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Exmo. Sr. Dr.

Juiz de Federal da Vara nica Sub-seo Judiciria de Uruau-GO

Processo : 2009.35.00.016444-3 Classe : 5110 - Desapropriao Expte : VALEC Engenharia, Construes e Ferrovias S.A. Expdo : Jos Bertolino Rezende (Esplio)

LAUDO PERICIAL

ANNIBAL LACERDA MARGON,

brasileiro, casado, residente e domiciliado rua 9-A, 264, Setor Oeste, Goinia-GO, Engenheiro Agrnomo, inscrito no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, sob o n 7.013-D, C.P.F. 320.843.589-49 , nomeado perito nos Autos acima referenciado, vem com o devido respeito, aps ter vistoriado e procedido os devidos levantamentos de dados referente ao imvel rural Fazenda Barroso, localizado no municpio de Uruau-GO, apresentar o seu Laudo Pericial.

1 INTRODUO O presente Laudo Pericial foi motivado por despacho de fls. 127, dos autos em epgrafe, exarado pelo Juzo da 6 Vara Federal da Seo Judiciria de Gois, como medida correspondente desapropriao proposta por VALEC Engenharia, Construes e Ferrovias S.A. contra Jos Bertolino Resende (Esplio). A r proprietria de rea rural que teve parte da mesma utilizada para o estabelecimento de servido de passagem com a construo da Ferrovia Norte Sul, motivo pela qual foi declarada de utilidade pblica, para efeito de desapropriao, com fulcro no Decreto-Lei n 3.365, de 26 de junho de 1941, com as modificaes introduzidas pela Lei Federal n 2.786, de 21 de maro de 1956, e demais diplomas legais que os alteram. A determinao de se realizar a presente percia tem por objetivo apurar o valor depreciativo de mercado e os danos imputados ao imvel rural Fazenda Barroso, localizado no municpio de Uruau-GO, com rea total registrada no Cartrio de Registro de Imveis de Uruau-GO de 227,30.00 ha, tendo uma rea desapropriada de 6,9171 ha de rea gravada pela servido de passagem, correspondente uma faixa de 80 metros de largura e 864,62 metros de comprimento, segundo documentao apresentada pela VALEC. Alm da rea compreendida pela referida extenso, houve mutilao e danos nas reas remanescentes, a menor com 94,53.00 ha, ficou com seus pastos sem acesso direto aguada e a maior com 125,84.00 ha, com problemas de eroso advindos do seccionamento do imvel, onde construiu uma passagem subterrnea, fazendo com as guas que descem da parte de cima provoquem eroses ao passarem, em fluxo concentrado, pela passagem subterrnea, provocando degradaes em parte do solo. 2 METODOLOGIA Os trabalhos periciais a campo tiveram a participao da Eng. Agrnoma Arlete Carvalho Rocha, assistente tcnica da VALEC, e do Sr. Percival, esposo da inventariante Sra. Terezinha de Barros Resende Doria. O Sr. Percival no participou das pesquisas de valores efetivadas pelo Perito e Assistente Tcnico da expropriante. As seguintes etapas periciais foram efetuadas: 1 Checagem das divisas das reas atingidas pela desapropriao, tanto da rea a ser gravada pela servido de passagem, quanto das reas remanescentes, de acordo com o mapa de medio e plotagem da faixa de servido, em foto imagem fornecida pelo Google.com. 2 Observao e anlise das caractersticas preponderantes da regio, nos seus aspectos fsicos: relevo, classes de solos, ocupaes existentes, clima, recursos hdricos, infraestrutura pblica, como energia eltrica, telefonia, sistema virio e sua praticabilidade durante o ano, vias de comercializao dos produtos, agroindstrias, presena de assistncia tcnica, comrcio de insumos, bens e servios, alm de aspectos como estrutura fundiria, vocao econmica, disponibilidade de mo de obra, possibilidades de desenvolvimento regional, posturas legais para uso e ocupao do solo e possveis restries fsicas e ambientais condicionantes do aproveitamento racional e eficiente dos imveis da regio; 3 Levantamento das caractersticas gerais do imvel: denominao, dimenses, limites e confrontaes, situao, acesso, destinao, recursos naturais, relevo, aptido agrcola,

e classes de solos, vegetao, recursos hdricos, sistema virio, meios de comunicao e energia eltrica, tipo de solos, classificao da capacidade de uso das terras e seu uso atual; 4 Levantamento e descrio das benfeitorias; 5 Pesquisa de opinies, junto a fontes fidedignas, competentes e conhecedoras sobre o mercado imobilirio rural da regio; Para a avaliao do presente imvel, foi utilizado o Mtodo do Valor Antes Valor Depois, eleito como a melhor opo no presente caso, e recomendado por diversos autores tais como: Eng. Agr. Eliezer Furtado de Carvalho, in Percia agronmica: elementos bsicos, Grfica e Editora Vieira, Goinia, 2001, que assevera: Nos casos de estabelecimento de servido administrativa ou desapropriao parcial, para encontrar o justo valor da indenizao o perito deve avaliar no s as reas diretamente atingidas pela servido ou desapropriao, mas tambm verificar a possvel ocorrncia de prejuzos por mutilao nas reas remanescentes. O mtodo mais indicado nesses casos, para apurao do valor da indenizao o do valor antes e valor depois, complementado por anlise criteriosa por parte do perito sobre outras possveis limitaes de uso imposta pela servido, em reas no diretamente atingidas por ela. Em contrapartida, deve-se levar em conta tambm as possveis vantagens trazidas ao imvel pela instituio da servido. Para isso, devem ser considerados constantes os demais fatores, inclusive as datas de referncia da avaliao.

e Eng. Civ. Alberto Llio Moreira, in Princpios de Engenharia de Avaliaes, 3. Edio, Editora Pini, So Paulo, 1994, que ilustra: As avaliaes de servides feitas em processos de desapropriao podem ser extremamente complexas, mas o processo de avaliao aplicado a essas situaes geralmente o mtodo antes e depois, que pode, em sntese, ser assim exposto: 1 Estime-se o valor de mercado da propriedade antes da aquisio da servido. 2 Estime-se o valor de mercado da propriedade remanescente depois da aquisio e depois das melhorias propostas pelo poder pblico. 3 Calcule-se a diferena entre os dois valores acima, o que corresponde indenizao devida ao imvel serviente. O levantamento de informaes do mercado de terras foi estabelecido para se encontrar dados quanto ao valor total do imvel e ao percentual de desvalorizao do hectare da terra antropizada, ou beneficiada, a ser imputado ao imvel, em seu todo, como danos pela passagem da Ferrovia Norte Sul, tendo considerados os mesmos como os valores reais de mercado.

O uso do mtodo direto ou comparativo de mercado apresentaria limitaes, em razo da dificuldade para se obter dados de imveis semelhantes, negociados nas condies de antes e depois dos efeitos da servido. O Mtodo da Renda, embora passvel de ser utilizado, considerando-se que muitos imveis na regio se encontram arrendados, para pagamentos em sacas de soja/ha, ou para pecuria, no foi o mtodo de avaliao escolhido, devido ausncia de escriturao contbil no imvel e na regio, o que permite a apurao de custos e receitas suficientes e necessrias para o uso desse mtodo. Por sua vez, o Mtodo Involutivo, por basear-se em rentabilidade de um projeto hipottico, de elaborao demorada, e estar sujeito a previses de receitas e despesas, alm de, no caso de adoo de modelos dinmicos, envolver taxas de valorizao imobiliria, de evoluo de custos e receitas, de juros do capital investido, dentre outras, de difcil previso e muito variveis, especialmente no caso de negcios agropecurios, optou-se por no adot-lo. Os dados de opinies sobre a desvalorizao do imvel em questo foram obtidos junto a pessoas e entidades idneas e bem informadas sobre o mercado de terras na regio: Corretores, Empresas de Planejamento Agropecurio, Profissionais de Cincias Agrrias. As respostas foram obtidas aps os informantes terem prvio conhecimento de qual imvel se tratava, com informaes de sua localizao, vias de acesso, estgio de explorao e uso do solo, dimenso, nvel de utilizao, capacidade de uso, restries de uso, topografia, hidrografia, benfeitorias, etc.. As fontes levaram em conta o valor da faixa subtrada, como tambm as vantagens e desvantagens que a servido acarreta s reas remanescentes do imvel. Aplicou-se questionrio padronizado, linguagem simples e de fcil compreenso, referindo-se ao prprio imvel em apreo, j devidamente caracterizado, objetivando levantar a sua desvalorizao ou valorizao de mercado, considerando o imvel no seu todo, incluindo terras, benfeitorias e acesses naturais, referindo-se data da percia e admitindo-se, porm, as duas hipteses seguintes: a) como se no houvesse a servido instituda (antes) nessa condio, foi considerado o valor do imvel admitindo a sua rea total, incluindo a faixa de servido; b) com a servido instituda (depois) nessa condio, as fontes consideraram o valor do imvel conforme item (a), acrescido dos benefcios da ferrovia e diminudo do valor correspondente aos seguintes fatores depreciativos: b1) valor da rea gravada pela servido, correspondente rea em hectare pelo VTI/ha do imvel; b2) estar o imvel localizado prximo cidade e em regio de terras valorizadas, destinadas ao plantio de lavouras, como soja, milho e cana-de acar; b3) mutilao das reas remanescentes do imvel, em razo dos seguintes inconvenientes provocadores:

- dificuldades e riscos no deslocamento e manejo de animais e mquinas entre as duas partes do imvel, separadas pela ferrovia, com a construo de passagem subterrnea por parte da autora; - risco de degradao ambiental do solo, tais como o surgimento de eroses ao longo da passagem subterrnea j construda, devido concentrao de animais e de equipamentos e mquinas que estaro utilizando as passagens subterrneas para se movimentarem entre as reas remanescentes; - risco permanente de corte das cercas e furto de bovinos, sunos e outras criaes, ao longo dos 864,62 metros da servido de passagem da ferrovia; - risco permanente de roubo e furto de equipamentos e maquinrios e plantaes, devido ao fcil acesso de pessoas ao longo dos 864,62 metros da servido da ferrovia; - falta de segurana aos proprietrios e trabalhadores na casa sede, j que a faixa de servido da ferrovia estar a to somente 89 metros de distncia da cerca de divisa da casa sede; - risco permanente de incndio nas pastagens e instalaes, durante a estao das secas, devido facilidade de acesso e trnsito para os transeuntes ao local; - necessidade de reorganizao da diviso de pastagens, pelo isolamento entre algumas reas de pastejo e acesso s aguadas; - riscos de eroses e voorocas pela concentrao do volume das enxurradas em determinados pontos do imvel, principalmente na passagem subterrnea; - afluxo permanente de pessoas estranhas no imvel, causando os mais diversos tipos de contratempos e inconvenientes possveis, colocando em risco a vida dos proprietrios e trabalhadores da fazenda; No foram includos lucros cessantes nos clculos da indenizao, por se tratar de valores dependentes da renda lquida que seria obtida pela produo da rea gravada, valores esses difceis de serem mensurados com preciso e de baixa significao econmica. Aos dados encontrados e tabulados foram aplicados tratamentos estatsticos com clculo das mdias saneadas. Para efeito deste trabalho, levou-se em conta, ainda, o que preceitua a legislao prpria das desapropriaes, bem como as recomendaes tcnicas da rea de avaliaes e percias de engenharia, a saber: a indenizao deve abranger o valor real, atual e de mercado do bem expropriado, assim como tambm os danos, prejuzos, despesas de mudana e transporte e qualquer outra deteriorizao econmica imputada ao ato expropriatrio (Abunahman, Srgio Antnio. Curso bsico de engenharia legal e de avaliaes, 2 ed., So Paulo, Ed. Pini, 2.000)

Alm deste autor, merece, ainda, consideraes os ensinamentos do Engenheiro Alberto Llio Moreira, pioneiro no campo da Engenharia Legal e fundador, em 1.953, do Instituto de Engenharia Legal, no Rio de Janeiro, quando este cita os itens importantes que tero que ser considerados, caso a caso, para compor a indenizao total a ser paga, os quais sejam: A Valor da terra nua/bruta; B Valor das benfeitorias e das plantaes; C Valor em marcha (going value); D Valor de recursos minerais (jazidas); E Lucros cessantes; F Depreciao da rea remanescente.

Desse modo, no presente Laudo Pericial, em item separado, aps o clculo do valor atual de mercado da rea que est sendo desapropriada, calculou-se, tambm, outros itens, presentes neste caso de desapropriao por interesse pblico, onde a perda do bem ocorre de forma forada, como componente para atender os preceitos da justa indenizao. 2.1 Nvel de Preciso e Fundamentao do Laudo Pericial O presente Laudo Pericial foi enquadrado no nvel de avaliao com grau de fundamentao II, e grau III de preciso, com 21,2 de afastamento mximo em relao ao valor central, considerando o intervalo de confiana de 80%, de acordo com o preconizado na NBR 14.653-3, da ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas. Segundo a ABNT, o grau de fundamentao do Laudo se define pelos limites de pontuao alcanado, conforme o predisposto na seguinte tabela: 2.1.1 Limites de Pontuao para Nvel de Fundamentao GRAU I II Mnimo 12 26 Mximo 35 70

III 71 100

Ainda, segundo a ABNT, o grau de fundamentao se mede pela soma dos pontos alcanados nos 10 itens apontados na tabela abaixo, onde os valores em negrito so os atingidos pelo Laudo Pericial: 2.1.2 Pontuao para fins de classificao quanto ao grau de fundamentao Item Especificao Condio pt Condio pt Condio Nmero de dados de 18 9 01 mercados efetivamente >3(k+1)e>5 XXXXX >5 utilizados

pt -

02

Qualidade dos dados do mercado conforme 5.1.2

15 Todos 10 Maioria

6 Maioria Custo por 3 caderno de preos Por caderno 3 de preos 1 Simplificad o Tratamento 12 por fatores, conf. 7.7.2 e Anexo B Roteiro de 1 acesso ou croqui de localizao 2 Croqui de localizao Levantamento planimtrico 2

03 04

Visita aos imveis Todos Critrio para avaliar Custo por 5 benf. e instalaes planilha Critrio para avaliar Conforme produes vegetais 10.3 Apresentao do Laudo conforme seo 11 Completo Tratamento mtodo cientfico, de conf. 7.7.3 e Anexo A Fotogrfica Identificao dos dados Coordenadas amostrais geodsica ou geogrficas Fotogrfica Documentao do Coordenadas avaliando geodsica ou geogrfica Certido Documento do imvel atualizada avaliando refere-se Levantamento planimtrico Utilizao comparativo mercado 5

05

16

06

0 Minoria ou Ausncia Minoria ou 0 Ausncia Como 3 varivel Anexo A Como 3 varivel Anexo A XXXXX 2 Outros tratamentos XXXXX

15

07

08

2 2

09

4 4

XXXXX

10

2 2

XXXXX

A somatria da pontuao alcanada pelo Laudo Pericial de 88 pontos. Quanto ao nvel de preciso, a norma, no seu item 9.3, estabelece os limites entre os graus I, II e III, segundo a tabela a seguir: 2.1.3 - Demonstrativo do nvel de preciso Descrio III II Grau I

Amplitude do intervalo de confiana de 80% do valor central da estimativa <30% 30% - 50% >50% Com intervalo de confiana de 80%, a amplitude total (At) em torno do valor central encontrado pelo Laudo Pericial calculada pela seguinte expresso: At = t x (s /n-1) x 2 / X ou At = 1,34 x (508.511,33 /15) x 2 / 1.712.634,8

At = 20,56% Com 88 pontos e amplitude de 20,56% em relao ao valor mdio, fica demonstrado que o presente Laudo atinge o Grau II de Fundamentao e o Grau III de Preciso. 3 CARACTERSTICAS GERAIS DO IMVEL 3.1 Regio O imvel rural Fazenda Barroso est localizado no municpio de Uruau-GO, a 23 km da sede do municpio, prximo confluncia das rodovias BR-153 e BR-080, distando desta apenas 05 km, apresentando-se como principal plo de influncia scioeconmica e gerador de desenvolvimento regional a cidade de Uruau-GO. A atividade econmica baseia-se, principalmente, na explorao da agropecuria, destacando-se a pecuria mista extensiva e o plantio de soja e cana-de-acar. 3.2 Imvel Denominao: Fazenda Bom Sucesso Localizao: municpio de Uruau-GO Distncia da sede do municpio: 25 km Distncia de Braslia: 212 km Distncia de Goinia: 290 km rea total registrada: 227,30.00 ha Matrcula do imvel: Ns 3.100, fl. 01, livro 02 e 1.563, fl. 55 verso, livro 02H

3.2.1 rea desapropriada Medies

Caracterizao

rea Escritura (ha)

rea total do imvel

227,30.00

rea remanescente 1 (oeste)

94,54.29

rea remanescente 2 (leste)

125,84.00

rea de servido gravada (desapropriada)

6,91.71

3.2.2 Percentual de Comprometimento (C%) C% = rea gravada do imvel serviente / rea total do imvel serviente x 100, ou seja: C% = 6,91.71 ha / 227,30.00 ha x 100 C% = 3,00%

3.3 Proprietrio Nome: Jos Bertolino Resende (Esplio) Inventariante: Terezinha de Barros Resende Dria C.P.F.: 553.942.211-20 Endereo: SQS 404, Bloco P, Ap.201, Braslia-DF 3.4 Acesso De Uruau-GO pela BR-153, sentido sul at trevo com BR-080, por esta 04 km, direita 05 km at divisa do imvel. 3.5 Confrontantes Norte: Aderbal Alves Teixeira Sul: Gilson Correia Leste: Quem de direito Oeste: Quem de direito 3.6 Caractersticas Fsicas 3.6.1 Clima

Segundo a classificao de KPPEN, a regio apresenta o tipo climtico Tropical mido Aw, com duas estaes definidas: uma quente e chuvosa, de outubro a abril e outra seca, de maio a setembro. A temperatura est na mdia de 18 a 30C, com precipitao pluviomtrica anual em mdia de 1350 mm. 3.6.2 Hidrografia O imvel cortado ao meio pelo crrego Barroso numa extenso de mais ou menos 2.000 metros, e tem outra nascente menor. 3.6.3 Relevo Todo o imvel apresenta uma topografia com relevo plano (60 %) a suave ondulado (40 %) em toda a sua extenso. 3.7 Caracterizao da Vegetao Nativa A vegetao natural ou nativa que recobria, ou ainda recobre, o imvel, est representada nos substratos a seguir descritos, segundo Levantamento do RadamBrasil: 3.7.1 Savana Gramneo-Lenhosa com floresta-de-galeria (40% da rea) Geralmente junto ao rio, nos diques, desenvolve-se uma vegetao arbrea alta, constituindo-se as florestas-de-galeria, onde so bastante comuns: envira, ucuuba, jacareba, pau-pombo e outras. Ocorrem tambm algumas plantas higrfilas, como: murur, junco e mijona. A palmeira buriti o principal destaque nas florestas-degaleria, tanto pelo seu porte como por sua grande beleza. Logo aps a floresta-degaleria, o terreno tem uma leve depresso e o lenol fretico aflora na superfcie. A ocorrem essencialmente as formas graminides (camfitas e hemicriptfitas), onde destacam os gneros Paspalum, Panicum, Axonopus e outros. Algumas Cyperaceae so observadas nestes locais. 3.7.2 Savana Arbrea Aberta com floresta-de-galeria (cerrado) (60% da rea) definida como uma vegetao xeromrfica com fisionomias diversas, de arbrea densa, com porte quase florestal, a gramneo-lenhosa, de fisionomia essencialmente campestre. So geralmente representadas por gneros comuns s florestas higrfilas, porm com espcies endmicas adaptadas a um clima mais seco e deficincias pedolgicas resultantes do alto teor de alumnio. A vegetao lenhosa apresenta os brotos foliares bem protegidos, com casca grossa, rugosa (corticosa), com rgos de reserva subterrneos, normalmente profundos (xilopdios) e folhas bem desenvolvidas, pilosas ou esclerofilas. As espcies vegetativas mais expressivas so: jatob, bacuri, guariroba, ip amarelo, cedro, aroeira, gonalo alves, landi, etc...

3.8 Das Condies Intrnsecas do Imvel A propriedade explorada com a atividade agropecuria, apresentando para tal infraestrutura operacional adequada. As pastagens formadas representa cerca de 36% da rea total, sendo 20% de reserva legal e 44% de lavoura. A rede hidrogrfica boa, tanto em volume de gua como em distribuio , apesar de que na poca da seca o volume de gua se reduz. 3.9 Principais Grupos de Solos Os solos que ocorrem na rea em estudo, podem ser agrupados em: Especificao % rea(ha) Latossolo VA 60 136,38 Neossolo/Latossolo VA 40 90,92 Total 100 227,30 Na sua totalidade todos estes solos so agricultveis com culturas anuais, mediante correo de acidez e fertilidade. 3.10 Capacidade de Uso das Terras Segundo a classificao de Norton, adaptada por Lepsch (1983), as terras do imvel podem ser classificadas segundo o quadro abaixo: Especificao Latossolo VA Neossolo/Latossolo VA Total 4 BENFEITORIAS Classe II III % 60 40 100 rea(ha) 136,38 90,92 227,30

4.1 Valor das Benfeitorias do Imvel Original Para o clculo do valor atual das benfeitorias (Va), utilizou-se a frmula Va = Vr x un x d, onde: Va = valor atual un = quantidades de unidades Vr = valor de reposio por unidade (em valores estimados de cada benfeitoria) d = coeficiente de depreciao Para estabelecer o coeficiente de depreciao, tomou-se como referncia o estado de conservao das benfeitorias, segundo a relao seguinte:

Estado de conservao d timo Bom Regular Precrio Mau Pssimo

Coeficiente de depreciao 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00

4.1.1 Uma casa sede, 122,50 m de rea coberta, piso de cimento, forro paulista, 05 cmodos, 01 banheiro, telhas plan, instalaes eltricas e hidrulicas, em regular estado de conservao. CUB= R$400,00/m. Va = R$ 400,00/m x 122,50 m x 0,6 Va = R$ 29.400,00 4.1.2 Um curral em madeira de lei com 600,00 m e 42,00 m de cobertura, em regular estado de conservao. Va = R$ 80.000,00 x 0,6 Va = R$ 48.000,00 4.1.3 Um curral em madeira de lei com 363,00 m, em bom estado de conservao. Va = R$ 70.000,00 x 0,8 Va = R$ 56.000,00 6.1.4 Um paiol conjugado com casa de sal com rea coberta de 55,00 m, telhas de amianto e francesa, piso de cimento batido, em regular estado de conservao. CUB = R$ 250,00/m. Va = R$ 55,00/m x 250,00 m x 0,6 Va = R$ 13.750,00 4.1.5 Uma rede eltrica trifsica/monofsica externa, postes de concreto de 100 x 100 m, cabos de alumnio, 01 transformador, em bom estado de conservao. Va = R$ 22.000,00 4.1.6 40 rvores fruteiras diversas adultas, em bom estado fitossanitrio. Va = R$ 200,00 x 40 un x 0,8 Va = R$ 6.400,00 4.1.7 5,0 km de estrada interna, desmatamento de 06 m de largura e terraplenagem de 4 m de largura, em regular estado de conservao. Va = R$ 500,00 x 2,0 km x 0,6 Va = R$ 600,00 4.1.8 10 km de cercas de divisa e internas, de cinco fios de arame liso, estacas de madeira de lei de 4,00 x 4,00 m, esticadores de 250,00 x 250,00 m, em regular estado de conservao. Va = R$ 7.000,00/km x 10 km x 0,6 Va = R$ 42.000,00 4.1.9 80 ha de pastagens, formadas em terras de cerrado, estado bom/regular.

Va = R$ 980,00/ha x 80 ha x 0,7 Va = R$ 54.880,00 4.2 Valor total das benfeitorias do imvel original (VB) VB = Somatria dos itens 6.1.1 a 6.1.12 VB = R$ 273.030,00 (Duzentos e setenta e trs mil e trinta reais) 4.3 - Valor da Terra Nua (VTN) VTN = VTI VB VTN = R$ 1.127.107,96 R$ 273.030,00 VTN = R$ 854.077,96 4.4 - Valor da Terra Nua/ha (VTN/ha)

VTN/ha = R$ 854.077,96 / 227,30 ha VTN/ha = R$ 3.757,49 5 AVALIAO DO IMVEL Para se encontrar o valor atual (data da percia = julho de 2.011), do imvel, sem a desapropriao da faixa de servido, buscou-se no mercado de imveis 16 informaes sobre dados de mercado, sendo 04 negcios realizados, 05 ofertas e 07 opinies. O valor total do imvel para a data de imisso na posse (maro de 2.009), foi encontrado mediante informaes de opinies de mercado obtidas por 07 fontes, as quais reportaram valores da poca. Para se encontrar o percentual de desvalorizao do imvel, pelo mtodo do valor antes valor depois, ou seja: antes admitindo o imvel sem os efeitos da servido; depois admitindo o imvel com a servido j instituda, buscou-se 06 informaes de opinies no mercado imobilirio rural da regio, perguntando-se qual seria este percentual em funo da constituio da servido e desapropriao da referida faixa, tendo como referncia temporal a data da percia, ou seja julho de 2.011. Os dados coletados foram submetidas ao saneamento estatstico, onde resultou os seguintes valores: 5.1 Valor do hectare, maro/2.009 ANTES DA SERVIDO (Imisso na posse) Fonte de informaes (anexo......) R$/ha 01 Juvenal Pereira Lisboa Corretor Campinorte-GO 8.264,46 02 Jos Martins Corretor Uruau-GO 11.363,64* 03 Vandilson C. Mendes Corretor Uruau-GO 6.198,35 04 Cristovam Francisco de vila Jr. Eng. Agrnomo Uruau-GO 5.165,29

05 Jairo Alves Miranda Eng. Agrnomo Uruau-GO 06 Marco Antnio da Silva Uruau-GO 07 Sebastio Vicente Garcia Corretor Uruau -GO Somatria Mdia Aritmtica Desvio Padro Limite Superior Limite Inferior Mdia Saneada *Elemento expurgado pelo Desvio Padro 6.1.1 Teste de Chauvenet Desvio padro dos valores saneados: s = 1.555,31 Coeficiente de variao: cv = s/ms = 1.555,31/5.509,64 = 28% Desvio mximo: d = 2.754,82 d/s = 2.754,82 / 1.555,31 = 1,77 d/s crtico (tabela) = 1,73

5.165,29 4.132,23 4.132,23 44.421,49 6.345,93 2.628,96 8.974,89 3.716,97 5.509,64

Concluso: Quando h um coeficiente de variao (cv) inferior a 15 %, h indicao de baixa disperso entre os elementos pesquisados, podendo justificar at mesmo a eliminao da etapa de saneamento amostral. Quanto menor for o coeficiente de variao (cv), melhor ser a condio da amostragem. Na amostra em estudo, o coeficiente de variao (cv) encontrado foi de 28%. Contudo, para melhor fundamentar o valor de mercado do hectare avaliado, necessrio fazer o saneamento da amostra pelo teste de Chauvenet, verificando-se, assim, que os valores da amostragem, usados para o clculo da mdia saneada, NO ESTO dentro de limites confiveis, uma vez que o d/s mximo da amostra maior que o d/s crtico. Assim, deve se proceder novo saneamento estatstico.

Fonte de informaes (anexo......) 01 Juvenal Pereira Lisboa Corretor Campinorte-GO 02 Eliminado 03 Vandilson C. Mendes Corretor Uruau-GO 04 Cristovam Francisco de vila Jr. Eng. Agrnomo Uruau-GO 05 Jairo Alves Miranda Eng. Agrnomo Uruau-GO 06 Marco Antnio da Silva Uruau-GO 07 Sebastio Vicente Garcia Corretor Uruau -GO Somatria Mdia Aritmtica

R$/ha 8.264,46* 6.198,35 5.165,29 5.165,29 4.132,23 4.132,23 33.057,85 5.509,64

Desvio Padro Limite Superior Limite Inferior Mdia Saneada *Elemento expurgado pelo Desvio Padro 6.1.1 Teste de Chauvenet Desvio padro dos valores saneados: s = 864,32 Coeficiente de variao: cv = s/ms = 864,32/4.958,68 = 17% Desvio mximo: d = 1.239,67 d/s = 1.239,67 / 864,32 = 1,43 d/s crtico (tabela) = 1,65

1.555,31 7.064,95 3.954,33 4.958,68

Concluso: Quando h um coeficiente de variao (cv) inferior a 15 %, h indicao de baixa disperso entre os elementos pesquisados, podendo justificar at mesmo a eliminao da etapa de saneamento amostral. Quanto menor for o coeficiente de variao (cv), melhor ser a condio da amostragem. Na amostra em estudo, o coeficiente de variao (cv) encontrado foi de 17%. Contudo, para melhor fundamentar o valor de mercado do hectare avaliado, necessrio fazer o saneamento da amostra pelo teste de Chauvenet, verificando-se, assim, que os valores da amostragem, usados para o clculo da mdia saneada, ESTO dentro de limites confiveis, uma vez que o d/s mximo da amostra menor que o d/s crtico. 5.1.2 Campo de Arbtrio Intervalo de confiana ou limites do campo de arbtrio Lc Lc = x tc ( s / n-1 ) Lc = 4.958,68 1,53 ( 864,32 / 2) Lc = 4.958,68 661,20 Limite superior: Ls = R$ 4.958,68 + R$ 661,20 = R$ 5.619,88 Limite inferior: Li = R$ 4.958,68 R$ 661,20 = R$ 4.297,48 5.1.3 Tomada de deciso Conclui-se, que o valor unitrio por hectare bruto da rea avalianda, em maro de 2.009, na imisso na posse, encontra-se num intervalo entre R$ 5.619,88 e R$ 4.297,48. Assim, adotou-se o valor mdio de R$ 4.958,68

5.1.4 Valor Total do Imvel (VTI), maro/2.009 ANTES DA SERVIDO (Imisso na posse) VTI = rea Total x R$/ha VTI = 227,30.00 ha x R$ 4.958,68/ha VTI = R$ 1.127.107,96 5.2 Valor Especfico da Faixa de Servido (VF), maro/2.009 ANTES DA SERVIDO (Imisso na posse) VF = rea gravada x VTI /ha (Antes da Servido) VF = 6,9171 ha x R$ 4.958,68/ha VF = R$ 34.299,69 5.3 Desvalorizao Na aplicao dos formulrios de pesquisa de preos, foi perguntado aos 07 informantes se, com a instituio da servido e consequente desapropriao, haveria uma valorizao ou uma desvalorizao do remanescente. Apenas 01 pessoa no quis dar sua opinio. Assim, os demais informantes opinaram sobre um percentual de desvalorizao dos remanescentes na data da percia. A estes percentuais foram aplicados um tratamento estatstico para se encontrar a mdia saneada. Fonte de informaes (anexo......) 01 Juvenal Pereira Lisboa Corretor Campinorte-GO 02 Jos Martins Corretor Uruau-GO 03 Vandilson C. Mendes Corretor Uruau-GO 04 Cristovam Francisco de vila Jr. Eng. Agrnomo Uruau-GO 05 Jairo Alves Miranda Eng. Agrnomo Uruau-GO 06 Marco Antnio da Silva Uruau-GO 07 Sebastio Vicente Garcia Corretor Uruau -GO Somatria Mdia Aritmtica Desvio Padro Limite Superior Limite Inferior Mdia Saneada *Elemento expurgado pelo Desvio Padro 5.3.1 Teste de Chauvenet Desvio padro dos valores saneados: s = 9,09 % 57,5* 14,3 14,3 12,0 25,0 33,3 156,4 26,06 17,41 43,47 8,65 19,78

Coeficiente de variao: cv = s/ms = 9,09/19,78 = 46% Desvio mximo: d = 13,52 d/s = 13,52 / 9,09 = 1,49 d/s crtico (tabela) = 1,65 Concluso: Quando h um coeficiente de variao (cv) inferior a 15 %, h indicao de baixa disperso entre os elementos pesquisados, podendo justificar at mesmo a eliminao da etapa de saneamento amostral. Quanto menor for o coeficiente de variao (cv), melhor ser a condio da amostragem. Na amostra em estudo, o coeficiente de variao (cv) encontrado foi de 46%. Contudo, para melhor fundamentar o valor de mercado do hectare avaliado, necessrio fazer o saneamento da amostra pelo teste de Chauvenet, verificando-se, assim, que os valores da amostragem, usados para o clculo da mdia saneada, ESTO dentro de limites confiveis, uma vez que o d/s mximo da amostra menor que o d/s crtico. 5.3.2 Campo de Arbtrio Intervalo de confiana ou limites do campo de arbtrio Lc Lc = x tc ( s / n-1 ) Lc = 19,78 % 1,53 ( 9,09 / 2) Lc = 19,78% 6,96 Limite superior: Ls = 19,78% + 6,96% = 26,74% Limite inferior: Li = 19,78% 6,96% = 12,82% 5.3.3 Tomada de deciso Conclui-se, que o percentual de desvalorizao valor da rea avalianda, com a instituio da servido, encontra-se num intervalo entre 26,74% e 12,82%. Assim, adotou-se o valor mdio de 19,78%. 5.4 Valor do hectare, julho/2.011 DATA da PERCIA Vide Anexo 5.5 - Valor Total do Imvel (VTI), maro/2.009 ANTES DA SERVIDO (Imisso na posse)

VTI = rea Total x R$/ha VTI = 227,30 x R$ 4.958,68

VTI = R$ 1.127.107,96 5.6 - Valor da rea Expropriada (VAE), maro/2009 ANTES DA SERVIDO (Imisso na posse) VAE = rea expropriada x VTI/ha VAE = 6,9171 ha x R$ 4.958,68 VAE = R$ 34.299,69 5.7 - Valor Total do Imvel (VTI), julho/2.011 DEPOIS DA SERVIDO (Data da percia)

VTI = rea Total x R$/ha VTI = ( 227,30 ha 6,9171 ha) x R$ 7.534,69 VTI = R$ 1.660.494,98 5.8 - Valor da rea Expropriada (VAE), julho/2.011 DEPOIS DA SERVIDO (Data da percia) VAE = rea expropriada x VTI/ha VAE = 6,9171 ha x R$ 7.534,69 VAE = R$ 52.118,20 5.9 - Desvalorizao das reas remanescentes (DR) DEPOIS DA SERVIDO (Data da Percia) DR = Total rea remanescente x R$/ha x Percentual de desvalorizao DR = 220,38.29 ha x R$ 7.534,69 x 0,1978 DR = R$ 328.450,22

6 - DOS FUNDAMENTOS DA DESVALORIZAO DOS REMANESCENTES

Segundo o Engenheiro Agrnomo Eliezer Furtado Carvalho, in Percia agronmica elementos bsicos, Grfica e Editora Vieira, Goinia, 2001, h casos de desapropriao parcial que podem impor prejuzos por mutilaes tambm sobre as partes remanescentes do imvel. O mesmo autor alerta que, quando uma ferrovia corta o imvel, separando-o em duas partes, deixa uma delas sem gua ou prejudica a adequao e a funcionalidade da estrutura de benfeitorias, dimensionada e projetada para atender ao todo do imvel, em funo das suas condies originais, anteriores ao ato expropriatrio. Moraes Salles (1992), assevera que: a indenizao a que faz jus o expropriado, para ser justa, deve recompor seu patrimnio com quantia que corresponda exatamente ao desfalque produzido pela desapropriao. Destarte, a simples indenizao do bem expropriado, desacompanhada das perdas e danos sofridos pelo proprietrio (includos nestes os danos emergentes e lucros cessantes), tornaria insuficiente o ressarcimento, representando tal fato visvel descumprimento da norma constitucional que determina seja justa a indenizao. No mesmo sentido, Sundfeld (1990), entende como justa ... a indenizao que deixa o expropriado indene, sem dano. Para tanto, h de corresponder ao efetivo valor do bem ou direito, de modo a representar aquilo que se obteria no mercado, e recompor os eventuais prejuzos gerados pela desapropriao. O Decreto-Lei n 3.365/1941, preconiza que na sentena judicial dever atender, especialmente, estimao, conforme verificado, da valorizao ou depreciao de rea remanescente pertencente ao ru. Observando o ministrado por Abunahman (2000), tem-se: a indenizao deve abranger o valor real, atual e de mercado do bem expropriado, assim como tambm os danos, prejuzos, despesas de mudanas e transporte e qualquer outra deteriorizao econmica imputada ao ato expropriatrio. Segundo Carlos Abrantes (2006), em trabalho apresentado no COBREAP, o clculo da desvalorizao do remanescente deve se levar em conta o imvel como um todo, ou seja, o valor total deste inferindo com o percentual desmembrado. LEX TJ 150/122: DESAPROPRIAO Indenizao Faixa de terreno destacada de uma gleba Avaliao Critrio Observncia das dimenses totais da gleba e no do lote efetivamente expropriado como se fosse independente para este fim. Recurso provido para esse fim. 6.1 Da Constatao de Danos Por ocasio dos trabalhos periciais foram observados sulcos de eroso provocados pela concentrao de gua escorrida pelas chuvas que atravessam a passagem subterrnea

construda pela expropriante. Conforme pode ser observadas nas fotos em anexo, o problema resultante da canalizao das guas de chuvas que se concentram na entrada superior imediatamente acima da passagem subterrnea. Este processo erosivo de degradao do solo est em processo acelerado, pois j ocorreu apenas dois perodos de chuvas e a situao de alerta. As consequncias deste processo acelerado, poder levar rpida formao de voorocas, podendo, inclusive atingir a faixa de domnio e o prprio leito da ferrovia, num futuro prximo. So necessrias aes emergentes, por parte da Valec, para que contenham este processo erosivo que pode trazer maiores prejuzos aos expropriados. 7 RESUMO DA AVALIAO Em maro de 2.009 (imisso na posse): VALOR TOTAL DO IMVEL (VTI)........................................R$ 1.127.107,96 (VTI/ha........................................................................................ VALOR DA REA GRAVADA ................................................ R$ 4.958,68) R$ 34.299,69

Em julho de 2.001 (percia): VALOR TOTAL DO IMVEL (VTI)........................................R$ 1.660.494,98 (VTI/ha........................................................................................ R$ 7.534,69)

VALOR DA REA GRAVADA .................................... R$ 52.118,20 DESVALORIZAO DOS REMANESCENTES..........R$ 328.450,22

Valor Total de Indenizao (VTIn) = R$ 380.568,42 (trezentos e oitenta mil, quinhentos e sessenta e oito reais e quarenta e dois centavos)

8 CONCLUSES Com base nos dados coletados, nos critrios e clculos apresentados no presente Laudo, conclui-se que: A servido em apreo, com consequente desapropriao parcial, submete o imvel serviente a severas limitaes de uso e passivos ambientais (eroso);

De acordo com os fatos constatados, os levantamentos efetuados e as observaes da presente percia e, com base na Norma de Avaliaes de Bens Rurais, ABNT NBR 14.653-3, o valor da indenizao no presente caso pode ser calculado pela somatria do valor da rea diretamente atingida (R$ 52.118,20), mais o valor de desvalorizao das reas remanescentes (R$ 328.450,22), em funo dos inconvenientes e danos provocados pela instituio da servido, segundo a interpretao do mercado de imveis. Do exposto, conclui-se que o valor total da indenizao de R$ 380.568,42 (trezentos e oitenta mil, quinhentos e sessenta e oito reais e quarenta e dois centavos), tendo como referncia a data da percia em julho de 2.011.

9 ENCERRAMENTO DO LAUDO O presente Laudo Pericial consta de 21 pginas digitadas e rubricadas, sendo esta datada e assinada, 05 pginas de quesitao e 05 anexos, a saber: Anexo 01 Fotografias; Anexo 02 Pesquisa de Preos; Anexo 03 Homogeneizao e Anlise Estatstica (data da percia); 04 Foto Imagem Google e 05 Anotao de Responsabilidade Tcnica (A.R.T.).

Goinia, GO, 21 de agosto de 2.011

ANNIBAL LACERDA MARGON


Engenheiro Agrnomo MSc., CREA 7.013/D-PR Perito Judicial

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ANNIBAL LACERDA MARGON Eng Agr, MSc., CREA 7.013/D-PR


Fones (062) 3612-0997 & 9978-4111 # email: annibalm@hotmail.com QUESITOS DO EXPROPRIANTE 01 Queira o Senhor Perito, vistoriar a faixa de domnio, instituda para a implantao da Ferrovia Norte Sul, identificando e caracterizando a localizao e acesso, as reas do permetro e uso do solo plotados em mapa (rea de preservao permanente, de reserva legal, de lavouras, de pastagens e outras), relevo, recursos hdricos, classe de aptido dos solos segundo Norton, fitofisionomia, benfeitorias e potencial de utilizao; Resposta: A faixa de domnio constituda por uma rea de 6,91.71 ha, formada anteriormente com pastagem, com topografia plana e declividade de aproximadamente 1,0%, sem recursos hdricos, com caracterizao da Classe II de Norton. Anexo Foto Imagem do Google. 02 - Queira o Senhor Perito, vistoriar cada uma das reas remanescentes, resultantes do seccionamento do imvel, pela implantao da faixa de domnio da Ferrovia Norte Sul, identificando e caracterizando a localizao e acesso, as reas do permetro e uso do solo plotados em mapa (rea de preservao permanente, de reserva legal, de lavouras, de pastagens e outras), relevo, recursos hdricos, classe de aptido dos solos segundo Norton, fitofisionomia, benfeitorias (cercas de arame) e potencial de utilizao; Resposta: Vide itens 3 e 4 do Laudo Pericial, e Anexo Foto Imagem do Google. 03 Queira o Senhor Perito, aferir o valor venal de mercado, separadamente, da faixa de domnio, e de cada uma das duas reas remanescentes, a poca da imisso da VALEC, na posse da faixa de domnio e atual, pelo Mtodo Comparativo Direto de Mercado, como prescreve a NBR 14.653-3:2004, da Associao Brasileira de Normas Tcnicas - ABNT; com pesquisa de opinio e de negcios realizados e ofertados junto a pessoas conhecedoras da explorao agropecuria e do mercado de imveis rurais, na regio de influncia dos imveis avaliandos. Os imveis vendidos e ofertados, devero ser vistoriados in loco e instrudos com fotos e fatores de aptido que devero ser utilizados para determinar os valores homogeneizados dos imveis avaliandos; Resposta: Valor Antes da Servido (Imisso na Posse): rea da faixa de domnio = R$ 4.958,68/ha x 6,91.71 ha = R$ 32.299,69

rea remanescente 1 (oeste) = R$ 4.958,68/ha x 94,54.29 ha = R$ 468.807,98 rea remanescente 2 (leste) = R$ 4.958,68/ha x 125,84.00 ha = R$ 624.000,29

Valor Depois da Servido (Data da Percia):

rea da faixa de domnio = R$ 7.534,69/ha x 6,91.71 ha =

R$ 52.118,20

rea remanescente 1 (oeste) = R$ 7.534,69/ha x 94,54.29 ha = R$ 712.351,44 rea remanescente 2 (leste) = R$ 7.534,69/ha x 125,84.00 ha = R$ 948.165,38

04 Queira o Senhor Perito, com base no art. 27 do Decreto Lei n 3.365/41, aferir, pelo mtodo do valor antes e do valor depois, a valorizao ou depreciao do imvel rural, aps a implantao da faixa de domnio. Este mtodo consiste em encontrar o valor venal de mercado do imvel, antes (imisso de posse) e depois (atual), da implantao da faixa de domnio. Se o valor venal do imvel antes da implantao da faixa de domnio + rea remanescente 01 + rea remanescente 02, depois da implantao da faixa de domnio, valorizao, se der maior, houve depreciao; Resposta: Conforme descrito no item 2 Metodologia, do Laudo Pericial, no qual o Perito cita o Eng. Agr. Eliezer Furtado de Carvalho, a aplicao do mtodo antes e depois deve considerar como constante os fatores de explorao, inclusive a data de referncia da avaliao, isto a avaliao tem que ser para aquele momento, no caso presenta para a data da percia, e no dentro de um espao de tempo, como quer insinuar o quesito da expropriante. Assim, aplicou-se a metodologia descrita e foi encontrado o percentual de 19,78 % sobre o valor total das reas remanescentes. Fazendo-se os clculos, tem-se: Total rea remanescente x R$/ha x Percentual de desvalorizao 220,38.29 ha x R$ 7.534,69 x 0,1978(19,78%) R$ 328.450,22 05 Queira o Senhor Perito, identificar e caracterizar a explorao do imvel, antes e depois da implantao da faixa de domnio, se bovinocultura de corte, mista, leite, intensiva ou extensiva e sistema de produo utilizado (cria, recria, manejo de pastagem, raoamento e outros); Resposta: O imvel, antes da desapropriao, era explorado com bovinocultura mista, com cria e recria. Aps, houve reduo do plantel, pois foi alterada a explorao pecuria, em funo do plantio de lavoura na rea remanescente 01 (oeste). 06 - Queira o Senhor Perito, informar se as reas remanescentes do imvel, ficaram desprovidas de gua, aps a implantao da faixa de domnio da Ferrovia Norte Sul; Resposta: A rea 01 (oeste) ficou praticamente sem gua com acesso direto, h a necessidade de se fazer corredores, ou um sistema alternativo de fornecimento de gua, para que se tenha um manejo adequado dos animais, mas por enquanto esta rea esta sendo utilizada para plantio de lavouras. 07 Queira o Senhor Perito, verificar a existncia de servides de passagem, para deslocamento humano e de animais, ao longo da faixa de domnio da Ferrovia Norte Sul;

Resposta: No trecho que corta a propriedade foi construda uma passagem subterrnea de 3,0 x 3,0 m. 08 Queira o Senhor Perito, prestar quaisquer outros esclarecimentos que julgar necessrios. Resposta: Este Perito, como j descrito no item 6.1, Da Constatao de Danos, alerta para a existncia verificada de um processo de eroso, atravs da gua que passa pela passagem subterrnea, que pode resultar em grandes prejuzos, tanto para a Valec, como para os expropriados. Esta situao exige medidas imediatas de proteo e conservao de solo. Outros esclarecimentos se encontram no prprio corpo do Laudo.

QUESITOS DOS EXPROPRIADOS 01 A implantao da Ferrovia Norte Sul sobre o imvel do Contestante ocasionar o seu seccionamento, ou seja, a sua subdiviso em duas partes distintas, separadas pela ferrovia? Resposta: Sim. 02 Com a subdiviso ou seccionamento o imvel sofrer depreciao? Em caso positivo, em que termos percentuais em quanto importa essa depreciao tomando-se por base o valor todo do imvel? Resposta: Sim. Conforme pesquisa de opinies, com referncia data da percia, foi encontrado um percentual de 19,78 %. 03 A subdiviso ou seccionamento dificulta a explorao econmica do imvel na forma at ento desenvolvida, trazendo prejuzos ao proprietrio? Resposta: Sim. Tanto na explorao da pecuria como no plantio de lavouras. 04 Com a subdiviso pela ferrovia, uma das partes do imvel ficar sem aguada? Em caso positivo, sobre essa parte haver a necessidade de implantao de sistema de captao de gua (cisterna, poo artesiano ou outro meio), para abastecimento da pastagem? Resposta: Para melhor aproveitamento e racionalidade da rea, numa explorao pecuria, recomendvel a implantao de um sistema alternativo para abastecimento de gua na rea remanescente 01 (oeste). 05 At a implantao das obras ficar o proprietrio total ou parcialmente privado do uso de sua propriedade? Resposta: Como a faixa de domnio j foi implantada, correto dizer que no incio das obras, com certeza existiram algumas dificuldades e perturbaes no uso das pastagens e manejo dos animais pelo proprietrio. 06 Com a implantao das obras, h a necessidade de retirada de parte do gado vacum da propriedade e seu apascentamento em outra propriedade, at a construo da ferrovia no trecho que corta o imvel do Contestante? Resposta: Vide resposta ao quesito anterior (06). 07 livre o acesso entre as reas (partes) remanescentes da propriedade, restadas da construo da ferrovia? Em caso negativo como feito o acesso entre as reas remanescentes?

Resposta: O acesso no livre, pois ao imvel foi imposta uma barreira, a qual s pode ser transponvel atravs de uma passagem subterrnea de dimenses restritas. Para a explorao da pecuria h a necessidade de se adequar o manejo dos animais com uso de corredores e readequao de cercas e acesso aguada, por um sistema alternativo e racional. No caso de se fazer plantaes na rea que ficou parcialmente isolada, ou seja a remanescente 01 (oeste), o acesso de mquinas grandes no pode ser feito atravs da passagem subterrnea, pois suas dimenses no o permitem. Haveria a necessidade do mesmo ser efetuado pelas propriedades vizinhas ou pela prpria faixa de domnio. Em ambos os casos sempre haver aumento de custos nestas situaes. 08 A implantao da ferrovia dificulta o manejo de gado vacum na propriedade? Resposta: Sim. 09 A proximidade da ferrovia e as benfeitorias edificadas sobre o imvel (casa de moradia, curralama, barraco e etc.), pode ocasionar prejuzos regular utilizao destas benfeitorias ou comprometer a sua segurana? Resposta: Aparentemente, no. A no ser em casos de acidentes, de grandes propores, durante o trfego das locomotivas e suas composies, ao longo da via frrea, j que tais benfeitorias esto relativamente prximas da faixa de domnio e localizadas abaixo da mesma, ou seja, jusante. 10 Qual a menor distncia entre a casa de moradia e a ferrovia? Resposta: 89,00 metros. 11 A implantao da ferrovia sobre o imvel torna mais oneroso o seu aproveitamento? Resposta: Sim. 12 Considerando-se as indagaes anteriores, bem como outras que podero ser acrescidas pelo Sr. Perito, indaga-se: Em moeda corrente, em quanto deve ser fixada a indenizao decorrente da desapropriao, suficiente de molde e encartar e compreender por inteiro a efetiva perda patrimonial suportada pelo Contestante? Resposta: Segundo dados aferidos e constatados pela Percia, o Valor Total de Indenizao (VTIn) de R$ 380.568,42 (trezentos e oitenta mil, quinhentos e sessenta e oito reais e quarenta e dois centavos).

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Federal da Vara nica Sub-seo Judiciria de Uruau-GO

Processo : 2009.35.00.016444-3 Classe : 5110 - Desapropriao Expte : VALEC Engenharia, Construes e Ferrovias S.A. Expdo : Jos Bertolino Rezende (Esplio)

Liberao de Honorrios

ANNIBAL LACERDA MARGON,

brasileiro, casado, residente e domiciliado rua 9-A, 264, Setor Oeste, Goinia-GO, Engenheiro Agrnomo, inscrito no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, sob o n 7.013-D, C.P.F. 320.843.589-49 , nomeado perito nos Autos acima referenciado, tendo apresentado o respectivo Laudo Pericial, vem, com o devido respeito, solicitar a liberao do restante dos honorrios j depositados, e, ao mesmo tempo, agradecer pela confiana na nomeao para atuao pericial deste processo.

Atenciosamente, Goinia, GO, 21 de agosto de 2.011

ANNIBAL LACERDA MARGON


Engenheiro Agrnomo MSc., CREA 7.013/D-PR Perito Judicial

_______________________________________________ LAUDO EXPEDITO


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ANNIBAL LACERDA MARGON,

brasileiro, casado, residente e domiciliado rua 9-A, 264, Setor Oeste, Goinia-GO, Engenheiro Agrnomo, inscrito no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, sob o n 7.013-D, C.P.F. 320.843.589-49, tendo vistoriado e procedido os devidos levantamentos de dados referente ao imvel rural Fazenda Alvorada, com rea de 484,00 ha, localizado no municpio de Indiara-GO, apresenta o seu Laudo Expedito nos seguintes termos: 1 INTRODUO O presente Laudo tem por objetivo apurar o valor depreciativo de mercado em funo dos danos e restries de uso que o citado imvel possa sofrer em funo de correspondente desapropriao parcial de uma rea de servido de 10,88.22 ha, em negociao administrativa proposta por VALEC Engenharia, Construes e Ferrovias S.A. em desfavor do Sr. Abraho Pereira Bandeira, CPF 003.946.021-53, o qual proprietrio de rea rural que teve parte da mesma utilizada para o estabelecimento de servido de passagem com a construo da Ferrovia Norte Sul, motivo pela qual foi declarada de utilidade pblica, para efeito de desapropriao, com fulcro no Decreto-Lei n 3.365, de 26 de junho de 1941, com as modificaes introduzidas pela Lei Federal n 2.786, de 21 de maro de 1956, e demais diplomas legais que os alteram.

2 METODOLOGIA

Para a avaliao expedita do valor depreciativo do presente imvel, foi utilizado o Mtodo do Valor Antes Valor Depois, eleito como a melhor opo no presente caso, e recomendado por diversos autores tais como: Eng. Agr. Eliezer Furtado de Carvalho, in Percia agronmica: elementos bsicos, Grfica e Editora Vieira, Goinia, 2001, que assevera: Nos casos de estabelecimento de servido administrativa ou desapropriao parcial, para encontrar o justo valor da indenizao o perito deve avaliar no s as reas diretamente atingidas pela servido ou desapropriao, mas tambm verificar a possvel ocorrncia de prejuzos por mutilao nas reas remanescentes. O mtodo mais indicado nesses casos, para apurao do valor da indenizao o do valor antes e valor depois, complementado por anlise criteriosa por parte do perito sobre outras possveis limitaes de uso imposta pela servido, em reas no diretamente atingidas por ela. Em contrapartida, deve-se levar em conta tambm as possveis vantagens trazidas ao imvel pela instituio da servido. Para isso, devem ser considerados constantes os demais fatores, inclusive as datas de referncia da avaliao.

e Eng. Civ. Alberto Llio Moreira, in Princpios de Engenharia de Avaliaes, 3. Edio, Editora Pini, So Paulo, 1994, que ilustra: As avaliaes de servides feitas em processos de desapropriao podem ser extremamente complexas, mas o processo de avaliao aplicado a essas situaes geralmente o mtodo antes e depois, que pode, em sntese, ser assim exposto: 1 Estime-se o valor de mercado da propriedade antes da aquisio da servido. 2 Estime-se o valor de mercado da propriedade remanescente depois da aquisio e depois das melhorias propostas pelo poder pblico. 3 Calcule-se a diferena entre os dois valores acima, o que corresponde indenizao devida ao imvel serviente. O levantamento de informaes do mercado de terras foi estabelecido para se encontrar dados quanto ao valor total do imvel e ao percentual de desvalorizao do hectare da terra antropizada, ou beneficiada, a ser imputado ao imvel, em seu todo, como danos pela passagem da Ferrovia Norte Sul, tendo considerados os mesmos como os valores reais de mercado. 3 - FATORES DE DANOS E MUTILAES CONSTATADAS

- mutilao das reas remanescentes do imvel, em razo dos seguintes inconvenientes provocadores:

- dificuldades e riscos no deslocamento e manejo de animais e mquinas entre as duas partes do imvel, separadas pela ferrovia, com a construo de passagem subterrnea; - risco de degradao ambiental do solo, tais como o surgimento de eroses na poro imediatamente abaixo da passagem subterrnea a ser construda, devido concentrao de gua de chuvas, animais e de equipamentos e mquinas que estaro utilizando as passagens subterrneas para se movimentarem entre as reas remanescentes; - risco permanente de roubo e furto de equipamentos e maquinrios e plantaes, devido ao fcil acesso de pessoas ao longo da servido da ferrovia; - falta de segurana aos proprietrios e trabalhadores na casa sede, j que a faixa de servido da ferrovia estar a to somente 35 metros de distncia da cerca de divisa da casa sede; - risco permanente de incndio nas pastagens e instalaes, durante a estao das secas, devido facilidade de acesso e trnsito para os transeuntes ao local; - necessidade de reorganizao e relocao de outra rea do imvel para cumprimento da legislao ambiental (reserva legal), j que a faixa de domnio, a ser expropriada, atingir rea de reserva legal; - isolamento de algumas reas de plantio, as quais vo apresentar restries e dificuldades de plantio em funo de acesso e manejo de mquinas e implementos agrcolas;

- riscos de eroses e voorocas pela concentrao do volume das enxurradas em determinados pontos do imvel, principalmente na passagem subterrnea; - afluxo permanente de pessoas estranhas no imvel, causando os mais diversos tipos de contratempos e inconvenientes possveis, colocando em risco a vida dos proprietrios e trabalhadores da fazenda; Para efeito deste Laudo, levou-se em conta, ainda, o que preceitua a legislao prpria das desapropriaes, bem como as recomendaes tcnicas da rea de avaliaes e percias de engenharia, a saber: a indenizao deve abranger o valor real, atual e de mercado do bem expropriado, assim como tambm os danos, prejuzos, despesas de mudana e transporte e qualquer outra deteriorizao econmica imputada ao ato expropriatrio (Abunahman, Srgio Antnio. Curso bsico de engenharia legal e de avaliaes, 2 ed., So Paulo, Ed. Pini, 2.000) Alm deste autor, merece, ainda, consideraes os ensinamentos do Engenheiro Alberto Llio Moreira, pioneiro no campo da Engenharia Legal e fundador, em 1.953, do Instituto de Engenharia Legal, no Rio de Janeiro, quando este cita os itens importantes

que tero que ser considerados, caso a caso, para compor a indenizao total a ser paga, os quais sejam: A Valor da terra nua/bruta; B Valor das benfeitorias e das plantaes; C Valor em marcha (going value); D Valor de recursos minerais (jazidas); E Lucros cessantes; F Depreciao da rea remanescente.

4 - DOS FUNDAMENTOS DA DESVALORIZAO DOS REMANESCENTES Segundo o Engenheiro Agrnomo Eliezer Furtado Carvalho, in Percia agronmica elementos bsicos, Grfica e Editora Vieira, Goinia, 2001, h casos de desapropriao parcial que podem impor prejuzos por mutilaes tambm sobre as partes remanescentes do imvel. O mesmo autor alerta que, quando uma ferrovia corta o imvel, separando-o em duas partes, deixa uma delas sem gua ou prejudica a adequao e a funcionalidade da estrutura de benfeitorias, dimensionada e projetada para atender ao todo do imvel, em funo das suas condies originais, anteriores ao ato expropriatrio. Moraes Salles (1992), assevera que: a indenizao a que faz jus o expropriado, para ser justa, deve recompor seu patrimnio com quantia que corresponda exatamente ao desfalque produzido pela desapropriao. Destarte, a simples indenizao do bem expropriado, desacompanhada das perdas e danos sofridos pelo proprietrio (includos nestes os danos emergentes e lucros cessantes), tornaria insuficiente o ressarcimento, representando tal fato visvel descumprimento da norma constitucional que determina seja justa a indenizao. No mesmo sentido, Sundfeld (1990), entende como justa ... a indenizao que deixa o expropriado indene, sem dano. Para tanto, h de corresponder ao efetivo valor do bem ou direito, de modo a representar aquilo que se obteria no mercado, e recompor os eventuais prejuzos gerados pela desapropriao. O Decreto-Lei n 3.365/1941, preconiza que na sentena judicial dever atender, especialmente, estimao, conforme verificado, da valorizao ou depreciao de rea remanescente pertencente ao ru. Observando o ministrado por Abunahman (2000), tem-se: a indenizao deve abranger o valor real, atual e de mercado do bem expropriado, assim como tambm os danos, prejuzos, despesas de mudanas e transporte e qualquer outra deteriorizao econmica imputada ao ato expropriatrio. Segundo Carlos Abrantes (2006), em trabalho apresentado no COBREAP, o clculo da desvalorizao do remanescente deve se levar em conta o imvel como um todo, ou seja, o valor total deste inferindo com o percentual desmembrado.

LEX TJ 150/122: DESAPROPRIAO Indenizao Faixa de terreno destacada de uma gleba Avaliao Critrio Observncia das dimenses totais da gleba e no do lote efetivamente expropriado como se fosse independente para este fim. Recurso provido para esse fim.

5 RESUMO DA AVALIAO Em resumo deste Laudo Expedito, segundo informaes do mercado imobilirio de reas rurais, da regio onde se localiza o imvel, tem-se os seguintes valores: Em agosto de 2.011: VALOR TOTAL DO IMVEL (VTI)........................................R$ 6.000.000,00 (VTI/ha........................................................................................ R$ 12.396,69) VALOR DA REA GRAVADA ................................................ R$ 137.000,00 DESVALORIZAO DOS REMANESCENTES (15%)...............R$ 900.000,00

6 CONCLUSES Com base nos dados coletados, nos critrios e clculos apresentados no presente Laudo, conclui-se que: A servido em apreo, com consequente desapropriao parcial, submete o imvel serviente a severas limitaes de uso e passivos ambientais (eroso e supresso de parte da reserva legal). De acordo com os fatos constatados, os levantamentos efetuados e as observaes do presente Laudo, o valor da indenizao pode ser calculado pela somatria do valor da rea diretamente atingida (R$ 137.000,00), mais o valor de desvalorizao das reas remanescentes (R$ 900.000,00), em funo dos inconvenientes e danos provocados pela instituio da servido, segundo a interpretao do mercado de imveis. Do exposto, conclui-se que o valor total da indenizao de R$ 1.037.000,00 (hum milho e trinta e sete mil reais).

Goinia, GO, 28 de agosto de 2.011

ANNIBAL LACERDA MARGON


Engenheiro Agrnomo MSc., CREA 7.013/D-PR Perito Judicial

______________________________________________________________________ ANNIBAL LACERDA MARGON Eng Agr, MSc., CREA 7.013/D-PR Fones (062) 3612-0997 & 9978-4111 # email: annibalm@hotmail.com