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PROLEILOES.

COM

D E S O C U PA O D E IMVEIS A R R E M ATA D O S E M LEILO


SAIBA COMO PROCEDER COM UM IMVEL OCUPADO ARREMATADO EM LEILO

INTRODUO
Boa parte dos imveis que vo a leilo pblico esto ocupados, ou seja, possuem pessoas morando dentro e a desocupao do mesmo fica sob a responsabilidade da pessoa que arrematar. Muitas pessoas, sabendo desse fato, ficam com medo de arrematar um imvel em leilo que esteja ocupado e acabam deixando de fazer TIMOS NEGCIOS. Muitas vezes o medo de investir em imveis ocupados, vem da falta de informao a respeito do processo de desocupao do imvel, uma vez que a nica informao disponvel, so algumas estrias mirabolantes (que aconteceu com o amigo do amigo da vizinha) sobre imveis ocupados que muitas vezes no fazem sentido algum. Nesse guia voc vai aprender como funciona o processo de desocupao e o que precisa fazer para desocupar um imvel ocupado arrematado em leilo. Com isso voc poder filtrar as estrias mirabolantes de aquisies de imveis ocupados e tirar suas prprias concluses baseando-se em informao sria.

PRIMEIRO PASSO
Ao arrematar qualquer imvel em leilo voc ir receber um documento chamado CARTA DE ARREMATAO ou AUTO DE ARREMATAO. Este documento funciona como a escritura do imvel e ele que ser usado para que voc registre o imvel em seu nome. Somente quando o imvel estiver registrado em seu nome voc ser tecnicamente considerado dono daquele imvel e ento poder dar entrada no processo de desocupao do imvel, que chamado de IMISSO DE POSSE. Isso mesmo imisso com i. Imisso o ato de imitir-se, fazer entrar, colocar pra dentro, portanto ao imitir-se na posse de um imvel voc est entrando nele, sendo colocado pra dentro e quem l se encontre dever desocupar de imediato. Mas espere, isso apenas o comeo do processo.

ACORDO
Antes de falar sobre fazer uma desocupao judicial, eu recomendo fortemente que voc tente fazer um acordo com o ocupante do imvel. Eu entendo que, conversar com a pessoa que acabou de perder o imvel, para que ela o desocupe, uma situao extremamente delicada. No entanto, no impossvel acontecer uma desocupao atravs de um acordo. Com certeza essa uma soluo mais inteligente (quando no mais rpida e mais econmica) que uma desocupao judicial. Se coloque no lugar da pessoa para criar situaes na qual voc concordaria sair se voc fosse o ocupante do imvel. Algumas vezes por mais que o muturio (pessoa que acabou de perder o imvel) esteja insatisfeito, ele prefere resolver isso amigavelmente a ter um oficial de justia ou as vezes at mesmo a polcia batendo em sua porta para expuls-lo daquela residncia de forma constrangedora. Voc pode tentar negociar usando uma das seguintes propostas, separadamente ou ambas ao mesmo tempo: 1) Negocie um determinado tempo para a pessoa sair de forma amigvel. D 2, 3 meses pra a pessoa sair. Ela pode usar esse tempo extra para achar um outro lugar para morar. 2) Proponha o pagamento de um certo valor para a pessoa sair imediatamente (de qualquer forma voc teria que pagar ao seu advogado para fazer o processo judicialmente). Por fim, ao conversar com o morador do imvel, se posicione como algum que quer ajud-lo a diminuir os prejuzos que ele j teve, dessa forma mais provvel que voc consiga uma cooperao. Se voc preferir pode at mandar algum em seu nome, um advogado ou um amigo, para conversar com o muturio e fazer o acordo. Caso o morador no esteja disposto a cooperar e at mesmo lhe diga desaforos durante a conversa, no reaja, nem retruque aos desaforos, no leve para o lado pessoal. Mantenha a calma e entenda a frustrao dele. Nesse caso o jeito mesmo recorrer a uma desocupao judicial.

Dica: Certifique-se de que o imvel est realmente ocupado, converse com o sndico e se possvel, com vizinhos a respeito do mesmo. Eu j vi casos do muturio sair do imvel, deixar l dentro um sof e uma cama, passar a chave na porta e ir morar em outro lugar esperando apenas o arrematante entrar em contato para tentar conseguir dinheiro para desocupar o imvel. No caia nessa, pois se voc tiver testemunhas que confirmem por escrito que a pessoa no mora mais l, voc pode entrar direto no imvel que j seu de direito.

DESOCUPAO JUDICIAL
Infelizmente boa parte dos acordos no so bem sucedidos, sendo ento necessrio que voc apele para um desocupao judicial. Para tanto voc primeiramente precisar de um bom advogado, de preferncia que j tenha feito esse tipo de processo antes. O seu advogado ir preparar e dar entrada na justia no processo de Imisso de Posse. Como se dar o processo e o tempo que vai demorar vai depender de qual lei que est por trs do leilo daquele determinado imvel. Assim como a lei prev como se dar o processo que leva o imvel a leilo, ela tambm ir prever como se dar a imisso da posse daquele imvel por parte do arrematante. Vou tratar, a seguir, das duas leis mais recorrentes em leiles pblicos e que regem os leiles extra judiciais. Decreto Lei 70/66 Nele est previsto que a imisso da posse deve ser concedida liminarmente 48hs aps o arrematante requer-la perante a justia, lembrando que o imvel deve j estar registrado em seu nome. Isso significa que o juiz deve dar uma resposta em 48hs, no entanto, o muturio pode recorrer da deciso apresentada, podendo atrasar o processo de retomada. Lei 9514/97 Nela est previsto que a imisso da posse deve ser concedida liminarmente para desocupao em sessenta dias. Neste caso tambm o muturio pode recorrer e atrasar o processo de desocupao. Apesar do prazo ser maior nessa lei do que no Dec. Lei 70/66 no h grande diferena no tempo da demora dos processos.

Leiles Judiciais Geralmente os processos de desocupao so mais lentos que os extrajudiciais, uma vez que cada processo diferente. Assim sendo, o imvel penhorado por causas judiciais diferentes e que possuem leis diferentes. Portanto, muito importante que voc tenha um advogado para revisar o processo de arrematao.

CONCLUSO
Acho que voc como arrematante, deve perder o medo e comear a considerar arrematar imveis ocupados, pois eles sero a maioria e muitas vezes se apresentaro como timas oportunidades de negcio. O mais importante que voc entenda exatamente o processo de desocupao e se prepare para ele. Sempre tenha um bom advogado em quem voc confia para te auxiliar. Os processos de leilo extra-judiciais apresentam um certo padro e so geralmente mais geis que os processos de leiles judiciais que, como dito anteriormente, podem variar bastante. No entanto, nos leiles judiciais voc geralmente consegue imveis por preos melhores, o que pode compensar a espera maior durante a desocupao. Cabe a voc definir a sua prpria estratgia.