90 LOTEAMENTOS FECHADOS E CONDOMNIOS RESIDENCIAIS INICIATIVA PBLICA E PRIVADA.

RODRIGUES, Silvia Arquiteta, Mestre em Urbanismo pela PUC Campinas, Doutoranda da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo Universidade de So Paulo, Rua Jose Abdo Maro, 3230 - Votuporanga SP arqsilvia@ig.com.br RESUMO O artigo faz uma reflexo sobre loteamentos fechados e condomnios residenciais, sobre os tipos das novas configuraes e sua forma dispersa no territrio. Este trabalho busca analisar tais tipos de moradia de forma condominial (fechada entre muros). O principal objetivo analisar a crescente expanso da implantao de loteamentos fechados e condomnios residenciais, principalmente na dcada de 90, de iniciativa privada e pblica. O trabalho identifica tambm a tipologia, de acordo com as classes sociais e a disseminao para todas as classes, inclusive, os condomnios de interesse social com foco nas mudanas da Legislao para priorizar estes empreendimentos. E, ainda, a atuao da Prefeitura de So Jos do Rio Preto, como agente empreendedor, alm da anlise comparativa entre poder pblico e privado, a fim de aprofundar os entendimentos sobre os impactos sociais e territoriais mais complexos, causados pela implantao de loteamentos fechados e condomnios residenciais. Palavras-chave: Loteamentos Fechados: Condomnios Residenciais.

ABSTRACT This paper analyzes closed condominiums and residential condominiums, with respect to their typologies and dispersion across the territory. This study attempts to analyze two kinds of housing types using the condominium format (enclosed by walls). The main objective is to analyze the growing expansion of closed condominimus and residential condominiums, mainly in the 1990's, built by private entrepreneurs or public agencies. The study also identifies their typologies, in accordance to social class and their dissemination for all classes, including low-cost condominiums with emphasis in the changes in legislation enacted to priorize such enterprises. In addition to this, it analyzes the role of the Sao Jose do Rio Preto municipality as an entrepreneurial agent, as well as presenting the comparative analysis between public and private realms, in order to deepen the understanding of the more complex social and territorial impacts caused by the implementation of closed condominiums and residential condominiums. Keywords: Closed condominiums; Residential Condominiums.

Introduo
O assunto deste artigo a comparao entre implantao de loteamentos fechados e condomnios residenciais horizontais, desenvolvido na dissertao de mestrado (PUC Campinas, 2006). A cidade de So Jos do Rio Preto (SP) foi escolhida para pesquisa e muito surpreendeu com os dados obtidos. Primeiro pela diversidade de tipologias, segundo por ter o primeiro loteamento fechado aprovado em 1974, data que antecede a aprovao do emblemtico Alphaville, em 1975, localizado em So Paulo. No entanto, tem os seus atributos analisados sob o ponto de vista como modelo para o resto do Pas, enquanto que o outro custou a ter sua credibilidade.

Novos processos de urbanizao

Os primeiros loteamentos fechados surgiram no Estado e So Paulo nos anos 70. Em 1975 foi lanado o condomnio Alphaville So Paulo, nos municpios de Barueri e Santana, a cerca de 30 km da regio dos Jardins, em So Paulo. Neste mesmo perodo (1974) foi aprovado o primeiro loteamento fechado em So Jos do Rio Preto, o Condomnio Bourgainville, e em pesquisa recente foi localizado tambm nos anos 70 em Serra Negra, Itapecerica da Serra e Bauru. Estes loteamentos foram aprovados e implantados antes da Lei 6766/79 de Parcelamento de solo para fins urbanos. Esta nova maneira de implantao deu-se nas reas perifricas das cidades, o que gerou expanso reas tanto das cidades, quanto da regio. As razes pelas quais do-se nestas reas so pela busca de extenses maiores, terras com menor valor de mercado, localizadas em espaos com fcil acesso e, no caso de Alphaville, parte de um complexo urbanstico. A descentralizao da urbanizao nas cidades est relacionada a um vasto processo que envolve, desde a acelerada urbanizao, ao longo da metade do sculo XX , conectado as mudanas no modo de produo industrial, as leis de uso e ocupao do solo, ao aumento da mobilidade da populao e a criao de novos ncleos de convivncia, resultando na formao de regies metropolitanas, com reas urbanizadas dispersas, independentes, mas conectadas por uma malha de modernas rodovias.
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Alphaville inicialmente foi desenvolvido como um novo modelo de loteamento voltado s indstrias nopoluentes. Depois pensou-se na rea residencial para atender o problema de moradia dos executivos das indstrias, onde surgiu o Alphaville Residencial, em 1975.

A diferena entre loteamento, loteamento fechado e condomnio residencial.

Existe uma grande divergncia no entendimento entre loteamento e condomnio. O loteamento definido como ... a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes onde a percentagem de reas pblicas prevista no poder ser inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba. Os loteamentos fechados so os loteamentos convencionais, regidos pela Lei 6766/79, fechados por ato do loteador ou de uma associao de moradores. Acrescidos de uma guarita para controle e murados. Funcionam em sistema de condomnio (diviso de despesas).

E os condomnios residenciais so regulamentados pela lei 4591/64 onde tudo que est dentro da rea do projeto rea privada. E no Cdigo Civil (Lei 10.406/2002), os artigos 1314 a 1326, nos quais a figura do condomnio tem como caracterstica bsica o fracionamento da gleba em partes ideais. O proprietrio tem a obrigao de participar com as despesas de conservao das reas comuns e permitida a barreira fsica, onde a autorizao para a entrada dada pelos proprietrios.

rea verde rea institucional

Mapa 1. Implantao de Loteamento

Foto 1 Loteamento Fechado

Foto 2 - Condomnio Residencial Horizontal

A crise dos anos 80

Por volta do ano de 1975, os segmentos populares foram relegados a um segundo plano, pois a poltica habitacional direcionou os programas habitacionais existentes para atender a classe mdia. A crise econmica da dcada de 1980 levou um empobrecimento ao setor pblico, deixando-o cada vez menos apto a atender as crescentes demandas de servios e de infra-estrutura, decorrentes do crescimento demogrfico. Isto proporcionou que grandes empreiteiras que prestavam servios para o poder pblico, com a crise, redirecionassem os seus trabalhos e iniciassem uma nova atividade no ramo da construo civil; os loteamentos e loteamentos fechados. A Encalso , como tinha o equipamento necessrio e tambm a tecnologia, iniciou esta atividade e hoje uma grande empresa atuante no segmento de loteamentos fechados.
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Grupo Encalso: Formado por vrias empresas, como a AD Empreendimentos Imobilirios, Damha Urbanizadora e Damha Empreendimentos Imobilirios, com obras da Encalso Construes. O Grupo Encalso criou um produto chamado Damha, seguindo a mesma linha do Alphaville e os projetos tm normalmente a mesma configurao.

O "enclave fortificado"2, ou loteamento e condomnio fechado , portanto, a resposta espacial encontrada que mais se repete no crescimento das cidades brasileiras, nos ltimos 20 anos. Eles so oferecidos s classes
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mdia e alta como soluo para uma vida mais tranqila, com segurana e qualidade de vida.

A recesso que se seguiu nos anos 80 e 90, quando as taxas de crescimento demogrfico superaram as do crescimento do PIB, fazendo com que a evoluo do PIB per capita fosse negativa, trouxe um forte impacto social e ambiental, ampliando o universo de desigualdade social.

O boom dos anos 90

A partir dos anos 90, os loteamentos fechados aparecem nas cidades de guas de Santa Brbara, Americana, Bebedouro, Campinas, Itupeva, Mogi das Cruzes, Paulnia, Piracaia, Presidente Epitcio, Santa Rosa de Viterbo, So Jos dos Campos, Vinhedo, Votorantim e Votuporanga. Tambm aparece um novo produto de mercado: os condomnios residenciais horizontais, com o surgimento da lei de condomnios - Lei 4591/64 - onde tudo que est dentro da rea do projeto so reas privadas (unidade + frao ideal) e no Cdigo Civil (Lei 10.406/2002) os artigos 1314 a 1326, nos quais a figura do condomnio tem como caracterstica bsica o fracionamento da gleba em partes ideais. O proprietrio tem a obrigao de participar com as despesas de conservao das reas comuns e permitida a barreira fsica, onde a autorizao para a entrada dada pelos proprietrios. Em So Jos do Rio Preto, o grande aumento de aprovao de loteamentos fechados e condomnios residenciais aconteceram na dcada de 90. Esse fato deu-se devido a aprovao do Plano Diretor em 1992. Com a Lei N 5138/92, no artigo 15 A critrio da SEMPLAN e do CPDD nas zonas de expanso urbana podero ser permitidos loteamentos fechados e loteamentos em sistema de condomnio, obedecidas s normas federais, estaduais e municipais, especialmente as fixadas no P.D.D. Essa dcada marcada pela aprovao de 12 condomnios residenciais e seis loteamentos fechados, de um total de 22 condomnios residenciais e 16 loteamentos fechados.

7 6 5 4 3 2 1 0 condom inios residenciais horizontais interesse social m edia baix renda a m edia renda alta renda

8 7 6 5 4 3 2 1 0 loteam entos fechados interesse social m edia baix a renda m edia renda alta renda

Figura 1 Condomnios Residenciais Horizontais e Loteamentos Fechados Fonte: Rodrigues, Silvia, 2006.

Tipologia e classificao por faixa de renda

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Enclaves fortificados expresso usada por Tereza Pires Caldeira para designar os loteamentos e condomnios residenciais fechados.

O estudo desse processo em So Jos do Rio Preto significativo, quando considera-se que esta uma cidade de mdio porte, e grande o nmero de loteamentos fechados lanados em seu mercado imobilirio, nos ltimos vinte anos, alm de notar-se a diversidade de estratgias que buscam apresentar o produto imobilirio, sempre associado s novas qualidades.
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Em So Jos do Rio Preto existem tipologias destinadas a todas as classes de renda, gerando impactos territoriais e sociais. Esse segmento do mercado imobilirio composto, principalmente, por 3 grandes empresas que so a Encalso, a Tarraf e a Rodobens. O aumento de aprovaes de loteamentos fechados de So Jos do Rio Preto resultou das relaes polticas e econmicas entre os setores pblico e privado.

Foto 3,4,5 e 6 - Condomnio Village Flamboyant, Residencial Green Valley Edge City Condomnio North, South e West Valley, Condomnio Residencial Las Palmas e Parque Residencial Damha. Fonte: Rodrigues, Silvia, 2006.

A implantao do Bourgainville, em 1974, consistia em um loteamento instalado em rea rural e tinha suas divisas com cercas, que foram substitudas por muros quando comeou os incmodos de animais silvestres, entrando nas reas do loteamento. A rea era originalmente destinada construo de um hospital psiquitrico pelo seu proprietrio Marden Ivan Negro, mdico psiquiatra, morador de So Paulo, que foi para So Jos do Rio Preto para participar da fundao da Faculdade de Medicina. Na poca s havia financiamento para construes de residncias pelo BNH. Diante desse fato, tive que alterar os meus planos de investimentos, diz Marden, em depoimento dado no ano de 2004. Os anos de 1997 e 1998 foram marcados pela implantao dos primeiros condomnios residenciais, de interesse social. Logo aps, foram implantados os condomnios destinados para classes de renda mdia baixa e mdia. Na produo de condomnios residenciais de interesse social, esto desde o poder pblico municipal, com a implementao do Marisa Cristina 1 e 2, pequenas empresas como a Riopretana, com os condomnios Padilia 1,2 e 3 e a Construtora Tarraf, grande construtora e incorporadora, na produo do loteamento Villa Borghese, projetado j com destinao das quadras para a realizao dos condomnios Borghese 1,2 e 3.

Foto 7,8 e 9 Marisa Cristina, Condomnio Residencial Sebastio Guilher Padilia 2 e Condomnio Residencial Villa Borghese Fonte: Rodrigues, Silvia, 2006.

Condomnio Residencial Villa Borghese I, II e III. So trs condomnios fechados, totalizando 562 residncias e um centro comercial. Inicialmente foi aprovado o loteamento Villa Borghese, em que foi planejada a ocupao das quadras em condomnios residenciais com casas

assobradadas em renque.
Figura 2: Implantao do Condomnio Residencial Villa Borghese Fonte: Rodrigues, Silvia, 2006.

Os condomnios realizados pela Prefeitura possuem uma metragem de 30 m. Enquanto os outros, com metragem entre 50 e 70 m, esto localizados em uma regio mais afastada e o asfalto no chega at l. As construes so muito simples e o valor de compra muito menor. Condomnios Marisa Cristina rea construo Marisa 2= 24x30,00m Valor de comercializa o rea Comum Centro comunitrio Muros divisrios, caladas, via Salo guarita de Festas, piscinas e interna de circulao e reservatrio de gua.
Figura 3 Condomnios de Interesse Social Fonte: Rodrigues, Silvia, 2006.

Condomnio

Residencial

Condomnios Borghese 179x69,12

Sebastio Guilher Padilia 34 residncias A= 51,02m 43 residnciasA=65,21m 34 residncias A=67,40m R$ 30.000,00 204x69,12 179x69,12 R$ 35.000,00

Marisa 1=64x30, 00 m

R$ 5.092,00

playground,

Foi constatado que no Marisa Cristina, realizado pela prefeitura, a populao de baixssima renda e provavelmente no ter condies de arcar com a manuteno das vias e reas comuns. E se tratando de rea privada (condomnios) no poder receber manuteno por parte da prefeitura. Os condomnios Residncias Guilherme Padilia, aprovados em 1997, tiveram participao com a Prefeitura. Verificou-se durante as entrevista, que os moradores do condomnio tiveram acesso compra das casas, atravs de cadastro realizado junto Prefeitura, que os encaminhou empresa responsvel pelo empreendimento imobilirio.

Condomnios De media baixa renda rea construo Valor de comercializa o

Figura 4 Condomnios de Media a Alta Renda Fonte: Rodrigues, Silvia, 2006.

Condomnios De media renda Lotes de 139 a 153 m Unidades Residenciais de 85 a 122m R$ 140 a 160 mil

Condomnios De alta renda Lotes de 125 a 193 m Unidades Residenciais de 176 a 263m R$ 200 a 300 mil

Lotes de 80 a 189 m Unidades Residenciais de 57 a 80m R$ 60 a 85 mil

Condomnios De media renda rea construo Valor de comercializa o

Figura 5 Loteamentos de Media a Alta Renda Fonte: Rodrigues, Silvia, 2006.

Condomnios De alta renda Lotes de 360 a 1100 m R$ 1.000,00 a 1.500,00/ m

Lotes de 300 m R$ 125,00/ m

Consideraes
Com o trabalho de pesquisa, foram verificados: Impactos urbansticos e ambientais. Questes de clientelismos em relao aos agentes envolvidos no processo de implantao. Disseminao deste modelo no Pas Ocupao de grandes reas na regio perifrica Determinao do mercado imobilirio, em que busca por maior lucratividade, grande margem de lucros, busca por novos itens que agreguem valor, uso indiscriminado da rea ambiental para agregar valor. Apelo ecolgico para aumento das vendas. Esgotos lanados nos cursos dgua Desmatamentos de florestas Remoo de vegetao reas de fragilidade ambiental - eroso Ocupao de APPs Impactos negativos na bacia hidrogrfica. Uso de reservas naturais (preservao, conservao e fiscalizao). Desmembramentos de empreendimentos para no apresentar relatrio de impacto. Problemas ambientais levantados

Mudana na legislao (clientelismo) Privatizao dos recursos naturais. Contaminao das bacias pela ausncia de infra-estrutura bsica Aumento da ocorrncia de grandes enchentes, caracterizando problemas de macro drenagem, usualmente associadas s altas taxas de impermeabilizao Problemas de eroso,especialmente em locais de urbanizao precria Ocupao de reas inundveis, particularmente insalubres Presso crescente sobre os recursos hdricos disponveis para abastecimento pblico (problema de quantidade)

Desenvolvimento econmico e a conscincia ambiental

A atividade (implantao de loteamentos) considerada potencialmente poluidora por suas implicaes demogrficas, ligada produo de resduos slidos, esgoto sanitrio e outras composies. A riqueza paisagstica e ambiental do Estado de So Paulo constituda por diversas serras, florestas e a fauna a elas associadas, mananciais de guas cristalinas, stios arqueolgicos, aqferos subterrneos, entre outros, todos de valor inestimvel. A luta em defesa desse patrimnio paisagstico, cultural e ambiental deve estar aliado ao resgate de sua importncia, enquanto fonte de vida para as geraes futuras e mais ainda, pela incontestvel importncia de que qualquer forma de vida tem valor em si mesmo. As reas de Proteo Ambiental (APAs) so classificadas como Unidades de Uso Sustentvel, segundo o Sistema Nacional de Unidades de Conservao. Nelas, ao contrrio do que ocorre nos Parques, o uso econmico direto dos recursos naturais no proibido, mas disciplinado. No exigida a desapropriao das terras, mas so estabelecidas regras para compatibilizar a proteo da natureza com o uso sustentvel desses recursos, buscando assegurar a sua conservao para as geraes futuras. O objetivo principal das APAs a

proteo dos ecossistemas locais, promovendo o desenvolvimento econmico e a melhoria da qualidade de vida de seus habitantes. Atualmente, no Estado de So Paulo, existem 23 APAs, sendo que as primeiras foram criadas no inicio da dcada de 80. Segundo Lopez e Silva no Estado de So Paulo, as APAs abrigam ecossistemas significativos e bancos genticos fundamentais para a preservao da vida. Resguardam os recursos naturais ameaados pelo uso predatrio e indiscriminado, que compromete os recursos hdricos, o solo e o subsolo, os recursos minerais, a fauna e a flora, com reflexos sobre a populao que reside na rea protegida. Observando o desenvolvimento urbanstico e o meio ambiente, do ponto de vista dos empreendedores, a questo ambiental um entrave na aprovao dos projetos junto Secretaria do Meio Ambiente, Cetesb e Sabesp. Em entrevista Revista Construo, Luiz Eduardo de Oliveira Camargo , revela que dificilmente um empreendimento aprovado em cerca de um ano e meio para um projeto que esteja em ordem. E no falo de nenhum empreendimento que tenha dificuldade ambiental, de regularizao da rea ou muito grande, em que haver problemas de aprovao quanto ao meio ambiente. H um conflito entre crescimento econmico e proteo ambiental. Rattner
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(1991) acrescenta: "desde a

publicao do relatrio ao Clube de Roma, em 1972, os debates sobre polticas de meio ambiente tm se travado em termos da dicotomia crescimento econmico, entendido como aumento da renda per capita, versus melhoria da qualidade de vida, sendo que ganhos de um lado trariam, inevitavelmente, perdas de outro. Conciliar interesses econmicos com interesses ambientais uma dificuldade porque o pensamento econmico que predomina que a ecologia externalidade da economia. A viso do bem-estar do usurio e o aumento dos lucros no podem estar associados a causar danos ao ambiente. A questo ambiental deve ser considerada um dos mais importantes desafios que o mundo dos negcios enfrentar nessa primeira dcada do milnio. A ameaa sobrevivncia humana, em face da degradao dos recursos naturais, a extino das espcies da fauna e flora, o aquecimento da temperatura, devido emisso de gases poluentes fizeram a questo ambiental ocupar um lugar de destaque nos debates internacionais. Assim, importante analisar qual o impacto no ambiente, dos conjuntos residenciais fechados, que alteram as propriedades do ambiente, provocam desequilbrio nas relaes constitutivas do ambiente e excedam a capacidade de absoro do ambiente.

Referncias
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Luiz de Oliveira Camargo presidente da Aelo (Associao das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano do Estado de So Paulo). A Aelo criou um selo de regularidade de aprovao que indica os empreendedores que so estabelecidos regularmente e possuem todas as certificaes e garantias de execuo.

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