CB RICHARD ELLIS

MarketView Escritrio So Paulo

www.cbre.com.br Segundo Trimestre de 2011

Resumo Mercado Geral

Comparao ao perodo anterior Vacncia Locao Absoro Bruta* Novo Estoque* 4,2% $45-170 176.1 58.0 Ano Trim

Com relao aos resultados do segundo trimestre, o mercado de escritrios em So Paulo continua aquecido com uma limitada oferta de espaos e uma relativa manuteno de forte demanda, apesar do mpeto do crescimento ter suavizado em 2011. A taxa de vacncia geral permaneceu relativamente estvel no segundo trimestre ao registrar um aumento de 0,4 pontos percentuais em comparao ao trimestre anterior. O aumento da vacncia ocorreu em funo da adio de um novo estoque ainda vago durante o trimestre. Os edifcios classe A se destacaram no segundo trimestre ao registrar um aumento de 42% na absoro lquida em relao ao primeiro trimestre do ano. Apesar da maior absoro, a taxa de vacncia dos edifcios de alto padro aumentou para 5% saindo de 4% no ltimo trimestre devido ao novo estoque. No encerramento do primeiro semestre o total de espaos classe A adicionado ao mercado totalizou 64.600 m. Novos produtos classe A responderam por 70% das entregas no acumulado do ano representando novas oportunidades para empresas expandirem para escritrios modernos. Esses novos edifcios classe A esto sendo construdos para atrair novas empresas com dificuldades de encontrar espaos vagos com boas caractersticas tcnicas no mercado. Ao ultrapassar a demanda refletida pelo resultado da absoro lquida em 20%, o novo estoque diminuiu a presso sobre a alta de preos no ano.

A subregio dos Jardins registrou um significativo marco em sua histria com uma taxa de vacncia em seu menor ndice histrico de 1,5%. Tal resultado pode ser atribudo ao aumento de 27% da absoro lquida em comparao ao primeiro trimestre. O mercado classe A nos Jardins tambm registrou bons resultados dado o aumento de 58% na absoro lquida no trimestre, o que induziu a taxa de vacncia ao patamar de 1%, um de seus menores ndices histricos. Apesar do aumento da taxa de vacncia na Marginal, o ndice atual de 5,9% continua prximo ao seu menor resultado histrico. O aumento de 0,4 pontos percentuais ocorreu em funo da adio de um novo edifcio durante o trimestre. A absoro lquida classe A na Marginal aumentou 70% no ltimo trimestre. Entretanto, tal aumento no foi suficiente para contrabalancear o maior volume de espaos adicionados regio resultando em um aumento de 1,3 pontos percentuais na taxa de vacncia classe A para o ndice atual de 7,1%. Atualmente a demanda por escritrios em So Paulo manteve-se forte resultando em elevada ocupao de espaos e altos preos. Para os prximos trimestres a manuteno de uma boa performance dos indicadores de mercado depender de uma continuao de forte demanda para diminuir a influncia do novo estoque previsto.

*Mil m *As setas so indicadoras de tendncias de mercado para o perodo especificado e no representam valores positivos ou negativos. (ex.: absoro pode estar em queda em um determinado ano, porm ainda resultar em crescimento em relao ao ano anterior.)

Destaques
Absoro Bruta: Registrou aumento de 28% em 2011 em relao ao volume acumulado na metade do ano de 2010. No mercado classe A o aumento foi de 12 % em relao ao mesmo perodo do ano anterior. Taxa de Vacncia: Permanece prxima aos menores ndices histricos com 4,2% no mercado geral e 5% no mercado classe A. Preos de locao Classe A: Os preos estabilizaram no segundo trimestre de 2011 como resultado do aumento na oferta de espaos disponveis no mercado.

Novo Empreendimento
ROCHAVER CRYSTAL TOWER

So Paulo: Absoro Lquida X Bruta Geral/Taxa de Vacncia - Classe A X Mercado Geral

250,000 200,000 Absoro m 150,000 100,000 50,000 0 -50,000
2T09 3T09 4T09 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11

25 20 Taxa de vacncia % 15 10 5 0 -5

ltima das 4 torres do complexo a ser inaugurada, a Crystal Tower est prevista para entrar no mercado no princpio de 2012

Absoro Lquida

Absoro Bruta

Vacancia Classe A

Vacncia Geral

2011, CB Richard Ellis, Inc.

Market View Escritrio So Paulo

Estatsticas por subregio

Mdia de preos pedidos de locao (classe A) R$/ m/ms $15 - $50* $75 - $125 $90 - $170 $45 - $130 $50 - $70
$45 - $170

Subregies Centro Paulista Jardins Marginal Outros

Mercado Geral

Estoque total m 362.400 1.023.300 1.007.600 2.270.200 1.321.600

5.985.100

Taxa de vacncia % Absoro bruta m 2,1% 3,8% 1,5% 5,9% 4,1%

4,2%

Novo estoque m 17.000 41.000

58.000

2.400 18.700 44.400 103.100 7.500

176.100

Alphaville

472.200

20,3%

20.100

34.900

$30 - $65

*Faixa de preo pedido para os melhores prdios da regio

Cenrio macro-econmico (%)

10 8 6 4 2 0 -2
2006 2007 2008

PIB Inflao IPCA

4.5% 5.6%

A economia brasileira continua em expanso em 2011 impulsionada pelos baixos ndices de desemprego e aumento do investimento estrangeiro o que resultou em um crescimento de 4,2% do PIB no primeiro trimestre quando comparado ao mesmo trimestre do ano anterior de acordo com o Banco Central. A maior estabilidade econmica dos anos recentes tambm dever ser assegurada pelas oportunidades a serem criadas devido a explorao das reservas de petrleo na camada do pr-sal. O rpido crescimento em 2010 induziu a altos nveis de consumo levando a inflao a exceder o limite superior da faixa estabelecida pelo Banco Central ao superar 6,5%. Para controlar esse aumento, o Banco elevou a taxa de juros bsica (selic) para 12,25% esse ano. Novos aumentos esto previstos uma vez que os nveis de consumo permanecem altos.

2009

2010

2011

Novo estoque (m)

250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0
2006 2007 2008 2009

93.500 m

Segundo Trimestre de 2011

A limitada oferta de espaos de alto padro combinada a forte demanda por espaos classe A resultou em aumento da construo de novos edifcios de maior qualidade tcnica como podemos observar na primeira metade de 2011. Aproximadamente 70% das entregas nos ltimos 6 meses foi considerada classe A ou superior. Alm disso, o volume entregue em 2011 mais do que dobrou o total adicionado ao mercado no mesmo perodo do ano anterior. Contrrio ao resultado do primeiro trimestre, quando o novo estoque foi inaugurado em reas mais afastadas dos mercados tradicionais, a entrega de espaos no segundo trimestre se concentrou em reas com maior demanda como os setores da Berrini e da Faria Lima, o que aumentou o interesse de grandes empresas nacionais e estrangeiras para essas reas.

2010

2T 2011

2011, CB Richard Ellis, Inc.

Market View Escritrio So Paulo

Taxa de vacncia (%)

16%

4.2%

Prximo aos menores ndices histricos, a taxa de vacncia registrou leve aumento no segundo trimestre do ano para 4,2% impulsionada pela adio de novos espaos subregio da Marginal. Esse novo estoque tambm elevou a taxa de vacncia em edifcios classe A de 4% no primeiro trimestre para o patamar atual de 5%. Apesar da influncia do novo estoque, a prevista entrega de novos espaos ao longo do ano no dever exercer forte impacto negativo nas taxas de vacncia em 2011, em razo do aumento no volume de transaes de pr-locao no mercado. A subregio do Jardins continua a registrar condies bastante restritivas com uma taxa de vacncia de apenas 1,5% para o mercado geral e 1% ao considerarmos apenas os espaos tidos como classe A ou superior.

12%

8%

4%

0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011

Mdia de preos pedidos de locao classe A + AAA (R$/m/ms)

150 120 90 60 30 0 2006 2007 2008 2009 2010

R$ 130,00/m/ms

A mdia dos preos pedidos de locao permaneceu estvel no encerramento do segundo trimestre ao registrar um valor de R$130,00/m/ms. Apesar do cenrio atual, a tendncia continua de alta, uma vez que os preos estabilizaram em funo da adio de um novo estoque que permanece temporariamente vago, mas que dever ser absorvido nos prximos trimestres. O recente aumento dos preos de locao, influenciado pela baixssima oferta de edifcios de alto padro, dever seguir como tendncia, mesmo ao vislumbrarmos um cenrio com um volume maior de novos espaos, uma vez que a demanda permanece acelerada. Com a permanncia da expanso do mercado em direo Zona Sul, a subregio da Marginal poder registrar altas dos preos uma vez que novos edifcios de alto padro entrem no mercado.

2011

Absoro bruta (m)

1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 0
2006 2007 2008 2009 2010

350.300 m

A absoro bruta no acumulado do ano registrou forte aumento, prximo 30%, se comparado ao volume absorvido no primeiro semestre de 2010. O destaque foi o aumento da participao dos edifcios de alto padro de 35% no ltimo trimestre para os atuais 49%. Apesar da absoro lquida ter registrado resultados abaixo da mdia no mercado classe A, a queda no volume absorvido foi influenciada pela escassa oferta de espaos de melhor qualidade resultando em vacncias prximas aos menores ndices histricos. Ao analisarmos as subregies, vemos que a absoro bruta registrou altas na maioria das reas com destaque para as subregies de Jardins e Marginal. O maior aumento ocorreu na subregio dos Jardins impulsionado pela entrega do edifcio Faria Lima 4440 localizado na Avenida Faria Lima, o qual foi inaugurado com todos os seus espaos j pr-locados.

Segundo Trimestre de 2011

2T 2011

2011, CB Richard Ellis, Inc.

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Estatstica por subregio

Subregio Centro Paulista Jardins Marginal Outros Total Alphaville Total m 362.400 1.023.300 1.007.600 2.270.200 1.321.600 5.985.100 472.200 Participao de Mercado 6% 17% 17% 38% 22% 100%

COBERTURA DE MERCADO Todos os edifcios construdos aps 1965 com ar condicionado central (ACC), rea til total igual ou acima de 1.000m e de lajes acima de 250m teis. REA TIL Somatria de rea de carpete, lobbies (quando o edifcio for de um nico ocupante), copa, sanitrios e depsitos. NOVO ESTOQUE Entrega de novos edifcios obedecendo o critrio da Cobertura de Mercado. ABSORO BRUTA Ocupao de espaos vagos em um determinado perodo. ABSORO LQUIDA Diferena no volume total ocupado entre dois perodos consecutivos. TAXA DE VACNCIA Valor percentual do espao vago em relao ao estoque total considerado. METROS QUADRADOS OCUPADOS Estoque total subtraindo todos os espaos vagos. PREO PEDIDO DE LOCAO CLASSE A O valor determinado pela multiplicao do aluguel pedido em metros quadrados pelo espao disponvel em cada edifcio pronto. Soma-se ento os produtos, e divide-se o resultado pela soma dos espaos disponveis no mercado.

Mapa das principais concentraes de escritrios

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Copyright 2011 CB Richard Ellis (CBRE) As estatsticas aqui contidas podem representar uma srie de dados diferentes daqueles usados para gerar as estatsticas nacionais da vacncia e ndices disponveis publicados pelo Departamento de Comunicao Corporativa da CB Richard Ellis, Torto Wheaton, unidade de Pesquisa e Projeo Economtrica da CB Richard Ellis. Acreditamos que as informaes apresentadas sejam fontes confiveis. Todas as projees, opinies, suposies ou estimativas usadas so somente para exemplo e no representam o desempenho atual ou futuro do mercado. Estas informaes foram projetadas exclusivamente para o uso de clientes da CB Richard Ellis, e no podem ser reproduzidas sem prvia permisso escrita da CB Richard Ellis.

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