso?64 En todo caso, puede necesitarse ms tiempo si hace falta venderlo, Incluso si se ven obligados a venderlo porque tienen que cambiar de lugar, los pisos han bajado tambin en los dems lugares, por lo que el problema (aunque no sea pequeo en estas circunstancias) se reduce a encontrar un comprador. La preocupacin por la cada del precio de los pisos para vivir no deba ser tal. Se ha comprado un piso caro, uno puede sentirse estafado por los promotores, pero eso no es ahora, sino cuando se compr. Es curioso que incluso quienes nunca han pensado en trminos de especulacin se puedan sentir afectados cuando la posibilidad de una especulacin futura les falla. Los que pueden perder dinero son aquellos que compraron pisos para invertir en ellos, esperando que los au-

mentos de precios continuaran. Es una prdida a los inversores. Digamos que el mundo de los negocios tiene benecios y prdidas. Ahora tocan prdidas. El sector de la construccin es el ms afectado. En esta crisis actual muchos trabajadores del sector inmobiliarioconstruccin estn siendo afectados, y en particular los inmigrantes que constituan una importante parte de una fuerza barata de trabajo en el sector de la construccin. Adems, a causa de la gran importancia del sector de la construccin en la economa del pas, el freno a la construccin tiene consecuencias graves adems de para los promotores inmobiliarios para la actividad econmica del pas, para generar una crisis econmica general y en particular para el empleo. En el artculo El negocio de la construccin se tratan estos temas. Slo anticipar que es evidente que en el capitalismo no hay garanta alguna de que exista una prosperidad econmica continuada; ms bien al contrario, tras ciertos aos de aparente expansin y prosperidad, llega siempre la crisis con su secuela de graves problemas econmicos y en especial del paro para los trabajadores, siendo los ms modestos los ms afectados. Esto es todo lo que puede ofrecer el capitalismo. Cuando la situacin se convierte en insostenible, el capital intenta mantener sus benecios trasladndose a otros espacios geogrcos65. Es impresionante saber que ahora los capitales del inmobiliario se estn trasladando a los pases del Este de Europa y a los pases emergentes de Amrica latina para repetir exactamente las mismas operaciones que han llevado al enorme aumento del precio de la vivienda en Espaa y el Reino Unido, por ejemplo, y a la crisis que aqu estamos comentando. El capital no tiene escrpulos de ninguna clase, ni fronteras, para repetir actividades que sabe tendrn muy graves consecuencias para la ciudadana de estos pases. El sector inmobiliario, a travs de los altos precios de la vivienda y la absorcin para nanciarla de una gran parte de los ingresos, presentes y futuros, de las familias de este pas, ha constituido un magnico mbito de obtencin de benecios y acumulacin de capital durante ms de una dcada. Al mismo tiempo ha ido conformando el espacio de nuestros ncleos habitacionales. Cuando a causa de las contradicciones del capitalismo, todo ello se ha manifestado en una crisis nanciera de enorme envergadura y no les es posible continuar con sus rentables negocios, no dudan en recurrir al Estado como garante de sus benecios, a pesar de que en los ltimos treinta aos hayan estado insistiendo en que el Estado no debe intervenir para nada en la vida econmica. El capital no slo no tiene escrpulos, tampoco tiene ninguna coherencia. Pero nada de esto le importa: Despus de mis benecios, el diluvio. Es su lema.

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NOTAS: 1. Lo que no se debe interpretar como un crecimiento y prosperidad equitativos, sino que han ido a la par con el aumento de la desigualdad. 2. No entraremos en un anlisis histrico ms amplio pues no nos parece esencial para los objetivos de este trabajo. Hay mucha bibliografa al respecto para quien quiera profundizar en otros periodos de la historia reciente de Espaa. 3. Fuentes estadsticas sobre la vivienda en Espaa: Un obstculo para el diseo de la poltica de vivienda. Antonio J. Palacios Garca. Departamento de Geografa. Universidad Autnoma de Madrid. antonio.palacios@uam.es 4. Se dene como vivienda cualquier recinto separado e independiente que, por la forma en que fue construido, reconstruido, transformado o adaptado, est concebido para ser habitado por personas. Y, Vivienda familiar principal Se considera vivienda familiar a toda habitacin o conjunto de habitaciones y sus dependencias que ocupan un edicio o una parte estructuralmente separada del mismo y que, por la forma en que han sido construidas, reconstruidas o transformadas, estn destinadas a ser habitadas por una o varias personas. Se considera vivienda familiar principal a la vivienda familiar utilizada durante todo el ao o la mayor parte de l. Ambas deniciones son del Ministerio de la vivienda. Notas metodolgicas del Censo 2001. 5. Artculo 47 de la Constitucin Espaola. 6. La vivienda de proteccin ocial. Artculo 1. Concepto.-Se entender por vivienda de proteccin ocial la que, destinada a domicilio habitual y permanente, tenga una supercie til mxima de noventa metros cuadrados, cumpla los requisitos establecidos en el presente Real Decreto y en las disposiciones que lo desarrollen, y sea calicada como tal por el Estado a travs del Ministerio de Obras Pblicas y Urbanismo, o por otros Entes pblicos territoriales a los que se atribuya esta competencia. Siempre que en el presente texto y disposiciones que lo desarrollen se haga uso de la expresin vivienda de proteccin ocial se referir a las viviendas que se inicien al amparo de esta disposicin o que se acojan a la misma. Ley 31/78. No se ha encontrado una denicin posterior. 7. Para ampliar informacin consulta el Plan Nacional de Vivienda 2005-2008 publicado en el BOE del 13/jul/2005, Real Decreto 801/2005. 8. Otras series proporcionan datos en los que la VPO es mucho menor. Por ejemplo los datos de proyectos visados del Consejo S. de CC. De Arquitectos de Espaa da 609.400 viviendas libres pero slo 43.700 VPO para 2007, lo que supone una reduccin del 43,1 % sobre las VPO de 2006. 9. Ms adelante veremos que esta situacin puede invertirse debido a la crisis de la venta de viviendas. 10. A pesar de que la vivienda libre tena unos precios prcticamente inalcanzables por una gran parte de la poblacin, la VPO contino disminuyendo en 2007 (iniciando un 12% menos que en 2006) a pesar de que para cumplir la promesa electoral (hecha antes de la crisis nanciera) de construir 150.000 VPO en la legislatura tendran que duplica su construccin. (El Pas, 19/4/2008) 11. Publicacin El de la calle42, 1 de febrero de 2008 12. Esta poca fue tambin una etapa dorada para los constructores y promotores. Son bien conocidas las grandes fortunas que se hicieron en la misma a base de la construccin de viviendas de bajsima calidad que se construyeron para los inmigrantes rurales 13. As llamado porque se promulgaron en el periodo en que Boyer era el ministro que lo impuls. 14. AAVV. Manual de leyes y planes para hacer la vivienda imposible. 2007. El cielo est enladrillado. Ed. Bellaterra.P.10 15. En Espaa hay ms de 3 millones de viviendas vacas. Cuando la denominada izquierda estaba en la oposicin, sta solicit medidas relativamente duras para las mismas, como un recargo en el 50% en el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) para los pisos vacos. Sin embargo, una vez llegados al poder, la prometida penalizacin contra la especulacin inmobiliaria quedo reducida a la creacin de estos entes pblicos de mediacin. (Tomado de el cielo esta enladrillado, p.27) 16. Como se ve el anlisis de las causas de la baja oferta de arrendamientos no se ha enriquecido mucho con el tiempo. 17. En el capitulo Polticas de vivienda se hace referencia a la subvencin de 200 euros mensuales concedidos a los inquilinos jvenes. 18. Tomado de Prez Lpez c. y otros 2004 19. http://www.webislam.com/?idt=7123 20. El Correo 7/06/1999. Esperemos que desde esta fecha algunas viviendas hayan mejorado. 21. La gravedad del problema de la vivienda es todava sostenible porque existen muchas familias que disponen de una vivienda hace muchos aos. Pero si la dinmica de la vivienda continuase como estos ltimos aos, habra que preguntarse que pasar a medida que las generaciones mayores desaparezcan y los ms jvenes no puedan acceder a las viviendas que necesitan. 22. Una empresa privada dedicada a la tasacin de precios de pisos para toda Espaa 23. Las dicultades de obtener los datos nos impiden una mayor precisin 24. Economa Avanzado. 18 noviembre 2007 25. Presidente de la Comisin Tcnica de la Asociacin de Promotores y Constructores de Espaa (Apce), Josep Dons i Barcons, en La calle 42 26. Jos Moreno, junto a la entrada de su cooperativa en Fuenlabrada, La Nueva Avanzada, 27. En http://www.elpais.com/articulo/madrid/busca/Robin/Hood/pisos/elpepuespmad/20070328 28. Fernando G. Gerstein. Vivienda: un reto para el futuro gobierno. Pblico. 20 marzo del 2008. 29. Francesco Manetto. El hogar an no es un derecho, es un bien de consumo. El Pas. 1 marzo del 2008. 30. Lewis Henry Morgan. La sociedad primitiva. 31. Muestra de la gran cantidad de dinero negro que circula es la abundante emisin de billetes de 500 euros (ya que con poca cantidad de billetes se manejan grandes sumas de dinero). Segn el Boletn Estadstico del Banco de Espaa la emisin de billetes de 500 euros, en julio de 2007 era de 114 millones de billetes, mientras que en la misma fecha la emisin de billetes de 5 euros era de 25 millones. Dicho de otro modo, se emiten muchos ms billetes gordos, que billetes pequeos, y en cambio se ven menos porque prcticamente no circulan. 32. Vase el apartado dedicado a polticas de vivienda, de este mismo Informe 33. Josep M. Montaner. Calidad de la vivienda. Pblico. 22 marzo del 2008. Donde dice Barcelona podra escribirse Espaa sin demasiada diferencia. Nuestro comentario. . 34. Otra cosa es el aumento del precio del suelo, pues ste no depende tanto de su escasez o abundancia sino de la capacidad de construccin del mismo. En otras palabras, el precio del suelo es funcin de las posibilidades de construccin y el precio de las viviendas y no al revs (lo que se aprecia bien cuando un cambio en calicacin del suelo de rural a urbana

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multiplica por muchas veces su precio de origen). Puede decirse que el boom y la especulacin inmobiliaria de los ltimos aos constituyeron un crculo vicioso acerca del precio del suelo, por el cual el precio de este dependa del precio de las viviendas, y a su vez el alto precio del suelo hacia subir el precio de las viviendas. Como una aproximacin se seala que el precio del suelo representa como media en torno al 30% del precio de la vivienda, pero en las grandes ciudades ha llegado hasta el 50% (y en algunas zonas de Madrid hasta el 70%). 35. La memoria de los agentes econmicos (y parece que la de sus asesores) es muy corta al ignorar otros episodios de crisis anteriores que se hubieran tenido que tener en cuenta. El mundo de los negocios tiene muy mala memoria o mucha prisa por obtener benecios? Toma el botn y corre parece ser su lema. 36. La recaudacin del impuesto de trasmisiones patrimoniales y actos jurdicos documentados procedente de la compra-venta de inmuebles se convirti en 2004 en la tercera partida ms importante del presupuesto, alcanzando unos 2.981,8 millones de euros, despus de haber experimentado durante los ltimos aos un crecimiento paralelo al aumento del precio de la vivienda.. Ahora slo se ve superado por el IRPF (3.718,2 millones) y el IVA (3.215,7 millones) (El cielo est enladrillado. P. 63). Seguro que en 2007 la aportacin de este impuesto fue todava algo mayor, si bien en el segundo semestre se empez tambin a notar la cada del mercado inmobiliario. En el primer semestre de 2008 la recaudacin de impuestos, sobre todo el IVA experimento una cada sustancial, (disminucin del 20% en el mes de abril) debido principalmente a la cada del mercado inmobiliario, si bien muy probablemente los datos anuales sern todava peores a causa de la crisis econmica generalizada que sufrimos. 37. Existe una diferencia signicativa entre el prstamo y el crdito. El prstamo consiste en una cantidad cerrada a un plazo determinado, en el que la deuda se ha de cancelar. El crdito supone que, dentro tambin de un plazo jado, se otorga una lnea de crdito cuyo importe total al ir siendo pagado puede simultneamente ser renovado repetidamente hasta el tope del crdito concedido. Como veremos esta diferencia es signicativa porque permite utilizar un crdito inmobiliario para otros objetivos, como la compra de un coche, muebles, viajes, etc., lo que ha sido denominado como hipoteca abierta por algunas entidades nancieras. De todos modos, en este artculo utilizaremos indistintamente ambos conceptos, pues las diferencias para nuestros objetivos no son tan importantes, ms que en ciertos aspectos especcos que se mencionarn. 38. Recientemente han aparecido las hipotecas inversas, por las que los bancos conceden a personas de edad avanzada, propietarios de pisos, unos ingresos mensuales en funcin del valor de la vivienda y las expectativas de vida del propietario, quedando el piso propiedad del banco a la muerte del propietario a menos que los herederos opten por la devolucin de las cuotas proporcionadas; podra decirse que se hace de un bien inmueble un plan de pensiones privado, o sea, un instrumento nanciero. 39. El artculo de este ttulo es de un enorme inters pues explica con todo lujo de detalles los sistemas por los que las nuevas hipotecas son en denitiva considerablemente ms caras y peligrosas que las tradicionales. 40. El Peridico 4/9/2008 41. Eroski Consumer 22/10/2007 42. EAE Business school, agosto 2008. No olvidemos que al referise a su renta bruta disponible esto puede querer decir, y es muy probable que sea as, a ms de un salario, es decir, a todos los ingresos que la familia percibe. 43. J. Rodrguez Lpez., Los booms inmobiliarios en Espaa. Un anlisis de tres periodos. Papeles de Economa. 44. Rubio de Juan M A, 2006 Flujos de inversin de no residentes en inmuebles residenciales. P. 14/15 45. Adems de la ingente corrupcin a nivel local que se ha generado a la que no haremos referencia aqu, pero que debe tenerse en cuenta 46. De hecho la ha eliminado para toda el rea del euro 47. Rubio de Juan M A. 2006 Flujos de inversin de no residentes en inmuebles residenciales. P. 7 48. Ha habido un periodo en el que pareca que todas las familias de clase media y las lites econmicas de la clase obrera tenan que cambiar y mejorar de vivienda. No hay ms que recordar la ebre de las casitas pareadas de los aos noventa, o la disposicin de muchas parejas jvenes de marcharse bastante lejos del lugar de residencia habitual para disponer de una vivienda con ms indicadores de status: piscina, jardn, terraza. 49. El cielo est enladrillado. p. 14 50. E. Ontiveros .El fracaso de la regulacin tradicional. El Pas 31/8/2008 51. Ibidem, p.15 52. El cielo esta enladrillado.p. 14 53. La Gaceta. 14 noviembre del 2007. 54. No es posible abordar aqu la explicacin de la crisis nanciera que se inici en 2007 y todava continua, y que procede del problema inmobiliario en Estados Unidos, de la globalizacin nanciera y de la especulacin de los capitales nancieros, pero es el tema clave que est en el origen de la crisis del inmobiliario en Espaa y en otros muchos pases. Decimos algo sobre ello en el recuadro 3. 55. Es curioso, sin embargo, que La actual ralentizacin del mercado inmobiliario no est afectando a las viviendas de lujo, aquellas cuyo precio supera los 800.000 euros, que siguen registrando demanda, sobre todo en las zonas ms exclusivas, segn apunt hoy el grupo inmobiliario Viventta. (Economa Avanzada 18/11/2007) Ni en las condiciones ms difciles para el resto de la poblacin los ricos, ricos se ven afectados! 56. Aunque probablemente los inmigrantes que compran pisos estn ya bastante estabilizados en el pas, es de temer que con la crisis econmica iniciada en 2008, que est afectando fuerte a los inmigrantes, estas compras se reduzcan ms todava. La solicitud de prstamos hipotecarios por parte de los inmigrantes ha cado en un 50% durante 2007. 57. El Mundo 28/4/2008 58. Si se miran las estadsticas, todava los precios de las viviendas nuevas han seguido subiendo hasta el verano de 2008, si bien mucho menos que en aos anteriores. Si se sealan disminuciones de precios stas no son superiores al 4-5% y corresponden ms a las de segunda mano que a las nuevas. Sin embargo, el precio disminuye realmente ms de lo que las estadsticas sealan. 59. No slo ha cado el precio del suelo por la cada del precio de las viviendas, sino por la abundancia de suelo, ya que ahora no hay inters en construir, y, por otro lado, porque muchas empresas inmobiliarias han vendido, o intentar vender el suelo que tenan adquirido para poder pagar sus deudas con las entidades nancieras. 60. En http://www.negocios.com/negocios/20-03-2008+morosidad_hipotecaria_familias 61. En Espaa se interpreta que los desahucios corresponden a personas que no pueden pagar el alquiler, mientras que los morosos son aquellos que no pueden pagar una hipoteca, en cuyo caso se ejecuta la hipoteca (que constituye un desahucio) y los morosos se ven obligados tambin abandonar su casa.

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62. En el estado de California, EEUU, uno de los estados ms afectados por la crisis de la vivienda, una de cada 192 viviendas est en proceso de desahucio. El Mundo 13/7/2008 63. De todos modos puede todava resultar ms rentable que ahorrar en otros tipos de ahorro, como por ejemplo los fondos privados de pensiones que han podido perder en Bolsa mucho ms. 64. En otros trminos diramos: lo importante en este caso es el valor de uso del piso, que no ha variado, a diferencia de su valor de cambio, que es el que ha cado. 65. Intentar tambin buscar otros mbitos de negocios en el mismo espacio, pero no entramos ahora en estos aspectos.

BIBLIOGRAFA: - AA.VV., 2007 El cielo est enladrillado. Ed. Bellaterra. - Asociacin Hipotecaria Espaola. Diversos nmeros - Constitucin espaola - Consejo S. de CC. De Arquitectos de Espaa - INE: Instituto Nacional de Estadstica - Leyes de Arrendamiento Urbano (LAU) - Ley 31/78 - Ministerio de la vivienda. http://www.mviv.es/es/ - MORGAN LEWIS, H. 1980 La sociedad primitiva Ed. Ayuso - Observatorio Metropolitano. 2007 Madrid, la suma de todos? Tracantes de sueos - PALACIOS GARCA A., Fuentes estadsticas sobre la vivienda en Espaa: Un obstculo para el diseo de la poltica de vivienda. Departamento de Geografa. Universidad Autnoma de Madrid. antonio.palacios@uam.es - Papeles de Economa Espaola, Diversos nmeros. FUNCAS - PREZ LPEZ, C.,Universidad Complutense de Madrid - ROMERO JORDN, D. Universidad Rey Juan Carlos - SANZ, J.F. Universidad Complutense de Madrid, Demografa, renta y precios como determinantes del stock de vivienda en Espaa. Un anlisis con tcnicas de cointegracin para el perodo 1858-2000 (Versin 17 de noviembre de 2004 ). - Plan Nacional de Vivienda 2005-2008 publicado en el BOE del 13/jul/2005, Real Decreto 801/2005 - RODRGUEZ LPEZ, J. 2008 Gasto pblico y nanciacin en la Espaa democrtica. Mimeo. Julio - Sociedad de Tasacin - RUBIO DE JUAN, M A, 2006. Flujos de inversin de no residentes en inmuebles residenciales - Diarios y publicaciones peridicas diversas: El Pas, El Peridico, La Vanguardia, Pblico, El Mundo, El Correo, El de la calle 42, Eroski Consumer, EAE Business school

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El negocio de la construccininmobiliario

Daniel Mayals y Jos Iglesias Fernndez

INTRODUCCIN En el mundo actual, la vivienda es el resultado de una serie de actividades jurdico-econmicas realizadas por muy diversos sectores econmicos y una variedad de empresas que, conjuntamente, producen las viviendas. Desde la existencia de suelo urbanizable, pasando por el diseo y planeamiento de las viviendas, por la construccin material de las mismas realizada a su vez por diferentes y variadas tareas (fundamentos, albailera, carpintera, electricidad, enyesado, pintura, cristalera, etc.) son muchas las empresas y las personas que trabajan para llegar al estadio de oferta de las mismas. A ellas se han de aadir las instituciones pblicas que inciden en la conformacin del espacio en el que las viviendas se sitan, las que las regulan, las

instituciones nancieras que tan importantes son para que el hecho de la construccin tenga lugar, las empresas que venden las viviendas, quienes dan fe de sus transacciones... Sin entrar en considerar todas aquellas otras empresas que proporcionan los materiales para la construccin. En otras palabras, el sector construccin-inmobiliario es un sector muy complejo en el que participan empresas muy diversas pertenecientes a mbitos de actividad muy diferentes. Adems, en general, la mayora de empresas de la construccin no slo construyen viviendas sino que se dedican a otros muchos aspectos de la construccin: infraestructuras, obras pblicas, espacios comunes, redes de transporte y otros. En la sociedades capitalistas, todas estas actividades se llevan a cabo para lograr benecios para los capitales vinculados a las mismas.

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En este trabajo no trataremos de todos estos aspectos, empresas y sectores sino que slo reejaremos brevemente aquellas ms directamente relacionadas con la construccin y venta de las viviendas, adems de aproximarnos muy por encima a las importantes instituciones bancos y cajas de ahorro que nancian la actividad constructora, ya que el sector nanciero es esencial en el desarrollo del sector de la construccin tanto por la importancia de la nanciacin a la propia actividad constructora como a la compra de las viviendas. En el Cuadro 2 se puede percibir la importancia de la nanciacin, sin la cual, como la crisis inmobiliaria actual muestra, es imposible la operacin del sector inmobiliario. El objetivo de este artculo es revisar las empresas que promueven y/o construyen las viviendas para percibir la incidencia de su actuacin en el proceso de acumulacin del capital, sobre el espacio donde se construyen las viviendas, sobre las viviendas que ponen a disposicin del mercado y de sus compradores. Plantearemos primero la evolucin en el periodo de auge, hasta 2006 principalmente, para pasar a comentar la crisis del sector posteriormente. Esta tarea es complicada porque, a menudo, quien vende las viviendas en ltima instancia no es el constructor sino una empresa que combina todas o algunas de las actividades del sector, siendo a la vez promotora, constructora, inmobiliaria y banco o caja de ahorros. Pensemos en Colonial, Martinsa-Fadesa, Metrovacesa, SacyrVallehermosa o las constructoras liales de La Caixa, entre otras muchas. En principio el promotor1 es bsicamente quien tiene la titularidad, o un derecho, sobre el terreno y nancia, el constructor se limita a construir por encargo del promotor, pero en la realidad muy a menudo se mezclan ambas funciones2. Adems, casi todas las grandes entidades nancieras, por ejemplo, tienen su propia promotora o constructora, o bien grandes intereses en alguna promotora especca. Es decir, la entidad promotora, plantea el proyecto, puede o no construir, comercializa y casi seguro que est participada por alguna de las mlti-

ples entidades nancieras relacionadas con el sector de la construccin: cajas, bancos, aseguradoras, nancieras de hipotecas y prstamos, etc. En el estado espaol, como veamos, no hay entidad nanciera que no tenga invertidas partes considerables de sus fondos en las grandes inmobiliarias y/o constructoras. Por ejemplo, el 80% de las empresas no nancieras participadas por las cajas catalanas son inmobiliarias. Y no hay ninguna inmobiliaria o constructora grande que no participe en uno o varios bancos. Es en los despachos de los unos y de los otros donde, en cooperacin con algn alcalde, edil o concejal de urbanismo, se proyectan y deciden los grandes proyectos urbansticos e inmobiliarios previa recalicacin del suelo que prometen rditos ingentes3. La mayor parte de las grandes empresas del sector consisten en entidades donde se combinan todos estos elementos. Es evidente que el poder que conere a la oferta de pisos esta enmaraada estructura empresarial es muy potente en el caso de choque de intereses entre el ciudadano que compra una vivienda y la entidad que la vende. La asimetra de poder es ilimitada a favor de los intereses de los vendedores. Dadas las dicultades para conocer las proporciones de las distintas empresas en el conjunto del sector inmobiliario, utilizaremos los datos sobre la Construccin que las estadsticas presentan, pero es necesario tener en cuenta permanentemente la existencia y la importancia de esta complejidad.

1. EL SECTOR CONSTRUCCIN-INMOBILIARIO Y LA ECONOMA La industria de la construccin ha sido siempre una industria de gran importancia en la economa de los pases. Tanto por su propia produccin como porque es una industria que tira de otras muchas4. En el estado espaol ha sido uno de los pilares bsicos en el que se ha sustentado la economa, incidiendo de forma importante en el crecimiento de la actividad econmica (PIB). Esta relevancia puede observarse en los cuadros 1 y 2 tanto en la participacin del Valor Aadido Bruto del sector5, que entre 1996 y 2006

Cuadro 1: La relevancia de la construccin en la economa espaola.

Cuadro 2. La construccin en la economa espaola

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ha seguido una tendencia creciente, como en el mercado laboral, con un notable incremento de empleo en el mismo periodo. Dado que SEOPAN (asociacin de los grandes constructores) de cuyas publicaciones se ha tomado el cuadro 1, es una asociacin de grandes constructores, algunos comentaristas consideran que exageran la importancia que conceden a la aportacin del sector a la actividad econmica. Otros datos, sin embargo, aunque dieren en algunos aspectos de los anteriores, conrman la fuerte incidencia del sector en la economa: Los datos muestran claramente el peso del sector en la economa del pas, y especialmente el fuerte crecimiento de la importancia del mismo durante el periodo de expansin del mercado de la vivienda. Ms de un 15-17% del VAB/ PIB espaol se debe a este sector, habiendo aumentado 6 puntos en 11 aos; asimismo, el sector ha multiplicado casi por tres su importancia en el aumento del PIB y ha doblado su peso en la inversin total. Ms del 60% del crdito concedido al sector privado ha sido para sector inmobiliario, y de ste el crdito a los promotores ha absorbido casi una tercera parte del total para el sector, mientras que el total del crdito concedido al sector supera al PIB. Pero todava es ms relevante la mano de obra que el sector absorbe, pues a pesar de la discrepancia de los datos, entre uno por cada siete (Cuadro 2) o casi uno de cada cuatro (Cuadro 1) trabajadores del estado se ha dedicado a la construccin en los ltimos aos. No es extrao que se caracterice la economa espaola como la economa del ladrillo. La importancia de este sector apunta a las limitaciones del modelo de crecimiento del pas: por muchas razones el sistema productivo espaol es bastante dbil, es decir, tiene poca capacidad de producir y competir en industrias avanzadas. Desde hace bastante tiempo, pero sobre todo en los ltimos diez aos, el sector construccin-inmobiliario de viviendas ha sido un sector que ha proporcionado muchos benecios, por lo que los capitales, estimulados por un sistema nanciero al que tambin le venia bien facilitar crditos abundantes y baratos, se han dirigido al mismo, incorporndose y ampliando un proceso de produccin de viviendas absurdo por su magnitud y sus precios, pero que produca grandes benecios y tiraba de la economa. De aqu que, como se acaba de mostrar, el sector se convirti en uno de los ms importantes de la economa espaola. Pero un pas que dedica una parte tan grande de sus recursos a un sector de baja productividad como es el de la construccin, no puede tener una economa muy dinmica. Bastantes economistas se haban manifestado a favor de que este modelo de crecimiento cambiase. M. Castells, consejero de economa del Gobierno cataln dice, corroborando estas opiniones, que, la actual desaceleracin fortalecer a largo plazo a Catalunya, porque avanza hacia un patrn ms sano y equilibrado6. La gran importancia de este sector en el estado supone que un descenso en la actividad del mismo repercutir muy fuertemente de forma negativa en el resto de la economa, que es lo que est sucediendo en la actualidad. Al fallar este sector, y muy estrepitosamente, la economa espaola

se ve afectada con mucha ms intensidad que otros pases donde el auge inmobiliario no haba sido tan importante. Ms adelante volvemos sobre la crisis inmobiliaria.

2. TIPO DE EMPRESAS Y CARACTERSTICAS DEL SECTOR Segn se desprende del ltimo informe anual publicado por SEOPAN, el sector de la construccin representaba en 2006 aproximadamente el 14% del total de las empresas que hay en el Estado Espaol, y un 24% de las empresas de nueva creacin pertenecan al sector de la construccin. El nmero de empresas de la construccin creci notablemente en los ltimos aos hasta el 2006, como se puede ver en el siguiente cuadro: Hay que detenerse un momento a comentar acerca de la estructura empresarial que este Cuadro revela: - Casi la mitad de las empresas son trabajadores sin asalariados, es decir, trabajadores autnomos (46,19%) y conjuntamente con las microempresas (menos de 10 trabajadores) suman el 90% del total. Ambas categoras han crecido muy sustancialmente en los ltimos aos del boom (27,9 y 19,4% respectivamente). No est muy claro lo que ello signica. Respecto a los autnomos podra decirse que han aumentado los trabajadores que han sido obligados a tener este tipo de contratos para poder trabajar (que es de temer sean los primeros que hayan quedado parados con la crisis), mientras que la proliferacin de muy pequeas empresas puede suponer que el boom ha permitido la aparicin de stas dedicadas quiz a la subcontratacin de algunas tareas. - En el otro extremo el nmero de empresas de ms de 200 trabajadores es reducido, aunque se duplic en los tres aos del gran auge (crecimiento 122,9%). Hay que consignar que a pesar de que se computan 377.000 empresas operando en el sector en 2004, este estaba controlado por slo 7 grandes consorcios. Entre 1991 y 1997 se produjo un estancamiento de los precios y un retroceso en la construccin, que fue aprovechado por las grandes empresas del sector para realizar una serie de fusiones y absorber a los competidores ms pequeos. De modo que en la actualidad guran 5 compaas espaolas entre las 10 constructoras ms grandes de Europa, e inmobiliarias espaolas como Metrovacesa se han convertido en unas de las ms grandes del continente7.

Cuadro 3. Evolucin de las empresas en el sector de la construccin

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Es decir, el sector tiene una estructura dual: muy pocas grandes empresas y muchas muy pequeas: En un extremo, 550 empresas, de las que la mitad se han generado en los cuatro ltimos aos, con ms de 200 trabajadores, y dentro de stas, unas pocas grandes empresas que dominan el sector; por el otro una gran cantidad de pequeas empresas, que en la mayora de los casos trabajan para las primeras, ya que estas empresas de menor tamao suelen participar en el mercado a travs de subcontratas o contratacin externa. La combinacin de constructoras e inmobiliarias hace ms difcil precisar la estructura del sector. En septiembre de 2008, el G-14, lobby en el que se agrupan las compaas inmobiliarias ms potentes, agrupa a: Reyal, Colonial, Metrovacesa, Vallehermoso, Chamartin, Rayet, Recesa, Realiza, Renta corporacin, Parquesol, Martinsa, Restaura, Nozar y Asprima, que controlan adems otras muchas empresas8. Habr que ver cual es el resultado de la crisis, cuando es muy probable que aumente la concentracin empresarial, tanto en construccin como en inmobiliarias y en las que combinan ambas actividades, pues slo las ms poderosas pueden resistirla y aprovecharn, probablemente, para absorber a otras del sector en dicultades, a precio de saldo. Pero no hay duda que el sector est dominado por unas pocas grandes empresas y ya se ha comentado la complejidad que las mismas presentan. En los ltimos aos, en el sector de la construccin han sido constantes las fusiones y adquisiciones entre las grandes empresas, no slo del propio sector, sino tambin de otros sectores econmicos en los que participan, principalmente del sector nanciero y del energtico. De esta forma esperan diversicar el riesgo y se aseguran la rentabilidad ante los riesgos del mercado. En direccin opuesta, ante la inminencia de la crisis inmobiliaria algunas grandes empresas del sector han comenzado

a trasladar parte de su capital a otros sectores: Por ejemplo Sacyr-Vallehermoso9 adquiri un 20% de Repsol10 al igual que Acciona ha adquirido participacin de Endesa y ACS en Iberdrola, lo cual indica que frente a la previsin de un estancamiento de los benecios en el sector de la construccin, estn invirtiendo bastante en empresas energticas, que tienen previsin de crecimiento y rentabilidad mayor. Las siete mayores empresas del sector ocupan tambin lugares preeminentes entre las grandes empresas espaolas; las de materiales de la construccin y cemento son tambin importantes aunque no tanto como las constructoras. El cuadro 4 reeja la situacin a nes del siglo XX11: El tamao de las empresas determina su marco geogrco. Las pequeas y medianas empresas concentran su actividad en el mbito local y regional respectivamente, y las de mayor tamao operan a en todo el Estado e incluso tienen cada vez mayor presencia en otros pases, adquiriendo y fusionndose con las empresas locales de mayor dimensin sobre todo en la UE y en Amrica Latina. La facturacin y la contratacin en el exterior se ha incrementado notablemente en estos ltimos aos, si bien las cifras de facturacin, aunque han crecido, muestran incrementos menores que los de contratacin.12 En el estado espaol, el sector de la Construccin hace un gran uso de la subcontratacin y con frecuencia de la subcontratacin en cadena empresas que subcontratan a otras, estas a su vez subcontratan a otras y as sucesivamente, lo que explica el gran nmero de empresas pequeas y empresas sin asalariados. El Cuadro 5 muestra el alto nivel de subcontratacin en el sector. En el ao 2006 el volumen total de la subcontratacin en la industria de la construccin ronda el 25-30% en las principales actividades (99.677 millones de euros), siendo un volumen bastante considerable a pesar de haber disminuido respecto al ao anterior en un 10,7% en buena

Cuadro 4. Ranking de las 250 mayores empresas espaolas en 1999, clasicadas por el volumen de ingresos (millones de pesetas)

Fuente: Las 2000 mayores empresas espaolas. Fomento de la Produccin. Barcelona 2000.

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parte por la regulacin de la subcontratacin realizada por la ley en 200613. Cuando hay hasta 3 niveles de subcontratacin permitidos e incluso un cuarto nivel de subcontratacin para casos excepcionales (y esto ahora pues hasta la ley no existan lmites a la subcontratacin), se puede imaginar lo que pueden llegar a cobrar las empresas en las partes inferiores de la cadena. La mayora de estas pequeas empresas, que aportan exclusivamente mano de obra, estn constituidas slo por un empresario, con muy pocos escrpulos, con un telfono mvil y un 4x4, que arrienda el trabajo de otros. De esta manera las grandes y medianas empresas no se tienen que hacer cargo de las cargas sociales de los trabajadores y cuando las cosas van mal dadas el riesgo es mnimo, a pesar que la ley los hace copartcipes. El nivel de precarizacin en el sector es brutal, contratos rmados en blanco, trabajadores sin contrato, autnomos ....

actividad constructora es ms aparente: nalmente son las autoridades municipales, aunque sea bajo la tutela de los gobiernos autnomos, quienes aprueban los planes de urbanismo, calican los terrenos municipales en relacin con la construccin y aprueban los proyectos de construccin de viviendas. Adems, en este pas, existe otro importante aspecto que relaciona el mbito municipal con la construccin y es el peculiar sistema de nanciacin de las haciendas municipales, que las hace fuertemente dependientes de los ingresos que proporciona la actividad de la construccin y de las viviendas existentes en el municipio. De aqu que es en el mbito local (y su relacin con el autonmico) donde los promotores inmobiliarios y las empresas de la construccin mantienen una estrecha y ms o menos uida relacin con las autoridades respectivas. Comentaremos brevemente acerca de este nivel. Existen planes de urbanismo municipal que delimitan el territorio y establecen categoras respecto al nivel de urbanizacin posible. Son los municipios quienes calican el uso del suelo. Lo que muestra ya la importancia de la autoridad municipal. Adems, habitualmente son los promotores inmobiliarios los que presentan planes de urbanismo y construccin de viviendas a las autoridades municipales, que han de aprobarlos o rechazarlos. Simplemente este aspecto deja en evidencia la importancia de la actuacin municipal para el desarrollo de la construccin. La aprobacin de los planes, por un lado, marca las posibilidades de actuacin de las empresas de inmobiliarias-constructoras, y por el otro, determina una gran parte de los ingresos de las haciendas locales y sus posibilidades de crecimiento. No es extrao, que las relaciones entre el ayuntamiento y las empresas constructoras sean estrechas. Esta situacin ha dado lugar a amplios y graves episodios de corrupcin a nivel municipal, en los que por conocidos no abundaremos. Sera adems imposible relatar los numerossimos actos de corrupcin que han tenido lugar durante el boom de la construccin en los municipios espaoles. Son bien conocidos los altos niveles de corrupcin de los municipios en buena parte del levante espaol (Marbella, que iniciados con el alcalde Gil y Gil han continuado hasta ahora, Estepona, Murcia), pero tambin han sido frecuentes en los entornos de las grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Toledo), o en las zonas tursticas (Baleares). En todos ellos se ha asistido a la permisibilidad de la construccin no autorizada, a autorizar volmenes desmedidos de construccin de viviendas14, o a la recalicacin de terrenos que, aprobados como rurales en los planes de urbanismo, han pasado a ser recalicados como urbanos multiplicando por varias veces su valor. En la mayora de ncleos urbanos es curioso por utilizar una palabra suave, que se encuentren un alto nmero de concejales vinculados con la construccin y que sea tan estrecha la relacin entre las grandes empresas y los consistorios municipales en las ciudades grandes e incluso en las administraciones autonmicas. Construccin, administracin municipal y corrupcin han llegado casi a ser sinnimos.

3. EL PAPEL DEL SECTOR PBLICO Y EL PROBLEMA DE LA CORRUPCIN El sector pblico incide en el sector de la construccin a diversos niveles: - En relacin con la economa del pas, marcando la poltica monetaria y regulando la actividad nanciera y crediticia, de gran trascendencia para la nanciacin del sector; impulsando la actividad econmica y con la poltica de salarios, importante para la compra de vivienda; regulando la actividad de la construccin y el urbanismo, y con la poltica de obras pblicas y vivienda. Estos aspectos se tratan en el artculo La poltica de vivienda de este Informe. - La mayora de las competencias respecto a la actividad de la construccin y el urbanismo, as como de la vivienda han sido transferidas a las Comunidades Autnomas, por lo que la incidencia pblica directa en el sector se produce ahora por medio de los respectivos gobiernos autnomos, que son bastante activos respecto a la poltica urbanstica y de vivienda, si bien se depende ms del gobierno central para la realizacin de grandes obras de infraestructura. - Pero es probablemente en el mbito municipal donde la relacin entre la actividad y la regulacin pblica y la

Cuadro 5. La subcontratacin en la construccin

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Se suele argumentar que ello es gran parte debido al sistema de nanciacin municipal, que hace depender la existencia de una gran parte de los fondos pblicos municipales con lo que se percibe por los permisos de construccin. Se seala que los municipios, con una gran necesidad de fondos, no tienen otras vas para proveerse de los mismos que estimular permanentemente la actividad de la construccin y la expansin de las viviendas en el municipio. No se puede negar que el sistema de nanciacin municipal no es el adecuado, y que probablemente existan bastantes casos de corrupcin vinculados a las necesidades de las arcas municipales, pero tampoco se puede negar que generalmente tras cada episodio de corrupcin en la construccin hay intereses personales o empresariales en juego. Son innumerables los agentes envueltos en episodios de corrupcin que se benecian personalmente de la misma. En primer lugar, quienes corrompen lo hacen porque se benecian de ello, sean personas o empresas. A menudo se tiende a considerar slo a quienes son corrompidos, sin tener en cuenta que ello requiere de corruptores, personas y a menudo empresas, que son los agentes directos de la corrupcin y quienes ms se benecian de la misma (un corruptor siempre pagar menos que el benecio que le supone la corrupcin). Por otra parte, lo que se sabe de quienes se dejan corromper en el estado espaol, indica que obtienen benecios econmicos personales o empresariales muy sustanciosos con ello. Los ejemplos son tantos y tan reiterados que no merece la pena abundar en ellos. Es posible que si cambiase el sistema de nanciacin municipal disminuyese la tentacin corrompible de los ayuntamientos, pero es tambin probable que mientras en nuestras sociedades el ganar dinero por cualquier medio sea una actividad muy valorada socialmente, y la penalizacin por muchas formas de obtenerlo ilegalmente muy arbitraria15, las instancias de corrupcin en un territorio tan proclive como el de la construccin no cesen, a menos que el control social de las decisiones de los ayuntamientos sea mucho ms estrecho y eciente.

4. LOS BENEFICIOS DE LAS EMPRESAS DE LA CONSTRUCCIN-INMOBILIARIO Los promotores inmobiliarios se beneciaron de un margen neto del 26,6% del precio nal de la vivienda en 2004, cuatro puntos porcentuales ms que el coste del suelo, que represent el 22,7% del importe nal. Estos datos se desprenden del estudio Una nueva cultura para afrontar el creciente problema de la vivienda en Espaa, elaborado por Comisiones Obreras (CCOO), en el que se destaca que el margen neto de los promotores se ha incrementado 17,8 puntos porcentuales en los ltimos ocho aos, pues en 1996 el benecio supona el 8,8% del precio de una casa. En cuanto al suelo, ste representaba el 7,7% del precio nal en 1996, 15 puntos porcentuales menos que en 200416. CCOO destaca que la primera causa del encareci-

miento de la vivienda hay que atribuirla al desorbitado aumento del margen neto del promotor inmobiliario, seguido por la subida del precio del terreno. Por el contrario, no puede atribuirse el incremento al coste de la obra, puesto que represent el 37,4% del importe de una casa en 2004, mientras que ocho aos antes era del 65,1%. En un estudio realizado sobre los benecios de las empresas del IBEX35 en Espaa se presentan algunos datos sobre los benecios de las grandes empresas del sector inmobiliario, que segn las contabilidades ociales alcanzaron una tasa media de benecio de entre un 15 y un 20% entre 2001 y 200517. Siendo junto con el sector nanciero, las que obtuvieron una tasa de benecio ms alta en dicho periodo, con 2006 como un ao de benecios rcord en las empresas constructoras de este pas. Por otra parte, en el mismo estudio se observa que los benecios de las nancieras (bancos y cajas) no van a la zaga. Los bancos obtienen una parte sustancial de sus benecios directamente nanciando la construccin, pero, adems, ya se ha dicho que estn estrechamente vinculados al sector de la construccin como participes en su capital. Sin pretender dar a entender que todos los benecios bancarios vienen de la construccin, los benecios del sector bancario muestran tambin que les ha ido estupendamente en los aos del auge de la misma. Con una tasa de benecio medio del 17% los benecios empresariales oscilan entre el casi 12% del Banco de Sabadell y Banco Pastor, al 22% del BBVA, el 25% del Banco Popular y el 26% de la Banca March. Por otra parte los informes de las Cajas reportaban cada ao aumentos considerables de sus rendimientos. En los aos del boom todo el territorio era propicio para el triunfo del ladrillo Se instal una cultura del pelotazo basada en una agresiva poltica de actuaciones, grandes promociones urbansticas, adquisiciones multimillonarias, salidas a Bolsa y un disparatado aumento de los precios de los pisos hasta cifras exorbitantes, aderezafa adems por el cambio al euro Era el reino de Jauja Coparon las salidas a Bolsa (Renta Corporacin, Riosa, Parquesol y Astroc); se produjeron varias compras y fusiones: Inmocaral compr colonial, Martinsa hizo lo propio con Fadesa, San Jos se hizo con Parquesol y Reyal adquiri urbis. El comienzo del n fue Astroc, que se precipito al abismo tras crecer sin freno y fue salvada in extremis (El Pas, 29/6/2008) Segn El Economista, del 14 de julio de 2008, los benecios de las mayores instituciones nancieras del mundo, en el segundo trimestre de 2007 alcanzaron la cifra de ms de 25.000 millones de dlares. A pesar de la importante crisis que ya se haba iniciado, todava se computaron benecios de ms de 4.700 millones de dlares en un trimestre en plena crisis en 2008. La magnitud de la crisis nanciera que est teniendo lugar seguro que ha alterado de forma negativa muy signicativamente dichas cifras, pero la bonanza de estos aos no se debe olvidar. Dnde estn los benecios de todo el periodo de auge? Lo que sorprende18 todava ms es que en plena crisis de la vivienda los benecios empresariales de las grandes empresas en su conjunto continuaron creciendo. El balan-

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ce hasta junio (de 2008) de las grandes empresas que cotizan en Bolsa llama la atencin. El benecio de 24 de las 35 del Ibex mejor un 26% respecto al mismo periodo de 2007, cuando la economa iba viento en popa. Un anlisis ms detallado revela la importancia de los ingresos extraordinarios o de las ventas en el exterior. Pero la fortaleza de los resultados ordinarios contrasta con los problemas de crecimiento y el empleo19 lo que es lgico si resulta que el salario medio ha llegado a retroceder en los ltimos aos. Si tomamos casos de empresas especcas los datos son todava ms impresionantes: La inmobiliaria Metrovacesa elev sus benecios en 2006 hasta los 1.792 millones de euros, el triple prcticamente que en 2005. Los mayores ingresos por su negocio

Grco 1. Benecios-prdidas de las inmobiliarias

de alquiler y venta de activos explican este aumento. Las tristes historias de Colonial, Martinsa-Fadesa y otros no ocultan, sin embargo, los fantsticos benecios que obtuvieron durante sus periodos de esplendor, ni los episodios de corrupcin que les acompaaron20. Si bien los sectores inmobiliario y de construccin fueron en 2007 unos de los ms castigados por los mercados burstiles ante la desaceleracin de la demanda de la vivienda y las turbulencias de EEUU, en Espaa, sin embargo, todas las compaas lograron salvar el ao con benecios, aunque inferiores que en 2006, en su mayora, por la plusvalas del ejercicio anterior. ACS lider los resultados, con 1.551,11 millones (+28,9%), seguida de Acciona, con 975 millones, un 28,9% menos respecto a 2006, por menores resultados extraordinarios. A continuacin, se situ Sacyr Vallehermoso con 946,38 millones de euros en 2007, lo que supone un incremento del 74,5%, seguida de FCC, con un benecio de 737,9. Por su parte, Abertis alcanz un benecio neto de 682 millones (+ 28,7%) y Colonial obtuvo un benecio neto de 85,4 millones de euros en 2007, lo que supone casi quintuplicar (+395,8%) el de 200621. Durante un periodo de 10-15 aos las empresas inmobiliarias han encontrado en el sector un magnico mbito de benecios y acumulacin.

5. LAS CRISIS, INMOBILIARIA Y ECONMICA Las cosas han cambiado con la crisis inmobiliaria que se inicia en Estados Unidos a mediados de 2007 con las hipotecas basura y aparece con toda su fuerza en 2008, generando una gravsima crisis nanciera en todo el mundo. Ya se ha explicado en el artculo La evolucin de este Informe como se ha generado la crisis inmobiliario-nanciera y como ella es el principal factor de la crisis econmica actual. Muchas grandes empresas de la construccin han quebrado, pero especialmente, son conocidos los episodios de las quiebras, o el haberse salvado de ellas por inyecciones de capital pblico, de instituciones nancieras muy grandes en el mbito anglosajn Bear Stearns (que fue despus vendido por un quinto de su valor a JP Morgan), Lehman Brothers, Countrywide (que ha cado en manos del Bank of America), Citigroup, Merryl Lynch, las dos empresas hipotecarias Freddie Mac y Fannie Mae que conjuntamente poseen cerca de la mitad de los 12 billones de dlares de hipotecas del pas, y que han sido rescatadas (de hecho, nacionalizadas) por la administracin de Estados Unidos a un coste de 200.000 millones de dlares, entre otros muchos en Estados Unidos22. Ms el notorio caso de Northern Rock del Reino Unido, quinto banco por hipotecas concedidas, que ha sido nalmente nacionalizado as como las fuertes prdidas del Royal Bank of Scotland, Credit Suisse (Suiza), Deutschebank Alemania), el francs Paribas, Fortis en Belgica y otros pases como en Australia e incluso en China23. Actualmente (octubre 2008) cada da se publica el nombre de otro gran banco que tiene graves dicultades nancieras y tiene que ser rescatado por el sector pblico. La magnitud de tales problemas nancieros ha hecho

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Recuadro 1: Una de las primeras de una larga lista La entidad nanciera estadounidense IndyMac, la segunda compaa hipotecara privada de Estados Unidos , ha pasado a estar bajo el control del gobierno ante el riesgo de quiebra despus de un ataque de pnico de sus clientes, que retiraron 1.300 millones de dlares en apenas 11 das. IndyMac se convierte as en el mayor banco intervenido por el gobierno norteamericano tras la crisis desatada por la insolvencia de las subprime o hipotecas basura. (...) Las acciones de la entidad han pasado en un ao de 28 dlares a 28 cntimos. (...) IndyMac pas a manos del gobierno (...) su nacionalizacin costar al erario pblico entre 4.000-8.000 millones de dlares. (El Mundo 13/7/2008) . Desde entonces son incontables los bancos que han pasado a ser intervenidos en Estados Unidos y los pases ms ricos de la UE.

que los bancos centrales de Estados Unidos y la UE (FED y BCE) hayan proporcionado cantidades enormes de liquidez muy superiores a los 300.000 millones de dlares a la banca privada, que no han sido ni de lejos sucientes; por lo que los Estados respectivos han intervenido masivamente en cantidades que hubieran parecido inimaginables muy poco antes, para rescatar estas instituciones: est asumido, sin embargo, que las autoridades seguirn empleando los instrumentos que hagan falta para evitar males peores, como el repertorio exhibido durante esta crisis: estmulos presupuestarios, reduccin drstica de los tipos de inters, exibilizacin sin precedentes de las condiciones de cesin de liquidez del banco central al sistema bancario, y la participacin activa del Tesoro y de la propia Reserva federal en el salvamento primero del quinto mayor banco de inversin, el Bear Stearns, o el apoyo legislativo de urgencia a las agencias de nanciacin hipotecaria, Fannie Mae y Freddie Mac, sin olvidar la utilizacin del correspondiente fondo de garanta de depsitos en de la segunda quiebra bancaria ms importante de la historia de ese pas, la de IndyMac. Ni el propio Keynes se habra mostrado ms activo24. A pesar de todo ello, esta crisis nanciera est constituyendo el elemento principal en el origen de la crisis econmica mundial actual. En el estado espaol, y a mediados de 2002 algunos lcidos comentaristas empezaban a alertar de los peligros de la burbuja inmobiliaria25 Desde nes de 2006 disminuy el crecimiento de la compra de viviendas, y el mercado inici un acusado movimiento a la baja desde mediados de

2007. En 2008, el sector de la construccin esta inmerso en una intensa crisis. En junio de 2008, el nmero de empresas del sector de la construccin26 era de 219.617, es decir, una disminucin del 51% sobre las de 448.446 de 2006, habindose perdido 268.400 puestos de trabajo en los ltimos 12 meses27 (10,6% sobre el total de trabajadores del sector); en agosto de 2008 en el pas se computan medio milln de parados ms que en las mismas fechas del ao anterior, llegando a ms de 2,5 millones de parados en total, y se predice un aumento del mismo. Algunas empresas constructoras-inmobiliarias que pareca que haban cosechado grandes triunfos han experimentado grandes prdidas no slo Colonial y Martinsa-Fadesa sino tambin Arma, Royal Urbis, AISA, Restaura, Sacyr-Vallehermoso, Metrovacesa y para otras muchas sus benecios se han reducido muy considerablemente. Asimismo han aumentado las deudas a las que no pueden hacerles frente: la deuda de las inmobiliarias-constructoras con la banca se estimaba en junio de 2008 en 250.000 millones de euros28, lo que es una cantidad muy considerable. Todo ello ha llevado a algunas a su prctica desaparicin, otras muchas empresas constructoras ms pequeas han cerrado, as como las 4.000 inmobiliarias que hay en Espaa, que han cerrado ms de 40.000 sucursales en un ao y disminuido enormemente su mbito de operaciones. Igualmente, la capitalizacin de las empresas cotizadas ha cado en picado: 6.657 millones de euros (35%) en ocho meses, o 7.552 millones si se incluye Mar-

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tinsa-Fadesa (Ver recuadro 2)29 El sector de la construccininmobiliario est padeciendo una fuerte crisis al haberse congelado la compra-venta de viviendas. En los diez aos anteriores haba un exceso de produccin, basado en las expectativas de tipo especulativo, ms que en la demanda de viviendas expresada por la poblacin; por tanto, tarde o temprano este parn tena que llegar. Cuando la burbuja inmobiliaria ha explotado y se ha

generalizado la crisis econmica, quienes han salido ms perjudicados han sido las pequeas y medianas empresas del sector que actan a nivel local, muchas de las cuales han tenido que cerrar, y sobre todo, los trabajadores que se han visto abocados al paro. Asimismo, la recesin en la construccin de la vivienda ya se deja notar en todas aquellas empresas auxiliares del sector, como las dedicadas a la fabricacin de puertas, ventanas de madera y aluminio, cris-

Recuadro 2: La historia de una cada anunciada: Martinsa-Fadesa. Una deuda de 5.200.000.000 euros Martinsa-Fadesa es la mayor promotora inmobiliaria del pas 10.800 millones de euros en activos, y 28,7 millones de m2 de suelo, ms 173.000 viviendas en cartera en venta)30 y se ha visto obligada a presentar de forma voluntaria la mayor suspensin de pagos de Espaa (ahora se llama procedimiento concursal) no slo actual sino de toda la historia de la Espaa moderna, tras no haber conseguido que ninguna entidad nanciera le diera un crdito de 150 millones que completara otro de 4.000 millones que ya tena. Martinsa acudi al Instituto de Crdito Ocial (ICO) que no le concedi este crdito, ni quiso hacerlo ninguna de las instituciones nancieras a las que ya deba. En total su deuda supera los 5.200 millones de euros (muestra cmo las empresas operan a crdito) a ms de 45 bancos y cajas, pero contando lo que se debe a acreedores comerciales y otras deudas, el total puede llegar a los 7.000 millones de deuda. Seis empresas liales de sta, han presentado tambin la suspensin de pagos. Martinsa compr Fadesa por 4.000 millones de euros, fusionndola con otra compaa inmobiliaria de su propiedad, formando Martinsa-Fadesa, la mayor inmobiliaria del pas. Eran los momentos de auge. El consejo de administracin de esta nueva inmobiliaria consider que deba cobrarse el esfuerzo de fusionar las dos compaas y cada consejero cobro 614.000 euros, llegando el total del Consejo a percibir 6,76 millones de euros. El desplome de la venta de viviendas y la restriccin al crdito ha hecho imposible cumplir con las obligaciones crediticias, y se ha impuesto la suspensin de pagos. Aunque parece que es debido a que se le neg un pequeo crdito de 150 millones, hace tan slo dos meses que la inmobiliaria se salv por los pelos de la suspensin de pago, al poder renegociar un crdito de 4.000 millones de euros con 45 entidades nancieras, as que los 150 millones denegados ahora son la gota que ha hecho rebosar el vaso de la insolvencia. 6.691 familias (otros informadores dicen que ms de 12.000) haban acordado comprar un piso a Martinsa; y aunque la conclusin de las viviendas es obligatoria, nunca se sabe qu puede suceder. A la banca y las cajas que le concedieron los crditos (Caja de Madrid 800 millones, Caixa, 700, Banco Popular 400, Caixa Catalunya 300, y as hasta 5.200) tambin le perjudica esta suspensin, ya que no est interesada en la promocin de viviendas, sino en percibir el pago de sus crditos. Las constructoras que trabajaban para M-F dejarn de cobrar ms de 600 millones y los subcontratistas quieren abandonar sus contratos para el futuro debido a que no esperan cobrar, lo que har ms difcil que se terminen las viviendas ya vendidas, y en los juzgados hay una lista de 10.000 afectados. La poltica de personal de la empresa es bastante peculiar (o es habitual en las grandes empresas?). Martinsa ch como nmero dos al ejecutivo que diriga los crditos en Caja Madrid y que era el responsable de los prestamos de hasta 1.000 millones de euros que la Caja le concedi31. En 2007 esta empresa ya recort 350 empleos de los 1.175 empleados que constaban a nes de dicho ao, pertenecientes sobre todo a la cpula directiva y a mandos intermedios. Segn CCOO. estos trabajadores se han ido bien incentivados, mientras que para el 28% de la plantilla que tendr que irse ahora (si no se tienen que ir todos) slo ofrecen 25 das de indemnizacin por ao trabajado. Pero pueden quedarse sin trabajo entre 2.000 y 4.000 empleados en subcontratas. Sin embargo ahora, todos los directivos y el Consejo de Administracin siguen en sus puestos, qu es necesario para expulsar a un directivo que opera catastrcamente? Un ambicioso y agresivo empresario, pensando en el enriquecimiento rpido y, evidentemente, con muy poco sentido de los ciclos de los negocios y la responsabilidad empresarial. Pero no necesitamos compadecer a Fernando Martn. Como pequeo detalle adicional, sealemos que tena, antes de la suspensin, una fortuna personal de 1.800 millones de euros, siendo el principal accionista con el 44,5% de Martinsa, gan en 2007 con otra de sus empresas 85 millones de euros, ms de lo que ganaron todos los trabajadores de Martinsa-Fadesa juntos, que lleg a 70,4 millones. Tiene adems otras empresas: vendi en 2006 su participacin de 6% en Sacyr, logrando unas plusvalas de 150 millones, y vendi tambin el 3% de Unin FENOSA, con lo que tambin logr fuertes plusvalas; era propietario de casi el 1% de Telefnica, Santander y BBVA, participaciones de las que se deshizo en 2006, y mantiene el 8% en la sociedad de inversin Ibersuiza, y gura como administrador nico o solidario de otras nueve compaias. Y ya hemos sealado que cobr 139 millones de euros seis meses antes de la suspensin de pagos de sus empresas...

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talera, pintura, fontanera y electricidad, cemento, ladrillo y material cermico, electrodomsticos, sanitarios, muebles de cocina y fabricantes de material elctrico, etc., en las cuales se estn ya proponiendo EREs, y en muchas ejecutando la recensin de contratos temporales, etc.32 El paro, y una gran incertidumbre en la posibilidad de encontrar otro empleo, es la inmediata consecuencia de estas medidas. Esta crisis inmobiliaria, junto con el aumento del precio del petrleo y el de los alimentos, y el escaso aumento de los salarios que frena la capacidad de compra de la mayor parte de la poblacin (ms todava al subir las hipotecas y los precios al consumo como han subido) han generado una crisis que est afectando muy fuertemente a la economa espaola. La tasa de crecimiento de la economa se ha reducido prcticamente a cero y con el temor de que la situacin se deteriore todava ms. En particular el nivel de empleo se est resintiendo muy fuertemente, la tasa de paro ha superado ya el 11% y el Ministro de Trabajo Sr. Corbacho predijo 25 de agosto de 2008 que en 2009 puede llegar al 12%. Si estas son las cifras ociales es sabido que la cifra real es siempre ms alta. Adems, dada la mano de obra empleada en la construccin est afectando particularmente al colectivo de los inmigrantes. Ms adelante se tratar este punto con un poco ms de detalle. La economa espaola est sufriendo con gran intensidad las dicultades del sector de la construccin, entre otras razones, porque los empresarios de este pas, dirigieron su dinero al benecio rpido, sin pensar en las consecuencias, y los gobiernos respectivos vivieron satisfechos el auge inmobiliario sin intentar hacer nada por paliarlo y orientar la economa en una direccin ms slida, ya que les permita presentar cifras satisfactorias de crecimiento econmico, sin considerar que dicho crecimiento tena los pies (en este caso los cimientos) de barro. Todos estaban contentos: los empresarios de la construccin-inmobiliario, los bancos y cajas con magncos rendimientos, el estado, que presentaba cuentas triunfalistas y perciba importantes

ingresos por la venta de viviendas, los ayuntamientos con altos cobros por permisos de construccin, los corruptores y corrompidos en todas las escalas del sector, los que vendan un piso de segunda mano a tres veces el precio al que lo haban comprado, e incluso los compradores de pisos que, aunque tenan que hacer grandes sacricios para pagar la hipoteca pensaban que eran cada vez ms ricos. Lstima que estos sueos duran poco y el despertar es cruel, especialmente para los trabajadores peor pagados! Por el contrario, las cajas y bancos espaoles no han experimentado todava episodios de quiebras o suspensiones de pagos. Aunque algunos comentaristas indican que puede haber problemas graves de liquidez hacia n de ao y las agencias evaluadoras han disminuido la solvencia de los valores de algunas cajas y bancos, no se conocen, por ahora, episodios de insolvencia graves en las instituciones nancieras. Y si estos se producen no ser a causa de que los espaoles no han pagado sus hipotecas, sino porque los bancos y cajas para invertir sus cuantiosos fondos lquidos han comprado indiscriminadamente muchos millones de dlares de valores poco solventes de otras instituciones nancieras internacionales, o han concedido crditos con muy pocas garantas a las grandes promotoras (vase el caso Martinsa-Fadesa) lo que les ha hecho perder mucho dinero. Pero de momento octubre 2008 se mantienen en una especie de equilibrio precario que, sin embargo, muchos temen muy inestable. En Espaa la crisis econmica est siendo ms acentuada que en otros lugares33 debido a la importancia del sector de la construccin en la economa y a la debilidad y vulnerabilidad del resto de los sectores. En una palabra, un modelo de crecimiento expandido sobre el crdito al inmobiliario, es un modelo supercial e insostenible, y es lo que se est percibiendo ahora en el pas. La irresponsabilidad y el muy desmedido afn de lucro de las empresas constructoras-inmobiliarias construyendo sin lmite, junto a la insaciable sed de benecios de las instituciones nancieras que han concedido crditos sin te-

Grco 2: Radiografa del crecimiento del PIB

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ner en cuenta las consecuencias que las dicultades de pagar los mismos, tanto por los particulares como los constructores, iban a tener34, junto a unos gobiernos asentados en la complacencia de un crecimiento supercial y falso, han dado lugar a una crisis econmica muy grave que esta teniendo, y tendr ms todava, consecuencias negativas muy fuertes en los trabajadores y las poblacin del pas.35 6. LA REACCIN DE LOS EMPRESARIOS A LA CRISIS

Grcos 3 y 4: Tasas de variacin anual e interanual del PIB en diferentes sectores

Merece la pena detenerse brevemente a mencionar la actitud de los grandes empresarios del sector ante la crisis inmobiliaria. Su reaccin inmediata y fuertemente publicitada es la de exigir al sector pblico que les rescate de sus dicultades. Por una parte, pidiendo que este aumente la obra civil en infraestructuras y obra pblica; y, por otra parte, que intenGrco 5: El paro en el sector de la construccin sique la construccin de VPO, o por lo menos, que establezca una nueva regulacin que permita que las viviendas que ahora no pueden vender puedan ser vendidas como viviendas con ayudas especiales a precios superiores a los de la VPO, o que aumenten las deducciones scales por compra de vivienda, y otras. En una palabra, que el sector pblico les saque las castaas del fuego, con el argumento de que de otra forma la crisis econmica, y sobre todo el paro que la misma genera prevn un milln de parados si el gobierno no interviene, causar problemas mayores a la economa y la poblacin espaola. La patronal de las grandes empresas de la construccin, SEOPAN, reclama ms obra pblica. Y ello a pesar de que ya ha crecido sustancialmente en los aos del boom segn muestra el Grco 6. Cabe no olvidar con ms kilmetros de autopistas y autovas en relacin que ms all de la vivienda, la obra pblica, principalmente a su poblacin36. Adems, de esta forma, a menudo los la creacin de infraestructuras de transporte (autopistas, intereses de las grandes constructoras, que son quienes trenes de alta velocidad, aeropuertos, grandes puertos) promueven y acceden a las grandes obras, han tenido una ha sido espectacularmente impulsada por la inversin estafuerte incidencia en la conformacin de los nuevos espatal en estos ltimos aos, siendo el Estado Espaol el pas cios urbanos del pas.

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social el 20% de cualquier promocin o rehabilitacin que se haga en suelo consolidado, adquirido a precio de mercado. Para Reyna el suelo que ya est calicado, ya est calicado, y que para asumir este porcentaje de vivienda social tendran que encarecer el resto de viviendas, aunque ha puntualizado que, si se calica nuevo suelo, s estn de acuerdo en destinar este porcentaje a pisos protegidos38, y que ahora pidan que se realicen viviendas protegidas. Consideran, adems, que es mejor ayudarles a ellos que pagar subsidios a los parados. Piden ahora que los fondos pagados por todos los espaoles acudan a socorrerles. Poco se acordaron del resto de la sociedad en los aos en que han ganado los porcentajes de benecios ms altos de la historia, dnde estn los enormes benecios obtenidos esos aos? Adnde han ido, a qu se han dedicado? No dicen ellos mismos que el benecio se justica por el riesgo que corren de tener aos malos? Cuando los aos son buenos, estos diez ltimos, buensimos, todo para ellos, cuando los aos son malos... exigen que la sociedad participe en las prdidas. Y ya se ha mencionado que pretenden que las vivienTan notoriamente cnica es esta actitud que hasta el das que tienen construidas se conviertan en concertadas, Ministro Solbes ha salido al paso de la misma rechazando para poder venderlas a precios lo ms prximos posibles a estas peticiones y sealando que Hay que tener claro que los del mercado libre. el sector ha acumulado ciertos excesos en aos anteriores La actitud de reclamar la ayuda pblica es una actitud y que stos deben ser corregidos para que la construccin vergonzosa, escandalosa y cnica. Que un sector que ha espueda volver a crecer con normalidad, el dinero pblico tado pidiendo que el sector pblico no se meta con ellos, no est para resolver los problemas de las empresas, los armando tajantemente que no podan construir viviendas riesgos los tienen que asumir los accionistas, que cada de proteccin ocial a los precios permitidos, que haba que palo aguante su vela39. Los constructores se enfadaron desregular eliminar todo tipo de normas la economa y el urbanismo, en una palabra, que quera que el estado les mucho con el Ministro (que por una vez tena razn) hasta dejase hacer lo que ellos queran sin ninguna interferencia el punto que Chicote, Presidente de la patronal de los conspblica y que han ganado cantidades increbles en los ltitructores, tach de discursitos y frivolidades las palabras del Ministro, el representante de los promotores madrileos, mos diez aos por lo menos, que a las primeras de cambio J.M. Galindo no dud en armar que Hay que tomar mecorran a armar que necesitan del apoyo del tan denostado sector pblico. Prez, antiguo alto cargo en los gobiernos didas reales aunque suponga intervenir en la economa, socialistas de Felipe Gonzlez, considera que la ampliacin mientras que el portavoz del G-14, el lobby de las grandes de hasta 40.000 millones de euros en las lneas del ICO para inmobiliarias (que fue el nmero dos de Economa en varios nanciar Pymes y viviendas de proteccin ocial no es suGobiernos de Felipe Gonzlez) acepte que se rechacen los apoyos pblicos en situaciones de normalidad, pero como ciente. Y pide al ejecutivo que tome medidas para reducir ahora la situacin no es de normalidad... a buen entendelas tensiones crediticias (El Pas 25/6/2008). Y los ltimos acontecimientos de la crisis nanciedor pocas palabras. Por su parte los sindicatos mara mundial muestran que tambin las entidades nancieras recurren yoritarios divergen: CCOO apoya al La Confederacin Nacional de intensamente al papa Estado en sus Ministro, mientras que UGT pide al la Construccin (CNC) trasproblemas. Todos son keynesianos37 gobierno que tome medidas, aunlado ayer al gobierno que es que aade incluyendo frmulas que ahora! mejor promover ayudas cofavorezcan la demanda Es un escndalo que hace todayunturales a la actividad de la construccin que subvencioA pesar de las declaraciones va muy pocos meses se negaban a nar el desempleo (El Peridico del Ministro, de hecho las adminisrmar el Pacto por la Vivienda si las 4/9/2008). autoridades pblicas no disminuan traciones, y de forma destacada las el porcentaje de VPO exigido con administraciones autonmicas, esrelacin a las de tipo libre, o que el tn tomando medidas para apoyar presidente de la Asociacin de Promotores y Constructores a las constructoras / inmobiliarias: Algunos ejemplos en de Edicios de Barcelona (APCE), Enric Reyna, ha manifesesta direccin: - El Consejo de Ministros aprobar previsiblemente un tado que la preocupacin de los promotores es defender real decreto por el que modica algunos aspectos del Plan la seguridad jurdica de las operaciones que hacemos y Estatal de la Viviendas 2005-2008 con el objetivo de facilitar ha sealado que hay cosas que no tienen ni pies ni cabeel acceso a vivienda a ms familias. Entre los cambios previsza, como decirnos que tenemos que destinar a vivienda Grco 6: Evolucin de la licitacin pblica

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tos, se incluye un signicativo encarecimiento de la vivienda protegida (VPO) para tratar de dar salida en el mercado al fuerte stock de pisos sin vender que ha deparado el cambio de ciclo. - Se establece que sea gratis el ampliar el plazo de las hipotecas, se dan facilidades scales para la rehabilitacin de edicios, y se anuncian planes para rehabilitar 500.000 pisos hasta 2012tambin el Gobierno ha ampliado el aval del Instituto de Crdito ocial (ICO) para titulizacin de crditos hipotecarios, lo que deberia proporcionar alicientes al sector nanciero para implicarse en este mercado, aunque dada la evolucin de la situacin, no parece que sirva de mucho. - La Federacin Espaola de Municipios y Provincias (FEMP), promotores pblicos y privados y los sindicatos mayoritarios rmaron una declaracin para impulsar un Pacto Nacional por la Vivienda, encaminado a garantizar la actividad en la construccin, el mantenimiento del empleo y el acceso de los colectivos ms desfavorecidos a una vivienda. En Catalua, por ejemplo, se ha aprobado el Pacte Nacional per lHabitatge en octubre de 2007, siendo una de las principales caractersticas del mismo la incentivacin a los promotores privados para que hicieran vivienda de VPO. - Se ha creado un nuevo tipo de vivienda protegida, intermedia entre la libre y la de precio concertado (VPO concertada): Un real decreto, que ayer fue debatido por el ministerio y las comunidades autnomas en conferencia sectorial, contempla un aumento del precio bsico de referencia de la vivienda protegida hasta los 760 euros el metro cuadrado de supercie til, lo que representa un incremento del 4,4% sobre los 728 euros vigentes hasta ahora. Adems, viviendas que hasta ahora eran consideradas de precio libre, gracias a esta modicacin del plan cuatrienal pasarn a ser catalogadas como protegidas y sus propietarios tendrn derecho a solicitar las correspondientes ayudas pblicas40. - Diez Comunidades Autnomas convertirn pisos libres en VPO, adaptando su normativa al Real decreto que aprob el Ministerio de la Vivienda en 11/1/2008, que permitira dar luz verde a una categora de vivienda de precio concertado especco ms barato que la vivienda libre, pero ms caro que la VPO,a la que podrn acogerse las inmobiliarias que tengan viviendas en stock - El mayor acelern a corto plazo a la VPO lo dar el decreto del precio concertado cataln, una nueva gura de proteccin ocial, con un precio ms elevado que las vigentes pero todava entre un 35% y un 40% por debajo de los de mercado, segn Trilla, Secretaria de Vivienda del gobierno cataln. Esta gura permitir que muchos promotores privados se sumen a la VPO porque les saldr rentable y les permitir mantener la actividad en un momento de estancamiento de ventas. El decreto permite tambin promover vivienda protegida en suelos que no estn previstos inicialmente para ello en la legislacin. - Asimismo, la Generalitat estudia subrogarse las hipotecas de promotores con dicultades en zonas de alta demanda de pisos sociales41 y tiene planes para la cons-

truccin de viviendas de Proteccin Ocial o vivienda asequible. Por ejemplo las reas Residenciales Estratgicas en Catalunya, donde se pretenden construir ms de 90.000 viviendas en 86 municipios42, que mantendrn el ritmo de la construccin de viviendas y que expandirn y harn crecer muchos municipios mientras que a la vez se mantiene un alto nmero de pisos vacos. - De acuerdo con el Pacto Nacional de la Vivienda, el Gobierno de Catalua acude tambin en auxilio de las empresas arrendatarias y propietarios de pisos, destinando un importe inicial de 26 millones de euros, 7,7 millones ms que en la primera convocatoria del 2007. Esta cifra, destinada a ayudas para el pago del alquiler ir creciendo durante el ao hasta los 60 millones que prev el Pacto Nacional de la Vivienda para el 2008, el equivalente a subvencionar a 30.000 hogares y el doble que en 2007, cuando las ayudas rozaron los 30 millones. - Hay que mencionar tambin la ayuda de 200 euros ofrecida a los jvenes para ayudarles a pagar el alquiler, que, falta de otros controles, parece que esta suponiendo bastantes casos en que los alquileres aumenten en una cantidad muy similar - La Plataforma por una Vivienda Digna quiere denunciar ante la Unin Europea la lnea de avales por la que el Instituto de Crdito Ocial (ICO) dispondr de 3.000 millones de euros para que promotoras y constructoras levanten viviendas protegidas. Dnde estaba la preocupacin de la Administracin por las VPO en los aos de gran negocio para las promotoras? Es que no haba entonces necesidades de vivienda social? Como vemos, las ayudas ociales no son para ayudar a las familias con problemas para pagar las hipotecas sino a las empresas responsables de la recesin. Dinero pblico para compensar la cada de benecios que lograba el sector mediante la especulacin de la vivienda. Y as sucesivamente. Destacando las medidas que permiten el aumento del precio de las viviendas de proteccin ocial, diversicando el concepto con trminos como pisos asequibles y pisos de precio concertado, para aproximarlo a las libres y conseguir su venta manteniendo el negocio de los promotores. Incluso el presidente de una de las patronales seala que las viviendas libres pueden ser vendidas en rgimen de VPO, pues la cobertura del benecio de las primeras era tan grande que an queda suciente margen para obtener una rentabilidad positiva. En denitiva: Para sobrevivir, construir y construir hasta morir (a golpes de ladrillo). Contradicciones de un sistema econmico sostenido en la construccin que no resuelve el problema de la vivienda, que acaba produciendo una presin urbanstica cada vez mayor, que destroza las ciudades, provoca un gran dao medioambiental en el territorio43, con la ocupacin de reas protegidas... para acabar generando crisis econmicas muy graves. Frente a todo ello se recomienda: ms de lo mismo. Las empresas no slo pretenden que la Administracin les ayude, sino que, las que pueden, especialmente en el sector nanciero, aprovechan de la crisis para comprar a

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responsabilidades empresariales y permite la contratacin de trabajadores en condiciones mucho ms precarias y con salarios ms bajos. No son infrecuentes las situaciones en que los trabajadores no saben con certeza para qu empresa trabajan, lo que disminuye en gran medida la responsabilidad de los empresarios respectivos45. Este sistema facilita tambin el empleo de trabajadores autnomos, como el ltimo eslabn en la cadena de subcontratacin. En la Construccin se hace un amplio uso de los trabajadores autnomos: segn el cuadro 6, por lo menos uno de cada cinco trabajadores del sector estn registrados en esta categora. Obviamente, siguiendo la lgica del capital, cuando hay varias subcontratas, para obtener benecios recortan costes, y lo hacen a costa de los trabajadores, disminuyendo gastos en formacin, medidas de seguridad en el trabajo, empleando inmigrantes en ocasiones sin ser asegurados, etc. Asimismo, muchos de estos autnomos, aunque sea difcil su cuanticacin exacta, son falsos autnomos, es decir son trabajadores asalariados a todos los efectos pero a los cuales su empleador les exige que se den de alta como autnomos para darles trabajo, no reconocindoles como trabajadores de su empresa a efectos jurdicos. Prctica fraudulenta que es bien conocida de las autoridades laborales pero permitida sin problemas, ya que estamos en una etapa en que se estimula que los trabajadores en paro se conviertan en autnomos, justicndolo por la validez que tiene el espritu empresaLos contratistas admiten un 7. EL TRABAJO EN EL SECTOR DE LA rial (empresariabilidad)46 que dicen dcit de seguridad laboral en CONSTRUCCIN que ello implica. Con la crisis de la Catalua de 555 millones, slo construccin, muchos trabajadores en la fase de elaboracin de los Por el tipo de trabajo y la estructura que se quedan sin empleo se dan de proyectos de obra. empresarial, el sector de la construcalta como autnomos47. Adems, la cin tiene un carcter especial resmayora de estos autnomos son falsos autnomos, ya que sus patronos evitan as pagar las pecto a los trabajadores. En la construccin en el estado cotizaciones sociales correspondientes, que corren a cargo espaol, por un lado, se utiliza mucha mano de obra no del autnomo y evadir toda responsabilidad jurdica y social cualicada, o con cualicaciones mnimas, y, por el otro por los mismos, lo que ha provocado, por ejemplo, que la lado, la variacin de ocios necesarios ha facilitado siempre la subcontratacin a otras empresas u otros profesionales siniestralidad laboral en el sector sea muy elevada y la ms alta de toda la industria. 48 de muchas de las tareas necesarias en la construccin (los carpinteros, yeseros, cristaleros, electricistas, etc., siempre Otra caracterstica de la precarizacin laboral del secvenan de otros ocios o empresas). Esta estructura traditor (cuadro 7), estrechamente vinculada a la siniestralidad laboral, es la temporalidad en la contratacin. cional ha sido expandida y llevada a sus extremos en los ltimos treinta aos por las estrategias econmicas de los promotores y constructores que Cuadro 7: La temporalidad en la construccin han ido delegando el trabajo en sucesivas empresas. Ahora no slo subcontratan por la conveniencia tcnica de la distribucin de ocios, sino porque las relaciones sociales de la subcontratacin son ms convenientes para los empresarios. En el Cuadro 5 se percibe la amplitud de la subcontratacin. Al delegar en otras empresas en una poca de gran debilidad organizativa de los trabajadores, los empresarios establecen un sistema que diluye las precio de saldo a aquellas otras que tienen dicultades: el pez grande se come al chico. Estaramos ante casos de acumulacin por desposesin que dene D. Harvey: mediante el sistema de crdito, los excedentes de capital (acompaados de excedentes de fuerza de trabajo) que permanecen ociosos, sin que se vislumbre una salida rentable), posibilita la compra a un coste muy bajo (). El capital sobreacumulado les permite entonces comprar a precios de saldo los bienes de capital devaluados y reciclarlos rentablemente44. Traducido a nuestro ejemplo: hay un momento en que Colonial no puede devolver los prstamos solicitados (a La Caixa y el Popular) debido a la recesin. El capital sobreacumulado del que disponen la Caixa y el Banco Popular les permite comprar a precios de saldo los bienes de capital devaluados de Colonial y reciclarlos rentablemente en su benecio. El capital no tiene alma ni consigo mismo y est siempre alerta por si los problemas de otros capitales pueden aportarle algn benecio. El capitalismo vuelve a demostrar que su nica lgica reside en la acumulacin. Se destruyen algunos capitales, pero se salva EL CAPITAL. Si el benecio se resiente, detiene la actividad productiva dedicada a satisfacer las necesidades de la poblacin, aunque ello suponga, como en esta ocasin, la destruccin de capital productivo, devaluaciones en el sector nanciero, un aumento del gasto social (pagos por subsidio de paro), y la destruccin de puestos de trabajo con el consabido sufrimiento para las personas envueltas en estas incertidumbres.

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Aunque en los ltimos aos el paro en el sector era ms Prcticamente la mitad de los trabajadores del sector bajo que la media en la economa espaola, ahora se est son temporales, lo que indica la precariedad del empleo disparando rapidsimamente. El grco 5 muestra la evoluen esta rama. Adems, hay que tener en cuenta que incluso muchos de los contratos que aparecen como indecin del mismo. Hemos sealado tambin que segn las pronidos pueden ser en realidad contratos de jos de obra; yecciones de la patronal este podra llegar hasta el milln de tambin llamados de obra y servicios. El trabajador es jo trabajadores. No hay duda que el paro est afectando a mumientras dure la obra, o la parte de obra para la que se le chos trabajadores del sector y que la crisis de la construccin contrat, pero no mantiene el empleo al terminarse sta. supone problemas econmicos y sociales muy graves para Hay que sealar, tambin, que muchas tareas del los trabajadores de la construccin e industrias anes. sector se realizan bajo el sistema de contrata o destajo Queda patente la baja calidad del empleo en el sector, pago por trabajo realizado, primando la mayor rapidez que forzosamente lleva a concluir que uno de los sectores en las tareas lo que a menudo lleva a ritmos extenuanms importantes del crecimiento espaol, que abarca a una quinta parte de los trabajadores, ni conduce a una utilizates para los trabajadores, deseosos de una remuneracin mayor, y tambin a la baja calidad en la realizacin de las cin eciente del trabajo para la productividad y la econotareas. ma, ni, todava mucho menos, proporciona condiciones de Cabe destacar tambin la gran cantidad de trabajadotrabajo satisfactorias a sus trabajadores. Este es uno de los sectores principales que tira de la economa espaola. Lo res inmigrantes que ha absorbido el sector de la construcque no deja de producir una penosa impresin tanto consicin. Si bien entre 1996 y 2000 los inmigrantes absorbieron el 14% de los nuevos empleos que se creaban en el sector, derndolo econmica, como socialmente. entre 2001 y 2006 stos ocuparon el 67% de los nuevos El trabajar en la construccin no es, claramente, un empleos creados.49 buen trabajo, aunque algunos trabajadores muy especializados trabajando a contrata cobren altos salarios; pero sus El porcentaje de trabajadores inmigrantes ha crecido dicultades afectan a todos los trabajadores del sector. A rapidsimamente en 12 aos, llegando ahora a superar el veces, como los problemas son todava mucho ms graves 20% de todos los trabajadores del sector. Y son los pripara los inmigrantes porque stos adems de los ecomeros que estn sufriendo los efectos negativos de la crisis pues el paro entre ellos est aumentando fuertemente. nmicos pueden tener problemas incluso para permaneIncluso la CEOE reconoce que la crisis de la construccin cer en el pas, parece como si slo stos sufrieran con ha supuesto un duro golpe para el colectivo inmigrante. la crisis. Sin duda, como grupo, son los que ms sufren, Las listas del INEM registraron en febrero de 2007 58.020 y sus problemas deben ser tenidos muy en cuenta puesto parados extranjeros de este sector, un 92,1% ms que los que son los ms dbiles, pero ello no puede llevarnos a apuntados en el mismo mes del pasado ao, y casi una ignorar que todos los trabajadores de la construccin se cuarta parte de los 258.365 contabilizados de todos los ven directamente afectados por esta crisis. Y no slo los sectores econmicos.50 Si se tiene en cuenta que los inmigrantes son en general empleados en tareas sin cualiCuadro 7: La temporalidad en la construccin cacin51 se puede percibir el carcter de sector poco cualicado y, por tanto, probablemente de baja productividad. Si se considera la importancia de la subcontratacin, de los trabajadores autnomos (falsos o reales, que son el 20,2% sobre el total de los trabajadores), de los temporales (45,2% de los ocupados y el 56,6% de los asalariados) y de los inmigrantes (21,7%) se percibe la muy alta precariedad laboral y la probable baja formacin y productividad de la mano de obra del sector. Los salarios estn ente los ms bajos Cuadro 8: Trabajadores extranjeros en la construccin (con algunas excepciones para los especialistas que escasean), superando slo al sector Servicios, debido en buena medida a la entrada masiva de mano de obra inmigrante, lo que ha llevado a los empresarios del sector a disminuir los costes laborales pagando salarios ms bajos. Las condiciones fsicas del trabajo son penosas (trabajo al aire libre en condiciones fsicas a menudo peligrosas) y la siniestralidad laboral es extremadamente alta, aunque haya bajado algo los ltimos aos.

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de la construccin, sino que muchos trabajadores de otros sectores son tambin fuertemente perjudicados por la crisis inmobiliario-nanciera-econmica, que es todo lo que el capitalismo nos ofrece tras unos aos de bonanza cticia y sostenida con nuestro endeudamiento. Como cualquier sector productivo del capitalismo, las empresas constructoras e inmobiliarias no construyen pisos para la satisfaccin de las necesidades humanas, sino exclusivamente para hacer benecios. As pues, contrasta que uno de los sectores que ms benecios ha logrado en estos aos del boom inmobiliario, con grandes benecios para los empresarios, sobretodo para los ms grandes, sea uno de los que tiene salarios ms bajos y mayor precariedad para sus trabajadores, y que su crecimiento ha llevado a una crisis que nos perjudica a todos.

8. RECOPILANDO - El sector de la construccin es uno de los sectores clave en la actividad econmica de este pas y en los ltimos aos responsable de una fuerte participacin en su crecimiento. Ello hace a la economa en general muy vulnerable a lo que sucede en este sector. Es un sector de baja productividad. - Las empresas principales de la construccin-inmobiliario estn compuestas por negocios de gran complejidad en la composicin de su capital, integrando participaciones cruzadas de capital nanciero y de otros sectores en este sector; inversamente, las grandes empresas constructorasinmobiliarias tienen participaciones signicativas en otros sectores, principalmente el nanciero y energtico. - Es esencial el papel del sector nanciero en el desarrollo del sector de la construccin. - El papel del sector pblico es muy importante a diversos niveles. Respecto a la incidencia directa, para las empresas es muy importante el mbito municipal. Se detectan graves episodios de corrupcin a este nivel. - La estructura empresarial del sector es dual: unas muy pocas empresas grandes que dominan el sector, y una

gran cantidad de pequeas empresas que generalmente subsisten trabajando para las primeras. Es muy importante el sistema de subcontratas. - Los benecios del sector de la construccin han sido extremadamente altos durante la ltima dcada, lo que ha impulsado un enorme crecimiento del sector. - El sector entra en crisis a partir de 2007. La crisis inmobiliaria actual ha paralizado la actividad en el sector - Los empresarios pretenden que el sector pblico acuda en apoyo del sector. La posicin del gobierno no parece ir en tal direccin, pero no as la de las CCAA que muestran iniciativas para apoyarlo, especialmente facilitando la conversin de las viviendas libres en venta de VPO en condiciones de precios ms altos. - El trabajo en el sector de la construccin recurre fuertemente a sistemas de subcontratacin, trabajadores temporales y autnomos (muchos de ellos asalariados camuados), por lo que la precariedad laboral es muy amplia. Se hace amplio uso del sistema de contratas. Los salarios son en general bajos (aunque algunos trabajadores especializados trabajando a contrata perciban sustanciosos salarios). Y la siniestralidad laboral muy alta (aunque se ha reducido algo los ltimos aos). Las condiciones de trabajo hacen que sea un sector de trabajo precario, penoso y poco remunerado. El sector inmobliario, que ha proporcionado grandes benecios a sus empresas y a las entidades nancieras, que ha incidido fuertemente en la conformacin del espacio urbano y ha forzado a los trabajadores a pagar altos precios por sus viviendas, lo que slo ha sido posible mediante un alto y prolongado endeudamiento de las familias, con la explosin de la burbuja inmobiliaria y la crisis que ellos mismos, junto con el sector nanciero y el sector pblico haban creado, slo saben pedir al estado que socialice sus prdidas, participar en la generacin de una recesin en la economa del pas y desprenderse de sus trabajadores. Es la aportacin que hace a las dicultades del pas y de su poblacin el sector ms dinmico de una economa capitalista.

NOTAS: 1. Promotor. Segn la LOE, ley de ordenacin de la edicacin 38/1999) la gura del promotor se dene como: cualquier persona, fsica o jurdica, pblica o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y nancia, con recursos propios o ajenos, las obras de edicacin para si o para su posterior enajenacin, entrega o cesin a terceros bajo cualquier ttulo 2. Constructor. Segn la LOE, ley de ordenacin de la edicacin 38/1999 el constructor: es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujecin al proyecto y al contrato; es decir el promotor es bsicamente quien tiene la titularidad, o un derecho, sobre el terreno y nancia, el constructor se limita a construir por encargo del constructor. Es muy comn la confusin entre ambas guras sobre todo si tenemos en cuenta que tambin existe la promotora-constructora, empresa que asume ambas guras (muchos de los pequeos promotores-constructores que encontramos sobre todo fuera del rea metropolitana) y que acostumbra a ser un constructor que ha decidido promover por su cuenta en lugar de por encargo de otro. 3. AA.VV. El cielo est enladrillado, 2007. Ed. Bellaterra.p. 14 4. En trminos ms profesionales se dira que tiene un gran efecto multiplicador.

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5. Aunque VAB y PIB son conceptos tcnicamente distintos, para nuestros objetivos podemos citarlos indistintamente. 6. El Peridico de Catalua. 4 abril del 2008. 7. El cielo est enladrillado. 2007. p. 12 8. Son bien conocidas las dicultades de varias de estas empresas en la crisis, especialmente las muy graves de Colonial y Martinsa-Fadesa, pero en esta poca todava constan como empresas importantes del sector. 9. Parece que el traslado les hacia falta, pues entre las constructoras Sacyr es la empresa cuyo valor es el que ms ha cado en Bolsa en 2008 ms de un 60% y que supera, adems, en ms del 650 por ciento la proporcin entre la onerosa deuda que arrastra y su capitalizacin. (El Pas negocios, 19/10/2008) 10. El Mundo.es 16/10/06. http://www.elmundo.es/mundodinero/2006/10/16/economia/1161017084.html. Con un desembolso de 6.525 millones de euros. Todo lo que se puede decir de las empresas est cambiando de forma drstica diariamente, por lo que hay que tener en cuenta la fecha de los ejemplos, pues parece que Sacyr en noviembre de 2008, est considerando la venta de su participacin en Repsol a una importante petrolera rusa, Lukoil, y Acciona y ACS estn utilizando las acciones compradas para renegociar sus deudas. 11. Dado que los datos son de casi 10 aos el nivel de concentracin actual es probablemente todava mayor. 12. SEOPAN Informe anual de la construccin 2006. Pg. 37 13. Ley 32/2006 de 18 Octubre, reguladora de la subcontratacin en el sector de la construccin, que entr en vigor en abril de 2007 (Ntese la tarda fecha de esta legislacin) 14. En muchos casos en situaciones de grandes dicultades para proceder a proporcionar los servicios esenciales de infraestructura o sociales necesarios. 15. Es bien sabido que las grandes formas de corrupcin disponen de muchos agujeros legales por los cuales la penalizacin es muy suave y nunca conlleva la devolucin de lo obtenido fraudulentamente a la sociedad- mientras que pequeos episodios de apoderarse de lo ajeno, reciben fuertes castigos de la ley. 16. Que ya se ha sealado en artculo La evolucin que depende del precio de la vivienda. 17. Hay pobres porque hay muy, muy ricos Informe de economa nm. 4 Seminario de Economa Crtica TAIFA septiembre 2007 18. Bueno, no debera sorprendernos si tenemos en cuenta el carcter depredador del capitalismo. 19. A. Bolaos. La crisis trastoca el reparto de la riqueza. El Pas. 31/8/2008 20. Segn la prensa (Pblico 11/10/2008), Martn, de Martinsa-Fadesa, cobr 139 millones de benecios seis meses antes de la suspensin de pagos de sus empresas 21. En http://www.eleconomista.es/empresas-nanzas/noticias/390996/03/08/ 22. Al mismo tiempo se anuncia el rescate, tambin de otros 12 bancos hipotecarios federales. La lista es ya largusima 23. C.R.Morris. 2008. The trillion dollar meltdown. Ed. Public Affairs. P.81 24. E. Ontiveros. El fracaso de la regulacin tradicional. El Pas 31/08=2008 25. Vase el artculo de Alvaro Lacasa, de la empresa Morgan Stanley, en El Mundo 20/7/2002 26. ABC.de 09/08/2008. Aunque no lo especica, parece que en estos datos no se cuenta el nmero de trabajadores autnomos en el cmputo total de empresas. 27. ABC.es 09/08/2008. www.abc.es/20080809/economia-empresas-construccion/total-empresas-construccion-dieron200808091454.html 28. El Pas, Negocios 29/6/2008.Otras informaciones cifran esta deuda en ms de 311.000 millones de euros. (Libertad digital) 29. El deterioro de los activos preocupa sobremanera por tres motivos. Primero, las operaciones corporativas (de compra o fusin) se realizaron sobre precios de suelo e inmuebles que ahora se han desinado. Segundo, estos activos se hipotecaron para respaldar el crdito, y en plena renegociacin la banca exige ms garantas. Y tercero, forman parte de planes de desinversin que deben ser continuamente revisados porque el mercado paga menos de lo previsto por ellos. El Pas 7/9/2008 30. Justo antes que el CNMV de la Bolsa suspendiese la cotizacin de la empresa, sta llegaba escasamente a 800 millones de capitalizacin. Las acciones que valan 35,7 euros cada una pasaron a costar 7,30 euros el da anterior a la suspensin de pagos. Con la crisis actual sus activos han bajado estrepitosamente de valor. 31. Tal ejecutivo Carlos Vela debe ser muy valioso pues la Caja le ha rescatado para encomendarle la direccin de su proyecto estrella, la nueva corporacin industrial Cibeles. Cuando se fue a Martinsa este ejecutivo deca: Si sale bien, me har multimillonario; si sale mal, solamente rico. 32. La patronal Anfel, fabricantes de electrodomsticos de lnea blanca, hablan de una cada de cerca de 500.000 unidades; las fbricas de material elctrico de la reduccin de las plantillas en unos 6.000 puestos de trabajo; las de muebles de cocina notan ya un gran bajn. El Peridico de Catalua. 9 abril del 2008. 33. A pesar que nuestros gobernantes insisten que estamos mejor que otros pases de la zona euro porque la economa crece un poco ms, los comentaristas internacionales consideran que la situacin espaola es ms grave por la importancia del ladrillo en esta economa. 34. En EEUU y en el Reino Unido parece que los comerciales de las instituciones nancieras trabajaban a comisin, con muy poco control, lo que llevaba a los comerciales ha expandir los crditos al mximo sin tener en cuenta de la solidez de quienes solicitaban el crdito. En Espaa no sabemos si ese sistema de concesin de crditos ha existido, aunque es sabido que a los jefes de sucursal bancaria a veces se les ha evaluado en funcin de los crditos concedidos, pero, sin embargo, s que es seguro que los vendedores de pisos en las agencias inmobiliarias funcionan a comisin, lo que les lleva a forzar al mximo la venta de pisos, al mismo tiempo que las instituciones bancarias concedan los crditos necesarios para ello con bastante facilidad. 35. En la crisis econmica han incidido tambin otros elementos, como los bajos aumentos de salarios que dicultan el consumo de las familias, el alza del precio del petrleo y el de los alimentos que hacen subir los precios y generan una fuerte incertidumbre que tiene consecuencias negativas en la economa, pero, de todos modos, la crisis inmobiliaria en Estados Unidos y la crisis nanciera que la misma ha generado es el factor ms importante en toda esta previsible debacle. 36. R. Fernndez Durn. 2007 P.30 37. Keynes y los economistas keynesianos son quienes mantienen que la economa debe estar estrechamente regulada e intervenida por el sector pblico. Estos economistas han sido fuertemente desprestigiados durante los ltimos treinta aos, manteniendo que el sector pblico todo lo que tiene que hacer es facilitar las operaciones del sector privado (del mercado, dicen ellos) y en el momento que los negocios fallan vuelven con toda rapidez y total incoherencia a pedir el apoyo del sector pblico.

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38. Urbanoticias.com. En http://www.urbanoticias.com/noticias/hemeroteca/9082 39. De la prensa diaria 9/5/2008 40. Raquel Daz Guijarro. Comentario, 10 enero del 2008. 41. El Peridico de Catalua. 12/5/2008 42. Pla drees residencials estratgiques (ARE) gencat.cat 16/02/2008 http://www10.gencat.net/gencat/AppJava/cat/actualitat2/2008/80216pladreesresidencialsestratgiquesare.jsp 43. Ver el apartado ciudad y ecologa de este mismo trabajo. 44. D. Harvey. Trabajo citado. Pginas 116-120. 45. Como ejemplo se puede citar el dramtico caso de un trabajador que sufri una cada de un poste elctrico y muri. Nadie, ni siquiera sus compaeros de trabajo quisieron hacerse responsables de para quien trabajaba (se daba la circunstancia que el trabajador en cuestin era un inmigrante que no tena los papeles en regla ni contrato de trabajo). 46. En la poltica laboral de la Unin Europea se consideran cuatro pilares que deben regirla, siendo uno de ellos el de la empresariabilidad que en las condiciones actuales del mercado de trabajo quiere decir que los trabajadores creen su propio puesto de trabajo, es decir, que se conviertan en autnomos. 47. A. Bolaos. La crisis trastoca el reparto de la riqueza. Citando a J. A. Herce, consejero de Analistas Financieros Internacionales. El Pas, 31/8/2008 48. Tambin las exigencias de cumplir plazos para la ejecucin de ciertas tareas, sin tener en cuenta la complejidad de las mismas o plantendolas en plazos muy reducidos que segn en que obras obliga a largas jornadas laborales, ha generado accidentes en muchas ocasiones mortales, como por ejemplo ha sucedido en las obras del AVE a Barcelona. 49. SEOPAN Informe anual de la construccin 2006. Pg.50. 50. En http://www.economiadeguadalajara.com/desktopdefault.aspx?tabid=8941&aip_ItemId=3839|21210 51. Algunos inmigrantes estn cualicados pero muy rara vez se les reconocen dichas cualicaciones, bien porque no se ajustan a las que se necesitan en la construccin, bien porque los trabajadores sin cualicar perciben salarios ms bajos.

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Polticas de vivienda en el Estado espaol

Elena Idoate, Fernando Zamorano, Natalia Caicedo y Joan Junyent
1. INTRODUCCIN Una de las ideas de fondo que han acompaado la evaluacin crtica de la situacin de la vivienda en Espaa a lo largo de este informe es que la vivienda es una necesidad bsica de las personas que, bajo la sociedad capitalista, se convierte en una mercanca alrededor de la cual se articulan sectores productivos enteros, con gran importancia para la acumulacin del capital en general, que se encargan de producir viviendas para acumular benecios cada vez mayores. El acceso a la vivienda en este modelo de sociedad queda totalmente supeditado a las reglas del juego del mercado. Las familias dedican su mayor esfuerzo econmico al acceso a una vivienda, y los problemas para el acceso a la vivienda amenazan a sectores de la poblacin golpeados, cada vez ms, por el paro, la precariedad, la pobreza y la exclusin. Los antagonismos entre la acumulacin de benecios y el bienestar material de la sociedad son claros en este mbito, los booms inmobiliarios han degenerado el acceso de las clases populares a la vivienda y la problemtica social es ms alarmante teniendo en cuenta que la vivienda juega un papel importante en las condiciones de vida de las personas, ya que es el contexto donde se desenvuelven el resto de necesidades socioeconmicas. La economa espaola ha sido claramente capaz de producir un enorme volumen de viviendas, pero en cambio el acceso a las mismas cada vez ha resultado ms costoso y ms difcil para la gran mayora de la poblacin. El parque de viviendas que ha resultado de las diversas etapas del sector inmobiliario, y concretamente de la expansin ms

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reciente, poco tiene que ver con las necesidades de la mayor parte de la poblacin espaola: segundas residencias en la costa, aunque tambin en zonas de interior y montaa, vivienda de lujo, escasa vivienda de alquiler, Los precios de las viviendas tampoco responden a la evolucin de la capacidad adquisitiva de la mayora de las familias. Se podra decir que la expansin del sector inmobiliario ha ido en detrimento de la vivienda asequible. El sector pblico despliega, como en otros mbitos econmicos de la sociedad, una serie de actuaciones con tal de incidir en la provisin de la vivienda y las caractersticas de la misma. En el caso espaol, dada la pobre actuacin pblica en este terreno parece que analizar la poltica de vivienda tiene una importancia relativamente escasa1. De entrada, la principal crtica a hacer a los poderes pblicos es no haber dado relevancia a este rea, mientras que otros aspectos del terreno de la poltica social y econmica las actuaciones pblicas han sido, con muchos matices y circunstancias, ms potentes (desde la sanidad pblica hasta la construccin de grandes infraestructuras). En todo caso, profundizar un poco ms en este tema nos va a permitir visualizar que la poltica de vivienda, a pesar de su reducida importancia cuantitativa, ha jugado un importante rol en reforzar la lgica de acumulacin capitalista en la vivienda, a costa de la degeneracin de la vivienda como un derecho esencial. A nivel general, detectamos que el dogma de la poltica de vivienda en Espaa y su evolucin consiste en reforzar la vivienda como mercanca, fortaleciendo el papel central y casi exclusivo del mercado en la produccin y provisin de vivienda. El Estado se ha limitado a canalizar mediante ste las actuaciones pblicas. La poltica de vivienda se utiliza como un instrumento de poltica macroeconmica, que protege la importancia del sector de la construccin en la economa. Como expondremos, las diferentes actuaciones pblicas (de regulacin y de gasto) han llevado a una intensa subordinacin de la vivienda a la poltica econmica2 desde la poltica de vivienda franquista del perodo 1961-1976, en la que el Estado tuvo un papel muy activo en la construccin de viviendas vinculado a los procesos de migracin del campo a la ciudad y al sustento poltico-social del fascismo. Sin embargo, entonces los intereses de los diferentes agentes econmicos que componen el sector inmobiliario ya haban irrumpido en escena, y su protagonismo se convierte en la tnica constante. En las etapas posteriores de la poltica de vivienda, identicadas en el recuadro resumen del nal del artculo, el Estado se mantiene al margen de la vivienda, en la que el mercado tiene un papel casi exclusivo. En el artculo El negocio de la construccin-inmobiliario se ha comentado ya, la gran importancia del sector inmobiliario en la economa espaola, habindose consolidado como base del modelo de crecimiento econmico. Las polticas pblicas entorno a la vivienda han girado entorno a la evolucin de las cifras de inversin, benecios, y empleo del sector y no tienen tanto que ver con la satisfaccin de las necesidades sociales. En este contexto, se reconoce generalmente un marcado carcter anticclico de la poltica de vivienda, ya que

las actuaciones han dependido del contexto econmico del sector inmobiliario: en las fases de auge se aprecia una contraccin de la actuacin pblica, mientras que los esfuerzos se intensican cuando el sector entra en recesin. Pero aparte de tratar de afectar al ciclo econmico del sector inmobiliario se han dado cambios estructurales de la poltica pblica que han inuido en las tendencias de la vivienda. El protagonismo del sector inmobiliario en la economa espaola ha sido resultado del giro neoliberal en que se ha inmerso la poltica de vivienda en las ltimas dcadas, cuya orientacin ha sido introducir cambios estructurales para favorecer, en todos sus aspectos, la mercantilizacin de la vivienda y la consecuente acumulacin de capital en este mbito. Esto ha sido posible mediante las incesantes oleadas de liberalizacin de todas las vertientes del sector (nanciacin, construccin etc.), la desregulacin (a favor del mercado) y la privatizacin.

2. EL DERECHO A LA VIVIENDA, UN DERECHO A MEDIAS O UN DERECHO A MEDIDA? Como es mas o menos sabido por todos, la Constitucin espaola reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Sin embargo, no hay que dejarse engaar por los trminos, en realidad el derecho a una vivienda digna no es mas que un principio rector cuya funcin es orientar la actividad de los poderes pblicos, es decir, los poderes no tienen la obligacin de garantizar una vivienda digna para todos los ciudadanos, sino simplemente deben orientar su actuacin para que ello suceda. La Constitucin espaola es una constitucin pobre en cuanto a reconocimiento de derechos sociales y raqutica en la proteccin de los mismos; esto tiene su razn de ser en el contexto poltico econmico de su nacimiento. En 1978 las polticas neoliberales y la retirada de la social democracia eran ya todo un objetivo a conseguir por parte de los Estados, y la Constitucin espaola el a estos mandamientos cierra la puerta a la proteccin de los derechos sociales mediante una clasicacin o jerarqua de derechos. Los derechos civiles y polticos que por su naturaleza no afectan a los intereses del capital y que, por el contrario, segn como se desarrollen pueden terminar favorecindolos, son posicionados en el podium y se les dota de toda la proteccin y obligan a los poderes a protegerlos. Por el contrario, aquellos derechos que por naturaleza son derechos redistributivos y que tienden a la bsqueda de la igualdad, hablamos de los derechos sociales, la constitucin les niega su denominacin de derechos y ahora se llaman principios, el legislador no est obligado a darles desarrollo y se deja una proteccin judicial menor. El segundo aspecto a destacar del derecho a la vivienda en la Constitucin espaola es su descentralizacin. A partir de 1978 las Comunidades autnomas son las responsables de realizar polticas para que la vivienda sea un servicio al alcance de todas las personas. Lo cuestionable de esta reforma, no es la descentralizacin como tal, sino la forma en que se realiz. El Estado central se despoj de toda com-

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petencia para actuar sobre la vivienda, dejando nicamente en sus manos cuestiones relativas a la regulacin del suelo. Es as como el Estado para elaborar y llevar a cabo polticas de vivienda ha optado por la promulgacin de planes estatales que postulan objetivos loables pero en ningn momento son documentos vinculantes, son simplemente un listado de buenas intenciones (no existen leyes relativas al derecho a una vivienda). Posteriormente, las buenas intenciones se concretan en convenios que celebra el Estado con las Comunidades Autnomas, pero estos convenios tienen dos inconvenientes de fondo que hacen de estos elementos realmente dbiles. En primer lugar, se limitan a la transferencia de dinero sin que exista de por medio la poltica conjunta entre el Estado y cada Comunidad Autnoma y en segundo lugar, son convenios anuales, elemento que impide congurar polticas de vivienda a largo plazo. Esta forma de actuacin lleva a que el Estado pueda fcilmente desvincularse de su aportacin al ao siguiente; as puede verse cmo la vivienda que era un sector donde la celebracin de convenios era dilatada hace diez aos, ha pasado a tener una importancia cuantitativa menor (Garca Morales, 2006). En resumen, la actual poltica pblica de vivienda mediante planes y convenios da lugar a unas actuaciones menores y puntuales, sin ningn objetivo claro a futuro de proteccin de derecho y muchos menos de transformacin del sistema actual que concentra toda la oferta de vivienda en el sector privado. Parece que la Constitucin Espaola deja los derechos sociales y, en concreto, el derecho a una vivienda como un derecho a medida de los intereses polticos y econmicos de cada momento. Las polticas de vivienda, como veremos posteriormente, se desarrollan en funcin del inters coyuntural electoralista y/o meditico, pero en ningn momento implican una obligacin para los poderes privados y mucho menos un limite al poder econmico privado. A ste vaco jurdico ha hecho referencia el Relator para la vivienda de las Naciones Unidas sealando que la debilidad del tratamiento jurdico del derecho a la vivienda condiciona enormemente muchas otras polticas y derechos. El acceso a la vivienda es, por ejemplo, crucial en la integracin de la inmigracin y en erradicar fenmenos como la infravivienda, los llamados pisos-patera, la formacin de ghettos y la segregacin urbana o la estigmatizacin de determinadas zonas o barrios.

leyes y normativas de regulacin de la actuacin del sector privado. Asimismo, existen numerosas actuaciones que tradicionalmente no son propiamente polticas de vivienda pero que sin embargo tienen importantes impactos tanto sobre el acceso a la vivienda como sobre la calidad de la misma (p. ej: el transporte pblico, zonas verdes, urbanismo, regulacin de usos del espacio, etc.). Tratar de concretar algunos detalles ms de la poltica de vivienda en Espaa es una tarea sencilla y complicada a la vez. Sencilla porque las actuaciones no son demasiadas, y la voluntad de la poltica de proteger los intereses econmicos del sector y de priorizar la construccin y la propiedad de la vivienda sobre el derecho a la vivienda es clara. Pero a su vez, es difcil obtener conclusiones de un tipo de poltica que responde mayoritariamente a objetivos electoralistas. En este sentido, es importante destacar el uso meditico que se ha hecho con las polticas de vivienda, en primer lugar se ha convertido en un elemento retrico de todos y cada uno de los discursos polticos en campaa electoral; por otra parte, la difusin meditica de las polticas sobre vivienda distan bastante de la realidad, es frecuente que los gobiernos, a travs de los medios publiciten supuestas polticas a favor del acceso a la vivienda cuando en la realidad no es as3. La poltica de vivienda integra distintos elementos que, a nivel prctico, conviene analizar distinguiendo reas de actuacin. En primer lugar, analizaremos las actuaciones que han determinado a medio y largo plazo la situacin de la vivienda en el estado espaol (regulaciones de la propiedad, el suelo y los mercados nancieros). A continuacin revisaremos las medidas peridicas orientadas al acceso a la vivienda (alquiler, gasto scal y vivienda de proteccin ocial). A pesar de que estas ltimas centran la atencin de la opinin pblica sobre la poltica de vivienda, cabe destacar que las primeras han tenido una incidencia ms signicativa en la evolucin del sector inmobiliario, dado que determinan estructuralmente el marco en el que se desarrolla la actividad inmobiliaria, mientras que las segundas parecen tener un carcter ms anecdtico y una incidencia puntual. 3.1 La apuesta por la propiedad En el Reglamento de la Ley de Viviendas Protegidas de 1939 ya se plantea la preferencia del rgimen franquista por la tenencia a la propiedad frente al alquiler. En l se recoge que: Ser preferido el sistema que permita a los usuarios el acceso a la propiedad de sus viviendas mediante el pago de cuotas de amortizacin, siempre que altas razones no se opongan a ello. Desde el principio, la vivienda constituy un instrumento de legitimacin poltica de notable importancia para el rgimen franquista, apostando rmemente por la propiedad como forma de tenencia. Esta apuesta tiene dos vertientes diferentes, una de carcter ideolgico, que busca ganar adeptos, premia delidades polticas y sirve como mecanismo de prevencin de la subversin. Se incentiva adems el matrimonio y la familia numerosa hasta el punto

3. LA POLTICA DE VIVIENDA Dentro del limitado contexto que se ha sealado, las intervenciones de carcter pblico en materia de poltica de viviendas son el conjunto de actuaciones llevadas a cabo con el n de asegurar el acceso a la vivienda para la poblacin. Existen varias formas de actuaciones del sector pblico con respecto a la vivienda. Por un lado, encontramos las medidas de intervencin pblica que, de forma directa o indirecta, inciden en la provisin de vivienda y tienen un reejo sobre los presupuestos del sector pblico. Pero la poltica de vivienda tambin cuenta con un conjunto de

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que el artculo 6 del Reglamento de la Obra Sindical del Hogar dispone que: No se aceptar (como Vivienda Protegida) ninguna vivienda que no sea susceptible de albergar una familia con hijos, por lo cual se exigir que, cuanto menos, cada vivienda tenga tres dormitorios de dos camas. A partir de la segunda mitad de los aos 50, con el ascenso al gobierno de la corriente denominada tecncrata y la llegada de capital extranjero, se inicia un periodo de industrializacin acelerada. La poltica econmica desarrollada por el estado busca jar en las ciudades la mano de obra que el capital industrial necesita para su desarrollo. El aumento de paro en las zonas agrcolas ayuda a que se produzcan las primeras grandes migraciones de trabajadores hacia las conurbaciones de las grandes ciudades. Se calcula que unos 8 millones de trabajadores y trabajadoras emigraron de las reas rurales a las principales reas urbanas, solamente durante el perodo que va de 1961 a 1970. Las necesidades de vivienda se disparan y ante la falta de viviendas los recin llegados se hacinaron en las grandes ciudades. Un buen nmero de los inmigrantes que se incorporan al mercado laboral lo hacen construyendo viviendas pero viviendo en alguno de los muchos asentamientos de chabolas que llenan las grandes conurbaciones del Estado espaol4. Esta situacin favoreci grandemente la aparicin de contratistas (bastantes de ellos pasaron de ser modestos constructores a muy prsperos empresarios) que percibieron la oportunidad de negocio que proporcionaba la construccin masiva de viviendas dirigidas a dicho sector del mercado. Lograron, adems, que la legislacin se adecuara a sus intereses y a las modestas posibilidades de compra de las familias inmigrantes mediante la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, pieza clave en la integracin de la vivienda en un sistema de construccin masiva y propiedad de sus habitantes. Podra decirse que es un paso importante en la integracin de la vivienda en el sistema de mercado, al convertir su adquisicin en una mercanca, frente al sistema tradicional constituido por el alquiler, que lo que proporcionaba era un servicio que cubra una necesidad vital. Una de las consecuencias de este boom constructor y de la necesidad de vivienda es que el sector de la construccin gana mucha importancia y se sita desde entonces como uno de los principales sectores econmicos de la economa espaola. A partir de aqu pierde peso el componente de legitimacin poltica, aunque se mantiene la apuesta por la propiedad y la poltica de vivienda protegida conserva hoy en da todava un importante componente electoralista, y gana importancia la poltica de vivienda entendida como el fomento de la construccin de vivienda ms como motor econmico que tira del resto de sectores que como un instrumento destinado a reducir la necesidad de viviendas. A mediados de los 60 la vivienda se ha convertido en un mecanismo de acumulacin de capital capaz de proporcionar ms benecio que la inversin industrial. Con la entrada en vigor de la Ley de Propiedad Horizontal en 1960, que permite dividir los edicios en pequeos paquetes en forma de pisos para su venta, la construccin de vivienda se dirige fundamentalmente a la venta y

la tenencia en rgimen de propiedad, permitiendo reducir los riesgos y reducir enormemente el tiempo necesario para recuperar la inversin (y los benecios) por parte de las empresas constructoras e inmobiliarias. La compra de una vivienda supone un esfuerzo econmico muy importante para las familias que requiere de la mayor parte del ahorro del grupo familiar y supone un tiempo de esfuerzo muy largo (de entre 10 a 30 aos) a la vez que se convierte en el centro desde donde se organiza todo el universo del consumo y en un importante elemento de control social5. Esta opcin por la propiedad no slo no ha disminuido, sino que se ha intensicado y ha regido toda la poltica de vivienda de las ltimas dcadas. Las desgravaciones scales El fomento de la propiedad tambin ha venido altamente determinado por las ayudas indirectas, implementadas mediante deducciones scales (gasto scal). Desde la entrada en vigor del IRPF (1979) se ha potenciado scalmente el acceso a la propiedad privada, al bonicar scalmente el gasto en la compra de vivienda habitual en un 15% de su valor de compra. Los intereses tambin se bonicaban (entre un 15% y 58%, para las rentas ms altas). Estas deducciones scales, junto con el deterioro de las condiciones de alquiler han sido un importante incentivo para empujar a la poblacin hacia la compra de vivienda. Como ya sealamos en el Informe n 26, las desgravaciones o deducciones scales son subvenciones otorgadas a travs del sistema scal con la intencin de conseguir determinados objetivos sociales o econmicos; en este caso, el acceso a la vivienda. Se favorece a ms de 6,5 millones de personas. Pero como se desgrava de la misma forma la compra de todo tipo de vivienda habitual, resulta que aquellos sujetos de rentas ms altas, que pueden comprarse una vivienda mejor, durante muchos aos han desgravado una cantidad considerablemente mayor. Hace varios aos se impuso un lmite a la desgravacin por vivienda, que limita un poco dicha desigualdad, pero de todas formas, quienes pueden comprar una vivienda cara acaban desgravando ms que los que la compran ms barata. Y, sobretodo, de aquellos que no la pueden comprar. El hecho que se subvencione una vivienda privada, de cualquier precio, provoca incentivos scales a la compra de la misma en lugar de pagar un alquiler, asi como a tener en cuenta el ahorro scal que ello supone para poder acceder a un piso de mayor precio. Lo que a su vez facilita un constante incremento de los precios de los pisos y la desviacin del benecio scal, que iba dirigido a las familias, trasladndolo a la renta de los constructores y especuladores del gremio. En cuanto al alquiler, hasta 1992 no existi para el mismo ningn tipo de deduccin scal. Con este hecho, junto con la liberalizacin de los alquileres, que se comenta ms adelante, y la propaganda que los bancos y cajas empezaron a hacer respecto los benecios scales de hipotecarse, se reforz el cambio de las formas de ocupacin desde el alquiler hacia la propiedad. Fue en la reforma del IRPF (1992)

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cuando el alquiler comenz a tener deduccin scal, pero con fuertes restricciones. Se exiga que las cantidades pagadas por alquiler fuesen superiores al 10% de las rentas netas del sujeto pasivo, con lo cual quedaban excluidos casi en su totalidad los inquilinos sujetos a la LAU de 1964 (todas las rentas antiguas), a la vez exista un tope de la deduccin del 15% del alquiler anual pagado, con un mximo 75.000 pesetas al ao (este mximo se alcanzaba con una renta por alquiler mensual de 41.666. pesetas, con lo que el exceso pagado no tena deduccin). Mientras tanto, las deducciones scales anuales medias de los compradores de vivienda en propiedad (entre la amortizacin y los intereses) suponan unas 300.000 pesetas por contribuyente). La deduccin por alquiler y su lmite se mantuvo invariable hasta la ltima reforma del IRPF, (entrada en vigor el 1-1-1999) en la que fue suprimida a nivel estatal, mantenindose en algunas comunidades autnomas deducciones diferentes de unas a otras. Actualmente el alquiler se encuentra liberalizado, con unos precios mensuales medios muy por encima del Salario Mnimo Interprofesional (SMI). El decisivo apoyo nanciero y scal a la propiedad, junto con el escaso respaldo ofrecido al alquiler, la baja penalizacin scal a las segundas residencias y la falta de una poltica decidida a favor de la construccin de un parque de vivienda pblica en alquiler (el alquiler pblico es prcticamente inexistente en el Estado espaol 2%) han favorecido a un mercado donde los necesitados de vivienda han acabado optando irremediablemente por el acceso a la propiedad como forma de tenencia. 3.2 Polticas de urbanismo y usos del suelo El suelo es la materia prima con que se realizan las promociones de viviendas y sobre el que asienta el negocio inmobiliario. Los promotores necesitan de suelo en forma de parcelas de terreno como condicin sine quan non para desarrollar su negocio, sin suelo no hay posibilidad de promocin de viviendas, no hay posibilidad de obtener benecios. Este hecho hace del suelo un elemento fundamental en el sector, de manera que los promotores necesitan generar y controlar suelo urbanizable de forma continua para generar espacio construido lo mas rpidamente posible acortando el periodo de rotacin del capital. La actual Ley del Suelo (8/2007) regula los derechos y obligaciones de los propietarios de los terrenos en el Estado Espaol. Divide al suelo en dos categoras: suelo rural o suelo urbanizado (Art. 12), aunque sus caractersticas son mucho ms complejas, podemos diferenciarlos diciendo que suelo urbanizado es aquel sobre el que se puede edicar y el suelo rural, aquel se habr de destinar al uso agrcola, ganadero, forestal, cinegtico o cualquier otro vinculado a la utilizacin racional de los recursos naturales. Ahora bien, existen frmulas urbansticas que permiten transformar el suelo rural en urbanizable. Esta urbanizacin, desarrollada mediante planes urbansticos, antes rural, hace que se multiplique de forma desorbitada su valor y permite entender como se generan los fenmenos de corrupcin urbanstica que continuamente llenan los noticiarios.

La Ley del Suelo tiene como nalidad poner orden a las diferentes actuaciones de especulacin que se venan realizando sobre la calicacin del suelo. Para evitar los procesos de inacin del suelo se regulan con mayor exigencia los procesos de transformacin del suelo rural a suelo urbanizado y, probablemente para evitar la corrupcin, se establece la obligacin de identicar a los propietarios durante los 5 aos anteriores cuando haya una recalicacin o incremento de edicabilidad de una nca; asimismo se exige a los ayuntamientos con ms de 5,000 habitantes tener copias completas de los planes urbansticos y de su gestin a disposicin de los ciudadanos que quieran consultarlos. Adems de sta regulacin, la exposicin de motivos de la norma es contundente al sealar que su nalidad es establecer la igualdad en el ejercicio de los derechos vinculados al disfrute del suelo, adems de hacer partcipe a la comunidad de las plusvalas generadas. No obstante, el desarrollo de dichas nalidades se limita, para la primera, en el aumento de un 5% (del 25 al 30) del suelo que obligatoriamente deben reservar los ayuntamientos para la construccin de viviendas de proteccin ocial (art.10). Y, para la segunda nalidad (la participacin en las plusvalas) la norma establece la obligacin de entregar a la Administracin competente, y con destino a patrimonio pblico de suelo, el suelo libre de cargas de urbanizacin correspondiente al porcentaje de la edicabilidad media ponderada de la actuacin, o del mbito superior de referencia en que sta se incluya, que je la legislacin reguladora de la ordenacin territorial y urbanstica (Art.16b). Actuaciones realmente dbiles que no cambian la situacin, pero que sin embargo electoralmente dan mucho juego Se ha de destacar que cuando se ha tratado de opinar sobre los problemas para el acceso a la vivienda los promotores han colocado siempre al suelo en el centro del debate. En los momentos de euforia, de boom inmobiliario reclamaban ms y ms suelo como medida para hacer que los precios de las viviendas bajasen, declaraciones que habra que calicar como burla a la razn, ya que aunque el suelo del que dispusieran fuera innito, algo totalmente imposible, lo nico que se conseguira seria devorar todava ms territorio. Por ltimo, cabe mencionar que las polticas de urbanismo y los procesos de recalicacin de los usos del suelo han sido, no poco frecuentemente, armas de corrupcin en un sector que, en muchas ocasiones, acta al margen de la ley, dando lugar a entramados de corrupcin en que se involucran poderes pblicos y los agentes privados. 3.3 La poltica monetaria y crediticia Los constructores de viviendas en las economas modernas hacen un profuso uso del crdito, sin el cual, difcilmente podran operar. Adems, en un pas en el que la mayor parte de la vivienda se encuentra en rgimen de propiedad, mediante el establecimiento de un crdito hipotecario, la poltica monetaria y crediticia tiene una importancia crucial para la demanda de viviendas.

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El sistema nanciero es uno de los principales protagonistas activos del sector inmobiliario ya que, por una parte, sus crditos son los que nancian una parte mayoritaria del proceso de construccin (la oferta) y, por otra parte, es bsica para que los compradores de viviendas puedan nanciarlas (demanda). En el pasado y reciente boom de la vivienda, la inversin privada y el sistema nanciero canalizaron sus fondos hacia este sector en auge porque proporcionaba pinges benecios facilitando fuertemente el crdito a las familias para la compra de viviendas, que han pasado de ser generadoras de ahorro a tener importantes necesidades de nanciacin, dando lugar a un proceso de alto endeudamiento domstico. Pero todo este proceso requera una adaptacin de las polticas y la legislacin a esta situacin, lo que, como veremos se realiz en el marco de la liberalizacin, desregulacin y privatizacin que han constituido las polticas econmicas neoliberales del periodo. Entre las medidas ms relevantes para nuestro tema destacamos las siguientes. Uno de los primeros pasos en el proceso fue la liberalizacin de los tipos de inters de los activos y pasivos entre 1974 y 1987, en el marco el proceso de reformas neoliberales de la economa. La liberalizacin del mercado hipotecario es recogida ya en 1977 en los Pactos de la Moncloa que determinaron que se eliminarn las trabas legales y administrativas que actualmente obstaculizan el desarrollo de los mismos, y proponiendo la remocin de los obstculos jurdicos y administrativos que se oponen a la creacin de un mercado amplio de hipotecas, revisando para ello el impuesto que grava las transmisiones patrimoniales en el mbito de los bienes inmuebles y proponiendo la regulacin de fondos de inversin mobiliaria que tomen como activo las hipotecas sobre inmuebles. Estas propuestas se materializaron en la Ley del Mercado Hipotecario (Ley 2/1981) que permiti tanto el aumento del nmero de instituciones que podan operar en este tipo de nanciacin y la ruptura del techo de nanciacin que sufran las entidades nancieras. Marca un punto de arranque del proceso de especulacin inmobiliaria y sent las bases para que las hipotecas se pudieran convertir en un negocio apetitoso para las entidades nancieras7. Entre 1987 y 1991, el sector nanciero, y en concreto el mercado hipotecario, sufri una profunda transformacin acelerada por el proyecto europeo y la liberalizacin de capitales. Hasta 1989 las Cajas slo podan actuar en el territorio especco para el que se haban fundado, la Ley 13/1989 elimin dicha restriccin y permiti abrir sucursales en todo el estado, lo que supuso una fuerte expansin de las Cajas de Ahorros en el territorio del Estado espaol, y el establecimiento de un marco de actuacin comn para entidades de crdito, permitiendo las mismas operaciones entre bancos y cajas. En 1992 culmin un proceso de eliminacin de la regulacin del coeciente de inversin obligatoria, que se haba iniciado en 1977. Este instrumento, creado en 1971 ante la escasez de fondos para nanciar la actividad de construccin y compra de viviendas, consista en la jacin peridica por parte del Gobierno de un porcentaje de inversin que las

instituciones nancieras deban hacer en mbitos especcos, y la vivienda era uno de ellos. Con esto, se canalizaban recursos de las entidades nancieras hacia el sector inmobiliario. El coeciente era mucho mayor para las cajas de ahorro que para los bancos, y las primeras adems tenan otro coeciente obligatorio de prstamos complementarios para la vivienda. Con la reduccin gradual y eliminacin del coeciente de inversin, las entidades nancieras podan sustituir los prstamos hacia otros nes, hecho que a la larga no ocurri, principalmente porque las hipotecas ofrecan atractivos benecios. Esta desregulacin supone que la nanciacin de la vivienda estar en adelante sometida a los vaivenes de los ciclos nancieros, ya que no existe una obligatoriedad de dedicar un porcentaje de fondos a dicho sector. A partir de los primeros noventa, con la globalizacin nanciera el sistema nanciero del estado, cada vez ms integrado en esquemas internacionales, va creando nuevos instrumentos nancieros adaptados al mercado inmobiliario (creacin de Fondos de Inversin Inmobiliaria, titularizacin de las hipotecas, Fondos de titularizacin hipotecaria, generalizacin de los Fondos de inversin, etc.) que van a permitir una gran expansin del crdito al sector. Correspondientemente ha evolucionado el sistema legal que enmarca estas actividades. El ejemplo ms reciente es la ltima Reforma del Mercado Hipotecario (Ley 41/2007). En ella se regulan las tasas y cuotas de formalizacin, cancelacin y transferencia de hipotecas que venan estableciendo las entidades crediticias. Se establecen ligeras reducciones de la comisin por cancelacin anticipada o subrogacin y los costes notariales y registrales. Tambin se legisla la gura de la Hipoteca Inversa8. Cuando en los aos 2000, el fracaso de la nueva economa forz a las instituciones nancieras de todo el mundo a buscar nuevos campos de benecios, el sistema nanciero espaol (bancos, cajas y otras entidades de crdito) dispona ya de los instrumentos necesarios para embarcarse intensamente en el mbito inmobiliario que se presentaba muy prometedor. Desde la adopcin del Euro, Espaa cedi la poltica monetaria, y con ella la jacin del tipo de inters al Banco Central Europeo. ste estableci una reduccin de los tipos de inters hasta mnimos histricos lo que propici, conjuntamente con un alargamiento los plazos de las hipotecas, una mayor capacidad de endeudamiento de las familias que sin duda contribuy enormemente a la demanda de viviendas y al crecimiento de sus precios. La conjuncin de abundantes fondos lquidos buscando colocaciones rentables, bajos tipos de inters y largos plazos para las hipotecas, van a dar inicio a un ciclo de auge del mercado inmobiliario que en Espaa parece comenzar en 1997 y durar aproximadamente una dcada. La liberalizacin, desregulacin y privatizacin nanciera ha creado un marco propicio para la expansin del capital nanciero y ha contribuido enormemente a acentuar los elementos caractersticos del modelo inmobiliario espaol: extensin de la nanciacin privada a la vez que se retiran los fondos pblicos, protagonismo de la propiedad y el uso de la vivienda como inversin (especulativa).

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As como la disminucin de los tipos de inters y la gran auencia de fondos que operaban en un mercado cada vez ms liberalizado, dispar al alza el mercado inmobiliario. El aumento de los tipos de inters en 2006 y 2007 constituir el detonante de la crisis en los sectores inmobiliario y nanciero que, tras haber generado enormes negocios y benecios para el capital, se haban convertido en una burbuja insostenible. 3.4 Medidas de apoyo al alquiler El alquiler, con sus diferentes modalidades, ha sido la norma que de manera generalizada han utilizado la mayora de los pases europeos para garantizar el derecho a la vivienda. Una de las caractersticas principales de las polticas de vivienda del estado espaol respecto de la mayor parte de los pases de la Unin Europea han sido las mayores limitaciones de las polticas utilizadas para tratar de favorecer el acceso a la vivienda de alquiler. Este hecho se reeja en la comparativa de los parques de viviendas: mientras que en la Unin Europea 39 de cada 100 viviendas son de alquiler, en el Estado Espaol, sin embargo, solamente representa el 7,5 % del total de las viviendas, la cifra ms baja de todos los estados. En buena parte de los pases europeos el alquiler social ha sido una solucin a los problemas de vivienda. Las lneas no han sido homogneas en todos los pases, as en Alemania, Francia y Dinamarca la promocin la llevaron a cabo un conjunto variado de entidades y asociaciones sin nimo de lucro, en otros pases como la Gran Bretaa o los Pases Bajos, el protagonismo corri a cargo de los municipios. A menudo se ha apuntado a causas de tipo cultural para tratar de explicar este fenmeno, argumentando que los ciudadanos de los pases del sur de Europa preeren vivir en viviendas de propiedad. Cmo si la geografa o algn tipo de pauta cultural marcaran el rgimen de acceso y de tenencia de la vi-

vienda. Como se explica en este artculo, la realidad muestra que las formas de tenencia de las viviendas son el resultado de las polticas aplicadas por los sucesivos gobiernos desde la dictadura franquista hasta nuestros das. En el siguiente grco se puede comprobar cmo las sucesivas polticas de vivienda modicaron los ndices de tenencia de vivienda En los ltimos tiempos estn apareciendo una serie de medidas que directa o indirectamente buscan fomentar el alquiler privado. Por un lado estn las ayudas directas al alquiler, como por ejemplo el bien conocido paquete de Ayudas a la emancipacin de los jvenes 210 euros mensuales concedidos a los jvenes como ayuda para pagar el alquiler; y las ayudas a los propietarios de viviendas vacas para reformarlas y alquilarlas. Estas ayudas tienen un carcter selectivo centrndose prcticamente en un sector de jvenes con suciente solvencia econmica, dejando de lado a gran parte de las capas populares que ven ms difcil acceder a una vivienda9. Entre el paquete de ayudas indirectas al alquiler destaca la creacin de agencias pblicas, o semipblicas, de alquiler que ejercen de intermediarias entre los arrendatarios y los inquilinos. En el papel ofrecen informacin y ayudas a la rehabilitacin en forma de nanciacin a los propietarios, proporcionndoles tambin un seguro contra impagos que les garantiza un rpido desalojo, as como deducciones scales al alquiler. En el artculo La situacin de la vivienda se hace un tratamiento un poco ms amplio de este sistema de ayuda, observndose su fracaso total. La regulacin del alquiler Durante la dictadura franquista, el rgimen busc legitimarse polticamente con una serie de normativas de carcter social. As la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964, supone una fuerte proteccin del inquilino frente al dueo

Grco 1. Distribucin del parque de viviendas por pases de la UE segn rgimen de tenencia. 1999

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de que los familiares directos lo necesiten. Por el contrario de la vivienda. Mantuvo la congelacin de las rentas de alno hay ninguna medida nueva de proteccin al arrendatario quiler anteriores a esa fecha, jando la prrroga forzosa sobre las que se comentan ms arriba en este apartado: no a favor del inquilino, a la vez que impona el derecho a la se controlan los precios de alquiler, ni se alargan los periodos subrogacin del contrato de alquiler entre la descendencia del contrato, ni el inquilino puede en la prctica exigir condidirecta del inquilino, tanto nter vivos como mortis causa. Tras el cambio al sistema de democracia parlamentaciones mnimas de habitabilidad o evitar las discriminaciones por color o nacionalidad. Es decir, se opta por subvencionar a ria, los poseedores del patrimonio inmobiliario presionaran los propietarios y desahuciar por la va rpida a las personas y de forma muy activa para cambiar este tipo de contratos. familias con mayores dicultades. Si se tiene en cuenta que Prerieron mantener las viviendas vacas, o vender edicios estamos en plena crisis econmica con una gran expansin enteros a sociedades para rehabilitar antes que alquilar las del paro, una medida como esta es totalmente injusticable. viviendas. El hecho cada vez ms frecuente, aunque todava Mientras se presenta un Plan de vivienda (ver ms abajo) que minoritario, de empresas inmobiliarias dedicadas al alquiler dice tambin que quiere potenciar el alquiler, Potenciar de viviendas, supuso tambin seguramente el aumento de presin para el cambio de rgimen en el sistema de alquiler. para quien? Es difcil ser ms cnico. El llamado Decreto Boyer, Decreto-Ley 2/1985, sobre medidas de poltica econmica introdujo la liberalizacin 3.5 Viviendas protegidas deseada por los propietarios. Esta Ley eliminaba parte de la intervencin pblica sobre futuros contratos, que pasaban En el terreno de las viviendas protegidas o viviendas sociales a ser como cualquier otro contrato mercantil, marcaba la englobamos dos tipos de actuaciones: la provisin directa forma en que paulatinamente se iran revisando las rentas de vivienda (Vivienda de Proteccin Ocial, VPO) y los subde los contratos anteriores a esta fecha, elimin la subrosidios a la construccin, compra y alquiler de vivienda. La vivienda protegida en Espaa es principalmente de propiegacin familiar y, sobre todo, el carcter indenido de los contratos de alquiler. Aparentemente, el Decreto pretenda dad y se basa en la construccin de nuevas viviendas. De las conseguir que entraran en el mercado de alquiler un buen 83.859 viviendas promovidas en el mbito del Plan Estatal y nmero de viviendas desocupadas, pero no solamente no Otros Programas de iniciativa Autonmica el 2007, el 74% ha sido as sino que el parque de viviendas sigui descenson de rgimen de propiedad, el 23% de alquiler, y el 3% corresponde a autopromocin. En el artculo La situacin diendo en los aos siguientes, mientras que los precios del de la vivienda se ponen de maniesto los aspectos ms alquiler se dispararon enormemente. destacables del parque de viviendas protegidas. Hay que esperar hasta la Ley 29/1994, de ArrendaPodra decirse que la VPO es la medida que la sociedad mientos Urbanos para liberalizar totalmente el sector. A identica ms fcilmente como ayuda a la disponibilidad partir de ese momento perviven dos tipos de contratos y de la vivienda; pero dado que la cantidad de viviendas prode rentas. Los contratos realizados antes y despus de la Ley 2/1985, los primeros con rentas protegidas (que se extegidas alcanza slo a una pequea parte de la enorme demanda de las mismas, esta medida no puede considetinguirn cuando se extingan los derechos que ostentan sus actuales inquilinos) y que en 1994 representaban ya rarse encaminada a tener una incidencia signicativa al acsolamente el 46% del total de contratos, y los segundos de ceso general a la vivienda. Al contrario, se limita a crear un renta libre, que como es obvio van sustituyendo a los antereducido segmento dentro del mercado inmobiliario que proporcione viviendas ms baratas a algunos sectores de la riores, a los cuales la ley no les limita el importe del alquiler, poblacin, en principio, de ingresos ms modestos. solo determina que el contrato tiene que tener una duraLas viviendas protegidas son construidas mediante cin mnima de cinco aos, y que la actualizacin anual de un sistema mixto que combina capital pblico, ventajas la renta se realizar de acuerdo con el aumento del IPC. proporcionadas por los poderes pblicos (por ejemplo, la En el grco 2 se puede comprobar cmo las sucesivas polticas de vivienda modicaron los ndices de tenencia de vivienda en Catalua, lo que probablemente Grco 2: Evolucin del parque de viviendas de alquiler en fue muy similar a lo ocurrido en las dems grandes Catalua (%) ciudades. En octubre de 2008 el gobierno est preparando un Anteproyecto de Ley de Fomento de Alquiler de Viviendas supuestamente para potenciar el mercado de arrendamientos urbanos que parte de la premisa que hay que hacer el alquiler atractivo para los propietarios de los pisos; lo que ya se estaba haciendo dando ayudas de hasta 6.000 euros a todo propietario por cada piso que alquile y garantizando los alquileres si stos eran impagados. En este Anteproyecto se plantea bsicamente agilizar y facilitar los desahucios para Elaboracin propia a partir de los datos de INE, Censos de Poblaestimular a los propietarios al alquiler y en la posibicin y Vivienda lidad del propietario de recuperar la vivienda en caso

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cesin de suelo, o la venta de suelo pblico a un precio inferior al de mercado), y el capital privado. En cuanto a la nanciacin, destacan las cajas de ahorros. En la promocin y ejecucin de las obras intervienen promotoras pblicas agrupadas en la AVS (Asociacin Espaola de Promotores Pblicos de Vivienda y Suelo), semipblicas y se rman contratos con los constructores privados a los que se exige, cuando adquieren suelo para sus promociones, que destinen una parte de los terrenos a VPO. Por otro lado, tambin participan organizaciones cooperativas sindicales y vecinales10. La vinculacin entre el negocio inmobiliario y la vivienda protegida es estrecha, lo que limita y condiciona esta actuacin. Al n y al cabo, es una parte ms del negocio de las empresas del sector. Si la vivienda social fuese una materia importante de poltica social y tratara de facilitar realmente el acceso a la vivienda, como un derecho

social, se requeriran una serie de elementos carentes en la poltica actual: caractersticas ms sociales en su regulacin, mayor esfuerzo presupuestario, mayor peso en el parque de viviendas y sin duda un mayoritario protagonismo del sector pblico en la produccin, asignacin e incluso la propiedad de las viviendas. El Estado, proporciona ayudas directas a los promotores y constructores de vivienda protegida en forma de crditos subsidiados. Los constructores de viviendas protegidas pueden nanciar parte del proyecto (hasta un 80% en algunos casos) a tipos de inters reducidos e incluso con periodos de carencia. Por el lado de los compradores de vivienda, las familias pueden recibir tanto subsidios al prstamo hipotecario (la administracin paga una parte de los intereses) como ayudas para pagar la cuota de entrada de la hipoteca. La mayora de las ayudas pueden recibir al-

Los Planes de Vivienda. El Plan actual es el de 2005-2008 pero est ya preparado y anunciada la aprobacin del Plan Estatal de la Vivienda y Rehabilitacin de 2009-2012, por lo que recogemos aqu algunas de sus disposiciones, aunque no se puedan descartar totalmente sorpresas de ltima hora. Estos planes establecen una serie de condicionantes normativas a los que estn sujetas las viviendas de proteccin ocial (VPO), determinando entre otros aspectos las condiciones de acceso y el precio mximo de su venta y su alquiler. En el Plan de Vivienda 2009-2012 se mantienen las tres modalidades que ya existan para demandantes de VPO, si bien con lmites ms altos para los ingresos familiares, jandose: - VPO de rgimen especial, cuyo acceso se reserva a quienes no superen unos ingresos personales de 2,5 veces el Indicador Mltiple de Rentas (IPREM11) y el precio 1,5 veces el MBE. - VPO de rgimen general, con un lmite superior de rentas que alcanza las 4,5 veces el IPREM y el precio 1,6 veces el MBE. Tambin estn sujetas a proteccin las viviendas usadas cuando cumplan ciertos requisitos semejantes a este rgimen. - VPO de rgimen concertado, dirigida a poblacin con mayores ingresos, hasta un mximo de 6,5 veces el IPREM (7 para algunos benecios especcos) y el precio 1,8 veces el MBE. Esta categora no disfruta de los prstamos convenidos ni las subvenciones de los otros dos regmenes. Por otro lado, el Plan establece ayudas nancieras a los compradores de las VPO: los prstamos convenidos (para quienes tengan unos ingresos de mximo 6,5 veces el IPREM) aportados por entidades nancieras pblicas o privadas en convenio, y ayudas econmicas directas (para un mximo de 4,5 veces el IPREM) que consisten en el subsidio de prstamos convenidos, subvenciones o ayuda para la entrada de primera adquisicin. El Plan recomienda tambin que el esfuerzo de las familias para acceder a una vivienda no supere la tercera parte del total de los ingresos familiares. Debido a la conjuncin de la crisis inmobiliaria, la crisis nanciera y la crisis econmica que estn teniendo lugar desde el verano de 2007, el Plan 2009-2012 presenta algunas ligeras variantes sobre los Planes anteriores. Los de mayor inters consisten en el aumento del lmite de los ingresos de las familias para poder optar a las VPO, que facilitan que las familias de mayores ingresos puedan comprarlas a precios ms altos. Y lo que es de gran inters en estas condiciones del mercado, se considerarn como terminadas y podrn ser calicadas como viviendas protegidas de precio concertado, aquellas viviendas libres que dispusieran de licencia de obra antes del 1/9/2008 (es decir, todas las viviendas recin construidas) y se exibilizar aun ms la posibilidad de considerar como viviendas usadas las casas libres sin necesidad de esperar un ao desde que estuviesen terminadas, como era hasta ahora. Respecto al alquiler hay que destacar la introduccin de la gura del alquiler con opcin de compra. Adems, este Plan incluye la palabra rehabilitacin en su nombre, porque quiere dedicar su atencin para los centros y conjuntos histricos y los barrios y centros degradados, y se introduce en la ley la consideracin de las actuaciones en los ncleos rurales, inferiores a 5.000 habitantes, antes no incluidos. Tambin se establecen ayudas para mejorar la eciencia energtica y para la adquisicin de suelo para los promotores, pblicos o privados.

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gunas cantidades adicionales, segn Grco 3: Nmero de viviendas protegidas circunstancias especicas. A pesar de que en el Plan 2009-2012 las ayudas a la venta de viviendas son ms generosas que en otros planes para paliar la profunda crisis a que el sector est sometido, todas las ayudas consisten en cantidades muy reducidas en relacin con el coste del aspecto a ayudar: precio de la vivienda, gastos de escrituras, registros, etc. La poltica de viviendas protegidas se instrumentaliza en los Planes de Vivienda, que tienen asociadas dotaciones presupuestarias y objetivos del nmero de viviendas que se prevn construir. Fuente: Rodrguez Lopez J., Gasto pblico y nanciacin en la Espaa democrtica. MiLa crisis ha forzado al Gobierno meo, julio 2008 a otras medidas adicionales fuera del Plan, de carcter ms coyuntural: por la dicultad de obtener crditos para los compradores se suelo a la vivienda privada, pero en pocas de crisis claman mantendrn por dos aos ms las desgravaciones scales el incremento de vivienda social. En el artculo El negocio de las cuentas vivienda, pero sin poder hacer aportaciones de la construccin-inmobiliario se hace amplia referencia a adicionales a la misma, y en caso de dicultades se podrn la actitud actual de los promotores de exigir la construccin retrasar durante dos aos la mitad de los pagos de las hipode ms VPO. Tambin hay que considerar que en las fases de auge inmobiliario, el crecimiento de los precios de venta y el tecas hasta un mximo de 500 euros al mes, a los parados, aumento de los costes de produccin no solamente provoca autnomos con dicultades econmicas y viudos/as, en los la reduccin de las actuaciones protegidas sino tambin la dos ltimos casos con responsabilidades familiares, teniendo rebaja de los condicionantes para acercar las ganancias a que satisfacer los retrasos despus; se rebajarn dos puntos las del mercado libre, modicndose los coecientes de deen las retenciones scales por la compra de vivienda, y se amplia el plazo para reinvertir las plusvalas por la venta de terminacin de precios mximos para que sean superiores y asemejarse ms a los de la vivienda libre. Esto implica un imuna vivienda en otra, ambas de domicilio habitual. Con todo esto, se llega a la conclusin de que la orienportante deterioro en las condiciones de acceso a la vivienda protegida, que se est realizando cambiando y diversicantacin de la vivienda social encaja con la tnica general de la poltica de vivienda, utilizndose como instrumento de dido el sistema de categoras de viviendas protegidas. Sirvan de ejemplo el Plan nacional de la vivienda de 1992-1995 namizacin de la inversin privada en este terreno, creando que introduce la Vivienda a Precio Tasado (VPT) a un precio rentas y empleo. En este modelo, la construccin de viviensuperior a la VPO, el Plan de 1996-1999 en el que se incredas protegidas no depende nicamente del esfuerzo nanciero pblico sino tambin est condicionada por el atractivo mentan los precios mximos para la calicacin como VPO de su rentabilidad para los agentes privados inmobiliarios en Madrid y Barcelona o el Pacte Nacional per lhabitatge de y contratistas. Las ganancias que se pueden obtener de Catalunya que, entre otras medias, introduce la vivienda proinvertir en vivienda social dependen de los condicionantes tegida de precio concertado (a precios superiores a la VPO) establecidos, recogidos en los mdulos ociales, siendo el y ja precios mximos para la venta de VPO diferentes para precio el principal factor determinante. Pero el inters de los distintos municipios. agentes a invertir en la vivienda social vendr principalmente En el franquismo, hasta 1970 la VPO haba represendeterminado por si estas ganancias son superiores o infetado siempre ms del 60% de las viviendas iniciadas cada ao (desempeando un rol de legitimacin del rgimen poriores a las que se obtienen en la vivienda libre. As pues, la construccin de vivienda social se retrae durante las fases ltico). En 1985-1986, las VPO todava constituan el 60,5% de expansin inmobiliaria (1987-1991 y 1997-2007) ya que del total. Anteriormente se ha comentado la evolucin ms prevalece la mayor y creciente rentabilidad de la vivienda lireciente de la VPO, observndose que el 1991 esta particibre. La cada de la VPO es ms acusada en las ciudades y pacin haba descendido al 16,9%, y en el 2007 se situaba en zonas que experimentan mayor expansin urbanstica, ya en un 10,4%. Estos datos ponen de maniesto la prdida que soportan mayor especulacin de los precios por el auge de importancia de las viviendas protegidas dada la orientade la vivienda de lujo y las segundas residencias. El esfuercin de la inversin hacia el segmento de la vivienda libre. Pero ms all de un hecho coyuntural, esta evolucin se zo en vivienda protegida se reactiva cuando cae la actividad explica por el giro neoliberal de la poltica econmica en la inmobiliaria, sirviendo de sustento a las empresas del sector. segunda mitad de la dcada de los 80: el presupuesto de En esta lgica cabe entender que los promotores y construcvivienda social se ve reducido, evolucin pareja a la contores privados presionen durante la expansin del sector por una reduccin de la vivienda social y mayor dedicacin de tencin del gasto social, y toma un impulso importante la

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liberalizacin del sector inmobiliario que, con las medidas comentadas en otros apartados, consolida el papel marginal y subordinado de la actuacin pblica. A modo de valoracin, el aspecto ms evidente de la poltica de vivienda protegida es que la renuncia del sector pblico a la expansin de la VPO ha favorecido la expansin del mercado nanciero y la el sector de la construccin en la vivienda libre. De esta forma, entendemos que el Estado es responsable modelo de vivienda espaol y de que el sector inmobiliario se haya dirigido a demandas solventes y rentables. Cabe aadir que la poltica de vivienda protegida en el estado espaol y su evolucin tiene unos efectos difciles de evaluar, puesto que no est claro a qu segmentos de la poblacin viene a beneciar. Gran parte de las clases medias no cumple los requisitos de acceso a la VPO al sobrepasar los lmites de renta, pero tampoco lo tienen fcil para hipotecarse o pagar el precio de mercado del alquiler, asumiendo una enorme carga nanciera. Cuando la vivienda de proteccin ocial se abre hacia estos sectores, como el caso de la Vivienda a precio tasado, lo hace elevando los precios mximos, por lo que los sectores ms desfavorecidos quedan fuera de su acceso. Asimismo, se excluyen los sectores ms vulnerables (jvenes, parados, precarios, pobres,) ya que el precio de la VPO en cualquiera de sus modalidades puede dejar de lado las personas que no pueden demostrar ingresos estables y sucientes para acceder a la nanciacin. Ms all de las condicionantes, debido a la alta demanda y

el reducido nmero de viviendas protegidas, a la prctica el acceso a ellas se convierte en una cuestin de azar, ya que es un sorteo el que decide quienes son los afortunados que van a gozar de un acceso a la vivienda ms fcil, que redunda en un incremento patrimonial de las familias, jugando a favor de la desigualdad en la distribucin de la riqueza. La VPO tambin es objeto de tentativas ilcitas de sacar provecho. Resulta bastante difcil ejercer un seguimiento y control de las transacciones de venta al mercado libre de las viviendas protegidas, mediante las cuales los receptores de las viviendas protegidas acaban obteniendo plusvalas. Y aumentan constantemente los casos donde la construccin de viviendas sociales en rgimen de venta sirve de excusa para recalicar suelos de equipamientos y urbanizar los ltimos espacios naturales en las periferias de las ciudades12. Por ltimo, mencionar tambin los efectos urbansticos y sociales de un modelo de vivienda segmentado y un carcter residual y asistencialista de la VPO, ya que en algunos casos a las viviendas protegidas se vinculan estrechamente a fenmenos de segregacin urbana y social. 3.6 Conclusiones. Una poltica al servicio del sector nanciero, de las constructoras y del sector inmobiliario 1. Las polticas de vivienda que hasta el momento se han aplicado y desarrollado en el Estado espaol han girado

Resumen de la evolucin de la poltica de la vivienda FRANQUISMO: Plan Nacional de la Vivienda (1961-76) - Fuerte presencia de la Vivienda de Proteccin Ocial en las nuevas viviendas (ms del 90% de las viviendas iniciadas eran de VPO). El modelo de ayuda a la piedra centraba las ayudas (scales, prstamos, primas) al promotor. - Diferenciacin entre la vivienda social del Grupo Primero, dirigida a estratos de poblacin ms privilegiada econmicamente y nanciada por las entidades privadas de crdito (Bancos y Cajas), y la Vivienda Social, dirigida a las familias de menor renta y nanciada por el Banco de Crdito a la Construccin. - Se distingue la promocin directa de viviendas del sistema de promocin mixto, que combina el capital privado con la nanciacin pblica (prstamos, subvenciones,). - Regulacin de alquileres: ocupacin indenida y estable y congelacin de las rentas TRANSICIN: Poltica monetaria - Medidas liberalizadoras del sistema crediticio: liberalizacin de tipos de inters y de los coecientes de inversin. - Descienden los prstamos de las Cajas de ahorro y de la Banca Ocial. - Pactos de la Moncloa Se determina la liberalizacin progresiva del sector de la vivienda y del crdito hipotecario - Constitucin 1978 se congura el derecho a la vivienda digna como un principio rector y se descentraliza a las Comunidades Autnomas - Cada de la inmigracin interna y de las necesidades de vivienda - Plan Trienal de Viviendas 1981-1983 (UCD) Con tal de relanzar el sector de la construccin, se realiza un fuerte esfuerzo en viviendas protegidas, que incluyen subsidios a los intereses de las hipotecas e incentivos a la compra de VPO construidas. ETAPA SOCIALISTA PRE-EXPANSIVA - Despriorizacin de la promocin pblica y reforzamiento de la regulacin sobre la scalidad (deducciones scales) y desregulacin de la nanciacin (hipotecas).

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- Liberalizacin radical del mercado de alquileres. Decreto Boyer 1985 - Finalizacin del proceso de transferencia a las Comunidades Autnomas ETAPA SOCIALISTA EXPANSIVA - Fuerte incremento de los precios de la vivienda (1985-1990, 148% respecto al 38,8% del IPC) - Tipo de inters hipotecario 16% - Esfuerzo de compra pasa del 33% al 59% de la renta familiar - Plan Cuatrienal 1984-1987 Se inicia la liberalizacin del sector y se impone la restriccin del gasto social. Desaparece la modalidad de Vivienda de Promocin Pblica Directa, que se promovan nicamente desde el sector pblico y que estaban dirigidas a la poblacin en paro o con ingresos econmicos entre 2 y 2,5 veces el Salario Mnimo Interprofesional. Esta modalidad se sustituye por la VPO de rgimen especial, que cuenta con la participacin de cooperativas sindicales y vecinales, con condicionantes ms restrictivos. Prolongacin Plan Cuatrienal Subvencin compra y desgravaciones scales - Liberalizacin del mercado nanciero. Permiso para la expansin territorial de las Cajas y equiparacin de operaciones entre bancos y cajas. ETAPA SOCIALISTA TARDIA - Conexin entre las polticas del suelo y de vivienda. Ley del Suelo de 1990 - Planes de vivienda: expansin y diversicacin de programas de vivienda protegida. - Ley de Alquileres Urbanos (LAU) ms estabilidad para los nuevos alquileres pero actualizacin acelerada de las rentas congeladas - Consolidacin del papel de los entes locales - RD 1932/1991 y Acuerdo sobre poltica de vivienda del Consejo de Ministros En las medidas nancieras, se abre la lnea de crditos blandos del Banco de Crdito Local con destino a Ayuntamientos y CCAA y se modica el sistema de cuentas de ahorro-vivienda. Las medidas de vivienda social se articulan en el Plan de Vivienda. - Plan de Vivienda 1992-1995 Extensin de la renta mxima de los beneciarios de ayudas. Ayuda directa a comprar Viviendas de Precio Tasado (tambin de segunda mano) Medidas apoyo a la compra. - Medidas nancieras Titularizacin de los crditos hipotecarios, Fondos de Titularizacin hipotecaria Creacin de los Fondos de Inversin Inmobiliaria ETAPA DEL PARTIDO POPULAR - Continuismo en los planes de vivienda - Desregulacin del suelo. Ley Suelo 1998 liberaliza el suelo - Debilitamiento de los poderes pblicos en relacin a los operadores privados - Plan de Vivienda 2002-2005 Limitaciones en el acceso a las VPO NUEVA ETAPA SOCIALISTA - Se incrementa el parque de viviendas protegidas para reactivar la actividad del sector. - Se potencian las sociedades pblicas de alquiler. Ayudas para el alquiler de vivienda de los jvenes - Plan 2005-2008 Se introduce una nueva modalidad, la vivienda a Precio Concertado, con precios superiores a los de la VPO y con condiciones de acceso orientadas a las rentas medias. - Reforma de la Ley hipotecaria 2007. Facilita el traslado de hipotecas entre bancos - Ley del suelo de 2008 intenta corregir las situaciones de corrupcin urbansitca

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(Viene del apartado NUEVA ETAPA SOCIALISTA) - Plan Estatal de la Vivienda y Rehabilitacin 2009-2012. En proceso de aprobacin. Se mantiene la vivienda a precio concertado y se establece el alquiler con opcin a compra. Se facilita la transformacin de viviendas libres en viviendas a precio concertado.

en torno a la relacin simbitica, entre tres sectores econmicos, el nanciero, el inmobiliario y el constructor. La aplicacin de polticas neoliberales en cada uno de estos sectores es el elemento comn en todos ellos. stas, desencadenaron en los ltimos aos una gran actividad en la construccin de viviendas y un gran benecio para estos sectores econmicos. En contrapartida, aumenta el ndice de endeudamiento de las personas, la exclusin de la poblacin que, esencialmente por sus bajos ingresos, no puede acceder al mercado de vivienda, como familias con bajos recursos, inmigrantes, jvenes o familias monoparentales. Por otro lado, las soluciones a la necesidad de la vivienda se encuentran en el apoyo familiar, y este hecho es ms visible en la actualidad ya que han empeorado las condiciones de acceso a la vivienda. La ayuda intergeneracional en cuanto a herencias, cesiones, avales y transferencias de renta son cada vez ms indispensables, hecho que pone de maniesto la debilidad de las polticas pblicas y la vulnerabilidad de las personas ante una necesidad tan bsica. A pesar que las consecuencias de la poltica neoliberal de vivienda (apoyo a la propiedad, liberalizaciones, menor gasto pblico y mayor protagonismo de las desgravaciones scales) son ms acentuadas en el estado espaol que en otros pases del entorno, los paises de la UE, con diferentes tradiciones en materia de poltica de vivienda, como Reino Unido, han tendido a asumir tambin el modelo neoliberal. La trayectoria es similar en la mayora de los pases: la retirada de los fondos de apoyo, ayudas de tipo asistencial centradas en la persona, subvenciones scales no distributivas, apoyo a la actividad constructora y nanciadas por la banca privada. Los resultados: endeudamiento de las clases medias, vivienda social muy escasa, con un fenmeno asociado de competencia entre las clases necesitadas que deja fuera a jvenes, solteros inmigrantes, estudiantes o personas mayores con mritos insucientes para la poltica asistencial del Estado. (Justo y Velzquez, 1991, p.19-32). 2.El modelo de acceso a la vivienda fomentado por los poderes pblicos ha sido el de la propiedad en detrimento de otras formas. La desregularizacin del mercado de alquiler y la conguracin de polticas que giran de forma exclusiva en la compra de vivienda y que potencian la cultura de la propiedad explican el enorme porcentaje de vivienda en propiedad existente en Espaa con respecto al resto de pases europeos. Las polticas de alquiler brillan por su ausencia, las actuaciones son realmente escasas y todas responden a motivos electoralistas; ni se plantea in-

tento alguno de alargar de alguna forma la duracin del contrato ni aparece ninguna poltica de reduccin de alquileres (al contrario, los 200 de subvencin han servido para aumentar su importe), ni se plantea una enrgica provisin de viviendas pblicas en alquiler. En el nuevo Plan ni se menciona al Servicio Pblico de vivienda en alquiler, cosa no demasiado extraa tras su estrepitoso fracaso. En todo caso, se establecen medidas para los promotores (que ahora que no venden las viviendas construidas se ven obligados a alquilarlas) y para los arrendadores. En cuanto a los contratos de alquiler con opcin de compra, cuntos propietarios habr que estn interesados en los mismos? Parece ms bien una idea imaginativa de algn funcionario o poltico que intenta hacer mritos. Y si la gente no puede comprar pisos, por sus precios o porque no les dan crditos, tendrn que vivir de alquiler, los alquileres continuarn subiendo sobre cifras actualmente muy altas y el alquiler ser cada vez ms caro, con lo cual, quien viva de alquiler intentar comprarse un piso lo antes que pueda. Que es lo que interesa ms a los promotores. La opcin de un modelo de tenencia no es casual. El modelo de propiedad tiene un gran impacto social, tanto desde el punto de vista del benecio de los promotores y nancieros, como por el otro lado, del aumento del endeudamiento de las familias as como desde el punto de vista ideolgico sobre la defensa de la propiedad privada. 3. La poltica de liberalizacin del suelo ha generado tres consecuencias fundamentales. La primera, la subida de los precios del suelo que han enriquecido las arcas de los pequeos y grandes capitales que se dedican a este negocio y, correlativamente, han dicultado el acceso a una vivienda por parte de la poblacin menos favorecida. La segunda, es la ampliacin del parque de viviendas pero stas se han concentrado en segundas residencias, residencias de lujo y viviendas para una poblacin con recursos econmicos medios-altos. La liberalizacin del suelo tambin abri los procesos de especulacin y corrupcin urbanstica, cuyo control no entra en la agenda poltica del gobierno y las medidas adoptadas para este n, son excesivamente dbiles y parecen tener un efecto de apariencia de control ms que ejercer un control real. 4. La poltica del crdito se ha caracterizado por la liberalizacin de la actuacin de los bancos y cajas. En este sentido, se ha fomentado la expansin del crdito de vivienda con el n de generar amplios benecios tanto para el sector nanciero como para promotores y constructores. Al mismo tiempo, con el Euro, el sector pblico espaol pierde

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capacidad de decisin sobre los tipos de inters de referencia y, por lo tanto, capacidad de maniobra. Todas estas reformas, dejan al mercado hipotecario, medio de acceso a la vivienda de la gran mayora de la poblacin, en perfectas condiciones para que se convierta en el sector refugio de los capitales que a principios del presente siglo huyeron de la crisis de la nueva economa creando una nueva burbuja en el mbito inmobiliario. Ya estamos viendo donde nos ha llevado esta poltica. 5. Las polticas de vivienda giran en torno a los intereses del sector inmobiliario y nanciero y continuamente los gobiernos adaptan la poltica a sus necesidades. Cuando la demanda por parte de los poderes econmicos fue la liberalizacin de sectores cruciales como el suelo, el crdito y los alquileres, los diferentes gobiernos sacaron a ote toda una bateria de leyes y reformas para lograr la desregularizacin de estos mbitos. La actual crisis econmica que padece el sector ha producido un giro en la poltica social de vivienda. Ahora, escuchando las voces de la patronal de constructores y promotores, el gobierno busca reactivar el sector por medio del aumento de las obras pblicas y de la vivienda protegida. Se percibe como el objetivo principal de todas estas medidas es el de socorrer al sector inmobiliario y de la construccin en plena recesin. En el artculo, La situacin de la vivienda hemos visto como los promotores exigen ahora la ayuda del Estado, exigencia que est recibiendo una pronta respuesta que parece evidenciar la gravedad del desplome inmobiliario-constructivo y la necesidad de adaptar los esquemas de la poltica de vivienda social a la bsqueda de nuevas frmulas de rescate del sector. El ejemplo ms claro es el protagonismo que adquiere la gura de la Vivienda a Precio Concertado, que reeja el

giro de la poltica de la vivienda al ampliar ahora la proteccin a las viviendas que fueron construidas como libres y recalicadas ahora como concertadas para as absorber el stock invendible de aquellas. La necesidad de valorizar el excedente de viviendas generado en la secuencia de auge y crisis parece ser tanto o ms importante que la promocin de la nueva inversin en VPO. Las medidas son, en el mejor de los casos, contradictorias. Por una parte planes que buscan facilitar el aceso a la vivienda por medio de subvenciones y desgravaciones y por otro una regulacion del suelo, de los arredamientos y el del crdito que no favorecen el acceso a aquellas capas de poblacin menos favorecidas benecindose las clases medias y los ms ricos gracias a la regresividad de las desgravaciones scales. Es por eso, que lo que a la prctica se reere la poltica de vivienda resulta permanentemente inoperante. Con estas medidas la poltica de la vivienda sigue siendo muy dbil y, por otra parte, una gran dependencia de los intereses del sector constructor. No hay indicios que se fortalecer verdaderamente la construccin directa de vivienda pblica, o que se aumentar de forma sustancial el aprovisionamiento pblico de vivienda en alquiler. La cada de precios actual (no del alquiler) slo se debe al derrumbe del mercado, no a la incidencia de estas polticas. Adems, la rehabilitacin puede servir para facilitar la expulsin de los centros de las ciudades a los inquilinos de rentas bajas (la gentricacin). En conjunto, parece muy dicil que estas polticas sirvan para que las familias no paguen por su vivienda mas del 30% de sus ingresos, dnde queda el derecho a la vivienda de la ciudadania?

NOTAS: 1. La inversin pblica en vivienda es del 1% del PIB, del cual el 80% corresponde a desgravaciones scales. 2. Los distintos mbitos de la poltica social estan, en mayor o menor medida, subordinadas a los objetivos de poltica macroeconmica, ms an bajo el neoliberalismo, pero este carcter es especialmente marcado en el caso de la vivienda. 3. El engao de los poderes pblicos cuando anuncian las polticas sobre vivienda ha sido un hecho frecuente con independencia de la orientacin poltica. As, El Pacte per lhabitage en Catalua reconoce el derecho a la vivienda, sin embargo la norma que lo desarrolla, la ley de vivienda de 2007, en ninguno de sus artculos genera un derecho real que pueda ser reclamable por los ciudadanos, por otra parte, mas que una ley del derecho a la vivienda es una ley que se dedica a la regulacin urbanstica. La ley de reforma del 2007 del mercado hipotecario, hizo eco sobre el alivio que sta iba a representar para las hipotecas de las familias, no obstante, lo que en realidad hace la reforma es facilitar el traspaso de hipotecas entre entidades bancarias y la nica medida de alivio es la rebaja de tasas notariales, que resultan tener un efecto similar al de una gota de agua en medio del desierto. La reforma de la ley del suelo del 2008, anuncio su campaa publicitaria con el control que ejercera sobre los recurrentes casos de corrupcin ubansitca, nuevamente el engao es evidente, segn la norma el control conlleva dos actuaciones: la obligacin de identicar a los propietarios durante los 5 aos anteriores cuando haya una recalicacin o incremento de edicabilidad de una nca y; se exigir a los ayuntamientos con ms de 5,000 habitantes tener copias completas de los planes urbansticos y de su gestin a disposicin de los ciudadanos que quieran consultarlos. Como se analizar a lo largo del artculo, los ejemplos de la manipulacin poltica respecto a los obejtivos de la poltica de vivienda son frecuentes. 4. Para conocer la vida en estos asentamientos: Donde la ciudad pierde su nombre de Francisco Candel. 5. Por un, lado los crditos obtenidos para la compra de la vivienda provocan el endeudamiento de la clase obrera (.) hacindose mayor su inters por conservar el empleo y el salario y por realizar horas extraordinarias. Por otro lado, la vivienda de propiedad puede servir de garanta para la obtencin de nuevos crditos que permitan adquirir otros bienes de consumo duradero, provocando un endeudamiento mayor () Por ltimo, el aumento del nmero de propietarios y la difusin ideolgica de los valores de la propiedad contribuye a integrar en el sistema a clases sociales que por su situacin deberan adoptar actitudes reivindicativas. (Polticas y estrategias urbanas, Maria Jos Gonzlez Ordovs)

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6. Seminario de economa crtica Taifa. (2005). El sector pblico y el sistema scal. http://informes.seminaritaifa.org/informe-02/ 7. VVAA (2006) El cielo est enladrillado. Bellaterra. 8. Son acuerdos por los que las entidades nancieras se comprometen a proporcionar a propietarios de pisos de edad avanzada una renta vitalicia hasta su muerte, quedndose entonces el banco con la propiedad del piso, o bien los herederos habrn de satisfacer la cantidad avanzada por el piso con sus intereses correspondientes para disfrutar de la propiedad del piso. 9. Vlgase tener en cuenta que en el Estado espaol hay unos 8 millones de personas, 2.150.000 hogares que viven en situacin de pobreza, representando el 20% del total de la poblacin. 10. El 12% de las VPO del 2007 fueron promovidas por Cooperativas. La experiencia del cooperativismo en el mbito de la vivienda ha sido que, a pesar de su carcter social, tienden a operar en el mismo marco general que los promotores privados y han sido pocas las que han funcionado con una gestin adecuada y que han obtenido buenos resultados en el cumplimiento de plazos y precios. Adelantado, Jos i Gom, Ricard (2000), La poltica de vivienda, en Adelantado, Jos (coord.) Cambios en el Estado del Bienestar Icaria. 11.El IPREM es un ndice actualizado cada ao en la Ley de Presupuestos y sirve como referencia del clculo del umbral de ingresos a efectos de las ayudas pblicas. Para el Plan 2009-2012 es de 6.988,80 euros. El MBE Modulo Bsico Estatal el precio bsico de referencia para calcular los precios de venta. El MBE para compra para el Plan 2009-2012 es de 758 euros el metro cuadrado, y para el alquiler el 4,5% o el 5,5% del de venta segun categoras. 12. VVAA (2006) El cielo est enladrillado. Bellaterra, p.40

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Algunas conclusiones
Seminari TAIFA
En este Informe hemos presentado y analizado el modelo de produccin y provisin de viviendas en Espaa desde la ptica de su insercin en los circuitos de capital, es decir, de la transformacin de la vivienda en mercanca. Convertir la vivienda en una mercanca ha sido realizado, sobretodo a partir de los aos sesenta, a travs del fomento del mercado de propiedad inmobiliaria, basado en el endeudamiento familiar mediante hipotecas y con poca presencia de los mercados de alquiler. En este proceso han jugado un papel ms que relevante no slo el capital constructor e inmobiliario pero tambin, y quizs fundamentalmente, el capital nanciero y el estado (con todas sus administraciones de la local a la nacional). La construccin lenta pero rme de este modelo ha llegado a su clmax en el neoliberalismo1, con la imposicin de un urbanismo revanchista. Este modelo ha estado caracterizado por unas polticas que han beneciado descaradamente el capital y su acumulacin por encima de los derechos de los ciudadanos a una vivienda asequible. Como hemos visto, el modelo urbanstico espaol ha favorecido un trasvase de rentas de la clase trabajadora hacia las fracciones de capital nanciero, constructor e inmobiliario2. Esta extraccin no tan slo se ha realizado mediante polticas que han permitido la expansin del sector pero tambin a travs de otros tres aspectos. Primero y ms importante, mediante el consumo de vivienda con el incremento espectacular del precio de la vivienda (sin incrementos del salario parejos3) y productos nancieros ms complejos y a ms largo plazo. Segundo, centrndose la expansin inmobiliaria en la construccin de segundas residencias, residencias de lujo y viviendas para una poblacin con recursos econmicos medios-altos. Y tercero, institucionalizando la especulacin, y en algunos casos, la corrupcin urbanstica. En una economa poco productiva como la espaola4 (con rentabilidad baja en los otros sectores reales), en un marco global de liberalizacin, dinero barato, abundancia de liquidez y productos nancieros complejos, no es de extraar que los excedentes de capital buscasen realizar el benecio en el entorno construido. Ya hemos visto en la primera parte del dossier que este entorno es una de

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las tres formas como se relaciona la vivienda con los circuitos de capital. Tampoco es nada nuevo. La economa norteamericana de la posguerra utiliz ecientemente la suburbanizacin de Amrica para resolver la sobre-liquidez de capitales existente y construir un modelo de consumo basado en el endeudamiento familiar. Pero ahora, tampoco para los Estados Unidos contemporneos, esta inversin en inmobiliario ha permitido la creacin de una base econmica real slida. Y al nal, este urbanismo revanchista basado en el inestable castillo de cartas de las nanzas modernas ha demostrado ser un modelo insostenible tanto econmica, como social y ecolgicamente. Y la conjuncin del modelo de crecimiento espaol altamente basado en la construccin, con la crisis global nanciera nalmente ha explotado en la actual crisis del mercado inmobiliario. Ya hemos visto como esto ha sucedido. Recordar solamente dos cosas. La primera, aunque en la actual situacin de crisis la vivienda y el sector inmobiliario han jugado un papel importantsimo ya sea a travs de las subprime o del boom constructor espaol, la actual crisis no es solamente inmobiliaria y sera un error reducirlo a ello. Segundo, simplemente enfatizar que las consecuencias de esta crisis y de la devaluacin de la mercanca vivienda son graves y afectan directa e indirectamente a la mayora de la poblacin ya sea a travs de la destruccin de puestos de trabajo, la subida de las cuotas de la hipoteca y alquileres, la prdida de valor patrimonial, la dicultad de conseguir crdito, etc. Sin embargo y como hemos contado, las primeras soluciones propuestas para solventar la crisis continan en la misma lnea que siempre, favorecer en primer lugar a los problemas del capital y, aunque algunas medidas intentan facilitar el acceso a la vivienda, stas no

favorecen el acceso a aquellas capas de poblacin menos favorecidas pero si a las clases medias y los ms ricos gracias a la regresividad de las desgravaciones scales. Tal y como se dice al principio de este Informe, nuestra intencin inicial no fue entender la crisis del derecho de propiedad, sino la crisis al derecho a una vivienda y a la ciudad para todos. Indiscutiblemente ahora, para los propietarios de una vivienda, el valor de cambio del piso (lo que vale si lo vendemos) es menor y afecta a su capacidad de ahorro, endeudamiento y consumo presente y futuro. Pero el valor de uso (su utilidad como vivienda) no ha variado un pice. Sin embargo, para todos aquellos que no disponen de acceso a una vivienda, la crisis, y las medidas paliativas propuestas, parece que no van a mejorar su situacin. Por mucho que bajen los precios, continan siendo altos y con el grifo del crdito cerrado mientras el alquiler sube. En este sentido, el derecho a la vivienda, con o sin crisis del urbanismo revanchista, se limita cada vez ms. En resumen, hemos explicado como la vivienda esta relacionada con el tipo de sociedad en el que vivimos, una sociedad capitalista. Hemos visto como en el modelo de capitalismo espaol esta relacin se produce y como, cada vez ms, no garantiza el derecho a la vivienda. Creemos que para garantizar este derecho, las medidas necesarias no se pueden desvincular del tipo de ciudad y sociedad que queremos construir. Ejemplos dentro y fuera del sistema actual existen, pero nuestra intencin en este Informe ha sido mucho ms modesta, pretendiendo sobre todo sealar la magnitud del problema. Conseguir el derecho a la vivienda y a la ciudad tiene que ser la intencin y la lucha de todos. Seminario de Economa Crtica TAIFA Barcelona, Octubre 2008

NOTAS: 1. Ver Informe Taifa n 1. 2. Estos trasvases de renta no slo han sido a travs del mercado inmobiliario, tal y como explicamos en el Informe n 4 de Taifa. 3. Ver Informe Taifa n 3. 4. Ver Informe Taifa n 1.

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