Hotel Santo Toms Sheraton, S.A.

Lic. Pedro Garca Reyes Gerente General de Financiera de Ultramar S.A. (FIUSA) Proyecto Hotelero - Ciudad de Santo Toms, Repblica de Talamanca. Decisin a tomar: Aprobar o rechazar la participacin de FIUSA en el proyecto - Reunin JD ==> 1a Semana de Noviembre de 1984 FIUSA ==> Institucin privada que otrogaba financiamiento para capital de trabajo y activos fijos a impresas productivas, inversiones de Capital. FIUSA ==> Prupuesta : que adquiriese el 50% de las acciones del capital a un precio equivalente al valor en libros, tener una participacin. proporcional en la JD de la sociedad Hotel Santo Toms Sheraton , S. A.propietaria de la empresa hotelera. Para efectuar una recomendacin final al Sr. Garca deba estudiar y evaluar la informacin disponible a fin de determinar: 1.- La tasa interna de rendimiento del proyecto (TIR) 2.- La rentabilidad o rendimiento de los recursos de capital invertidos en el proyecto. 3.- Los riesgos ms importantes asociados con el proyecto. 4.- Un anlisis de la sensibilidad de las variables que se consideraban crticas. Rentabilidad mnima rquerida por la institucin para inversiones en la industria hotelera : 12% en trminos reales.

El Proyecto
Construir un nuevo hotel de primera clase en Santo Toms - Inversionistas privados locales, fundaron la sociedad Hotelera Santo Toms. Obtuvieron convenio de franquicia con la Sheraton Corporation, dara asistencia tcnica para la administracin se podra utilizar el nombre de Sheraton y el sistema internacional de reservaciones. Este servicio tendra un costo del orden del 3% s/ ingresos totales ao Inversin aproximada : $ 9,800,000.00 Caractersticas: - 180 Habitaciones - Cafetera - Coctail lounge - Sala para banquetes - Salas para conferencias y convenciones - Restaurante - Piscina y bar deportivo - Areas para establecimientos comerciales conexos Localizacin excelente contiguo a un desarrollo comercial con facilidades como cines, tiendas, supermercados, oficinas y restaurantes. Proyecto clasificado por la ley de Promocin al Turismo, como actividad econmica fundamental ===>> Exencin total por 12 aos de impuestos sobre el capital y sobre la renta.

El Mercado
Demanda hoteleras relacionado con viajeros por motivos de negocios (pblicos y privados) Mercado de turismo, a escala limitada pero con tendencia al crecimiento. 1979-1984 el crecimiento de visitantes en el pas del 11% anual. En 1985 se estimaba ingresarin 300,000 personas, 15% mas q1984 Los promotores del proyecto estimaban el crecimiento en 10% por ao. Proyecccin de la demanda hotelera en nmero de habitaciones: Demanda 300 Aos Demanda Oferta insatisfecha 1985 700 567 133 200 1986 770 620 150 1987 847 677 170 100 1988 932 737 195 1989 1025 804 221 0
1200 1000 800 600

Demanda insatisfecha

Demanda insatisfecha 400 1986 1987 1988 1989 1990

200 0 1984

Precios y Tasa de ocupacin

1984

1985

Precios competitivos con respecto a la competencia en Santo Toms : entre $ 40.00 y $ 50.00 por habitacin por da. Promedio de Tasa de ocupacin promedio de 70% porque en los fines de semana baja la ocupacin (hombres de negocios) Podra llegar segn un socio a 75% Niveles estimados p/las variables: Mnimo Esperado (prom.) Mximo Precio (comportamiento dela variable) $ 40.00 $ 45.00 $ 50.00 Tasa de ocupacin promedio de 70% 75%

$ 45.00

1985

1986

1987

1988

Aspectos financieros
Inversiones y financiamiento Inversin total estimada en $ 9,800,000.00 Exacta en : $ 9,784,000.00

Inversin por habitacin de : Nmero de Habitaciones Hotel: Desgolse de las inversiones:

$ 54,355.00 Exacta en : 180.00 unidades

$ 54,355.56 $ 9,783,900.00

$ 54,355.56 Inv. (exacta) por habitacin para 180 habitaciones.

Anexo I Hotel Santo Toms Sheraton, S.A. Plan de inversiones y estructura del financiamiento (En Pesos Centroamericanos) Conceptos Fondos Inversin Total Propios Prstamos 1,020,000.00 1,020,000.00 180,000.00 180,000.00 5,026,000.00 1,725,000.00 3,301,000.00 1,200,000.00 519,000.00 681,000.00 510,000.00 442,000.00 68,000.00 155,000.00 155,000.00 124,000.00 124,000.00 69,000.00 69,000.00 8,284,000.00 4,234,000.00 4,050,000.00 (1)

Inversiones Fsicas Terernos Obras exteriores Edificios Equipo Mobiliario Enserees y Decorados Lenceera Otros Sub - Total Otras inversiones Gastos de Operacin Intereses Preoperativos (3) Capital de trabajo Imprevistos Sub - Total Inversiones Totales

150,000.00 600,000.00 225,000.00 525,000.00 1,500,000.00

40,000.00

150,000.00 560,000.00 225,000.00 525,000.00 1,460,000.00 (2)

40,000.00

9,784,000.00 4,274,000.00 5,510,000.00 VARIABLE CRTICA 9,784,000.00 100% 43.68% 56.32% Estructura % de la inversin de capiital. Pie de Nota: (1) Prstamo al Banco Nacional de Desarrollo - (2) Prstamos de Bancos Comerciales (lnea de crdito) (3) Intereses Preoperativos reflejan el costo financiero de las inversiones durante el perodo preoperativo. Fuente: Promotores del Proyecto con asistencia tcnica de expertos consultores de la rama hotelera y de construccin Monto de Inversiones era un punto crtico aunque se consideraba que esas eran las necesidades del proyecto Distribucin del Capital Social se haba establecido tentavimente as : Promotores de Proyecto 40% Finaciera de Ultramar 50% Inversionistas independientes 10% Total 100% Prstamos : BND Bancos Com. Monto Plazo aos 4,050,000.00 1,460,000.00 Gracia aos 11 3 4 0 Inters 10.50% anual sobre saldos. Garanta de primer grado del terreno instalaciones y construcciones 10.50% anual sobre saldos. Lnea de Crdito

Perodo de construccin y equipamiento de 18 meses a partir de Noviembre de 1984

Proyecciones Financieras
Ver Anexos II y Anexo III Preocupacin del Sr. Garca : El efecto de la Inflacin en los 12 aos de vida econmicia del proyecto. Las proyecciones no tomaban en cuenta los efectos de la inflacin y estaba indeciso para deterninar las tasas de rendimiento Pensaba en dos acciones: 1) suponer que los efectos netos de la inflacin en los costos y gastos podan trasladarse a los usuarios 2) reflejar nicamente en los flujos pertinentes los efectos de la inflacin en base a estimaciones de la Financiera Inflacin media estimada en 6% anual compuesto. Precios de los servicos se increm. 10% cada dos aos, por razones competitivas

ndice de Prcios al Consum.era 100%

9% en aos recientes, expertos opinaban que continuaran creciendo as. 2,957,142.86 AQU HACER MODELO AS: DATOS METIDOS A MANO 100% 70% 2,957,142.86 2,070,000.00

Anexo II Hotel Santo Toms Sheraton, S.A. Proyeccin de Utilidades de Operacin (En Pesos Centroamericanos)* 65% Ingresos Departamentales Habitaciones Alimentacin Bebidas Servicios Telefnicos Otros Ingresos Totales Costos Directos Habitaciones Alimentacin y bebidas Servicios Telefnicos Costos directos totales Utilidades Brutas Gastos Indirectos Generales y administrativos Publicidad y Promocin Electricidad Mantenimiento y Reparaciones Seguros Gastos indirectos totales Utilidades de Operacin * No han efectuado ajustes por inflacin Anexo III Hotel Santo Toms Sheraton, S.A. Utilidades Netas y Flujos de Efectivo proyectados * Tasa de ocupacin 70% (En Pesos Centroamericanos)* 1 1,307,000.00 418,000.00 579,000.00 310,000.00 418,000.00 728,000.00 486,000.00 242,000.00 7.28 0.0725 1,922,142.86 1,922,000.00 767,000.00 307,000.00 171,000.00 102,000.00 3,269,000.00

70% 2,070,000.00 807,000.00 323,000.00 180,000.00 106,000.00 3,486,000.00

75% 2,217,000.00 848,000.00 339,000.00 189,000.00 110,000.00 3,703,000.00

269,000.00 805,000.00 174,000.00 1,248,000.00 2,021,000.00

290,000.00 848,000.00 184,000.00 1,322,000.00 2,164,000.00

311,000.00 890,000.00 193,000.00 1,394,000.00 2,309,000.00

339,000.00 135,000.00 158,000.00 130,000.00 75,000.00 837,000.00 1,184,000.00

350,000.00 135,000.00 162,000.00 135,000.00 75,000.00 857,000.00 1,307,000.00

360,000.00 135,000.00 167,000.00 140,000.00 75,000.00 877,000.00 1,432,000.00

Utilidades de operacin Depreciaciones Intereses Utilidades netas + Depreciaciones Flujos de Operaciones Amortizaciones Banco Nacional Bancos Comerciales Flujos Netos Utilidades netas/Cap. Propio % * No han efectuado ajustes por inflacin

2 3 1,307,000.00 1,307,000.00 418,000.00 418,000.00 528,000.00 477,000.00 361,000.00 412,000.00 418,000.00 418,000.00 779,000.00 830,000.00 486,000.00 293,000.00 8.47 0.0845 488,000.00 342,000.00 9.67 0.0964

4 1,307,000.00 418,000.00 426,000.00 463,000.00 418,000.00 881,000.00 376,000.00 505,000.00 10.86 0.1083

5 1,307,000.00 418,000.00 385,000.00 504,000.00 418,000.00 922,000.00 376,000.00 546,000.00 11.81 0.1179

6 1,307,000.00 418,000.00 346,000.00 543,000.00 418,000.00 961,000.00 471,000.00 490,000.00 12.72 0.1270

7 1,307,000.00 418,000.00 297,000.00 592,000.00 418,000.00 1,010,000.00 471,000.00 539,000.00 13.88 0.1385

8 1,307,000.00 418,000.00 247,000.00 642,000.00 418,000.00 1,060,000.00 471,000.00 589,000.00 15.04 0.1502

9 10 1,307,000.00 1,307,000.00 418,000.00 418,000.00 198,000.00 148,000.00 691,000.00 741,000.00 418,000.00 418,000.00 1,109,000.00 1,159,000.00 471,000.00 638,000.00 16.19 0.1617 471,000.00 688,000.00 17.35 0.1734

11 1,307,000.00 418,000.00 99,000.00 790,000.00 418,000.00 1,208,000.00 941,000.00 267,000.00 18.51 0.1848

12 1,307,000.00 418,000.00 889,000.00 418,000.00 1,307,000.00 1,307,000.00 20.82 0.2080

Enunciado Calculado

Anexo IV Hotel Santo Toms Sheraton, S.A. Depreciaciones Amortizaciones y Valores residuales (En Pesos Centroamericanos)* Depreciaciones y Amortizaciones Edificios (40 aos) Equipo y otros activos fijos (12 aos) Gastos de organizacin y otros (12 aos) Total depreciaciones y amortizaciones anuales Valores Residuales Estimados Terrenos Mejoras Edificios Capital de trabajo Total valores residuales Valores 126,000.00 186,000.00 106,000.00 418,000.00

1,827,000.00 180,000.00 3,514,000.00 225,000.00 5,746,000.00 Anexo V Hotel Santo Toms Sheraton, S.A. Notas y aclaraciones a las Estimaciones Financieras

1.- INVERSIONES 2 a) Edificio: 11,700 mts a b) Valor final del terreno : Plusvala del 6% anual compuesto 2.- INGRESOS a) Habitaciones Ingreso por habitacin por da: b) Cafetera Capacidad de c)Restaurante: Capacidad de d) Banquetes: Capacidad de e) Servicio de Habitaciones Asume una demanda del servicio del f) Bebidas: Corresponden al 40% de ingresos por concepto de comidas Resumen Ingresos: Alimentacin : Bebidas

$ 429.57 por mt

$ 5,025,969.00

$ 45.00 148 sillas operando

65% $ 1,921,725.00

70% $ 2,069,550.00

75% $ 2,217,375.00 75% y una facturacin promedio de $ 455,793.75 75% y una facturacin promedio de $ 184,781.25 24% y una facturacin promedio de $ 110,376.00 $ 3.75 por silla.

3 comidas, con una ocupacin del $ 395,021.25 $ 425,407.50 2 comidas, con una ocupacin del $ 160,143.75 $ 172,462.50 1 comidas, con una ocupacin del

50 sillas operando 210 sillas operando

$ 6.75 por silla. $ 6.00 por silla.

30% de las habitaciones ocupadas con una facturacin promedio de $ 48,043.13 $ 51,738.75 $ 55,434.38

$ 3.75 por servicio

$ 798,994.13 $ 319,597.65

$ 802,689.75 $ 321,075.90

$ 806,385.38 $ 322,554.15

3.- COSTOS INDIRECTOS a) Habitaciones: b) Comida y bebida

14% de los ingresos correspondientes 75% de los ingresos correspondientes

4.- GASTOS Generales y Administrativos Incluye franquicia y servicio de reservaciones, gerencia general y gastos administrativos generales 5.- INTERESES 10.50% anual, sobre todos los prstamos.

Solucin del Caso

Habra que calcular el VAN y la TIR en trminos constantes, o sea en trminos reales, es decir a precios de 1984 que es como estn birndados en una primera revisin. (ESA REVISIN DA UN VAN POSITIVO) A paritr de la TIR encontrada, sta se puede ajustar por inflacin y calcularla, sin embargo esto no arrojar un resultado que sea de mucha utilidad. Lo correcto es encontrar todos los flujos afectados por la tasa de inflacin la cual podra hallarse para un 6% anual compuesto y en un anlisis de sensibilidad hallarlos para el 9% que era la tendencia. Obviamente al usar los flujos susceptibles de inflacin deber ajustarse la TASA de CORTE o de rendimiento de la inversin ajustada por la tasa de infalcin analizada, Es decir usar la TASA de CORTE NOMINAL. Con el VAN encontrado para la tasa ajustada por inflacin deber encontrarse la TIR correspondiente

Adems de las Incgnitas del CASO en s debe hallarse lo siguiente:

Anliss del VAN y TIR sin cosiderar la Inflacin en los flujos (Flujos reales, descontar por la Tasa Real dada). Nivel de Ocupacin 70% Anlisis del VAN y TIR considerando la Inflacin (6%) en los costos; el incremento de precios (10%) cada 2 aos en los Ingresos; todo usando los datos del nivel de Ocupacin del 70%- Descontar con una tasa nominal que considere la inflacin. Hallar el Punto de Equilibrio del VAN, para: El nivel de Ocupacin del Hotel. Para esto debe hacer un modelo en EXCEL en el que establezca el nivel de ocupacin del 70% como cantidad a variar y a partir de su variacin hallar todos los valores del flujo. Se explic en clase. Para el nivel de Inflacin en que el proyecto empieza a ser rentable. Para el nivel de incremento de Precios cada dos aos en que el proyecto empieza a ser rentable. Haga anlisis sensibilidad de HERTZ para el icnremento de los precios y el % de ocupacin del Hotel y de sta con la Inflacin. Ejemplo: % de ocupacin del Hotel CELDA VAN 70% 75% 80% 83.68% 85% 90% 10% 12% % de Incremento de los precios cada 13.81% dos aos 14% 16% 18%

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