La purga de las cargas o gravmenes en los procedimientos de ejecucin de bienes inmuebles Primera Parte

Comparte este artculo en las redes sociales Resumen.- La adquisicin de un bien inmueble en pblica subasta arrastra la consecuencia del mantenimiento de las cargas o gravmenes preferentes al derecho del ejecutante. La legislacin procesal civil ha adoptado el sistema de subsistencia de las cargas anteriores y la cancelacin de las cargas o gravmenes posteriores, sin garantizar la transmisin libre de cargas de un inmueble. La enajenacin forzosa de un bien inmueble ante un incumplimiento de la obligacin de pago de un crdito nace del ejercicio de una accin personal que tiene por finalidad el embargo y la venta en pblica del mismo. Si este crdito estuviese garantizado con un prstamo hipotecario, el acreedor hipotecario contara, adems, con la posibilidad de ejercitar la accin hipotecaria. En cualquiera de ambos casos la enajenacin forzosa del bien inmueble quedara afectada por el actual sistema de subsistencia y cancelacin de cargas. En el Derecho Comparado Iberoamericano, la situacin es radicalmente distinta. En la mayora de las legislaciones de habla hispana, se ha establecido el sistema de purga de todas las cargas o gravmenes que puedan afectar a un bien inmueble, con independencia de su preferencia registral, apostando por la liberacin de las cargas o gravmenes en la transmisin de un bien inmueble en los casos de enajenacin forzosa. Sirva el presente artculo para dar a conocer las deficiencias del sistema de purga de cargas y gravmenes instaurado en la legislacin hipotecaria y procesal espaola. Por su extensin lo dividiremos en varias partes. La subsistencia de derechos reales inscritos con carcter preferente y la purga de derechos reales inscritos no preferentes .La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil regula un procedimiento de ejecucin forzosa excesivamente garantista con los derechos del acreedor, permitiendo o favoreciendo la adquisicin de los bienes inmuebles por el ejecutante, en perjuicio de otros licitadores. As se desprende de la concesin exclusiva que hace la ley de determinados privilegios al acreedor. En primer lugar, el ejecutante se encuentra exonerado de la obligacin de consignar el depsito previo para participar en la subasta, tal como dispone el artculo 647.2 de la ley procesal civil. En segundo lugar, ostenta en exclusiva la facultad de hacer posturas reservndose la facultad de ceder el remate a un tercero, en virtud del artculo 647.3 y en ltimo lugar, el acreedor que no haya podido licitar en la subasta por falta de otros postores o hacindolo no haya efectuado una oferta suficiente para convertirse en rematante goza de la oportunidad de adquirir el bien inmueble subastado por unos precios prefijados en funcin del resultado de la subasta (vid. artculos 651, 671, 650.3, 670.3, 650.4 II y 670.4 II).

Incumplida la obligacin asegurada, el titular de un derecho de crdito o de un prstamo hipotecario en virtud del denominado ius distrahendi se encuentra legitimado a instar judicialmente el correspondiente procedimiento de ejecucin con la finalidad de obtener el embargo o la ejecucin de la hipoteca de un bien inmueble y la venta forzosa del mismo para con el precio obtenido resarcirse de la obligacin asegurada. A la facultad que el legislador concede al acreedor se la conoce como accin personal y como accin hipotecaria en el caso que el crdito estuviera garantizado con hipoteca. En este ltimo caso, el acreedor hipotecario se encuentra legitimado para instar esta accin real directamente sobre la finca hipoteca (cfr. los artculos 1876 del Cdigo Civil y 104 de la Ley Hipotecaria), sin perjuicio de pueda ejercitar la accin personal u ordinaria dimanante de su derecho de crdito, aunque, en la prctica, resulte mucho ms desaconsejable. En cualquier caso, ejercitada esta accin personal o hipotecaria mediante el correspondiente procedimiento de ejecucin forzosa regulado en los artculos 517 y ss y 681 y ss. de la Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil en relacin a los artculos 129 y ss. de la Ley Hipotecaria y teniendo lugar la enajenacin forzosa de los bienes embargados o hipotecados, es un principio bsico en nuestro sistema legal que se produzca la purga o cancelacin de todas las cargas o gravmenes no preferentes o posteriores a la inscripcin de del derecho del ejecutante o del acreedor hipotecario. El sistema de purga de las cargas o gravmenes preferentes o anteriores era de aplicacin en el Derecho antiguo, conservndose en la legislacin francesa y abandonndose, prcticamente, por el conjunto de la legislacin germnica (Alemania, Suiza). En trminos parecidos a la legislacin francesa, mutatis mutandi, la mayora de la legislacin Iberoamericana, se ha inclinado por la purga de todas las cargas en las ejecuciones forzosas de bienes inmuebles, como acertadamente nos recuerdan en el Blog de Subastas Judiciales en estos artculos: Los martilleros argentinos (1 de 3), Martilleros y subastas en Argentina (2 de 3), Subastas judiciales en Argentina y Espaa (y 3 de 3), sobre la legislacin argentina. En la legislacin mexicana, el Cdigo de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal es la norma de referencia. El Cdigo dedica los artculos 564 a 598 a regular la celebracin de la subasta. En esencia, el pago a los acreedores es la finalidad y la justificacin del remate. Una vez que se ha obtenido la exhibicin por el mejor postor del total del precio exhibido, se pagar al acreedor ejecutante, hasta donde se alcance a cubrir el importe de su crdito. Si los acreedores fueren varios, deber examinarse la prioridad o preferencia de sus crditos, pues con el producto de la venta deber pagarse primero, a quien tenga mejor derecho, o consignrsela la cantidad adeudada si no estuviera presente. Satisfechos todos los crditos registrados, si queda algn remanente, deber entregarse al deudor si no se hallare retenido judicialmente para el pago de otras deudas. Asimismo se dedican los artculos 468 a 488 a regular el denominado procedimiento hipotecario, con el carcter de abreviado. Espero las aportaciones de los lectores de los pases iberoamericanos sobre la regulacin de esta materia en sus respectivos pases.

En nuestro sistema legal el punto de partida fue la reforma para las provincias de ultramar (Cuba, Puerto Rico y Filipinas). La reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley de 21 de abril de 1909 y la publicacin de la nueva edicin oficial de la Ley Hipotecaria por el Real Decreto de 16 de diciembre de 1909 establecieron el actual sistema de subsistencia de las cargas preferentes y la cancelacin de las no preferentes. La primera manifestacin aparece en el proyecto de ley de 1894. En este proyecto se estableca un sistema mixto y se proyectaba la prohibicin de posturas para pagar los crditos anteriormente inscritos, que quedaban purgados, salvo que el rematante adquiriera la finca respondiendo de las cargas anteriores. En el proyecto de ley de 1903 se propuso la regla, hoy vigente, segn la cual se entiende que el rematante acepta las cargas y gravmenes anteriores y queda subrogado en ellas. Esta regla se convirti en normal legal con las reformas de la Ley Hipotecaria de 1909 y de 1944/46. En cuanto a la esfera procesal, la Ley 10/1992, de 30 de abril de medidas urgentes de reforma procesal adapt los determinados preceptos de la LEC de 1881 a lo previsto en el artculo 131 de la LH de 1909 y 133 en la LH de 1944/46. En concreto esta reforma dio nueva redaccin al artculo 1518 de la LEC de 1881en estos trminos: A instancia del comprador se cancelarn la anotacin o inscripcin del gravamen que haya dado lugar a la ejecucin del bien adjudicado as como de los posteriores a que estuviere afecta la finca, expidindose para ello mandamiento al Registrador de la Propiedad, en el que se expresar que el importe de la venta no fue suficiente para cubrir el crdito del ejecutante, o que tal importe se destin ntegramente a cubrir el crdito del ejecutante o que se ha depositado a disposicin de los interesados. Y al artculo 1512: Las cargas y gravmenes anteriores y los preferentes, si los hubiese al crdito del actor, continuarn subsistentes, entendindose que el rematante los acepta y queda subrogado en la responsabilidad de los mismos, sin destinarse a su extincin el precio del remate. El precio del remate se destinar sin dilacin al pago del crdito del ejecutante, el sobrante se entregar a los acreedores posteriores o a quien corresponda, depositndose, entre tanto, en el establecimiento destinado al efecto. El corolario del establecimiento de este sistema se encuentra en el artculo 642 de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil al sealar que la subsistencia y cancelacin de cargas resulta enteramente aplicable a los diferentes modos de realizacin de los bienes embargados, esto es, por convenio o por persona o entidad especializada en las transmisiones de la titularidad de bienes inmuebles embargados o hipotecados y en el artculo 692.3 para aquellos supuestos de ejecucin hipotecaria. Efectivamente la Ley de Enjuiciamiento Civil adopta el sistema de subsistencia de las cargas o gravmenes preferentes al derecho del ejecutante. As el artculo 668.3 de la LEC ordena que se advierta en el edicto que las cargas o gravmenes anteriores, si los hubiere, al crdito del actor continuarn subsistentes y que, por el slo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aqullos, si el remate se adjudicare a su favor (reiterado en el artculo 669.2) y en el artculo 670.5 que quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto 3

en los apartados anteriores habr de aceptar la subsistencia de las cargas o gravmenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos. De esta forma, la ejecucin forzosa de bienes inmuebles provoca la purga o liberacin de las cargas o gravmenes registrados en asientos posteriores a la inscripcin o anotacin en el Registro de la Propiedad del derecho del ejecutante y quedan subsistentes las cargas inscritas en asientos anteriores. As se deduce de lo dispuesto en los artculos 674.2 de la LEC al sealar que () se mandar la cancelacin de todas las inscripciones y anotaciones posteriores () y 134 de la Ley Hipotecaria al indicar que () la cancelacin de la hipoteca que motiv la ejecucin, as como la de todas las cargas, gravmenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepcin, () . De la interpretacin y alcance de este artculo de la LEC, sobre la compatibilidad o incompatibilidad de estos crditos no preferentes con el derecho del ejecutante trataremos detalladamente en otro post. As la enajenacin forzosa de un bien inmueble provoca la extincin del derecho del ejecutante y de las cargas o gravmenes posteriores al derecho del ejecutante, perdiendo sus titulares su derecho de realizacin del valor de la finca. Para la determinacin de las cargas la ley rituaria civil atiende al criterio de la preferencia registral, cancelando las cargas inscritas o anotadas con posterioridad al derecho del ejecutante. En punto a la previsin cancelatoria que ahora nos ocupa, se hecha en falta una previsin legal en cuanto a la innecesariedad de cancelacin de inscripciones o anotaciones posteriores que no fueren incompatibles con el derecho de garanta objeto de ejecucin, as en el caso de ejecutarse una hipoteca sobre una mitad indivisa de una finca, deberan reputarse compatibles y por tanto no ser objeto de cancelacin las inscripciones o anotaciones que se refieran nicamente a la otra mitad indivisa, previsin legal que de forma anloga si consta en cuanto a la inscripcin o anotaciones preventivas de los derechos reales sobre inmuebles, en el artculo 17 de la Ley Hipotecaria, que en su prrafo primero establece que inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier ttulo traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podr inscribirse o anotarse ningn otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Un aspecto fundamental en esta materia sera la determinacin conceptual de los trminos carga o gravamen. En primer lugar, ambos trminos pueden resultar sinnimos, ante el uso indistinto que realiza el legislador. En segundo lugar, parece que la legislacin hipotecaria utiliza un concepto ms amplio de estos trminos que el Cdigo Civil. En el mbito del Cdigo Civil y siguiendo al Profesor Dez Picazo el legislador utiliza el concepto de gravamen en un sentido tcnico que se corresponde con la posicin pasiva en una relacin jurdico real, de tal manera que derecho real y gravamen se encuentran en la misma relacin que el crdito y la deuda en la relacin obligatoria.

En la legislacin hipotecaria, el artculo 98 de la LH excluye del concepto de gravmenes, a los efectos de la ley, los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de inscripcin especial y separada y los legados no legitimarios que no hayan sido anotados preventivamente dentro del plazo legal, disponindose, en consecuencia su cancelacin por el Registrador a instancia de parte interesada. En un sentido positivo, de una atenta lectura de la legislacin hipotecaria (cfr. artculos 13, 209 y 210 de la LH y 309 a 311 del RH) se permite colegir que el concepto legal de cargas o gravmenes pretende englobar todas las limitaciones del dominio susceptibles de acceder al Registro de la Propiedad y de ser oponibles a terceros, incluyendo no slo los derechos reales limitados sino tambin los derechos personales inscribibles (derecho de opcin, arrendamientos), prohibiciones de disponer o resolucin, rescisin o revocacin que deban su origen a causas que consten expresamente en el Registro y, tambin aquellos derechos personales que hayan accedido al Registro a travs de las correspondientes anotaciones preventivas (embargos, demanda, secuestro, legado). En definitiva, que es el dato de la oponibilidad frente a tercero adquirente, derivado del previo acceso al Registro de la Propiedad, conforme al principio de prioridad registral (cfr. artculos 17, 24 y 25 de la LH) el que va a permitir definir el concepto de carga o gravamen desde la ptica del Derecho Hipotecario. As parece deducirse del sentido que atribua el rgimen de cancelacin de asientos registrables previsto en la derogada regla 17. del artculo 131 de la LH en relacin al artculo 1518 de la LEC de 1881 y del vigente artculo 674.2 de la LEC, supra citado. En contraprestacin la ley concede a los acreedores posteriores al derecho del ejecutante el derecho de cobrar con el sobrante que quede, tras satisfacer el crdito del ejecutante, tal como previene el artculo 659.1 de la LEC al sealar que el remanente se retendr para el pago de quienes tengan su derecho inscrito o anotado con posterioridad al del ejecutante. Si satisfechos estos acreedores, aun existiere sobrante, se entregar al ejecutado o al tercer poseedor. De forma anloga, el apartado 3 del artculo 659 de la LEC concede la facultad a los acreedores posteriores de quedar subrogados en los derechos del ejecutante, si satisfacen antes del remate el importe del crdito o en el artculo 672.2 que cualquier interesado podr solicitar al tribunal que se requiera a los titulares de crditos posteriores para que, en el plazo de treinta das, acrediten la subsistencia y exigibilidad de sus crditos y presenten liquidacin de los mismos y en el apartado 1 del anterior precepto que el registrador comunicar la existencia de la ejecucin a los titulares de derechos que figuren en la certificacin de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante, siempre que su domicilio conste en el Registro. Para ampliar este tema referente al ejercicio de las preferencias crediticias sobre el remanente en un proceso de ejecucin, podis consultar las pginas 303 y ss. del libro titulado Concurrencia y Prelacin de Crditos. Teora General.

Seguimos con la segunda parte del artculo. Anlisis sobre el vigente sistema de purga parcial de cargas instaurado en la LEC La Ley procesal procura facilitar el conocimiento previo, antes de la celebracin de la subasta, de la situacin de cargas a que se encuentra afectada la finca subastada y de que los importes a los que tendr que subrogarse el adquirente sean lo ms aproximados posibles. La exactitud del valor de las cargas que afecta a un inmueble subastado resulta esencial para fijar el tipo de salida de la subasta y para no generar sorpresas innecesarias que puedan desvirtuar los derechos del futuro adquirente. En este sentido, segn dispone el artculo 639.3 de la LEC, la tasacin de los bienes inmuebles se har por su valor de mercado, sin tener en consideracin las cargas o gravmenes que les afecte. El precio o tipo de salida de la subasta es el resultante de aminorar el valor de tasacin en la cuanta del importe de todas las cargas preferentes (segn la certificacin de dominio y carga expedida por el Registrador de la Propiedad) y anteriores al derecho del ejecutante (vid. artculo 666). Si bien es acertado el intento del legislador procesal de procurar facilitar la debida informacin sobre la situacin de cargas a que se encuentra afectada la finca subastada para salvaguardar los derechos de los acreedores preferentes, del ejecutado y del adquirente o tercer poseedor, en lo referente a la asuncin de las cargas que deber asumir, la adopcin de este sistema de purga parcial presenta grandes escollos, en ocasiones insalvables. En efecto, el sistema de purga parcial de cargas que adopta la LEC presenta innumerables fisuras y deficiencias que empeoran per se, la difcil labor de determinar el valor de los inmuebles subastados por parte de los postores interesados en participar en la subasta con la intencin de rematar la finca, que genera una fuerte inseguridad jurdica. a) La imperiosa necesidad de transmitir la finca libre de cargas En primer trmino, el cambio operado por el legislador hipotecario de principios del Siglo XX, adoptando el actual sistema de purga parcial, impide una verdadera transmisin libre de cargas de la finca subastada en un procedimiento de ejecucin ordinario o hipotecario. Antes de la reforma hipotecaria de 1909 se aplicaba el sistema de la ley procesal de liquidacin y pago, con el precio de remate, de las hipotecas, cargas y gravmenes anteriores. La doctrina impugn este sistema y la reforma lo cambi por el de subsistencia de dichas hipotecas, cargas y gravmenes. Pero esto se hizo en beneficio de los acreedores preferentes (o sea, de los titulares de tales hipotecas, cargas y gravmenes), sin que entrara en el propsito del legislador empeorar con ello la situacin del deudor. Hubiese sido preferible adoptar un sistema de purga total de las cargas que comportara que el inmueble subastado se transmitiese libre de cargas, 6

destinando el precio obtenido con la enajenacin a satisfacer los derechos de los acreedores preferentes o anteriores al derecho del ejecutante, por su orden de inscripcin registral y con el remanente satisfacer los derechos acreedor ejecutante o hipotecario y, en ltimo lugar, los derechos de los acreedores no preferentes. Este sistema tiene la ventaja de facilitar enormemente la enajenacin forzosa del inmueble, pues, en teora, resulta ms atractivo para los futuros licitadores adquirir un inmueble libre de cargas que sujeto a determinados gravmenes. La adversin hacia este sistema de purga total de cargas por el legislador y por buena parte de la doctrina encuentra su apoyo fundamental en el intento evitar el peligro o riesgo que entraara la ausencia de comprador o de hallarlo slo por un precio inferior para unos bienes que se recibiran gravados o que recibindolo gravado con hipotecas posteriores, el adquirente corriera el riesgo de que ante un incumplimiento de la obligacin que estas garantizan se inste la venta forzosa del bien y pudiera perderlo. Es decir, en la necesidad de que el adquirente de un bien hipotecado en una subasta lo adquiera libre de cargas y en el mismo estado en que se encontraba al momento de constituirse la hipoteca. No obstante, sensu estricto, como hemos tenido ocasin de sealar supra, la finca subastada no se transmite completamente libre de cargas. Asimismo tampoco me resulta vlido el argumento del aseguramiento de los derechos de los titulares de crditos preferentes (censos, hipotecas en garanta de rentas o prestaciones peridicas, anotacin de crditos refaccionarios etc) a fin de que no se vea afectados o disminuidos en sus derechos por la enajenacin forzosa de un inmueble. Hay que tener en cuenta que en el sistema antiguo de purga o extincin de todas las hipotecas, las anteriores y las posteriores al crdito del ejecutante, no tena por qu preocuparse expresamente el legislador de la suerte de la obligacin personal garantizada por la hipoteca anterior o preferente, ya que, sobre la base del llamado principio de cobertura, ningn acreedor hipotecario preferente o anterior poda quedarse sin cobrar ntegramente su crdito, si tal hipoteca se extingua por destinarse a su pago el precio del remate en la parte correspondiente para cubrirla, consignndose su importe, no era necesario hablar de ninguna subrogacin en el dbito por parte del adjudicatario. Esta consignacin equivala al pago, y la finca pasaba libre de la hipoteca al rematante A mi juicio, la adopcin de la purga total de cargas no perjudica los derechos de los acreedores preferentes, los cuales siempre resultarn satisfechos en sus expectativas, porque difcilmente el precio obtenido en la subasta va a resultar insuficiente para cubrir estas deudas, tratndose de bienes inmuebles. En cualquier caso, si resultar de este modo, el rango registral desplegara todos sus efectos. En cambio, s es plausible auspiciar el advenimiento de determinados perjuicios a los acreedores preferentes, por una frustracin de sus legtimas expectativas, ante una extincin anticipada de sus derechos, pues los mismos terminarn siendo cancelados. Siguiendo este hilo argumental, ms acertada me parece la postura de la doctrina cuando afirma que la cancelacin de las cargas preferentes tiene el 7

inconveniente de crear una cierta incertidumbre sobre la expectativa de satisfaccin del derecho del ejecutante, tras pagar a los titulares de estos crditos preferentes, ante una inexistencia o insuficiencia de remanente. A prima facie y con la debida cautela, este razonamiento se encuentra construido sobre una base jurdica que no puede sostenerse. La existencia de cargas preferentes, debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad, sobre un inmueble son, en base al principio de publicidad registral, ex artculo 32 de la LH, oponibles frente a tercero. La publicidad registral viene a significar que todos los datos inscritos referentes a los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles puedan ser conocidos por terceros que tengan un inters particular. La publicidad emanada del Registro de la Propiedad contribuye a facilitar a que la constitucin y dinmica de los derechos reales pueda ser conocida por cualquier persona. De conformidad con el artculo 221 de la LH y las instrucciones de la DGRN el acceso al registro es pblico y puede llevarse a cabo por cualquier persona que tenga inters conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos mediante exhibicin o consulta directa de los libros registrales, por nota simple informativa o por certificacin registral, expedidas, estas ltimas, por el Registrador. En vista de lo cual, la eventual cancelacin de gravmenes anteriores al derecho del ejecutante, acreedor hipotecario o no, no enturbia las legtimas expectativas de cobro de los anteriores, los cuales tiene todos los instrumentos necesarios a su alcance para conocer la situacin registral de la finca, por lo menos de forma apriorstica, mediante la consulta directa de los libros registrales o la certificacin de dominio y cargas. En conclusin, que el sistema de cancelacin de todas las cargas conocidas, no perjudica a los acreedores anteriores, a salvo lo dicho supra y, en principio, tampoco a los derechos del ejecutante, en base al funcionamiento del principio de publicidad registral que inspira a nuestro Derecho Inmobiliario Registral. Lo que no es de recibo es trasladar estas cargas o gravmenes al adquirente, con los perjuicios que se ocasionan. b) Las deficiencias del sistema de purga parcial de cargas En segundo trmino, el vigente sistema de purgas parcial de cargas, que es el adoptado por las normas establecidas en la LEC, como hemos tenido ocasin de comprobar supra, comporta que el inmueble se adquiere en la subasta gravado con esas cargas anteriores, sin alterar la situacin de los titulares de las mismas (acreedores preferentes) que siguen manteniendo su derecho de realizacin del valor del inmueble ante un eventual incumplimiento de la obligacin que los garantiza. El rematante o, mejor, el adquirente de la finca subastada queda subrogado en la responsabilidad que se derive de estas cargas anteriores que, por su condicin de tercer poseedor, habr de soportar que la ejecucin pudiera dirigirse contra el inmueble de su propiedad. En definitiva la adopcin de este sistema implica que las cargas anteriores continuarn subsistentes por una razn simple de preferencia registral por el

momento temporal de su constitucin, no pudiendo resultar extinguidas o canceladas por una obligacin posterior. Veamos una aplicacin prctica de este sistema. En un procedimiento de ejecucin se traba embargo sobre una finca, valorada en 320.000 euros. De la certificacin de dominio y cargas se desprende que la misma se encuentra gravada, por este orden, con un censo por valor de 50.000 euros, una 1. hipoteca de 150.000 y una 2. hipoteca de 50.000 euros, una anotacin de embargo de 40.000 euros dimanante del derecho del ejecutante y otra de 20.000 euros. Mediante este sistema de purga parcial de las cargas adoptado por nuestra legislacin, seran derechos preferentes el censo y las hipotecas y no preferente la ltima anotacin de embargo, respecto del derecho del ejecutante. La cancelacin de las cargas no preferentes se produce a instancia del adquirente mediante mandamiento judicial al Registrador de la Propiedad. El mandamiento deber expresar cual ha sido el resultado de la venta, que el valor de lo vendido fue igual o inferior al importe total del crdito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposicin de los interesados (acreedores posteriores y no habindolos o despus de pagados stos, el ejecutado o tercer poseedor). Tambin debe expresar el mandamiento las dems circunstancias que la legislacin hipotecaria exija para la inscripcin de la cancelacin (artculo 674.2 II de la LEC y 132.4. y 133. II de la LH). La ley hipotecaria exige, adems, que el mandamiento de cancelacin acompae al testimonio del auto de aprobacin de la enajenacin para que esta ltima pueda inscribirse, permitiendo que el testimonio y el mandamiento consten en un solo documento (artculo 133 de la LH). Retomemos el ejemplo anterior. Si la finca se vendiera en pblica subasta por un precio de 280.000 euros, en primer lugar se pagara al censualista, en segundo lugar las dos hipotecas (atendiendo al rango de cada una) cancelando los crditos y extinguiendo las hipotecas y en tercer lugar se satisfara parcialmente el derecho del ejecutante con los 30.000 euros restante. El artculo 657 de la LEC establece que: A peticin del ejecutante, el tribunal se dirigir a los titulares de los crditos anteriores que sean preferentes al que sirvi para el despacho de la ejecucin para que informen sobre la subsistencia actual del crdito garantizado y su actual cuanta. Los acreedores a quienes se reclame esta informacin debern indicar con la mayor precisin si el crdito subsiste o se ha extinguido por cualquier causa y, en caso de subsistir, qu cantidad resta pendiente de pago, la fecha de vencimiento y, en su caso, los plazos y condiciones en que el pago deba efectuarse. Si el crdito estuviera vencido y no pagado, se informar tambin de los intereses moratorios vencidos y de la cantidad a la que asciendan los intereses que se devenguen por cada da de retraso. Cuando la preferencia resulte de una anotacin de embargo anterior, se expresarn la cantidad pendiente de pago por principal e intereses vencidos a la fecha en que se produzca la informacin, as como la cantidad a que asciendan los intereses moratorios que se devenguen por cada da que transcurra sin que se efecte el pago al acreedor y la previsin para costas

De todo lo dicho hasta ahora, se deduce el papel tan importante que representa la certificacin de dominio y cargas. En el artculo 232 de la LH se seala que las certificaciones se expedirn literales o en relacin, segn se mandaren dar o se pidieren. Las certificaciones literales comprendern ntegramente los asientos a que se refieren. Las certificaciones en relacin expresarn todas las circunstancias que los mismos asientos contuvieren, necesarias para su validez; las cargas que a la sazn pesen sobre el inmueble o derecho inscrito, segn la inscripcin relacionada, y cualquier otro punto que el interesado seale o juzgue importante el Registrador. En el artculo 344 del RH que en las certificaciones en relacin, cuando se haya solicitado expresamente que se limiten a determinadas circunstancias de un asiento o de varios, se comprendern nicamente los datos sealados, sin expresarse los dems, salvo que los omitidos contradigan o desvirten aqullos, en cuyo caso se consignarn. Cuando los datos omitidos no contradigan o desvirten los relacionados en la certificacin, el Registrador lo har constar as. Y en el artculo 336 del RH que en las solicitudes deber expresarse si la certificacin ha de ser literal o en relacin y el tiempo a que haya de referirse. Si no se expresare la clase de certificacin, se entender que ha de expedirse en relacin. Cuando no se determinare el tiempo a que haya de referirse, se har la correspondiente busca desde la fecha de la expedicin hasta la del asiento de que deba certificarse y, en su defecto, hasta la del establecimiento o reconstitucin, en su caso, del Registro. En lo que se refiere a las certificaciones de dominio y cargas, implica que el registrador, a travs de dicha certificacin dar fe de la existencia de las cargas o gravmenes existentes que puedan pesar sobre la finca de la que se certifique, caso de que no apareciera ninguna carga, el registrador as lo expresar. La importancia de dichas certificaciones se pone de manifiesto, no slo a nivel particular, de titulares o terceros, sino sobretodo en los procedimientos de ejecucin, conforme a los cuales sern citados, y en su caso, odos en dicho procedimiento las personas que de la certificacin resulten titulares de algn derecho o gravamen inscritos o anotados con posterioridad al asiento del que se certifica, entendindose que todos aquellos asientos o inscripciones posteriores a la fecha de la certificacin, su derecho o gravamen se cancelar sin necesidad de que en el procedimiento conste que hayan sido notificados, ni tan siquiera personados; determinando dicha certificacin de cargas, una nota marginal que implica una especie de advertencia o notificacin respecto de aquellos posteriores titulares de derechos o cargas, tal como hemos visto con anterioridad. Como indicamos supra se debe de entender por carga todo gravamen o afeccin que est vigente en el momento de expedir la certificacin, de tal manera que el registrador habr de cancelar todas aquellas cargas o gravmenes que en el momento de expedir la certificacin se encuentren extinguidas o caducadas. Las anotaciones son, por esencia, duraderas slo por un periodo de cuatro aos, prorrogables por otros cuatro aos ms. As viene establecido en el artculo 86 de la LH al indicar que las anotaciones preventivas, cualquiera que 10

sea su origen, caducarn a los cuatro aos de su fecha, salvo aquellas que tengan sealado en la Ley un plazo de caducidad ms breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las Autoridades que las decretaron, podrn prorrogarse por un plazo de cuatro aos ms, siempre que la prrroga sea anotada antes de que caduque el asiento. La caducidad de las anotaciones preventivas se har constar en el Registro a instancia del dueo del inmueble o derecho real afectado. Por ello, se entiende solicitada la cancelacin de cualquier carga extinguida por el slo hecho de solicitarse la certificacin, pero adems no se comprendern en la certificacin las menciones a derechos personales, legados, ni evidentemente las anotaciones o inscripciones de hipoteca que hayan caducado o de las que deba solicitarse su cancelacin. Tras la reforma de 1998 aprobada por el Real Decreto 1867/98, de 4 de septiembre, se introdujo en el RH el artculo 177, en virtud del cual, por simple instancia de los particulares o interesados podan cancelarse derechos caducados, siendo apreciado por el registrador los trminos de prescripcin relativos, no slo a hipoteca, sino tambin las condiciones resolutorias y opciones de compras, si bien por STS de 31 de enero de 2001 (de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, por la que se anula el artculo primero, del Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, en cuanto modifica y redacta diversos artculos del Reglamento Hipotecario. (B.O.E. n 79, de 2 de abril de 2001) dicho artculo se declara nulo por entenderse que el precepto innova a la Ley, por lo tanto, su aplicabilidad queda sujeta a un apoyo legal. Un problema que puede generar cierta incertidumbre es la posibilidad que la finca subastada se encuentre gravada con inscripciones derivadas de actos o situaciones jurdicas que no son derechos de realizacin de valor. Se trata de denominados derechos personales inscribibles (arrendamientos, opciones de compra, anotaciones de demanda, legados) que pueden afectar los derechos del adquirente. Si estos asientos fueren anteriores al derecho del ejecutante quedarn subsistentes y el adquirente quedar sujeto a ellos. El problema que plantea este tipo de asientos viene dado porque estas inscripciones o anotaciones no tienen un valor econmico determinado y no se tienen en cuenta a la hora de fijar el valor del inmueble a efectos de la ejecucin. Esto puede provocar una distorsin del valor de las cargas del inmueble que afecta al depsito previo o a las ofertas que pudieran realizarse. En relacin a las hipotecas, el lmite mximo garantizado, segn el Registro, informa adecuadamente sobre la cantidad a la que deber hacer frente el adquirente. Ahora bien, en funcin de que se produzca o no la informacin sobre la subsistencia y actual cuanta del prstamo garantizado y se haga constar o no en el Registro los resultados de dicha informacin, la cantidad obtenida en la ejecucin puede variar mucho. La limitacin de responsabilidad que establece el artculo 613.3 de la LEC a favor de quien adquiera en una ejecucin bienes gravados con anotaciones de embargo anteriores reduce en extremo la incertidumbre pero no la elimina. Cabe la posibilidad en que la cantidad en que se tenga que subrogar el adquirente sea superior a la que conste registralmente antes del anuncio de la subasta ya que el lmite de responsabilidad se refiere a la cantidad que conste en 11

la anotacin en el momento en que el adquirente inscriba su derecho y desde el anuncio de la subasta hasta la inscripcin de la adquisicin transcurre cierto tiempo durante el cual el anotante puede haber obtenido un aumento de la cantidad asegurada por la anotacin (cfr. artculo 613.4 de la LEC). Un caso curioso se desprende de lo dispuesto en el artculo 155 II de la LH. Contempla este precepto un supuesto de hipoteca en garantas de una emisin de ttulos. En estos casos si cualquier tenedor de un ttulo promueve la ejecucin sobre la finca hipotecada, los restantes tenedores de ttulos tendrn un derecho de igual rango que el del ejecutante. El citado precepto establece que las hipoteca subsiste por el valor total de los ttulos de igual rango que no hubieran sido objeto de la ejecucin, quedando el adquirente subrogado en la responsabilidad de dicha hipoteca. Otra cuestin distinta es que de la certificacin de dominios y cargas no puede desprenderse la existencia de determinadas cargas preferentes al derecho del ejecutante, por no ser susceptibles de inscripcin en el Registro de la Propiedad (su naturaleza jurdica es la de crditos privilegiados) y cuya preferencia viene acordada por disposicin de otras normas legales. En estos casos, la falta de publicidad registral viene provocada por una deficiente regulacin de la ley rituraria procesal, que deber ser suplida por la previsin diligente del adquirente. Estas cargas son las denominadas hipotecas legales tcita a favor de los Municipios por el Impuesto de Bienes Inmuebles como por las aseguradoras de sobre los bienes inmuebles asegurados, cuyo dueo no haya satisfecho las primas del seguro de dos o ms aos, o de dos o ms de los ltimos dividendos pasivos, si el seguro fuere mutuo, regulada en el artculo 78 de la LG, artculos 194 y 195 de la Ley Hipotecaria en relacin al artculo 1923 del CC y artculo 270 del RH y la afeccin real del piso o local de un edificio en propiedad horizontal al pago de los gastos sealados por el artculo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal. En estos casos resultara aconsejable que la LEC exigiese la expedicin de las correspondientes certificaciones tributaria (referencia catastral de la finca) y/o comunitaria, al margen de la certificacin de dominio y cargas, para no mermar los derechos del adquirente, pues recordemos que estas cargas deben ser asumidas por el mismo, pues quedan subsistentes, no por mandarlo expresamente la LEC, sino, al contrario, por exigirlo estas normas o disposiciones especiales. Una base legal de esta exigencia la podamos encontrar en el artculo 591 de la LEC sobre el deber de colaboracin de las entidades pblicas y privadas. A mi juicio, el criterio de subsistencia de estas hipotecas legales tcitas y de las afecciones reales adoptado por la ley, supone un impedimento que obstaculiza o perturba la transmisin libre de cargas de los bienes inmuebles subastados y termina encorsetado el sistema de ejecucin forzosa, generando una cierta inseguridad jurdica. En los dos primeros casos por varias razones. En primer lugar, porque si bien la previsin legal de rebajar en la tasacin de la finca el valor de las cargas y gravmenes anteriores es acertada, el problema no queda resuelto pues nicamente se toman en consideracin las reflejadas en la 12

certificacin de dominio y cargas y stas no aparecen. (vid. artculo 666 de la LEC). En segundo lugar, porque la normativa administrativa y tributaria es excesivamente prolija y confusa. En tercer lugar, en lo referente a las entidades aseguradoras, porque el criterio puramente mercantilista que inspira el funcionamiento de estas compaas, en la actualidad, deja sin contenido un privilegio, que se caracteriza por ser una rmora del pasado. Por otra parte, el tratamiento de estos crditos ha sido replanteado por el artculo 15 y la Disposicin Final de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, sobre el contrato de seguro, entendindose abocado a la derogacin el conjunto normativo propio de la Ley Hipotecaria (artculos 195 a 197, en relacin al 168.7. de la LH), pues en cuanto se produzca el impago de la prima el asegurador tiene la posibilidad de dar por resuelto el contrato o, en su caso, proceder a la suspensin de la cobertura. En el segundo caso, por las dificultades para su aplicacin. La Direccin General de Registros y Notariado ha establecido la doctrina de que es necesario demandar al acreedor hipotecario inscrito con anterioridad para que aquella afeccin real pueda afectar al crdito hipotecario. Si la demanda no se dirigi contra dicho titular, entonces podr anotarse la demanda, pero sin constancia registral de su preferencia respecto al crdito hipotecario inscrito con anterioridad, sin perjuicio de que la comunidad pueda interponer la correspondiente tercera de mejor derecho. Por otra parte, estn los crditos sin afeccin real pero declarados privilegiados por la ley, como son los crditos salariales del artculo 32.1 del Estatuto de los Trabajadores o las deudas derivadas de los Derechos de Explotacin del autor segn se desprende del texto de la LPI. Para hacer efectiva su preferencia frente al derecho del ejecutante tendrn que acudir a una tercera de mejor derecho, sin alterar de modo alguno el juego de la prioridad registral. En cualquier caso, no afectan al adquirente. En conclusin, esta materia, aqu solo apuntada, se encuentra rodeada de una enorme complejidad tcnico-jurdica. Las diversas situaciones que suele ofrecer la casustica y las abundantes resoluciones de la DGRN, sobre todo a la hora de la cancelacin de las cargas, dificultan enormemente la exposicin detallada de esta cuestin. A ttulo de ejemplo, baste sealar que a pesar de que el legislador, acertadamente, se haya inclinado por purgar todas las cargas inscritas en asientos posteriores al derecho del ejecutante o del acreedor hipotecario, suele ser frecuente que alguna de estas cargas no puedan ser objeto de cancelacin, como hemos visto en los supuestos de hipotecas legales tcitas. Doy por finalizada la segunda parte del artculo, remitiendo el tema de la subsistencia o no de las situaciones arrendaticias en los procesos de ejecucin forzosa de la finca arrendada para la tercera y ltima parte del mismo.

13