QU SON Y PARA QU SIRVEN

Malditas expensas! (Un mal necesario)

Satanizadas por todo el mundo, sin embargo, son la bendicin de los consorcistas. Nada es tan fastidioso como pagar expensas, pero al fin de cuentas, son la alcanca de los consorcios, su vaca lechera: y si bien todos quieren prenderse de su teta, nadie quiere alimentarla, por qu? Factores polticos, sociales y econmicos explican varios fenmenos absurdos de los consorcistas, y mal que nos pese, a las expensas, hay que pagarlas; despus de todo: "son un mal necesario".
Si su consorcio se halla dentro de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires o en sus alrededores, puede solicitar una entrevista inicial llamando al (011) 4572-5392 o al (5411) 15+6058-8548 Valor de la consulta: $100 Consulta domiciliaria: $250

i alguien pidiese que se le explicara qu son las expensas, seguramente oira decir que

"son las cuotas mensuales que paga en concepto de gastos de mantenimiento todo aquel que vive en un edificio de departamentos"; y con esa respuesta tanto emisor como receptor se daran por satisfechos. Por qu? Porque en s la respuesta perfila una imagen clara sobre el concepto de expensas, pero baste hilar un poco ms fino para que se descubra que las expensas son eso, y "algo ms". Pero, qu es ese "algo ms"? Comencemos por desentraar la palabra misma: "expensas". En el diccionario dice que son "gastos a costa, cuenta o cargo de", es decir que son a cuenta de "algo", pero de qu o cul es ese "algo"?

Algo es "algo", peor es "nada"

Filosficamente hablando, y desde un punto de vista lgico, algo "es" en la medida que puede ser definido, de lo contrario no es, o mejor dicho, "es nada". De modo que respecto a las expensas, ese algo s puede perfilarse y definirse en dos unidades afines: 1. Algo ocurrido; 2. Algo por ocurrir. En donde "algo ocurrido" es, por ejemplo, la ruptura de un cao en la cocina de la unidad funcional "B" del 5 piso de nuestro edificio y, "algo por ocurrir", es: "todos los caos ms el cao de la UF 'B' del 5 piso", porque quin arriesgara a decir que ese cao no volver a romperse nuevamente? De modo que enfocando nuestra atencin en todos los caos del edificio podemos perfilar el cao de la UF "B" del 5 piso y definir su condicin ("est roto"). Este mecanismo perceptivo (enfocar, perfilar y definir), es algo que hacemos a diario pero no percibimos. Volvamos al punto de inicio. Sabemos que es un cao, que est en la cocina de la UF del 5 piso y que est roto. Lo que implica que podemos predecir a ciencia cierta cul es el problema, cul la solucin y cul es el costo de su reparacin. Es algo ocurrido. Pero nada podemos decir respecto a todos los caos del edificio como vimos antes. De modo que dentro del orden de las posibilidades, es algo que va a ocurrir, y por lo tanto, debemos prevenirlo. Y ah es en donde una expensa es correcta si, y slo si, contempla las dos posibilidades. Esto es algo que muchos administradores y/o copropietarios no tienen en cuenta a la hora de librar expensas y despus se agarran la cabeza para afrontar situaciones que muy bien pudieron haber sido previstas.

Apagando incendios
Hagamos un poco de historia. Ao 2001; Argentina. Ante un estallido social en el cual el factor determinante fue la aplicacin del siniestro "corralito", implementado para disfrazar el fracaso de la tristemente clebre "paridad monetaria" (en la que 1 peso argentino era igual a

1 dlar estadounidense) cae el entonces presidente Fernando De la Ra y con l, el mentor de tan infelices medidas: el ministro de economa Domingo Cavallo. En un programa de radio entrevistan a un argentino que antao supo ser docente del depuesto ministro en la Universidad Nacional de Crdoba. Al ser preguntado sobre la gestin de Cavallo ste responde someramente que hay dos tipos de economistas: los que prevn el incendio y los que salen corriendo a apagar el fuego. Por desgracia para los argentinos y desde su punto de vista Cavallo es de estos ltimos. "l no supo prevenir las consecuencias de la paridad monetaria" reflexiona el hombre, como descubriendo la plvora. Dicho de otro modo, para el entrevistado, "Cavallo es simplemente un bombero; no prev los incendios, sale corriendo a apagarlos" dice, y la frase queda para la historia. Ms claro, imposible.

Adelantarse a los hechos

La previsibilidad en las expensas es similar al caso de los seguros: uno no saca un seguro porque sabe que algo va a ocurrir sino por si esto sucede, que no es lo mismo. Adems, respecto a los seguros, el riesgo empresario corre por cuenta de la compaa aseguradora; en cambio, en un consorcio que contempl en sus expensas ese plus de factor previsible, sencillamente, no hay riesgo empresario, figurativamente hablando. El riesgo empresario de una aseguradora es azaroso, pero estimable. Si no fuese as, estadsticamente no sera rentable y, como todo el mundo sabe, es uno de los mejores negocios que existe. Es decir que las estadsticas son tan nfimas que la cobertura de un siniestro no afecta a la capitalizacin del negocio: est contemplada. En las expensas, la situacin es ms previsible y las estadsticas se ajustan ms a las probabilidades que en el caso de un seguro. Entonces, por qu es justamente en los consorcios de propietarios en donde la imprevisibilidad es moneda corriente? Sencillamente porque en un consorcio, el concepto de inversin y ganancia no son factibles y todo es gasto. Este sutil detalle, que pocos conocen, es lo que explica el por qu de la negligencia colectiva: si todo es gasto y nada es inversin o ganancia, para qu gastar? Es ms: por qu voy a invertir en algo que no es rentable? Por qu compartir gastos con alguien que maana, al mudarse, dejar de compartir los mismos riesgos? Por qu, si puede que maana sea yo quien se mude, he de invertir en algo que posiblemente no usufructuar en el futuro? Entonces siempre pasa lo mismo: nadie "invierte" en mantenimiento y as estn las cosas. Mentalidad nmada? Falta de compromiso? Egosmo?

Gastos "varios"
Sabemos que todos los caos de un edificio habrn de romperse, lo que no sabemos es cundo, cmo, dnde ni porqu. Y mucho menos cunto nos saldr el arreglo llegado el momento ni con quin habremos de resolverlo. Pero s sabemos que, a menos que la mala racha sea mayscula, no se va a romper ms de un cao a la vez y en mrgenes muy distantes entre un fenmeno y el otro. Esta clara previsibilidad estadstica es la que permite calcular "a ojo" montos reservados de capital por expensas. De esta manera tenemos entonces que el clculo de expensas se puede hacer en base a la siguiente regla: 1. 2. 3. 4. Gastos Fijos (p/e: cuota del seguro contra incendio); Gastos Variables (p/e: jornal del encargado); Gatos Probables (p/e: rotura de cao en cocina de UF "B" del 5 piso); Gastos Posibles (p/e: rotura de otros caos).

De modo que para afrontar dichos gastos existen varias formas que bien pueden aplicarse solas o combinadas. La mejor administracin es la que contempla las siguientes 3: 1. Fondo de Reserva; 2. Fondo de Prorrateo; 3. Fondo Extraordinario.

Fondo de Reserva
El Fondo de Reserva fija una cantidad de dinero a recaudar mensualmente con el fin de enfrentar situaciones urgentes e imprevistas de un edificio. En algunos reglamentos de copropiedad suele estar contemplado pero la ley 13.512 nada dice al respecto. S est contemplado, por ejemplo, en la ley de propiedad horizontal espaola, en donde el capital no podr ser inferior al 5% del ltimo presupuesto ordinario aprobado. El dinero recaudado es irreversible y definitivo, de modo tal que queda como capital del consorcio y no puede ser reclamado bajo ningn concepto. No contempla gatos ordinarios ni extraordinarios ni de ningn tipo. Es, como su nombre lo indica, "reservado". Y slo podr recurrirse a l ante un imponderable, bajo condicin de reponrselo automticamente. Dicho de otro modo, el Fondo de Reserva es un fondo reservado para gastos "no disponibles". Esto quiere decir que permite paliar una situacin urgente, a expensas de su inmediata reposicin. El Fondo de Reserva puede ser aumentado, pero nunca disminuido. Veamos un ejemplo prctico: la ruptura del cao de la cocina de la UF "B" del 5 piso no slo inunda dicha unidad funcional sino que adems, desborda por el pulmn de manzana y se infiltra hacia las plantas inferiores provocando daos por los que, lamentablemente, el consorcio deber responder por ellos. Pero el dinero recaudado con el Fondo de Prorrateo slo alcanza para paliar los gastos de reparacin del cao ms no los de sus consecuencias. Entonces, en ese caso, se recurrir al Fondo de Reserva y, al mismo tiempo, se crearn expensas extraordinarias para reponer el Fondo respectivo. De esta manera, el capital slido del edificio no se ver afectado por culpa del capital lquido o la falta de este (iliquidez).

Movimiento Mensual de Fondos

El Movimiento Mensual de Fondos es el detalle del Saldo del mes anterior (+) Saldo de prorrateo (-) Gastos = Saldo del mes en cierre. Dentro de los gastos citados se encuentran los gastos legales (los que obligan al consorcio como sueldos y cargas sociales; honorarios; seguros; etc.) y los gastos de mantenimiento (luz, gas, servicios, abonos, convenios, refacciones, etc.).

Fondo de Prorrateo
Surge de los gastos razonablemente estimados a abonar en el mes siguiente, y la suma previsiones sobre hechos de posible ocurrencia (reparaciones no previstas, porcentaje morosidad, etc.). Es decir que son fondos disponibles que disminuyen el requerimiento nuevos aportes = saldo a prorratear. No debe confundirse con el Movimiento Mensual Fondos. de de de de

El Fondo de Prorrateo se calcula en base a la estimacin entre ingresos y egresos mensuales. Por ejemplo, si el egreso mensual es de un promedio de $1.200, el resultado de dicho movimiento nunca podr ser igual o inferior a esa cifra sino que deber ser superior, por ejemplo: $1.500. Esos $300 restantes se irn acumulando en el Fondo de Prorrateo para afrontar posibles gastos ordinarios. Dicho movimiento se compone de la siguiente manera (el ejemplo es slo ilustrativo): Saldo del mes anterior (+) Ingresos efectivos percibidos en el transcurso del mes en cierre (+) Punitorios (-) Descuentos = Saldo de cierre. La cuota de prorrateo se calcula en base al porcentual de cada unidad funcional cuyo resultado global "siempre" deber dar 100%.

Expensas: "Comunes", "Ordinarias" y "Extraordinarias"

En la Argentina, desafortunadamente, no existe una norma jurdica que establezca con exactitud cules gastos son ordinarios y cules extraordinarios. Pero eso no quita que puedan identificarse de acuerdo a su contexto.

Expensas Comunes

Las Expensas Comunes estn contempladas en el inciso "c" del artculo 9 de la ley 13.512, pero amn de citarlas como parte de las obligaciones previstas en el reglamento de copropiedad ("La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos o expensas comunes") no expresa otra cosa. Esto ha generado muchsimos malos entendidos y no menos problemas judiciales al ser confundidas las expensas "comunes" con "ordinarias". No obstante ello, es muy claro establecer el perfil que distingue a las expensas comunes de las ordinarias y extraordinarias para luego definirlas. Veamos: en primer lugar, debemos tener muy en claro que "toda expensa es comn" porque es comn "a todo el consorcio". Esto quiere decir que las expensas comunes estn conformadas por las expensas "ordinarias" y "extraordinarias". As de sencillo y as de claro.

Expensas Ordinarias o Tipo A

Son las que surgen del movimiento ordinario de los fondos mensuales del consorcio. Contemplan tanto los gastos "fijos" como as tambin los previstos en el Fondo de Prorrateo, el cual, a su vez, contempla los gastos "lquidos" previstos por estimacin. Comprenden los gastos administrativos, sueldos, tasas, seguro de incendio y los gastos de reparacin y mantenimiento de las partes comunes. Son expensas cuyo pago no puede discutirse. Estas expensas, a su vez, pueden ser "fijas", "variables" o "mixtas". Si son fijas, el monto a prorratear es siempre el mismo y se calcula previamente en base a un estimativo. Si son "variables" (o "lquidas") se harn en base a lo erogado mensualmente y si son "mixtas" (o "hbridas") se combinarn gastos fijos con gastos variables. Muchas de estas modalidades han estado sujetas a los procesos econmicos vigentes en el pas, siendo las de carcter variable las ms acordes en pocas inflacionarias y fijas en perodos ms o menos estables.

Expensas Extraordinarias o Tipo B

a. Son aquellas correspondientes a innovaciones para un mejor uso o goce o mayor renta Se distinguen de las Ordinarias porque en aquellas puede no resultar necesaria la aprobacin previa de los copropietarios, en tanto se trata de gastos indispensables, mientras que stas dependen de la aprobacin de la mayora de los propietarios reunidos en Asamblea (ms de la mitad sobre el total, en principio cada propietario tiene un voto). Las expensas de carcter extraordinario surgen ante la necesidad del consorcio de afrontar gastos que estn ms all del comn de lo ordinario. Pueden crearse en base a un imprevisto de carcter no urgente; para reponer el Fondo de Reserva como consecuencia de haber tenido que recurrir a l para paliar un imprevisto de carcter urgente; o de acuerdo a una accin planificada (p/e: pintar el edificio para fin de ao; renovar matafuegos o ascensores; etc.). Los inquilinos no concurren con respecto a los gastos extraordinarios como as tampoco a los correspondientes al Fondo de Reserva ya que son fondos de capitalizacin exclusivos de los copropietarios. De modo que, tanto uno como el otro, debern estar correctamente discriminados en la liquidacin de expensas a efectos de que los locatarios no concurran con los gastos de su locador. En caso de que por alguna ndole estos montos estuviesen unificados, el locador deber coordinar el detalle discriminatorio de expensas con el administrador para trasladrselo al inquilino. b. Causales de oposicin El art. 8 de la 13512, dice que a estos gastos se pueden oponer los propietarios que las consideren: de costo excesivo; contrarias al reglamento o la ley; perjudiciales para la:

seguridad; solidez; salubridad; destino; aspecto arquitectnico.

De todos modos, como la medida fue decidida por mayora a travs una asamblea, no se suspende sin orden judicial expresa. c. Legitimados para oponerse Segn Alterini: todos los consorcistas disconformes, hayan estado o no presentes en la asamblea y cualquiera fuera su voto (porque estaran comprometidos intereses generales del consorcio y no particulares). Segn Highton: Slo los que votaron en contra, se abstuvieron, o no asistieron a la Asamblea.

Tipo C. Expensas derivadas de gastos efectuados por los consorcistas en beneficio comn
El art. 8 de la mencionada ley tambin prev: Que en caso de ausencia del administrador (que la doctrina entiende tanto fsica como moral), previa notificacin al resto de los consorcistas y sin la oposicin de stos (se considera mandato tcito) cualquier copropietario puede realizar las expensas necesarias para la conservacin o reparacin de los bienes comunes. En este caso tiene derecho a reembolso. Si fueran reparaciones urgentes puede realizarlas sin estos requisitos pudiendo reclamar el reembolso en la medida que fueran tiles.

Obligatoriedad al pago de las expensas

En principio, la obligatoriedad del pago de expensas recae sobre el propietario de la unidad. En caso de inquilinos, lo convenido entre las partes (locador y locatario) ser res inter alios acta para el Consorcio. El obligado ante ste seguir siendo el locador propietario en carcter de titular del dominio.
[1]

Pretender que el inquilino sea nico responsable del pago tanto como que el administrador le cobre en exclusividad al inquilino a partir de un contrato de locacin va contra natura. El administrador cobra deudas de la Unidad Funcional, nunca de quien responda por ella explcita o tcitamente. Si el inquilino no pagase, siempre el responsable original ser el propietario porque sobre l recaer la responsabilidad jurdica de pago de las expensas. Conceptualmente, y conforme al 8 de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal actual y disposiciones sobre el mandato del Cdigo Civil argentino el inquilino no debe pagar expensas de ningn tipo, ya que es exclusiva obligacin del propietario hacerlo. Y si entre locador y locatario se conviene cierto tipo de responsabilidad o exencin de pago, sto quedar librado a lo pactado entre las partes pero nunca podr ser trasladado, y bajo ningn pretexto, hacia terceros (res inter alios acta). De lo anteriormente dicho, se desprende que los inquilinos no deben pagar ningn tipo de expensas, por lo tanto es un despropsito hablar de ordinarias y extraordinarias en relacin a obligaciones y exenciones del locatario. Las mismas deberan estar integradas dentro de los contratos de locacin, pero "nunca" y de ninguna forma, pueden estos contratos subordinar al administrador a hacer de empleado encubierto del propietario locador o imponerle obligaciones. Por ltimo: el pago de las expensas por parte del locatario en reemplazo del locador est sujeto a lo estipulado en el Cdigo Civil sobre subrogaciones de pago (Art. 767 y siguientes), es decir que "slo y slo si" a efectos de la deuda resulta ser el inquilino quien contraiga la obligacin de pago, sto no le dar derechos equivalentes al de los propietarios en base a ningn otro efecto como, por ejemplo, actuar como si tales en una asamblea (con voz y voto)

a menos que el locatario se halle debidamente mandatado por su locador mediante carta poder debidamente certificada conforme a reglamento o segn lo estipule la ley.

Obligacin sucesoria
Tambin se encuentran obligados los sucesores particulares. La naturaleza jurdica del crdito de expensas es una obligacin propter rem . Pero de naturaleza especial el enajenante sigue respondiendo con todo su patrimonio por las expensas devengadas mientras fue titular de la cosa, y el adquirente tambin por las devengadas con anterioridad que se adeuden hasta el valor de la cosa adquirida. No existe facultad de abandono de la cosa (art. 8 ley 13512, ltima parte):
[2]

Ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece. El legitimado para iniciar el cobro es el Consorcio a travs del administrador. El CPC de Santa Fe no prev la posibilidad de juicio ejecutivo, s en cambio el de la Nacin, pero se admite que si el Reglamento contempla el cobro ejecutivo para lo cual adems deber decir cmo se confecciona el ttulo ejecutivo, si ste procede.

Convenios de pago por falta de fondo

A veces, por ms buena voluntad y fondos que se tengan, un imprevisto en una unidad funcional puede poner las finanzas del conjunto del consorcio en riesgo. El problema no puede esperar a que se recaude en tiempo y forma el dinero para el arreglo de modo que entre el propietario y el administrador acuerdan un convenio de pago para enfrentar la obra. Claro que esto slo puede suceder en caso de que el propietario disponga con el dinero correspondiente. De ser as, se acordarn las formas en que el consorcio devolver el dinero y se dejar asentado en un convenio de partes. En un prrafo del artculo 8, la ley 13.512 contempla lo siguiente: "Podr tambin, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren tiles. En su caso, podr ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado". Pero esto slo se aplica en el caso de que tanto el administrador como el consorcio se nieguen a enfrentar la obra reclamada. En lo general, debe primar el "espritu de cuerpo"; ya que la idea rectora deber ser siempre la de "tirar juntos" y "para adelante", sin poner "palos en la rueda". De all un feliz convenio de partes es la solucin idnea para estos casos. Esta metodologa ha ayudado a paliar muchsimos problemas consorciales y ha permitido, inclusive, mejorar la calidad de vida de los condminos.

Conclusin
De todo lo anteriormente expresado se deduce que las expensas son, como lo adelantara el ttulo, un mal necesario si se las toma como gasto, pero as y todo, es un reaseguro del bien inmueble, toda vez que mejora su calidad estructural evitando vetustez prematura, equilibra el valor de mercado y contribuye al bienestar general y particular de los condminos reunidos en consorcio atenuando, muchas veces, desembolsos costosos que individualmente jams podran afrontarse, ya que sigue al axioma que dice que: "Sumando fuerzas, se resta esfuerzo". Y el truco reside en saber sumar".