Universidad de Chile FAU

Principios Bsicos sobre Hbitat y Vivienda Felipe Avalos Len

[LOS CONDOMINIOS CERRADOS]

Una perspectiva desde su evolucin hasta sus consecuencias de carcter urbano en nuestro pas

Introduccin
La estructura del gran Santiago est cambiando, como consecuencia de un proceso que se ha desarrollado desde la dcada de los 90, que involucra un modo de construir viviendas que se enmarca en un contexto de globalizacin y de polticas de desarrollo con enfoque neoliberal. Sin embargo, como fenmeno posee races polticas e institucionales arraigadas ms profundamente en nuestra historia. En este trabajo de investigacin se pretende ahondar en dicho proceso, en el sentido de analizar sus implicancias en la conformacin de la identidad de nuestra ciudad, en relacin directa con la influencia en la calidad de vida de sus habitantes. De la misma forma, dilucidar los actores que participan en estos cambios (dndoles, a la vez, continuidad), y establecer una proyeccin del problema en base a la situacin actual. Para llegar a dicho objetivo, se plantearn las siguientes interrogantes, cuyas respuestas determinarn el resultado de esta investigacin: Qu lgicas se consideran en el diseo y la planificacin de estas viviendas? Cmo se incluyen las tres dimensiones del hbitat en dicho proceso?

Marco Histrico: Evolucin de los condominios

Con la llegada del gobierno militar de 1973 a nuestro pas, que tuvo como fundamento principal darle ms protagonismo al mercado y convertir al estado en un agente neutral y subsidiario dentro de la economa, es que el sector inmobiliario se convierte en uno de los protagonistas del desarrollo econmico nacional y, particularmente, de las ciudades1. Con la reforma neoliberal, el rol de las inmobiliarias se ampla desde el rea de la construccin hasta la administracin de los suelos o publicidad, desarrollando una capacidad de gestin autnoma de los proyectos que realizan. Por otro lado, la apertura externa provoc la asociacin de empresas constructoras chilenas y compaas internacionales, como lo son Habitaria, asociacin entre la empresa espaola Ferroviaria y el grupo Luksic.2 Cabe destacar, que la Inversin Directa Extranjera (IDE), entre 1974-1989, alcanz cifras de US$ 5.105 millones, cantidad casi cuadruplicada en el perodo que comprende 1990-1998, que alcanza los US$ 24.594 millones3, por lo que podemos concluir que desde la llegada de la democracia el proceso de neoliberalizacin se ha implantado vertiginosamente en nuestra sociedad. Por lo tanto, el aumento de poder de las inmobiliarias en los ltimos 30 aos, ha provocado que este tipo de empresas modulen bajo sus intereses de carcter privado la evolucin las ciudades
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Fuente: Hidalgo, Rodrigo (2004) De los pequeos condominios a la ciudad vallada: las urbanizaciones cerradas y la nueva geografa social en Santiago de Chile (1990-2000). Pg. 3
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Fuente: Hidalgo, Rodrigo (2004) De los pequeos condominios a la ciudad vallada: las urbanizaciones cerradas y la nueva geografa social en Santiago de Chile (1990-2000). Pg. 4
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Fuente: De Matos, Carlos A. (1999) Santiago de Chile, globalizacin y expansin metropolitana, lo que exista sigue existiendo Pg. 8

de nuestro pas. Las formas del crecimiento de la ciudad son producto de la accin del negocio inmobiliario, quien gua y modifica las directrices de los instrumentos de planificacin urbana4. En este mismo contexto, es que la produccin de vivienda en Chile fue objeto de una radical transformacin, en la que se asoci a dos modos totalmente opuestos. En primer lugar, sta tiene un origen privado, que se expresa en urbanizaciones cerradas, o como hoy se les llama, condominios. En segundo lugar, est la vivienda que posee un financiamiento de carcter Estatal para grupos socioeconmicos ms precarios, que no pueden acceder a la oferta del mercado. Ambas maneras de construir vivienda son las que han ido conformando el paisaje social en los ltimos 20 aos, y cambiando la organizacin de la ciudad chilena, particularmente, Santiago.

Consecuencias Urbanas del Proceso de Condominizacin

En cuanto a la dimensin territorial, este fenmeno afecta distintas escalas de la ciudad. Espacialmente, los condominios poseen una estructura hermtica, siendo una forma comn las ciudades amuralladas, que si bien son una respuesta a factores como la inseguridad o aspiraciones de cierto grupo socioeconmico (tema a desarrollarse posteriormente), promueven una mayor fragmentacin del espacio social. Lo anterior se explica a travs del hecho de que muchas urbanizaciones cerradas se emplazan (por motivos de mejor relacin costo/beneficio) en sectores cuya poblacin posee menores niveles de ingreso, debido a que el valor del suelo en estos espacios es menor. Este ltimo proceso, es aparentemente positivo, en el sentido de un traslado de la poblacin de altos ingresos desde las comunas de Las Condes, Providencia, Vitacura, La Reina y uoa, redistribuyndose a sectores ms populares como Huechuaba, Pealoln y Puente Alto5. Sin embargo, debido a su expresin formal, estos nuevos condominios no alcanzan a cambiar la estructura socio-espacial del lugar en el que se emplazan, produciendo escenarios de segregacin y alto contraste social. Por lo tanto, este proceso no contribuye a la solucin del problema de una sociedad segregada, sino que slo la reorganiza y potencia los contrastes del fenmeno anteriormente mencionado.

Fuente: Hidalgo, Rodrigo (2004) De los pequeos condominios a la ciudad vallada: las urbanizaciones cerradas y la nueva geografa social en Santiago de Chile (1990-2000). Pg. 6
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Fuente: Hidalgo, Rodrigo (2004) De los pequeos condominios a la ciudad vallada: las urbanizaciones cerradas y la nueva geografa social en Santiago de Chile (1990-2000). Pg. 6

Mapa de Santiago segn Nivel Socioeconmico. Fuente: Mapa Socioeconmico de Chile: Nivel Socioeconmico de Hogares Basado en el Censo Adimark (2003)

En este mapa, se evidencia por un lado, la sectorizacin de los estratos socioeconmicos ms altos, y por otro, el alto contraste en cuanto a emplazamientos urbanos, sobre todo en sectores como Pealoln, Vitacura, o Huechuraba, donde se observan tramos que pertenecen a un NSE ABC1 adyacentes a un nivel socio econmico E.

Factores que mantienen las estructuras actuales de organizacin

En la sociedad actual, existen determinadas situaciones que facilitan y suscitan el vivir en condominios. En primer lugar, la creciente criminalidad y seguridad asociada, fenmeno difcil de comprobar en nuestro pas, debido a que el nico instrumento de medicin de los niveles de criminalidad es la cantidad de denuncias a carabineros, el que suele ser poco objetivo porque est en relacin a lo que se informa versus lo que realmente sucede. Por otro lado, la manera en que los medios abordan el problema de la violencia y la inseguridad, sumado a mayores ndices de criminalidad (independientemente de su veracidad), ha provocado una sensacin de miedo y as aumentar las demandas de condominios, con acceso controlado, y vigilancia las 24 horas del da6.

Fuente: Hidalgo, Rodrigo (2004) De los pequeos condominios a la ciudad vallada: las urbanizaciones cerradas y la nueva geografa social en Santiago de Chile (1990-2000). Pg. 6

Por otro lado, el fenmeno socio-cultural que incide de mayor manera en la susodicha demanda de condominios, son las aspiraciones de determinados grupos socioeconmicos de distincin de otros sectores. Este es un factor que ha tenido gran incidencia en la conformacin de nuestra ciudad, en cuanto a mbitos como la organizacin y la agrupacin de determinados tipos de poblacin en lugares especficos. Si bien, este es una caracterstica propia de los estratos sociales ms adinerados, tambin se extiende a grupos medios emergentes, que finalmente provoca una privatizacin extrema del espacio, y bsquedas de defender lo privado: cercos perimetrales, vigilancia electrnica, entre otros; que a la vez se relaciona con proyectos residenciales en sectores de nivel socioeconmico bajo. La gran cantidad de poblacin que busca acceder a este tipo de urbanizaciones cerradas, finalmente es determinante en el surgimiento de una nueva tipologa de condominios. La ciudad vallada, es una expresin que se refiere a condominios que superan las mil unidades, con una amplia gama de equipamientos y servicios en su interior7; en contraste con los pequeos condominios de comienzos de la dcada de los 90, que buscaban densificar un espacio urbano determinado y preexistente. La ciudad vallada implica grandes porciones de territorio, preferentemente en la periferia por motivos de precio de suelo y aparente deterioro del centro de Santiago.

Conclusin
A modo de sntesis, el condominio cerrado es una expresin urbana que fue gatillada por un radical proceso de cambio econmico, pero fue fortalecido por vicios de nuestra sociedad en una dimensin cultural. De la misma manera, este tipo de urbanizaciones, que privilegian la privatizacin del espacio y el fortalecimiento de los lmites fsicos y sociolgicos, corresponden a respuestas cada vez ms estandarizadas y masivas (debido a su evolucin a travs del tiempo) que no slo traen nuevas formas de segregacin en nuestra ciudad, sino que corresponden a soluciones habitacionales que fomentan la prdida de identidad de su habitante y falta de apego con el territorio, que incluso se podran relacionar con el progresivo deterioro de barrios histricos en la ltimas dos dcadas. Las fuerzas polticas y econmicas mencionadas en esta investigacin, siguen en crecimiento, de la misma manera que aumenta su poder e influencias en la toma de decisiones polticoadministrativas de nuestra ciudad. En marzo del ao 2011, se aprob el nuevo Plan Regulador Metropolitano de Santiago, que busca ampliar los lmites de esta ciudad, agregando 10.262 hectreas de superficie urbana. Esta decisin, en una ciudad que no posee una densidad alta en comparacin con otras metrpolis similares del mundo, es consecuencia de presiones preponderantemente del sector inmobiliario privado, que busca aumentar sus dominios en cuanto a suelos para gestin de proyectos y especulacin inmobiliaria. Siendo la condominizacin un proceso que tienes causas y efectos en las 3 dimensiones del habitar, y de cierta manera es un sistema que tiene un gran arraigo en nuestra sociedad, se conforma
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Fuente: Hidalgo, Rodrigo (2004) De los pequeos condominios a la ciudad vallada: las urbanizaciones cerradas y la nueva geografa social en Santiago de Chile (1990-2000). Pg. 6

como un problema de gran envergadura en nuestras ciudades. Desde el hecho que las soluciones habitacionales que poseen un financiamiento estatal no puedan competir con las de origen privado, hasta la estrecha relacin que existe en la toma de decisiones en cuanto a organizacin urbana de nuestras ciudades con el beneficio privado son evidencia de una sociedad poco preocupada y ocupada en los problemas de su ciudad, desinteresada en cuanto a equilibrio econmico e impotente y desidiosa cuando se trata de tomar decisiones a largo plazo.

Bibliografa
1. Hidalgo, Rodrigo (2004) De los pequeos condominios a la ciudad vallada: las urbanizaciones cerradas y la nueva geografa social en Santiago de Chile (1990-2000). EURE, N91, pp. 29-52. 2. De Matos, Carlos A. (1999) Santiago de Chile, globalizacin y expansin metropolitana, lo que exista sigue existiendo. EURE, N76, pp. 29-56. 3. Adimark (2003) Mapa Socioeconmico de Chile: Nivel Socioeconmico de Hogares Basado en el Censo