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EL CONSORCIO DE COPROPIETARIOS: PERSONA JURIDICA O NO? La ley 13.512, de propiedad horizontal, no resuelve el punto.

La palabra consorcio solo se utiliza en el art. 9: Al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin, por acto de escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad.. Ms adelante, el mismo artculo dir que el reglamento de copropiedad y administracin debe proveer obligatoriamente, entre otros puntos, la designacin de un representante de los propietarios. Este representante es el comnmente llamado Administrador del Consorcio. Sin embargo, ntese que el artculo no dice que sea un representante de un sujeto de derecho llamado Consorcio sino que lo es de los propietarios. De todas maneras, la doctrina y jurisprudencia ampliamente mayoritarias de nuestro pas consideran que el consorcio es un sujeto de derecho. Se fundan en que dicho ente tiene todos los atributos inherentes a la personalidad: a) Nombre diferente del de los copropietarios: vgr. Consorcio de propietarios de edificio de calle Santiago del Estero 925 b) Domicilio diferente del de los copropietarios. El del inmueble donde asienta el edificio. Los copropietarios lo tendrn en su respectivas unidades funcionales o en otro lugar (conf. art. 89 CCivil) c) capacidad diferente de la de los copropietarios. Por lo menos, tendr capacidad para los actos de administracin del edificio. Decimos, por lo menos, porque la doctrina est dividida al respecto y algunos autores le acuerdan una capacidad ms amplia. d) patrimonio distinto del de los copropietarios. El patrimonio del consorcio est constituido por las expensas y el fondo de reserva. Legalmente, el fundamento de esta postura est dado por el art. 33 CCivil, en cuanto admite la existencia de personas jurdicas, en el caso de entidades que conforme a la ley tengan capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, aunque no requieran autorizacin expresa del Estado para funcionar. Por analoga (art. 16 CCivil), el consorcio entrara en esta categora y, tambin por analoga, se le

aplicaran supletoriamente las normas de la sociedad civil, (conf. art. 46 in fine, CCivil) Al reconocrsele la personalidad jurdica al consorcio de copropietarios, tambin debemos considerar que ser responsable frente a terceros y a los mismos consorcistas por aquellas cuestiones que generen su responsabilidad. Es decir que como ente que es, con capacidad para adquirir derechos, tambin podr contraer obligaciones y responder por incumplimientos. Tanto la personalidad del consorcio como su responsabilidad se encuentran ntimamente vinculadas, pues la sancin civil patrimonial slo puede recaer sobre un sujeto de derecho.

EL SUPUESTO

EN EL CUAL EL CONSORCIO ES CONDENADO EXTRACONTRACTUALES (HECHOS ILICITOS)

POR O

INCUMPLIMIENTOS CONTRACTUALES

El primer interrogante que surge es cmo habr de hacerse efectiva esa condena. Pues, conforme lo establece el cdigo de forma, sta debe hacerse efectiva sobre el patrimonio del deudor previa traba de embargo sobre los bienes de ste. Ello debe ser as pues surge como principio general del derecho que el patrimonio es la prenda comn de los acreedores (arts. 505 , 955 , 961 , 1196 , 3474 , 3797 , 3922 y concs., CCiv.). Conteste con la doctrina que le reconoce la personalidad jurdica a este ente, el patrimonio del consorcio est constituido por las expensas, el fondo de reserva o el dinero depositado en un plazo fijo, en el caso de que los hubiera, por ejemplo. Entonces, ser con su patrimonio que afrontar la deuda. Pero debemos aclarar que las expensas revisten un carcter cuasi alimentario, por lo que solo podra embargarse un porcentaje de ellas, dejando lo necesario para atender los gastos relativos a remuneraciones y cargas previsionales del personal, pago de impuestos, tasas y gastos de mantenimiento del edificio, con lo que por lo general quedar muy poco o nada que embargar.

Ante esa insuficiencia patrimonial, van a terminar respondiendo los copropietarios. Al respecto, se aplicarn por analoga las normas de la sociedad civil, es decir que los copropietarios respondern en forma subsidiaria, ilimitada y por partes iguales. Los fundamentos estn en los arts 1713 del Cdigo Civil, que dice que "los

acreedores de la sociedad civil son acreedores al mismo tiempo de los socios", norma que establece una responsabilidad subsidiaria de los copropietarios, quienes no pueden ser perseguidos sin previa condena del consorcio y excusin del patrimonio consorcial. En cuanto a la medida de la responsabilidad de los copropietarios, la respuesta para los seguidores de esta postura se encontrara en los arts. 1750 y 1747 del Cdigo Civil. Es decir que, frente a terceros, todos los copropietarios responderan por partes iguales, que luego tendrn derecho a repetir contra los dems la parte que pagaron de ms de acuerdo con el porcentaje que se encuentra asignado en el reglamento de copropiedad y administracin para la contribucin al pago de las expensas. En este caso, la responsabilidad de los copropietarios, si bien es subsidiaria, es ilimitada pues respondern con todo su patrimonio; frente a terceros lo harn por partes iguales y los que paguen la deuda tendrn una acreencia contra los dems copropietarios conforme con la proporcin de su contribucin al pago de las expensas. Recordemos que el consorcio responder, en la esfera civil, tanto contractual como extracontractualmente. En ambas esferas no se desvinculan la responsabilidad del consorcista y la del consorcio por contratos celebrados por ste. Esta afirmacin es evidente cuando los copropietarios, a travs de la asamblea, deciden contratar un determinado servicio, obligndose as la totalidad de sus integrantes a afrontar el gasto que el contrato origine.

LA RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL DEL CONSORCIO En la rbita de la responsabilidad extracontractual debemos distinguir dos supuestos:

a) La responsabilidad que le cabe al ejecutor del hecho, por ejemplo a algn copropietario. b) La responsabilidad que le cabe al consorcio por la ejecucin de los hechos de un dependiente y tambin por las cosas que tiene a su cargo. En el primero de los supuestos planteados la atribucin de responsabilidad recaer exclusivamente sobre su ejecutor. El segundo de los tpicos planteados es aqul en el cual se ocasiona un dao a un tercero por negligencia o imprudencia del encargado en la realizacin de sus tareas -v.gr. no avisar que determinado sector se encuentra mojado y como consecuencia de ello un consorcista se cae- o de las cosas que tiene a su cargo -v.gr. las vigas que sostienen los balcones se encuentran en mal estado y se desprende un pedazo, ocasionando la muerte de un peatn-. En estos casos se aplica lo preceptuado por: a) El art. 43 del Cdigo Civil, en cuanto establece que, en este caso, el consorcio habr de responder por los daos y perjuicios patrimoniales y morales causados a terceros por los administradores en ejercicio o en ocasin de sus funciones y por los actos que realicen los dependientes del administrador cuando hubieren actuado sin tener en consideracin las rdenes dadas por ste; es decir que tambin responder por la comisin de actos ilcitos de los dependientes. b) El art. 1113 del Cdigo Civil que prescribe: "La obligacin del que ha causado un dao se extiende a los daos que causaren los que estn bajo su dependencia, o por las cosas de que se sirve, o que tiene a su cuidado". c) Los arts. 1713 , 1714 , 1747 y 1750 del Cdigo Civil, en cuanto establecen que los copropietarios no respondern en forma solidaria, sino subsidiaria, ilimitada y por partes iguales. Este sumario jurisprudencial puede ilustrar el punto: PROPIEDAD HORIZONTAL. Deudas del consorcio. Responsabilidad subsidiaria de los copropietarios.Frente a la ejecucin de una sentencia de condena contra el consorcio y ante la imposibilidad de trabar una medida cautelar sobre la recaudacin de expensas comunes o fondo de reserva -por no existir o resultar insuficiente- se puede

dirigir la ejecucin directamente contra los copropietarios, quienes resultan subsidiariamente responsables, y responden por partes iguales, sin perjuicio de repartir luego la deuda en la proporcin asignada para el pago de las expensas comunes (conf. arts. 1745, 1750 y 1752 del Cdigo Civil).MAZZOLINI DE YACOPINO, Celestina c/ CONSORCIO DE COPROPIETARIOS NAZCA 2026/30/32 s/ DAOS Y PERJUICIOS, C.N.Civ., Sala "L" L055531 15-12-99

Adems, en archivos adjuntos van los fallos FERREIRA ALVES DORYS YAMEL c/ CONS. PROP. BARTOLOME MITRE 2028 s/DAOS Y PERJUICIOS, "De Leon Martino, Jose E. y otro c/Cons. Coprop. Esmeralda 783 s/daos y perj", y "L., E. F. y otro c/ Consorcio De Propietarios Alberti 339 s/ daos y perjuicios", referentes a responsabilidad del consorcio. Por otro lado, haremos una breve reflexin sobre la situacin que se planteara en el caso de aquellos que se enrolan en la tesis que sostiene que el consorcio no es persona jurdica. Uno de los argumentos en los que se sustenta esta teora es que el consorcio carece de patrimonio; por lo tanto, al existir una sentencia condenatoria, como en realidad este derecho real estara conformado por un dominio ms un condominio de indivisin forzosa que pertenece a cada uno de los copropietarios, ellos son quienes deberan afrontar el pago de la deuda. Por lo tanto, lo que har frente a la deuda, es decir, lo nico que podr ser objeto de embargo sern los bienes de propiedad de cada uno de los copropietarios. Ellos respondern en forma ilimitada con todos sus bienes. Para aquellos que sostienen la teora negatoria de la personalidad, un tema urticante lo presenta la responsabilidad extracontractual, pues ante un perjuicio causado en esta rbita, siempre y cuando no sea culpa exclusiva de algn copropietario, todos habrn de responder de la misma forma que en el caso de la responsabilidad contractual, es decir, en forma directa, solidaria (arg. art. 1109 CCivil) e ilimitada. Puede decirse que la doctrina y jurisprudencia eran pacificas en cuanto a que el Consorcio era persona jurdica hasta que en el fallo de autos Consorcio de Propietarios Marcelo T. de Alvear 1275/77 c. Arminf, S. A., de 1984, el vocal preopinante, Dr. Zannoni, expres la postura contraria. A partir de ese momento, algunos tribunales siguieron tal tesitura. Sin embargo, bueno es hacer notar que en el

fallo aludido el consorcio era actor y no demandado, por lo que el Dr. Zannoni no se enfrenta con el problema de la responsabilidad de los copropietarios en caso de condena, que es el que estamos viendo.

OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR Este representante del consorcio tiene determinadas obligaciones que cumplir, entre las cuales podemos enumerar: 1. Elegir el personal de servicio, establecer sus funciones y despedirlo. 2. Asegurar el edificio contra los riesgos que la ley 13512 estipulen los consorcistas para las partes comunes del edificio. 3. Llevar un registro de los domicilios de los propietarios que no habiten en las unidades funcionales del inmueble que administra. 4. Convocar a asambleas. 5. Asentar lo deliberado en una asamblea en el acta. 6. Elevar el acta a la forma de escritura pblica cuando sea necesario. 7. Inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble, cuando sea necesario, una modificacin al reglamento. 8. Llevar los libros obligatorios. 9. Recaudar y emplear los fondos. 10. Rendir cuentas. 11. Formular denuncia judicial en los casos de violaciones a la ley de propiedad horizontal , en el reglamento de copropiedad y administracin y en el reglamento interno. 12. Expedir el certificado de libre deuda y el certificado de deuda por expensas. prev y los que

Obviamente, el incumplimiento de los deberes del administrador le puede acarrear responsabilidad civil frente al consorcio. Como ejemplo, va este sumario:

PROPIEDAD HORIZONTAL. Administrador. Facultades. Responsabilidad. Despido sin causa del encargado. 1- El hecho de que el art. 9, inc. a) de la ley 13512 faculta al administrador a "elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo", no libera de responsabilidad al representante legal cuando se trata del despido sin causa del encargado del edificio fundado en un error de hecho inexcusable. 2- Si bien, en principio, el despido del personal de servicio del edificio es privativa del administrador, sin obligacin legal de dar explicaciones o rendir cuentas de dicho acto al consorcio, por regla general ningn tema atinente a la vida de ste, al funcionamiento del edificio, y al rgimen de propiedad horizontal en general, puede ser ajeno a la asamblea de copropietarios, como para que no se considere su voluntad y pronunciamiento al respecto. 3- Sobre el administrador de un consorcio pesa un especial deber de obrar con prudencia y conocimiento, porque se trata de un profesional que ofrece sus servicios y porque lo hace en inters ajeno. As en la relacin que vincula al administrador con los propietarios el elemento psicolgico de la confianza adquiere un rango predominante, ya que en uno de los contratantes se presuponen cualidades peculiares en virtud de las cuales la otra parte lo escoge. 4- Si el administrador de un consorcio, incurri en un error de hecho inexcusable, al remitir al encargado del edificio, la carta documento comunicndole su despido y la pretensin de dejarlo posteriormente sin efecto, cabe responsabilizarlo frente al ente consorcial, mxime si tal circunstancia fue reconocida expresamente por el demandado al renunciar a su cargo. CONSORCIO DE PROPIETARIOS EDIFICIO GEMES 3732 c/ RODRGUEZ, Mara Luisa s/ DAOS Y PERJUICIOS(Sentencia Definitiva - CNCIV - Sala H - Nro. de Recurso: H266556 - Fecha: 09-08-99 - Vocal Preopinante: KIPER.)

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