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STuTTgaRT in BEwEgung.

BrOMarkTBEriChT 2011/2012

C a lE i D O Tbinger Str. 41 43 Bro + Einzelhandel + wohnen Fertigstellung 3. Q 2013 pa u li n E Paulinenstr. 21 Bro Fertigstellung unbekannt C a sa n O va augustenstr. 1/Paulinenstrae 41 Bro + Einzelhandel fertiggestellt 2011

E 65 Eberhardstr. 65 Bro + Einzelhandel Fertigstellung 3. Q 2014

MarkTsTr. 6 + 8 Bro + Einzelhandel Fertigstellung 2. Q 2012

g E rB E r Marienstr. / Tbinger Str. Bro + Einzelhandel + wohnen Fertigstellung 2. Q 2014

T hE O 10 Theodor-Heuss-Str. 10 Bro + Einzelhandel fertiggestellt 2011

hO sp i Ta lhO f Hospitalplatz 20 / gymnasiumstr. 36 Bro Fertigstellung 4. Q 2013

Q uar TiEr aM ka rl spl aTz Holzstr. 15 + 17 Bro + Einzelhandel Fertigstellung unbekannt

g a lli O n ha u s Theodor-Heuss-Str. 8 Bro + Einzelhandel fertiggestellt 2011

D a s Q u a D raT Bchsenstr. / Hospitalstr. Bro + Einzelhandel + wohnen fertiggestellt 2011

B lO w C a rr Lautenschlagerstr. 21 Bro + Einzelhandel Fertigstellung 1. Q 2013

pOsTQu a rT i E r Lautenschlagerstr. 17 Bro + Einzelhandel fertiggestellt 2011

C i T y g aT E Kriegsbergstr. 11 Bro + Einzelhandel Fertigstellung 2. Q 2014

Bild: Manfred Storck

Bromarktdaten Stuttgart im BerBlick


Jahr Volumen in m2 Reprsentative Spitzenmieten Durchschnitts mieten City Leerstand in m2 Leerstand in % Angebots bestand in Mio. m2
4,00 3,30 4,90 4,50 2,80 1,80 1,50 2,00 4,20 5,30 5,70 5,60 6,50 6,40 6,20 6,12 6,46 5,7 5,926 6,056 6,108 6,231 6,266 6,296 6,356 6,516 6,828 6,973 7,102 7,170 7,222* 7,253 7,367 7,401 7,425 7,449

Fertigstellungs Vorver volumen mietungs in m2 volumen in m2


317.000 130.000 52.000 123.000 35.000 39.000 60.000 160.000 312.000 145.000 129.000 68.500 52.500 32.600 117.000 40.000 42.400 45.900 k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. 130.000 220.000 80.000 93.500 51.400 20.500 23.400 116.000 22.000 22.400 41.200

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

120.000 120.000 135.000 140.000 180.000 230.000 205.000 160.000 127.000 149.000 152.000 145.000 140.000 169.000 180.000 171.000 194.000 285.000

14,83 14,32 14,32 14,83 15,08 15,85 16,87 18,41 17,89 17,50 17,00 17,00 17,50 17,50 18,00 18,00 17,50 18,80

13,60 13,35 12,75 12,65 13,85 14,80 14,90 15,34 14,80 14,50 14,50 13,50 13,50 14,50 14,50 13,60 14,30 14,30

225.000 190.000 290.000 270.000 186.000 118.000 100.000 137.000 292.000 379.000 415.000 402.000 467.400 466.000 460.000 453.000 480.000 424.000

* Datenbasis nach Erhebung BulwienGesa AG + Baasner, Mller & Langwald GmbH

Quelle: Research BAnkHAus ELLwAnGER & GEiGER kG , stand: 31.12. 2011

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INHALT.
Vorwort Stuttgart ein attraktiver Standort mit Weitblick Stuttgart 21 Areal A1 fllt sich mit Leben Vermietungsleistung auf historischem Hoch Gesteigerter Brobedarf in vielen Branchen Aufschwung fr das groflchige Segment Mietpreise bertreffen Vorjahreswerte Angebotsreserve deutlich gesunken Bundesweiter Aufwrtstrend hlt an Stuttgart City/Innenstadt: Ungebrochen starke Nachfrage Stuttgart Nord: Geteilte Entwicklungen Stuttgart Ost: Ungenutztes Potenzial Stuttgart Sd: Spitzenstandort mit sonnigen Aussichten Bromarkt Stuttgart im berblick Prognose: Stuttgarter Bromarkt stark wie noch nie Ihre Ansprechpartner ELLWANGEr & GEIGEr real Estate 6 8 9 10 12 13 14 16 18 20 21 22 23 25 27 28 29

VOrWOrT.
Stuttgart Motor fr Morgen.
Die Zukunft der Menschen liegt in der Stadt. Vor 200 Jahren lebten etwa 97 Prozent der Menschen weltweit in lndlichen regionen. Heute lebt die Hlfte in Stdten. In der Mitte dieses Jahrhunderts sollen es laut Prognose der Vereinten Nationen drei Viertel sein. Die Stdte sind der Wachstumsmotor fr die Zukunft. Treiber dieser Entwicklung sind Faktoren wie Lebensqualitt, wirtschaftliche Strke und Bildung. Zugleich stehen die Stdte vor der groen Herausforderung, Wachstum und Lebensqualitt in Einklang zu bringen. Wie kann dies Stuttgart gelingen? Instrumente hierzu finden sich in den vielfltigen Zukunftsthemen: nachhaltige Technologien vor allem in den Bereichen Mobilitt und Bauen, im Tourismus, in den Gesundheitsdienstleistungen und im Wissen fr morgen. Der zukunftsorientierte Auf- und Ausbau dieser Cluster, die bereits heute zu den wirtschaftlichen Strken Stuttgarts zhlen, ist in der Landeshauptstadt in vollem Gange. Im Bereich Wissen fr morgen ist zum Beispiel mit der Erffnung der neuen Bibliothek, deren umfassendes Angebot 1,2 Millionen Besucher jhrlich nutzen werden, ein Meilenstein gelegt. Eine Mobilittskarte wird die integrierten Mobilittsdienstleistungen auffchern, Netzwerke fr nachhaltige Mobilitt werden die Entwicklungen im ffentlichen Nahverkehr und im Individualverkehr weiter vorantreiben. Architekten, Stadtplaner, Bauingenieure und Handwerker stellen sich der Aufgabe, Stadtquartiere mit regenerativer Energie zu versorgen; Null-Energie-Huser zu bauen; Mischnutzungen von Arbeiten, Wohnen und Freizeit vertrglich zu gestalten. Die Weiterprofilierung Stuttgarts als Stadt der Gesundheit wird beispielsweise mit dem Neu- und Ausbau des Klinikums gefrdert. Dies sind wenige Beispiele aus den umfangreichen Frdermanahmen fr die hiesige Wirtschaft, die die Stadtverwaltung aufgelegt hat. Denn Stuttgart will der Motor der Unternehmen sein und bleiben. ELLWANGEr & GEIGEr Privatbankiers danken wir fr die langjhrige gute Zusammenarbeit und fr die praktizierte Public Partnership, die die Neuauflage dieser Publikation ermglicht.

Dr. Wolfgang Schuster


Oberbrgermeister der Landeshauptstadt Stuttgart

Ines Aufrecht
Leiterin der Wirtschaftsfrderung der Landeshauptstadt Stuttgart

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Stuttgart BroMarkt BooMte Strker denn je.


Falls Sie die Mglichkeit htten, wrden Sie nochmals diesen Standort whlen?, fragte die IW Consult im rahmen einer Unternehmensumfrage. Wir kmen wieder, antworteten fast 90 Prozent der befragten und in Stuttgart ansssigen Unternehmen. Mit diesem Wert liegt die Landeshauptstadt im Vergleich zu anderen deutschen Stdten auf rang fnf und damit weit vorn. Die Standortfaktoren scheinen hier also zu stimmen und so lsst sich auch am Stuttgarter Bromarkt eine rege Nachfrage beobachten. Gerade die Traditionsfirmen erweiterten sich vor Ort und sorgten mit groen Anmietungen fr Aufwind. Insgesamt konnte auf diese Weise 2011 das beste Vermietungsergebnis aller Zeiten eingefahren werden. Doch die aktuellen Entwicklungen bedeuten keinesfalls, dass sich Vermieter und Investoren auf diesen Lorbeeren ausruhen knnen. Vielmehr gilt es, die modernen Anforderungen etwa an die Energieeffizienz, die Gebudezertifizierung nach LEED oder DGNB und an das Stellplatzangebot im Blick zu behalten und sich darauf einzustellen. Denn die Ansprche der Nutzer an Broflchen steigen und in einigen Teilmrkten, insbesondere in der City und in der Innenstadt, ist das gesamte Angebot nach wie vor knapp. Mit renovierungs- und Sanierungsmanahmen an Bestandsgebuden, attraktiven Neubauprojekten und der Frderung sowie dem Ausbau weiterer Standorte sollte jetzt fr die Zukunft gerstet werden. Vor allem Projektentwicklungen beleben nicht nur das Angebot an hochwertigen Flchen, sondern geben der Stadt auch ein neues, modernes Erscheinungsbild. Wo steht der Bromarkt aktuell und wie hat er sich entwickelt? Welche Trends sind zu beobachten und welche Auswirkungen haben sie auf die Vermietungssituation? Im Bromarktbericht finden Sie Anregungen, Impulse und detaillierte Informationen. Wir wnschen Ihnen eine aufschlussreiche Lektre und stehen Ihnen bei Fragen rund um die dargestellten Themen und die Anmietung gerne zur Verfgung.

Mario Caroli

Bjrn Holzwarth

STUTTGArT EIN ATTrAKTIVEr STANDOrT MIT WEITBLICK.


die letzten Wellen der Wirtschaftskrise sind in Stuttgart nun vollstndig abgeebbt. auf seinem Weg aus den strmischen Zeiten bewies der Standort in einer vielseitigen und zukunftsorientierten ausrichtung s eine Strke. darber hinaus verleihen Voraussetzungen wie traditionell niedrige arbeitslosenzahlen und eine hohe anzahl an hochqualifizierten Beschftigten dem einsetzenden aufschwung rckenwind und machen den Markt attraktiv.
Vielfalt statt einseitigkeit Den zwischenzeitlich stark zunehmenden Arbeitslosenzahlen gebot die region innerhalb krzester Zeit Einhalt: Nach weniger als zwlf Monaten war wieder ein rckgang um 40 Prozent zu verzeichnen. Ein klares Signal dafr, dass die Entwicklung im Lndle nicht allein vom Automobilbau abhngig ist. Vielmehr schaffte es die Wirtschaft gerade durch die Branchenvielfalt, schnell auf konjunkturelle Vernderungen zu reagieren. Und die Unternehmenslandschaft diversifiziert sich weiter: So gewinnen beispielsweise der Biotechnologie- und Medizinbereich an Bedeutung. Zukunftsorientierte inVestitionen Doch auch die ansssige Automobilbranche stellt sich auf die anstehenden Herausforderungen ein und investiert in den zukunftstrchtigen Bereich der E-Mobilitt und der mobilen Zukunft. Laut einer weltweiten Studie der Unternehmensberatung Arthur D. Little (ADL) knnten sich Investitionen in vernetzte, stdtische Mobilitt von heute 300 Milliarden Euro pro Jahr bis 2050 nahezu verdreifachen. Gerade Stuttgart als Heimat von Autoherstellern und Zulieferern hat groes Potenzial, von diesen Entwicklungen zu profitieren. So haben die Unternehmen fruchtbarer austausch Von lehre und Wirtschaft Unternehmen, die einen direkten Draht zum Geschehen und zu entsprechenden wissenschaftlichen Auswertungen haben, knnen Trends frhzeitig erkennen und sich so besser auf Vernderungen einstellen. Mit der Universitt Hohenheim und der Dualen Hochschule ist Stuttgart hinsichtlich eines dafr notwendigen Austauschs zwischen Hochschulen der Finanzwirtschaft und der ansssigen Wirtschaft gut aufgestellt. Durch eine fruchtbare Symbiose beider Bereiche erreicht der Standort die erforderliche Sensibilitt bei auftretenden systemischen risiken ein entscheidender Faktor fr den wirtschaftlichen Erfolg.
kaufkraft pro kopf 2011 in : groSSStdte Ber 500.000 einWohner
Mnchen 26.863

den Startschuss nicht verpasst: Erfolgsgeschichte schrieb beispielsweise bereits das Daimler-Projekt Car2go. Die Stadt Stuttgart forciert das Thema ebenfalls und lsst einen Masterplan Mobilittskarte erarbeiten. Solche Projekte steigern die Attraktivitt, gilt doch die Mobilitt als wichtigster Standortfaktor fr Investoren. In einem MobilittsCheck von ADL belegt Stuttgart unter den deutschen Metropolen bereits heute den vierten Platz.

Dsseldorf

23.708

Frankfurt

22.929

Stuttgart

22.131

Kln

21.788

Hamburg

21.320

Berlin
Stuttgart-Marketing GmbH

17.808

Datengrundlage: GfK GeoMarketing, Stand: November 2011

8 9

Massenmodell der Bebauung


s Par kas s en a ka de mie Schulung + Wohnen Fertigstellung 3. Q 2014 Pa r i s e r h f e Bro + Wohnen Fertigstellung 1. Q 2012

Objekte im Bau bzw. fertiggestellt


bau fe l d 4

Verfgbare Flchen

stadtbibl iothek

bau fe l d 5 ba u fe ld 7 Hotel + Wohnen Fertigstellung 3. Q 2014

e u r oPe PlaZa Bro Fertigstellung unbekannt b a uf e ld 1 2

b auf e ld 1 5

Wol fra

mst

rae

mil a neo Bro + Einzelhandel + Wohnen Fertigstellung 3. Q 2014

e Wolframstra

STUTTGArT 21 ArEAL A1 FLLT SICH MIT LEBEN.


nachdem der Volksentscheid am 27. november 2011 ein deutliches Signal fr das projekt Stuttgart 21 den neubau des Stuttgarter hauptbahnhofs setzte und damit die unklare Situation beendete, werden die bisher gebremst betriebenen Bauarbeiten wieder stark an fahrt gewinnen.
Bereits im Oktober sorgte die bergabe der neuen Bibliothek des 21. Jahrhunderts fr Belebung auf dem Areal A1. Ihre Anziehungskraft lockte allein bis Dezember einen Besucherstrom von ber 100.000 Personen an, knftig wird mit einer Million Gste pro Jahr gerechnet. Auch das schon im Bau befindliche Projekt Pariser Hfe schreitet voran. Die Arbeiten an den insgesamt 250 Wohnungen und dem Broriegel mit rund 8.000 Quadratmetern drften im dritten Quartal 2012 abgeschlossen sein, so dass im kommenden Jahr weiteres Leben auf dem Gelnde Einzug hlt. Schwung kommt zudem in die nchsten geplanten Bauabschnitte: So errichtet die Sparkassenakademie ein Schulungszentrum, das voraussichtlich Mitte 2013 fertiggestellt wird. Eine Flche von 11.400 Quadratmetern wird knftig jhrlich von rund 26.000 Schulungsteilnehmern genutzt, fr die zustzlich rund 160 Appartements zur Verfgung stehen. Darber hinaus entstehen in dem Gebude weitere 1.200 Quadratmeter Broflche. Geplant ist auch, eine Kindertagessttte fr das neue Gebiet Fr den geplanten Hotel- und Wohnturm Ecke Heilbronner Strae/Wolframstrae konkretisiert sich der Start auf Ende 2012, die Fertigstellung ist fr die zweite Jahreshlfte 2014 zu erwarten. Auch das vollstndig durchgeplante Objekt Europe Plaza kann ebenfalls kurzfristig begonnen werden, sobald eine entsprechende Vermietungsquote vorliegt. Somit stehen die meisten Projekte des gesamten Areals A1 in den Startlchern oder befinden sich bereits im Bau. Ende 2014 drfte die Bebauung in diesem Bereich abgesehen von den Baufeldern 4/5/12/15 abgeschlossen sein, so dass dann ein weiteres urbanes Stadtquartier seiner Bestimmung bergeben werden kann. A1 in diesem Komplex unterzubringen. Nahezu zeitgleich startet die Erstellung des Milaneo. Mit rund 43.000 Quadratmetern Einzelhandelsflche, 7.400 Quadratmetern Broflchen, etwa 417 Wohnungen und einem Hotel mit 160 Zimmern gestaltet dieses Gemeinschaftsprojekt von ECE, STrABAG und der Bayrischen Hausbau das knftige Leben und Arbeiten im neu entstehenden Quartier entscheidend mit.

VErMIETUNGSLEISTUNG AUF HISTOrISCHEM HOCH.


der wirtschaftliche aufschwung bescherte dem Stuttgarter Bromarkt 2011 ein erfolgreiches jahr mit einem Vermietungsergebnis auf rekordniveau: Mit 285.000 Quadratmetern, von denen rund 45.500 Quadratmeter auf eigennutzer entfielen, wurde so viel Broflche vermietet wie nie zuvor. damit konnte das erfreuliche ergebnis des Vorjahres noch einmal um rund 47 prozent gesteigert werden.
city VerdoPPelt Vermietungsergebnis Allein in der Stuttgarter City, also dem Bereich innerhalb des Cityrings zwischen Hauptbahnhof, Theodor-HeussStrae, Hauptsttter Strae und Paulinenbrcke, wurde die Vermietungsleistung, die 2010 bei 32.800 Quadratmetern lag, fast verdoppelt. Einen entscheidenden Beitrag dazu leisteten Anmietungen der ffentlichen Hand in Hhe von rund 35.000 Quadratmetern. Darin enthalten ist auch der grte Einzelvertrag des Beobachtungszeitraums mit rund 14.000 Quadratmetern, der fr die Unterbringung des Kultusministeriums im Postquartier abgeschlossen wurde. teilmrkte Weiterhin stark Auch die sdlichen Teilmrkte Vaihingen/Mhringen und Fasanenhof waren gefragt: Insbesondere zwei Anmietungen von Bosch setzen hier mit rund 12.000 und 4.000 Quadratmetern deutliche Akzente. Ebenfalls dank grerer Vertrge der ansssigen Konzerne Bosch und Porsche verzeichneten zudem die nrdlichen randlagen Feuerbach und Zuffenhausen erneut ein starkes Jahr. In Bad Cannstatt fiel eine Groanmietung der Deutschen Telekom mit rund 6.000 Quadratmetern ins Gewicht, so dass in diesem stlich gelegenen Stadtteil zusammen mit den Teilmrkten Wangen und Hedelfingen insgesamt rund 61 Prozent mehr Broflchen vermietet wurden als noch 2010. Mit einem Nachfragerckgang musste hingegen Leinfelden-Echterdingen im Sden kmpfen ebenso wie der nrdliche Teilmarkt Weilimdorf.

10 11

VerMietungSleiStung Broflchen Stuttgart 2000 2011 in M 2

205.000

180.000

159.000

149.000

152.000

145.000

2000

2001

2002

127.000

2003

2004

2005

2006

140.000

2007

169.000

2008

2009

171.000

2010

194.000

2011

Quelle: research BANKHAUS ELLWANGEr & GEIGEr KG , Stand: 31.12. 2011

VerMietungSleiStung in Stuttgart und den teilMrkten in M 2


2001 city innenstadt Vaihingen/mhringen fasanenhof feuerbach/Zuffenhausen degerloch Weilimdorf bad cannstatt/Wangen leinfelden-echterdingen gesamt 25.350 25.710 50.550 2.700 16.700 5.800 13.150 5.000 14.040 159.000 2002 19.000 45.000 6.300 11.000 6.000 2.700 16.000 18.000 3.000 127.000 2003 4.600 28.400 14.450 72.500 8.400 3.000 750 14.000 2.900 149.000 2004 55.100 21.700 30.800 4.000 20.600 6.000 3.000 7.700 3.100 152.000 2005 33.300 43.200 10.400 3.700 9.800 3.400 6.600 24.600 10.000 145.000 2006 43.000 31.300 32.600 3.500 2.000 4.500 6.000 13.500 3.600 140.000 2007 61.500 46.600 13.700 2.300 6.800 7.200 5.100 15.400 10.400 169.000 2008 44.400 41.700 18.500 10.600 12.300 9.200 12.800 12.500 18.000 180.000 2009 38.200 83.800 20.200 2.700 3.300 4.900 5.900 8.100 3.900 171.000 2010 32.800 66.600 26.200 5.300 28.500 2.100 11.400 8.300 12.800 194.000 2011 63.000 97.500 56.300 12.500 24.800 4.000 5.500 13.400 8.000 285.000

Quelle: research BANKHAUS ELLWANGEr & GEIGEr KG , Stand: 31.12. 2011

285.000

GESTEIGErTEr BrOBEDArF IN VIELEN BrANCHEN.


Eine magebliche rolle fr den Brovermietungsmarkt spielte 2011 die Branche Industrie. Sie schloss Vertrge mit einem gesamten Flchenvolumen von 45.000 Quadratmetern ab, wovon allein Bosch 32.000 Quadratmeter anmietete. Ein hnlich starker Impuls kam mit rund 39.000 Quadratmetern nachgefragter Broflche aus dem Bereich ffentliche Hand. Grund fr den gesteigerten Bedarf dieses Segments war die Neuansiedelung eines Ministeriums sowie die reorganisation bestehender Ministerien. Die nachfragestrkste Gruppe blieb mit etwa 115.200 Quadratmetern angemieteter Flche und 40 Prozent der gesamten Vermietungsleistung jedoch wie schon in den Vorjahren die der Sonstigen Bronutzer, zu denen verschiedene Dienstleister, wie etwa rzte, Architekten, Ingenieure und Handelsunternehmen, zhlen. Die IT- und Telekommunikationsbranche bezog mit 27.400 Quadratmetern deutlich weniger Broflche neu als im Vorjahr. Damit sank auch der Anteil am GesamtAuf den Aufwrtstrend der Konjunktur reagierte der Bereich Medien/Kommunikation mit einem auflebenden Brobedarf. Werbe- und Medienagenturen profitierten von der Bereitschaft der Unternehmen, wieder verstrkt in Werbe- und Marketingmanahmen zu investierten, und mieteten in der Folge deutlich mehr Flche insgesamt 10.900 Quadratmeter vor allem im Segment bis 500 Quadratmeter. Das bertrifft das Vorjahresergebnis um 38 Prozent. umsatz auf nur 10 Prozent. Auch bei der Gruppe der Consultants zeichnete sich mit 22.800 Quadratmetern angemieteter Flche eine leicht rcklufige, aber dennoch stabile Entwicklung ab. Dafr war unter den Finanzdienstleistern erneut eine Steigerung der Nachfrage auf 24.700 Quadratmeter festzustellen, trotzdem blieb ihr Beitrag zum gesamten Vermietungsumsatz unverndert. Sowohl Finanzdienstleister als auch Consultants siedelten sich vor allem in der City und der Innenstadt an.

uMSatZ nach Branchen in %


2003 medien/kommunikation finanzdienstleister consultants ffentliche hand sonstige energie/industrie it/telekommunikation gesamt 5,02 8,04 7,03 4,02 20,98 52,23 2,68 100 2004 4 34 5 9 29 9 10 100 2005 8 12 10 21 28 13 8 100 2006 6,64 9,93 20,29 3,21 35,21 12,86 11,86 100 2007 6,27 10,36 18,4 17,75 37,28 9,94 100 2008 5,56 15,78 13,39 7,22 36,94 21,11 100 2009 6,14 8,36 7,72 30,41 40,94 6,43 100 2010 4,07 8,41 13,35 8,14 48,04 17,99 100 2011 3,82 8,67 8,00 13,68 40,42 15,79 9,62 100

Quelle: research BANKHAUS ELLWANGEr & GEIGEr KG , Stand: 31.12. 2011

12 13

AUFSCHWUNG Fr DAS GrOSSFLCHIGE SEGMENT.


das kleinflchige Segment war und bleibt eine wichtige Sule des Stuttgarter Bromarkts: erneut wurden die meisten Vertrge ber flchen bis 500 Quadratmeter abgeschlossen. Mit 249 Vermietungen waren es 27 mehr als 2010. im gesamten Bromarkt wurden 361 Vertrge abgeschlossen.
142 der Vertrge unter 500 Quadratmeter entfallen allein auf die City sowie die Innenstadt. Auch in Weilimdorf bewegten sich nahezu alle erfassten Mietvertrge in diesem Flchensegment. Insgesamt wurden rund 21 Prozent der gesamten Vermietungsleistung in diesem Grenbereich erbracht. Positive Signale gingen in 2011 aber auch von den groen Anmietungen ber 5.000 Quadratmeter vor allem durch die ffentliche Hand und durch die robert Bosch GmbH aus. So wurde der grte Vertrag ber 14.000 Quadratmeter durch das Land Baden-Wrttemberg abgeschlossen. Auch die Porsche AG erweitert sich mit einer Flche von 10.000 Quadratmetern am Traditionsstandort Zuffenhausen. All diese Entwicklungen hatten einen deutlichen Zuwachs der Nachfrage an Flchen ber 5.000 QuadratVertrge nach flche iM Vergleich
103.200 51.500 59.500 44.500 49.000 41.900 32.000 21.500 35.900 40.000

metern zur Folge: Statt wie im Vorjahr 4 wurden nun 12 Anmietungen unterzeichnet. Das trug 36 Prozent zur Vermietungsleistung des Marktes bei. Einen Anteil von 16 Prozent am Vermietungsumsatz hatten Abschlsse fr Flchen von 501 bis 1.000 Quadratmetern. 62 Vertrge wurden hier schwerpunktmig in der Innenstadt und im sdlichen Teilmarkt Vaihingen generiert. Das sind deutlich mehr als im Vorjahr mit 46 Abschlssen. 24 Vermietungen wurden im Grenbereich von 1.001 bis 2.000 Quadratmetern erzielt, 14 waren es im Segment zwischen 2.001 und 5.000 Quadratmetern. Bei den Eigennutzern fielen vor allem die Neubauten der AOK, der Ed. Zblin AG sowie der Sparkassenakademie mit rund 31.000 Quadratmetern ins Gewicht.

2010 gesamtflche 2010: 194.000 m2 < 500 m 501 1.000 m 1.001 2.000 m 2.001 5.000 m > 5.000 m

2011 gesamtflche 2011: 285.000 m2

Vertrge nach anZahl iM Vergleich


222 249

62

46

2010 24 14 15 14 12 gesamtanzahl 2010: 301 4

2011 gesamtanzahl 2011: 361

< 500 m

501 1.000 m

1.001 2.000 m

2.001 5.000 m

> 5.000 m

Quelle beider Darstellungen: research BANKHAUS ELLWANGEr & GEIGEr KG , Stand: 31.12. 2011

MIETPrEISE BErTrEFFEN VOrJAHrESWErTE.


am Stuttgarter Bromarkt konnten die Mietpreise eine erfreuliche entwicklung verzeichnen. So lag die durchschnittsmiete im Stadtgebiet zum 31. dezember 2011 bei 11,60 euro pro Quadratmeter und damit 0,60 euro ber dem Vorjahreswert.
Im Preissegment bis 10,00 Euro pro Quadratmeter wurden im Beobachtungszeitraum insgesamt 149 Vermietungen abgeschlossen, 65 davon lagen bei einem Mietpreis bis 8,00 Euro pro Quadratmeter. Letztere kamen allerdings berwiegend in lteren und einfach ausgestatteten Flchen beziehungsweise aufgrund kurzer Vertragslaufzeiten zustande. Ein groer Anteil der insgesamt generierten Vermietungen entfiel mit 141 Vertrgen auf die Preisspanne zwischen 10,01 und 13,00 Euro pro Quadratmeter. 46 Anmietungen wurden zu Preisen zwischen 13,01 und 15,00 Euro pro Quadratmeter gettigt, whrend es im Vorjahr in diesem Segment nur 19 waren. Darber hinaus gab es 13 Vertrge zwischen 15,01 und 17,00 Euro pro Quadratmeter und 12 Abschlsse mit ber 17,00 Euro pro Quadratmeter. city und innenstadt: sPitZenmieten steigen In der Stuttgarter City blieb die Durchschnittsmiete mit 14,30 Euro pro Quadratmeter stabil beim Vorjahreswert, die gewichtete Spitzenmiete konnte hingegen deutlich von 17,50 Euro auf 18,80 Euro pro Quadratmeter zulegen. Positive Impulse kamen dabei etwa von 12 VertragsPositiVe bilanZ im sden, norden und osten Dank der hohen Nachfrage kletterte die Spitzenmiete im Stuttgarter Sden auf 13,30 Euro pro Quadratmeter und bertraf damit das Vorjahresergebnis. Dass gleichzeitig die Durchschnittsmiete auf 10,20 Euro pro Quadratmeter etwas zurckging, liegt vor allem an Mietpreisnachlssen, die bei einigen lteren und seit lngerem leerstehenden Flchen notwendig waren. Die erfreuliche Entwicklung der Durchschnittsmiete in den nrdlichen Teilmrkten wurde vor allem von einigen greren Abschlssen am Standort Feuerbach beeinflusst. Zuffenhausen und Weilimdorf bewegen sich hingegen weiterhin auf niedrigem Niveau. Im Stuttgarter Osten profitierten sowohl Spitzenals auch Durchschnittsmiete von einer Projektvermietung. abschlssen im Neubaubereich, bei denen Mietpreise zwischen 17,50 Euro und 22,00 Euro pro Quadratmeter erzielt wurden. Auch in der Innenstadt verzeichnete die Spitzenmiete einen Anstieg und lag zum Jahresschluss bei 15,90 Euro pro Quadratmeter, die Durchschnittsmiete wie im Vorjahr bei 11,50 pro Quadratmeter.

SpitZen- und durchSchnittSMieten city 2000 2011 in / M 2

18,41

18,00

17,89

17,50

17,50

18,00

17,50

17,00

16,87

15,34

17,00

14,90

14,80

Spitzenmieten 14,50 14,50 14,50 14,50 14,30 14,30 2011

13,50

Durchschnittsmieten

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

13,60

2007

2008

2009

13,60

2010

Quelle: research BANKHAUS ELLWANGEr & GEIGEr KG , Stand:31.12.2011

17,50

18,80

14 15

SpitZen- und durchSchnittSMieten 2011 in / M 2


18,80

14,30

15,90

11,50

11,90

11,00

13,30 9,00

9,60

10,20

spitzenmieten

durchschnittsmieten XXX

city

innenstadt

auenbezirk nord

auenbezirk ost

auenbezirk sd
Quelle: research BANKHAUS ELLWANGEr & GEIGEr KG , Stand: 31.12. 2011

Unsere aktuellen Immobilienangebote

ANGEBOTSrESErVE DEUTLICH GESUNKEN.


im Vergleich zum Vorjahr hat sich die angebotsreserve deutlich reduziert. Zum 31. dezember 2011 lag sie bei rund 424.000 Quadratmetern, inklusive rund 24.700 Quadratmetern untermietflche. Bei einem gesamtflchenbestand von rund 7,43 Millionen Quadratmetern entspricht dies einer leerstandsquote von knapp 5,7 prozent.
fertigStellungSVoluMen in M 2
312.000

baufertigstellung 220.000

Vorvermietung

160.000

145.000

130.000

143.500

131.500

115.600

80.000

68.500

104.900

51.400

49.000

57.000

109.500 40.000 42.400 45.900 41.200 22.000 2009 2010 22.200 2011 2012 41.500 2013 50.500

28.500

32.600

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

23.400

2008

Zwar wurden 2011 in Stuttgart knapp 31.300 Quadratmeter Neubauflchen sowie 14.600 Quadratmeter kernsanierte Flchen fertiggestellt, diese allerdings waren grtenteils vorvermietet oder konnten kurzfristig an neue Mieter vermittelt werden. Darber hinaus wurden grere Untermietflchen in der Stuttgarter City wieder vom Markt genommen. Diese beiden Faktoren fhrten in Kombination mit einem berraschend hohen Vermie-

tungsergebnis in einigen Teilmrkten sogar zu Engpssen. In der Stuttgarter City reduzierte sich der Angebotsbestand um rund 12.500 Quadratmeter auf rund 60.600 Quadratmeter. Einen noch deutlicheren rckgang hatte die Stuttgarter Innenstadt zu verzeichnen hier sank der Bestand von kurzfristig beziehbarer Broflche von knapp 116.900 Quadratmetern auf 93.500 Quadratmeter.

16 17

angeBotSreSerVe ZuM 31.12.2011


degerloch > 11.800 m2 bad cannstatt, Wangen etc. > 19.300 m2

3% 5%
stuttgart-innenstadt > 93.500 m2

feuerbach, Zuffenhausen > 22.500 m2

5%
Vaihingen > 27.800 m2

22 %

7%

(entspricht ca. 424.000 m2) 17 %


leinfelden-echterdingen > 73.500 m2

100 %

7%

fasanenhof > 31.000 m2

10 % 14 %
mhringen > 41.900 m2

10 %

stuttgart-city > 60.600 m2


Quelle beider Darstellungen: research BANKHAUS ELLWANGEr & GEIGEr KG , Stand: 31.12. 2011

Weilimdorf > 42.100 m2

Zu aufflligen Verschiebungen kam es an den sdlichen Teilmrkten whrend sich in Vaihingen die Angebotsreserve halbierte, wurden dem Markt in Mhringen grere Flchen zugefhrt. Im Norden sowie im Osten waren keine greren Vernderungen der reserve zu verzeichnen, da trotz teils guter Vermietungsergebnisse auch Flchen am Markt freigesetzt wurden.

2012 werden rund 47.500 Quadratmeter Broflche fertiggestellt. Da jedoch bereits knapp 32.000 Quadratmeter hiervon vorvermietet sind, werden dem Bromarkt kaum Neubauflchen zugefhrt. 2013 knnte sich die Lage wieder etwas entspannen, da 110.000 Quadratmeter Broflche fertiggestellt werden, von denen derzeit rund 50.500 Quadratmeter vorvermietet sind.

Informationen zum Bromarkt Mnchen

BUNDESWEITEr AUFWrTSTrEND HLT AN.


der positive trend aus dem Vorjahr setzte sich auch 2011 fort: Bundesweit konnten die Vermietungsumstze an den meisten Bromrkten nochmals deutlich gesteigert werden. reduziert hat sich an fast allen Standorten das flchenangebot.
Mit einem Plus von 15 Prozent zeigt der Trend an den Big Seven-Standorten weiter nach oben: In Berlin, Dsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Kln, Mnchen und Stuttgart wurden 2011 insgesamt rund 3,28 Millionen Quadratmeter vermietet. Der grte Boom war im Sden der republik zu erkennen: In Stuttgart war eine Steigerung von rund 47 Prozent zum Vorjahr zu verzeichnen, in Mnchen ein Plus von 45 Prozent. rcklufig entwickelte sich die Nachfrage in Dsseldorf und auch in Frankfurt, wo das Vermietungsergebnis rund 14 Prozent unter dem Vorjahreswert lag. Von einer positiven Entwicklung der Mietpreise profitierten die meisten Standorte die Preise erhhten sich vielerorts aufgrund der gestiegenen Vermietungsleistung in Verbindung mit einer rcklufigen Angebotsreserve oder blieben stabil auf Vorjahresniveau. Die Spitzenmieten in Berlin, Kln, Mnchen und Stuttgart konnten teilweise Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Leerstnde in den Big Seven erwartungsgem deutlich reduziert. Das lag vorwiegend an der erhhten Nachfrage nach modernen Broflchen und weiter an der Tatsache, dass auch wieder verstrkt Flchen in lteren Gebuden vermietet wurden, auch wenn das oft mit deutlichen Zugestndnissen beim Mietpreis verbunden war. Teilweise entstehen nun wieder groe Engpsse im Flchenangebot, da das Fertigstellungsvolumen von Neubauflchen eher gering war. Das birgt Baupotenzial fr 2012: Aufgrund positiver Wirtschaftsprognosen und anhaltend stabiler Nachfrage erhhen sich an den meisten Standorten derzeit die Chancen fr die kurzfristige realisierung von Neubauvorhaben. um 1,00 Euro pro Quadratmeter und mehr gesteigert werden. Auch die Durchschnittsmieten blieben stabil.

18 19

2007 2008

leerStnde in deutSchland iM Vergleich in %


15,0 15,1 14,3 14,4

2009 2010 2011

13,9

10,3

11,5

11,8

10,3

10,3

9,8

9,6

9,7

8,9

9,1

9,4

8,3

8,3

8,9

8,2

8,2

8,4

8,4

9,8 7,2 6,7 7,5 8,1

7,9

7,7

6,4

6,2

6,1

6,5

frankfurt

dsseldorf

kln

mnchen

berlin

hamburg

stuttgart

Quelle: research BANKHAUS ELLWANGEr & GEIGEr KG , Stand: 31.12. 2011

flchenuMSatZ der Big SeVen 2003 2011 in M 2


820.000 853.000

765.000

620.000

mnchen

580.000

510.000

480.000

540.000

590.000

berlin hamburg frankfurt dsseldorf 280.000 stuttgart kln

180.000

149.000

152.000

145.000

2003

2004

2005

2006

140.000

2007

169.000

2008

2009

171.000

2010

194.000

2011

Quelle: research BANKHAUS ELLWANGEr & GEIGEr KG , Stand: 31.12. 2011

Stuttgart iM BundeSWeiten Vergleich


flchenumsatz in m 2011 berlin dsseldorf frankfurt a. m. hamburg kln mnchen stuttgart 572.000 365.000 410.000 515.000 280.000 853.000 285.000 2010 503.000 375.000 475.000 485.000 220.000 590.000 194.000 spitzenmiete in 2011 21,70 23,50 36,00 23,00 21,00 30,50 18,80 2010 20,50 23,50 35,60 23,00 20,00 28,00 17,50 durchschnittsmiete city in 2011 16,00 17,00 21,50 13,50 11,00 14,20 14,30 2010 14,50 16,50 22,00 13,50 11,25 14,20 14,30 leerstandsquote in % 2011 8,4 11,8 14,4 8,1 8,2 7,7 5,7 2010 8,9 11,5 15,1 9,8 8,9 8,3 6,5

Quelle: research BANKHAUS ELLWANGEr & GEIGEr KG , Stand: 31.12. 2011

5,7

STUTTGArT CITy/INNENSTADT: UNGEBrOCHEN STArKE NACHFrAGE.


die nachfrage nach Broflchen in der Stuttgarter city und der innenstadt hat im vergangenen jahr erneut aufwind erhalten. Zu den in 2010 165 abgeschlossenen Vertrgen war 2011 eine Steigerung um 18 prozent zu verzeichnen.
Ein Ausrufezeichen setzte das Land Baden-Wrttemberg durch die Anmietung des Postquartiers und des KniginOlga-Baus in der Knigstrae 9. Dank entsprechender Groabschlsse wurden im Vergleich zu 2010 im vergangenen Jahr zirka 61.000 Quadratmeter mehr Flche vermietet. War es im Vorjahr nur ein einziger Mietvertrag ber eine Flche von mehr als 5.000 Quadratmeter, wurden 2011 sieben Abschlsse mit einem Gesamtvolumen von ungefhr 62.000 Quadratmetern erzielt. Davon wurden 25.700 Quadratmeter von drei Eigennutzern aus der Versicherungsbranche unterzeichnet. Aber auch das Flchensegment unter 500 Quadratmetern profitierte von einer gesteigerten Nachfrage. Die 142 Vertrge machen aber nur zirka 21 Prozent der vermieteten Flchen aus, whrend der Anteil im Vorjahr mit 137 Abschlssen bei 33 Prozent lag. In der City wurden 2010 37 Prozent der Flchen im Preissegment bis 14,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. In 2011 stieg der Anteil auf 49 Prozent. In der Mietpreisspanne zwischen 14,01 und 16,00 Euro pro Quadratmeter konnten 2011 38 Prozent der Flchen unterzeichnet werden. Auf konstantem Vorjahresniveau von 13 Prozent wurden Zu beobachten ist, dass parallel zur ungebrochen starken Nachfrage nach Flchen auch die Ansprche der Mieter steigen. Hochwertige oder neu sanierte Flchen sind ebenso beliebt wie knapp vorhanden. Diese Vorzeichen fhrten erstmalig wieder dazu, dass Projektentwicklungen wie das Blow Carr und das City Gate ohne die bliche Vorvermietungsquote begonnen wurden. Kurzfristig wird die Flchenknappheit fr 2012 aber zunchst bestehen bleiben. Erst durch geplante Fertigstellungen sieht die Prognose fr die Jahre 2013 und 2014 deutlich besser aus: Dann werden wieder grere Volumina verfgbar sein. Aufgrund der Vielzahl an neuen und laufenden Projekten erfahren die Stuttgarter City und Innenstadt zudem eine deutliche Modernisierung. Flchen oberhalb der 16,01 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen. In der Innenstadt konnten 93 Prozent der neu vermieteten Flchen zu einem Preis bis 14,00 Euro pro Quadratmeter vergeben werden, ein Prozent mehr als im Jahr davor. Immerhin acht Prozent der Innenstadtflchen wurden innerhalb der Mietpreisspanne zwischen 14,01 und 16,00 Euro pro Quadratmeter vermietet.

20 21

STUTTGArT NOrD: GETEILTE ENTWICKLUNGEN.


feuerbach/Zuffenhausen Der Aufschwung in der Automobil- und Zulieferbranche setzte sich 2011 fort und war auch in Feuerbach/Zuffenhausen deutlich zu spren. Insbesondere Gronutzer wie Bosch oder Porsche sorgten fr den groen Flchenumsatz. Am grten war die Nachfrage jedoch mit 68 Prozent der unterzeichneten Vertrge im Segment bis 500 Quadratmeter. Trotzdem konnte das auergewhnlich hohe Vermietungsergebnis aus 2010 nicht erreicht werden. Mit 24.800 Quadratmetern waren es 2011 allerdings nur 3.700 Quadratmeter weniger. Der Zehnjahresdurchschnitt mit 14.000 Quadratmetern liegt zudem bei gerade 56 Prozent des erzielten Ergebnisses fr dieses Gebiet und liefert Anlass zur Zufriedenheit. Mit 72 Prozent wurde der Groteil der Flchen in der Mietpreisspanne zwischen 8,01 bis 10,00 Euro unterzeichnet. 27 Prozent der Mietflchen, die sich ausschlielich im direkten Umfeld der Heilbronner Strae befinden, lagen im Preisniveau zwischen 11,01 und 12,00 Euro pro Quadratmeter. Neue, moderne Broflchen sind bis 2013 lediglich vom Projekt OASIS II zu erwarten. Ein positives Signal ist hier der Vorvermietungsstand von 50 Prozent, der letztendlich den Baubeginn ermglicht hat. Das Gesamtergebnis lag bei rund 5.500 Quadratmetern, das sind zirka 48 Prozent des Vorjahres. Damit liegt das Ergebnis von 2011 auf dem Niveau der Jahre 2007 und 2009. Der Zehnjahresdurchschnitt von 7.800 Quadratmetern wurde allerdings nicht erreicht. An diesem Standort geht der Trend in richtung kleinerer Flchen. Nur ein Vertrag oberhalb von 1.000 Quadratmetern wurde unterzeichnet. Der grte Flchenumsatz, mit 61 Prozent, wurde im Segment unter 500 Quadratmetern abgeschlossen. Weilimdorf Erfreulich ist die Steigerung der Vertragszahl im Vergleich zum Vorjahr um 50 Prozent auf 15 Mietvertrge. Dennoch konnten die in 2010 erzielten Flchenumstze, die durch zwei Groanmietungen geprgt waren, nicht erreicht werden. Angesichts des zunehmenden Leerstandes, der sich in absehbarer Zeit durch den Wegzug der Firmenzentrale von Ernst & young noch verschrfen wird, ist die neu gewonnene Kontinuitt der Nachfrage zunchst als positives Signal zu werten. Knftig ist hier aber ein gezieltes Standortmarketing erforderlich.

STUTTGArT OST: UNGENUTZTES POTENZIAL.


bad cannstatt/Wangen/hedelfingen Verfgbare moderne Broflchen sind auf diesem Teilmarkt derzeit noch Mangelware. Aus diesem Grund stehen die Chancen einer Vorvermietung fr mgliche Projekte derzeit nicht schlecht. Bei solchen Vorhaben punktet der Markt auerdem mit einer hervorragenden Anbindung an den ffentlichen Nahverkehr. Um weitere Nutzer anzuziehen und zu gewinnen, knnen dieser Faktor sowie auch die optimale Infrastruktur fr die tgliche Versorgung eine entscheidende rolle spielen. Bereits im vergangenen Jahr konnte der Flchenumsatz im Vergleich zu 2010 um 38 Prozent auf insgesamt 13.400 Quadratmeter gesteigert werden. Insbesondere auf dem Kodak Areal konnten, wie in den Jahren zuvor, zuverlssig eher preisgnstige Flchen vermietet werden. Zustzlich unterzeichnete aber im gleichen Gebiet auch ein Telekommunikationsunternehmen den Mietvertrag fr ein Projekt mit 6.000 Quadratmetern zu einem Mietpreis von 12,50 Euro pro Quadratmeter. Mit 18 geschlossenen Vertrgen war im Vergleich zu den Vorjahren wieder ein Anstieg zu verzeichnen. Auch das Die ursprnglich gestoppte Entwicklung des Neckarparks, eines neuen Stadtquartiers mit Wohnungen und Bros sowie gemischter Nutzung auf dem ehemaligen Gterbahnhofareal, hat wieder Fahrt aufgenommen. 2012 drften bereits erste Erfolge zu sehen sein, denn verschiedene vorhandene Flcheninteressen knnten sich im kommenden Jahr konkretisieren. durchschnittliche Vermietungsergebnis der letzten zehn Jahre mit 11.700 Quadratmetern konnte durch die Vermietungsleistung in 2011 mit insgesamt 13.400 Quadratmetern um rund 13 Prozent bertroffen werden. Im Flchensegment bis 500 Quadratmeter lagen 31 Prozent der vermieteten Flchen. Eine Grovermietung zwischen 2.000 und 3.000 Quadratmetern war mit 18 Prozent, die andere ber 6.000 Quadratmeter mit 45 Prozent an den vermieteten Flchen beteiligt. Mietpreise bis 8,00 Euro pro Quadratmeter konnten bei 44 Prozent der Flchen erzielt werden, in der Mietpreisspanne zwischen 10,01 und 13,00 Euro pro Quadratmeter sind es weitere 50 Prozent.

22 23

STUTTGArT SD: SPITZENSTANDOrT MIT SONNIGEN AUSSICHTEN.


degerloch Nachdem 2010 ein rcklauf zu verzeichnen war, profitierte Degerloch 2011 wieder von seiner attraktiven Lage: Die Vermietungsleistung stieg um 90 Prozent auf insgesamt 4.000 Quadratmeter. Da bis auf 1.300 Quadratmeter keine weiteren Neubauflchen zur Verfgung stehen, wurden die Marktumstze fast ausschlielich in vorhandenen Gebuden erzielt. Insgesamt 70 Prozent der Umstze wurden im Areal COMPAS beziehungsweise direkt am Albplatz erzielt, 30 Prozent im Gewerbegebiet Trnke. Im Mietpreissegment unter 9,00 Euro pro Quadratmeter Bei den abgeschlossenen Vertrgen dominierte das Flchensegment bis 500 Quadratmeter 53 Prozent der Abschlsse wurden hier unterzeichnet. Zu je einem Vertragsabschluss kam es fr die Flchengre zwischen 501 und 1.000 Quadratmetern und 1.001 bis 2.000 Quadratmetern. 41 Prozent der Flchen wurden zu Preisen zwischen 10,01 und 12,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Whrend 32 Prozent im Preissegment zwischen 12,01 und 13,00 Euro pro Quadratmeter lagen, wurden nur 15 Prozent im Bereich zwischen 13,01 und 15,00 Euro vermietet. Unter 10,00 Euro pro Quadratmeter wurden 12 Prozent vermietet. Neues entsteht am Brokomplex COMPAS, wo aufgrund der nach wie vor anhaltenden Nachfrage am Albplatz eine Projektentwicklung vorangetrieben wird. Sie wird dem Markt bis 2014 zirka 13.000 Quadratmeter Neubauflche zur Verfgung stellen. wurden 60 Prozent der Flchen vermietet. Zwischen 9,01 und 10,00 Euro pro Quadratmeter wurden 37 Prozent der Flchen platziert. Zu wenigen Vermietungen kam es im Bereich 10,01 bis 11,00 Euro, 13 Prozent der Flchen wurden im Bereich 12,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Gespannt wird die Entwicklung der derzeit im Bau befindlichen Airport City erwartet. Der erste prominente Nutzer heit Ernst & young, dessen Neubau voraussichtlich 2015 fertiggestellt wird. Insgesamt knnten in der Airport City 250.000 Quadratmeter Bro- und Serviceflchen errichtet werden. Wenn die Nutzer die dortigen Vorteile schtzen und annehmen, besteht die Chance, dass sich am Flughafen ein neuer Brostandort etabliert. leinfelden-echterdingen Niedriger Flchenumsatz und geringe Nachfrage in Leinfelden-Echterdingen: Die Vermietungsleistung fiel um 38 Prozent und auch die Vertragszahl reduzierte sich um 33 Prozent auf insgesamt 21 Vertrge. 58 Prozent der Abschlsse wurden im Segment bis 500 Quadratmeter unterzeichnet, 16 Prozent im Bereich 501 bis 1.000 Quadratmeter. Ein Vertrag wurde im Segment bis 2.000 Quadratmeter abgeschlossen.

fasanenhof Der Fasanenhof blickt auf ein Jahrzehnt starker Vermietungsschwankungen zurck. In den vergangenen zwei Jahren jedoch verbesserte sich die Nachfrage kontinuierlich und das Ergebnis 2011, mit insgesamt 12.500 Quadratmetern vermieteter Flche, stellt das Beste seit 2004 dar. Die Inbetriebnahme der Stadtbahn hat zu einer weiteren Aufwertung des Standorts gefhrt. Im Vergleich zum Vorjahr erhhte sich die Anzahl der Abschlsse um 80 Prozent auf 18 Vertrge. 23 Prozent hiervon entfielen auf das Segment bis 500 Quadratmeter und 17 Prozent auf den Bereich 501 bis 1.000 Quadratmeter. Zwei Vertrge wurden im Segment 1.001 bis 2.000 Quadratmeter abgeschlossen. Entscheidend geprgt wurde das Vermietungsergebnis von einer Groanmietung durch Bosch das Unternehmen mietete 4.000 Quadratmeter Broflche an. 23 Prozent der Flchen wurden zu Preisen bis 9,00 Euro pro Quadratmeter vermietet, 67 Prozent im Segment zwischen 9,01 und 10,00 Euro pro Quadratmeter. Ein Vertrag wurde mit 10,50 Euro pro Quadratmeter unterzeichnet. Vaihingen/mhringen und steP Autobahnnhe, hervorragende infrastrukturelle Anbindung sowie ein interessantes Nutzerumfeld diese Faktoren trugen auch 2011 entscheidend dazu bei, dass die Gebiete Vaihingen/Mhringen und der Stuttgarter Engineering Park (STEP) ein berragendes Ergebnis erzielten. Mit der Vermietung von 56.300 Quadratmetern Broflche verzeichnete der Standort eine Steigerung um 114 Prozent. Diese fr dieses Gebiet noch nie dagewesene Entwicklung wurde deutlich von Groabschlssen mit Der sich kontinuierlich weiterentwickelnde Standort STEP verbuchte im vergangenen Jahr 16 Prozent des Vermietungsvolumens des Gesamtgebietes Vaihingen/Mhringen und STEP. Zwar wurde im Vergleich zum Vorjahr weniger Flche vermietet, doch lag dies an der Tatsache, dass im STEP nahezu kein Leerstand vorhanden ist. Mit einer Steigerung der Vermietungsleistung ist somit erst zu rechnen, wenn mit der Vermarktung der nchsten Gebude STEP 7.1 beziehungsweise 7.2 begonnen wird. 63 Prozent der Flchen wurden im Preissegment zwischen 11,50 und 12,00 Euro und 18 Prozent im Segment 12,01 bis 13,00 Euro pro Quadratmeter unterzeichnet. 78 Prozent der Vermietungen entfielen auf das Gewerbegebiet Vaihingen/Mhringen. Im Flchensegment bis 500 Quadratmeter wurden hier 7 Prozent der Vertrge unterzeichnet. 19 Prozent der Abschlsse gab es im Bereich 501 bis 1.000 Quadratmeter, 18 Prozent im Bereich 1.001 bis 5.000 Quadratmeter. Zwei Vertrge wurden im Flchensegment 5.001 bis 10.000 Quadratmeter unterzeichnet, ein weiterer Vertrag mit zirka 12.000 Quadratmetern. Die Mietpreise lagen bei 21 Prozent der Flchen im Bereich bis 9,00 Euro pro Quadratmeter. 28 Prozent der Flchen wurden fr 9,01 bis 10,00 Euro, 49 Prozent im Bereich 10,01 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Zwei Vertrge mit insgesamt zirka 600 Quadratmetern konnten im Colorado zu Mietpreisen zwischen 13,60 und 16,90 Euro pro Quadratmeter unterzeichnet werden. Nutzern unter anderem aus den Bereichen der Automobilzulieferer, der Softwareentwicklung und der Bauindustrie geprgt.

24 25
A 8 Richtung Karlsruhe

Autobahnkreuz Stuttgart A 81

A 8 Richtung Mnchen

BrOMArKT STUTTGArT IM BErBLICK.


Broflchenumsatz in 2011
< 10.000 m2 10.000 20.000 m2 20.000 30.000 m2 30.000 40.000 m2

A 81 Richtung Heilbronn

ab 40.000 m2 Gewerbe-/Brostandorte

A 81 Richtung Singen

A 8 Richtung Karlsruhe

Autobahnkreuz Stuttgart A 81

A 8 Richtung Mnchen

26 27

STUTTGArTEr BrOMArKT STArK WIE NOCH NIE.


in 2011 prsentierte sich der Bromarkt am Standort Stuttgart mit dem besten ergebnis aller Zeiten. der daraus hervorgehende Schwung drfte auch im kommenden jahr beflgeln, so dass wieder ein gutes Vermietungsergebnis zu erwarten ist.
Mit Blick auf die derzeit am Markt vorhandene Nachfrage, die sich 2011 ber alle Flchensegmente und Branchen erstreckte, ist im kommenden Jahr ein Broflchenumsatz ber 200.000 Quadratmetern mglich. Durch den wirtschaftlichen Aufschwung spielen beispielsweise wieder verstrkt Unternehmensgrndungen eine rolle und auch aus der fr Baden-Wrttemberg so wichtigen Automobilindustrie kommen nach den Konsolidierungsprozessen positive Signale. chancen fr neue Projekte Dem fr 2012 prognostizierten Bedarf steht nach wie vor insbesondere in der City und der Innenstadt ein anhaltend rares Flchenangebot entgegen, diese Knappheit dehnt sich sogar zwischenzeitlich auf die sdlichen randlagen aus. In diesem Umfeld stehen in 2012 die Chancen fr bereits seit lngerem in der Schublade liegende Projekte mit Baugenehmigungen besonders gut. Es gibt jedoch auch Teilmrkte, fr deren Zukunft ein Schulterschluss zwischen Politik und Immobilieneigentmern wichtiger hochWertige ausstattung im fokus Der Trend zu hochwertig ausgestatteten Gebuden, die den Anforderungen an einen modernen Arbeitsplatz gerecht werden, setzt sich weiterhin fort. Dass Nutzer durchaus bereit sind, dafr entsprechende Mieten zu zahlen, hat die Mietpreisentwicklung gezeigt. Auch war fr zeitgeme Flchen eine deutliche Verkrzung der Vermarktungszeitrume zu beobachten. Voraussichtlich hlt die starke Nachfrage nach hochwertigen Broflchen weiterhin an. Da dem Markt in 2012 aber kaum Neubauflchen zugefhrt werden, entsteht eine groe Chance fr Eigentmer, die die Qualitt ihrer Bestandsimmobilie jetzt auf einen modernen Standard anheben. denn je ist, um die Positionierung zu verbessern. Das gilt etwa fr Weilimdorf und Leinfelden/Oberaichen, die aufgrund infrastruktureller Defizite seit Jahren mit Leerstandsproblemen kmpfen und hufig gegenber besser erschlossenen Gebieten das Nachsehen haben.

IHrE ANSPrECHPArTNEr.
die ellWanger & geiger privatbankiers sind der kompetente partner fr die Vermarktung ihrer Broimmobilie. dank unserer langjhrigen erfahrung und unseres einmaligen leistungsspektrums sind wir fhig, den Markt zu bewegen und trends frhzeitig zu erkennen. Bei uns ist der sechste Sinn keine bernatrliche fhigkeit, sondern teil unseres Services fr den kunden. unser team in Stuttgart freut sich auf ihren anruf oder ihren Besuch. Sie erreichen uns unter: telefon 0711/2148-297 oder telefax 0711/2148-290. informationen im internet: www.privatbank.de www.bueroflaeche-stuttgart.de

Ulrich Nestel Leiter Brovermietung und Einzelhandel Stuttgart Telefon 0711/2148-291 Ulrich.Nestel@privatbank.de

Sebastian Degen Berater Brovermietung Telefon 0711/2148-166 Sebastian.Degen@privatbank.de

Helga Schner Ansprechpartnerin research und Beraterin Brovermietung Telefon 0711/2148-269 Helga.Schoener@privatbank.de

haftungshinWeis:
Die Erstellung dieser Studie wurde mit grter Sorgfalt durchgefhrt. Fr die richtigkeit der durchgefhrten Einschtzungen knnen die ELLWANGEr & GEIGEr Privatbankiers aber keinerlei Haftung bernehmen. Hierfr bitten wir um Verstndnis.

bildnachWeis:
Manfred Storck: Seite 2, 3 Matthias Hgele Berater Brovermietung Telefon 0711/2148-292 Matthias.Haegele@privatbank.de Alice Disam Assistentin Gewerbliche Immobilien Telefon 0711/2148-297 Alice.Disam@privatbank.de Stuttgart Marketing GmbH: Seite 8

informationen zu unseren Leistungen

ELLwAnGER & GEiGER REAL EstAtE.


ellwanger & geiger real estate bietet ihnen ein umfassendes leistungsspektrum rund um die asset-klasse immobilien aus einer Hand. mit einem Hchstma an diskretion und Seriositt behalten wir fr Sie dabei stets die orientierung in den sich schnell verndernden mrkten. unser erfolg basiert vor allem auf exzellenter marktkenntnis und jahrzehntelanger erfahrung im immobiliengeschft.
GeweRbLiChe iMMobiLien umfangreiches Research bildet die Basis fr unsere marktkonformen standort-, Portfolio- und wirtschaftlichkeitsanalysen. Daraus leiten wir strategien ab, deren Ziel die Aktivierung von Ertrags- und wirtschaftlichkeitspotenzialen ist. neben umfangreichen Vermietungsdienstleistungen zhlen das Projektconsulting und das transaktionsgeschft zu unseren kernkompetenzen. Bei immobilieninvestments verfolgen wir einen ganzheitlichen Consultingansatz: Angefangen bei der Entwicklung von Vermarktungsstrategien ber die Aufarbeitung von Objektdaten bis hin zur Realisierung von Vermarktungsprozessen sind wir ihr Partner. UnSeRe LeiSTUnGen Research investmentanalyse und -beratung transaktion, An- und Vermietung von Bro-, Einzelhandels-, industrieund Logistikflchen
Berlin

iMMobiLien MAnAGeMenT Mit intelligenten Life-Cycle-konzepten bringen und halten wir ihre Liegenschaften auf Erfolgskurs und begleiten sie whrend des gesamten Lebenszyklus. Dabei sind wir bundesweit mit ber fnf standorten immer direkt vor Ort. UnSeRe LeiSTUnGen Bestandsberatung Projektmanagement technisches Objektmanagement kaufmnnisches Objektmanagement Life-Cycle-Management

FUnDS & ASSeT MAnAGeMenT Fr institutionelle Anleger und professionelle Privatanleger (Family Offices) lancieren wir individuelle immobilienbeteiligungen und spezialfonds. Die konzeption und Bestimmung des investmentansatzes erfolgen in direkter Abstimmung mit den kunden. Die Fondsvolumen werden so gestaltet, dass nischeninvestitionen und Einzelmandate realisiert werden knnen. unsere Fondsvolumen mit einzelnen oder wenigen investoren ermglichen ber die investitionszeit eine individuelle investorenbetreuung. Den investoren- und Produktanforderungen entsprechend verwenden wir dabei unterschiedliche investmentvehikel: UnSeRe LeiSTUnGen spezial-sondervermgen nach investmentgesetz (kAG) Geschlossene Beteiligungsmodelle (kG, GmbH) Luxemburgische wertpapier- und spezialfonds, siCAV, siF individuelle konstruktionen fr Off-shore-investoren

Dortmund

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