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PUCHSBAUMGASSE48 PUCHSBAUMGASSE 48 I 1100Wien

SANIERUNGS UNDENTWICKLUNGSKONZEPT
PROJEKTARBEITALTHAUSSANIERUNGISTAND 14.09.2010IERSTELLTVONBIANCAGMBH

BIANCAImmobilienprojektentwicklungs undBeteiligungsgesellschaftm.b.H. 1010Wien,Lobkowitzplatz 1/27,Telefon+4315141840,Telefax+4315141841,office@bianca.at,www.bianca.at

Die Arbeit ist von folgenden Lehrgangsteilnehmern erstellt worden: Dipl.Ing. Dipl Ing Birgit Bayer Dipl.Ing. Carmen Dilch Andreas Hainzl, MSc Mag. Birgit Ringhofer Grand

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Disclaimer: Alle angegebenen Informationen beruhen auf Unterlagen und Aussagen der Eigentmer und ihrer Vertreter und sind ohne Gewhr. Die angegebenen Informationen sind nach bestem Wissen erstellt. Fr die Richtigkeit und Vollstndigkeit der in dieser Projektarbeit gemachten Aussagen, sowie fr jegliche gesonderte, schriftlich oder mndlich erteilte Information an Eigentmer und von diesen involvierte Dritte wird jegliche Haftung ausgeschlossen.

INHALTSVERZEICHNIS PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

DenBedrfnissenderheutigenGenerationzuentsprechen,ohnedieMglichkeitenknftigerGenerationenzu gefhrden,ihreeigenenBedrfnissezubefriedigen" sodefinierteeineUNKommissionunterLeitungderfrherennorwegischenMinisterprsidentinGroHarlem Brundtland 1987denBegriffNachhaltigkeit,derbalddaraufbeimErdgipfelinRiodeJaneiro1992Karrieremachte. 1987 den Begriff Nachhaltigkeit der bald darauf beim Erdgipfel in Rio de Janeiro 1992 Karriere machte Zielsetzung der von der Projektgruppe Bianca aufgestellten Grobkonzeptplanung ist mit den Vorgaben des Bestandes der Liegenschaft in der Puchsbaumgasse 48 in 1100 Wien einen zeitgemssen, ansprechenden und leistbaren und vorallem nachhaltigen Wohnraum zu schaffen und ein sichtbares Zeichen in Richtung Nachhaltigkeit zu setzen und den Passanten der Liegenschaft damit einen Denkanstoss mitzugeben..

Durch die Implementierung eines Kindergartens im Erdgescho, sowie Integrierung von Photovoltaikanlagen am Dach auf der Strassenseite der Puchbaumgasse und Verzicht auf auf HFCKW,HFKW und PVC haltige Baumaterialien, soll neben den ueren Erscheinungsbild der Liegenschaft (Kinderzeichnungen auf der Fassade im Bereich des Erdgeschosses, sowie Projizieren von Teilfragmenten der Nachhaltigkeitsdefinition auf der Fassade) ein Zeichen in Richtung Nachhaltigkeit und schonenden Ressourcenverbrauch gesetzt werden.

INHALTSVERZEICHNIS PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

INHALTSVERZEICHNIS
PRAMBEL KONZEPTARGUMENTATION 1.BEWERTUNG ALLGEMEINES 1.1BEWERTUNGSGEGENSTAND 1.2AUFTRAGUNDAUFTRAGGEBER 1.3BEWERTUNGSZWECK 1.4BEFUNDAUFNAHME 1 4 BEFUNDAUFNAHME 1.5BEWERTUNGSSTICHTAG 1.6RECHERCHEZEITRAUM 1.7GRUNDLAGEN 1.8ALLGEMEINEVORBEMERKUNGEN 1.9UMSATZSTEUER .9 UMSAT ST U R 1.10GENAUIGKEITSANFORDERUNGENUNDHINWEISPFLICHT 1.11BESONDEREFRDIEBEWERTUNGWESENTLICHEVORBEMERKUNGEN 1.12UNABHNGIGKEITDESGUTACHTERS;VERTRAULICHKEITSERKLRUNG 1.13HCHSTPERSNLICHKEITSERKLRUNG 1.14GUTACHTENSWEITERGABE 1.15LITERTATURVERZEICHNIS Seite9 Seite9 Seite9 Seite9 Seite 9 Seite9 Seite9 Seite9 Seite10 Seite Seite12 Seite12 Seite13 Seite14 Seite14 Seite14 Seite14 Seite6 Seite7

2.BEWERTUNG BEFUND 2.1ZINSHAUSMARKTWIEN 2.2BESCHREIBUNGDERLIEGENSCHAFT 2.3MAKROSTANDORT 2.4MIKROSTANDORT 2.5KONFIGURATION 2.6FLCHENWIDMUNGUNDBEBAUUNG 2.7BAUGRUNDKATASTERDERSTADTWIEN 2.8KONTAMINATION 2.9KULTURGTERKATASTER 2.10VERKEHRSVERHLTNISSEUNDINFRASTRUKTUR 2.11VER UNDENTSORGUNG 2.12BESCHREIBUNGDESGEBUDES 2.13BESCHREIBUNGDERAUSSENANLAGEN 2 13 BESCHREIBUNG DER AUSSENANLAGEN 2.14BESCHREIBUNGDESZUBEHRS 2.15MIETVERTRAGLICHESITUATIONUNDNUTZUNG Seite16 Seite18 Seite18 Seite21 Seite22 Seite23 Seite24 Seite24 Seite24 Seite25 Seite27 Seite27 Seite28 Seite 28 Seite28 Seite29

INHALTSVERZEICHNIS PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

INHALTSVERZEICHNIS(FORTSETZUNGDERVORANGEGANGENENSEITE)
3.BEWERTUNG GUTACHTEN 3.1ALLGEMEINESUNDWERTERMITTLUNGSVERFAHREN 3.2NACHHALTIGERZIELBAREERLSE 3.3NACHHALTIGANFALLENDEBEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 3.4BODENWERTUNDBODENVERZINSUNG 3.5LIEGENSCHAFTSZINSSATZ 3.6ERTRAGSWERT 3 6 ERTRAGSWERT 3.7SACHWERT 3.8VERKEHRSWERT Seite30 Seite32 Seite33 Seite36 Seite37 Seite38 Seite 38 Seite39 Seite40

4.ENTSCHEIDUNGSANALYSE

Seite41

5.SANIERUNGSKONZEPT

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6.KONZEPTIONIERUNG PHOTOVOLTAIK

Seite51

7.FINANZIERUNG

Seite54

8.STEUERRECHT

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9.PROJEKTABLAUF

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10.PLANSKIZZEN

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10.HONORIERUNG

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ANLAGENVERZEICHNIS FOTODOKUMENTATIONDERBESICHTIGUNGVOM03. +06.05.2010 LAGEPLAN KATASTERPLAN PLAENE GRUNDBUCHSAUSZUG+PLANDOKUMENT KOPIEDERMIETZINSLISTESTAND04/2002 KOPIE DER MIETZINSLISTE STAND 04/2002 PROJEKTABLAUFPLAN PROGNOSERECHNUNG Anlage1 23Seiten Anlage2 1Seite Anlage3 1Seite Anlage4 11Seiten Anlage5 3Seiten Anlage6 Anlage 6 2 Seiten Anlage7 1Seite Anlage9 1Seite

PRAMBEL PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

Prambel Ziel der Projektarbeit Der Lehrgangsteilnehmer soll ein Althaussanierungsverfahren simulieren und lernen ein verbales finanzielles rechtliches verbales, finanzielles, und technisches Sanierungskonzept zu erstellen. Das Ergebnis der Arbeit soll ein Sanierungs bzw. Entwicklungskonzept sein, das dem Mandanten zur Entscheidung vorgelegt werden kann. Erwartet wird ein Ideenfeuerwerk, wobei das Projekt zwar vor allem wirtschaftlich verwirklichbar sein soll, allerdings innovative Anstze durchaus gewnscht sind. Aufgabenstellung Zu Ihnen kommen die (fiktiven) Eigentmer(innen) der ihnen anvertrauten Liegenschaften, sie werden alle noch rund 15 Jahre i ih h in ihren Berufen ttig sein. Sie wollen grundstzlich von Ihnen wissen, was sie mit ih f i i i ll d li h h i i i ihrer Liegenschaft tun sollen. i h f ll Grundstzlich denken die Mandanten nicht daran ihr Vermgen zu verkaufen. Sie wollen das Gebude nachhaltig bewirtschaften, brauchen in einem Zeitraum von rund 15 Jahren keinen Ertrag, die Hauptmietzinsreserve bitte ich sie aus den Unterlagen zu errechnen, sie ist nur rechnerisch vorhanden. Ihre Mandanten knnen aus eigenem keine Mittel fr die Entwicklung des Objektes aufbringen. Meilenstein 1 1. 2. 3. Erstellen Sie eine Verkehrswertbewertung der Liegenschaft im aktuellen Zustand. Stellen Sie den Status der Liegenschaften aus allen sinnvollen Blickwinkeln dar (rechtlich, finanziell, Wohn/Arbeitsumfeld ....) Erarbeiten Sie ein Entscheidungsanalyse, deren Endergebnis eine konkrete Arbeitsvorgabe fr Ihren Projektansatz sein wird. Meilenstein 2 4. Erstellen Sie eine Sanierungssimulation, die mglichst alle kurz, mittel und langfristigen Auswirkungen der gewhlten Verwertungsform beinhaltet. Diese Unterlage muss insbes. alle wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Fragen abhandeln. 5. 6. ErstellenSieeineArgumentationslistemitHilfedererSiediegewhlteVerwertungIhremAuftraggebernherbringen werden ErstellenSieeinengrobenProjektablaufplan

Meilenstein3 7. 8. 9. ErstellenSieeinePlanskizze,diegeeignetistIhreIdeenimBestand,allenfallsauchdarberhinausgehenddem Auftraggeberzuprsentieren. ErstellenSiediePrsentationsunterlagefrdieAbschlussprsentation ErstellenSieeineUnterlage,diedenwirtschaftlichenErfolgdesProjektesausHonorarsichtfrIhrUnternehmen rechtfertigt(RessourceneinsatzzuGewinn) Abschlussprsentation Den Abschluss wird eine gemeinsame Veranstaltung aller Projektgruppen bilden im Zuge derer jede Gruppe einen vom Vortragenden gewhlten Projektbestandteil im Echtbetrieb dem Eigentmer der Liegenschaften prsentieren wird. Zu dieser Veranstaltung werden idR auch wesentliche Entscheidungstrger der Immobilienwirtschaft eingeladen, um den Studierenden Kontakte zu ermglichen.

KONZEPTARGUMENTATION PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

MssenwirfrmeinePensionsvorsorgeetwasunternehmen? Nichtunbedingt,denndieNullvariante (keinebzw.nurallernotwendigstenSanierungsmanahmen)istvom Kostenstandpunktsehrattraktiv,dennKostenhatmanimmer,EinnahmenhingegenunterliegenSchwankungen.Wir gebenaberzubedenken,dassderderzeitigeZustanddesGebudesunterdurchschnittlichundstarksanierungsbedrftig geben aber zu bedenken dass der derzeitige Zustand des Gebudes unterdurchschnittlich und stark sanierungsbedrftig ist,dennauchwenndergesamteJahresberschussindieSanierunginvestiertwird,kanndieLiegenschaftnicht ausreichendsaniertwerden.EsexistiertsicherlichaucheinMarktfrgnstigeundunterdurchschnittlicheWohnungen, allerdingswerdenSiekeinansprechendesEinkommenerwirtschaftenknnenundlangfristigwirdIhrGebudeimmermehr anWertverlieren.SomitknnenwirIhreVorgabeeinesnachhaltigenZusatzeinkommenswahrscheinlichnichterfllen. WiekanneinemglichstnachhaltigeundertragreicheNutzungderLiegenschaftaussehen? WirsolltenManahmenergreifen,diedieRestnutzungsdauerderLiegenschafterhhen,damitSieundauchnochIhre i ll h if di di d d i h f h h d i i d h h h KindervondieserInvestitionprofitieren.DeshalbwrdenwireineumfassendeSanierungvorschlagen,einerseitsumdas GebudezeitgemzugestaltenundentsprechendeMieteranzuziehenundandrerseitsumeinelangfristigesicher Einkommensquellezuschaffen. WiesolldiesamBestenumgesetztwerden? EinefreifinanzierteSanierunghatdenVorteil,dassSieunabhngigvondenSanierungsbedingungenderStadtWien agierenknnen.Allerdingsgebewirzubedenken,daSiejakeinefinanziellenMittelndafraufbringenwollen,dass daher nureineteilweiseSanierungvorgegebenenZeitraummglichwre.EinekompletteSanierungdesGebudesunddes InnenhofesbedeuteteineInvestitionvonmehralseinerMillionEuro.EineumfassendeSanierunghttedenVorteil,dass dieRestnutzungsdauerdesGebudeserhhtwird,womitnichtnurSieeineEinkommensquellehaben,sondernwiebereits erwhntauchnochIhreKinder.DiedamitverbundenenKostenknnenambestendurchdieNutzungvonFrderungenund AusnutzungvonSteuervorteilengedecktwerden.DahersolltenwirnunsererErfahrungnachdieFrderungsmglichkeiten derStadtWienausntzenunddaSieindennchsten15JahrennichtaufdieMieteinnahmenangewiesensind,stellendie der Stadt Wien ausntzen und da Sie in den nchsten 15 Jahren nicht auf die Mieteinnahmen angewiesen sind stellen die BedingungenderFrderungd.fehlendenMieteinnahmenkeinK.O.Kriteriumda.DaheristeinederartigeLsung anzudenken sokannderRohdachbodenausgebautunddasrestlicheHausSchrittfrSchritterneuertwerden. WasbedeutetdasimDetail? DieFlchenimErdgeschosowieimInnenhofsindfrWohnungennichtbesondersgutgeeignet.AuerdemhabenSie schoneinengewerblichenMieter,derzuverlssigistundeineattraktiveMietezahlt.Deswegenwrdenwireinenweiteren gewerblichenMietervorsehen,welcherauchIhrersozialenAderentsprechenwrde.Imkonkretendenkenwirhieran bl h h l h h h l d h d k k d k h einenKindergartenmit2KleinkindergruppenundeinerKindergartengruppe.DerBedarfnachsolchenFlchewurdedurch dieVorstandsvorsitzendederKindercompanyGroupbesttigt.DiesenUnternehmenmchtesichauchinweitererFolge mitIhnenzusammensetzenunddieMglichkeiteneinerZusammenarbeitbesprechen.BeidendreiObergeschoensollen dieLeerstndenachundnachgenutztwerdenumdieWohnungenzusanierenundfallssinnvoll,auchzusammenzulegen. WieSievielleichtandenumliegendenHuserngesehenhaben,knnenwirdenRohdachbodennutzenumDachgescho wohnungen auszubauen.EssolltensichdreibisvierWohnungenausgehen,diewirzueinerattraktivenMiethhe vermietenknnen.DadurchwirdeinLifteinbaunotwendig,abereinLiftsollteineinemzeitgemenHausnichtfehlen,da jungeLeutezumeistKomfortgewhntsindundaltenMenschen,diemglicherweiseinHusernohneLigz undohneWVim Wohnungsverbandaufgewachsensind,erleichterteinAufzugdasLebenwesentlichbzw.verlngertdieZeit,diesieinihrer gewohntenUmgebungbleibenknnen.ImZugederFassadenerneuerungknnenwiraufdersdlichenFassadeundam DacheinePhotovoltaikanlageinstallieren. GibteseinenNachteilfrmich? Gibt es einen Nachteil fr mich? Jein,jedochmssenwirSiedarauffaufmerksammachen,dass derStadtalsGegenleistungfrdieFrderungderSanierung auchWohnungenangebotenmssen,diefreinebegrenzteZeiteineniedrigereMietemitsichbringt.Wirhabendies jedochbereitsinunsererBewertungmitbercksichtigtundwirknnenIhnenversichern,dass einegefrderteSanierung sichfrSiemitIhrenEingangsparameternaufjedenfall lohnt. 7

KONZEPTARGUMENTATION PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

WarumschlagenSieeinePhotovoltaikanlagevor? DiesterreichischeFrderungsschienefrAlternativenergienistnichtsointeressantwieinanderenLndern,aberesist eineguteMglichkeitumeinZusatzeinkommenzugenerieren.WennSiesichin1520JahrenzurRuhesetzen,habenSie dieAnlagedurchdie13 jhrigeFrderungin15Jahrenabbezahltundin20Jahrenabgeschrieben.ZudemZeitpunktsind die Anlage durch die 13jhrige Frderung in 15 Jahren abbezahlt und in 20 Jahren abgeschrieben Zu dem Zeitpunkt sind dieEnergiepreisesicherlichaufeinemhherenNiveaualsheute,wasIhneneinnettesZusatzeinkommenbescherenwird. WiesehenSiedenzeitlichenAblauf? WirhabeneinZeitfenstervon15bis20Jahren,daswirntzensolltenumdieLiegenschaftzuoptimierenundIhr Zusatzeinkommenzusichern.DurchdennichtunwesentlichenAnteilanunbefristetenMietvertrgenwirddieSanierung sicherlichzeitaufwendig,aberwirsindzuversichtlich,dass wirinnerhalbdiesesZeitrahmensdasGebudeaufeinen ansprechendenStandardhebenknnen.DasDachgescho,derLifteinbau,dieFassadensamtPhotovoltaikanlageunddas h d d dh b k h h d if i b di d h l ik l dd Erdgeschosolltensoraschwiemglichbegonnenwerden.DieWohnungenwerdendannZugumZugsaniert. WelcheFrderschienenkommenfrmichinFrage,sindauchinternationaleFrderungeninteressant? DieEUbietetindiversenProgrammen,auchfrImmobilienundimmobilienbezogene Technologien,durchausinteressante Frderungen,aberimaktuellenProjektwirdderAufwandfrdieFindungeinespassendenFrderprogrammsundfr entsprechendeEinreichungalszuhocheingeschtzt.DieEUFrderungenzielenmeistaufgrereNeubauprojektemit internationalerVerflechtung,wassichmitdiesemObjektschwierigdarstellenlsst.DasFrderprogrammHausder ZukunftPlusdesBM:VITzieltaufdieenergetischeEffizienzbezglichProduktionundBetriebderartzuerhhen,dass berdengesamtenLebenszyklusvonGebudendietreibhausrelevantenEmissioneninSummeaufNullreduziertwerden (Quelle:www.hausderzukunft.at).IndemProgrammwurdenschondieSanierungvonAltbauteninPassivhusersowie auchdieNutzungvonAlternativenergien(Erdwrme,Photovoltaik,Solarthermie usw.)gefrdert.DieFristderletzten AusschreibungistallerdingsAnfangMrz2010abgelaufen.EswerdensicherlichnochweitereAusschreibungenfolgen, aberumeinschlssigesBildprsentierenzuknnen,werdennurdiederzeitverfgbarenFrderungenbercksichtigt. aber um ein schlssiges Bild prsentieren zu knnen werden nur die derzeit verfgbaren Frderungen bercksichtigt Allerdingsweisenwirdaraufhin,dasssichindemInvestitionszeitraumvon15JahrennochinteressanteEntwicklungenin dieserFrderungauftunknnen,diezumdannaktuellenZeitpunktgeprftwerdenmssen.AlsKonsequenzhabenwir daherFrderungenderStadtWienbetrachtet.

KAPITELBEWERTUNG 1.ALLGEMEINES PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

1.ALLGEMEINES
1.1BEWERTUNGSGEGENSTAND
Liegenschaft 1100Wien,Puchsbaumgasse 48,EZ1309,GSTNR.1272,GB01101Favoriten,BGFavoriten.

1.2AUFTRAGUNDAUFTRAGGEBER
SchriftlicherAuftragvom01.05.2010durchdieWAVERBeteiligungs GmbH&Co.KG(1010Wien,Neutorgasse12/20)als EigentmerindergegenstndlichenLiegenschaft,dieErmittlungdesVerkehrswertesdefiniertunter1.1,vorzunehmen. Eigentmerin der gegenstndlichen Liegenschaft, die Ermittlung des Verkehrswertes definiert unter 1.1, vorzunehmen.

1.3BEWERTUNGSZWECK
ZweckderLiegenschaftsbewertungistdieVorlagedesGutachtensbeieineminlndischenBankinstitutzurFinanzierung geplanterInstandsetzungsmanahmenundVerbesserungsmanahmenbzw.einesDachgeschossausbaus.Eswird ausdrcklichdaraufhingewiesen,dassderindiesemGutachtenermittelteVerkehrswertnichtmitdemBeleihungswert identist.DieErmittlungdesBeleihungswertesistnichtGegenstanddiesesGutachtens.BeiderWertermittlungistder VerkehrswertderimEigentumderAuftraggeberinstehendenLiegenschaftzuermitteln.

1.4BEFUNDAUFNAHME
DieBefundaufnahmefandam03.05.2010inderZeitvon8:30bis10:30,sowieam06.05.2010inderZeitvon8:30bis10:00 statt(siehedazuauchFotodokumentationAnlage2).AnderBefundaufnahmenahmenauerdemunterfertigten statt (siehe dazu auch Fotodokumentation Anlage 2) An der Befundaufnahme nahmen auer dem unterfertigten Gutachterauch3seinerMitarbeiterteil.

1.5BEWERTUNGSSTICHTAG
BewertungsstichtagistderTagderBesichtigung,sohinder6.Mai2010.

1.6RECHERCHEZEITRAUM
DieRecherchebeginntmitderAuftragserteilungimMai2010undendetmitderFertigstellungdesGutachtensim September2010.SollteeinneuerodergenderterSachverhalt,derfrdenGutachterzumZeitpunktderErstellungdes Gutachtensnichtbekanntwar,bekanntwerden,sobehltsichderGutachterdasRechtvorseinGutachtenentsprechend abzundern.

1.7GRUNDLAGEN
DasGutachtenbasiertaufdenvorliegendenundimGutachtenbeschriebenenUnterlagen,wobeiderGutachterkeine HaftungfrdieVollstndigkeitderUnterlagenbernimmt. rtliche BesichtigungderLiegenschaftsowieBefundaufnahmeam03.06.2010inderZeitvon8:30bis10:30, sowieam06.05.2010inderZeitvon8:30bis10:00(siehedazuauchFotodokumentationAnlage2) ( g ) AuftragundUnterlagendurchdieWAVERBeteiligungs GmbH&Co.KGam01.05.2010(u.a.PlnederMA37, Fotodokumentation,Zinsliste04/2010,etc.) GrundbuchsauszugmitAbfragedatumvom24.04.2010(siehedazuauchAnlage1) BaubescheidesowiesonstigebewertungsrelevanteUnterlagen,soweitsieimBauarchivderMA37ausgehoben werdenkonnten 9

KAPITELBEWERTUNG 1.ALLGEMEINES PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

1.7GRUNDLAGEN(FORTSETZUNGDERVORANGEGANGENENSEITE)
ErhebungenundAngabenderMitarbeiterbeiderMagistratsabteilung20zwecksFeststellungdergeltenden BebauungsvorschriftengemFlchenwidmungs undBebauungsplanundBeschaffungdesgltigen Bebauungsvorschriften gem Flchenwidmungs und Bebauungsplan und Beschaffung des gltigen Plandokumentsin1010Wien,Rathausstrae1416undAnfertigungvonPlankopien EinsichtnahmeindieUrkundensammlungdesGrundbuchesam07.06.2010 EinsichtnahmeindenPlanHhenfestpunktinWienderGemeindeWienam02.06.2010 EinsichtnahmeindenBaugrundkatasterderStadtWienam02.06.2010 EinsichtnahmeindenVerdachtsflchenkatasterundAltlastenkatasterdesUmweltbundesamtesam02.06.2010 AuskunftderBundesministeriumsf.Wirtschaft,FamilieundJugend,1010Wien,Stubenring,betreffend Frderung1963/64undallflligerRckzahlungnacheinemRckzahlungsbegnstigungsgesetz AuskunftMagistratsabteilung69,1010Wien,Neutorgasse15,zwecksErhebungderaktuellenBodenpreise AuskunftbeiderFernwrmeWien,1090Wien,Spittelauer Lnde45,zwecksErkundungdes Fernwrmeanschlusses AuskunftderMonopolverwaltungs GmbH,1090Wien,Porzellangasse47,zwecksEinholungvonInformationen berdieNachbesetzungschancenderTrafik AuskunftderbevollmchtigtenHausverwaltungDr.GerhardStinglHausverwaltungGmbH,1100Wien, g g g g , , Laxenburgerstrae 60,Tel.+43/1/6040640 AbfrageundHerstellungeinerTeilkopieausdemdigitalenKatasterplan Luftbildaufnahmeaufwww.bing.com Adressenortungssystemaufwww.wien.gv.at Besprechungvom10.06.2010mitECCBaumanagementGmbHbzgl.derBaukostenDachgeschossund Erhaltungs undVerbesserungsmanahmen ErhebungenamrtlichenImmobilienmarkt(u.a.ColliersColumbusImmobilienmarktbericht2009,Colliers Erhebungen am rtlichen Immobilienmarkt (u a Colliers Columbus Immobilienmarktbericht 2009 Colliers ColumbusImmobilienmarktbericht2010,OttoImmobilienErsterWienerZinshausMarktberichtFrhjahr2010, etc.) Vergleichsobjekteaufwww.immobilien.at EigeneVergleichspreissammlungaufgrundderberuflichenTtigkeit NutzungskatalogdesHauptverbandesderallgemeinbeeideten,gerichtlichenSachverstndigensterreichs, LandesverbandSteiermarkundKrnten ImmobilienpreisspiegelderWKO LiegenschaftsbewertungsgesetzidgF NORMB1802 NORMB18022 Literaturverzeichnisgem.Punkt1.15

1.8ALLGEMEINEVORBEMERKUNGEN 1 8 ALLGEMEINE VORBEMERKUNGEN


DasGutachtenhatnurimGesamtenundnichtauszugsweiseGltigkeit. DasGutachtenwirdausschlielichnachdenBestimmungendesLiegenschaftsbewertungsgesetzes1992,BGBI. 1992/50sowiederNORMB1802erstellt. EswirdderVerkehrswertgem. 2Abs 2LBGermittelt. DieVerkehrswertermittlungerfolgtgeldlastenfrei. Auerbcherliche RechteundLastenfindennurdannBercksichtigung,wennsiedemSachverstndigen bekanntgegebenwurden.DemgefertigtenSachverstndigenwurdensolchenichtbekanntgegeben,daher basiertderausgewieseneWertdesGutachtensaufderAnnahme,dasskeineauerbcherlichen Rechteund Lastenvorliegen. WhrungsbetrgesindinEuroangegeben,FlcheninQuadratmeter. 10

KAPITELBEWERTUNG 1.ALLGEMEINES PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

1.8ALLGEMEINEVORBEMERKUNGEN(FORTSETZUNGDERVORANGEGANGENENSEITE)
DerfertigendeGutachtergehtaufgrunddergettigtenRecherchenunderhaltenenInformationendavonaus, dassessichbeiderbewertungsgegenstndlichenLiegenschaftwederumeinBaurechtnochumein dass es sich bei der bewertungsgegenstndlichen Liegenschaft weder um ein Baurecht noch um ein Superdifikat handelt. Diebeschriebenenelektrischen,sanitrenundsonstigenEinrichtungenundAnlagen,sowiesonstigeVer und EntsorgungsleitungenwurdennichtaufihreFunktionstchtigkeitberprft,derenFunktionwirdbeider Bewertungvorausgesetzt.Weiterswirdangenommen,dassdieseAnlagendemderzeitigenStandderTechnik entsprechen.DietechnischenAusstattungenundEinrichtungensindindemGutachteninsofernbercksichtigt, alsdiesedenunmittelbarenBestandteilendesGebudeszuzuordnensind.DasvorhandeneInventar, EinrichtungsgegenstndeundsonstigeFahrnissewurdennichtmitbewertet. Nichtbeauftragtist soweitberhauptvorhanden Zirkulationsleitungeneinerzentralen Trinkwassererwrmung,dieWasserleitungenundArmaturenselbst,vorhandeneWasserspeicherund Durchlauferhitzerunddergleichen,somitalleBereichederWasserversorgung,weiters Feuerlsch und BrandschutzanlagensowieetwaigeLftungsanlagen,LuftwscherinKlimaanlagenundKhltrmedes BewertungsgegenstandesnachLegionellenkonzentration zuuntersuchen.EswirddaherbeiderWertermittlung davonausgegangen,dasskeinenachweisbareodergeringeLegionellenkonzentration (iS desDVGW g g g , g g g ( ArbeitsblattesW551)indenobenbeschriebenenAnlagenvorhandenistundsomitdieMazahlvon 100KBE/100mlnichtberschrittenwird. Soweitnichtsanderesaugenscheinlichfeststellbarist,wirdangenommen,dasskonsensmiggebautwurde, daherkeineAbweichungendertatschlichenBaufhrungvomgenehmigtenBauplanvorliegenundsmtliche behrdlicheAuflagenerflltwurden. DieBeschreibungderBauteilebeziehtsichaufdominanteAusstattungsmerkmale.EinzelneBauteileknnen hiervonabweichen. hiervon abweichen EswurdeindenBauakt derLiegenschaftbeiderzustndigenBehrdeEinsichtgenommen.Darber hinausgehendeErhebungenbeimzustndigenReferentenderBaubehrdeberanhngigeundnochnichtin denBauakt abgelegteUrkunden,AnsuchenoderBescheidensindunterblieben. DerBau undErhaltungszustanddesGebudeswurdeausschlielichdurchuerenAugenscheinanlsslichder Befundaufnahmefestgestelltundklassifiziert.DetaillierteUntersuchungendesBauzustandeswurdennicht durchgefhrt.ZerstrendeUntersuchungenwerdennichtausgefhrt,weshalbAngabenbernichtsichtbare BauteileundBaustoffeausAusknften,diedemGutachtergegebenwerden,aufvorgelegtenUnterlagenoder Vermutungenberuhen. DieBewertungallflligerInstandhaltungs,Instandsetzungs oderHerstellungskostenwirdvomGutachter entsprechendseinerErfahrungangesetztundwirddabeivoneinerderLageundjeweiligenNutzungdes ObjektesmarktkonformenAusfhrungausgegangen. FeststellungenhinsichtlichdesBauwerkesunddesBodenswerdennurinsoweitgetroffen,alssiefrdie WertermittlungvonBedeutungsind. g g NichtbeauftragtisteinePrfungdesGebudesoderderBestandseinheitenaufSystemsicherheitgem NormB4015Erdbebenkrfte.DieseArtderPrfungkannnurdurchentsprechendeKonsulentendurchgefhrt werden.EsknnensichmageblicheundwertbeeinflussendeEinschrnkungenergeben,welchebeider Wertermittlungnichtbercksichtigtsind.EswirdimWeiterendavonausgegangen,dassdieSystemsicherheit gewhrleistetist. DerWertermittlungwerdendieUmstndezugrundegelegt,dieimRahmeneinerblichen,ordnungsgemen undangemessenenErforschungdesSachverhalts,vorallembeiderrtlichenBesichtigung,erkennbarwaren und angemessenen Erforschung des Sachverhalts vor allem bei der rtlichen Besichtigung erkennbar waren odersonstbekanntgewordensind. DieBewertungerfolgtunterderAnnahme,dasskeineMaterialienundStoffevorhandensind,deren VerunreinigungdieGrenzwertederBaurestmassendeponieberschreitet.

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KAPITELBEWERTUNG 1.ALLGEMEINES PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

1.8ALLGEMEINEVORBEMERKUNGEN(FORTSETZUNGDER2VORANGEGANGENENSEITEN)
DerrechtlichenBewertungwerdennurdieUmstndezugrundegelegt,dieimRahmeneinerblichen, ordnungsgemenundangemessenenErforschungdesSachverhaltes,vorallemundberwiegendaufgrund ordnungsgemen und angemessenen Erforschung des Sachverhaltes vor allem und berwiegend aufgrund dervorgelegtenUnterlagenunddererteiltenInformation,erkennbarodersonstbekanntgewordensind. WertminderungendurchKontaminationoderAltlastenoderauchanderedieLiegenschaftentwertende Altbodenverhltnissesindnichtbekannt.KonkreteAussagenberdasVorliegeneinerKontaminationundder damitverbundenenSanierungskostenknnenerstaufBasiseinesentsprechendenGutachtensgetroffen werden. Festgehaltenwird,dassindiedigitaleKatastermappe(DKM)Einsichtgenommenwurdeunddiedarin dargestelltenGrenzennichtinderNaturberprftwurden(siehedazuauchAnlage5) EinEnergieausweisberdieGesamteffizienzeinesGebudesiS derRechtlinie2002/91/EGdesEuropischen ParlamentswurdenichtvorgelegtundeswirddaherbeiderWertermittlungvonDurchschnitts und Erfahrungswertenausgegangen. DiesesGutachtenistalleinfrdenunter1.3genanntenZweckerstelltworden.SeitensdesGutachterskann keineHaftungbernommenwerdenfrdenFall,dasssichandere,seieszumgenanntenoderzueinem anderenZweck,daraufberufen.FrallenfallseintretendeSchadensflleistdieHaftungaufGrundlagedervom , g g gefertigtenGutachtererbrachtenLeistungfrdeneinzelnenSchadenfall,soweitgesetzlichzulssig,mit insgesamtEUR5.000.000begrenzt. ImFallevonGewhrleistungsansprchendesAuftraggebersgegenberdemGutachterausdem abgeschlossenenWerkvertragverzichtetderAuftraggeberunwiderruflichundausdrcklichaufdasRechtder MinderungundWandlung. BeiderWertermittlungwerdensteuerlicheVorteileundgegebenenfallsOptimierungen diesichausder LiegenschaftstransaktiondesBewertungsgegenstandesergebenknnennichtbercksichtigt. Liegenschaftstransaktion des Bewertungsgegenstandes ergeben knnen nicht bercksichtigt BeiderWertermittlungwirddavonausgegangen,dassdieinKopiebergebenenUnterlagenundUrkunden echtundrichtigsindunddemjeweiligenOriginalentsprechen.Eineberprfungderbereinstimmung zwischendenbergebenenKopienunddemOriginalwurdenichtdurchgefhrt. ErgebensichneueFaktenoderUmstndebehltsichderGutachterausdrcklichdienderungoderErgnzung diesesGutachtensvor.DasvorliegendeGutachtenistaufdieangefhrtenUnterlagenundInformationen aufgebaut.Darausergibtsichzwingend,dassneueUnterlagenoderInformationenzueinernderungdes GutachtensundsomitzueinemanderenVerkehrswertfhrenknnen.

1.9UMSATZSTEUER
MitderWirksamkeit19.06.1998tratdasBudgetbegleitungsgesetz1998inKraft.AbdiesemZeitpunkttratenneue umsatzsteuerlicheBestimmungenbeiImmobilientransaktioneninKraft.DaheristfolgenderHinweisntig: SolltedieImmobiliemitInrechnungstellungvon20%Umsatzsteuerverwertetwerden,soistdieUmsatzsteuerdem Sollte die Immobilie mit Inrechnungstellung von 20% Umsatzsteuer verwertet werden so ist die Umsatzsteuer dem ermitteltenWerthinzuzurechnen,hierbeiwreeineeventuelleVorsteuerkorrekturnichtntig.Sollteohne Inrechnungstellungvon20%Umsatzsteuerverkauftwerden,wreneventuellgeltendgemachteVorsteuerbetrgevon baulichenManahmenzuberichtigenundanteiligandieFinanzverwaltungabzufhren.

1.10GENAUIGKEITSANFORDERUNGENUNDHINWEISPFLICHT
SieheNORMB1802Pkt.3.3: AngesichtsderUnsicherheiteinzelnerindieBewertungeinflieenderFaktoren,insbesonderederNotwendigkeit,auf Erfahrungswertezurckzugreifen,kanndasErgebnisderBewertungkeinemitmathematischerExaktheitfeststehende Gresein. 12

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1.10GENAUIGKEITSANFORDERUNGENUNDHINWEISPFLICHT(FORTSETZUNGDERVORANGEGANGENEN SEITE)
Weitersistdaraufzuverweisen,dassderermittelteVerkehrswertnichtnotwendigerweisebedeutet,dassein W i i d f i d d i l V k h i h di i b d d i entsprechenderPreisauchbeigleichbleibendenuerenUmstndenimEinzelfalljederzeit,insbesonderekurzfristig,am Marktrealisierbarist.JenachVerwertungsdauerundAnzahlderInteressentenkanndererzielteKaufpreisinnerhalbeiner Brandbreitebiszu15%nachobenunduntenabweichen. SollteeinesehrkurzfristigeVeruerung auswelchemGrundauchimmer notwendigsein,istvomfestgesetzen VerkehrswerteinAbschlagvorzunehmen.DieseKurzfristigkeitderVerwertungbsp.nachExekutionsordnung,beiderfr dieImmobilieadquateVerkaufszeitraum,istidR durcheinengeringenAusrufpreisbercksichtigt.

1.11BESONDEREFRDIEBEWERTUNGWESENTLICHEVORBEMERKUNGEN
DieimGrundbuchunterTZ4800/1984eingetrageneSicherheitszonedesFlughafenWienSchwechatistals verkehrswertneutralzubewerten. DasGebudestehtnichtunterDenkmalschutz. D G b d h i h D k l h DieBeheizungerfolgtGroteilsmittelsGasetagenheizung. FrdieBaulichkeitenbestehtkeinDenkmalschutz. DakeineHauptmietzinsabrechnunggemMRGvorliegt,wirdeinetwaigerSaldoalsverkehrswertneutral angenommen. VonMieterneventuellhinterlegteKautionenwerdenalsverkehrswertneutralangesehen. DieFlchendereinzelnenObjekte,sowiederenNutzungundKategorienwerdenderbergebenenZinsliste entnommen(sieheAnlage2)undnichtinnaturaberprft. DieLiegenschaftunterliegtdenBestimmungendesMietrechtsgesetzes. Auerbcherliche dinglicheodersonstigeRechteoderLastenliegennichtvor. BeiderBewertungwirddavonausgegangen,dasskeineMietvorauszahlungenbezahltwurden. Eswirdangenommen,dasskeinenichtinderZinsliste(sieheAnlage3)angefhrtenMietverhltnisse/ WohnrechteodersonstigeBestands oderNutzungsrechteanderzubewertendenLiegenschaftvorhanden sind. Eswirddaraufhingewiesen,dassdieFundamentesowiedieTragkonstruktiondesHausesbishernichtstatisch berprftwurdenundderstatischeBefunddaherfrdieweitereKonkretisierungdesVorhabensnotwendigist. InsbesondereisteventuellmiteinerUnterfangungdertragendenMauernbzw.Fundamentezurechnen,es wirdfrdiehiervorliegendeBewertungdieAnnahmegetroffen,dassdieseManahmenaufgrundderStruktur desGebudesnichtnotwendigsind.WeitersempfehlenwirdieberprfungderMrteldruckfestigkeitund BeachtungderBestimmungendesEurocode 8bezglichderErdbebenstandsicherheitvonbestehenden Bauwerken.BeiderWertermittlungwirdangenommen,dassderDachgeschossausbaustatischmglichist. B k B id W i l id d d D h h b i h li h i FolgendeweitereUnterlagen/InformationenliegendemfertigendenGutachternichtvorundwerdendaherin derBewertungnichtbercksichtigtbzw.werdenblicheAnnahmengetroffen: RechtskrftigeBaugenehmigung/BesteheneinesbaubehrdlichenKonsens BestehendeMietvertrge/InformationberunblicheMietervereinbarungen Bewirtschaftskostenabrechnung derletztenKalenderjahre AktuellemonatlicheVorschreibungenfrdieObjekte InstandhaltungsabrechnungdesletztenKalenderjahres InformationberForderungsanmeldungengem. 27MRG InformationberanhngigestreitigeoderauerstreitigeGerichtsverfahren InformationberEinknftevonallgemeinenTeilenderLiegenschaft InformationberBentzungsregelungenberallgemeineTeilederLiegenschaft 13

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1.12UNABHNGIGKEITDESGUTACHTERS;VERTRAULICHKEITSERKLRUNG
DergefertigteGutachtererklrtausdrcklich,dasserdieseLiegenschaftsbewertungalsunabhngigerGutachterobjektiv undunparteiischerstellthat(siehedazuEuropischeBewertungsstandardsderTEGoVA,2.deutscheAusgabe,S2.10). DieEuropischenBewertungsstandardsderTEGoVA definierendenunabhngigenGutachterwiefolgt: EinunabhngigerGutachteristeinexternerGutachter,derwederdirektnochindirektberPartneroder Mitgeschftsfhrer oderengeFamilienangehrigeeinerheblichesfinanziellesInteresseamUnternehmendes Auftraggebers(oderumgekehrt)hatunddermitAusnahmedesaktuellenHonorarswederderzeitnochindenletzten24 MonatenvomUnternehmendesAuftraggebersauseinemArbeitsverhltnisHonorargezogenhat. DergefertigteGutachtererklrtweiters,smtlicheInformationen,UrkundenundUnterlagendieervomAuftraggeberoder einemDrittenimZusammenhangmitderGutachtenserstellungerhaltenhatunddenInhaltdesGutachtensselbst, insbesonderedieermitteltenWerteimRahmendergesetzlichenGegebenheitenvertraulichzubehandeln.

1.13HCHSTPERSNLICHKEITSERKLRUNG
DergefertigteGutachtererklrtausdrcklich,allewesentlichenwertbeeinflussendengutachterlichenFeststellungen,also insbesonderedasSammelnderBefundtatsachen,dieBesichtigungdesBewertungsobjektes,diePrfungderVollstndigkeit derfrdieWertermittlungnotwendigenUnterlagen,InformationenundUrkunden,sowiedieWertermittlungansich hchstpersnlichdurchgefhrtzuhaben.

1.14GUTACHTENSWEITERGABE
DasGutachtenwirdausschlielichzumbedungenenZweckgem.Pkt.1.3frdieAuftraggeberingem.Pkt.1.2erstelltundist nichtfrdieWeitergabeanDrittevorgesehen.NurbeigesetzlicherAuskunftspflichtdarfderInhaltdesGutachtensDritten ohneausdrcklicheEinwilligungdurchdenGutachterzurKenntnisgebrachtwerden.Weiterswirddaraufhingewiesen,dass dieZitierung,VervielfltigungundVerffentlichungdesGutachtenszumTeiloderzurGnzenurnachausdrcklicher ZustimmungdurchdenGutachtererfolgendarf.

1.15LITERTATURVERZEICHNIS
Liegenschaftsbewertung,4.berarbeiteteAuflage Kranewitter Immobilienbewertungsterreich,VerlagVI Bienert,Funk Liegenschaftsbewertungsgesetz,VerlagManz Stabentheiner DerWertvonImmobilien,StandardsundPraxisderBewertung Seiser,Kainz LiegenschaftsbewertunginderPraxis MllerM.H. MarktorientierteImmobilienbewertung,5.Auflage,VerlagIboorberg Petersen DerEinflussvonDienstbarkeitenaufdenVerkehrswertvonLiegenschaften,Seminarunterlage2001 Bauer ABGB,ManzVerlag Diettrich/Tades MRG2002,DasMietrechtsgesetzidF derMietrechtsnovelle2006,VerlagVI Dirnbacher WEG2002,WohnungseigentumsgesetzidF WRN2006,VerlagVI Dirnbacher PraxisderGrundstcksbewertung,VerlagmoderneIndustrie Gerady/Mckel/Troff VerkehrswertermittlungvonGrundstcken,2.Auflage,1998,BundesanzeigerVerlag Kleiber/Simon/Weyers RechteundBelastungenbeiderVerkehrswertermittlungvonGrundstcken,Luchterhand Verlag Knll HandbuchderBewertung,VerlagFrankfurterAllgemeine Loderer/Jrg/Pichler/Zgraggen

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1.15LITERTATURVERZEICHNIS(FORTSETZUNGDERVORANGEGANGENENSEITE)
SeminarunterlageVerwertungvonLiegenschaftendurchdenMasseverwalter,2003 Mohr,Strassegger TheAppraisalofRealEstate,11.Edition,AppraisalInsitute PowellC.Spencer The Appraisal of Real Estate 11 Edition Appraisal Insitute Powell C Spencer SeminarunterlageImmobilienbewertungalsGrundlagefrBilanzpositionen,2001 Reinberg/Stagel ErmittlungdesBauwertesvonGebudenunddesVerkehrswertesvonGrundstcken,28.Auflage,Theodor OppermannVerlag Ross/Brachmann/Holzner HandbuchImmobilien&Steuern,ManzVerlag Stingl/Nidetzky WohnrechtidF WRN2002,ManzVerlag,Wrth/Zingher/u.a. WertermittlungvonGrundstcken4.berarbeiteteunderweiterteAuflage,Luchterhand Verlag Simon/ Reinhold Liegenschaftsbewertung,Seminarunterlage,PWZWien Schbinger Liegenschaftsschtzer,4.VollstndigberarbeiteteAuflage,Schulthess polygraphischerVerlagZrich Naegeli/ Wenger Immobilienwertermittlung,2.Auflage,VerlagC.H.Beck Gtz/Jochaim/Gottschalk SchtzungundErmittlungvonGrundstckswerten,8.Auflage,VerlagLuchterhand Rssler/Langner/Simon/ Kleiber/Joeris / LehrbuchzurGrundstckswertermittlung,Luchterhandverlag Sommer/Krll DerPreisvonImmobilien DynamischeInvestitionsrechnungfrdieImmobilienbewertung,VersusVerlag Padrazzini/Micheli FachlexikonImmobilienwirtschaft,3.Auflage,VerlagImmobilienWissenFalk LexikonderImmobilienbewertung,BundesanzeigerVerlag,Prodinger/Kronreif GrundlagenderVerkehrswertermittlung,BundesanzeigerVerlag Schlicht/Gehri EuropischeImmobilienbewertungsstandards,MethodenundBegriffe,VDMVerlagMller Europische Immobilienbewertungsstandards Methoden und Begriffe VDM Verlag Mller Meyer NORMB2110 Kommentar,ManzVerlag,Karasek HandbuchderMietpreisbewertungfrWohn undGewerberaum,Luchterhand Verlag Drge NationaleundinternationaleImmobilienbewertung,GrundlagenundVergleiche,VDMVerlagMller Brinsa DerImmobilienmarkt,LBA2008/2009 Muhr ImmobilienbewertungundInvestition,Bank15,NeuerwissenschaftlicherVerlag Schiller ImmobilienmrkteundImmobilienbewertung,Vahlen Verlag Francke/Rehkugler ImmobilenimBieterverfahrenkaufen&verkaufen,p.verlag Probst BKIObjektdatenG2 BaukosteninformationszentrumBKI TechnischeGebudeausrstung RisikomanagementbeiderImmobilienprojektentwicklungunterbesondererBercksichtigungderRisikoanalyse undRisikoquantifizierung,UniversittLeipzig,InstitutfrStadtentwicklungundBauwirtschaft Wiedenmann DieImmobilienAG,BewertungundMarktattraktivitt,VerlagOuldenburg Rehkugler ImmobilienBenchmarking Ziele,Nutzen,MethodenundPraxis,SpringerVerlag Reisbeck/Schne BaselII&Immobilien,DerjuristischeVerlagLexxion,Berlin Klinger/Mller , j g , g / EuropischeBewertungsstandards2009,6.Auflage,VerlagARE Gross/Muhr/Reinberg/Waniek Grundstcks undGebudewertermittlunginderPraxis,VerlagHauffe Sommer/Piehler InternationalValuationStandards,SixthEdition,2003 IVSCInternationalValuationStandardsComittee Europische Bewertungsstandards,2.DeutscheAusgabe TEGoVA TheEuropeanGroupofValuersAssociation RICSAppraisalandValuationStandards,5thEdition RICSTheRoyalInstitutionofCharteredSurveyors AktuellesImmobilenhandbuch,WEKAVerlagWien FachverbandderImmobilien undVermgenstreuhnder

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KAPITELBEWERTUNG 2.BEFUND PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

2.BEFUND
IndiesemKapitelwirddieLiegenschaftdetailliertbeschrieben.AusgehendvoneinerallgemeinenBeschreibungdesWiener Zinshausmarktes,derLageWien,undimspeziellenFavoriten,werdendasGrundstckunddasGebudenheranalysiert. AuerdemwerdenderWohnungsmarktunddiedemographischenEntwicklungendargestelltumeinenEindruckfrdie NachhaltigkeitderLiegenschaftzubekommen.DenAbschlussbildetdieDarstellungderderzeitigenNutzungund mietvertraglichenSituationdesBewertungsgegenstandes.

2.1ZINSHAUSMARKTWIEN
NachwievorspieltdieSorgeberdieEntwicklungdesGeldwertesunddieweltweitewirtschaftlicheSituationdie dominierendeRollefrInvestitionsentscheidungeninunseremLand derWienerWohnimmobilienmarktgeniet diesbezglichstarkesVertrauen.WienerZinshusersindTrgergroerEmotionenundSympathien;siestehenfrdiehohe Lebensqualitt,dieSicherheit,dieGeschichteunddasPotenzialderStadtWien. EineaktuelleStudiedesBeratungsunternehmensPricewaterhouseCoopersunddesUrbanLandInstitutsplatziertWien unterdenTop10Europas.DiePreisentwicklunginWienweistvorallemimBereichvonEigentumswohnungenund ZinshuserntrotzWirtschafts undFinanzkrise(WUFK)konstantnachoben. EinAuszugausdemImmobilienmarktbericht2010vonColliersColumbussagtfolgendes: DasZinshaus warimJahre2009klarerBranchengewinner. DasInvestmentvolumeninZinshuserinWienerreichteerstmals 1Mrd. undstiegzumVorjahrum17%,wobeibereits2008einErfolgsjahrwar.DieKuferwarenvermehrtPrivateund Stiftungen,dieausInflationsgrndenihrBarvermgeninImmobilieninvestieren.DiesegrundsolideWertsicherungbeweist dasWienerZinshausseitber150Jahren.DerWertfrHuseringutenLagenWienshatsichalleinindenletztenzwanzig Jahrenteilweiseverzehnfacht.DurchdiesenMarkttrendhabenvieleInvestoreninnerhalbderletztenzweiJahreeinen erheblichenMehrwerterzielt.DiePreisestiegenzumVorjahrumetwa20%.InvestorensindmitAnfangsrenditenum3% zufrieden,soferndieLiegenschafteineguteSubstanzaufweistundsichinguterLagebefindet.DaprivateZinshauskufefast zurGnzemitEigenkapitalfinanziertwerden,istauchdierestriktiveKreditpolitikderBankenindiesemMarktsegmentkein greresProblem.2010wirdeinenweiterenAnstiegderPreise,unbeeindrucktvonderWirtschaftskrisebringen,jedoch greres Problem 2010 wird einen weiteren Anstieg der Preise unbeeindruckt von der Wirtschaftskrise bringen jedoch ausschlielichfrerstklassigeAlthuserinsehrgutenLagen.WenneinerderbeidenFaktorennichtzutrifft,scheiden grundstzlichprivateInvestorenalsKuferausunddieLiegenschaftensindnurschwerverkuflich,bzw.nurzureduzierten Preisen.DieMietpreisefrWohnungeninTophusernundgutenLagesteigenpermanentbeigeringemLeerstandsrisikosDie NachfragenachMietwohnungeninnerhalbdesGrtelsstehtdazuimVerhltnisvon20:1.Langfristigwirdaberauchinden RandlagenWienseineSteigerungderNachfrageerwartet,dadasWohnungsangebotinWienimmergeringerwird.Damit werdendieGebieteaufgewertetundinderFolgedasZinshausindieserGegendebenso. ImeuropischenVergleichliegtWienimMittelfeld.ZinshuserinParisoderMailandkostendasDoppelte.Die Durchschnittsmietenliegenbei 18/mKaltmiete.ImVergleichsindesinWienderzeitrund 8/m,wobeiderVergleich aufgrunddeskomplizierten,anachronistischensterreichischenMietenrechtsnichtsinnvollist.JedenfallsistdieNachfrage nachklassischenHusernmitschnerSubstanznochimmerhheralsdasAngebot.Weiterhinungebrochenverluftauch dieNachfragenachbestandsfreien,sanierungsbedrftigenHusern.GesuchtwerdenAlthusermitmindestens1.500min allenLagenWiens.

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KAPITELBEWERTUNG 2.BEFUND PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

2.1ZINSHAUSMARKTWIEN(FORTSETZUNGDERVORANGEGANGENENSEITE)
AuchderZwischenberichtausdemFrhjahr2010deserstenWienerZinshausmarktberichtesderOttoImmobilienGruppe hltdieaktuelleTendenzfest,dassdasInteresseanWienerGrnderzeitZinshusernungebrochenist seitensprivater hlt die aktuelle Tendenz fest dass das Interesse an Wiener GrnderzeitZinshusern ungebrochen ist seitens privater Investorensichsogarverstrkthat.DiePrognosederOttoImmobilienGruppeist,dassauchinZukunftderartigeZinshuser einnachgefragtesGutbleiben.

PreiseundRenditen AusdervonderOttoImmobilienGruppeimRahmenderErstellungdesZinshausmarktberichtesdurchgefhrtenStudie lsstsichablesen,dasseinemoderateSchwankungderPreisenachobenersichtlichist.DiesesleichteAnziehenderPreise indenmeistenRegionenvonWienistdurchdiehoheNachfragenachZinshusernbegrndet.Unangefochtener SpitzenreiterbeidenQuadratmeterpreisenistweiterhinder1.BezirkmiteinerdurchschnittlichenPreisspannevonEUR 3.200,00bisEUR5.000,00.Der10.BezirkweisteinePreisspannezwischen400,00bisEUR900,00gem.dernachfolgenden DarstellungausdemWienerZinshausmarktberichtesderOttoImmobilienGruppeauf.DieaktuelleRenditeliegtfr ZinshuserinderRegiondes18.WienerGemeindebezirkesdemnachzwischen5,0und7,5%.

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KAPITELBEWERTUNG 2.BEFUND PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

2.3MAKROSTANDORT
Dieggst.Liegenschaftbefindetsichim10.WienerGemeindebezirk(Favoriten),dabeihandeltessichumeinenueren Bezirk von Wien der Bundeshauptstadt von sterreich BezirkvonWien,derBundeshauptstadtvonsterreich. FolgendeDarstellungdiedieLagevonWhring inWiendefiniertwurdederSeitehttp://www.investor.co.at/uploads /pics/WaehringerGuertel_plan.jpgentnommen:

2.3.1WIEN WienistdieBundeshauptstadtderRepubliksterreichundzugleicheinesderneunsterreichischenBundeslnder.Mit rund1,7MillionenEinwohnerndiebevlkerungsreichsteMetropolederRepublik,lebtimGroraumWienmitetwa2,4 rund 1 7 Millionen Einwohnern die bevlkerungsreichste Metropole der Republik lebt im Groraum Wien mit etwa 2 4 MillionenMenschenbereinViertelallersterreicher.BezogenaufseineEinwohnerzahlistWiendieneuntgrteStadt derEuropischenUnion.Seit2009zeichnetsichdieStadtWiendurchdiehchsteLebensqualittweltweitaus.Durchdie internationaleMercerStudievom26.Mai2010,inder221Metropolenverglichenwurden,wurdebekannt,dassWienzum zweitenMalinFolgedenerstenRangweltweitbelegt,gefolgtvonZrichundGenfanzweiterunddritterStelle. WienwirdgemdieserPrognose2045wiedereinehnlicheBevlkerungsgrehabenwie1910.Whrenddesersten WeltkriegeshatteWienrund2,2MillionenEinwohnerundwarsomitdieviertgrteStadtderWelt,aberdurchden verlorenenWeltkriegunddiedarauffolgendeAuflsungdesHabsburgerreiches,bteWienseineBedeutungein. DiefolgendeTabellederStatistikAustriazeigtdieBevlkerungsentwicklungvonWienan:

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2.3MAKROSTANDORT(FORTSETZUNGDERVORANGEGANGENENSEITE)
2.3.2FAVORITEN Favoritenistder10.WienerGemeindebezirk.ErliegtsdlichderinnerenBezirke,reichtbisandie Favoriten ist der 10 Wiener Gemeindebezirk Er liegt sdlich der inneren Bezirke reicht bis an die sdlicheStadtgrenzeundistmitrund170.000EinwohnernderbevlkerungsreichstederStadt. Hierwohnenetwa10 %allerEinwohnerWiens. FavoritenbestehtausdenKatastralgemeindenFavoriten,InzersdorfStadt,Rothneusiedl,Unterlaa, OberlaaStadtundOberlaaLandsowieauskleinenTeilenderKatastralgemeindenKaiserebersdorfund Simmering. DennrdlichenTeildesBezirksbildetdashistorischeFavoriten(Arbeiterbezirk),einzumeistrasterfrmigbebautes Wohngebietmitvielfachber100JahrealtenHusernunddazwischenliegendenIndustriebetrieben(etwademKomplex derAnkerbrotAG).ImnrdlichstenTeildeshistorischenFavoritenwirdbisetwa2012derneueHauptbahnhofWiens entstehen.NachderAbsiedlungdesdarananschlieendenaltenFrachtenbahnhofswirdaufdemsogenannten OstbahnhofgelndeeingroerneuerBezirksteilentstehen. sterreich 8.299.075 83.871 99 9,8% Wien 1.651.437 414,65 3.983 18,7% Favoriten 147.636 3,18 4.643 20,1%

ImVergleichmitsterreichundWienstelltsich Whring gem.StatistikAustriawiefolgtdar:

Einwohner Flcheinkm Bevlkerungsdichte Auslnderanteil

Bevlkerungsstruktur Die Altersstruktur der Favoritener Bevlkerung wich 2001 k l k lk h kaum vom Wiener Durchschnitt ab. Die Zahl der Kinder unter 15 h h b hl Jahren lag mit 14,6 %, im Bereich des Wiener Durchschnitts von 14,7 %. Der Anteil der Bevlkerung zwischen 15 und 59 Jahren war mit 62,6 % (Wien: 63,6 %) hingegen unter dem Durchschnitt. Hierbei wies Favoriten insbesondere in den jngeren Bevlkerungsschichten Defizite auf, whrend die Zahl der Menschen im Alter von 60 oder mehr Jahren mit 22,8 % ber dem Wiener Wert von 21,7 % lag.

Herkunft und Sprache Der Anteil der auslndischen Bezirkseinwohner lag 2005 bei 20,2 % (Wien: 18,7 %), und weist gegenber 2001 (16,5 %) wie im gesamten Bundesland eine steigende Tendenz auf. Den hchsten Anteil der Auslnder stellten 2005 mit rund 5,5 % Anteil an der Bezirksbevlkerung Staatsbrger aus Serbien und Montenegro. Weitere 3,9 % waren trkische, 1,6 % bosnische, 1,3 % polnische, 1,2 % kroatische und 0,6 % deutsche Staatsbrger. Insgesamt waren 2001 23,7 % der Favoritner Bevlkerung nicht in sterreich geboren. 6,8 % sprachen daher als Umgangssprache Serbisch, 7,4 % Trkisch und 2,6 % Kroatisch.

Bevlkerungsentwicklung Der Bezirk Favoriten umfasste 1869 nur 22.340 Einwohner. Durch den enormen Zustrom von Arbeitern in das Bezirksgebiet bis zum Beginn des Ersten Weltkriegs versiebenfachte sich die Bezirksbevlkerung bis 1910 auf 159.241 Einwohner. Danach konnte der Bezirk seine Bevlkerungszahl bis in die 30er Jahre nahezu halten, ehe die Einwohnerzahl um den Zweiten Weltkrieg und in den 40er Jahren deutlich sank. Im Gegensatz zu vielen Innenstadtbezirken stieg die Bevlkerungszahlen in den 50er und 60er Jahren wieder deutlich an, da im Bezirksgebiet gengend Flchen fr Neubauten vorhanden waren, um den gesteigerten Wohnraumbedarf zu befriedigen. Ab den 70er Jahren begann die Bevlkerungszahl zu stagnieren, seit 2001 ist die Zahl der Einwohner jedoch wieder deutlich gestiegen und betrug Anfang 2009 173.623 Menschen. 19

KAPITELBEWERTUNG 2.BEFUND PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

2.3MAKROSTANDORT(FORTSETZUNGDERVORANGEGANGENENSEITE) 2.3.3PUCHSBAUMGASSE DiePuchsbaumgasse isteineStraeim10.WienerGemeindebezirkFavoriten. Die Puchsbaumgasse ist eine Strae im 10. Wiener Gemeindebezirk Favoriten. Siewurde1872nachdemDombaumeistervonSanktStephanHansPuchsbaum benanntundgehrtedamalsnochzum4.Bezirk.Erstseit1874liegtsieim neugeschaffenenFavoriten. VerlaufundCharakteristik DiePuchsbaumgasse verluftvomLaaer WaldimOstenbiszumReumannplatzimWestenundweistetwasmehrals60 Hausnummernauf.AbderAbsberggassewirdsiealsEinbahngefhrtundliegtineinemreinenWohngebiet.Siewirdvon H f Ab d Ab b i d i l Ei b h fh d li i i i W h bi Si i d keinenffentlichenVerkehrsmittelnbefahren.GrnflchegibteslediglichamPuchsbaumplatz,deretwainderMittedes VerlaufsderPuchsbaumgasse liegt. BemerkenswerteGebude VomBeginnderPuchsbaumgasse biszurAbsberggassebefindensichaufderlinkenStraenseiteBauteilederAnkerbrot Fabrik.AufdergegenberliegendenSeiteliegteinegroeWohnhausanlageausdenJahren1982bis1985mit750 Wohnungen. Nummer28Arbeiterwohnhuser DiesebemerkenswertenArbeiterwohnhuserentstanden1885/86nachPlnenvonJosefUnger.Eshandeltsichum18 EinfamilienhuserinSichtziegelbauweisemitDachgiebeln,zudenenjeweilseinGartengehrt.Solchenachenglischem VorbilderrichtetenArbeiterwohnhuserfandeninWiensonstkeineVerbreitung.SiestandenimEigentumdesVereinsfr Arbeiterwohnhuser,dersich1896auflste,unddannvonderKaiser Franz JosephI. Jubilumsstiftungfr Arbeiterwohnhuser, der sich 1896 auflste, und dann von der KaiserFranzJoseph I.Jubilumsstiftung fr VolkswohnungenundWohlfahrtseinrichtungen bernommenwurde. Nummer57 InderWohnanlagebefindetsicheineNatursteinplastikHirtemitSchafen vonFranzBarwig demJngerenausdemJahr 1958.EineBrunnenschalemitderBronzeplastikZweiPferde ausdemselbenJahrstammtvonWalterLackner. Nummer1113,15RichardPlatzerHof N 11 13 15 Ri h d Pl H f DiestdtischeWohnhausanlageNummer1113stammtausdenJahren1929undwurdenachPlnenvonEugenRudolf Hegererrichtet.DasanschlieendeWohnhausNummer15ausderNachkriegszeitwurdenachdemrevolutionren SozialistenRichardPlatzer(19031942)RichardPlatzerHofbenanntundweistanderFassadeeingroflchigesSgraffito auf. Nummer2436 DiegroeWohnhausanlageinUFormumeinenbegrntenInnenhofstammtvonKonstantinPeller ausdenJahren 193638undsetztdieTraditiondeskommunalenWohnbausdesRotenWiender1920erJahrefort.DieRckfrontliegtan derBuchengasse. Nummer60 AmWohnhausNummer60befindetsicheinMosaikmitderDarstellungeinesTeilesdesStephansdomsundeineInschrift, dieberdenDombaumeistervonSanktStephan,HannsBuxbm (HansPuchsbaum)informiert.Damitwirdaufden die ber den Dombaumeister von Sankt Stephan, Hanns Buxbm (Hans Puchsbaum) informiert. Damit wird auf den NamensgeberderPuchsbaumgasse Bezuggenommen.

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KAPITELBEWERTUNG 2.BEFUND PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

2.4MIKROSTANDORT
Die Liegenschaft liegt in der Puchsbaumgasse 48/ Gellertgasse 31 im 10. Wiener Gemeindebezirk. Das Bewertungsobjekt liegt im d h verbauten zentral gelegenen d l dicht b l l dem innerstdtischen Bereich naheliegendem Wohnbereich. Es h d l sich d h h h l d h b h handelt h objektiv betrachtet um eine durchschnittliche Wohnlage. Der 10. Bezirk hat in Wien den einen der hchsten Auslnderanteile (siehe vorangegangene Seite). Im Objekt selbst wohnen fast ausschlielich NichtEUInlnder. Die unmittelbare Nahversorgung wird als nicht attraktiv aber als ausreichend eingestuft. Aufgrund der vorangehenden Erluterungen kann festgestellt werden, dass sich das Bewertungsobjekt in einer, aufgrund ihrer verkehrstechnischen Anbindung an die Innenstadt, durchschnittlichen Wiener Wohnlage befindet. Sowohl die Kaufpreise als auch die Mieten sind aktuell in dieser Lage am unteren Ende des Wiener Wohnungsmarktes angesiedelt. Die Parterrebereiche der umgebenden Gebude werden teilweise fr gewerbliche Zwecke genutzt. DerfolgendabgebildeteStadtplanwurdeGoogleMaps am09.06.2010entnommen:

DieVogelperspektiveentnommenvonBingprsentiertdiezubewertendeLiegenschaftwiefolgt:

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2.5KONFIGURATION
DasGrundstckhateinenahezurechteckshnliche Form8imBereichderstlichenGrundstckskanteleichttrapezfrmig.), kannalsebenbetrachtetwerdenundhateineGesamtflchevon452m2(sieheGrundbuchsauszugAnlage1),wovon396 kann als eben betrachtet werden und hat eine Gesamtflche von 452 m2 (siehe Grundbuchsauszug Anlage 1) wovon 396 m2bebautsind.DieLiegenschaftsgrenzestraenseitigimBereichderPuchsbaumgasse misstca.25m,die LiegenschaftsgrenzestraenseitigimBereichderGellergasse misstca.19m.DerInnenhofist66m2groundwirdvon einerca.1,4MeterhohenWandzudenNachbargrundstckenabgegrenzt.EsgibteinebefestigteGrnflche,diealsPlatz frdieMllcontainerfungiert.DerHofpavillonimInnenhofwurdeehemalsalsWaschkcheverwendet. FolgendeinAuszugausdemdigitalerKatasterplan siehedazuauchAnlage5:

DieSeehhedesGrundstckswurdemitca.550mberWienNullbzw.259,50mberderAdriaderfolgendenDarstellung (Quelle:http://www.wien.gv.at/ma41datenviewer/public/start.aspx)entnommen:

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2.6FLCHENWIDMUNGUNDBEBAUUNG
DieFlchenwidmungs undBebauungsplnederStadtWienwerdendurchVerordnungendesGemeinderatesinFormvon "Plandokumenten"beschlossen.IndiesenPlandokumenten,dieauseinemPlanundeinemTextteilbestehen,werdenalle Plandokumenten beschlossen In diesen Plandokumenten die aus einem Plan und einem Textteil bestehen werden alle knftigenNutzungenunddieArtderBebauungeinesGebietesverbindlichfestgeschrieben. Ein FlchenwidmungsplanumfasstdieGemeindeplanungfrdasgesamteGemeindegebietundwirdaufBasisdes Katasterplaneserstellt.ErordnetjedemGrundstckeinebestimmteWidmungzu,diefestlegt,wiedasGrundstckgenutzt werdenkann(Bauland,Grnland/Freiland,Verkehrsflche,andereSpezifizierungen).FrdieErteilungeinerBaubewilligung istindenmeistenFlleneineBaulandwidmungerforderlich.FlchenwidmungsplneunterliegenalsVerordnungenim RahmenderrtlichenRaumplanungderAufsichtdurchdiejeweiligeLandesregierung,welchedenPlannachfachlicherund rechtlicherPrfungaufbereinstimmungmitdemzugrundeliegendenGesetzzugenehmigenoderzuversagenhat. WeitersmssenimFlchenwidmungsplanErsichtlichmachungen eingetragenwerden.Ersichtlichmachungen betreffen planungsrelevanteRechtsmaterien,dieauerhalbderGemeindekompetenzliegen.Diesesindunteranderem: EinBebauungsplanregeltdieArtundWeisedermglichenBebauungvonparzelliertenGrundstckenunddieNutzungder indiesemZusammenhangstehendenvoneinerBebauungfreizuhaltendenFlchen. DerFlchenwidmungs undBebauungsplanweistfrdiegegenstndlicheLiegenschaftfolgendeaktuelleWidmungauf: BaulandwidmungWienerBauordnung:Bauland Wohngebiet(gem 6Abs.8derWienerBauordnungsind dasGebiete,indeneneineMischungvonWohnungenundsolchenBetriebenangestrebtwird,diekeine unzumutbarenBelstigungenderNachbarschaftverursachen) Bauklassegem75derWienerBauordnung:IV(mind.14m,max.18mBauhhe,gemessenzwischender SchnittliniederAuenwandmitderDachoberflcheunddemangrenzendenGelnde) amwestlichenTeildes Schnittlinie der Auenwand mit der Dachoberflche und dem angrenzenden Gelnde) am westlichen Teil des Gebudes:WIIIg,andieserStelleistdahernureineGebudehhevonmax.16mzulssig Bauweisegem76derWienerBauordnung:geschlossen DerInnenhofderLiegenschaftistgemderWidmunggrtnerischauszugestalten(Grnflche) FrdieBaulichkeitenbestehtkeinDenkmalschutz.

FolgendeinAuszugausdemFlchenwidmungs undBebauungsplanmitderKennzeichnungdesBewertungsgegenstandes (Quelle:http://www.wien.gv.at/flaechenwidmung/public/html/start.asp?Cmd=Adresssuche): DasGebudebefindetsichwederineinerSchutzzone,nochineinemAssanierungsgebietnochimZielgebieteiner Blocksanierung(eshandeltsichhierbeiumgetroffeneAnnahmen).

DarberhinausgiltauchdasauchdasPlandokumentNr.7137,welchesfrdieBewertungsliegenschaftbestimmt,dassder hchstenPunktdesDachesnichthherals4,5mberdertatschlichausgefhrtenGebudehheliegt. 23

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2.7BAUGRUNDKATASTERDERSTADTWIEN
ImBaugrundkatasterWienfindetmanProfileausBohrungenundRammsondierungen.Esistdiesmit54.000Stckdas umfangreichsteArchivvonBohrprofilenimWienerStadtgebiet.NeueDatenundErgebnisunterlagenergnzenlaufendden umfangreichste Archiv von Bohrprofilen im Wiener Stadtgebiet Neue Daten und Ergebnisunterlagen ergnzen laufend den BestanddesBaugrundkatastersundhaltenihnsoaufaktuellemStand. FolgendeBodenprofileausBohrungenundSchchtesindinderUmgebungderLiegenschaftdemBaugrundkatasterWien zuentnehmen(Quelle:http://www.wien.gv.at/baugk/public/):

2.8KONTAMINATION
WertminderungendurchKontaminationoderAltlastenoderauchanderedieLiegenschaftentwertende Altbodenverhltnissesindnichtbekannt.DiezubewertendeLiegenschaftwurdenichtaufKontaminierunguntersucht. KonkreteAussagenberdasVorliegeneinerKontaminationundderdamitverbundenenSanierungskostenknnenerstauf Konkrete Aussagen ber das Vorliegen einer Kontamination und der damit verbundenen Sanierungskosten knnen erst auf BasiseinesentsprechendenGutachtensgetroffenwerden.DieLiegenschaftistjedochnichtimAltlastenatlasoder Verdachtsflchenkatasterverzeichnet.FolgendistderAuszugausdemVerdachtsflchenkatasterfrden Bewertungsgegenstandabgebildet(Quelle:www.umweltbundesamt.at/umweltschutz/altlasten/vfka/):

2.9KULTURGTERKATASTER
Gem.derHomepagedesWienerRathauses(http://www.wien.gv.at/kulturportal/public/identifySzP.aspx?FeatureByID= 053989&FeatureClass=inventarisiertegebaeude )am02.06.2010sindaufdiesemStandortkeinearchologischenFundorte ausgewiesen.

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2.10VERKEHRSVERHLTNISSEUNDINFRASTRUKTUR
DieverkehrsmigeLagederLiegenschaftistalssehrgnstigzubezeichnen. Individualverkehr Mit dem eigenen Auto fhrt man auf der Favoritenstrae in 20 Minuten (12,50km) ins Stadtzentrum, sowie ber den nur 5 Minuten entfernten Verteilerkreis Favoriten der Anbindung zur A23 der "Tangente" Wiener Stadtautobahn in fast alle Teile Wiens, sowie auf die A1 West, A2 Sd, und A4 Flughafenautobahn. Obwohl zentral gelegen besteht im 10. Bezirk derzeit noch keine Kurzparkregelung + Parkgebhren. DiedurchschnittlicheFahrzeitindieWienerInnenstadtistmitca.13minanzusetzenunderfolgtberStrassen/Gassen Canongasse,Schulgasse,Whringerstrasse,MariaTheresienstrasse,B227,Salztorgasse,MarcAurelStrasse,Tuchlauben, Brandsttte,Bauernmarkt,Jasomirgottstrasse undbetrgt4,2km.

ffentlicheVerkehr Durch die Nhe zum Reumannplatz kommt die Liegenschaft in den Genuss einer perfekten Verkehrsanbindung. Man erreicht mit UBahn, Straenbahn, Autobus alle Stadtteile Wiens in kurzer Zeit. Der nur zwei Gehminuten entfernte Reumannplatz ist Endstation der UBahnLinie U1 womit man in ca 15 Minuten (5 Stationen) das Stadtzentrum U1, ca. Stephansplatz erreichen. Auerdem ist Reumannplatz Treffpunkt zahlreicher Straenbahn und Buslinien um in andere Stadtteile zu gelangen.
Entfernung zu den Haltestellen der ffentlichen Verkehrsmitteln: U1Bahnstation Reumannplatz Straenbahnhaltestellen der Linien 67, bzw. Buslinien 264, 267, 268, 368, 469 AutobushaltestellenderLinien7A,66A,67A StraenbahnhaltestellederLinien6,266,271 AutobushaltestellenderLinien14A,68A ca. 200 m ca. 200 m ca.450m ca.500m ca.500m

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2.10VERKEHRSVERHLTNISSEUNDINFRASTRUKTUR(FORTSETZUNGDERVORANGEGANGENENSEITE)

Infrastruktur Es befinden sich praktisch alle notwendigen Geschfte im Umkreis eines Huserblocks. Man erreicht innerhalb von 2 Gehminuten: Post , Bank , Bckerei , Lebensmittelgeschfte (Billa, Zielpunkt) , Wscherei , Trafik , Restaurants , div. Geschfte . Alle Arten von Geschften erreicht man ebenfalls zu Fu in der Fugngerzone der Favoritenstrae ab Reumannplatz. Hier befindet sich das Columbus Einkaufszentrum, sowie groe Bekleidungsgeschfte, Elektrogrofachhandel, Markt, u.v.m. Erholung Es befinden sich zwei bekannte Erholungsgebiete gleich in der Nhe der Liegenschaft. Mit dem Bus fhrt man in 5 Minuten zum Bhmischen Prater und dem Erholungsgebiet Laaerberg. Auch die Donauinsel erreicht man mit der U1 in wenigen Minuten. Nachbarschaft Die in der nheren Umgebung befindlichen Grundstcke sind grtenteils mit mehrgeschossigen Wohnhusern bebaut. Die Bevlkerung besteht zu ca. 20 % aus Immigranten der 1. und 2. Generation. Der Akademikeranteil betrgt rd. 2 % (getroffene Annahme) Siehe auch bisherige Ausfhrungen Annahme).Siehe Ausfhrungen.

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2.11VER UNDENTSORGUNG
AufderLiegenschaftbestehenAnschlsseanfolgendeffentlicheVersorgungsnetze:Wasser,Strom,Gas,Kanal,Telefon, Telekabel.DieStraeundderGehsteigsindhergestellt.EsbestehenHinweise,dasszumindestinTeilender Telekabel Die Strae und der Gehsteig sind hergestellt Es bestehen Hinweise dass zumindest in Teilen der Puchsbaumgasse eineFernwrmeleitungverlegtwurde.

2.12BESCHREIBUNGDESGEBUDES
DasMietwohnhauswurdeimJahr1910(Annahme)errichtetundhatsomiteinaktuellesBaualter von100Jahren.Die Baubewilligungwurdeam24.01.1909(Annahme)unddieBentzungsbewilligungam22.04.1910(Annahme)erteilt.Eine grerSanierungderLiegenschafthatindenJahren1963/1964ausMittelndesMinisteriumsfrHandelundWiederaufbau stattgefunden.EinerechtskrftigeBaugenehmigungkonnteimZugederEinsichtnahmeindasPlanarchivderMA37am 30.Mrz2010nichtausgehobenwerden.Eswirdangenommen,dasskonsensmiggebautwurde,daherkeine AbweichungendertatschlichenBaufhrungvomgenehmigtenBauplanvorliegenundsmtlichebehrdlicheAuflagen erflltwurden. DerErschlieungderLiegenschafterfolgtvonderPuchsbaumgasse ausbereinHauseingangstor.DasGebudeistein g g g g g g viergeschossigesEckhaus(Erdgeschoss,dreiObergeschosseundeinnichtausgebautesDachgeschossundwurdein Ziegelmassivbauweiseerbaut.ImInnenhofbefindetsicheineingeschossigesNebengebude. Das Eckgebude wurde in geschlossener Bauweise errichtet, das heit, es reicht jeweils bis an die seitlichen Bauplatzgrenzen und ist an die beiden Nachbarhuser angebaut. Die Straenfronten grenzen jeweils ohne Vorgarten direkt an den Gehsteig. Das gesamte Objekt ist einstckig unterkellert. DasGebudewirdfastausschlielichzuWohnzweckenverwendet,imErdgeschossbefindetsicheinekleineOrdination bzw.istimSouterrainlokaleinTonstudioeingerichtet.ImgesamtenHaussindBewegungsmelderinstalliertbzw.verfgt jedesTopbergetrennteWasserzhler. FolgendsinddiebaulichenMerkmalebeschrieben: DieBeschreibungderBauteilebeziehtsichaufdominanteAusstattungsmerkmale.EinzelneBauteileknnenhiervon abweichen. Auenwnde Dach Fassade strassenseitig g Fassade hofseitig Fenster Ziegel massiv Tonziegel, Satteldach Verputz ohne Gliederung; der Verputz ist teilweise beschdigt; kleinere Feuchtigkeitsschden im Erdgeschobereich Einfach, verputzt und gemalt p g Holzkastenfenster (sanierungsbedrftig), in einigen Wohnungen Kunststofffenster (Zweischeibenisolierverglasung; Drehkippflgel ; Oberlichten). Doppelflgeltre mit Oberlichte, Aluminium natur, elektrisch teils Einzelfen (teils fr Gas, teils fr feste Brennstoffe); teils von den Mietern eingebaute Gasetagenheizungen 15 cmZiegel massiv, Trockenbau An Wnden und Decken vorhanden; teils beschdigt. Mischmauerwerk Einlufige gewendelte Stiege mit teils leicht beschdigten Natursteinstufen; schmiedeeisernes Gelnder mit Holzhandlauf; natrliche Belichtung durch Gangfenster Teils Gasdurchlauferhitzer, teils Elektroboiler in den Wohnungen 27

Hauseingangstre Heizung Innenwnde Innenputz Keller Stiegenhaus

Warmwasseraufbereitung

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2.12BESCHREIBUNGDESGEBUDES(FORTSETZUNGDERVORANGEGANGENENSEITE)
Nebengebude Innentren Ehemalige Waschkche Wohnungstren uneinheitlich: teils Holzpaneelentren gestrichen oder furniert, furniert teils Holzflgeltren gestrichen mit Glaslichten teils vergittert; Holztrstcke; teils Zylinder, teils Einfachschlsser , In den Wohnungen teils Holzpaneelen, teils Holzfllungstren, teils mit Glaslichten; Holztrstcke. Straenseitig zweiflgeliges Holztor gestrichen; Zylinderschloss. Hofseitig verglastes einflgeliges Holztor; Anstrich verwittert.

Auentren

DerBau undErhaltungszustanddesGebudeswurdedurchuerenAugenscheinwiefolgtfestgestellt.Eswirddarauf hingewiesen,dassderBau undErhaltungszustanddesGebudesausschlielichdurchuerenAugenscheinanlsslichder Befundaufnahmefestgestelltundklassifiziertwurde.DetaillierteUntersuchungendesBauzustandeswurdennicht durchgefhrt.ZerstrendeUntersuchungenwurdennichtausgefhrt,weshalbAngabenbernichtsichtbareBauteileund BaustoffeausAusknften,diederGutachtergegebenwerden,aufvorgelegtenUnterlagenoderVermutungenberuhen. Bereich Fassaden Dachdeckung D hd k Kaminkpfe Verblechungen Fenster Stiegenhaus Eingangsbereich Gebude Gesamt Bau und Erhaltungszustand Sehr gut Gut

Mittelmig X X X

Schlecht

Sehr schlecht

X X (neu) X X X X (alt)

Grundstzlichkanndaherdavonausgegangenwerden,dassderBewertungsgegenstandsichineinemseinemAlterund seinerNutzungentsprechendenmittelmigenbisschlechtenZustandbefindet. AbgesehenvonderindenJahren1963/1964durchgefhrtenSanierungwurdenvonderEigentmerseitenurdienot wendigstenWartungs undErhaltungsarbeitendurchgefhrt;teilswurdenvondenMieterninihrenMietobjekten Erhaltungsarbeiten(Annahme)undVerbesserungsarbeiten(z.B.KunststofffensterundBder)durchgefhrt. DerErhaltungszustandistsomitteilssehrunterschiedlich.DievermietetenWohnungensindteilsabgewohnt,teilswerden sievondenMieterninstandgehalten.Dieleerstehenden Wohnungenbefindensich bisaufdieWohnungTop20 in einemstarksanierungsbedrftigenZustand(ObzwareinigeWohnungenaktuellineinemunbrauchbaremZustandsind, gehenwirinunsererBewertungenvonderBrauchbarkeitallerBestandsobjekteaus.).

2.13BESCHREIBUNGDERAUSSENANLAGEN
Hinter dem Straengebude befindet sich an der linken hinteren Grundgrenze ein eingeschossiges Nebengebude, welches ursprnglich als Waschkche verwendet wurde (siehe oben). Der Hof ist gegen die Nachbargrundstcke auf der rechten Seite durch eine Ziegelmauer mit beschdigtem Verputz und auf der linken Seite durch einen Maschendrahtzaun abgegrenzt.

2.14BESCHREIBUNGDESZUBEHRS
SmtlichesZubehristnichtGegenstanddieserBewertung. 28

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2.15MIETVERTRAGLICHESITUATIONUNDNUTZUNG
Aktuell befinden sich auf der Liegenschaft 20 Bestandsobjekt; von diesen Bestandsobjekten ist 1 Einheit als Lager, 1 Einheit als Geschft ( l h f (Top 2) und d restlichen 18 Einheiten sind als Wohnungen gewidmet ( ) d die l h h d l h d (Top 3, 78, 9, 10, 11, 12, 13+13a, 14, 15, 17, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 25 und 26) davon sind 15 Objekt aktuell vermietet. Das Geschft (Top 2) ist unbefristet vermietet; das Objekt wird als Trafik genutzt. Das Lager im Erdgeschoss ist befristet bis November 2014 vermietet. Von den insgesamt 18 Wohneinheiten sind 12 Einheiten (Top 78, 9, 10, 13+13a, 14, 15, 18, 19, 21, 23, 25 und 26) unbefristet und 1 Einheit (Top 11) befristet bis Dezember 2011 vermietet. Die brigen Wohneinheiten stehen derzeit leer (Top 3, 12, 17, 20 und 24). Top 3 beinhaltet auch ein Gassenlokal von 42,13 m, in welchem zuletzt ein Lebensmittelgeschft betrieben wurde.

Nutzung Keller: Div. Kellerabteile; keine gewerbliche Nutzung erkennbar Erdgescho:1GeschftslokalmitangeschlossenerWohnung(Top4bis6nachtrglichverbunden;leerstehend),1 Geschftslokal(Trafik;Top2;WCamGang),1Kleinstwohnung(Top3;gemeinsamesWCmitTop4bis6;leerstehend), 1Kleinstwohnung(Top1;nachtrglicheinbezogenesWC;vorauss.leerstehend) 1.Stock:1Kleinwohnung(Top8;vorauss.vermietet),1Kleinwohnung(Top9;TeildesGangesund1WCnachtrglich einbezogen;vorauss.vermietet),3Kleinwohnungen(Top9,10,11;voraus.GangWCundvermietet),1Kleinwohnung (Top12;GangWC;leerstehend),2Kleinwohnungen(Top13,13a;GangWC;voraus.leerstehend) 2.Stock:2Kleinwohnungen(Top14,15;GangWC;voraus.vermietet),4Kleinwohnungen(Top16,17,18,19;voraus. GangWCundleerstehend),1Kleinwohnung(Top20+20averbunden;GangWC;unprofessionellteilsaniert) 3.Stock:1Wohnung(Top21+22verbunden;TeilvonGangundeinWCnachtrglicheinbezogen;voraus.vermietet),2 3.Stock: 1 Wohnung (Top 21 + 22 verbunden; Teil von Gang und ein WC nachtrglich einbezogen; voraus. vermietet), 2 Kleinwohnungen(Top23,24;voraus.GangWCundnichtvermietet),1WohnungTop25;voraus.GangWCund vermietet),1Wohnung(Top26+27+27a+TeilGang+2WCnachtrglichverbunden;vermietet) Dachboden:derzeitkeineNutzungvorhanden Hofgebude:ImHofbefindetsicheineinstckigesHofgebude,welchesdenMieternfrheralsWaschkchegedient hat.DieWaschkchestehtnichtmehrinVerwendung;auchistkeinesonstigeNutzungerkennbar. Innenhof:derzeitMllabstellplatz I h f d it Mll b t ll l t

FrdieAufstellungderGebudeflchenwurdediealsAnlage3beigelegteMietzinslisteverwendet.Esliegenkeine verwertbarenPlneodergenaueFlchenaufstellungenvor,weshalbgewisseUnschrfen nichtausgeschlossenwerden knnen. Laut Mietzinsliste betrug die Hauptmietzinssumme im April 2010 netto 1.690,50. Laut Auskunft der Hausverwaltung besteht keine Hauptmietzinsreserve Hauptmietzinsreserve. Nutzflchen Die Nutzflchen wurden der zur Verfgung gestellten Mietzinsliste und die am Dachboden bzw. im Hofgebude zustzlich erzielbaren Nutzflchen dem Grundrissplan (Anlage 6) entnommen. Nutzflche lt. Mietzinsliste = verwertbare Nutzflchen erzielbare Nutzflche Nebengebude ca. erzielbare Nutzflche Dachboden ca. Summe aller (knftig)erzielbare Nutzflchen insg. 1.067,75 m 1 067 75 m 9,50 m 300,00 m 1.377,25 m

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KAPITELBEWERTUNG 3.GUTACHTEN PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

3.GUTACHTEN
3.1ALLGEMEINESUNDWERTERMITTLUNGSVERFAHREN
DienachstehendeBewertungerfolgtunterBeachtungallerimBefundenthaltenenFeststellungensowieallersonstigen wertbeeinflussendenMerkmaleundVoraussetzungen. DerBewertungsvorgangfolgtdenBestimmungendesLiegenschaftsbewertungsgesetzes. AuftragsgemwirdderVerkehrswertderLiegenschaftermittelt.DerVerkehrswertgem 2LBG Auftragsgem wird der Verkehrswert der Liegenschaft ermittelt. Der Verkehrswert gem 2 LBG (Liegenschaftsbewertungsgesetz)istdefiniertwiefolgt: (1)SoferndurchGesetzoderRechtsgeschftnichtsanderesbestimmtwirdistderVerkehrswertderSachezu ermitteln. (2)DerVerkehrswertistderPreis,derbeieinerVeruerungderSacheblicherweiseimredlichenGeschftsverkehr frsieerzieltwerdenkann. (3)DiebesondereVorliebeundandereideelleWertzumessungeneinzelnerPersonenhabenbeiderErmittlungdes (3) Di b d V li b d d id ll W i l P h b b id E i l d VerkehrswertesauerBetrachtzubleiben. DerermittelteVerkehrswertentsprichtdemmarket value (Marktwert). DieseristgemderEuropischenBewertungsstandardsTEGoVA wiefolgtdefiniert: DerMarktwertistdergeschtzteBetrag,zudemeineImmobilieineinemfunktionierendenImmobilienmarktzum BewertungsstichtagzwischeneinemverkaufsbereitenVerkuferundeinemkaufbereitenErwerbernach angemessenemVermarktungszeitraumineinerTransaktionimgewhnlichenGeschftsverkehrverkauftwerden knnte,wobeijedeParteimitSachkenntnis,UmsichtundohneZwanghandelt. GrundstzlichstehengemLBGfrdieBewertungvonLiegenschaften,dasVergleichswert,dasSachwert unddas ErtragswertverfahrenodereineanderedemStandderWissenschaftundBewertungslehreentsprechendeMethodezur Ertragswertverfahren oder eine andere dem Stand der Wissenschaft und Bewertungslehre entsprechende Methode zur Verfgung.DieWahldesWertermittlungsverfahrensoderallenfallsdieKombinationvonsolchenbleibtgem 7LBG demGutachterberlassen,dabeiistauchBedachtaufdenStandderWissenschaftzunehmen. (1)SoweitdasGerichtoderdieVerwaltungsbehrdenichtsanderesanordnenhatderSachverstndigedas Wertermittlungsverfahrenauszuwhlen.ErhatdabeidenjeweiligenStandderWissenschaftunddieimredlichen GeschftsverkehrbestehendenGepflogenheitenzubeachten.AusdemErgebnisdesgewhltenVerfahrensistder WertunterBercksichtigungderVerhltnisseimredlichenGeschftsverkehrzuermitteln. W B ki hi d V hl i i dli h G hf k h i l (2)SindfrdieBewertungmehrereWertermittlungsverfahrenanzuwenden( 3Abs.2),soistausderen ErgebnissenderWertunterBercksichtigungderVerhltnisseimredlichenGeschftsverkehrzuermitteln. EineWertermittlungnachdemVergleichswertverfahrenimSinne4LBGsetztvoraus,dasseinVergleichmittatschlich erzieltenKaufpreisenvergleichbarerSachenmglichist.VergleichbareSachensindsolche,diehinsichtlichder wertbeeinflussendenUmstndeweitestgehendmitderzubewertendenSachebereinstimmen.Heranzuziehensind lediglichsolcheKaufpreise,dieinzeitlicherNhezumBewertungsstichtaginvergleichbarenGebieten(dasmussjedoch nichtzwingenddasgleicheGemeindegebietsein)erzieltwurden,wobeibeieinersolchenWertermittlungunredliche VerkaufsvorgngeauerAchtzulassenbzw.gegebenenfallszukorrigierensind.

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KAPITELBEWERTUNG 3.GUTACHTEN PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

3.1ALLGEMEINESUNDWERTERMITTLUNGSVERFAHREN(FORTSETZUNGDERVORANGEGANGENENSEITE)
EineBewertungmittelsdesVergleichswertverfahrensdergegenstndlichenLiegenschaftmussunterbleiben,davom GutachterVerkaufsvorgngevonimSinnedesLBGgrtmglichvergleichbarenGesamtobjektennichterhobenwerden Gutachter Verkaufsvorgnge von im Sinne des LBG grtmglich vergleichbaren Gesamtobjekten nicht erhoben werden konnten.JedochflieenentsprechendekorrigierteMarktpreisebzw.TendenzensowiemittelbareVergleichsobjekte,wie siedemfertigendenGutachteraufgrundseinerberuflichenTtigkeitinerheblicherAnzahlbekanntsind,indieBewertung ein. DasWertermittlungsverfahrendesVergleichswertverfahrensistimLiegenschaftsbewertungsgesetztunter 4wiefolgt geregelt: (1)ImVergleichswertverfahrenistderWertderSachedurchVergleichmittatschlicherzieltenKaufpreisen vergleichbarerSachenzuermitteln(Vergleichswert).VergleichbareSachensindsolche,diehinsichtlichderden WertbeeinflussendenUmstndeweitgehendmitderzubewertendenSachebereinstimmen.Abweichende EigenschaftenderSacheundgenderteMarktverhltnissesindnachMagabeihresEinflussesaufdenWert durchZu oderAbschlgezubercksichtigen. ( ) (2)ZumVergleichsindKaufpreiseheranzuziehen,dieimredlichenGeschftsverkehrinzeitlicherNhezum g fp , f BewertungsstichtaginvergleichbarenGebietenerzieltwurden.SoweitsievorodernachdemStichtagvereinbart wurden,sindsieentsprechenddenPreisschwankungenimredlichenGeschftsverkehrdesbetreffendenGebietes auf oderabzuwerten. (3) Kaufpreise,vondenenanzunehmenist,da siedurchungewhnlicheVerhltnisseoderpersnlicheUmstnde derVertragsteilebeeinflut wurden,drfenzumVergleichnurherangezogenwerden,wennderEinflu dieser VerhltnisseundUmstndewertmigerfat werdenkannunddieKaufpreiseentsprechendberichtigtwerden. DieBewertungdesBodenwerteserfolgtberdasVergleichswertverfahren. BeiderzurBewertungvorliegendenLiegenschafthandeltessichumeinWienerMietwohnhaus.DieseLiegenschaftsart gehrtnachallgemeinerVerkehrsauffassungzujenenImmobilien,dieinersterLiniealsInvestitionangeschafftwerden.In derBewertungwirdwiebereitsunterPkt.1.11desvorliegendenGutachtensausgefhrtdavonausgegangen,dassdie bestehendenMietvertrgezurGnzedemMRGunterliegen.Esistdaherkurzmittelfristignichtdavonauszugehen,dass dieErtrgemassgeblich gesteigertwerdenknnen.DaObjekteinderArtdesBewertungsgegenstandesmiteiner Ertragserzielungsabsichtangeschaffenwerden,erfolgtdieWertermittlungdergegenstndlichenLiegenschaft ausschlielichberdasErtragswertverfahren. Ertragswertverfahren DasWertermittlungsverfahrendesErtragswertesistimLiegenschaftsbewertungsgesetztunter 5wiefolgtgeregelt: g g g gg g g g (1)ImErtragswertverfahrenistderWertderSachedurchKapitalisierungdesfrdieZeitnachdem BewertungsstichtagzuerwartendenodererzieltenReinertragszumangemessenenZinssatzundentsprechend derzuerwartendenNutzungsdauerderSachezuermitteln(Ertragswert). (2)Hiebei istvonjenenErtrgenauszugehen,dieausderBewirtschaftungderSachetatschlicherzieltwurden (Rohertrag).DurchAbzugdestatschlichenAufwandsfrBetrieb,InstandhaltungundVerwaltungderSache (Bewirtschaftungsaufwands)undderAbschreibungvomRohertragerrechnetsichderReinertrag;die (Bewirtschaftungsaufwands) und der Abschreibung vom Rohertrag errechnet sich der Reinertrag; die Abschreibungistnurabzuziehen,soweitsienichtbereitsbeiderKapitalisierungbercksichtigtwurde.Beider ErmittlungdesReinertragsistberdiesaufdasAusfallwagnisundaufallflligeLiquidationserlseund LiquidationskostenBedachtzunehmen.

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KAPITELBEWERTUNG 3.GUTACHTEN PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

3.1ALLGEMEINESUNDWERTERMITTLUNGSVERFAHREN(FORTSETZUNGDERVORANGEGANGENENSEITE)
(3)SinddietatschlicherzieltenErtrgeinErmangelungvonAufzeichnungennichterfabar oderweichensievon denbeiordnungsgemerBewirtschaftungderSacheerzielbarenErtrgenab,soistvonjenenErtrgen,diebei den bei ordnungsgemer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Ertrgen ab so ist von jenen Ertrgen die bei ordnungsgemerBewirtschaftungderSachenachhaltighttenerzieltwerdenknnen,unddembeieiner solchenBewirtschaftungentstehendenAufwandauszugehen;dafrknneninsbesondereErtrgevergleichbarer SachenoderallgemeinanerkanntestatistischeDatenherangezogenwerden. (4)DerZinssatzzurErmittlungdesErtragswertesrichtetsichnachderbeiSachendieserArtblicherweise erzielbarenKapitalverzinsung. DerErtragswertermitteltsichausAdditionvonBodenwertunddemGebudeertragswert(baulicheAnlagenund Auenanlagen)undwirddeshalbauchalsgespaltenesWertermittlungsverfahrenbezeichnet.DieWertewerdenzunchst getrenntermitteltundamEndederBerechnungzumErtragswertderLiegenschaftzusammengefasst.Dabeiwirdder BodenwertnachdenGrundstzendesVergleichswertverfahrenshergeleitetundalsewigeRentebetrachtet.DerWertder baulichenAnlagenbasierthingegenaufdenRentenbarwertdernachhaltigerzielbarenjhrlichenReinertrgenunter BercksichtigungdiversesAbzgeermittelt. DieErmittlungdesErtragswerteswirdnachfolgendenAblaufschemadurchgefhrt(Quelle:TUSkriptum2009 Ertragswertverfahren,DIHaraldPeham):

BeieinerErtragswertermittlungwerdenimWesentlichengem.demBuchGrundstcks undGebudeermittlungfrPraxis vonSommer/Piehler diefolgendenAspektebercksichtigt: DienachhaltigerzielbarenErlse DienachhaltiganfallendenBewirtschaftungskosten DerLiegenschaftszinssatz DerVervielfltigerunterBercksichtigungderbegrenztenNutzungsdauerdesGebudesundderunbegrenzten NutzungsdauerdesBodens 32

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3.2NACHHALTIGERZIELBAREERLSE
DerzeitigeErtragssituation Fr die Ermittlung des jhrlichen Rohertrages wurde die nachfolgende Zinsliste mit dem Stand 04 2010 (siehe dazu auch 04.2010 Anlage 3) herangezogen. Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt unter Bercksichtigung aller im Befund getroffenen Feststellungen (Die Bewertung erfolgt unter der Annahme, dass sich alle leer stehenden Bestandseinheiten grundstzlich in einem brauchbaren Zustand befinden) sowie unter Bedachtnahme auf die derzeitigen Verhltnisse auf dem Realittenmarkt hinsichtlich vergleichbarer Liegenschaften. Mangels nherer Informationen ber die einzelnen Bestandsverhltnisse (z.B. hinsichtlich Abschlussdatum; allenfalls durchgefhrte Manahmen zur Kategorieanhebung seitens des Hauseigentmers) und seinerzeit in Anspruch genommene Wiederaufbaubaudarlehen des WWF (Wann erfolgte die Darlehensaufnahme? Erfolgte eine Rckzahlung nach einem Rckzahlungsbegnstigungsgesetz?) wird der Beurteilung der Ertrge die Annahme zugrunde gelegt, dass die fr die vermieteten Bestandsobjekte vorgeschriebenen Hauptmietzinse rechtens und nachhaltig sind. Weiters erfolgt die Bewertung unter der Annahme, dass die leerstehenden Wohneinheiten bzw. die nach Ablauf der jeweiligen Befristung freiwerdenden Einheiten zum (jeweiligen) Richtwertzins neu vermietet werden knnen. Die derzeitige Ertragssituation der Liegenschaft ist mit einem Jahreshauptmietzins 20.286 sehr niedrig. Ein Ertragswertverfahren auf Basis dieses Hauptmietzinses wrde zu einem negativen Ertragswert fhren, was allerdings nicht der Marktsicht entspricht. Um einen relevanten Marktwert darstellen zu knnen, wird die Berechnung des Ertragswertes gem dem Buch Immobilienbewertung sterreich, Kapitel Bewertung eines sterreichischen Mietzinshauses durchgefhrt. Der nachhaltig erzielbare Jahresrohertrag der Liegenschaft kann durch die Bercksichtigung des Richtwertmietzinses fr die Wohnungen auf ein interessantes Niveau gehoben werden. Der aktuelle Mietzins wird zu 30% und d potentielle Mietzins zu 70% b d der ll bercksichtigt. Der potenzielle Mietzins b k h ll basiert f d Wohnungen auf d Annahme, fr die h f der h dass die Wohnungen durchschnittlich mit 5,50 /m vermietet werden knnen. Der aktuell gltige Richtwertmietzins fr 2010 fr eine Kategorie A Wohnung betrgt 4,91 /m, wobei noch durch Aufschlge die angenommene Miethhe erreicht werden soll. 75% der Wohnungen sind derzeit als Kategorie C und D Wohnungen gefhrt, aber vor einer neuen Vermietung wird beabsichtigt die Wohnungen auf Kategorie A Standard anzuheben. Der Zustand des Gebudes wurde durch, erstens einer Wertminderung aufgrund rckgestautem Instandhaltungsaufwand und zweitens durch Sanierungsbedarf, insgesamt knapp 215.000, bercksichtigt. Die Informationen zu den aktuellen Mietverhltnissen sind nicht detailliert, womit pauschale Annahmen getroffen wurden.

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3.3NACHHALTIGANFALLENDEBEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN
DieimErtragswertverfahrenzubercksichtigendenBewirtschaftungskostensetzensichausfolgendenEinzelpositionen zusammen: Verwaltungskosten Betriebskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis

EssindjedochnurdieKostenzubercksichtigen,diedieAuftraggeberin/EigentmerinnichtaufdieMieterumlegenkann. BeiWohnungsvermietungensinddasinsbesonderedieVerwaltungskosten,dasMietausfallwagnisundgrere Instandhaltungskosten.KleinereInstandhaltungskosten,Schonheitsreparaturen unddiemeistenanfallenden BetriebskostenknnendagegenaufdieMieterumgelegtwerden. DienachfolgendeDarstellungbieteteinenberblickberdiesePositionen(Quelle:TUSkriptum2009 Ertragswertverfahren,DIHaraldPeham):

Nachhaltigkeitbedeutet,dassdieBewirtschaftungskostenbereinenlangenzukunftsgerichtetenZeitraumanfallen werden.DeshalbmssenallgemeineEntwicklungstendenzenamMarktundderMarktdurchschnittbercksichtigtwerden. FolgendeAnnahmenbezglichdernachhaltiganfallendenBewirtschaftungskostenwerdenvomfertigendenGutachter getroffen: Verwaltungskosten DieBemessungderVerwaltungskostenerfolgtunterderBercksichtigungderGrundstzeeinerordnungsgemen BewirtschaftungdesBewertungsgegenstandenundwirdmit3%vomJahresrohertragvomGutachterangesetzt.

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3.3NACHHALTIGANFALLENDEBEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN(FORTSETZUNGDERVORANGEGANGENEN SEITE)
Betriebskosten B i bk Eswirddavonausgegangen,dassaufgrunddermietvertraglichenSituationalleBetriebskostenderLiegenschaftaufdie Mieterumgelegtwerdenknnen.LediglichbeiLeerstandhatdieEigentmerin/AuftraggeberinfrdieseBetriebskosten anteiligaufzukommen,diesewerdenmit2%desJahresrohertragesangenommen. Instandhaltungskosten Grundstzlichwirddavonausgegangen,dassderBewertungsgegenstandsichineinemseinemAlterundseinerNutzung entsprechendenmittelmigenbisschlechtenZustandbefindet.BauschdenundBaumngelsindnichtbekannt.Der AufwandderInstandhaltungskostenvomGutachtermit1%derNeuherstellungskostenvonEUR1.150/m2angesetzt. Mietausfallwagnis DieLiegenschafthatprinzipielleineguteLage,wobeideraktuelleZustanddesGebudesunddieeingeschrnkte VerfgbarkeitanStellpltzensicherlicheineAuswirkungaufdasAusfallswagnishaben,weshalbeinrelativhoherWertvon 6,0%angenommenwurde. 6,0% angenommen wurde. DerLiegenschaftsreinertragnachAbzugderBewirtschaftungskostenohneBercksichtigungderBodenverzinsungbetrgt daherwiefolgtdargestellt:

3.4BODENWERTUNDBODENVERZINSUNG
FrdieAuswahlvonVergleichspreisenliegengemBewertungslehreundpraxis folgendeKriterienvor: ZumPreisvergleichsollenKaufpreisesolcherGrundstckeherangezogenwerden,diehinsichtlichihresWerts beeinflussendenMerkmalemitdenendeszuwertendenGrundstckshinreichendbereinstimmen. DieVergleichspreisesolleninzeitlicherHinsichtdemWertermittlungsstichtagmglichstnaheliegen. EssollgegebenenfallseinegengendeAnzahlvonVergleichspreisenherangezogenwerden,sodass statistisch Es soll gegebenenfalls eine gengende Anzahl von Vergleichspreisen herangezogen werden sodass statistisch gesehen eineausreichendgroeStichprobevorliegt,dieeinenRckschlussaufdenMittelwertder Grundgesamtheit,dasheitaufdendurchschnittlichenMarktpreis,zulsst. IdealerweiseknnteeineBodenwertermittlungdurchdirektenPreisvergleicherfolgen,wennesgengendVergleichspreise dergenaugleichenGrundstckegbe.InderRealittistdieserPreisvergleichabernichtdurchfhrbar,daGrundstcke UnikatemitindividuellenEigenschaftendarstellen,diesichselbstbeiunmittelbarerNachbarschaftvoneinander unterscheiden.DaeindirekterPreisvergleichpraktischnichtdurchfhrbarist,wirdderVergleichspreisjem2mittels indirektenPreisvergleichsunterVerwendungeinerAnalysederAbweichungenderWertbestimmendenMerkmale ermittelt.

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3.4BODENWERTUNDBODENVERZINSUNG(FORTSETZUNGDERVORANGEGANGENENSEITE)
DieseAbweichungsanalysestellteineninterqualitativenAbgleichderVergleichsgrundstckeaufdieZustandsmerkmaledes Diese Abweichungsanalyse stellt einen interqualitativen Abgleich der Vergleichsgrundstcke auf die Zustandsmerkmale des zubewertendenGrundstcksdar.GemWissenschaftundLehrehatdieseraufderGrundlage vonZu oderAbschlgen vonUmrechnungskoeffizienten vonRegressionsanalysen oderineinersonstgeeignetenWeisezuerfolgen.

ZurAnalysederGrundstcksverkufevonunbebautenLiegenschaftenwurdenInformationenzuKauftransaktionenbeim Magistraterhoben.Vondiesenwurdenjeneausgewhlt,diesich aufunbebauteLiegenschaftenoderaufLiegenschaftenmitAbbruchobjektenbezogen imZeitraummglichstnahedemBewertungsstichtagstattgefundenhaben gemFlchenwidmungsplanalsBaulandGemischteBaugebietausgewiesensindund imNahebereichoderinvergleichbarerLagegelegensind

Folgende,durchgefhrteTransaktionenmitunbebautenGrundstckenkonntenbeimMagistratausder UrkundensammlungdesGrundbuchserhobenwerden:

ImNormalfallwrdeeineAbweichungsanalysedurchgefhrtwerdenumdieeinzelnenWertbestimmendenMerkmale,wie zumBeispieldieBebauungsmglichkeiten,dieKonfiguration,denKaufvertragszeitpunkt,dieWohnlage,dieGreund GraddertechnischenundinfrastrukturellenErschlieungdurchZu undAbschlgeanzupassen.Durchdiebeschrnkt vorliegendenInformationenwurdekeinedetaillierteAnalysedurchgefhrt,weshalbnuroffensichtlicheUnterscheidungen beidenZu undAbschlgenbercksichtigtwurden.EsergibtsichdaherfolgenderBodenwertfrdiegesamte Liegenschaft,abzglich einesBebauungsabschlages,welcherauchdieAusnutzung,dieIndividualittdesBauwerksunddie RestnutzungsdauerdesGebudes,dieanteiligeunverbaute FlcheundandererseitsauchdiegegebeneAufschlieung angemessenbercksichtigt.

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3.4LIEGENSCHAFTSZINSSATZ
DerKapitalisierungszinssatzistdiezentraleRechengreimErtragswertverfahren.ErdrcktdieVerzinsung/Renditeaus, dieeinInvestor/AnlegerfrdasvomihmindiejeweiligeLiegenschafteingebrachteKapitalerwartenkann.Indie die ein Investor/ Anleger fr das vom ihm in die jeweilige Liegenschaft eingebrachte Kapital erwarten kann In die BerechnungderKapitalisierungflieterzurKapitalisierungdesReinertragsderbaulichenAnlageundzurBerechnungdesin AbzugzubringendenBodenverzinsungsbetragesein.WeitersistdieAbschreibungunddasRisikodesInvestmentsim Kapitalisierungszinssatzenthalten. DasLiegenschaftsbewertungsgesetzschreibtzurWahlderHhedesKapitalisierungszinssatzesfolgendesvor: 5(4)DerZinssatzzurErmittlungdesErtragswertesrichtetsichnachderbeiSachendieserArtblicherweise erzielbarenKapitalverzinsung. WelcherZinssatz(Kapitalisierungszinsatz)beiderBewertungzugrundelegenist,richtetsichnach ArtdesObjektes/Gebudetyp Baujahr HerrschendenVerhltnisseamrtlichenGrundstcksmarkt Wirtschaftslage Inflation EntwicklungvonalternativenVerzinsungenamKapitalmarkt

EinweiteresKriteriumfrdieWahldesKapitalisierungszinssatzesistdasRisiko,welchemderErtragausdemBesitzdes Eigentumsunterwordenist.Esistleichtzuverstehen,dasszumBeispielWohnhusermiteinemgeringerendafraber stabilenErtragnureinemgeringenRisikounterliegen,hingegenindustriellodergewerblichgenutzteRealittenmit stabilen Ertrag nur einem geringen Risiko unterliegen hingegen industriell oder gewerblich genutzte Realitten mit hherenErtragaucheinerhherenRisikoeinschtzungunterworfensind.DaherdestohherdasRisiko,destohherder Kapitalisierungszinssatzundumgekehrt. WiebereitsunterPkt.2.1desvorliegendenGutachtensausgefhrtbleibtdasInteresseanWienerGrnderzeitZinshusern ungebrochenist seitensprivaterInvestorenhatessichsogarverstrkt.DiePrognosederOttoImmobilienGruppeist, dassauchinZukunftderartigeZinshusereinnachgefragtesGutbleiben. DieaktuelleRenditeliegtgem.derGrafikunterPkt.2.1aufderSeite14desvorliegendenGutachtensfrZinshuserinder Regiondes18.WienerGemeindebezirkesdemnachzwischen5,0und7,5%. EswirddahereinKapitalisierungszinssatzvon6,00%angesetzt.Diesentsprichteinermarktkonformen,nachhaltigen Bruttorenditevon7,0%.

3.5ERTRAGSWERT
Eswirddaraufhingewiesen,dassdasErtragswertverfahreneinstatischesRechenmodellist,d.h.davonausgeht,dass ErtrgeundKostenwhrendderangenommenenNutzungsdauerunverndertbleiben.DieBewertungistdaherrein stichtagsbezogen unddieErtrgesindalszumZeitpunktderBewertungalsnachhaltigerzielbarzubeurteilen. Restnutzungsdauer AlsRestnutzungsdauer(RND)istdieAnzahlderJahreanzusetzen,indenendiebaulicheAnlagebeiordnungsgemer UnterhaltungundBewirtschaftungvoraussichtlichnochgenutztwerdenkann.Eswirdzwischenwirtschaftlicherund technischerRestnutzungsdauerunterschieden,wobeibeimErtragswertverfahrennurdiewirtschaftlicheausschlaggebend ist. 37

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3.5ERTRAGSWERT(FORTSETZUNGDERVORANGEGANGENENSEITE)
Gem.derLiteraturWertermittlungvonImmobilienundGrundstckenvonBernhardMetzgeristdiewirtschaftliche Restnutzungsdauerwiefolgterlutert: Restnutzungsdauer wie folgt erlutert: DiewirtschaftlicheRestnutzungsdaueristimmerkrzeralsdieTechnische.ZwischendemZeitpunktder BauwerksfertigstellungunddemWertermittlungsstichtagverliertdasGebudeanWert.JeltereinGebudewird, destohheristderWertverlust.DieserWertverlustergibtsichausderTatsache,dasseinGebudeimLaufederZeit einerstndigenAbnutzungunterliegt.DarberhinauswirddieNutzungeineslterenGebudesimVergleichzur NutzungeinesneuenGebudesmitzunehmendenAlterimmerunwirtschaftlicher. DieWertminderungwegenAltersbestimmtsichnachdemVerhltnisderRestnutzungsdauer(RND)desGebudesim VerhltniszurGesamtnutzungsdauer(GND).ImSchnittliegtdiegewhnlicheNutzungsdauerfrZinshuserbeica.100 Jahren. AusgehendvoneinemErrichtungsjahr1890unddemderzeitigenErhaltungszustand(siehedazuPkt.2.12desvorliegenden Gutachtens)wirdvoneinerRestnutzungsdauervon20Jahrenausgegangen. ) g g g g ErmittlungdesVervielfltigers DerReinertragderbaulichenAnlagenstelltdenJahresertrageinerZeitrentedar.DerGebudeertragswertwirdalsBarwert einerjhrlichennachschssigzuzahlendenRenteerrechnet.Dabeiwirdunterstellt,dassderaufdiebaulichenAnlagen entfallendeReinertragwhrendderRestnutzungsdauerunverndertbleibt. DernachAbzugdesVerzinsungsbetragesdesBodenwertesverbleibendeReinertragderbaulichenAnlagenwirdals Der nach Abzug des Verzinsungsbetrages des Bodenwertes verbleibende Reinertrag der baulichen Anlagen wird als jhrlicherBetrageinerzeitlichbegrenztenRentebetrachtet.DementsprechendwirdderErtragswertderbaulichenAnlage alsRentenbarwertermittelt.DerVervielfltigerbeschreibtdenMultiplikatorfrdieseGebudeentfallenenAnteileder Jahresreinertrge.ErerrechnetsichausdemgewhltenKapitalisierungszinssatzesundderwirtschaftlichen Restnutzungsdauer(RND)desGebudes. MitderAnnahmeeinerwirtschaftlichenRNDdesBewertungsgegenstandesvon20Jahrenundeines Kapitalisierungszinssatzesvon6,00%gem.Pkt.3.5desvorliegendenGutachtensergibtsicheinVervielfltigerszur ErmittlungdesJahresreinertragesvon11,4699. ImaktuellenZustandwirdderDachbodennichtgentzt,bietetaberdieMglichkeiteinesAusbausvonca.300m, abhngigvonderPlanungundstatischenAnforderungen.DiesesPotentialwirdmit150.000 bewertet.DieFinanzmrkte sindseitderFinanz undWirtschaftskrisenochschwierigeralszuvoreinzuschtzen,zustzlichwerdendieZyklen tendenziellrascherundkrftiger.ZustzlichkommendieLeitwhrungenderIndustrienationenimmermehrunterDruck, g g , wasdieEntwicklungenzustzlichverschrft,weshalbvieleInvestorenaufRealwertewieGold,Liegenschaftenund Alternativenergieanlagenumschichten.DieseEntwicklungtreibtdiePreisebeisowohlWohnungenalsauchLiegenschaften, wodurcheineMarktanpassungvon250.000 frdieseLiegenschaftangenommenwurde.

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3.7SACHWERT Bodenwert Der Bodenwert wird unter Bercksichtigung d Grundstcksgre, d Wohn und Verkehrslage d d id ki hi der d k der h d k h l der Liegenschaft, ihrer zuknftigen Bebaubarkeit* gem Flchenwidmungs und Bebauungsplan, des ortsblichen Bodenanteilspreises je m Nutzflche und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des bestehenden Gebudes ermittelt. Es wird ein der Situation auf dem Immobilienmarkt entsprechender Bodenanteilspreis je m Nutzflche fr Wohnungen und Geschfte in d h d h f dieser Lage angesetzt. Wegen d d h d vorhandene Gebude gebundenen des durch das h d b d b d Grundes wird ein Bebauungsabschlag vorgenommen, woraus sich der Bodenwert wie folgt ergibt (siehe auch Pkt. 3.6 des vorliegenden Gutachtens):

Bauzeitwert Der Neubauwert inklusive Umsatzsteuer je m Nutzflche wird nach den rtlichen und angemessenen Herstellkosten f d Wohnbau ermittelt und aufgrund d im Befund f llk fr den h b l d f d der f d festgestellten Bauweise, Ausstattung ll und des Bau und Erhaltungszustandes abgemindert. Vom Neubauwert wird ein Abzug wegen technisch wirtschaftlicher Wertminderung beim gegebenen Baualter von 100 Jahren, unter Bercksichtigung der Sanierungen in den Jahren 1963/1964 und der dadurch eingetretenen fiktiven Verjngung um 20 Jahre vorgenommen und wird somit von einer zu erwartenden Restnutzungsdauer von weiteren 20 Jahren unter Bercksichtigung des im Befund festgestellten Bau und Erhaltungszustandes in Anlehnung an die Tabellen von RossBrachmann ausgegangen. h Auenanlage Der Zeitwert der im Befund geschilderten Auenanlagen inklusive Hofgebude ist beim Bauzeitwert mitbercksichtigt.

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3.8VERKEHRSWERT
Gem.2Abs 2 und 3 LBG ist der Verkehrswert wie folgt definiert: Gem 2 Abs .2und3LBGistderVerkehrswertwiefolgtdefiniert: DerVerkehrswertistderPreis,derbeieinerVeruerungderSacheblicherweiseimredlichenGeschftsverkehrfrsie erzieltwerdenkann.DiebesondereVorliebeundandereideelleWertzumessungeneinzelnerPersonenhabenbeider ErmittlungdesVerkehrswertesauerBetrachtzubleiben. Der Verkehrswert wird im Sinne der 3 Abs. 2 und 7 Abs. 2 LBG aus dem Sachwert und dem Ertragswert abgeleitet und, falls erforderlich, der Marktlage angepasst. Es wird das gewogene Mittel von Sachwert und Ertragswert gebildet. Da bei einem Ertragsobjekt wie einem Mietwohnhaus der Ertragswert eine wesentlich grere Bedeutung hat als der Sachwert, wird der Ertragswert auch wesentlich hher gewichtet als der Sachwert. Die Mitbercksichtigung des Sachwertes beinhaltet auch den bei derartigen Objekten gegebenen Hoffnungswert einer Ertragssteigerung durch Freiwerden von Wohnungen. Gewichtung:Sachwert:Ertragswert=30%:70%

(Dingliche) Rechte und Lasten Im A2Blatt des Grundbuchsausdrucks ist keine Eintragung vorhanden. Weiters gibt es keine Information und keine Hinweise auf auerbcherliche Rechte. Im A2Blatt des Grundbuchsausdrucks konnten keine wertbeeinflussenden Eintragungen festgestellt werden. Auch im CBlatt (Lastenblatt) befinden sich keine Eintragungen. Die Besichtigung der Liegenschaft hat weiters keinen Hinweis auf auerbcherliche Rechte Dritter abseits der bekannten Bestandsrechte (z.B. Dienstbarkeiten, Reallasten, sonstige Nutzungsrechte Dritter) ergeben. So bestehen insbesondere keine Rechte Dritter am Hofgebude d H f b d und am R hd hb d A f d Li Rohdachboden. Auf der Liegenschaft h f d offene R k d sind nicht b k h f haftende ff Rckstnde i d i h bekannt.

DerVerkehrswert betrgt gem denvorangegangenen Berechungen gerundet,fr dieLiegenschaft 1100Wien, Puchsbaumgasse 48,EZ1309,GSTNR.1272,GB01101Favoriten,BGFavoriten.am unter Pkt.1.5definierten Bewertungsstichtag: EUR730.000,00 (inWorten:Eurosiebenhundertundzwanzigtausend)

SCHLUSSBEMERKUNG
AlleangegebenenInformationenberuhenaufUnterlagenundAussagenderEigentmerundihrerVertreterundsindohne Gewhr.DieangegebenenInformationensindnachbestemWissenerstellt.FrdieRichtigkeitundVollstndigkeitderin diesemGutachtengemachtenAussagen,sowiefrjeglichegesonderte,schriftlicheodermndlicheerteilteInformationan EigentmerundvondieseninvolvierteDrittewirdjeglicheHaftungausgeschlossen.Sollteeinneuerodergenderter Sachverhalt,derfrdenGutachterzumZeitpunktderErstellungdesGutachtensnichtbekanntwar,bekanntwerden,so behltsichderGutachterdasRechtvorseinGutachtenentsprechendabzundern. DiesesGutachtenistnurinseinerGesamtheitundunterBeachtungdergetroffenenPrmissengltigsowieausschlielich frdenGutachtenszweckgedacht.JedeVerffentlichungoderWeitergabe auchteilweise bedarfeinerausdrcklichen ZustimmungdesVerfassers.DasGutachtenbleibtEigentumdesSachverstndigen.

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KAPITELSANIERUNGSKONZEPT 4.ENTSCHEIDUNGSANALYSE PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

ErluterungderdurchgefhrtenEntscheidungsanalyse Im Rahmen des Altbauprojektes wurden unterschiedliche Mglichkeiten zur Optimierung des bestehenden Gebudes und dessen Ertrge untersucht. Die Vorgaben des Eigentmers, dass er in 1520 Jahren die Mieteinnahmen der Liegenschaft als 15 20 Zusatzeinkommen haben will, keine zustzlichen finanziellen Mittel fr die Liegenschaft aufbringen will und keine Mietzinsreserve vorhanden ist, reduzieren den Handlungsspielraum. So wird auch die Variante eines Komplettverkaufs der einzelnen Wohnungen und Investition in Wertpapiere ausgeschlossen. HandlungsbedarffrPensionsvorsorgedesMandanten? Nicht Ni h unbedingt, d b di denn di N ll i die Nullvariante (k i (keine b bzw. nur aller notwendigsten S i ll di Sanierungsmanahmen) i vom h ) ist Kostenstandpunkt sehr attraktiv, denn Kosten hat man immer, Einnahmen hingegen unterliegen Schwankungen. Wir geben aber zu bedenken, dass der derzeitige Zustand des Gebudes unterdurchschnittlich und stark sanierungsbedrftig ist, denn auch wenn der gesamte Jahresberschuss in die Sanierung investiert wird, kann die Liegenschaft nicht ausreichend saniert werden. Es existiert sicherlich auch ein Markt fr gnstige und unterdurchschnittliche Wohnungen, allerdings werden Sie kein ansprechendes Einkommen erwirtschaften knnen und langfristig wird Ihr Gebude immer mehr an Wert verlieren. Somit knnen wir Ihre Vorgabe eines nachhaltigen Zusatzeinkommens wahrscheinlich nicht erfllen. FreifinanzierteSanierung? Eine frei finanzierte Sanierung hat den Vorteil, dass Sie unabhngig von den Sanierungsbedingungen der Stadt Wien agieren knnen. Allerdings gebe ich zu bedenken, dass Sie mit dem vorgegebenen finanziellen Rahmen die Liegenschaft nur bedingt in dem vorgegebenen Zeitraum sanieren werden knnen. Eine komplette Sanierung des Gebudes und des Innenhofes bedeutet eine Investition von mehr als fast zweiMillion Euro. Die frei finanzierte Sanierung ist sehr herausfordernd, da der Klient kein weiteres Eigenkapital investieren will. Um das fr eine Finanzierung notwendige Eigenkapital aufzubringen, mu die Liegenschaft belehnt werden. Die Liegenschaft kann wahrscheinlich zu 70% vom Kaufpreis belehnt werden, was eine Summe von 470.000 EUR bedeuten wrde. Unter dieser Annahme wrde das bei Gesamtinvestitionskosten von 1,9 Millionen EUR eine derzeit geschftsbliche Eigenkapitalquote von etwas mehr als 25% bedeuten. Bei einem langfristigen Durchschnittszinssatz von 5%, einem niedrigen Aufschlag von 1,5% und einer Laufzeit von 20 Jahren wrde das eine Annuitt von ungefhr 134.000 EUR bedeuten, was die Einnahmen der Liegenschaft bei weitem b i bersteigt. D h eine V i Durch i Verschiebung und S hi b d Streckung d B k i i k der Bauaktivitten auf di 20 J h wird nicht di volle f die Jahre i d i h die ll Kreditsumme von Anfang an bentigt. Aber auch mit dieser unrealistischen Annahme, kann keine marktbliche Finanzierung fr eine freie Sanierung durchgefhrt werden.

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KAPITELSANIERUNGSKONZEPT 4.ENTSCHEIDUNGSANALYSE PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

GibtesnochandereAlternativen? EineumfassendeSanierunghttedenVorteil,dassdieRestnutzungsdauerdesGebudeserhhtwird,womitnichtnurSie eineEinkommensquellehaben,sondernnochIhreKinder.DiedamitverbundenenKostenknnenambestendurchdie NutzungvonFrderungenundAusnutzungvonSteuervorteilengedecktwerden. FrderungenfrdieSanierung F d f di S i DieEUbietetindiversenProgrammen,auchfrImmobilienundimmobilienbezogene Technologien,durchausinteressante Frderungen,aberimaktuellenProjektwirdderAufwandfrdieFindungeinespassendenFrderprogrammsundfr entsprechendeEinreichungalszuhocheingeschtzt.DieEUFrderungenzielenmeistaufgrereNeubauprojektemit internationalerVerflechtung,wassichmitdiesemObjektschwierigdarstellenlsst. DasFrderprogrammHausder ZukunftPlusdesBM:VIT zieltaufdieenergetischeEffizienzbezglichProduktionundBetriebderartzuerhhen,dass berdengesamtenLebenszyklusvonGebudendietreibhausrelevantenEmissioneninSummeaufNullreduziertwerden (Quelle:www.hausderzukunft.at).IndemProgrammwurdenschondieSanierungvonAltbauteninPassivhusersowie auchdieNutzungvonAlternativenergien(Erdwrme,Photovoltaik,Solarthermie usw.)gefrdert.DieFristderletzten AusschreibungistallerdingsAnfangMrz2010abgelaufen.EswerdensicherlichnochweitereAusschreibungenfolgen, aberumeinschlssigesBildprsentierenzuknnen,werdennurdiederzeitverfgbarenFrderungenbercksichtigt. Allerdingsweisenwirdaraufhin,dasssichindemInvestitionszeitraumvon15JahrennochinteressanteEntwicklungenin dieserFrderungauftunknnen,diezumdannaktuellenZeitpunktgeprftwerdenmssen. dieser Frderung auftun knnen, die zum dann aktuellen Zeitpunkt geprft werden mssen. AlsKonsequenzwerdeninderEntscheidungsmatrixausschlielichFrderungenderStadtWienbetrachtet.

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KAPITELSANIERUNGSKONZEPT 4.ENTSCHEIDUNGSANALYSE PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

Entscheidungsgrundlage DieFrderungenderStadtWiengemderSanierungsverordnung2008basierendaufdemWWFSGwurdenanalysiertob siefrdasProjektanwendbarsindundfallsjaobesinunseremFallsinnvollumsetzbarist. DerderzeitigeZustanddesGebudesiststarkverbesserungswrdigunddieMglichkeitdesAusbausdesDachgeschosses Der derzeitige Zustand des Gebudes ist stark verbesserungswrdig und die Mglichkeit des Ausbaus des Dachgeschosses sollteausgentztwerdenumdenErtragzuerhhen.DieVerbesserungdesZustandesundderAusbaugewhrleisteneine lngerfristigeundnachhaltigereBewirtschaftungderLiegenschaft,diedemEigentmerinAnbetrachtdessen,dasserin ungefhr15JahrenvondenMieteinnahmenlebenwill,wichtigseinsollte.DieUmsetzungdiesesZielsbedeutet,dass innerhalbdiesesZeitrahmensallewesentlichenManahmendurchgefhrtseinsollten,womitvorallemFrderungenin Fragekommen,diemglichstumfassendeVerbesserungsarbeitenuntersttzen.Eine konkreteKostenNutzenAnalyseder einzelnenFrderschienenwurdenichtdurchgefhrt,dasienurbedingtaussagekrftigist.InnerhalbeinerFrderschiene beeinflusstdieLsungsentscheidung,z.B.groer,behindertenfreundlicherLiftversuseinensimplenLift,dieKostensehr b i fl di L h id B b hi d f dli h Lif i i l Lif di K h stark,weshalbwirdenallgemeinenundlangfristigenNutzenfrdenEigentmerimSinnhaben. Beschreibung UmeinemglichstgutebersichtderFrderungsmglichkeitenzubekommenundeinesachlicheEntscheidungtreffenzu knnen,wurdeineinerTabelledieunterschiedlichenFrderschienenwaagrechtgereihtunddieVoraussetzungen senkrechtaufgelistet.DieVoraussetzungenwurdeninzweiKategorienaufgeteilt,einerseitsdieAllgemeinen,diefrdas GrosderFrderungengelten,unddieBesonderendereinzelnenFrderungenandrerseits.DieAuswertungwurdedann mitdreiBewertungengemacht,diefarblichgekennzeichnetwurden.EinXbedeutet,dassdieVoraussetzungvonder Frderschieneerflltwird.DieFarbeGrnbedeutet,dassdieseVoraussetzungaufdasProjektPuchsbaumgasse 48zutrifft, rot,dassesnichtzutrifft,whrendweieFeldernichtrelevantsind. Entscheidungsprozess DiefolgendensechsFrderschienenerfllendieVoraussetzungeneinergefrdertenSanierungundkommeninder Die folgenden sechs Frderschienen erfllen die Voraussetzungen einer gefrderten Sanierung und kommen in der Puchsbaumgasse 48inFrage: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 6 Heizanlagen Einzelverbesserungsmanahmen Aufzge Einzelverbesserungsmanahmen Wohnkomfort Sockelsanierung Dachgeschossausbau/Zubau SanierungsmanahmeninEinzelwohnungen S i h i Ei l h

DreiFrderschienenEinzelverbesserungsmanahmen Wohnkomfort,Dachgeschossausbau/Zubauund SanierungsmanahmeninEinzelwohnungenwurdenausgeschieden,weildieseManahmeneinzeln,durchihr eingeschrnktesAusma,wenigSinnmachen.IndieVorauswahldersinnvollenFrderschienenkamensomitHeizanlagen, gefrderteEinzelverbesserungsmanahmeAufzugsowiedieSockelsanierung.DieSockelsanierungbietetdie umfangreichstenSanierungsmanahmen,wasimplizitauchdenWertdesGebudesammeistenundnachhaltigsten steigert.ImRahmenderSockelsanierungkannauchderAusbaudesDachgeschoesdurchgefhrtwerden,derwiederum denEinbaueinesAufzugesbedingtundbeinhaltet.EineneueHeizanlagewrdedurchausSinnmachenwennmandas GebudefrsichgetrenntbetrachtetoderZugangzuheiztechnischverwertbarenMaterialien(z.B.Waldabfllefreine Hackschnitzelheizung)htte.AllerdingsliegtdasGebudeingeschlossenerBebauunginWien,wasdenAnschlussandas FernwrmenetzderWienEnergiealssinnvollereAlternativeerscheinenlsst. Photovoltaikanlage DieFrderungengemWWFSGbieteneinegroeAuswahlFrdermanahmenan,allerdingssindAlternativenergiennur Die Frderungen gem WWFSG bieten eine groe Auswahl Frdermanahmen an, allerdings sind Alternativenergien nur bedingtenthalten,weshalbfrdiegeplantePhotovoltaikanlage andereFrdermanahmeninsAugegefasstwerden.Die StadtWienfrdertSolarthermieanlagen,aberumdemEigentmerdieMglichkeitzugebeneinenErtragzu erwirtschaften,wirdderPhotovoltaikdenVorzuggegeben.Diekostromverordnungvon20105siehtfr Photovoltaikanlagen anGebudenabhngigvonderAnlagengreeineEinspeisevergtung inderHhevon0,33bis0,38 /kWh vor. 43

KAPITELSANIERUNGSKONZEPT 4.ENTSCHEIDUNGSANALYSE PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

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KAPITELSANIERUNGSKONZEPT 5.SANIERUNGSKONZEPT PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

5.1 Gewhlte Frderung Als Frderung nach dem Wiener Wohnbaufrderungs und Wohnhaussanierungsgesetz (WWFSG 1989) kommt bei der Sanierung der Liegenschaft Puchsbaumgasse 48 in 1100 Wien die Sockelsanierung (SOS) zur Anwendung. Das WWFSG 1989 definiert als Sockelsanierung die im Rahmen eines Sanierungskonzeptes durchgreifende, allenfalls auch schrittweise Sanierung eines Gebudes bei aufrechten Miet oder sonstigen Nutzungsverhltnissen. Mit der geplanten umfassenden Revitalisierung wird der Grundstein der Sockel fr die Zukunft des Hauses gelegt. Es werden die allgemeinen Teile des Hauses revitalisiert, zumindest ein Teil der Wohnung, wenn nicht gesamt (in Abhngigkeit des Abschlusses von Huckepackvertrgen durch Einbeziehung der Mieter in die Sanierung) im Standard angehoben. Die Infrastruktur des Hauses wird erneuert und so konzipiert, dass zuknftige Wohnungsverbesserungen ohne zustzliche Eingriffe in die allgemeinen Teile des Hauses durchgefhrt werden knnen. Folgende Manahmen werden im Rahmen der Sockelsanierung in der Puchsbaumgasse 48, A1100 Wien durchgefhrt: Notwendige Erhaltungsarbeiten an den allgemeinen Teilen gem 3 MRG (u.a. Fassadeninstandsetzung, Dachreparatur, Instandsetzen der Steigleitungen, des Kanals, etc.) Hausseitige Verbesserungsarbeiten gem 4 MRG, soweit zweckmig und wirtschaftlich vertretbar (u.a. Aufzugseinbau, Einbau von Schallschutzfenstern, Schaffung von Gemeinschaftsrumen, Kinderwagen und Fahrradabstellrum im Erdgeschoss, etc.) Standardanhebung von mindestens 20% der Wohnnutzflche (derzeit ist ein Leerstand von 179 m vorhanden dies entspricht 22,4% der Wohnnutzflche mit ). Im Zuge der Huckepacksanierung ist auch die Verbesserung von bewohnten Wohnungen mglich. Leerstehende Wohnungen werden whrend der Antragstellungs und Bauvorbereitungsphase an karitative Organisationen befristet vermietet werden. Adaptierung von Erdgeschossflchen Dachgeschossausbau, Zubau von Wohnung Hofgestaltung und Schaffung von Grnflchen fr die geplante Kindergrippe Strukturverbesserung (Abbruch von Gebudeteilen)

BesondereAuflageneinerSOSFrderung ErfllungdieserAuflagensindindergenanntenLiegenschaftgegeben Mindestens1/3derWohnungenmssenderAusstattungskategorieDoderCzugeordnetsein(mageblichfrdie EinstufungistderMietvertragbzw.beiLeerstehung dieRealausstattung),dieserSachverhaltistinderLiegenschaft Puchsbaumgasse 48in1100Wienmehralserfllt(sieheAnlage1Mietzinslistevon04/2010) ZurSanierungbeantragteWohnungensindteilweisederStadtWienzurVergabeanzubieten,undzwarvondennach Z S i b W h i d il i d S d Wi V b bi d d h Sanierungbestandsfreien,diezweitenundjedeweiterevierteWohnung AufFrderungsdauer(15Jahre)isteineVermietungnurnachdemKostendeckungsprinzip(Mietzinsklausel)zulssig ImGrundbuchisteinPfandrechtfraufgenommeneDarlegen,sowieeinVeruerungsverbotzugunstendesLandes Wieneinzutragen EsistderzeitkeinVerkaufderWohnungenbzw.dergesamtenLiegenschaftvomEigentmerangedacht jedochistzu beachtenfallssichseineEntscheidunginZukunftndert,dasssichdadurchderFrderungsumfangreduziert 5.2 Grobkonzept Um die Begeisterungsfhigkeit des Eigentmers fr sein altes und nicht sehr ansprechendes Objekt zu entfachten, stellt die hier durchgefhrte Grobkonzeptplanung dar, welche Mglichkeiten die Sanierung bietet. Die Planung stellt die Entwicklung und Umsetzung der Ideen der Projektgruppe Bianca in Form und Funktion unter Bercksichtigung der wirtschaftlichen, technischen und nicht zuletzt baurechtlichen Vorgaben dar. Da es sich um ein grtenteils bewohntes Objekt handelt, drfen keinen falls die planungsrelevanten Wnsche der dort wohnenden und zuknftigen Mieter (in unserem Fall der Kindergarten) auer Acht gelassen werden. Die Projektgruppe Bianca hat sich zum Ziel gesetzt keinen dieser Parameter zu vernachlssigen und somit die Interessen aller Beteiligten wahrzunehmen. Der Zweck des Wohnhauses kann nicht sein mglichst viele Menschen auf wenig Raum unterzubringen (maximale Nutzflchenausbeute), welches durchaus der ursprngliche Zweck des vorliegenden Zinshauses war, sondern dem Menschen ein komfortables Zuhause bieten dies ist der Mastab, welchen die vorliegende Planung der zeitgemen Sanierung unterliegt. 45

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5.3 GEPLANTE MASSNAHMEN Zielsetzung der von der Projektgruppe Bianca aufgestellten Grobkonzeptplanung ist mit den Vorgaben des Bestandes der Liegenschaft in der Puchsbaumgasse einen zeitgemssen, ansprechenden und leistbaren Wohnraum zu schaffen. GEPLANTE MASSNAHMEN IM KELLERGESCHOSS Rumung und Vernderung der Einteilung der einzelnen Kellerabteile Errichtung eines Liftes Junge Menschen sind zumeist Komfort gewhnt und alte Menschen, die mglicherweise in Husern ohne Lift und ohne WC i W h im Wohnungsverband aufgewachsen sind, erleichtert ein A f b d f h i d l i h i Aufzug d L b wesentlich b das Leben li h bzw. verlngert di Z i di l die Zeit, die sie in ihrer gewohnten Umgebung bleiben knnen. Folglich plant die Projektgruppe Bianca den Einbau eines behindertengerechten Liftes, dessen Zugang barrierefrei mglich ist und dessen Ein und Aussteigestellen gross genug sind, um auch mit einem Rollstohl, einem Kinder oder Einkaufswagen rangieren zu knnen. GEPLANTE MASSNAHMEN IM ERDGESCHOSS Hauseingangstor Im Erdgeschossbereich gelegen und daher auch fr vorbeieilende Passanten sprbar ist das Hauseingangstor als grte ffnung der Fassade von besonderer, auch psychologischer Bedeutung. Es definiert die Schwelle von auen nach innen, ldt ein hereinzukommen oder sperrt aus. Bei dieser wichtigen Aufgabe wird das bestehende alte Eingangstor welches durch seine Dienstjahre bereits sehr mitgekommen aussieht durch ein farbenfrohes Hoftor ersetzt. Weiters wird darauf geachtet, dass der Haupteingang des Hauses einen rollstuhlgerechten Eingang darstellt (berbrckung der vorhandenen 2 Stufen zum Lift mittels Rampe). Implementierung eines Mllraumes und Kinderwagen und Fahrradabstellraumes Die aufgrund der Belichtungs Kinderwagen Belichtungs situation unbrauchbaren Flchen fr Wohnungen als auch fr den Kindergarten werden fr die Implementierung von Allgemeinflchen benutzt. Auch diese neuen Flchen sind behindertengerecht angedacht. Adaptierung des Hofes, der ehemaligen Waschkche und des Top 3 in einen Kindergarten (2 Kleinkindergruppen und einer Kindergartengruppe ein Zusage des Bedarfes der Kindercompany Group durch die Vorstandsvorsitzende liegt vor) Zugang ber den ehemaligen Eingang Gellertgasse/ Puchsbaumgasse Trennung der Bewohner des Hauses vom Kindergarten durch eine zustzliche Tre

GEPLANTE MASSNAHMEN IM REGELGESCHOSS Revitalisierung der allgemeinen Flchen Die Neugestaltung der Erschliessungsflchen soll das Verweilen angenehm machen und zur Kommunikation mit anderen Hausbewohnern anregen. Der notwendige Einbau von neuen Steigstrngen und im Speziellen der Tausch von Bleiwasserleitungen und die Verlegung aussreichender Leerverrohrungen, die auch die sptere Installation diverser elektrischer Anlagen wie Telekabel leicht mglich macht, wird aus wartungstechnischen Grnden, sowie auch organisatorischen auerhalb der Mietobjekte erfolgen jedoch wird auf die positiv empfundene Stiegenhaussituation Rcksicht genommen. Die bereits vorhandene Gegensprechanlage und die zuknftige leicht bedienbare Gangbeleuchtung mit ausreichend langen Belichtungsphasen tragen des weiteren zum Sicherheitsempfinden der Bewohner bei. StandardanhebungderWohnungen DiePlanunginnerhalbvonWohnungsumrissenhatdieBeseitigungvonSubstandardunddieAusstattungsovieler Die Planung innerhalb von Wohnungsumrissen hat die Beseitigung von Substandard und die Ausstattung so vieler WohnungwiemglichmitdenMerkmaleneinerKategorie A WohnungzumZiel.Aufgrundderteilweise vorhandenengeringenWohnungsgrenvonunter30mspieltdieZusammenlegungderWohnungeninderPlanung einegrosse Rolle(eswirddabeiaufBedachtaufdieVermeidungvonRestrumengelegt). kologie Anschluss an die Fernwrme, sowie wird bei der Bauausfhrung wird auf HFCKW,HFKW und PVC haltige Baumaterialien verzichtet. 46

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GEPLANTE MASSNAHMEN DER FASSADE Der erste Eindruck eines beliebigen Hauses entsteht durch den Anblick der Strassenfassade. Fr die weitere Projektkonzeptionierung empfehlen wir die Energiekennzahl von einem Bauphysiker berechnen zu lassen. Nach Absprach mit der KR (= Kunst im ffentlichen Raum) wurde die Auskunft erhalten, dass grundstzlich auch eine Straenfassade frderbar sein kann. Voraussetzung: Ein Knstler oder Architekt muss involviert sein und Kunstwerk anders sonst nicht finanzierbar. Frderbar sind z.B. Material und Honorare. Die Frderung erfolgt im Rahmen eines Zuschusses bis zu max. 150.000,. GEPLANTE MASSNAHMEN IM DACHGESCHOSS

Hinzukommen von drei neuen Wohnungen, samt Terrassen im Dachgeschoss. Ausbau Aufstockung Der Neubau auf dem Altbau so kann man den Dachgeschossausbau an dem vorliegenden Objekt bezeichnen. Dies bedeutet aufgrund der im jeden Fall notwendigen Dachsanierung eine Neuherstellung der gesamten Dachkonstruktion und form. Aufgrund der Tatsache dass dieser Neubau in wesentlich geringerem Umfang an den baulichen Bestand bzw. an Bestandsrechte gebunden als Umbauttigkeiten in den darunterliegenden Regelgeschossen. Daher bietet dieser Ausbau mehr Ansatzpunkte zur Umsetzung kologischer Manahmen an Baumanahmen in diesem Bereich. Auch fr die Planung ergeben sich weitaus mehr Mglichkeiten und Freiheiten, einzig der Umfang der Grundrissflche und die Lage der Kamine sind vorgegeben. Hhen, Winkel, ffnungen und dazugehrige Auenrume lassen sich variieren und mit diesen Elementen gute gestalterische Ergebnisse erzielen.

Erschlieung Die Erschlieung der geplanten 3 Wohnungen im Dachgeschoss ist durch die Situierung des Stiegenhauses in derselben Stelle wie in den Regelgeschossen und durch den neu eingebauten Lift gewhrleistet.

Freirume Wohnungsbezogene Freirume wie Loggien oder Terrassen spielen im Dachgeschossausbau eine wichtige Rolle Sie Rolle. stellen die Verbindung zum Auenraum dar. Fr Wohnungen, deren Rume, primr mit Dachflchenfenstern belichtet werden, bedeuten Sie eine wichtige Ergnzung. Im gegebenen Fall werden alle drei neu geplanten Wohnungen mit einer Terrasse in der Grenordnung von 68 m ausgestattet (diese Dimensionierung ist erforderlich um die

Auenrume fr die Bewohner nutzbar zu machen). Durch die dem Wohnung zugehrigen Freiraum und der damit hergestellten Nahbeziehung zur Natur wird der Wohnwert betrchtlich erhht.

Statik und Konstruktion Erbebensicherheit Es wird darauf hingewiesen, dass die Fundamente sowie die Tragkonstruktion des Hauses bisher nicht statisch berprft wurden und der statische Befund daher fr die weitere Konkretisierung des Sanierungskonzeptes notwendig ist. Insbesondere ist eventuell mit einer Unterfangung der tragenden Mauern bzw. Fundamente zu rechnen, es wird fr das hier vorliegende Sanierungskonzept die Annahme getroffen, dass diese Massnahmen aufgrund der Struktur des Gebudes und des Vorhandensein aller tragenden Wnde (es wurde in der Planung darauf geachtet, dass das Gebude nicht ausgehhlt wird) nicht notwendig sind. Weiters empfehlen wir die berprfung der Mrteldruckfestigkeit und Beachtung der Bestimmungen des Eurocode 8 bezglich der Erdbebenstandsicherheit von bestehenden Bauwerken.

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Puchsbaumgasse 48I GeplanteMassnahmen

GEPLANTE MASSNAHMEN IM DACHGESCHOSS Als weitere Massnahme ergibt empfiehlt die Projektgruppe Bianca eine Photovoltaikanlage auf der Dachflche auf Seiten der Puchsbaumgasse. Die Wirtschaftlichkeitsrechnung ist im Pkt. 6 der vorliegenden Projektarbeit dargestellt.

5.4 GEPLANTE ETAPPEN Aufgrund der folgenden Gesamtbaukostenermittlung und unter Bedacht, dass die Mandanten keine eigenen Mittel fr die Entwicklung des Objektes aufbringen knnen und der steuerlichen Situation des Mandanten wird von der Projektgruppe eine Sockelsanierung in Etappen vorgesehen. Die Finanzierung der Sanierung wird mittels Frderungsdahrlehen und Bankdahrlehen vonstatten gehen. Fr das Bankdahrlehen wird die Liegenschaft eingebracht. Der stetig steigende Wert und die steigenden Mieteinnahmen sowie die Tilgungen und steuerlichen Vorteile durch Abschreibungen ermglichen die schrittweise Aufnahme der erforderlichen Bankdahrlehen.

Etappe 1 Im Rahmen einer Sockelsanierung werden die allgemeinen Teile des Hauses erneuert: Erneuerung aller Leitungsfhrungen, Einbau von neuen Fenstern, Aufbringen einer Vollwrmeschutzfassade, Herstellen von Fernwrmeleitungen, Wohnungssanierungen und Standardanhebungen erfolgen bei den zu diesem Zeitpunkt leerstehenden Wohnungen. Der leerstehende Teil des Erdgeschosses soll als Kindergarten mit 2 Kleinkindergruppen 0 bis 3 Jahre und einer Kindergartengruppe fr Kinder von 3 bis 6 genutzt werden. Dafr soll auch der Hof integriert und begrnt werden. Die derzeitige Waschmaschine soll als offener Pavillion umfunktioniert werden.

Etappe 2 Einbau eines Liftes vom Kellergeschoss bis zum Dachgeschoss

Etappe 3 Im Dachgeschoss werden 3 Tops mit je einer Terrasse geschaffen.

Weitere Etappen pp Das nachhaltige Ziel wird natrlich sein mglichst viele Wohnungen zu sanieren, zusammenzulegen und den Standard anzuheben. Eine Zusammenarbeit mit den Mietern in Kombination mit Huckepacksanierungen soll das nach und nach ermglichen.

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Puchsbaumgasse 48I MietrechtlicheRahmenbedingungenundFrderbestimmungen

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Puchsbaumgasse 48I MietrechtlicheRahmenbedingungenundFrderbestimmungen

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KAPITELSANIERUNGSKONZEPT 6.KONZEPTIONIERUNGPHOTOVOLTAIK PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

6.1 Allgemein Die Liegenschaft in der Puchsbaumgasse 48 bietet nach einer ersten Schtzung die Mglichkeit ein System mit etwa 20 kWp Leistung zu installieren. Es wird nur die Fassadenflche in der Puchsbaumgasse (sdseitig) sowie die Dachflche der Dachgeschosswohnungen verwendet. Die Installation einer Photovoltaikanlage in der Gellertgasse macht durch die Westlage der Fassade keinen wirtschaftlichen Sinn. Die Sonneneinstrahlung in sterreich ist gut, jedoch nicht vergleichbar mit den Spitzenwerten der Mittelmeerlnder, und lsst eine sinnvolle Nutzung von Photovoltaikanlagen zu. Fr das aktuelle Projekt wurden Einstrahlungswerte von 1.117 kWh/m fr die 35 montierten Anlagen am Dach und 753 kWh/m fr die vertikalen Fassadenflchen errechnet. Die Finanzierung d A l Di Fi i der Anlage wird mit F i d i Fremdmittelanteil i d Hh von 100% und mit einer L f i von 15 J h d i l il in der Hhe d i i Laufzeit Jahren angenommen um den Projektvorgaben zu entsprechen, denn somit kann whrend dieser Phase ein steuerlicher Verlust realisiert werden. Nach Ablauf der 15 Jahre trgt die Anlage mit mehr als 4.000 Jahresnettoeinnahmen bei. Fr die Berechnungen wurde der aktuell gltige, gefrderte Einspeisetarif von 0,33/kWh fr gebudeintegrierte Anlagen ber 20 kWp angesetzt. 6.2 Systemwahl Es hat lange gedauert bis die Nachhaltigkeit und Energieunabhngigkeit von einem Randgruppenthema zum allgemeinen Interesse geworden ist. Derzeit handeln weder die Politik noch Bauunternehmen noch die meisten Konsumenten konsequent genug um wirklich etwas zu bewegen, aber zumindest stimmt einmal der Trend. Mit freundlicher Untersttzung von Russland und abgedrehter Gaszufuhr knnte dieser Trend noch mehr Rckenwind bekommen. Um diesem Trend Folge zu leisten, wollen wir gewisse Flchen des Gebudes nutzen um Photovoltaiksysteme zu installieren. Systembeschreibungen Die Solarindustrie hat in den letzten Jahren immer bessere und einfacher einsetzbare Produkte entwickeln knnen. Mittlerweile ist die gebudeintegrierte Photovoltaik marktreif und wird in wegweisenden Projekten, wie z.B. Pearl River Tower, eingesetzt. Eine Kurzbeschreibung der marktgngigen Technologien sowie die Technologieentscheidung fr das Projekt finden Sie nachfolgend ausgefhrt organische Solarzelle Eine Ei organische S l i h Solarzelle i eine S l ll ist i Solarzelle, di aus K hl ll die KohlenwasserstoffVerbindungen (K ff V bi d (Kunststoffen), welche elektrisch ff ) l h l k i h halbleitende Eigenschaften haben. Der Wirkungsgrad, mit dem Sonnenenergie in elektrische Energie umgewandelt wird, liegt mit ca. 6 % (Stand Oktober 2009) noch weit unter dem von Solarzellen aus anorganischem Halbleitermaterial. Organische Solarzellen bzw. Plastiksolarzellen, wie sie auch genannt werden, sind aufgrund der Mglichkeiten hinsichtlich gnstiger und vielseitiger Herstellungsverfahren ein aktuelles Forschungsthema Die organische Photovoltaik (OPV) hat das technologische Potenzial, um als sogenannte Lowcost Energy Source Einzug in die mobile Stromversorgung zu halten. Dnnschicht Hierbei handelt es sich um Solarmodule bei denen ein vereinfachtes Produktionsverfahren zum tragen kommt. Auerdem ist die Schichtdicke der eingesetzen Materialien deutlich geringer. Inzwischen existieren unterschiedliche Typen von Dnnschicht Modulen (Thinfilm), bei den verwendeten Materialien kommen amorphes Silizium CadmiumTellurid (CdTe) oder KupferIndiumSchwefelSelenVerbindungen zum Einsatz. In den letzten Jahren sind im Bereich der Wirkungsgrade erhebliche Fortschritte erzielt worden, allerdings sind die verwendeten Materialien aufgrund ihrer Umweltvertrglichkeit auch nicht ganz unumstritten. In den letzten Jahren haben Dnnschicht Module jedoch immer mehr an Popularitt gewonnen da diese ein gutes PreisLeistungsVerhltnis aufweisen.

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Polykristallin Polykristalline Solarmodule sind weltweit die wohl am meist verbreitetsten Solarmodule. Der Wirkungsgrad polykristalliner Module ist geringer als der Wirkungsgrad monokristalliner Solarmodule. Das verwendete Silizium in den Zellen ist ein Mix aus reinem und unreinem Silizium und wird in der Herstellung verschmolzen und zu einem Block gegossen wobei multikristalline Verbindungen entstehen. Polykristalline Solarmodule sind in ihrer Frbung heller als monokristalline Solarmodule und dadurch leicht zu unterscheiden. Aufgrund der niedrigeren Herstellungs und Rohstoffkosten sind polykristalline Module gnstiger in der Anschaffung und werden in Projekten eingesetzt in denen groe Flchen mit Solarmodulen zu bestcken sind. Monokristallin Monokristalline S l M k i lli Solarmodule zeichnen sich d h einen sehr h h d l i h i h durch i h hohen Wi k Wirkungsgrad aus. Di d Diese M d l k Module kommen berwiegend dann zum Einsatz wenn nur eine begrenzte Dachflche fr die Montage einer Solaranlage zur Verfgung steht und eine maximale Umwandlung von Sonnenenergie in Solarstrom angestrebt ist. Charakteristisch fr diesen Modultyp ist der hohe Silizium Gehalt in den Solarzellen und die daraus resultierende dunkelblaue bis schwarze Frbung der Solarzellen. Da der Rohstoff Silizium ein bestimmender Kostenfaktor ist, sind monokristalline Module meist teurer als die anderen Modul Typen. Zu den hheren Kosten trgt auch der aufwendige Herstellungsprozess monokristalliner Module bei. Die hheren Kosten relativieren sich allerdings wenn man diese in Verhltnis zu dem hheren Wirkungsgrad und der Lebensdauer von 20 30 Jahren setzt. Hierbei bernehmen die Hersteller in der Regel eine Produktgarantie von 35 Jahren und eine Leistungsgarantie von 20 25 Jahren, so dass sich eine Investition in monokristalline Solarmodule rentiert. Konzentratorzellen Bei Konzentratorzellen (auch KonzentratorPhotovoltaik, engl: Concentrated PV, CPV) wird Halbleiterflche eingespart, indem das einfallende Sonnenlicht zunchst auf einen kleineren Bereich konzentriert wird. Das erreicht man gewhnlich durch Linsen, zumeist FresnelLinsen. Diese sind im Vergleich zu Halbleitern bezogen auf die Flche preiswerter. Es kann Fresnel Linsen. somit zu geringeren Kosten die Sonneneinstrahlung einer greren Flche ausgenutzt werden. Hufig verwendete Materialien fr Konzentratorsolarzellen sind IIIVHalbleiter. Zumeist werden Mehrfachsolarzellen verwendet, die fr vollflchige Solarzellen unwirtschaftlich wren. Sie arbeiten noch zuverlssig bei mehr als dem 500fachen der Sonnenintensitt. Konzentratorsolarzellen mssen dem Sonnenstand nachgefhrt werden damit ihre Optik die Sonnenstrahlung auf die Zellen bndeln kann. Zustzlicher Effekt der Lichtkonzentration ist auerdem eine Erhhung des Wirkungsgrades, da die Leerlaufspannung ansteigt. Schwarzes Silizium ist eine neuartige Entwicklung, die weltweit als eine der erfolgstrchtigsten Systeme gilt. In Harvard wurde 1998 von einer Forschungsgruppe um Professor Eric Mazur durch Zufall eine neuartige Variation von Silizium entdeckt. Durch Versuche mit kurzwelligem Laser konnten die Materialeigenschaften entscheidend verndert werden. Die vernderte Oberflchenstruktur kann mehr Licht und eine greres Wellenspektrum absorbieren, womit eine Leistungsausbeute von 3040% mglich ist. Im Vergleich zu den heute marktgngigen Spitzenprodukten, die eine Effizienz von 1820% haben, ist ein bedeutender Quantensprung gelungen. Zustzlich hat der Einfallswinkel auf Grund der genderten Oberflchenstruktur keinen so groen Einfluss mehr auf die Absorption. Das SpinOffUnternehmen SiOnyx hat die kommerzielle Serienproduktion fr 2009 angekndigt und rechnet nur mit marginalen Mehrkosten in der Herstellung. Concentrated Solar Power (CSP) Mit der Concentrated Solar PowerTechnologie steht eine zweite Mglichkeit der Stromgewinnung zur Verfgung, die vor allem fr den grotechnischen Einsatz bestimmt ist. Unter den verschiedenen CSPVerfahren hat sich die CSPTechnologie CSP Verfahren CSP Technologie auf Basis der ParabolrinnenTechnologie durchgesetzt, bei der Sonnenlicht in Wrme umgewandelt wird. Das geschieht mittels groer, parabolisch geformter und in langen Reihen angeordneter Spiegel wird die Sonnenstrahlung gebndelt und lokal bis zur 80fachen Konzentration verstrkt auf den so genannten Receiver geleitet. In ihm wird ein Wrmetrgerl erhitzt, das ber einen Wrmetauscher Dampf erzeugt, der wiederum herkmmliche Elektroturbinen antreibt. Thermische Speicher erlauben die zuverlssige Stromerzeugung sogar bei Nacht. 52

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GewhltesSystem DerzeitsindamMarktvorallempolykristalline undmonokristallineSystemevonsehrvielenHerstellernzufinden.Die FinanzkrisehateinegewisseMarktbereinigungmitsichgebracht,allerdingsistderMarktnochlangenichtbereinigt. DerzeitsindnochvieleopportunistischeAnbieterundEntwickleraktiv,diedenSolarboomfrihrenpersnlichenGewinn Derzeit sind noch viele opportunistische Anbieter und Entwickler aktiv, die den Solarboom fr ihren persnlichen Gewinn nutzenmchten.AllerdingslegenimmermehrInvestoren,FinanziersundBetreibergroenWertaufeinenachhaltige Lsung,womitsehrvieleProdukteundHerstellerausfallen. BeidenProduktensindProduktdegradation,MontageundEntsorgungoftkritischePunkte,dieeszubeachtengilt. AsiatischeHerstellerknnenmitsehrgutenProduktspezifikationenerstaunen,abersehroftalterndieZellensehrschnell bzw.gibtesstarkeUnterschiedevonModulzuModul,womitdiekalkulierteLeistungnichtproduziertwird.Zudemwerden oftproblematischeMaterialienwieCadmiumoderArsenverwendet,diebeiderEntsorgungfrberraschungensorgen f bl i h M i li i C d i d A d di b i d E f b h knnen. BeiHerstellernsindGarantienundGewhrleistung,ServiceundEntsorgungoftkritischePunkte,daeine20jhrige GarantieoftlngeristalsdieLebensdauerdesUnternehmens,womitauchUnterhaltundServicegefhrdetsind.Die fhrendenHerstellerhabeneingutesServicenetzundErfahrungswerteAusdiesenberlegungenwurdendiewichtigen KriterienineinerMatrixdargestellt,wobeidiebesteTechnologiedenHchstwertvon10erhltunddieanderenim VerhltnisdazuWertezwischen0und10. Die aktuellen Hochleistungssysteme Concentrated Solar Power (CSP), die zB bei Desertec vorgesehen sind, wren natrlich wnschenswert, da sowohl Hitze als auch Licht verwertet werden knnen, aber durch die niedrige durchschnittliche Einstrahlung in Wien ist der Einsatz nicht sinnvoll. Zudem gibt es noch keine Produktvarianten fr eine Gebudeintegration. Letzten Endes fiel die Entscheidung gem obiger Entscheidungsmatrix auf die derzeit meist verbreitete Technologie. Es wren sicherlich interessantere Technologien auch einsetzbar gewesen, aber in Anbetracht der relativ kleinen Flche und konservativen Bewirtschaftung der Liegenschaft, ist ein Modulsystem aus monokristallinem Silizium die vernnftigste Wahl.

6.3 Finanzierung Die Sonneneinstrahlung in sterreich ist gut, jedoch nicht vergleichbar mit den Spitzenwerten der Mittelmeerlnder, und lsst eine sinnvolle Nutzung von Photovoltaikanlagen zu. Fr das aktuelle Projekt wurden Einstrahlungswerte von 1.117 kWh/m kWh/m fr die 35 montierten Anlagen am Dach und 753 kWh/m fr die vertikalen Fassadenflchen errechnet 35 kWh/m errechnet.

Die Finanzierung der Anlage wird mit Fremdmittelanteil in der Hhe von 100% und mit einer Laufzeit von 15 Jahren angenommen um den Projektvorgaben zu entsprechen, denn somit kann whrend dieser Phase ein steuerlicher Verlust realisiert werden. Nach Ablauf der h i h l 000 h i h 15 Jahre trgt di Anlage mit mehr als 4.000 Jahresnettoeinnahmen die l bei. Fr die Berechnungen wurde der aktuell gltige, gefrderte Einspeisetarif von 0,33/kWh fr gebudeintegrierte Anlagen ber 20 kWp angesetzt. 53

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Im Folgenden werden nicht alle miet und frderrechtlichen Detailbestimmungen erlutert, da es den Umfang der Projektarbeit sprengen wrde. Es soll ein grober berblick gegeben werden und die fr die Bewertung der Liegenschaft nach der Sanierung wesentlichen Schlsse gezogen werden. Da das Objekt aufgrund einer vor dem 8. Mai 1945 erteilten Bewilligung errichtet wurde unterliegen die Mietgegenstnde darin zur Gnze den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG: man spricht auch vom Vollanwendungsbereich des MRG). Eine Ausnahme davon bilden die neu geschaffenen Dachgeschosswohnungen. Die zwei grundlegenden Sulen des MRG sind der Kndigungsschutz und die Beschrnkungen in der Hhe der Miete. Da das MRG ein Schutzgesetz fr den Mieter ist stellen fast alle Bestimmungen relativ zwingendes Recht dar. Daraus folgt, dass diese Regelungen des MRG auch durch vertragliche Vereinbarung nicht zum Nachteil des Mieters abgendert werden knnen. Da bei der Sanierung (Sockelsanierung; gefrderte 18 MRG Sanierung) der Puchsbaumgasse 48 ffentliche Frdergelder nach dem Wiener Wohnbaufrderungs und Wohnhaussanierungsgesetzes 1989 (WWFSG 1989) beansprucht werden, sind neben den mietrechtlichen Bestimmungen in diesem speziellen Fall auch frderrechtliche Bestimmungen zu beachten. Bei der Sockelsanierung handelt es sich um eine Objektfrderung die direkt zur Finanzierung von Bau oder

Sanierungsmanahmen am Gebude oder an der Wohnung dienen und dem Frderungswerber (Hauseigentmer, bei Einzelwohnungsverbesserung Mieter) gewhrt werden. Der Dachgeschossausbau wird ebenfalls gefrdert. Derartige Objektfrderungen bestehen in Form von Landesdarlehen und Annuittenzuschssen zur Rckzahlung aufgenommener Kapitalmarktdarlehen. Nach 18 ff MRG ist es dem Vermieter mglich die Hauptmietzinse erhhen. Die Voraussetzungen fr einen Antrag auf Erhhung der Hauptmietzinse liegen vor, wenn Erhaltungsarbeiten notwendig sind und diese Kosten inklusive aller Nebenkosten und unter Bercksichtigung der Verzinsung des Darlehens mit einer Laufzeit von zehn Jahren mit der Hauptmietzinsreserve (Hauptmietzinssaldo aus der Gegenberstellung der Hauptmietzinseinnahmen und Ausgaben) der letzten zehn vollen Kalenderjahre und den zu erwartenden Einnahmen der nchsten zehn Jahren nicht gedeckt werden knnen ( 18c Abs. 1 MRG). Sollen neben den Erhaltungsarbeiten auch Verbesserungsarbeiten durchgefhrt werden und werden Frderungsmittel des Landes Wien in Anspruch genommen, so muss die Gesamtbelastung der Mieter (gefrderte Kosten inklusive gefrderte Nebenkosten einschlielich Hauptmietzinssaldo berechnet auf die Laufzeit des Darlehens von zehn oder 15 Jahren) niedriger sein als die Gesamtbelastung bei "reinen" Erhaltungsarbeiten inklusive Nebenkosten und Hauptmietzinssaldo b H i i ld berechnet auf di L f i eines zehnjhrigen D l h h f die Laufzeit i h jh i Darlehens ( (gem 18b MRG) MRG). Es wird von einer positiven Entscheidungen der Schlichtungsstelle und des Amtes der Wiener Landesregierung von einer Zusicherung der Frdermittel ausgegangen. Ebenso wird eine widmungsgeme Verwendung der Mittel und die Einhaltung aller frderrechtlichen Bestimmungen unterstellt. Whrend der Frderdauer in diesem Fall von 15 Jahren unterliegt die Hauptmietzinsbildung dem Kostendeckungs prinzip. Unter Hauptmietzins wird die reine Kaltmiete ohne Nebenkosten des Mietzinses wie Betriebskosten oder Umsatzsteuer verstanden. Der Grundsatz der Kostendeckung besagt, dass grundstzlich der Mietzins aller Objekte im Haus gerade nur so viel betragen darf, als fr die Darlehensrckzahlung der gefrderten Darlehen auf Laufzeit erforderlich ist. Der Grundsatz der Kostendeckung gilt nicht fr Geschftslokale. Schlussfolgerungen Aufgrund des hohen Deckungserfordernisses sind die Kosten der Sanierung auf die kommenden 15 Jahre nach dem Kostendeckungsprinzip auf die Mieter umzulegen. Fr die Bestandsmieter gilt nach 15 Jahren wieder die alte (jetzt gltige) Mietzinsbildung. Bei Neuvermietung sanierter Wohnungen ist nach 15 Jahren das Richtwertmietzinssystem anzuwenden. Indexierung der Miete kann vereinbart werden. (Richtwertzins: Ausgehend vom verffentlichten Richtwert wird durch Zuschlge bzw. Abschlge vom Richtwert der Mietzins ermittelt). 56

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Bei Geschftslokalen (beim geplanten Kindergarten) kann von Beginn an der angemessene Mietzins vereinbart werden. Das Minimum des Mietzinses fr Geschftslokale liegt bei der Hhe der Kostendeckung Fr die Dachgeschosswohnungen kann nach der Frderdauer von 15 Jahren der freie Mietzins vereinbart werden. Zu bercksichtigen ist auch die Anbotspflicht von gefrdert sanierten Wohnungen. Die zweite und jede weitere vierte Wohnung muss angeboten werden. Whrend des Frderzeitraumes gilt ebenfalls das Kostendeckungsprinzip. Nach Sanierung ist der Kategoriemietzins (15 a MRG) anzuwenden .

Frderhhe Es wird davon ausgegangen, dass die gesamten Baukosten (inkl. Nebenkosten) frderbar sind. FrderdarlehendesLandesWienimAusma25%derfrderbaren Gesamtbaukosten(Verzinsung:1%,jhrlichdekursiv). DieRestfinanzierungenerfolgtdurchAufnahmeeinesKapitalmarktdarlehensmiteinerLaufzeitvon15Jahren,welchemit Annuittenzuschssen gefrdertwird.

Die maximal frderbaren Kosten der Sanierungsmanahmen (einschlielich Anschlussgebhren und Nebenkosten) drfen einen Betrag nicht berschreiten, der sich errechnet aus: g , EUR660, promNutzflcheallerWohnungenundGeschftsrume plus bis zu 260, pro m Gesamtnutzflche bei auergewhnlichen Erschwernissen und fr kologische Manahmen plus bis zu 120, pro m Gesamtnutzflche bei Durchfhrung umfangreicher Verbesserungen (z.B. bei Einbau eines Personenaufzuges) EUR 620, pro m Nutzflche aller im Standard anzuhebender Wohnungen EUR 320 pro m Nutzflche fr die Adaptierung von Erdgeschoss und Souterrainrumen zu 320, Erdgeschoss Geschftsrumen (erweiterte Brauchbarmachung, wobei eine maximale Nutzflche von 150 m pro Einheit gefrdert wird) im Zuge einer Sockel oder Totalsanierung EUR 1.660, pro m neu geschaffene Nutzflche bei Dachgeschossausbauten, Zubauten (im Zuge von Sockelsanierung, Totalsanierung, Thewosan) und Totalsanierungen

Das Kostendeckungserfordernis verlangt bei den Mietwohnungen bzw. den Geschftslokalen eine Anhebung ber den Richtwertzins (Kategoriemietzins D bei Kat. DWohnung und Richtwertzins Kat. A bei Geschftslokalen) in Hhe von ca. EUR 3,04/m. Bei den Dachgeschosswohnungen wird eine Kostendeckung bei ca. EUR 6,16/m erreicht (Berechnung siehe Kapitel Sanierungskonzept).

Die Hauptmietzinserhhung selbst erfolgt gem 64 WWFSG analog den verfahrenstechnischen Bestimmungen der 18 ff MRG. Bei einer gefrderten Sanierung nach 18 MRG ist die Miete zunchst auf den entsprechenden Kategoriemietzins anzuheben (bei Geschftslokalen auf den Richtwert A). Vom errechneten Deckungserfordernis ist der anzurechnende Mietzins abzuziehen und durch die Gesamtquadratmeteranzahl zu dividieren.

Fr Huckepackwohnungen (Anhebung auf Kategorie A) ist mit einer zustzlichen Anhebung von EUR 1,56/m zu rechnen.

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KAPITELSANIERUNGSKONZEPT 7.FINANZIERUNG PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

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KAPITELSANIERUNGSKONZEPT 7.FINANZIERUNG PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

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KAPITELSANIERUNGSKONZEPT 8.STEUERRECHT PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

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KAPITELSANIERUNGSKONZEPT 8.STEUERRECHT PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

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KAPITELSANIERUNGSKONZEPT 8.STEUERRECHT PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

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KAPITELSANIERUNGSKONZEPT 9.PROJEKTABLAUF PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

DerWegzumehrWohnqualitt 1.BERLASSUNGDERLEERSTEHENDENWOHNUNGKARITATIVENORGANISATIONENMITTELSEINESBEFRISTETEN BESTANDS VERTRAGES BESTANDSVERTRAGES Leerstehende WohnungenwerdenwhrendderAntragstellungs undBauvorbereitungsphaseankaritativeOrganisationen befristetvermietetwerden. 2.FRDERUNGSANSUCHEN gerichtetandenwohnfonds_wien frWohnbauundStadterneuerung. 3.BESICHTIGUNGDESOBJEKTES VEREINFACHTESSANIERUNGSKONZEPT 3 BESICHTIGUNG DES OBJEKTES VEREINFACHTES SANIERUNGSKONZEPT mitdemFrderungswerberunddemnamhaftgemachtenBevollmchtigtenundeinemMitarbeiterdeswohnfonds_wien. AnhanddeshiervorliegendenvereinfachtenSanierungskonzepteswerdendieprojektiertenArbeitenbesprochen. 4.MIETERVERSAMMLUNG ZurAbstimmungderprojektiertenManahmenistsptestenszudiesemZeitpunkteineMieterversammlungabzuhalten. DieMieterwerdenberdieRenovierung,derenAblaufundKosteninformiertundknnenauchweitereIdeeneinbringen. DurchdasfrhzeitigeEinbindenderMietersolldasInteressederMieteranderWohnungsverbesserunggewecktwerden ummitIhneneinenHuckepackvertragabzuschlieen.AlsUntersttzungwerdenhierLeistungendeswohnfonds_wien miteinbezogen,welchedurchihreErfahrungenmitdenMieterversammlungenhelfensollen.BeiEinigkeitallerMieterist aucheineAuerstreitstellungberKostenundManahmenmglich. 5.PUNKTEBEWERTUNG/VORPRFBERICHT ErfassungdesObjektesPuchsbaumgasse 48,A 1100WienimPunktebewertungssystem,indemdieSanierungsantrge Erfassung des Objektes Puchsbaumgasse 48, A1100 Wien im Punktebewertungssystem, in dem die Sanierungsantrge nachdenKriterienVerfahrensstand,stdtebaulicheSituation,nutzerorientierteKriterien,objektspezifischeKriterienund Verfahrenstechnikobjektivgereihtwerden.ErstnachErreichendererforderlichenPunktezahlerstelltderwohnfonds_wien denVorprfbericht,mitwelchemdasSanierungsvorhabenzurFrderungempfohlenwird.DerVorprfberichtisteinJahr gltig. 6.BEAUFTRAGUNGBAUBETREUER DETAILLIERTEPLANUNG DanacherfolgtdieBeauftragungeinesFachmannsmitderBaubetreuung,dernachdergenauenErfassungdes D h f l di B f i F h i d B b d hd Ef d Gebudezustandes,einedetailliertePlanungunterBercksichtigungdervorhandenenBausubstanzerstellt,dieseistmit demwohnfonds_wien abzustimmen. 7.BAUBEWILLIGUNG FFENTLICHEAUSSCHREIBUNG AnschlieendistbeiderBaubehrde(MA37)dieBaubewilligungzuerwirken.Paralleldazuhatderbeauftragte BaubetreuerdieffentlicheAusschreibung(ErstellungderLeistungsverzeichnissemitAngebotserffnungmit wohnfonds_wien)abzuwickeln. 8.MIETERVERSAMMLUNG AUERSTREITSTELLUNG NachVorliegendesAusschreibungsergebnisseswirdimRahmeneinerMieterversammlungversuchtwerden,eine Auerstreitstellungzuerreichen,umdasHauptmietzinserhhungsverfahrenabzukrzen.Dasbedeutet,sowohldie VermieteralsauchalleHauptmieterdesHausesArt,KostenundUmfangderSanierungsmanahmen,Nutzflchenund AusstattungskategorienderMietobjektesowiedieHhedesHauptmietzinssaldoderletzten10Jahreanerkennen. Ausstattungskategorien der Mietobjekte sowie die Hhe des Hauptmietzinssaldo der letzten 10 Jahre anerkennen. 9.HAUPTMIETZINSERHHUNGSVERFAHREN BeikeinerEinigunggem.Punkt8istfrdieHauptmietzinserhhunggem.18MRGisteinentsprechenderAntragbeider MA50 WohnbaufrderungundSchlichtungsstellefrwohnrechtlicheAngelegenheiteneinzureichen. 63

KAPITELSANIERUNGSKONZEPT 9.PROJEKTABLAUF PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

10. PRFBERICHT/ ZUSICHERUNG Der wohnfonds_wien erstellt auf Basis des Einreichplanes und des Vergabevorschlages den Prfbericht, der Grundlage fr nach Vorlage des Aktes im Beiratsrundlauf die Frderungszusicherung der Wiener Landesregierung und, falls erforderlich, die Entscheidung der MA 50 Wohnbaufrderung und Schlichtungsstellte fr wohnrechtliche Angelegenheiten ist.

11. BAUBEGINN Die Kontrolle der Baufhrung obliegt dem beauftragten Baubetreuer. Der wohnfonds_wien bt als amtliche Bauaufsicht eine begleitende Kontrolle hinsichtlich des zweckentsprechenden und widmungsgemen Einsatzes der Frderungsmittel aus.

12. 1BAUPHASE Im Rahmen einer Sockelsanierung werden die allgemeinen Teile des Hauses erneuert: Erneuerung aller Leitungsfhrungen, Einbau von neuen Fenstern, Aufbringen einer Vollwrmeschutzfassade, Herstellen von Fernwrmeleitungen, Wohnungssanierungen und Standardanhebungen erfolgen bei den zu diesem Zeitpunkt leerstehenden Wohnungen. Der leerstehende Teil des Erdgeschosses soll als Kindergarten mit 3 Kleinkindergruppen 0 bis 3 Jahre genutzt werden. Dafr soll g g g pp g auch der Hof integriert und begrnt werden. Die derzeitige Waschmaschine soll als offener Pavillion umfunktioniert werden. Weiters erfolgt der Einbau eines Liftes.

13. 2 BAUPHASE Im Dachgeschoss werden 3 Tops mit je einer Terrasse geschaffen.

14. SCHLUSSABNAHME Nach Fertigstellung des Bauvorhabend findet eine gemeinsame Schlussbegehung zw. Ihnen und dem wohnfonds_wien statt. Die Schlussabrechnung der Professionisten sind innerhalb eines Jahres vorzulegen.

15. FEST I Gemtlicher Austausch im Innenhof der fertig sanierten Wohnhausanlage zw. Eigentmern und den Bewohnern

16. ENDABRECHNUNG Der wohnfonds_wien erstellt auf Basis dieser Schlussabrechnung den Schlussprfbericht, der die Grundlage fr die frderungsrechtliche und mietrechtliche Endabrechnung bildet.

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KAPITELSANIERUNGSKONZEPT 9.PROJEKTABLAUF PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

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KAPITELSANIERUNGSKONZEPT 10.ENTWURFSPLANUNG PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

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KAPITELSANIERUNGSKONZEPT 10.ENTWURFSPLANUNG PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

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KAPITELSANIERUNGSKONZEPT 11.HONORIERUNG PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

Es wird angenommen, dass der Kunde die Liegenschaftsverwaltung durch unsere Gesellschaft durchfhren lsst. Die dafr anfallenden reinen Hausverwaltungskosten werden gem MRG verrechnet. Im Zuge der Optimierung des Liegenschafts ertrags um die zuknftige Altersvorsorge in 1520 Jahren sicher zu stellen, wird eine Sanierung der Liegenschaft geplant und dem Kunden angeboten. Der Kunde soll ein optimales Produkt angeboten bekommen, welches nicht nur seinen Anforderungen so weit wie mglich entspricht, sondern es sollen noch weitere vom Kunden nicht bedachte Aspekte eingebracht werden, die fr ihn vorteilhaft sind. Diese Dienstleistung ist umfangreich und aufwndig, was entsprechend honoriert werden soll, ohne dass dem Kunden bertriebene Kosten entstehen, weshalb zustzlich zum obig genannten Entgelt noch folgende Honorare verrechnet werden. FrdieAbrechnungdesSanierungskonzeptesderbetreffendenLiegenschaftinderPuchsbaumgasse knntendemKunden unterschiedlicheAbrechnungsmodelleangebotenwerden,jedochwirddemKundennureinschlssigesModellder hi dli h Ab h d ll b d j d h i dd K d i hl i M d ll d Leistungsverrechnungangeboten 1. 2. 3. AbrechnungnachAufwand AbrechnungnachLeistungspaketen AbrechnungnachLeistung

ad1AbrechnungnachAufwand BeiderAbrechnungnachAufwandwerdendieStundenstzederinvolviertenProfessionissten (z.B.Architekt)undder eigeneStundensatzfestgelegt.ImZugederLeistungserbringungwerdendieanfallendenKostenmonatlichabgerechnet. DiesesModellhatdenVorteil,dassderKundeeinestundengenaueAbrechnungdererbrachtenLeistungenerhlt. AuerdemkannderKundeseineeigenenWnscheauchimLaufederKonzeptentwicklungeinbringen,daderentstehende AufwandvollzuseinenLastengeht. DieNachteile diesesModellssinddiefrdenimmobilienunerfahrenen Kunden,dasserdenverrechnetenAufwandnicht nachvollziehenbzw.mitanderenAngebotenvergleichensowiedieendgltigeHhederfinanziellenBelastungnicht nachvollziehen bzw. mit anderen Angeboten vergleichen sowie die endgltige Hhe der finanziellen Belastung nicht abschtzenkann. ad2AbrechnungnachLeistungspaketen DieAbrechnungnachLeistungspaketenbietetdemKundeneineAnzahlanunterschiedlichenPaketenausdenenerseine bevorzugteVariantewhlenkann.EswrenfolgendePaketedenkbar Vermgensverwaltung diesesPaketistfrdenKundenverpflichtendundunabhngigvonderWahldernachfolgend angebotenenDienstleistungspakete.EsdientdemDienstleisteralsBasiseinkommen. b Di l i k E di d Di l i l B i i k einfachesSanierungskonzept eswirdeineinfachesKonzeptentwickelt,welcheseinengeringenAufwandmitsich bringt.EswerdenkeinebesonderenLsungen,wederimtechnischennochimwirtschaftlichenSinngesucht. groesSanierungskonzept eswirdeinbesonderesKonzeptentwickelt,welchesdieprojektspezifischen Rahmenbedingungendetailliertbercksichtigt.Eswerdentechnische,wirtschaftlicheundsteuerlicheLsungen entwickeltumdemKundeneinmageschneidertesPaketanzubieten.EswerdenauchFrderungensoweitwie sinnvollbercksichtigt. DurchfhrungeinfachesSanierungskonzept diebegleitendeDurchfhrungdesSanierungskonzeptesumdiegetreue UmsetzungdesKonzepteszugewhrleisten. DurchfhrunggroesSanierungskonzept diebegleitendeDurchfhrungdesSanierungskonzeptesumdiegetreue UmsetzungdesKonzepteszugewhrleisten.DurchdaskomplexereundaufwndigereKonzeptentstehtnatrlich auchbeidessenDurchfhrungeinentsprechendhhererAufwand. DieVorteilederLeistungspaketesind,dassderKundeselbsteineSanierungsvarianteauswhlenkann,diemiteinerklaren Kostenstrukturverbundenist. Kostenstruktur verbunden ist. DieNachteile sind,dassnderungenaufKundenwunschimKonzeptoderinderDurchfhrungnichtenthaltensindund zustzlicheKostenverursachen.FrdenImmobilien undVermgensverwalterbedeutetdiesesModelleinenhheren Aufwand,dadieeinzelnenPaketedefiniertundkalkuliert,sowieeineplausibleKostenNutzenRechnungerstelltwerden mussumdemKundeneinenanschaulichenberblickgebenzuknnen. 68

KAPITELSANIERUNGSKONZEPT 11.HONORIERUNG PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

ad3AbrechnungnachLeistung DiesesAbrechnungsmodellbestehtausdreiBausteinen: 1. 2. 3. GrundstzlichwirdeinjhrlichesHonorarfrdieVermgensverwaltunginderHhevon1%desverwalteten Vermgensverrechnet. Vermgens verrechnet. DaskompletteSanierungspaket,inklusivederbegleitendenDurchfhrung,wirddemKundenzumFixpreis inderHhe von68.000EUR(gem.BerechnungnachHOPSsiehenachstehendeBerechnung)angeboten. ZustzlichwirdeineErfolgskomponentevergtet,dieaufderSteigerungdesHauptmietzinsesbasiert.Hierwerden demKunden15%derSteigerungdesHauptmietzinsesfnfJahre(16.bis20.Jahr)langverrechnet.DieHauptmiet zinssteigerung errechnetsichimmerausderDifferenzdesaktuellenJahreszumerstenBetriebsjahr. FrdenKundenbietetdiesesModelleinerseitsdenVorteileinerlebenszyklusumfassendeBetreuungseinerImmobilie. AndererseitsdurchdenFixpreis d S i A d i d h d Fi i desSanierungspaketessinddieanfnglichenKostenfrdenKundenniedrigerunder k i d di f li h K f d K d i di d bezahlterstspterbeinachweislichemErfolg,dersichdurchdennachhaltiggesteigertenHauptmietzinsunddamit verbundenenWertsteigerungderImmobilienachvollziehenlsst,eineleistungsbasierteVergtung. EventuellknntedielangeVertragsbindungalsNachteilgesehenwerden,allerdingsbietetdielangeZusammenarbeitauch dieMglichkeiteinermageschneidertenBetreuungdesKlienten.

Conclusio AlledreiModellebietendemKundenunddemDienstleisterunterschiedlicheVor undNachteile.NachPrfungaller VariantensindwirzumSchlussgekommen,dassdasdritteModellfrbeideVertragspartneramSchlssigstenist.Die BezahlungdesImmobilien undVermgensverwaltersbasiertaufdemlangfristigenErfolg,womitsichergestelltwird,dass derDienstleistermotiviertundengagiertimInteressedesKundenagiert.DerVerwaltererhltfrdasKonzeptnureine aufwandsorientierteEntlohnungundkannbeiErfolgeingutesundlangfristigesEinkommengenerieren.Der LiegenschaftseigentmerbekommteinaufseineBedrfnisseoptimierteEinkommensquelleundbezahltnurgemder nachweislicherfolgtenWertsteigerung.

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KAPITELSANIERUNGSKONZEPT 11.HONORIERUNG PUCHSBAUMGASSE48I 1100Wien14.09.2010

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