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Trabajo Prctico N 6 Lectura y anlisis del fallo Cmara Nac. Civil en pleno, 18/02/1999, Servicios Eficientes vs. Yabra (LA LEY 1999-B, 384) CONSIGNAS: 1. Con qu alcance responden ante las deudas por expensas el comprador y el antiguo propietario respectivamente? 2. Cul es el ttulo ejecutivo ante una deuda por expensas?, de dnde surge? 3. El administrador puede actuar en un juicio como representante del consorcio?, se le debe, necesariamente, otorgar un poder judicial a tal efecto? FALLO: Buenos Aires, febrero 18 de 1999.- "Si corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registra el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones devengadas antes de la toma de posesin, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas. Cabe una solucin anloga respecto de las expensas comunes para el caso de que el inmueble se halle sujeto al rgimen de la ley 13512 ?". 1 cuestin.- La mayora, en forma impersonal, dijo: La aproximacin al tema objeto de esta convocatoria debe formularse desde el principio genrico segn el cual la transferencia de un inmueble realizada en subasta pblica tiene el carcter y alcances de un acto de atribucin de derechos autnomos en favor del adquirente, con prescindencia de los derechos del transmitente, puesto que aqul recibe el inmueble libre de todo tipo de cargas, que se trasladan al precio de compra, en virtud del principio de subrogacin real (conf. Busso, Eduardo, "Cdigo Civil anotado", Ed. Planti, Bs. As., 1951, t. 4, p. 44, 180). Tanto la referida autonoma del derecho transmitido, como la ausencia de convencin, determinan que sean inaplicables los arts. 3265 y 3266 CC. Esta ltima norma, adems, prev aquellos supuestos de reipersecucin en la cosa, en los que el ttulo del actual poseedor es nulo o anulable, o en los que se deba responder en la forma indicada por expresa disposicin de la ley. Por ello, no puede extenderse la aplicacin de este artculo a situaciones sustancialmente distintas de las previstas por el legislador (conf. Lambois, Susana, "Las deudas fiscales respecto del inmueble subastado judicialmente", en Revista del Notariado n. 845, ps. 406/407). Sin embargo, esto no quiere decir que los crditos por impuestos, tasas y contribuciones se extingan totalmente, sino que slo se extinguen respecto del adquirente en remate judicial, sin perjuicio de que sus titulares puedan reclamar el saldo insoluto al anterior propietario, quien deber responder con todo su patrimonio. Al respecto, debe observarse que ese modo autnomo de adquisicin resulta configurado por una serie de elementos formales y de fondo que hacen de la venta en subasta pblica un acto jurdico complejo, que desborda los lmites del derecho privado y encuentra adecuada formulacin en la conjuncin de los derechos civil y procesal, la que no coincide con el contrato de compraventa (conf. Di Iorio, Alfredo J., "Bases para la implantacin de un procedimiento de enajenacin coactiva", ED 75-794; Eisner, Isidoro, "Anulacin de oficio del remate judicial por culpa del martillero", LL 1994-E-164; Belluscio-Zannoni, "Cdigo Civil comentado", Ed. Astrea, Bs. As., 1993, t. 6, p. 385). As, por ejemplo, la falta de voluntad del vendedor (art. 1137, 1323 y concs. CC.); la forma de perfeccionamiento (arts. 1184 inc. 1 CC. y 582 y ss. CPr. ); la garanta de eviccin no es exigible (art. 2122 CC. ); la intervencin del rgano jurisdiccional transforma este negocio en el acto ejecutivo por excelencia (conf. Couture, "Fundamentos del Derecho Procesal Civil", Ed. Depalma, Bs. As., 1993, p. 446, n. 289); ciertos principios del derecho de fondo no le son aplicables y s lo son, en cambio, otros que hacen al derecho procesal, etc. De ah que slo subsidiariamente las normas de la compraventa se aplican a las adquisiciones en remate pblico (conf. Bibiloni, "Anteproyecto", coment. y art. 1430). Lo destacable en esta cuestin es la autonoma del derecho transmitido y la ausencia de convencin en los trminos a que aluden los citados arts. 3265 y 3266 CC. Por lo tanto, aun cuando el adquirente en la subasta judicial pueda considerarse un sucesor singular de la cosa por el carcter que reviste su derecho, debe estimarse que no lo es en los trminos de estas disposiciones legales. En consecuencia, no debe recibir la cosa con carga alguna, sino libre de ellas. Quiere decir, entonces, que es improcedente que los impuestos, tasas y dems contribuciones devengadas hasta la toma de posesin del inmueble subastado judicialmente deban ser afrontados por el comprador, an cuando en los edictos de remate se hubiera hecho mencin de su existencia. Tales deudas deben ser soportadas por el anterior propietario e inclusive en el caso de que no existan bienes de ste para solventarlas, pues, en tal supuesto, debe considerarse que existe quebranto (conf. Lezana, Julio, "El remate
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