La interrupcin del tracto sucesivo

Resumen.- El principio del tracto sucesivo aparece formulado en el artculo 20 de la Ley Hipotecaria, como un requisito exigido en el Derecho Registral para poder inscribir o anotar ttulos relativos a derechos sobre bienes inmuebles, siempre que conste previamente inscrito el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorguen dichos ttulos. As el prrafo primero del referido precepto dispone que: para inscribir o anotar ttulos por los que se declaren, transmitan, graven modifiquen o extingan el dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles deber constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorguen los actos referidos. Al conocimiento y resolucin de la interrupcin del tracto sucesivo dedicamos este artculo. I.- La interrupcin del tracto sucesivo El sistema registral en el ordenamiento jurdico espaol tiene carcter no constitutivo y voluntario. Es decir, que las inscripciones practicadas en el Registro de la Propiedad no hacen nacer los derechos y gozan de una presuncin ad probationem. El principal escollo que plantea la no obligatoriedad de la inscripcin es que, con relativa frecuencia, algn derecho no se inscriba, originando con ello una discordancia entre el Registro y la realidad jurdica extra-registral que supone una quiebra del principio del tracto sucesivo. A esta ruptura se la conoce como interrupcin del tracto sucesivo, que se convierte en un obstculo para la inscripcin de actos posteriores por falta de inscripcin del derecho del otorgante. La ley ha previsto un procedimiento especial para proceder a la inscripcin en estos supuestos en que, estando la finca ya inmatriculada, la nueva titularidad no puede apoyarse en la titularidad registral preexistente por no haber tenido acceso al Registro alguna transmisin anterior del mismo derecho. Cuando la inscripcin del ttulo intermedio no es posible o no se solicita, ya que la Ley no la impone como paso previo, se produce una verdadera ruptura del tracto registral, que solo puede ser superada mediante la reanudacin del tracto, que es un procedimiento especial para conseguir la inscripcin de un ttulo relativo a una finca inmatriculada, que no trae causa del ltimo titular registral. Es especial porque pese a estar la finca inmatriculada, se extiende una nueva inscripcin sin concatenacin con la titularidad anterior. Lo que tiene lugar aqu ms bien, es una reiniciacin del historial de la finca. En efecto, al no traer causa del ltimo titular registral, la nueva inscripcin es como la que se extiende al inmatricular una finca: en ambos casos el soporte de la inscripcin es el propio ttulo junto con las cautelas del procedimiento especial y no una titularidad anterior. Presupuestos esenciales para la utilizacin del procedimiento especial de reanudacin del tracto sucesivo son la ruptura efectiva del tracto y la validez del ttulo del adquirente. Si la finca no se hubiera inmatriculado habra que proceder a la inscripcin del dominio por alguno de los sistemas instaurados en el artculo 199 de la Ley Hipotecaria. En este sentido el citado precepto establece que:

La inmatriculacin de fincas que no estn inscritas a favor de persona alguna se practicar: 1. Mediante expediente de dominio. 2. Mediante el ttulo pblico de su adquisicin, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el ttulo adquisitivo del transmitente o enajenante. 3. Mediante el certificado a que se refiere el artculo 206, slo en los casos que en el mismo se indican. II.- Los procedimientos de reanudacin del tracto sucesivo Los medios de reanudacin del tracto interrumpido se encuentran regulados en el artculo 200 de la Ley Hipotecaria. En dicho precepto se establece el acta de notoriedad y el expediente de dominio. a) Acta de notoriedad Este acta aparece regulada en los artculos.203 y 204 de la Ley Hipotecaria y desarrollada en los artculos 288 a 297 del Reglamento Hipotecario. La finalidad del acta de notoriedad es la reanudacin del tracto sucesivo o la constancia registral de un exceso de cabida de la finca. Se tiene que iniciar ante cualquier notario hbil para actuar en el lugar en que radiquen las fincas. Se inicia mediante el requerimiento que realiza cualquier persona que demuestre inters en el hecho que trate de acreditar. Deber aseverar, bajo pena de falsedad en documento pblico, la certeza del hecho que trate de acreditar y aportar los documentos que lo acrediten, acompaando en todo caso, certificaciones del Registro de la Propiedad y del Catastro. Posteriormente se practican notificaciones personales o por cdula a las personas que ostenten algn derecho sobre la finca, o por edictos a los interesados que sean desconocidos, los cuales tienen un plazo de veinte das para comparecer y alegar lo que tengan por conveniente. Si hay oposicin, se interrumpe la tramitacin y se contina el expediente ante el juzgado por el trmite de los incidentes. En caso contrario, y despus de practicadas las pruebas que estime necesarias, el notario dar por terminada el acta con su declaracin de estar o no, a su juicio, suficientemente acreditado el dominio a efectos de su inscripcin en el Registro. Este acta favorable, se somete a la aprobacin del Juzgado de Primera Instancia del partido donde radique la finca, que emitir un Auto ordenando la protocolizacin del expediente, que se realizar mediante acta notarial, a la que se unen el expediente original y el testimonio del auto. El artculo .294 del Reglamento Hipotecario tambin prev en este caso que se practiquen cancelaciones de las inscripciones contradictorias: Si tienen ms de treinta aos de antigedad se pueden cancelar si el notario ha notificado personalmente la tramitacin del acta al titular o sus herederos.

Si tienen menos de treinta aos de antigedad, el titular o sus herederos deben consentirlo expresa o tcitamente ante el notario, entendindose producido el consentimiento tcito cuando el titular o sus causahabientes hayan comparecido ante el notario sin formular o anunciar oposicin.

b) Expediente de dominio Es un procedimiento judicial que concluye con el auto aprobatorio en el que se declara acreditado el dominio del promotor del expediente y se ordena la cancelacin de las inscripciones contradictorias. Adems de para obtener la reanudacin del tracto sucesivo interrumpido, tambin se utiliza para inmatricular fincas que nunca han tenido acceso al registro, y para inscribir excesos de cabida o superficie. Su tramitacin est regulada por los artculos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria, y en los artculos 272 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Sus trmites esenciales son:

Presentacin de un escrito inicial ante el Juez de Primera Instancia del lugar de situacin de la finca, en el que constar : La descripcin del inmueble o inmuebles de que se trate, con expresin de los derechos reales constituidos sobre los mismos. Una resea del ttulo o manifestacin de que carece del mismo, y, en todo caso, fecha y causa de la adquisicin de los bienes. A persona de quien procedan los bienes y su domicilio. Pruebas que pueden aportarse de la adquisicin, (testigos etc). Nombre y apellidos, y a favor de quin estn catastrados los bienes. Todos los datos de los dueos de las fincas colindantes, de cualquier derecho real sobre los mismos, inquilinos, etc. A este escrito inicial hay que acompaar una Certificacin del Registro de la Propiedad acreditativa de la ltima inscripcin de dominio y todas las dems que estuvieran vigentes. Si no hubiera absoluta coincidencia entre lo expresado en el escrito y lo que resulte de la Certificacin, se suspender el procedimiento hasta que se aclaren las divergencias a satisfaccin del Juez. Tambin habr de aportarse una Certificacin del Catastro. Posteriormente se da traslado al Ministerio Fiscal, ya que puede haber personas desconocidas afectadas, y se realizan por parte del juzgado, las citaciones a todas las personas que pudieran tener algn derecho sobre la finca, y se publican edictos para que tengan conocimiento del expediente las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripcin solicitada. En estas citaciones se da diez das a los interesados para que los que se crean perjudicados aleguen ante el Juzgado lo que estimen conveniente. Se debe notificar la incoacin del expediente al titular registral o sus causahabientes. El auto que pone fin al expediente ha de ser firme y debe recoger las circunstancias esenciales del procedimiento, declarar acreditado el dominio del promotor del expediente y ordenar la cancelacin de las inscripciones contradictorias.

 En

cuanto las inscripciones contradictorias, el artculo 202 de la Ley Hipotecaria, seala: Si las inscripciones tienen ms de treinta aos de antigedad, bastar con que resulte del auto que el titular registral o sus causahabientes han sido citados y no han formulado oposicin. Si la ltima inscripcin de dominio tiene menos de treinta aos de antigedad, debe constar que el titular registral o sus causahabientes han sido odos en el expediente, o bien que, habiendo sido citados tres veces, una de ellas al menos personalmente, no han comparecido, por lo cual se les tiene por renunciantes a su derecho. Fuente consultada: Estudio realizado por Pilar Garca Goyeneche. Registradora de la Propiedad. El Tracto sucesivo.