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Na prtica imobiliria, existem casos em que a vaga de garagem possui matrcula prpria, distinta da unidade imobiliria a que se vincula,

situao em que a propriedade da vaga, como objeto distinto e destacado, poder ser transferida a outro condmino, independentemente da alienao da unidade a que corresponder, vedada a sua transferncia a pessoas estranhas ao condomnio (Lei n 4.591/64, art. 2, pargrafo 2). Nesse sentido, a jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia entende que a vaga em garagem, com frao ideal do terreno, matrcula individual e designao numrica prpria, tendo sua rea, localizao e confrontaes convenientemente descritas, sendo possvel, ainda, o estabelecimento de algum tipo de diviso, constitui unidade autnoma, a qual tem aplicao os princpios que vigoram para os titulares de apartamentos, lojas e salas em edifcios coletivos (STJ, RESP 37928-SP, Relator Ministro Slvio de Figueiredo Teixeira, DJU 15.08.94, pg. 20.338). Por isso mesmo, a vaga de garagem pode ser objeto de penhora autnoma, ainda que a unidade imobiliria correspondente esteja protegida como bem de famlia, uma vez que as vagas de garagem de apartamento residencial, individualizadas como unidades autnomas, com registros individuais e matrculas prprias, podem ser penhoradas, no se enquadrando na hiptese prevista no art. 1 da Lei n 8.009/90. (STJ, AGA 377010-SP, Relator Ministro Antonio de Pdua Ribeiro, DJU 08.10.2001, pg. 00215).

Vagas de garagem em condomnios Para quem gosta de nmeros, aqui vai um bom motivo para continuar lendo este ensaio. 25% dos julgados a respeito de condomnios se referem a um nico assunto: garagem. E no difcil descobrir a razo. Trata-se de um tema que comporta vrias possibilidades e posicionamentos. A sua regulamentao escassa, baseada em grande parte em construes doutrinrias e jurisprudenciais. A Lei 4591/64, que regulamenta os condomnios em edificaes, foi promulgada, depois de sofrer cortes e vetos, sem conter qualquer disciplina atinente a garagem. S com a Lei 4864/65 que foram acrescentados trs pargrafos ao art. 2 daquela Lei, regendo o assunto. O condomnio em edifcios formado por dois elementos: as unidades autnomas e a rea comum. O termo unidade autnoma compreende qualquer unidade habitacional (apartamento, flat, chal etc.) ou profissional (sala, loja, escritrio, conjunto etc.) o elemento principal, objeto de propriedade exclusiva. J a rea comum (alicerces, hall de entrada, portaria, jardins, escadas, corredores etc.) considerada acessrio da unidade autnoma, e objeto de copropriedade. Cada condmino tem uma frao ideal da rea comum, na medida de sua unidade autnoma. vedado o uso exclusivo de reas comuns por um s dos condminos (cf. art. 3, in fine).

A REGRA: GARAGEM COMO PROPRIEDADE EXCLUSIVA ACESSRIA A vaga de garagem no se encaixa nem como rea comum nem como unidade autnoma. um tertium genus. Vejamos o 1 do referido art. 2, um dos trs acrescidos pela Lei 4864: "O direito guarda de veculos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificaes ou conjuntos de edificaes ser tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restries que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e ser vinculada unidade habitacional a que corresponder, no caso de no lhe ser atribuda frao ideal especfica de terreno." Observe-se que a lei no se refere vaga de garagem em si, mas ao direito guarda do veculo nas garagens. uma relao de continente e contedo. Em vez de se referir ao objeto da propriedade, a lei fala em uma das faculdades implcitas no direito. No motivo para considerar o direito garagem como

mero direito real de uso. Isto identificaria a garagem com uma parte comum, concedida para uso exclusivo a um condmino, o que conflitaria com a vedao da utilizao exclusiva das partes comuns por qualquer condmino. Foroso admitir o direito garagem como um direito de propriedade exclusiva, embora limitado por restries tpicas do condomnio. A garagem, assim, objeto de propriedade exclusiva (assim como a unidade autnoma), mas acessria da unidade autnoma (tal como a frao ideal da coisa comum). Caio Mrio da Silva Pereira, autor do anteprojeto da Lei 4591, criticou a ideia de que um bem restrito pelo carter da acessoriedade seja objeto de exclusividade. Com a devida venia, entendemos serem estes caracteres independentes entre si. certo que, na acepo em que a estamos analisando, a garagem no tem registro imobilirio prprio, mas impossvel entend-la como propriedade comum. As restries na sua utilizao se devem sua natureza de parte integrante de um edifcio condominial. A garagem, assim vista, no pode ser alienada separadamente da unidade a estranhos ao condomnio. A ratio simples: como acessrio, a que no cabe frao ideal, o estranho que a adquirisse ficaria sem frao ideal; logo, numa posio sem direitos nem deveres, incompatvel com a ideia de condomnio. Nada impede, porm, que a garagem seja alugada ou cedida a estranhos (desde que a Conveno no proba), pois a no h transferncia de propriedade. Seguindo o mesmo raciocnio, a alienao da garagem a outro condmino perfeitamente possvel. H apenas a transferncia de um acessrio de uma unidade para outra. O mesmo ocorre com o condmino que vende a sua unidade autnoma, fazendo reserva da garagem para si, desde que tenha outra unidade autnoma no mesmo edifcio, a que se adere a garagem reservada. Vejamos o que diz o art. 2, 2, da Lei: "O direito de que trata o 1 deste artigo poder ser transferido a outro condmino, independentemente da alienao da unidade a que corresponder, vedada a sua transferncia a pessoas estranhas ao condomnio." indispensvel, porm, que estas alteraes sejam averbadas nas escrituras das unidades. Por outro lado, se um condmino, ao alienar sua unidade autnoma, no inclui nem exclui a garagem na escritura de transferncia, entende-se esta como includa, por fora da regra de que o acessrio segue o principal. A Conveno de Condomnio o instrumento hbil para fazer a demarcao das vagas na garagem (art. 9, 3, a), incluindo seus acessos e especificao de vagas para carros grandes e pequenos. Outro modo por assemblia geral extraordinria, em deliberao unnime dos condminos, alterando a Conveno ou o Regimento interno, que deve ser levada a registro imobilirio para valer contra terceiros. A simples ocupao das melhores vagas pelos primeiros habitantes ou a atribuio de vagas por ato do sndico no tem nenhum efeito jurdico. EXCEO 1: GARAGEM COMO PROPRIEDADE EXCLUSIVA PRINCIPAL

H, contudo, casos em que a garagem no o acessrio, mas o principal. Um deles o do edifcio-garagem, onde a prpria garagem a unidade autnoma, com registro imobilirio prprio, visto que no h apartamento, sala, etc. a que corresponda. o que decorre da interpretao a contrario sensu do supracitado 1, in fine: a vaga de garagem a que no corresponda uma unidade autnoma ter uma frao ideal prpria. O 3 do mesmo artigo no deixa dvidas: "Nos edifcios-garagens, s vagas sero atribudas fraes ideais de terreno especficas." O outro caso o dos edifcios mistos de garagens e unidades profissionais e habitacionais. Comuns nos grandes centros urbanos, nestes prdios h, por deciso do instituidor, dois condomnios independentes entre si. Um funciona como edifcio-garagem; o outro um condomnio de unidades residenciais ou comerciais, desprovido de garagens. Desta forma, p.ex., pode-se adquirir um escritrio sem comprar uma garagem, ou comprando trs delas. Para o escritrio, haver uma parte comum correspondente; para a garagem, tambm. Cada um destes tem registro imobilirio prprio. Em ambos os casos, a garagem livremente alienvel a condminos ou a terceiros, dado o seu carter de principal. EXCEO 2: GARAGEM COMO REA COMUM Nos edifcios em que h menos vagas que unidades autnomas, possvel que a Conveno determine que a rea da garagem seja comum. A cada hora, quem encontrar vaga para seu veculo, pode estacion-lo. Admite-se, porm, a reintegrao de posse se, por longos anos, somente os mesmos condminos vm usando as vagas. Sendo rea comum, vedada sua alienao a estranhos. Alm disso, devido indeterminao sobre qual a vaga alienada, o alheamento se estenderia a toda a superfcie da garagem e o sistema brasileiro no admite o direito de superfcie. Tambm no cabe o usucapio da garagem comum por um dos condminos, por fora da vedao utilizao exclusiva da rea comum por um condmino (art. 3, in fine). Todavia, cremos que nada impede o usucapio por estranhos, transformando esta garagem em propriedade exclusiva independente do edifcio em condomnio. Em alguns edifcios, a rea dos pilotis (pilares de sustentao da base edifcio) definida como sendo comum. Mas lcito que, pela Conveno pela anuncia de todos os condminos, seja destinada para garagem alguns deles. Pode-se convencionar que os beneficiados paguem aluguel condomnio. do ou de ao

No admissvel que se considere de uso comum a garagem em condies de abrigar automveis em nmero correspondente ao dos condminos, se ela no expressamente includa nem excluda da propriedade exclusiva no contrato. GARAGEM COMO PRIVILEGIADA PROPRIEDADE EXCLUSIVA ACESSRIA

Sendo insuficientes as vagas, outra soluo que a Conveno estabelea um mtodo (sorteio ou acordo), pelo qual alguns dos condminos ficam com estas vagas. O direito garagem um privilgio, a que deve corresponder um encargo: um acrscimo na frao ideal. Esta no mais uma exceo, mas uma confirmao da regra geral pela qual a garagem propriedade exclusiva e acessria da unidade autnoma, embora neste caso seja um privilgio de apenas alguns dos condminos. Trata-se de hiptese distinta da do condomnio misto. A garagem aqui acessrio, sem registro prprio, e no principal. Aqui, no cabe falar em alienao da garagem a estranhos, pois esta no representa uma frao prpria, mas um acrscimo na frao da unidade a que corresponde. Alm disso, seria um contra-senso alienar a garagem a terceiros se estas no bastam nem aos condminos. CONCLUSO O problema da garagem multifacetado. Normalmente, a vaga de garagem em condomnios um acessrio da unidade autnoma e objeto de propriedade exclusiva do condmino. Porm, nos edifcios-garagem e nos mistos, a garagem pode ser a prpria unidade autnoma, caso em que o bem principal. Em edifcios com menos vagas que unidades autnomas, a Conveno pode estabelecer que a rea destinada a estacionamento no pertena a nenhum dos condminos em particular, mas a todos como rea comum. O assunto, na verdade, nada tem de complicado. As situaes possveis so bem caracterizadas e definidas. Os julgados sobre o tema so muitos, mas de uma notvel uniformidade de diretrizes. Ou seja: o assunto em si no deixa margem a dvidas.Contudo, a redao dos dispositivos legais sobre o tema deixa a desejar, por sua falta de clareza e objetividade. Uma redao menos atribulada da lei evitaria o surgimento de controvrsias em sua raiz, ou seja, no arbtrio das partes.