Direitos Reais Prof. Gonzalez

Direitos Reais
4 ano
Ano Lectivo 2003/2004
Regente: Prof. Dr. Jos Gonzlez
PROGRAMA:
PARTE GERAL
Parte I
1. Conceito de direito real.
1.1. Breve perspectiva histrica.
1.2. Relao jurdica.
1.2.1. Concepo corrente.
1.2.2. Relao jurdica com uma coisa.
1.3. Oponibilidade erga omnes.
1.3.1. Contedo.
1.3.2. Pressupostos. Princpio da publicidade.
1.3.2.1. Publicidade espontnea.
1.3.2.2. Publicidade provocada.
Registo Predial: efeitos.
a) Para terceiros: f pblica.
b) Para o beneficirio do registo:
- Enunciativo.
- Constitutivo.
- Consolidativo.
- Atributivo.
Parte II
Captulo I
Seco I Pessoa
1. Personalidade e capacidade de gozo.
2. Capacidade de agir.
3. Capacidade natural.
4. Legitimidade.
4.1. Direitos de gozo, de garantia e de aquisio.
4.2. Legitimidade para transmitir.
4.3. Legitimidade para onerar.
4.4. Legitimidade para extinguir.
5. Titularidade. Contitularidade: regime geral.
Seco II Coisa
(remisso)
1
Captulo II Facto
1. Conceito.
2. Tipicidade exemplificativa. Excepes.
3. Titularidade efectiva.
4. Factos com eficcia constitutiva/translativa genrica.
4.1. Contrato.
a) Princpio do consentimento.
b) Excepes e desvios.
4.2. Negcio unilateral.
4.3. Usucapio (remisso).
4.4. Sentena.
4.5. Expropriao por utilidade particular.
4.6. Aquisio tabular.
5. Factos com eficcia constitutiva/translativa especfica.
5.1. Da propriedade.
5.1.1. Ocupao.
5.1.2. Achamento.
5.1.3. Acesso.
5.1.4. Especificao.
5.2. Das servides.
4.2.1. Destinao do pai de famlia (remisso).
4.2.2. Acto administrativo (remisso).
5.3. Da reteno.
6. Factos modificativos.
6.1. Modificao subjectiva.
6.2. Modificao objectiva.
6.2.1. Onerao.
6.2.1.1. Sobreposio de direitos sobre a mesma coisa: princpio
da elasticidade.
6.2.2. Perda da coisa.
6.2.2.1. Subrogao real.
7. Factos extintivos.
7.1. Renncia.
7.2. No uso.
7.3. Usucapio libertatis (remisso).
7.4. Termo e condio.
7.5. Consolidao.
7.6. Expropriao por utilidade pblica.
7.7. Desaparecimento da coisa.
8. Titularidade aparente.
8.1. Factos constitutivos.
8.2. Factos transmissivos.
8.3. Factos extintivos.
Captulo III Contedo
1. Taxatividade.
2. Taxatividade aberta.
3. Contedo positivo e negativo.
3.1. Contedo positivo.
3.1.1. Direitos reais de gozo.
3.1.2. Direitos reais de garantia.
3.1.3. Direitos reais de aquisio.
3.2. Contedo negativo.
3.2.1. Limites.
3.2.1.1. No interesse geral.
2
3.21.2. No interesse particular.
a) Restries de vizinhana.
i) Natureza.
ii) Regulaes especficas de vizinhana.
3.2.2. Obrigaes propter rem.
a) Caractersticas.
b) Regime.
3.2.3. nus reais.
a) Caractersticas.
b) Regime.
PARTE ESPECIAL
Captulo I Propriedade
I) Regime Geral.
1. O direito de propriedade como direito fundamental.
2. Contedo do direito de propriedade.
O contedo essencial do direito de propriedade.
3. Natureza jurdica.
4. Objecto. Coisas corpreas e incorpreas.
4.1. Direitos sobre criaes intelectuais.
4.2. Direitos sobre universalidades de direito.
5. Defesa judicial do direito de propriedade.
a) Reivindicao.
b) Negatria.
c) Demarcao.
II) Regimes Especiais.
A Compropriedade.
1. Noo.
3. Modos de constituio.
4. Situao jurdica do comproprietrio.
5. Poderes e deveres do comproprietrio.
4.1. Disposio da quota.
4.2. Diviso da coisa comum.
B Propriedade das guas.
1. guas pblicas e particulares.
1.1. Enumerao das guas particulares.
2. Natureza jurdica dos direitos a guas particulares.
a) Propriedade.
b) Servido.
3. Regime de aproveitamento das guas particulares.
Captulo II Propriedade horizontal.
1. Noo.
4. Situao jurdica do condmino.
3
5. Poderes e deveres do condmino.
6. rgos de administrao das partes comuns.
Captulo III Usufruto
1. Contedo do direito de usufruto.
3. Constituio do direito de usufruto.
3.1. Per deductionem e per translationem: relevncia
da distino.
3.2. Usufruto sucessivo e simultneo; o direito de
acrescer.
4. Usufruto de coisas consumveis.
5. Direitos de uso e habitao: traos especficos.
Captulo IV Habitao peridica
1. Contedo do direito real de habitao peridica.
3. Modo de constituio e transmisso/onerao.
4. Situao jurdica do usurio.
5. Poderes e deveres do usurio.
Captulo V Superfcie
1. Contedo do direito de superfcie.
a) Direito de construir no solo ou no subsolo.
b) Direito de sobreelevao.
2. Natureza jurdica e objecto da superfcie.
4. Situao jurdica do superficirio.
5. Poderes e deveres do superficirio.
Captulo VI Servido
1. Traos caractersticos.
2. Contedo da servido predial.
a) Destinao do pai de famlia.
b) Acto administrativo.
5. Classificaes.
4.1. Servides legais e voluntrias.
4.2. Servides aparentes e no aparentes.
4.3. Servides positivas e negativas.
Captulo VII Posse
1. Noo de posse: posse causal e posse formal.
2. Estrutura da posse: concepo subjectiva e concepo objectiva.
3. Natureza jurdica da posse.
4. Objecto da posse.
5. Espcies de posse.
6. Aquisio da posse.
4
a) Apossamento.
b) Inverso do ttulo.
c) Constituto possessrio.
d) Traditio: longa manu e brevi manu.
7. Sucesso na posse e acesso da posse.
8. Exerccio e conservao da posse.
9. Perda da posse. Em especial, pela posse de outrem.
10. Efeitos jurdicos da posse.
10.1. Presuno de titularidade.
10.2. Benfeitorias.
10.3. Frutos.
10.4. Aces possessrias, na posse exclusiva e na composse.
a) Manuteno e restituio.
b) Embargos de terceiro.
10.5. Usucapio.
a) Pressupostos.
b) Efeitos. A usucapio libertatis.

BIBLIOGRAFIA

a) Bsica

- Augusto da Penha Gonalves, "Curso de Direitos Reais", 2
edio,
Lisboa, 1995.

- Lus Carvalho Fernandes, "Lies de Direitos Reais", Lisboa,
2003.

- Jos Alberto Gonzlez,
"Direitos Reais (parte geral) e Direito Registal
Imobilirio",
Lisboa, 2002, 2 edio.
"Cdigo do Registo Predial anotado", Lisboa, 2002, 2
edio.
5
Restries de vizinhana (de interesse particular),
Lisboa,
2003.

- Jos de Oliveira Ascenso, "Direito Civil Reais", 5 edio,
Coimbra, 1994.

- Antnio Menezes Cordeiro, "Direitos Reais", reprint, Lisboa,
1995.

- Rui Pinto Duarte, Curso de Direitos Reais, Cascais, 2002.

- Pires de Lima-Antunes Varela, "Cdigo Civil Anotado", vol. III.

- Manuel Rodrigues, "A Posse Estudo de Direito Civil
Portugus",
Coimbra, 1996.

- Mota Pinto, "Direitos Reais", Coimbra, 1971.

- Antnio Menezes Cordeiro, "A Posse: perspectivas
dogmticas
actuais", Coimbra, 1997.

- Manuel Henrique Mesquita, "Direito Reais", Coimbra, 1967.

b) De desenvolvimento

- Manuel Henrique Mesquita, "Obrigaes Reais e nus Reais",
Coimbra, 1990.

- Jos de Oliveira Ascenso, "A Tipicidade dos Direitos Reais",
Lisboa, 1968.

- Jos de Oliveira Ascenso, "As Relaes Jurdicas Reais",
Lisboa,
1962.

- Antnio Menezes Cordeiro, "Da natureza do direito do
locatrio",
Revista da Ordem dos Advogados, vol. I e II, Lisboa, 1980.

- Mrio Jlio de Almeida Costa, "Clusulas de Inalienabilidade",
Coimbra, 1992.

- J. J. Gomes Canotilho, "Proteco do Ambiente e Direito de
Propriedade", Coimbra, 1995.

- Jos de Oliveira Ascenso, "Estudos sobre a superfcie e a
6
acesso", Braga, 1973.

- Jos de Oliveira Ascenso, "Estudos sobre Expropriaes e
Nacionalizaes", Lisboa, 1989.

- Jos de Oliveira Ascenso, "Preferncia do arrendatrio
habitacional, notificao, caducidade, renncia", Revista da
Ordem dos Advogados, vol. III, 1993.

- A. Santos Justo, "Direito Privado Romano III (Direitos
Reais)",
Coimbra, 1997.

- Fernando Alves Correia, "O Plano Urbanstico e o Princpio da
Igualdade", Coimbra, 1989.

- Mrio Tavarela Lobo, "guas Titularidade do domnio
hdrico",
Coimbra, 1985.

- Antnio dos Santos Lessa, "Usufruto e Arrendamento",
Coimbra,
1984.

- Fernando Alves Correia, Manual de Direito do Urbanismo,
Coimbra, 2001.

c) Estrangeira

- Martin Wolff-Ludwig Raiser, "Sachenrecht", (trad. esp.), tomo
III,
vols. I e II, Barcelona, 1971.

- J. L. Lacruz Berdejo, "Derechos Reales", tomo III, vols. I e II,
Barcelona, 1991.

- Manuel Albadalejo, "Curso de Derecho Civil Espaol", vol. III,
"Derecho de Bienes", Barcelona, 1982.

- Luis Diez-Picazo y Antonio Gulln, "Sistema de Derecho
Civil",
vol. III, 5 edio, Madrid, 1990.

- Luis Diez-Picazo, "Fundamentos del Derecho Civil
Patrimonial",
vol. III, Madrid, 1995.

- Jos Castn Tobeas, "Derecho Civil Espaol, comun y foral",
tomo II, "Derecho de Cosas", vols. I e II, Madrid, 1987.
7

- Antonio Gambaro, "La Propriet", Milano, 1990.

- Angelo Belfiore, "Interpretazione e Dommatica nella teoria dei
Diritti Reali", Milano, 1979.

- Francesco De Martino/Giovanni Pugliese no Commentario del
Codice Civile de Scialoja-Branca, "Della Propriet", Bologna-
Roma, 1946.

- Vincenzo Lojacono, "Gli Atti di Immissione", Milano, 1972.

- Franois Terr-Philippe Simler, "Droit Civil - Les Biens", 4
edio, Paris, 1992.

- Maurice Picard no Trait Pratique de Droit Civil Franais de
Planiol-Ripert, "Les Biens", tomo III, Paris, 1952.

DIREITOS REAIS:

Do ponto de vista dos direitos patrimoniais a distino bsica
faz-se entre direitos de crdito e direitos reais. Os direitos de
crdito so direitos a uma prestao, so direitos relativos a
uma conduta de um sujeito. Os direitos reais so direitos
sobre coisas.

A prpria lei deu a noo de direitos de crdito, direito a um
comportamento alheio. Os direitos reais no tm na lei um
conceito, no rigor a lei no utiliza a prpria designao de
direitos reais de uma forma genrica, utiliza s para efeitos
especficos (utiliza em DIP e no Usucapio), mas nunca em
termos gerais. A propriedade no tem a designao de direito
8
real dada pela prpria lei. O conceito de direito real dado pela
prpria histria do direito, jurisprudncia e doutrina que foi
sendo aperfeioado.

O conceito de direito real s se consegue obter atravs da
evoluo histrica.

De uma forma que se aproxima ao que ainda hoje se defende
parecer corresponder noo dada pela teoria realista (surgiu
em 1 lugar). Os direitos reais implicam uma ligao jurdica
entre um agente e uma coisa, ou seja, aquele que tem um
direito tem uma ligao imediata com uma coisa.

Em rigor este conceito o mais prximo daquilo que se pode
comprovar, mas originalmente o conceito de direito real foi
criado com base no direito de propriedade. Na teoria realista
entendia-se que a ligao entre o sujeito e a coisa era factual,
tinha de existir um domnio de facto. O direito tem de permitir
ter a coisa em seu poder.

Com a noo de ligao factual s seriam direitos reais os
direitos reais de gozo (propriedade, propriedade horizontal,
usufruto, direito de habitao peridica e algumas servides de
passagem).

Foi-se formando um consenso de que existem mais duas
categorias: os direitos reais de garantia (hipoteca, penhor,
consignao de rendimentos, penhora, direito de reteno e
alguns privilgios creditrios) e direitos reais de aquisio
(preferncias legais, preferncias negociais com eficcia real).

Os direitos reais de garantia e os direitos reais de aquisio
normalmente no implicam a ligao factual entre o titular e a
coisa a coisa hipoteca fica em poder do seu titular.

A teoria personalista surge porque se partiu do principio que
todos os acontecimentos jurdicos podem ser reduzidos ao
esquema da relao jurdica. A surge a relao jurdica
absoluta, do lado passivo est o sujeito titular de um direito
absoluto e do lado passivo esto os demais sujeitos, obrigao
passiva universal.

Esta teoria acaba por mudar a prpria perspectiva, nesta teoria
a prpria possibilidade de uma relao entre um sujeito e uma
coisa inconcebvel, pois as coisas no so sujeitos e uma
relao jurdica implica direitos e obrigaes que cabem aos
9
sujeitos e no s coisas. A coisa est fora do enquadramento,
no faz parte da relao, aquilo a que se refere a relao.
Durante o Sc. XX esta foi a teoria dominante.

uma forma de concepo que acaba por distorcer a realidade,
porque por exemplo: A proprietria de uma coisa x, para esta
teoria -se proprietrio em relao aos demais em virtude de
uma coisa.

O proprietrio de um terreno essencialmente proprietrio
porque pode proibir os outros sujeitos de utilizarem o seu
terreno. essencialmente um direito negativo. O essencial no
a relao com terceiros, mas o aproveitamento que pode
retirar da coisa, os outros sujeitos no se podem intrometer.

Surgiu uma teoria mista, esta soma a teoria personalista com
a teoria realista. Passou a dizer-se que nos direitos reais existiria
na mesma relao jurdica entre o titular do direito real e
terceiros, mas isto seria apenas o lado externo desta relao
jurdica, o lado interno seria a relao com a coisa.

Se a relao entre sujeitos, o lado interno no consegue
integrar-se neste conceito. por isso que actualmente, de um
modo geral se concebe o direito real na perspectiva realista.

A ligao j no concebida de um ponto de vista meramente
factual, mas por oposio ao conceito de direitos de crdito.
Assim para o art. 397 do CC, os direitos de crdito implicam
uma ligao entre dois sujeitos por fora da qual o credor pode
exigir do devedor um comportamento, o que significa que o
direito do credor s se consegue efectivar se o devedor executar
o comportamento a que est obrigado. O direito de crdito
implica a colaborao de outro sujeito, ao contrrio nos direitos
reais dado que a ligao entre um sujeito e uma coisa a
efectivao do direito real no est dependente da colaborao
de outro sujeito, o proprietrio no necessita da colaborao de
terceiros, o seu direito efectiva-se atravs da sua prpria
vontade.

Nos direitos reais existe uma ligao entre o titular do direito e a
coisa objecto desse direito, na medida em que a actuao do
titular do direito real autnoma. O titular pode aproveitar as
utilidades do direito sobre a coisa sem necessidade de
colaborao de terceiros.

Assim j se inclui os direitos de gozo, aquisio e garantia.
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Esta caracterstica do direito real necessria, mas no
suficiente. Hoje em dia unnime, que pelo menos, existem
direitos reais de gozo e os direitos pessoais de gozo o direito do
locatrio um direito de gozo, mas direito pessoal de gozo
para alguns autores.

A outra caracterstica corresponde oponibilidade, perante
terceiros, erga ommes.

Oponibilidade erga ommes :

A relao direita entre o sujeito e a coisa existe sem dvida nos
direitos reais, mas tambm pode existir em direitos no reais
como os direitos pessoais de gozo.
Nos direitos pessoais de gozo tambm h uma utilizao
autnoma, mas ela diferencia-se da utilizao que permitida
nos direitos reais, porque nos direitos reais verifica-se a
oponibilidade erga ommes.

A oponibilidade erga ommes a possibilidade de invocar a
existncia e o exerccio de um determinado direito perante
qualquer sujeito. Esta definio no pode ser levada
inteiramente letra, porque todos os direitos reais e no reais
para serem direitos so oponveis pelo menos perante aquele
que pratica um acto que implique violao de um direito um
direito de crdito vale no apenas perante o devedor como
perante os terceiros que tenham praticado actos que impeam a
possibilidade do credor receber a prestao.

Um direito de crdito dado que se dirige a um agente
determinado, normalmente s susceptvel de violao por
parte do devedor.
Um direito real, normalmente, susceptvel de violao por
qualquer agente, porque no se dirige a ningum em especial.

Para o Professor parece errado dizer que a principal
manifestao da oponibilidade erga omme manifesta-se
independentemente de violao, na possibilidade do exerccio
do direito real poder ser afectado independentemente de quem
seja o sujeito atingido, onerado, sacrificado com esse exerccio.

A (proprietrio) B (usufruto) D (usufruto)

A (proprietrio) deu B (comodato)

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Do ponto de vista da relao com a coisa com a coisa e o titular
pode no haver grande diferena entre usufruto e o comodato.

Se A vender a coisa a Co usufruto mantm-se, D pode continuar
a fruir tanto contra A como contra B.

Se A vende a C a venda implica a extino do contrato com B,
salvo se o novo proprietrio concordar na continuao do
comodato. O comodato obedece ao princpio da relatividade s
vinculando as partes e no terceiros.

No rigor, parece que a oponibilidade no do direito real
propriamente dito mas do facto no qual se baseia esse direito. O
que oponvel ou inoponvel no o direito propriamente dito,
mas o facto que constitui esse direito.

A oponibilidade pressupe a publicidade, isto , s se pode dizer
que algo oponvel perante uma determinada pessoa na
suposio de que esta pessoa podia conhecer a situao e se
em concreto no conhece por culpa sua. contrario, as
situaes ocultas no so oponveis dado que a pessoa no
podia ter conhecimento da mesma. Por isso se diz que os
direitos reais esto sujeitos ao princpio da publicidade.

O principal instrumento de publicidade relativa a direitos reais
o registo predial e o registo de alguns bens mveis.

O registo predial visa dar publicidade e com isso garantir a
oponibilidade.

Aquilo que se regista so factos jurdicos, regista-se a compra e
venda. Ao registar-se os factos garante-se a oponibilidade dos
factos a terceiros. Aquilo que se ope atravs do registo um
facto, no um direito.

Numa grande medida saber se o facto constitutivo de um direito
ou no oponvel, no essencial resulta de uma tradio histrica
e no propriamente da lei. Tal como no h nenhuma disposio
legal que qualifique este ou outro direito como direito real,
excepto o direito de habitao peridica. Tambm no se diz
directamente quais so os factos oponveis a terceiros, nem os
inoponveis.

No mximo pode entender-se quanto aos imveis que tendo a
lei considerado registveis os factos relativos ao usufruto e no
tendo considerado registveis os factos relativos ao comodato
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de imveis retira-se que a lei deu oponibilidade aos factos
relativos ao usufruto.

A oponibilidade dos factos resulta apenas da evoluo cultural.

Para o Professor, o arrendatrio tem um direito real porque o
facto constitutivo do direito do arrendatrio oponvel perante
terceiros, eficaz perante quem quer que seja o senhorio, art.
1057 do C.C.

A regra histrica era de que quando o senhorio mudava
extinguia-se o arrendamento, por isso, houve a necessidade da
lei dizer que o arrendamento se mantm sendo oponvel ao
novos senhorio.

Quanto aos outros direitos reais o legislador no sentiu
necessidade, porque a oponibilidade dos factos constitutivos
indiscutvel.

direito real quando implique uma relao entre o titular do
direito e a coisa objecto desse direito. O titular pode exercer
autonomamente o direito.

O facto constitutivo desse direito tem de ser oponvel a
terceiros.

Est pensado essencialmente para o direito de propriedade, os
restantes direitos reais so direitos que implicam do ponto de
vista meramente figurativo um fraccionamento da propriedade,
por isso, so direito sobre coisa alheia a existncia de
usufruturio significa que existe um proprietrio.

evidente que nos direitos sobre coisa alheia aquele que
essencialmente atingido pelo exerccio do direito o
proprietrio que o principal sacrificado. De todo o modo o
usufruturio pode exercer o seu direito contra qualquer pessoa
que lhe coloque um obstculo.

Qualquer pessoa est em condies, ilicitamente, de colocar
obstculos ao exerccio de direito.

Nos direitos de crdito a violao s pode ocorrer, nas
generalidades das situaes, devido a uma aco ou omisso do
devedor.

Somente oponvel aquilo que possa ser conhecido.

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Em direitos reais existe um princpio da publicidade, isto , os
factos jurdicos que determinam a constituio, modificao ou
extino de direitos reais devem ser pblicos para serem
oponveis.

A publicidade de um modo geral distingue-se em publicidade
espontnea e publicidade provocada.

A publicidade espontnea aquela que deriva da utilizao de
um meio que no se destina especificamente a dar publicidade,
mas que indirectamente acaba por publicitar.
A utilizao do nome de cada pessoa efectuada com o intuito
de identificar a pessoa, mas a utilizao reiterada nas relaes
sociais acaba por publicitar o nome de tal maneira que o nome
fica intrinsecamente ligado pessoa. Da que de um modo
geral no seja possvel modificar o nome da pessoa.

Quando algum tem o domnio de facto sobre uma coisa
(posse), ao exercer a posse a pessoa est apenas a utilizar a
coisa, mas essa utilizao se for reiterada acaba por publicitar
uma certa relao jurdica, dada a impresso a terceiro que tem
um direito que justifica aquela utilizao, tratando-se de coisas
mveis no registveis esta a nica forma de publicidade.

A publicidade provocada aquela que se baseia na utilizao de
um meio que est especialmente institudo para dar publicidade.

Distingue-se publicidade registal da publicidade no
registal.

A grande diferena no essencial que na publicidade registal
a entidade, que mantm o registo o conservador tem o dever
de, ao registar os factos faz-lo de maneira a que quem consulta
o registo possa obter uma informao relativa globalidade da
situao jurdica em que se encontra a pessoa, se o registo for
pessoal, ou em que se encontra o bem, se o registo for predial.

Ao contrrio na publicidade no registal quem d essa
publicidade no tem o dever de coneccionar todos os factos
relativos mesma pessoa ou bem. A informao que o pblico
obtm ser uma informao parcial a menos que o interessado
(pblico) tenha meios para fazer uma investigao por si.

Escritura de constituio de uma sociedade utiliza-se o Dirio
da Repblica, quem consulta o D.R. no tem percepo imediata
que houve uma escritura de modificao do pacto social.

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Na publicidade registal esse dever de interligar todos os factos
relativos mesma realidade, pertence entidade que os d a
conhecer.

Descrio Inscrio
G 1 G 1 A vende a B
C 1 C 1 B hipoteca a C
G 2 G 2 B vende a C
F 1 F 1 D constitui
propriedade horizontal

Descrio, assento central no registro predial, identifica o
imvel que i ser objecto das futuras inscries com os
elementos necessrios e suficientes, assim em relao a cada
descrio fazem-se as inscries que so os assentos atravs
dos quais se descrevem cada facto jurdico referente quele
imvel, cada vez que acontece alguma coisa devem inscritas.

Inscrio, registam-se todos os factos entretanto ocorridos que
tenham por objecto o imvel descrito.

O registo predial ao contrrio do registo civil no obrigatrio.
H no entanto instrumentos que indirectamente foram a
realizao do registo, art. 9 do C.R.Predial, princpio da
legitimao e art. 34 do C.R.Predial, princpio do tracto
sucessivo. O no registo pode implicar desvantagens indirectas.

Para relacionar os factos descritos com o imvel utilizam-se
cdigos de identificao cotas de referncia. O cdigo
formado com uma letra e um nmero de ordem.
- Propriedade: G seguido do nmero de inscrio,
- Hipoteca: C seguido do nmero de inscrio,
- Tudo o resto identificado pela letra F mais o nmero de
inscrio.

O Conservador quando inscreve deve verificar se o acto que
est a inscrever observa todos os requisitos de validade e de
eficcia. O que significa que se o conservador se aperceber de
alguma irregularidade no deve registar definitivamente, dever
recusar (art. 69 CRPredial) ou quando no h fundamento de
recusa deve registar provisoriamente para dvidas (art. 70
CRPredial).

No pode recusar, nem registar para dvidas se a irregularidade
conduzir anulabilidade.

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O Conservador est sujeito a um princpio da legalidade com
uma amplitude muito grande por fora do art. 68 CRPredial e,
por isso, se o conservador no identificou nenhuma
irregularidade, que impea a realizao do registo definitivo
pode partir-se do princpio que, o que est registado vlido e
eficaz.

Se o conservador no teve dvidas e registou definitivamente
no h razes para o pblico ter mais dvidas que o
conservador. O pblico pode assumir como verdadeiras as
informaes. nisto que consiste a F Pblica do Registo
Predial, art. 7 do CRPredial.

Efeitos do Registo:

Efeitos para terceiros (pblico) - F Pblica Registal

Efeitos para a pessoa que regista:
- Efeito enunciativo;
- Efeito constitutivo;
- Efeito consolidativo;
- Efeito atributivo.

Quando regista produz simultaneamente efeitos para terceiros e
para a pessoa que regista.

F Pblica:

O pblico pode partir do princpio de que a informao
constante no registo fidedigna, corresponde realidade.
No fundo a existncia do registo predial s se justifica se o
registo tiver f pblica.

Do ponto de vista dos custos econmicos para o pblico a
existncia do registo predial com f pblica uma forma de
diminuir os custos das transaces, no caso de compra e venda
e hipoteca.

Se no houver f pblica o adquirente nunca tem segurana de
que a pessoa a quem adquire tem legitimidade. A forma do
adquirente estar seguro ele prprio investigar se o alienante
tem legitimidade.

A necessidade de f pblica impem-se sempre que h registo
predial. A f pblica conferida por lei, a presuno de que o
registo verdadeiro uma presuno legal.
16

A f pblica no alcana a descrio, s relativamente
inscrio.

O que se regista no so coisas, supe-se que j est registado,
tambm no se registam direitos. O que se registam so factos
jurdicos que determinam alguma vicissitude sobre direitos
reais, pelo menos. O que se regista, por exemplo, o contrato
que tenha em vista constituir uma hipoteca.

Indirectamente o registo publica alm do prprio facto, por
presuno o direito associado a esse facto por fora da f
pblica.

A f pblica tem dois possveis sentidos/efeitos: sentido positivo
e sentido negativos:

Sentido Negativo: presume-se a compleio do registo,
presume-se que o registo est completo no sentido de que todos
os factos relativos ao imvel em causa foram registados.

Quem beneficia da presuno (pblico em geral) est legitimado
para em princpio ignorar factos no registados.

Exemplo:
B (no regista)

7 (vende)

A

(vende)

C

A segunda venda venda de bem alheio, pois o B adquiriu a
propriedade no momento em que foi celebrada a escritura de
compra e venda, art. 408 n1 do C.C.

No suposto de que o A tem registo a seu favor e B no, do
registo resulta que o proprietrio o A e, por isso, a f pblica
forma-se pela ultima inscrio. A o proprietrio presumido, C
pode fiar-se na legitimidade de A.

Sentido Positivo: presume-se a exactido do registo, presume-se
que os factos registados so vlidos e eficazes e, por tanto o
terceiro que adquira direitos baseados no registo pode partir do
princpio de que os factos anteriormente registados, no qual o
seu facto est fundamentado, produziram os seus efeitos
normais.

17
C
(venda)
D

D presume que a venda de B a C vlida e que a venda de C a
D tambm vlida.

Trata-se apenas de uma presuno, o 3 no adquire o que quer
que seja apenas por fora do registo anterior que fundamenta a
sua confiana.

Entre ns discutvel que a f pblica tenha o sentido positivo.
O conservador quando decide registar no pode estar
inteiramente seguro de que o facto que regista vlido, por um
lado, porque em termos probatrios ele fundamenta a sua
deciso apenas em documentos e, por outro lado, h vcios que
no so humanamente detectveis.
Se o acto que se inscreve simulado, por definio a simulao
secreta, por isso, o conservador no tem possibilidade de
descobrir a irregularidade.

A
(venda
simulada)
B
(venda de bem alheio)
C

um argumento inteiramente irreversvel. O que se diz para o
conservador vale para qualquer pessoa que tenha o dever de
julgar. No registo predial entre a recusa do registo e a realizao
do registo o conservador pode realizar o registo provisrio por
dvidas. contrario, quando o conservador regista
definitivamente porque no encontrou nada que lhe
levantasse dvidas, por isso, no h razo para o pblico ter
dvidas onde o conservador no teve.

letra ambos os sentidos cabem no art. 7 CRPredial. H que
saber quem beneficia da presuno de compleio ou exactido.
E saber se aqueles que beneficiam dessa presuno podem
estar em condies de excepcionalmente transformarem a
presuno de compleio ou exactido em presuno inilidivel.

Literalmente quase no tem sentido porque do art. 5 n1 do
CRPredial resulta que o registo tem por finalidade garantir a
oponibilidade de certo facto perante terceiros, sero esses
mesmos terceiros que deveriam beneficiar das presunes
derivadas do registo.

Acontece que entre ns o conceito de terceiro para efeito de
registo, alm de no coincidir com o conceito normal de
terceiro, discutvel porque h pelo menos duas verses, uma
imposta pela jurisprudncia.
18

Convm salientar que terceiro para efeito de registo predial no
est em causa qualquer pessoa, terceiro s aquela pessoa que
esteja na situao de coliso ou incompatibilidade com a
situao de outra pessoa que tenha direitos sobre o mesmo
imvel.

O terceiro para efeitos de registo no o mesmo terceiro que se
considera para efeitos da oponibilidade erga ommes.

Por outro lado dentro desta noo restrita de terceiro discute-se
se se deve adoptar um conceito amplo ou restrito de terceiro
para efeitos de registo.

A opinio tradicional da doutrina que foi seguida pela
jurisprudncia que deixou de ser e voltou a ser pelo acrdo de
uniformizao 3/99 era pelo sentido do conceito restrito em que
s terceiro quem adquire direitos apartir de um transmitente
comum, portanto, com a interveno da vontade desse
transmitente comum.

O conceito amplo ou restrito est relacionado apenas com as
situaes triangulares as pessoas adquirem direitos
incompatveis de uma mesma pessoa, o problema no se
coloca nas situaes lineares em que o terceiro sub-
adquirente.

No conceito restrito como se exige a interveno da vontade do
transmitente comum significa que por exemplo: numa situao
de dupla venda o C terceiro dado que a sua situao deriva do
A tal como a do B e ambos os casos derivam do A por vontade
deste.

Exemplo:
B

7
(venda)

A

C (credor)

C intenta aco executiva onde se penhora o imvel vendido a
B. A penhora incide sobre um bem alheio ao devedor, s que C
beneficia da proteco do registo, pois beneficia da presuno
de que A proprietrio. Em termos de presuno C tem a
presuno de compleio mas o direito real de garantia no
obtido com a interveno da vontade de A.
19

No conceito restrito C credor no terceiro para efeitos de
registo dado que o direito no deriva de um transmitente
comum.

No CRPredial (art. 5 n4) adoptou-se aparentemente o conceito
restrito, letra praticamente igual ao acrdo 3/99.

Prof. Gonzalez: no parece que seja bom. Os casos mais
frequentes so os da penhora sobre bens vendidos e no
registados e no os casos de dupla venda. At se notou que,
depois do acrdo 3/99 e do art. 5 n4 do CRPredial, alguns
devedores se aproveitaram do conceito restrito para
defraudarem credores.

Nas situaes lineares em que o terceiro um sub-adquirente
funciona apenas a proteco que estiver directamente prevista
na lei, da no ser necessrio discutir o conceito de terceiro, so
basicamente as condies do n 2 do art. 17 do CRPredial e do
art. 292 do C.C.

Efeitos do registo para a pessoa que regista

- Efeito enunciativo:

Quando o registo no acrescenta nada em termos de
publicidade, porque nestes casos o facto que se regista j no
um facto pblico independentemente do registo, este efeito
um efeito excepcional dado que nestes casos o registo
praticamente no tem utilidade, salvaguardam-se alguns casos,
porque nesses necessariamente pode o registo trazer algum
benefcio para aquele que regista. Os exemplos usuais so o
registo de mera posse (art. 1295 n2 do C.C.), o registo de
aquisio por usucapio (art. 5 n2 a) do CRPredial) e
constituio de servides aparentes (art. 5 n2 b) do
CRPredial).

Nos casos de mera posse e usucapio a posse s invocvel no
pressuposto de que a posse seja pblica (arts. 1295 e 1297).
Isto , o possuidor em ambos os casos s pode invocar a sua
qualidade se tiver actuado publicamente (art. 1262). Quando
depois de invocar o registo j est a registar algo que por
definio publica, indirectamente acaba por se obter uma
vantagem adicional dado que no caso da mera posse
procedendo-se ao registo os prazos do usucapio em princpio
tornam-se mais curtos.
20

No caso da aquisio por usucapio a vantagem do registo est
ligada questo da transmisso ou onerao do direito
adquirido, que nos termos do art 9 do CRPredial, sempre que
a transmisso ou onerao de um direito implique a interveno
de uma entidade que tem competncia para documentar o acto
de transmisso, essa entidade tem o dever de recusar essa
documentao sempre que o alienante no tenha registo, ou
seja, o possuidor que invoca o usucapio pode registar ou no,
do ponto de vista da aquisio totalmente irrelevante, mas se
posteriormente quiser transmitir esse direito no o pode fazer
sem registo.

No caso das servides aparentes, que so aparentes caso se
revelem por sinais visveis e permanentes, a existncia da
servido manifestada por marcas colocadas no prprio imvel.
O registo totalmente indiferente e s se admite registo por
razes histricas.

- Efeito Constitutivo:

Quando a existncia do direito esteja dependente do prprio
registo no sentido de que sem registo o direito nem sequer se
transmite ou nem sequer se constitui.

A hipoteca (art. 4 n2 do CRPredial e art. 687 do CC) no
implica qualquer desapossamento da coisa, isto , o proprietrio
quando constitui a hipoteca continua com o imvel hipotecado
em seu poder, portanto para terceiros no h nada que
manifeste a existncia da hipoteca e, por isso, a nica maneira
de publicitar a hipoteca atravs do registo, sem registo nem
sequer h hipoteca. Tambm este efeito excepcional.

- Efeito Consolidativo: (REGRA)

o efeito normal do registo, o registo predial indiferente para
que o facto registvel produza os seus efeitos, isto , o facto
produz os efeitos tpicos seja objecto de registo ou no. S que
se no for registado aquele que no registou corre o risco
eventual de outra pessoa registar um outro facto sobre o
mesmo imvel que seja total ou parcialmente incompatvel com
o efeito do facto no registado.

Exemplo: (art. 408 n1 do CC)
21

B
(no regista, mas proprietrio)

7 (vende)

A

(vende)

C
(regista)

O B ao no registar corre o perigo de perder o seu direito, por
isso, contrario, se B tivesse registado teria impedido a
constituio de uma situao incompatvel.

Diz-se ento que o registo tem efeito consolidativo, enquanto o
beneficirio do facto no regista, esse facto produz na mesma
os seus efeitos. Como pode aparecer um terceiro com uma
situao incompatvel esses efeitos so a ttulo precrio, se o B
registar, os efeitos que eram precrios consolidam-se.

Este efeito encontra-se muito brevemente previsto no art. 5
n1 do CRPredial.

- Efeito atributivo:

H situaes, em que, aquele que regista, regista um acto
invlido, mas invlido por razes anteriores sua aquisio
regista um acto invlido porque o seu causante j tinha vcios
na sua situao jurdica.

A
Simulao, venda nula (art. 240 n2)
B
regista
Venda (art. 892)
C
regista

Num certo sentido o vcio da venda de B a C no um vcio
prprio, um vcio por factos anteriores aquisio. Nestes
casos verificadas certas condies apesar de ser invlido o
terceiro (C) adquire o direito e, por isso, se pode dizer que o
registo atributivo do direito dado que em ltima anlise o
prprio registo que d o direito.

Este efeito no anda muito longe do constitutivo. No efeito
constitutivo de facto o registo d o direito, mas o registo de
um acto vlido, ao passo que no efeito atributivo o registo d o
direito apesar do acto ser invlido.

Tm de estar reunidos os requisitos do art. 17 n1 do CRPredial
e o art. 291 do C.C.

22
O art. 17 n2 do CRPredial protege o terceiro contra a
invocao de nulidades registais, ou seja, nulidade do prprio
acto de registo, ao contrrio, o art. 291 protege o terceiro
contra nulidades substantivas do prprio acto registado.

As nulidades registais so nulidades que directamente dizem
respeito apenas ao prprio acto praticado pelo conservador
quando regista o facto que lhe pediram para registar e essas
nulidades so as que constam taxativamente do art. 16 do
CRPredial. De um modo geral so invalidades que no tm
repercusses sobre o prprio facto registado.

Isto , h circunstncias em que uma invalidade do prprio facto
registado determina a nulidade do registo, pelo menos o caso
em que o facto registado no esteja contido no documento em
que deveria estar contido, art. 16 a) e b) do CRPredial.

Ao contrrio, as invalidades substantivas so aquelas em que o
vicio que existe um vicio de registo, nesses casos o vcio
substantivo determinar a invalidade do facto, mas no
determinar a invalidade do registo, o registo dever deixar de
estar em vigor. Ento a diferena que se tem encontrado no art.
17 n2 e no art. 291 est nisto: no art. 17 n2 pressupe-se
que o causante do terceiro tenha um registo embora seja nulo,
ao passo que no art. 291 no se pressupe o registo a favor do
causante do terceiro porque no mbito do art. 291 no
protegido contra as invalidades do registo, mas sim das
invalidades do facto registado.

Critrio do Prof. Menezes Cordeiro (com
aceitao na jurisprudncia):

Critrio de distino do art. 17 n2 do CRPredial

Tem por consequncias que o art. 17 n2 do CRPredial pode ser
aplicado tanto em casos de invalidade do prprio registo
invalidade registal como em casos de invalidade do facto
registado invalidade substantiva. Dado que a distino se faz
consoante exista ou no registo a favor do causante.

A
Venda simulada (art. 240 n2)
B
Registo
art. 16
Venda (art. 892)
C
Art. 17
n2

23
C sempre protegido pelo art. 17 n2. Aplica-se o art. 291
quando no haja registo a favor de B.

Este critrio que simples (saber se existe ou no registo)
implica que o disposto no art. 291 tenha caracter excepcional
face ao art. 17 n2. Entre os requisitos de proteco de
terceiros est sempre um outro requisito implcito, que, C
(terceiro) s protegido contra vcios que decorram
reflexamente de vcios existentes em facto anterior. O terceiro
no terceiro, sim parte, pelo que, no protegido contra
vcios prprios do acto aquisitivo.

Os casos em que se admite que o causante terceiro no tenha
registo determinam quase sempre a invalidade formal do acto
celebrado entre o causante e o terceiro.

Nos termos do art. 9 n1 qualquer acto de transmisso ou
onerao em que deva intervir uma entidade para
titular/documentar (notrio), essa entidade dever recusar a
forma se no houver registo a favor de quem est a alienar.

O art. 291 do CC s se pode aplicar nos casos excepcionais do
art. 9 n2 do CRPredial. Muito dificilmente podem surgir casos
em que o causante e terceiro possam celebrar registo sem que
o causante tenha registo anterior.

Assim, resulta do art. 16 do CRPredial que quando exista uma
invalidade do registo do causante aplica-se para proteco do
terceiro o art. 17 n2 do CRPredial. E as nulidades do registo
so apenas as do art. 16.

Ao contrrio se a invalidade for substantiva s pode funcionar
para o terceiro a proteco resultante do art. 291.

Por um lado h casos em que a invalidade substantiva
determina a invalidade do registo. Se a venda A B for nula por
vcio de forma e mesmo assim teve acesso ao registo, o registo
invlido devido invalidade do facto (art. 16). Aplica-se ao
terceiro o art. 7 n2 pois do ponto de vista do terceiro o art. 17
n2 o mais favorvel.

Por outro lado h casos de invalidade do registo que no tm
implicaes directas sobre a validade dos actos registados, o
problema que se coloca no tem directamente implicaes
substantivas. um problema de registo.

24
A

B

C

C
(Registo) (Venda)

(Venda) (Registo) (Venda) (Registo)

B no registou por distraco, o notrio fez o registo a favor de
C. O registo de C nulo por violao do princpio do tracto
sucessivo (art. 16 e)), deve existir no registo uma sequncia
coerente de factos para que o leitor tenha uma sequncia
lgica, faltando o registo do B a sequncia no tem lgica.

O vcio puramente registal, por isso mesmo que o registo de C
fosse nulo e D no fosse protegido a venda C D vlida. S
que se D no fosse protegido pelo n2 do art. 17 era como se o
D no tivesse registado, o n2 do art. 17 funciona s para
manter em vigor o registo do D.

No registo predial as irregularidades do registo s determinam a
nulidade do registo nos casos do art. 16. Qualquer
irregularidade do registo que no esteja prevista no art. 16 no
gera invalidade, mas pode na mesma gerar falsa publicidade,
por isso, se estabeleceu um regime paralelo. Se o registo tiver
uma irregularidade no prevista no art. 16 existe uma
inexactido do registo que pelo art. 18 susceptvel de
rectificao. A rectificao no entanto no pode prejudicar
direitos de terceiros que estejam nas condies do art. 124

A

B

C
(Registo) (Venda sob reserva de
propriedade)
(Regista) (Venda)

O conservador ao fazer o registo de B no registou por
distraco a clusula de reserva de propriedade. B est a
vender bem alheio. Quando se d pela inexactido pode
rectificar-se mas se o C estiver nas condies do art. 124 a
rectificao no eficaz para C.

Condies de proteco de terceiros:

- O terceiro tem de ter registado;
- O terceiro tem de estar de boa f (subjectiva,
desconhecimento de que est a lesar outrm). Nos arts.
17 n2, 124 e 291 a boa f presume-se por causa do
registo anterior a favor do causante. O terceiro tem um
fundamento para confiar na titularidade do causante.
- A aquisio a favor do terceiro tem de ter caracter
oneroso, o que corresponde ao princpio geral de que as
aquisies a ttulo oneroso so sempre mais protegidas
que as a ttulo gratuito.
25
- No mbito dos arts. 17 n2 e 124 pressupe-se quase
sempre que o causante tenha registo, salvo os casos em
que o terceiro seja a primeira pessoa a registar. S no
mbito do art. 291 exige-se que tenha decorrido o prazo
de 3 anos a contar da celebrao do negcio
originariamente invalido sem que nesse prazo seja
registada a aco de declarao de invalidade desse facto.
- Os arts. 17 n2, 124 e 291 esto escritos para as
situaes lineares ou sequenciais, situaes em que existe
uma sucesso de factos onde surge o terceiro. Os casos
triangulares (dupla venda) literalmente no esto
previstos, por isso, h uma srie de opinies possveis
quanto aos requisitos de proteco do C.

B

7

A

C

- Dupla Venda:

na opinio tradicional: aplica-se a prioridade do registo.
Protege-se o C mesmo que o C saiba que est a prejudicar
o B. No acrdo 3/99 exige-se que, para proteco de
terceiro, alm do registo, que este terceiro esteja de boa
f.

na opinio do prof. Gonzalez: aplicar por analogia ao C
o art 299, porque no essencial a situao do C igual em
todas as situaes quer lineares, quer triangulares. O
terceiro beneficia do facto de um acto de uma pessoa que
no tinha legitimidade. O terceiro pretende proteco
contra a demonstrao de que o registo publicita algo que
no corresponde realidade. O efeito do registo a favor do
terceiro que est em condies de ser protegido pelos arts.
17 n2, 124 e 291 e situaes triangulares um efeito
atributivo porque o terceiro registou um facto que
invlido e como est em condies de ser protegido
adquire direito em causa.

Requisitos relativos pessoa titular do direito real

De um modo geral no que toca titularidade do direito real os
requisitos quanto ao titular so os requisitos gerais de
26
personalidade, capacidade, mas com especificidade, na
capacidade de gozo, capacidade natural e legitimidade.

Capacidade de Gozo: - existem no que toca aos direitos reais
de gozo algumas especificidades. H determinados direitos
direitos de uso e haitao art. 1484 do CC que s podem
estar na titularidade de pessoas singulares dado que um
direito que se fundamenta na necessidade desse titular (art.
1481 n1 e 1486 ambos do CC).

Por outro lado tambm h determinados direitos que s podem
ser titulados por pessoas colectivas como o direito de
propriedade sobre edifcios submetidos ao regime do direito de
habitao peridica (art. 4 n1 f) do DL 275/93 de 5 de Agosto),
restringe a propriedade a determinadas pessoas colectivas.

Capacidade Natural: - H pelo menos uma regra especfica,
art. 1266, para a posse. No caso da posse, de um modo geral,
para se ter posse basta ter a capacidade natural, suficiente
(capacidade para entender e querer), sendo coisas susceptveis
de ocupao, art. 1318 do CC, nem sequer exigida a
capacidade natural. Pode entender-se que a regra do art. 1266
extensvel a outros direitos reais em que baste a apreenso
material de uma coisa para que o direito exista direito de
reteno.

Legitimidade: - A legitimidade a aptido que em concreto
determinada pessoa tem para actuar juridicamente. um
problema que se coloca de forma semelhante capacidade de
exerccio s que caso a caso.
que ver a legitimidade para praticar actos de transmisso,
onerao ou extino relativos a direitos reais. preciso
distinguir as diversas espcies de direitos reais:

- Direitos de Gozo: aqueles que atribuem pelo menos poderes
de utilizao, poderes de fruio e poderes de disposio
material (transformao da prpria coisa).
Propriedade, propriedade horizontal, usufruto, uso e habitao,
superfcie, habitao peridica e servido predial

- Direitos de Garantia: aqueles que atribuem um
determinado privilgio a um credor relativamente a uma
determinada coisa, de modo que o credor em caso de
incumprimento tem o direito de se fazer pagar judicialmente
atravs do valor de troca dessa coisa.
27
Os direitos de garantia so sempre direitos acessrios de um
direito de crdito. Consignao de rendimentos; penhor;
hipoteca; direito de reteno; privilgios creditrios especiais e
pelo menos tambm a penhora.

- Direitos de aquisio: aqueles que atribuem ao seu titular o
poder de potestativamente adquirir outro direito. Este outro
direito no tem de ser real, nem de gozo.
O credor que possa constituir uma hipoteca legal pode
constitui-la potestativamente adquirindo um direito de
garantia.

Todos estes direitos (gozo, garantia e aquisio) podem ser
reais ou no. Esta classificao faz-se atendendo funo que o
direito desempenha, podem ser reais ou obrigacionais. So reais
quando sejam direitos relativos a uma coisa e desde que o facto
constitutivo seja oponvel erga ommes.

Legitimidade Relativa:

- Legitimidade para transmitir:
Em princpio os direitos reais como so direitos de natureza
patrimonial so direitos transmissveis. No que toca aos direitos
gozo esta regra s pode sofre excepes determinadas ou
imposta pela prpria lei ou por ela admitidas.

Direitos de gozo que sejam legalmente intransmissveis s o
direito de uso e habitao (art. 1488). No caso do direito de
usufruto a regra a da transmissibilidade, mas a lei permite que
o acto de constituio contenha uma clusula que proiba ou
restrinja a transmisso.

Para estes dois casos as clusulas que probam a transmisso
de direitos de gozo so em princpio nulas dado que no esto
previstas na lei.

preciso distinguir se a clusula de intransmissibilidade
estabelecida para um negcio que seja liberalidade ou se para
outra situao qualquer:

No que respeita s liberalidades (doao, testamento) a clusula
de intransmissibilidade no vale propriamente com este efeito,
mas vale como se fosse uma substituio fideicomissria (art.
2286, 2295 n1 a) e 2).

28
A substituio fideicomissria a forma de instituio de
herdeiro ou legatrio atravs da designao de no mximo duas
pessoas que iro suceder sucessivamente ao autor da sucesso.

A testamento B C

O primeiro beneficirio o fiducirio e o segundo o
fideicomissrio.

O fiducirio de um modo geral s tem poderes de uso e fruio,
art. 2290 n2 do CC, porque tem de manter os bens objecto de
substituio e conserv-los para o fideicomissrio. No entanto o
fiducirio pode em casos excepcionais dispor ou alienar os bens
desde que se trate de um caso de evidente necessidade para o
fiducirio e desde que se obtenha autorizao judicial (art.
2291 do CC).

Quando por testamento ou doao se estabelea uma clusula
de intransmissibilidade, essa clusula tal e qual no tem valor,
mas convertida em substituio fideicomissrio, art. 2295 n1
a). O art. 2295 n2 refere que os herdeiros legtimos do
donatrios so havidos como fideicomissrios.

O autor do testamento ou doao consegue obter a finalidade
pretendida pois o fiducirio acaba por no poder dispor.

Em relao aos restantes negcios a clusula de
intransmissibilidade nunca vlida com eficcia real, pois no
est prevista na lei. Por fora do art. 1306 n1 o que no est
previsto na lei com caracter real no pode ter essa natureza.

Admite-se que a clusula possa ter eficcia obrigacional (entre
as partes) originando responsabilidades pelos danos causados
se o que fica obrigado por ela no a respeitar.

A

B

C

Venda com clusula de
intransmissibilidade (eficcia
obrigacional)

Venda

A venda vlida, mas B responsvel pelos danos causados. A
eventualidade da responsabilidade civil acaba por condicionar o
B. uma forma indirecta de proibir.

Mesmo para ter eficcia obrigacional no suposto que a
clusula atende a um interesse srio e no pode ter durao
indeterminada, nem prazo excessivamente longo.

29
Os direitos de garantia so direitos sempre acessrios em
relao a um direito de crdito, por isso, so concebiveis duas
formas de transmisso. A regra de que os direitos de garantia
so transmissveis. Essas duas formas so:

- ou transmisso autnoma da garantia sem transmisso do
prprio crdito garantido;
- ou cesso do crdito e correspondentes garantias se as
houver.

Sendo cesso de crdito e das correspondentes garantias se as
houver a regra de que o acessrio segue o principal, logo a
regra de que a cesso de crdito acompanhada da
transmisso da garantia (art. 582 n1).

Ao contrrio sendo transmisso autnoma do direito de
garantia, somente a hipoteca, penhor e consignao de
rendimentos que so susceptveis da transmisso. De
qualquer modo para esses 3 a transmisso s se pode fazer
dentro dos limites do art. 727 e 729.

No caso do art. 727 admite-se a transmisso do direito de
garantia mas desde que essa garantia v assegurar outro
crdito de outra pessoa e necessrio que a outra pessoa que
tem o crdito que ir ser garantido seja credor do mesmo
devedor.

No caso do art. 729 como a hipoteca se constitui apenas por
causa do registo do facto constitutivo decorre que possvel
existirem diversas hipotecas sobre a mesma coisa. Essas
hipotecas so graduadas, a graduao efectuada pela data do
registo, art. 6 do CRPredial. O art. 729 permite que os
credores hipotecrios de diferentes graus troquem entre si os
respectivos graus. Em rigor transmisso de hipoteca, mas que
implica uma mudana do grau de cada um dos credores.

H direitos de aquisio que fazem parte de outras situaes
jurdicas. o caso do direito de aquisio que surge para o
possuidor que possa invocar o usucapio, neste caso a
transmisso do direito de aquisio no pode ser feita
autonomamente.

Quando o direito de aquisio tenha auonomia direito daquele
que achou uma coisa perdida, art. 1323 do CC, como
autnomo pode ser transmitido por si prprio.

30
- Legitimidade para onerar:

Onerao: sobre a mesma coisa podem existir diversos direitos
reais de todas as espcies, cada coisa que constitui um direito
real a constituio desse direito limita ou pode limitar o
contedo de outros direitos j existentes sobre a mesma coisa
coliso de direitos sobre a mesma coisa. Essa coliso pode dar-
se entre direitos de diferentes espcies (propriedade e usufruto)
ou entre direitos da mesma espcie (comproprietrios).

A onerao verifica-se quando se constituam a favor doutra
pessoa direitos da mesma espcie ou de espcie diferente que
limita o contedo de um direito j existente.

A regra a mesma da transmisso, se um direito transmissvel
ento tambm susceptvel de onerao. Por isso, os direitos
intransmissveis so tambm insusceptveis de onerao.

No entanto a onerao s concebivel em relao a direitos
reais de gozo. Tantos os direitos de garantia como os direitos de
aquisio mesmo sendo transmissveis no so susceptveis de
onerao porque no h nenhuma onerao concebivel, salvo
no que diz respeito a um direito de garantia consignao
rendimentos art. 656 do CC ou coisas mveis no
registveis art 672 n1 do CC.

Na consignao de rendimentos o credor obtm o direito de
receber os rendimentos de determinada coisa imvel de modo a
que o recebimento dos frutos ir satisfazendo gradualmente o
crdito at respectiva extino. Essa coisa objecto da
consignao pode, por exemplo, continuar em poder de
terceiros a ttulo de arrendamento, ou ser entregue ao prprio
credor (art. 661 do CC).

No caso em que a coisa seja entregue ao credor, este fica com
o direito de usar e fruir o que resulta numa situao esquisita,
dado que um direito de gozo estruturalmente e um direito de
garantia funcionalmente. Neste caso possvel a onerao, o
credor para obter os rendimentos pode arrendar a terceiros para
receber as rendas.

- Legitimidade para extinguir:

A regra de que se o direito real patrimonial o seu titular pode
que querendo libertar-se unilateralmente da titularidade desse
31
direito. Em abstracto so possveis 3 formas de extino
unilateral potestativas:

- Renncia Abdicativa;
- Abandono;
- Renncia Liberatria.

Renncia Abdicativa e abandono so nas finalidade e efeitos
semelhantes. O titular do direito declara que no pretende
manter a titularidade. A diferena que na renncia a
declarao expressa e no abandono tcita porque se deduz
de determinados factos.

A Renncia abdicativa tratando-se de imveis tem que observar
a forma escrita, normalmente por escritura pblica. O abandono
no tem de revestir nenhuma forma especial.

De um modo geral s em relao s coisas mveis que o
abandono produz efeito porque no preciso forma. Quanto aos
efeitos, normalmente o efeito da renncia ou abandono o
efeito extintivo, no entanto no caso da propriedade de imveis
discutvel se esse o efeito. H quem entenda que a
propriedade de imveis no susceptvel de extino por
renncia devido ao facto de a lei no o prever. Esta concepo
implica que o direito de propriedade de imveis tem
simultaneamente um componente de dever.

A opinio minoritria de que susceptvel de renncia, mas
por fora do art. 1345 do CC, essa renncia em vez de ter o
efeito extintivo normalmente implica a transmisso do direito de
propriedade renunciado para o Estado. O efeito transmissivo.

Na renncia liberatria em certas circunstncias o titular de um
direito real pelo facto de ser titular fica obrigado a efectuar
determinadas prestaes obrigaes reais (arts. 1411, 1424
e 1472). Estas obrigaes existiro enquanto a pessoa for
titular do direito. Exactamente porque h esta ligao entre
titularidade do direito real e obrigao a lei permite que, o
devedor titular do direito renuncie ao direito real como forma de
extino da obrigao. A renncia tem de ser realizada a favor
do credor dessa obrigao. No fundo um fenmeno de troca
do ponto de vista econmico. O que significa tambm que a
renncia liberatria no implica necessariamente a extino do
direito a que se renunciou. De um modo geral aquele que
renunciou deliberatoriamente de um direito memor d-se a
extino do direito devido renncia liberatria. Se a renncia
32
realizada por quem proprietrio, o direito renunciado s se
transmite para o credor se este aceitar a transmisso, o que
significa que a renncia ter efeito transmissivo.

Todos estes efeitos (transmisso, onerao e extino) podem
derivar da prpria vontade do titular do direito como da
interveno de outra pessoa, quando essa pessoa tenha
legitimidade para impor ao titular a transmisso, onerao ou
extino.

Atribui-se a terceiros o direito potestativo de provocar esses
efeitos. No caso da hipoteca legal (art. 704 e ss) e judicial (art.
710 e ss) e servido legal (art. 1507 n2 do CC) concede-se a
terceiros o direito de constituir uma onerao contra outrem
independentemente da interveno da vontade da pessoa que
ir sofrer a onerao.

Exemplo: no art. 1370 do CC concede-se ao vizinho o direito de
impor a aquisio da meao dos muros ou paredes
(expropriao no interesse particular).

Facto jurdico que interfere com a relao jurdica subjacente ao
direito real.

Por um lado h factos relativos titularidade efectiva. Do ponto
de vista dos direitos reais possvel distinguir os casos em que
algum tem um direito e o exerce e os casos em que
aparentemente se exerce um direito sem que esse direito real
exista. A titularidade aparente resume-se posse.

Por outro lado h factos jurdicos que podem interferir com
qualquer direito real, dado que h factos jurdicos especficos de
cada direito.

CONTRATO:

Contrato desde que tenha natureza translativa, desde que
esteja configurado para transmitir direitos. Em princpio
qualquer contrato serve para transmitir ou constituir direitos
reais de qualquer espcie.

O que h de especial que por fora do art. 408 n1 do CC o
contrato um instrumento necessrio, mas tambm suficiente
para transmitir ou constituir direitos reais, ou seja, a aquisio
derivada de direitos reais quando esteja fundamentada no
33
contrato d-se por efeito do contrato Princpio do
Consentimento.

Quanto ao modo de aquisio contratual do direito
real so concebveis trs sistemas:

1 - o mais seguro aquele em que o registo predial tem
natureza constitutiva, nesse caso o contrato necessrio para
constituir o direito real, mas no suficiente pois a aquisio s
fica consumada com o registo. O contrato s no chega para
transmitir ou constituir, gera apenas efeitos obrigacionais.

2 - sistema tradicional sistema do ttulo e modo a aquisio
por via contratual depende do contrato, mas o contrato no
suficiente, necessria a entrega da coisa, pois s com a
entrega que se conclui a aquisio. O contrato somente gera
efeitos obrigacionais, s com a entrega que o adquirente se
torna titular do direito. Este o sistema que est mais prximo
do sentimento das pessoas.

3 - o contrato gera tanto efeitos obrigacionais como efeitos
reais. Neste sistema, que o nosso, o prprio contrato
suficiente tanto para produzir a vinculao das partes como
para proceder automaticamente constituio ou transmisso
do direito em causa.

A regra do art. 408 n1 do CC tem grande relevncia em
matria obrigacional devido transferncia do risco. O risco
corre por conta do adquirente a partir do momento em que o
contrato seja celebrado.

Em matria de direitos reais pode dizer-se que a adopo do
princpio do consentimento antecipa o momento de aquisio.
Pode trazer problemas de publicidade.

A regra do art. 408 n1 do CC pode sofrer desvios e excepes,
ou seja, h casos em que o art. 408 n1 do CC no funciona. As
excepes verificam-se quando a aquisio siga o modelo do
ttulo e modo, quando a aquisio do direito esteja dependente
da entrega da coisa.

Desvios: o contrato no suficiente para a transmisso, mas
tambm no se exige a entrega da coisa, exige-se antes outro
facto qualquer que no seja a entrega da coisa.

34
Excepes: so poucas e confundem-se de um modo geral com
os contratos reais quanto constituio: penhor, doao de
coisas mveis quando no feita por escrito, parceria pecuria,
comodato, mtuo e depsito. S o penhor, doao e mtuo
que transmitem ou constituem direitos reais, estes que so
excepes ao princpio do consentimento.
Em rigor s no penhor que a entrega da coisa ao credor tem
uma justificao plausvel, o penhor de coisas incide sobre
coisas moveis no registveis, por isso, a existncia do penhor
no pode ser publicitada, s a transferncia consegue dar
alguma publicidade existncia do Penhor.

Desvios:

Art. 408 n1 na parte final casos em que a constituio do
direito depende do registo, casos em que se segue o sistema do
registo constitutivo o que abrange apenas a situao da
hipoteca.

Art. 408 n2 casos em que o contrato versa sobre uma coisa
que no rigor ainda no coisa, seja quando futura ou porque
no est determinada, incluindo os frutos naturais, partes
integrantes e partes componentes nas coisas futuras.

Os direitos reais exigem como objecto uma coisa real, por isso,
quando o contrato tenha por objecto coisa futura ou
indeterminada a transmisso s pode ocorrer quando a coisa se
tornar presente ou determinada. Existe um facto futuro do qual
est dependente a transmisso ou constituio do direito.

Os desvios do art. 408 n2 do CC so impostos pela prpria
natureza do direito real. Existem tambm desvios ou excepes
que podem ser determinados por vontade dos prprios
contraentes, o que se verifica nos casos em que se estipula a
clusula de reserva de propriedade (art. 409 do CC), neste caso
a transferncia ou constituio do direito real fica dependente
de um facto futuro que convencionado pelas prprias partes,
normalmente o facto que condiciona a transferncia ou
constituio um facto relativo ao cumprimento de certas
obrigaes impostas ao adquirente transferncia do direito fica
dependente do pagamento do preo.

uma clusula adaptada transmisso ou constituio de
qualquer outro direito, a reserva de propriedade, implica uma
clusula suspensiva que pode ser condio ou termo, suspende
apenas determinados efeitos do contrato e discutivelmente
35
suspende tambm a obrigao da entrega da coisa, se entregar
j no pode pedir a restituio a no ser com fundamento em
resoluo do contrato.

Atravs da reserva de propriedade possvel estabelecer uma
excepo ao princpio do consentimento desde que se tenha
convencionado que a transmisso do direito ir ocorrer apenas
quando o alienante entregar a coisa objecto do direito ao
adquirente. No uma hiptese frequente, porque a finalidade
da reserva de propriedade a de utilizar o direito que se
pretende transmitir ou constituir como um direito de garantia.

NEGCIO UNILATERAL:

Tradicionalmente os negcios unilaterais so encarados como
taxativos, ou seja, s se admitem os que esto previstos na lei.

Houve uma evoluo que considera que o art. 457 do CC se
refere apenas aos negcios obrigacionais, aqueles que
constituem obrigaes contra o autor do negcio promessa
pblica art. 459 do CC. Os negcios unilaterais que no
tenham essa eficcia no so abrangidos pelo art. 457 do CC e,
designadamente, para a constituio de direitos reais pode
adoptar-se o negcio unilateral independentemente de se tratar
de um negcio previsto na lei ou no, embora pelo menos em
matria de direitos reais menores de gozo e garantia a lei refere
quase sempre que podem ser constitudos por negcios
unilaterais (hipoteca, usufruto, servides).

Sucede que, quando um direito real seja constitudo por negcio
unilateral o prprio negcio unilateral no suficiente para que
o direito se constitua ou transmita, dado que a regra em direito
civil de que a atribuio de um direito depende de aceitao
do beneficirio.

S quando o beneficirio do negcio unilateral declara aceitar
que se verifica o efeito transmissivo ou constitutivo. Os negcios
unilaterais apenas origina as condies de que depende a
transmisso ou constituio, o efeito s se concretiza com a
aceitao, a aceitao funciona como condio suspensiva.

No entanto o facto constitutivo o negcio unilateral da que
para efeito do registo o negcio seja imediatamente registvel
independentemente de aceitao. Se a aceitao for proferida
registado por averbamento, se no for proferida o registo do
36
negcio unilateral dever ser cancelado dado que esse negcio
fica sem efeito.

De qualquer modo a aceitao em princpio tem eficcia
retroactiva data do registo do negcio unilateral, s no
assim no caso da hipoteca, porque o registo da hipoteca tem
natureza constitutiva, o prprio registo da aceitao que
constitui a hipoteca.

Expropriao por utilidade particular:

Verifica-se sempre que algum tenha o poder potestativo,
normalmente configurvel como um direito real de aquisio, de
impor a outra pessoa a transmisso ou onerao de um direito
pertencente pessoa que se sujeita ao exerccio do poder
potestativo.

Trata-se de um acto de expropriao dado que, para todos os
efeitos, aquele que se sujeita no tem possibilidade jurdica de
impedir a transmisso ou onerao. Trata-se de uma
transmisso forada ou onerao forada.

uma expropriao por utilidade particular porque o
beneficirio uma pessoa individualmente identificada.

o que se passa designadamente com a constituio da
hipoteca legal ou judicial. Na hipoteca legal o credor hipotecrio
tem o direito de constituir a hipoteca porque a lei lhe atribui
esse poder nas situaes do art. 705 do CC; na hipoteca judicial
qualquer credor que obtenha uma sentena condenatria a seu
favor tem nos termos do art. 710 n1 do CC o direito de
constituir hipoteca mesmo que a sentena no tenha transitado
em julgado. A onerao forada evidente porque o credor
pode escolher os bens que pretende hipotecar.

Tambm com a constituio das servides legais, nos casos em
que a servido legal seja constituda por sentena ou acto
administrativo (art. 1547) e constituio da comunho forada
sobre paredes ou muros divisrios (art. 1370 n1 do CC).

Na generalidade dos casos de expropriao por utilidade
particular (excepto hipoteca) aquele que tem poder de
expropriar, normalmente fica obrigado a indemnizar o
expropriado pelo prejuzo que este tenha sofrido, art. 1310 do
CC.
37
Alm disso tambm na generalidade dos casos o benefcio que
se obtm com a expropriao um benefcio que se presume, a
pessoa que tem o poder de expropriar no tem que provar que
efectivamente tem interesse.

Mesmo que no haja um interesse efectivo na expropriao, a
expropriao mantm-se, definitiva. A tal utilidade particular
presume-se inilidivelmente e, por isso, mesmo que se
conseguisse demonstrar a falta de interesse a indemnizao
recebida no ter de ser devolvida, nem o expropriado pode
desfazer a expropriao, no tem o direito de reverso.

Aquisio Tabular: (pelo registo)

A aquisio tabular verifica-se sempre que algum beneficie do
efeito atributivo do registo, seja nas situaes lineares ou
triangulares, sempre que o terceiro esteja em condies de
beneficiar da proteco pelo registo (art. 17 n2, 124 e 291
do CRPredial), esse terceiro adquire pelo registo um direito que
no poderia adquirir atendendo apenas aos factos que
fundamentam a sua aquisio.

A aquisio do terceiro uma aquisio que no se fundamenta
num negcio jurdico que tenha sido objecto de registo, porque
se est no pressuposto de que esse negcio jurdico invlido.
No o facto registado que d o direito, nem o registo desse
facto invlido serve para sanar o vcio do mesmo facto.

C adquire pelo facto de beneficiar do registo.

A

B

C

B

7

A

C

C adquire porque est em condies de ser protegido e no por
causa do negcio jurdico.

A aquisio tabular aquisio originria ou derivada? Uma vez
que no o negcio que produz o efeito aquisitivo, a aquisio
fundamentando-se no registo tem a aparncia de aquisio
38
originria, dado que entre o legtimo titular do direito e o
terceiro no h relao. De todo o modo tem-se sustentado que
a aquisio derivada translativa ou constitutiva consoante as
circunstncias. No h justificao para o terceiro ser mais
protegido no caso de invalidade do que no caso de validade. A
aquisio originria mais forte para o adquirente.

B
- Venda
2
7

A
C
- Venda c/Registo
1

D
- Arrendamento

Quando o A vende a B, B tem de suportar o arrendatrio dado
que a aquisio de B derivada. Se a aquisio de C for
originria significa que o direito de propriedade que adquire no
o mesmo direito que existia antes, ento o arrendatrio no
pode permanecer. No h razo para dar mais do que poderia
ter adquirido se a aquisio fosse vlida.

A derivao s pode partir do legtimo titular. No caso de dupla
venda a derivao tem de ser B C, uma derivao forada
porque o C est numa situao que prevalece. Na situao
linear a derivao de A C , uma transmisso forada.

S no h expropriao porque a transmisso ou constituio do
direito ocorre automaticamente porque se trata de um efeito
legal.

A aquisio tabular fundamenta-se num facto jurdico strito
senso, um facto complexo dado que envolve todos os factos
do art. 17 n2 e 124 do CRPredial e art. 291 do CC.

FACTOS CONSTITUTIVOS ESPECFICOS DO DIREITO DE PROPRIEDADE:

- Ocupao
- Achamento
- Acesso
- Especificao

Ocupao art. 1318 do CC consiste na apreenso material,
apossamento de coisa sem dono, seja porque nunca teve, seja
porque foi abandonada. De qualquer modo desde que seja coisa
mvel, dado que os imveis nessa situao pertencem ao
39
Estado (art. 1345 do CC) uma ocupao aquisitiva da
propriedade.
um acto jurdico simples, mas sujeito a regras iguais s do
negcio jurdico pelo menos no que respeita capacidade para
adquirir por ocupao.
No art. 1266 do CC diz-se que para adquirir posse sobre coisas
susceptveis de ocupao no sequer necessrio ter
capacidade natural. S que o apossamento tanto pode originar
aquisio da posse (art. 1266 do CC), como da propriedade
(art. 1318 do CC). Se aquele que toma posse sobre coisa sem
dono no tem capacidade natural p efeito consiste apenas na
aquisio da posse, posse formal. Ao contrrio se aquele que
toma posse de coisa sem dono tem capacidade natural o efeito
a aquisio da propriedade. Naturalmente o modo da
aquisio o modo em que se toma a posse.

Achamento art. 1318 do CC o achamento distingue-se da
ocupao porque no caso do achamento a coisa tem dono,
proprietrio, s que est perdida ou escondida. Nessas
condies o apossamento no chega para dar a propriedade
quele que acha a coisa, dado que no manifesto que o
proprietrio a tenha abandonado, por isso, o art. 1323 do CC
(coisas perdidas) e os art. 1324 (coisas escondidas) referem
que o achador deve publicitar o achado.

Admitem-se duas possibilidade de publicitar: ou o achado
comunicado a uma autoridade pblica qualquer ou deve
anunciar pelo modo mais conveniente. A partir do momento em
que se publicita comea a contar o prazo de um ano. Se dentro
desse ano o proprietrio no exigir a restituio o achador findo
o prazo tem o direito de se tornar proprietrio da coisa que
encontrou.

Na dvida sobre a situao da coisa deve partir-se do princpio
que est perdida. Se no se seguir este princpio e se aquele
que achou tornar a coisa sua, juridicamente no tem a
propriedade tem apenas a posse formal, poder eventualmente
esse posse originar a aquisio da propriedade por usucapio.
Para a posse levar ao usucapio necessria que seja pblica e
a publicidade nesta hiptese dificilmente acontece.

Acesso art. 1325 do CC um modo de aquisio da
propriedade que resulta da juno economicamente inseparvel
de duas coisas pelo menos pertencentes a proprietrios
diferentes.

40
Algum utiliza o terreno que juridicamente no lhe pertence, o
utilizador constri uma casa no terreno, feita a construo se o
proprietrio alguma vez exigir a restituio do terreno coloca-se
a questo se o proprietrio ter direito ao terreno e construo
ou se aquele que fez a construo tem o direito de ficar com
tudo.

A acesso tem em vista definir qual dos dois proprietrios em
conflito ficar proprietrio do todo beneficirio da acesso. A
acesso pressupe que as coisas pertencentes a proprietrios
diferentes sejam unidas de uma forma qualquer, fsica ou no, e
que a separao no seja pelo menos economicamente vivel. A
acesso supe que da juno resulta uma nica coisa indivisvel
nos termos do art. 209 do CC.
Alm disso, pressupe-se que a unio entre duas realidade
que isoladamente possam ser coisas no sentido jurdico, o que
tem implicaes sobre uma das espcies da acesso, que pelo
menos nos casos previstos em rigor no acesso, porque em
rigor no existem duas coisas, o caso da acesso natural.

Espcies de Acesso art. 1326 do CC:
acesso natural - resulta da interveno da prpria
natureza (arts. 1328 e 1329 do CC)
e acesso industrial - a juno resulta da interveno de
uma vontade, pode ser a vontade e algum dos
proprietrios ou a vontade de terceiros.

Unio de coisas h a juno de coisas
o Unio de coisas mobilirias junta-
se duas coisas mveis.
o Unio de coisas imobilirias junta-
se uma coisa mvel a uma coisa
imvel.

Especificao verifica-se a
transformao de uma coisa pertencente
a uma pessoa por fora do trabalho
realizado por outra pessoa. O trabalho
juridicamente no uma coisa.

Acesso Natural:

- Aluvio, art. 1328 do CC: supe uma modificao na
configurao de um determinado imvel por fora da aco
natural desde que essa transformao no seja perceptvel, no
41
seja possvel identificar o que que se junta ao prdio por fora
da aco natural.

- Avulso, art. 1329 do CC: verifica-se uma mudana no
estado de um determinado prdio tambm por fora da aco
natural, mas de modo a que aquilo que transportado pela
aco natural seja identificvel apesar de ter mudado de
localizao. No existe juno.
Nos termos do art. 1329 do CC o proprietrio das coisas
arrojadas para prdio alheio tem o direito de as retomar. Sucede
que, para que a situao no permanea assim
indefinidamente, o proprietrio do prdio para onde as coisas
foram arrojadas tem o direito de pedir a remoo em certo
prazo (geralmente 6 meses). Se no for feita a remoo o
proprietrio do prdio tem o direito de se tornar proprietrio
dessas coisas.

Na unio mobiliria o beneficirio da acesso determinado
pela conjugao de duas regras: primeiro deve verificar-se se a
juno foi efectuada de boa ou m f.

Havendo boa f, o problema saber qual das coisas tinha maior
valor antes da juno. A totalidade resultante da juno ser
atribuida quele que era proprietrio da coisa de maior valor,
ficando obrigado a compensar aquele que perde a propriedade
pelo valor dessa propriedade (art. 1333 do CC).

Se houve m f o proprietrio que no fez a juno fica com o
direito sobre a totalidade devendo indemnizar pelo
enriquecimento sem causa (art. 1334 n2 do CC).

Na acesso imobiliria em primeiro lugar necessrio verificar
se aquele que faz a incorporao proprietrio do terreno ou
no. Se proprietrio do terreno vigora o princpio superficie
solo cedit, o que est incorporado superfcie cede perante o
solo, pertena do proprietrio do solo (art. 1339 do CC).
Nesse caso o proprietrio do solo adquire a propriedade do que
for incorporado devendo pagar ao proprietrio aquilo que foi
incorporado o seu valor.

Se o que faz a incorporao no proprietrio do terreno
preciso distinguir se houve boa ou m f. Se foi de boa f o todo
pertence quele que tinha a parte de maior valor, ficando
aquele que beneficia da acesso com a obrigao de compensar
o outro pelo valor que este perdeu, art. 1340 do CC. Se est de
m f perde o que incorporou a favor do proprietrio do solo que
42
tem de compensar pelo enriquecimento sem causa (art. 1341
do CC).

PROBLEMAS DA NATUREZA DA AQUISIO:

A aquisio originria na maior parte dos casos, mas resta
saber se potestativa ou automtica. Saber se o momento da
aquisio ser apenas aquele em que o beneficirio declara que
quer adquirir potestativa, ou se automtica, adquire-se
quando se faz a juno (Penha Gonalves).

Na doutrina tradicional afirma-se que a aquisio automtica.
Para o Prof. Gonzalez na maior parte das situaes
potestativa, salvo quando a lei diz que a aquisio automtica.

Para o Prof. a aquisio por acesso exige que o beneficirio da
acesso declare se quer adquirir ou no por duas razes:

- a razo geral est relacionada com o principio de que a
aquisio de um direito est dependente do consentimento
do beneficirio, por isso, as situaes em que se atribui um
direito independentemente de aceitao so excepcionais
- normalmente o beneficirio da acesso para adquirir tem
de compensar o outro proprietrio seja pelo valor da coisa,
seja pelo enriquecimento sem causa.

Se for automtica o beneficirio da acesso fica mesmo no
querendo obrigado automaticamente a pagar a compensao ao
outro proprietrio.

S no potestativa nos casos em que a prpria lei declara que
a aquisio automtica (art. 1339 do CC).

Diferena entre o regime da acesso e o regime das
benfeitorias

H um problema usual que a distino entre o regime da
acesso e o regime das benfeitorias dado que na normalidade
dos casos em ambos se supe que algum incorpora alguma
coisa em coisa pertencente a outrm, surge um conflito entre
quem faz a incorporao e o proprietrio da coisa que recebe a
incorporao.

43
PROFS. ANTUNES VARELA E PENHA GONALVES - CRITRIO TRADICIONAL:

A distino faz-se consoante exista ou no uma relao jurdica
entre aquele que faz a incorporao e a coisa objecto dessa
incorporao. Se existir essa relao aplica-se o regime aplica-
se o regime das benfeitorias, se no existir aplica-se o regime
da acesso.

Se a incorporao feita por um arrendatrio, usufruturio ou
comodatrio existe uma relao prvia.

PROF. MENEZES CORDEIRO:

Para a acesso mobiliria pode fazer algum sentido, na acesso
imobiliria no faz sentido, porque a incorporao de uma coisa
num imvel no pode ser espontnea, pressupe alguma
relao jurdica a posse. Praticamente todos os casos de
incorporao em imveis so benfeitorias, pelo que no faz
sentido.
A distino faz-se pela prpria noo de benfeitoria que um
melhoramento, logo supe uma relao de acessoriedade, a
coisa um acessrio dessa coisa. O que ultrapassar a medida
do melhoramento passa naturalmente a ser acesso. O regime
das benfeitorias supletivo, s funciona quando as partes no
tenham afastado esse regime. Quando se afasta, o proprietrio
da coisa que recebe a incorporao torna-se automaticamente
proprietrio da coisa incorporada sem qualquer compensao. O
modo de aquisio continua a ser a acesso que no est
subordinada ao regime normal da acesso.

Especificao arts- 1336 a 1338 - consiste na
transformao de uma coisa alheia por fora do trabalho de
outra pessoa. No h juno de coisas, mas o problema final
semelhante ao da acesso, saber a quem pertence a coisa
transformada.

que saber se aquele que fez a transformao actuou de boa
ou m f. Se actuou de boa f (art. 1336 do CC), o problema
consiste em saber o valor que vale mais, se a coisa antes de
transformada ou se o trabalho realizado na transformao.
Aquele que adquire a propriedade fica com o dever de
compensar o outro.

FACTOS MODIFICATIVOS DA RELAO JURDICA REAL

Uma modificao pode ser:
44

- Objectiva: modifica-se o prprio contedo do direito real
- Subjectiva: quando ocorre uma mudana na titularidade
do direito em causa. Em rigor a modificao subjectiva s
por si no modificao, porque o direito continua a ser o
mesmo depois da mudana do seu titular, s quando a
transferencia de titularedade implicar tambm a alterao
do contedo que se pode falar em modificao.

Na modificao objectiva h duas espcies tpicas:

Onerao dado que se constitui um direito a favor de
terceiros que limita o contedo do direito que sofre a
onerao, esse direito que limitado sofre uma alterao
do contedo, seja porque h poderes que ficam inactivos
(poderes de uso e fruio do proprietrio quando se
constitui o usufruto) seja porque simultaneamente existem
duas pessoas com poderes concorrentes
(comproprietrios). A onerao supe que sobre a mesma
coisa incidam dois ou mais direitos reais em titularidades
diferentes, o que quer dizer que a onerao sinnimo da
sobreposio de direitos reais sobre a mesma coisa.

A sobreposio admite trs espcies

Paralela os direitos sobrepostos so todos da mesma
espcie (compropriedade). Aplica-se o critrio geral de
resoluo dessa concorrncia que resulta do art. 335 n 1
CC, coliso de direitos, todos os titulares em presena
podem exercer, mas suportam o exerccio dos demais, o
que implica que o exerccio de cada um s se pode fazer
enquanto no colide com o exerccio dos outros. Existem
tantos direitos reais quantos forem os contitulares.

Hierrquica - o exerccio de um direito exclui totalmente,
na parte em que h conflito, o exerccio de outro direito
concorrncia entre proprietrio e usufruturio, s o
usufruturio que pode usar e fruir, os poderes do
proprietrio ficam paralisados.

Prevalente um direito exclui o exerccio do outro direito,
mas s na medida em que o exerccio do direito que
prevalece seja necessrio. A excluso no total conflito
entre proprietrio e o titular do direito de uso e habitao,
art.1484CC o direito uso e fruio, s que o uso e fruio
faz-se na medida das necessidades do usurio, o que
45
significa que o proprietrio tanto pode ficar inteiramente
excludo do uso e fruio ou no ficar, depende das
necessidades do usurio. Conflito entre diversos credores
hipotecrios sobre a mesma coisa, o exerccio da primeira
hipoteca no exclui necessariamente o exerccio da
segunda hipoteca, depende do montante que se conseguiu
obter com a venda executiva.

Nos casos de sobreposio surge o problema bsico de saber
em que situao que fica o titular do direito que sofre a
limitao. Saber se h uma transferencia dos poderes que tinha
o titular do direito que agora fica limitado para o titular do
direito que agora onera ou se h uma inactivao desses
poderes saber se os poderes do proprietrio se transferem para
usufruturio sendo uma aquisio derivada translativa ou se
ficam inactivos e a aquisio do usufruturio sendo derivada
constitutiva.
No h nenhuma transferencia, no h fraccionamento da
propriedade, h a constituio de outros poderes concorrentes
e por isso, usam-se os critrios de resoluo da sobreposio.
A sobreposio explicada pelo principio da elasticidade dos
direitos reais tm um contedo varivel e esse contedo mesmo
variando no altera a natureza do direito subjectivo.

SUB-ROGAO REAL

Existem sub-rogao real nos casos em que se verifica uma
mudana no objecto do direito real, designadamente por causa
da perda ou destruio parcial do objecto inicial.
Se o direito real incide sobre uma coisa necessariamente todas
as virtudes a que a coisa esteja sujeita representem-se sobre o
prprio direito real, por isso, se a coisa se perder direito real
extingue-se, se a coisa for transformada o direito real tambm
se modifica.
O direito real inerente a uma coisa, vigora o principio da
totalidade, segundo o qual o direito real ainda que
materialmente se exera apenas sobre uma parte da coisa
considera-se, no entanto que a coisa est juridicamente atingida
na sua totalidade.

A servido de passagem efectua-se por um determinado local
do prdio que d passagem, juridicamente todo o prdio est
onerado ainda que materialmente o direito esteja circunscrito

A lei prev que o direito real permanea mesmo aps a
mudana do respectivo objecto, o que se passa no direito de
46
usufruto nas situaes dos arts.1478 n 2 e ss, 1482 CC.
Nestes artigos o usufruto incide sobre um determinado objecto e
por uma razo qualquer esse objecto ou destrudo ou perde
totalmente o seu valor ou transforma-se noutro.
Pela lgica da inerncia esta destruio do objecto deveria
implicar a extino do direito de usufruto, mas a lei considerou
que seria razovel manter o usufruto. Quando exista um nexo
de provenincia entre a coisa que se destruiu ou perdeu e outra
que entrou no seu lugar ( nisto que consiste a sub-rogao
real) o direito pode manter-se apesar da mudana do objecto.
Segundo o art. 1481 CC se o usufruto incide sobre uma coisa
que se destruiu, mas a coisa estava segura, o usufruto
transfere-se para a indemnizao devida pelo segurador.
A letra da lei de que o usufruto se transforme ou passa a
incidir, d a ideia que o direito se mantm. No entanto, de um
modo geral, a diferena de objecto implica que os poderes
contidos no direito no podem ser os mesmos que existiam no
usufruto sobre a coisa que se destruiu.
No art. 1481 CC o usufruto transfere-se para uma
indemnizao, os poderes de uso e fruio j no podem ser os
mesmos. O que quer dizer que os poderes contidos no usufruto
depois da mudana do objecto so de tal modo diferentes que j
no se pode considerar que o direito seja o mesmo. Por isso, de
um modo geral, em rigor o caso no de modificao do direito,
mas de extino do direito anterior e constituio ex lege (a
partir da lei) de um novo direito que pode ter o mesmo nome,
mas no tem o mesmo contedo. O usufruto sobre a
indemnizao no direito real, direito crdito.
S modificao quando o direito aproximadamente o mesmo
depois da mudana de objecto, arts. 1478 e 1479 CC.

FACTOS EXTINTIVOS:

No uso
a forma especifica de extino de direitos reais que resulta do
no exerccio prolongado desse direito. No fundo uma variante
da prescrio, s que especificamente aplicada apenas aos
direitos reais de gozo, art. 298 n 3 CC.
O no uso supe o no exerccio independentemente da causa
desse no exerccio, tanto faz que seja porque no se quer ou
no se pode, salvo se o no exerccio for causado pela oposio
de um terceiro, nesse caso em vez de no uso verifica-se a
usucapio libertatis, art. 1574 CC.
Alm disso o no uso como est sujeito s regras da caducidade
dai decorre que no se verificam causas de interrupo ou
47
suspenso do prazo. O prazo corre independentemente da
causa do no uso.
De acordo tambm com o art. 298 n 3 CC o no uso somente
opera para os direitos reais de gozo e pelos vistos no todos,
dado que pelo menos o direito de habitao peridica no esta
enumerado.
Por outro lado necessrio, para que o no uso seja facto
extintivo, que a lei contenda para cada direito a previso de que
se extingue pelo no uso, ou seja, o art. 298 n 3 CC apenas
admite a possibilidade dos direitos a designados se extinguirem
pelo no uso, mas essa possibilidade s concretizada se para
cada direito existir uma norma legal que contenha essa
previso: usufruto; direito superfcie art. 1536 n 1 a) b);
servides art. 1569 n 1 b); direito propriedade (singular,
compropriedade e propriedade horizontal). Quanto ao direito
propriedade no h nenhuma previso genrica, at porque a
regra que o direito de propriedade no extingue pelo seu no
exerccio. Parece que no caso da propriedade das guas o art.
1397 CC estabeleceu um caso de extino dessa propriedade
por no uso. Dado que embora se utilize a expresso caduca
tem se entendido que como no h prazo fixado pela lei para
operar essa caducidade ento o caso s pode ser de no. De
todo o modo no uso com um regime muito suis generis
porque nas outras situaes o no uso s por si no m facto
suficiente, preciso que o no uso se estenda durante um
determinado perodo de tempo. O prazo normalmente de 10 a
20 anos.
No caso do art. 1397 CC o no uso opera independentemente
da verificao de um prazo fixo, fica ao critrio de quem aprecia
se o prazo que j correu suficiente para o no uso.
O no uso como est sujeito s regras da caducidade opera
automaticamente, ou seja, verificando-se o no uso o direito que
no est a ser exercido extingue-se instantaneamente.
Os restantes direitos reais ( garantidos e aquisio) no esto
submetidos ao no uso e, por isso, o decurso do tempo sem
exerccio desses direitos somente pode ter relevncia no mbito
da prescrio.
A prescrio tem de ser invocada, os prazos de prescrio so
prazos que se podem interromper ou suspender.

Usucapio libertatis (na lei s aparece um caso, 1574 CC)

A usucapio libertatis uma questo de usucapio s que em vez
de ser usucapio com efeito aquisitivo usucapio com efeito
extintivo, o que pressupe que um determinado direito no seja
48
exercido s que a causa do no exerccio a oposio da
pessoa que prejudicadamente onerada com este direito.

Prdio Serviente
Prdio dominante =
A B

^ Servido de Passagem

A tem uma servido de passagem. A usucapio libertatis
pressupe que B impea A de exercer a servido. A oposio
na origem ilcita, B no pode impedir o exerccio da servido,
mas se por ventura A no reagir, judicialmente ou
extrajudicialmente, removendo os obstculos e se a inrcia se
prolongar cumpridos os prazos do usucapio obtm-se a
extino da servido por usucapio libertatis.
Tem-se entendido que a usucapio libertatis extensvel a
todos os casos de onerao /sobreposio de direito.
Os prazos so os do usucapio, depende das circunstancias do
caso, embora de um modo geral h-de ser o prazo mximo de
20anos, porque normalmente a oposio como elcita de m
f.
A usucapio seja aquisio ou extintiva est equiparada
prescrio, s produz os seus efeitos se for invocada por aquele
que beneficia da usucapio.

Uma vez que a usucapio libertatis supe que o titular de um
direito se oponha ao exerccio de outro direito s pode funcionar
tratando-se de direitos que impliquem poderes de utilizao da
coisa em direito que no tem implcito o poderes a hipoteca
no se pode extinguir pela usucapio, o credor hipotecrio no
tem poderes sobre a coisa hipotecada.

Consolidao
um fenmeno semelhante confuso nos direitos crditos.
Verifica-se quando que qualquer circunstancia o titular de um
direito sobre uma coisa torna-se tambm titular de outro direito
diferente sobre a mesma coisa e que inicialmente estavam em
titularidades diferentes.
De um modo geral no faz sentido manter na mesma pessoa os
dois direitos porque os poderes que o titular j tinha ou
consomem ou so consumidos pelo o outro direito se o
proprietrio adquire o usufruto que outra pessoa tinha sobre a
mesma coisa, os poderes de uso e fruio so consumidos pelos
poderes uso e fruio contidos na propriedade.

H situaes em que pode mais razovel manter os dois direitos
apesar de reunidos na mesma titularidade. A consolidao no
49
implica sempre extino. Sempre que a extino do direito que
consumido pudesse causar um prejuzo a terceiros.

A

B

C
Proprietrio

Usufruturio

Hipoteca

Se por qualquer razo o usufruto fosse transferido para o A, pela
lgica da considerao extinguia-se o usufruto que iria implicar
a extino da hipoteca. Nessas circunstncias a extino por
consolidao iria causar um prejuzo a terceiros. Para manter o
direito do terceiro a consolidao no tem efeito extintivo, em
rigor no se verifica a consolidao.
Na realidade o A ser simultaneamente proprietrio e
usufruturio. O usufruto ir extinguir-se apenas quando se
verifique o facto que normalmente iria extinguir o direito (morte
do usufruturio ou decurso do prazo). A hipoteca mantm-se t
se extinguir o direito.

Quando sobre a mesma coisa incidam diversas hipotecas, a
prioridade entre as hipotecas estabelecida pela data do
registo de cada hipoteca.

A
Proprietrio
7
B 1 - Hipoteca
C 2 - Hipoteca
D 3 - Hipoteca

A prioridade implica que quando a hipoteca anterior se extinga
qualquer que seja a razo, a hipoteca posterior avana um grau.
Se o crdito de B foi satisfeito extingue-se a hipoteca.

Pode acontecer no entanto que a hipoteca anterior se extinga
por uma razo anormal, que no podia ser legitimamente
esperada pelos credores hipotecrios posteriores.

B renuncia hipoteca, pela lgica da prioridade o que importa
que se extinga a primeira hipoteca, os outros avanam um
grau. em casos destes que no faz sentido permitir o avano.
O mais razovel manter aquele lugar vago o que implica que o
proprietrio seja simultaneamente proprietrio e beneficie de
uma hipoteca a seu prprio favor. Ao ficar vago o proprietrio
pode transferir a hipoteca que tem sobre coisa prpria para um
credor seu que no seja C ou D. No h qualquer prejuzo para C
e D, porque nunca tinham estado no lugar anterior e porque
aquilo que a primeira hipoteca garante aquilo que j estava
garantido quando a hipoteca pertencia ao B.

50
Esta posio tem a dificuldade de se admitir a hipoteca sobre
coisa prpria, tem de se admitir assim uma hipoteca que no
garante nada (entre a renncia de B e a transferncia para
outro credor que no C e D).

Termo e condio

De um modo geral os direitos reais podem ficar submetidos a
condio suspensiva e resolutiva nos termos gerais e normais e
a termo suspensivo e termo resolutivo nos termos gerais e
normais.

Salvo o caso do direito de propriedade, dado que nos termos do
art. 1306 do CC a propriedade temporria (termo resolutivo) s
admissvel nos casos previstos na lei, art. 1307 do CC.

Os casos previstos na lei so dois e ambos muito
discutveis:

1. Substituies fideicomissrios casos em que o
testador ou doador designam um sucessor para o primeiro
beneficirio. Quando ao primeiro sucessor (fiducirio) ser
que tem uma propriedade temporria? Ser que o
fiducirio proprietrio?

A

B

C
Testador

Fiducirio

Fideicomissrio

O fiducirio tem apenas poderes de uso e fruio (art. 2290 do
CC, mas embora muito limitadamente tambm tem poderes de
disposio, art. 2291 do CC. O fiducirio para ser s
usufruturio tem poderes a mais dado que o usufruturio nunca
tem o poder de disposio da prpria coisa. O nico direito que
permite a disposio para alm do usufruto a propriedade, por
isso, pode ser proprietrio.

verdade que o fiducirio deixa de ser proprietrio quando
falecer, o C (fideicomissrio) sucessor do autor do testamento
(A), ora juridicamente o fiducirio no tem herdeiros,
juridicamente o herdeiro havido como um continuador do
autor da sucesso, juridicamente os herdeiros so uma extenso
da personalidade dos autores da sucesso. Neste caso o
fiducirio no pode ter continuadores, por isso a propriedade
temporria, a propriedade passa para outro herdeiro de A.

51
2. Outro caso de propriedade temporria o caso do
Superficirio art. 1524 e ss do CC O direito de
superfcie o direito de constituir ou pelo menos manter
uma construo ou plantao em terreno alheio, por isso,
juridicamente verifica-se uma separao que excepciona o
funcionamento da acesso. Atravs do direito de
superfcie uma pessoa fica titular do solo e outra pessoa
fica titular da construo implantada nesse solo. O
superficirio proprietrio da construo ou plantao, o
fundeiro o proprietrio do solo. Uma vez que o direito de
superfcie tanto pode ser perpetuo como o temporrio nos
casos em que o direito de superfcie seja constitudo para
certo prazo, o direito de propriedade do superficirio
tambm um direito temporrio. O direito de propriedade
objectivamente temporrio, o termo do prazo leva a que o
proprietrio do solo torne-se automaticamente proprietrio
(por acesso) das construes ou plantaes.

Expropriao por utilidade publica

A expropriao por utilidade publica supe que tenha existido,
precisamente a declarao de utilidade publica atravs da lei ou
acto administrativo e na sequncia do direito objecto dessa
expropriao, que no tem de ser necessariamente a
propriedade, deve ser transferido ou constitudo para o
beneficirio da expropriao.
Como evidente, ao abrigo do art. 1310 do CC e 62 da CRP, a
expropriao por utilidade publica implica o pagamento ao
expropriado da justa indemnizao. Tem-se entendido que,
salvos os casos das expropriaes urgentes, existe aqui uma
bilateralidade / sinalagma. O expropriado s est obrigado a
colocar o bem objecto da expropriao ao dispor do beneficirio
no instante em que a indemnizao esteja ao seu dispor
tambm.
Ao contrrio do que parece, o direito que o expropriado tinha
sobre a coisa expropriada no se extingue no modo nem
expropriao, nem no modo em que faz a entrega da coisa ao
beneficirio, porque o beneficirio tem de utilizar a coisa para o
fim de utilidade publica identificado no acto expropriativo e que
motivou essa expropriao, por isso, se o beneficirio no der
uma utilizao ou der utilizao diferente o expropriado tem o
direito de reverso, tem o direito de exigir a restrio que est
fundamentado no direito real que expropriado tinha e que
portanto mantm mesmo depois da exportao. Mesmo aps a
52
expropriao o expropriado continua a ter o direito que tinha s
que no pode exercer. Se no entanto no for dada a utilizao
que levou expropriao, o expropriado pode exigir a
restituio que tem eficcia retroactiva data da expropriao.
O direito de reverso est sujeito a um prazo mximo para o seu
exerccio 20 anos.

Em concluso a expropriao por utilidade publica somente
facto extintivo numa de duas hipteses:
Se o beneficirio da expropriao der coisa expropriada a
utilizao que motivou a expropriao;
Ou se independentemente da utilizao dada o expropriado
no exercer o direito de reverso.

Na prtica quase nunca se exerce o direito de reverso, porque
evidentemente o expropriado tem que restituir a indemnizao
e se houve benfeitorias realizadas pelo beneficirio da
expropriao as benfeitorias tm de ser compensadas.

CONTEDO DA RELAO JURDICA CORRESPONDENTE AO DIREITO
REAL:
De acordo com o art. 1306 n 1 do CC existe uma taxatividade
de modelos de direitos reais, ou seja, no se podem construir
por negcios jurdico direitos reais diferentes daqueles que
esto previstos na lei.
O primeiro da taxatividade tem uma justificao histrica mas
que j no actual. um principio que institudo pelo Cdigo
Civil francs na sequncia da revoluo francesa para limitar ao
mximo os nus que possvel constituir sobre imveis. No
regime jurdico corresponde pr-revoluo francesa a
propriedade imobiliria podia ser objecto de qualquer nus /
encargos ainda que no previstos na lei. A ideia foi libertar a
propriedade da terra de forma que o proprietrio retirasse
beneficio prprio e no para terceiros.
Hoje em dia, de todo o modo, os direitos reais tm sempre que
corresponder a um modelo legal.
um principio muito formal, porque o que importa que
existam direitos previstos na lei, o art. 1306 do CC no mximo
limita a constituio de direitos reais aos previstos na lei, mas
sem designar quais so os previstos na lei.

Normalmente designa-se este principio por principio da
tipicidade, no essencial a mesma coisa, embora com rigor no
se deve falar em tipicidade, pois um tipo por definio um
modelo malevel, um modelo central mas permite a
53
subsuno de casos que no correspondendo exactamente ao
modelo legal ainda esto prximos. Este raciocnio no
possvel para a generalidade dos direitos reais devido ao art.
1306 do CC, no se admitem raciocnios por aproximao, ou
cabe no modelo ou no. Excluindo a propriedade no se pode
falar em tipos, mas em modelos ou classes, s o direito de
propriedade est definido em termos de aproximao, que o
fiducirio ainda tem direito que por aproximao cabe no direito
de propriedade.

De acordo com o art. 1306 n 1 do CC necessrio distinguir
consoante se tenha constitudo restries a um direito real ou se
tenham constitudo s figuras parcelares a um direito real.
As restries so limitaes, proibies de actualizao num
determinado sentido, restries constitudas por negcios
jurdicos.

As figuras parcelares so ainda uma consequncia da utilizao
da teoria do desmembramento para explicar a sobreposio de
direitos reais sobre a mesma coisa. Por esta teoria os direitos
reais menores so configurados como parcelas do direito de
propriedade.
Usufruto implica que os direitos uso e fruio do proprietrio
lhe sejam retirados e atribudos ao usufruturio.
De todo o modo a expresso figura parcelar aparece devido
teoria do desmembramento e por tanto, quer-se dizer direitos
menores (por comparao com a propriedade).
Assim o art. 1306 do CC significa que no se podem constituir
figuras parcelares / direitos menores com caracter real a no ser
nos casos previstos na lei. E no se podem constituir restries
a direitos reais com caracter real a no ser nos casos previstos
na lei.

A parte final do art. 1306 n 1 do CC opera / procede a uma
converso legal o que foi constitudo pertenamente com
caracter real, mas no est previsto na lei no tem eficcia real,
mas tem eficcia obrigacional (vincula a partes, mas no atinge
terceiros).
Esta converso legal funciona apenas para restries no
previstas na lei, no funciona para as figuras parcelares.
Se na compropriedade os comproprietrios estabeleceram uma
clusula de indiviso por prazo superior a 5 anos como a lei,
art. 1412 n 2 do CC, somente permite como o mximo 5 anos
considerar-se que o excesso uma restrio no prevista e, por
isso, ter eficcia obrigacional.

54
Ao contrrio, tratando-se de direitos menores no previstos,
como a lei no estabelece uma converso legal considera-se
que o acto constitutivo desse direito menor nulo nos termos
do art. 294 do CC porque se considera que o art. 1306 tem
uma norma imperativa. Admite-se que se possa fazer a
converso desse negocio nos temos gerais do art. 293 do CC e
eventualmente obter tambm um acto jurdico constitutivo de
um direito menor, mas com eficcia obrigacional.
A converso nos termos do art. 293 do CC exige a vontade
conjectural das partes.
A converso legal opera independentemente da vontade
conjectural.

Entende-se que o art. 1306 do CC atinge tambm situaes em
que se constituem situaes jurdicas que nem so direitos
menores, nem so restries. o caso das situaes em que se
constituem as obrigaes reais ou nus reais: atravs de um
acto jurdico impem-se obrigaes (algum fica vinculado a ter
um comportamento positivo) desde que essas obrigaes
pretendam atingir tambm pessoas / terceiros que no
participaram na respectiva constituio.
Se somente se podem constituir restries com eficcia perante
terceiros nos casos previstos na lei, tambm s se podem
construir obrigaes com eficcia sobre terceiros nos casos
previstos na lei. um argumento por maioria de razo.

Quanto ao principio da taxatividade do art. 1306 do CC.
Esta taxatividade uma taxatividade aberta, no sentido de que,
desde que no se alterem os modelos legais de direitos reais se
permite aos particulares atravs de negcios jurdicos a
conformao, permite-se que o contedo do direito real seja
fixado pela prpria vontade dos intervenientes.

Exemplo:
Servides, dado que seguindo o art. 1544 do CC as servides
podem servir para prestar qualquer utilidade ao proprietrio do
prdio dominante desde que se respeitem os requisitos do
modelo de servido do art. 1543 do CC.

O regime jurdico que a lei estabeleceu para os direitos reais, de
um modo geral, aplica-se apenas supletivamente, na falta de
estipulao em contrrio.

O contedo do direito real formado por um conjunto de
elementos que se podem distinguir em elementos activos e
passivos. O titular do direito real tem poderes, mas tem tambm
55
limitaes ou deveres que so impostos na qualidade de titular
do direito.

CONTEDO POSITIVO:
Nos direitos de gozo o contedo positivo formado
essencialmente pelos poderes de utilizao, fruio e tambm
elos poderes disposio da coisa, normalmente s o proprietrio
que titular.

Nos direitos de garantia o titular tem um poder de promover a
alienao judicial da coisa objecto desse direito em caso de
incumprimento do devedor. O poder tem natureza potestativa e
exerccio judicial.
Salvo o caso da consignao de rendimentos em que o direito
apesar de ser de garantia, estruturalmente concede poderes de
gozo (fruio). O titular tem o direito de se fazer pagar atravs
do recebimento dos frutos civis da coisa objecto da garantia. Na
prtica d quase o mesmo resultado que a dao em
cumprimento.
Na consignao de rendimentos quando os tais no sejam
directamente recebidos pelo credor, quando seja o devedor ou
um terceiro que tem de fazer a entrega dos rendimentos e no o
faz, pelos rendimentos no entregues, a coisa objecto da
consignao responde podendo-se penhorar e fazer venda
judicial.

Nos direitos de aquisio, estes atribuem essencialmente o
poder do titular do direito adquirir outro direito por declarao
unilateral, umas vezes dependente de interveno judicial,
outras no.
O poder bsico um poder potestativo.

Os dois casos de aplicao mais genrica so as preferencias
legais ou negociais com eficcia real (art. 421 do CC) e o
direito de aquisio do promitente comprador quando a
promessa tenha eficcia real (art. 413 do CC). Em ambos os
casos discutvel que se trate de um direito real.
No caso das preferncias o titular da preferencia s tem o tal
direito real de aquisio no suposto de que o obrigado
preferncia se colocou em situao de j no poder cumprir
(transmitindo o direito de objecto da preferncia a um terceiro).

A

B
Obrigado

Preferente

56
Nos termos do art. 416 do CC, o direito do preferente comea
por ser um direito crdito, exigir a comunicao do projecto de
venda. Feita a comunicao o preferente fica com o direito
potestativo de aceitar a comunicao , pois considerado uma
proposta contratual.
Se o obrigado preferencia celebra a favor de terceiros um acto
qualquer que no implique a transmisso, ainda assim no h
direito real aquisio, no se pode invocar contra terceiros,
porque o acto de onerao ineficaz perante o preferente, por
isso, somente surge o direito real de aquisio na titularidade do
preferente quando o obrigado preferencia se coloca em
situao de incumprimento definitivo (quando vende a C). S
nesta altura o preferente tem uma situao oponvel a um
terceiro.
S que o direito do B no um direito propriamente dito de
acompanhar a coisa, que o preferente pode fazer intentar a
aco de preferencia nos outros termos gerais do art. 1410 do
CC.
A finalidade da aco de preferencia uma substituio, o
preferente substitudo na posio do terceiro comprador
devido sentena. O acto de alienao a favor do terceiro
mantm-se, simplesmente os efeitos desse acto passam a
produzir-se na esfera jurdica do preferente que obtm a
substituio.

At se pode dizer que o direito do preferente acompanha a
coisa, mas se por exemplo:

C

Vende

D

B continua a preferir em relao ao C, nesse caso o direito
objecto da preferencia j no est na titularidade de C, mas na
de outro terceiro D. Para o preferente tudo se passa como se
pertencesse a C, mas juridicamente considera-se que so actos
ilegtimos por relativos a coisa alheia.
A venda C D venda de bem alheio, devido
retroactividade, B adquire de C.
Trantado-se de preferncia negocional assim
necessariamente, se for preferencia convencional somente h
um obrigado preferencia.
Se for preferencia legal o obrigado preferencia determinado
indirectamente, ser aquele que for titular do direito sujeito
preferencia.

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Na promessa com eficcia real o promitente adquirente mantm
o direito execuo especifica, mesmo que o promitente
alienante se tenha colocado em situao de no poder cumprir.

A
Promessa
B
Venda
C

S quando vende a C que B tem um direito real de aquisio.
O direito vale contra A, apesar do titular actual ser o C. Actua-se
contra a pessoa que prometeu alienar.
Acontece que o negocio a favor do terceiro torna-se ineficaz
perante o promitente adquirente, porque a promessa com
eficcia real supe que a promessa esteja registada, por isso, o
terceiro tem de conhecer existncia da promessa. Para o
promitente adquirente tudo se passa como se C no existisse.

Antunes Varela: O negocio A C um negocio que carece de
legitimidade, sendo nulo. Existe uma eficcia retroactiva data
da celebrao do negocio.

Professor Gonzlez: No parece chegar nulidade, pois assim o
C teria de fazer restituies e o B s deve ser protegido quando
obtm a sentena de execuo.
A aquisio do promitente tem eficcia retroactiva. Como a
sentena de execuo substitui o controlo prometido o
promitente s adquire quando obtm a sentena.

H quem considere que a promessa tambm tem eficcia real
quando o contrato-promessa susceptvel do registo provisrio
de aquisio (art. 47 n 3 do CRPredial) ou nos casos em que
no est registado o contrato-promessa, mas se registou a
aco de execuo especifica nos termos gerais do art. 3 do
CRPredial, desde que em ambos os casos o registo seja anterior
ao registo de aquisio em favor do terceiro.
Mesmo que se entenda que no h eficcia real as
consequncias prticas so a mesmas devido prioridade do
registo do promitente adquirente. Em ambos os casos o registo
provisrio.

CONTEDO NEGATIVO:
O contedo negativo, de um modo geral, so os deveres ou
vinculaes que incidem sobre o titular do direito real nessa
qualidade.

Limites:
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So sinnimo de restries, so proibies de actuao que
servem para delimitar o contedo do direito real. Basicamente
os limites distinguem-se em limites impostos no interesse
pblico ou particular consoante estejam institudos para
beneficiar pessoas indeterminadas ou pessoas determinadas ou
pelo menos determinveis .

Limites impostos no interesse pblico, so derivados do direito
administrativo e hoje podem agrupar-se em duas espcies:
Limitaes impostas para proteco do ambiente
Limitaes impostas para definir o planeamento do
territrio.
Nesta aqui usual referir que a propriedade de imveis abrange
historicamente o direito de construo e, por isso, no Cdigo
Civil est reflectida essa perspectiva dado que nos termos do
art. 1344 n1 do CC o direito propriedade sobre imveis
abrange tanto o espao areo correspondente como o subsolo
correspondente. O proprietrio pode utilizar o imvel tanto
superfcie como abstractamente em profundidade e altura.

Talvez seja maioritria a opinio que entende que o direito de
construo no faz parte da propriedade de imveis, trata-se de
um direito que ou no atribudo pela administrao publica,
por fora dos planos de ordenamento do territrio e da licena
de construo.

Tem duas implicaes:
Por um lado o direito de construo atribudo mais ou menos
discricionariamente pela administrao publica atravs do
plano, pelo que em principio se algum no tiver obtido o direito
de construo no tem meio de reagir contra essa no
atribuio, salvo se houver uma violao manifesta do principio
da igualdade.
Ao contrrio para aqueles que defendem que o direito
construo continua inserido na propriedade, a proibio de
construo equivale a uma expropriao - quase expropriao,
dado que no se retira formalmente a propriedade, mas elimina-
se o seu contedo essencial. D origem a uma indemnizao.

Por outro lado o direito de superfcie j no constitudo pelo
proprietrio a favor de terceiro (art. 1524 e ss), ao contrario
concedido ou no pela Administrao, dado que o direito de
superfcie o direito de construir sobre um solo alheio.

59
A jurisprudncia do Tribunal Constitucional entende que a
Administrao que atribui o direito de construo, as razes no
so jurdicas, mas econmicas.

Alm disso, h uma razo que est ligada natureza do direito
propriedade, porque o direito propriedade de todos os direitos
o nico que tem dignidade constitucional e consta tambm nas
cartas sobre os direitos do Homem como um direito humano.
O direito de propriedade tambm um direito anlogo nos
termos do art. 17 da CRP (direitos, liberdade e garantias).
Est-se a pensar sempre na propriedade de imveis. direito
fundamental a propriedade, na medida em que ajuda a garantir
a liberdade individual.
Se o proprietrio no pode construir fica excludo, na prtica, de
quase todo o valor econmico da propriedade.

Limites impostos no interesse particular
O Cdigo Civil contm apenas uma espcie de limitaes
- Limitaes derivadas da vizinhana, art. 1346 e ss.
So limites que derivam do facto de o exerccio do direito de
propriedade sobre imveis poder ter repercusses no exerccio
do direito de propriedade sobre outros imveis prximos.
A lei intervm para fixar at onde que essa repercusso se
admite.
De um modo geral as limitaes impostas no interesse particular
agrupam-se em trs hipteses gerais.
Situaes em que o proprietrio no pode impedir
utilizaes vizinhas que tenham repercusso sobre o
direito propriedade prprio. Em teoria cada proprietrio
pode excluir qualquer ingerncia de terceiros no seu
direito, s que h ingerncias que so inevitveis,
designadamente por razoes naturais, at onde for
inevitvel a ingerncia admissvel e, por isso, o titular
do direito real atingido por essa ingerncia tem de a
tolerar Art. 1346e 1347 do CC.
Aquelas limitaes em que a coexistncia dos direitos
sobre imveis vizinhos est definida atravs da
imposio da observncia de certas distancias na
construo ou plantao, art. 1362 e 1365 do CC.
Aqueles casos em que para proteco de direitos sobre
coisas vizinhas o proprietrio deve evitar qualquer
actuao que pelo menos constitua um perigo para
imveis vizinhos, art. 1348 e 1350 do CC.

Em todos estes casos as limitao so institudas no interesse
de uma pessoa determinada ou determinvel, por isso,
60
possvel que as limitaes no se apliquem se existir
consentimento do lesado.
O consentimento pode ir desde o consentimento justificante
(art. 340 do CC) que isenta o autor de responsabilidade ou at
a constituio de servido predial desvinculativa atravs da qual
o potencial lesado consente em termos reais que outrm possa
ultrapassar os limites que lhe so impostos no perante aquele
que consentiu como perante os terceiros.
Exemplo:
No caso das distancias, art. 1362 ou 1365 do CC, constituda a
servido alimentao no pode ser observada.

Obrigao real ou proptem rem
So tal como os limites, vinculaes impostas ao titular do
direito real nessa qualidade. No entanto distinguem-se dos
limites porque os limites implicam para o titular atingido no
fazer ou tolerar (actuao passiva ou omissiva), ao passo que as
obrigaes proptem rem implicam fazer ou dar (comportamento
positivo).
De um modo geral as obrigaes proptem rem implicam
vnculos obrigacionais normais, salvo que uma obrigao normal
tanto pode ter contedo positivo ou negativo, ao passo que as
obrigaes proptem rem s so obrigaes se tiverem contedo
positivo. As de contedo negativo so limites e no obrigaes.

Em relao obrigao normal a obrigao real apresenta
algumas especialidades: em geral nas obrigaes a pessoa
vinculada / devedor determinado pessoalmente, nas
obrigaes reais, como estas so impostas a quem for titular de
certo direito real, a individualizao do devedor feita
indirectamente ( devedor quem for titular do direito real
atingida por aquela obrigao).

Exemplo:

Art. 1424 n 1 do CC , obrigaes de todos os condminos
participarem nas despesas, quem est obrigado quem for
condmino na altura em que se paga a despesa.

Daqui decorre que nas obrigaes reais o vencimento da
obrigao (exigibilidade) no se processa nos termos normais,
antes exigvel quando os pressupostos de que depende a
constituio da obrigao estejam factualmente verificados.
61
Exemplo:
Os condminos esto obrigados a participar na despesa do
elevador, quando o elevador se avariar.

CARACTERSTICAS DAS OBRIGAES REAIS:

1. Determinao do devedor: nas obrigaes reais
devedor quem for titular do direito atingido por essa
obrigao.
2. As obrigaes reais supem vinculaes de
contedo positivo (fazer ou dar) dado que as de
contedo negativo no so propriamente obrigaes, mas
limites.
3. Funcionalidade, isto , a obrigao real desempenha a
funo, normalmente, de assegurar a conservao ou
manuteno da prpria coisa, por isso, num sentido
figurado pode dizer-se que na obrigaes reais o credor a
prpria coisa, pois ela que directamente beneficia do
cumprimento da obrigao. Arts. 1411, 1424, 1472 e
1567 do CC. Nem sempre apontada esta caracterstica.
4. Ambulatriedade, so ambulatrias, acompanham a
transmisso do direito no qual esto integradas.
Transmitindo-se o direito de usufruto transmite-se para o
novo usufruturio a obrigao do art. 1472 do CC. De um
modo geral uma obrigao para existir supe que j
exigvel, s a partir dessa altura que o devedor est
obrigado. As obrigaes reais como so obrigaes esto
tambm sujeitas a esta ideia, por isso, se a obrigao real
j exigvel ( no instante em que os pressupostos de facto
esto verificados) no ambulatria de uma forma geral
porque quando a forma se torna exigvel fica
individualizado o devedor.

Exemplo:
A condmino no pagou as ultimas 6 prestaes para as
partes comuns, vendem a B. O novo comprador s est
vinculado s prestaes que se vencerem enquanto ele
proprietrio.

As obrigaes reais no exigveis que se transmitem,
transmite-se a possibilidade da obrigao se tornar exigvel
na titularidade do adquirente.

Naqueles casos em que a obrigao j esteja vencida, mas
no tenha sido cumprido pelo transmitente e ainda os
62
pressupostos de facto que de terminaram o vencimento
sejam aparentes, nesse caso transmitem-se.

Exemplo:
A comprou uma fraco autnoma de um edifcio que tinha o
elevador avariado. Se aceitou comprar parta-se do principio
que aceitou a despesa. possvel, mas no est previsto na
lei.

5. Taxatividade o art. 1306 n1 do CC aplicvel
tambm s obrigaes reais dado que as obrigaes reais
criam ou podem criar vinculaes para terceiros, isto ,
podem no participou na constituio (art. 1567 n 4 do
CC). Como h oponibilidade considera-se que tambm s
podem ser constitudos por negocio jurdico nos casos
expressamente previstos na lei.
6. ( Caracterstica de regime jurdico ) Denncia liberatria,
como o devedor est obrigado apenas porque titular do
direito real no qual essa obrigao est includa, dai
decorre que se o devedor se libertar da titularidade deixa
de estar obrigado, mas sempre no suposto que a
libertao trs um beneficio para o credor da obrigao.
Por isso, que a renuncia liberatria acaba por ser uma
espcie de troca, o devedor no cumpre, mas atribui ao
credor o beneficio resultante da renuncia ao seu direito.

A renuncia liberatria tem efeito tanto ao nvel obrigacional
como ao nvel real:

Nvel obrigacional: a regra que a renuncia libera do
cumprimento da obrigao unilateralmente, isto , quer o
credor consista quer no. Salvo o caso do art. 1411 n 2 do
CC, em que necessrio o consentimentos, dos restantes
comproprietrios quando a disperso que justifica a
obrigao tenha sido aprovada pelo prprio devedor quer
renunciar ou no caso especifico da compropriedade de guas
o art. 1398 n 2 do CC em que a renncia est sempre
dependente do consentimento dos outros proprietrios.

Nvel Real: a regra de que a renuncia implica a extino
do direito a que se renunciou sempre que credor e devedor
sejam titulares de direitos sobre a mesma coisa (casos de
sobreposio). Ao contrrio se forem titulares de direitos
sobre coisas diferentes a renuncia nunca extingue o direito
renunciado, esse direito colocado disposio do credor
para este declarar se aceita ou no a transmisso, se no
63
aceitar o direito permanece com o devedor, mas a obrigao
fica extinta.

Exemplo:

A B
Dominante Serviente

B obrigou-se contratualmente a fazer as reparaes
manuteno da passagem. Se posteriormente considerar que
no lhe convm, pode renunciar parte onerada a favor do
A. Se o A aceitar pelo menos aquela parcela transmitida
para o A, se no aceitar o B continua proprietrio, mas a
obrigao extingue-se, art. 1567 do CC.

nus Reais: Os nus reais tal como as obrigaes reais
so vnculos obrigacionais dos quais resulta uma obrigao
de fazer ou dar, imposta ao titular do direito real nessa
qualidade, o devedor determinado indirectamente, quem
for titular daquele direito.
Tem contedo positivo.
Pelas mesmas razes das obrigaes reais esto sujeitos
regra da taxatividade do art. 1306 do CC, mas:
- No existe funcionalidade, as obrigaes derivadas
no nus no tem qualquer especfica, pelo menos
atribuda por lei.
- O nus implica que a coisa onerada com o nus
fique automaticamente (sem necessidade de um
acto especifico) sujeita a execuo judicial pelo no
cumprimento da referidas obrigaes.
Isto , o credor que tem direito de exigir as prestaes
fica automaticamente com o direito de ser pago
preferencialmente em relao aos demais credores
pelo valor da coisa objecto do nus. como se
implicasse automaticamente a constituio da
hipoteca.

Exemplo:
Na doao, art. 959 n1 parte final, o doador pode
reservar para si o direito a uma certa quantia sobre os
seus bens doados. Se o proprietrio da coisa doada no
cumpre o doador pode executar a coisa que doou pelo
no cumprimento.

Exemplo:
64
Art. 2018 do CC, apangio do cnjuge sobrevivo, o
cnjuge vivo tem o direito a uma prestao de
alimentos retirada dos bens que foram deixados pelo
cnjuge que faleceu. Quem receber esses bens tem o
dever efectuar a prestao de alimentos sobre pena de
execuo dos bens sobre que incide o apangio.

Em ambos os casos necessrio que o nus esteja
registado para garantir a oponibilidade.

Exemplo:
Art. 22 e 23 do DL 275/93 de 5 de Agosto, regula o
direito real de habitao peridica.

O direito de habitao peridica um direito real
menor que permite ao seu titular habitar um edifcio
durante um determinado perodo de tempo em cada
ano civil, quem fica obrigado a proceder conservao
dessa habitao o proprietrio, esta obrigao do
proprietrio remunerada pelo titular do direito de
habitao peridica.
Pelo cumprimento desta obrigao o proprietrio
beneficia de um privilegio creditrio (art. 23) sobre o
direito de habitao peridica. Se o titular da habitao
peridica no cumprir a obrigao do art. 22 o
proprietrio pode executar o direito de habitao
peridica.
O privilegio creditrio resulta da lei, por isso, o registo
no necessrio.

PARTE ESPECIAL

DIREITOS DE GOZO EM ESPECIAL

Direito de propriedade art. 1302 e ss do CC
O direito de propriedade o nico direito patrimonial que est
previsto na CRP, art.62, tem sido considerado um direito
fundamental anlogo aos direitos de liberdade e garantias.
Isso implica que o direito de propriedade fique subordinado ao
regime da garantia / proteco que resulta do art.16 da CRP.
O art. 18 da CRP tem em vista estabelecer limites legislao
ordinria que tenha por finalidade directa ou indirecta a
colocao de restries aos direitos, de liberdade e garantias.
Como ideia geral, as restries aos direitos de liberdade e
garantias tem que ser feitas atingindo o mnimo possvel os
direitos objectos da restrio.
65
Assim, enumerado, as leis restritivas no podem ser
retroactivas; devem necessariamente ter alcance geral e
abstracto; so da competncia da Assembleia da Republica que
pode delegar no Governo; e as leis restritivas nunca podem
atingir o contedo essencial de um direito, art. 18 n 3 da CRP.
Quer isto dizer que cada direito sujeito ao regime do art. 18 n
3 da CRP deve ter um contedo mnimo que em caso algum
pode ser afectado por lei restritiva.
No caso do direito de propriedade h pelo menos a seguinte
especialidade:
Mesmo sendo um direito anlogo aos direitos liberatrios
e garantias um direito de natureza patrimonial e, por
isso, tem-se admitido que o contedo essencial da
propriedade poder ser restringido desde que a perda
desse contedo essencial seja compensada
economicamente atravs de indemnizao ou
compensao.

Exemplo: por isso que justifica que se possa fazer a
expropriao.
Exemplo: Algum proprietrio de um imvel impedido de
construir pela autoridade Administrativa, falta do direito de
construo, que nos imveis faz parte do contedo do direito de
propriedade, seja compensada como se fosse uma expropriao.

O contedo essencial da propriedade embora protegido, no
protegido de forma absoluta dado que susceptvel de
compensao pecuniria.

Natureza jurdica do direito de propriedade
O art. 1305 do CC que se refere ao contedo do direito de
propriedade define este direito como o direito de usar, fruir e
dispor. Trata-se apenas de uma descrio dos elementos tpicos
contidos na propriedade, porque a propriedade pode atribuir
menos poderes; porque, ao contrrio, a propriedade pode
atribuir mais poderes; porque a propriedade impe deveres e
obrigaes.

Exemplo:
O fiducirio tem menos do que normalmente a propriedade
contm, o poder de disposio est muito limitado.

Exemplo:
Aquele que vende com reserva de propriedade (art. 409 do CC)
tem um direito de propriedade que no inclui o uso e fruio,
66
nem o essencial da disposio, nesse caso a propriedade est a
servir como um direito de garantia.

Por isso, o direito de propriedade apenas pode ser definido como
direito real pleno, no seu sentido de que abrange todos os
poderes concebveis e possveis que uma pessoa pode ter em
relao a uma coisa.

O regime da propriedade um regime geral dos direitos reais
pelo menos de gozo. A maior parte das regras gerais aparece
formulada a propsito da propriedade, por isso, quase todos os
aspectos legais caractersticos da propriedade, no rigor so
caractersticos de todos os direitos de gozo.

Defesa judicial da propriedade
No essencial existem trs tipos de aces destinadas defesa
do direito de propriedade, embora dois sejam igualmente
extensveis defesa de outros direito de gozo.

Aco de Reinvindicao art. 1311 e ss do CC

uma aco que pressupe que o proprietrio no tenha poder
da coisa pode facto a coisa. Supe-se que a coisa est em poder
de terceiros ilicitamente.

A aco de reinvindicao tem em vista exigir judicialmente que
essa terceiro entregue a coisa ao proprietrio.
No supe necessariamente que tenha havido uma privao da
posse contra a vontade do proprietrio.

uma aco de condenao pura e uma aco que, segundo o
art. 1313 do CC, no est sujeita a nenhum prazo de
caducidade, porque o prprio direito de propriedade, tambm
no est sujeito, regra geral, a nenhum prazo de prescrio ou
no uso.

Tm legitimidade activa o proprietrio que no tenha o poder de
facto sobre a coisa e o titular de qualquer outro direito de gozo
(art. 1315 do CC). Tem-se entendido que a aco de
reinvindicao tambm pode ser intentada pelo titular de um
direito de garantia quando esse direito de garantia atribua o
poder de facto sobre a coisa (ex. direito de reteno, penhor,
consignao de rendimentos quando a coisa seja entregue ao
credor).
uma aco que est sujeito nos termos do art.3 da CRP, um
registo provisrio.
67

Aco negatria (no est literalmente prevista)

tambm uma aco de coordenao, mas que, ao contrrio da
normalizao das aces condenatrias, comea por ser uma
aco de apreciao negativa.
A condenatria supe que o autor prova o direito que alega ter e
como consequncia condena-se o ru a um determinado
comportamento.
No caso da aco negatria o que o actor pretende que seja
negado um determinado direito ao ru e como consequncia
que se pede a condenao do ru num determinado
comportamento (normalmente uma absteno). o que se
passa nas hipteses em que o ru pratica actos que pretende
manifestar a existncia de um direito real menor sobre a coisa.
A aco negatria intentada pelo proprietrio tem em vista
negar ao ru a existncia desse direito e como consequncia da
negao o ru ser condenado na absteno futura (cessao
dos actos que causam uma perturbao ao exerccio normal da
propriedade).
De um modo geral pode dizer-se que a aco negatria supe
uma perturbao ao exerccio normal do direito. Essa
perturbao resulta do facto de o ru praticar actos pelos quais
pretende manifestar a existncia de um direito menor.
Tal como a aco de reinvindicao no h prazo para intentar a
aco, aplica-se o art. 1313 do CC por analogia.
Tem legitimidade activa o proprietrio e eventualmente o titular
de um direito menor de gozo pelo menos. E tem legitimidade
passiva o autor da perturbao.

Tanto na aco negatria, como na aco de reinvindicao,
quando se diz que no h prazo de caducidade quer dizer que o
exerccio do direito que a causa de pedir no est sujeito a um
prazo, mas evidente que as aces no podem ser intentadas
quando o ru esteja em condies de invocar a usucapio a seu
favor, art. 1313 do CC, porque o direito do autor extingue-se,
logo a aco no tem fundamento.

Aco de demarcao art. 1353 e ss do CC

A aco de demarcao uma aco que pressupe uma
incerteza relativamente linha divisria / s extremas entre dois
prdios e, por isso, a finalidade da aco consiste em
estabelecer essa extrema.
O problema apenas relativo ao mbito territorial de cada
prdio. Embora na prtica seja frequente a confuso entre a
68
aco de reinvidicao e a aco de demarcao, o
estabelecimento da extrema pode implicar que um dos
proprietrios em presena tenha que restituir a parcela que
ocupa indevidamente. A reinvidicao tem o mesmo objectivo,
obter a restituio da coisa.
A distino faz-se atendendo ao objecto da discusso em litgio:
se forem os ttulos de aquisio o problema de reinvindicao
(saber a quem pertence uma parcela do prdio).
O problema de demarcao se o que est em questo a rea
de cada prdio sem interferir nisso qualquer ttulo de aquisio.

De um modo geral, o nome que se d aco no tem qualquer
relevncia, o relevante aquilo que se pede, no entanto, nesta
distino o nome tem relevncia porque a prpria espcie de
aco diferente.

A aco de reinvindicao e a aco negatria pertencem ao
processo comum, a aco de demarcao corresponde s
aces de arbitramento, onde no existe um autor e um ru,
dado que ambos os proprietrios confinantes esto obrigados a
contribuir com elementos de prova para que se proceda
demarcao. A invocao e apresentao das provas uma
obrigao e no um nus, art. 1353 do CC.

Se no for possvel face prova apresentada, estabelecer a
extrema, o tribunal no pode declarar que o pedido
improcedente porque em ultima anlise o tribunal deve
distribuir a parcela de terreno em litgio pelos proprietrios
confinantes em partes iguais, art. 1354 n 2 do CC.
A aco de demarcao uma aco em que s tm
legitimidade activa ou passiva os proprietrios confinantes,
embora se admita que os titulares de outros direitos possam
intervir, mas no a ttulo principal.
No est sujeita a qualquer prazo de caducidade, a todo o
tempo possvel fazer a demarcao, excepto se um dos
proprietrios poder invocar a usucapio a seu favor. A causa de
pedir j no existe.

REGIMES ESPECIAIS DA PROPRIEDADE:

Compropriedade art. 1403 e ss do CC

A especificidade da compropriedade decorre do facto de
existirem dois ou mais proprietrios sobre a mesma coisa.
um fenmeno de contitularidade ou comunho.
69

CONCEPO DA COMPROPRIEDADE (existem trs possibilidade):

1. Para Henrique Mesquita na compropriedade existe um
direito de propriedade nico que pertence a dois ou mais
proprietrios. Atendendo ao regime da compropriedade
esta concepo no admissvel porque configura como a
chamada comunho de mo-comum ou propriedade
colectiva. A propriedade colectiva existe quando a
comunho no direito de propriedade est fundamentada
numa outra comunho mais intensa que constitui um
pressuposto que normalmente uma comunho de
interesse social. Ex: os terrenos baldios so propriedade
de uma comunidade local e pelo facto das pessoas
pertencerem a essa comunidade que simultaneamente
so proprietrios desses terrenos. A propriedade uma
consequncia da pertena comunidade. Da decorre que
na propriedade colectiva cada comproprietrio s
proprietrio enquanto pertencer comunidade local e da
por exemplo que no existam cotas de participao, cada
um utiliza na medida do necessrio e ningum tem o
poder de impor aos outros a diviso do objecto dessa
propriedade colectiva.
Na compropriedade cada comproprietrio tem uma
medida de participao quota ideal cada
comproprietrio pode usar, conforme lhe apetecer, art.
1406 do CC, e cada comproprietrio, independentemente
do valor da sua quota, pode impor aos outros a diviso da
coisa comum, art. 1412 do CC.

Outras duas possibilidades:

Na compropriedade existem tantos direitos de
propriedade sobre a coisa quantos forem os proprietrios.
Pressupe pluralidade de proprietrios com igual
pluralidade de direitos de propriedade.

A diferena est no objecto de cada um desses direitos.

2. Na concepo tradicional parte-se do princpio que sobre
a mesma coisa no pode existir mais do que um direito de
propriedade. Assim, afirma-se que o direito de
propriedade de cada comproprietrio incide / tem por
objecto no a prpria coisa, mas uma quota ideal.
70
A quota ideal a quantidade de participao de cada
comproprietrio sobre a coisa comum. a fraco ideal
que determina os direitos e obrigaes de cada
comproprietrio. Se forem dois comproprietrios cada
comproprietrio tem 50 % da coisa.
Na compropriedade temos um direito de propriedade que
no incide sobre uma coisa corprea. contraditrio com
o art. 1302 do CC que diz que a propriedade s pode ter
por objecto coisa corprea. Se o direito de cada
comproprietrio incide sobre uma quota da coisa, ento a
coisa comum no tem proprietrio.

3. Professores: Gonzlez, Oliveira Ascenso e Menezes
Cordeiro na compropriedade existem tantos direitos de
propriedade quantos forem os comproprietrios. Esses
direitos de propriedade incidem sobre a coisa. Cada um
sujeita-se propriedade dos outros, limitam-se todos
reciprocamente. Na compropriedade existe uma
sobreposio paralela de direitos.

QUANTO AO REGIME DA COMPROPRIEDADE: h actos que podem ser
praticados individualmente por cada comproprietrio. Casos em
que cada comproprietrio sozinho tem legitimidade para
intentar aces para defesa da compropriedade.
Cada comproprietrio tem legitimidade activa individualmente,
art. 1405 n 2 do CC. Ao contrrio, nos casos em que sejam
intentadas aces contra a compropriedade s tem legitimidade
passiva todos os comproprietrios.
No que respeita utilizao da coisa comum a regra de que
todos podem utilizar individualmente a totalidade da coisa, as
quotas no tm relevncia para a utilizao. Sempre no suposto
de que essa utilizao na totalidade no impede os outros de
utilizarem tambm.

Admite-se que os comproprietrios estabeleam um
regulamento de utilizao onde podem estabelecer qualquer
regra de utilizao ainda que implique parcelamento do uso.
No tem repercusso no resto dos poderes do comproprietrio.

Qualquer disciplina de utilizao que seja diferente da regra
legal implica uma aprovao unnime.
Admite-se, embora discutivelmente, que essa disciplina possa
vincular terceiros desde que tenha sido levada a registo a
deliberao que estabelece o uso em moldes diferentes dos
legais.
71
Tem-se admitido desde que, pelo menos, o regulamento de
utilizao seja constante do acto que constitui a
compropriedade.

Poderes de disposio - preciso distinguir a quota ideal da
parte especificadamente determinada.

A quota ideal a medida de participao de cada
comproprietrio nas vantagens e desvantagens da coisa
comum. Serve para determinar direitos e obrigaes de cada
comproprietrio.

A parte especificada uma materializao, em concreto, de
uma determinada parte da coisa comum, ou seja, a parte
especificada u bocado da coisa comum.

Exemplo: se no terreno que est em compropriedade
algum dos comproprietrios reservar para si uma
parcela do terreno, isso representa uma parte
especificada.

Estes conceitos servem para definir o que cada comproprietrio
pode fazer em termos de disposio ou onerao.

De um modo geral, cada comproprietrio pode dispor ou onerar
livremente a sua quota, a sua participao. Ao contrrio, cada
comproprietrio individualmente no pode dispor ou onerar
qualquer parte especificada.

que cada comproprietrio tem um direito de propriedade e
esse direito de cada comproprietrio atinge a totalidade da
coisa, portanto se um comproprietrio praticar um acto de
disposio ou onerao sobre uma parte especificada da coisa
comum est a praticar um acto de versa sobre coisa
parcialmente alheia, dado que a parte especificada se uma
parte da coisa pertence a todos, porque a coisa pertence a
todos, ou seja, o conceito de parte especificada serve para
definir o que que cada comproprietrio individualmente no
pode fazer. Tem uma funo contrria da quota ideal.

Por isso, a disposio ou onerao de uma parte especificada
um acto que s pode ser praticado por todos ou por algum (ns),
mas com o consentimento dos outros.
S todos que podem dispor ou onerar da totalidade da coisa.

72
A
B
Venda a C (art. 1408 n2 e 892 do CC)

A e B so comproprietrios, o edifcio no est constitudo em
propriedade horizontal. O objecto da compropriedade a
totalidade do edifcio, podem regulamentar a utilizao.

Quando B vende a C, est a vender uma parte especificada, o
que ele podia vender livremente eram os seus 50% no edifcio.
No pode vender o RC porque esse andar tambm do A. Assim
a venda equiparada a venda de bem alheio.

Os actos de alienao ou onerao de partes especificada so
actos que s sero vlidos se forem praticados por todos ou
desde que os que no participam, pelo menos, consintam.
Nada impede que o consentimento seja posteriori, mas o
consentimento posteriori s faz sentido nos casos em que a lei
no exija nenhuma forma solene para os negcios de alienao.

Transmisso da quota ideal Em relao quota ideal o
comproprietrio pode dispor ou onerar livremente, porque nesse
caso est a dispor ou onerar o seu direito de propriedade.

Essa disposio ou onerao vlida porque se est apenas a
praticar um acto sobre o direito prprio.
um acto livre, salvo se a disposio consistir numa venda ou
dao em cumprimento, porque nesse caso os outros
comproprietrios tm o direito de preferncia nos termos do art.
1409 do CC.

E alm disso, necessrio que se trate de venda ou dao em
cumprimento realizada ou a realizar com terceiro.
A venda ou dao em cumprimento entre comproprietrios no
d preferencia os outros comproprietrios.
Justifica-se que a preferncia s exista em relao a terceiros,
para por um lado evitar a entrada de estranhos que podem
perturbar o funcionamento da compropriedade e a preferncia
destina-se tambm a tentar extinguir a compropriedade.

Nos casos em que tenha feito venda ou dao em cumprimento
de parte especificada esses actos so nulos dado que se foram
praticados por um nico comproprietrio este no tem
legitimidade para o efeito. No entanto se a venda ou dao em
cumprimento fosse a quota ideal os outros comproprietrios
teriam direito de preferncia.
73
Por isso, admite-se que a venda ou dao em cumprimento de
partes especificadas possa ser objecto de converso nos termos
do art. 293 do CC em venda ou dao em cumprimento de
quota ideal e, por isso, desde que estejam verificados os
requisitos do art. 293 do CC pode tornar-se vlida a venda ou
dao em cumprimento de modo que os outros comproprietrios
possam preferir.

Se a converso feita para que outro comproprietrio possa
preferir faz sentido a converso, porque a interveno do
terceiro adquirente meramente formal, o terceiro adquire
apenas para que o preferente possa adquirir.

A
B
Venda a C f art. 293 do CC

Supondo que a venda B C foi feita por escritura, nessa
perspectiva pode fazer-se a converso em venda de 50%,
aproveita-se a escritura. O problema que surge o da vontade
conjectural, o art. 293 do CC diz que necessrio provar que as
partes teriam celebrado o negcio sucedneo se soubessem que
o negcio que celebraram era nulo. O comprador tem a inteno
de comprar o RC e saiu-lhe a compropriedade com A, mas se a
converso feita para que o A possa preferir j se respeita a
vontade conjectural, porque a situao do terceiro indiferente
perante a converso.
O terceiro adquire para que o A se possa sub-rogar na posio
do terceiro. Para o terceiro indiferente porque materialmente
no tem nada.
Se no houver converso C tem de pedir a B a restituio do
preo, se houver converso o C sabe que se perder a aco de
preferncia o preo est partida sua disposio.
Ateno que este pedido de converso tem de ser feito na
prpria aco de preferncia.

Diviso art. 1412 e 1413 do CC

A compropriedade uma situao transitria do ponto de vista
legal e, por isso, permite-se que cada comproprietrio
individualmente e independentemente da quota que tenha,
imponha o termo da compropriedade atravs da diviso aos
restantes comproprietrios.

O poder de impor a diviso um poder potestativo, os outros
sujeitam-se diviso, salvo nos casos em que se tenha
74
convencionado a clusula de indiviso. Nos termos do art. 1412
n 2 do CC essa clusula no pode ter durao superior a 5
anos, apesar de se permitirem renovaes sucessivas.

A diviso implica a cessao da compropriedade. De acordo com
o art. 1413 do CC a forma da diviso pode ser judicial ou extra-
judicial.

Se for extra-judicial a diviso configura um contrato entre os
comproprietrios atravs do qual se estabelecem os termos
dessa diviso. As coisas imveis necessitam de observar a
forma prpria, normalmente a escritura pblica.

A diviso judicial faz-se atravs de um processo que de
arbitramento, ou seja, at porque a coisa pode ser indivisvel
naturalmente ou legalmente, por isso, a diviso, pelo menos a
judicial, pode implicar parcelamento, mas pode fazer-se
adjudicando a coisa a um dos comproprietrios ficando este com
a obrigao de compensar os outros monetariamente ou pode
fazer-se a venda judicial e depois faz-se a diviso do preo
obtido pelos ex-comproprietrios em funo da respectiva
quota.

A quota ideal de cada um no se concretiza necessariamente
sobre a prpria coisa, pode concretizar-se sobre uma soma em
dinheiro. Alm disso, se existirem oneraes (se o
comproprietrio tiver onerado o seu direito com uma hipoteca,
usufruto, etc) a diviso tem de ser feita com o consentimento do
titular do direito menor. No caso da hipoteca, art. 698 n 2 do
CC, para evitar que a diviso seja feita em moldes que
prejudiquem os interesses desses titulares de direitos menores.
E, por isso, sem o seu consentimento a diviso est feita, mas
ineficaz perante os titulares desses direitos menores.

Quanto aos efeitos da diviso a diviso da compropriedade
est sujeita ao mesmo regime de partilha da herana.
Funcionam as regras gerais da partilha e, portanto, feita a
partilha (art. 2119 do CC) cada comproprietrio considerado
proprietrio exclusivo daquilo que lhe couber pela diviso desde
a data da constituio da compropriedade.

A diviso tem efeito retroactivo, tudo se passa como se nunca
tivesse havido compropriedade. No entanto, esta
retroactividade, s se pode levar letra quando a diviso
75
consista no parcelamento da coisa, nas outras hipteses de um
modo geral no se pode fazer.

Actos que devem ser praticados pela maioria
basicamente so os actos de administrao ordinria art 1407
do CC e tratando-se de actos destinados conservao ou
frutificao da coisa, esses actos devem ser praticados apenas
desde que tenham sido aprovados pela maioria, desde que essa
maioria represente pelo menos metade do valor das quotas, art.
1407 n1 do CC.
Se porventura no for possvel obter a maioria o caso tem de ser
submetido a deciso judicial, art. 1407 n2 do CC.

O art. 1407 do CC abrange apenas letra os actos de
administrao ordinria, os actos de administrao
extraordinria tm de estar na regra da unanimidade. Se o acto
de administrao ordinria provocar despesas todos os
comproprietrios, mesmo os que no aprovaram tm de
participar nas despesas pelo art. 1411 do CC. Por isso, se
porventura os actos de administrao extraordinrios tambm
pudessem ser praticados pela aprovao da maioria depois no
haveria meio de imputar essas despesas a todos os
comproprietrios, porque o art. 1411 do CC apenas abrange as
despesas da administrao ordinria.

Todos os actos que no estejam identificados como actos que
no podem ser praticados individualmente ou pela maioria
cabem no art. 1405 n1 do CC, devendo ser praticados em
conjunto.

Propriedade Horizontal

Configura um modelo diferente de direito real, porque embora a
propriedade horizontal resulte no fundo da conjugao da
propriedade singular e a compropriedade, art. 1420 n 1 do CC,
essa conjugao d origem a um regime jurdico que no
corresponde exactamente propriedade singular, nem
compropriedade.
No corresponde propriedade singular porque h uma srie de
limitaes propriedade horizontal que so especificas da
situao, no atinge qualquer propriedade de imveis, o que
se passa com as limitaes do art. 1422 n 2 do CC e tambm
no rigorosamente compropriedade porque, entre outras
razes, no h o direito de impor a diviso das partes comuns,
nem h direito de preferencia da alienao dos direitos
propriedade sobre cada fraco, art.1423 do CC.
76

De todo o modo, no essencial a propriedade horizontal supe
que determinadas partes de um edifcio ou de um conjunto
imobilirio sero objecto de propriedade exclusiva fraces
autnomas (para o professor prefervel partes privativas).

E existem aquelas situaes do edifcio ou conjunto imobilirio
que esto submetidas ao regime da compropriedade, porque
esto ao servio das fraces autnomas ou partes privadas.
O principal a propriedade das fraces, mas na generalidade
dos casos a utilizao da fraco no seria vivel se no
existissem as partes comuns.
Segundo o art. 1414 do CC, as duas fraces so inseparveis,
uma no existe sem a outra.

A propriedade horizontal classicamente implica o parcelamento
jurdico de um edifcio atravs da diviso jurdica desse edifcio
em andares, art. 1414 do CC. S aqui que rigoroso dizer
que as parcelas que se obtm so fraces autnomas.
Acontece que, nos casos em que existem uma srie de edifcios
entre si distintos, mas cuja utilizao implica o aproveitamento
de zonas que so comuns a todos no cabe na hiptese do art.
1414 do CC e , por isso, tinha que se instituir um regime
separado de compropriedade sobre essas zonas que estavam ao
servio da totalidade do edifcio.

Exemplo:

Garagens comuns e edifcios distintos

Garagens

Por isso, acrescentou-se o art. 1438 A do CC por fora do qual
se estende a propriedade horizontal a um outro modelo de
propriedade horizontal que o modelo dos conjuntos
imobilirios.
Existe um conjunto imobilirio quando exista uma srie de
edifcios fisicamente autnomos entre eles, mas interligados por
algo que seja comum a todos, isto pode ir desde aldeamentos
tursticos at situaes em que se fizeram edifcios continuos,
mas com telhado comum.

A propriedade horizontal hoje em dia abrange dois tipos: o tipo
do art. 1414 (dividido em fraces) e o tipo do art. 1438 do CC
77
(conjuntos imobilirios em que cada edifcio equiparado a uma
fraco).
Cada edifcio do conjunto imobilirio por sua vez pode estar
dividido em fraces, em rigor existem para cada edifcio
fraces autnomas e partes comuns a essas fraces e depois
existem os edifcios equiparados a fraco e as zonas que so
comuns a esse edifcio.
A dificuldade prtica do ponto de vista jurdico que a
propriedade horizontal implica a existncia de dois rgos:
Assembleia de condminos e Administrao.
H quem entenda que nos conjuntos imobilirias existem rgos
de administrao prprios de cada edifcio e existem rgos
administrativos das partes comuns a todos os edifcios opinio
do professor.
H quem entenda que s pode haver um rgo de
administrao relativo totalidade opinio dominante.

Modos de constituio e requisitos de constituio

Existem requisitos materiais que devem ser respeitados,
embora em rigor, sejam atestados pela autoridade
administrativa (Cmara Municipal).
Constam do art. 1415 do CC: exigvel que cada fraco seja
efectivamente autnoma, seja perfeitamente separvel das
restantes fraces e seja susceptvel de uma utilizao tambm
inteiramente autonomamente no dependente de outra
fraco / fraces.
, por isso, que se entende por exemplo: que os lugares da
garagem identificados s por traos no podem constituir por si
fraces autnomas. A garagem parte comum sujeita ao
regime da compropriedade, os traos servem apenas para
disciplinar a utilizao nos termos do art.1416 do CC.
possvel que o proprietrio da fraco passa ceder a utilizao
do lugar de estacionamento, mas a cedncia nunca pode ser em
propriedade dado que irreparvel da propriedade da fraco.
Embora j v aparecendo, em algumas conservatrias, o hbito
de se abrir uma descrio prpria para cada lugar de
estacionamento, nesse caso o lugar de estacionamento fica
equiparado a imvel e, por isso, susceptvel de inscrio
autnoma e portanto possvel que os outros de cedncia de
utilizao do lugar de estacionamento sejam inscritos, sendo
oponveis a terceiros.

A propriedade horizontal pode ser constituda por negcios
jurdicos, usucapio ou sentena.
78

Negcios jurdicos: normalmente trata-se de negcios
jurdicos unilateral dado que se destina apenas a colocar o
edifcio ou conjunto de edifcios em regime de propriedade
horizontal, no h ainda alienao ou onerao das fraces.
S concebvel, em geral, que o negocio de constituio seja
contrato nos casos em que o edifcio esteja em compropriedade
e que os comproprietrios dividam o objecto da
compropriedade pondo termo compropriedade por diviso
extrajudicial.
A diviso extrajudicial configura um contrato.

Usucapio: a usucapio para constituir a propriedade
horizontal supe que existam pelo menos dois possuidores,
precisamente porque a propriedade horizontal supe pelo
menos dois proprietrios de fraces diferentes, esses dois
possuidores actuam isoladamente em relao a determinada
parte do edifcio como se essa parte lhes pertencesse
exclusivamente.
Tem de haver um comportamento que corresponderia a
propriedade horizontal, ainda que no o seja.

Sentena: o art. 1417 do CC identifica dois casos: sentena
proferida em aco diviso de coisa comum ou sentena em
processo de inventrio e acrescenta-se mais um caso em que
seja proferida sentena de execuo especfica de um contrato-
promessa quando o contrato-promessa tenha por objecto
edifcio que ainda no est constitudo em propriedade
horizontal. A sentena constitui primeiro a propriedade
horizontal para depois se executar o contrato-promessa, pois
assim j h objecto.

Exemplo:

E F
C D
A B

Enquanto no for constituda a propriedade horizontal a fraco
A ainda no coisa.
Se A no cumpre a promessa ento no tem interesse em
constituir a propriedade horizontal, assim B pede ao tribunal
que constitua a propriedade horizontal.

Em todos os casos o acto de constituio deve conter
determinadas indicaes sem as quais no h propriedade
79
horizontal e por tanto no h fraces. Destinam-se a proceder
determinao do objecto, a individualizar cada fraco.
Deve proceder-se individualizao o mais pormenorizada
possvel da composio de cada fraco (art.1418 n 1 do CC).
necessrio pormenorizar o melhor possvel a descrio de
cada fraco.
Exemplo:
Andar x, rea y
2
, arrecadao, lugar de estacionamento.
Existe o hbito de identificara fraco por uma letra.

com base nesta individualizao que depois no registo predial
se abrem descrises prprias para cada fraco. Passa a existir
a descrio do edifcio na totalidade e uma descrio para cada
fraco do edifcio descrio subordinadas.

necessrio ainda que o acto de constituio atribua a cada
fraco o valor que essa fraco representa em relao
totalidade do edifcio, o valor expresso em percentagem ou
no em permilagem.

Tal como na compropriedade os direitos e obrigaes dos
condminos so, de um modo geral, definidos atravs da
participao que tm no edifcio.

Art. 1418 n 2 do CC, o acto de constituio pode conter a
indicao da finalidade a que cada fraco se destina (ex:
habitao, comercio...). Essas indicaes tm de constar do
projecto de construo aprovado pela Cmara Municipal.
Se porventura existir discrepncia o acto de constituio nulo
na parte em que atribuir finalidade distinta da que estava no
projecto, art.1418 n 3.
No entanto para efeitos de registo predial o que conta o que
est especificado no acto de constituio porque este que
apresentado para a realizao do registo. O que se passa para o
registo o contedo do acto de constituio, o que pode
determinar que o que prevalea sobre terceiros o que est
registado ainda que em discrepncia com o projecto aprovado.
O acto de constituio pode conter o regulamento do
condomnio.
O regulamento do condomnio obrigatrio em todos os
edifcios ou conjuntos de edifcios que tenha 5 ou mais
condomnos, art. 1429 A do CC.
O regulamento do condomnio tem em vista disciplinar a
utilizao das partes comuns, pode constatar do acto de
constituio, embora o mais vulgar seja tratar-se de um
documento autnomo.
80
O regulamento do condomnio um acto que tambm se pode
tornar oponvel perante terceiros, apesar de na maior parte das
vezes ser uma deliberao da assembleia, desde que no registo
predial se faa referencia existncia do regulamento.
O titulo constitutivo no tem identificar as partes comuns,
porque a regra de tudo o que no foi identificado por fraco
autnoma por excluso de partes, parte comum, art. 1421
n2 e) do CC.

As partes comum admitem duas espcies:
Partes necessariamente comuns, art. 1421 n 1 do CC.
Partes previamente comuns, art. 1421 n 2 do CC.

As partes necessariamente comuns no podem deixar de
ser comuns em caso algum, ainda que alguma dessa parte
necessariamente comum esteja afectada ao uso exclusivo de
certo condmino. Exemplo: terraos de cobertura, art. 1421 n
1 b) do CC.

As partes presumivelmente comuns so aquelas que s so
comuns na falta de indicao em contrrio.
discutvel como que pode afastar a presuno, isto ,
evidente que pode ser afastada pela indicao em contrrio do
acto de constituio da propriedade horizontal ou do acto de
modificao da propriedade horizontal. A questo se se admite
outro meio de prova ou no. Para o Professor pelo menos
quando a prpria configurao do edifcio evidenciar que
determinada parte pertence a certa fraco, isso j suficiente
para afastar a presuno.
Exemplo: Certa parte s tem acesso por uma certa fraco.

A enumerao do n 1 e 2 do art. 1421 do CC exemplificativa,
porque o que determina a natureza comuns ou privativa a
configurao do edifcio.
A distino entre partes necessariamente comuns e partes
presumivelmente comuns tem implicaes, pois embora os
condminos no tenham o direito potestativo de impor a diviso
das partes comuns possvel pelo menos que se proceda
diviso por unanimidade das partes presumivelmente comuns
atravs da modificao do titulo nos termos do art. 1419 do CC,
dado que as partes presumivelmente comuns no so essenciais
para a utilizao das fraces.

As partes comuns pertencem em compropriedade aos
condminos, sendo que a repartio das despesas relativas s
partes comuns em principio feita de acordo com o valor que
81
cada fraco representa em relao totalidade do edifcio
(valor expresso em percentagem ou premilagem), art. 1424 n
1 do CC.
Admite-se, no entanto, que o critrio de repartio das despesas
seja outro qualquer, dependendo para ser aprovado de maiorias
diferentes consoante se trate propriamente de partes comuns
ou se trate de servios de interesse comum.

Em relao s partes comuns propriamente ditas qualquer outro
critrio de repartio de despesas (exemplo: per capita)
depende de ser aprovado por maioria representativa da
percentagem ou da permilagem. Como sucede de resto em
qualquer deliberao da Assembleia. Desde que nessa maioria
estejam includos os votos referentes a todas aquelas fraces
que resultam mais oneradas com o critrio aprovado na
Assembleia (por exemplo: se o critrio estabelecido na
Assembleia for da repartio igualitria os que aprovam devem
englobar necessariamente aqueles que com este critrio
acabam por pagar mais do que pagariam pelo critrio legal).

Em relao aos servios de interesse comum (exemplo:
segurana privada, recolha de lixo...) o art. 1424 n 2 do CC
admite tambm que o critrio possa ser outro qualquer, mas
desde que esse outro critrio seja expresso no regulamento do
condomnio e desde que esse critrio tenha sido aprovado por
pelo menos por 2/3 das quotas e desde que no haja oposio
(pelo menos desde que o outro 1/3 se abstenha), no pode
haver votos contra.

Ambos os casos (partes comuns e servios de interesse comum)
so objectivamente do interesse de todos.
Podem existir, no entanto, partes que sendo comuns estejam
objectivamente apenas ao servio de certa(s) fraces.
Exemplo: Terraos de cobertura afectados pela prpria
configurao do edifcio a certa fraco.
Embora sejam partes comuns esto ao servio apenas de
certa(s) fraces, nesses casos as despesas de conservao
correm apenas por conta dos condminos que objectivamente
so servidos por essa parte comum.
o que resulta do art. 1424 n 3 e 4 do CC que meramente
exemplificativo.

Podem existir despesas que excedam a conservao, essas
despesas so designadas por inovaes, art. 1425 do CC.
No tem que ser rigorosamente uma inovao, basta que
ultrapasse a conservao. Neste caso as despesas correm por
82
todos os condminos desde que represente 2/3 do conjunto
total, art. 1425 n1 do CC, mesmo que hajam votos contra.

Art. 1426 n1 do CC, a despesa desde que provada reparte-se
por todos, desde que no haja recusa fundada (art. 1426 n 2 e
3 do CC) e a repartio faz-se nos termos normais (art. 1424 n
1 do CC).

As partes comuns do edifcio so administradas por rgos
prprios, ou seja existe uma organizao que no existe na
compropriedade onde todos tm poder para administrar.

Assim porque a situao pode ser mais complexa foi necessrio
criar a Assembleia de condminos (que rene todos os
condminos) e o rgo administrativo (encarregue de executar
as deliberaes da Assembleia e fazer a gesto corrente das
despesas do condomnio).

Na assembleia de condminos cada condmino (art.1430 n 2
do CC) temos votos correspondentes sua percentagem ou
permilagem. No cada condmino um voto.
As deliberaes da assembleia, regra geral, art. 1432 n 3 do
CC so tomadas por maioria dos votos representativos da
percentagem ou permilagem, ou seja, o que conta no a
maioria de pessoas, o que conta a maioria de votos que
cabem na percentagem ou permilagem.
Exemplo: Se alguma fraco tiver valor de 51% a deliberao
pode ser tomada s por essa pessoa.
No caso das inovaes tem de ser por maioria dos condomnios,
art. 1425 n1 do CC.

A administrao tanto pode ser entregue a algum condmino,
como a terceiros, o que importa que o administrador seja
eleito pela Assembleia (art. 1435 n 1 do CC) e em ultimo caso,
se no for possvel obter a eleio pode recorrer-se a tribunal
para se fazer essa nomeao, art. 1435 n 2 do CC.
possvel que exista um administrador provisrio enquanto no
se consegue obter a designao do administrador propriamente
dito. O administrador provisrio directamente designado por
critrios legais (art. 1435 A n1 do CC), por exemplo:
condmino cuja fraco represente a maior permilagem.

DIREITOS REAIS MENORES

83
USUFRUTO art. 1439 e ss do CC do ponto de vista do uso e
fruio muito parecido com a propriedade, dado que como diz o
art. 1439 do CC o usufruto permite o uso e fruio plena.

Tem-se entendido que pleno tem o mesmo sentido que na
propriedade, ou seja, genrico. Querendo dizer que o usufruto
tal como a propriedade atribui todos os poderes de uso e fruio
que sejam concebveis, possveis. Precisamente, por isso,
admite-se que quando se constitui o usufruto o proprietrio, que
fica a ser designado por proprietrio de raz pode reservar para
si alguma utilidade especfica seja relativa ao uso, seja relativa
fruio, no concedendo essa utilidade ao usufruturio.

Ex: proprietrio da fraco autnoma concede o usufruto da
fraco, mas reserva o direito de continuar a usar o lugar de
estacionamento da parte comum.
Cabe no modelo de usufruto porque s foi retirado uma utilidade
especfica.
Por outro lado, como o usufruturio tem o uso e a fruio, mas
no tem, nem pode ter o poder de disposio material, ou seja,
no pode praticar actos materiais que impliquem a
transformao material da coisa, porque o usufruturio ao usar
e fruir no pode alterar nem a forma, nem a substncia da coisa
usufruda.

Pela forma tem-se entendido a estrutura da coisa. Ex: o
usufruturio no pode modificar a estrutura interna da fraco,
no pode destruir paredes.

A substncia o valor de troca da coisa, o usufruturio no pode
prejudicar o valor / capital representativo daquela coisa.

H usufrutos especiais em que este limite da forma e da
substancia no pode funcionar. o caso do quase usufruto
usufruto de coisas consumveis art. 1451 do CC. Neste caso o
uso e fruio implicam necessariamente a destruio da coisa
se o consumo for material ou alienao da coisa se o consumo
for jurdico.
Ex: o usufruturio no pode restituir a coisa porque esta foi
destruda.
Para tentar manter esta situao dentro do usufruto o art. 1451
n2 do CC estabelece que o usufruturio de coisas consumveis
no proprietrio dessas coisas.

84
No usufruto de coisas consumveis o usufruturio no termo do
usufruto est obrigado a restituir por uma de duas vias: ou
restitui outras coisas do mesmo gnero, ou se as coisas dadas
em usufruto foram avaliadas no incio do usufruto, o
usufruturio tem que entregar o respectivo valor em dinheiro.

No entanto por causa do art. 1451 n2 do CC se no termo do
usufruto o usufruturio no consumiu a totalidade, aquela parte
que no foi consumida dado que no lhe pertence tem de ser
necessariamente restituda. O usufruturio tem de compensar o
proprietrio pela parte que consumiu.

O usufruturio no tem o poder de transformao material, mas
pode ter o poder de transformao econmica, isto , admite-se
que o usufruturio possa alterar a finalidade econmica que a
coisa tinha na posse do proprietrio, dado que embora o art.
1446 (parte final) estabelea que o usufruturio deve respeitar
o destino econmico da coisa usufruda, tem-se entendido que
este limite supletivo, pode ser afastado se no acto de
constituio do usufruto o proprietrio consentiu essa alterao
do destino econmico, desde que no implique alterao da
forma e substncia porque este limite imperativo.

CARACTERSTICAS DO USUFRUTO

Respeito pela forma e substncia a alterao da forma ou
da substncia s tem uma consequncia ao nvel do prprio
usufruto se da resultar um prejuzo substancial para o
proprietrio, art. 1482 do CC, ou seja, se se verificar o mau uso
do usufruturio.

Nesse caso pode o proprietrio exigir que a coisa lhe seja
entregue, ou seja, entregue a terceiro, o que significa que o
proprietrio perde pelo menos o poder de usar, mas o
usufruturio continua com o direito de receber o rendimento
lquido que a coisa oferea.

Em rigor o usufruto extingue-se, porque o usufruturio no usa,
nem frui directamente, passa a existir um outro usufruto, mas
que no direito real.

De todo o modo, isso se o proprietrio exigir a entrega a si ou
a terceiro, mas pode exigir apenas a cauo.

85
A funo tpica do usufruto a de beneficiar algum
gratuitamente, portanto justifica-se que em caso de mau uso,
permanea a fruio.

Direito necessariamente temporrio um direito que tem
sempre um termo resolutivo, seja porque no acto de
constituio foi fixado prazo de durao, seja porque no tendo
sido fixado prazo o usufruto se extingue com a morte do
usufruturio. Ou se, eventualmente o usufruto constitudo a
favor de pessoa colectiva, no poder ter uma durao mxima
para alm dos 30 anos (art. 1443 do CC). Justifica-se esta
soluo, porque na prtica o proprietrio enquanto existir
usufruto fica com um direito sem contedo. Se se admitisse um
usufruto perptuo haveria uma propriedade vazia.

Esta limitao temporal funciona mesmo quando se verifique o
usufruto simultneo e sucessivo.

O usufruto simultneo um caso de contitulariedade ao qual se
aplica o regime da compropriedade.

O usufruto sucessivo uma figura particular, verifica-se quando
existe a constituio simultnea de diversos usufrutos, mas o
exerccio desses direitos no simultneo, h uma ordem de
graduao do exerccio.

Como a lei no estabeleceu limites seria possvel obter um
usufruto que na prtica duraria perptuamente.

O art. 1441 do CC impe que qualquer que seja o nmero de
usufruturios designados s contam aqueles que estejam vivos
no momento em que o primeiro designado comea a exercer,
por conseguinte, o usufruto um direito que se pode constituir
mortis causa, salvo em algumas hipteses em que tenha
ocorrido o chamado trespasse do usufruto (art. 1444 do CC).

O usufruturio em princpio pode transmitir ou onerar o seu
direito, salvo se no acto de constituio se estabeleceu o
contrrio, sem ser este o caso o usufruto um direito disponvel.
Se ocorrer transmisso do usufruto, tem-se entendido que a
durao continua a reger-se pela vida do primeiro usufruturio
ou pelo prazo de durao imposto ao primeiro usufruturio.
Se acontecer que falea primeiro o adquirente do usufruto, no
h razo para extinguir o usufruto, dado que o proprietrio s
86
podia esperar legitimamente a extino do usufruto com a
morte do primeiro usufruturio ou com a verificao do prazo.

Exemplo:

Proprietrio

1
Usufruturio

Adquirente

A

C

+
Herdeiros
(usufruto)

Vida/Prazo

Se o C morre antes de
B

Nestas hipteses admite-se que o usufruto se transmita para os
herdeiros do adquirente e que fiquem subordinados vida ou ao
prazo estabelecido ao primeiro usufruturio (embora seja
contrrio letra da lei).

Por isso, que a lei designa a transmisso como o trespasse,
pois no uma transmisso em que o primeiro usufruturio
fique inteiramente desligado, art. 1444 n2 do CC.

O prazo s pode ser oponvel a terceiros se tiver sido registado,
o C tem que saber que est sujeito a prazo.

A funo tpica do usufruto o favorecimento pessoal.

A extino do usufruto pelo decurso do prazo obviamente
implica a restituio da coisa, mais ou menos como a coisa se
encontrava inicialmente, salvo as deterioraes decorrentes da
sua utilizao.
No usufruto simultneo funciona uma regra entre os
contitulares, que aqui funciona em muitos casos, que o que
sucede com o direito de acrescer, art. 1443 do CC, quando
existam dois os mais usufruturios em simultneo, a morte, a
renuncia ou a verificao do prazo em relao a algum deles
extingue o usufruto, mas extingue em benefcio de outro ou
outros usufruturios, no em benefcios do proprietrio.
Conforme vo desaparecendo os usufruturios, os que restam
vo beneficiando do desaparecimento deles e vo aumentando
o uso e fruio.
De qualquer modo, admite-se que no acto de constituio do
usufruto se estabelea que a extino do usufruto se d em
benefcio do proprietrio (no h nestes casos transmisso).

DIREITOS E OBRIGAES DO USUFRUTURIO

87
No essencial o usufruturio tem os poderes de uso e fruio, no
mbito desses poderes pode transmitir o seu direito ou pode
oner-lo, art. 1444 do CC.

A transmisso est sujeita pelo menos a uma especialidade e
at por essa especialidade que a lei designa a transmisso por
trespasse, porque pelo art. 1444 n2 do CC o usufruturio
originrio mesmo depois da transmisso continua a responder
perante o proprietrio pelos danos que a coisa eventualmente
sofra por causa do transmissrio. um caso de responsabilidade
objectiva do primeiro usufruturio, tipicamente o usufrutuo um
direito que se destina a favorecer o usufruturio original.

Esta especialidade reflecte-se no registo predial, porque a
transmisso do usufruto em vez de ser objecto de uma
inscrio, antes objecto de um averbamento nos termos do
art. 101 n1 h) do CRPredial.

No que toca onerao do usufruto admite-se em princpio
qualquer onerao que seja concebvel, por exemplo, hipoteca,
arrendamento, servides.

No que respeita s servides acaba por existir um regime
especial que decorre do art. 1460 do CC porque o usufruturio
quase equiparado a proprietrio.

A servido predial um direito que implica dois prdios: o
prdio que fornece a utilidade prdio serviente e o que
beneficia da utilidade prdio dominante, art. 1593 do CC.

Se o usufruturio estiver na situao de prdio dominante (a
servido beneficia o usufruturio) o usufruturio tem os mesmos
poderes que o proprietrio, porque a servido activa. Nessa
situao o usufruturio pode constituir servides que
ultrapassam a durao do usufruto, dado que so um benefcio
para o prdio. Essas servides, por regra, no se extinguem
aps a extino do usufruto, continuam a favor do proprietrio,
art. 1575 do CC.

Ao contrrio, se o usufruturio for prdio serviente a
constituio da servido representa um encargo para o prdio, o
usufruturio no tem legitimidade para constituir servides
passivas que ultrapassem a durao do usufruto, mesmo que
no tenha prazo as oneraes do usufruto extinguem-se quando
se extingue o usufruto.
88

O usufruturio tem a obrigao de conservar a coisa e portanto
deve realizar as benfeitorias ou obras de conservao que se
destinem a preservar a coisa, nos termos do art. 1472 do CC, o
usufruturio est obrigado a realizar as benfeitorias necessrias.

O usufruturio pode estar obrigado logo no momento da
constituio do usufruto a prestar cauo a favor do proprietrio
como garantia de que as reparaes sero efectuadas.

que verificar se o usufruto foi constitudo:

Per translactionem o proprietrio mantm a propriedade
e constitui o usufruto a favor de outra pessoa. No h
propriamente translao.
Per deductionem o proprietrio transmite a propriedade
reservando para si o usufruto.

S na modalidade per translactionem que o usufruturio est
obrigado a prestar cauo art. 1469 do CC.

Embora o usufruturio tenha legitimidade por si prprio para
intentar aces para a defesa do usufruto, incluindo a aco de
reinvindicao apesar disso nos termos do art. 1475 do CC, o
usufruturio est obrigado a dar conhecimento ao proprietrio
de qualquer acto ilcito de terceiro que possa constituir uma
violao do direito do proprietrio.

Tanto o proprietrio como o usufruturio tm legitimidade para
intentar aces contra terceiros.

DIREITO DE USO E HABITAO art. 1484 e ss do CC
usufruto com contedo menor o direito de uso e habitao
um direito em que faz parte do modelo legal a necessidade
que o titular desse direito tenha para usar e fruir, isto , este
direito s pode existir se se destinar a satisfazer uma
determinada necessidade do titular e da sua famlia (art. 1486
e 1487 do CC). No usufruto normalmente este pressuposto
tambm se verifica, mas no faz parte do modelo legal.

Por isso, se diz que o direito de uso e habitao um direito
pessoalssimo, direito real, mas em que o benefcio resultante
estritamente pessoal.

89
De um modo geral o direito de uso e habitao tem um
contedo mais restrito do que o direito de usufruto, porque
enquanto o usufruto atribui o uso e fruio pleno, o direito de
uso e habitao atribui o uso e fruio na medida das
necessidades pessoais.
possvel que o mbito das necessidades pessoais exija o uso e
fruio pleno.

A designao de uso e habitao decorre apenas da diferena
de objecto. O direito de uso designa-se por uso e habitao
quando incida sobre uma habitao. contrrio quando o direito
de uso incida sobre outro objecto qualquer designa-se por
direito de uso.

Desta diferena especfica decorrem diferenas de regime entre
o direito de uso e habitao e o de usufruto. O direito de uso e
habitao como um direito de usufruto est submetido ao
regime do direito de usufruto art. 1490 do CC.

As diferenas so:

O direito de uso e habitao no se pode constituir por
usucapio, art. 1293 b) do CC. Na prtica muito difcil
distinguir a posse referida ao usufruto, da posse referida ao uso
e habitao, dado que a diferena especfica do uso e habitao
uma diferena que externamente no se manifesta e, por isso,
aquele que tivesse posse de uso e habitao iria sempre afirmar
que tinha posse de usufruto.

O uso e habitao s se pode constituir por negcio jurdico, de
um modo geral. A lei admite no art. 2103A, a propsito da
sucesso, que o cnjuge sobrevivo possa exigir a constituio
por sentena do direito de habitao sobre a casa de morada da
famlia e a constituio do direito de uso sobre o recheio dessa
casa de morada.

O direito de uso e habitao no pode ser transmitido, nem
onerado, art. 1488 do CC, regra contrria ao usufruto. Se o
direito constitudo para satisfazer uma necessidade a
transmisso ou onerao do direito revelaria a desnecessidade.

Pode ter relevncia a distino entre uso e habitao, porque
como no admitida a onerao no que toca ao direito de
habitao a fruio est praticamente impedida, a fruio civil
90
est impedida e a fruio natural tambm porque a casa de
morada de famlia.
No caso do direito de uso a fruio civil est impedida, mas a
fruio natural concebvel.

Quanto aos modos de extino h tambm uma diferena
especfica para o usufruto, que se o uso e habitao pressupe
a necessidade do titular, o desaparecimento dessa necessidade
tem que implicar a extino do direito. No entanto a
desnecessidade no opera automaticamente, o proprietrio tem
de invocar e exigir a extino por falta de necessidade. Analogia
com as hipteses do art. 1569 n2 e 3 do CC.

As hipteses de sub-rogao real, arts. 1478 n2 a 1482 do CC
(desaparecimento do objecto d origem a outro objecto)
tambm no so extensveis ao uso e habitao devido ao
pressuposto da necessidade, a necessidade justifica-se para o
bem original, o outro objecto j no vai satisfazer a necessidade.

DIREITO REAL DE HABITAO PERIDICA DL 275/93 de 5 de
Agosto direito real menor

O direito real de habitao peridica na essncia um direito de
usufruto dado que atribui ao seu titular usurio nos termos
do art. 21 a), b) e d), os direitos de uso e fruio.

Tem no entanto a seguinte especialidade incide
necessariamente sobre uma habitao ( um direito sobre
imveis), alm disso essa habitao concedida (o direito pode
ser exercido) durante apenas um determinado perodo de tempo
em cada ano civil.

No fundo uma das modalidades jurdicas possveis do time
sharing. Na generalidade dos pases europeus (Portugal,
Espanha) optou-se pela multi-propriedade (espcie de
compropriedade com uma conveno de uso que estabelece um
uso peridico) ou adoptou-se o modelo da sociedade comercial
(Frana, os titulares dos direitos de habitao so accionistas a
remunerao feita atravs do uso de uma parte do imvel).

Entre ns o direito de habitao peridica concebeu-se como um
direito menor direito sobre coisa alheio e portanto tem que
haver um proprietrio do imvel sobre o qual existe a habitao
peridica, neste caso, a existncia do proprietrio no fundo
uma artificialidade, porque o que conduziu a esta concepo foi
91
que por definio o direito de habitao peridica e, portanto foi
necessrio arranjar algum que ficasse obrigado manuteno
de todas as habitaes unidade de alojamento dado que os
usurios no esto localizados de forma a poderem na prtica
exercer a administrao.

O proprietrio proprietrio mas praticamente sem contedo,
muito especialmente se os direitos de habitao peridica forem
direitos perptuos, nesses casos o proprietrio no tem quase
nenhum poder a ttulo de proprietrio.

Quanto constituio do direito de habitao peridica
O direito de habitao peridica tem que ser constitudo em
termos anlogos constituio da propriedade horizontal, tem
que haver um acto de constituio que especifique
discriminadamente quais so os locais de habitao e quais so
as parcelas do empreendimento que esto ao servio da
generalidade das habitaes.
Esse acto de constituio deve ser celebrado por escritura
pblica, art. 6 n1 s que essa escritura pblica s pode ser
celebrado se o imvel ou conjunto imobilirio objecto do direito
de habitao peridica tiver sido classificado como, de um modo
geral, empreendimento turstico nos termos do art. 1 e desde
que em concreto exista uma autorizao da Direco Geral do
Turismo que permita a constituio sobre esse empreendimento
turstico do Direito de habitao peridica.

Alm disso, para manter o proprietrio ligado ao
empreendimento, para que o proprietrio tenha interesse na sua
explorao, o art. 4 n1 b) impede que sejam constitudos
direitos de habitao peridica sobre mais do que 70% das
unidades de alojamento. Os restantes 30% no mnimo devem
ficar sujeitos a uma explorao hoteleira normal.

O proprietrio do empreendimento tem que ser
necessariamente, art. 4 n1 f) uma pessoa colectiva e, mesmo
assim, s a sociedade comercial, cooperativa e EIRL. Os direitos
de habitao peridica podem ser titulados, ao contrrio, por
qualquer pessoal (singular ou colectiva) e so direitos que
podem ter durao perptua ou temporria, art. 3.
De todo o modo se forem temporrios no se admite que
tenham durao inferior a 15 anos, art. 3 n1.

Quanto ao perodo de exerccio O art. 3 n 2 estabelece
que em cada ano civil o direito de habitao peridica pode ter
uma durao mnima de 7 dias seguidos e mximo de 30 dias
92
seguidos, mas tem que ser fixado na escritura de constituio
do direito. o proprietrio que define a durao.
O proprietrio do empreendimento no pode onerar as unidades
de alojamento com outros direitos que no sejam os de
habitao peridica, art. 2 n1. (Para o Professor no faz
sentido em relao aos direitos de gozo).

Quanto aos Direitos e Obrigaes O proprietrio
essencialmente tem a obrigao de conservar todas as unidades
de alojamento embora se admita que o proprietrio ceda a
explorao do empreendimento a outra entidade e portanto o
cessionrio que tem a obrigao de explorao art. 25 a
27.

Como compensao por esta obrigao o proprietrio ou
cession+ario da administrao tem o direito de ser remunerado
com uma prestao a que cada titular do direito de habitao
peridica fica obrigado.

Essa prestao tem por finalidade em parte compensar o
proprietrio pelas despesas de conservao e noutra parte por
finalidade remunerar a actuao do proprietrio. nesta parte
que o proprietrio retira o lucro da sua actuao.
A remunerao da actividade de gesto da administrao no
pode ser superior a 20% do valor total da prestao a que fica
obrigado cada titular do direito de habitao, art. 22 n4.

O usurio, titular da habitao peridica pode usar e fruir. Pode
no apenas exercer o direito por si prprio como pode ceder o
seu direito ou ceder em parte a terceiros e obter com isso uma
remunerao, o titular pode livremente transmitir ou onerar o
seu direito.
aqui que h grandes especialidades formais. Devido
finalidade deste direito tentou-se facilitar ao mximo a
transmisso ou onerao do direito de habitao peridica, por
isso, prescindir-se da escritura pblica. Ao contrrio adoptou-se
uma orientao que no fundo proveniente do modelo francs.
Cada direito de habitao peridica est incorporado num
documento emitido pela conservatria do registo predial
certificado predial art. 10, esse certificado predial s
emitido quando seja registada a constituio do direito de
habitao peridica, obtido o certificado esse certificado tem de
ser entregue ao titular da habitao peridica, se o titular quiser
transmitir ou onerar tem apenas que declarar isso no prprio
certificado predial, desde que a assinatura do titular da
habitao peridica e a do adquirente sejam reconhecidas
93
presencialmente (art. 12 n1 e se a transmisso for onerosa
deve indicar-se tambm o valor dessa transmisso.

Em seguida faz-se o endosso do certificado a favor do
adquirente. Em caso de hipoteca do direito de habitao
peridica no preciso endosso. Com isto pode o adquirente
obter o registo a seu favor relativo ao direito que adquiriu.

H quem afirme (Professores: Oliveira Ascenso e Penha
Gonalves) que o registo de constituio do direito de habitao
peridica constitutivo. O direito de habitao peridica estaria
na mesma situao que a hipoteca.

Professor Gonzlez o nus de registar mais intenso dado que
no se registando a constituio do direito de habitao
peridica fica impedida a transmisso ou onerao, porque no
se consegue obter o certificado predial. o mesmo tipo de nus
que j resulta em geral do art. 9 n1 do CRPredial.

Quanto extino Se eventualmente o titular do direito de
habitao peridica quiser renunciar ao seu direito procede-se
da mesma maneira, declara isso no certificado e assina.

DIREITO DE SUPERFCIE art. 1524 e ss do CC direito real
menor

O direito de superfcie essencialmente o direito de manter
uma construo ou plantao em solo alheio, supe-se uma
separao judicial entre a propriedade do solo e a propriedade
daquilo que est implantado nesse solo.
O Professor Gonzlez cr que o objecto do direito de superfcie
sempre o solo alheio. O direito de superfcie concede uma nica
utilidade que a de manter a construo ou plantao, o que
implica nesta perspectiva que a construo ou plantao sejam
objecto de outro direito, o qual dada a amplitude dos poderes do
superficirio s pode ser a propriedade, por conseguinte o
superficirio simultaneamente titular de dois direitos
incindveis: direito de superfcie sobre o solo e direito de
propriedade sobre a construo ou plantao mantidas ao
abrigo do direito de superfcie.

Por um lado quando se diz que o direito de superfcie tem por
objecto a prpria construo ou plantao implica que o objecto
do direito de superfcie seja mutvel, isto , antes de feita a
94
construo ou plantao o superficirio tem um direito sem
objecto ou o objecto o solo.

Feita a construo ou plantao o objecto passa a ser essa
construo ou plantao, se a construo ou plantao forem
destrudas, em princpio, o superficirio tem o direito de
reconstruir, art. 1536 n2 do CC.

O direito passa a incidir novamente sobre o solo, uma vez que o
direito real implica uma relao entre o titular do direito e o
objecto desse direito, a destruio da coisa implica
necessariamente a extino do direito.

O direito de superfcie no se extingue, regra geral, salvo se o
contrrio resultar da vontade das partes, pelo desaparecimento
da construo ou plantao, mas j se extingue, sem
possibilidade de conveno em contrrio, pelo desaparecimento
ou inutilizao do solo, art. 1536 n1 e) do CC. Assim, o direito
de superfcie incide sobre o solo.

O direito que o superficirio tem sobre a construo ou
plantao direito de propriedade imobiliria sujeito s regras
normais da propriedade embora com as limitaes decorrentes
dessa construo ou plantao estar incorporada no solo de
outra pessoa.

Quanto ao objecto do direito de superfcie O direito de
superfcie no tem que incidir necessariamente sobre um solo,
dado que se admite tambm que o direito de superfcie possa
ter por objecto o sub-solo (art. 1525 do CC), e admite-se
tambm nos termos do art. 1526 do CC que o direito de
superfcie incida sobre edifcio alheio, o que configura o direito
sobre-elevao, o superficirio fica com o direito de elevar /
construir sobre edifcio alheio, em principio, aps concluda a
sobre-elevao passa a aplicar-se o regime da propriedade
horizontal, dado que a prpria sobre-elevao tem que obedecer
aos requisitos materiais do art. 1415 do CC.

Quanto constituio do direito de superfcie Funcionam
as regras gerais, modos normais de constituio, embora
existam duas especialidades:
possvel que o superficirio construa ou plante e depois
se torne proprietrio do que construiu ou plantou e
possvel tambm (art. 1528 do CC) que a construo ou
plantao j existam e sejam propriedade do dono do solo
95
fundeiro e este entenda alienar s a propriedade da
construo ou plantao, o superficirio adquire
imediatamente os dois direitos.
A usucapio supe a posse sobre uma coisa, por isso,
para o direito de superfcie se constituir por usucapio
pressupe-se que o pretenso superficirio actue como
superficirio, ou seja, faa a construo ou plantao,
enquanto isso no suceder no h posse e portanto no
comeam a contar os prazos da usucapio.

H quem entenda (Professor Penha Gonalves) que o direito de
superfcie no pode ser adquirido por usucapio, porque o
superficirio ao construir ou plantar est a incorporar o que vai
construindo ou plantando no solo alheio e portanto o seu direito
no tinha objecto, o que est a incorporar pertence ao
proprietrio do solo.

Na maior parte dos direitos europeus a acesso imobiliria
sempre a favor do proprietrio, para ns depende da boa ou m
f, por isso, no se pode afirmar que o que se incorpora
pertence j ao proprietrio do solo.

A usucapio possvel desde que o pretenso superficirio
comece a construir ou plantar.

Quanto ao direitos do superficirio sobre a construo ou
plantao o superficirio tem os poderes normais do proprietrio
e, alm disso, dependendo da forma como o direito tiver sido
estabelecido o superficirio beneficia ainda de todos os direitos
que sejam exigveis no caso concreto para poder usar a
construo ou plantao (art. 1529 do CC).
Em rigor a lei chamou servides, mas no so servides porque
derivam automaticamente da lei, so restries ao proprietrio
do solo que beneficiam o superficirio.

Antes de comear a construo ou plantao o proprietrio do
solo tem o direito de continuar a usar e fruir, desde que isso no
impea a construo ou plantao (art. 1532 do CC).
igualmente o proprietrio do solo que pode utilizar a parte do
solo ou sub-solo que no esteja afectada ao superficirio [art.
1533 do CC (ainda no abrange o sub-solo)].

Quanto s obrigaes do superficirio O superficirio
pode estar obrigado a pagar o cnone superficirio que constitui
96
no fundo a principal vantagem que o fundeiro pode retirar da
constituio do direito de superfcie.

O cnone superficirio depende de ter sido convencionado e s
assume a configurao exacta de cnone superficirio se tiver
natureza peridica e vencimento anual (art. 1530 do CC).

No sendo obrigao real, nem nus real, a clusula que
estabelece o cnone superficirio registvel na constituio do
direito de superfcie e, por isso, acaba por ser oponvel a
terceiros, se o superficirio transmitir os seus direitos quem
adquirir fica logo obrigado, pelo menos, a partir da.

O superficirio est obrigado a dar preferncia ao fundeiro (art.
1535 do CC), no caso de querer transmitir o seu direito por
venda ou dao em cumprimento, embora esta preferncia
esteja no ltimo lugar as preferncias reais.

O direito de superfcie um direito que tanto pode ter natureza
perptua como temporria, embora o mais vulgar seja a
temporria. Neste caso, verificado o prazo, o proprietrio do solo
torna-se automaticamente, por acesso, proprietrio da
construo ou plantao que antes pertencia ao superficirio
(art. 1538 n1 do CC).

Em princpio nesta situao o superficirio tem o direito de ser
compensado pelo enriquecimento sem causa que o fundeiro
obtm com a aquisio da construo ou plantao, art. 1538
n2 do CC, mas admite-se que se estipule o contrrio. Esta
estipulao em contrrio a situao mais frequente na prtica,
neste caso em que no acto de constituio o superficirio
renncia a qualquer indemnizao, a propriedade do
superficirio sobre a construo ou plantao alm de ser
temporria tambm especialmente limitada, porque o fundeiro
tem uma expectativa jurdica, o que implica que o superficirio
deva conservar a construo ou plantao em favor do
proprietrio do solo, porque caso contrrio responde pelas
deterioraes que pelo menos sejam imputveis (a falta de
conservao negligente art. 1538 n3 do CC).

O superficirio apesar de ser proprietrio tem obrigaes de
conservao da coisa perante o fundeiro que limita a sua
propriedade. Se a superfcie for perptua estas obrigaes no
existem, embora se a superfcie se extinguir por outra razo
qualquer que no seja a destruio da construo ou plantao
97
o proprietrio do solo tambm se torna automaticamente
proprietrio da construo ou plantao no estado em que a
coisa se encontrar.

SERVIDES PREDIAIS art. 1543 e ss do CC So direitos reais
com uma caracterstica muito especfica que o facto de serem
direitos subjectivamente reais, porque o respectivo titular
determinado pela titularidade de outro direito real. uma
situao muito parecida com a obrigao real, mas ao contrrio.

As servides prediais, nos termos do art. 1543 do CC, supem
necessariamente dois prdios: prdio que concede a utilidade
prdio serviente e o prdio que beneficia dessa utilidade
prdio dominante. O titular da servido ser a pessoa que for
titular do direito de propriedade sobre o prdio dominante, dado
que a servido predial inseparvel (art. 1545 do CC), tanto do
prdio serviente como do prdio dominante.

Alm dos dois prdios supem-se que esses prdios pertencem
a donos diferentes. possvel que exista uma situao
substancial e praticamente igual a uma servido quando os
prdios pertencem mesma pessoa, mas como nesse caso falta
um pressuposto para que exista servido, existe ento uma
serventia.

Por outro lado, para existir servido necessrio que a utilidade
proporcionada pelo prdio serviente deva ser obtida atravs do
prdio dominante, o que quer dizer que a utilidade tem sempre
que estar relacionada com a finalidade econmica do prdio
dominante e no directamente com a pessoa que seja
proprietria do prdio dominante, assim verdade, por
exemplo, que uma servido de passagem proporciona uma
utilidade ao prdio dominante que passa a ter um acesso que
no tinha, mas tambm verdade que o direito de passar num
prdio vizinho pode ser constitudo a ttulo de servido se esse
direito de passar constituir uma vantagem objectiva para o
prdio dominante.

Ex: o direito de caar num determinado terreno alheio poder
ser uma servido predial se estiver relacionado com o fim
econmico do prdio dominante (se este for uma estalagem de
caadores).

Ao contrrio, se a vantagem proporcionada pela servido for um
benefcio directo do proprietrio dominante j falta um
98
pressuposto para a servido predial, h sim uma servido
pessoal.

A servido pessoal entre ns no , nem pode ser direito real
devido regra da taxatividade. No mximo ter a natureza de
um direito pessoal de gozo.

A servido predial proporciona apenas uma determinada
utilidade um direito de gozo que atribui ao seu titular um nico
benefcio, no caso da servido de passagem passar. (Servido
de guas, servido de aqueduto, servido de vistas). Da ser
designado por servides prediais. So direitos de gozo com
contedo muito restrito, esse contedo restrito tanto pode ser
de uso ou de fruio, embora o mais frequente que sejam
servides com poderes de utilizao, uso sobre prdio alheio.

AS SERVIDES PREDIAIS CLASSIFICAM-SE EM:

Servides Legais e Servides Voluntrias

As servides legais so as servides coercivas e as servides
voluntrias so as servides no coercivas. A servido
voluntria tanto pode ser constituda por contrato, como por
outro modo qualquer admissvel.

As servides legais podem ser constitudas unilateralmente
atravs de sentena ou acto administrativo, art. 1547 n2 do
CC. No tm que ser constitudas assim, as servides legais
tanto podem ser constitudas nos termos do art 1547 n1 do CC
(negcio jurdico ou usucapio ou destinao do pai de famlia)
ou nos termos do n2. Note-se que no deixam de ser legais
qualquer que tenha sido o modo de constituio.

Se uma servido for constituda por contrato, tanto pode ser
servido legal ou voluntria, depende de saber se no existisse
o contrato poderia ser constituda por sentena ou acto
administrativo, se poderia servido legal, se no poderia
servido voluntria.

Esta classificao tem implicaes a 3 nveis (um
eventual):

Tem consequncias ao nvel do contedo da servido, da
utilidade proporcionada pela servido.

99
Nas servides legais concede-se um poder ao proprietrio do
prdio dominante que lhe permite impor uma onerao ao
proprietrio do prdio serviente, contra o qual o serviente no
pode fazer nada, um caso de expropriao por utilidade
particular.
O contedo das servides legais um contedo tpico, a lei s
concede o tal poder potestativo constitutivo para situaes
tipificadas.

Ex: na servido de passagem a lei s concede o poder
potestativo para a servido de passagem a favor do prdio
encravado ou a favor do prdio que pretenda obter passagem
para aproveitamento de guas pblicas para gastos domsticos.
S nestes dois casos a servido legal.

Alm das servides de passagem, s existem as servides de
guas (arts. 1557 a 1563 do CC), servides de aqueduto (arts.
1557, 1558 e 1561 do CC) ou servides de escoamento de
guas soberantes (art. 1563 do CC), por conseguinte, o
disposto no art. 1544 do CC relativo atipicidade do contedo
das servides aplica-se apenas s servides voluntrias, s
nestas existe o poder de estabelecer a servido, em princpio
para qualquer utilidade.

As servides legais tm um modo especfico de extino que em
geral no funciona para as voluntrias, as legais qualquer que
tenha sido o modo da sua constituio extinguem-se por causa
da desnecessidade, por causa do desaparecimento dos
pressuposto que permitiam a constituio coerciva, art. 1569
do CC, essa desnecessidade no extingue automaticamente,
tem de ser invocada pelo proprietrio do prdio serviente.

As servides voluntrias em regra no se extinguem por
desnecessidade, salvo as servides voluntrias constitudas por
usucapio, art. 1569 n2. Uma servido voluntria constituda
por contrato, por testamento ou por destinao do pai de famlia
no se extingue por desnecessidade, embora possa extinguir-se
pelo no uso.

Eventual: a servido legal se for efectivamente constituda por
sentena ou acto administrativo, se for efectivamente imposta,
origina responsabilidade civil por factos ilcitos contra o
proprietrio do prdio dominante que, por isso, ter que
indemnizar o proprietrio do prdio serviente pelo prejuzo da
diminuio do valor que o prdio serviente ir sofrer por causa
da constituio da servido.
100

J decorria esta consequncia da qualificao como
expropriao, mas a lei para cada espcie de servido legal
especificou (servido de passagem 1554 do CC e servido de
guas arts. 1557 n1, 1558 n1, 1561 n2 e 1562 do CC).

As servides legais so aquelas que podem ser constitudas
unilateralmente, mas tem que se verificar um acto de
constituio, por isso, no so legais no sentido de resultarem
directamente da lei.

Se eventualmente existirem direito a favor de terceiros que
resultam directamente da lei estamos perante restries legais,
ainda que substancialmente esteja preenchido o modelo da
servido.

Ex: art. 1349 n1 do CC em que pode estar verificada uma
situao semelhante servido, mas resulta directamente da
lei, no necessita de um acto constitutivo e, por isso, restrio.

Na servido legal, ainda que se trate de um caso de extrema
necessidade, como o caso da servido de passagem, enquanto a
servido no estiver constituda no h ainda o direito de
passar, no caso do art. 1550 do CC e, por isso, se o proprietrio
do prdio encravado comear a passar sem antes constituir a
servido est a praticar um acto ilcito que pode originar
responsabilidades.

Servides Aparentes e Servides no aparentes
(art. 1548 n2 do CC):

As servides aparentes so aquelas que se manifestam
externamente por sinais visveis e permanentes, no pelo
exerccio, por marcar num prdio ou no outro, normalmente
serviente, que identificam, pelo menos, a possibilidade da
servido existir.

Exemplos:
- Numa servido de passagem a marca a estrada ou
caminho que revela a passagem.
- Na servido de luz as marcas so as janelas ou portas
abertas a menos de 1,5mt do prdio vizinho.

Mesmo que o titular da servido actue publicamente s isso no
chega para caracterizar a servido como aparente,
101
independentemente disso tem que existir os sinais visveis e
permanentes

Consequncias:
- arts. 1548 e 1293 a) do CC, as servides no aparentes no
podem ser constitudas por usucapio.
As servides no aparentes so aquelas que no se
manifestam externamente por sinais visveis, regra geral
tambm no podem ser constitudas atravs de destinao do
pai de famlia (art. 1559 do CC).

A destinao do pai de famlia pressupe a existncia de uma
serventia, ou seja, um prdio proporciona uma utilidade a outro
prdio s que ambos os prdios pertencem mesma pessoa,
falta um pressuposto para a constituio de uma servido, por
isso, h uma serventia, mas se porventura algum dos prdios
passar a pertencer a proprietrio diferente est verificado o
pressuposto que falta, nessa altura constitu-se a servido de
harmonia com a serventia que existia, desde que no acto de
transferncia da propriedade de um dos prdios no se
estabelea o contrrio, e desde que essa serventia se revelasse
por sinais visveis e permanentes. Regra geral, pressupem-se
que a serventia aparente e, por isso, a servido que resulta da
serventia aparente, dado que tem o mesmo contedo.

A excepo est constituda por aqueles casos em que a
separao das propriedades no envolve terceiros.

Ex: partilha entre herdeiros ou entre comproprietrios, como os
herdeiros so considerados continuadores do autor da sucesso
no so havidos como terceiros, por isso, dispensa-se os sinais
visveis e permanentes, porque os herdeiros conhecem a
situao.

As servides no aparentes, regra geral, no podem ser
defendidas atravs das aces possessrias (art. 1280 do CC),
ao passo que as servides aparentes tanto podem ser
defendidas atravs das aco possessrias ou aces petitrias
(defesa do direito).

Nas servides no aparentes, externamente no se consegue
distinguir se a pessoa que beneficia de certa utilidade actua
como possuidor ou actua como detentor.
102
As aces possessrias servem apenas para defesa da posse,
no da deteno. Nas aparentes h revelao externa da
existncia da posse.

Efeitos do Registo:

Nas servides aparentes o registo da sua constituio tem efeito
enunciativo (art. 5 n2 b) do CRPredial), nestas servides os
sinais visveis e permanentes j do publicidade, o registo serve
para reiterar a publicidade.

Nas servides no aparentes o efeito do registo da sua
constituio o efeito normal (efeito consolidativo) art. 5 n1
do CRPredial.

Servides Positivas e Servides Negativas
Servides Desvinculativas

As servides positivas so aquelas que permitem ao titular da
servido a pratica de actos que significam uma intromisso com
a propriedade do prdio serviente e, por isso, o proprietrio do
prdio serviente fica numa situao de sujeio, tem que tolerar
essa intromisso como o caso da servido de passagem.

As servides negativas so aquelas que implicam intromisso
na propriedade do prdio serviente, ficando o titular desse
prdio apenas na situao de no poder praticar actos que
impeam o exerccio da servido. O proprietrio do prdio
serviente fica numa situao de absteno, vale perante
qualquer pessoa, mas o proprietrio do prdio serviente sente
mais do que outra pessoa qualquer.

Com este critrio retira-se uma consequncia:

As servides negativas so no aparentes, se as negativas so
no aparentes esto submetidas ao regime das no aparentes.

Servides desvinculativas tem-se entendido que ao lado
das servides positivas e servides negativas surgem as
servides desvinculativas, estas caracterizam-se pela sua
funo, so aquelas servides que qualquer que seja a utilidade
que proporcionam implicam que por causa da servido o
103
proprietrio do prdio dominante fique isento / desvinculado do
respeito por uma limitao de vizinhana.

Constituda a servido, o titular da servido deixa de estar
limitado desde que a limitao seja legal, mas imposta no
interesse de vizinhos, art. 1346 do CC.

POSSE ART. 1251 E SS DO CC

A posse tem de caracterstico o facto de consistir num domnio
de facto, numa situao que acima de tudo tem natureza
factual, mas que apesar disso tem relevncia jurdica dado que
tem efeitos jurdico, art. 1268 e ss do CC.
A razo pela qual uma pura situao de facto tem relevncia
jurdica em si mesmo muito discutvel. Uma das razes
possveis reside no facto de, por regra, a pessoa que tem o
domnio de facto, tem esse domnio justificado num
determinado direito real. Por exemplo, algum tem em seu
poder um automvel porque proprietrio.

No entanto, as razes que justificam o domnio de facto so
razes que se tornam indiferentes para que esse domnio de
facto tenha efeitos. Talvez a razo pela qual existe o instituto
jurdico da posse seja o de na normalidade o domnio de facto
estar fundamentado num direito real. Mas para fazer valer a
posse essa razo no tem de ser invocada, nem provada, por
isso, tanto tem posse o proprietrio, como o usufruturio, como
aquele que comprou ilicitamente, seja porque no foi observada
a forma legal, ou por falta de legitimidade como o ladro ou o
usurpador.

Distino entre Posse Formal e Posse Causal

Posse Causal verifica-se quando o tal domnio de facto est
fundamentado na titularidade de um direito real, por exemplo, o
proprietrio e o usufruturio tm posse causal.

Posse Formal existe apenas a aparncia de titularidade,
aquele que tem o domnio de facto actua como se tivesse na
titularidade do um direito real, mas sem ter esse direito. S na
forma que parece o exerccio de um direito. Exemplo:
Comprador de bens alheios, comprador sem escritura pblica,
ladro, usurpador, promitente comprador ...

104
Esta distino no tem qualquer implicao jurdica, porque o
regime da posse aplicvel indistintamente ao possuidor formal
e ao possuidor causal, o que importa que ambos os casos
exista posse.

verdade que o regime da posse est fundamentalmente
pensado para a posse formal, no s porque h determinados
aspectos do regime que so inconcebveis para a posse causal e
na posse causal o possuidor tem o regime prprio do direito que
justifica a posse.

A posse causal depende da opo do possuidor invocar um
regime ou outro e por vezes h vantagens em invocar o regime
da posse. Ao nvel das aces, por regra mais fcil obter
provimento numa aco possessria, pois como est em
discusso a titularidade do direito, em geral, a prova no
complicada, consiste apenas na demonstrao de que h posse,
geralmente por testemunhas. O direito real no se prova por
testemunhas.

Como o regime est fundamentalmente pensado para a posse
formal surge o problema de determinar quem que se
considera possuidor. Do ponto de vista do domnio de facto
sobre uma coisa juridicamente s h duas qualificaes
possveis posse ou deteno. A relevncia da qualificao est
na deteno ser por si prpria juridicamente irrelevante. O
detentor no beneficia dos efeitos da posse, logo a questo da
distino entre posse e deteno saber se o domnio de facto
tem ou no efeitos jurdicos.

CONCEPO OBJECTIVA DA POSSE:

Desde que exista domnio de facto, em princpio, h posse a
menos que a prpria lei tenha qualificado o caso concreto como
um caso de deteno. O raciocnio o da regra excepo, na
prtica tende se verificar se o caso concreto se resume a
alguma excepo, se no estamos perante Posse.

A lei compatvel com esta concepo, pois no art. 1252 do CC
em caso de dvida se no for possvel demonstrar se aquele que
tem o domnio de facto possuidor ou detentor, presume-se que
possuidor.

Os casos de deteno aparecem previstos no art. 1253 do CC,
o que seria configurvel como os casos excepcionais em que a
105
lei estabeleceu que o domnio de facto qualificvel no como
posse, mas como deteno.

O art. 1253 do CC tendo a aparncia de norma excepcional, na
prtica no funciona como norma excepcional, pois tem
natureza muito genrica. Assim no art. 1253 do CC in fine
acaba-se por resumi-lo, nestes termos, so detentores todos
aqueles que possuem em nome de outra pessoa. Como no tem
caracter determinado no excepo, uma contra-regra.

CONCEPO SUBJECTIVA DA POSSE:

Alm do domnio de facto exige-se para haver posse que aquele
que tem o domnio de facto exera esse domnio de facto com
uma determinada inteno, com a inteno de actuao como
se tivesse o direito.

O que tem o domnio de facto s ser possuidor se actuar com a
inteno de se comportar como, por exemplo, proprietrio ou
usufruturio.

necessrio o corpus domnio de facto sobre a coisa e o
animus possidendi inteno de actuar como se tivesse o
direito.

Este animus, dado que um elemento puramente subjectivo
no pode ser provado autonomamente, o animus s pode ser
presumido a partir de determinados elementos objectivos o que
conduz a uma distino dentro da concepo subjectiva que
distingue:

CONCEPO SUBJECTIVA DO ANIMUS AVALIADO EM CONCRETO:
(jurisprudncia) a inteno deduz-se a partir dos actos
concretamente praticados, isto , se aqueles que tem o
domnio de facto praticou actos como se fosse o
proprietrio, presume-se o animus e haver posse. Ex: o
promitente comprador obtm a entrega da coisa, se no
tiver mais nenhuma actuao no se pode presumir o
animus; se fez melhoramentos ou contratou servios de
gs ou luz, se pagou as prestaes de condomnio, tem
uma actuao correspondente actuao normal do
proprietrio, assim presume-se o animus, tendo posse
formal.

106
CONCEPO SUBJECTIVA DO ANIMUS AVALIADO EM ABSTRACTO: o
que importa o fundamento que est na origem do
domnio de facto, o que importa como que se obteve o
domnio. Se o domnio de facto foi obtido com base num
acto jurdico apto a transmitir um direito de gozo,
presume-se o animus e, portanto, haver posse
independentemente da validade formal do acto jurdico. Ao
contrrio, se o domnio de facto obtido com outro
fundamento qualquer no se presume o animus e,
portanto, haver deteno. Ex: o promitente comprador
tem sempre deteno, porque o seu domnio de facto est
fundamentado num acto que no apto a transmitir um
direito de gozo.

Ambas so compatveis com a lei, uma vez que a alnea a) do
art. 1253 do CC, contrario, declara que h deteno quando
aquele que tem o domnio de facto actua sem inteno de agir
como beneficirio, assim contrrio, aquele que actua com
inteno de agir como beneficirio tem a posse.

Na jurisprudncia adopta-se quase sempre a concepo
subjectiva do animus avaliado em concreto (com base nos actos
concretamente praticados).

De qualquer modo, mesmo que se adopte a concepo objectiva
preciso salientar que desde que haja domnio de facto h
posse, excepto se a lei estabelecer que naquele caso h
deteno, o que quer dizer que indiferente a razo / causa do
domnio de facto, isto , na concepo objectiva tanto faz que o
domnio de facto seja referido propriedade, usufruto,
comodato, depsito ou arrendamento e, por isso, o mbito da
posse muitssimo mais largo. Os casos de posse so muito
mais numerosos do que na concepo subjectiva.
Mesmo que se entenda que prefervel a concepo objectiva
preciso ter em ateno que o art. 1251 do CC s considera
haver posse quando o domnio de facto se refira ao exerccio do
direito de propriedade ou de outros direitos reais, por isso, se o
domnio de facto se referir a outro direito qualquer que no seja
real pelo menos no h posse para efeitos do art. 1268 do CC.
A posse que no se refira a um direito real no tem pelo menos
todos os efeitos da posse previstos no art. 1268 do CC, esses
efeitos esto reservados para o domnio de facto de um direito
real.

MODOS DE AQUISIO DA POSSE: (ART. 1263 E SS DO CC)
107

AQUISIO ORIGINRIA:
- Apossamento (art. 1263 a) do CC),
- Inverso do ttulo da posse (arts. 1263 d) e 1265 do
CC).

AQUISIO DERIVADA:
- Tradio da coisa,
- Constituto provisrio (arts. 1263 c) e 1264 do CC),
- Sucesso na posse (art. 1255 do CC),
- Traditio brevi manu (no est formalmente previsto).

MODOS AQUISIO ORIGINRIA DA POSSE:

Apossamento (art. 1263 a) do CC) supe que algum coloca
uma coisa sobre o seu domnio de facto contra a vontade, ou
pelo menos sem a participao da vontade de quem at ento
tinha o domnio de facto, desde que se pratiquem actos
materiais que permitam afirmar que a coisa passa a estar
colocada sobre o domnio factual de certa pessoa.

O art. 1263 a) do CC refere que essa prtica deve ser reiterada.
Tem-se entendido que no se pode entender letra a
reiterao, o que importa que existam actos com intensidade
suficiente para revelarem a apropriao. A reiterao no
necessria nas coisas mveis, pois o acto de subtraco da
coisa j revela o domnio de facto.
A prtica de actos materiais tem de ser feita com publicidade, a
publicidade a que se refere o art. 1263 a) do CC tem o mesmo
alcance que resulta do art. 1262 do CC, ou seja, h publicidade
quando os actos praticados sejam susceptveis de ser
conhecidos pelos interessados (pessoas) que podem ser
afectados, pelo que, a falta de publicidade no impede a
aquisio da posse, o que impede que a posse adquirida sem
publicidade seja eficaz perante os tais interessados, o que
significa que aquele que adquire sem publicidade no pode
invocar a usucapio mesmo que j tenham decorridos os prazos
do art. 1297 do CC e contra os interessados tambm no corre,
enquanto a posse for oculta, nem o prazo de perda da posse do
art. 1267 n1 d) do CC, nem corre o prazo de caducidade para
as aces possessrias (art. 1282 do CC). De qualquer maneira,
mesmo sem publicidade adquire-se a posse desde que haja a
prtica de actos materiais com intensidade.
A publicidade um requisito de eficcia e no um requisito
constitutivo.
108

Inverso do ttulo da posse a inverso do ttulo supe um
detentor, um modo de aquisio originria da posse a favor de
quem antes de adquirir a posse era j detentor e, por isso, a
inverso permite que o domnio de facto do detentor seja re-
qualificado. De acordo com o art. 1265 do CC a inverso
admite:

- Inverso por oposio do detentor contra o
possuidor: verifica-se quando o detentor passa a ter um
comportamento factual que incompatvel com o
reconhecimento da posse a outra pessoa, desde que esse
comportamento incompatvel seja conhecido pela pessoa
cuja posse afectada.
A deteno sempre uma posse em nome de outra
pessoa, ou seja, a existncia de um detentor supe
sempre um possuidor. O possuidor mantm a sua posse
mesmo existindo um detentor, porque o possuidor possui
atravs do detentor, art. 1251 do CC. Por isso, o detentor
ainda que tenha o domnio de facto tem esse domnio de
facto no em nome prprio, mas em nome de outra
pessoa.
A inverso implica que o detentor passe a ter uma
actuao / domnio de facto em nome prprio. necessrio
para que isto acontea que o detentor assuma uma
actuao incompatvel com a posse de outra pessoa.

Ex: o arrendatrio deixa de pagar a renda, no s porque
deixou de pagar a renda que o arrendatrio tem uma
actuao incompatvel com a do senhorio. S haver
inverso se deixar de pagar a renda porque passou a
actuar como se o local arrendado lhe pertencesse. Tem de
assumir perante o senhorio que no admite a posse do
senhorio. Implica um conflito, o simples facto do detentor
passar a actuar como titular do direito, esse facto no lhe
d o direito.
Verificada a oposio o detentor passa a possuidor formal,
mas pelo menos imediatamente no modifica a situao
jurdica do que j era possuidor, isto , se o senhorio
proprietrio (tem posse causal), no deixa de ser
proprietrio s porque o arrendatrio comeou a actuar
como proprietrio. Do ponto de vista possessrio o
senhorio no perde a posse, dado que segundo o art.
1267 n1 d) do CC a posse s se perder se
eventualmente tiver decorrido um ano desde a data de
oposio sem que o possuidor reaja. O possuidor pode
109
reagir atravs das aces possessrias sujeitas ao prazo
de caducidade de um ano (art. 1282 do CC). S do ponto
de vista factual que h uma modificao o detentor
passa a possuidor mudando com isso a sua situao
jurdica.

- Inverso por causa de acto de terceiro: supe-se
tambm que o detentor passa a actuar de uma forma que
implicar o no reconhecimento da posse de outrm. Ex: o
arrendatrio passa a actuar como se fosse proprietrio,
mas a justificao para esta mudana de comportamento
est no facto de o detentor ter obtido a seu favor a
verificao de um acto translativo celebrado com o
terceiro, mas que justifica a mudana de comportamento.

Exemplo: Contrato-promessa de compra e venda

A (senhorio) ------------------------------- B (arrendatrio)
+ 7 venda do local arrendado
C

O B est a comprar a quem no proprietrio e, portanto a
compra e venda C B invlida. Do ponto de vista da
titularidade do direito no aconteceu nada, B no adquiriu a
propriedade mas o B arrendatrio / detentor passa a ter uma
justificao para actuar diferentemente, a verdade que tem
um contrato de compra e venda a seu favor e na normalidade
quem compra passa a actuar como proprietrio. O facto de ter
comprado invalidamente justifica a mudana de
comportamento. De imediato a situao jurdica de A possuidor
mantm-se, acontece que est sujeito ao prazo dos arts. 1267
n1 d) e 1282 do CC.

Quando algum adquire a posse originariamente de imediato
no h nenhuma consequncia jurdica relativa pessoa que
sofre a perda do domnio de facto. A nica alterao jurdica
do ponto de vista do adquirente que passa a ter a posse.
Do ponto de vista factual a pessoa perde parcialmente o seu
domnio de facto e se no reagir antecipadamente pode sofrer
consequncias jurdicas: perde a posse e o direito de recorrer s
aces possessrias, pelo menos no ano subsequente
aquisio originria, juridicamente h duas posses:
- a posse daquele que j a tinha esbulhado,
- e a posse daquele que adquiriu originariamente
esbulhador.

110
S uma das posses que contm o domnio de facto a do
esbulhador a posse do esbulhado mantm-se porque nos
termos do art. 1257 do CC a posse mantm-se enquanto durar
o exerccio do domnio de facto ou enquanto durar a
possibilidade e exercer esse domnio de facto. Como o
esbulhado mantm no prazo de um ano o direito de se defender
atravs das aces possessrias, durante esse ano tem a
possibilidade de recuperar o domnio de facto e portanto
continuar a exercer.

Alm disso, o esbulhado se tem posse causal mesmo que deixe
caducar o prazo para intentar a aco possessria mantm
ainda a possibilidade de se defender atravs das aces
prprias para a defesa do direito real subjacente posse.
Ex: A perde a posse, mas recupera-a se intentar a aco de
reinvidicao.

MODOS AQUISIO DERIVADA DA POSSE:

Tradio e entrega da coisa (art. 1263 b) do CC) verifica-
se quando o anterior possuidor faz a entrega da coisa a outra
pessoa com a finalidade de ceder a sua posse, isto , para que
haja aquisio da posse nos termos do art. 1263 b) do CC
necessrio que se verifique a perda da posse correspondente
nos termos do art. 1267 c) do CC.

No sempre que se faz a entrega que se transmite a posse,
porque a entrega pode ser feita a ttulo de deteno, nesse caso
no h cedncia da posse, h entrega mas sem cedncia da
posse.

Normalmente avalia-se a entrega da coisa para efeitos de
cedncia de posse atravs do acto jurdico que fundamenta essa
entrega, isto , se a entrega feita com base num acto jurdico
que sirva para transmitir ou constituir um direito real, a entrega
implica cedncia da posse. Ao contrrio, se se trata de um acto
no translativo a entrega constitui uma deteno em favor da
pessoa que recebe a coisa.

S h aquisio da posse atravs da entrega desde que essa
entrega seja feita pelo anterior possuidor, se efectuada por um
detentor no h aquisio da posse.

A (senhorio)

+
111
B (arrendatrio)

(vende e entrega)
C

A entrega est feita, mas feita por um no possuidor, C no
adquire posse pela entrega. Pode adquirir por fora da alnea a).

Constituto Possessrio (arts. 1263 c) e 1264 do CC) O
constituto possessrio, em geral, o modo de aquisio da
posse sem entrega, ou seja, aquele que adquire posse no
adquire o domnio de facto por si prprio, adquire-se antes
atravs de outra pessoa, art. 1252 n1 do CC, adquire esse
domnio de facto por intermdio de outrm.

Existem duas modalidades:

- o art. 1264 n1 do CC: o constituto possessrio verifica-se
quando o possuidor celebra com outra pessoa um acto
translativo que me princpio obrigaria entrega, mas
simultaneamente verifica-se outro facto qualquer que justifica a
manuteno da coisa em poder do alienante embora a ttulo de
deteno. No fundo a coisa no entregue, porque aquele que
devia entregar tem um ttulo que justifica a manuteno da
coisa em seu poder a ttulo de deteno.

Exemplo:

A
Posse

Venda
B
+
Empresta / arrenda / tolera

Ou h dois actos em simultneo ou pelo menos existe a
tolerncia do adquirente manter a coisa em seu poder.

B adquire a posse, mas exerce-a atravs do A, dado que a
entrega nunca efectuada. letra o constituto possessrio
funcionaria apenas no caso de transmisso de posse causal,
porque se diz no artigo que quem faz a transmisso o titular
do direito real que aquele que tem a posse causal. No entanto
no h razo para que no funcione tambm para a aquisio
de posse formal.

- o art. 1264 n2 do CC: verifica-se quando a coisa que deveria
ser entregue por causa do acto translativo est na deteno de
112
um terceiro, nesse caso, o adquirente torna-se possuidor apesar
de a coisa estar e permanecer na deteno desse terceiro.

Exemplo:

A
Posse

Venda
C
N
B
Arrendatrio

C adquire a posse sem a entrega efectiva, porque a coisa est e
ir permanecer na deteno de B.

A posse adquirida sem entrega porque se adquire por
intermdio de outra pessoa.

Tradictio brevi manu um caso em que tambm se adquire
a posse sem a entrega da coisa, mas neste caso, ao contrrio do
constituto possessrio, porque a coisa j tinha sido
antecipadamente entregue, embora a ttulo de deteno. No
fundo a tradictio brevi manu um modo de aquisio derivada
da posse a favor do detentor, o que pressupe que a coisa tenha
sido entregue a ttulo de deteno.

Ex: A arrendou a B, se A vender ao B, B torna-se possuidor
apenas porque obtm um outro ttulo, acto translativo que
permite mudar a causa que justificava o domnio de facto. B
tinha uma causa que justificava a deteno contrato de
arrendamento passa a ter uma causa que justifica a posse
contrato de compra e venda.

Tal como na inverso do ttulo da posse a mudana da
qualificao jurdica obtida sem interveno do possuidor,
enquanto que na tradictio brevi manu obtida com o
consentimento do possuidor. No se faz a entrega porque a
entraga j estava feita.

Sucesso na posse (art. 1255 do CC) neste caso a
aquisio da posse verifca-se por sucesso mortis causa. Surge
o problema de saber se a sucesso mortis causa uma
transmisso propriamente dita ou no?
Para o Professor uma transmisso com regime especial, assim
sendo, a sucesso na posse um modo de aquisio derivada
com uma especialidade que resulta do art. 1255 do CC os
sucessores so juridicamente considerados continuadores do
113
autor da sucesso, o que significa que a posse dos sucessores
exactamente a mesma que tinha o autor da sucesso e da
decorre que as caractersticas que essa posse tinha na
titularidade do autor da sucesso mantem-se exactamente as
mesmas com os sucessores.

Ex: se a posse do autor da suceso era posse de m f nos
termos do art. 1260 do CC, a posse dos sucessores
necessariamente tambm de m f, ainda que os sucessores
estejam de boa f.

A posse dos sucessores no comea no momento em que os
sucessores efectivamente adquirem, ao contrrio, comea no
instante em que comeou para o autor da sucesso.

Na aquisio derivada tambm possvel ao possuidor actual
juntar o tempo de posse de anteriores possuidores.

Os sucessores a que se refere o art. 1255 do CC so apenas os
herdeiros no os legatrios, porque juridicamente os legatrios
so apenas credores da herana e, portanto, adquirem a posse
nos termos normais do art. 1263 do CC. S os herdeiros que
so continuadores. Os legatrios so os que sucedem em bens
determinados; os herdeiros sucedem numa massa de bens
indeterminada partida.

ESPCIES DE POSSE: (CARACTERSTICAS DA POSSE)

So aspectos qualificativos da posse que tm relevncia para
fixar efeitos jurdicos da posse.

De acordo com a lei existem 4 espcies de posse:

- posse titulada e posse no titulada, art. 1259 do
CC,
- posse de boa f e posse de m f, art. 1260 do CC,
- posse violenta e posse pacfica, art. 1261 do CC,
- posse pblica e posse oculta, art. 1262 do CC.

114
Posse titulada e posse no titulada, art. 1259 do CC a
distino entre posse titulada e posse no titulada est
relacionada com a causa de aquisio da posse.

Se a posse foi adquirida com base num determinado ttulo a
posse titulada, caso contrrio, no titulada.

Para este efeito considera-se ttulo ou modo legtimo de adquirir,
o acto jurdico translativo ou constitutivo de direitos reais que
impliquem a posse de uma coisa, desde que, por um lado, esse
ttulo seja juridicamente existente e desde que tenha observado
a forma exigida para esse acto.
Supe-se que esse acto no vlido, porque se for vlido ento
adquiriu-se efectivamente o direito objecto desse acto jurdico e
portanto a posse causal, a posse causal no susceptvel
destas classificaes.
O ttulo tem que ser um acto que segundo o seu tipo legal seja
susceptvel de transmitir ou constituir direitos reais, mas que no
caso concreto no tenha transmitido. E para a posse ser titulada
supe-se que no transmitiu, porque se verifica um vcio
substancial ex: falta de legitimidade do alienante.

Uma vez que se pressupe que o ttulo invlido isso significa
que a posse no se adquiriu por causa desse ttulo, acontece
que a aquisio da posse ocorreu porque se verificou um acto
translativo.

Ex:

A
Art. 892 do CC
Venda

B

A no tinha legitimidade, a venda nula. Temos um contrato
invlido, mas se o A entregou ao B ao abrigo do art. 1263 b) do
CC, B adquiriu posse por causa motivada por um acto
translativo que no caso no transmitiu porque h uma
invalidade, mas que fundamenta a entrega da coisa.

B tem posse titulada ou no titulada? Posse adquirida pela
entrega, o que preciso saber se se caracteriza por titulada
ou no titulada.
Se o vcio for de ilegitimidade do vendedor a posse titulada.
Se alm ilegitimidade houver um vcio de forma a posse no
titulada.
115

Para a posse ser titulada necessrio que exista um acto
jurdico translativo que esteja a fundamentar a aquisio da
posse. necessrio que tenha ocorrido um acto qualquer de
aquisio da posse, nos termos do art. 1263 do CC, em
princpio um acto de aquisio derivada, e que esse acto de
aquisio da posse esteja fundamentado no tal acto translativo.

Ex:

A
Art. 892 do CC
Venda

B

Se A no entrega a coisa a B no tem posse, por isso, no faz
sentido determinar se titulada ou no titulada. S faz sentido
se ocorrer aquisio da posse.

Para ser titulada pressupe-se que essa acto translativo
invlido, se for invlido verifica-se aquisio de posse causal
(adquire-se o prprio direito real e, por isso, no faz sentido
qualificar como titulada ou no titulada). Supe-se que a
invalidade substancial, portanto, contrrio, se a invalidade
for de natureza formal a posse no titulado.

A posse titulada s por si no tem relevncia nenhuma, s tem
relevncia se o ttulo for registado, seria escusado admitir uma
posse titulada com invalidade formal porque o ttulo numa
hiptese destas nunca teria acesso ao registo, pois a invalidade
formal uma invalidade patente.
O argumento para sustentar a invalidade formal determina que
a aquisio da posse no titulada um argumento contrrio.

contrrio, a posse no titulada quando:

nem sequer existe um acto translativo (ex: posse do
promitente-comprador, falta o acto translativo),
o acto translativo for formalmente invlido,
o acto translativo tiver um vcio substancial que conduza
inexistncia jurdica (ex: coaco fsica), se o acto
juridicamente inexistente no pode ter qualquer
relevncia jurdica.

discutvel a situao do simulador adquirente quando a
simulao seja absoluta, se a simulao for absoluta e se se
116
provar a simulao a posse no titulada, porque nem sequer
posse, o simulador tem na melhor das hipteses a deteno,
pois possui no interesse do outro.

Posse de boa f e posse de m f, art. 1260 do CC o
critrio para aferio da boa ou m f de raiz subjectiva, tem
de se averigurar se no momento da aquisio o possuidor sabia
ou no sabia que estava a lesar um direito de terceiro, se sabia
m f, se no sabia boa f.

O critrio para aferir o critrio da pessoa de normal diligncia,
sendo certo que, para facilitar a aplicao estabeleceu-se duas
presunes:

A posse titulada de boa f e a posse no titulada de
m f, art. 1260 n2 do CC.
A posse violenta sempre de m f, art. 1261 do CC,
sendo uma presuno inilidvel.

A distino entre posse de boa f e m f tem relevncia
a trs niveis:

No caso da posse de boa f, art. 1270 do CC, o possuidor
tem direito aos rendimentos (frutos) da coisa enquanto
estiver de boa f, mesmo que no chegue ao usucapio,
pelo menos adquiriu definitivamente os rendimentos da
coisa.
Ao contrrio, o possuidor de m f no s no tem direito
aos rendimentos, como sancionado, dado que tem a
obrigao de indemnizar o proprietrio da coisa pelos
rendimentos que um proprietrio diligente teria obtido, ou
seja, se se provar que o possuidor no actuou como
actuaria um proprietrio diligente, responde pela falta de
diligncia, art. 1271 do CC

No caso das benfeitorias volupturias (art. 1275 do CC), o
possuidor de boa f tem o direito de retirar as benfeitorias,
ao passo que o possuidor de m f nunca tem o direito de
retirar as benfeitorias.

A posse de m f tem relevncia ao nvel da durao dos
prazos para efeito de usucapio, os prazos sero inferiores
no caos de boa f.

117
Posse violenta e posse pacfica, art. 1261 do CC a posse
violenta quando tenha sido adquirida com coaco fsica ou
coaco moral, contrrio a posse pacfica noutra situao
qualquer.

A relevncia da distino est relacionada com tudo o que
sejam prazos possessrios. Todos os prazos possessrios s
comeam a contar quando a posse seja pacfica, enquanto for
violenta esses prazos no comeam a contar.

So os prazos:

Do usucapio art. 1297 do CC,
Da perda da posse art. 1267 n1 d) e 2 do CC,
Prazo de caducidade da aco possessria, art. 1282 do
CC.

Na jurisprudncia vulgar entender-se que o termo coaco
fsica aplicado posse tem um sentido muito mais amplo do que
tem normalmente para efeitos do art. 246 do CC, porque tem-
se entendido que a posse violenta quando se usa fora fsica.
Para o Professor no tem relevncia nenhuma, pois no pelo
facto de ter usado s fora fsica que o prazo de perda da posse
no comea a contar. A razo de ser da no contagem do prazo
que se houve coaco parte-se do princpio que a pessoa no
pode agir enquanto houver coaco. Deve entender-se coaco
fsica no sentido normal do termo.

Posse pblica e posse oculta, art. 1262 do CC a posse
publica quando exercida de maneira a poder ser conhecida
pelos interessados. Ao contrrio das outras classificaes em
que o que importa o momento da aquisio, neste caso o que
conta o modo de exerccio.
Para ser pblica a posse no tem de ser mesmo conhecida,
basta a possibilidade de ser conhecida.

Relevncia da distino: enquanto a posse for oculta os
prazos possessrios no comeam a contar. Os interessados
prejudicados mesmo que queiram reagir no sabem como nem
contra quem. (art. 1297, 1267 n1 d) e 2 e 1282 do CC).

Posse imediata e posse mediata a posse imediata
aquela que exercida pessoalmente, exercida pelo prprio
possuidor. A posse mediata aquela que exercida atravs de
outra pessoa, art. 1252 do CC, por intermdio de outrm, este
118
outrm detentos, embora se o detentor tambm tiver um
direito real seja simultaneamente possuidor.

Sempre que h uma sobreposio real ou aparente de direitos
reais sobre a mesma coisa que impliquem o domnio de facto,
normalmente de gozo, aquele que tiver o domnio de facto
simultaneamente possuidor no mbito do seu direito e detentor
no mbito do direito alheio.

Exemplos:

A - Proprietrio B - Usufruturio

O domnio de facto exercido pelo B, B possuidor no mbito
do seu direito de usufruto e detentor no mbito da
propriedade.

Comproprietrios A / B / C

Cada comproprietrio possuidor no mbito do seu direito e
detentor no mbito do direito dos demais.

Nestas hipteses, especialmente na compropriedade a aquisio
da posse relativamente ao direito do outro s pode ocorrer
originariamente pela inverso do ttulo e derivadamente pela
tradictio brevi manu, da a razo de ser do art. 1406 n2 do CC.

possvel que a posse mediata tenha mais do que um grau:

Exemplo:

A -
proprietrio

B - usufruturio

C - arrendatrio

Neste caso C tem o domnio de facto, B tem a posse mediata de
1 grau e A tem a posse mediata de 2 grau. Para o A a posse
exercida pelo B, a existncia do C no lhe afecta em nada.

EFEITOS DA POSSE: (ART. 1268 E SS DO CC)

Presuno de titularidade art. 1268 do CC como se parte do
princpio de que quem tem a posse normalmente titular de um
direito que justifica essa posse, a lei estabelece a presuno de
que quem tem a posse ter em princpio o direito
correspondente a essa posse, o que significa que provando-se a
119
posse fica presumivelmente provado o direito correspondente a
essa posse

Ex: quem actuar como proprietrio, presume-se que
proprietrio.

Na prtica os nicos direitos de gozo que se distinguem
claramente do ponto de vista da aparncia so a propriedade e
a servido.

Na dvida sobre o direito a que a posse se refere tem de se
presumir a propriedade, ex: se algum actua usando e fruindo,
do ponto de vista externo no se distingue o exerccio a ttulo de
usufruto, do exerccio a ttulo de propriedade. S no haver
dvida quando exista um ttulo, art. 1259 do CC, a fundamentar
a posse, porque o ttulo delimita pelo menos formalmente o
mbito da posse.

Exemplo: se se constitui um usufruto por contrato de doao
invlido o ttulo serve para delimitar a posse daquele que
supostamente adquiriu o usufruto.

Tem-se entendido que esta presuno de titularidade resultante
da posse s funciona em pleno quando aquele que invoca a
presuno actua processualmente como ru, ou seja, se o
possuidor quem intenta a aco, h pelo menos certos casos,
em que se entende que a prova do direito invocado pelo autor
no pode ser feita apenas pela presuno derivada da posse,
pois ela fundamenta-se numa base, a posse, que na prtica
pouco fivel.

o que se entende na aco de reinvidicao, quem intenta a
aco no pode basear exclusivamente a prova que
proprietrio na presuno do art. 1268 do CC.

Mas, contrrio, a aco de reinvindicao j pode proceder se
a prova do direito de propriedade for feita atravs da presuno
do registo do art. 7 do CRPredial, pois a fiabilidade do registo
superior.

No caso de conflitos de presunes em que uma pessoa tenha a
posse e beneficie da presuno do art. 1268 do CC, e outra
pessoa tenha o registo sobre a mesma coisa funcionando a
presuno do art. 7 do CRPredial prevalece a presuno mais
antiga, aquele que se fundamentar no facto anterior.
120

Se porventura tiverem a mesma data considera-se que
prevalece a presuno derivada da posse. A posse vale mais
ainda do que o registo, o argumento retira-se da letra do art.
1268 do CC.

A posse tem efeitos relativos aos rendimentos (frutos),
benfeitorias e aces possessrias (art. 1276 e ss do CC).

ACES POSSESSRIAS:

As aces possessrias destinam-se defesa da posse,
independentemente de essa posse ser formal ou causal.

De acordo com o Cdigo Civil so de 4 espcies:

Aco de preveno, art. 1276 do CC,
Aco de manuteno, art. 1278 e ss do CC,
Aco de restituio, art. 1278 e ss do CC,
Embargos de terceiro, art. 1285 do CC.

Aco de preveno, art. 1276 do CC a aco de
preveno embora seja uma aco tem a natureza de um
procedimento cautelar, dado que deve ser intentada quando
seja previsvel a possibilidade do possuidor ser perturbado ou
esbulhado da posse. Como formalmente uma aco, uma
aco de condenao com processo comum, na qual tem
legitimidade activa o possuidor ameaado e legitimidade
passiva a pessoa causadora da ameaa.
Em princpio no h prazo para intentar a aco, pode ser
intentada enquanto persistir a ameaa.

Aco de manuteno, art. 1278 e ss do CC uma aco
paralela aco negatria que pressupe a perturbao no
exerccio da posse impedindo o exerccio normal da posse, mas
sem que haja privao do domnio de facto.
Trata-se tambm de uma aco de condenao com processo
comum, por fora do art. 1281 n1 do CC tem legitimidade
activa o possuidor perturbado ou os respectivos herdeiros na
suposio de que o possuidor faleceu no decurso do prazo para
intentar a aco sem a ter intentado (art. 1265 do CC). Tem
legitimidade passiva o autor da perturbao. De acordo com o
art. 1282 do CC a aco est sujeita a um prazo de caducidade
de um ano, sendo que esse ano comea a contar a partir da
data da perturbao, distinguindo-se na jurisprudncia
121
consoante a perturbao consista em actos isolados entre si, ou
em actos continuados, em ambos os casos o prazo comea a
contar desde o primeiro acto de perturbao, embora se forem
actos isolados para cada qual funciona o seu prazo. O prazo s
comea a contar se os actos de perturbao forem pblicos e
pacficos.

Aco de restituio, art. 1278 e ss do CC pressupe o
esbulho, a privao total ou parcial do domnio de facto.
Na prtica por vezes difcil distinguir perturbao da privao
parcial do domnio de facto. O Cdigo Civil trata as duas
conjuntamente. A aco de restituio tambm uma aco de
condenao com processo comum.
Tem legitimidade activa (art. 1281 n2 do CC) o possuidor
esbulhado ou os respectivos herdeiros por causa do art. 1255
do CC. Tem legitimidade passiva o esbulhador e os herdeiros do
esbulhador porque se entende que s h esbulho quando aquele
que priva outrm do domnio de facto pretende com essa
privao constituir posse a seu favor, da que por causa do art.
1255 do CC os herdeiros tenham legitimidade passiva, tem
ainda legitimidade passiva um terceiro, desde que esse terceiro
seja possuidor e desde que tenha conhecimento do esbulho, isto
, tenha posse de m f.
contrrio, se o terceiro for apenas detentor no tem
legitimidade passiva, nesse caso a aco tem que ser intentada
contra a pessoa em cujo interesse / nome o detentor possui. Se
o terceiro possuidor, mas est de boa f, a aco j no pode
ser intentada, porque a posse do esbulhado extinguiu-se, o que
significa que o art. 1281 n2 do CC contm uma causa de perda
da posse que alarga a lista dos casos de perda da posse que
resultam do art. 1267 do CC.
Tal como na aco de manuteno, aco de restituio est
sujeita ao prazo de caducidade de um ano a contar da data do
esbulho, desde que este tenha ocorrido publicamente e
pacificamente, caso contrio s comea a contar quando se
tornar pblica e pacfica.

Embargo de terceiro, art. 1285 e ss do CC hoje em dia
uma espcie de incidente na instncia (incidente de interveno
de terceiro) e no uma aco. um incidente que tem em vista
permitir a interveno na aco de algum que no tem
legitimidade para ser parte.

Materialmente trata-se de uma aco, dado que o terceiro que
embarga pretende defender um interesse prprio, esse
122
interesse, neste caso, o de defender a posse contra qualquer
diligncia judicial que tenha ofendido a posse.

O que o embargo tem de especfico que a ofensa posse
resulta de um acto judicial, normalmente a penhora e o arresto,
quando essa diligncia judicial atinja bens cuja posse no
pertena ao executado ou arrestado, nem a terceiro que deva
responder pela dvida.

Ex: penhorou-se a propriedade plena quando na altura existia
um direito de usufruto. O usufruturio pode embargar para
retirar do retirar do mbito da penhora o usufruto.
De qualquer modo, o embargo de terceiro no serve apenas
para defesa da posse, para defesa de qualquer direito real ou
no real que seja incompatvel com o mbito da tal diligncia
judicial. Serve para defesa de qualquer direito pessoal ou real e
para alguns casos de deteno quando esta esteja
fundamentada pelo menos num direito pessoal.

Embargo preventivo intentado antes da tal diligncia
judicial ser efectivada
Embargo repressivo quando se actua j depois de
efectivada a tal diligncia judicial. No fundo esbulho
legitimado numa ordem judicial.

Normalmente o esbulho deve ser intentado nos 30 dias
subsequentes ao conhecimento da diligncia, nunca depois de a
aco em que o esbulho incidente estar extinta.

Tem legitimidade activa o terceiro que seja titular do tal direito
incompatvel com o mbito da diligncia judicial. Tem
legitimidade passiva a pessoa que deu causa a essa diligncia
judicial, ex: no caso de penhora, tem legitimidade passiva a
pessoa que designou aquele bem penhora, normalmente o
credor exequente.

USUCAPIO ART. 1287 E SS DO CC

A usucapio um modo de aquisio de determinados direitos
reais de gozo que pressupe basicamente que a posse se
mantenha durante um certo prazo, no termo do prazo o
possuidor pode adquirir o direito correspondente sua posse
atravs da invocao da posse.

123
Para que este efeito ocorra exigem-se determinados
requisitos relativos posse e ao prazo.

No que respeita Posse:

S pode invocar a usucapio aquele cuja posse for pblica e
pacfica, art. 1297 do CC para os imveis e art. 1300 n1 do CC
para os mveis. Por isso, se a posse comeou oculta ou violenta
enquanto permanecer assim os prazos da usucapio no
comeam a contar.
Exige-se tambm que a posse deva ser uma posse efectiva, ou
seja, uma posse efectivamente / realmente exercida durante o
prazo necessrio para a usucapio, pois de um modo geral para
haver posse no necessrio o exerccio efectivo, art. 1257
n1 do CC, mas para efeitos da usucapio tem que se exigir a tal
posse efectiva por uma razo de coerncia, que normalmente
o no exerccio de um direito conduz extino desse direito
atravs do no uso, por isso, no faz sentido admitir que se
possa invocar a usucapio e, portanto adquirir um direito apesar
de no haver exerccio. No faz sentido que num caso de no
exerccio no s no haja extino, como at haja aquisio.
A justificao geral da usucapio colocar o direito em
harmonia com os factos, algum actua como proprietrio,
aquele que possui tem o direito de ser titular desse direito.
Pressupe-se tambm que essa posse seja uma posse formal,
atravs da usucapio que a posse se tornar causal.

No que respeita durao do prazo:

O prazo varia consoante se verifiquem ou no determinadas
circunstncias, embora a distino bsica seja feita entre coisa
mveis e coisas imveis. Os prazos so superiores no caso de
posse sobre imveis em relao posse sobre mveis, art.
1293 e ss do CC (imveis) e art. 1298 e ss do CC (mveis).
O prazo tambm varia em funo da qualidade da posse, se for
de boa f os prazos so inferiores e superiores no caso de m f.
O caracter titulado ou no titulado da posse outro factor de
variao, tratando-se de imveis ou mveis registveis o facto
da posse ser titulada no suficiente para diminuir o prazo que
s diminui se para alm da posse ser titulada o ttulo estiver
registado.

Tratando-se de coisas mveis no registveis o facto da posse
ser titulada j diminui o prazo. Nos casos dos imveis e mveis
registveis possvel que se verifique ainda um outro factor de
124
variao do prazo em funo do registo da mera posse, art.
1295 do CC.

A mera posse a posse no titulada ou posse titulada mas
sem registo do ttulo. Nessas situaes permite-se que o
possuidor possa registar no o ttulo que causa da posse, mas
a prpria posse, desde que a posse tenha pelo menos 5 anos de
durao, seja pblica e pacfica.

Se isso for reconhecido no processo de justificao
administrativa que deve ser intentado para o efeito na
conservatrio do registo predial o conservador deve lavrar o
registo da mera posse.

Os prazos da usucapio sero iguais aos prazos da usucapio
nos casos de posse titulada com registo do ttulo, ou seja,
somando o prazo do n2 com o do n1 o resultado so prazos
iguais aos do art. 1294 do CC.

Para completar o prazo no exigvel que seja o possuidor que
invoca a usucapio a cumprir ele prprio a totalidade do prazo
no exerccio da posse, dado que possvel nos termos do art.
1256 do CC (a acesso da posse), que o possuidor actual junte
(faa a soma) do seu tempo de posse com o tempo de posse de
possuidores anteriores. O nico requisito para tal o de que
exista um nexo de derivao entre todas as posses que se
pretendem juntar.

S se podem juntar aquelas posses entre as quais h uma
aquisio de forma derivada.

Exemplo:

A

B

C
Posse (senhorio)

Detentor (arrendatrio) Venda e entrega Tradio

+
Oposio por inverso do ttulo, art. 1295 do CC.
Supondo que A no se ops, C pode juntar o seu tempo de
posse ao tempo de posse do B, no pode juntar o tempo de A,
pois B adquiriu originariamente.

Nos termos do art. 1256 n2 do CC a juno de tempos de
posse d-se sempre para o pior resultado / benefcio possvel, o
que significa, por exemplo, que se uma posse de boa f e a
outra de m f, ser toda a posse de m f.

125
Verificado o prazo o possuidor tem o direito de invocar a
usucapio, o que significa que a usucapio no produz efeito
aquisitivo automaticamente, concede-se apenas o direito de o
adquirir.
A aquisio da usucapio potestativa, logo tem de ser
invocada resulta do facto do regime da usucapio ser por
remisso do art. 1292 do CC o mesmo regime da prescrio
(art. 300 e ss do CC).

De acordo com o art. 303 do CC a prescrio, ou seja, a
usucapio tem de ser invocada. Admite-se qualquer forma de
invocao judicial ou extra-judicial, mas tratando-se de imveis
a invocao da usucapio deve observar pelo menos uma de
duas formas.

Se o prprio possuidor que quer directamente invocar a
usucapio para si ou recorre ao processo de justificao
administrativa instaurada na conservatria competente (art.
117 do CRPredial).

Em ambos os casos o possuidor deve essencialmente provar
que tem posse X anos, isso tem de ser demonstrado na
declarao de testemunhas.

Se o notrio ou conservador ficarem convencidos deve lavrar-se
a escritura ou o registo consoante o processo.

A invocao faz-se extra-judicialmente.

possvel que a invocao da usucapio seja feita judicialmente
embora hoje em dia, se a invocao se faz por aco (o prprio
possuidor intenta a aco) o professor cr que s o pode fazer
quando o pedido de reconhecimento da usucapio seja
acessrio de outro pedido, porque o processo de justificao
administrativa teve em vista retirar poderes aos tribunais para a
invocao da usucapio.

Ao contrrio se o possuidor nem sequer invoca a usucapio e
sucede que outra pessoa (o proprietrio afectado) intenta a
aco contra o possuidor, nessa altura o possuidor (ru) pode
invocar a usucapio a ttulo de reconveno, no a ttulo de
excepo peremptria.

Invocada a usucapio o possuidor torna-se titular do direito
correspondente posse que exercia, sendo certo que no caso
126
dos imveis h dois direitos que no podem ser adquiridos por
usucapio servides no aparentes e direitos de uso e
habitao, art. 1293 do CC.

Entende-se que a aquisio da posse uma aquisio originria,
dado que se entende que invocada a usucapio os direitos que
existiam sobre a coisa a favor de terceiros se extinguem, dado
que nos termos do art. 1288 do CC a aquisio por usucapio
tem eficcia retroactiva data de acesso, data do incio da
primeira posse que se juntou.

Pode acontecer que a usucapio no sirva propriamente para
adquirir direitos, mas s para extinguir direitos alheios.

Na hiptese normal a usucapio implica a aquisio, implicam a
extino de outro direito, mas pode acontecer que implique s a
extino.

A usucapio libertatis, art. 1574 do CC, pressupe que o
titular de um direito que esteja onerado actue factualmente de
maneira que seja incompatvel com o exerccio do direito que
onera, se o titular deste direito que onera no reagir e passarem
os prazos da usucapio, o titular do direito onerado pode invocar
a usucapio para extinguir o direito que onerado.

Exemplo:

A

B
Servido

B colocou obstculos factuais, se o titular do direito impedido de
actuar no reagir, se a inrcia se prolongar pelos prazos da
usucapio, B pode invocar a usucapio para extinguir a servido
do A.

A usucapio libertatis no uma forma de aquisio.

A usucapio libertatis, de um modo geral, segue o regime da
usucapio.

CASOS PRTICOS DE DIREITO REAIS FACULTADOS PELO
PROFESSOR GONZLEZ
127

1.
Antnio proprietrio de um terreno no qual construiu, em
1980, uma vivenda de dois andares. Na altura, deixou em
relao ao terreno vizinho, pertencente a Bernardo, uma
distncia de cinco metros.
Entretanto, agora pretende construir uma garagem
anexa justamente no espao que medeia entre a sua vivenda e
a estrema com o terreno de Bernardo.

a) Para poder construir a garagem, Antnio necessita
colocar andaimes no terreno de Bernardo. Depender,
para o efeito, de consentimento deste ltimo ou no?

b) Para poder utilizar mais facilmente a garagem,
convinha-lhe obter acesso para a mesma atravs do
terreno de Bernardo. Como dever proceder para o
efeito?

c) Desde a altura em que construiu a vivenda, Antnio
mantm instalado, no rs-do-cho, um lagar de azeite.
Acontece que os lquidos residuais provenientes da sua
explorao so despejados directamente sobre o solo
formando um leito que entra pelo terreno de Bernardo.
Passados todos estes anos, ainda poder este opor-se
actuao de Antnio ou no?

d) Bernardo adquiriu o terreno que possui atravs de uma
doao que Carlos lhe fez em 1979. Nessa doao
inseriu-se uma clusula de acordo com a qual Bernardo
ficava proibido de vender o terreno em causa. Todavia,
este, como estava extremamente incomodado com a
vizinhana de Antnio, acabou por vender o referido
terreno a Daniel. Esta venda ser vlida?

2.
Joo, Jos e Joaquim so comproprietrios de uma quinta
desde 1982. Convencionaram, na altura, que cada um utilizaria
exclusivamente certa parcela da quinta. Assim: Joo utilizava a
parte destinada produo vincola; Jos utilizava a parte
128
destinada produo de cereais; Joaquim, por ltimo, utilizava a
parte onde se encontrava edificada uma casa de habitao.
A situao prolongou-se at agora. Mas, j este ano,
Joaquim, que ao longo dos anos realizou inmeras obras de
beneficiao na dita casa, vendeu-a a Lus por 20.000 contos.

a) Entretanto, Joo e Jos intentaram aco de
preferncia. Todavia, o tribunal negou provimento
mesma com fundamento no facto de a venda entre
Joaquim e Lus ser nula. Com ou sem razo?

b) Haveria alguma hiptese de a aco de preferncia
obter provimento?

3.
A proprietrio de um terreno com 5.000 m2. Construiu
a um edifcio, que utiliza como stand de automveis, localizado
no lado sul junto a um terreno pertencente a B.
No lado norte, A construiu um edifcio com trs andares
que constituiu em regime de propriedade horizontal, vendendo
as cinco fraces da resultantes a diferentes pessoas.
Como perdeu o acesso directo via pblica por causa
desta edificao, deixou, ao construi-la, um tnel sob a mesma
para chegar rua.

a) De que direito subjectivamente real poderia A ser
titular?

b) Como se ter constitudo no caso concreto?

c) Suponha que o referido tnel j est a ser utilizado h
vinte e cinco anos. Os condminos do edifcio sob o qual
o mesmo est aberto entendem, no entanto, que a
tonelagem dos camies que actualmente a passam, e
que h vinte e cinco anos no existiam sequer, est a
causar danos estruturais em tal edifcio. Decidiram, por
isso, vedar aquele tnel. Poderiam faz-lo?

4.
Distinga:

a) Efeito constitutivo de efeito atributivo do registo
predial.

129
b) Propriedade horizontal sobre um edifcio de
propriedade horizontal sobre um conjunto imobilirio.

5.
Depois de atentar no contedo das disposies legais que
a seguir se transcrevem, (provenientes da Lei das Augis reas
Urbanas de Gnese Ilegal), compare-as com o regime normal da
compropriedade e aponte as especialidades que encontrar.

Artigo 36.
Modalidades de diviso
1 - Os prdios em compropriedade que integrem a
AUGI podem ser divididos, em conformidade com o alvar
do loteamento ou a planta de implantao do plano de
pormenor, por acordo de uso, sem prejuzo do recurso
diviso por escritura pblica ou por deciso judicial.

Artigo 38.
Diviso
1 - A diviso por acordo de uso opera-se mediante
deliberao da assembleia de comproprietrios convocada
para o efeito, nos termos da presente lei.
Artigo 12.
Funcionamento da assembleia
1 - A assembleia delibera em primeira ou em
segunda convocatria nos termos previstos no Cdigo Civil
para a assembleia de condminos dos prdios em
propriedade horizontal

6.
Zebedeu Zapato pretende vender a Xavier Xarope, por
30.000 contos, uma moradia com terreno contguo no qual esto
plantados 500 ps de vinha. Este ltimo, como recorreu a
crdito bancrio para realizar a compra, celebrou escritura de
constituio de hipoteca sobre a referida moradia a favor do
mutuante, o Banco Antoniano.
A hipoteca foi registada provisoriamente.
Entretanto, foi realizada a escritura de compra e venda
entre o Zapato e o Xarope, e, nessa altura, foi o registo da
hipoteca convertido em definitivo.
Acontece que, entre a data do registo provisrio da
hipoteca e a data da sua converso em definitivo, foi realizado o
registo, sobre o mesmo prdio, de um contrato promessa de
compra e venda entre o Zapato e o Valter Wanderley.

Se o Wanderley recorrer execuo especfica:
130

a) Qual a situao do Xarope e do Banco Antoniano?

b) Desde a data em que foi celebrada a compra e venda
entre o Zapato e o Xarope, a quem pertencem as uvas e o vinho
entretanto produzido?

7.
Dinis Dionsio vendeu a Estrela Escobar, em 1970, por
escritura pblica, um terreno agrcola com 5.000 metros
quadrados.
A compra no foi registada.
Estrela Escobar faleceu e sucedeu-lhe o filho Fernando
Fernandino, o qual continuou a utilizar o dito terreno para fins
agrcolas.
Entretanto, os sucessores do Dionsio, como no tiveram
conhecimento da venda efectuada a Escobar (ou, pelo menos,
assim o dizem), registaram, quando aquele faleceu, sobre o
referido terreno, a sucesso mortis causa a seu favor.
Desde 1995 que o Fernandino tem o terreno ao
abandono. Acontece, porm, que agora chegou ao seu
conhecimento que um dos filhos do Dionsio construiu um
edifcio de trs andares no terreno em causa.

Quid Juris?

8.
A, proprietrio, constituiu usufruto a favor de B, sobre
um apartamento, por escritura pblica datada de 1/1/1998 no
registada.
A faleceu em 1999 e sucedeu-lhe o seu filho C. Este, por
escritura datada de 1/1/2000, constituiu usufruto a favor de D,
sobre o mesmo apartamento, o que foi registado em 1/2/2000.

Qual a situao de B e de D?

9.
Em 1982, A, sociedade comercial, doou um Palcio a B,
associao cultural e recreativa, proibindo, atravs de clusula
inserida na escritura de doao, a utilizao do prdio em causa
para fins diferentes dos estatutrios.
B instalou numa parte do Palcio, em 1983, um
infantrio/creche.
131
A doao s foi registada em 1/6/1999.

a) A clusula em questo ser vlida e eficaz?
Considere, designadamente, se:
- se B poderia utilizar aquela parte do Palcio
para a finalidade
pretendida;
- se B poderia vender o prdio a outrem.

b) Supondo que a doao era nula por incapacidade de
gozo de A, B j poderia invocar a usucapio?

10.
A, B, C, D, e E, so comproprietrios de um terreno com
cinco hectares. A construiu a, em 1975, uma vivenda de dois
pisos. Na altura, todos os demais comproprietrios consentiram
verbalmente na realizao da referida edificao.

A pretende agora assegurar a sua situao para evitar
futuros dissabores. Que possibilidades tem ao seu alcance?

11.
Considere os seguintes factos:
- A proprietrio de uma loja de antiguidades onde
tambm se fazem restauros de mobilirio antigo.
- B deixou a um louceiro do sculo XVIII para
restaurao.
- Concluda esta, o louceiro foi colocado em exposio.
- C, um cliente da loja, ofereceu a A 2.000 contos pelo
mesmo.
- Como havia j um ano e meio que B no aparecia na
loja nem dava notcias, A julgou que aquele se havia
desinteressado do louceiro, e, por isso, aceitou a proposta de C.
- O louceiro em causa foi entregue a C.

Caracterize a situao de C, considerando se:

a) B tem possibilidade de reivindicar o louceiro;

b) em caso afirmativo, se C tem direito restituio do
preo e de quem;

c) em caso negativo, se isso se pode dever ao facto de C
ter adquirido a propriedade do louceiro.

132

12.
Considere os seguintes factos:
- A e B so proprietrios de prdios contguos.
- No prdio do primeiro existe uma casa de habitao
que dista quarenta centmetros em relao ao prdio do
segundo.
- Ambos os prdios tm comunicao directa com a
estrada.
- C vendeu a A um outro prdio, contguo ao deste e ao
de B.
- Este prdio no tem comunicao directa com a
estrada, antes utilizando para o efeito o prdio de B.

a) O direito de passar a favor de C foi constitudo por
acordo celebrado entre este e D, o anterior proprietrio do
prdio hoje pertencente a B.

a.1) Qualifique e classifique este direito de passar.

a.2) O referido acordo registvel? Em caso afirmativo,
qual o efeito do respectivo registo?

b) A passagem a favor do prdio vendido a A manter-se-
depois deste o ter adquirido?

c) Se o telhado da casa pertencente a A despejar as
guas pluviais directamente para o prdio de B:

c.1) Este ltimo poder opor-se? Atravs de que aco e
com que fundamento?

c.2) Haver maneira de o A obstar ao pedido de B? Com
que fundamento?

13.
Caracterize, justificando:

a) As semelhanas e as diferenas entre as presunes
estabelecidas, respectivamente, pelo art. 7 do Cdigo do
Registo Predial e pelo art. 1268/n1/1 parte do Cdigo Civil.

133
b) A obrigao imposta pelo art. 1375/ n1 do Cdigo
Civil.

c) A razo de ser do disposto no art. 1406/n2 do
Cdigo Civil.

14.
A proprietrio de um terreno agrcola com 5000 m2.
Celebrou com B contrato-promessa de compra e venda relativos
a 4000m2, que j foram demarcados.
Feita a entrega desta parcela, B construiu a um
armazm para uma pequena indstria de aglomerados de
madeira. A construo foi realizada sem que A tivesse criado
qualquer oposio.

a) Se a compra e venda nunca chegasse a realizar-se, A
poderia pedir a demolio do armazm?

b) Haveria algum meio de B se poder tornar proprietrio
de todo o terreno, mesmo sem a interveno de A?

15.
A, B, C e D so comproprietrios de um terreno agrcola.
Decidiram, em 1995, a construir, cada qual, a sua vivenda. Para
o efeito demarcaram o terreno em quatro partes e edificaram.
Quando, em 2002, a Cmara Municipal respectiva, para
legalizar a situao, elaborou um plano (de pormenor) para a
zona, verificou-se que atravs deste foram criados cinco lotes
quatro correspondentes s vivendas e o quinto obtido a partir da
juno de reas sobrantes de cada um daqueles quatro.

a) Qual a situao de A, B, C e D aps a aprovao deste
plano pela Cmara?

b) Em que situao est o quinto lote?

c) Se A, B e C decidissem vender este quinto lote a
terceiro, D teria direito de preferncia?

16.
A proprietrio do navio mercante Sierra que se afundou
no rio Tejo em 1980.
Segundo o art. 168/n1 do DL n 265/72 de 31/07
(Regulamento Geral das Capitanias), a remoo de embarcao
134
afundada ou encalhada que cause prejuzo navegao deve
ser efectuada pelo respectivo proprietrio.
Como no o fez, o Estado encarregou-se da operao,
tendo dispendido para o efeito 20.000 contos. O Estado vem
agora reclamar essa quantia a A.

a) A provou que quando a remoo foi feita j tinha
entretanto vendido o navio a B. Qual dos dois seria o
responsvel?

b) Em qualquer caso, admitir-se-ia que A ou B se
exonerassem unilateralmente?

17.
Antnio Marmeleiro proprietrio de um terreno
agrcola cujo nico estremante Manolo Caldeiro, proprietrio
de outro terreno agrcola confinante.
Em Dezembro de 1998, o Marmeleiro encontrou um
comprador para o seu terreno disposto a dar-lhe 150.000 euros
pelo mesmo, o que, no caso, era um bom preo. Assim sendo, a
escritura de compra e venda foi celebrada um ms depois, mas,
na mesma, por questes fiscais, declararam-se apenas 50.000
euros.
Acontece que, nos termos do art. 1380 do Cdigo Civil,
o Caldeiro tinha preferncia naquela venda.

a) Poder exercer essa preferncia contra a pessoa que
comprou ao Marmeleiro? Como e por qu?

b) Se a exercer, a quem dever o Caldeiro pagar o preo?

c) O meio processual de que o Caldeiro dispe para o
efeito ser susceptvel de inscrio no registo?

18.
No edifcio y, constitudo em propriedade horizontal,
existem dez condminos.
A fraco D est arrendada.
Entretanto, por deliberao tomada em assembleia de
condminos por oito votos contra dois, decidiu-se a instalao
de uma antena parablica no edifcio. O arrendatrio da fraco
D foi um dos que votou favoravelmente, embora o respectivo
senhorio nem sequer tenha comparecido na dita assembleia.

135
a) Qual a situao jurdica em que os condminos se
encontram face antena parablica em questo?

b) Os dois que votaram contra devem contribuir para as
despesas decorrentes da instalao da antena parablica ou
no?

c) Acontece que, dos oito que votaram favoravelmente,
quatro decidiram que dos vinte canais que o sintonizador tinha
capacidade para programar, cinco deles seriam substitudos por
outros tantos anualmente. Os restantes opem-se a esta
soluo. Legitimamente ou no?

19.
Carlos, proprietrio do automvel y, vendeu-o a Daniel,
reservando para si a propriedade do mesmo at que este
efectuasse o pagamento integral do preo. O automvel foi
entregue imediatamente aps a celebrao do contrato.

a) Antes de efectuado o pagamento integral do preo,
Carlos vendeu o mesmo automvel a Francisco. Este, aps
comprar, exigiu de imediato a Daniel a entrega do dito
automvel. Dever Daniel efectuar essa entrega ou no?

b) Depois de efectuado o pagamento integral do preo,
entre Daniel e Francisco, qual dos dois seria o proprietrio do
automvel?

c) Caso a venda a Francisco no tivesse sido feita, mas
supondo que, este, contra a vontade de Carlos e de Daniel, se
tinha apoderado do automvel em causa:
- que aco poderia ser intentada contra Francisco?
- quem teria legitimidade activa para a mesma?

20.
Antnio, empreiteiro e proprietrio do apartamento x,
constituiu sobre o mesmo, por doao, direito de habitao a
favor de Bernardo. A respectiva escritura foi lavrada em
1997/01/01, mas Bernardo somente registou a aquisio
passados quatro meses.
Entretanto, Carlos obteve sentena que condenava
Antnio a pagar-lhe 8.000 contos a ttulo de indemnizao pelo
no cumprimento de um contrato de empreitada entre ambos
anteriormente celebrado. Para se assegurar, em 1997/03/01,
136
Carlos registou (nos termos do art. 710) hipoteca sobre o
referido apartamento x.

Carlos obteve hipoteca sobre a propriedade de raiz ou
sobre a propriedade plena do apartamento em causa?
Resolva a questo considerando:
a) a posio daqueles que entendem que o problema
apenas de prioridade;
b) a posio daqueles que entendem que o princpio da
boa-f o vector bsico de resoluo deste problema.

21.
A e B, proprietrios de dois prdios vizinhos, pretendem
estabelecer entre os mesmos uma zona de uso comum,
constituda com terreno cedido por ambos, em partes iguais, e
destinada, entre outras coisas, a servir de estacionamento, de
jardim e a receber, futuramente, a instalao de uma piscina.
Juridicamente, querem:
- a vinculao real indefinida daquela zona de uso
comum propriedade de ambos os prdios, de modo a que
transmisso de um deles implique automaticamente a
transmisso da zona de uso comum;
- a impossibilidade de qualquer um dos proprietrios pr
termo comunho potestativamente;
- a repartio per capita das respectivas despesas de
manuteno.

Atendendo s finalidades prticas e jurdicas
prosseguidas por A e B, qual das seguintes configuraes seria
para si a mais adequada:

a) constituio de compropriedade sobre a zona de uso
comum;

b) constituio recproca de direito de superfcie sobre a
faixa de
terreno que cada qual afectava zona de uso comum;
c) constituio recproca de servido predial sobre a
faixa de
terreno que cada qual afectava zona de uso comum;

d) constituio de propriedade horizontal sobre a
totalidade dos
137
dois prdios, configurando-se a zona de uso comum
como uma
parte comum.

e) constituio recproca de direito de usufruto sobre a
faixa de
terreno que cada qual afectava zona de uso comum.

(Justifique a opo que lhe
parecer mais
acertada e justifique a
recusa das restantes)

22.
Em 1995, A, proprietrio do terreno x, prometeu vend-
lo a B. Ainda antes do vencimento do prazo convencionado
dentro do qual a escritura de compra e venda deveria ser
outorgada, A vendeu o terreno em causa a C.

O Acrdo uniformizador de jurisprudncia n 4/98 veio
estabelecer que "a execuo especfica do contrato-promessa
sem eficcia real, nos termos do art. 830 do Cdigo Civil, no
admitida no caso de impossibilidade de cumprimento por o
promitente-vendedor haver transmitido o seu direito real sobre
a coisa objecto do contrato prometido antes de registada a
aco de execuo especfica, ainda que o terceiro adquirente
no haja obtido o registo da aquisio antes do registo da
aco; o registo da aco no confere eficcia real promessa".

Levando isto em considerao, resolva o caso:

a) supondo que o contrato-promessa tem eficcia real e
que o seu
registo foi obtido antes de C ter registado a respectiva
aquisio;

b) supondo que o contrato-promessa foi objecto de
registo
provisrio de aquisio, nos termos do n 3 do art. 47
do Cdigo
do Registo Predial, antes de C ter registado a respectiva
aquisio;

138
c) supondo que B registou a aco de execuo
especfica, nos
termos do art. 3 do Cdigo do Registo Predial, antes de
C proceder
ao registo da respectiva aquisio.

23.
A, B e C, so comproprietrios de uma herdade com 30
hectares situada no Alentejo. A aquisio da herdade teve em
vista a obteno de uma mais-valia com a sua venda posterior,
pelo que convencionaram, no ttulo de aquisio da mesma,
uma clusula de indiviso por dez anos, contando com a
valorizao dos terrenos situados naquela rea, dado que
passariam a beneficiar de uma nova auto-estrada, j em fase de
construo. Entretanto, convencionaram que cada qual
utilizaria, conforme entendesse, dez hectares individualizados
para cada um mediante cercas.
Porm, A mudou de ideias e, passados quatro anos,
pretende obter a diviso para poder construir na sua parcela
uma casa de habitao, a fim de nela passar frias com a
famlia.

a) Qual o valor e a eficcia das clusulas referidas?

b) Poder A obter a diviso da coisa comum? Em caso
afirmativo, como dever proceder e com que fundamento?

c) Admitindo que A consegue obter a diviso, poder ele
exigir que lhe seja atribuda a parcela de dez hectares que antes
usava?

d) Admitindo que A no consegue obter a diviso,
podero B e C impedir que A aliene a sua parte?

24.
Contra A, foi movida, em 1997/02/02, aco executiva
para pagamento de 5.000 contos que o mesmo devia a B,
credor exequente. Na dita execuo foi penhorado um
apartamento que A havia vendido a C em 1996/12/12.
B registou a penhora em 1997/05/05.
C somente registou a compra em 1997/06/06.
O apartamento foi judicialmente vendido a D, em
1997/07/07, no tendo sido ainda efectuado o competente
registo.
139

Quem o proprietrio do referido apartamento?

25.
Antnio, proprietrio do apartamento x, vendeu-o a
Bernardo, mantendo-se, porm, como usufruturio do mesmo
at ao ano 2010.

a) Ao nvel das obrigaes do usufruturio, que diferena
encontra entre a situao de Antnio e aquela em que ele
estaria se o usufruto tivesse sido constitudo per translationem?

b) Qual a situao possessria de Antnio e de
Bernardo?

c) Como que ambos adquiriram as respectivas posses?

26.
Gabriel, proprietrio de um prdio onde existe um
edifcio de trs andares, concedeu a Henrique o direito deste
construir uma garagem subterrnea no espao subjacente
quele edifcio. Uma vez que as fundaes desse edifcio
atingiam grande profundidade, na construo da garagem
Henrique aproveitou-as para suporte das respectivas paredes.

a) Se o telhado do edifcio necessitasse reparao,
Henrique deveria participar na respectiva despesa?

b) Se tivesse sido estipulada, no acto de constituio do
direito de Henrique, a obrigao deste pagar 5.000 contos por
ano a Gabriel como contrapartida da vantagem que este lhe
concedera, caso Henrique transmitisse o seu direito a Isidro,
este ficaria obrigado, a partir da, em vez de Henrique?

c) Entretanto, por causa de um tremor de terra, o edifcio
desmoronou-se parcialmente. Sero Henrique ou Isidro
obrigados a participar nos correspondentes encargos de
reconstruo?

27.
A "Sociedade Pesqueira, Ld.", proprietria de uma frota
de barcos de pesca, adquiriu um novo navio para essa frota.
140
Todavia, o poro congelador, como no podia ser
produzido pelos estaleiros navais que construram o navio, foi
adquirido em sistema de venda com reserva de propriedade
FICAPOR. Esta fez a entrega imediata quela, e, logo aps, o
referido poro foi, como prprio, instalado no navio em causa.
Acontece que, por fora de certas dificuldades
financeiras, a partir de certa altura a "Sociedade Pesqueira,
Ld." deixou de pagar as prestaes devidas FICAPOR. Esta
pretende, por isso, com fundamento nesse incumprimento,
obter a restituio do poro congelador. Contudo, tal implica
agora provocar importantes danos, tanto no navio, como no
poro.

Um recente acrdo do S.T.J. (1996/08/02, proc. n
87995, 2 seco) pronunciou-se no seguinte sentido:

II) O regime jurdico da acesso s aplicvel se no
existir uma relao jurdica que vincule a pessoa autora da
incorporao coisa melhorada, melhoramento em que se
traduz a incorporao; de contrrio, o melhoramento havido
como benfeitoria.

a) Parece-lhe que esta viso se adequa hiptese em
apreo?

b) Distinga os direitos da "Sociedade Pesqueira, Ld." e
da FICAPOR consoante o caso fosse subsumvel ao regime da
acesso ou ao regime das benfeitorias.

c) Se o caso fosse de acesso, em que momento o
respectivo beneficirio ficaria proprietrio do todo?

141

28.
Tenha em considerao o seguinte extracto de inscrio
predial:

1.1. Consegue explicar o significado das expresses
codificadas utilizadas no incio de cada uma das inscries
anteriores?

1.2. Em relao ao assento de apresentao no registo
predial:
- identifique o seu objecto;
- enuncie brevemente as suas caractersticas;
- demonstre a sua relevncia prtica.

1.3. Em relao cota de referncia explique:
- qual a sua importncia prtica;
- o que justifica concretamente a cota F-1 para a
segunda
inscrio.

1.4. Na descrio subordinada relativa fraco H que
cotas de referncia dela devero constar?
142

1.5. Consegue explicar as razes pelas quais a inscrio
de constituio de hipoteca deve conter a indicao do
montante mximo assegurado?

1.6. Imagine que a fraco A se destinava a garagem e
que o respectivo proprietrio concedia fraco B, destinada a
escritrio de advogados, o direito de estes a estacionarem os
seus automveis durante o dia. A correspondente inscrio
predial deveria ser feita em relao descrio do edifcio, em
relao descrio da fraco A ou em relao descrio da
fraco B? Justifique.

29.
Daniel, proprietrio de uma casa de habitao, arrendou-
a a Esmeralda. As rendas eram pagas a Francisco, procurador
de Daniel, em virtude deste ltimo residir no estrangeiro.
Passados dois anos sobre a data da celebrao do
arrendamento, Francisco informou Esmeralda de que havia
adquirido a referida casa a Daniel e que estava agora disposto a
vend-la por 20.000 contos.

a) Como que Francisco adquiriu a posse sobre a dita
casa?

b) Como que Esmeralda adquiriria a posse caso
decidisse comprar tal casa a Francisco?

c) Poderia Esmeralda, em vez de comprar a Francisco,
obter a declarao de nulidade da compra e venda celebrada
entre Daniel e Francisco?

d) Se efectivamente Francisco apenas tivesse celebrado
com Daniel um contrato promessa de compra e venda relativo
casa em questo, mas, ainda assim, a tivesse imediatamente
vendido a Esmeralda, qual seria a situao possessria desta
ltima?

30.
Antnio vendeu a Bernardo, seu amigo ntimo, uma
quinta composta por casa e vinhedo, cuja rea total rondava os
quatro hectares.
A razo da venda residia no facto de Antnio, diplomata
de profisso, ter sido colocado na Tailndia e no poder, por
isso, dedicar-se gesto da referida quinta.
143
Como o motivo da ausncia era necessariamente
temporrio, ficou acordado que, mal Antnio regressasse,
Bernardo revenderia a Antnio a quinta em questo.
Contudo, tendo a ausncia de Antnio sido prolongada
por cerca de dez anos, Bernardo, acreditando que o
anteriormente pactuado com aquele j tinha perdido qualquer
sentido prtico:

(1 sub-hiptese)
a) Vendeu tal quinta a Carlos.
Poder Antnio actuar contra Carlos exigindo-lhe a
restituio da quinta?

(2 sub-hiptese)
b) Recusa-se devoluo (com fundamento no facto de
ter feito vultuosos investimentos tendo em vista o aumento da
produo de vinho).
Ter Antnio meios ao seu dispor para obter a
restituio da quinta mesmo contra a vontade de Bernardo? Em
que medida que a eficcia desses meios estar dependente do
registo?

31.
Antnio doou a Bernardo, seu filho, por escritura, uma
casa recebida por herana de seus pais cujo valor de mercado
ascendia a 250.000 contos. Na medida em que ao primeiro
interessava manter o imvel em causa "dentro da famlia", foi
inserida no correspondente contrato uma clusula por fora da
qual Bernardo ficava proibido de transmitir o referido imvel a
qualquer terceiro com o qual no existisse relao de
parentesco alguma.
Entretanto, apesar dessa clusula, Bernardo veio
efectivamente a vender tal casa a Carlos.

Esta venda ser vlida ou no?

144

32.
Atente no seguinte extracto de uma escritura pblica de
mtuo com hipoteca e, seguidamente, responda s questes
formuladas:

a) Explique a razo pela qual os registos provisrios a
que esta escritura se reporta foram efectivamente lavrados a
ttulo provisrio.
145

b) Enuncie as eventuais vantagens prticas do registo
provisrio.

c) O que se exige para a realizao daqueles registos
provisrios?

d)
1) Durante quanto tempo poderiam tais registos
permanecer provisrios?
2) No sendo convertidos em definitivos nem sendo
renovados, como que os mesmos deveriam ser eliminados?

e) Requerida a converso em definitivo do registo da
compra e venda do imvel a que a escritura diz respeito, em
que ficha deveria o mesmo ser lavrado e sob que letra?

f) A escritura em causa tambm d forma a uma
renncia.
1) Diga se, formalmente, esse acto vlido.
2) Explique as razes que levaram a credora a assim
proceder.

33.
Antnio comprou um terreno para a edificar uma
instalao fabril. Meses aps a dita compra descobriu-se, ao
proceder s necessrias escavaes, que no referido terreno
existiam importantes vestgios de construes da poca
visigoda.
Antnio pretende das duas, uma:
- ou ser indemnizado, tanto pelos gastos que j teve,
como pelos benefcios que deixar de obter pela absoluta
impossibilidade de edificar;
- ou que o Estado promova a expropriao por utilidade
pblica e lhe pague, por isso, a correspondente compensao.

a) Poder exigir qualquer das hipteses em alternativa
ou tem de sujeitar-se a uma delas?

b) Qual a dificuldade prtica que a primeira hiptese da
alternativa pode apresentar?

c) Qual a razo pela qual o art. 62 da ConstituioRP
impe ao Estado a obrigao de pagamento de compensao ao
expropriado?

146

34.
Considere o seguinte acrdo do S.T.J. (de 10/12/1996,
processo n 392/96, 1 seco):

III) A circunstncia de a cave de um prdio em regime de
propriedade horizontal ser coisa comum, indivisvel em
substncia, no impeditiva da sua diviso material ou de
facto, para efeito do seu uso, designadamente atravs da
atribuio a cada condmino de lugar prprio e demarcado para
recolha do seu veculo ou de outros objectos

e responda s seguintes questes:

a) A que ttulo e qual a base legal que justifica a soluo
admitida pelo acrdo em questo?

b) No seria possvel fazer a diviso da dita cave em
termos de cada condmino se tornar proprietrio e no simples
usurio do lugar em causa? De que requisitos dependeria tal
diviso?

c) A proibio constante do art. 1423 obstaria
realizao da diviso nos termos da alnea anterior?

d) A diviso material a que o acrdo se reporta
vincularia algum que s viesse a adquirir a propriedade de
certa fraco aps a mesma ter sido realizada?

35.
Para tentar fugir execuo movida pelos seus
credores, Antnio e Bento simularam uma venda ao segundo da
vivenda x pertencente ao primeiro. Para darem uma aparncia
realista dita venda, fizeram escritura pblica da mesma e o
correspondente registo. Entretanto, Bento vendeu a vivenda em
causa a Carlos, o qual registou a compra.

147
Em acrdo recente (12/12/1996, processo n 86129, 2
seco), o S.T.J. veio a defender uma posio clssica segundo a
qual:

II) Para efeitos de registo, em princpio, s so terceiros
entre si aqueles que tenham adquirido de um autor comum
direitos incompatveis sobre o prdio.

a) Esta posio permite enquadrar a hiptese em apreo
ou no?

b) Em qualquer caso, Carlos adquire a propriedade da
vivenda x? Se sim, de forma originria ou derivada?

36.
Antnio celebrou com Belmiro contrato promessa de
compra e venda de um apartamento sito no 1 andar dt. do
edifcio n32 da Rua dos Bacalhoeiros, j constitudo em regime
de propriedade horizontal.
Belmiro, que tem alguns conhecimentos de prtica
jurdica, exigiu, para preservar a sua situao, que se atribusse,
nos termos do art. 413 do C.Civil, eficcia real dita promessa,
ao que Antnio acedeu. Fez-se, na sequncia, o competente
registo (art. 2/n1/f) do C.R.Predial).
Ficou igualmente acordado que o preo seria pago em
trs prestaes trimestrais e que a escritura pblica da venda
somente seria celebrada quando esse preo estivesse
integralmente pago.
Por ltimo, ficou tambm estabelecido que Antnio
deveria entregar o apartamento a Belmiro no momento em que
a 2 prestao fosse paga, o que efectivamente se verificou.
Entretanto, depois disto, os credores de Antnio
moveram-lhe aco de execuo para pagamento de quantia
certa, vindo a ser penhorado nessa aco o referido
apartamento, que j estava em poder de Belmiro. Este
defendeu-se intentando embargos de terceiro.

A propsito de um problema paralelo ao que fica
apresentado, o S.T.J. proferiu o acrdo (de 1996/07/02, proc.
n195/96, 1 seco) cujo sumrio seguidamente se
transcreve:

I) Direito real o poder de exigir de todos os outros
indivduos uma atitude de respeito pelo exerccio de
determinados poderes sobre uma coisa.
148
II) A eficcia real atribuda ao contrato-promessa de
compra e venda de imvel conferiu aos promissrios um direito
real de garantia.
III) Como a eficcia real da promessa consta de registo
anterior ao da efectivao da penhora, naturalmente que esta
ofendeu a posse contida naquele direito real conferido aos
promissrios.

Tendo presente o contedo essencial desta deciso,
pronuncie-se acerca:
a) Da tese nele defendida sobre o conceito de direito
real.

b) Da justeza da qualificao atribuda ao direito do
promitente-comprador que beneficia, nos termos do art. 413 do
C.Civil, da eficcia real da promessa.

c) Da adequao do meio processual utilizado por
Belmiro para se defender.

37.
Carlos proprietrio do prdio urbano x, onde se
encontra construda uma determinada vivenda estilo
pombalino.
Daniel h muito que vem manifestando interesse na sua
compra. Dada a insistncia, Carlos aceitou dar preferncia a
Daniel se algum dia viesse a vender tal prdio.
Para assegurar a eventual aquisio, Daniel, a conselho
do seu advogado, acordou com Carlos a atribuio de eficcia
real ao pacto de preferncia nos termos do art. 421 do C.Civil.
Carlos veio, de facto, a vender o referido prdio a
Eduardo, tendo antes comunicado as condies gerais dessa
venda a Daniel. Acontece, porm, que, tendo Eduardo certa
urgncia na efectivao da compra, esta se deu antes de ter
decorrido o prazo que Daniel dispunha para responder.
Entretanto, Eduardo, que se dedica compra de imveis
para revenda, vendeu novamente o prdio x a Francisco, o qual
realizou a compra atravs do recurso a um emprstimo bancrio
garantido por uma hipoteca sobre o prdio em causa.

Diga:
a) Se Daniel ainda pode fazer valer a sua preferncia.
Porqu?

149
b) Em caso afirmativo, esclarea em que situao ficam,
respectivamente, Eduardo, Francisco e o Banco titular do crdito
hipotecrio. Justifique.

c) Supondo que o prdio x estava arrendado a Germano
desde data anterior da celebrao do pacto de preferncia e
que Daniel conseguia fazer prevalecer a sua preferncia sobre
as alienaes posteriores, a quem pertenceriam as rendas
entretanto pagas pelo primeiro?

38.
Maria, por um lado, e Hlder e Isabel, por outro,
celebraram um contrato-promessa de compra e venda do
apartamento y, situado num edifcio constitudo em propriedade
horizontal. Promitente-vendedora e promitentes-compradores
acordaram que o preo iria ser pago em dez prestaes mensais
e que a escritura pblica de compra e venda seria celebrada da
a um ano.
Maria colocou imediatamente o referido apartamento ao
dispor dos promitentes-compradores.
Entretanto, o proprietrio de um prdio vizinho que a
explora uma padaria, provoca tantos rudos durante a noite que
Hlder e Isabel intentaram contra aquele aco de manuteno
da sua posse nos termos do art. 1278 do C.Civil. O ru
defendeu-se invocando a ilegitimidade dos autores j que, no
seu entender, no so possuidores.

O S.T.J. decidiu recentemente (acrdo de 1996/11/19,
proc. n362/96, 1 seco) que:

III) Do pagamento da totalidade do preo, da feitura das
obras de acabamento necessrias, da entrega das chaves e da
simultnea ocupao, para uso normal, ..., e da requisio da
licena da luz e da gua, pode, com suficiente segurana,
inferir-se que os ... (promitentes-compradores) ... actuaram
como se j fossem donos do apartamento, com animus
possidendi, praticando tais actos possessrios em nome prprio
e no em nome da promitente-vendedora.

Considerando esta deciso judicial, pronuncie-se acerca:
a) Da justeza da qualificao possessria que a se
atribui ao promitente-comprador.

b) Da legitimidade de Hlder e Isabel para a aco em
causa.

150

39.
A obteve a condenao de B no pagamento de 100.000
a ttulo de indemnizao derivada do no cumprimento de um
contrato promessa de compra e venda entre ambos
anteriormente celebrado.
Com base na sentena correspondente, A registou uma
hipoteca sobre o prdio x com inscrio de aquisio de
propriedade a favor de B. O registo de A ficou provisrio por
natureza por ter sido lavrado antes de a referida sentena ter
transitado em julgado. Foi convertido em definitivo trs meses
depois.
Entretanto, descobriu-se que B j havia vendido a
propriedade sobre o prdio x a C, embora esta transmisso no
tivesse sido ainda registada.

a) Suponha que a venda B-C posterior ao registo da
hipoteca. Esta prevalecer?

b) Suponha, inversamente, que a venda B-C anterior ao
referido registo provisrio de hipoteca. Esta
prevalecer?
40.
No edifcio x, constitudo em propriedade horizontal, um
dos condminos, A, utiliza exclusivamente, desde 1988, uma
parte da garagem que d acesso ao seu lugar de
estacionamento, a qual, dada a respectiva configurao, no
tem utilidade para mais nenhum dos condminos, dado que
mais nenhum depende do seu uso para aceder ao respectivo
estacionamento. A utilizao efectuada por A consiste no
estacionamento, nesse local, de um automvel de coleco que
raramente sai para ser conduzido.
A referida garagem composta por diversas boxes
individuais, cada qual materialmente delimitada por paredes
divisrias e porto de acesso.

a) Poder A tornar-se proprietrio exclusivo da referida
parte da garagem?

b) Para proteger o dito automvel de coleco, A fez
diversas obras de impermeabilizao do local para
prevenir qualquer infiltrao. Em qualquer caso, poder
obrigar os restantes condminos a participar na
despesa realizada?

41.
151
A, B e C so comproprietrios de um prdio rstico com
uma rea de 5000 m2. A construiu a, sem oposio de B e de
C, uma vivenda com dois andares e 300 m2 de rea.
A pretende agora que, como a dita vivenda vale mais do
que o terreno, este tambm lhe pertence exclusivamente.

Quid Juris?

42.
A, proprietrio do terreno x, construu a um edifcio com
quatro andares, que dividiu em oito fraces autnomas atravs
da respectiva constituio em propriedade horizontal. Pela
escritura pblica correspondente, A reservou a possibilidade de
construir mais dois andares sobre aqueles quatro.
As oito fraces foram entretanto vendidas.
Do registo predial de constituio da propriedade
horizontal no constava qualquer referncia quela
possibilidade conferida a A pelo ttulo correspectivo.
A pretende agora acrescentar os referidos dois andares.

Poder?

43.
A, B e C so comproprietrios de uma casa de habitao
adquirida por sucesso a seus pais em 1981. Somente A que a
utiliza, pois os restantes tm habitao prpria. Por isso, nem
sequer se opuseram quando A realizou diversas obras de
beneficiao, procedendo inclusivamente rediviso interna da
referida casa.

a) Poder A tornar-se agora, por causa da utilizao que
vem efectuando, proprietrio exclusivo da dita casa?

b) Em qualquer caso, poder A obrigar B e C a participar
nas despesas relativas s obras que realizou?

44.
A, proprietrio do prdio rstico x, autorizou B,
proprietrio de uma vivenda vizinha, a abrir uma varanda, que
deitando directamente para o terreno de A, ir ficar a uma
distncia de 90 cm. da linha divisria entre os dois prdios.
A reservou, no entanto, o direito de a todo o tempo erguer
um muro encostado linha divisria.

152
a) Poder estar constitudo algum direito real a favor de
B?

b) Aquela reserva estabelecida a favor de A poder
igualmente configurar um direito real?

45.
A vendeu a B um terreno para este a construir uma
fbrica. Tal venda continha uma clusula segundo a qual se B
desse ao terreno uma utilizao diferente daquela para a qual
essa venda foi realizada ou se, por qualquer ttulo, alienasse dito
terreno a terceiro, o negcio ficaria sem efeito, devendo o
terreno em causa ser devolvido a A.

Esta clusula seria admissvel? Quais as eventuais
consequncias da sua eventual
admissibilidade/inadmissibilidade se B, entretanto, por hiptese,
vendesse o referido terreno a C?

46.
A e B so comproprietrios de uma fraco autnoma de
um edifcio constitudo em propriedade horizontal. O primeiro
intentou aco de diviso de coisa comum contra o segundo,
tendo o tribunal decretado que a fraco fosse dividida em duas
partes: esquerdo e direito, para A e B, respectivamente.
O Conservador do registo predial recusou abrir duas
descries uma, para o lado esquerdo; outra, para o lado
direito por entender que no lhe haviam sido apresentados os
documentos necessrios para o efeito.
Depois disto e ainda assim, A vendeu o lado esquerdo a C.
Este inscreveu a aquisio, mas, evidentemente, em relao
descrio predial correspondente totalidade do andar, dado
que, registalmente, na opinio do Conservador, existia apenas
um andar constitudo em fraco.

a) C ser proprietrio de qu?

b) Na perspectiva do Conservador, que documento teria
faltado?

47.
153
A, proprietrio do terreno agrcola x, no descrito na
Conservatria do registo predial competente, prometeu vend-lo
a B, por 150.000 Euros, (j pagos), atravs de documento
escrito assinado por ambos, datado de 1/1/1987.
Entretanto, em 1/1/1998, B por escritura pblica, vendeu o
mesmo terreno a C. Este construiu a uma pequena instalao
fabril. Sucede A e B acabaram por se desentender, e a escritura
de compra e venda entre ambos nunca chegou a ser outorgada.
A pretende, por isso, obter a restituio do terreno.
C pretende ficar com o terreno, dado que j desde
1/1/1999 que comeou a laborar. Caso tal no seja possvel,
pretende, pelo menos, ser ressarcido pelos prejuzos da
decorrentes.
B pretende a devoluo integral dos 150.000 Euros e
isentar-se de qualquer responsabilidade.
Como que se poder resolver esta situao?

154

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