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SOCIETE ANONYME AU CAPITAL DE 30 000 000 FCFA RESIDENCE ALASANE FALL 43, RUE WAGANE DIOUF, DAKAR

SOMMAIRE PAGES
EXECUTIVE SUMMARY ....................................................................... 1

PARTIE 1 : ANALYSE DE LENVIRONNEMENT ECONOMIQUE ET

FINANCIER DE LUNION.................................................................... 12

1. INTRODUCTION ................................................................................... 13 2. ANALYSE DYNAMIQUE DES INDICATEURS ECONOMIQUES DE LUNION ...... 14

2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. Le PIB rgional et la croissance ......................................................15 Linflation .........................................................................................16 Finances publiques et pression fiscale ............................................17 Dettes extrieures ...........................................................................19 Les critres de convergence............................................................20

3. ANALYSE DE LENVIRONNEMENT FINANCIER ......................................... 21

3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. Situation montaire..........................................................................21 Structure des emplois bancaires......................................................21 Taux de bancarisation et les conditions de banques........................23 Dispositif prudentiel : ratio de transformation ...................................24 Evolution du march financier rgional ............................................24

4. DEMOGRAPHIE ET URBANISATION ........................................................ 29

PARTIE 2 : LE MARCHE HYPOTHECAIRE DE LUEMOA ....................... 32

1. DEFINITION
ET CARACTERISTIQUES DU MARCHE HYPOTHECAIRE DE

LUEMOA................................................................................................ 33

2. LES ENTRAVES DU MARCHE HYPOTHECAIRE ......................................... 37

3. DIAGNOSTIC DE LA PRODUCTION DE CREANCES HYPOTHECAIRES ........... 60

3.1. 3.2. 3.3. Approche mthodologique ...............................................................60 Difficults rencontres .....................................................................65 Production de crances hypothcaires ............................................68

PARTIE 3 : EVALUATION DU POTENTIEL DU MARCHE DE LA TITRISATION

DE CREANCES ................................................................................ 99

1. INTRODUCTION ................................................................................. 100 2. LA TITRISATION ................................................................................ 103

2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7. 2.8. Dfinition ....................................................................................... 103 Les avantages de la titrisation ....................................................... 104 Les risques lis la titrisation ........................................................ 107 Schma de la titrisation ................................................................. 110 Les acteurs intervenants dans une opration de titrisation ............ 111 Les actifs titrisables ....................................................................... 114 Exemples de titrisation .................................................................. 114 Bilan de la titrisation ...................................................................... 118
DES ACTIFS ELIGIBLES A LA TITRISATION DANS LA ZONE DE

3. DIAGNOSTIC

LUEMOA ........................................................................................... 127

3.1.

Lencours des crdits bancaires .................................................... 128

3.1.1. Les crdits court terme ............................................................... 128 3.1.2. Les crdits hypothcaires .............................................................. 129 3.1.3. Le crdit bail .................................................................................. 129 3.2. 3.3. 3.4. Les exportations des biens et services .......................................... 130 Les recettes fiscales ...................................................................... 130 Transferts des travailleurs ltranger ........................................... 131

4. LES CONDITIONS DE DEVELOPPEMENT DE LA TITRISATION DANS LA REGION

DE LUEMOA ...................................................................................... 133

4.1. Les obstacles au dveloppement du march de la titrisation dans la rgion 133 4.2. Les facteurs positifs au dveloppement du march de la titrisation dans lUnion ............................................................................................. 136

5. LIMPACT

DE LA TITRISATION SUR LA CROISSANCE DES ENCOURS ET LA

RENTABILITE DES INSTITUTIONS BANCAIRES ET FINANCIERES ................... 142

5.1. Limpact de la titrisation sur la croissance des concours hypothcaires........................................................................................... 142 5.2. Limpact de la titrisation sur la rentabilit des institutions bancaires et financires................................................................................................ 144

6. ACCESSIBILITE

AUX MODES DE FINANCEMENT COMPLEMENTAIRES DE

REFINANCEMENT .................................................................................. 149

6.1. 6.2.

Les organismes de refinancement hypothcaire ............................ 149 Les obligations scurises............................................................. 159

7. CONCLUSION ................................................................................... 163 8. ANNEXES TITRISATION ET EVALUATION DU POTENTIEL ......................... 165

EXECUTIVE SUMMARY

Rapport final

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EXECUTIVE SUMMARY Ltude relative lvaluation du potentiel du march hypothcaire et de la titrisation des crances de lUEMOA a consist dans un premier temps analyser lenvironnement conomique et financier de lUnion, en vue dapprhender le cadre, les conditions et perspectives pour la mise en place et le dveloppement dun march hypothcaire lchelle rgionale. De cette analyse a dcoul un diagnostic du march hypothcaire destin dune part, identifier les entraves financires et non financires au dveloppement du march, et dautre part valuer la production de crances hypothcaires afin de dterminer son potentiel et celui de la titrisation des crances sur les cinq prochaines annes. Il ressort de cette tude, que lenvironnement conomique et financier de la zone UEMOA, offre un certain nombre datouts au dveloppement du march hypothcaire. Toutefois, ces atouts contrastent avec un certain nombre de contraintes majeures dont il est fortement recommand dentreprendre des actions appropries permettant dune part, de maintenir et dvelopper ce potentiel et dautre part, de transformer ce potentiel en production de crances hypothcaires facilement re-finanables auprs dune structure approprie (caisse de refinancement ou titrisation). Parmi les atouts, nous pouvons citer, la forte proccupation des populations pour laccs la proprit, qui se traduit par une demande potentielle importante en logement. Le phnomne durbanisation connat une forte progression dans la zone UEMOA, avec une forte concentration dans les grandes villes. La population de lUnion, estime 87,8 millions dhabitants connat un taux de croissance prvisionnel dmographique de 2,45% par an, contre une croissance conomique projete entre 2,9% et 4,5% par an. Cependant, le taux de croissance projet 4,5% restera encore en dessous de la moyenne de 6,2% prvue pour les conomies subsahariennes et du niveau de 7% au minimum requis pour rduire la pauvret et atteindre les Objectifs du Millnaire pour le Dveloppement. En effet, les conomies de lespace UEMOA sont caractrises par une faiblesse des revenus de la population active, des difficults dinsertion sur le march du travail et un poids important du secteur de linformel. Ces indicateurs traduisent pour lessentiel la faiblesse du taux de bancarisation au sein de lUnion, et limitent fortement laccs au crdit, bien que des efforts aient t consentis pour limiter le poids et la progression du secteur informel notamment par la mise en place de structures financires spcialises dans les micro crdits

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et un allgement de la procdure de dclaration et dimposition des entreprises voluant dans linformel. Le march financier de lUnion est harmonis et plac sous la tutelle dun seul organe notamment le Conseil Rgional de lEpargne Publique et des Marchs Financiers. Le cadre juridique de lUnion ainsi que la rglementation bancaire et prudentielle sont communs lensemble des pays. Toutefois, ce dispositif rglementaire harmonis se heurte certaines contraintes du march financier, en particulier la faiblesse de la gamme de produits offerts et un cadre juridique ne facilitant pas les innovations, notamment la mise en uvre de certains instruments financiers. Au regard du secteur bancaire, nous pouvons constater que les banques de lUnion sont dune manire gnrale confrontes linsuffisance des ressources longues. Lessentiel des placements sur le march financier seffectue par le biais dobligations avec une part de plus en plus prpondrante des Etats. Si le cadre conomique et financier semble tre un socle favorable au dveloppement du march hypothcaire et de la titrisation, il apparat nanmoins primordial que les autorits de lUnion sattellent lever les principales entraves financires, cest--dire celles directement lies des dysfonctionnements des systmes financiers et des aspects conomiques et celles non financires portant essentiellement sur le foncier, les aspects juridiques, rglementaires, administratifs, et les politiques de dveloppement du march hypothcaire. Avant de lister les principales entraves au dveloppement du march hypothcaire, il nous a paru important de mettre en vidence lexistence dun cadre juridique des affaires harmonis au niveau de lespace OHADA. Cette harmonisation du dispositif juridique de lhypothque est scurisante et offre toutes les garanties dune sret relle immobilire et de recouvrement dans un dlai raisonnable. Toutefois, cette harmonisation du dispositif juridique de lhypothque, ne devrait pas occulter certains aspects relatifs la publicit foncire et linscription de lhypothque, qui restent encore du ressort des lgislations nationales et posent la problmatique de lharmonisation des rgimes fonciers au sein de lUEMOA. Les principales entraves non financires identifies, quil conviendrait de lever pour promouvoir le fonctionnement optimal et le dveloppement du march hypothcaire au sein de lUnion, sont

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celles lies au foncier, notamment labsence dharmonisation des systmes et codes fonciers, la planification et la normalisation foncire (morcellement et immatriculation des titres fonciers), ainsi que la gestion de la conservation foncire. A ces entraves lies au foncier, il faut rajouter celles lies aux politiques de gestion urbaine, celles induites par la situation socioconomique des Etats de lUnion, ainsi que celles imputables aux garanties requises lors du financement de limmobilier par les banques. Il sagit notamment du retard considrable dans lamnagement des quartiers priphriques des villes, de linsuffisance des quipements et infrastructures de base (voieries et rseaux divers), de labsence dimplication de lEtat dans le financement de la viabilisation des assiettes foncires, de labsence de planification dans la gestion de lurbanisation, du faible taux de bancarisation de la population active et des modalits et dlais dinscription dune hypothque, Les entraves financires au dveloppement du march hypothcaire sont lies dune part, au contexte rglementaire et prudentiel notamment le ratio de couverture des emplois moyen et long terme par des ressources stables 75% minimum (ratio de transformation), et linsuffisance des ressources longues, et dautre part labsence de systme de refinancement adquat et dinstruments financiers permettant de mobiliser des ressources longues du fait de linexistence dun cadre juridique appropri. Elles sont galement lies la forte disparit des conditions de banques au sein de lUnion, aux conditions et politiques drastiques de crdit (niveau dapport, dure des crdits,) et en fin la fiscalit, notamment la forte pression fiscale sur limmobilier. Toutes ces entraves ont t exposes et dveloppes dans la deuxime partie du prsent rapport. Le diagnostic de la production de crances hypothcaires a t effectu sur la base dun chantillonnage reprsentatif des banques installes dans lUEMOA. Une enqute a t ralise auprs dun chantillon compos de lensemble des banques spcialises dans lhabitat et des principales banques non spcialises de sorte couvrir 56,14% du total des crdits et 57,52% du total bilan des 93 banques de lUnion au 31 dcembre 2006. Lenqute a t oriente vers la collecte dinformations qualitatives et quantitatives. Le quantitatif vise obtenir des informations sur le volume des crdits hypothcaires, les conditions de crdits, les dures initiales et rsiduelles et les garanties habituellement

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recueillies. Les informations qualitatives ont port essentiellement sur les politiques et modes de financement et de refinancement des crdits immobiliers, les conditions bancaires gnralement appliques en matire de crdit immobilier, les entraves identifies au dveloppement du crdit hypothcaire et enfin les politiques de placement privilgies au sein de lUnion. Les principaux enseignements tirs de lenqute qualitative sont les suivants : - le dfaut ou labsence de formalisation des politiques en matire de crdit immobilier : en dehors de certaines banques de lhabitat, trs peu de banques disposent de politiques clairement dfinies en matire de crdit immobilier ; - lintrt confirm de la grande majorit des banques pour limmobilier (comme facteur de fidlisation de la clientle) ; - la disparit des conditions gnrales de banques (taux, montant de lapport, dure) dun pays un autre et dune banque une autre de lUnion ; - lhomognit des garanties recueillies par les banques : lhypothque est quasi systmatique lorsque le titre foncier est disponible ; - la quasi similitude des modes de financement de limmobilier (fonds propres, transformation) ; - linexistence de politique formalise et de structure de refinancement des emplois longs en gnral, des encours immobiliers en particulier ; - la mconnaissance du mcanisme de titrisation par nos diffrents interlocuteurs dune part, et leur apprhension relative de ce type dinstrument en raison des problmes rcents de subprimes survenus au Etats-Unis dautre part ; - les orientations similaires des diffrentes politiques de placement (rseau rgional, interbancaires, obligations, bons du Trsor). De nos diffrents entretiens avec les interlocuteurs des banques de notre chantillon, nous avons tir un certain nombre de suggestions allant dans le sens dun dveloppement du march hypothcaire de la zone UEMOA. Ces axes damlioration sont rsums ci-aprs : - une volont politique forte des Etats membres dans le domaine de lhabitat social, de lurbanisme et de la normalisation foncire ;

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- la mise en place de mcanismes de refinancement simples (notamment une caisse de refinancement), accessibles des conditions acceptables ; - la mise en place dun fonds de garantie pour permettre aux tablissements financiers de rduire le risque sur la clientle peu solvable ; - lamlioration du cadre prudentiel dans le sens de laugmentation du ratio de transformation pour permettre la hausse du volume de crdit long et moyen terme ; - la refonte du dispositif relative au provisionnement des engagements (instruction 94.05), dans le sens de la prise en compte dans la couverture des garanties des hypothques de rang suprieur et des hypothques sur le crdit bail ; - lencouragement de la promotion immobilire et la rationalisation de loffre pour une meilleure adquation avec la demande ; - la volont de voir merger des instruments financiers nouveaux permettant une gestion plus rationnelle du risque et une plus grande scurit des investissements. La production de crances hypothcaires au 31 dcembre 2007 est estime 362 926 millions de FCFA et a volu comme suit sur les cinq dernires annes :
(En millions de FCFA) 2 003 Bnin Burkina Cte d'Ivoire Guine Bissau Mali Niger Sngal Togo Total 3 842 8 864 41 748 22 67 140 1 981 121 239 3 254 248 090 2 004 4 002 10 449 38 330 92 78 339 3 162 146 155 4 380 284 909 2 005 6 716 12 318 34 598 545 74 310 4 687 178 319 5 896 317 389 2 006 8 299 14 520 31 745 748 67 704 6 859 193 114 7 937 330 926 2 007 10 815 18 746 32 046 1 040 62 767 8 233 212 359 16 920 362 926

Cet encours a connu une progression de 46,29% entre 2003 et 2007, soit un taux de croissance moyen annuel de 10,04%. La rpartition de cet encours par pays au 31 dcembre 2007 est la suivante :

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Le Sngal concentre lessentiel de lencours de crdits hypothcaires pour un volume de 212 358 millions de FCFA au 31 dcembre 2007, soit 59%. Le Mali arrive en seconde position avec un encours de 62 767 millions de FCFA. Les crances hypothcaires de ces deux pays, qui reprsentent 76% des concours de lUnion, sont constitues hauteur de 55% de lencours des banques de lhabitat. La maturit de la production de crances hypothcaires sanalyse comme suit au 31 dcembre 2007.
Encours en fonction de la dure initiale Encours en fonction de la dure rsiduelle

50% 40% 30% 20% 10% 0% =< 2 ans 2< d =<10 ans >10 ans

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% =< 2 ans 2< d =<10 ans >10 ans

Dune manire gnrale, les banques de lUnion ont une politique prudente en matire de crdit immobilier avec un niveau de couverture de leurs concours par des garanties de 83%. Les hypothques qui reprsentent 93% des garanties sont, lorsque cela est possible, systmatises dans la majeure partie des banques pour loctroi de crdit immobilier. Cette situation est pondre par le cas

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du Sngal qui se retrouve avec un taux de couverture des crdits par une hypothque de 74%. Le taux de couverture au Sngal est ngativement impact par une banque de la place dont lencours de 57 182 millions de FCFA au 31 dcembre nest adoss sur des hypothques qu hauteur de 12 717 millions de FCFA, sur la base des informations communiques. La projection de la production de crances hypothcaires lhorizon 2012 a t effectue, par extrapolation sur la base : - du PIB moyen de chaque pays, - du taux dvolution moyen pondr des crances hypothcaires sur les cinq dernires annes ; - du taux de croissance par pays des crances hypothcaires sur les deux dernires annes (tendances rcentes). Il ressort de ce prvisionnel, les productions hypothcaires suivantes :
En millions de FCFA
Hypothses Basse (suivant le PIB moyen) Haute (suivant le taux moyen dvolution des encours de 2005-2007 Valeur mdiane 2008 379 589 403 581 391 585 2009 397 041 453 353 425 197 2010 415 321 510 812 463 067 2011 434 469 577 468 505 968 2012 454 526 655 188 554 857

Le systme bancaire de la rgion de lUEMOA est caractris par la prpondrance des crdits court terme soit 60% de lencours global. En effet, les banques accordent peu de crdits immobiliers, soit peine 7,4% en 2007. Cette carence est explique en partie par le manque de ressources long terme. La titrisation est parmi les outils les plus utiliss lchelle internationale par les banques pour le refinancement long terme et lapplication de cet instrument dans certains pays a favoris laccession la proprit de logement 65% des mnages. La titrisation est une technique financire qui permet la transformation dun ensemble de crances en titres plus liquides et ngociables sur le march financier. Actuellement dans le monde, le volume global des encours des fonds de titrisation dpasse dix mille milliards de dollars dont plus de 60% de crances hypothcaires.

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Les premires oprations de titrisation taient limites aux crances hypothcaires. Actuellement, le champ dapplication de la titrisation sest largi dautres types dactifs comme : les crdits classiques, les crances commerciales, les loyers dactifs mobiliers ou immobiliers, les royalties ainsi que tout autre actif dont on peut raisonnablement prvoir les flux financiers futurs. Les banques et les tablissements de crdit qui recourent la titrisation de leurs crances peuvent en tirer de nombreux avantages. Lopration de titrisation se traduit gnralement par la rduction du cot du crdit, la segmentation et le transfert du risque de taux, lamlioration des procdures internes, ainsi que le respect et loptimisation du ratio de solvabilit. Bien que la rcente crise des subprimes ait terni limage de la titrisation, cette technique a permis de dvelopper les marchs financiers et ses mrites ne peuvent tre ignors. Toutefois, il faudrait tirer les leons de cette situation pour sassurer que cette innovation financire saccompagne de prcautions et de mcanismes de gestion des risques adquats ds sa cration. Les huit pays de la zone de lUEMOA disposent, dune exprience de dix ans en matire dmissions demprunts obligataires, dorganisme de contrle et dun potentiel de crances ligibles la titrisation qui dpasse les 18 000 milliards de francs CFA. Ce gisement se compose de 4 500 milliards de F CFA de crdits bancaires sains, de 8 452 milliards de F CFA de crances futures sur les exportations, de 4 329 milliards de F CFA de recettes fiscales et de 718 milliards de F CFA de transferts de fonds des revenus des migrants . Toutefois, labsence dune structure juridique permettant lmission de parts de fonds titrisation entrave la rgion de bnficier des avantages de la titrisation. Cet instrument ne pourra assurer sa fonction sans une infrastructure juridique et financire adquate. Lanalyse de lenvironnement juridique montre que diverses contraintes entravent la mise en place de cette technique dans la rgion de lUEMOA. On peut citer : linexistence dun cadre juridique qui permet la cration dune structure ad hoc apte acqurir des crances ; le monopole des banques en matire de dtention de crances ; labsence dune rglementation en matire dopposabilit aux tiers en cas de cession de crances ;

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limpossibilit pour un organisme priv autre que les socits anonymes et les SICAV dmettre des obligations. Malgr ces obstacles, les conditions de dveloppement de la titrisation sont prsentes dans la zone, en raison de lexistence dun gisement important de crances dtenues par les banques, dun march obligataire public et priv structur, dun cadre juridique et montaire uniforme et dun organisme de contrle et de surveillance des oprations dappels publics lpargne. Lintroduction de la titrisation dans la rgion aura un impact positif sur lallongement de la dure des prts, laccroissement des encours hypothcaires, la baisse du cot de financement, lamlioration de la rentabilit des banques et lconomie de fonds propres : Limpact de la titrisation sur la croissance des concours hypothcaires : la titrisation permet de synchroniser le remboursement des parts de titrisation aux flux gnrs par les crances cdes, ainsi favorise telle ladquation des termes et la mobilisation des ressources long terme. La titrisation facilite loctroi de prts de trs longues dures qui peuvent atteindre 30 ans. Lallongement de la dure initiale des prts permet de rduire la charge des chances par rapport aux revenus des emprunteurs. Ainsi, ces derniers peuvent postuler des montants plus levs de crdit. Lallongement de la dure des prts a un effet multiplicateur sur le volume des encours de crdit. Dans la zone de lUEMOA, les crdits hypothcaires ressortent 363 milliards de FCFA soit peine 7,4% du volume global des crdits bancaires en 2007. Lintroduction de la titrisation aura un impact supplmentaire sur le taux de croissance annuel moyen des crdits immobiliers. Selon nos hypothses, ce taux passera de 10% 30% et le volume des crdits hypothcaires reprsentera 15% des crdits bancaires. Impact sur le cot de financement : puisque la titrisation permet de confiner les crances titrises dans une structure labri des risques du cdant, les parts de fonds de titrisation ont une meilleure signature que les obligations mises par le cdant. La titrisation, permet de diminuer le cot de financement dau moins de 75 points de base. Impact sur la rentabilit : dans une opration de titrisation, la banque rcupre la marge ralise ente le taux dintrt pay par les clients et le taux servir aux souscripteurs de parts de fonds de titrisation. Cette marge supplmentaire (excess spread) permet de raliser une

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plus value et damliorer le rendement sur fonds propres sans que le taux dendettement de la banque naugmente. Impact sur les fonds propres : les crances cdes dans le cadre dune opration de titrisation ne figurent plus dans le bilan de la banque. La titrisation permet aux banques dviter une augmentation du capital ou des fonds propres. La titrisation est un moyen dallger le bilan et de raliser une conomie en fonds propres pour la banque cdante. Cette dernire naura pas faire appel aux actionnaires pour plus de fonds propres ; le dnominateur du ratio Cooke tant le mme. Limpact de la titrisation sera plus important si le champ des actifs ligibles la titrisation est tendu dautres actifs. La titrisation nest pas un instrument de financement exclusif des crances hypothcaires, dautres techniques financires comme les obligations scurises et les caisses de refinancement hypothcaires peuvent complter la gamme des outils de refinancement long terme.

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PARTIE 1 : ANALYSE DE LENVIRONNEMENT ECONOMIQUE ET FINANCIER DE LUNION

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1. INTRODUCTION
Au cours des cinq dernires annes, lactivit conomique des Etats membres de lUnion Economique et Montaire Ouest Africaine (UEMOA) a souvent contrast avec les performances de lconomie mondiale. En effet, le contexte socio-politique qui a prvalu dans certains Etats de lUnion et prcisment en Cte dIvoire (environ 35 % du PIB de la sousrgion) na pas favoris la croissance conomique. En 2006 notamment, le taux de croissance de tous les pays de lUnion tait en recul, sauf au Bnin et au Togo. En 2007, les Etats membres de lUnion ont volu dans un contexte sociopolitique apais (relance du processus de normalisation en Cte dIvoire, bon droulement des lections prsidentielles dans plusieurs Etats membres) et une conomie mondiale en croissance continue. Malgr les turbulences induites par la crise du secteur de limmobilier aux Etats-Unis sur les marchs financiers des pays industrialiss (USA et Europe), ainsi que lenvole des prix des matires nergtiques (principalement le ptrole) et alimentaires, le taux de croissance du Produit Intrieur Brut (PIB) mondial sest maintenu environ 5 % comme en 2006. En ralit, ce dynamisme est principalement impuls par les conomies mergeantes de lAsie (notamment la Chine comme locomotive, lInde, le Japon) et de lAmrique latine, qui enregistrent des performances records depuis prs de trois ans. En 2008, la persistance des risques inflationnistes lis principalement la volatilit des marchs ptroliers demeure proccupante pour les perspectives conomiques mondiales. Un recul du taux de croissance est notamment envisag ; il se situerait 4,1 % en fin danne. Dans cet environnement, lactivit conomique dans lUEMOA a amorc un lger redressement en 2007. Le taux de croissance du PIB de cette anne se situerait 3% et est ainsi globalement quivalent celui enregistr en 2006. Cette situation conomique constitue en principe la rampe de lancement des mesures mettre en uvre pour rpondre aux enjeux de dveloppement des pays membres de lUnion. Il sagit notamment : - dune insertion russie des conomies des pays membres de lUnion dans le processus de mondialisation ; - de la construction dun espace conomique, politique et social intgr et dynamique avec la consolidation des acquis enregistrs et la rduction de la pauvret dans la dynamique internationale des Objectifs de Millnaire pour le Dveloppement (OMD) .

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Les contraintes de financement des projets immobiliers ainsi que les difficults de refinancement pour les banques et tablissements financiers dans le cadre de leurs activits de crdits immobiliers, caractrisent les pays de lUnion, et ne favorisent pas le dveloppement de la production immobilire. Dans cette premire partie de notre tude sur le potentiel de dveloppement dun march hypothcaire et de la titrisation de crances dans lUnion, nous dressons un tat des lieux de lenvironnement conomique et financier de lUnion, socle de dveloppement dun march hypothcaire, travers une analyse de : - lvolution sur les cinq dernires annes des principaux indicateurs macro-conomiques de lUnion ; - limplication du systme bancaire dans le financement des conomies des Etats de lUnion ; - la reprsentativit et le dynamisme du march financier de lUEMOA, pour une bonne attractivit des investisseurs potentiels du march hypothcaire ; - les perspectives de la demande sur le march de limmobilier dans les Etats membres de lUnion. Les informations quantitatives mentionnes dans notre analyse sont issues des rapports semestriels dexcution de la surveillance multilatrale de la Commission de lUEMOA, ainsi que des publications et des tudes menes par les diffrentes institutions spcialises financires ou non de lUnion (BCEAO, BOAD, CREPMF, BRVM-DC/BR, etc.).

2. ANALYSE DYNAMIQUE DES INDICATEURS ECONOMIQUES DE LUNION

En 2007, lactivit conomique de lUnion sest droule dans un contexte socio-politique plus apais, marqu par la reprise du processus de normalisation en Cte dIvoire et le droulement des lections dans plusieurs Etats de lUnion. Lactivit conomique sest stabilise, et sest traduite par un taux de croissance du PIB estim 3% contre 2,9 % en 2006. Les secteurs conomiques ayant contribu cette croissance sont le secteur du Btiment et des Travaux Publics, le redressement du secteur tertiaire et le dbut de sortie de crise du secteur minier au Sngal aprs les difficults des industries chimiques.

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2.1. Le PIB rgional et la croissance

Sur les cinq dernires annes, lvolution du taux de croissance du PIB sanalyse comme suit :
En pourcentage

Pays Bnin Burkina Faso Cte d'Ivoire GuineBissau Mali Niger Sngal Togo UEMOA

2003 3,9 8,0 -1,7 0,6 7,6 3,8 6,7 2,0 2,9

2004 3,1 4,6 1,6 3,2 2,3 -0,8 5,6 2,5 2,8

2005 2,9 7,1 1,8 3,8 6,1 7,2 5,3 1,3 4,1

2006 3,8 6,4 1,2 1,8 5,3 4,8 2,1 1,9 2,9

2007 4,6 4,2 1,5 2,5 1,5 3,1 5,0 2,1 3,0

Sources : BCEAO, Banque de France rapport zone franc 2006, Rapport semestriel dexcution de la surveillance multilatrale

Aprs le recul collectif enregistr en 2006 par rapport 2005, lanne 2007 marque un lger redressement de lactivit conomique dans lUnion. Cette situation est principalement la rsultante des performances du Bnin, du Burkina-Faso et du Sngal qui ont bnfici dune reprise du secteur primaire, dun redressement du secteur secondaire (industriel principalement) et dun dynamisme du secteur tertiaire. Le ralentissement dans les autres pays sexplique principalement, pour le sahel par les rsultats insuffisants de lagriculture vivrire, et par les difficults de la filire coton dans la plupart des Etats membres. Les consquences de la hausse des cours du baril de ptrole, ayant induit des tensions inflationnistes notamment une hausse du niveau gnral des prix dans tous les pays de lUnion, constituent un facteur exogne pouvant expliquer la dclration de la croissance. En 2006, le taux de croissance sest tabli 2,9% (contre 4,1 % en 2005) soit un niveau quasi identique celui de la croissance dmographique de la zone, et nettement infrieur aux performances de lAfrique Sub-saharienne dans son ensemble (5,5 %). Pour lanne 2008, ce recul de la croissance devrait tre corrig dans lensemble des pays, si les conditions climatiques sont favorables, les tensions socio-politiques sont totalement apaises, en Cte dIvoire notamment, et les travaux de constructions dinfrastructures sont poursuivis. Avec ces hypothses, le taux de croissance dans lUEMOA serait de lordre de 4,5%. Seules la tendance inflationniste et la persistance de la crise nergtique pourraient obrer les rsultats attendus.

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Cependant, le taux de croissance projet 4,5% restera encore en dessous de la moyenne de 6,2% prvue pour les conomies subsahariennes et du niveau de 7% au minimum requis pour rduire la pauvret et atteindre les Objectifs du Millnaire pour le Dveloppement. Le tableau ci-aprs rsume les comptes nationaux de lUnion de 2003 2006 :
Comptes nationaux de l'UEMOA Agrgation des comptes nationaux des huit pays de lUEMOA Chiffres non consolids en milliards de francs CFA courants 2003 RESSOURCES PIB (au prix du march) Importations de biens et service EMPLOIS Consommation Finale Publique Prive Formation brute de capital fixe * Exportations de biens et services Taux d'investissement (en %) Taux de croissance du PIB en volume Dflateur du PIB (en moyenne) Prix la consommation en moyenne annuelle
(a) estimations * y compris variation de stocks Source : BCEAO

2004 31 059,3 22 586,9 8 472,4 31 060,4 20 313,1 4 698,1 15 615,0 3 650,0 7 097,3 16,2 2,8 1,6 0,5

2005 34 172,6 24 279,8 892,8 34 172,6 21 973,0 5 066,5 16 906,6 4 383,6 7 815,8 18,1 4,1 3,7 4,3

2006 (a) 36 156,8 25 861,6 10 295,2 36 156,3 23 186,0 5 582,0 17 604,6 4 369,0 8 601,3 16,9 3,0 3,0 2,3

29 127,5 21 622,9 7 504,7 29 127,5 18 635,3 4 569,7 14 065,6 3 674,7 6 817,5 17,0 Variations en pourcentage 2,9 2,6 1,3

2.2. Linflation
Linflation mesure par la variation de lindice harmonis des prix la consommation a t de 2,4 % en 2007 contre 2,3 % en 2006. Elle avait atteint un niveau record de 4,3 % en 2005, aprs stre maintenu en dessous du seuil de 1,3 % en 2003 et 2004. Dans tous les pays de lUnion lexception du Sngal o une hausse significative des prix a t observe en 2006, la dclration de linflation observe entre 2005 et 2006, a t rendue possible grce laugmentation de la production vivrire dans plusieurs Etats de lUnion et lapprovisionnement suffisant des marchs en crales, notamment aprs deux bonnes campagnes agricoles conscutives.

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En 2007, la hausse des prix a t contenue en gnral mais enregistre dans le dtail une progression relativement marque des prix des produits alimentaires, les services denseignement et la fonction logement, eau, gaz, lectricit et autres combustibles . Sur lanne 2008, la hausse des prix devrait samplifier avec laugmentation continue des cours du baril de ptrole. Le risque inflationniste qui prvaut dans lUnion nest pas favorable laccroissement de la production immobilire. Les prix des matriaux de construction et de lnergie vont entraner le renchrissement des cots de production, de cession et de location de logements.
volution des indices des prix la consommation (a) (en moyenne annuelle en pourcentage) 2003 Bnin Burkina Faso Cte d'Ivoire GuineBissau Mali Niger Sngal Togo UEMOA Prix la consommation* (en moyenne annuelle) Dflateur du PIB (en moyenne annuelle)
(a) Indices harmoniss des prix la consommation

2004 0,9 0,4 1,4 0,9 3,1 0,2 0,5 0,4 0,5 1,6

2005 5,4 6,4 3,9 3,4 6,4 7,8 1,7 6,8 4,3 3,7

2006 (b) 3,8 2,4 2,5 2,0 1,5 0,0 2,1 2,2 2,3 3,0

1,5 2,0 3,3 3,5 1,3 1,6 0,0 0,9 1,3 2,6
(b) Estimations

* Somme des indices pondrs par le poids de chaque tat dans le PIB de la zone Source : BCEAO

2.3. Finances publiques et pression fiscale

En 2007, la situation des finances publiques de lUnion a t caractrise par une dtrioration des soldes budgtaires. Cette dgradation sexplique par une progression des dpenses plus forte que celle des recettes. En effet, les recettes budgtaires ont progress de 11,8% pour reprsenter 17,9% du PIB. Cette progression est en liaison avec lamlioration du taux de pression fiscale de 0,7 point du PIB, ressorti 15,7%, conscutive aux performances des rgies financires. Les recettes non fiscales nont pas pu attnuer lrosion du solde budgtaire, bien quayant progress de 26,7% pour reprsenter 2,0% du PIB contre 1,7% en 2006.

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Les dpenses totales et prts nets ont augment de 13,9% pour reprsenter 23,7% du PIB en 2007. Cette progression rsulterait de la hausse des dpenses courantes et de celles en capital. Les dpenses en capital ont progress de 27,3%, imputable la poursuite de la mise en uvre des stratgies de rduction de la pauvret et lafflux de ressources en soutien au processus de normalisation de la situation socio-politique dans certains Etats. Au total, le dficit global hors dons sest aggrav en 2007, pour reprsenter 5,9% du PIB contre 5,2% en 2006. Le dsquilibre budgtaire des finances publiques sest traduit durant ces deux dernires annes, dune part, par des tensions de trsorerie importantes obligeant les Etats recourir un rythme soutenu, et des taux dintrts trs comptitifs au march financier rgional, et dautre part par laccumulation des arrirs de paiement (Cte dIvoire, Guine-Bissau et Togo) qui se sont levs 349,6 milliards FCFA dont 329,2 milliards au titre des arrirs de paiement extrieurs. A notre avis, les interventions de lEtat sur le march obligataire pour financer le dficit des finances publiques pourraient mobiliser une bonne partie des ressources des investisseurs (placement sur le march financier) au dtriment des ressources longues proposes par le systme bancaire (les dpts terme). Au del du risque de liquidit du march financier rgional, cette situation, pourrait dune part limiter la capacit des banques mobiliser des ressources longues pour financer les crdits immobiliers. Dautre part, un risque de renchrissement du taux dintrt pourrait tre observ au sein de lUnion qui serait imputable aux cots de plus en plus onreux des ressources longues. En 2008, les principaux soldes budgtaires devraient rester stables suite laugmentation des recettes budgtaires induites par la poursuite et le renforcement des mesures administratives prises pour llargissement de lassiette fiscale et le dbut de la mise en uvre du programme de transition fiscale. Lassainissement progressif des finances publiques et la conduite de politiques budgtaires prudentes dans les Etats de lUnion pourraient permettre de dgager des ressources pour le financement de rformes en faveur du dveloppement du march de lhabitat.

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2.4. Dettes extrieures

Suite la mise en uvre des initiatives dallgement de la dette multilatrale, la dette publique de lUnion a entam un cycle progressif damlioration de sa situation. A fin 2007, lencours de la dette publique tait estim 45,8% du PIB contre 54,1% fin dcembre 2006. La baisse se poursuivrait en 2008 et lencours reprsenterait 40,4% du PIB. En effet, la normalisation attendue des relations avec les institutions financires internationales devrait permettre la Cte dIvoire, la Guine Bissau et au Togo de bnficier galement des allgements lis ces diffrentes initiatives. Le montant des arrirs de paiement de ces Etats sest lev 329,2 milliards de FCFA. Selon la Banque mondiale, lencours de la dette extrieure des pays de lUEMOA slevait, fin 2005, USD 25 768,5 millions. Cet endettement, pour lessentiel long terme et concessionnel, est contract hauteur de 55% auprs de cranciers multilatraux. Lendettement de lUnion sest amlior suite la dcision dannulation du G8 en juin 2005. En effet, le Bnin, le Burkina Faso, le Mali, le Niger et le Sngal ont bnfici, courant 2006 de lannulation totale de leur dette vis-vis du Fonds Montaire International, de la Banque mondiale (AID) et de la Banque africaine de dveloppement (FAD). Le montant global des allgements obtenus par ces cinq tats sest lev FCFA 4 384,6 milliards, soit FCFA 570,3 milliards pour le Bnin, FCFA 832 milliards pour le Burkina Faso, FCFA 1 085,2 milliards pour le Mali, FCFA 784,3 milliards pour le Niger et FCFA 112,8 milliards pour le Sngal. Toutefois, le ratio dette extrieure sur le PIB reste encore lev au sein de lUnion. Le tableau ci-aprs prsente la situation de la dette extrieure de lUnion de 2002 2005 :

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DETTE EXTERIEURE DES PAYS DE L'UEMOA

(encours en millions de dollars) 2002 DETTE COURT ET LONG TERME Dette long terme Dette publique garantie Dette prive non garantie Recours aux crdits FMI Dette court terme dont arrirs d'intrts sur dette long terme Envers cranciers publics Envers cranciers privs Pour mmoire Arrirs sur principal de dette long terme Envers cranciers publics Envers cranciers privs Dette totale/ exportations biens et services Dette extrieure/PIB Service pay de la dette/exportations biens et services Service pay de la dette/recettes budgtaires Dette multilatrale/dette totale
Sources : Banque mondiale et BCEAO

2003 27 747,2 25 173,5 23 933,5 1 240,0 1 225,6 1 348,1 516,1 271,1 245,0 831,4 671,4 152,0 281,1 61,5 10,8 17,7 48,4

2004 27 419,2 25 460,9 24 266,9 1 194,0 1 018,1 940,2 675,2 390,2 285,0 1 218,7 1 018,7 200,0 236,6 59,8 10,4 17,0 53,7

2005 25 768,5 23 931,3 22 910,3 1 021,0 765,3 1 071,9 902,3 563,3 339,0 1 386,1 1 188,1 198,0 203,6 58,9 7,5 12,5 55,0

26 146,6 23 159,3 23 072,3 1 346,0 1 290,6 1 696,7 410,7 201,7 209,0 403,7 688,7 179,0

Indicateurs de dette (en pourcentage) 271,1 88,6 13,3 26,6 45,4

2.5. Les critres de convergence

Le Pacte de Convergence, de Stabilit, de Croissance et de Solidarit entre les tats membres de lUEMOA est entr en vigueur en 1999. Ce pacte distinguait deux phases : - une phase de convergence, allant du 1er janvier 2000 au 31 dcembre 2002, durant laquelle les tats membres devaient se rapprocher progressivement des normes communautaires ; - une phase de stabilit, devant dbuter initialement au 1er janvier 2003, partir de laquelle tous les tats membres devraient respecter lensemble des critres de convergence. Le Pacte introduisait galement une hirarchisation des critres de convergence en identifiant des critres de premier rang (celui sur le solde budgtaire est considr comme un critre cl dont le non-respect peut entraner le dclenchement dun mcanisme de sanction) et des critres de second rang. Ltat membre qui ne satisfait pas un des critres de

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premier rang doit laborer, en concertation avec la Commission de lUEMOA, un programme de mesures rectificatives dans un dlai dfini. Les dernires estimations en matire de convergence montrent quen 2006 le Niger est le seul Etat avoir respect lensemble des critres de premier rang. Le Burkina, le Mali et le Sngal respectent trois des quatre critres, le Bnin en respecte deux, le Togo, la Cte dIvoire et la Guine Bissau nen respectent quun seul. Une revue des politiques communes des pays de lUEMOA a t ralise par les services du FMI, dans le cadre des consultations priodiques au titre de larticle IV des Statuts du Fonds. A loccasion de lexamen de ce rapport, le Conseil dadministration du FMI du 20 avril 2007, a constat que les progrs en matire de convergence, dintgration rgionale et de rformes structurelles taient lents. Il a soulign que lUEMOA restait confronte des contraintes fortes, notamment les entraves aux changes commerciaux intra-zone et la faiblesse des secteurs financiers. Sur le premier point, il a not les efforts engags pour ltablissement dun tarif commun avec la CEDEAO et encourag des progrs rapides dans les ngociations en cours avec lUnion Europenne dans le cadre des Accords de Partenariats Economiques.

3. ANALYSE DE LENVIRONNEMENT FINANCIER

3.1. Situation montaire
En 2007, la situation montaire a t caractrise par une progression de 19,7% de la masse montaire, pour stablir FCFA 869 milliards au mois de dcembre. Cette volution sexplique la fois par une hausse du crdit intrieur et une consolidation des avoirs extrieurs nets des institutions montaires. Les avoirs extrieurs nets se sont accrus de 776,7 milliards FCFA. Cette tendance haussire constate en 2007, est en phase avec les volutions ralises en 2006. En effet, la masse montaire a progress de 11,8%, soit un rythme nettement suprieur celui du PIB nominal et la circulation fiduciaire a accus une hausse de +8,8 % par rapport 2005.

3.2. Structure des emplois bancaires

Malgr le nombre relativement important des banques et tablissements financiers agrs au sein de lUEMOA (121 tablissements dont 97 banques

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au 31 dcembre 2007 selon la BCEAO), la contribution du systme bancaire au financement de lconomie des tats de lUnion ne reprsenterait que 22% en moyenne, l o il est plus de 90% de lactivit conomique dans les pays mergents et dvelopps (Source : Etude ralise par la Direction de la Prvision et des Etudes Economiques au Sngal). Ce constat contraste avec les excdents de trsorerie affichs par les tablissements de crdit de lUnion. En effet, selon la BCEAO, la trsorerie dgage par le systme bancaire demeure excdentaire de prs de 970 milliards de FCFA en 2007 contre 861 milliards de FCFA en 2006. Les avoirs en caisse reprsentent 32% de lexcdent total et le reliquat tant dtenu en comptes auprs de linstitut dmission ou chez les correspondants. Cette tendance haussire de la trsorerie excdentaire a t enregistre dans lensemble des pays de lUnion, lexception de la Cte dIvoire et du Togo. Elle est continue depuis lanne 2005 et a dpass en 2007, le niveau record atteint en 2004 (950 milliards de FCFA). Ce sont tout particulirement les petites et micro-entreprises qui dplorent les difficults de financement auprs du secteur financier classique. Les critres dligibilit dfinis par les banques et les cots de crdit sont gnralement inadapts et trs contraignants. Comme lillustre le tableau ci-aprs, les crdits dclars la centrale des risques de la Banque Centrale des Etats de lAfrique de lOuest (BCEAO) sont depuis plus de 5 ans principalement affects aux secteurs secondaire et tertiaire en privilgiant les activits industrielles et commerciales :
Rpartition des crdits bancaires par secteur dactivit selon la BCEAO
Secteurs d'activit Agriculture, sylviculture et pche Industries extractives Industries manufacturires Electricit, gaz, eau Btiments, travaux publics Commerces, restaurants, htels Transports, entrepts et communications Assurances, immobilier, services aux entreprises Services divers 2000 3% 1% 23% 5% 2% 37% 9% 2% 18% 2001 3% 1% 25% 2% 1% 40% 10% 2% 16% 29% 2% 1% 37% 9% 4% 15% 28% 3% 2% 31% 11% 3% 18% 2002 3% 2003 4% 2004 4% 1% 22% 4% 4% 37% 9% 5% 14% 2005 4% 1% 22% 4% 4% 38% 10% 6% 11% 2006 3% 1% 21% 3% 5% 39% 10% 6% 12% 2007 3% 1% 20% 4% 5% 37% 12% 5% 13%

Le rythme de progression des crdits moyen et long terme (+21,2 %) a t plus soutenu en 2005 (+ 14%) et la part des concours long et moyen terme dans l'ensemble des crdits reste cependant limite en une proportion de 34%, en raison, notamment, de la faiblesse du taux dinvestissement.

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Par ailleurs, il ressort du rapport annuel de la Commission bancaire pour lexercice 2006, une progression de 10,7% des ressources globales collectes par les tablissements de crdits, values FCFA 6 935 milliards. Les dpts et emprunts participent hauteur de 78% de cette hausse et ressortent FCFA 5 699 milliards en fin dcembre 2006, aprs une progression annuelle de 10,1%. Les fonds propres nets ont t estims FCFA 739 milliards, contre FCFA 673 milliards en 2005, soit une progression de 9,9%.

3.3. Taux de bancarisation et les conditions de banques

Le taux de bancarisation au sein de lUnion est de 4% selon les donnes de la Commission de lUEMOA. En effet, limportance du secteur informel dans nos conomies ne permet pas au systme bancaire de rentrer en relation avec un plus large ventail de la population. Lanalyse de lvolution des conditions de banques fait ressortir en moyenne, des taux dintrt dbiteurs, globalement tablis 7,84% en septembre 2007 contre 7,58% en juin 2007. Cette progression rsulte des hausses constates dans tous les pays de lUnion, l'exception du Burkina, du Niger et du Sngal. Compars au mois de septembre 2006, des taux dbiteurs ont augment, en moyenne, de 0,07 point de pourcentage au niveau global de l'Union. Le tableau ci-aprs illustre ce diffrentiel des taux dintrt dbiteurs des banques (hors prts au personnel) au sein de lUnion fin septembre 2007.
Taux d'intrt dbiteurs des banques (hors prts au personnel) fin septembre 2007 Pays Bnin Burkina Cte d'Ivoire Guine-Bissau Mali Niger Sngal Togo UEMOA
Source : BCEAO

Niveau du taux dbiteur mensuel (en %) Septembre 2006 Sptembre 2007 9,98 11,33 8,16 13,23 9,60 13,55 5,72 12,16 7,77 11,82 8,85 6,84 10,56 10,10 11,26 6,88 10,59 7,84

Variation annuelle (en point de %) Septembre 2007 / 2006 1,84 -2,48 -1,32 -2,67 0,50 -2,29 1,16 -1,57 0,07

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3.4. Dispositif prudentiel : ratio de transformation

Le dispositif prudentiel dont lincidence sur le dveloppement du crdit immobilier, du march hypothcaire et de la titrisation des crances au sein de lUnion est la plus dterminante, est le coefficient de couverture des emplois moyen et long terme par les ressources stables. Il est exig un niveau de couverture de 75% des emplois moyen et long terme par les ressources stables des banques. Ce dispositif vise dune part viter une transformation excessive des ressources vue ou court terme en emplois moyen ou long terme et dautre part garantir le respect de la rgle dquilibre financier des banques. En effet, les banques ne sont autorises transformer que 25% des ressources court terme en ressources longues. En 2006, plusieurs banques peinent respecter cette rgle prudentielle. En effet, 62% des banques en activit se sont conformes cette exigence, contre 59% en 2005.

3.5. Evolution du march financier rgional

Dans un contexte conomique mondial caractris par une activit soutenue dans les pays mergents, le ralentissement de la croissance des Etats-Unis dAmrique (USA) et des pays europens, la hausse des cours du ptrole et des matires premires, ainsi que les turbulences rcentes sur les marchs financiers de lensemble des pays dvelopps du fait de la crise des sub-primes, le march financier de lUEMOA a poursuivi en 2007 son dveloppement amorc depuis trois ans. La capitation boursire du march financier de lUEMOA a volu comme suit sur les cinq dernires annes :
Source : Revues trimestrielles et Bulletins officiels de la cote En milliards de FCFA

Compartiments Actions Obligations Total

2003 858 250 1 108

2004 1 005 279 1 284

2005 1 297 326 1 623

2006 2 067 409 2 476

2007 3 726 578 4 304

Les secteurs qui enregistrent les plus importantes capitalisations boursires sont par ordre dcroissant, les finances (banques et socits lies), le service public (Eau, Electricit, Tlcommunications), lindustrie, lagriculture et la distribution.

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Le march des actions

Le march des actions a enregistr une hausse des cours amorce en 2005 qui sest poursuivie en 2006, pour sintensifier en 2007, avec des records atteints par les indices boursiers en novembre 2007 : 226,24 pour le BRVM 10 et 200,06 pour le BRVM composite. Selon les informations collectes auprs des responsables de la Bourse Rgionale des Valeurs Mobilires (BRVM), ce phnomne sexpliquerait par : - lintrt dinvestisseurs trangers la zone UEMOA pour les valeurs cotes la BRVM ; - les bons rsultats des socits qui profitent de la hausse des matires premires (huile de palme, hva principalement) ; - la lgre reprise conomique en Cte dIvoire, pays reprsentant prs de 35% du PIB de lUnion. Le dynamisme du march des actions est en partie influenc par lactivit conomique en Cte dIvoire. En effet, le portefeuille des socits cotes comprend prs de 75% dentreprises issues du tissu conomique de ce pays. La capitalisation boursire est domine hauteur de 60% par les titres de la SONATEL (secteur des Tlcommunications) et ETI (secteur bancaire). Toutefois, il convient de souligner que le march boursier de lUnion nest pas reprsentatif de lactivit conomique et du niveau des placements financiers raliss dans lensemble des pays de lUnion. Les nouvelles introductions en bourse ne sont pas nombreuses. En 2006, cest lintroduction la cote de la holding du groupe Ecobank qui a boost la capitalisation boursire de prs de FCFA 1 milliard par rapport 2005. Cette holding est galement cote sur les autres marchs financiers sous-rgionaux (Ghana et Nigeria).

Le march des obligations

Les missions obligataires sont principalement ralises par les Trsors publics (Bnin, Cte dIvoire, Togo, Sngal) et certaines socits publiques des pays de lUnion, ainsi que les institutions financires rgionales telles que la Banque Ouest Africaine de Dveloppement (BOAD), le SFI et lAFD. Les missions du secteur priv demeurent encore marginales et les taux dintrts servis ont peu volu ces dernires annes, avec de forts carts entre les diffrents metteurs (une fourchette de 4,75% 6,80%).

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Les dures dmission des emprunts obligataires publics et privs varient entre 2 et 8 ans, avec une moyenne de 5 ans. En dfinitive, le march financier de lUnion est tourn vers du moyen terme. Lvolution du march primaire sanalyse comme suit au cours des dix dernires annes :
Rubriques Emprunts obligataires (a) Etats Organisations Rgionales et Int. Secteur priv Entreprises publiques Oprations sur titres de capital (b) Offres Publiques de Vente Offres Publiques d'Achat Offres Publiques d'Echange Placements Etrangers Offres Publiques de Rachat Total mobilis (a) + (b) 0 252 1998 1999 2000 15 505 5 005 0 7 500 3 000 4 635 2 470 1 753 8 792 412 20 140 97 52 57 546 128 222 87 663 118 776 110 063 96 529 220 129 179 062 258 125 1 767 365 688 433 412 636 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Total 1 181 112 577 324 171 347 292 176 140 265 95 143 79 484 1 753 8 792 5 062 52 % 92,5% 45,2% 13,4% 22,9% 11,0% 7,5% 6,2% 0,1% 0,7% 0,4% 0,0%

22 000 116 673 30 242 37 171 22 000 49 260 0 35 546 35 546 0 11 549 11 297

67 687 112 370 109 053 0 63 973 65 403 11 948 3 500 0 49 939 37 397 12 650 5 800 19 976 11 035 7 500 6 406 4 639 31 000 1 010 645

84 700 219 696 176 500 256 928 0 131 131 120 500 161 070 25 200 25 000 46 000 22 528 20 500 19 800 10 000 63 130 39 000 11 829 11 141 43 765 433 0 0 2 562 2 150 10 200 1 197 561

1 276 255 100,0%

Lessentiel des missions du march primaire concerne les emprunts obligataires (92,5%). Les Etats constituent les principaux metteurs (45%), suivi du secteur priv (22,9%), des institutions financires (13,4%) et des entreprises publiques (11,0%). Les oprations sur titres de capital restent encore marginales. Le diagramme suivant illustre lvolution des emprunts obligataires en milliards de FCFA sur la priode 1997 2007.

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Lvolution du march secondaire sanalyse comme suit en milliards de FCFA sur les dix dernires annes :
Nature des oprations 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Volume des transactions Valeurs des transactions Capitalisation Boursire March des actions March des obligations Indice BRVM 10 Indice BRVM Composite Nombre de socits cotes Nombre de lignes obligataires

489 163 4 819 593 1 519 193 912 193 1 015 152 1 118 903 3 025 032 1 330 416 2 781 033 9 717 973 10,6 53,6 36,9 12,6 12,3 14,4 37,2 20,6 59,6 68,2

1 018,90 1 074,10 1 018,90 0 94,61 98,05 36 13 990,90 83,2 97,08 91,34 38 21

948,30 976,00 828,10 120,2 77,27 74,76 41 17 857,90 118,1 84,11 77,46 38 17

990,50 1 108,38 1 279,49 1 623,37 2 476,17 4 303,15 832,40 158,1 82,36 74,34 38 19 858,14 250,24 88,26 76,53 39 19 1 000,89 278,6 102,7 87,61 39 20 1 297,08 326,29 149,87 112,68 39 18 2 067,02 409,15 130,95 112,65 40 21 3 725,10 578,05 224,85 199,45 38 27

Le volume des transactions a atteint 9 717 973 en 2007 correspondant une valeur de 68,2 milliards de FCFA. La capitalisation boursire est estime 4 303,15 milliards de FCFA, compose pour lessentiel de march des actions hauteur de 87% en 2007. Le graphique ci-aprs illustre lvolution de la capitalisation boursire en milliards de FCFA sur la priode 1997 2007:

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Les efforts raliss par les structures centrales du march financier

Les structures centrales du march financier rgional sont composes du Conseil Rgional de lEpargne Publique et des Marchs Financiers (CRPMF), la Bourse Rgionale des Valeurs Mobilires (BRVM), et le Dpositaire Central/Banque de Rglement (DC/BR). Ces structures ont en charge la promotion et le dveloppement des activits du march financier rgional, entendent soutenir et prenniser ce march, en intensifiant les actions suivantes : - la promotion du march auprs des Etats de lUnion et des potentiels investisseurs, pour attirer de nouveaux capitaux et inciter linvestissement sur le march financier de lUnion, de fonds privs en provenance de toutes les rgions du monde ; - le partage dexprience avec les autres marchs financiers sousrgionaux (Ghana, Nigria) et les marchs dAfrique du Nord, pour renforcer la qualit des prestations offertes ; - la rduction progressive du cot des prestations offertes par la BRVM et le DC/BR, pour encourager lintroduction en bourse dun plus grand nombre de socits ; - lencadrement technique et la formation des acteurs du march notamment des Socits de Gestion et dIntermdiation. Le Conseil Rgional de lEpargne Publique et des Marchs Publiques (CREPMF) en tant quautorit de rgulation des activits du march financier travaille lamlioration et lapplication effective des rgles de fonctionnement des activits du march, ainsi quau renforcement des actions de contrle de lensemble des acteurs par lintensification des mesures de surveillance du march. En somme, les structures ncessaires la rglementation, lanimation et au dveloppement du march financier de lUEMOA sont en place et sefforcent de renforcer leur professionnalisme, pour offrir des services performants rpondant aux exigences des standards internationaux en la matire. A notre avis, lensemble des Etats de lUnion devrait soutenir le dveloppement du march financier rgional, en instituant des politiques dincitation linscription la cote de nouvelles socits, et en encourageant les placements financiers par lallgement des taux dimposition fiscale des revenus lis.

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4. DEMOGRAPHIE ET URBANISATION
Suivant les statistiques publies par la Banque Mondiale sur les indicateurs du dveloppement dans le monde en 2007, il ressort pour lUEMOA, une population estime 87,8 millions dhabitants et un taux de croissance dmographique valu 2,45%. Ce taux est lgrement en de du taux de croissance conomique estim 2,9% pour la mme anne. Selon les tudes denqute sur lemploi, le chmage et les conditions dactivit dans les principales agglomrations de sept Etats membres de lUnion ralises par le Programme rgional dappui statistique la surveillance multilatrale des pays de lUEMOA (PARSTAT), prs de 4 personnes sur 10 ont moins de 15 ans et seulement 3% de la population urbaine est g de plus de 60 ans. Bien que lenqute ait t ralise en 2001-2002 dans les capitales conomiques de sept pays de lUnion notamment Abidjan, Bamako, Dakar, Lom, Niamey et Ouagadougou, ces rsultats refltent la pyramide des ges de la population de lUnion, caractrise par une forte proportion de jeune. A linstar des pays dvelopps, lUnion ne dispose pas dinstitution permettant de mesurer de faon exhaustive, le taux de chmage de la population active. Pour palier cette insuffisance, nous nous sommes appuys sur les rsultats de lenqute cite ci-dessus. En effet, il ressort de cette enqute, des difficults dinsertion sur le march du travail par le fait que plus de deux individus sur trois sont affects par une forme de sous-emploi : chmage et sous-emploi. Le taux de salarisation est trs bas (35% en moyenne), mettre en relation avec le poids prpondrant du secteur informel dans lemploi (76% des actifs occups), suivi trs loin derrire du secteur priv formel (14%) et du secteur public (8%). Le revenu dactivit mensuel moyen de la zone UEMOA est valu 54 000 FCFA mais la moiti des travailleurs gagnent moins de 25 000 FCFA. Lurbanisation au sein de lUEMOA est un phnomne trs actif. En effet, le taux durbanisation est compris entre 17% et 45% en 2006 avec une forte concentration dans les principales villes. La population de la plus grande ville reprsente en moyenne entre 36% et 53% de la population urbaine des Etats.

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Urban Population Millions 1990 Benin Burkina Faso Cote dIvoire Guinee Bissau Mali Niger Sngal Togo 1.8 1.2 5.1 0.3 1.8 1.2 3.1 1.2 2006 3.5 2.7 8.6 0.5 3.7 2.3 5.1 2.6 % of total population 1990 35 4 40 28 23 15 39 30 2006 41 19 45 30 31 17 42 41 Average annual % growth 1990 ---2006 4.3 4.9 3.3 3.4 4.6 4.1 3.1 4.9

Population city 1990 ---49 41 ---42 36 45 52

in

largest

% of Urban population 2005 ---36 43 ----39 38 44 53

Source 228 World Development Indicators Banque Mondiale

Le taux de pression dmographique constitue une tendance lourde que mme les politiques de populations appliques par les Etats de lUnion ninflchiront pas moyen terme. Cette croissance dmographique pourrait agir alternativement comme un frein ou comme un stimulant sur les conomies des pays membres de lUnion. Elle est un frein lorsquelle amplifie la dgradation du milieu naturel ou acclre un mouvement durbanisation sans industrialisation. Elle ncessite une croissance conomique soutenue pour faire face aux incidences sur les secteurs sociaux (sant, ducation, habitat, emploi). Elle est un stimulant lorsquelle joue un rle positif sur loffre et la demande ou sur linnovation. Cette sensibilisation la rsolution de la crise du logement dans lUnion sinscrit dans une dmarche plus gnrale de rduction de la pauvret. En effet, malgr le taux de croissance conomique encourageant dans les diffrents pays de lUnion, plus de 50% de la population des Etats de lUnion vivent encore en dessous du seuil de pauvret.

CONCLUSION
A lissue de notre analyse, nous pouvons conclure que lenvironnement conomique et financier de la zone UEMOA, offre un certain nombre datouts au dveloppement du march hypothcaire. Toutefois, ces atouts contrastent avec un certain nombre de contraintes majeures dont il est fortement recommand dentreprendre des actions appropries permettant, dune part de maintenir et dvelopper ce potentiel et dautre part de le transformer en production de crances hypothcaires facilement re-finanable auprs dune structure approprie (caisse de refinancement ou titrisation).

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Parmi les atouts, nous pouvons citer, la forte proccupation des populations pour laccs la proprit, qui se traduit par une demande potentielle importante en logement au sein de lUnion notamment au niveau des grandes villes. En effet, le phnomne durbanisation connat une forte progression, avec une moyenne comprise entre 17 et 45% de la population urbaine, avec une forte concentration dans les grandes villes. La population de lUnion est estime 87,8 millions dhabitants avec un taux de croissance prvisionnel dmographique de 2,45% par an, contre une croissance conomique projete entre 2,9% et 4,5% par an. Les conomies de la zone UEMOA sont, cependant, caractrises par une faiblesse des revenus de la population active, des difficults dinsertion sur le march du travail et un poids important du secteur de linformel. Ces indicateurs induisent pour lessentiel la faiblesse du taux de bancarisation au sein de lUnion et limitent fortement laccs au crdit. Le march financier de lUnion est harmonis est plac sous la tutelle dun seul organe. Le cadre juridique de lUnion et la rglementation bancaire et prudentielle sont communes lensemble des pays. Toutefois, le march financier de lUnion est caractris par la faiblesse de la gamme de produits offerts. Le cadre juridique actuel, en cours de reforme, ne permet pas la mise en uvre de certains instruments financiers et limite les possibilits de financements structurs, notamment lintroduction de nouveaux produits financiers de type obligations convertibles en action ou des placements taux variables. Les banques de lUnion sont dune manire gnrale confrontes linsuffisance des ressources longues. Lessentiel des placements sur le march financier seffectue par le biais dobligations avec une part de plus en plus prpondrante des Etats. Si le cadre conomique et financier semble tre un levier favorable au dveloppement du march hypothcaire et de la titrisation, il parait nanmoins primordial que les autorits de lUnion sattellent lever les principales entraves qui sont dveloppes dans le prsent rapport.

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PARTIE 2 : LE MARCHE HYPOTHECAIRE DE LUEMOA

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1. DEFINITION ET CARACTERISTIQUES DU MARCHE HYPOTHECAIRE DE LUEMOA

1.1. Dfinitions
Pour circonscrire le primtre de la mission, faciliter lanalyse des rsultats et sassurer que tous les utilisateurs adoptent les mmes langages et concepts, il nous a paru ncessaire de rpondre logiquement un certain nombre de questions prliminaires : - quentend-on par crdit hypothcaire ? - quoi correspond un march hypothcaire ? Pour rpondre ces interrogations, nous avons souhait faire rfrence des dfinitions couramment utilises et connues par la plupart des acteurs du secteur financier. Le crdit hypothcaire peut recouvrir un primtre qui peut tre plus ou moins large en fonction de la dfinition retenue.

Dfinition 1 :
Un crdit hypothcaire est un crdit qui est garanti par une hypothque. Il existe 2 types de prts hypothcaires : - Le prt acquisition classique : l'hypothque intervient comme une garantie au bnfice du prteur. - Le prt hypothcaire au sens large du terme : c'est un prt financier quel qu'en soit l'objet et garanti par une hypothque. Ce dernier prt s'adresse tout type d'emprunteur ayant les besoins les plus divers. Il lui suffit de possder un patrimoine donner en garantie .

Dfinition 2 :
Il sagit simplement dun prt bancaire garanti par une hypothque, celle-ci pouvant tre prise sur le bien acqurir ou sur un bien dj acquis. Lhypothque est habituellement prise en premier rang, ce qui permet la reprise et le refinancement dun ventuel crdit existant sur le bien existant, solution intressante puisquelle peut entraner un r chelonnement de ce prt sur une dure plus longue, donc den baisser les mensualits, ou galement den diminuer le taux selon les cas. Le prt hypothcaire peut tre un prt acquisition classique ou un prt de trsorerie, quel quen soit lobjet .

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Dfinition 3 :
Un crdit hypothcaire est un prt bancaire d'une somme d'argent garantie contractuellement par une hypothque. Cette dernire, concernant en gnral un bien immobilier ou un patrimoine foncier, est enregistr au registre officiel par l'intermdiaire d'un notaire (ou d'un juge). Une hypothque constitue donc un droit rel pour le crancier, sans pour autant dpossder le propritaire actuel. En cas de non remboursement des chances, le bien hypothqu peut tre saisi et vendu par le prteur, pour recueillir le restant de la somme prte. Les prts hypothcaires peuvent constituer, en valuant correctement les risques, une solution alternative pour les emprunteurs ne disposant pas de revenus suffisants... . Le march hypothcaire (ou march du crdit hypothcaire ou march du refinancement hypothcaire) est quant lui la combinaison dune offre propose par les tablissements de crdit hypothcaire et dune demande reprsente par les investisseurs. Il a pour objectif de favoriser la ralisation, par lensemble des institutions et organismes pratiquant le crdit hypothcaire, de prts consentis, dans des conditions acceptables de taux et de dure, en vue de la construction ou de lacquisition de logements de particuliers. Le fonctionnement du march est conu pour permettre, dune part aux organismes prteurs de mobiliser en cas de besoin les crances reprsentatives de leurs prts, dautre part de faciliter lacquisition de telles crances par les organismes habilits intervenir sur ce march. Compte tenu des objectifs de ltude, laccent sera dans un premier temps centr sur le crdit hypothcaire classique, c'est--dire le crdit immobilier garanti par une hypothque. En fonction des informations disponibles, il pourra tre envisag de fournir des informations gnrales sur les prts financiers qui pourraient rentrer dans la dfinition du crdit hypothcaire. Cependant, les limites des systmes dinformation des banques conduisent approcher de tels chiffres, sils sont disponibles, avec une prudence extrme.

1.2. Le cadre juridique de lhypothque

Un des acquis majeurs de la zone UEMOA est lharmonisation du cadre juridique des affaires par ladoption, par le Conseil des Ministres, des Actes Uniformes depuis le 17 avril 1997. Il sagit notamment de lActe uniforme relatif au droit commercial gnral, de lActe uniforme relatif au droit des socits commerciales et du groupement d'intrt conomique et de lActe uniforme portant organisation des srets. Ces actes sont entrs

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pour lessentiel en vigueur dans les Etats membres de lUEMOA le 1er janvier 1998. Le Conseil des ministres a galement adopt le 10 avril 1998 deux Actes Uniformes importants : lacte uniforme portant organisation des procdures simplifies de recouvrement et des voies d'excution et lacte uniforme portant organisation des procdures collectives d'apurement du passif. Cette harmonisation du dispositif juridique de lhypothque constitue un atout majeur dans la perspective de la cration dun march hypothcaire, mme si certains aspects relatifs la publicit foncire et linscription relvent du code foncier de chaque Etat partie. Lhypothque est prvue et organise par les articles 117 et suivants de lActe uniforme de lOHADA portant organisation des srets. Elle confre son titulaire droit de suite lgard des tiers acqureurs du bien hypothqu et droit de prfrence lgard des autres cranciers (art. 117 Acte Uniforme portant Organisation du droit des Srets). Comme toute suret relle, lhypothque repose sur deux principes : celui de la spcialit et celui de lindivisibilit. Le droit de suite est exerc par le biais de la poursuite en vente force. Cette poursuite dbute par la saisie immobilire. La procdure de saisie immobilire, au sens large, est dcrite au titre 8 de lActe Uniforme relatif aux Voies dexcution, articles 246 323. Cette procdure comprend trois tapes essentielles : la saisie proprement dite, la prparation de la vente et la vente. La saisie immobilire proprement dite est faite au moyen dun commandement signifi cette fin, puis publi. Un dlai maximal de trois mois spare la signification du commandement de la publication. Les actes prparatoires de la vente sont : - la rdaction et le dpt du cahier des charges par le crancier saisissant dans un dlai maximal de 50 jours compter de la publication du commandement; - la sommation au saisi et aux cranciers inscrits de prendre communication du cahier des charges, dans un dlai maximal de 8 jours compter du dpt du cahier des charges; - laudience ventuelle dans un dlai maximal de 30 jours minimal compter de la dernire sommation; - la publicit en vue de la vente a lieu 30 jours au plus tt et 15 jours au

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plus tard avant la vente. La vente a lieu au moins 45 jours et au plus tard 90 jours aprs le dpt du cahier des charges; la date de la vente est fixe dans lacte de dpt du cahier des charges. En cas de causes graves et lgitimes, une dcision judiciaire peut repousser la date de vente dun dlai maximal de 60 jours. Au total, de la signification du commandement la vente, il peut scouler un dlai maximal de 7 mois 3 semaines et, le cas chant, de 9 mois 3 semaines. Il arrive que les cranciers saisissants soient dclars adjudicataires, faute denchrisseurs, et revendent par la suite. Le dfaut denchrisseurs peut provenir du manque de dynamisme du march de limmobilier et parfois de la rticence des acqureurs acheter un bien dune personne en dtresse. La valeur de revente dpend de la mise prix et du nombre denchrisseurs. Il ny a donc pas d"habitude". La mise prix est rgie par lart. 267, point 10 AUVE ainsi quil suit : la mise prix est fixe par le poursuivant, laquelle ne peut tre infrieure au quart de la valeur vnale de l'immeuble. La valeur de l'immeuble doit tre apprcie, soit au regard de l'valuation faite par les parties lors de la conclusion de l'hypothque conventionnelle, soit, dfaut, par comparaison avec les transactions portant sur des immeubles de nature et de situation semblables. Dune manire gnrale, le dispositif juridique mis en place dans le cadre de lActe uniforme est scurisant pour les cranciers et offre toutes les garanties dune sret relle immobilire et dun recouvrement dans un dlai raisonnable : la procdure de ralisation dune hypothque normalement constitue et inscrite est infrieure une anne.

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2. LES ENTRAVES DU MARCHE HYPOTHECAIRE

Les entraves au fonctionnement optimal du march hypothcaire peuvent tre classes en deux (2) grandes familles : - les entraves financires, c'est--dire celles directement lies des dysfonctionnements des systmes financiers (banques, tablissements financiers, structures de refinancement, organismes de garanties), et des aspects conomiques ; - les entraves non financires portant essentiellement sur le foncier, les aspects juridiques, rglementaires, administratives, et les politiques mises en uvre. Certaines entraves peuvent tre leves dans le court terme, tandis que dautres ncessitent une redfinition des stratgies des Etats ainsi que des plans dactions moyen terme et impliquent une relle volont politique pour le dveloppement de lhabitat et du march hypothcaire dans notre sous rgion. Cependant, la plupart des solutions pour lever ces entraves restent la porte des autorits tatiques et rglementaires et sappuie sur un besoin dharmonisation des pratiques et politiques dans lespace UEMOA.

2.1. Les entraves non financires

2.1.1. Entraves lies au foncier

2.1.1.1. Lharmonisation des systmes et codes fonciers

Dans les pays de la zone UEMOA, le systme foncier est gnralement un produit de lenvironnement historique, conomique et culturel du pays. Ainsi, les situations du foncier prsentent des diffrences notables : - Certains pays ont procd des rformes afin dasseoir un systme foncier apte promouvoir une utilisation rationnelle du sol, en conformit avec les plans de dveloppement conomique et social. Ainsi, lessentiel des sols a t rig en domaine national. Cest le cas par exemple du Sngal o prs de 95 % des sols relvent du domaine national. Cest galement le cas du Mali o lEtat est dtenteur de la quasi totalit du stock foncier national. Les terres du domaine national ne peuvent tre immatricules quau nom de lEtat et sont donc de fait exclues du march hypothcaire, sauf procder des immatriculations sur la base de dcisions administratives.

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- Larchitecture et le contenu des titres fonciers est diffrent dun pays lautre. Le Niger par exemple a cr un titre de proprit spcifique, le titre Cheyda ( tmoignage en haoussa) qui correspond une simple reconnaissance de proprit. Le droit au bail est considr comme un vritable titre de proprit dans certains pays et fait lobjet dune inscription hypothcaire, alors que dans dautres il ne donne pas les mmes droits. - Le rgime foncier est parfois complexe et ne favorise pas lobtention dhypothques fermes. Cest le cas par exemple pour la ville de Touba au Sngal o il nexiste quun seul titre foncier alors que sa population avoisine 550 000 habitants. Afin de mettre en place un march hypothcaire scuris, il est essentiel quune harmonisation de lensemble des codes fonciers de lUEMOA soit ralise de manire permettre aux futurs intervenants de parler le mme langage et de donner le mme contenu et les mmes droits aux diffrents titres mis.

2.1.1.2. Planification et normalisation foncire

Les oprations de normalisation foncire (morcellement, immatriculation ) grande chelle sont trs peu dveloppes au sein de lUnion. Elles sont ralises au coup par coup suivant les besoins de projets immobiliers ponctuels et de faible envergure. Ce problme entrane naturellement un recours rgulier des titres prcaires du type droit au bail, permis doccuper parmi lesquels seuls le droit au bail est parfois tolr comme garantie hypothcaire par les tablissements bancaires. Le nombre de titres fonciers est particulirement faible dans certains Etats et dcourage le secteur bancaire sengager dans loctroi de crdit immobilier du fait de la prcarit des actes de proprit transmis. A titre dexemple, selon une tude mene par le FMO (aot 2007) : - il nexisterait que 3 500 titres fonciers au Mali ; - seules 2% des surfaces au Bnin feraient lobjet de titres fonciers. Cette situation, qui se traduit par une faiblesse des assiettes foncires, reste un frein important au dveloppement de la promotion immobilire et dune saine urbanisation.

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2.1.1.3. Gestion de la conservation foncire

La conservation foncire constitue galement une faille dans le processus de gestion et de suivi du patrimoine foncier des Etats. Elle est garante de toutes les transactions en matire immobilire et foncire. Lorsquelle prsente des lacunes quant son exhaustivit ou sa fiabilit, les transactions perdent tous les supports informationnels ncessaires leur scurisation. La situation du cadastre dans certains pays (enregistrement non exhaustif des actes, retard dans le traitement des dossiers, absence de systme darchivage performant, possibilit daltrer ou de dlivrer en toute illgalit des documents officiels,...) a entran une mfiance des principaux acteurs vis--vis du systme de gestion foncire. Il reste entendu que la scurisation de la gestion foncire constitue un objectif majeur dans la perspective de la mise en place dun march hypothcaire qui repose sur la confiance, notamment le caractre sacr, intangible et inaltrable des oprations foncires ralises.

2.1.2. Entraves lies aux politiques de gestion urbaine Nos observations et analyses des politiques nationales ont fait ressortir des constats dont la plupart reste valable pour lensemble de la communaut. Il sagit essentiellement : - du retard considrable dans lamnagement des quartiers priphriques des villes ainsi que dans la ralisation de la voirie primaire et des quipements collectifs du fait de la difficult mobiliser les ressources ncessaires ; - de linsuffisance des quipements et des infrastructures de base (voieries et rseaux divers), qui entranent souvent dnormes dpenses pralables damnagement et dquipements par les promoteurs ; - de labsence dintervention de lEtat au niveau du financement de la viabilisation des assiettes foncires mises la disposition des socits immobilires ; ce qui contribue fortement laugmentation du cot dacquisition du logement ; - de labsence dans certains pays de structures exclusivement ddies lamnagement. Cette carence conduit les promoteurs raliser des oprations damnagement sur des surfaces rduites correspondant leur besoin du moment et donc se priver de vritables conomies dchelle quaurait pu gnrer lamnagement de plus grandes surfaces. Ceci a bien entendu un impact immdiat sur le cot du foncier et donc le cot final de lhabitation. Il convient galement de

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noter dune manire gnrale labsence de dissociation entre lactivit damnagement et celle de constructeur dans la plupart des Etats ; - de la trs faible participation des socits concessionnaires la viabilisation des ensembles immobiliers, malgr le fait quelles sont ensuite les principales bnficiaires des rseaux financs et raliss par les promoteurs ; - de labsence de mcanisme de subvention la pierre pour allger les charges lies la ralisation des constructions. Cette subvention peut tre globale sur tous les matriaux de constructions ou sadresser spcifiquement un ou des matriaux en particulier ; - de problmes durbanisation et de gestion de la croissance urbaine : les politiques de dcentralisation sont pour lheure cantonnes la dcentralisation des administrations. Elles ne sont pas suffisamment tendues lactivit conomique par la cration de ples conomiques forts en dehors des capitales et quelques capitales rgionales. Cette propension la concentration de lactivit conomique impacte directement les flux migratoires internes vers les capitales et villes principales (capitales rgionales) avec des taux durbanisation deux chiffres dans presque tous les pays de la zone. Ce phnomne entraine de manire automatique une situation de spculation foncire en raison de laugmentation de la demande et une offre limite. Les besoins dhabitat en milieu urbain voluent avec la croissance naturelle de la population et une pousse vers les agglomrations urbaines (par exemple 45% des sngalais vivent en milieu urbain). La particularit du secteur de lhabitat rside dans le fait que les besoins en logement sont toujours aussi pressants pour une population (notamment urbaine) de plus en plus croissante, alors que les possibilits dacquisition dun logement sont limites eu gard la raret des assiettes foncires, aux cots de construction et aux difficults lies des schmas de financement inadquats.

2.1.3. Entraves socio-conomiques

2.1.3.1. Le faible taux de bancarisation

Le faible taux de bancarisation (moins de 4% dans lUnion selon les donnes de la Commission de lUEMOA) et limportance du secteur informel dans nos conomies ne permettent pas au systme bancaire de rentrer en relation avec un plus large ventail de la population.

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La ralit dans nos pays, est quil existe un milieu disparate de petites et micro entreprises individuelles qui uvrent le plus souvent dans linformel, dfini ici comme lensemble des activits conomiques qui se ralisent en marge des lgislations pnales, sociales et fiscales ou qui chappent la comptabilit nationale. Ces entreprises individuelles ne tiennent pas de comptabilit rpondant aux rgles applicables en la matire, mais disposent de ressources importantes qui ne transitent pas par le systme bancaire. Ces acteurs conomiques considrent trop contraignant le formalisme exig par les tablissements de crdit. Ces constats ont conduit les Etats membres de lUnion, promouvoir et inciter la cration et le dveloppement de structures de micro-finances pour capter dans une conomie formelle intermdiaire et peu contraignante, les ressources issues du secteur informel. Ces structures sont plus flexibles et susceptibles doffrir des possibilits daccs au crdit adaptes aux revenus modestes. En consquence, un nombre lev de travailleurs na pas accs aux possibilits de crdit immobilier, soit du fait quils nont pas accs au secteur bancaire, soit du fait du caractre informel de leur activit qui ne leur permet pas de prsenter un bulletin de salaire ou de justifier des flux financiers rguliers, condition souvent pose par les banques pour loctroi dun financement.

2.1.3.2. Linflation

Si jusqu un pass rcent linflation a t globalement matrise dans notre zone, elle constitue aujourdhui une proccupation majeure du fait des tendances du march ptrolier et du march cralier, qui peuvent avoir un effet non ngligeable sur le dveloppement du march immobilier. Linflation a connu une acclration sensible. Elle sest tablie 5,8% en 2007 - pour une norme communautaire de 3%. Cet indicateur, qui stablissait 3% en 2006, a une double incidence sur le dveloppement du crdit immobilier, et se traduit par : - une baisse relle du pouvoir dachat des mnages, - une hausse sensible des cots de construction des logements. Si les tendances actuelles persistaient, laccs au logement serait de plus en plus difficile pour une partie significative de la rgion dans les conditions de crdit actuelles.

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Lexprience montre que les tensions inflationnistes peuvent contribuer favoriser loffre de logement du fait que limmobilier constitue une valeur refuge pour les investisseurs prfrant garder une bonne partie de leur portefeuille en actifs rels pour viter lrosion montaire. Cependant, il est fortement souhait de juguler les tensions inflationnistes en vue dviter lrosion du pourvoir dachat des mnages et de prserver la solvabilit des acqureurs et locataires immobiliers.

2.1.3.3. La demande solvable

Les particuliers sont confronts la faiblesse des revenus salariaux, ce qui constitue une entrave majeure pour laccs aux crdits immobiliers. En effet, la proportion de la population active (salaris) disposant dun revenu net pouvant supporter des annuits mensuelles suprieures 150 000 FCFA en remboursement dun crdit immobilier pour un habitat de moyen standing, sur une dure demprunt denviron dix ans est marginale pour la plupart des pays aux conditions actuelles du march. Leffet combin - cot du crdit immobilier et faiblesse des revenus salariaux exclu de facto une bonne catgorie de la population active. A titre dexemple, le tableau ci aprs rcapitule les conditions de revenus ncessaires pour tre ligible des prts bancaires aux conditions prsentes ci aprs :
Tableau 1 : Pourcentage des mnages urbains pouvant accder la proprit au Burkina faso Amortissement - annes Taux d'intrt hypothcaire Nombre de priodes Montant du prt (FCFA) 50 000 000 30 000 000 20 000 000 15 625 000 12 000 000 8 750 000 7 500 000 6 300 000 4 993 750 3 937 500 10 ans 11,00 % 120 0% 0% 9% 11% 16% 27% 32% 38% 45% 52% 15 ans 11,00 % 180 6% 14% 22% 24% 29% 37% 41% 46% 52% 58% 20 ans 11,00 % 240 14% 21% 28% 30% 34% 42% 46% 50% 56% 61%

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Tableau 2 : Pourcentage des mnages urbains pouvant accder la proprit au Sngal Amortissement - annes Taux d'intrt hypothcaire Nombre de priodes Montant du prt (FCFA) 50 000 000 30 000 000 20 000 000 15 625 000 12 000 000 8 750 000 7 500 000 6 300 000 4 993 750 3 937 500 10 ans 11,00 % 120 0% 3% 10% 11% 15% 24% 34% 46% 63% 73% 15 ans 11,00 % 180 8% 13% 19% 20% 28% 46% 56% 65% 74% 81% 20 ans 11,00 % 240 13% 18% 27% 29% 38% 57% 64% 70% 78% 83%

Tableau 3 : Pourcentage des mnages pouvant accder la proprit au Niger Amortissement - annes Taux d'intrt hypothcaire Nombre de priodes Montant du prt (FCFA) 50 000 000 30 000 000 20 000 000 15 625 000 12 000 000 8 750 000 7 500 000 6 300 000 4 993 750 3 937 500 10 ans 11,00 % 120 0% 1% 6% 6% 9% 14% 16% 19% 26% 35% 15 ans 11,00 % 180 4% 8% 12% 12% 15% 19% 21% 27% 35% 45% 20 ans 11,00 % 240 8% 11% 14% 15% 17% 21% 26% 32% 39% 53%

Toutefois, les indicateurs conomiques de la rgion dAfrique subsaharienne sont favorables, pour attnuer terme, la faiblesse des revenus par habitant. Ces projections prvoient une hausse sensible du revenu rel par habitant, qui pourrait doubler dici 2020 (rapport FMO : Etude de march afin danalyser les perspectives dextension des activits du FGHM dans la zone UEMOA. Aot 2007). Ce qui pourrait en partie attnuer la contrainte lie la faiblesse des revenus. Dune manire gnrale, la faiblesse des revenus commande la mise en uvre de facteurs incitatifs indispensables au dveloppement du march hypothcaire, notamment en travaillant sur lamlioration dun certain nombre de variables telles que : la dure des emprunts, le taux dintrt, la rduction des cots par lincorporation de matriaux locaux,

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2.1.4.

Entraves lies aux garanties

Malgr les efforts raliss sur le plan juridique, par ladhsion des Etats de lUEMOA lOHADA, il subsiste des difficults de mise en uvre pratique du cadre juridique de lhypothque dans plusieurs pays. Dans le cadre de notre tude, nous avons fait le choix daccorder un accent particulier aux problmes de garanties qui se situent plusieurs niveaux.

2.1.4.1. Les modalits et dlais dinscription dune hypothque

Les caractristiques principales qui ressortent de lobservation des diffrentes lgislations foncires de la zone UEMOA sont lies la prdominance du droit coutumier et ltendue importante du domaine national ne pouvant priori pas faire lobjet dhypothque. Ce facteur, associ aux lenteurs administratives des procdures de mutation constitue, un frein important au dveloppement des marchs hypothcaires nationaux. Dautre part, il convient de noter que les banques, du fait de la pression de la demande de leur clientle, dveloppent une pratique dsormais rpandue qui consiste adosser les prts immobiliers sur des titres autre que les titres fonciers. Bien entendu, les impacts comptables ne tardent pas se faire ressentir notamment aprs le passage de la Commission Bancaire qui suggre la comptabilisation de provision pour dprciation sur les emplois adosss des titres dits prcaires . Linscription de lhypothque constitue un enjeu majeur, dans la mesure o elle conditionne lefficacit des procdures de ralisation. En effet, la ralisation dune hypothque suppose dune manire gnrale que toutes les conditions de forme aient t pralablement mises en uvre, notamment lobtention dun certificat dinscription hypothcaire qui est un titre excutoire, qui doit accompagner la grosse douverture de crdit. Lexprience montre que la procdure dinscription nest pas toujours intgralement mise en uvre pour les raisons suivantes : - des retards importants au niveau des services juridiques des banques et des notaires dans la ralisation des formalits dinscription, pour diverses raisons dont une bonne partie lie des problmes de suivi et de procdures ; - des retards significatifs dans le morcellement des titres fonciers et la dlivrance des titres individuels qui peut durer des annes. Sans la production dun tel titre, la dlivrance dun certificat dinscription hypothcaire nest pas en principe possible dans plusieurs pays. Toutefois, lhypothque peut tre enregistre au livre foncier avec production dun tat des droits rels, qui fait apparatre linscription

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hypothcaire. Cependant, rappelons que seul le certificat dinscription vaut titre excutoire ; - la ncessit pour les droits au bail de recueillir lautorisation de lEtat avant linscription dune hypothque. La dlivrance des titres fonciers individuels doit ncessairement tre acclre dans les Etats dans la perspective de faciliter le dveloppement du march hypothcaire. Ceci suppose la rsorption des difficults et des goulots dtranglement dans les administrations charges de la gestion foncire, mais galement la mise en place dune politique volontariste dimmatriculation des titres fonciers.

2.1.4.2. Le rang de lhypothque

Lun des principes qui rgit linscription en hypothque est la possibilit de procder plusieurs inscriptions sur un mme immeuble. En dautres termes, lActe uniforme de lOHADA reconnat le principe selon lequel plusieurs crances peuvent tre adosses un mme immeuble. Dans la pratique, les tablissements financiers sont confronts une difficult de taille. En effet, la Commission Bancaire tolre les hypothques de 2me rang mais ne reconnait pas celle de 3me rang comme tant des garanties suffisantes, mme lorsque la valeur de limmeuble le permet. Cette situation a pour consquence de rduire la possibilit des tablissements financiers doctroyer des crdits lorsquils sont adosss des hypothques de rang suprieur 2.

2.1.4.3. La ralisation des garanties

Comme soulign plus haut, la ralisation des garanties est rgie par lActe uniforme sur les srets de lOHADA. Dune manire gnrale, le dlai de ralisation des garanties est raisonnable dans la zone puisquinfrieure une anne lorsque toutes les conditions de validit requises de linscription hypothcaire ont t respectes. Lexprience montre que les difficults sont souvent lies, dune part labsence de titre excutoire, donc de certificat dinscription hypothcaire, et dautre part des contraintes pouvant rendre la vente difficile, notamment : - des problmes culturels dans certains pays qui font que les habitants ne souhaitent pas acqurir des biens qui ont fait lobjet de saisie ; - labsence dans certains pays de march immobilier dynamique.

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En rgle gnrale, les difficults de ralisation sont essentiellement lies la formalisation imparfaite des hypothques, mais ne rsultent pas des insuffisances du dispositif de lOHADA.

2.1.5.

Autres entraves

2.1.5.1. Liquidit du march immobilier

La situation du march immobilier de lUEMOA est relativement htrogne. Si dans certains pays, il existe une liquidit relative avec des oprations frquentes dachat et de vente, il en est autrement dans certains pays ou le nombre de transactions est relativement faible et ou un bien immobilier peut rester longtemps sans trouver dacqureur. Cette situation pourrait trouver son origine dans plusieurs facteurs, notamment linadquation entre loffre et la demande, la forte spculation, la difficult trouver les financements pour les acqureurs, Elle constitue bien videmment une entrave au dveloppement du march hypothcaire qui pourrait cependant en partie tre leve par une stimulation de la demande par une politique de financement approprie, tant donn que le besoin en logement dans la plupart des Etats est largement excdentaire par rapport loffre.

2.1.5.2. Professionnalisation du secteur

Le secteur immobilier enregistre plusieurs intervenants dont des promoteurs, des agences immobilires, des entreprises de construction, des architectes, Le secteur semble souffrir dun dficit de confiance essentiellement li au comportement de certains acteurs : - existence de beaucoup dintervenants insuffisamment structurs et parfois la limite de linformel. Plusieurs intervenants exercent une activit dagence ou de courtage, dans la plus stricte illgalit ; - ralisation de constructions sans respect des normes darchitecture denvironnement ou de construction de base ; - surface financire insuffisante ou manque de srieux de certains promoteurs ;.

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Si le cadre et les dispositions juridiques et techniques existent dans la plupart des Etats de la Communaut, il y a lieu de mettre en uvre les actions idoines en vue de : - promouvoir des promoteurs immobiliers capables de raliser des programmes denvergure avec un niveau de qualit suffisant ; - faire respecter lensemble des dispositifs juridiques et techniques relatifs la construction (intervention dun architecte, permis de construire, ) ; - mettre en uvre des dispositions coercitives pour assainir les pratiques du march.

2.2. Les entraves financires

Les entraves financires se dfinissent comme tant des blocages lis aux dysfonctionnements et aux imperfections des systmes financiers quil sagisse des banques ou des institutions financires. Elles peuvent tre lies des facteurs internes aux banques et tablissements financiers (choix stratgiques, modes de fonctionnement, politiques, priorits commerciales) ou des facteurs exognes lis lenvironnement financier rgional ou national.

2.2.1.

Entraves lies au contexte rglementaire et prudentiel

Afin de scuriser lenvironnement conomique et financier au sein de lUEMOA, la Banque Centrale a instaur une rglementation en phase avec les attentes des investisseurs et des pargnants en matire de scurit des investissements, des placements et de lpargne. A cette fin, un dispositif prudentiel a t conu afin de rpondre cet objectif. Il est structur autour dun certain nombre de ratios prudentiels et dinstructions comptables. Nous attirons ci-aprs votre attention sur les aspects de la rglementation qui peuvent constituer une entrave au dveloppement du march hypothcaire.

2.2.1.1. Le ratio de couverture des emplois moyen et long terme par des ressources stables

En vue d'viter une transformation excessive des ressources vue ou court terme en emplois moyen ou long terme, les banques et tablissements financiers doivent financer une certaine proportion de leurs actifs immobiliss ainsi que de leurs autres emplois moyen et long terme, par des ressources stables.

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Pour mesurer la "transformation" opre en raison des activits de prts, d'emprunts ou de rception des dpts, la notion de dure restant courir ou dure rsiduelle suprieure deux (2) ans est retenue. La norme respecter pour le coefficient de couverture des emplois moyen et long terme par des ressources stables est fixe 75% minimum. Lapplication de cette norme conduit nautoriser la couverture des emplois moyen et long termes qu hauteur de 25% par les ressources de dure rsiduelle infrieure deux ans. Compte tenu de la structure des dpts dans notre zone qui est prsente ci-aprs, un tel ratio prive les banques de la possibilit deffectuer des financements long terme des taux intressants partir des ressources court terme qui ne prsentent pas de cot onreux (dpts vue). Le tableau des dpts et emprunts de la zone est prsent ci-aprs pour les annes 2004 2006.
Zone UEMOA Dpts et emprunts vue Dpts et emprunts terme Total dpts et emprunts (1) Fonds propres Total des ressources (2) Total dpts et emprunts en % des ressources (1/2) 2004 2 363 2 268 4 631 638 5 651 81,9% 2005 2 608 2 567 5 175 673 6 265 82,6% 2006 2 864 2 835 5 699 739 6 935 82,1%

Ces chiffres traduisent limportance des ressources financires des banques, dont lessentiel est cependant moins de deux ans. Il serait souhaitable que les banques tudient avec la BCEAO, la possibilit et les consquences dune augmentation du coefficient de transformation dans la zone. Toutefois, cette rflexion devrait tenir compte dune part, des proccupations que la crise financire internationale suscite en matire de renforcement du dispositif prudentiel et dautre part, du volume des transactions et du rle de la structure de refinancement qui sera mise en place pour combler le dficit de ressources longues au sein de lUEMOA. Par ailleurs, daprs les informations obtenues, la question de la modification du ratio de transformation fait actuellement lobjet dune tude au sein de la BCEAO.

2.2.1.2. Le ratio de division des risques

Les banques et tablissements financiers doivent limiter, dans une certaine proportion, leurs risques sur un mme bnficiaire ou une mme

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signature, ainsi que sur lensemble des bnficiaires dont les concours atteignent un niveau donn de leurs fonds propres effectifs. Dans un contexte normal de financement de lhabitat avec une promotion de lhabitat individuel, le problme de la division des risques ne se pose pas. Il peut se poser dans une situation o les acteurs de limmobilier sont en nombre rduit et lorsque le contexte leur impose dimmobiliser des ressources importantes (cas de financement de projets immobiliers denvergure). Cette situation peut dans une certaine mesure constituer une entrave au respect du ratio de division des risques et freiner des politiques dhabitat social.

2.2.1.3. Linstruction 94-05 sur le engagements en souffrance

provisionnement

des

Ce dispositif prcise en particulier que pour les risques privs non garantis par l'Etat, les provisions sont constitues selon les modalits suivantes : - pour les risques rpondant la dfinition de crances impayes ou immobilises, la constitution de provisions (capital et intrts) est facultative ; - pour les risques rpondant la dfinition de crances douteuses ou litigieuses, les dispositions suivantes doivent tre suivies : les risques privs non couverts par des garanties relles doivent tre provisionns 100%, au cours de l'exercice pendant lequel les crances sont dclasses en crances douteuses ou litigieuses ; les risques assortis de garanties relles : la constitution de provisions est facultative au cours des deux premiers exercices. La provision doit couvrir au moins 50% du total des risques le troisime exercice et 100% le quatrime exercice. Les observations et critiques formules pas les intervenants du secteur bancaire portent sur trois points : - les inscriptions hypothcaires sur le droit au bail ne sont pas toujours reconnues comme une garantie relle lors des missions de la Commission bancaire ; or ces inscriptions offrent les mmes droits que ceux sur les titres fonciers ; - les hypothques de troisime rang ne sont pas considres dans lapplication du dispositif mme lorsque la valeur de la garantie excde largement le montant du crdit ; - la politique de constitution de provision applique est automatique en fonction de lanciennet et doit atteindre un taux de 100% au bout

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de la quatrime anne, mme en prsence de garantie couvrant largement la totalit de la crance compromise. Or, la ralisation de la garantie dans notre zone peut prendre du temps du fait des difficults relatives la gestion foncire. Par ailleurs, en labsence de garantie relle (hypothque), la crance doit tre provisionne 100% lanne du dclassement. Si linstruction peut tre perue par certains comme un frein loctroi de crdit immobilier, il constitue cependant, un excellent vecteur dassainissement des crdits immobiliers et donc de dveloppement dun march hypothcaire sain travers la rigueur quelle peut induire auprs des banques et tablissements financiers.

2.2.2. Entraves lies la disponibilit et laccs aux ressources

2.2.2.1. Stratgie dutilisation des ressources

La dcision doctroi de crdit obt aux critres dapprciation du risque : Ces critres sont : - le risque dimmobilisme des ressources affecter, - le risque de non remboursement des ressources alloues. Le risque dimmobilisme sapprcie suivant la dure du crdit et les ressources appropries que la banque devra mobiliser. En effet, les crdits court terme sont financs par des comptes vue (dpts clientle) qui ne sont gnralement pas rmunrs. Cette prfrence au court et moyen terme rsulte principalement des marges intressantes engranges sur les crdits de ce type (exploitation, consommation, quipement,). Le risque de non remboursement sapprcie suivant la nature des garanties recueillies qui sont moins contraignantes et faciles raliser. Ce risque de remboursement intervient aprs lapprciation du risque dimmobilisme. Cette proccupation est en rapport direct avec le souci des banques et tablissements financiers doptimiser la rotation de leur capital par le dveloppement du court terme. Dune manire gnrale, les statistiques de la zone montrent une forte proportion des crdits court terme qui reprsentent eux seuls 61% des engagements des banques au 31 dcembre 2006.

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Aujourdhui, les marges sur le court terme sont plus intressantes que sur les crdits long terme du fait de la raret des ressources longues et de leur cot de mobilisation largement suprieur.

2.2.2.2. Absence de systme de refinancement adquat

Au sein de la zone UEMOA, les mcanismes de refinancement se traduisent essentiellement par les accords de classement de la BCEAO qui offrent sous certaines conditions des possibilits de refinancement des emplois en dessous dun certain seuil correspondant la quotit de refinancement autorise (35%). Les accords de classement constituent un outil de contrle qualitatif et posteriori des crdits distribus par les banques et tablissements financiers. Le dispositif laisse en effet aux banques et tablissements financiers lentire responsabilit des crdits quils accordent. Lobjectif ultime est de mettre la disposition du systme bancaire, un outil de suivi qualitatif du portefeuille de crdit. Le constat effectu ce sujet est que le recours au refinancement par les accords de classement est un niveau trs bas au sein de la zone pour plusieurs raisons : - le peu dintrt pour les banques qui disposent des ressources court terme en volume suffisant et qui utilisent le march interbancaire en cas de difficults passagres ; - la collecte des informations ncessaires auprs des entreprises nest pas aise, notamment pour les chiffres prvisionnels et les comptes certifis ; - la difficult de certaines entreprises respecter les ratios dfinis, Par ailleurs, le dispositif permet essentiellement de se refinancer sur le court terme, pour une dure variant entre 1 et 30 jours. La zone UEMOA se caractrise donc par labsence de structure et de mcanisme de refinancement pour lobtention de ressources long terme. La seule exprience connue est celle de la Cte dIvoire qui a mis en place une facilit administrative : le CDMH (Compte de Mobilisation pour lHabitat). Jusquen fin 2007, le CDMH connaissait un succs mitig en raison des conditions de refinancement pas suffisamment attractives au got des banques et tablissements financiers. Ces conditions se rsument comme suit :

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Libells Taux de refinancement Marge bancaire Assurance Taux de prt lacqureur Dure Quotit de refinancement 6% 3% 0,5% 9,5% 11 20 ans 90 95% selon la dure du prt.

Ce manque dattractivit rsulte principalement du fait que la marge bancaire est considre comme insuffisante par la plupart des banques, qui ont tendance faire le parallle avec les marges quelles dgagent sur des oprations de court terme avec des taux de sortie plus intressants et un cot de ressource plus faible.

2.2.2.3. Labsence ou linsuffisance de ressources longues peu onreuses adaptes aux emplois longs

Le tableau ci aprs prsente la structure des emplois de la zone UEMOA. Il fait ressortir le constat suivant : entre 2003 et 2006, la part des emplois longs dans la totalit des emplois a oscill entre 2,53 et 3,12%.
En milliards de FCFA

Anne 1. Crdits (a+b+c+d+e) a) Crdits court terme b) Crdits moyen terme c) Crdits long terme d) Oprations de crdit-bail e) Crdit en souffrance

2006 4 884,9 2 926,1 1 384,1 154,0 38,9 381,8

2005 4 334,9 2 663,9 1 168,9 140,5 32,3 329,3

2 004 3 757,0 2 390,0 858,0 148,0 32,0 329,0

2 003 3 585,0 2 387,0 774,0 134,0 28,0 262,0

Cette situation des emplois dans la zone traduit plus que tout autre dveloppement, linsuffisance des ressources long terme. Si pour certaines banques, le dveloppement du crdit court terme constitue une stratgie volontariste du fait des marges dgages, beaucoup de banques seraient davantage enclins effectuer des crdits long terme si les ressources taient disponibles pour leur permettre deffectuer un matching satisfaisant. Il convient de souligner nanmoins que les banques disposent dune possibilit dmission de certificats de dpt, conformment aux dispositions du Rglement n 96-03 de la BCEAO. Toutefois les montants mobiliss restent encore marginaux (5 milliards de FCFA seulement sur la priode 1997-2007). La dure des certificats de dpt couvre des chances allant de 7 jours 7 ans maximum.

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Les ressources disponibles dans notre zone pour le crdit long terme recouvrent en ralit les fonds propres des banques et les montants des dpts utilisables dans la limite de la transformation. Les ressources collectes par les banques commerciales sont majoritairement vue ou moins de deux ans comme le montre le tableau ci aprs :
En Milliards de FCFA

Anne Ressources Dpts et emprunts A vue A terme

2006 6 935,3 5 699,3 2 863,9 2 835,3

2005 6 265,5 5 175,2 2 608,1 2 567,1

2 004 5 651,0 4 631,0 2 363,0 2 268,0

2 003 5 428,0 4 515,0 2 319,0 2 196,0

La lecture des bilans des banques permet de constater que les emprunts destins des financements long terme restent marginaux dans la zone. Par ailleurs, il nexiste pas ou peu de structures spcialises telles que des fonds nationaux pour lhabitat (financement direct ou garantie de financement), facilitant laccs pour les tablissements de crdit des ressources longues de financement des conditions douces, ou incitant ces derniers consentir des crdits immobiliers aux agents conomiques moyens ou faibles revenus. Dans le cadre de leur politique de dveloppement de lhabitat, certains Etats ont mis en place des fonds destins faciliter les crdits habitat. Cest le cas par exemple du Sngal qui a initi un fonds log au niveau de la banque de lhabitat du Sngal. Toutefois, ces initiatives restent marginales et inconstantes. Les dispositions fiscales en matire dimposition des revenus de placements terme nincitent pas toujours les pargnants potentiels constituer des dpts ou faire des placements financiers. Les efforts consentis par lAdministration fiscale dans certains Etats de lUnion sont rcents. Des efforts ont t accomplis par certaines banques pour dvelopper lpargne terme, travers des comptes dpargne logement. Cependant, si cette dmarche a contribu augmenter les ressources longues au niveau de certaines banques, elle na pas permis de rsoudre la problmatique des ressources longues du fait de la faiblesse des capacits dpargne. Labsence de ressource longue un cot acceptable constitue le principal frein au dveloppement du march hypothcaire rgional.

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2.2.3. Entraves lies laccs au march financier et la disparit des conditions de banques
2.2.3.1. Restrictions du ct des marchs financiers

Malgr lampleur des besoins, certaines techniques financires propres au financement de limmobilier ne peuvent pas sacclimater pour plusieurs raisons : la rglementation et le cadre juridique nexistent pas encore dans la zone UEMOA pour certaines techniques financires adaptes au march immobilier. Cest le cas de la titrisation, des obligations foncires, mais aussi dune manire gnrale des obligations scurises. Une nouvelle rglementation sous rgionale est en cours de mise en place par les autorits comptentes.

- Certains marchs nationaux sont pour linstant de taille modeste, ce qui ne favorise pas, pour des raisons dchelle, lutilisation de certains instruments.
2.2.3.2. Disparit des conditions de banques

Les marchs immobiliers prsentent dans les pays de lUnion de grandes disparits. Les conditions de crdit dune place lautre sont variables. Les taux dintrt par exemple peuvent varier dun pays lautre de 7% 14%. Cette forte disparit peut constituer une difficult dans la perspective de la cration dun march hypothcaire. En effet, dans une telle hypothse, lintrt pour le refinancement pourrait tre limit pour les rgions qui ont les taux les plus bas. Une option pourrait tre de considrer la possibilit dmettre des titres pour le refinancement des conditions diffrentes pour satisfaire plusieurs places diffrentes. Elle aurait cependant linconvnient de rduire les possibilits dconomie dchelle et dtalement des cots dmission des titres.

2.2.4. Entraves lies aux conditions et politiques de crdit

2.2.4.1. La lgislation cessible) en matire dendettement (quotit

La lgislation en matire dendettement requiert un plafond nexcdant pas un montant dtermin pour les annuits de remboursement. Cette disposition dont lobjectif vise protger le salari du risque de

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surendettement, limite ses capacits daccs au crdit immobilier. Bien que, laccs lhabitat soit une proccupation majeure pour le salari, le fait dappliquer ce critre de quotit, combin la dure rsiduelle du temps de travail du salari pour la retraite, limite davantage laccs au crdit immobilier. La lgislation relative la dtermination de la quotit cessible figure dans les codes de procdure civile pour la plupart des Etats. Celle-ci est calcule par application dun barme prcis. Cependant, dans la plupart des banques le tiers est retenu pour des raisons de commodit. Dans la pratique, les banques accordent, au cas par cas des drogations qui peuvent aller jusqu 50% du salaire de lintress lorsque lemprunteur a des capacits financires qui le permettent ou des revenus complmentaires quil est capable de justifier. Cependant, cette situation ne met pas les banques qui ne respectent pas les dispositions lgales, labri dventuelles poursuites judiciaires pour incitation au surendettement. Nous sommes conscients que la quotit cessible des salaires est fortement rgie par la convention internationale sur la protection du salaire de 1949 qui stipule le salaire doit tre protg contre la saisie ou la cession dans la mesure ncessaire pour assurer lentretien du travailleur et de sa famille . Cependant, il serait opportun dtudier la possibilit de rehausser ce plafond pour les salaris qui le dsirent, pour le cas spcifique des crdits immobiliers. En effet, le logement constitue la proccupation premire des habitants qui peuvent accepter le principe dune quotit cessible plus importante dans la perspective de laccs la proprit.

2.2.4.2. La politique et les conditions de crdit

Les politiques de crdit mises en uvre au niveau de chaque tablissement ont bien entendu un impact direct sur le dveloppement du march hypothcaire. Ces politiques concernent le niveau dapport initial exig lemprunteur, la dure du crdit, le taux dintrt. Elles sont fortement influences par lenvironnement du secteur, notamment la disponibilit des ressources longues, la comptitivit du march financier,. - La dure des crdits immobiliers est relativement courte du fait de linsuffisance gnrale des ressources longues. Dans certains pays de la zone, comme le Bnin par exemple, les crdits immobiliers ont une dure comprise entre cinq et sept ans. Cette situation a un impact direct sur la capacit demprunt du client qui doit faire face des annuits plus importantes que si le crdit tait tal sur 15 ans par

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exemple. Cette situation prive une partie significative de la population de laccs au crdit immobilier. - Lapport exig pour un crdit immobilier varie dun pays lautre et reste gnralement lev dans notre zone compte tenu de la faiblesse des capacits dpargne. Certains tablissements exigent des apports de 25%, voire 30%. Comme pour la dure du crdit, la diminution du montant de lapport personnel permettrait dinfluer positivement sur la demande de financement de logements, et donc sur le dveloppement du march hypothcaire. - Les Taux dintrt de la zone restent relativement levs et oscillent autour de 12% en moyenne. La situation est cependant disparate dun pays lautre. Il en rsulte un effet dviction que nous illustrons ci aprs par un exemple chiffr. La Banque XXX octroie un crdit aux conditions suivantes : - Cot du logement = 10 millions FCFA + 15% frais, - Apport personnel = 20%, - Crdit demand = 9,5 millions FCFA, - Dure de 15 ans - Quotit cessible : Hypothse retenue de 40% Les rsultats des calculs effectus ci aprs sur la base dhypothses de taux dintrt montrent que plus le taux est lev, plus le salaire minimum requis augmente, dmontrant de ce fait limportance de leffet dviction :
FCFA Taux d'emprunt 8% 10% 12% 14% Remboursement mensuel 90 786 102 087 114 015 126 515 Revenu minimum mensuel requis 226 965 255 218 285 038 316 288

Dune manire gnrale, les indicateurs actuels laissent prsager une ventuelle volution la hausse du taux de base du fait de la raret des ressources. Cette raret sexplique par des taux trs comptitifs proposs par le march financier notamment pour les emprunts obligataires de lEtat. En plus des taux de rmunration trs comptitifs, certaines dispositions fiscales trs attractives incitent les investisseurs souscrire ces obligations.

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Les obligations de lEtat ont atteint des taux de rmunration de 6 et 7% net contre des taux de rmunration proposs par les banques sur les dpts terme et des comptes dpargne qui varient entre 3 et 6%. En sus des taux dintrts plus comptitifs, il convient de rajouter la TVA ou TOB sur les revenus des dpts terme verss par les banques. Une situation haussire des taux dintrt pourrait tre un danger majeur dans la perspective du dveloppement du march hypothcaire si les actions idoines ne sont pas mises en uvre pour collecter des ressources longues suivant des mcanismes appropris et comptitifs. Afin de diminuer limpact dviction des taux, certains pays ont lanc des initiatives. - Le Mali a mis en place en 1996 un Office (Office Malien pour lHabitat) pour la bonification des taux dintrt. LOMH bonifie pendant une priode de cinq (5) ans le taux dintrt des prts consentis pour fins dhabitation par la BHM de 2 % pour les personnes gagnant entre 75.000 et 100.000 FCFA et de 3 % pour celles gagnant moins de 75.000 FCFA. Cette bonification prend la forme dun versement fait directement par lOffice au dbiteur. - Nos entretiens et travaux de recherche ne font pas ressortir de cas similaires de mcanismes de bonification de taux au sein de la zone UEMOA. Il convient cependant de signaler lexistence une poque de mcanismes assimilables du type prts taux zro notamment au Sngal. Les taux dintrt restent un enjeu majeur dans la perspective du dveloppement du march hypothcaire. Si des mcanismes de refinancement appropris peuvent permettre de baisser significativement ce taux, il convient cependant quune rflexion soit mene pour mettre en uvre des solutions complmentaires, linstar des expriences de bonification de taux inities dans certains pays afin de rendre le crdit immobilier accessible au plus grand nombre. Bien videmment une attention particulire doit tre accorde aux cots souvent importants induits par de telles approches.

2.2.5. Entraves lies la fiscalit Lanalyse de la fiscalit applicable en matire doprations immobilires rvle dune manire gnrale un poids excessif de la fiscalit qui constitue une entrave majeure au dveloppement du march hypothcaire.

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Le tableau ci-aprs rsume la fiscalit applicable dans les diffrents pays de lUnion.
Pays MALI Fiscalit Un taux proportionnel : entre 5 et 20% sur cessions dimmeubles ; Actes de cession ordinaires : 5% du prix affich sur acte de vente Lorsque la valeur ne figure sur lacte : (superficie terrain x 1 000)*5% Titre foncier : Barme dgressif - 0-5 Millions FCFA : 200 000 Fcfa NIGER - 5-10 millions : 350 000 Fcfa - 10-20 millions : 600 000 Fcfa - 20-30 millions : 1 000 000 Fcfa - > 30 millions : 1 500 000 Fcfa TVA : 19% Droit denregistrement Le taux est de 15% pour les montants > 20 millions SENEGAL Le taux est de 5% pour les montants < 20 millions Pour les coopratives le taux est de 1% TVA : 18% GUINEE BISSAU COTE DIVOIRE Impt Gnral sur les ventes et services : 15% Droit commun : 10% Immeuble usage industriel, commercial ou bureau : 7,5% Acquisition association et fondation reconnue dutilit publique : 5%

Pays TOGO

Fiscalit Droit denregistrement 10,2% pour les titres fonciers 9% pour tous les autres titres

TVA : 18% Droit denregistrement sur ventes - Ventes 15% - Echanges 5% Baux de dure limite BURKINA FASO - Immeuble usage dhabitation 5% - Autres immeubles 10% - Baux vie ou dure illimite 15% - Cession de droit au bail 15% TVA : 18% BENIN Droit denregistrement Il est de 8% du prix de limmeuble. Si par contre, la personne dispose dun titre foncier de mutation, il faut y ajouter 0,3% Droits proportionnels applicables aux actes et oprations relatifs aux immeubles (de 1% 12% selon les actes) TVA : 18%

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Lanalyse de ce tableau appelle les observations suivantes de notre part : les droits denregistrement tournent en moyenne autour de 15 17%. Ce montant renchrit dautant le cot dacquisition des biens immobiliers pour les emprunteurs. La TVA, qui tourne autour de 18% en moyenne, est intgre dans les cots de construction. Cumule au droit denregistrement limpact fiscal global est dau moins 34 35% sur le montant du bien acheter.

Le poids fiscal constitue un levier important dans la mesure o il permet de rduire le cot de revient du bien. Le Bnin par exemple a mis en place un systme dincitation fiscale pour les promoteurs en exonrant de la TVA les intrants destins la construction de programmes immobiliers. Laccent nous semble cependant devoir tre mis sur les droits denregistrement qui contribuent de manire significative au renchrissement des biens, mais aussi la spculation immobilire. Pour illustrer cette situation, prenons lexemple suivant dun bien qui fait lobjet de deux transactions au mois de fvrier, puis juin de la mme anne :
Prix dacquisition en fvrier NN Droit denregistrement Cot de revient Prix de vente minimum en juin NN Cot de revient aprs enregistrement 100 millions FCFA 17% 117 millions FCFA 117 millions FCFA (Pas de bnfice) 137 millions FCFA

En consquence, un bien chang deux fois au cours du mme exercice sans plus value entrane le paiement de droits cumuls qui reprsentent 37% de son prix dachat.

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3. DIAGNOSTIC DE LA PRODUCTION DE CREANCES HYPOTHECAIRES

3.1. Approche mthodologique
3.1.1. Introduction Conformment aux termes de rfrences de la mission, ce diagnostic a principalement pour objet de mettre en vidence sur une priode de cinq annes, la production de crances hypothcaires de lUEMOA afin den apprcier le potentiel moyen terme. Ltude se veut essentiellement quantitative et vise obtenir au niveau de la zone, les informations suivantes : - le volume des crdits hypothcaires par nature, - les conditions de crdits (taux), - la dure, - les garanties. Les informations relatives au crdit hypothcaire ne peuvent pas directement tre obtenues partir des tats financiers et dclaratifs de la BCEAO. Leur obtention ncessite la mise en place de requtes appropries, en fonction du systme dinformation de chaque banque, afin didentifier et de compiler les informations suivant la forme souhaite.

3.1.2. La mise en uvre dune enqute dans la zone UEMOA Du fait de lindisponibilit des informations relatives au crdit hypothcaire, nous avons pris loption de procder une collecte dinformation auprs des banques de la zone UEMOA. Cette collecte a t ralise sous la forme dune enqute auprs dun chantillon de banques de lUnion. Lenqute a ncessit une visite des banques par nos diffrentes quipes et a repos sur : - des entretiens avec la direction gnrale, et les directions impliques dans la gestion oprationnelle du crdit (direction des engagements,

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direction du contentieux, direction des risques, direction juridique, direction comptable et financire,) ; - la prise de connaissance du systme dinformation et des changes sur les modalits dobtention des requtes ncessaires la production de linformation souhaite ; - une analyse des rapports dactivit et des documents de politique gnrale relative la gestion des crdits ; - un contrle de cohrence et de vraisemblance des informations communiques. Lenqute effectue auprs des banques a couvert deux dimensions :

Une dimension quantitative :

Il sest agi, sur une priode historique de cinq ans (2003 2007), dobtenir les informations quantitatives au niveau de chaque banque, relatives au volume de crdit immobilier, au montant des hypothques adosses, la dure initiale, la dure rsiduelle de remboursement, au taux dintrt appliqu. Les critres de collecte ont galement port sur la nature du crdit immobilier (habitat, usage commercial,) et le destinataire (particulier, entreprise, coopratives,). Afin dobtenir les informations souhaites, nous avons labor des tableaux de collecte qui sont prsents ci-aprs. Tableau 1 : Structure des crdits (Pour chaque exercice).
(En millions de FCFA) Selon la dfinition de lInstruction 94-03 16.1 Encours Dont crdit Total aux promoteurs immobiliers Sur hypothque Dont Encours adoss Sur autres garanties Taux moyen hors Personnel Taux moyen au personnel Dure initiale moyenne (mois) Dure rsiduelle moyenne (mois)

Nature de crdit

Crdits immobiliers - Particuliers - Personnel - Entreprises Sous total 1 Autres crdits - Crdits l'exportation - Crdits d'quipement - Crdits la consommation - Crdits de trsorerie Sous total 2 Total gnral

16.2 16.3 16.4 16.5 -

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Tableau 2 : Information sur les crdits immobiliers (Pour chaque exercice).

(En millions de FCFA) Crdit direct aux particuliers Crdit indirect aux particuliers (coopratives, associations, autres) Habitat Autres Crdit aux entreprises Dont crdit aux promoteurs immobiliers

Critres danalyse

Habitat + Usage Commercial Crdits accords sur l'anne Montant Nombre Encours au 31 Dcembre Montant total Montant des encours de crdits par dure initiale de remboursement Montant des encours de crdits par dure rsiduelle de remboursement =< 2 ans 2< d =<10 ans >10 ans =< 2 ans 2< d =<10 ans >10 ans Plus haut Pour les crdits < 2 ans Plus bas Moyen Plus haut Pour les crdits entre 2 - 10 ans Plus bas Moyen Plus haut Pour les crdits de plus de 10 ans Garanties Inscription hypothcaire effective ou en cours Promesse dhypothque Autres Source informations collectes auprs des banques Plus bas Moyen

Autres

Total

Taux pratiqus (TTC)

Compte tenu de notre connaissance du systme bancaire, nous avons une claire conscience que le renseignement exhaustif des tableaux pourrait constituer une difficult notable, du fait de lorganisation et des systmes dinformation mis en place dans la plupart des banques.

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Une dimension qualitative :

Au-del de la collecte et de lanalyse des chiffres bruts, lapprciation du potentiel du march hypothcaire, ne saurait tre exhaustive et pertinente sans la prise en compte des aspects qualitatifs. Ceci nous a amen aborder un certain nombre de thmes, prciss ci-aprs : - le mode de financement des crdits immobiliers (provenance des ressources), - les conditions bancaires gnralement appliques : loan to face value (couverture des crdits par la valeur des garanties), taux de charge (ratio chance sur revenu net), taux dintrt actuel pratiqu, niveau dapport exig, - les garanties garanties) ; habituellement recueillies (hypothques, autres

- la politique de refinancement des crances hypothcaires appliques sur les cinq dernires annes ; - les entraves financires et non financires au dveloppement du crdit hypothcaire ; - lintrt pour le refinancement de manire refinancement hypothcaire en particulier ; gnrale et le

- lintrt pour les modes de refinancement comme la titrisation et les obligations scurises ; - la politique de placement de la banque (march financier, march montaire, autres,) ; - la politique en matire de crdit immobilier (caractristiques, orientations majeures,). Un exemplaire complet du questionnaire soumis aux banques est prsent lannexe 3.

3.1.3. Critres de slection de lchantillon En vue dobtenir un chantillon reprsentatif de lencours des crdits au sein de lUnion, nous avons privilgi les critres ci-aprs : - le poids reprsentatif des banques suivant le critre Total Bilan et Total Crdit accords, - lintgralit des banques spcialises dans le crdit immobilier, notamment les banques de lhabitat ;

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- le critre pays, pour tenir compte de la reprsentation de toutes les places financires de lUnion. Les critres combins ont permis daboutir un chantillon de vingt cinq banques reprsentant un scope de 57,52% du total bilan et 56,14% du total des crdits de lUnion. La liste des banques slectionnes est la suivante :
POIDS RELATIF DES BANQUES DANS LUNION En milliards de FCFA Ordre 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 Banques SGBCI CBAO SGBS BDM BICICI BOA BENIN BNI BICIS BIAO-CI BHS ECOBANK BIB BICIA BURKINA BNDA BOA CI ECOBANK MALI ECOBANK BHM BIA NIGER BTD BOA NIGER BHCI BAO BHB BHB TOTAL
Source : Rapport annuel 2006 Commission Bancaire

Pays Cte d'ivoire Sngal Sngal Mali Cte d'ivoire Bnin Cte d'ivoire Sngal Cte d'ivoire Sngal Bnin Burkina Burkina Mali Cte d'ivoire Mali Togo Mali Niger Togo Niger Cte d'ivoire Guine Bissau Bnin Burkina

Total bilan 467 443 442 335 272 258 236 237 187 181 160 154 146 140 122 103 96 89 70 53 46 41 19 7 5 4 309 7 491 57,52%

Encours crdit 314 243 337 182 165 128 194 166 109 87 110 104 96 87 71 63 56 58 45 24 24 28 9 5 1 2 706 4 820 56,14%

Total (93 banques de l'Union en 2006) Scope

Afin, dune part de parfaire notre comprhension du march hypothcaire et, dautre part dlargir lanalyse tous les intervenants du secteur, nous avons rajout cet chantillon les structures suivantes :

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- une institution de micro finance : le rseau des caisses populaires du Burkina Faso, - le Compte de Mobilisation pour lHabitat de Cte divoire (CDMH), - le Fonds de garantie de lhabitat (FGHM). Le poids de lchantillon dans chaque pays est prsent ci-aprs :
En milliards de FCFA Population des banques Pays Bnin Burkina Faso Cte d'ivoire Guine Bissau Mali Niger Sngal Togo Total Total Bilan 769 807 2 167 28 1 035 277 1 954 426 7 491 Total Crdit 470 561 1 472 10 625 170 1 244 259 4 820 % de l'chantillon Total bilan 55,27% 37,79% 61,14% 67,86% 64,44% 41,88% 66,68% 34,98% Encours crdit 51,70% 35,83% 59,85% 90,00% 62,40% 40,59% 66,96% 30,89%

3.2. Difficults rencontres

La mise en uvre de la procdure de collecte au sein de lUMEOA a t particulirement difficile pour les principales raisons suivantes.

3.2.1. Disponibilit des informations dans le format souhait Les systmes dinformation de la plupart des banques reposent sur lutilisation de progiciels paramtrs, notamment DELTA, ATLAS, GLOBUS ou FLEXCUBE, IGOR, ; elles sont paramtres pour traiter et stocker linformation sous un format conforme aux obligations lgales de tenue de comptabilit et de reporting la BCEAO. Le guide dentretien a t conu essentiellement pour mettre en vidence la structure et ventilation des crdits immobiliers (par type de crdits et type de clients) et lanalyse des encours hypothcaires sur un certain nombre daxes. Dune manire gnrale, les applicatifs utiliss ne permettent pas lobtention directe de linformation dans la forme souhaite et prvue par le guide dentretien. Cette situation a rendu fastidieuse la collecte de linformation et le respect des dlais initialement dfinis.

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Par ailleurs, nous avons eu constater que les attributs prvus par le PCB ne sont pas systmatiquement renseigns dans de nombreuses banques rendant difficile toute collecte dinformation sans retraitements majeurs.

3.2.2. Absence de systme dcisionnel Compte tenu de linadquation entre la structure de linformation des banques et nos besoins informationnels, il sest avr indispensable de procder des requtes pour lobtention des informations souhaites. Une telle option a t possible dans les banques disposant doutils dcisionnels comme Business Object. Dans dautres cas, en labsence doutils dcisionnels, les services informatiques ont essay de concevoir des programmes adapts. Ces programmes nont pas toujours donn les rsultats escompts. Des retraitements ont du dans certains cas tre effectus sous format excel. Il convient dune manire gnrale de regretter labsence doutil dcisionnel dans de nombreuses banques, permettant de structurer linformation contenue dans les bases de donnes, de manire flexible et rapide, en fonction des exigences danalyse et de gestion.

3.2.3. Historisation et sauvegarde des donnes Nous avons t confronts dans certains cas lindisponibilit des donnes relatives aux exercices 2003 et 2004 du fait principalement de larchivage des donnes relatives ces exercices. Dans certains cas, les restaurations de sauvegarde nont pas pu tre ralises. Il a fallu en consquence procder une reconstitution des donnes sur la base des taux dvolution moyen sur la priode.

3.2.4. Interfaage des applications de gestion des garanties et des crdits Il ressort de nos travaux que la gestion des crdits et celle des garanties est souvent effectue sur des applications diffrentes, non interfaces entre elles. Pour permettre de dterminer le montant des hypothques adosses, cette situation a ncessit une des options suivantes : - le dveloppement dune requte pour extraire des bases garanties et donnes financires les informations souhaites partir des critres numro client et rfrences crdit ; - le recours une approche manuelle par les personnes ressources.

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3.2.5. Disponibilit des ressources et des systmes Conformment au chronogramme de la mission, la collecte des informations sest effectue durant tout le mois de juillet. Cette recherche a malheureusement concid avec les arrts semestriels ainsi que les travaux de reporting, notamment pour les entits qui font lobjet de consolidation. Cette contrainte a t un handicap pour la disponibilit des personnes ressources et des systmes dinformation. 3.2.6. Confidentialit Trois banques de lchantillon, nont pas souhait fournir les donnes quantitatives pour des raisons lies la confidentialit et leurs procdures internes. 3.2.7. Ventilation non exhaustive de certains tableaux Les banques nont pas toujours t en mesure de renseigner de manire exhaustive certains tableaux. Nous pouvons citer titre dexemple les informations suivantes : la ventilation des encours par dure initiale et la ventilation des encours par dure rsiduelle. Pour ce qui concerne cette ventilation, les options suivantes ont du tre prises en labsence dinformation : la ventilation des encours de crdits par dure initiale de remboursement a t effectue sur la base des informations qualitatives et en sappuyant sur les hypothses suivantes : - la dure initiale des prts aux promoteurs immobiliers fixe 2 ans ; - la dure initiale de remboursement des autres prts : 90% de lencours pour une dure suprieure 10 ans et 10% pour une dure comprise entre 2 ans et 10 ans. la ventilation du montant des encours de crdits par dure rsiduelle de remboursement a t effectue comme suit en labsence dinformation : - lencours de crdits dont la dure rsiduelle de remboursement est infrieure 2 ans est gal au montant des encours de dure initiale infrieure 2 ans auquel est ajout 1/8 de lencours dont la dure initiale de remboursement est comprise en 2 ans et 10 ans ;

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- lencours des crdits dont la dure rsiduelle de remboursement est comprise entre 2 ans et 10 ans est gal au montant de lencours dont la dure initiale de remboursement est comprise entre 2 ans et 10 ans auquel est retranch le montant qui est transfr sur les crdits dont la dure rsiduelle est infrieure 2 ans et est ajout 1/5 de lencours des crdit dont la dure initiale est suprieure 10 ans ; - lencours de crdit dont la dure rsiduelle est suprieure 10 ans est gal au montant des crdits dont la dure initiale est suprieure 10 ans auquel est retranch le montant transfr la partie relative aux crdits dont la dure de vie rsiduelle est comprise entre 2 et 10 ans. Cependant, cette extrapolation na couvert que 20% des banques de lchantillon.

3.3. Production de crances hypothcaires

3.3.1. Introduction Lchantillon des banques slectionn a couvert environ 56.14% des crdits de lUnion sur la base des donnes 2006 de la Commission Bancaire de lUEMOA. Certaines banques nont pas rpondu nos demandes dinformation, malgr les nombreuses relances effectues avec lappui des reprsentants locaux de la BOAD. Le poids respectif de lchantillon qui a rpondu la demande dinformation est prsent ci-aprs.
Poids de l'chantillon ayant rpondu par pays
En milliards de FCFA Population des banques Pays Benin Burkina Faso Cte d'ivoire Guine Bissau Mali Niger Sngal Togo Total Total Bilan 769 807 2 167 28 1 035 277 1 954 426 7 491 Total Crdit 470 561 1 472 10 625 170 1 244 259 4 820 % de l'chantillon Total bilan 34,46% 18,71% 39,96% 67,86% 64,44% 41,88% 66,68% 22,54% 46,50% Encours crdit 28,30% 17,29% 41,24% 90,00% 62,40% 40,59% 66,96% 21,62% 45,52%

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Les banques de lchantillon qui nont pas rpondu sont les suivantes :
En milliards de FCFA Ordre Banques 1 BICICI 3 BIAO-CI 4 ECOBANK 5 BIB 6 BTD TOTAL Total (banques n'ayant pas rpondu) Scope Pays Cte d'ivoire Cte d'ivoire Bnin Burkina Togo Total bilan 272 187 160 154 44 817 7 491 18,96% Encours crdit 165 109 110 104 24 512 4 820 18,92%

Lchantillon couvre de manire adquate lensemble de lUnion et peut constituer une base fiable danalyse et de projections.

3.3.2. Principaux enseignements de lenqute qualitative

3.3.2.1. Existence dune politique en matire de crdit immobilier (caractristiques, orientations majeures)

En dehors des banques de lhabitat, trs peu de banques disposent dune politique formalise en matire de crdit immobilier, mme si des orientations sont clairement dfinies en termes de clientle cible (acqureur ou promoteur), de zone gographique (centre ville, quartiers rsidentiels). Sur la base des entretiens effectus, les grandes tendances qui se dessinent sont rsumes ci aprs : - En dehors de la Banque de lHabitat du Sngal, qui dispose dune politique et dune stratgie orientes vers diffrents segments de clientle et qui a mis en place une architecture adapte et efficace essentiellement tourne vers la promotion de lhabitat et le dveloppement du crdit immobilier, les autres banques de lhabitat, lexception du Mali, sont de cration rcente et nont pas encore russi asseoir une approche efficace dans leurs marchs respectifs. - Le crdit immobilier est dune manire gnrale trs peu dvelopp dans la plupart des Etats de lUEMOA. Cette situation, trouve principalement sa source dans lacuit des entraves, mais galement dans labsence de stratgie claire des banques pour le dveloppement

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du crdit hypothcaire. Lexprience montre que le crdit immobilier constitue pour la plupart des banques un moyen daccompagnement et de fidlisation de la clientle. Il ny a pas toujours eu une volont relle de dvelopper ce type de produit pour lequel les ressources adaptes ne sont pas de toute vidence, disponibles sur le march. Cependant, il convient de noter quelques volutions rcentes avec la cration de lignes de mtier immobilier dans certaines banques commerciales et la mise en place de politique incitative doctroi de crdit sans apport. - Certaines banques de lhabitat dont lobjectif est de promouvoir limmobilier ont tendance effectuer des crdits en dehors de leur mtier de base, notamment des crdits court terme et des crdits de consommation. Cest le cas par exemple de la Banque de lHabitat de Cte divoire dont la proportion de crdit immobilier ne reprsente que 18% des crdits octroys. Cest galement le cas du Mali qui a entrepris dengager une stratgie de diversification de son portefeuille du fait de limportance des arrirs enregistrs sur une catgorie de clientle, les promoteurs, ce qui a entran la constitution de provisions pour dprciation des engagements significatifs. - La plupart des banques souhaite dvelopper le crdit acqureur et minimiser leurs engagements sur les crdits promoteurs. Elles considrent que les risques sur les promoteurs immobiliers sont importants, du fait dune part des possibilits dinadquation entre la demande et loffre, et dautre part du nombre relativement faible de promoteurs professionnels ayant une envergure financire suffisante. Elles ont globalement pris loption dorienter leur effort vers la clientle acqureur, ce qui permet une certaine dispersion des risques. - Bien que le rsidentiel constitue une proccupation essentielle des banques, lorientation majeure semble tre le dveloppement de la promotion de lhabitat conomique qui constitue lessentiel de la demande dans la zone UEMOA.
3.3.2.2. Conditions gnrales de banques

Lors de lenqute, nous avons recueilli auprs des banques de lchantillon des informations sur les conditions gnrales appliques aux crdits immobiliers, notamment en ce qui concerne lapport, les taux et dure de remboursement, le loan to face value. Le tableau ci aprs synthtise le rsultat de notre chantillon qui couvre 56,14% des encours de crdit de la zone.

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Pays

Banque BOA Bnin ECOBANK Bnin BHB BICIAB

Taux appliqu 9 13 % 9 11 % Taux usuel : (intervalle : 6,5% et 12%) 8,5 11% 5 10% 14% dgressif >= 10,25% Eligibilit CMDH Autres : 11 15% 9% et 13% 14,5 15% 10 et 13% 11% 11% 9% - Bonification de lOMH : 11% - Autres : 14% N/A 12% 15% 8 10% 9% 9 11% Particuliers : 8,10 et 9,75% Entreprises : 9,14% et 10% PEL 5 ans : PEL 2 ans : Taux social : Cooprative : Promoteur : 9,5% 11% 9% 5,5% 7% 8% 8% : 9,5% 8%

Apport personnel 20 30% 10 30% 10 30% >= 20% >= 10% >= 15% NC 10% 30% 20% minimum 10% minimum 20% minimum variable 25% minimum 0% - Achat et construction : 30% - Coopratives : 20% - Promoteurs : 50% N/A 0% 30% 10%. 20% 10 30% 20 - 30% PEL : Montant de l'pargne Promoteur : apport minimum 10 20% pour les promoteurs et particuliers ne bnficiant pas de PEL 20% Non exig

Dure 10 - 15 ans 10 - 12 ans 10 - 15 ans 10 - 15 ans 5 - 10 ans 1 - 5 ans 5 - 10 ans 10 - 20 ans 12 - 20 ans 12 - 20 ans 12 - 20 ans 3 ans en moyenne 15 ans maximum 20 ans maximum N/A 15 ans maximum 10 - 15 ans Maximum : 20 ans Maximum : 20 ans 15 ans maximum Promoteur : 2 ans Autres : maximum 20 ans 5-10 ans 5-10 ans

Bnin

Burkina Faso

BHBF RCPBF BOA CI BHCI

Cte d'ivoire

BIAO BICICI SGBCI BAO ECOBANK GB BNDA

Guine Bissau

Mali

BHM BDM ECOBANK Mali BIA BOA Niger SGBS CBAO BICIS

Niger

Sngal BHS

Togo

BTD ECOBANK Togo

- La dure de remboursement. A lexception de certaines banques, la dure de remboursement des crdits immobiliers aux particuliers est gnralement infrieure dix ans. En dehors du Sngal et du Mali dont les rsultats de lenqute font apparatre une dure de crdit comprise entre 10 et 15 ans avec parfois une pointe de vingt ans pour la BHS, les banques des autres pays octroient gnralement des crdits des dures comprises entre cinq et dix ans. Les crdits immobiliers aux promoteurs ont une dure infrieure deux ans et sont gnralement classs dans la rubrique court terme. Il rsulte de cette analyse que la dure gnrale des crdits immobiliers est relativement courte dans la zone UEMOA et constitue un handicap lever pour la promotion du march hypothcaire. Cette situation rend plus actuel le besoin de mobiliser des ressources longues travers la mise en place dinstruments de refinancement appropris. - Le niveau dapport. Lanalyse du tableau rcapitulatif montre dune manire gnrale que le taux dapport exig pour les crdits

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immobiliers varie entre 10% et 30% dune banque lautre dans la mme place financire. Ce taux semble logiquement varier en fonction du niveau de flux financiers, de la qualit de la garantie et de la dure du crdit. Certaines banques, notamment celles du rseau Ecobank ont mis en place une politique doctroi de crdits sans apport initial, le crdit immobilier sinscrivant dans une logique de captation et de fidlisation du client. Les banques qui ont initi une politique de plan pargne logement nexigent pas dapport. Le montant pargn est logiquement considr comme constituant lapport initial. Pour les promoteurs immobiliers, le niveau dapport exig est variable et peut parfois atteindre 50% comme cest le cas au Mali par exemple. - Les taux dintrts. Les taux dintrts hors taxes effectivement appliqus pour les crdits immobiliers dans la zone connaissent des disparits importantes. Les taux dintrts varient dans une fourchette de 5.5% 15%. Les constats suivants mritent dtre effectus : o Les taux des banques de lhabitat sont gnralement plus faibles que les taux des banques commerciales classiques, du fait principalement dune politique dincitation lpargne, de leur vocation sociale et de lexistence, mme un niveau marginal, de ressources concessionnelles. o Certaines banques ont initi une politique volontariste de dveloppement de lpargne qui permet de proposer des taux trs comptitifs. Par exemple, la BHS propose un taux dintrt de 5.5% pour les clients qui ont accept dpargner sur 48 mois, et de 7% pour ceux qui pargnent sur 24 mois. Cette pargne est gnralement rmunre aux conditions du march. o Les taux prsentent des diffrences sensibles dun pays lautre de lUnion. Les taux dintrts les plus faibles sont pratiqus au Sngal et les plus levs en Cte dIvoire. Ceci serait principalement li au taux de base bancaire qui dans le premier pays ressort 8-9% en moyenne contre 10.25-11% pour la Cte divoire. Cependant, dautres facteurs tels que les exigences de rentabilit, les politiques de marge et les stratgies commerciales des banques pourraient galement expliquer lcart. - Loan to face value. Lenqute effectue permet de constater que dune manire gnrale, les banques de lUnion exigent que la valeur du bien corresponde au moins 100% de la valeur du prt. Pour certaines banques, nous avons constat que ce ratio pouvait atteindre 130%.

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3.3.2.3. Les garanties habituellement recueillies par les Banques pour la couverture des crdits immobiliers

Les garanties recueillies par les banques portent essentiellement sur le bien financ. Dune manire gnrale, lhypothque est quasi systmatique lorsque le titre foncier est disponible. Pour le droit au bail, il est procd une inscription ferme dhypothque lorsque la lgislation nationale le permet ou un nantissement du droit au bail dans le cas contraire. Les titres prcaires, notamment les permis doccuper ne sont pas gnralement retenus comme garantie dans le cadre des crdits immobiliers. Aux garanties sur le bien financ sajoutent les garanties usuelles suivantes : - la dlgation de revenus locatifs - la domiciliation de salaires - lassurance vie ou lassurance pour perte demploi et incendie - lassurance crdit Dune manire gnrale, les entraves lies aux hypothques ont fait lobjet de dveloppement dans la partie 2 du prsent rapport.

3.3.2.4. Entraves physiques et financires au dveloppement de ce type de crdit

La zone prsentant beaucoup de similitudes dun pays lautre, les banques de notre chantillon ont plus ou moins relev les mmes entraves. Elles sont rsumes ci-aprs :

Entraves financires
- Le principal blocage pour le dveloppement du crdit immobilier est surtout labsence de ressources longues. Il existe une demande sur le march qui nest pas satisfaite. - Le cot lev et la raret des ressources devant permettre le financement des crdits immobiliers forcent les banques appliquer des taux importants sur des dures peu compatibles avec la nature des crdits immobiliers. - Limportance des frais lis lacquisition dun logement (droits denregistrement, primes dassurances, frais dinscription

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hypothcaire, droits de mutation, cot de la garantie du FGHM, etc.). - Labsence dun vritable systme de bonification des taux. En effet, la bonification de taux par lOffice Malien de lHabitat (OMH) nest prvue que lorsque le taux est infrieur au plafond de 7%, ce qui est difficile compte tenu du cot des ressources. - Les difficults lies la rglementation, notamment le ratio de transformation et linstruction 94-05 relative au provisionnement des engagements en souffrance.

Entraves non financires

- La dfaillance du systme notarial, prcarit des titres (permis doccuper), et la longueur de la procdure dinscription hypothcaire. - Les problmes lis au droit coutumier et la normalisation foncire : planification, morcellement, immatriculation, attribution - Lvaluation des garanties foncires pose un problme aux banques qui estiment que le manque dexperts valuateurs ne leur permet pas de sassurer de la correcte valuation des garanties. En Guine Bissau lvaluation des garanties se fait par le ministre de lurbanisme. - La pratique en termes de garantie dont lune des conditions est modalits de cette inscription dmarches) crent des rticences est lhypothque du bien financ linscription hypothcaire. Les (dure, cot, complexit des de la part des clients.

- La scurisation de linvestissement est galement menace du fait que les banques se retrouvent souvent acqureurs dans les procdures de ralisation des garanties. Actuellement, le patrimoine des banques maliennes comporte un nombre important dimmeubles improductifs acquis par ralisation de garanties sur des dbiteurs dfaillants. Les banques envisagent la cration dune socit charge de grer tout ce patrimoine. - Les principales difficults sont lies aux garanties hypothcaires. La politique interne exige des garanties hypothcaires de premier rang. Compte tenu de la difficult dobtention des certificats de proprit et des nombreux litiges fonciers, certaines banques sont obliges daccepter les arrts de concession provisoire ou les promesses daffectation hypothcaire. - la mentalit socio-culturelle : les populations ne sont pas habitues la co-proprit. - La faiblesse des revenus des populations constitue une des entraves majeures au dveloppement du march hypothcaire. Cette situation expliquerait dans certains pays lexistence de deux tapes dans

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lacquisition dun logement : lacquisition du terrain dans un premier temps et la construction dans un deuxime temps. - Promotion immobilire : insuffisance de la surface financire des promoteurs immobiliers et dfaillances de certains promoteurs immobiliers : cas de dtournements dobjectifs. - Stabilit politique et risque pays : cas de la Cte divoire et de la Guine Bissau.

3.3.2.5. Financement du march immobilier

3.3.2.5.1. Mode de financement (provenance des ressources)

Le constat majeur est que les banques ne disposent pas doutils danalyse et de suivi de la provenance des ressources affectes au crdit hypothcaire. Trs peu de banques ont t en mesure de donner des informations chiffres sur le sujet. A lanalyse, il nexiste pas de provenance standard des ressources bancaires destines limmobilier. Les prts immobiliers sont principalement financs sur les fonds propres et les dpts court terme ou vue dans la limite des prescriptions prudentielles (ratio de transformation). Les banques de lhabitat se financement principalement sur les dpts des clients par des actions soutenues dans le domaine de lpargne logement. Ces ressources sont compltes par des fonds en provenance de lEtat et des bailleurs afin de rduire le cot global du financement et de proposer des taux attrayants la clientle. Par ailleurs, pour promouvoir le crdit immobilier, les banques commerciales, limage des banques de lhabitat, ont presque toutes initi des plans pargne logement (PEL) afin de capter plus efficacement lpargne priori destin des fins immobilires. Le tableau ci aprs dtaille lorigine du financement des emplois pour les banques de notre chantillon suite lenqute qualitative effectue :

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Source de financement Pays Banque Dpts ( Fonds vue ou propres terme) x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x Ecobank Guine Bissau ne fait pas de crdit immobilier x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x Convention affectation de ressources avec l'Etat (Fonds pour l'habitat) x Emprunt obligataire SGBS 6,25%1998-2005 : 10 000 000 000 Fcfa Recours au rseau des Socits Gnrales x x x x x x BHM 7,5% 2002-2007 : 5 000 000 000 Fcfa BNDA 6,5% 2004-2009 : 3 500 000 000 Fcfa BOA-MALI 5,75 % 2006-2011:2 000 000 000 Fcfa x Concours bancaires au sein du groupe, prts syndiqus... x Emprunt de 6 milliards contract auprs du fonds de soutien l'habitat x x Emprunts intra-groupe (BOA) APE - BOA Benin 6,60% 2001-2008 : 5 000 000 000 Fcfa Emission obligataire Autres Observations

BHB Burkina Faso BICIAB RCPBH BHB Bnin BOA Ecobank BHCI BIAO Cte d'ivoire BICICI BNI BOA CI BAO Guine Bissau Ecobank BHM Mali BNDA BOA Ecobank Niger BIA BOA CBAO SGBS Sngal BICIS BHS Togo BTD Ecobank

Etat du Burkina Faso dans le cadre de la politique de logement social

Les principaux constats suivants peuvent tre tirs : - aucune des banques rencontres ne procde une analyse de ses ressources par destination. Il est impossible dvaluer de manire prcise les diffrentes sources de financement qui servent aux emplois longs notamment les emplois immobiliers ; - toutes les banques de la zone UEMOA financent leurs emplois sur les ressources dites traditionnelles savoir les dpts et emprunts dune part, et dautre part les fonds propres qui reprsentaient respectivement 5 699 milliards de FCFA et 739 milliards de FCFA fin 2006 ; - au niveau sous rgional, linformation disponible porte sur la proportion des ressources vue pour 2 863 milliards de FCFA et des ressources terme pour 2 835 milliards de FCFA, soit 50% environ.

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Les ressources terme sont essentiellement constitues de dpts moins de deux ans, donc court terme ; - comme rvl par ltude qualitative, des banques ont mis en place des Plans dpargne logement (PEL) pour capter les ressources longues. Cependant, la classification des ressources actuelles en fonction de leur anciennet nest pas disponible du fait que les systmes dinformation des banques ne sont pas paramtrs en consquence ; - cinq banques ont eu recours un emprunt obligataire pour un montant global de 25,5 milliards de FCFA sur les dix dernires annes. Ce financement nest cependant pas exclusivement destin au march immobilier ; - le niveau des ressources publiques et des emprunts destins financer des oprations immobilires reste dune manire gnrale marginal. Cette situation a pour consquence principale labsence de ressources longues permettant doprer des financements adapts au crdit immobilier. La conclusion majeure est que lessentiel du financement est assur travers des ressources court terme utilises dans le cadre du processus de transformation.
3.3.2.5.2. Intrt des banques pour le financement de projets immobiliers (habitat, immobilier commercial)

Deux tendances se dgagent suite lenqute effectue: - Les banques de lhabitat ont naturellement fait montre dun grand intrt pour limmobilier du fait : o que cette activit constitue leur objet social, leur vocation, leur mission et justifie leur raison dtre ; o la prsence comme actionnaire majoritaire, voire significatif des Etats qui ambitionnent de promouvoir le dveloppement de limmobilier ; o les banques de lhabitat constituent dune manire gnrale un des instruments cls de la politique dhabitat. - Les banques ordinaires ont manifest un intrt pour le dveloppement de limmobilier qui constitue une proccupation majeure de leur clientle. Elles doivent de plus en plus faire face la pression de la clientle et seraient heureuses daugmenter leurs concours dans ce secteur si les conditions suivantes sont remplies :

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o les ressources adaptes, donc longues soient mises en place des conditions comptitives ; o les promoteurs se professionnalisent ; o les entraves foncires sont leves. Les banques ordinaires indiquent cependant quelles sont confrontes la concurrence des banques de lhabitat qui disposent dun avantage comptitif vident qui serait essentiellement li au cot des ressources et leffet dexprience. Dune manire gnrale, limmobilier est peru comme un axe de dveloppement de la plupart des banques qui sont conscientes de limportance et la prennit du march, mais galement de lacuit des besoins. Lintrt pour limmobilier commercial semble tre limit compte tenu des difficults rencontres par certains promoteurs dans un pass rcent sur certaines places financires da la zone.

3.3.2.6. Refinancement des crances hypothcaires

3.3.2.6.1. Politique de refinancement des crances hypothcaires

De nos changes avec nos diffrents interlocuteurs, il ressort que trs peu dtablissements, voir aucun, ne dispose dune politique formalise de refinancement. Le CDMH en Cte dIvoire, offre des facilits administratives de refinancement. Les oprations avec le CDHM restent marginales. Des lignes de refinancement ont, cependant t mises en place par certains bailleurs comme la BOAD.

3.3.2.6.2. Cas du CDMH (Compte De Mobilisation pour lHabitat)

Les rsultats sont pour linstant mitigs du fait que le niveau de sollicitation nest pas la hauteur des prvisions et que limpact sur laccs des couches moyennes et dfavorises au logement semble peu significatif au regard des besoins des populations cible.

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a. Objet
Le Compte de Mobilisation pour lHabitat (CDMH) cr par dcret n87367 du 1er avril 1987 a pour objet de permettre lamlioration des conditions daccession la proprit de lhabitat social et de concourir au refinancement des crdits acqureurs consentis par les banques et les tablissements financiers. Cette caisse de refinancement est place sous la tutelle de deux ministres (le ministre de la Construction et de lUrbanisme et celui en charge de lEconomie et des Finances) et na pas la personnalit juridique. La gestion financire et comptable de ses fonds est assure par la Banque Nationale dInvestissement (BNI).

b. Conditions dligibilit
Elles sont de trois (3) ordres : au niveau de la banque ou de ltablissement financier, du programme immobilier et de lacqureur.

Au niveau de la banque ou de ltablissement financier Il faut obtenir lagrment du CDMH aprs une demande expressment formule. Lagrment est donn aux banques et tablissements financiers remplissant les conditions de solvabilit exiges par le fonds et ayant une gestion conforme aux dispositions rglementaires bancaires en vigueur. Huit (8) banques sont agres au CDMH ce jour. Ce sont : la BHCI, la BIAO, la BICICI, la SGBCI, la SIB, ECOBANK, la BNI et la COBACI.

Au niveau du programme immobilier Les programmes immobiliers ligibles au refinancement auprs de la CDMH doivent rpondre aux conditions suivantes : - tre exonr de TVA et TPS (il faut un arrt dexonration fiscale du MEF pour la TVA et la TPS), - tre compos de logements dont le prix est infrieur ou gal 15 millions de FCFA (HT), soit 17, 7 millions de FCFA (TTC), - avoir obtenu laccord pralable durbanisation et le certificat durbanisme.

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Au niveau de lacqureur Les crdits immobiliers pouvant faire lobjet de refinancement auprs de la CDMH doivent rpondre des conditions portant galement sur lacqureur. Elles sont les suivantes : - avoir un revenu mensuel infrieur ou gal 700 000 FCFA (valable pour le mnage), - solliciter le prt pour une dure comprise entre 11 et 20 ans, - acquisition dun logement neuf titre de premire habitation principale, - apport personnel au moins gal 10% du prix dacquisition.

c. Offre de refinancement
Le refinancement CDMH se fait aux conditions suivantes : - Taux de refinancement : 6% - Marge bancaire : 3% - Assurance : 0,5% - Taux de prt lacqureur : 9,5% - Dure : 11 20 ans - Quotit de refinancement : 90 95% selon la dure du prt.

d. Donnes quantitatives
- Le Comit de Gestion a agre au cours de lanne 2007, quatre (4) programmes immobiliers de 917 logements pour un montant prvisionnel de refinancement de 5,1 milliards FCFA. Au total, de 1988 ce jour, 148 programmes immobiliers comprenant 28 022 logements ont t agrs pour des besoins prvisionnels de refinancement estims 173 milliards de FCFA. - Au cours de lexercice 2007, aucune banque na prsent de dossiers refinancer. Sur lensemble des demandes daccord de refinancement (DAR) agres depuis 1988, 5117 dossiers ont fait lobjet de refinancement au profit des banques pour un montant global de 25, 5 milliards de FCFA, soit 65% des demandes daccords de refinancement. - Lencours des crdits refinancs des banques fin dcembre 2007 slve 1, 9 milliards FCFA.

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En conclusion, le CDMH ne refinance que 1,250 milliards de FCFA en moyenne par an. Il est donc clair que ce mcanisme na pas rempli ses objectifs. La plupart des banques interroges mette en cause le taux dintrt propos qui ne permet pas de dgager une marge suffisante. Les banques considrent que 3 points de base ne permettent pas de rmunrer correctement le risque et de couvrir les charges dexploitation.

3.3.2.6.3. Intrt pour le refinancement de manire gnrale et le refinancement sur le march hypothcaire en particulier

De manire gnrale, les changes avec nos diffrents interlocuteurs ont conduit aux conclusions suivantes : - linadquation des rares mcanismes (CDHM) existant pour le refinancement des ressources longues ; - lexistence dun besoin rel en matire de refinancement de crances hypothcaires. Plus spcifiquement, les banques souhaitent la mise en place dune caisse de refinancement prsentant les caractristiques suivantes : - taux comptitifs sur le march ; - rapidit et dlai de raction court. Les banques, en particulier celles de lhabitat, ont fortement souhait une revue la baisse du ratio de transformation afin de leur permettre de respecter leur ratio prudentiel ou ventuellement daugmenter leur production de crances hypothcaires.

3.3.2.6.4. Intrt pour des modes de refinancement alternatifs comme la titrisation, les obligations scurises

Les banques de notre chantillon ont t sondes sur lintrt pour les modes de financements alternatifs. Les principales conclusions sont rsumes ci aprs : - La titrisation est pour beaucoup un mcanisme peu ou pas connu qui semble quelque peu complexe et loign des proccupations des banquiers de la sous rgion. Trs peu de banquier ont une claire vision des mcanismes, acteurs et instruments de la titrisation. Dune

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manire gnrale, les banques considrent que la priorit doit tre accorde la mise en place dune caisse de refinancement rgionale pour bnficier des possibilits dconomies dchelle. Si certains grands tablissements et rseaux ont montr un intrt qui reste cependant limit pour la titrisation, il en va autrement des petites banques , qui outrent le fait quelles ne connaissent pas ce mcanisme considrent quil nest pas adapt la ralit de leur business et la taille de leur portefeuille et de leur structure. La crise des subprime a contribu donner dans la sous rgion une image ngative de la titrisation et crer une certaine mfiance vis--vis de celle-ci qui ncessite des actions de communication appropries. - Les obligations scurises ne sont pas connues de la plupart des acteurs interrogs. Certains en ont une vague comprhension travers les socits de droit foncier telles quelles existent en France.

3.3.2.7. Politique de placement

Dune manire gnrale, nous navons pas constat lexistence dune politique de placement formalise au sein de la plupart des banques rencontres. Cependant, les orientations qui se dgagent sont les suivantes : - Le march interbancaire ainsi que le march montaire occupent une place significative dans la gestion des excdents de trsorerie court terme. - Le recours frquent aux obligations dEtat et aux bons du Trsor qui occupent une place trs significative compte tenu des taux sensiblement plus levs lors des dernires missions, des avantages fiscaux associs et des possibilits de refinancement auprs de la Banque centrale. - Des politiques de rseaux semblent se dessiner sur toute la zone. Nous avons eu constater que certains rseaux ont une gestion centralise de leurs excdents de trsorerie en vue de la ralisation darbitrages pour optimiser leurs placements. Le march interbancaire, entre composantes du mme rseau, semble se dvelopper progressivement. Dune manire gnrale, les banques souhaitent larrive de nouveaux instruments, plus rmunrateurs, et apportant une certaine diversification dans les possibilits doptimisation financire.

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3.3.2.8. Dveloppement du march hypothcaire : suggestions et recommandations

Les changes avec nos interlocuteurs ont permis de noter un certain nombre de pistes constituant de rels leviers damlioration pour le dveloppement du march hypothcaire. Ces axes damlioration sont rsums ci-aprs : - une volont politique forte des Etats en matire de politique du logement, amnagement urbain, gestion du foncier, mise en uvre du cadre juridique, allgement de la fiscalit sur les transactions immobilires et les matriaux de construction ; - la mise en place dun fonds de garantie pour permettre aux tablissements financiers de rduire le risque sur des clientles peu solvables. Les interlocuteurs souhaitent que ce Fonds ne soit pas aussi coteux que celui du Mali et reposent sur un principe de partage des risques plus attractif; - la mise en place de mcanismes de refinancement simples, accessibles des conditions acceptables par les banques (taux, dure) ; - lamlioration du cadre prudentiel, en particulier laugmentation du ratio de transformation pour permettre la hausse du volume de crdit long et moyen terme ; - la refonte du dispositif relative au provisionnement des engagements en souffrance, dans le sens de la prise en compte dans la couverture des garanties, des hypothques de rang suprieur, et des hypothques sur le droit au bail ; lamlioration urgente du niveau de bancarisation pour rduire le dveloppement de limmobilier hors banques ; les banques devront satteler dvelopper des produits plus incitatifs pour mieux capter les ressources gnres par le secteur informel ; - la rationalisation et lajustement quantitatif de loffre immobilire la demande par lencouragement de la promotion immobilire ; - lajustement qualitatif pour une meilleure adquation de loffre et de la demande ; certains promoteurs ont une prfrence pour limmobilier haut de gamme et passent ct du potentiel norme que reprsentent les couches moyennes ; - un souci gnral auprs de banques importantes de voir merger des instruments nouveaux et apportant une certaine diversification dans la gestion des risques et dans la scurisation des investissements.

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3.3.3. Evaluation de crances hypothcaires dans lUEMOA Les rsultats de lchantillon ont t dans un premier temps compils par pays, puis extrapols par pays sur la base dune variable intgrant : - la proportion de crdit immobilier dans les crdits des banques de lchantillon - la proportion des crdits de lchantillon par rapport aux crdits du pays Pour viter de biaiser lchantillon et fausser les rsultats obtenus, les banques de lhabitat du fait de leur spcificit ont t exclues de lextrapolation. Du fait que les banques de lhabitat ont t couvertes de manire exhaustive, les rsultats obtenus ont t directement agrgs dans lencours hypothcaire. Les rsultats obtenus sont prsents ci-aprs :

Analyse historique
Lextrapolation des encours de notre chantillon sur les cinq dernires annes a donn les rsultats suivants :
(en millions de FCFA) 2 003 Benin Burkina Cte d'Ivoire Guine Bissau Mali Niger Sngal Togo Total 3 842 8 864 41 748 22 67 140 1 981 121 239 3 254 248 090 2 004 4 002 10 449 38 330 92 78 339 3 162 146 155 4 380 284 909 2 005 6 716 12 318 34 598 545 74 310 4 687 178 319 5 896 317 389 2 006 8 299 14 520 31 745 748 67 704 6 859 193 114 7 937 330 926 2 007 10 815 18 746 32 046 1 040 62 767 8 233 212 359 16 920 362 926

Lencours global de notre chantillon a enregistr une progression moyenne de 10,04% sur la priode. Except la Cte dIvoire et le Mali qui ont connu une rgression moyenne sur la priode respectivement de 6,30% et 1,16%, une volution positive est en gnral note sur les autres pays comme en tmoigne le graphe qui suit.

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Les plus fortes croissances sont enregistres au niveau des pays ayant les encours moyens les plus bas :
Pays Benin Burkina Cte d'Ivoire Guine Bissau Mali Niger Sngal Togo Taux dvolution moyen 31,5% 20,7% -6,3% 219,7% -1,2% 43,6% 15,2% 54,3% Encours moyen (en millions de FCFA) 6 735 12 980 35 694 490 70 052 4 984 170 237 7 677

Il convient de signaler le cas de la Cte dIvoire qui connait une forte dcroissance en raison probablement de la crise politique.

Analyse par pays

Lencours extrapol des crdits hypothcaires au 31 dcembre 2007 se rpartit comme suit par pays :

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Le Sngal concentre lessentiel de lencours de crdits hypothcaires pour un volume de 212 358 millions de FCFA au 31 dcembre 2007 soit 59%. Le Mali arrive en seconde position avec un encours de 62 767 millions de FCFA. Les crances hypothcaires de ces deux pays qui reprsentent 76% des concours de lUnion sont en majorit composes des encours des banques de lhabitat. En effet, les encours de la Banque de lHabitat du Sngal (BHS) et de la Banque de lHabitat du Mali (BHM), pour respectivement 89 947 millions de FCFA et 60 200 millions de FCFA, reprsentent 41% de lencours de la zone extrapol au 31 dcembre 2007.

Analyse par bnficiaire

Lencours extrapol au 31 dcembre 2007 des crdits hypothcaires lensemble de la zone se rpartit comme suit par bnficiaire :

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Lanalyse des rsultats rvle une orientation stratgique des banques vers le crdit aux particuliers qui reprsente environ 69% des concours en matire de crdits hypothcaires au 31 dcembre 2007 pour un montant de 249 542 millions de FCFA. Le crdit aux promoteurs nest dvelopp que dans trois pays savoir le Sngal, le Mali et le Bnin. Ce dernier compte moins de 1% de lencours des crdits aux promoteurs. La catgorie Autres types de crdit constitue pour la majorit des crdits faits aux entreprises reste marginale au niveau de la zone. Le Sngal arrive galement en tte sur ce segment avec 83% pour 25 725 millions de FCFA.

Comparatif entre lchantillon et lencours extrapol

Lanalyse des donnes recueillies sur les banques de notre chantillon banque par rapport lextrapolation donne les rsultats suivants :
(en millions de FCFA) Encours global extrapol Benin Burkina Cte d'Ivoire Guine Bissau Mali Niger Sngal Togo Total 10 815 18 746 32 046 1 040 62 767 8 233 212 359 16 920 362 926 60 200 4 891 89 947 168 178 Banque de l'habitat 7 102 1 630 4 407 Encours Echantillon/ chantillon Extrapolation 9 006 4 559 15 564 1 040 61 703 3 342 178 079 8 981 282 274 83,27% 24,30% 58,56% 0,00% 98,30% 83,85% 5,30% 113,13% 77,77%

Lencours de crdit de lchantillon au 31 dcembre pour 282 274 millions de FCFA, reprsente 77,77% de lencours extrapol.

Analyse garanties adosses

Les garanties recueillies sur les crdits hypothcaires de notre chantillon de banques sanalysent comme suit en millions de FCFA :

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(en millions de FCFA) Encours au 31 dcembre 2007 Benin Burkina Cte d'Ivoire Guine Bissau Mali Niger Sngal Togo Total 9 006 4 559 15 564 1 040 61 703 3 342 178 079 8 981 282 274 Hypothques 5 650 10 15 355 445 60 628 3 342 131 509 471 217 410 Autres garanties 209 595 6 887 8 509 16 200 Total garanties 5 650 10 15 564 1 040 60 628 3 342 138 396 8 980 233 610 Total garanties/ Hypothque/ Encours (%) Encours (%) 63% 0% 100% 100% 98% 100% 78% 100% 83% 63% 0% 99% 43% 98% 100% 74% 5% 77%

Les banques de lUnion ont une politique trs prudente en matire de crdit immobilier avec un niveau de couverture de leurs concours de 83%. Les hypothques qui reprsentent 93% des garanties sont lorsque cela est possible systmatises par la majeure partie des banques pour loctroi de crdit immobilier. Cette situation est pondre par le cas du Sngal qui se retrouve avec un taux de couverture des crdits par une hypothque de 74%. Le taux de couverture au Sngal est ngativement impact par une banque de la place dont lencours de 57 182 millions de FCFA au 31 dcembre nest adoss que sur 12 717 millions de FCFA dhypothque sur la base des informations communiques.

Analyse maturit
La rpartition de lencours des crdits hypothcaires au 31 dcembre 2007 suivant la maturit a donn les rsultats ci-aprs en millions de FCFA :
Rpartition de lencours en fonction de la dure initiale
=< 2 ans Benin Burkina Cte d'Ivoire Guine Bissau Mali Niger Sngal Togo Total 2 088 3 619 6 187 201 12 117 1 589 40 997 3 266 70 064 2< d =<10 ans 4 948 8 577 14 661 476 28 716 3 767 97 155 7 741 166 041 >10 ans 3 779 6 551 11 198 364 21 933 2 877 74 207 5 912 126 821 Total 10 815 18 747 32 046 1 041 62 766 8 233 212 359 16 919 362 926

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Rpartition de lencours en fonction de la dure rsiduelle

=< 2 ans Benin Burkina Cte d'Ivoire Guine Bissau Mali Niger Sngal Togo Total 1 684 4 715 10 682 594 33 938 4 452 22 647 15 179 93 891 2< d =<10 ans 9 131 5 361 21 364 118 23 308 3 057 136 286 1 740 200 365 >10 ans 8 670 328 5 522 724 53 426 68 670 Total 10 815 18 746 32 046 1 040 62 767 8 233 212 359 16 920 362 926

Le degr de maturit des crances hypothcaires peut tre schmatis comme suit
Encours en fonction de la dure initiale Encours en fonction de la dure rsiduelle

50% 40% 30% 20% 10% 0% =< 2 ans 2< d =<10 ans >10 ans

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% =< 2 ans 2< d =<10 ans >10 ans

Lanalyse des rsultats rvle une prpondrance de lencours dont les dures initiale et rsiduelle sont comprises entre 2 ans et 10 ans. Cette situation sexplique principalement par le cas spcifique du Sngal qui totalise 59% de lencours au 31 dcembre 2007. La tendance au niveau des principales banques du Sngal est loctroi de crdits moyen terme. La Banque de lHabitat du Sngal a un portefeuille compos 50% de crdit moyen terme (dure infrieure 10 ans). Limportance relative des crdits court terme sexplique par le niveau du crdit entreprise (promoteurs) dont lencours cumul sur le Mali et Sngal se chiffre 50 607 millions de FCFA.

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3.3.4. Projection de la production de crances hypothcaires

3.3.4.1.

Approche prliminaire

Afin de dterminer la production de crances hypothcaires sur la priode 2008 2012, nous avons procd aux extrapolations suivantes : - extrapolation sur la base du PIB moyen de chaque pays - extrapolation sur la base du taux dvolution moyen pondr des crances hypothcaires sur les cinq dernires annes ; - extrapolation sur le taux de croissance par pays des crances hypothcaires sur les deux dernires annes (tendances rcentes). A lissue de nos travaux, nous avons obtenu les rsultats suivants :
Projection de crances hypothcaires (base PIB moyen de chaque pays) en millions de FCFA

Pays Bnin Burkina Cte d'Ivoire (1) Guine Bissau Mali Niger Sngal Togo Total

Evolution moyen du PIB (2003 - 2007) 3,66% 6,06% 0,88% 2,38% 4,56% 3,62% 4,94% 1,96%

2 008 11 211 19 882 33 170 1 065 65 629 8 531 222 850 17 252 379 590

2 009 11 621 21 087 34 333 1 090 68 622 8 840 233 858 17 590 397 041

2 010 12 046 22 365 35 538 1 116 71 751 9 160 245 411 17 935 415 322

2 011 12 487 23 720 36 784 1 143 75 023 9 491 257 534 18 286 434 468

2 012 12 944 25 157 38 074 1 170 78 444 9 835 270 256 18 644 454 524

(1) Le taux retenu pour la Cte d'ivoire est le PIB moyen de la zone sur la priode 2003 - 2007 soit 3,51%

Projection des crances hypothcaires (base taux moyen d'volution des encours entre 2003 - 2007) En millions de FCFA

Pays Benin Burkina Cte d'Ivoire (1) Guine Bissau Mali Niger Sngal Togo Total

Taux moyen d'volution des encours 2003 2007 9,95% 9,95% 9,95% 9,95% 9,95% 9,95% 9,95% 9,95%

2 008 11 891 20 611 35 235 1 143 69 012 9 052 233 489 18 604 399 037

2 009 13 074 22 662 38 740 1 257 75 879 9 953 256 721 20 455 438 741

2 010 14 375 24 917 46 450 1 382 83 429 10 943 282 265 22 490 486 251

2 011 15 805 27 396 55 693 1 520 91 730 12 032 310 350 24 728 539 254

2 012 17 378 30 122 66 776 1 671 100 857 13 229 341 230 27 188 598 451

(1) Cte divoire : 9,95% de croissance en 2008 et 19,90% compter de 2009

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Projection des crances hypothcaires (base taux moyen d'volution des encours entre 2003 2007) En millions FCFA
Pays Benin Burkina Cte d'Ivoire (1) Guine Bissau Mali (2) Niger Sngal Togo (2) Total Taux moyen d'volution des encours 2005/2006 - 2006/2007 26,94% 23,49% N/A 38,14% 9,95% 33,19% 9,13% 9,95% 2 008 13 729 23 150 35 235 1 136 69 012 10 965 231 750 18 604 403 581 2 009 17 428 28 587 42 246 1 242 75 879 14 604 252 912 20 455 453 353 2 010 22 124 35 303 50 653 1 356 83 429 19 451 276 006 22 490 510 812 2 011 28 085 43 596 60 733 1 482 91 730 25 906 301 209 24 728 577 469 2 012 35 652 53 836 72 819 1 619 100 857 34 503 328 713 27 188 655 187

Pour ce dernier cas, les hypothses suivantes ont t retenues : - Cte dIvoire (1) : le taux dvolution moyen des encours hypothcaires a t retenu pour 2008. Compte tenu de la stabilisation politique en cours, nous avons pris loption de doubler le taux de croissance des encours hypothcaires partir 2009. - Mali et Togo (2) : le taux dvolution moyen des encours hypothcaires sur la priode 2003-2007. Sur la base des hypothses retenues, le potentiel du march hypothcaire sur les cinq prochaines annes stablit comme suit :
En millions de FCFA
Hypothses Basse Haute Valeur mdiane 2008 379 589 403 581 391 585 2009 397 041 453 353 425 197 2010 415 321 510 812 463 067 2011 434 469 577 468 505 968 2012 454 526 655 188 554 857

Les projections lhorizon 2012 de la production de crances hypothcaires se prsentent comme suit par pays :
Hypothse basse Hypothse haute

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Nous avons donc retenu une valeur mdiane de lencours de crdit hypothcaire que stablit 554 857 millions de FCFA en 2012 contre 362 926 millions de FCFA au 31 dcembre 2007, soit une progression de 53% sur la priode. La dmarche retenue, qui repose sur lextrapolation, partir de donnes relles et mesurables, a t privilgi une approche purement statistique pour les raisons suivantes : - les donnes sur les crdits hypothcaires ne sont disponibles que sur cinq ans, ce qui limite la recherche de corrlation avec dautres variables ; - il nexiste pas suffisamment dinformations fiables au niveau de la zone relatives aux principaux indicateurs, (loffre de logement, la demande de logement, limportance des programmes immobiliers en cours, ) permettant de fonder une approche incontestable. La valeur mdiane de 554 857 millions de FCFA, constitue, notre avis, une approche prudente, de lestimation des encours hypothcaires lhorizon 2012. Elle pourrait bien videment voluer dans des proportions plus importantes si les principales entraves au dveloppement du march hypothcaire prsentes dans la partie 2 taient leves.

3.3.4.2.

Approche complmentaire

Suite aux observations formules par la BOAD nous avons procd une analyse de la rgression linaire et lutilisation de la mthode des sries chronologiques. a. Mthode de la rgression linaire Rappel du modle La principale technique conomtrique est la rgression. Cette dernire peut tre linaire simple, multiple, logistique, etc. Elle consiste expliquer une variable Y donne par des variables X, Z, Le modle linaire simple scrit : y = 0 + 1 x +

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0 est la constante, 1 est la pente et le terme alatoire. On parle ainsi de

y = ( y i ) i =1, 2,..., n sur x = ( x i ) i =1, 2,..., n , n la taille de la

la rgression de

population, les variables y et x sont appels :

var iable indpendante var iable dpendante var iable exp lique var iable exp licative y = var iable de rponse , x = var iable de contrle var iable Pr dictive var iable prdite rgressant rgresseur
La dtermination de ce modle revient estimer les paramtres x y en utilisant les observations i et i des variables x et y.

0 et 1

Une fois le modle dtermin, il est procd des prvisions en passant par la description qui peut exister entre les variables. Outil utilis Loutil utilis pour lanalyse statistique est le logiciel SAS (SAS Institut). Le systme SAS est un ensemble de modules pour la gestion et le traitement statistique des donnes (collecte des donnes, prsenter des rsultats et modliser, faire des prvisions). La variable dterminer est le coefficient de corrlation de PERSON. Rsultat Sur la base dune analyse effectue sur les cinq annes coules, la corrlation entre lvolution du PIB et lvolution de lencours des crdits hypothcaires nest pas significative. Le rsultat de lanalyse fait ressortir des donnes non significatives (absence de corrlation). Le tableau ci-aprs prsente les rsultats obtenus.

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Pays

Sngal Benin Burkina Faso Mali Togo Cte divoire Guine Bissau Niger

Indicateur de la qualit de rgression [Rsquare] Norme : R-square proche de 1 0.5421 0.0556 0.4309 0.1716 0.0400 0.0300 0.8927 0.0525

Probabilit critique de statistique de Fisher (F) [degr de significativit des coefficients de corrlation] Norme : (Prob>F)<0.05 0.2637 0.7642 0.3436 0.5858 0.8001 0.8267 0.0552 0.7709

Commentaires sur le degr de corrlation, lvolution de lencours % au PIB Pas significatif mdiocre mdiocre mdiocre mdiocre mdiocre Significatif mdiocre

Suite aux rsultats infructueux de corrlation du PIB par rapport aux crdits immobiliers selon le coefficient de corrlation de PERSON, nous avons explor une autre variable en loccurrence lvolution de lpargne logement. Bien que cette corrlation soit mieux tablie que la variable PIB, les rsultats restent tout de mme mdiocres. Le tableau ci-aprs prsente les rsultats obtenus.
Pays Indicateur de la qualit de rgression [Rsquare] Norme : R-square proche de 1 Probabilit critique de statistique de Fisher (F) [degr de significativit des coefficients de corrlation] Norme : (Prob>F)<0.05 0.3774 0.8890 0.2611 0.0830 0.1390 0.0065 0.5108 0.2158 Commentaires sur le degr de corrlation, lvolution de lencours % lpargne

Sngal Benin Burkina Faso Mali Togo Cte divoire Guine Bissau Niger

0.3876 0.0123 0.5459 0.8410 0.7414 0.9871 0.2393 0.6150

Mdiocre Mdiocre Pas significatif Pas significatif Pas significatif Significatif Mdiocre Pas significatif

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b.

La mthode des sries chronologiques Rappel de la Mthode

Une srie chronologie ou chronique est une suite dobservations chiffres dun mme phnomne dans le temps. Dans notre cas, le phnomne observ est lvolution de lencours immobilier. Une srie chronologie est compose des lments suivants : la tendance : elle correspond lvolution long terme de la srie, (lvolution fondamentale de la srie). Exemple : laugmentation de lencours des crdits immobiliers de 2003 2007. les variations saisonnires : correspondent aux fluctuations priodiques lintrieur dune anne, et qui se reproduisent de faons plus ou moins permanent dune anne sur lautre. les variations accidentelles ou rsiduelles : correspondent aux fluctuations irrgulires et imprvisibles. Elles sont supposes en gnral de faible amplitude. Principe La prvision consiste dterminer, sur la base de la connaissance de la srie des encours sur une priode de cinq (5) ans entre 2003 et 2007, les valeurs des encours entre 2008 et 2012. Il sagit de dterminer, sur la base de la connaissance de la srie (Zt) sur une priode de longueur n, les valeurs (ZT) de celle-ci pour T = n+1, n+2, Pour cela nous avons galement utilis le logiciel danalyse statistique SAS qui ralise des prvisions de sries chronologiques. Le systme expert du logiciel ajuste automatiquement les paramtres de chacun des modles en comptition et choisit le modle offrant la meilleure prvision de la srie.

Rsultat du modle La prcision de lajustement mesure par le coefficient RSQUARE fait ressortir des prvisions globalement satisfaisantes au niveau de lUEMOA (RSQUARE = 0,97) et le principe consiste tendre vers le coefficient gal 1. Cependant, la Cte dIvoire (RSQUARE = 0,54) et le

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Togo (RSQUARE = 0,41) ont des rsultats moins satisfaisants. De mme, pour le Mali (RSQUARE = -0,25) lajustement ne nous permet pas de valider les prvisions. Les paramtres dajustement de la srie chronologique sont rcapituls ainsi :
Pays Indicateur de la qualit de lajustement [Rsquare] Norme : R-square proche de 1 0,97 0,96 0,98 -0,25 0,42 0,54 0,95 0,99 Erreur quadratique moyenne RMSE (seuil de tolrance) Norme : RMSE permet dajuster les prvisions obtenus en plus ou en moins. Il sagit de lintervalle de prvision 5 210 MFCFA 507 MFCFA 510 MFCFA 2 601 MFCFA 3 727 MFCFA 2 603 MFCFA 86 MFCFA 280 MFCFA Conclusion

Sngal Benin Burkina Faso Mali Togo Cte divoire Guine Bissau Niger

Satisfaisant Satisfaisant Satisfaisant Pas satisfaisant Mdiocre Mdiocre Satisfaisant Satisfaisant

Les rsultats obtenus sont les suivants :

Pays BENIN BURKINA FASO COTE D'IVOIRE GUINEE BISSAU MALI NIGER SENEGAL TOGO 2008 14 407 21 791 32 046 1 294 68 784 9 854 238 129 18 776 2009 19 015 26 159 32 046 1 563 68 784 11 473 261 027 20 847 2010 25 091 31 403 32 046 1 832 68 784 13 092 283 924 23 147 2011 33 100 37 698 32 046 2 101 68 784 14 710 306 822 25 701 2012 43 652 45 255 32 046 2 370 68 784 16 329 329 719 28 536

Total / pays

405 081

440 914

479 319

520 962

566 691

En dfinitive, les rsultats obtenus restent proches des premires prvisions qui ont tenu compte de notre jugement professionnel et qualitatif du secteur financier et du march hypothcaire de la sous rgion.
Pays Premire prvision Seconde prvision Diffrentiel 2008 391 585 405 081 -13 496 2009 425 197 440 914 -15 717 2010 463 067 479 319 -16 252 2011 505 968 520 962 -14 994 2012 554 857 566 691 -11 834

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En conclusion, nous pensons que lestimation du potentiel hypothcaire 554 milliards lhorizon 2012, nous parait raisonnable. Conclusion Lvaluation de la production de crances hypothcaires a t effectue sur un chantillon regroupant des banques qui reprsentent environ 45% des encours de crdit de la zone UEMOA. Lenqute laquelle, nous avons procd a permis de tirer les principaux enseignements suivants : 1. Les banques dplorent labsence de ressources longues dans la sous rgion et souhaitent ardemment la mise en place dune caisse de refinancement hypothcaire lchelle sous rgionale pour faciliter le dveloppement du crdit hypothcaire. Elles considrent que les conditions de viabilit et defficacit dune telle caisse sont la rapidit et le cot du refinancement. 2. Les autres instruments financiers, tels que la titrisation, les obligations scurises restent globalement mconnues dans notre zone. La titrisation semble bnficier dun prjug dfavorable et dun certain questionnement li principalement la crise du subprime . Certaines grandes banques ont cependant souhait le dveloppement de tels instruments pour permettre une diversification et une meilleure comptitivit des sources de financement. 3. Ltude quantitative montre que le march hypothcaire de lUnion stablit au 31 dcembre 2007 environ 362 926 millions de FCFA concentrs hauteur 76% sur le Sngal et le Mali. La part prpondrante de ce financement est octroye par les banques de lhabitat qui reprsentent 45% du portefeuille des crances hypothcaires de la zone. Lessentiel de ces crdits est octroy aux particuliers pour 249 543 millions de FCFA (69%) et aux promoteurs pour 82 192 FCFA (23)%. 4. Visiblement, en dehors du Sngal, la faiblesse des chiffres semble indiquer que lessentiel du financement de limmobilier sopre par dautres canaux (informel, changement de destination de crdit, autofinancement,.). Les chiffres obtenus dans la plupart des pays sont sans commune mesure avec limportance, certes limit, des projets immobiliers en cours. Cette situation, reflte plus que toute autre analyse, le potentiel rel de dveloppement du crdit hypothcaire dans la sous rgion. 5. Le taux de progression moyen des crdits hypothcaires au cours des cinq dernires annes stablit 10%. La tendance gnrale est

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une volution sensible du crdit hypothcaire sur les cinq dernires annes lexception de la Cte dIvoire, qui connat une baisse continue, probablement en raison de la crise politique qui y svit, et du Mali qui subit une certaine stagnation lie principalement aux difficults que les banques ont rencontr dans le financement dun certain nombre de promoteurs immobiliers. 6. Lanalyse de la dure rsiduelle des crdits immobiliers aux particuliers dans la zone montre que seul 18,7% des crdits immobiliers ont une dure suprieure 10 ans. Cette situation illustre parfaitement le besoin de se doter dun instrument efficace pour offrir aux banques des ressources longues. 7. Compte tenu du niveau important de la demande en habitat dans la zone, de la forte progression du taux durbanisation, du niveau particulirement faible des crdits immobiliers dans la plupart des pays, le potentiel de dveloppement du crdit hypothcaire est certes important, mais ncessite que des actions appropries soient mises en uvre pour la leve des principales entraves physiques et financires. 8. Lextrapolation des chiffres actuels sur une priode de cinq ans aboutit un potentiel prudent de 554 857 millions de FCFA lhorizon 2012 dans les conditions conomiques actuelles. Toutefois, ce montant pourrait voluer de manire sensible si les principales entraves foncires et financires taient leves dans des dlais raisonnables.

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PARTIE 3 : EVALUATION DU POTENTIEL DU MARCHE DE LA

TITRISATION DE CREANCES

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1. INTRODUCTION
Les diffrentes rformes entreprises dans la rgion de lUEMOA en vue de moderniser le systme financier et daccrotre son efficacit et son attractivit nont pas pu modifier les caractristiques du systme bancaire qui est domin, ce jour, par les crdits court terme. Les banques accordent, en effet, peu dintrt aux financements du logement et plus particulirement aux demandes manant des mnages faible revenu. Cette faible implication est le plus souvent impute linsuffisance de ressources long terme et labsence de possibilits de refinancement en pareilles ressources. Cest pour pallier cette situation et suite au sminaire tenu Bamako en fvrier 2005, que la BCEAO, la BOAD et le CREPMF ont entrepris de promouvoir un march hypothcaire dot dinstruments spcifiques de refinancement. Parmi ces instruments, la titrisation est considre comme loutil le plus utilis dans les marchs financiers internationaux pour drainer des ressources moyen et long termes. La titrisation consiste en la transformation dun ensemble de crances en titres plus liquides et ngociables sur le march financier. Les crances sont vendues une entit ad-hoc qui son tour met des titres quelle vend des investisseurs. Le remboursement des intrts et du principal de ces titres seffectue par les cashflows gnrs par les crances cdes. Cette technique constitue une innovation majeure du systme financier international. Elle trouve son origine aux Etats Unis, durant les annes soixante dix, suite aux difficults financires rencontres par les caisses dpargnes amricaines dans le financement du logement. Les banques et les tablissements de crdit qui recourent la titrisation de leurs crances peuvent en tirer de nombreux avantages. Lopration de titrisation se traduit gnralement par labaissement du cot de crdit, la segmentation et le transfert du risque de taux sur les tiers, la cration de nouvelles procdures de mobilisation de crances, ainsi que le respect et loptimisation du ratio Cooke dit aussi ratio de solvabilit. Actuellement, le volume global des encours des fonds de titrisation dpasse 10 mille milliards de dollars dont 7 mille milliards de dollars de crances hypothcaires. Aux Etats Unis, les bilans des vhicules de titrisation dtiennent plus de crances hypothcaires que les banques et le march de la titrisation est plus important que celui des bons du Trsor Amricain.

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Le succs ralis par cette technique en tant quinstrument de refinancement a amen plusieurs pays dvelopps et certains pays en voie de dveloppement, la mettre en place dans lobjectif de dynamiser leurs marchs hypothcaires. De mme, le champ des crances ligibles la titrisation, qui tait limit aux crances hypothcaires, ne cesse de slargir pour atteindre tous les actifs gnrant des flux financiers prvisibles. Les huit pays de la zone de lUEMOA, disposent dun potentiel de crances ligibles la titrisation qui dpasse les 18 000 milliards de francs CFA, et bnficient dune exprience de dix ans en matire dmissions demprunts obligataire et dorganisme de contrle. Toutefois, labsence dune structure permettant lmission de parts de fonds de titrisation entrave la rgion de bnficier des avantages de la titrisation. Cet instrument ne pourra alors russir sans pour autant greffer linfrastructure juridique et financire adquate afin de permettre cette technique de se dvelopper et de remplir sa mission de refinancement des institutions de crdit et donc de financement du logement. A cet effet, le modle instaur par des pays ayant un rfrentiel juridique similaire peut servir comme base de benchmarking pour la rgion de lUEMOA : les cas du Maroc et de la France sont difiants cet gard. Par ailleurs, il est important de signaler que la titrisation nest pas un instrument de financement exclusif et coexiste avec dautres techniques financires comme les obligations scurises et les caisses de refinancement hypothcaires. En France, aprs ladoption vers la fin des annes quatre vingt des lois relatives aux caisses de refinancement et de la titrisation, le lgislateur a complt la gamme de ces produits par la promulgation en 1999 de la loi relative aux obligations foncires. Ainsi, la deuxime partie de ce volet permettra dans un chapitre introductif de dcouvrir la technique de titrisation en mettant laccent sur ses mcanismes, et lintrt quelle offre pour les tablissements cdants. Seront aussi examines les principales expriences en matire de titrisation savoir lexprience amricaine, franaise et de certains pays en voie de dveloppement comme le Maroc. Le premier chapitre prsentera le gisement en matire dactifs ligibles la titrisation, tels quils sont identifis par lenqute auprs des vingt-cinq banques de la zone de lUEMOA. Le deuxime chapitre sera rserv aux limites et aux obstacles juridiques lavnement de la titrisation dans la rgion puis aux avantages qui favorisent le dveloppement de cette technique. Dans le chapitre suivant, nous valuerons limpact de cet instrument sur la croissance des encours

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de crdit hypothcaire et sur la rentabilit des banques. Enfin, nous prsenterons les instruments de refinancement complmentaires savoir les caisses de refinancement hypothcaires et les obligations scurises.

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2. LA TITRISATION
La titrisation est apparue pour la premire fois aux Etats unis dans les annes 70, suite la crise de financement du logement. Cette technique consiste en l'adossement d'un titre ngociable un actif financier figurant au bilan des tablissements de crdit. Elle s'est ensuite dveloppe pour devenir plus quune source de refinancement hypothcaire, mais un instrument de gestion du bilan ; de gestion des risques et de cration de valeur. Le succs des oprations de titrisation ralises aux Etats-Unis a encourag dautres pays dvelopps adopter cette innovation dingnierie financire. Cependant ce nest que rcemment que certains pays en voie de dveloppement (le Maroc, la Tunisie) ont adopt cette technique. Le champ des oprations de titrisation sest largi, en terme dactifs aux crances autres quhypothcaires (cartes de crdit, crdit automobile, crdit leasing, financement de projets, recettes offshore ), et en terme de cdants autres que les banques aux entreprises, compagnies dassurance, Etats et aux collectivits locales.

2.1. Dfinition
La titrisation est une technique financire qui consiste transformer des actifs non liquides, en des titres liquides et facilement ngociables. Elle permet de transfrer des actifs ou les risques de crdit correspondants sous une forme structure des investisseurs tiers. On distingue trois types de titrisation: - la titrisation dconsolidante off-balance sheet: elle consiste cder une entit spcifique, le special purpose vehicule (SPV) des crances que ltablissement cdant souhaite mobiliser. Elle engendre un impact direct sur le bilan de ltablissement cdant du fait que les crances cdes ne font plus partie de son actif. - la titrisation consolidante on-balance sheet : elle consiste mettre des titres adosss un portefeuille de crances, lesquelles demeurent inscrites au bilan de ltablissement cdant mais y sont cantonnes juridiquement. Ces titres sont qualifis dobligations scurises comme par exemple les pfandbriefe allemands. - la titrisation synthtique : est parmi les dernires innovations financires ; cest une technique de gestion de bilan qui permet aux banques qui nont pas un besoin de refinancement, de transfrer le

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risque de leurs crances au march financier moyennant le paiement dune commission. La diffrence fondamentale entre la titrisation classique et la titrisation synthtique est que celle-ci ne ncessite pas de transfert de proprit des actifs puisque ces derniers restent dans le bilan du cdant.

2.2. Les avantages de la titrisation

Lapport de la titrisation nest plus prouver pour tous les intervenants. Les banques et des grandes entreprises demeurent les premires utilisatrices de cette technique.

2.2.1. L'intrt de la titrisation pour les tablissements de crdit Les tablissements bancaires ont t les premiers utilisateurs de la titrisation et les premiers bnficiaires de ses avantages. La titrisation s'est vite impose dans ce contexte comme un outil de gestion de bilan d'une grande efficacit. Elle apporte en effet des rponses et des solutions pertinentes aux problmes que rencontrent les tablissements financiers confronts la triple contrainte de gestion des risque de taux, de liquidit et de crdit.

2.2.1.1. La gestion du risque de crdit

Pour des raisons videntes de rentabilit, un tablissement de crdit se soucie beaucoup de la qualit de son portefeuille d'actifs. Dans le cadre de son activit courante d'octroi de crdits, un suivi permanent du risque d'insolvabilit de ses clients est d'une imprieuse ncessit. La banque peut prouver le besoin de se librer de certains de ses crdits, et donc du risque de crdit qui leur est associ, pour satisfaire une contrainte de solvabilit. Une des missions de l'organisme charg du montage de la titrisation est de quantifier l'incidence de cette opration sur le ratio de solvabilit (ratio McDonough) de l'tablissement cdant. La cession des crances titrises permet d'allger le dnominateur du ratio de solvabilit, dfini comme le rapport entre les fonds propres de la banque et ses engagements pondrs.

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2.2.1.2. La gestion du risque de liquidit

La titrisation permet la banque d'amliorer non seulement ses ratios de solvabilit, mais aussi ses ratios de liquidit. Le fait de pouvoir sortir de l'actif d'un bilan, et transformer en liquidits des crances qui n'ont pas vocation tre ngociables sur un march secondaire permet d'amliorer la situation de liquidit de l'tablissement cdant. La titrisation offre aux tablissements de crdit l'avantage de diversifier leurs sources de refinancement en accdant au march sous une autre signature que la leur. En effet, les mcanismes de rehaussement de crdit sur lesquels sont construits les fonds en titrisation conduisent leur confrer d'excellentes notations. Ce changement de signature est apprciable mme pour les tablissements de grande qualit.

2.2.1.3. La gestion du risque de taux

Le risque de taux auquel est confront par nature un tablissement de crdit s'explique par les invitables dcalages entre ses emplois et ses ressources. Dans le cas particulier des prts consentis aux entreprises et aux mnages, le risque de taux peut tre notamment exacerb par des vagues de remboursements anticips. Titriser des crdits permet donc de se librer du risque de taux inhrent aux crances appeles tre titrises.

2.2.1.4. Rationaliser le reporting de la banque

Outre la meilleure gestion des trois risques ci-dessus, l'usage de la titrisation favorise la rationalisation des fonctions au sein de la banque. Savoir en effet si une opration de ce type est rentable implique une analyse des lots de crances mais aussi des circuits et procdures dorigination et de recouvrement de ces prts

2.2.2. L'intrt de la titrisation pour les entreprises La titrisation est accessible dans les pays anglo-saxons (Etats-unis, Grande Bretagne, Australie) toute socit dtentrice de crances, quelle soit organisme financier ou pas. La France a longtemps restreint l'usage de la titrisation aux tablissements de crdit. Cela n'a pas empch quelques grandes entreprises (Bull, Airbus...) de rechercher les avantages de la titrisation sur les marchs anglo-saxons. D'une manire gnrale, pour les entreprises l'intrt de la titrisation se situe trois niveaux:

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2.2.2.1. Rendre liquide le poste "crances clients"

Le recours au crdit interentreprises est plus important en France que dans beaucoup de pays. Ainsi, la dure moyenne de ce crdit est de 90 jours en France alors qu'elle ne dpasse pas 30 jours au Royaume-Uni et aux EtatsUnis et 15 jours en Allemagne. Le premier des intrts de la titrisation pour les entreprises est donc de trouver des sources de financement plus avantageuses que l'escompte, l'affacturage, et donc d'largir leur gamme de refinancements courts.

2.2.2.2. Un meilleur accs au march des capitaux

La titrisation permet aux plus grandes entreprises d'accder au march des capitaux dans de meilleures conditions, via des structures dotes de meilleures qualits de signature. Le montage conduit en effet isoler dans le bilan de l'entreprise un bloc bien dfini, de crances (sous-ensemble du poste client par exemple), qui seront cdes par la suite une structure ad hoc. Le recours la titrisation permet l'entreprise de s'assurer un financement des conditions qui refltent la qualit du pool d'actifs cds et de s'affranchir de l'opinion que porte le march sur sa propre qualit de crdit.

2.2.2.3. Un meilleur quilibre bilanciel

Titriser permet d'amliorer les ratios de liquidit de l'entreprise. La sortie du bilan d'un bloc de crances permet en effet d'allger le besoin en fonds de roulement, d'amliorer la liquidit de l'actif, ainsi que d'viter dtre soumis la dfiance des prteurs court terme. Les ratios d'endettement et de solvabilit sont tout autant favoriss. La titrisation permet en effet en tant qu'outil de refinancement de lever des liquidits sans alourdir l'endettement. Le poids des dettes par rapport aux fonds propres est une cl essentielle pour apprcier la solvabilit de la socit. En bonne orthodoxie financire, le risque d'insolvabilit est d'autant plus grand que l'entreprise souffre d'un endettement excessif associ une carence de fonds propres. Les fonds propres constituent l'amortisseur qui permet de soutenir les dettes de l'entreprise et d'absorber ses pertes en cas de difficult. C'est en ce sens que la titrisation, en tant que substitut un endettement additionnel peut tre considre comme un facteur amliorant la liquidit de l'entreprise cdante.

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2.3. Les risques lis la titrisation

En dpit que lorigine de la crise financire internationale actuelle, lie la mauvaise qualit des crdits octroys, la titrisation a t plusieurs reprises associe sa propagation. A linstar des autres techniques financires, la titrisation comporte des risques. A cet effet, il faut absolument sassurer que toute innovation financire saccompagne de prcautions et de mcanismes de gestion des risques adquats. Aprs une prsentation de lorigine de la crise et ses consquences et son lien avec la titrisation, nous proposerons quelques prcautions prendre en considration pour une gestion saine des risques ventuels.

2.3.1. Le succs des crdits subprimes Tout a commenc vers la fin de lanne 2000 aux tats-Unis. Aprs plus de 8 ans de croissance tire par les nouvelles technologies, la bulle Internet a clat et mis fin lre de la nouvelle conomie. Ceci a entran la chute des places boursires et enclench une rcession aux Etats Unis. Pour relancer la croissance et rtablir la confiance des consommateurs, la Rserve fdrale amricaine a opr une srie de baisses de taux dintrts et a massivement drgul le secteur bancaire. Du dbut 2001 jusqu' la mi-2003, la FED a baiss son taux d'intrt directeur de 6,5 % 1 %, le plus bas depuis 40 ans. Ces initiatives ont eu les effets escompts puisquelles ont permis au PIB amricain de crotre de 0.7% en 2001, de 1.5% en 2002 et de 2.5% en 2003. Profitant de ce taux historiquement bas, des mnages amricains dont le profil de risque tait lev, ont afflu vers les prts immobiliers. Les banques ont fait la supposition forte que le collatral pris sur les mnages couvrait leur crance. Tant que le prix de limmobilier augmentait, les banquiers ne voyaient pas de risque et nenvisageaient mme pas un retournement de tendance. Les crdits subprimes ont ainsi fortement progress. En 5 ans, ils ont augment un rythme spectaculaire : de 10% en 2001, leur part dans le total des crdits est passe 30% en 2006. Pour rpondre leurs besoins de liquidits et pour se conformer aux rgles prudentielles, les banques ont cd leurs portefeuilles de crdits subprimes dautres institutions financires par la technique de la titrisation. Transforms en titres, les subprimes ont t introduits dans des fonds de

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portefeuille (SICAV, SICAF, banques, compagnies dassurance, fonds commun de placement, fonds de pension, hedge funds) pour en doper les performances et ont t revendus tous les tablissements financiers.

2.3.2. Le dbut de la crise Avec les pressions inflationnistes observes en 2006, les banques centrales ont t contraintes de rehausser leurs taux dintrt. Une manuvre qui a renchri le cot du crdit et cest ainsi que des millions de mnages se sont retrouvs dans lincapacit de rembourser leurs mensualits. Linsolvabilit des mnages a entran la baisse de la demande de logements, larrt de la hausse de limmobilier amricain puis sa baisse. Les logements ne pouvaient plus tre revendus mme aprs des dcotes de 20% et 30%. Les crdits subprimes ont t compltement dvaloriss. Et comme ils ont t introduits dans des montages financiers travers le monde, tout le systme financier sest trouv contamin. Les banques accumulaient des crances qui se sont avres douteuses en pensant quil sagissait de placements rentables. Dans un premier stade, ces banques ont essay de couvrir leurs pertes par des provisions, mais le problme sest rvl beaucoup plus grave, la crise des subprimes sest vite transforme en crise financire mondiale partir de lt 2007.

2.3.3. Lclatement de la crise en 2008 La situation est devenue de plus en plus alarmante surtout depuis le dbut de cette anne. Un manque de confiance gnral dans le systme financier a conduit la chute des marchs financiers et une crise de liquidit bancaire. Les banques amricaines ont t les premires touches mais, trs rapidement, la contagion s'est tendue aux banques europennes. Les tablissements financiers ont commenc tomber lun aprs lautre ; certains ont t rachets par des concurrents (Bear Stearns, Merrill Lynch, Washington Mutual, Wachovia aux tats-Unis), dautres ont t nationaliss en des temps records (Northern Rock et Bradford & Bingley en Grande-Bretagne, Fannie Mae et Freddie Mac aux Etats-Unis; Fortis au Bnlux), et un dernier a fait faillite Lehman Brothers (4me banque dinvestissement aux Etats-Unis). Le gant amricain de lassurance AIG a failli dposer son bilan et a t sauv de justesse par la FED.

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Cest dans ce contexte de crise que le plan Paulson t annonc : 700 milliards de dollars pour racheter les crances toxiques des banques et assainir le systme bancaire. Face laggravation de la crise, lEurope a adopt un plan de sauvetage gnralis en augmentant la garantie des dposants. Actuellement, la confiance nest pas encore rtablie et linquitude est toujours aussi vive sur les marchs.

2.3.4. Le lien de la titrisation avec la crise La crise bancaire a mis en vidence les dangers dune mauvaise utilisation de la titrisation des crdits. Cette innovation non matrise a abouti en effet crer une sorte de systme bancaire de march, non rgul et parallle celui des banques de dpt. Il a entran une dresponsabilisation massive des organismes de prt dans l'attribution de leurs crdits, du fait, quils ne gardent plus les prts accords dans leurs bilans. Des produits titriss opaques, valus partir de modles financiers par les agences de notation, ont t acquis par les investisseurs qui ne pouvaient cependant se faire une ide relle des risques encourus et de leur volution.

2.3.5. Les prcautions prendre Pour viter tout drapage de cette technique, elle doit toujours rester sous la supervision des autorits de rgulation bancaire. Ces dernires doivent dfinir des normes prcisant la nature des prts destins tre titriss. La titrisation ne doit tre utilise que pour des prts sur lesquels figurent des informations exactes sur l'ensemble des emprunteurs. De mme, les banques doivent suivre des rgles rigoureuses doctroi des prts. Il sagit notamment de dterminer un degr de solvabilit des mnages, en fixant un taux de charge de remboursement mensuel en fonction du revenu et de prciser un taux plafond du montant financer par rapport la garantie. Pour que cette rgle soit pleinement efficace, un fichier centralis de la situation des emprunteurs doit tre tabli par des instances nationales et rgionales. Ce fichier permettra tout tablissement de connatre le degr de solvabilit dun demandeur de crdit en consultant lencours de ses dettes par exemple via la BCEAO.

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Afin que la banque continue suivre la solvabilit des emprunteurs, la rglementation pourrait aussi l'obliger garder une partie des crdits titriss dans son bilan, par exemple les plus risqus. Ces titres pourraient galement tre cots sur un march organis, afin qu'ils soient suivis dans le dtail par des analystes, comme les obligations prives des entreprises.

2.4. Schma de la titrisation

Le mcanisme de titrisation permet le transfert de la proprit des crances et le risque qui leur est associ de ltablissement cdant aux investisseurs. Afin dassurer le bon fonctionnement de lopration et veiller sur les intrts des investisseurs, ce mcanisme implique linterposition entre le cdant et les investisseurs dune entit ad-hoc (Special Purpose Vehicule SPV- dans le langage anglo-saxons). Lopration de titrisation fait appel dautres intervenants en dehors de ces trois parties pour mieux grer sa complexit et rpondre au niveau lev de prcision quelle ncessite. Le schma suivant illustre le principe de titrisation et montre les phases dintervention des acteurs-cls dans ce mcanisme.

Schmatisation dune opration de titrisation

Dbiteurs
1. Octroi de prts 2. Paiement des chances, capital et intrts

Etablissement de crdit cdant

3. Vente de crances 6. Produit de lmission

Etablissement Recouvreur
7. Transfert des flux recouvrs

Autorit de tutelle ou de surveillance

Structure ad hoc de financement SPV / FCC

4. Emission et placement de titres 5. Produit de lmission

*E. Gestionnaire *E. Dpositaire

8. Paiement du principal et des intrts aux investisseurs

Investisseurs

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Les tapes ci-dessus sont dcrites comme suit: 1. ltablissement de crdit cdant accorde des prts aux dbiteurs ; 2. les dbiteurs versent ltablissement cdant les chances des prts obtenus (capital et intrts) ; 3. ltablissement de crdit cde une entit spcialement tablie pour lopration appele SPV (Special Purpose Vehicule) ou FCC (Fonds commun de crance) les titres de crances ; 4. la SPV/le FCC met et place auprs des investisseurs les titres ou parts du fonds de titrisation ; 5. les investisseurs paient au SPV/FCC le produit de lmission. 6. la SPV/le FCC transfert ltablissement de crdit le produit de la vente du portefeuille de crances ; 7. ltablissement recouvreur, responsable de la collecte des chances des prts, transfert au SPV/ le FCC les flux recouvrs ; 8. ltablissement gestionnaire se charge du remboursement, chance, du principal et des intrts des parts des investisseurs.

2.5. Les acteurs intervenants dans une opration de titrisation

La complexit et le degr lev de technicit des oprations de titrisation exigent plus de prcision dans leur montage, leur ralisation ainsi que dans leur suivi. De ce fait, le mcanisme de titrisation implique lintervention de nombreux acteurs qui prennent des rles spcifiques. Ces derniers dans un certain nombre doprations de titrisation peuvent cumuler plusieurs rles (arrangeur et grant, cdant et recouvreur). Les principaux acteurs intervenants dans une opration de titrisation et leurs rles respectifs sont rsums ci-aprs :

2.5.1. Larrangeur Larrangeur est typiquement une banque daffaire ou une maison de titres spcialise qui a pour principales fonctions: solliciter des cdants potentiels, raliser le montage et la structure de lopration de titrisation, veiller au respect des intrts mutuels du cdant et des investisseurs et la syndication des parts ou de leur placement priv.

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2.5.2. Le cdant Cest un tablissement de crdit ou une entreprise publique ou prive qui cde le lot des crances au vhicule de titrisation. Le cdant assure gnralement le recouvrement des crances pour le compte du fonds de titrisation.

2.5.3. La socit de gestion Cest une socit commerciale qui gre le fonds et reprsente les intrts des dtenteurs de parts. Elle a pour principales fonctions : - le contrle des flux gnrs par les crances ; - le paiement des chances aux investisseurs ; - la gestion de la trsorerie du vhicule ; - la mise disposition des autorits de surveillance des informations requises.

2.5.4. Le dpositaire Cest une institution de crdit qui contrle les oprations de la socit de gestion. Elle assure galement la conservation de tout document et titre reprsentatif ou constitutif des actifs cds.

2.5.5. Lagence de notation Elle vrifie pour le compte des investisseurs la qualit des parts mises en circulation. Ses principales fonctions sont: lvaluation du risque inhrent au montage du SPV et le risque de dfaut relatif au portefeuille des crances cdes. Ainsi la note globale quelle affecte aux titres mis par le SPV reflte le risque de faillite de linstitution charge du recouvrement des crances. Les agences les plus reconnues dans la notation des oprations de titrisations sont Moodys, Standard and Poors, IBCA et Duff & Phelps Credit Rating. La notation des oprations de titrisation nest obligatoire que dans les pays o cette pratique est essentielle pour toute mission qui fait appel public lpargne.

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La crise financire actuelle a soulev plus dune question sur le rle prventif de ces agences. De fait, beaucoup dinvestisseurs ont eu une confiance excessive dans ces notations et nont pas men leur propre due diligences. Une mauvaise apprciation des risques de crdit par les agences de notation a contribu au dveloppement rapide des produits complexes de titrisation ainsi qu leur chute brutale. En effet, les produits structurs complexes taient trs bien nots par les agences, favorisant ainsi leur essor. Les principales erreurs reconnues par les agences elles-mmes font ressortir un dfaut de prise en compte de lenvironnement dans les modles de notation et une insuffisante adaptation de la notation des produits en fonction de leur volution. Au niveau international, de nombreuses initiatives ont t lances, appelant plus de transparence dans la notation des produits structurs et lutilisation dune chelle de notation diffrencie pour les produits de titrisation.

2.5.6.Les socits de rehaussement de crdit Leur rle principal est de fournir des garanties au SPV afin damliorer le degr de scurit des actifs qui lui sont cds. Lobjectif des ces socits est de rehausser la notation des titres mis par le SPV.

2.5.7.Lagent payeur Il soccupe des paiements effectuer aux investisseurs.

2.5.8.Les autorits de surveillance ou de tutelle Leur rle varie dun pays un autre mais elles sont toujours prsentes pour surveiller et autoriser ce genre doprations.

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2.6. Les actifs titrisables

Avec le succs des premires oprations de titrisation bases sur les crances hypothcaires, le champ dapplication de la titrisation sest largi par lintroduction dautres types dactifs. Tout est devenu titrisable: les crdits classiques, les crances commerciales, les loyers dactifs mobiliers ou immobiliers, les royalties ainsi que tout autre actif dont on peut raisonnablement prvoir les flux financiers futurs. La nature des actifs titrisables a permis de distinguer entre trois types doprations de titrisation: les Mortgages Backed Securities, les Assets Backed Securities et les Assets Backed Commercial Papers. - Les MBS Mortgages Backed Securities: sont des titres adosss des crances hypothcaires. Ces titres sont scinds en deux : les RMBS (Residentials Mortgages Backed Securities) concernent les crdits destins aux particuliers. Les CMBS (Commercials Mortgages Backed Securities) concernent quant eux les entreprises. - Les ABS Assets Backed Securities: sont des titres adosss des actifs autres que hypothcaires. - Les ABCP Assets Backed Commercial Papers : sont une nouvelle catgorie dABS qui concerne le march du papier commercial court terme. Par ailleurs, le march de la titrisation a connu ces derniers temps lintroduction doprations qualifies dexotiques. Elles consistent en ladossement des titres des flux futurs, de royalties des artistes ou des revenues des clubs sportifs (tickets dentre, publicit, retransmission des matchs).

2.7. Exemples de titrisation

Parmi les cas innovants de titrisation raliss dans le monde, on peut citer les exemples suivants :

2.7.1. Titrisation davion en France (cas Air France) Air France a dvelopp une opration de titrisation des actifs aronautiques sur 10 ans en juin 2003. Cette opration lui a permis de diversifier ses sources de financement et de disposer de 435 millions deuro. Lobjectif de cette opration est de financer lacquisition de 16 appareils. Il sagit dune opration de titrisation consolide vue que les avions restent inscrits dans le bilan de la socit.

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Les seize avions ont t acquis par des filiales dAir France 100% et vendus avec clause de rserve de proprit Air France sur une dure de dix ans. Ces filiales ont contract des emprunts hypothcaires auprs dune socit ad hoc (Frans 200"), qui a mis des titres (notes) enregistrs en Irlande et ayant des rangs de proprit de remboursement diffrents. Selon Air France, le placement de cette opration a donn lieu une sursouscription et a t ralis auprs dune trentaine dinvestisseurs internationaux. En cas de dfaillance, une banque garantit le paiement dintrt pendant une certaine dure. Les deux catgories de titres de rang "senior" sont garanties par un assureur (MBIA). Cette opration a bnfici dune notation "AAA" par Moodys.

2.7.2. Titrisation des crances dassurance (cas dAXA Assurance) Le groupe Axa Assurance a ralis une premire opration de titrisation dune partie de son portefeuille franais d'assurance automobile AXA France IARD en dcembre 2005. Lobjectif de cette opration est de transfrer aux marchs financiers le risque de drive de la sinistralit du portefeuille qui est caractris par une frquence leve et une faible volatilit. Le portefeuille titris reprsentait plus d'un milliard d'euros de primes pour prs de trois millions de vhicules. Ainsi, le groupe Axa Assurance a pu transfrer 200 millions d'euros de risques aux marchs financiers, soit peu prs 85% des primes et des sinistres. La dure de cette opration est de 4 ans, du 1er janvier 2005 au 31 dcembre 2008. Le placement a t ralis avec succs auprs des investisseurs obligataires europens dsireux de diversifier leurs risques.

2.7.3. Titrisation des crances fiscales (cas de lEtat Belge) Le gouvernement belge a titris en Septembre 2005 un portefeuille de crances fiscales qui a rapport un montant total de 500 millions euro. Le portefeuille titris est constitu de crances relatives aux impts sur le revenu qui ont plus de 13 mois dexistence. LEtat belge a rinvesti 40 millions des recettes de cette opration de titrisation dans lamlioration du recouvrement et du systme informatique mis en place. LEtat belge a ralis cette opration par la mise en place dune socit dinvestissement en crance (SIC) qui a acquis ces crances fiscales en mettant des obligations destines essentiellement aux investisseurs institutionnels. Le recouvrement des crances fiscales titrises tant de la responsabilit de ladministration fiscale. Selon le ministre des finances, le

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montage de cette opration de titrisation a cot moins cher que lmission dobligations. La deuxime opration ralise par le gouvernement belge est la titrisation des crances fiscales relatives aux impts indirects (TVA et autres impts indirects) en fin Fvrier 2006. Le montant de cette opration tant de 500 millions euros (sur un montant total de crances de 10 milliards euros).

2.7.4. Titrisation de micro-crdit (cas de BRAC au Bangladesh) BRAC, la plus importante organisation non gouvernementale de lutte contre la pauvret au Bangladesh, a ralis en 2006 la premire opration de titrisation au monde de micro-crdit et qui a t note AAA. Cette opration a permis BRAC de bnficier de 180 millions USD de financement sur 6 ans avec un cot infrieur un prt bancaire au Bangladesh. Lobjectif est de permettre BRAC de disposer dune capacit de financement plus importante au profit denviron plus de 1,2 millions de foyers pauvres.

2.7.5. Titrisation globale dentreprise (cas de Fraikin en France) Fraikin, le leader franais et europen de la location de vhicules industriels a ralis en avril 2008 une opration de titrisation qualifie de trs rare et innovatrice en France. Cette opration lui a permis de bnficier dun financement de 800 millions deuro et des conditions moins coteuses quun financement classique de LBO (leveraged buy-out). Il sagit dune titrisation globale de lentreprise base sur la perception des loyers prvus par les contrats de location des camions. Lobjectif de lopration est de scuriser les processus oprationnels du groupe. Fraikin a cre pour cette opration une socit ad-hoc, Fraikin Assets, qui est filiale 100% du groupe. Fraikin Assets a reu les actifs titriss, le parc des camions, les contrats de location, ainsi que les logiciels conus par Fraikin pour grer la flotte et les contrats. Le montage de cette opration a fait appel une structure de gestion substitutive back-up servicer, les socits Kroll et Europe assistance qui sont capables de reprendre la gestion du parc et des contrats en cas de problmes. Quand au financement de cette opration, il a t entirement garanti par le rehausseur de crdit MBIA.

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2.7.6. Titrisation des crdits accords des PME Des tablissements bancaires dans certains pays de lunion europenne tels que lAllemagne, lItalie et lEspagne ont procd la titrisation de leur portefeuille des crdits aux PME. Plusieurs pays europens se sont inspirs du modle amricain de titrisation des crdits aux PME qui a volu grce la garantie dune partie des prts titriss par La Small Business Administration (SBA). Ils ont dvelopp des politiques de soutien la titrisation par la mise en place des lois et dinterventions dorganismes spcialiss tels que le fonds europen dinvestissement (FEI). En Espagne, la loi de mai 1999 a encourag le dveloppement des oprations de titrisation des crdits aux PME. LEtat, via le Trsor espagnol, garantit une partie du portefeuille des prts titriss. Il ne fournit pas des flux financiers mais assume le risque de dfaut sur une partie du portefeuille. Le volume des oprations de titrisation des crdits aux PME a atteint 7,6 milliards dEuro entre 2000 et 2003. En Allemagne, la banque publique Kreditanstalt Fur Wiederaufbau (KFW) a jou un rle important dans le dveloppement de la titrisation des crdits aux PME. Elle a cre une plate forme standardise PROMISE qui lui a permis de sinterposer entre les tablissements cdants et les investisseurs en faisant bnficier les premiers de sa pondration Cooke 0%. Elle leur a permis ainsi de rduire le cot de libration de capital rglementaire. Entre 2000 et 2003, le total des oprations de titrisation des crdits aux PME sest lev en Allemagne 15,1 milliards dEuro.

2.7.7. Titrisation du football professionnel (cas de la FIFAZurich) La FIFA a ralis une opration de titrisation en 2002 qui lui a permis de disposer dun financement de 420 millions USD. Elle a vendu ses crances issues de ses contrats de sponsoring des coupes du monde 2002 et 2006 dun montant total de 536 millions USD, une entit spcifique (SPV) qui a mis des titres scuriss placs auprs dinvestisseurs institutionnels.

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2.8. Bilan de la titrisation

Depuis les annes 90, le volume des missions de titres adosss des crances toutes catgories na cess daugmenter. Les chiffres ci-aprs en tmoignent : - aux Etats-Unis, on parle de 9 mille milliards de dollars ; - en Europe, 1 253 milliards deuro ; - dans les pays mergents et en voie de dveloppement, environ 30 milliards de dollars US.

2.8.1. Les Etats-Unis Selon les valuations de la Bond Market Association, le total des montants titriss aux Etats-Unis en 2007 slevait plus neuf mille milliards de dollars. Daprs la Federal reserve, lencours des MBS mis par les trois agences Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae a atteint plus de 4 500 milliards de dollars US. Les encours des ABS ont totalis 2 472 milliards de dollars fin 2007. Ci- aprs un tableau qui retrace lvolution des encours de titrisation de 1 999 2007.
En milliards dollars amricain Anne Crances hypothcaires (MBS) Autres crances (ABS)
Source : SIFMA

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

3 334,3

3565,8

4127,4

4686,4

5238,6

5455,8

5916,6

6504,3

7210,3

900,8

1 071,8 1 281,2 1 543,2 1 693,7

1 827,8

1 955,2 2 130,4

2 472,4

Le tableau suivant permet de situer lactivit des metteurs de titrisation par rapport aux activits des autres metteurs sur le march obligataire aux Etats-Unis :

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Comme le montre ce graphique, si lon exclue les metteurs dABS, les missions des MBS excdent celles du Trsor. Cependant la crise des Subprimes daot 2007 a entran une baisse dans le volume des missions de titrisation. Cest en fait un concours de plusieurs facteurs qui se trouve lorigine de la crise amricaine. Il y a tout dabord le laxisme qui a marqu les procdures bancaires doctroi des crdits immobiliers destins aux emprunteurs ne justifiant pas de revenus rguliers. Ce crdit tait assorti dun taux dintrt variable qui est pass de 1 5%. La baisse par ailleurs de la valeur des biens immobiliers a amplifi ce phnomne. Cette crise a dpass les frontires amricaines pour toucher les investisseurs trangers qui ont t attirs par le gain quoffrait le march hypothcaire amricain.

2.8.2. LEurope La taille du march europen de la titrisation est de 1 253 milliards deuros soit 14 % du march amricain. Les crances hypothcaires destines aux particuliers constituent plus de la moiti des missions.
Montants en milliards deuros 2007 Crances hypothcaires des particuliers RMBS Crances hypothcaires des professionnels CMBS ABS Flux futurs (WBS) Autres Total Source : European Securitisation Forum 649,70 141,30 169,50 39,30 253,10 1 252,90

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Daprs lEuropean Securitisation Forum, les oprations de titrisation ralises par les pays europens en 2007 sont rparties comme suit : 37% au Royaume-Uni, 13% en Espagne, 10 % aux Pays Bas et 9 % en Italie (voire tableau ci-dessous). Rpartition des encours titriss en Europe.
Montants en milliards deuros Pays Austria Belgium Denmark France Germany Greece Hungary Ireland Italy Netherlands Portugal Russia Spain Sweden Switzerland Turkey UK Multinational European Total Encours en 2007 3,60 7,10 6,10 27,50 66,50 9,50 0,10 18,00 111,10 127,30 27,10 3,00 165,60 0,90 0,40 3,10 466,60 209,30 1 252,80 Part de march 0% 1% 0% 2% 5% 1% 0% 1% 9% 10% 2% 0% 13% 0% 0% 0% 37% 17%

2.8.3. La France Le march franais de la titrisation slve d peine 2% du march europen, soit un volume de 27 milliards deuros en 2007. Les transactions de crances hypothcaires accordes des particuliers (RMBS) ont domin le march avec un montant de 16,5 milliards deuros soit 60% du volume total, alors que les autres actifs (ABS) reprsentent environ 23%, soit 6,4 milliards deuros.

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2.8.4. Les pays mergents et en voie de dveloppement Mme si les pays mergents et en voie de dveloppement nmettent pas autant de produits de titrisation que les tats-Unis ou lEurope, ils contribuent sensiblement lexpansion de cette technique. A fin 2007, lencours des missions de titrisation dpasse les 25 milliards de dollars avec une nette prpondrance des actifs adosss des crances non hypothcaires.
Les missions de titrisation dans les marchs mergents par type dactifs en US $
35

30

25

20

MBS ABS

15

10

0 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Source : Dealogic.

2.8.4.1.

LAmrique Latine

Le march de la titrisation a volu ces dernires annes en Amrique Latine. Cependant, il reste toujours dans sa phase de dmarrage. Le total des missions de titrisation a atteint 12 milliards de dollars US en 2005 et se rpartit comme suit: crdits aux entreprises 33%, prts aux particuliers 17% et crdits hypothcaires 14%. Le Brsil et le Mexique reprsentent le des oprations de titrisation ralises en Amrique Latine. Plusieurs facteurs ont stimul le dveloppement de la titrisation dans ces deux pays par rapport aux autres pays de la rgion tels que, lenvironnement macroconomique favorable, la politique fiscale et montaire et la mise en place des lois favorisant le dveloppement de la titrisation. Le tableau suivant prsente lvolution des oprations de titrisation en Amrique Latine entre 2000 et 20051:
1 Rapport trimestriel BRI, juin 2006

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En millions de dollars EU 2000 Argentine Brsil Chili Colombie Mexique Prou Venezuela Total source: Moody's. 1 590 184 173 55 65 37 2 104 2001 701 88 220 63 427 94 1 593 2002 130 106 430 597 414 7 1 684 2003 226 1 031 380 510 604 60 2 811 2004 525 1 652 293 799 5 444 163 8 876 2005 1 790 3 911 873 323 4 846 295 12 038

Le Mexique est considr comme le premier march de titrisation en Amrique Latine avec un total des oprations de 4,85 milliards de dollars. La mise en place par le gouvernement fdral mexicain de plusieurs rformes lgislatives et rglementaires a contribu au dveloppement du march des RMBS et par consquent de rpondre au financement de lhabitat. Depuis la cration de la socit hypothcaire fdrale SHF en 2001, le march dhabitat mexicain a bnfici: de moyens de financement long terme, de la matrise des risques de crdit et des taux dintrt, dune assurance hypothcaire et du respect des dlais de paiement des titres adosss aux crances hypothcaires. De ce fait, ses avantages ont permis de combler labsence de garantie du gouvernement ncessaire pour lintroduction des MBS au march secondaire. Les autres oprations de titrisation au Mexique sont adosses aux crances de lInstituto para la proteccion al Ahorro Bancario (IPAB) qui a t cre en 1999 pour grer la dette issue du sauvetage du secteur bancaire. Le march de titrisation brsilien na commenc se dvelopper que depuis 2003, le volume des oprations de titrisation est pass de 0,18 milliards de dollars en 2000 1,03 milliards de dollars en 2003 pour atteindre 3,91 milliards de dollars en 2005. Cet essor rsulte de lintroduction en 2001 des instruments appels Fundos de Investimentos em Direitos Creditorios (FIDC). Ces instruments ont offert aux entreprises brsiliennes de meilleures alternatives aux crdits bancaires traditionnels avec des cots de structures de titrisation moins levs. Les types dactifs titrisables aux Brsil sont: les crances commerciales, les comptes recevoir sur cartes de crdits, les crdits la consommation et les crdits automobiles. Le march des RMBS et des CMBS reste moins dvelopp au Brsil ; il ne reprsente que 9% du total des oprations de titrisation mises en 20061.
1 Rapport trimestriel BRI, septembre 2007

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2.8.4.2.

LAsie-Pacifique

Depuis quelques annes, la titrisation des actifs locaux connat une expansion notable sur les marchs financiers de la rgion AsiePacifique. Ces missions portent davantage sur les prts hypothcaires aux mnages et les crdits la consommation que sur la dette des entreprises. Dans les pays touchs par la crise de 1997, les nouvelles lois et rglementations autorisant la titrisation ont parfois t lies la ncessit de faire face labondance des prts improductifs rsultant de la crise. Quelques transactions sur la dette des entreprises ont t ralises, mais pendant la priode de redressement, ce sont les mnages qui ont t les principaux emprunteurs. Cest pourquoi la titrisation dans cette rgion a essentiellement concern lendettement des mnages. Dans la rgion, les missions de fonds de titrisation proviennent essentiellement de la Core du Sud. Hong-Kong, la Malaysie, les Philippines, Singapour, Tawan et la Thalande mettent, eux aussi, un flux rgulier dactifs titriser. En revanche, le phnomne est encore trs rcent en Chine et en Indonsie.

2.8.4.3.

La Tunisie

Lintroduction de la titrisation au march tunisien date de lanne 2006. Lencours total des missions de titrisation est de 118 millions de dollars US.

2.8.4.4.

Le Maroc

Le march marocain a connu le lancement de deux oprations de titrisation par lmission des titres adosss des crances hypothcaires rsidentiels travers les deux fonds communs de placement collectif en titrisation Credilog I cre en 2002 et Credilog II cre en 2003. Les deux missions totalisent un montant de 220 millions de dollars US. La titrisation a permis la banque Crdit Immobilier et Htelier (CIH) dviter un financement par emprunt obligataire qui lui aurait cot 300 points de base sans possibilit de ngociation vue sa situation financire fragile au dbut des annes 2000. En effet, le premier fonds a permis de drainer 500 millions de dirhams avec une prime de risque de 80 points de base. Le second a bnfici dun volume double et dune prime de risque moindre ( peine 55 points de base). Ainsi, les ressources long terme

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gnres par ces deux fonds ont contribu la restructuration financire de cette banque spcialise dans le financement de lhabitat.

Prsentation de Credilog II : second fonds de titrisation

Le second Fonds de Placements Collectifs en Titrisation (FPCT) mis en place est appel CREDILOGII. Dun montant de 1 milliard DH, il a t constitu dans lunique but dacqurir des prts au logement, sains et garantis plus de 110% par des hypothques de premier rang. Le porte feuille de crances sur lequel a port cette deuxime exprience se caractrise comme suit : Tableau : Caractristiques gnrales du portefeuille de prslection
Nombre de prts Somme totale due Somme totale due minimale Somme totale due maximale Somme totale due moyenne Taux moyen Taux moyen pondr Dure moyenne Dure moyenne pondre Dure minimale Dure maximale Dure rsiduelle moyenne Dure rsiduelle pondre Source : rapport dactivit de Maghreb titrisation 2004 9 156 1 007 090 239,11DH 3 777,00 DH 504 918,00 DH 109 993,00 DH 12,04% 11,97% 166 mois 172 mois 36 mois 300 mois 118 mois 127 mois

Les prts hypothcaires cds portent selon la loi relative la titrisation sur des prts de premier rang taux fixe consentis par le CIH des fonctionnaires. Ils sont amortissables par mensualits constantes et destins lacquisition de logement individuel. Il apparat donc que lopration a port sur des crances slectionnes qui ne sont ni compromises ni en souffrances la date de la titrisation, ce qui est de nature rassurer les investisseurs. Lacquisition de ces crances a t finance par lmission pour le compte de CREDILOG II, de deux classes de parts (prioritaires et spcifiques) de FPCT, assimilables des valeurs mobilires rmunration fixe, pour un montant total de 1 milliard DH. Les parts P bnficient en priorit des flux de remboursement des crances sous-jacentes. Elles sont, en outre, couvertes, travers la ristourne, par une

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garantie de lEtat pour le paiement de plus de 100% des intrts, ainsi que dun matelas de scurit denviron 400 millions DH constitu de parts spcifiques, dun fonds de rserve, du diffrentiel dintrts et dune ligne davances de liquidit. Les parts spcifiques se composent comme laccoutum des parts subordonnes S et de la part rsiduelle R souscrite par le cdant. Elles sont couvertes par la garantie de ltat pour le paiement des intrts, le fonds de rserve et les hypothques de premier rang.
Tableau : Parts mises par credilog II Type de parts P1 P2 S R Total Nombres de parts 5 620 3 870 500 1 9 991 Nominal initial total (DH) 562 000 000,00 387 000 000,00 50 000 000,00 1 006 830,62 1 000 006 830,62 Taux dintrt* (%) 5,11% 6,39% 6,85% Date maturit** dc-2008 sept-2019 sept-2019 Vie moyenne** (ans) 2,65 8,72 5,81 Prix missions (%) 100% 100% 100%

* Calcul sur la base dun chancier prvisionnel thorique (taux de dchance annuel de 0 % et taux de remboursement anticip annuel de 0%) **selon un scnario bas sur un taux de dchance annuel de 3.5 %, un taux de remboursement anticip annuel de 3 %.

Le niveau de garanties attaches CREDILOG II est denviron 1,9 milliards DH dont peu prs 1,1 milliards DH sous forme de garanties relles, 435 millions DH sous forme de ristournes dintrts garanties par lEtat, environ 250 millions DH en diffrentiel dintrt entre, dune part, le montant des intrts dus sur les prts titriss et, dautre part, la somme des intrts payables aux porteurs de parts et des commissions dues par le fonds, 60 millions DH en ligne de liquidit et 40 millions DH en fonds de rserve qui est lquivalent de 4% du montant nominal des crances la date de cession . De mme, le souci de protger le fonds contre le risque de liquidit li aux retards de paiement pouvant tre constats sur les prts a ncessit la conception des avances techniques gratuites effectues par le recouvreur. En plus, les porteurs de parts P sont couverts contre les risques de retard de paiement et de dfaillance sur les prts titriss par lmission des parts S et de la part rsiduelle dun montant de 51 millions de DH, qui supportent en priorit les risques de dfaillance. La couverture bnficiant aux porteurs de parts P du fait de lmission des parts S et de la part rsiduelle rsulte des mcanismes dallocation des flux.

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Dune manire plus gnrale, le fonds bnficie des garanties de toutes natures attaches aux prts titriss et de garanties de conformit dlivres par le cdant.

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3. DIAGNOSTIC DES ACTIFS ELIGIBLES A LA TITRISATION DANS LA ZONE DE LUEMOA

Il est difficile de dresser une liste exhaustive des actifs ligibles la titrisation, du fait : - de laccroissement constant du champ des crances titrisables ; - de llargissement de la nature juridique des crances titriser ; - de laugmentation du nombre de cdants potentiels. On peut citer toutefois : - les crances hypothcaires aux particuliers; - les crdits immobiliers destination commerciale ; - les crdits la consommation ; - les crdits automobiles ; - le crdit-bail ; - les encours de cartes de crdit ; - les crdits dquipements ; - les crances prsentes ou futures rsultant de dabonnement tlphonique, de consommation dlectricit ; - les crances des tablissements publics ; - les transferts des rsidents ltranger ; - les recettes des ventes de matires premires. Malgr la diversification des crances susceptibles dtre titrises, les textes juridiques prcisent quun fonds de titrisation ne peut acqurir que des crances de mme nature. Ainsi la slection dun lot de crances homognes titriser est base en premier lieu sur le respect du rfrentiel juridique, et en second lieu sur les critres qui rpondent aux objectifs de la structuration du fonds. Des critres qui doivent satisfaire les attentes financires de ltablissement cdant et les exigences en termes de rendement, de maturit et de scurit dictes par les investisseurs. La zone de lUEMOA dispose dun gisement important dactifs susceptible dtre titris. Toutefois, si on limite les critres de slection, pour des raisons de disponibilit et dexhaustivit des informations, quaux crdits bancaires, aux revenus des exportations, aux recettes fiscales et aux transferts des rsidents ltranger, le potentiel global de la titrisation dans la rgion de lUEMOA slve 18 000 milliards de FCFA. Ce montant est lutilisation deau ou

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compos de 4 500 milliards de FCFA des crdits bancaires sains dont 363 milliards de FCFA de crances hypothcaires, de 8 452 milliards de FCFA de crances futures sur les exportations, de 4 329 milliards de FCFA de recettes fiscales et de 718 milliards de FCFA des fonds des revenus des migrants.

3.1. Lencours des crdits bancaires

Les crdits des tablissements bancaires et financiers de lUEMOA ont enregistr une croissance entre 2005 et 2006. Ils sont passs de 4 334 milliards FCFA 4 884 milliards FCFA. Cette augmentation sexplique par la nette amlioration des crdits la clientle et plus spcifiquement des crdits moyen et court terme. Les crdits la clientle se caractrisent dans la rgion UEMOA par la forte prdominance des crdits court terme. Ces derniers constituent 60% des crdits offerts en 2006. Les crdits moyen terme viennent en seconde position avec un montant total de 1 384 milliards de FCFA, leur part est de 29%. La part des crdits long terme reste faible, elle ne reprsente que 3% des crdits offerts la clientle (153 milliards de FCFA). Lencours des crances en souffrance est de 382 Milliards de FCFA est constitue 8% de lencours global.

3.1.1.

Les crdits court terme

Les crdits court terme ont augment de 10 % en stablissant 2 926 milliards de FCFA. Cette progression est constate dans tous les pays de lUnion, lexception du Sngal o les encours ont baiss de 4,8%. Les concours court terme bnficient principalement aux secteurs du commerce de gros et de dtail.
En milliards de FCFA 2002 Benin Burkina Cte d'Ivoire Guine Bissau Mali Niger Sngal Togo Total 178 230 900 2 311 64 406 63 2 153 2 003 229 254 820 3 389 65 526 82 2 367 2 004 221 242 918 3 354 69 550 111 2 469 2 005 252 311 872 6 354 83 661 126 2 664 2 006 277 364 979 9 428 110 629 131 2 926

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3.1.2.

Les crdits hypothcaires

Daprs les rsultats de lenqute effectue auprs des banques de la rgion, le volume global des crances hypothcaires a volu en moyenne de 10% entre 2003 et 2007 passant ainsi durant cette priode de 248 milliards 363 milliards de FCFA.
En milliards de FCFA 2003 Benin Burkina Cte d'Ivoire Guine Bissau Mali Niger Sngal Togo Total 3,84 8,86 41,75 0,02 67,14 1,98 121,24 3,25 248,09 2 004 4,00 10,45 38,33 0,09 78,34 3,16 146,16 4,38 284,91 2 005 6,72 12,32 34,60 0,54 74,31 4,69 178,32 5,90 317,39 2 006 8,30 14,52 31,75 0,75 67,70 6,86 193,11 7,94 330,92 2 007 10,82 18,75 32,05 1,04 62,77 8,23 212,36 16,92 362,93

La rpartition de lencours des crances hypothcaires par pays en 2007 montre que le Sngal dtient, 59% du volume de la rgion suivi par le Mali avec 17% puis par la Cote dIvoire avec 9%.

3.1.3.

Le crdit bail

Les engagements par crdit bail au 31 dcembre 2006 ont atteint un volume de 39 milliards de FCFA et ont connu une hausse de 20,5% par rapport 2005. La rpartition de cet encours par pays est la suivante :
En milliards de FCFA 2002 Benin Burkina Cte d'Ivoire Guine Bissau Mali Niger Sngal Togo Total 1 3 21 1 6 32 2 003 2 3 15 1 7 28 2 004 2 2 15 2 7 29 2 005 2 3 17 1 8 32 2 006 2 3 25 1 7 39

Sources : donnes contenues dans les rapports de la Commission Bancaire.

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3.2. Les exportations des biens et services

Le montant des exportations de biens et services est estim 8 452,9 milliards de FCFA fin 2007. Ce tableau rcapitule le volume global des exportations des pays de lUEMOA sur les quatre dernires annes (y compris les exportations de matires premires).
2004 RESSOURCES PIB (au prix du march) Importations de biens et services EMPLOIS Consommation Finale Publique Prive Formation brute de capital fixe * Exportations de biens et services Taux d'investissement (en %) Variations en pourcentage Taux de croissance du PIB en volume Dflateur du PIB (en moyenne) Prix la consommation en moyenne annuelle 30 838,5 22 589,4 8 249,1 838,5 19 900,2 3 371,2 16 529,0 3 644,0 7 294,3 16,1 2,8 1,6 0,5 2005 33 834,8 24 296,0 9 538,8 33 834,8 21 316,5 3 560,3 17 756,2 4 570,4 7 947,9 18,8 4,1 3,3 4,3 en milliards de francs CFA courants 2006 2007 (a) 35 902,7 25 806,1 10 096,6 35 902,7 22 402,4 4 153,2 18 249,2 4 745,2 8 755,1 18,4 3,1 3,1 2,3 38 172,2 27 456,4 10 715,8 38 172,2 24 434,8 4 376,3 20 058,5 5 284,4 8 452,9 19,2 3,0 3,2 2,4

(a) estimations * y compris variation de stocks S ource : BCEAO / Rapport zone franc 2007 de la Banque de France

Le dtail des exportations des principaux produits pour chaque pays de lUEMOA de 2002 2006 est prsent en annexe.

3.3. Les recettes fiscales

En 2007, les recettes fiscales ont t values 4 329,8 milliards de FCFA contre 3 907,1 milliards de FCFA en 2006. Le taux de pression fiscale a progress de 15,1 % 15,8 % du PIB, mais reste en-dessous de lobjectif communautaire de 17 %, ce qui traduit les difficults persistantes en matire de recouvrement des impts et des taxes.

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Tableau des oprations financires des tats de l'UEMOA

Agrgation des TOFE des huit pays de lUEMOA
2004 RECETTES TOTALES 4 297,7 Recettes 3 731,7 Recettes fiscales 3 340,3 Recettes non fiscales 344,9 Autres recettes 46,5 Dons extrieurs 566,0 DPENSES TOTALES ET PRTS NETS 4 844,4 Dpenses courantes 3 136,0 Salaires 1 253,8 Intrts de la dette publique 302,2 intrieure 49,2 extrieure 253,1 Autres dpenses courantes 1 563,1 Dont subventions et autres transferts 526,4 Dpenses en capital 1 522,5 Sur financement interne 697,2 Sur financement externe 825,3 Prts nets 10,5 SOLDE BASE ENGAGEMENTS (hors dons) 1 112,7 SOLDE PRIMAIRE (hors dons) (1) 200,7 SOLDE BASE ENGAGEMENTS (dons compris) (2) 546,7 AJUSTEMENT BASE CAISSE -2,5 Dont variation des arrirs de paiement -8,7 SOLDE (base caisse) (3) 549,2 2005 4 633,3 3 998,7 3 579,6 370,5 48,5 634,6 5 279,5 3 444,2 1 361,3 283,0 42,5 240,5 1 783,3 579,3 1 672,0 797,4 874,6 46,3 1 280,8 40,1 646,2 23,0 -12,7 623,1 en milliards de francs CFA courants 2006 2007 (a) 4 979,4 5 839,6 4 400,9 5 034,7 3 907,1 4 329,8 422,2 634,7 71,6 70,2 578,5 804,9 5 731,7 6 393,5 3 794,7 4 159,6 1 466,0 1 621,1 226,4 249,9 43,9 77,8 182,5 172,1 2 091,9 2 248,7 834,1 941,4 1 774,8 2 070,6 922,2 1 071,4 852,6 999,2 29,7 15,9 1 330,8 1 358,8 89,6 53,6 752,3 553,9 40,1 21,6 -10,2 -47,0 712,3 532,3

(a) estimations Source : BCEAO / Rapport zone franc 2007 de la Banque de France

Le tableau ci-aprs rcapitule les recettes fiscales par pays de lUEMOA, sur la base des informations contenues dans la balance des paiements de chaque Pays.
Tableau des recettes fiscales (en milliards de F.CFA) Benin Burkina Faso Cte divoire Guine Bissau Mali Niger Sngal Togo Total UEMOA 2002 2003 2004 311,4 318,6 1 241,4 11,8 390,0 167,6 738,5 161,0 3 340,3 2005 334,0 336,8 1 251,2 18,3 445,1 181,3 850,8 162,1 3 579,6 2006 378,8 362,3 1 364,0 18,5 478,6 203,9 921,9 179,1 3 907,1 2007 445,9 405,2 1 468,1 19,7 487,2 233,2 1 074,6 195,9 4 329,8

Sources : donnes contenues dans le rapport de la zone franc publies par la banque de France.

NB : Pour 2007, les montants ont t estims

3.4. Transferts des travailleurs ltranger

Les transferts des migrants ont t valus 718 milliards de FCFA (hors statistiques de la Cte divoire). A lexception de la Cte dIvoire dont le montant des transferts est ngatif, les autres pays de lUEMOA ont poursuivi la mme tendance haussire en 2006. Les transferts de fonds des

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travailleurs du Mali et du Sngal sont les plus levs de lUEMOA. Ils ont atteint respectivement 100,7 Mds de FCFA et 399,5 Mds de FCFA en 2006. Le tableau ci-aprs rcapitule les envois de fonds de travailleurs de 2003 2006 par pays.

Source : BCEAO, Balance des paiements de chaque Etat membre

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4. LES CONDITIONS DE DEVELOPPEMENT DE LA TITRISATION DANS LA REGION DE LUEMOA

Lexprience montre que la russite et le dveloppement de la titrisation ncessitent un environnement spcifique. Plusieurs points entravent pour le moment lintroduction de cette technique de financement dans la rgion de lUEMOA. On peut citer entre autres : - linexistence dun cadre juridique qui permet la cration dun vhicule apte acqurir des crances ; - le monopole des banques en matire de dtention de crances ; - labsence dune rglementation en matire dopposabilit aux tiers en cas de cession de crances ; - limpossibilit pour un organisme priv autre que les socits anonymes et les SICAV dmettre des obligations. En dpit de ces contraintes, les conditions de dveloppement de la titrisation sont prsentes dans lUnion, en raison de lexistence dun gisement important de crances dtenues par les banques, dun march obligataire publique et priv structur, dun cadre juridique et montaire uniforme et dun organisme de contrle et de surveillance des oprations dappels publics lpargne.

4.1. Les obstacles au dveloppement du march de la titrisation dans la rgion

Dans les pays o la titrisation est dveloppe, un certain nombre de contraintes a d tre lev. Ces contraintes sont dordre juridique, technique, fiscale et conomique.

4.1.1. Contraintes dordre juridique

4.1.1.1. Vhicule de titrisation

Ce qui fait la russite de la titrisation dans les pays anglo-saxons est lexistence dune procdure simplifie de cession des crances qui sopre par lintermdiaire dune structure (trust/SPV) qui confie un tiers la proprit dun bien avec la charge de grer ce dernier conformment la volont du constituant. La diffusion de la titrisation ncessite donc des adaptations juridiques dans les pays ne disposant pas de cette procdure dans leurs droits des affaires.

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Ainsi certains pays se sont-ils dots dun cadre juridique plus appropri bas sur la notion de fonds de titrisation. Ce dernier a pour objet exclusif lacquisition des crances et lmission des parts reprsentatives de ces crances. - Le fonds est une coproprit sans personnalit morale ce qui signifie quil peut y avoir une pluralit dinvestisseurs, quil y a une quotepart dactif proportionnelle au nombre de parts et enfin que sa gestion est confie une socit de gestion. - Le fonds a pour objet exclusif dacqurir des crances cest pourquoi il y a un largissement constant du champ des crances titrisables, que se soient des crances rsultantes doprations de crdit, de lusage de cartes de crdit, des crances commerciales, des compagnies dassurance, des crances de crdit-bail, des crances matrialises par un titre. - Le fonds met des parts reprsentatives des crances ce qui signifie que les parts sont des valeurs mobilires, quelles ne peuvent pas tre rachetes par le fonds commun de crances. Plus prcisment, deux conditions sont essentielles : assurer limmunisation de lentit juridique contre la faillite ; raliser une cession parfaite qui puisse assurer une protection juridique au vhicule. Lobjectif tant de protger les actifs, transfrs au fonds, contre les ventuelles dettes et engagements du cdant. En effet, lOrganisation pour lHarmonisation en Afrique du Droit des Affaires (Ohada) ni par ses actes uniformes, ni par sa jurisprudence ne prvoit la cration dentit dpourvue de personnalit juridique comme exig pour la constitution dun fonds de titrisation.

4.1.1.2. Transfert dhypothques

La titrisation implique le transfert dhypothques aux fonds de titrisation et ce, sans le consentement de lemprunteur. Cela ncessite un dispositif juridique souple, permettant la libre transfrabilit des titres et linscription de lhypothque au nom du bnficiaire, ce qui nest pas le cas des lgislations foncires de la zone de lUEMOA qui privilgient la souplesse, la scurit dans le processus de transfert des droits.

4.1.1.3. Emission de titres financiers

Par ailleurs, la titrisation suppose une mission de titres par une entit qui na pas de personnalit morale. Par contre, dans la rgion de lUEMOA

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seules les entits ayant la personnalit juridique mettent des titres financiers. Seulement, un lien peut tre tabli ici entre le vhicule de titrisation et les SICAV et les FCP rgis par les instructions du CREPMF. En effet, si les SICAV sont des socits et ont la possibilit dmettre des valeurs mobilires, les fonds communs de placement (FCP) sont de simples coproprits, sans personnalit morale, mais qui mettent des parts classifis en tant que valeurs mobilires. Les souscripteurs aux parts de FCP sont copropritaires de son actif compos essentiellement de valeurs mobilires. Lactif du vhicule de titrisation, quant lui, est form principalement de crances.

4.1.2. Contrainte technique La titrisation requiert la mise en place de structures nouvelles et de techniques sophistiques dont la matrise ncessite une formation et un certain temps dadaptation. En effet, cette opration complexe exige un savoir faire dans le domaine de lanalyse, de slection, et dvaluation des crances titriser. Elle ncessite aussi le dveloppement des techniques de simulation des taux de remboursement anticips et des taux dimpays. Les tablissements intresss par la technique peuvent constituer ce savoir faire en recrutant des spcialistes en la matire et/ou en procdant la formation du personnel dj en place. La titrisation exige aussi ladaptation des systmes dinformation, ainsi quune refonte des procdures comptables et de reporting pour les mettre au niveau des exigences de la rglementation en la matire.

4.1.3. Contrainte fiscale Dans une opration de titrisation, le fonds se charge dacqurir les crances et dmettre des titres financiers. Les crances cdes gnrent un flux financier qui est distribu aux diffrents investisseurs. Ainsi, le fonds est juste une entit intermdiaire entre le cdant et les investisseurs. Chaque investisseur est impos directement, en fonction de sa quote-part des intrts reus. Alors que le fonds est exonr de tous impts et taxes. Pour garantir la neutralit fiscale, le fonds de titrisation devrait bnficier de lexonration fiscale et notamment de :

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- la TVA lors de lacquisition des crances ; - des droits denregistrement des contrats et des conventions ; - des droits de mutation des biens et garanties; - limpt sur les rsultats raliss par le fonds. De mme, lharmonisation fiscale des valeurs mobilires dans la zone de lUEMOA vitera les distorsions dimposition des rmunrations perues par les porteurs de parts de fonds de titrisation. A titre indicatif, le taux de lImpt sur le Revenu des Valeurs Mobilires (IRVM) des obligations de 5 ans et plus, diffre dun pays lautre: Bnin (13%), Burkina (6%), Cte dIvoire (2%), Guine-Bissau (30 %), Mali (13 %), Sngal (6 %), Togo (13 %).

4.1.4. Autres obstacles au dveloppement de la titrisation Les autres lments qui pourraient entraver le dveloppement de la titrisation et qui sont communs tous les titres ngociables portent notamment sur les lments ci-aprs : - aucune courbe de taux nexiste actuellement ; - aucun traitement de faveur pour les obligations prives au niveau des rserves techniques des assurances et des fonds de pension et de scurit sociale ; - le secteur bancaire de la rgion est trs liquide et apparemment les banques peroivent le dveloppement des marchs financiers comme une concurrence ; - les marchs financiers (crances et actions ordinaires) de la rgion sont caractriss par des niveaux de liquidit extrmement faibles. De mme le cot des transactions sur le march secondaire est lev.

4.2. Les facteurs positifs au dveloppement du march de la titrisation dans lUnion

LUnion, fonde sur le principe de solidarit et dgalit des Etats membres, est un espace montaire homogne reposant sur une srie de rgles de base organisant notamment : - la libre circulation montaire et la libert des transferts entre les Etats membres ; - la centralisation des rserves de change ;

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- luniformit des rglementations montaire, bancaire et des changes. LUEMOA constitue donc un ensemble au sein duquel le degr dunification du cadre institutionnel du systme financier est particulirement lev et le volume des transactions de la dette publique et prive est en nette progression. Les parts de fonds de titrisation qui sont classes parmi les titres de crances ngociables complteront les outils de financements existants dans la rgion.

4.2.1. Le march de la dette publique dans lUEMOA En 2001, le cadre rglementaire rgissant lmission des bons du Trsor a t assujetti plusieurs rformes permettant de rpondre aux ralits conomiques des Etats membres et dtre conforme aux normes internationales. La BCEAO nintervient quen tant que conseiller financier des Etats. Depuis la mise en place de ces rformes, le march des bons du Trsor de lUEMOA a connu une forte croissance. Les volumes des missions des trsors nationaux se sont levs 43 milliards de FCFA en 2001. Ils ont atteint 1 103 milliards de FCFA en 2007. Les oprations dadjudications de bons ont t ralises entre 2001 et 15 janvier 2008. Le tableau suivant prsente la rpartition par pays membres des volumes dmissions des bons du trsor entre 2001 et 20071:
(en milliards de FCFA) 2001 Bnin Burkina Cote d'Ivoire Guine-Bissau Mali Niger Sngal Togo Total 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 42,9 0,0 42,9 2002 0,0 51,9 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 51,9 2003 0,0 30,9 16,3 0,0 15,1 0,0 23,0 0,0 85,3 2004 0,0 41,5 15,7 0,0 21,0 0,0 45,3 0,0 123,5 2005 23,4 43,3 47,5 6,0 84,9 30,0 35,0 0,0 270,1 2006 45,6 50,9 0,0 6,7 20,8 23,3 50,8 0,0 198,1 2007 0,0 46,9 133,5 0,0 53,1 30,0 67,2 0,0 330,7 Total 69,0 265,4 213,0 12,7 194,9 83,3 264,2 0,0 1 103

Avec un volume de 265,4 milliards de FCFA, le Burkina est le pays ayant le plus recours au march obligataire dans la rgion. Il est suivi du Sngal dont le total des missions des bons du Trsor est de 264,2 milliards de FCFA. La Cte dIvoire est le troisime pays metteur dans la rgion avec un total dmissions de 194,9 milliards de FCFA.
1 Etude de cas : le march des bons du trsor dans lUEMOA; Jean Claude Brou; BCEAO

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Cette forte croissance des missions publiques est le rsultat de deux facteurs principaux1: le recours accentu des Etats membres de la rgion au march des bons du Trsor pour promouvoir le financement de leurs besoins de trsorerie ; la mise en place dun cadre rglementaire conforme aux standards internationaux et adapt aux ralits des conomies des Etats membres. Cette rforme offre aux Etats un moyen moderne pour lever, dans l'ensemble de l'Union, les ressources internes ncessaires la couverture de leurs besoins de financement.

Entre 2001 et 2007, les bons mis ont port exclusivement sur quatre maturits : 3 mois, 6 mois, 12 mois et 24 mois. La maturit 6 mois reprsente 54 % du volume total des missions suivie par celle 12 mois, qui reprsente 17,4% du volume global, puis par la maturit 3 mois qui reprsente 16,6% du volume total mis. Le dtail des missions des bons du Trsor par maturit et par pays de 2001 fin 2007 est prsent dans le tableau ci-dessous.

1http://www.banquefrance.fr/fr/eurosys/telechar/zonefr/2006/essor_des_marches_de_la_dette_pub lique_en_afrique_sub_saharienne_le_cas_de_l_UEMOA.pdf

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4.2.2. Le march de la dette prive dans lUEMOA

4.2.2.1. Aspect juridique des obligations

Les obligations sont des valeurs mobilires mises sous forme de titres ngociables, qui dans une mme mission confrent les mmes droits de crance pour une mme valeur nominale (art 779 A.U OHADA sur les socits commerciales et GIE). Lmission des obligations nest permise quaux Socits anonymes et aux Groupements dIntrts Economiques (GIE) constitus de Socits anonymes, ayant deux annes dexistence et qui ont tabli deux bilans rgulirement approuvs par les actionnaires (Art 780 Acte Uniforme OHADA). En outre du cadre juridique de lOHADA, un ensemble de textes rglementaires (Rglements, Instructions, Dcisions, Circulaires et Avis) du Conseil Rgional de lEpargne Publique et des Marchs Financiers rgit toute opration dappel public lpargne. En vertu de larticle 2 de linstruction 33/2006, aucun Etat ou toute autre entit ne peut faire appel public lpargne sur le march financier rgional de lUEMOA sans le visa pralable du CREPMF.
4.2.2.2. March obligataire priv en chiffres

Le march primaire de lUEMOA a t cre en 1996 afin daccrotre le taux dpargne et de diversifier les moyens de financement offerts sur le march financier de la rgion tout en rduisant les cots dintermdiation financire. Depuis le dmarrage des activits du march primaire en 1997, il a pu contribuer la mobilisation des ressources au profit des diffrents oprateurs dans la rgion. Cependant, le montant des capitaux levs sur le march primaire a reprsent en 2004 peine 5% du volume de linvestissement annuel dans lUEMOA et 6% des crdits bancaires au secteur priv1. Les oprations effectivement ralises sur le march obligataire priv sont au nombre de 5 en 2006. Ces oprations dmission ont permis de mobiliser un montant total des ressources slevant presque 32 milliards de FCFA. Le tableau ci-dessous montre lvolution des missions du march primaire depuis 2002 jusqu 2006 et par type doprations 2 :
1http://www.boad.org/content/dossiers/dossiers_crepmf/Discours%20du%20Gouverneur.pdf 2http://www.crepmf.org/publications/pdf/Rapport_Annuel_2006.pdf

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(en millions de FCFA) Rubriques Emprunts obligataires * Etats * Inst. Financires rgionales * Privs et autres Oprations sur titres de capital Total Source : Crepmf, rapport annuel 2006 2002 112 370 63 970 48 400 5 516 117 886 2003 107 403 65 400 42 003 1 010 108 413 2004 95 500 0,00 22 700 72 800 11 800 107 300 2005 219 700 131 130 25 000 63 570 433 220 133 2006 176 500 120 500 24 000 32 000 2 701 179 201

Compar 2005, le volume des ressources mobilises sur le march primaire a rgress de 50 % en 2006. Il a chut de 63,5 milliards de FCFA en 2005 32 milliards de FCFA en 2006. Les missions demprunts obligataires prives reprsentent 18% des oprations ralises en 2006.

4.2.3. Autorits et Institutions du march financier Le march financier de la rgion, et linstar des autres marchs, dispose dautorits et dinstitutions qui assurent son bon fonctionnement. La rglementation a permis dassurer la protection des pargnants : un seul emprunt a fait dfaut en 10 ans de fonctionnement et a ncessit lappel des garanties. Pour un fonctionnement efficace de ce march, les autorits de l'Union ont adopt, conformment aux normes internationales, le principe de la sparation des missions et des responsabilits des divers intervenants. Ainsi deux ples ont-ils t crs : un ple priv, compos de la Bourse Rgionale des Valeurs Mobilires et du Dpositaire Central/Banque de Rglement ainsi que des intervenants commerciaux, savoir les Socits de Gestion et d'Intermdiation, les Socits de gestion de patrimoine, les Apporteurs d'Affaires, les Socits de Conseils en Valeurs Mobilires et les dmarcheurs ; un ple public, constitu du Conseil Rgional de l'Epargne Publique et des Marchs Financiers. Celui-ci, reprsente l'intrt gnral et garantit la scurit et l'intgrit du march.

4.2.3.1. Ple priv

Les acteurs principaux du march financier rgional sont la Bourse Rgionale des Valeurs Mobilires (BRVM) et le Dpositaire Central/Banque de Rglement. Lobjectif de la BRVM est dorganiser le

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march boursier et dassurer la diffusion des informations boursires. La banque de rglement et le dpositaire central garantissent respectivement le rglement et le dnouement des transactions des titres financiers.

4.2.3.2. Ple public

Le Conseil Rgional de lEpargne Publique et des Marchs Financiers Conseil (CREPMF) veille au respect de la rglementation et se charge de lagrment des acteurs et des oprations dappel public lpargne. Les socits mettrices dobligations sont tenues dun devoir dinformation lgard du public, de leurs actionnaires, de mme qu lgard du Conseil Rgional. Ces informations doivent tre exactes et prcises, et doivent tre dposes au Conseil Rgional pralablement leur publication. Linstruction n 29/2001 du CREPMF tablit les obligations de diffusion et dinformation qui sont la charge des socits ayant procd une mission dactions ou dobligations, par appel public lpargne sur le march financier de lUEMOA.

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5. LIMPACT DE LA TITRISATION SUR LA CROISSANCE DES ENCOURS ET

LA RENTABILITE DES INSTITUTIONS BANCAIRES ET FINANCIERES

Limportance de la titrisation repose sur divers avantages qui intressent tout le systme conomique et notamment les tablissements de crdit. La titrisation amliore la capacit de financement, permet une meilleure rpartition des risques, augmente la rentabilit, optimise la gestion des fonds propres et rduit le cot de financement des banques. De mme, elle favorise laccs au logement pour les mnages, cet effet, le taux des mnages propritaires de leurs logements dpasse les 60 % dans les pays o cette technique est dveloppe.

5.1. Limpact de la titrisation sur la croissance des concours hypothcaires

La titrisation qui a la qualit de faciliter ladquation des termes, en synchronisant le remboursement des parts de titrisation aux cash-flows des crances cdes, permet de mobiliser des ressources long terme. Ce qui favorise loctroi de prts de trs longues dures qui peuvent atteindre 30 ans ou plus.
Situation initiale Montant du prt en FCFA Dure (ans) Taux Echance Revenu Revenu/Echance 10 000 000,00 10 8% 121 300,00 270 000,00 45% Situation A 10 000 000,00 15 8% 95 565,00 270 000,00 35% Situation B 10 000 000,00 25 8% 77 182,00 270 000,00 29%

Lallongement de la dure initiale des prts permet de rduire la charge de remboursement mensuelle dans les revenus des emprunteurs ce qui leur permettra de postuler des montants plus levs de crdit. Comme sest prsent dans le tableau ci-dessous, laugmentation de la dure du prt de 10 25 ans a permis de relever le montant du prt de 10 millions 15,7 millions de F CFA.
Situation initiale Montant du prt en FCFA Dure (ans) Taux Echance Revenu Revenu/Echance 10 000 000,00 10 8% 121 300,00 270 000,00 45% Situation A 12 693 000,00 15 8% 121 300,00 270 000,00 45% Situation B 15 716 000,00 25 8% 121 300,00 270 000,00 45%

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La baisse du cot de refinancement grce la titrisation favorise la concurrence entre les banques ce qui se rpercute sur les taux des crdits consentis aux clients. La baisse des taux et lallongement de la dure des prts ont un effet multiplicateur sur le volume des encours de crdit. Des tendances similaires ont t enregistres au sein de la plupart des pays qui ont adopt cette technique comme outil de refinancement. Par exemple, la baisse des taux dintrts au Maroc a permis de multiplier par trois lencours des crdits de limmobilier. Ainsi il a augment de 38 Mds de dirhams (2 300 Mds de FCFA) 105 Mds de dirhams (6 360 Mds de FCFA) en 5 ans et dallonger la dure de remboursement de 15 ans 25 ans. Dans la zone de lUEMOA, les crdits hypothcaires ressortent 363 Mds de FCFA soit peine 7,4 % du volume globale des crdits bancaires en 2007, ce qui demeure modeste. Le taux de croissance moyen durant la priode 2003/2007 des crdits hypothcaires est de 10 % et reste inferieur au taux moyen des autres crdits.
31/12/2003 Crances hypothcaires Autres crdits Total de bancaires crdits 248 090,09 3 024 993,91 3 273 084,00 7,6% 31/12/2004 284 909,72 3 211 989,28 3 496 899,00 8,1% 31/12/2005 317 388,55 3 655 871,45 3 973 260,00 8,0% 31/12/2006 330 924,98 4 133 204,02 4 464 129,00 7,4% 2007 estim 362 927,31 4 547 614,59 4 910 541,90 7,4%

Part des crances hypothcaires/Total

Si le march de la titrisation se dveloppe et atteint une taille significative, il en dcoulera moyen terme une augmentation importante du volume des crances hypothcaires et de leur part de march. Ainsi, on suppose que lintroduction de la titrisation aura un impact supplmentaire sur le taux de croissance annuel moyen des crdits immobiliers. Selon nos hypothses, ce taux passera de 10% 30%, et que toute chose est gale par ailleurs, c'est--dire que les autres crdits, continueront voluer selon un taux de croissance moyen de 11%. En cas du dveloppement de la titrisation et en considrant les taux prvisionnels ci-dessus, le volume des crdits hypothcaires serait lhorizon 2012 de 1 347 milliards de FCFA et reprsentera 15% des crdits bancaires.

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31/12/2008 Crances hypothcaires Autres crdits Total de bancaires crdits 471 805,50 5 047 852,20 5 519 657,70 8,5%

31/12/2009 613 347,15 5 603 115,94 6 216 463,09 9,9%

31/12/2010 797 351,30 6 219 458,69 7 016 809,99 11,4%

31/12/2011 1 036 556,69 6 903 599,15 7 940 155,84 13,1%

31/12/2012 1 347 523,70 7 662 995,05 9 010 518,75 15,0%

Part des crances hypothcaires/Total

5.2. Limpact de la titrisation sur la rentabilit des institutions bancaires et financires

Le dveloppement croissant et la propagation de la titrisation dans les marchs financiers sexplique par ces multiples avantages. Au plan de la baisse du cot de financement, le fonds de titrisation a une meilleure qualit de signature que lmetteur lui-mme. De ce fait, ce mcanisme permet daugmenter la rentabilit du cdant et doptimiser lallocation en fonds propres.

5.2.1. Impact sur le cot de financement et la prime de risque La prime de risque est la diffrence entre le cot de la dette dentreprise et les bons du Trsor dure correspondante. Cette marge est une rmunration du risque de crdit. Dans la zone de lUEMOA, les marges dintrts constates entre les missions de meilleures et de moyennes signatures sont souvent proches et ne dpassent pas les 100 points de base. La surliquidit bancaire de la rgion explique en partie ce resserrement des marges. Mais avec le dveloppement des activits financires et labsorption des surliquidits, le march connatra la logique des marchs internationaux. Le fait que les crances soient isoles dans des structures indpendantes labri des cranciers et de la faillite de lmetteur et protges contre les risques oprationnels et de contamination par dautres crances de celui-ci, rend ces parts des fonds de titrisation plus scurisantes pour les investisseurs, et donc, ces derniers sont plus enclins accepter un rendement infrieur un titre classique. Daprs la logique de la courbe des risques/rendements, les parts de titrisation auront un gain de prime de risque, au moins, de 75 points de base comme ce fut le cas de lmission en 2006 de la Socit Financire Internationale (SFI).

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5.2.2. Impact sur la rentabilit Cas dillustration Illustrons limpact de la titrisation sur la rentabilit des banques laide dun exemple :

Situation initiale
En Md F CFA Fonds propres Dettes Bnfices Dettes/ fonds propres Rendement su fonds propres (ROE) 170 187 34 110 % 20 %

Cas dune mission dobligations

Une banque a un besoin de refinancement de 30 milliards de FCFA en vue de financer un investissement ou accorder de nouveaux crdits un taux de 9 %. Une premire possibilit qui soffre cette banque consiste mettre des obligations classiques pour se refinancer. Etant donn que le taux dendettement de la banque est ainsi port 128 %, la banque devra payer des intrts suprieurs aux cranciers (par exemple 6%). Nanmoins, le rendement sur fonds propres passera 20,9%, soit une lgre augmentation par rapport la situation initiale.
En Md FCFA Fonds propres Dettes Emprunt Obligataire 6 % Bnfices Dettes/ fonds propres Rendement su fonds propres (ROE) 170 187 30 34,9 128% 20,9%

Cas dune titrisation

Une deuxime possibilit pour la banque est de titriser des crances comme actifs gnrant du cash-flow. Si ces cash-flows sont suffisamment prvisibles et que des garanties suffisantes sont prvues, les titres mis seront dune qualit suprieure. Etant donn que la banque initiatrice

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affiche une solvabilit infrieure au fonds de titrisation, cette diffrence entrainera un cot infrieur pour les titres mis par la voie de titrisation. Ainsi la banque conserve le cash-flow des crances aprs dduction du cot de refinancement et ralisera un bnfice de 3,75 % (soit 1 125 Md F CFA), soit un rendement sur fonds propres de 21,1 %, alors que le taux dendettement de la banque reste invariable.
En Md F CFA Fonds propres Dettes Titrisation 5.25 % Bnfices Dettes/ fonds propres Rendement su fonds propres (ROE) 170 187 30 35,125 110% 21,1%

Pour les actionnaires, une opration de titrisation est plus rentable.

5.2.3. Impact sur les fonds propres La Titrisation est un moyen dallger le bilan et de raliser une conomie en fonds propres pour la banque cdante. Cest une alternative efficace laugmentation du capital et au financement obligataire ; elle devient un point de passage oblig lorsque lever des fonds savre coteux et/ou temporairement impossible pour quelques raisons que ce soit. La titrisation permet de financer une demande de prts qui ne cesse de crotre, en cdant une partie du portefeuille et en replaant le produit de cette cession dans de nouvelles crances. Thoriquement, la banque cdante peut augmenter sa capacit de financement linfini. Sans la titrisation, cela ne serait pas possible en raisons des contraintes du ratio Cooke ; chaque nouveau prt se traduit par une augmentation en fonds propres de 8% (ou 4% selon la pondration) fois le montant du prt. Les 92% (ou 96%) qui restent doivent tre financs par des ressources long terme.

Exemple :
Le financement de 30 milliards de FCFA de prts hypothcaires pondrs 50%, ncessite : - 1,2 milliards de FCFA : Fonds propres (8%x 50%x 30 milliards de F CFA) et - 28,8 milliards de FCFA : Emprunt obligataire (96% x 30 milliards de F CFA) millions de dirhams)

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Le cot de financement tant : 96% x (Cot demprunt brut) + 4% x (Cot des fonds propres brut) Supposons que le cot des fonds propres des banques sur la place soit de 25% brut. Le cot demprunt dpendra de la signature de linstitution et de sa sant financire. Dans le cas dune mission obligataire, une prime de risque de 100 points de base sajouterait la rmunration dun titre financier sans risque de 5 %. Il faudrait rajouter ce cot, les frais et commissions du montage et de lmission, denviron 0.1%. En plus du cot lev de lemprunt, il faut que les actionnaires acceptent de donner 1,2 milliards de FCFA et que la banque puisse leur assurer 25% de retour sur leur investissement ! Tout cela ramnerait le cot du financement obligataire rel 6,856%. [96% x (5% + 1%+0,1%)] + [4% x 25 %] Lalternative serait disoler une partie de lactif dans un fonds de titrisation indpendant de la banque cdante et de se financer sous la signature de ce fonds ; cest dire de titriser 30 milliards de FCFA de crances et de le replacer dans de nouvelles crances. En plus, le fonds tant juridiquement indpendant de la banque cdante, pourrait se financer en fonction du risque du portefeuille titris et non pas celui de la banque. La prime de risque relative aux parts adosses un portefeuille de crances, consenties des particuliers, avec une hypothque, chance prleve automatiquement, serait, titre dexemple, de 30 points de base dans le meilleur cas de figures. La banque se serait donc financ, dans le meilleurs des cas, en cdant une partie de son actif (5 %+0,3%+0,3%) = 5.6%, pour 30 points de base de prime de risque des parts et 0,3 % de frais et commissions. Dans ce cas de figure, la banque se serait financ un cot infrieur celui de lemprunt obligataire (5.60%<6,85%) et aurait gagn 1,25 points de base. En plus, la banque naurait pas faire appel aux actionnaires pour plus de fonds propres ; le dnominateur du ratio Cooke tant le mme (les nouveaux prts, de mme nature et pondration, remplacent sur le bilan les prts cds au fonds.)

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5.2.4. Limpact des oprations de titrisation sur les rsultats consolids des banques de la rgion de lUEMOA Les chiffres prsents dans le tableau ci-dessous sont extraits du rapport de lanne 2006 de la commission bancaire de la zone de lUEMOA.

Situation initiale
En Md de F CFA Fonds propres Dettes Bnfices Dettes/ fonds propres Rendement su fonds propres (ROE) 739 5 699 89 771% 12,04%

Cas de titrisation
Durant lanne 2006, le volume des missions obligataires dans la zone a atteint plus de 200 milliards de FCFA avec un taux moyen de 6,50%. Supposons quun volume de 100 milliards de FCFA aurait t mis exclusivement sous forme de parts de fonds de titrisation, limpact serait comme suit : - une baisse de la prime de risque de 0,75 %; - le rsultat aurait augment de 750 millions de F CFA; - une conomie de fonds propres de 8 milliards de FCFA pour les crances commerciales soit une pondration du ratio de solvabilit de 8 % ou de 4 milliards de FCFA pour les crances hypothcaires avec une pondration du ratio Cook de 4%.
En Md de F CFA Fonds propres Dettes Titrisation 5,60 % Bnfices Dettes/ fonds propres (invariable) Rendement su fonds propres (ROE) 739 5 699 100 89,750 771% 12,14%

En ralit limpact de la titrisation est largement plus important que les rsultats prsents ci-dessus vu que dans cet exemple pour des raisons de simplicit et de disponibilit dinformations, le champ des actifs ligibles la titrisation a t limit aux crances bancaires.

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6. ACCESSIBILITE AUX MODES DE FINANCEMENT COMPLEMENTAIRES

DE REFINANCEMENT

La titrisation ne constitue pas lunique possibilit pour drainer des ressources financires stables et long terme pour les tablissements de crdit et notamment pour ceux qui ne disposent pas de suffisamment de dpts bancaires ncessaires la couverture des crdits accords. La titrisation est caractrise dopration contractuelle, prive et souple ; donc chaque fois quun tablissement de crdit, organisme public ou priv, a besoin de financer des crdits hypothcaires, des infrastructures ou des dficits de trsorerie, il peut constituer un fonds de titrisation ddi cet effet. Pour les tablissements spcialiss dans le financement de limmobilier, dautres instruments de refinancement trs rglements ont t mis leurs disposition par les autorits gouvernementales pour faciliter laccs des citoyens la proprit, il sagit notamment des : - Organismes de refinancement hypothcaire : qui sont des structures juridiques dotes de la personnalit morale qui rachtent les crances hypothcaires de plusieurs tablissements de crdit ou accordent des garanties aux titres mis par ces derniers; - Obligations scurises : qui sont des obligations mises par des socits spcialises dans lacquisition des prts bancaires destins limmobilier ou des crances destines des personnes publiques. Les dtenteurs de ces obligations bnficient de privilges juridiques supplmentaires sur les crances cdes.

6.1. Les organismes de refinancement hypothcaire

Les systmes de financement du logement ont connu plusieurs mutations et changements depuis le dbut des annes 30. Le gouvernement amricain a t le premier gouvernement innovateur en matire de mcanismes et outils de financement de lhabitat. Les changements apparus dans lenvironnement conomique et financier lont contraint trouver des solutions qui permettent de mieux rpondre aux besoins de financement du logement. A cet effet, le gouvernement amricain a jug ncessaire de crer des institutions spcialises dans le refinancement hypothcaire. Ceux sont des organismes dintermdiation financire double fonctions : ils permettent de fournir aux tablissements de crdit des ressources long terme pour financer les prts lhabitat et en mme temps de dvelopper le march hypothcaire secondaire.

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La pertinence et la russite des organismes de refinancement hypothcaire aux Etats-Unis a encourag plusieurs pays dvelopps instaurer des organismes ayant le mme objectif mais utilisant des mcanismes plus appropris aux spcificits de leurs environnements socio-conomiques et financiers. Lexprience de ses organismes de refinancement hypothcaire a russi rpondre aux besoins des pays dvelopps en terme de cration de liquidit, doffre de logements cot abordable et de dynamisation des marchs hypothcaires secondaires. Le succs dorganismes de refinancement hypothcaire a encourag plusieurs pays en voie de dveloppement, dont le Mali, ladopter dans leurs pratiques financires et bnficier de ses avantages ce qui est susceptible dtre gnralis tous les pays de la zone UEMOA.

6.1.1. Les organismes de refinancement hypothcaire dans les pays dvelopps Les pays europens ont second les Etats Unis et le Canada dans ladoption de la titrisation hypothcaire et la mise en place de politiques de refinancement de logement plus adaptes leurs environnements. La France est le deuxime pays Europen aprs lAngleterre introduire cet instrument. Ainsi, les pouvoirs publics franais ont cr en 1985 la caisse de refinancement de lhabitat.

6.1.1.1. Cas des Etats-Unis

En vue de rpondre au besoin de financement des tablissements de crdit immobilier et de permettre de raliser le rve amricain offrir un logement tout citoyen amricain , le gouvernement amricain a mis en place un environnement juridique et financier adquat et a cre deux organismes: la Federal Home Loan Bank (FHLB) en 1932 qui arrta la rglementation applicable aux caisses d'pargne avec pour objectif de crer un march secondaire; et la Federal Housing Authority (FHA) en 1934 qui propose une assurance contre le risque de dfaillance sur le march hypothcaire. En outre, afin dinciter les institutions dpargne amricaines investir dans le financement hypothcaire et de permettre ces investissements de devenir liquides, les pouvoirs publics ont cr en 1938 lagence fdrale FNMA (Federal National Mortgage Association) connue sous le nom de Fannie mae. Son rle principal tait la cration dun march hypothcaire secondaire liquide travers lachat des prts hypothcaires de FHA. Or ses apports stant rvles trop limits, le gouvernement amricain a scind en

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1968 cette structure en deux organismes spars: la Fannie mae qui a gard les fonctions initiales et la Government National Mortgage Association connue sous le nom de Ginnie mae. Sa mission tant de fournir les garanties de paiement pour le march hypothcaire des prts rpondant aux standards de FHA ainsi que ceux de deux autres organismes gouvernementaux: the Veterans administration (VA) et the Farmers Home Administration (FMHA). En 1970, le gouvernement amricain a cr une nouvelle agence fdrale: la Federal Home Loan Mortgage Corporation connue sous le nom de Freddie mac, spcialise dans le financement hypothcaire. Elle a t cre dans le cadre des FHL Banks (les banques fdrales de crdit au logement) afin daccrotre les liquidits des S&L (les agences dpargne et de crdit). Les trois organismes ont le statut dagence gouvernementale. Fannie mae et Freddie mac sont des entreprises prives. Ginnie mae est la seule entreprise publique qui fait partie du dpartement de lhabitat et du dveloppement urbain. Les titres de cette dernire sont les seuls titres qui bnficient de la garantie du gouvernement amricain. Par contre les titres mis par Fannie mae et Freddie Mac ne bnficient daucune garantie explicite du gouvernement amricain. Une large perception surtout au niveau des investisseurs continue de doter ces deux organismes et les titres quils mettent de la garantie implicite du gouvernement amricain. Le tableau suivant permet davoir un aperu comparatif des trois organismes de refinancement amricain.
Fannie Mae Date de cration Statut de lentreprise Mission Rle de lentreprise 1938 Entreprise prive Promotion de laccession la proprit aux Etats Unis (E.U) Dvelopper le march secondaire aux hypothques garanties par la FHA. 1970 Entreprise prive Promotion de laccession la proprit aux E.U. Accrotre la liquidit des institutions dpargne et de crdit (S&L). Freddie Mac 1968 Entreprise publique Promotion de laccession la proprit aux E.U. Titrisation des prts hypothcaires assurs par le gouvernement (prts de la FHA et du dpartement des anciens combattants). Fournir les garanties de paiement pour les prts assurs par le gouvernement. 1970 : mission des titres adosss des crances hypothcaires avec flux identiques. Ginnie Mae

Activit

1938 : achat des prts hypothcaires assurs par le gouvernement (prts FHA). 1968 : gestion des portefeuilles de prts hypothcaires conventionnels (non assurs par le gouvernement). 1981: mission des titres adosss des crances hypothcaires (MBS).

mission des titres adosss des crances hypothcaires avec flux identiques. investissement dans des portefeuilles de crances hypothcaires.

Type de Garantie du gouvernement Garantie des titres mis

Garantie implicite gouvernement amricain. Paiement coupon du capital et

du du

Garantie implicite du gouvernement amricain. Paiement du capital et du coupon

Garantie explicite du gouvernement amricain. Paiement temps capital et du coupon du

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Ces trois organismes ont ainsi intervenu diffremment dans lvolution du systme de financement du logement amricain. Les politiques adoptes par ces trois institutions ont permis daccrotre la liquidit et de dynamiser le march hypothcaire secondaire ce qui a aid le gouvernement amricain raliser sa mission de faciliter laccession la proprit des populations cibles et cot rduit. Les volumes considrables de fonds drains par ces institutions sur les marchs obligataires, les ont conduites explorer dautres sources de financement et utiliser la qualit de leurs crances comme un outil de rduction des cots de financement. Cest ce besoin de refinancement qui a fait dmarrer le march de la titrisation aux tats-Unis. La premire opration de titrisation fut ralise pour le compte de Ginnie-Mae en 1970. Fannie Mae quant elle ralisa sa premire opration en 1971. Dans le contexte actuel de la crise financire des subprimes, dclenche par le ralentissement du march de limmobilier amricain et la hausse des taux dintrt sur lesquels sont indexs les remboursements, Fannie Mae et Freddie Mac, ont perdu 80 % de leur valeur boursire. En outre, depuis plus dun an, de nombreux foyers amricains ne peuvent faire face leurs mensualits, et les dfauts de paiement se rpercutent sur les entreprises spcialises dans le refinancement hypothcaire. Aux Etats-Unis, 2,2 millions de procdures de saisies immobilires ont t lances en 2007. Un mnage amricain sur trois est dbiteur (ou proche de ltre) dun emprunt immobilier suprieur au prix de sa maison. Afin, dassurer la survie des deux organismes hypothcaires et de permettre aux propritaires dfaillants dhonorer leurs chances, et de garder leur logement ; le gouvernement amricain a conu un plan de sauvetage qui se rsume en deux points : - Fannie Mae et Freddie Mac seront places sous l'autorit d'un nouvel organisme de contrle, aux pouvoirs renforcs. Le Trsor sera autoris jusqu' la fin 2009 acheter des actions mises par les deux organismes privs ou leur prter de largent concurrence de 25 milliards de dollars sur deux ans, en soulignant quil y a de fortes chances que le Trsor nait pas besoin de recourir un tel dispositif. - Le plafond des prts immobiliers qui peuvent obtenir une garantie de lEtat sera relev. Ainsi le montant des crdits hypothcaires ainsi garantis par lEtat sera de 300 milliards de dollars.

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6.1.1.2. Cas du Canada

Devant la pnurie des logements qui a succd la deuxime guerre mondiale, le gouvernement canadien sest octroy un rle important pour rsoudre le problme dhabitat. Il a mis en uvre deux axes majeurs: la rforme de la lgislation par ladoption de la loi nationale sur lhabitat en 1944, et la cration de la socit centrale dhypothques et de logement en 1946 (devenue en 1979 la Socit canadienne d'hypothques et de logement). La Socit canadienne d'hypothques et de logement (SCHL) est l'organisme fdral responsable de l'habitat. Sa principale mission est dassurer aux canadiens laccs des logements de qualit des taux comptitifs. La SCHL a quatre ples centraux dactivits: l'application des programmes de logement, l'octroi de prts, l'assurance et la titrisation. Les activits d'application de programmes de logement et d'octroi de prts destins des Canadiens ayant un revenu modeste ne gnrent pas de profit. Les activits d'assurance et de titrisation sont exerces sur une base de rentabilit. Le bnfice net de la Socit est principalement tir des activits d'assurance et de titrisation. Les sources de financement des activits de la SCHL diffrent selon leur nature. Les activits d'application des programmes de logement bnficient de laide du gouvernement fdral. Pour les activits doctroi de prts, elles sont finances grce l'mission d'obligations et de papier commercial sur les marchs financiers. Par contre les activits commerciales, dans les domaines de lassurance hypothcaire et de la titrisation ne bnficient daucune aide gouvernementale directe. Les programmes de titrisation permettent la SCHL damliorer la liquidit du march hypothcaire et de faciliter l'accs des prts faible cot.

6.1.1.3. Cas de la France

Le systme financier franais disposait depuis 1966 dun march hypothcaire dont la fonction principale tait de permettre au systme bancaire de mobiliser les ressources d'pargne et de les transformer en prts long terme garantis par des hypothques. Cependant, le march hypothcaire ne rpondait pas aux attentes du systme financier. Il tait critiqu pour tre peu dynamique et ayant une faible profondeur: son encours maximum avait t de 100 Milliards de Francs Franais, soit

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environ 25 % de l'encours des prts ligibles et 7 % de l'encours des prts au logement1. Afin de remdier aux limites du march hypothcaire, le rgime rglementaire franais mis en place la loi n 85-695 du 11 juillet 1985 dont lobjectif principal est de mobiliser des ressources plus longues et plus abondantes. Il a autoris l'mission d'obligations de longue dure par des organismes agrs ayant en contrepartie des crances hypothcaires. Seule la Caisse de Refinancement Hypothcaire, devenue aujourd'hui la Caisse de Refinancement de l'Habitat (CRH), a t cre et agre par les pouvoirs publics en 1985. Elle bnficiait donc dune situation de monopole d'mission. L'unique objet de la CRH est de refinancer les prts au logement consentis par les tablissements de crdit actionnaires en mettant des obligations vises par l'article 13 de la loi du 11 juillet 1985. Les prts refinancs sont uniquement des prts au logement dots d'une hypothque de premier rang ou dans certaines conditions des prts cautionns, respectant les critres dfinis par la loi, et les critres complmentaires dfinis par la CRH.

6.1.2. Organismes de refinancement hypothcaire dans les pays en voie de dveloppement Le dveloppement de lurbanisation dans plusieurs pays asiatiques et dAmrique Latine au dbut des annes quatre-vingt dix et le besoin en liquidit des tablissements de crdit lhabitat ont pouss leurs gouvernements intervenir afin de crer un environnement financier et juridique adquat au dveloppement des instruments de refinancement hypothcaire. Plusieurs pays asiatiques et dAmrique Latine tels que lIndonsie, la Core, la Malaisie, le Mexique et le Chili se sont inspirs des modles des pays dvelopps. Ils se sont dots dune lgislation et dagences para gouvernementales pour favoriser le dveloppement des organismes de refinancement hypothcaire. Parmi ces pays, la Malaisie est considre comme tant pionnier. Son exprience sest concrtise par la mise en place de lagence de refinancement hypothcaire nomme Cagamas berhad la Socit Nationale Hypothcaire.
1http://www.senat.fr/rap/r05-261/r05-26189.html

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Lexprience la plus rcente en refinancement hypothcaire dans le continent africain est celle du Mali. Elle date de lan 2000 par la cration du Fonds de Garantie Hypothcaire du Mali (FGHM). Ledit fonds se charge de la garantie hypothcaire et du refinancement des banques et des tablissements financiers oprant dans le domaine de lhabitat. Outre son capital social, le FGHM bnficie des subventions octroyes par le fonds commun de dveloppement Mali/Canada (FCD). Le FGHM a russi au bout de quatre ans dexistence mettre plus de 11 milliards de FCFA dengagements cumuls.

6.1.2.1. Cas de la Malaisie

Le dveloppement rapide de lurbanisation la fin des annes soixante-dix a incit le gouvernement malaisien mettre tous les efforts ncessaires pour que lenvironnement conomique, financier et rglementaire permette aux citoyens et notamment les catgories sociales faible revenus davoir des logements salubres et moindre cot. A cet effet plusieurs mesures ont t adoptes, savoir : - la mise en place des programmes de logements sociaux ; - la libralisation du secteur financier tout en plafonnant par le biais de la banque centrale les taux dintrt lhabitat ; - lobligation de ddier une part des ressources des tablissements de crdit aux financements des prts lhabitat ; - la promulgation des lois et des rglementations favorisant le dveloppement des logements cot abordable. Plus spcifiquement, le gouvernement malaisien est intervenu dans le secteur financier pour remdier aux problmes de financement et raliser ses objectifs de logement. Il a cr en Dcembre 1982 sous lacte 1965 lorganisme de refinancement hypothcaire malaisien nomm Cagamas berhad la socit nationale hypothcaire. Durant ses premires annes dexistence, Cagamas a bnfici dune situation de monopole sur le march financier secondaire. Elle a stimul le financement des tablissements de crdit par la mise en place des sources de financement durables et moindre cot tout en rduisant le degr dintervention du gouvernement dans le financement de lhabitat travers des subventions ou des rglementations des quotas de prts lhabitat. La cration de Cagamas a eu un impact positif sur le march financier. Le portefeuille des prts lhabitat a quadrupl entre 1986 et 1997. Il est pass

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de 18 billions de ringgit en 1986 70 billions de ringgit en 1997 avec un taux daccroissement annuel moyen de 13%. Cagamas est considre aussi comme le principal metteur des emprunts obligataire privs en Malaisie. Son volume dmission de titres obligataires est pass de 100 millions RM en Octobre 1987 21 385 millions RM en Dcembre 20061.

6.1.2.2. Cas dun pays de la rgion de lUEMOA : Mali

Le continent africain connait un retard par rapport aux autres continents. Il na introduit le refinancement hypothcaire dans ses pratiques financires que durant ces dernires annes. Le besoin davoir des logements adquats et moindre cot ne sest fait ressentir par plusieurs pays africain et plus spcialement de lAfrique Ouest que trs rcemment, dans le dbut de cette dcennie. Cependant, le financement du secteur de lhabitat a t frein par labsence dun environnement financier et juridique prometteur. Le Mali, comme tout pays de la zone de lUEMOA, a connu dans les annes quatre-vingt dix des vagues dbrids durbanisation. Le gouvernement malien sest trouv devant la contrainte de soutenir le dveloppement du secteur de lhabitat pour permettre aux maliens laccs des logements salubres et cot abordable. Assist par des organismes internationaux tels que la banque mondiale, lagence canadienne de dveloppement international (ACDI) et la socit canadienne dhypothque et de logement, le gouvernement a mis en place plusieurs rformes : - la cration en 1992 dune agence de cession immobilire (ACI) ; - la stratgie nationale du logement en 1995 ; - la cration de la banque dhabitat du Mali (BHM) et loffice malien de lhabitat (OMH) en 1996 ; - ladoption en 1999 de plusieurs lois sur le financement de lhabitat et la promotion immobilire ; - la cration en 2000 du fonds de garantie hypothcaire du Mali (FGHM). Fruit de la coopration entre le Mali et le Canada, le FGHM depuis sa cration joue un rle dterminant dans le dveloppement du secteur de
1http://www.cagamas.com.my/caga-docs/html-dir/ceo.html

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lhabitat. Il permet de soutenir le gouvernement malien dans sa politique de lhabitat et le secteur financier dans son activit de crdit hypothcaire. A travers la garantie hypothcaire, le FGHM appuie les tablissements financiers en leur offrant un outil daccs des ressources adaptes pour le financement des prts lhabitat et en leur permettant la mobilisation des crances hypothcaires. Le FGHM opre en partenariat troit avec la BHM vue les objectifs assigns cette dernire par le gouvernement malien pour promouvoir le financement de lhabitat et la rticence des autres tablissements financiers dvelopper leurs activits de crdits hypothcaires. Ce manque de diversification de partenaires freine lexpansion de lactivit du FGHM. Labsence aussi dun march hypothcaire secondaire en Mali ne permet pas la FGHM de stimuler sa seconde fonction de mobilisation des crances hypothcaires.

6.1.2.2.1. Prsentation du FGHM

Le FGHM est une socit anonyme ayant pour mission de promouvoir laccs des populations des logements sanitaires et moindre cot, et ce en fournissant lappui aux banques et autres tablissements financiers dans leur activit de crdit hypothcaire. Son actionnariat est constitu par plusieurs institutions de renomme, notamment le secteur bancaire, les compagnies dassurance, le secteur de la micro finance et des dmembrements de ltat intervenant dans la filire de limmobilier. Le Fonds dispose dun capital social de 330 millions FCFA et dun fonds de rclamation de 500 millions de FCFA octroy sous forme de subvention par le Fonds Commun de Dveloppement Mali/Canada (FCD). Le FGHM a pour objectif de fournir aux tablissements financiers des ressources de longue dure adaptes aux besoins de financement des prts lhabitat tout en mobilisant leurs portefeuilles de crances hypothcaires. Assist par son partenaire canadien travers le PAFHAM, le FGHM met la disposition des banques et autres tablissements financiers un mcanisme de garantie hypothcaire. Il leur permet de couvrir les risques de pertes encourus en cas de dfaillances des emprunteurs.

6.1.2.2.2. Le dveloppement de lactivit du FGHM

Le manque de ressources permanentes de financement et dun march hypothcaire secondaire nont pas permis au Fonds de rpondre aux

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besoins du march financier malien en financement hypothcaire. Les transactions de mobilisation des crances hypothcaires ralises par le FGHM ont montr leur limite en terme de liquidit vis--vis des investisseurs. Ces derniers se trouveront plus encourags investir dans la mobilisation des crances hypothcaires sils arrivent disposer dinstruments ayant un degr de liquidit plus lev. Le mcanisme offert actuellement par le FGHM les contraint attendre la date dchance pour rcuprer leurs investissements. Des actions ont t mises en uvre pour rpondre aux besoins de financement long terme et par consquent permettre au FGHM de dvelopper son activit de refinancement hypothcaire: - lextension du capital du fonds de 330 millions 2 milliards de FCFA en 2006 et ce par louverture des partenaires financiers internationaux. Cette opration selon Moussa Baba Diarra, le prsident du conseil dadministration du fonds, permet de disposer de moyens financiers ncessaires pour lextension de ces potentialits et ce en ngociant avec des partenaires crdibles ltranger ; - la mise en place dun march hypothcaire secondaire qui permet daccrotre la liquidit des crances hypothcaires mobilises ; - encourager la mise en place dun march financier sous rgional dans lespace UEMOA vue la similitude des besoins de financement dans la rgion. Cette action permettra dlargir lactivit du FGHM en faisant bnficier le march financier rgional de son exprience dj acquis dans le refinancement hypothcaire.

6.1.3. Caisse de refinancement rgionale En conclusion, les expriences malaysienne et malienne mritent dtre examines de plus prs et ventuellement reproduite en accompagnement la titrisation. En effet, de ces expriences on peut tirer les leons suivantes : - Avec un refinancement travers une caisse qui achte toute hypothque conforme aux normes tablies, les institutions financires sont en mesure dobtenir des liquidits immdiatement, ce qui leur permet doctroyer de nouveaux prts hypothcaires et daccrotre le volume de leurs oprations. - La Malaisie a dvelopp son march hypothcaire au moyen dun instrument consistant fournir aux prteurs des liquidits taux fixe, sans assumer le risque de crdit. Ceci a maintenu la discipline parmi les prteurs et permis de dvelopper le march primaire.

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- Grce la solidit de ses actionnaires, la tte desquels se trouve la Banque centrale du pays, grce celle de son portefeuille, confirme par des notations AAA, et aussi grce limportance de ses missions, la caisse est en mesure de mobiliser des volumes importants de ressources trs bon march. La cration dune socit de refinancement rgionale fonde sur un mcanise de liquidit simple, tel que lachat des hypothques sans assumer le risque de crdit, cest dire, noffrant que des liquidits aux prteurs, constitue un instrument trs efficace, sinon indispensable pour faire sortir, le systme de financement de lhabitat de la rgion, de sa situation actuelle, pour assurer son expansion et pour abaisser les cots du crdit par la concurrence et ainsi largir laccs des mnages au financement hypothcaire. La mission de la caisse de refinancement rgionale serait comme suit : 1. Encourager les institutions financires mettre davantage de prts lhabitat : - en leur fournissant des liquidits leur permettant doctroyer de nouveaux prts un cot plus faible ; - en leur fournissant des fonds long terme leur permettant de souscrire des prts hypothcaires chance longue. 2. Encourager les prteurs offrir aux acqureurs des prts taux fixe en achetant leurs prts sur une base de taux fixe. 3. Promouvoir le march de la dette dans la rgion en mettant des titres qui ajouteront volume et profondeur au march obligataire de la zone de lUEMOA.

6.2. Les obligations scurises

Ces titres appartiennent la catgorie des titres scuriss. Ce critre est gnr par le fait quils offrent linvestisseur un degr trs lev de scurit en raison de la qualit des actifs financs et des garanties qui leur sont adosss. Un tablissement spcialis met des titres adosss un portefeuille de crances, lesquelles demeurent inscrites son bilan mais y sont cantonnes juridiquement. Parmi les obligations scurises les plus connus dans le monde, on peut numrer : les pfandbriefe allemands, les covered bonds aux Etats unis, et les obligations foncires en France.

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Les obligations scurises se sont rpandues en Europe et ont atteint un volume de 2 000 milliards deuros en 2007. Crs en 1899, les Pfandbriefe allemands sont les plus anciens programmes dobligations scurises en Europe. Les pays europens qui ont recourt au mcanisme des obligations scurises en dehors de lAllemagne sont: la suisse, la France, lEspagne, le Danemark, le Luxembourg, LIrlande et la Finlande.

6.2.1. Les caractristiques des obligations scurises

6.2.1.1. Dfinition

Les obligations scurises ou obligations hypothcaires font partie des actifs financiers scuriss en raison de la double protection quelles offrent aux investisseurs. Elles sont mises par les tablissements agres, qui assument la responsabilit de leur remboursement, et elles sont garanties par un panier de srets compos de prts hypothcaires de premire qualit ou de prts au secteur public sur lesquels les investisseurs jouissent dun droit prfrentiel. La structure juridique, le financement de lmetteur et le nantissement dactif de qualit en cas de dfaillance de lmetteur sont tous des facteurs qui attribuent ces titres leur qualit dobligations scurises.
6.2.1.2. Etats des obligations scurises en Europe

A lexception de lAllemagne et quelques pays europens tels que le Danemark, lutilisation des obligations scurises comme instrument de refinancement par les tablissements de crdit reste trop restreinte et un moyen de dernier recours. Labsence dun rgime juridique rglementant le march des obligations foncires et le recours aux dpts bancaires des clients sont parmi les principaux facteurs qui ont frein le dveloppement des obligations foncires dans le monde. Ce nest que rcemment, fin des annes 90 et dbut du 21eme sicle, que certains pays europens tels que lEspagne, le Royaume Uni, lAutriche et lIrlande ont t pousss par le succs des pfandbriefe allemands adopter le systme des obligations foncires et bnficier de ses avantages. Compar aux autres pays europens, la part des obligations foncires dans le financement des crdits hypothcaires est trop faible en France. Elle ne

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reprsente que 20% du PIB alors quelle reprsente en Allemagne 60% du PIB1. Les obligations foncires franaises introduite par la loi n 99-532 du 25 juin 1999 reposent sur le mcanisme suivant: un tablissement cde ses crances qui disposent dune forte garantie (par la sret rattache ou le caractre public du dbiteur) un tablissement spcialis appel socit de crdit foncier. Cette dernire en contrepartie met sur le march obligataire des titres scuriss par un privilge sur les crances sousjacentes, garantissant au porteur le principal et les intrts. La faible utilisation des obligations foncires sexplique aussi principalement par lexistence dimportantes ressources alternatives dont notamment les dpts et lpargne logement. En effet, les tablissements de crdit en France peuvent couvrir jusqu 83% des crdits par les dpts2. Lpargne logement offre aussi une ressource importante de financement pour les tablissements de crdit. Ces derniers utilisent en premier lieu lpargne logement pour financer les prts aux logements. Do, la part ddie au financement par les obligations foncires est trop restreinte. Le recours aux obligations foncires reste ainsi limit aux seuls tablissements spcialiss qui ne sont pas autoriss collecter les dpts de leur clientle. Or ces derniers ne reprsentent que 12% du march des crdits immobiliers franais.

6.2.2. Les conditions de russite des obligations scurises dans la zone de lUEMOA Lactivit du march de la dette prive de lUEMOA sest nettement amliore ces dernires annes. En dehors des oprateurs locaux de la rgion, le march primaire a suscit lintervention de nombreuses institutions financires trangres pour lever des ressources de financement. Cependant, pour mieux accompagner le dveloppement du march primaire et mieux rpondre aux attentes des diffrents intervenants sur ce march des rformes sont mettre en place. Les institutions spcialises de la rgion telles que la BOAD, la BCEAO et le CREPMF ont initi plusieurs projets et tudes de dveloppement du march financier rgional de lUEMOA. Lobjectif de ces efforts est de permettre au march financier de jouer pleinement son rle de catalyseur du financement de dveloppement conomique de la sous rgion.
1 http://www.senat.fr/rap/l98-3001/l98-300121.html 2http://www.senat.fr/rap/r05-261/r05-261100.html

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Le renforcement des intrts des pargnants ne peut quattirer davantage dinvestisseurs ; cet effet, les obligations scurises rpondent cette exigence et permettent aux metteurs de se refinancer un cot infrieur par rapport aux obligations classiques. Les principales caractristiques mettre en place dans les huit pays de lUnion en vue de crer un cadre juridique propice ces instruments financiers sont : - la protection des porteurs dobligations contre toute procdure de redressement et de liquidation lencontre de lmetteur, de ses actionnaires ainsi que, le cas chant, de ltablissement charg de la gestion et du recouvrement des crances pour le compte de la socit mettrice des obligations scurises ; - le transfert complet, en cas de litige, des surets et garanties attaches aux crances accordes en gage; - la dsignation du statut et la dlimitation de lobjet des socits spcialises qui auront pour rle lacquisition auprs des tablissements de crdit des crances hypothcaires ; - la dfinition des critres de slection des crances cder aux socits de financement spcialises ; - la dtermination des modalits de transfert des crances et des caractristiques du bordereau de cession ; - llaboration des procdures de recouvrement et de suivi des prts adosss aux obligations scurises.

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7. CONCLUSION
La zone de lUEMOA dispose dun gisement trs important de crances ligibles la titrisation et qui dpasse les 18 000 milliards de francs CFA. Toutefois, ce montant peut tre largement dpass si le champ de la titrisation slargi aux crances des tablissements publics et aux recettes futures des grands projets. Le march obligataire de lUEMOA prsente, de manire gnrale, les caractristiques dun march naissant et une rglementation assurant la protection des pargnants. Le caractre rgional du march permettra de surmonter les difficults lies ltroitesse des marchs nationaux. Lintroduction de la titrisation dans le march financier de la rgion aura un impact immdiat sur la mobilisation des ressources long terme, lamlioration de la rentabilit des tablissements cdants, loptimisation des exigences en matire de fonds propres, et des effets moyen et long terme sur la rduction des taux dintrts et lallongement de la dure des crdits. Linexistence de la possibilit lgale de cration dune entit ad hoc, ayant la capacit dmettre des titres financiers et dacqurir des crances, constitue un handicap pour la rgion, dautant plus que lacquisition des crances est du ressort des tablissements de crdit, et donc relve de la loi bancaire. Lautre caractristique du droit codifi est la complexit du transfert des crances suite la relation bilatrale qui unit traditionnellement le crancier et le dbiteur. Pratiquement, la titrisation, dans la mesure o cest une technique qui distingue le droit de gestion et le droit de proprit est un outil juridique tranger au droit codifi tel quil est connu dans les pays de la rgion. Il parait indispensable de crer un cadre juridique en vue dluder, les perturbations sur le reste du systme juridique existant, tout en facilitant la cession des crances et lopposabilit aux tiers des surets qui y sont attaches, ainsi que le transfert et la gestion des crances. Lobjectif du nouveau cadre juridique de la titrisation est de faciliter la cession de crances via le fonds de titrisation. A cet effet, le fonds qui achte les crances et met des titres doit tre exempt de la loi bancaire. La loi relative la titrisation doit prciser les modalits par lesquelles un portefeuille de crances pourrait tre cd une entit ad hoc. De mme, il est important que la cession de la crance entraine de plein droit le transfert de la suret et son opposabilit aux tiers.

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Vue la similitude des principes rglementaires entre la zone de lUEMOA, la France et le Maroc ; les structures juridiques adoptes par ces pays peuvent servir de rfrence. Grce la mise en place dun cadre juridique appropri, la titrisation deviendra certainement un outil largement utilis dans les huit pays de lUEMOA, linstar de ce qui se fait au niveau des pays mergeants. Si dautres pays conomies semblables ont appliqu et russi de tels dispositifs, pourquoi les pays de la rgion ny arriveraient-ils pas ?

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8. ANNEXES TITRISATION ET EVALUATION DU POTENTIEL

Annexe 1 : Liste des abrviations
ABS : Asset Backed Securities ABCP : Asset Backed Commercial Paper CDO : Collaterized Debt Obligations CMBS : Commercial Mortgage Backed Securities FCC : Fonds Commun de Crances FPCT : Fonds de Placements Collectifs de Titrisation LBO : Leveraged Buy Out MBS : Mortgage Backed Securities RMBS : Residentiel Mortgage Backed Securities SIC : Socit dInvestissement en Crance SPV : Special Purpose Vehicule

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Annexe 2 : Bibliographie
La notation en matire de titrisation http://www.amf-france.org/documents/general/6476_1.pdf La titrisation ; Note pdagogique MIC n16 ; Franois Leroux http://www.cetai.hec.ca/leroux/Note%20pedagogique%20MIC16. pdf Titres adosss des crances hypothcaires et obligations foncires : ne prenons pas de gants ; David Liu ; PMI Europe http://wwwpmieurope.fr/pdf/titres_garantis.pdf Air France : titrisation davions finalise dans quelques jours http://www.sud-aerien.org/breve278.htmi http://www.melchior.fr/Le-financement-des chez.6710.0.html AXA rcompens pour la titrisation du portefeuille dassurance automobile de particuliers

avions franais

http://www.axa.com/fr/actualites/2006/5CoAgj8Tv5K3c6y31w3e .aspx AXA : premire titrisation dun portefeuille dassurance automobile http://.www.boursier.com/vals/FR/axa-premiere-titrisation-dun-portefeuille-d-assurance-automobile(news-159877.htm la titrisation rapportera 500 millions lEtat belge http://www.lalibre.be/index.php?view=article&art_id=242875 Les (fausses ?) recettes de lEtat belge ; Ariane van Caloen ; le 18/02/2006 http://www.lalibre.be/index.php?view=article&art_id=269607 Titrisation de micro-crdit au Bengladesh : cas de Citigroup http://citi.com/citigroup.fin/data/ar06_fr.pdf Fraikin boucle unetitrisation globale dentreprise http://www.agefi.fr/articles/fraikin-boucle-une-titrisationglobale-d-entreprise-1042379.html clture des comptes de la titrisation ;rapport financier de la FIFA 2006

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http://www.fr.fifa.com/mm/document/affederation/administrati on/2006_fifa_ar_fr_1767.pdf Securitization in Latin America ; rapport trimestriel BIS, septembre 2007 Titrisation en Amrique Latine ; rapport semestriel BIS, juin 2006 Quelle est lampleur de lactivit de titrisation aux Etats-Unis et en Europe ? Etudes et analyses ; Direction de la rgulation et des affaires internationales de lAMF ; Anne Demartini & Fabrice Pansard http://www.amf-france.org/documents/general/6245_1.pdf subprimes : explications dune crise www.lesechos.fr/info/finance/300194636.htm subprimes : topographie dune crise ; problmes conomiques n2945 ; 9 avril 2008-08-09

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Annexe 3 : Questionnaire soumis aux banques

Etude relative lvaluation du potentiel du march hypothcaire et de la titrisation de crances au sein de lUEMOA
Squence dentretien pour la collecte des donnes auprs des banques

Date : Heure : Interlocuteur 1 : Fonction : Interlocuteur 2 : Fonction : Interlocuteur 3 : Fonction :

Lieu :

PRELIMINAIRE A LENTRETIEN Dans le cadre de ltude relative lvaluation du potentiel du march hypothcaire de lUEMOA et de la titrisation de crances, la collecte dinformations quantitatives et qualitatives constitue une phase cruciale. Elles constituent le socle sur lequel les autorits conomiques et financires de la sous rgion prendront des options dterminantes pour les tablissements financiers et les agents conomiques spcifiquement en matire immobilire et hypothcaire. Le contenu des entretiens est strictement confidentiel. Le cabinet Mazars garantit une scurit totale des informations fournies. Les informations et autres donnes quantitatives seront utilises sous une forme agrge au niveau des 25 banques de notre chantillon. Elles napparaitront aucunement sous une forme individualise. Elles alimenteront des rapports destines aux autorits conomiques et financires de lUEMOA de manire leur fournir les lments ncessaires la prise de dcisions en matire de titrisation de crances hypothcaires.

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Nous comptons sur votre entire collaboration pour nous fournir les informations les plus prcises et les plus compltes possibles. Ceci nest ni une mission daudit, ni une mission dinspection.

A.

INFORMATIONS QUALITATIVES

1. Questions gnrales
a. Progiciel mtiers

b. Taux de base bancaire

c. Politique de placement (March financier, March montaire, autres, etc.)

d. Existence dune politique en matire de crdit immobilier (caractristiques, orientations majeures)

2. Financement du march immobilier

a. Mode de financement (provenance des ressources)

b.

Entraves physiques et financires au dveloppement de ce type de crdit (exemples)

c.

Intrt de votre structure pour le financement de projets immobiliers (habitat, immobilier commercial) sur les cinq dernires annes et les cinq annes venir

d.

Conditions bancaires gnralement appliques : loan to value (couverture des crdits par la valeur des garanties), taux de charge (Ratio Echance/ Revenu net), taux dintrt actuel pratiqu, Niveau dapport exig au client

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e.

Les garanties habituellement recueillies par votre Banque pour la couverture des crdits immobiliers avec si possible des informations sur le niveau de couverture des encours.

3. Refinancement
a. Politique de refinancement des crances hypothcaires applique sur les cinq dernires annes en spcifiant la contribution des fonds spcifiques, des emprunts, des dpts, et des fonds propres

b.

Intrt pour le refinancement de manire gnrale et le refinancement sur le march hypothcaire en particulier

c.

Intrt pour des modes de refinancement alternatifs comme la titrisation, obligations scurises

4. Dveloppement du march hypothcaire : suggestions et recommandations

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B.

INFORMATIONS QUANTITATIVES
Tableau 1 Structure des crdits ( tablir pour chacun sur les exercices 2003 2007)

(en millions de FCFA)

Nature de crdit Selon la dfinition de lInstruction 94-03 16.1 Encours Total Dont crdit aux promoteurs immobiliers Dont Encours adoss Sur hypothque Sur autres garanties Taux moyen hors personnel Taux moyen au personnel Dure initiale moyenne Dure rsiduelle moyenne

Crdits immobiliers - Particuliers - Personnel - Entreprises Sous total 1 Autres crdits - Crdits l'exportation - Crdits d'quipement - Crdits la consommation - Crdits de trsorerie Sous total 2 Total gnral

16.2 16.3 16.4 16.5

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Tableau 2 Informations sur les crdits immobiliers ( tablir sur les exercices 2003 2007)
(en millions de FCFA)

Crdit direct aux particuliers Critres danalyse

Habitat Autres

Crdit indirect aux particuliers (coopratives, associations, autres)

Habitat Autres

Crdit aux entreprises

Dont crdit aux promoteurs immobiliers

Total

Crdits accords sur l'anne Montant Nombre Encours au 31 Dcembre Montant total Montant des encours de crdits par dure initiale de remboursement
=< 2 ans 2< d =<10 ans >10 ans

Montant des encours de =< 2 ans crdits par dure 2< d =<10 rsiduelle de ans remboursement >10 ans Taux pratiqus hors impts et taxes Pour les crdits entre 2-5 ans Pour les crdits entre 5-10 ans Pour les crdits de plus de 10 ans
Plus haut Plus bas Moyen Plus haut Plus bas Moyen Plus haut Plus bas Moyen

Garanties Inscription hypothcaire effective ou en cours Promesse dhypothque Autres

C.

COLLECTE DOCUMENTAIRE
a. b. Rapport dactivit sur les cinq dernires annes Elments prvisionnels sur les cinq (5) prochaines annes - horizon 2012

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Annexe 4 : Exportations des pays de lUnion

BENIN
Tableau : Evolution des exportations par principaux produits de 2002 2006 (en millions de F.CFA) RUBRIQUES 2002 2003 2004 2005 2006 Produits du coton 100 278,6 117 251,1 114 350,7 97 077,6 56 063,8 Produits du palmier 101,4 1 692,0 1 177,9 230,4 2 309,2 Autres produits 67 145,3 38 903,3 43 204,4 55 941,2 58 333,0 dont: - Graines et fruits olagineux 1 204,0 3 903,7 3 052,0 2 409,0 2 991,2 - Noix d'anacarde 11 946,2 8 198,7 8 776,0 10 524,1 8 602,0 - Crustacs 2 151,6 1 082,6 329,9 646,7 521,1 - Sucre 6 160,0 10129,8 64,4 1 455,6 2 546,1 - Mtaux prcieux 9 273,1 3 160,8 380,5 3 720,9 3 576,2 TOTAL (stat. officielles) 167 525,3 157 846,4 158 733,0 153 249,2 116 706,0

Source : INSAE BURKINA

Tableau : Prsentation dtaille des exportations par principaux produits de 2005 2006 (en millions de F.CFA) RUBRIQUES 2002 2003 2004 2005 2006 Animaux vivants ND ND ND 3.277 3.213 Fruits et lgumes ND ND ND 5.056 4.031 Coton en masse ND ND ND 130.313 161.418 Amandes de karit et autres olagineux ND ND 9.634 14.257 Crales ND ND ND 1.354 4.888 TOTAL (stat. officielles) ND ND ND 149 634 187 807

Sources : Institut National de la Statistique et de la Dmographie (INSD) COTE DIVOIRE

Tableau Evolution des exportations de marchandises par principaux produits (en millions de F.CFA) A. Produits alimentaire Banane Ananas Caf vert Huile de palme Huile de palmiste Conserves de poissons Caf en fves Cacao produits transforms Ananas usins Sucre et sucreries Caf soluble Divers B. Autres biens de consommations Produits ptroliers Divers C. Matires 1re et produit semi-finis Caoutchouc Bois en grumes Bois dbits Ciment Coton fibre Tissus Divers Total statistiques officielles 2002 2 069 521 51 406 30 126 50 807 24 688 50 94 744 1 196 199 377 130 1 110 18 771 32 287 192 203 695 205 405 805 289 400 539 858 61 660 20 198 156 210 27 954 93 444 17 992 162 400 3 304 584 2003 2004 1 812 806 1 623 293 50 993 53 593 28 966 28 230 45 863 49 184 30 463 37 187 31 62 79 050 81 138 1 007 604 850 113 364 937 296 664 681 1 100 21 685 16 572 36 733 19 538 145 800 189 913 615 781 408 381 207 400 569 363 72 620 19 298 136 919 6 101 103 143 9 882 221 400 2 997 950 846 597 640 357 206 240 591 994 87 865 20 935 160 559 26 678 81 466 7 509 206 983 3 061 884 2005 524 626 49 712 24 953 36 688 36 216 35 51 065 777 859 309 493 367 11 875 23 042 203 321 1 279 548 1 060 668 218 879 608 325 108 245 21 321 157 962 28 142 73 708 7 635 211 311 2 412 499 2006 512 669 60 404 36 951 57 942 33 949 84 63 022 743 338 319 782 640 4 112 28 973 163 472 1 747 629 1 569 495 178 133 617 326 168 269 12 376 148 290 27 194 59 056 8 045 94 095 2 877 624

Source : BCEAO, balance des paiements de la CI

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GUINEE BISSAU
Tableau Evolution des exportations des principales marchandises (en millions de F.CFA) Noix de cajou Coton Bois Autres Total statistiques officiels 2002 33 727 920 624 35 271 2003 29 920 132 134 30 186 2004 38 193 0 1 38 194 2005 33 658 0 31 74 33 763 2006 28 902 18 103 1 270 30 292

Source : Direction Gnrale des Douane / BCEAO

NIGER
Tableau Evolution des exportations des principales marchandises (en millions de F.CFA) Uranium Btail Ognon Nib Total statistiques officiels 2002 62.456 24.614 4.936 2.036 94 042 2003 65.520 26.265 12.628 1.619 106 032 2004 70.140 22.383 14.511 1.355 108 389 2005 78.540 19.325 12.419 1.325 111 609 2006 79.632 26.692 11.738 385 118 447

Source : Institut National des Statistiques

MALI
Tableau Evolution des exportations (FOB) des principales marchandises (en millions de F.CFA) Coton Pierres et mtaux prcieux Animaux vivants Autres Total statistiques douanires 2002 130 946 402 563 27 327 33 087 593 923 2003 194 850 330 073 24 535 28 001 577 459 2004 187 887 270 567 22 904 37 913 519 271 2005 140 494 369 019 27 829 34 602 571 944 2006 131 951 588 315 27 544 45 485 793 295

Sources : BCEAO et DNSI.

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SENEGAL
Tableau Evolution des exportations de marchandises par principaux produits (en millions de F.CFA) Sel marin Produits ptroliers Produits arachidiers Phosphates Coton Produits de la pche Ciment Acide phosphorique Engrais Articles manufacturs Total statistiques officielles 2002 7.168 95.292 48.203 12.200 9.700 181.491 7.554 119.150 26.210 72.513 579 481 2003 6.845 109.303 25.300 5.300 12 400 164.100 7.323 69.300 28.922 7.543 436 336 2004 6.690 115.200 17.400 7.894 15.301 163.300 14.692 80.664 36.453 65.351 522 945 2005 5.011 162.767 20.800 755 1.229 166.437 27.057 85.287 18.597 66.115 554 055 2006 7.994 220.146 31.961 719 12.768 145.559 41.271 40.327 5.246 69.504 575 495

Source : ANSD/MEF

TOGO
Tableau Evolution des exportations des principales marchandises (en millions de F.CFA) Produits agricoles (caf, cacao, coton fibres,..) Produits miniers (phosphate, clinker) Produits ptroliers Produits industriels (ciments, chimiques,.) Total statistiques officiels 2002 55 278 37 197 44 500 97 321 234 296 2003 71 806 48 212 26 500 146 840 293 358 2004 66 934 51 532 14 497 114 887 247 850 2005 35 021 50 278 32 704 115 108 233 291 2006 27 863 47 488 87 292 132 318 294 961

Source : Balance paiement 2006

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Annexe 5 : Synthses des constats et recommandations

Constats relatifs lenvironnement conomiques Recommandations

Le taux de croissance du PIB projet 4,5% restera encore en dessous de la moyenne de 6,2% prvue pour les conomies subsahariennes et du niveau de 7% au minimum requis pour rduire la pauvret et atteindre les Objectifs du Millnaire pour le Dveloppement.

Nous recommandons les Autorits en charge des politiques macroconomiques de lUnion de redoubler deffort pour atteindre cet objectif dici lhorizon 2015.

Le risque inflationniste qui prvaut dans lUnion nest pas favorable laccroissement de la production immobilire. Les prix des matriaux de construction et de lnergie vont entraner le renchrissement des cots de production, de cession et de location de logements.

Nous recommandons les Autorits en charge des politiques montaire de lUnion de redoubler deffort pour juguler davantage linflation. Ce souhait est dautant plus important du fait de la faiblesse des revenus des mnages dont la capacit dendettement reste faible.

Le dsquilibre budgtaire des finances publiques sest traduit durant ces deux dernires annes, dune part, par des tensions de trsorerie importantes obligeant les Etats recourir un rythme soutenu, et des taux dintrts trs comptitifs au march financier rgional, et dautre part par laccumulation des arrirs de paiement (Cte dIvoire, Guine-Bissau et Togo) dun montant qui se sont levs 349,6 milliards FCFA dont 329,2 milliards au titre des arrirs de paiement extrieurs.

A notre avis, les interventions de lEtat sur le march obligataire pour financer le dficit des finances publiques pourraient mobiliser une bonne partie des ressources des investisseurs (placement sur le march financier) au dtriment des ressources longues proposes par le systme bancaire (les dpts terme).

Au del du risque de liquidit du march financier rgional, cette situation, pourrait dune part limiter la capacit des banques mobiliser des ressources longues pour financer les crdits immobiliers. Dautre part, un risque de renchrissement du taux dintrt pourrait tre observ au sein de lUnion qui serait imputable aux cots de plus en plus onreux des ressources longues.

Le dficit des transactions courantes s'est aggrav en raison principalement d'une mauvaise performance du commerce

Nous recommandons que des actions plus soutenues de promotions de la comptitivit des exportations soient mises en uvre au sein de lUnion. Au-del du secteur primaire, une problmatique de mise en place un tissu industriel de transformation totale ou partielle des matires premires simpose et mrite dtre prise en charge par les pouvoirs publics dans une vision moyen et long terme. Cette vision devrait se faire au niveau communautaire.

extrieur. Hors dons, le dficit courant passerait de 5,4% du PIB en 2006 7,8% du PIB en 2007. La dtrioration de la balance commerciale est imputable dune part, la baisse des exportations de 5,3%, notamment le repli des ventes l'tranger de coton, d'or et de ptrole, et dautre part, laccroissement des importations de 5,2% induit principalement par la hausse des acquisitions de biens d'quipement et de produits alimentaires.

Les dernires estimations en matire de convergence montrent quen 2006 le Niger est le seul Etat avoir respect lensemble des critres de premier rang. Le Burkina, le Mali et le Sngal respectent trois des quatre critres, le Bnin en respecte deux, le Togo, la Cte dIvoire et la Guine Bissau nen respectent quun seul.

Nous sommes conscients des efforts dploys dans le sens du respect des critres de convergences, toutefois ses efforts mritent dtre soutenus davantage.

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Constats relatifs la dmographie et lurbanisation

Recommandations

Des difficults dinsertion sur le march du travail par le fait que plus de deux individus sur trois sont affects par une forme de sousemploi : chmage et sous-emploi.

La

promotion

du

crdit

immobilier

passe

ncessairement par la cration dune demande solvable. Il est important que les efforts consentis dans le sens de la lutte contre le chmage et linsertion des jeunes soient

Le taux de salarisation est trs bas (35% en moyenne), mettre en relation avec le poids prpondrant du secteur informel dans lemploi (76% des actifs occups), suivi trs loin derrire du secteur formel (14%) et du secteur public (8%). priv

renforcs au sein de lUnion.

Ceci impliquerait des mesures coordonnes, planifies dans chaque Etats et au niveau Communautaire dans le cadre de politiques de promotion du secteur prive, de

Le revenu dactivit mensuel moyen de la zone UEMOA est valu 54 000 FCFA mais la moiti des travailleurs gagnent moins de 25 000 FCFA.

cration demploi et dinsertion des diplms et de rduction du poids du secteur informel dans nos conomies.

Lurbanisation au sein de lUEMOA est un phnomne trs actif. Le taux durbanisation est compris entre 17% et 45% en 2006 avec une forte concentration dans les principales villes. Le taux de pression

Malgr le taux de croissance conomique encourageant dans les diffrents pays de lUnion, plus de 50% de la population des Etats de lUnion vivent encore en dessous du seuil de pauvret. La rduction de cette pauvret passe ncessairement par la capacit de nos conomies gnrer un taux de croissance du PIB suprieur la croissance dmographique.

dmographique constitue une tendance lourde que mme les politiques de populations appliques par les Etats de lUnion ninflchiront pas moyen terme.

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Constats relatifs lenvironnement financier Le taux de bancarisation au sein de lUnion reste faible, valu 4% selon les donnes de la Commission de lUEMOA. Le poids du secteur informel dans nos conomies ne permet pas au systme bancaire de rentrer en relation avec un plus large ventail de la population.

Recommandations Nous recommandons que les efforts entrepris pour limiter le poids du secteur informel dans les conomies de lUnion notamment la promotion de systmes financiers dcentraliss soient renforcs. Parmi les pistes de rflexion nous pouvons explorer des actions dallgement de la fiscalit des structures travaillant dans linformel, et des conditions de banques.

Le march boursier de lUnion nest pas reprsentatif de lactivit conomique et du niveau des placements financiers raliss dans lensemble des pays de lUnion. Les nouvelles introductions en bourse ne sont pas

A notre avis, lensemble des Etats de lUnion devrait soutenir le dveloppement du march financier rgional, en instituant des politiques dincitation linscription la cote de nouvelles socits, et en encourageant les placements financiers par lallgement des taux dimposition fiscale des revenus lis.

nombreuses. Les dures dmission des emprunts obligataires publics et privs varient entre 2 et 8 ans, avec une moyenne de 5 ans. En dfinitive, le march financier de lUnion est tourn vers du moyen terme.

Par ailleurs, les titres mis par le march financier rgional devraient tre au moins infrieur ou gal la dure rsiduelle des crdits immobiliers refinancs dont la maturit pourrait excder le moyen terme.

Entraves lies aux politiques de gestion urbaines

Recommandations

Un retard considrable dans lamnagement des quartiers priphriques des villes ainsi que dans la ralisation de la voirie primaire et des quipements collectifs du fait de la difficult mobiliser les ressources ncessaires. Cette situation entrane souvent dnormes dpenses pralables damnagement et dquipements par les promoteurs et contribue fortement laugmentation du cot dacquisition du logement.

Nous recommandons la mise en place de politiques denvergure damnagement des sites priphriques des villes. Cette politique du ressort des pouvoirs publics permettrait de rduire considrablement le cot daccs limmobilier.

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Entraves lies aux garanties

Recommandations

Les caractristiques principales qui ressortent de lobservation des diffrentes lgislations foncires de la zone UEMOA sont lies la prdominance du droit coutumier et ltendue importante du domaine national ne pouvant priori pas faire lobjet des dhypothque. titres fonciers Ce facteur, un associ frein aux lenteurs au administratives des procdures de mutation et de morcellement constitue, important dveloppement des marchs hypothcaires nationaux.

La dlivrance des titres fonciers individuels doit ncessairement tre acclre dans les Etats dans la perspective de faciliter le dveloppement du march hypothcaire. Ceci suppose la rsorption des difficults et des goulots dtranglement dans les administrations charges de la gestion foncire, mais galement la mise en place dune politique volontariste dimmatriculation des titres fonciers

LActe uniforme de lOHADA reconnat le principe selon lequel plusieurs crances peuvent tre adosses un mme immeuble. La Commission Bancaire tolre les hypothques de 2me rang mais ne reconnait pas celle de 3me rang comme tant des garanties suffisantes, mme lorsque la valeur de limmeuble le permet. Le dlai de ralisation des garanties nexcde pas une anne, lorsque toutes les conditions de validit requises de linscription hypothcaire ont t respectes. Dans la pratique, cette disposition juridique peine tre applique du fait de labsence de titre excutoire (certificat dinscription hypothcaire) et de contraintes culturelles dans certains pays qui font que les habitants ne souhaitent pas acqurir des biens qui ont fait lobjet de saisie.

Nous recommandons que la possibilit soit offerte aux tablissements de crdits doctroyer des crdits lorsquils sont adosss des hypothques de rang suprieur 2.

Nous recommandons que les contraintes lies au titre excutoire soient leves de sorte faciliter dlivrance de titre excutoire ncessaire la ralisation des garanties.

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Entraves non financires

Recommandations

Le

systme

foncier

est

gnralement

un

produit

de

Afin de mettre en place un march hypothcaire scuris, il est essentiel quune harmonisation de lensemble des codes fonciers de lUEMOA soit ralise de manire permettre aux futurs intervenants de parler le mme langage et de donner le mme contenu et les mmes droits aux diffrents titres mis.

lenvironnement historique, conomique et culturel du pays. Larchitecture et le contenu des titres fonciers est diffrent dun pays lautre. Le rgime foncier est parfois complexe et ne favorise pas lobtention dhypothques fermes.

Les

oprations

de

normalisation foncire

(morcellement,

Nous recommandons que les oprations de normalisation foncire soient rcurrentes et rythme soutenu, afin de limiter la faiblesse des assiettes foncires. Cette faiblesse reste un frein important au dveloppement de la promotion immobilire.

immatriculation ) grande chelle sont trs peu dveloppes au sein de lUnion. Elles sont ralises au coup par coup suivant les besoins de projets immobiliers ponctuels et de faible envergure. Ce problme entrane naturellement un recours rgulier des titres prcaires du type droit au bail, permis doccuper parmi lesquels seuls le droit au bail est parfois tolr comme garantie hypothcaire par les tablissements bancaires. La conservation foncire constitue une faille dans le processus de gestion et de suivi du patrimoine foncier des Etats. La situation du cadastre dans certains pays (enregistrement non exhaustif des actes, retard dans le traitement des dossiers, absence de systme darchivage performant, possibilit daltrer ou de dlivrer en toute illgalit des documents officiels,...) a entran une mfiance des principaux acteurs vis-vis du systme de gestion foncire.

Nous recommandons que les actions soient prises au niveau de lUnion permettant de garantir une bonne gestion de la conservation foncire. Elle est garante de toutes les transactions en matire immobilire et foncire.

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Entraves financires

Recommandations

En vue d'viter une transformation excessive des ressources vue ou court terme en emplois moyen ou long terme, les banques et tablissements financiers doivent financer une certaine proportion de leurs actifs immobiliss ainsi que de leurs autres emplois moyen et long terme, par des ressources stables. Un seuil de couverture de 75%. Lapplication de cette norme conduit nautoriser la couverture des emplois moyen et long termes qu hauteur de 25% par les ressources de dure rsiduelle infrieure deux ans. Linstruction 94-05 ne reconnat par linscription hypothcaire sur le droit au bail comme une garantie relle de mme que garanties sur les titres fonciers de 3me rang. Si linstruction peut tre perue par certains comme un frein loctroi de crdit immobilier, il constitue cependant, un excellent vecteur dassainissement rigueur quelle des peut crdits induire immobiliers auprs des et donc de et dveloppement dun march hypothcaire sain travers la banques tablissements financiers.

Compte tenu de la structure des ressources des banques dans lespace financier UEMOA, compose pour lessentiel de ressources vue, il nous semble opportun et dans la limite du respect du dispositif prudentiel permettant de garantir la solvabilit et lquilibre financier des banques, quune rflexion de concert entre la BCEAO et les tablissements de crdit, soit initie pour rehausser la capacit de transformation des ressources vue pour financer les emplois long en loccurrence les crdits immobiliers. Nous navons pas de recommandations

particulires formuler.

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Entraves lies laccs aux marchs et la disparit des conditions de banques Les marchs immobiliers prsentent dans les pays de lUnion de grandes disparits. Les conditions de crdit dune place lautre sont variables. Les taux dintrt par peuvent varier dun pays lautre de 7% 14%. Cette forte disparit peut constituer une difficult dans la perspective de la cration dun march hypothcaire. La lgislation en matire dendettement requiert un plafond nexcdant pas un montant dtermin pour les annuits de remboursement (10%, 20%, 30% et 40% suivant les tranches de revenu). Cette disposition dont lobjectif vise protger le salari du risque de surendettement, limite ses capacits daccs au crdit immobilier pour des mnages faible revenu.

Recommandations

Nous

navons

pas

de

recommandations

formuler.

il serait opportun dtudier la possibilit de rehausser ce plafond pour les salaris qui le dsirent, pour le cas spcifique des crdits immobiliers. En effet, le logement constitue la proccupation premire des habitants qui peuvent accepter le principe dune quotit cessible plus importante dans la perspective de laccs la proprit.

Entraves lies la fiscalit

Recommandations

Lanalyse de la fiscalit applicable en matire doprations immobilires rvle dune manire gnrale un poids excessif de la fiscalit qui constitue une entrave majeure au dveloppement du march hypothcaire.

Nous recommandons quune fiscalit spcifique limmobilier soit mise en place par le lgislateur. A titre de rappel, le taux de TVA est de 18% et le droit denregistrement compris entre 15 et 17% sur chaque transaction immobilire.

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