Learning and Management Decision Objectives To learn about the many types of loans banks make to consumers (individuals

and families) and to real state borrowers and to understand the factors that influence the profitability and risk of consumer and real estate loans. Introduction In the period since World War II, banks have grown to be the dominant lenders in the consumer field. In part, the dominant position of banks stems from their growing reliance on individuals.and families as a key source of bank funds (deposits). Many households would be hesitant to deposit their funds with a bank if they did not feel there was a good prospect of being able to borrow from that same bank when a loan was needed. Then, too, recent research suggests that consumer credit is often among the most profitable loans a bank can make. Indeed, one of the best-known banks in the world, Citicorp of New York, has been directing a growing share of its rcsources toward consumer banking (especially the marketing of credit cards, residential real estate loans, and electrotic consumer-service facilities) via its thousands of branch offices worldwide. However, banking services directed at consumers cah also be among the most costly anci risky products that a bank sells because the financial situations of individuals and families can change quickly due to illness or loss of employment. Consumer loans must thercfore bp managed with care and with sensitivity to the special problems they present. Types of Loans Granted to Individuals and Families There are several different types of consumer loans, and the number of credit plans to accomodate consumers' financial needs is growing in the wake of deregulation of depository institutions in the United States and in many other industrialized countries as well. We can classify consumer loans by purpose-what the borrowed funds will be used for, or by type of loan-for example, whether the borrower must repay in installments or repay in one lump sum when the loan comes due. One popular classification scheme for consumer loans combines both loan types and loan purposes. For example, loans to individuals and families may be divided into two groups, depending upon whether they finance the purchase of new homes with a residential mortgage loan or whether they finance other, nonhousing consumer activities (vacations, purchases of automobiles, etc.) through nonresidential loans. Second, within the nonresidential category, consumer loans are often Civided into two gubcategories based on type of loan, installment versus noninstallment loans. We will look at the nature of these consumer loan types more closely in the paragraphs that follow. Residential Mortgage Ioans Credit to finance the purchase of a home or to fund improvements on a private residence comes under the general label of residential mortgage loans. The purchase of residential property in the form of houses and multifamily dwellings (including duplexes, triplexes, and apartment buildings) usually gives rise to a long term loan (usually bearing a terrn of 15 to 30 years) and is secured by the property itself. Such

loans may carry either a fixed interest rate or, more cornmonly in recent years, a variable, or floating, interest rate that changes periodically with a specified base rate (such as the market yield on U.S. government bonds) or a national mortgage iuterest rate (for example, the Federal Home Loan Bank Board's average home mortgage yield). A commitment fee (typically I to 2 percent of the face amount of the loan) is routinely charged up front to assure the borrower that a residential loan will be available for a stipulated period. While banks themselves make a significant portion of horne mortgage loans, increasingly in recent years such loans have been made through the mortgage banking subsidiary of a bank holding company. gage loans, increasingly in recent years such loans have been made through the mortgage banking subsidiary of a bank holding company. Nonresidential Loans In contrast to residential mortgage loans, nonresidential (or nonmortgage) loans to individuals and families include installment loans and noninstallment (or single-payment loans). Installment loans. Short-term to medium-term loans, repayable in two or more consecutive payments (usually monthly or quarterly), are known as installment loans. Such loans are frequently employed to buy big-ticket household items (e.g., automobiles, boats, recreational vehicles, furniture, and home appliances) or to consolidate existing household debts. While the installment loan normally carries a fixed interest rate, floating loan rates are becoming more common. Nevertheless, only about one - fourth of all consumer nonmortgage loans have variable interest rates today. Many banks in recent years have handled a significant portion of their consumer installment loans through finance company subsidiaries that are part of a bank holding company. This is advantageous because there are no geographic restrictions on setting up finance company offices, whereas bank branching activity may be hampered by law or regulation. Moreover, finance companies can accept riskier loans with higher expected yields than banks are often allowed to make. Noninstallment Loans. Short-term loans drawn upon by individuals and families for immediate cash needs and repayable in a lump sum when the borrower's note matures are known as noninstallment loans. Such loans may be for relatively small amounts, for example $500 or $1,000 and include charge accounts that often require payment in 30 days or some other relatively short time period. Noninstallment loans are made for a short period (usually six months or less) to wealthier individuals and may be quite large often ranging from $5,000 to $10,000. Noninstallment loans are frequently used to cover the costs of vacations, medical and hospital care, the purchase of home appliances, and auto and home repairs Credit Card Loans One popular form of consumer credit today is accessed via credit cards issued by Visa, MasterCard and several smaller bank and nonbank credit cand companies. Credit cards offer their holders access to either installment or noninstallment credit because the customer can charge a purchase on the account reprcsented by the card

and pay off the charge in one billing period, often escaping any finance charge, or choose to pay off the purchase price gradually, incurring a monthly finance charge that is based on an annual rate usually ranging from 12 percent to about 18 percent. Bank card companies find that installment users of credit cards are far more profitable due to the interest income they generate for the bank than are noninstallment users, who quickly pay off their card charges before interest can be assessed. Banks also earn discount fees (usually 1 to 6 percent of credit card sales) from the merchants who accept their cards. So rapid has been the acceptance of bank-issued and other charge cards that more than one trillion are estimated to be in use today around the world. Bank credit cards offer convenience and, a revolving line of credit that the customer can assess whenever the need arises. Bankers have found, however, that careful management and control of their credit card progams is vital due to the growing proportion of delinquent borrowers and the large number of cards that have been stolen and used fraudulently. There is evidence that significant economies of scale pervade the credit card field for, in general, only the largest bank card operations are consistently profitable. Nevertheless, the future of the credit card appear bright because of advancing technology that will eventually give most cardholders access to a full range of financial serrices, including savings and payment accounts and revolving credit lines. Characteristics of Consumer Loans By and large, consumer loans are regarded by bankers as profitable credits with "sticky" interest rates. That is, they are typically priced well above the cust of funding them, but their contract interest sales usually don't change with market conditions during the life of the loan as do interest rates on most business loans today. This means that consumer loans are exposed to interest rate risk if the bank's funding cost rises high enough. However, consumer loans are usually priced so high (i.e., with a sufficiently large risk premium built into the loan rate) that market interest rates on bank borrowings and default rates on the loans themselves would have to rise substantially before most consumer credits would become unprofitable. Why are interest rates so high on most consurner loans? One key reason is revealed by the Functional Cost Analysis (FCA) program conducted annually by the Federal Reserve banks. This cost accounting system suggests that consumer loans are among the most costly and most risky to make per dollar of loanable funds of any of the loans that banks grant to their customers. Consumer loans also tend to be cyclically sensitive. They rise in periods of economic expansion when consumers are generally more optimistic about the future. On the other hand, when the economy turns down into a recession, many individuals and families become more pessimistic about the future, particularly when they see growing unemployment, and reduce their bank borrowings accordingly. Moreover, consumers seem to be relatively unresponsive to changes in interest rates when they go out to borrow money. Household borrowings appear to be relatively interest inelastic. consumers are more concerned about the size of monthly payments required by a loan agreement than the interest rate charged (though, obviously, the contract interest rate on a loan influences the size of required loan payments). While the level of the interest rate is often not a significant

consiious factor among household borrowers, both education and income levels do materially influence consumers use of credit. Individuals with higher incomes tend to borrow more in total and relative to the size of their annual incomes. Those households in which the head of the household or the principal breadwinner has more years of formal education also tend to borrow more heavily relative to their level of income. For these individuals and families, borrowing is viewed more as a tool to achieve a desired standard of living rather than as a safety net to be used only in serious emergencies.

Concept Checks l9-1. What are the principal differences among residential loans, nonresidential installment loans, noninstallment loans, and credit card loans? l9-2. Why do interest rates on consumer loans typically average higher than on most other kinds of bank loans Evaluating a Consumer Loan Application Character and Purpose. The key factors in analyzing any consumer loan application are the character of the borrower and the borrower's ability to pay. The loan officer must be assured that the borrowing customer feels a keen sense of moral responsibility to repay a loan fully and on time. Moreover, the borrower's income level and valuable assets (such as holdings of securities or savings deposits) must be sufficient to reassure the loan officer that the customer has the ability to repay the loan with a comfortable margin for safety. For this reason, a consumer loan officer nearly always checks with the local or regional credit bureau concerning the customer's credit history. More than 2,000 credit bureaus exist across the United States; these institutions hold files on most individuals who at one time or another have borrowed money, indicating their record of repayment and credit rating. Often the fundamental character of the bonower is revealed in the purpose of the loan request. The loan officer must ask: Has the customer clearly stated what he or she plans to do with the money? Is the stated purpose of the loan consistent with the bank's written loan policy? Is there evidence of a sincere intention to repay any funds borrowed? Some senior loan officers often counsel new loan officers to take the extra time to visit wich each customer, because such conversations often reveal flaws in character and sincerity that have a direct bearing on the likelihood of loan repayment. Frequently, experienced loan officers fill out the loan application rather than letting the borrowing customer do it alone. By asking the customer pertinent financial questions as the application is being filled out, a skilled lender often can make a better call on whether the customer's loan request meets the bank's quality standards. The customer's spoken answers may be far more revealing about character and sincerity of purpose than anything written on a piece of paper or typed in a computer file. Unfortunately, economic pressures encouraging automation in the consumer lending process have led many banks, particularly larger institutions, to spend less time with the customer. Information gathering and loan evaluation increasingly are being turned over to computer programs. The result is that many consumer loan officers today know very little about the personality and

character traits of their customers beyond the information called for on a credit application, which may be faxed or telephoned in or sent via computer to the bank. In the case of a borrower without a credit record or with a poor track record of repaying loans, a cosigner may be requested to support repayment. Technically, if the borrower defaults on a cosigned loan agreement, the cosigner is obligated to make good on the loan. However, many bankers regard a cosigner maiply as a psychological device to encourage repayment of the loan, rather than as a real alternative source of security. The borrower may feel a stronger moral obligation to repay the loan knowing the cosigner's credit rating also is on the line. But bankers often hesitate to pursue a cosigner vigorously, because this can mean the loss of all the cosigner's banking business and perhaps the accounts of other sympathetic customers aswell Income Levels. Both the size and stability of an individual's income are considered important by consumer loan officers. They generally prefer the customer to report net salary, or take-home pay, as opposed to gross salary, and will often check with the customer's employer to verify the accuracy of customer-supplied income figures, length of employment, residence address, and social security number. Deposit Balances. An indirect measure of income size and stability is the daily average deposit balance maintained by the customer, which the loan officer normally will verify with the bank involved. In most states, a bank is granted the right of offset against the customer's deposit as additional protection against the risks of consumer lending. This right permits the bank to call a loan that is in default and seize any checking or savings deposits the customer may hold with the bank in order to recover its funds. However, the customer normally must be notified at least l0 days in advance before this right is exercised, which can result in the funds disappearing before the bank can recover any portion of its loan Employment and Residential Stability. Among the many factors considered by experienced consumer loan officers is duration of employment. Most lenders are not likely to grant a sizable loan to someone who has held his or her present job for only a few months. Length of residence is also frequently analyzed because the longer a person stays at one address, the more stable his or her personal situation is presumed to be. Frequent changes of address are it strong negative factor in deciding whether to grant a bank loan. Pyramiding of Debt. Consumer loan officers are especially sensitive to, evidence that debt is piling up relative to a consumer's monthly or annual income. Pyramiding of debt - where the individual draws credit at one lending institution to pay another - is frowned upon by most bank loan officers, as are high or growing credit card balancer; and frequent returned checks drawn against the customer's deposit account. These items are viewed as indicators of the customer's money management skills. Customers lacking these basic skills may be unable to avoid taking on too much debt and thereby get themselves in serious trouble with the bank.

How to Qualify for a Consumer Loan. Are there ways to improve one's chances of getting a bank loan? One positive factor is home ownership or, for that matter, ownership of any form of real property, such as land or buildings. Even if such property is not posted as collateral behind a loan, it conveys the impression of stability and good money management skills. Having a telephone is also important as a sign of stability and a low cost way for the bank's collections department to contact the borrower in case of trouble. Another positive factor is maintaining strong deposit balances with the bank. Not only do above-average deposit levels suggest a financially disciplined individual determined to meet his or her obligations, but also the bank can profitably use those deposits to fund other loans. The most important thing to do, however, is to answer all the loan officer's questions truth fully. Consumer loan officers look for inconsistencies on a loan application as a sign the borrower is untruthful or, at best, lorgetful. For example, a Social Security or personal ID number often reveals what geographic area a person comes from. Does the borrower's Social Security number match his or her personal history as indicated on the loan application? Are the borrower and his or her employer located at the addresses indicated? Is the amount reported as take home pay or annual income the same as what the employer reports? Has the customer reported all debts outstanding, or does a credit check reveal many unreported obligations the customer has forgotten or simply walked away from? The Challenge of Consumer Lending. Consumer loans are not easy to evaluate. For one thing, it is often easier for individuals to conceal pertinent information bearing on the payout of a loan (such as their health or futurc employment prospects) than for most businesses (whose loan applications are frequently accompanied by audited financial statements). Moreover, a business firm can more easily adjust to ill health, injury, or financial setbacks than can individuals and families. Indeed. the default rate on consumer loans usually is several times higher than that for many types of commercial loans. The key features of consumer loans that help the loan officer hold down potential losses are that most are small in denomination and are often secured by marketable collateral (such as an automobile). The loan officer can experience a substantially greater number of loan defauls in the consumer credit field than in virtually any other type of lending. Example of a Consumer Loan Application We can illustrate some of the most important types of information a consumer loan officer gathers and what these bits of information are designed to reveal by examining the sample loan application shown in Table l9-1. This is a credit application to finance the purchase of a new automobile (one of tte most common and normally one of the more profitable and secure types of loans made by a bank). The customer, J. B. Skylark, is trading in an older used car in order to purchase a new Oldsmobile sedan. The trade-in value and down payment will cover nearly 20 percent of the purchase price, and the bank is asked to cover the remainder (80 percent) of the automobile's price. The bank will take a chattel mortgage against the vehicle in order to gain the legal right to repossess it if the loan is defaulted. As long as cal prices remain fairly stable or increase, the bank s funds should be reasonably well secured.

However, character, stability, and adequate disposable income (not heavily burdened with fixed debt obligations and taxes) are important components of any consumer loan request, and these elements raise serious questions about this particular loan request. Skylark has been at his present address for only l0 months and stayed at his previous address in another city for just one year. He has worked only eight months for his present employer. Many banks prefer to lend only to consumers who have resided or worked in their market area for at least one year, which is often considered a sign of reliability. The loan officer must decide if Skylark's residential and employment situation comes close enough to the bank's standards in this regard. The Skylarks' annual family income is slightly above average and for both husband and wife, amounts to almost $39,000. Of course, this figure needs to be verified with the two employers involved. The family has debt obligations amounting to $102,469, which appears to be high but'is only 2.6 times their annual income and includes their home mortgage loan. Most home mortgage lenders would find a total debt to total annual income ratio of two and one-half to three times income not unusual by today's standards. The monthly payments on this debt are on the high side, however, at $1,078 (including the home mortgage payment). Monthly installment payments account for one child of monthly gross income, not counting the payments of $3 l5 per month that rhe requested car loan will require. Most lenders prefer to see a required monthly payment to income ratio in the range of 25 to 30 percent. However, the bulk of the family's debt and debt service payments are on their home and, in a reasonably strong local real estate market, the value of that home would provide adequate securily for the bank. Moreover, the Skylarks seem to have adequate insurance coverage and above-average holdings of liquid financial investments in the form of stocks. Bonds and other securities. The loan officer's check with both Mr. and Mrs. Skylark's employers revealed that they both have good prospects for continued employment. The Skylarks loan application is for a reasonable purpose, consistent with the bark's loan policy, and the family's reported income high enough to suggest a reasonably strong probability that the loan would be repaid. Accordingly, the loan officer accepted their application and proceeded to check out the Skylark's credit record. When the report from the regional credit bureau arrived on screen, however, the loan officer saw very quickly that there was a serious problem with this loan application. Unforrunately, as shown in Table l9-2, the Skylarks had a mixed credit record, with at least five instances of delinquent or unpaid bills: (a) from Windcrest Apartments (probably unpaid rent), (b) a bank loan that was both unreported and unpaid, (c) past-due creditcard obligations, and (d) a billing dispute rvith Saint Barrio Hospital that the hospiral has charged off as a loss. The other debts were essentially as reported on the loan application with only minor discrepancies. At best, the loan officer would ask the Skylarks about these unreported credits, but more likely this loan request will sinrply be turned down due to an unacceptable credit record. The loan officer clearly would be justified in having doubts about this borrower's sense of judgernent and responsibility in borrowing and repaying the bank's funds. Federal law (specifically. rhe Equal Credit opportunity Acr) requires U.S. banks to notify their credit customers in luriting when they deny a loan request.

They must give reasons for the denial, and where a credit bureau report is used, the customer must be told where that credit bureau is located. This way the customer can verify his or her credit record and demand that any errors found in the report be conected. Table l9-3 shows the credit deni rl report form given to the Skylarks and the reasons they were given on why their loan was turned down. In this case, the loan officer cited the unpaid debts and the relatively short period of time the Skylarks had held their current jobs. A good feature of this particular denial form is that the customer is cordially invited to use other services at the bank and to reapply if his or her financial situation improves. This section on evaluating consumer credit applications concludes by summarizing the key points that consumer loan officers must remember in evaluating requests for household credit. These barometers of credit quality in consumer lending are as follows: 1. Evidence of stability in employment and residence. 2. Consistency of information so that all inforrnation items and figures on the application fit with each orher. 3. Legitimacy of purpose for obtaining credit. 4. Evidence of competent money management skills, as reflected in the conservative assumption of debt and a timely repaymenr record. 5. Good prospects for continuing employment. A bankable consumer loan request will not display a significant weakness in any of the foregoing items. It is when a household loan application is weak in one or two of these features that bank loan officers face tough decisions and often must rely on either some sort of objective credit-scoring system (to be discussed in the next section of this chapter) or some measure of intuition to decide if the bank should risk its owners and depositors' funds. The ultimate decision to deny or accept a particular loan request depends upon the expected return and risk of that loan request relative to the expected returns and risks of other possible loans and investments the bank might make or has already made, bank management's attitude toward risk, and the bank's standing in the eyes of the regulatory community. Credit Scoring Consumer Loan Applications Many banks today use credit scoring to evaluate the loan applications they receive from consumers. In fact, major credit card systems, such as those run by J. C. Penney, MasteCard, Montgomery Ward, Sears, and ViSA, use these systems routinely to evaluate their credit card applicants and growing numbers of banks and other lenders are using credit-scoring models to evaluate auto, home equity, first mortgage and small business loans. Credit-scoring systems have the advantage of being able to handle a large volume of credit applications quicky with minimal labor, thus reducing operating, costs, and they may be an effective substitute for the use of judgment among inexperienced loan officers, thus helping to control bad-debt losses. Many customers like the convenience and speed with which their credit applications can be handled by automated creditscoring systems. often the customer can phone in a loan request and in a matter of minutes the bank can dial up that customer's credit bureau report

through its online computer network and reach a quick decision on the customer's request. Credit-scoring systems are usually based on discriminant models or related techniques such as logit or probit models or neural networks, in which several variables are used jointly to establish a numerical score or ranking for each credit applicant. If the applicant's score exceeds a critical cutoff level, he or she is likely to be approved for credit in the absence of other damaging information. If the applicant's score falls below the cutoff level, credit is likely to be denied in the absence of mitigating factors. Among the most impo'tant variables used in evaluating consumer loans are credit bureau ratings, age, marital status, number of dependents, home ownership, income bracket, having a telephone at home, number and type of bank accounts owned, type of occupation, and time in current job. The basic theory of credit scoring is that the bank can identify the financial, economic, and motivational factor that separate good loans from bad loans by observing large groups of people or businesses who have borrowed in the past. Moreover, it assumes that the same financial and other factors that separated good from bad loans in the past will, with a small acceptable risk of error, separate good from bad loans in the future. Obviously, this underlying assumption can be wrong if the economy or other factors change abruptly, which is one reason good credit scoring systems are frequently retested and revised as morc sensitive prcdicton are identified. Credit-scoring systems usually select between 7 and 12 items from a customer's credit application and assign each a point value from 1 to 10. For example, examination of the bank's consumer credit accounts might show that the factors in the table on page 610 were important in separating good loans (ex. those that paid out in timely fashion) from baci loans (ex. where repayment was seriously delayed or not made at all). The highest score a customer could have in the eight-factor credit-scoring system shown below is 43 points. The lowest possible score is 9 points. Suppose the bank finds that, of those past-approved loan customers scoring 28 points or less, 40 percent (or 1,200) became bcd loans that had to be written off as a loss. These losses averaged $600 per crcdit account, for a total loss of $720,00O. Of all the good loans made, however, only l0 percent (300) scored 28 points or less under this scoring system. At $600 per loan, these low-scoring good loans amounted to $180,00O. ftrercfore, if the bank's loan officer uses 28 points as the criterion score, or break point, the bank will save an estimated $720,000 minus $180,000 or $540,000, by following,the decision rule of making only those loans where the credit applicant scores higher than 28 points. If the bank's future loan-loss experience is the same, denying all loan applications scoring 28 poins or less will rcduce loss accounts by about 40 percent and reject just l0 percent of the good loan customers. The bank's management can experiment with other criterion scores lo determine which cutof, point yields the greatest net savings in loan loses for the bank's consumer loan program. Lets suppose the bank finds that 28 points is, indeed, the optimal break point for maximum savings from loan losses. The bank's consumer credit history could be further analyzed to find out what influence the amount of credit extended to a customer has upon the bank's loan-loss experience. The bank might find that the

point-scoring schedule on page 6l I results in the larqest net savings from consumer credit losses. clearly, such a system removes personal judgment from the lending process and rcduces the bank's decision time from hours to minutes or from week to one or a few days. It does run the risk, however, of alienating those customers who feet the bank has not fully considered their financial situation and the special circumstances that may have given rise to their loan request. There is also the danger of being sued by a customer under federal antidiscrimination laws (such as the Equal Credit Opportunity Act or the Federal Reserve Board's Regulation B) if race, gender, marital status, or other discriminating factors prohibited by statute or court rulings are used in the bank's credit scoring system. Federal regulations allow the use of age or certain other personal characteristics as discriminating factors if the bank can show that these factors do separate, at a statisticatly significant leve{ good from bad loans and that the credir-scoring system is frequently statistically tested and revised to take into account recent changes in actual credit experience. The burden of proof is on the bank to demonstrate that its crcdit scoring system successfully identifies quality loan applications at a statistically significant level. Frequent verifrcaticn and revision of a credit-scoring system is not only wise from a legal and regulatory point of view, but it also mitigates the biggest potential weakness of such systems, their inability to adjust quickly to changes in the economy and in family lifestyles. An inflexible crcdit evaluation system can be a deadly menace to a bank's consumer loan program, driving away sound consumer credit requests, ruining the bank's reputation in the communities it serves, and adding unacceptably high credit risks to the loan portfolio. Concept Checks 19-3. What features of a consumer loan application should a loan officer examine most carefully? 19-4. How do credit-scoring systems work? 19-5. What are the principal advantages to a bank of using a credit-scoring system to evaluate consumer loan applications? 19-6. Are there any significant disadvantages to a credit-scoring system? 19-7. In the credit-scoring system presented in this chapter would a loan applicant who is a skilled worker, lives with a relative, has an average credit rating, has been in his or her present job and at his or her current address for exactly one year, has four dependene and a telephone, and holds a checking account be likely to receive a loan? Please explain why. Laws and Regulations Applying to Consumer Loans Numerous laws and regulations limiting the activities of consumer lending institutions have been enacted during the past four decades. The principal federal laws fall inlo two broad groups: (l)disclosure rules, which mandate telling the consumer about the cost and essential requirements of a loan or lease agreement; and (2) antidiscrimination laws, which prevent categorizing loan customers according to their age, sex, race, national origin, religious affiliation, location of residence, or receipt of public assistance and denying credit to anyone solely because of membership in one or more or these groups. Many bankers view such rules as burdensome and out-of-step with technological and service innovations.

They are also a constant challenge to the enforcement power of the regulatory community, which is burdened with numerous complaints and questions of interpretation. Yet, the flow of adequate financial information to consumers is becoming more and more vital in the wake of deregulation of the financial sector, which has been accompanied by greater risk for both financial institutions and their customer. Customer Discloure Requirements One of fte most prominent pieces of federal legislation in the consumer services field is the Consumer Credit Protection (or Truth-in-Lending) Act, passed in 1968 by the U.S. Congress and simplified in l98l through passage of the Truth-inLending Simplification and Reform Act. The Federal Reserve Board has prepared Regulation Z to implement these two truth-in-lending laws. The express purpose of truth in lending is to promote the informed use of credit among consumers by requiring full disclosure of credit terms and costs. Lenders must tell customers the annual percentage rate (APR or actuarial, rate) on the loan requested, the total dollar amount of all finance charges, and, in the case of home mortgage loans, the required fees for approvals, closing costs, and other loan-related expenses. Subsequent amendments in 1970 and 1974 gave rise to the Fair Credit Reporting Act and the Fair Credit Billing Act. The former expressly grants consumers access to their credit files, usually kept by local or regional credit bureaus. The Fair Credit Reporting Act authorizes individuals and families to review their credit files for accuracy and to demand an investigation and correction of any apparent inaccuracies. The law requires a credit agency to correct these inaccuracies promptly and to allow the consumer to insert a brief statement of explanation for any damaging items displayed in the file. Moreover, the law severely restricts access to consumer credit files, requiring an individual's written consent to access his or her file. Recently, contnoversy has swirled around the credit-reporting industry in the United States. Some credit bureaus have been accused of creating excessive error in consumers credit files (which often result in unwarranted denials of loans), of not fully investigating consumer complains concerning inaccuracies, and of selling information about consumers to mail-order firms. Several bills have been introduced in Congress over the years to impose tighter regulations on crcdit bureau operations and tougher penalties for credit bureau errors. The Fair Credit Billing Act of 1974 permits consumers to dispute billing errors with a merchant or credit card company and receive a prompt investigation of any billing disputes. The consumer may withhold payment on the disputed portions of a bill and cannot be reported as delinquent or forced to pay interest penalties until the dispute is settled. Any creditor that does not respond to a consumer's inquiry about a bill or, having responded, does not investigate and attempt to resolve the matter must ultimately forfeit the disputed charge, up to a maximum of $50. A 30 day notice to customers is required before a lending institution or merchant can alter credit charges or service fees. The Fair Credit and Charge-Card Disclosure Act requires that customer applying for credit cards be given early written notice (usually before a credit card is used for the first time) about required fees to open or to renew a credit account.

Also, if an existing credit card account is about to be renewed and a fee for renewal is charged, the customer must receive written notice in advince. The customer must also be told if there is any change in credit card insurance coverage or fees. These rules are designed especially for credit cards granted to customers following solicitations made by direct mail, by telephone, or through advertisements that reach the general public. Finally, if a credit customer gets behind in his or her loan payments, the Fair Debt Collection Practices Act limits how far a creditor or credit collection agency can go in pressing that customer to pay up. For example, a bill collector is not allowed to "harass" a debtor or use misrepresentation to obtain information about or gain access to a debtor. Calls placed at unusual times or to a debtor's place of work ,are illegal if made without the debtor's permission, nor can a bill collector legally disclose the purpose of the call to someone other than the debtor. These debt collectiog rules are enforced in the United States by the Federal Trade Commission. Outlawing Credit Discrimination Access to credit is an essential ingredient of the good life for the average family today. Recognition of this fact led Congress during the 1970 to outlaw discrimination in rhe granting of credit based on age, sex, race, national origin, religion, location of residence, or receipt of public assistance. The Equal Credit Opportunity Act of 1974 prohibits lenders from asking certain questions of a customer, such as the borrower's age or race. (An exception is made for home mortgage loans so that the federal government can collect information on who is or is not receiving mortgage credit to determine if discrimination is being practiced in this vital loan area.) Also, the loan officer cannot ask about other income sources beyond wage and salary income unless the customer voluntarily supplies this information. Another law, the Community Reinvestment Act (CRA), is designed to prevent a lender of funds from arbitrarily marking out certain neighborhoods deemed undesirable and refusing to lend to people whose addresses place them in the excluded area. The CRA requires each lending institution to delineate the trade territory it plans to serve and to offer all of its services without discrimination to all residents in that particular trade territory. The bank's board of diiectors must review annually the definition of trade territory that management has chosen to see if it is still valid. Moreover, each lending institution's performance in making an affirmative effort to serve the credit and other financial service needs of its trade territory is evaluated by bank examiners (known as a CRA rating). The regulatory authorities take a bank's CRA rating into account when it applies to establish a new branch office, requests approval of a merger or acquisition, or requests permission to offer new services. In August of 1989, Title XII of the Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act required the federal banking agencies to pubtish the CRA ratings of banks so their customers would be aware of which banks are providing broad-based support to their local communities. Each bank must place its CRA performance evaluation in a public file at its head office and in at least one office in each community that the bank serves within 30 days of receiving the examiner's report. This public file must be open for bank customers to inspect during regular

business hours and the bank must provide copies (for a reasonable fee) to anyone requesting materials in the file. CRA ratings are based on 12 "assessment factors" that examiners review when they visit a bank, including the bank's effort to communicate with members of the local community concerning their credit needs, its participation in government related housing programs, the geographic distribution of loans the bank has made, and any evidence of illegal credit discrimination. There are four different CRA ratings assigned by bank examiners: Outstanding (O), Satisfactory (S), Needs to lmprove (N), or Substantial Noncompliance (SN). A banking firm with a low CRA rating (ex., a rating of N or SN) may run into trouble in securing regulatory approval if it seeks permission to expand its service offerings or to acquire another bank. A recent study by the author [5] finds that banks receiving a grade of "O"-the highest CRA rating-have done so by tirst carefully documenting their community oriented activities. They periodically survey their employees who are active in the local community to be able to document their strong community involvement when bank regulators ask for evidence on their community activitics. Toprated banks also frequently survey their customers to determine customer perceptions about the quality of the bank's services and to keep up with changing customer service needs. Banks with the highest community ratings often get involved with local programs to provide affordable housing, hold seminars to counsel small businesses and new home buyers on how to apply for loans, and monitor the geographic distribution of their loans to make sure certain areas of the community are not systematically being shut out in their access to the bank's services. Banks awarded top CRA marks usually get a strong commitment from their boards of directon and senior management to promote greater community involvement, which seems to send a message about the importance of CRA-rclated activities to bank employecs at all levels. Laws that supplement the pervisions of the Community Reinvestment Act are the Home Mortgage Disclosure Act and the Fair Housing Act. The former requires that banks and other institutional mortgage lenders publicly disclose at least once a year the areas of urban communities in which they have granted residential mortgage loans and home improvernent loans. The Fair Housing Act prohibits discrimination in the sale, leasing, or financing of housing because of color, national origin, race, digion, or.sex. The Financial Institutions Refonrm Recovery, and Enforcement Act requires lending institutions to report the regulatorly agencies of all those individuals applying for mortgage loans so that federal regulatory agencies can more easily detect possible discrimination in home mortgage lending. These laws do not tell banks and other financial institutions who should receive credit. Rather, they require each lending institution to focus on the facts pertinent to each individual loan application, case by case, and prevent lenders from lumping their customers into categories (such as by age, sex, or race) and making credit decisions solely on the basis of group membership. Concept Checks l9-8. What laws exist today to give consumers who are borrowing money fuller disclosure about the terms and risks of taking on credit?

l9-9. What legal protections are available today to protect borrowers against discrimination? 19-10. In your opinion, are any additional laws needed in these areas? Real Estate Loans Banks make real estate loans to fund the acquisition of real property homes, apartment complexes, shopping centers, office buildings, warehouses, and other physical structures, as well as land in some cases. Real estate lending is a field unto itself, possesing important differences from other types of bank loans. In banking, real estate loans typically are either short term construction loans, paid out within months or weeks as a building project is completed, or long term mortgages that may stretch out 25 to 30 years in order to provide permanent financing for the acquisition or improvement of real property. Whatever their maturity, real estate loans have been one of the most rapidly growing areas of bank lending over the past decade, climbing at a double digit growth rate to reach nearly a third of all bank assets as the 1990 drew to a close. Unfortunately, such loans are also among the riskiest forms of bank credit. In the early 1990, for example, nonperforming real estate loans represented close to half of all troubled assets held by U.S. banks. Differences between Real Estate Loans and Other Loans Real estate loans differ from most other kinds of loans in several key respects. First, the average size of a real-estate loan is usually much larger than the average size of other loans, especially consumer loans and small business loans. Moreover, certain mortgage loans, mainly on single-family homes, tend to have the longest maturities (from about 15 years to 25 or 30 years) of any loan a bank makes. Long-term lending of this sort carries considerable risk for the lending institution because many things can happen including adverse changes in economic conditions, interest rates, and the financial health of the borrower--over the term of such a loan. With most other types of loans, it is the projected cash flow or income of the borrower that is most important in the decision to approve or deny a loan application. With real estate lending, however, the condition and value of the property that is the object of the loan are nearly as important as the borrower's income. In real estate lending, competent property appraisal is vitally important to the decision on a loan request. Such appraisals must conform to industry and government standards, particularly if it is likely that the mortgage will be sold in the secondary market, enabling the lender to raise additional funds in order to make new loans. One such regulation is the Federal National Mortgage Association's (FNMA, or Fannie Mae) requirement that any home mortgage loans acquired must come from borrowers whose monthly house payment (including loan principal and interest, taxes, and insurance) does not exceed 28 percent of their monthly gross income and the sum of whose regular monthly payments (including housing costs) does not exceed 36 percent of their monthly gross income. The maturity of the home mortgage loan cannot be less than to years or more than 30 years, and the property must be appraised by a Fannie Mae approved appraiser. FNMA regulations also stipulate that the borrower's credit report cannot be more than 90 days old.

While rules such as these represent a burden to the home mortgage lender, they bring an offsetting benefit, because loans conforming to these regulatory standards usually can be sold quite readily in the secondary market to other financial institutions, particularly life insurance companies, savings banks, and pension funds, or to government agencies such as Fannie Mae or Ginnie Mae (i.e., the Government National Mortgage Association, or GNMA). Frequently a bank or other lending institution will package its mortgage loans into GNMA sponsored loan pools and sell securities as claims against those pools to investors, thereby raising funds to rirake still more loans. Changes in regulations and the shifting fortunes of different financial institutions have resulted in major changes in bank and nonbank firms making mortgage loans. While commercial banks often prefer to make shorter term property loans (especially construction loans), the mortgage banking subsidiaries of bank holding companies now account for a major portion of all home mortgage loans. These subsidiary firms have strong market contacts and can usually resell any home mortgage loans they make in short order to long-distance lenders, such as life insurers, savings banks, or foreign investors. Mortgage subsidiaries usually establish short term "warehouse lines" at banks in order to provide them with adequate funding to carry the mortgages they originate or buy until they sell those same loans to other investors. Moreover, the mortgage banking subsidiaries of a bank holding company can branch at will into distant cities and states where bank branching may be limited by law or regulation. Factor in Evaluating Applications for Real Estate Loans In evaluating real estate loan applications, loan officers must consider the following points: 1. The amount of the down payment planned by the borrower relative to the purchase price of mortgaged property is a critical factor in determining how safe a mortgage toan is from lender point of. In general, the higher the ratio of loan amount to purchase price, the less incentive the borrower has to honor all the terms of the loan, because the bonower has less equity in the property. When mortgages reach 90 percent or morc of tlie property's purchase price, mortgage insurance becomes very important and the lender must place added emphasis on assessing the borrower's character and sense of responsibility. 2. Real property loans often bring in other business (such as deposits and future property-improvement loans) from the borrowing customer. Therefore, they should be viewed in the context of a total relationship between borrower and lender. For example, the bank might be willing to give a mortgage loan customer a somewhat lower loan rate in return for a pledge that the customer will use other bank services and keep substantial deposits at the bank. 3. Deposit stability is a key factor for a bank in deciding what volume and type of real estate loans it should make. Banks with more stable deposits usually can be more aggressive with their real estate lending programs and reach for longer term, higher yielding mortgage loans. 4. Home mortgage loans require the bank's real estate loan officer to consider carefully the following aspects of the credit application:

a. Amount and stability of the borrower's income, especially relative to the size of the mortgage loan and to the size of the payments required. b. The borrower's available savings and where the borrower will obtain the required down payment. If the down payment is made by drawing down savings significantly, the customer has fewer liquid assets available forfuture emergencies, such as paying off the mortgage if someone in thefamily gets ill or loses a job. c. The borrower's track record in caring for and managing property. If the mortgaged property is not properly maintained, the bank may not fully recover the loaned funds in a foreclosure and sale. d. The outlook for real estate sales in the local market area in case the property must be repossessed. In a depressed local economy with e. substantial unemployment, many houses, apartments, and business structures are put up for sale, with few active buyers. The bank could wait a long time for the return of its funds. f. The outlook for interest rates if the home mortgage loan carries a floating g. interest rate. While the secondary market for floating-rate mortgage loans has improved in recent years, fixed-rate home mortgages are still easier to sell. During the past two decades severe problems have frequently appeared in the real estate loan portofolios of many U.S. banks. Several of the largest banks in the United states, such as citicorp, chase Manhattan, Security pacific, chemical, Fleet-Norstar, and Wells Fargo, from time to time have foreclosed on and sold substantial commercial and residential properties at deeply discounted prices. In response to these growing problems, Congress enacted Title XI of the Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act of 1989. Title XI requires the use of state-certified or licensed appraisers for real estate loans that come under the regulatory authority of the federal banking and thrift supervisory agencies. The four chief federal regulators of banks and thrifts have recently ruled that certified or licensed appraisals are required for most real estate loans that exceed $250,000 in amount. (Renewals of existing loans are generally exempt from specific appraisal requirements.) For smaller denomination real estate loans a bank must follow "prudent" evaluation standards and document in writing its valuation of any property that is the basis for a real estate loan, including the assumptions upon which the bank's estimate of property values are based. Further tightening of standards and regulatlons surrounding real estate loans occurred when Congress passed the National Affordable Housing Act in November 1990. This law and its supporting regulations require that applicants for mortgage loans must be given a disclosure statement indicating whether their loan could have ih servicing rights (i.e., the right to collect payments from the borrower) transferred 19 another institution that borrowers will have to deal with during the life of their loan. In an effort to reduce the loss of homes through foreclosure, Congress stipulated that lenders must rell home mortgage borrowers who are delinquent in repaying their loans if the lender counsels home owners or knows of any non profit organizations,that provide quch counseling. Concept Checks

19-12. In what ways is a rcal estate loan unique compared to other kinds of bank loans? 19-12. What factors should a banker consider in evaluating real estate loan applications? Trends in Consumer and Real Estate Credit Consumer loan and credit programs will continue to play a major role in bank management and services in the years ahead. Not only are consumer loans among the most profitable of all types of bank credit, but as consumers become better educated they are making more aggressive use of credit to upgrade their standard of living and to match their spending plans with expected future income. Consumer lending in the future will have to be more convenience oriented, giving individuals and families fast access to credit while still maintaining enough control over customer borrowing to avoid a significant deterioration in loan quality. This will be a serious problem in the future, because aggressive, high-volume consumer lenders will undoubtedly push the concept of "instant credit" to its prudent and practical limits. For example, Citicorp recently launched a program of preapproved horme mortgage loans, and many credit unions offer preapproved auto loans. Moreover, several other credit opportunities to better serve the consumer are unfolding, and to these we now turn. Home Equity Lending In the United States, the 1986 Tax Reform Act opened up even wider the rapidly growing field of home equity loans. Under these programs, home owners whose residence has appreciated in value can use the equiry in their homes - the difference betwcen a home's estimated market value and the amount of the mortgage loans against it - as a borrowing base. Thus, if a home was purchased for $100,000 and has a $70,000 mortgage loan against it today and, due to inflation and growing demand for housing, its market value is now $120,000, the home owner will have a borrowing base of about $50,000 (i.e., $120,000 - $70,000). This base might be drawn upon as collateral for a $50,000 loan to remodel the home, to purchase a second home, or for some other legitimate purpose. Two main types of home equity loans are in use today. The first is the called traditional home equity loan, which is a closed-end credit covering a specific period of months and years and is used mainly for home improvements. Traditional equity credits are normally repaid in equal installments, quarterly or monthly, and are most frequently secured by a second mortgage against the borrower's home. Many banks have recently seized upon the home equity loan opportunity by offering consumers a second and newer type of home equity loan lines of credit against their home's borrowing base. They usually determine the credit limit on these home equity lines by taking a percentage of the appraised value of the borrowing customer's home (say, 75 percent) and subtracting the amount the customer still owes on the existing home mortgage loan. That is: Appraised value of hom Times percentage allowed Equals pcrrentagc ofhonrc's eppraiscd value Minus balance still owed on homc mongage Equals maximum credit line available to customer $150,000 x15% $ 112,00 -60.500 $ 52,000

The maximum loan amount allowed may be adjusted based on the customer's income and other debts incurred plus his or her past repayment record with other loans. These credit lines can be used for any legitimate purpose, not just housing related expenditures. for example, to purchase an automobile or finance a college education. Moreover, many of these credit lines are revolving credits, which means the customer can borrow up to the maximum amount of the loan, repay all or a portion of the amount borrowed, and borrow again up to the stipulated maximum amount any number of times until the credit line matures, which usually occurs at some point within 10 years. Because home equity based credit tends to be longer term and more secure, it often caries a lower loan rate and longer payout period, thus reducing the borrower's installment payments below the required payments on more conventional consumer loans. Traditional home equity loans normally are priced using tonger-term interest rates, while home equity credit lines usually have interest rates tied closely to short term rates (such as the yield on U.S. Treasury bills or the prime lending rate). In recent years, surveys conducted by the Federal Reserve Board ([1], [9]) and other institutions (such as the University of Michigan's Institute for Social Research) have revealed some useful information for both home equity loan customers and banks that make such loans. For example, the home equity market remains quite small relative to the number of home owners less than a fifth of all U.S. home owners have accessed home equiry credit, and this group is about equally split between traditional home equity loans and the newer home equity lines of credit. Thus, the home equity loan market could grow substantially larger with sufficient advertising and economic incentives. In 1986, the Tax Reform Act made interest on home equity loans up to $100,000 tax deductible, and this feature accounts for much of their recent growth. With thc coming of federal tax reform, interest costs on other loans gradually became fully taxable, giving a distinct advantage to home equity credit in the eyes of consumers. Mean loan sizes in recent years have averaged about $18,000 for traditional loans and $20,000 for home equity credit lines. Demographically speaking, home equity borrowers tend to be more affluent than the average homeowner. They report higher levels of personal income and more equity in their homes. Home equity borrowers also tend to be older customers with a longer period of home ownership and a longer record of employment. Most home equity customers are in their late 40s or older; many are in retirement or near retirement and have substantially paid off their first home mortgage. Most equity loans are used ro pay for home improvements, to repay old installment loans, to finance an education, to fund yacations, or to cover medical costs. Bank loan officers need to exercise great care with home equity loan requests. For one thing, they rest on the assumption that housing prices will not decline significantly. Yet there is ample historical evidence that economic downturns and rising unemployment can flood local housing markets with homes for sale, with foreclosures on existing homes rapidly depressing market prices. While in most states a bank can reposses a home pledged as collateral for a loan, often the bank has difficulty selling the home for a price that recoups all its funds plus all the costs incurred in making and servicing the loan and in taking possession of the collateral. There is also room to question the wisdom of using an appreciating asset, such as a

house, to purchase an asset not likely to appreciate, such as most automobiles, furniture, and appliances. Loan,officers must exercise care in granting such credit requests, lending only a portion (perhaps no more than 60 or 70 percent) of the home's estimated equity value in order to allow an adequate cushion should real estate markets turn down. Moreover, strict regulations at the federal level, stemming from the Competitive Equality in Banking Act of 1987 and the Home Equity Loan Consumer Protection Act of 1988, require the lender to put an interest rate cap on how high loan rates can go on floating rate home equity loans. Ienders must also provide their customers with information on all loan charges and significant risks under a required Truth in Lending Act disclosure statement. The consumer's overriding risk is that the barrk would be forced to repossess his or her homc. Not only does such an event destroy customer relationships and result in adverse publicity for the bank, but it may saddle the bank with an asset that could be difficult to sell. The Consumer Protection Act of 1988 prohibits a home equity lender from arbitrarily canceling a loan and demanding immediate payment. However, if the lender can show that the customer has committed fraud or misrepresentation, has failed to Pay out the loan as promised, or has not kept up the value of the property involved, collection of the. loan can be accelerated. The home equity loan customer then has little choice but to pay up or surrender the home that was pledged as collateral, unless protected in some way by federal, state, or local laws. Consumer Cash Management Programs Other promising consumer loan opportunities have recently appeared as well, especially those related to the use of consumer cash management programs. Developed successfully by Menill Lynch in the 1970, these financial packages offer household customers security brokerage and investment services so they can readily invest idle cash in stocks, bonds, and other investment outlets to earn income until those funds are needed to meet current obligations. Recently these cash management packages have been expanded to include checking accounts, savings plans, credit cards, and insurance. The result is onestop convenience for the customer, who is typically sent combined monthly statements , showing the status of his or her savings, loan balances, and investments. Cash management programs can make consumer financial transactions easier and make the use of credit more convenient. While most successful cgsh management programs are aimed mainly at high-income households, the future is likely to bring larger volume programs that reach middle income households. The key to the success of these newer programs will be whether or not they can keep their costs low enough to be ablc to price their services competitively. Changing Demographics and Consumer Borrowing We should not leave the reader with the impression that bank consumer credit programs have no serious problems. In truth, they appear to face significant hurdles in the period ahead. For one thing, the population is aging rapidly in the United States, Japan, and other industialized nations. As people grow older, especially beyond tho age of 40 or 45, they tend to make less use of credit and to pay down their outstanding debt obligations. This suggests that the total demand for

consumer credit per capita may fall, forcing banks and other consumer lenders to fight hard for profitable consumer loan accounls. Moreover, deregulation has brought more lenders into the consumer cedit field. Financial institutions hoping to protect their revenues in this field will need to choose their fee schedules carefully. A related trend in consumer lending-point-of-sale loans- also reflects changes going on in the population to whom banks market their consumer credit services. more loan customers today demand speed and convenience in the lending process. Many consumers want credit available instantly when they are making purchases rather than having to drive to a bank to request a loan. Many banks today are offering indirect loans through dealers in autos, home apliances, and other big ticket items, so that the dealer prepares a credit agreement and phones or faxes the borrowing customer's information to the bank, seeking quick approval. Other institutions are offering "pre approval" credit programs where the customer phones in or mails credit information to the bank and gets approval for a loan before a purchase is made. ln this instance the storc or dealer wherc the customer makes a purchase can simply verify with the bank that a loan has already been approved. These newer approaches sharply reduce the need to enter a bank and result in more indirect lending at the point at which a sale is being made, rather than direct lending to the customer at a bank office. The result is lower transactions cost and greater convenience for the customer, but bank managers must be alert to the added risks involved in making quick credit decisions and the possible loss of closer direct relationships with their customers. Legal and Regulatory Changes Affecting Consumer Lending During the 1990s, personal bankruptcies soared, with court filings averaging a million a year in the United States undcr a widening array of options granted by federal and state bankruptcy laws (including Chapters 7, ll, and l3). In order to keep pace wirh this upsurge in individual and family bankruptcies, consumer lenders have had to become intimately acquainted with the provisions of federal and state bankruptcy codes. Unfortunately, recent changes in bankruptcy laws present serious challenges to consumer lending institutions. Congress passed the Bankruptcy Reform Act in 1978 amending a federal bankruptcy code that had stood since the turn of the century. While subsequent amendments tightened up some of the loopholes in the 1978 law, the most recent reforms tipped the legal scales in favor of individuals filing bankruptcy petitions and more severely limited the amount rnd kinds of debtors' assets that could be converted into cash for pro rata distribution to banks and other creditors. Today, a substantial proportion of household assets may be exempt from liquidation in order to help bankrupt individuals recover financially and, eventually, pay off their obligations voluntarily. For example, a married couple may be able to shelter under federal bankruptcy protection up to $40,000 in such personal assets as the equity in a home, household furniture and apoliances, jewelry, a car, retirement accounts, and any equipment used in the debtor's job. A few states have passed statutes allowing even more assets to be sheltered from creditors, and federal law permits a debtor filing bankruptcy to switch to state bankruptqy rules where this change would be beneficial. Nelrty a third of the states, however, have adopted more conseryative rules that shelter fewer debtor assets than does federal law.

The federal bankruptcy code specifies the rules under which a troubled debtor's personal assets can be sold, with the proceeds allocated to the individual's crediton. The Bankruptcy Act directs the courts to approve a repayment plan that allows a debtor to gradually pay off his or her creditors, who may not repossess or foreclose on any of the debtor's assets as long as the couit-approved payments are being made. The results are to make bankers more cautious about borderline loan requests and probably to encourage banks to include higher risk premiums in their consumer loan rates, which could price many lower-income borrowers our of the market for household credit. Concept Checks 19-13. What is home equity lending and what are irs advantages and disadvantages for banks? 19-14. What problems do banks face in developing consumer cash management programs? 19-15. How is the changing age structure of the population likely to affect bank consumer loan programs? 19-16. What impact have recent changes in U.S. bankruptcy laws had on consumer lending by banks? SummarY Lending to consumers and making real estate loans have been among the most popular financial services for bankers in recent years. These forms of credit help the bank diversify its customer base, bringing in consumer deposits and sources of revenue to supplement and offset the risk of its business loans and deposits. Indeed, many banks in recent years have turned increasingly to consumer and real estate loans to escape or reduce the effects of business cycles, which periodically lead to considerable stress for many of the bank's traditional business credit accounts, and to avoid intense competition from foreign banking firms. Nevertheless, consumer and real estate lending present their own significant challenges for bankers. These loans typically have higher default rates than do most other forms of bank lending, though their gross loan yields also tend to be much higher, making household loans in most years among the most profiuble credit accounts a bank can hold. The keys to making good consumer loans lie in judging the character and sense of responsibility of the borrower. A bank can usually judge these elements by examining the borrower's past loan payment record, which in most cases can be obtained from a local or regional credit bureau. Consumer lending increasingly has been influenced by federal and state laws and regulations. Most of these rules focus upon (1) disclosure to the consumer of all the significant details of a loan agreement and (2) prevention of discrimination on account of age, race, sex, and other factors in granting credit and setting loan rates. These laws and regulations are designed to promote competition, encourage consumers to shop for credit, and aid the individual customer in making an informed credit decision. Real estate loans are often aimed directly or indirectly at the individual consumer. These loans help to finance the construction of new homes, apartments, shopping centers, office buildings, and other forms of real property. Banks make both short-term real estate credit (usually in the form of interim construction loans) and long-term mortgage credit available to individuals and business firms. The most successful real estate loan programs

are generally at those banks possessing a high proportion of longer-term deposits and a staff skilled in the assessment ol property values and in real estate law. More than any other type of loan, real estate credit depends heavily on correctly judging the value of and outlobk for the loan's collateral the land or structures whose purchase is being financed by the loan Mempelajari dan Obyektif Keputusan Manajemen Untuk mempelajari sekitar beberapa jenis dari perbuatan Banks pinjaman ke konsumen (perorangan dan keluarga) dan untuk peminjam status sebenarnya dan untuk memahami faktor pengaruh itu profitabilitas dan risiko dari konsumen dan tetap meminjamkan milik. Pengantar Pada periode sejak Perang Dunia Ii, Banks telah menumbuh pemberi kredit dominan pada bidang konsumen. Di bagian, posisi dominan dari bersumber Banks dari Reliance tumbuh mereka pada keluarga individuals.and sebagai satu sumber kunci dari pembiayaan bank (barang simpanan). Banyak peralatan rumah tangga akan ragu-ragu untuk menyimpan pembiayaan mereka dengan satu bank kalau mereka tidak merasakan di situ adalah satu prospek bajik dari mampu untuk meminjam dari itu bank yang sama ketika satu pinjaman diperlukan. Kemudian, juga, penelitian terbaru menyarankan konsumen kredit itu adalah sering antara pinjaman yang paling untungkan satu bank dapat buat. Bahwasanya, salah satu terbaik yang dikenal Banks di dunia, Citicorp dari New York, sedang mengarahkan satu andil tumbuh dari ini rcsources ke arah bank konsumen (terutama pemasaran dari kartu kredit, tetap meminjamkan milik kediaman, dan konsumen jasa electrotic fasilitas) melalui ini ribuan di seluruh dunia kantor cabang. Bagaimanapun, jasa bank terarah di konsumen cah juga antara yang paling produk mahal penuh resiko anci itu satu jual bank karena keadaan keuangan dari individu dan keluarga dapat berganti dengan cepat sehubungan dengan penyakit atau rugi dari lapangan kerja. Pinjaman konsumen harus thercfore bp mengatur dengan kekhawatiran dan dengan kepekaan ke masalah istimewa mereka tayang. Jenis dari Pinjaman Wariskan ke Individu dan Keluarga Ada beberapa jenis berbeda pinjaman konsumen, dan angka dari rencana kredit untuk menampung konsumen kebutuhan keuangan adalah menumbuh pada bangun dari deregulasi dari institusi penyimpanan pada Amerika Serikat dan pada beberapa negara diadakan industri yang lain juga. Kami dapat menggolongkan pinjaman konsumen oleh penggunaan apa meminjam pembiayaan akan dipergunakan untuk, atau dengan jenis dari pinjaman antara lain, apakah peminjam harus membayar kembali dengan angsuran atau membayar kembali di sesuatu harga borongan ketika pinjaman mendatangi tiba. Satu perancangan klasifikasi populer untuk kombinasi pinjaman konsumen keduanya pinjamkan penggunaan jenis dan pinjaman. Antara lain, pinjamkan ke individu dan keluarga mungkin dibagi ke dalam dua group, tergantung kepada apakah mereka membiayai pembelian dari rumah lagi dengan satu pinjaman penggadaian kediaman atau apakah mereka membiayai lain, konsumen aktivitas nonhousing (liburan, pembelian dari mobil, dsb.) melalui nonresidential pinjamkan. Kedua, pada kategori nonresidential, pinjaman konsumen adalah sering Civided ke dalam dua gubcategories berlandaskan jenis dari pinjaman,

cicilan lawan noninstallment pinjamkan. Kami akan melihat kepada sifat alami jenis pinjaman konsumen ini lebih lekat pada alinea yang katut. Hipotek kediaman Ioans Mata ujian membiayai pembelian dari satu rumah atau untuk membiayai peningkatan pada satu tempat tinggal pribadi tergolong label umum dengan pinjaman penggadaian kediaman. Pembelian dengan hak milik kediaman pada bentuk dari rumah dan multifamily menghuni (rangkap termasuk, tiga lapis, dan bangunan apartemen) biasanya memberikan naik ke satu pinjaman jangka panjang (biasanya melahirkan satu terrn dari 15 ke 30 tahun) dan diamankan oleh hak milik sendiri. Pinjaman demikian mungkin membawa yang manapun satu tingkat bunga tetap atau, lebih cornmonly pada tahun terbaru, satu variabel, atau apung, tingkat bunga perubahan itu pada waktu tertentu dengan satu dasar tingkat ditetapkan (seperti itu hasil investasi pasar pada U.S. obligasi pemerintah) atau satu hipotek nasional iuterest beri peringkat (antara lain, Pinjaman Pembelian Rumah Pemerintah Pusat Papan Bank hipotek rumah rata-rata hasilkan). Satu biaya ikatan (secara khas saya ke 2 persen dari rupa sejumlah pinjaman) secara rutin atas depan tertagih untuk meyakinkan peminjam yang satu pinjaman kediaman akan ada tersedia untuk satu menetapkan periode. Sementara mereka sendiri bank membuat satu bagian berpengaruh nyata dari pinjaman penggadaian horne, terus meningkat pada tahun terbaru pinjaman demikian telah dibuat melalui cabang bank hipotek dari satu perusahaan yang menguasai bank. pinjaman meteran, terus meningkat pada tahun terbaru pinjaman demikian telah dibuat melalui cabang bank hipotek dari satu perusahaan yang menguasai bank. Nonresidential Pinjamkan Berbeda dengan pinjaman penggadaian kediaman, nonresidential (atau nonmortgage) pinjamkan ke individu dan keluarga meliputi pembayaran angsuran dan noninstallment (atau pembayaran tunggal pinjamkan). Pembayaran angsuran . Jangka pendek ke masa medium pinjamkan, yang dapat dibayar pada dua atau lebih pembayaran berurutan (biasanya bulanan atau triwulanan), dikenal sebagai pembayaran angsuran. Pinjaman demikian sering dipekerjakan ke pembelian butir data peralatan rumah tangga karcis besar (misalnya., mobil, kapal laut, kendaraan recreational, alat-alat mebel, dan peralatan rumah) atau untuk memperkuat hutang peralatan rumah tangga yang sudah ada. Sementara pembayaran angsuran secara normal membawa satu tingkat bunga tetap, mengapung kecepatan-angka pinjaman adalah menjadi umum lagi. Meskipun demikian, hanyalah tentang seperempat semua konsumen nonmortgage meminjamkan mempunyai tingkat bunga variabel hari ini. Banyak bank pada tahun terbaru telah menangani satu bagian berpengaruh nyata dari pembayaran angsuran konsumen mereka melalui perusahaan pemberi kredit cabang itu menjadi bagian dari satu perusahaan yang menguasai bank. Ini adalah untungkan sebab tidak ada pembatasan ilmu bumi di dalam membuat kantor perusahaan pemberi kredit, sedangkan aktivitas bercabang bank mungkin dirintangi di mata hukum atau peraturan. Lebih dari itu, perusahaan pemberi kredit dapat

menerima pinjaman lebih berbahaya dengan hasil investasi idaman yang lebih tinggi dibandingkan bank adalah sering mengijinkan buat. Noninstallment Pinjamkan . Jangka pendek pinjaman menggambar pada saat oleh perorangan dan keluarga untuk kebutuhan kas langsung dan yang dapat dibayar pada satu harga borongan ketika catatannya peminjam mendewasakan dikenal sebagai noninstallment pinjamkan. Pinjaman demikian mungkin untuk secara relatif jumlah kecil, antara lain $500 atau $1,000 dan meliputi rekening beban yang sering memerlukan pembayaran pada 30 hari atau beberapa lain secara relatif periode waktu pendek. Pinjaman Noninstallment dibuat untuk satu periode pendek (biasanya enam bulan atau kurang) ke individu lebih kaya dan mungkin sangat besar sering terbentang dari $5,000 ke $10,000. Pinjaman Noninstallment sering dipergunakan untuk liputi biaya dari liburan, medis dan sakit mempedulikan rumah, pembelian dari peralatan rumah, dan reparasi otomatis dan rumah Pinjaman kartu kredit Satu bentuk populer dari konsumen kredit hari ini diakses melalui kartu kredit yang dikeluarkan oleh Visa, MasterCard dan beberapa bank lebih kecil dan nonbank mengkreditkan perusahaan cand. Kartu kredit menawarkan akses pemilik mereka untuk yang manapun cicilan atau noninstallment mengkreditkan karena pelanggan dapat menagih satu pembelian pada rekening reprcsented oleh kartu dan melunasi beban di sesuatu membonkan periode, sering menerlepas apapun pendanaan tagih, atau memilih untuk melunasi harga pembelian secara berangsur-angsur, membuat satu pendanaan bulanan menagih yang adalah berlandaskan satu rate tahunan biasanya terbentang dari 12 persen untuk sekitar 18 persen. Penemuan perusahaan bank kartu cicilan itu pengguna dari kartu kredit adalah jauh untungkan yang lagi sehubungan dengan pendapatan bunga yang mereka hasilkan untuk bank dibandingkan adalah pengguna noninstallment, siapa dengan cepat melunasi beban kartu mereka sebelum daya tarik dapat dikaji. Bank juga patut mendapatkan iuran diskon (biasanya 1 ke 6 persen penjualan kartu kredit) dari jual-beli yang menerima kartu mereka. Sehingga cepat telah penerimaan dari bank keluarkan dan kartu bayar lain yang lebih dari satu trilyun ditaksir untuk berada di dalam penggunaan hari ini di seluruh bumi. Penawaran kartu kredit bank kenyamanan dan, satu batas maksimum kredit berputar itu pelanggan dapat mengaji kapanpun munculkan kebutuhan. Bankir telah temukan, bagaimanapun, itu manajemen saksama dan kontrol dari kartu kredit mereka progams adalah penting sehubungan dengan proporsi tumbuh dari peminjam pelanggar dan sejumlah besar dari kartu yang kecolong dan terpakai dengan curang. Ada bukti yang ekonomi berpengaruh nyata dari skala meliputi medan kartu kredit untuk, di umum, hanyalah bank kartu paling besar operasi secara konsisten untungkan. Meskipun demikian, perdagangan berjangka dari kartu kredit tampak terang karena akibat teknologi pemajuan itu akan secepatnya memberikan paling cardholders mengakses ke satu jangkauan penuh dengan serrices keuangan, meliputi rekening tabungan dan pembayaran dan batas pemberian kredit berputar. Karakteristik dari Pinjaman Konsumen

Umumnya, pinjaman konsumen dipengaruhi oleh bankir sebagai kredit untungkan dengan "lekat" tingkat bunga. Yang, mereka secara khas dihargai baik di atas cust dari mereka pembiayaan, tapi penjualan daya tarik kontrak mereka biasanya tidak mengubah dengan kondisi pasar selama hidup dari pinjaman seperti lakukan tingkat bunga pada paling pinjaman bisnis hari ini. Ini memaksudkan bahwa pinjaman konsumen disingkapkan ke risiko tingkat bunga kalau pembiayaannya bank merugikan naik cukup tinggi. Bagaimanapun, pinjaman konsumen biasanya dihargai sangat ketinggian (yaitu., dengan satu cukup premium risiko besar membangun ke dalam rate pinjaman) itu tingkat bunga pasar pada pinjaman bank dan kecepatanangka baku pada pinjaman diri mereka sendiri akan harus menyingsing pada hakekatnya sebelum paling konsumen kredit akan menjadi tak menguntungkan. Kenapa tingkat bunga sangat tinggi pada paling consurner pinjamkan? Satu kunci alasan diungkapkan oleh Analisa Biaya Fungsional (FCA) program kendali tiaptiap tahun oleh bank memesan Pemerintah Pusat. Sistem akuntansi biaya ini menyarankan bahwa pinjaman konsumen adalah antara yang paling mahal dan paling penuh resiko ke perbuatan per dolar dari dana boleh pinjam dari apapun pinjaman bank itu hibah untuk pelanggan mereka. Pinjaman konsumen juga cenderungkan agar adalah cyclically sensitip. Mereka buntang di periode dengan muaian ekonomi ketika konsumen umumnya lebih optimis tentang masa depan. Pada sisi lain, ketika ekonomi menampik ke dalam satu resesi, banyak individu dan keluarga menjadi lebih pesimistis tentang masa depan, terutama ketika mereka melihat pengangguran tumbuh, dan mengurangi pinjaman bank mereka bersesuaian. Lebih dari itu, konsumen tampak agar secara relatif tak menjawab kepada perubahan di tingkat bunga ketika mereka pergi ke luar meminjam uang. Peralatan rumah tangga meminjam terlihat seperti secara relatif tertarik tidak elastis. konsumen jadilah lebih terkait tentang ukuran dari pembayaran bulanan diperlukan oleh satu kesepakatan pinjaman dibandingkan tingkat bunga tertagih (meskipun demikian, seyogyanya, tingkat bunga kontrak pada satu pinjaman mempengaruhi ukuran dengan pembayaran pinjaman diperlukan). Sementara taraf dari tingkat bunga adalah sering tak satu pun faktor consiious berpengaruh nyata antara peminjam peralatan rumah tangga, Pendidikan berdua dan taraf pendapatan yang materially pengaruhi penggunaan konsumen dari kredit. Perorangan dengan pendapatan lebih tinggi cenderung meminjam lagi secara keseluruhan dan sehubungan dengan ukuran dari pendapatan tahunan mereka. Peralatan rumah tangga itu dimana kepala dari peralatan rumah tangga atau pencari nafkah keluarga terpenting punya lebih tahun dari Pendidikan formil juga cenderung untuk meminjam lagi dengan berat sehubungan dengan bertingkat mereka dari pendapatan. Untuk individu ini dan keluarga, pinjaman dilihat lagi sebagai satu alat untuk mencapai satu tingkat hidup diinginkan agak dibandingkan sebagai satu jala keselamatan dipergunakan hanya pada darurat serius.

Pengecekan konsep l9 - 1. Apakah yang perbedaan terpenting antara pinjaman kediaman, nonresidential pembayaran angsuran, noninstallment pinjamkan, dan pinjaman kartu kredit?

l9 - 2. Kenapa tingkat bunga pada pinjaman konsumen secara khas lebih tinggi rata-rata dibandingkan pada paling pinjaman bank macam-macam lain Mengevaluasi satu Pemberian Meminjamkan Konsumen Karakter dan Penggunaan. Faktor kunci di dalam meneliti apapun pemberian meminjamkan konsumen adalah karakter dari peminjam dan kemampuannya peminjam untuk bayar. Executive pinjaman harus terasuransi itu pelanggan pinjaman merasakan satu rasa tekun dari tanggungjawab moral untuk membayar kembali satu pinjaman sepenuhnya dan tepat waktu. Lebih dari itu, pendapatannya peminjam meningkat dan asset berharga (pemegangan seperti itu dari barang simpanan jaminan sekuritas atau tabungan) harus cukup untuk menghati executive pinjaman itu pelanggan yang punya kemampuan untuk membayar kembali pinjaman dengan satu marjin nyaman untuk keselamatan. Untuk alasan ini, satu executive pinjaman konsumen hampir selalu memeriksa kantor kredit lokal atau regional mengaitkan kreditnya pelanggan riwayat. Lebih dari 2,000 kantor kredit berada ke seberang Amerika Serikat; arsip induk institusi ini pada paling individu siapa pada suatu waktu atau lain telah meminjam uang, menandai rekaman mereka dari pembayaran kembali dan nilai kelayakan pinjam. Sering karakter fundamental dari bonower diungkapkan pada penggunaan dari permintaan pinjaman. Executive pinjaman harus bertanya: Punya pelanggan dengan jelas berkata apa dia atau dia merencanakan dengan uang? Adalah penggunaan dinyatakan dari pinjaman konsisten dengan kebijakan pinjaman tertulisnya bank? Ada di sana bukti dari satu niat ikhlas untuk membayar kembali apapun pembiayaan pinjam? Beberapa senior meminjamkan executive sering menasehati executive pinjaman lagi untuk mengambil waktu ekstra untuk mengunjungi wich masing-masing pelanggan, karena percakapan demikian sering mengungkapkan kekurangan di karakter dan kejujuran yang mempunyai satu langsung menghubungkan kemungkinan dari pembayaran kembali pinjaman. Sering, mengalami pinjaman executive mengisi pemberian meminjamkan agak dibandingkan membiarkan pelanggan pinjaman lakukan ini sendirian. Dengan meminta pertanyaan keuangan bersangkutan pelanggan sebagai aplikasi diisi, satu pemberi kredit trampil sering dapat membuat satu lebih baik mampir apakah pinjamannya pelanggan meminta pertemuan mutunya bank standar. Pelanggan mengucapkan jawaban mungkin ungkap jauh lagi sekitar karakter dan kejujuran dari penggunaan dibandingkan apapun menuliskan secarik kertas atau diketik pada satu berkas komputer. Sungguh sial, otomasi ekonomi menganjurkan desakan pada peminjaman konsumen memproses mempunyai pimpin banyak bank, terutama institusi lebih besar, untuk membelanjakan kurang waktu dengan pelanggan. Evaluasi pengumpulan informasi dan pinjaman terus meningkat diserahkan ke program komputer. Hasil adalah itu beberapa executive pinjaman konsumen hari ini ketahui sangat kecil tentang ciri kepribadian dan karakter dari pelanggan mereka berada di luar keterangan yang diminta pada satu kredit permintaan, yangkah mungkin faxed atau ditelpon di atau mengirimkan melalui komputer ke bank. Pada kasus dari satu peminjam tanpa satu rekaman kredit atau dengan satu catatan rekor lemah untuk membayar kembali pinjaman, satu cosigner mungkin diminta untuk mendukung pembayaran kembali. Secara teknis, kalau baku peminjam

pada satu cosigned meminjamkan kesepakatan, cosigner diwajibkan ke perbuatan baik pada pinjaman. Bagaimanapun, banyak bankir mempengaruhi satu cosigner maiply sebagai satu alat psikologis untuk menganjurkan pembayaran kembali dari pinjaman, rada dibandingkan sebagai satu sumber alternatif kenyataan dari jaminan sekuritas. Peminjam mungkin terasa satu beban moral lebih kuat untuk membayar kembali pinjaman mengetahui nilai kelayakan pinjamnya cosigner juga adalah dengan segera. Tapi bankir sering ragukan untuk mengejar satu cosigner giat, karena ini dapat berarti rugi dari semua banknya cosigner bisnis dan barangkali rekening dengan pelanggan simpatik yang lain aswell Taraf pendapatan . Berdua ukuran dan kemantapan dari pendapatannya perorangan dipertimbangkan penting oleh executive pinjaman konsumen. Mereka umumnya lebih suka pelanggan untuk melaporkan gaji jaring, atau gaji yang diterima, sebagai ditentang ke gaji gross, dan akan sering memeriksa majikannya pelanggan untuk meverifikasi keakuratan dari pelanggan menyediakan figur pendapatan, panjang dari lapangan kerja, alamat tempat tinggal, dan sosial nomor jaminan. Simpan Seimbang . Satu ukuran taklangsung dari ukuran pendapatan dan kemantapan adalah rata-rata harian menyimpan keseimbangan dipelihara oleh pelanggan, yang executive pinjaman secara normal akan meverifikasi dengan bank terbelit. Di paling status, satu bank diwariskan hak dari offset melawan barang simpanannya pelanggan sebagai perlindungan tambahan melawan risiko dari peminjaman konsumen. Permisi benar ini bank untuk memanggil satu pinjaman itu berada di dalam baku dan menangkap apapun barang simpanan pengecekan atau tabungan pelanggan mungkin menggenggam dengan bank agar memulihkan pembiayaannya. Bagaimanapun, pelanggan secara normal harus beritahu paling tidak hari l0 sebelumnya sebelum benar ini adalah exercised, yang yang dapat menghasilkan pada hilang lenyap pembiayaan sebelum bank dapat memulihkan apapun bagian dari pinjamannya Lapangan kerja dan Kemantapan kediaman . Antara beberapa faktor yang dipertimbangkan oleh executive pinjaman konsumen berpengalaman adalah jangka waktu dari lapangan kerja. Paling pemberi kredit mungkin untuk mewariskan satu pinjaman cukup besar untuk seseorang yang punya genggamnya atau pekerjaan hadirnya untuk hanya beberapa bulan. Panjang dari tempat tinggal sering teranalisa sebab seseorang lebih panjang meninggal di satu alamat, kandang kuda laginya atau keadaan pribadinya dikira agar adalah. Perubahan berulang dari alamat adalah faktor negatif kuat ini di pemutusan apakah untuk mewariskan satu pinjaman bank. Pyramiding dari Hutang . Executive pinjaman konsumen adalah terutama sensitip ke, bukti bahwa hutang adalah menimbun sehubungan dengan satu konsumen pendapatan bulanan atau tahunan. Pyramiding dari hutang dimana gambar perorangan mata ujian di institusi meminjamkan sesuatu untuk membayar lain ditidak menyukai oleh paling pinjaman bank kepalai, seperti adalah kartu kredit tinggi atau tumbuh stabilisator; dan berulang mengembalikan pengecekan menggambar melawan deposito rekeningnya pelanggan. Butir data ini dipandang sebagai indikator dari uangnya pelanggan keterampilan manajemen. Pelanggan

kekurangan keterampilan dasar ini mungkin yang tidak dapat untuk menghindari menanggung terlalu banyak hutang dan karena itu peroleh diri mereka sendiri pada ganggu serius dengan bank. Bagaimana caranya Mempersyaratkan untuk satu Pinjaman Konsumen. Ada di sana jalan untuk meningkatkan kesempatannya sesuatu dari semakin satu pinjaman bank? Satu faktor positif adalah kepemilikan rumah atau, sebetulnya, kepemilikan dari apapun bentuk dari tanah dan bangunan, darat seperti itu atau bangunan. Sekalipun hak milik demikian bukan ditempatkan sebagai sejalan di belakang satu pinjaman, ini menyampaikan kesan dari uang kemantapan dan bajik keterampilan manajemen. Mempunyai satu telpon juga penting sebagai satu tanda kemantapan dan satu cara murah untuk koleksinya bank departemen untuk menghubungi peminjam jika ganggu. Faktor positif lain adalah memelihara barang simpanan kuat menyeimbangkan dengan bank. Tidak hanya lakukan taraf barang simpanan ratarata di atas menyarankan satu keuangan individu disiplin menentukan menjumpainya atau kewajibannya, tapi juga bank dapat secara menguntungkan mempergunakan barang simpanan itu untuk membiayai pinjaman lain. Paling penting hal untuk lakukan, bagaimanapun, adalah untuk menjawab semua pinjaman mengepalai pertanyaan kebenaran sepenuhnya. Pinjaman konsumen mengepalai cari ketidakselarasan pada satu pemberian meminjamkan sebagai satu tanda peminjam adalah tak jujur atau, di terbaik, lorgetful. Antara lain, satu Jaminan Sosial atau pribadi angka ID sering mengungkapkan apa seseorang ilmu bumi daerah mengenai berasal dari. Apakah Sosial Nomor Jaminannya peminjam mencocokannya atau riwayat pribadinya seperti ditandai pada pemberian meminjamkan? Adalah peminjam dannya atau majikannya ditempatkan pada alamat yang tandai? Adalah jumlah yang dilaporkan sebagai pendapatan gaji yang diterima atau tahunan sama halnya apa laporan majikan? Punya pelanggan yang laporkan semua hutang terkenal, atau lakukan satu pelahiran maksud pengecekan kredit banyak kewajiban tidak dilaporkan yang pelanggan telah melupakan atau hanya berjalan jauh dari? Tantangan Konsumen Meminjamkan . Pinjaman konsumen tidak mudah untuk evaluasi. Untuk satu hal, ini adalah sering lebih mudah untuk individu rahasiakan keterangan bersangkutan menghubungkan payout dari satu pinjaman (seperti itu kesehatan mereka atau lapangan kerja prospek futurc) dibandingkan untuk paling bisnis (siapa pemberian meminjamkan sering ditemani oleh laporan keuangan teraudit). Lebih dari itu, satu firma bisnis dapat lagi dengan mudah sesuaikan ke kesehatan sakit, cedera, atau kemunduran keuangan dibandingkan dapat perorangan dan keluarga. Bahwasanya. rate baku pada pinjaman konsumen biasanya adalah beberapa kali lebih tinggi dibandingkan yang bagi kebanyakan jenis dari kredit perdagangan. Fitur kunci dari pinjaman konsumen pertolongan itu executive pinjaman menekan kehilangan potensial adalah itu paling adalah kecil di sebutan dan adalah sering terjamin oleh kolateral yang dapat dipasarkan (seperti itu satu mobil). Executive pinjaman dapat mengalami satu pada hakekatnya angka lebih besar dari pinjaman defauls pada bidang konsumen kredit dibandingkan di hampir lain jenis dari peminjaman.

Contoh dari satu Pemberian Meminjamkan Konsumen Kami dapat menggambarkan beberapa paling penting jenis dari keterangan satu kumpul executive pinjaman konsumen dan apa bit ini dari keterangan didisain untuk mengungkapkan dengan menguji pemberian meminjamkan contoh diperlihatkan di Tabel l9 - 1. Ini adalah satu kredit permintaan untuk membiayai pembelian dari satu mobil baru (salah satu tte paling umum dan secara normal salah satu lebih jenis untungkan dan terjamin dari pinjaman yang dibuat oleh satu bank). Pelanggan, J. B. Skylark, sedang menukar tambah satu mobil terpakai yang lebih tua agar membeli satu sedan Oldsmobile baru. Nilai tukar tambah dan uang muka akan meliputi hampir 20 persen dari harga pembelian, dan bank diminta untuk meliputi sisa (80 persen) dari harganya mobil. Bank akan mengambil satu barang bergerak hipotik melawan kendaraan agar memperoleh benar sah untuk kuasai ulang ini kalau pinjaman dilalaikan. Sepanjang cal menghargai tersisa kandang kuda wajar atau peningkatan, pembiayaannya bank harus layak baik terjamin. Bagaimanapun, karakter, kemantapan, dan pendapatan bersih stlh pajak cukup (tidak dengan berat membebani kewajiban hutang tetap dan pajak) adalah komponen penting dari apapun pinjaman konsumen minta, dan penaikan unsur ini pertanyaan serius sekitar permintaan pinjaman tertentu ini. Skylark ada di alamat hadirnya untuk hanya bulan l0 dan tinggal di alamat sebelumnya pada kota lain untuk baru satu tahun. Dia telah kerjakan hanyalah delapan bulan untuk majikan hadirnya. Banyak bank lebih suka meminjamkan hanya untuk konsumen yang punya bercokol atau dikerjakan pada area pasar mereka untuk paling tidak tahun sesuatu, yang adalah sering satu tanda dipertimbangkan dari keandalan. Executive pinjaman harus memutuskan kalau Skylark kediaman dan keadaan lapangan kerja mendatangi cukup damping ke standarnya bank di hormat ini. Tahunannya Skylarks pendapatan keluarga adalah rata-rata sedikit di atas dan untuk berdua berhemat dan istri, jumlahkan ke $39 nyaris,000. Tentu, kebutuhan figur ini diverifikasi dengan kedua-duanya majikan terbelit. Keluarga yang punya kewajiban hutang menjumlahkan ke $102,469, yang tampak agar tinggi tapi ' hanya 2.6 waktu pendapatan tahunan mereka dan meliputi pinjaman penggadaian rumah mereka. Paling rumah menggadaikan pemberi kredit akan menemukan sebanya hutang untuk jumlah rasio pendapatan tahunan dari dua dan satu-setengah untuk tiga waktu pendapatan tidak tidak biasa oleh standar hari ini. Pembayaran bulanan di sini hutang berada di atas sisi tinggi, bagaimanapun, di $1,078 (meliputi rumah menggadaikan pembayaran). Pembayaran cicilan bulanan liput satu anak dari pendapatan gross bulanan, tidak menghitung pembayaran dari $3 l5 per bulan yang rhe meminta pinjaman pembelian mobil akan perlukan. Paling pemberi kredit lebih suka melihat satu pembayaran bulanan yang diperlukan ke rasio pendapatan pada jangkauan dari 25 ke 30 persen. Bagaimanapun, kumpulan dari hutangnya keluarga dan pembayaran jasa hutang berada di atas rumah mereka dan, pada satu layak kompleks perumahan lokal kuat pasarkan, nilai dari rumah itu akan menyediakan cukup securily untuk bank. Lebih dari itu, Skylarks tampak mempunyai pemenuhan asuransi cukup dan pemegangan rata-rata di atas dari investasi keuangan benda cair pada bentuk dari bursa. Surat pengikat dan jaminan sekuritas lain. Pinjaman mengepalai memeriksa keduanya Mr. dan Ny. majikannya Skylark mengungkapkan bahwa mereka berdua punya prospek baik untuk lapangan kerja berlanjut.

Pemberian meminjamkan Skylarks adalah untuk satu penggunaan layak, konsisten dengan pinjamannya kulit kayu kebijakan, dan keluarga pendapatan terkabar cukup tinggi untuk menyarankan satu layak kemungkinan kuat itu pinjaman akan dibayar kembali. Bersesuaian, executive pinjaman terima aplikasi mereka dan memproses check-out kreditnya Skylark rekam. Ketika laporan dari kantor kredit regional didatangi pada layar, bagaimanapun, executive pinjaman lihat sangat dengan cepat yang di situ adalah satu masalah serius dengan pemberian meminjamkan ini. unforrunately, seperti terlihat di Tabel l9 - 2, Skylarks Yang punya satu kredit campuran rekam, dengan paling tidak lima kejadian pelanggar atau bon tak dibayar: (satu ) dari Apartemen Windcrest (mungkin sewa tak dibayar), (b ) satu pinjaman bank yang adalah keduanya tidak dilaporkan dan tak dibayar, (c ) masa lalu kewajiban creditcard tiba, dan (d ) satu sengketa penagihan rvith Menganggap Sebagai Orang Suci Rumah Sakit Barrio itu yang hospiral telah catat sebagai kerugian seperti hilangnya. Hutang yang lain sebenarnya seperti terkabar pada pemberian meminjamkan dengan hanya pertentangan kecil. Di terbaik, executive pinjaman akan bertanya Skylarks tentang kredit tidak dilaporkan ini, tapi lebih mungkin permintaan pinjaman ini akan sinrply jadi tampik sehubungan dengan satu kredit yang tidak dapat diterima rekam. Executive pinjaman dengan jelas akan dibenarkan di dalam mempunyai keraguan sekitar peminjam ini rasa dari judgernent dan tanggungjawab di pinjaman dan membayar kembali pembiayaannya bank. Hukum pemerintah pusat (terperinci. rhe Menyamakan kesempatan Kredit Acr) perlukan U.S. bank untuk beritahu pelanggan kredit mereka di luriting ketika mereka menyangkal satu permintaan pinjaman. Mereka harus beri alasan untuk pengingkaran, dan dimana satu laporan kantor kredit dipergunakan, pelanggan harus dikatakan dimana bahwa kantor kredit ditempatkan. Cara ini pelanggan dapat meverifikasinya atau rekaman kreditnya dan permintaan bahwa semua kesalahan dirikan pada laporan menjadi conected. Tabel l9 - 3 pertunjukan kredit bentuk laporan deni rl berikan ke Skylarks dan alasan-alasan mereka diberikan pada kenapa pinjaman mereka ditampik. Dalam hal ini, executive pinjaman kutip hutang tak dibayar dan secara relatif periode pendek dari waktu Yang Skylarks telah menggenggam pekerjaan saat ini mereka. Satu fitur bajik dari bentuk pengingkaran tertentu ini adalah itu pelanggan adalah dengan penuh kehormatan diundang untuk mempergunakan jasa lain pada bank dan untuk terapkan lagi kalaunya atau keadaan keuangannya tingkatkan. Bagian ini di dalam mengevaluasi kredit permintaan konsumen berkesimpulan meringkas titik kunci pinjaman konsumen itu executive harus ingat di dalam mengevaluasi permintaan untuk kredit peralatan rumah tangga. Alat ukur tekanan udara ini dari mutu kredit di peminjaman konsumen adalah sebagai berikut: 1. Bukti dari kemantapan di lapangan kerja dan tempat tinggal. 2. Konsistensi dari keterangan sangat bahwa semua butir data inforrnation dan memperhitungkan cocok aplikasi dengan masing-masing orher. 3. Hak kekuasaan dari penggunaan untuk memperoleh kredit. 4. Bukti dengan keterampilan berkompeten manajemen uang, seperti dicerminkan pada dugaan konservatif dari hutang dan satu dalam jangka waktu yang baik repaymenr rekam. 5. Prospek baik untuk lapangan kerja lanjutan.

Satu permintaan pinjaman konsumen yang dapat dibayar bank tidak akan menayangkan satu kelemahan berpengaruh nyata di manapun tersebut di atas butir data. Ini adalah ketika satu pemberian meminjamkan peralatan rumah tangga adalah lemah di sesuatu atau dua diantara ini mencirikan bahwa rupa executive pinjaman bank keputusan tabah dan sering harus mempercayakan pada yang manapun beberapa berbagai buat angka kredit obyektif sistem (untuk didiskusikan pada bagian berikutnya dari bab ini) atau beberapa ukuran dari intuisi untuk memutuskan kalau bank harus risiko pemilik dan penabungnya pembiayaan. Keputusan terakhir untuk menyangkal atau menerima satu permintaan pinjaman tertentu tergantung kepada kembali idaman dan risiko dari pinjaman itu permintaan sehubungan dengan kembali idaman dan risiko dengan mungkin lain meminjamkan dan investasi bank mungkin membuat atau mempunyai telah terbuat, manajemen bank sikap ke arah risiko, dan bank menggantikan mata dari komunitas pengatur. Mengkreditkan Pemberian Meminjamkan Konsumen Buat Angka Banyak bank hari ini pergunakan buat angka kredit untuk mengevaluasi pemberian meminjamkan yang mereka dapat dari konsumen. Pada kenyataan, mengkhususkan sistem kartu kredit, seperti itu itu melewati J. C. Penney, MasteCard, Bangsal Montgomery, Bakar, dan Visa, pergunakan sistem ini secara rutin untuk mengevaluasi pemohon kartu kredit mereka dan angka tumbuh dari bank dan pemberi kredit lain adalah mempergunakan mata ujian model buat angka untuk mengevaluasi mobil, modal sendiri rumah, pinjaman bisnis hipotik pertama dan kekecilan. Mengkreditkan sistem buat angka punya keuntungan dari mampu untuk pegangan satu volume besar dari kredit permintaan quicky dengan bekerja keras minimal, kurang dengan demikian beroperasi, biaya, dan mereka mungkin satu gant efektif untuk penggunaan dari pertimbangan antara pinjaman kurang pengalaman kepalai, bantuan dengan demikian untuk mengontrol kehilangan hutang buruk. Banyak pelanggan menyukai kenyamanan dan kecepatan dengan yang mana kredit permintaan mereka dapat ditangani oleh sistem creditscoring otomoatis. sering pelanggan dapat menelpon pada satu permintaan pinjaman dan pada satu hal menit bank dapat lempengan jam atas pelanggan itu kantor kredit melaporkan melalui jaringan komputer onlinenya dan jangkauan satu keputusan cepat pada permintaannya pelanggan. Mengkreditkan sistem buat angka biasanya berlandaskan discriminant memodelkan atau berhubungan ilmu pengetahuan tentang teknik seperti logit atau probit memodelkan atau neural terhubung jaringan, dimana beberapa variabel dipergunakan bersama-sama untuk mendirikan satu score kwantitatip atau tergolong untuk masing-masing pemohon kredit. Kalau scorenya pemohon melebihi satu penggalan kritis tingkat, dia atau dia mungkin disetujui untuk mata ujian pada absensi dengan keterangan rusak yang lain. Kalau scorenya pemohon mencurah di bawah taraf penggalan, kredit mungkin disangkal pada absensi untuk mengurangi faktor. Antara yang paling impo ' terpakai variabel tant di dalam mengevaluasi pinjaman konsumen adalah peringkat kantor kredit, umur, perkawinan status, angka dari bergantung, kepemilikan rumah, kurung pendapatan, mempunyai satu telpon di

rumah, angka dan jenis dari rekening bank dimiliki, jenis dari jabatan, dan waktu di pekerjaan arus. Teori dasar dari buat angka kredit adalah itu bank dapat mengidentifikasi keuangan, ekonomi, dan faktor motivasional terpisah itu pinjaman bajik dari pinjaman buruk dengan mengamati group besar dari orang-orang atau bisnis yang punya dipinjam di masa lalu. Lebih dari itu, ini mengasumsikan bahwa sama faktor keuangan dan lain itu bajik terpisah dari pinjaman buruk di masa lalu akan, dengan satu risiko bisa diterima kekecilan dari kesalahan, baik terpisah dari pinjaman buruk di masa mendatang. Seyogyanya, dugaan dasar ini dapat tidak benar kalau ekonomi atau faktor lain mengubah dengan kasar, yaitu alasan seseorang sistem buat angka kredit baik sering ulang teruji dan diperbaiki seperti morc sensitip prcdicton diidentifikasi. Mengkreditkan sistem buat angka biasanya memilih di antara butir data 7 dan 12 dari satu kredit permintaannya pelanggan dan yang mendapat hak masingmasing satu nilai titik dari 1 ke 10. Antara lain, pengujian dari konsumennya bank akoun kredit mungkin memperlihatkan bahwa faktor pada tabel pada halaman 610 adalah penting di dalam memisahkan pinjaman baik (bekas. itu yang mengeluarkan di pertunjukan dalam jangka waktu yang baik) dari baci pinjamkan (bekas. dimana pembayaran kembali dengan serius tertunda atau tidak terbuat di semua). Score paling tinggi satu pelanggan dapat punya pada delapan buat angka kredit faktor sistem diperlihatkan di bawah adalah 43 titik. Mungkin paling rendah score adalah 9 titik. Seandainya penemuan bank tersebut, dari disetujui masa lalu itu pelanggan pinjaman membuat skore 28 titik atau kurang, 40 persen (atau 1,200) menjadi bcd meminjamkan yang mempunyai dihapuskan seperti hilangnya. Kehilangan ini merata-ratakan $600 per crcdit hitung, untuk kerugian total dari $720,00O. Dari semua pinjaman baik terbuat, bagaimanapun, hanyalah persen l0 (300) dibuat skore 28 titik atau kurang di bawah sistem buat angka ini. Di $600 per pinjamkan, buat angka rendah ini pinjaman baik jumlahkan ke $180,00O. ftrercfore, kalau pinjamannya bank mengepalai penggunaan 28 titik sebagai score kriteria, atau mematahkan titik, bank akan menabung satu $720 ditaksir,000 $180 kurang,000 atau $540,000, dengan mengikuti,ketentuan keputusan bagaimana membuat hanyalah pinjaman itu dimana nilai pemohon kredit lebih tinggi dibandingkan 28 titik. Kalau perdagangan berjangkanya bank meminjamkan pengalaman rugi jadi sama, menyangkal semua pemberian meminjamkan membuat skore 28 poins atau kurang akan rcduce kehilangan rekening oleh tentang 40 persen dan tolakan baru persen l0 dari bajik meminjamkan pelanggan. Manajemennya bank dapat mengadakan percobaan dengan kriteria lain membuat skore lo menentukan cutof yang mana, menunjuk hasil investasi yang terbesar tabungan bersih di pinjaman kehilangan untuk pinjaman konsumennya bank program. Biarkan mengandaikan penemuan bank itu 28 titik adalah, bahwasanya, pecah optimal menunjuk untuk tabungan maksimum dari meminjamkan kehilangan. Konsumen kreditnya bank riwayat dapat selanjutnya teranalisa untuk menemukan apa mempengaruhi sejumlah kredit luas ke satu pelanggan yang punya pada saat pinjamannya bank kehilangan pengalaman. Bank mungkin menemukan bahwa buat angka titik datar perjalanan pada halaman 6l saya hasilkan pada tabungan bersih larqest dari kehilangan konsumen kredit. dengan jelas, pertimbangan pribadi ganjalan sistem seperti itu dari proses peminjaman dan rcduces keputusannya bank

waktu dari jam ke menit atau dari minggu ke satu atau beberapa hari. Ini merisiko, bagaimanapun, dengan asing pelanggan itu siapa foot bank belum sepenuhnya dipertimbangkan keadaan keuangan mereka dan keadaan istimewa itu mungkin telah memberikan naik untuk permintaan pinjaman mereka. Di sana juga bahaya dari digugat oleh satu pelanggan di bawah pemerintah pusat hukum antidiscrimination (seperti itu Kredit Sama Kesempatan Berulah atau Pusat Memesan Pemerintah Menumpang peraturan b) kalau membalap, genus, perkawinan status, atau faktor pembeda yang lain terlarang atur statuta atau meja hijau dipergunakan pada kreditnya bank sistem buat angka. Peraturan pemerintah pusat mengijinkan penggunaan dari umur atau pribadi lain yang tertentu karakteristik sebagai faktor pembeda kalau bank dapat memperlihatkan bahwa faktor ini memisahkan, pada satu statisticatly leve berpengaruh nyata{ baik dari pinjaman buruk dan itu credir membuat skore sistem sering secara statistik teruji dan diperbaiki untuk mempertimbangkan perubahan terbaru pada kredit nyata alami. Keharusan membuktikan berada di atas bank untuk mempertunjukkan bahwa crcditnya membuat skore sistem dengan sukses mengidentifikasi pemberian meminjamkan mutu pada satu secara statistik taraf berpengaruh nyata. Berulang verifrcaticn dan revisi dari satu sistem buat angka kredit tidak hanya bijaksana dari satu segi pandangan sah dan pengatur, tapi itu juga mengurangi potensial paling besar kelemahan dari sistem demikian, ketidakbecusan mereka untuk menyesuaikan dengan cepat untuk berganti pada ekonomi dan di lifestyles keluarga. Satu sistem tidak fleksibel evaluasi crcdit dapat satu ancam matikan ke satu pinjaman konsumennya bank program, menghalau konsumen kredit bunyi minta, merusak reputasinya bank pada komunitas ini layani, dan menambahkan tidak risiko yang dapat diterima kredit ketinggian ke kas surat pinjaman. Pengecekan konsep 19 - 3. Apa fitur dari satu pemberian meminjamkan konsumen harus satu meminjamkan executive menguji paling dengan cermat? 19 - 4. Bagaimana mengkreditkan pekerjaan sistem buat angka? 19 - 5. Apakah yang keuntungan terpenting ke satu bank penggunaan satu sistem buat angka kredit ke mengevaluasi pemberian meminjamkan konsumen? 19 - 6. Ada di sana apapun kerugian berpengaruh nyata ke satu sistem buat angka kredit? 19 - 7. Pada sistem buat angka kredit disajikan di bab ini akan satu meminjamkan pemohon siapa satu pekerja trampil, lives dengan satu relatif, punya adalah rata-rata nilai kelayakan pinjam, berada di dalam nya atau pekerjaan hadirnya dan padanya atau alamat saat ininya untuk persis satu tahun, punya empat dependene dan satu telpon, dan menggenggam satu koran bank rekening menjadi mungkin untuk mendapat satu pinjaman? Harap menjelaskan kenapa. Hukum dan peraturan Berlaku Bagi Pinjaman Konsumen Hukum berjumlah banyak dan perubahan peraturan aktivitas dari institusi meminjamkan konsumen telah ditetapkan may yang lampau empat dasa warsa. Pemerintah pusat terpenting hukum mencurah inlo dua group lebar: (l ) ketentuan pendedahan , yang amanat mengatakan konsumen sekitar kebutuhan biaya dan penting dari satu kesepakatan pinjaman atau sewa guna; dan (2 ) antidiscrimination

hukum, cegah yang menggolongkan pelanggan pinjaman sesuai dengan umur mereka, jenis kelamin, perlombaan, asal nasional, afiliasi religius, lokasi dari tempat tinggal, atau kuitansi dari bantuan umum dan menyangkal kredit ke siapapun semata-mata karena akibat keahlian di satu atau lebih atau group ini. Banyak bankir melihat demikian berlaku sebagai bebani dan di luar pagar dari langkah dengan teknologi dan inovasi jasa. Mereka adalah satu tantangan telah tetap ke kekuatan penguatkuasaan dari komunitas pengatur, yaitu bebani banyak gerutuan dan pertanyaan dari penafsiran. Namun, aliran dengan keterangan keuangan yang cukup ke konsumen sedang menjadi semakin banyak penting pada bangun dari deregulasi dari sektor keuangan, yang yang telah ditemani oleh risiko lebih besar untuk berdua lembaga keuangan dan pelanggan mereka. Pelanggan kebutuhan Discloure Salah satu fte paling potongan terkemuka dari legislasi pemerintah pusat pada bidang jasa konsumen adalah Perlindungan Konsumen Kredit (atau Kebenaran di Peminjaman) Akta, diserahkan 1968 oleh U.S. Konggres dan sederhana di l98l melalui jalan lintasan dari Benar di Penyederhanaan Peminjaman dan Akta reformasi. Papan Pusat Memesan Pemerintah telah mempersiapkan peraturan z. untuk menerapkan ini dua kebenaran di hukum peminjaman. Penggunaan ekspres dari kebenaran di peminjaman adalah untuk meningkatkan penggunaan terinformasi dari kredit antara konsumen dengan memerlukan pendedahan penuh dari kondisi kredit dan biaya. Pemberi kredit harus mengatakan pelanggan persentase tahunan beri peringkat (APR atau penafsiran asuransi, rate) pada pinjaman diminta, total dolar sejumlah semua pendanaan tagih, dan, pada kasus dari pinjaman penggadaian rumah, iuran diperlukan untuk persetujuan, menutup biaya, dan pinjaman lain berhubungan belanja. Pindaan yang berikut pada 1970 dan 1974 memberikan naik ke Kredit Adil Akta laporan dan Kredit Adil Akta Penagihan. Terdahulu dengan jelas mewariskan akses konsumen untuk file kredit mereka, biasanya dipertahankan oleh lokal atau kantor kredit regional. Kredit Adil Akta laporan memberi hak individu dan keluarga untuk menelaah file kredit mereka untuk keakuratan dan untuk menuntut satu investigasi dan koreksi dari apapun ketidaktepatan nyata. Hukum memerlukan satu agen kredit untuk membenarkan ketidaktepatan ini dengan segera dan untuk mengijinkan konsumen untuk memasukkan satu pernyataan ringkas dari keterangan untuk apapun butir data rusak ditayangkan pada file. Lebih dari itu, hukum sungguh membatasi akses ke file konsumen kredit, memerlukan perorangan setuju tertulis untuk mengaksesnya atau filenya. Baru-baru ini, contnoversy telah aduk di sekitar industri laporan kredit pada Amerika Serikat. Beberapa kantor kredit telah dituduh untuk menciptakan kesalahan berlebihan di file kredit konsumen (yang sering hasil pada pengingkaran tak beralasan dari pinjaman), dari tidak sepenuhnya menyelidiki konsumen mengeluh mengenai ketidaktepatan, dan untuk menjual keterangan sekitar konsumen ke pesanan pos pasti. Beberapa bon telah diperkenalkan di tahun terlalu Konggres untuk memaksakan peraturan lebih ketat pada biro operasi crcdit dan hukuman lebih tabah untuk kesalahan kantor kredit. Kredit Adil Membonkan Ulah Dari 1974 konsumen permisi untuk memperdebatkan kesalahan penagihan dengan satu perusahaan jual-beli atau kartu

kredit dan mendapat satu investigasi bisikan dari apapun penagihan bertikai. Konsumen mungkin menahan pembayaran pada bagian diperdebatkan dari satu bon dan tidak dapat dilaporkan sebagai pelanggar atau dipaksa ke hukuman daya tarik upah hingga sengketa diatasi. Apapun kreditur itu tidak menjawab ke satu pemeriksaannya konsumen tentang suatu bon atau, mempunyai jawab, jangan selidiki dan coba untuk memecahkan hal harus akhirnya kehilangan beban diperdebatkan, sampai maksimum $50. Satu 30 hari pemberitahuan ke pelanggan diperlukan sebelum satu institusi meminjamkan atau jual-beli dapat mengubah beban kredit atau uang jasa. Kredit Adil dan Akta Pendedahan Kartu Bayar memerlukan pelanggan itu melamar kartu kredit menjadi tertentu awal pemberitahuan tertulis (biasanya sebelum satu kartu kredit dipergunakan untuk pertama kali) iuran kesana-sini diperlukan untuk membuka atau untuk memperbaharui satu akoun kredit. Juga, kalau satu kartu kredit yang sudah ada menghitung akan diperbaharui dan satu iuran untuk pembaharuan ditagih, pelanggan harus mendapat pemberitahuan tertulis di advince. Pelanggan juga harus dikatakan kalau di situ adalah apapun berganti di pemenuhan asuransi kartu kredit atau iuran. Ketentuan ini didisain terutama untuk kartu kredit diijinkan ke permohonan berikut pelanggan dibuat oleh penjualan lewat pos, per telepon, atau melalui adpertensi jangkauan itu umum. Akhirnya, kalau satu pelanggan kredit memperoleh di belakang padanya atau pembayaran pinjamannya, Hutang Adil Koleksi Mempraktekkan pembatas Akta berapa jauh satu koleksi kreditur atau kredit agen dapat memasuki tekanan pelanggan itu untuk bayar penuh. Antara lain, satu alat pengumpul bon bukan diijinkan ke "ganggu" satu debitur atau mempergunakan penyajian keliru untuk memperoleh keterangan sekitar atau memperoleh akses ke satu debitur. Somasi ditempatkan pada waktu tidak biasa atau ke satu tempatnya debitur dari pekerjaan,adalah tidak sah kalau terbuat tanpa ijinnya debitur, atau pun dapat satu membonkan alat pengumpul menurut hukum menyingkapkan penggunaan dari somasi ke seseorang selain dari debitur. Hutang ini collectiog aturan dikuatkan pada Amerika Serikat oleh Pemerintah Pusat Menukar Komisi. Menyatakan tidak syah Diskriminasi Kredit Akses ke kredit adalah satu ramuan penting dari hidup baik untuk keluarga rata-rata hari ini. Pengenalan dari fakta ini memimpin Konggres selama 1970 untuk menyatakan tidak syah diskriminasi di rhe mewariskan dari mengkreditkan berlandaskan umur, jenis kelamin, perlombaan, asal nasional, agama, lokasi dari tempat tinggal, atau kuitansi dari bantuan umum. Kredit Sama Kesempatan Ulah Dari 1974 mengharamkan pemberi kredit dari pertanyaan tertentu yang minta dari satu pelanggan, seperti itu umurnya peminjam atau perlombaan. (Satu eksepsi dibuat untuk pinjaman penggadaian rumah sangat itu pemerintah federal dapat mengumpulkan keterangan pada yang atau bukan kredit hipotek dahan gelap untuk menentukan kalau diskriminasi dipraktekkan di pinjaman penting ini area.) Juga, executive pinjaman tidak dapat bertanya sekitar pendapatan lain mencari sumber berada di luar pendapatan upah dan gaji kecuali jika pelanggan dengan sukarela menyediakan keterangan ini. Hukum lain, Komunitas Akta investasi ulang (CRA), didisain untuk mencegah satu pemberi kredit pembiayaan dari secara acak mencadangkan lingkungan

tertentu menganggap yang tidak diinginkan dan menolak untuk meminjamkan untuk orang-orang yang menunjuk tempat mereka pada mengeluarkan area. CRA memerlukan masing-masing institusi meminjamkan untuk menggambarkan wilayah perdagangan ini berencana melayani dan untuk menawarkan semua jasanya tanpa diskriminasi terhadap semuanya ditempatkan di tertentu itu wilayah berdagang. Bank dewan diiectors harus menelaah tiap-tiap tahun definisi dari wilayah berdagang manajemen itu telah memilih lihat kalau ini masih sah. Lebih dari itu, masing-masing kinerjanya institusi meminjamkan di pembuatan satu upaya afirmatif untuk melayani kredit dan jasa keuangan yang lain perlu dari wilayah perdagangannya dievaluasi oleh bank pemeriksa (dikenal sebagai satu CRA memberi peringkat). Otoritas pengatur mengambil satu CRAnya bank memberi peringkat ke dalam rekening ketika ini berlaku bagi mendirikan satu kantor cabang baru, minta persetujuan dari satu merjer atau perolehan, atau meminta ijin untuk menawarkan jasa lagi. Di Mulia dari 1989, Judul XII reformasi Lembaga Keuangan, Penemuan, dan Akta Penguatkuasaan perlukan bank pemerintah pusat para agen ke pubtish peringkat CRA dari bank sangat pelanggan mereka akan sadar akan bank yang adalah menyediakan lebar mendasari dukungan untuk komunitas lokal mereka. Masingmasing bank harus menempatkan kinerja CRAnya evaluasi pada satu file umum pada kantor kepalanya dan di paling tidak kantor sesuatu pada masing-masing komunitas yang servis bank pada 30 hari untuk mendapat laporannya pemeriksa. File umum ini harus buka untuk pelanggan bank untuk memeriksa selama jam bisnis tetap dan bank harus menyediakan salinan (untuk satu iuran layak) ke materi meminta siapapun pada file. Peringkat CRA adalah berlandaskan 12 "faktor penilaian" itu ulasan pemeriksa ketika mereka mengunjungi satu bank, meliputi upayanya bank untuk dikomunikasikan dengan anggota dari komunitas lokal mengaitkan kredit mereka perlukan, keikut sertaannya di rumah terkait pemerintah program, distribusi ilmu bumi dari meminjamkan bank mempunyai terbuat, dan apapun bukti dengan diskriminasi kredit tidak sah. Ada empat peringkat CRA berbeda ditugaskan oleh bank pemeriksa: Terkenal (O ), Kepuasan (S ), Perlu ke lmprove (N ), atau Gagal Memenuhi Sesuatu Substansiil (SN). Satu bank pasti dengan satu rendah CRA memberi peringkat (bekas., satu peringkat dari n atau SN) bolehkan mengoperasikan ke dalam ganggu di dalam mengamankan persetujuan pengatur kalau ini mencari ijin untuk memperluas kurban jasanya atau untuk memperoleh bank lain. Satu pembahasan terbaru oleh pengarang [5] temukan bank itu dahan gelap satu susun dari "O " - paling tinggi CRA memberi peringkat mempunyai dilakukan oleh tirst dengan cermat mendokumentasikan komunitas mereka mengorientasi aktivitas. Mereka pada waktu tertentu menyurvei karyawan mereka yang aktifkan pada komunitas lokal agar mampu mendokumentasikan keterlibatan komunitas mereka kuat ketika pelaras bank meminta bukti pada komunitas mereka activitics. Bank Toprated juga sering menyurvei pelanggan mereka untuk menentukan pengamatan pelanggan sekitar mutu dari jasanya bank dan untuk dilestarikan dengan perubahan pelayanan pelanggan perlukan. Bank dengan komunitas paling tinggi memberi peringkat sering memperoleh terlibat dengan program lokal untuk menyediakan rumah terbeli, genggam seminar untuk menasehati bisnis kecil dan pembeli rumah baru pada bagaimana caranya melamar pinjaman, dan memonitor

distribusi ilmu bumi dari pinjaman mereka untuk memastikan area tertentu dari komunitas secara sistematis dicegah pada akses mereka ke jasanya bank. Bank menghadiahi teratas CRA menandai biasanya memperoleh satu persetujuan yang mengikat kuat dari papan mereka dari directon dan manajemen senior untuk meningkatkan keterlibatan komunitas lebih besar, yang tampak mengirimkan satu pesan sekitar kepentingan dari aktivitas CRA Rclated ke bank employecs pada semua tingkat. Hukum pelengkap itu pervisions dari Komunitas Akta investasi ulang adalah Hipotek Rumah Pendedahan Berulah dan Rumah Adil Berulah. Terdahulu memerlukan bank itu dan hipotek kelembagaan yang lain pemberi kredit di depan umum menyingkapkan paling tidak sekali setahun area dari komunitas perkotaan dimana yang mereka telah mewariskan pinjaman penggadaian kediaman dan rumah improvernent pinjamkan. Rumah Adil Menindak mengharamkan diskriminasi pada penjualan, janjian sewa menyewa tanah, atau pembiayaan dari rumah karena akibat warnai, asal nasional, perlombaan, digion, atau. jenis kelamin. Lembaga Keuangan penemuan refonrm, dan Akta Penguatkuasaan memerlukan institusi meminjamkan untuk melaporkan para agen regulatorly dari semua pinjaman penggadaian melamar individu itu sangat pemerintah pusat itu agen pengatur dapat lagi dengan mudah mendeteksi diskriminasi mungkin di peminjaman hipotek rumah. Hukum ini tidak mengatakan bank dan lembaga keuangan lain yang harus mendapat kredit. Rada, mereka memerlukan masing-masing institusi meminjamkan untuk memfokuskan pada fakta bersangkutan untuk masing-masing pemberian meminjamkan individu, kasus oleh kasus, dan mencegah pemberi kredit dari lumping pelanggan mereka ke dalam kategori (seperti itu oleh umur, jenis kelamin, atau membalap) dan keputusan kredit pembuatan semata-mata atas dasar keahlian group. Pengecekan konsep l9 - 8. Apa hukum berada hari ini untuk memberikan konsumen yang adalah meminjam uang pendedahan fuller sekitar kondisi dan risiko dari pengambilan dengan kredit? l9 - 9. Apa perlindungan sah ada tersedia hari ini untuk melindungi peminjam melawan diskriminasi? 19 - 10. Pada pendapat anda, adalah apapun hukum tambahan diperlukan di area ini? Tetap meminjamkan milik Tetap meminjamkan milik perbuatan bank untuk membiayai perolehan dari rumah tanah dan bangunan, kompleks apartemen, belanja pusat, bangunan kantor, gudang, dan struktur fisik lain, seperti halnya darat dalam beberapa hal. Peminjaman kompleks perumahan adalah satu bidang tidak untuk sendiri, perbedaan penting possesing dari jenis lain dari pinjaman bank. Di bank, tetap meminjamkan milik secara khas adalah yang manapun konstruksi jangka pendek pinjamkan, keluarkan diantara bulan atau minggu sebagai satu proyek bangunan dilengkapi, atau jangka panjang hipotek itu mungkin meregang keluar 25 ke 30 tahun agar menyediakan pembiayaan permanen untuk perolehan atau peningkatan dari tanah dan bangunan. Apapun kedewasaan mereka, tetap meminjamkan milik telah salah satu yang paling dengan cepat area tumbuh dari peminjaman bank berlalu dasa warsa masa lalu, memanjat pada satu laju pertumbuhan digit menggandakan untuk menjangkau

hampir sepertiga semua asset bank sebagai 1990 gambar ke satu tutup. Sungguh sial, pinjaman demikian juga antara bentuk paling berbahaya dari kredit bank. Pada awal 1990, antara lain, tetap meminjamkan milik nonperforming wakili dekat dengan setengah dari semua asset terganggu digenggam oleh U.S. bank. Perbedaan di antara tetap meminjamkan milik dan Pinjaman Lain Tetap meminjamkan milik membedakan dari paling macam-macam lain pinjamkan pada beberapa hormat kunci. Pertama, ukuran rata-rata dari satu tetap meminjamkan milik biasanya banyak lebih besar dibandingkan ukuran rata-rata dengan pinjaman lain, terutama pinjaman bisnis pinjaman konsumen dan kekecilan. Lebih dari itu, pinjaman penggadaian tertentu, sebagian besar pada rumah keluarga lajang, cenderung mempunyai kedewasaan terpanjang (dari tentang 15 tahun ke tahun 25 atau 30) dari apapun pinjaman satu perbuatan bank. Jangka panjang peminjaman dari angkut berbagai ini risiko pantas dipertimbangkan untuk institusi meminjamkan karena banyak hal-hal dapat terjadi termasuk perubahan kurang baik di kondisi ekonomi, tingkat bunga, dan kesehatan keuangan dari peminjam--berlalu masa dari pinjaman seperti itu. Dengan paling jenis lain dari pinjaman, ini adalah arus kas diproyeksikan atau pendapatan dari peminjam yang adalah paling penting pada keputusan untuk menyetujui atau menyangkal satu pemberian meminjamkan. Dengan peminjaman kompleks perumahan, bagaimanapun, kondisi dan nilai dari hak milik yang adalah objek dari pinjaman hampir sepenting pendapatannya peminjam. Di peminjaman kompleks perumahan, penilaian hak milik berkompeten amat sangat penting ke keputusan pada satu permintaan pinjaman. Penilaian demikian harus sesuaikan diri ke standar industri dan pemerintah, terutama kalau kemungkinan itu hipotek akan dijual pada pasar sekunder, memperbolehkan pemberi kredit untuk mengacungkan pembiayaan tambahan agar membuat pinjaman lagi. Satu peraturan demikian adalah Nasional Pemerintah Pusat Menggadaikan Asosiasi (FNMA, atau Fannie Mae) kebutuhan bahwa semua pinjaman penggadaian rumah peroleh harus berasal dari peminjam siapa pembayaran rumah bulanan (meliputi prinsipal pinjaman dan daya tarik, pajak, dan asuransi) jangan melebihi 28 persen dari pendapatan gross mereka bulanan dan penjumlahan dari siapa pembayaran bulanan yang tetap (meliputi rumah berharga) jangan melebihi 36 persen dari pendapatan gross mereka bulanan. Kedewasaan dari pinjaman penggadaian rumah tidak dapat kurang dari ke tahun atau lebih dari 30 tahun, dan hak milik harus dinilai oleh satu Fannie Mae menyetujui penaksir. Peraturan FNMA juga mesyarat bahwa kreditnya peminjam laporan tidak dapat lebih dari 90 tua hari. Sementara ketentuan seperti ini mewakili satu beban ke rumah menggadaikan pemberi kredit, mereka membawakan satu bermanfaat bagi offset, karena pinjaman menyesuaikan diri ke standar pengatur ini biasanya dapat dijual sangat siap pada pasar sekunder ke lembaga keuangan lain, terutama perusahaan asuransi hidup, bank tabungan, dan dana pensiun, atau ke lembaga pemerintah seperti Fannie Mae atau Ginnie Mae (yaitu., Nasional Pemerintah Menggadaikan Anggaran Dasar, atau GNMA). Sering satu bank atau institusi meminjamkan lain akan membungkus pinjaman penggadaiannya ke dalam GNMA mesponsori kolam pinjaman dan jaminan sekuritas jual seperti tagihan hutang melawan kolam itu ke investor, pembiayaan penaikan dengan demikian ke rirake masih lebih pinjaman.

Berganti di peraturan dan keberuntungan bergeser dengan lembaga keuangan berbeda telah hasilkan di perubahan utama di bank dan nonbank memperkokoh pinjaman penggadaian pembuatan. Sementara lihat uu no. 14 th. 1976 ps. 3 sering lebih suka untuk membuat hak milik masa lebih pendek pinjamkan (terutama konstruksi pinjamkan), cabang bank hipotek dari perusahaan yang menguasai bank sekarang bertanggungjawab satu bagian utama dari semua pinjaman penggadaian rumah. Firma cabang ini punya pasar kuat bersinggungan dan dapat biasanya jual ulang apapun pinjaman penggadaian rumah mereka membuat cepat-cepat untuk interlokal pemberi kredit, hidup seperti itu insurers, bank tabungan, atau investor asing. Menggadaikan cabang biasanya mendirikan jangka pendek "gudangkan baris" di bank agar menyediakan mereka dengan pembiayaan cukup untuk membawa hipotek mereka berasal atau membeli hingga mereka menjual pinjaman yang sama itu ke investor lain. Lebih dari itu, cabang bank hipotek dari satu perusahaan yang menguasai bank dapat cabang sesuka hati ke dalam kota jauh dan status dimana cabang bank mungkin terbatas di mata hukum atau peraturan. Faktor di dalam Mengevaluasi Aplikasi untuk tetap meminjamkan milik Di dalam mengevaluasi pemberian meminjamkan kompleks perumahan, meminjamkan executive harus mempertimbangkan point-point berikut: 1. Sejumlah uang muka yang direncanakan oleh peminjam sehubungan dengan harga pembelian dengan hak milik digadaikan adalah satu faktor kritis pada penentu bagaimana menyelamatkan satu hipotek toan dari titik pemberi kredit dari. Di umum, lebih tinggi rasio dari jumlah pinjaman ke harga pembelian, semakin sedikit insentif peminjam yang harus menghormati semua kondisi dari pinjaman, karena bonower yang punya kurang modal sendiri pada hak milik. Ketika menggadaikan jangkauan 90 persen atau morc dari hak milik tlie harga pembelian, asuransi hipotek menjadi sangat penting dan pemberi kredit harus menempatkan penekanan penambahan di dalam mengaji karakternya peminjam dan rasa dari tanggungjawab. 2. Tanah dan bangunan meminjamkan sering membawa masuk bisnis lain (barang simpanan seperti itu dan peningkatan hak milik perdagangan berjangka pinjaman) dari pelanggan pinjaman. Oleh sebab itu, mereka harus dilihat dalam konteks sebanya hubungan di antara peminjam dan pemberi kredit. Antara lain, bank mungkin hendaki untuk memberikan satu pelanggan pinjaman penggadaian satu sedikit banyak menurunkan rate pinjaman sebagai balasan untuk satu gadaian yang pelanggan akan mempergunakan bank lain layanan dan mempertahankan barang simpanan substansiil pada bank. 3. Menyimpan kemantapan adalah satu faktor kunci untuk satu bank di pemutusan apa volume dan jenis dari tetap meminjamkan milik ini harus buat. Bank dengan kandang kuda lagi menyimpan biasanya dapat jadilah lebih agresif dengan peminjaman kompleks perumahan mereka program dan raih masa lebih panjang, pinjaman penggadaian hasil lebih tinggi. 4. Pinjaman penggadaian rumah memerlukan tetap meminjamkan miliknya bank mengepalai pertimbangkan dengan cermat aspek berikut dari kredit permintaan:

a. Jumlah dan kemantapan dari pendapatannya peminjam, terutama sehubungan dengan ukuran dari pinjaman penggadaian dan ke ukuran dari pembayaran diperlukan. b. Peminjam tabungan tersedia dan dimana peminjam akan memperoleh uang muka diperlukan. Kalau uang muka dibuat oleh gambar bawah menabung berpengaruh significant, pelanggan yang punya lancar harta lebih sedikit keadaan darurat forfuture tersedia, seperti itu melunasi hipotek kalau seseorang di thefamily memperoleh sakit atau kehilangan satu pekerjaan. c. Catatan rekornya peminjam di dalam mengemong dan mengatur hak milik. Kalau hak milik digadaikan dengan baik dipelihara, bank tidak boleh sepenuhnya memulihkan meminjamkan pembiayaan pada satu penutupan dan penjualan. d. Pandangan untuk penjualan kompleks perumahan pada pasar lokal area jika hak milik harus ulang kesetanan. Pada satu ekonomi lokal ditekan dengan e. pengangguran substansiil, banyak rumah, apartemen, dan struktur bisnis dibangun akan dijual, dengan pembeli aktif sedikit. Bank dapat menunggu lama waktu untuk kembali dari pembiayaannya. f. Pandangan untuk tingkat bunga kalau pinjaman penggadaian rumah membawa satu apung g. tingkat bunga. Sementara pasar sekunder untuk pinjaman penggadaian rate apung telah tingkatkan pada tahun terbaru, memperbaiki rate hipotek rumah masih lebih mudah ke jual. May yang lampau dua masalah jengkelkan dasa warsa sering telah tampak pada portofolio tetap meminjamkan milik dari banyak U.S. bank. Beberapa bank paling besar pada Amerika Serikat, seperti itu citicorp, buru Campuran Wiski Dan Vermot, Tenang jaminan sekuritas, kimia, Norstar armada, dan Baik Fargo, dari waktu ke waktu punyai disita pada dan substansiil yang terniaga hak milik komersil dan kediaman di sangat mendiskon harga. Sebagai respons atas masalah tumbuh ini, Konggres menetapkan Judul XI reformasi Lembaga Keuangan, Penemuan, dan Penguatkuasaan Ulah Dari 1989. Judul XI memerlukan penggunaan dari status jamin atau penaksir berlisensi untuk tetap meminjamkan milik yang tergolong otoritas pengatur dari bank pemerintah pusat dan para agen pengawasan penghematan. Empat pelaras pemerintah pusat kepala kantor dari bank dan penghematan yang baru-baru ini telah diatur itu penilaian terjamin atau berlisensi diperlukan untuk paling tetap meminjamkan milik yang melebihi $250,000 di jumlah. (Pembaharuan dengan pinjaman yang sudah ada umumnya mengecualikan kebutuhan penilaian spesifik.) Untuk tetap meminjamkan milik sebutan lebih kecil satu bank harus katut "bijaksana" standar evaluasi dan dokumen dalam tulisan penilaiannya dari apapun hak milik yang adalah landasan satu tetap meminjamkan milik, meliputi dugaan pada saat yang mana taksirannya bank dari nilai hak milik didasari. Pengetatan selanjutnya dari standar dan regulatlons mengepung tetap meminjamkan milik terjadi ketika Konggres lewati Rumah Terbeli Yang Nasional Berulah di Bulan November 1990. Hukum ini dan peraturan pendukungnya memerlukan pemohon itu untuk pinjaman penggadaian harus diberikan satu

pernyataan pendedahan menandai apakah pinjaman mereka dapat punya ih melayani benar (yaitu., hak untuk pembayaran kumpul dari peminjam) dikirim 19 institusi lain peminjam itu akan harus kesepakatan dengan selama hidup dari pinjaman mereka. Pada satu upaya untuk mengurangi rugi dari rumah melalui penutupan, Konggres menetapkan pemberi kredit itu harus peminjam hipotek rumah rell siapa pelanggar di dalam membayar kembali pinjaman mereka kalau rumah nasehat pemberi kredit pemilik atau mengetahui dari apapun bukan organisasi beruntung,yang menyediakan nasehat quch. Pengecekan konsep 19 - 12. Di apa jalan adalah satu rcal tanah pinjaman unik bandingkan ke pinjaman bank macam-macam lain? 19 - 12. Apa yang faktor harus satu bankir pertimbangkan di dalam mengevaluasi pemberian meminjamkan kompleks perumahan? Cendrungi di Kredit Konsumen dan kompleks perumahan Program pinjaman konsumen dan kredit akan berlanjut memainkan satu peran utama di manajemen bank dan jasa pada tahun di depan. Tidak hanya adalah pinjaman konsumen antara yang paling untungkan dari semua jenis kredit bank, tapi saat konsumen menjadi baiknya terpelajar mereka sedang membuat lebih penggunaan agresif dari kredit untuk meningkatkan mutu tingkat hidup mereka dan untuk mencocokan rencana pakai mereka dengan pendapatan perdagangan berjangka idaman. Konsumen meminjamkan di masa mendatang akan harus jadilah lebih kenyamanan terorientasi, perorangan pemberian dan keluarga akses cepat untuk mengkreditkan yang masih memelihara kontrol cukup berlalu pinjaman pelanggan untuk menghindari satu pembusukan berpengaruh nyata di mutu pinjaman. Ini akan satu masalah serius di masa mendatang, karena agresif, pemberi kredit konsumen volume tinggi akan niscaya mendorong konsep dari "kredit sekejap" untuk bijaksananya dan pembatas praktis. Antara lain, Citicorp baru-baru ini kapal bargas satu program dari pinjaman penggadaian preapproved horme, dan banyak kesatuan kredit menawarkan pinjaman pembelian kendaraan preapproved. Lebih dari itu, beberapa kesempatan kredit lain untuk baiknya layani konsumen adalah terbentang, dan ke kami ini sekarang arahkan. Modal Sendiri rumah Meminjamkan Pada Amerika Serikat, 1986 Akta reformasi Bea Cukai buka bahkan lebih luas dengan cepat bidang tumbuh dari hak kekayaan meminjamkan rumah. Di bawah program ini, pemilik rumah siapa yang tempat tinggal telah hargai di nilai dapat mempergunakan equiry pada rumah mereka perbedaan betwcen satu rumah nilai pasar ditaksir dan sejumlah pinjaman penggadaian melawan ini sebagai satu dasar pinjaman. Dengan demikian, kalau satu rumah dibeli untuk $100,000 dan punya satu $70,000 pinjaman penggadaian melawan ini hari ini dan, sehubungan dengan permintaan inflasi dan tumbuh untuk rumah, nilai pasarnya kini $120,000, pemilik rumah akan punya satu dasar pinjaman dari sekitar $50,000 (yaitu., $120,000 $70,000). Dasar ini mungkin digambar pada saat seperti sejalan untuk satu $50,000 pinjaman untuk mengubah bentuk rumah, untuk membeli satu rumah detik, atau untuk beberapa penggunaan sah yang lain.

Dua jenis utama dari hak kekayaan meminjamkan rumah berada di dalam penggunaan hari ini. Yang pertama adalah hak kekayaan meminjamkan rumah tradisional yang dipanggil, yaitu satu akhir tertutup mengkreditkan peliputan satu periode spesifik dari bulan dan tahun dan dipergunakan sebagian besar untuk peningkatan rumah. Kredit modal sendiri tradisional secara normal dibayar kembali di cicilan sama, triwulanan atau bulanan, dan adalah paling sering terjamin oleh satu hipotik kedua melawan rumahnya peminjam. Banyak bank yang baru-baru ini telah tertangkap pada saat kesempatan hak kekayaan meminjamkan rumah dengan menawarkan konsumen satu detik dan jenis lebih baru dari baris hak kekayaan meminjamkan rumah dari kredit melawan rumah mereka dasar pinjaman. Mereka biasanya menentukan pembatas kredit pada baris modal sendiri rumah ini dengan mengambil satu persentase dari menilai nilai dari pelanggan pinjaman rumah (kata, 75 persen) dan mengurangi jumlah pelanggan masih berhutang pada rumah yang sudah ada pinjaman penggadaian. Yang: Menilai nilai dari hom $150,000 Persentase waktu ijinkan x15% Samakan eppraiscdnya pcrrentagc ofhonrc hargai $ 112,00 Seimbang kurang statis berhutang pada homc mongage -60. 500 Samakan batas pemberian kredit maksimum siap ke pelanggan $ 52,000 Pinjaman maksimum menjumlahkan ijinkan mungkin disesuaikan berlandaskan pendapatannya pelanggan dan hutang lain membuat tambahannya atau pembayaran kembali yang lampaunya merekam dengan pinjaman lain. Batas pemberian kredit ini dapat dipergunakan untuk apapun penggunaan sah, tidak baru memondokkan pembelanjaan terkait. antara lain, untuk membeli satu mobil atau pendanaan satu Pendidikan perguruan tinggi. Lebih dari itu, banyak batas pemberian kredit ini adalah kredit berputar luwes, maksudkan yang pelanggan dapat meminjam sampai maksimum sejumlah pinjaman, bayar kembali semua atau sebagian jumlah yang pinjam, dan meminjam lagi sampai menetapkan jumlah maksimum apapun angka dari waktu hingga batas pemberian kredit dewasakan, yang biasanya terjadi di beberapa titik pada 10 tahun. Karena modal sendiri rumah mendasari cenderung kredit agar masa lebih panjang dan lebih terjamin, ini sering kerusakan satu rate pinjaman pegawai rendahan dan lebih panjang periode payout, kurang dengan demikian cicilannya peminjam pembayaran di bawah pembayaran diperlukan pada pinjaman konsumen lebih konvensional. Hak kekayaan meminjamkan rumah tradisional secara normal dihargai mempergunakan tonger memasukkan tingkat bunga, sementara batas pemberian kredit modal sendiri rumah biasanya mempunyai tingkat bunga kebal lekat ke bunga pinjaman jangka pendek (seperti itu hasil investasi pada U.S. Kertas perbendaharaan negara atau peminjaman utama beri peringkat). Pada tahun terbaru, survei dikendali oleh Papan Pusat Memesan Pemerintah( [1] [9] dan institusi lain (seperti itu universitas dari Lembaganya Michigan untuk penelitian Kemasyarakatan) telah ungkapkan beberapa keterangan berguna untuk berdua pelanggan hak kekayaan meminjamkan rumah dan bank perbuatan itu pinjaman demikian. Antara lain, modal sendiri rumah memasarkan sisa sangat kecil sehubungan dengan angka dari pemilik rumah kurang dari satu ke-lima dari semua

U.S. pemilik rumah mempunyai mengakses rumah equiry mata ujian, dan group ini akan dengan sama memisahkan di antara hak kekayaan meminjamkan rumah tradisional dan rumah lebih baru baris modal sendiri dari kredit. Dengan demikian, pasar hak kekayaan meminjamkan rumah dapat menumbuh pada hakekatnya lebih besar dengan iklan cukup dan insentif ekonomi. Pada 1986, reformasi Bea Cukai Menindak daya tarik terbuat pada hak kekayaan meminjamkan rumah sampai $100,000 pengurangan pajak, dan fitur ini bertanggungjawab banyak perkembangan terbaru mereka. Dengan thc keturunan bea cukai pemerintah pusat ubah, tertarik biaya pada pinjaman lain secara berangsur-angsur menjadi sepenuhnya yang dapat dikenakan pajak, memberikan satu keuntungan berbeda kepada hak kekayaan kredit rumah pada mata dari konsumen. Memaksudkan ukuran pinjaman pada tahun terbaru telah rata-ratakan sekitar $18,000 untuk pinjaman tradisional dan $20,000 untuk batas pemberian kredit modal sendiri rumah. Demographically mengucapkan, peminjam modal sendiri rumah cenderung jadilah lebih makmur dibandingkan pemilik rumah rata-rata. Mereka melaporkan tingkat yang lebih tinggi pendapatan pribadi dan modal sendiri lagi pada rumah mereka. Peminjam modal sendiri rumah juga cenderungkan agar pelanggan lebih tua dengan satu periode lebih panjang dari kepemilikan rumah dan satu rekaman lebih panjang dari lapangan kerja. Paling pelanggan modal sendiri rumah berada di dalam terlambat mereka 40s atau lebih tua; banyak berada di dalam pengunduran diri atau mendekati pengunduran diri dan mempunyai pada hakekatnya melunasi rumah pertama mereka hipotek. Paling pinjaman modal sendiri dipergunakan ro traktir peningkatan rumah, untuk membayar kembali pembayaran angsuran tua, untuk membiayai satu Pendidikan, untuk membiayai yacations, atau untuk meliputi biaya medis. Kebutuhan executive pinjaman bank ke kepedulian besar latihan dengan permintaan hak kekayaan meminjamkan rumah. Untuk satu hal, mereka bersandarkan dugaan rumah itu harga tidak akan merosot berpengaruh significant. Namun di situ adalah bukti historis yang besar itu kecenderungan untuk menurun ekonomi dan pengangguran naik dapat melimpahkan rumah lokal memasarkan dengan rumah akan dijual, dengan penutupan pada rumah yang sudah ada dengan cepat harga pasar penekan. Sementara di paling status satu bank dapat kumpulan ulang satu rumah diikrar sebagai sejalan untuk satu pinjaman, sering bank yang punya kesulitan menjual rumah untuk satu harga yang mengganti semua tambahan pembiayaannya semua biaya yang dibuat di pembuatan dan melayani pinjaman dan di pemilikan mengambil dari sejalan. Di sana juga kamar untuk mempersoalkan kebijaksanaan dari penggunaan satu menghargai harta, seperti itu satu rumah, untuk membeli satu harta tidak mungkin untuk hargai, seperti itu paling mobil, alat-alat mebel, dan alat. Pinjaman,executive harus latihan peduli di dalam mewariskan permintaan kredit demikian, meminjamkan hanya sebagian (barangkali tidak lebih dari persen 60 atau 70) dari rumah modal sendiri ditaksir menghargai agar mengijinkan satu bantal cukup harus kompleks perumahan pasarkan tampik. Lebih dari itu, peraturan tegas pada taraf pemerintah pusat, pembendungan dari Kesamaan Kompetitif di Bank Ulah Dari 1987 dan Perlindungan Konsumen Hak Kekayaan Meminjamkan Rumah Ulah Dari 1988, perlukan pemberi kredit untuk meletakkan satu penutup tingkat bunga pada bagaimana ketinggian meminjamkan kecepatan-angka dapat melanjutkan hak kekayaan meminjamkan rumah rate apung.

Ienders juga harus menyediakan pelanggan mereka dengan keterangan pada semua beban pinjaman dan risiko berpengaruh nyata pada satu Kebenaran diperlukan di pendedahan Akta Peminjaman pernyataan. Konsumen risiko pengesamping adalah itu barrk akan dipaksa untuk kuasai ulangnya atau homcnya. Tidak hanya lakukan demikian satu peristiwa menghancurkan hubungan pelanggan dan hasil pada publisitas kurang baik untuk bank, tapi ini mungkin memasangi pelana bank dengan satu harta itu dapat menjadi sulit untuk jual. Perlindungan Konsumen Ulah Dari 1988 mengharamkan satu pemberi kredit modal sendiri rumah dari secara acak canceling satu pinjaman dan pembayaran segera penuntut. Bagaimanapun, kalau pemberi kredit dapat memperlihatkan bahwa yang pelanggan telah melakukan penipuan atau penyajian keliru, telah menggagal Keluarkan pinjaman sebagai dijanjikan, atau belum teruskan nilai dari hak milik terbelit, koleksi dari. pinjaman dapat dipercepat. Pelanggan hak kekayaan meminjamkan rumah maka punyai sedikit pilihan tapi untuk membayar penuh atau menyerah rumah yang diikrar sebagai sejalan, kecuali jika melindungi di beberapa cara oleh pemerintah pusat, status, atau hukum lokal. Konsumen Menguangkan Program Manajemen Pinjaman konsumen janji yang lain kesempatan yang baru-baru ini telah tampak juga, terutama itu terkait ke penggunaan dari manajemen kas konsumen program. Dikembangkan dengan sukses oleh Menill Bunuh Beramai-ramai pada 1970, paket keuangan ini menawarkan jaminan sekuritas pelanggan peralatan rumah tangga jasa provisi pialang dan investasi sangat mereka dapat siap menginvestasikan kas kosong dalam persediaan, surat pengikat, dan saluran investasi lain untuk patut mendapatkan pendapatan hingga pembiayaan itu diperlukan untuk menjumpai kewajiban saat ini. Baru-baru ini paket manajemen kas ini telah diperluas untuk meliputi koran bank rekening, menabung rencana, kartu kredit, dan asuransi. Hasil adalah kenyamanan onestop untuk pelanggan, siapa yang secara khas mengirimkan pernyataan bulanan yang berkombinasi, memperlihatkan status darinya atau tabungannya, pinjamkan seimbang, dan investasi. Menguangkan program manajemen dapat membuat lebih mudah transaksi keuangan konsumen dan membuat penggunaan dari kredit lebih tepat. Sementara paling berhasil manajemen program cgsh diarah sebagian besar di peralatan rumah tangga pendapatan ketinggian, masa depan mungkin untuk membawakan volume lebih besar memprogram jangkauan itu peralatan rumah tangga pendapatan tengah. Kunci ke sukses dari program lebih baru ini apakah atau tidak mereka dapat mempertahankan biaya mereka cukup rendah agar adalah ablc untuk menghargai jasa mereka dengan cara bersaing. Mengubah Demografis dan Pinjaman Konsumen Kami tidak boleh bertolak pembaca dengan kesan bank itu program konsumen kredit tidak punya masalah serius. Dalam kebenaran, mereka tampak menghadapi gawang berpengaruh nyata pada periode di depan. Untuk satu hal, populasi adalah umur dengan cepat pada Amerika Serikat, Jepang, dan bangsa industialized lain. Saat orang-orang menumbuh lebih tua, terutama berada di luar umur tho dari 40 atau 45, mereka cenderung membuat kurang penggunaan kredit dan untuk membayar uang muka kewajiban hutang mereka terkenal. Ini saran itu

total permintaan untuk konsumen kredit per kapita mungkin terjatuh, memaksa bank dan pemberi kredit konsumen lain untuk memperangi keras untuk pinjaman konsumen untungkan accounls. Lebih dari itu, deregulasi telah bawakan lebih pemberi kredit ke dalam konsumen bidang cedit. Lembaga keuangan berharap melindungi pendapatan mereka di bidang ini akan perlu memilih jadwal iuran mereka dengan cermat. Satu kecenderungan terkait di titik peminjaman konsumen dari penjualan meminjamkan juga cerminkan perubahan terus pada populasi ke siapa bank memasarkan jasa konsumen kredit mereka. pelanggan pinjaman lebih hari ini tuntut kecepatan dan kenyamanan pada proses peminjaman. Banyak konsumen menginginkan kredit siap dengan segera ketika mereka adalah membuat pembelian agak dibandingkan mempunyai untuk memandu ke satu bank untuk meminta satu pinjaman. Banyak bank hari ini adalah menawarkan taklangsung meminjamkan melalui pedagang pengecer di mobil, apliances rumah, dan karcis besar yang lain butir data, sehingga itu pedagang pengecer mempersiapkan satu kesepakatan kredit dan telpon atau fax pelanggan pinjaman keterangan ke bank, mencari persetujuan cepat. Institusi lain adalah menawarkan "pra persetujuan" mengkreditkan program dimana telpon pelanggan di atau keterangan kredit pos ke bank dan memperoleh persetujuan untuk satu pinjaman sebelum satu pembelian dibuat. ln kejadian ini storc atau pedagang pengecer wherc pelanggan membuat satu pembelian dapat hanya meverifikasi dengan bank yang satu pinjaman yang telah disetujui. Pendekatan lebih baru ini tajam mengurangi kebutuhan untuk memasuki satu bank dan hasil pada taklangsung lagi meminjamkan hampir dimana satu penjualan dibuat, rada dibandingkan peminjaman langsung ke pelanggan pada satu kantor bank. Hasil adalah transaksi lebih rendah berharga dan kenyamanan lebih besar untuk pelanggan, tapi manajer bank harus waspada kepada risiko penambahan dilibatkan di kredit cepat pembuatan keputusan dan rugi kemungkinan dari semakin dekat hubungan langsung dengan pelanggan mereka. Perubahan sah dan pengatur Peminjaman Konsumen Mempengaruhi Selama 1990s, kebangkrutan pribadi bubung tinggi, dengan berkas meja hijau merata-ratakan satu juta satu tahun pada Amerika Serikat undcr satu array perluasan dari hak suara yang diwariskan oleh kebangkrutan pemerintah pusat dan status hukum (meliputi Bab 7, ll, dan l3). Agar mempertahankan langkah wirh kenaikan ini di kebangkrutan individu dan keluarga, pemberi kredit konsumen telah mempunyai jadi dengan intim kenal terhadap ketetapan dari kebangkrutan pemerintah pusat dan status kode. Sungguh sial, perubahan terbaru di hukum kebangkrutan menyajikan tantangan serius ke institusi meminjamkan konsumen. Konggres lewati reformasi Kebangkrutan Berulah pada 1978 mengamandemen satu kode kebangkrutan pemerintah pusat yang telah berdiri sejak pergantian abad. Sementara pindaan yang berikut dipererat atas beberapa lubang kecil di dinding pada 1978 hukum, reformasi yang paling terbaru pasang ujung skala sah di suka dari kebangkrutan berkas individu surat permohonan permulaan dan lagi sungguh terbatas jumlah macam-macam debitur rnd asset itu dapat dikonversi ke dalam kas untuk ahli distribusi rata ke bank dan kreditur lain.

Hari ini, satu proporsi substansiil dari asset peralatan rumah tangga mungkin mengecualikan likuidasi agar menolong individu bangkrut memulihkan keuangan dan, padahal, lunasi kewajiban mereka dengan sukarela. Antara lain, satu pasangan menikah mungkin mampu untuk berteduh di bawah perlindungan kebangkrutan pemerintah pusat sampai $40,000 dalam hal pribadi aktiva sebagai modal sendiri pada satu rumah, alat-alat mebel peralatan rumah tangga dan apoliances, barang barang perhiasan, satu mobil, diri rekening pengunduran, dan apapun alat-alat perlengkapan dipergunakan pada pekerjaannya debitur. Beberapa yang status telah melewati statuta ijin lebih lagi asset dialingi dari kreditur, dan hukum pemerintah pusat mengijinkan satu kebangkrutan berkas debitur untuk bertukar menyatakan bankruptqy aturan dimana perubahan ini akan diuntungkan. Nelrty sepertiga status, bagaimanapun, telah adopsi lebih conseryative aturan berteduh itu asset debitur lebih sedikit dibandingkan lakukan hukum pemerintah pusat. Kebangkrutan pemerintah pusat kode menetapkan ketentuan di bawah yang mana satu debitur terganggu pribadi aktiva dapat dijual, dengan berproses yang alokasikan ke perorangan crediton. Akta Kebangkrutan mengarahkan meja hijau untuk menyetujui satu rencana pembayaran kembali yang mengijinkan satu debitur untuk secara berangsur-angsur melunasinya atau krediturnya, siapa yang tidak boleh kuasai ulang atau menyita pada apapun assetnya debitur sepanjang couit yang menyetujui pembayaran dibuat. Hasil adalah untuk membuat bankir lebih berhatihati tentang borderline meminjamkan permintaan dan mungkin untuk menganjurkan bank untuk meliputi premium risiko lebih tinggi pada kecepatanangka pinjaman konsumen mereka, yang yang dapat menghargai banyak peminjam pendapatan pegawai rendahan kami dari pasar untuk kredit peralatan rumah tangga. Pengecekan konsep 19 - 13. Apa itu modal sendiri rumah meminjamkan dan apa irs keuntungan dan kerugian untuk bank? 19 - 14. Apa masalah yang bank hadapi di kas konsumen perkembangan program manajemen? 19 - 15. Yang perubahan struktur umur dari populasi mungkin untuk mempengaruhi program pinjaman konsumen bank? 19 - 16. Apa dampak mempunyai perubahan terbaru di U.S. hukum kebangkrutan memakai peminjaman konsumen oleh bank? Ringkasan Meminjamkan ke tetap meminjamkan milik konsumen dan pembuatan telah antara jasa paling populer keuangan untuk bankir pada tahun terbaru. Bentuk ini dari kredit menolong bank mendiversifikasi dasar pelanggannya, membawa masuk konsumen menyimpan dan sumber dari pendapatan untuk melengkapi dan mengofset risiko dari pinjaman bisnis dan barang simpanannya. Bahwasanya, banyak bank pada tahun terbaru telah arahkan terus meningkat ke konsumen dan tetap meminjamkan milik untuk menerlepas atau mengurangi akibat dari siklus bisnis, yang pada waktu tertentu pimpin ke penekanan pantas dipertimbangkan bagi kebanyakan akoun kredit bisnis tradisionalnya bank, dan untuk menghindari kompetisi keras dari bank asing perkokoh. Meskipun demikian, peminjaman konsumen dan kompleks perumahan hadiah tantangan berpengaruh nyata mereka sendiri untuk bankir. Pinjaman ini secara khas

mempunyai baku lebih tinggi memberi peringkat dibandingkan lakukan paling bentuk lain dari peminjaman bank, meskipun demikian pinjaman kotor mereka menghasilkan juga cenderungkan agar jauh lebih tinggi, membuat peralatan rumah tangga pinjamkan di paling tahun antara akoun kredit profiuble yang paling satu bank dapat genggam. Kunci ke pembuatan pinjaman konsumen baik tiduran nila karakter dan rasa dari tanggungjawab dari peminjam. Satu bank dapat biasanya menilai unsur ini dengan menguji masa lalunya peminjam meminjamkan rekaman pembayaran, yang dalam banyak kasus dapat diperoleh dari satu lokal atau kantor kredit regional. Konsumen meminjamkan terus meningkat telah dipengaruhi oleh hukum pemerintah pusat dan status dan peraturan. Kebanyakan dari fokus ketentuan ini pada saat (1 ) pendedahan ke konsumen dari semua berpengaruh nyata rincian satu kesepakatan pinjaman dan (2 ) pencegahan diskriminasi sebagai angsuran umur, perlombaan, jenis kelamin, dan faktor lain di dalam mewariskan pinjaman kredit dan setelan kecepatan-angka. Hukum ini dan peraturan didisain untuk meningkatkan kompetisi, anjurkan konsumen untuk toko untuk kredit, dan membantu pelanggan perorangan di pembuatan satu keputusan kredit terinformasi. Tetap meminjamkan milik adalah sering arah secara langsung atau secara tidak langsung pada konsumen perorangan. Pertolongan pinjaman ini untuk membiayai konstruksi dari rumah lagi, apartemen, belanja pusat, bangunan kantor, dan bentuk lain dari tanah dan bangunan. Bank membuat keduanya kompleks perumahan jangka pendek mata ujian (biasanya pada bentuk dari pinjaman konstruksi sementara) dan jangka panjang hipotek mengkreditkan siap ke perorangan dan firma bisnis. Paling berhasil program tetap meminjamkan milik umumnya di bank itu menguasai ketinggian proporsi dari barang simpanan masa lebih panjang dan satu staf trampil pada penilaian hak milik nilai ol dan di hukum kompleks perumahan. Lebih dari lain jenis dari pinjaman, kompleks perumahan mengkreditkan menyesuaikan dengan berat pada dengan benar menilai nilai dari dan outlobk untuk kolateralnya pinjaman darat atau struktur siapa pembelian dibiayai oleh pinjaman