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1.2. Caractersticas
1.2.4. Exclusividade
Nao existem dois titulares com direitos reais anlogos, ou seja, duas pessoas nao podem exercer o mesmo direito real sobre a mesma coisa. No caso de condomnios, esses nao ferem a exclusividade, tendo em vista que cada condmino exerce o seu direito real sobre parte ideal.
1.2.5. Privilgio
O crdito real nao se submete divisao, tendo em vista a existncia de uma ordem entre os credores, estabelecida por meio do princpio cronolgico, ou seja, aquele que primeiro apresentar o crdito em cartrio ser o credor privilegiado.
1.2.6. Abandono
O abandono do direito real a perda de efeitos jurdicos devido disponibilidade material da coisa. O abandono e a renncia, no campo dos efeitos, fazem cessar os efeitos jurdicos. A renncia, no entanto, difere do abandono, visto que a obrigaao cessa pela prerrogativa que o titular tem conferida por norma jurdica (resiliao).
Renncia: extinao da obrigaao por ato unilateral voluntrio. Abandono: extinao da obrigaao por ato unilateral material.
1.3. Classificaao
O direito real, segundo o disposto no artigo 1.225 do Cdigo Civil, classifica-se em: direito real sobre coisa prpria; direito real sobre coisa alheia.
Direito real de garantia: o desmembramento em relaao disposiao da coisa (limita o direito de disposiao). Se nao cumprida a obrigaao principal, o credor ir dispor da coisa. Pode ser hipoteca, penhor e anticrese. Direito real de aquisiao: o desmembramento do direito de aquisiao. O titular transmite a propriedade para terceiros, paulatinamente. Pode ser compromisso irretratvel de compra e venda, e alienaao fiduciria em garantia. Observaao: Existem divergncias quanto natureza jurdica da renda constituda sobre imveis, havendo alguns autores que entendem tratarse de um direito de fruiao, e outros que entendem tratar-se de um direito de garantia. Para alguns autores, essa classificaao exemplificativa. Majoritariamente, no entanto, os autores entendem que a classificaao taxativa, tendo em vista que o direito real um direito pblico, que deve ser registrado e, ainda, porque nao se pode limitar direitos de terceiros, a nao ser por expressa criaao legal. Nao h, portanto, de se falar em elaboraao de novos direito reais por particulares. Esse rol do artigo 1.225 taxativo, mas rol nao exaustivo, visto que os direitos reais de aquisiao foram criados por normas especiais, adotando-se o princpio da taxatividade.
2.4. Efeitos
Em primeiro lugar deve-se distinguir jus possidendi e jus possessionis. Jus possidendi a posse que tem por substrato uma propriedade- o proprietriopossuidor. Jus possessionis a posse que nao tem substrato jurdico. Tem por substrato uma mera situaao de fato. A posse tem trs efeitos bsicos: Proteao possessria (interdicta): a tutela possessria, que consiste em a pessoa poder se valer do instrumento processual para proteger a relaao jurdica. Sao as aes de manutenao, de reintegraao e o interdito proibitrio. Usucapiao: a possibilidade de transformar a posse em propriedade. Legtima defesa da posse (desforo pessoal da posse): sistema de autotutela.
Esses efeitos, entretanto, variam no jus possidendi e no jus possessionis: No jus possidendi o titular tem como prerrogativa a proteao possessria e a legtima defesa da posse, mas nao tem direito ao usucapiao, tendo em vista ser proprietrio-possuidor. No jus possessionis o titular ter as tutelas de possuidor-naoproprietrio, quais sejam: proteao possessria, usucapiao e legtima defesa da posse.
Trata-se aqui do elemento subjetivo da posse. A posse de boa-f aquela cujo titular desconhece qualquer vcio que macule a posse. A posse de m-f se d quando o titular sabe do vcio. No nosso sistema, prevalece a presunao da posse de boa-f, tendo o titular direito a frutos, benfeitorias e retenao e notificaao.
apreensao: res nullius, quando for coisa de ningum, ou res derelicta, quando for coisa abandonada; exerccio do direito. Bilateral: a posse por contrato (tradiao). Na relaao contratual, a tradiao (entrega da coisa) pode acontecer de trs maneiras: efetiva: ocorre a entrega da prpria coisa na relaao contratual; simblica: nao ocorre a entrega da coisa e, sim, da representaao da mesma; constituto possessrio: nao ocorre a entrega efetiva da coisa e, sim, uma mera ficao. b) Quanto aos efeitos Originria: aquela em que nao existe relaao de causalidade entre o possuidor atual e o possuidor anterior (ex.: esbulho). Derivada: aquela em que existe o nexo de causalidade entre o possuidor atual e o possuidor anterior (ex.: com a morte do pai, a posse transmite-se ao filho). Os efeitos que decorrem dessa classificaao sao: Ningum pode transmitir mais direitos do que tem, ou seja, a posse transmitida com o mesmo carter que ela possui (ex.: havendo posse precria, se transmitida, ainda ser precria). Acessao da posse: a soma do tempo da posse atual com o da posse anterior, na posse derivada. Jamais poder acontecer na posse originria, tendo em vista que h necessidade de nexo de causalidade para que seja somado o tempo.
2.7.2. Procurador
aquele que recebe, numa relaao contratual, o poder de exercer a posse em nome de outrem.
2.7.3. Gestor
A gestao de negcios um ato unilateral, ratificado pela parte.
teis: aquelas que aumentam a qualidade econmica da coisa por gerar maior utilidade; volupturias: aquelas que aumentam substancialmente o valor econmico da coisa para lhe garantir maior deleite. Existem trs princpios que regem a matria: acessrio segue o principal: quem possui o principal possui tambm o acessrio; res perit domino: a coisa perece para o dono; princpio da boa-f: existe a presunao de boa-f; ou seja, no silncio, presume-se a posse de boa-f
Atpicas: sao aquelas que tratam, alm da relaao material, da relaao jurdica e suas conseqncias no sistema jurdico. Podem ser: embargos de terceiros possuidores, nunciaao de obra nova, ou imissao de posse (necessita de ttulo). Observaao: Exceptio domini ou exceptio proprietatis: o fenmeno segundo o qual o ru alega, na defesa, ser titular do domnio nas aes possessrias. Quanto alegaao de domnio (exceptio domini) nas aes possessrias, existem duas posies: Artigo 505 do Cdigo Civil de 1916: "Nao obsta manutenao, ou reintegraao na posse, a alegaao de domnio ou de outro direito sobre a coisa. Nao se deve, entretanto, julgar a posse em favor daquele a quem evidentemente nao pertencer o domnio". O artigo 505, em sua primeira parte, dispe que nao se pode alegar domnio sobre a coisa; entretanto, na segunda parte, dispe que nao se deve julgar em favor daquele que nao tem o domnio. Artigo 923 do Cdigo de Processo Civil: "Na pendncia do processo possessrio, defeso, assim ao autor como ao ru, intentar a aao do esbulho cometido pelo autor". O artigo 923 probe a alegaao de domnio sobre a coisa, em caso de aao possessria. Regra geral, portanto, em matria possessria, o juiz nao ir decidir domnio; entretanto, existem duas excees a essa regra: Smula n. 487 do Supremo Tribunal Federal: se as duas partes fundamentarem a posse em propriedade (se os dois alegarem ser proprietrios), o juiz dever julgar pela propriedade. Julga-se pelo domnio quando nao se prova posse, ou seja, se nenhuma das partes provar a posse, o juiz julgar pelo domnio. O Novo Cdigo Civil sepulta todo o problema no seu artigo 1.210, 2., pois determina: 'Nao obsta a manutenao ou reintegraao na posse a alegaao de propriedade, ou de outro direito sobre a coisa'. Portanto, pelo novo sistema nao existe 'exceptio proprietatis', nao podendo ser adotada a Smula 487 do Supremo Tribunal Federal. As aes possessrias, no Cdigo de Processo Civil, sao tratadas com quatro regras fundamentais, quais sejam: a) Duplicidade
a hiptese em que a aao possessria d cogniao plena ao juiz, independentemente da reconvenao. O ru contrape, na mesma aao, pedido possessrio. Nao existe reconvenao: a contestaao tem carter de reconvenao. O fundamento dessa regra a celeridade e, por ser posse, uma situaao de fato. b) Fungibilidade A aao possessria pode ter seu pedido alterado no curso da demanda possessria, entretanto, somente no que diz respeito tutela possessria. a mutabilidade do pedido no curso da demanda. c) Cumulatividade O pedido nao precisa ser exclusivamente possessrio. Poderao ser pedidos, tambm, indenizaao, perdas e danos, e multa. Tem todo um carter patrimonial, visto que, alm da situaao possessria, pode-se cumular quanto ao patrimnio. d) Rito prprio um rito especial para a demanda possessria. Comea com uma petiao inicial, que possui os requisitos gerais do artigo 282 e requisitos especficos de aao possessria: existncia da posse; existncia de turbaao, esbulho ou ameaa; data da turbaao, esbulho ou ameaa, para fins de liminar (1 ano e 1 dia); perda ou manutenao da posse. Uma vez presentes esses requisitos, o juiz poder, ao despachar a inicial, praticar trs atos: indeferir a inicial; conceder liminar, sem ouvir a parte contrria; determinar audincia de justificaao: diante da impossibilidade de concessao da liminar, de plano, poder o juiz determinar audincia de justificaao acerca das determinaes do artigo 927 do Cdigo de Processo Civil. O ru deve ser citado para a audincia de justificaao. Nessa audincia, o ru nao pode apresentar suas testemunhas; nao precisa
apresentar resposta e nao pode apresentar alegaes no termo de audincia. O ru pode contraditar testemunhas do autor e reperguntar s testemunhas. A partir da audincia de justificaao comea a fluir o prazo para resposta, que ser de 5 dias. No mais, segue o rito ordinrio da Parte Geral do Cdigo de Processo Civil.
feita pelo oficial de justia, deferido ou nao o embargo, ou da audincia de justificaao prvia, quando o juiz considerar necessria a sua realizaao. No caso de nunciaao de obra nova proposta contra condminos com procuradores diferentes, aplicar-se- o disposto no artigo 191 do mesmo diploma, caso nao haja substituiao processual por um deles (quando apenas um vem a juzo na defesa de interesses prprios e de terceiro). Logo, nesta hiptese (procuradores diversos para litisconsortes no plo passivo), tem-se o prazo em dobro para apresentar contestaao (10 dias, contados conforme acima).
a servidao deve ser aparente (aquela em que h atos materiais exteriores); a servidao deve ser contnua (prticas constantes desses atos materiais possessrios). A servidao de transito ou de passagem aparente, mas nao contnua (a posse pode ser espordica). De acordo com o artigo 1.213 do Cdigo Civil, a servidao de transito ou de passagem nao pode gerar efeitos possessrios; entretanto, a Smula n. 415 do Supremo Tribunal Federal dispe que, ainda que nao haja continuidade, essa servidao gera efeitos possessrios.
1.1.3. Neoliberalismo
A propriedade volta a ser direito privado, porm, desde que seja cumprida a funao suprameta-individual. uma proteao da coletividade e nao do Estado. Surgem os interesses difusos e coletivos, com o controle desses interesses.
1.2. Estrutura da Propriedade (Artigo 1.228, 'caput', do Cdigo Civil) 1.2.1. Externa
Na estrutura externa, o sujeito ativo o dominus (titular), o sujeito passivo sao todos (eficcia erga omnes) e o objeto sao todos os bens com apreciaao econmica. A relaao jurdica estabelece s o direito do titular, em que sua maior prerrogativa o direito de seqela (artigo 1.228, 'caput' do Cdigo Civil). O sujeito passivo tem obrigaao de nao interferncia.
1.2.2. Interna
A estrutura interna composta pelos direitos de usar (obter a utilidade da coisa - jus utendi), fruir (diz respeito aos frutos - jus fruendi) e dispor (alienar, abandonar ou auto-limitar - jus disponendi). O direito real limitado o fracionamento dessas prerrogativas para mais de uma pessoa (ex.: o possuidor tem o direito de usar e de fruir, mas nao tem o direito de dispor). Observaao: Princpio da Elasticidade: por mais que se fracione as prerrogativas de poder, num dado momento reorganizam-se os direitos para um nico titular.
1.3.1. Absoluta
Visto que um direito pleno, possuindo uma relaao de poder, de usar, fruir e dispor.
1.3.2. Exclusiva
Visto que somente um indivduo pode ter as prerrogativas daquela propriedade (princpio da exclusividade).
1.3.3. Perptua
Visto que transmissvel causa mortis. No direito privado, existem duas excees ao princpio da perpetuidade: Propriedade resolvel (artigo 1.359 do Cdigo Civil): uma causa antecedente ou concomitante transmissao da propriedade e que gera, por parte do terceiro, o poder de reivindicar a coisa do novo titular. uma limitaao ao princpio da perpetuidade. Causa antecedente ou concomitante uma causa contratual, pr-conhecida das partes, anterior tradiao (ex.: pacto de retrovenda). Propriedade revogvel (artigo 1.360 do Cdigo Civil): uma causa superveniente, nao prevista pelas partes, na qual a propriedade se consolida nas maos de terceiro de boa-f, nao cabendo reivindicaao por parte do legtimo titular, a nao ser em caso excepcional. Causa superveniente uma
causa que ocorre aps a transmissao efetiva da coisa (exemplos: herdeiro aparente, revogaao da doaao por ingratidao etc.). Observaao: Herdeiro aparente aquele que se apresenta aos olhos de todos como se herdeiro fosse, no entanto, nunca foi herdeiro legal. Acontece nos casos da indignidade.
1.3.4. Aderente
a prerrogativa do titular de trazer para si a coisa, independentemente de onde ela esteja, por meio de aao reivindicatria. Tm-se 3 aes decorrentes dessa aao : Negatria: a aao que tutela a propriedade em face alegaao de um direito real limitado, ou seja, a pessoa vem para negar um direito real limitado. Divisria: a tutela do condmino, para fins de extinao do condomnio e divisao da coisa comum. O bem nao pode ter clusula de indivisibilidade. Demarcatria (actio finium regundorum): aquela que visa restabelecer marcos destrudos, arruinados ou apagados, ou seja, visa reconstruir a exata rea de um determinado imvel.
1.3.5. Limitada
Existem dois tipos de limitaao:
a) Limitaes voluntrias Podem ser: Limitaes que se estabelecem no contrato por meio de clusulas restritivas de inalienabilidade, incomunicabilidade, impenhorabilidade e indivisibilidade (somente poderao estar dispostas em contratos nao onerosos). Propriedade gravada, ou seja, quando existe a imposiao de um direito real limitado (exemplo: usufruto). Bem de famlia (artigo 1.715 e ss. do Cdigo Civil), que poder ser compulsrio (Lei n. 8009) e voluntrio (artigo 1.715 do Cdigo Civil). A vantagem do bem de famlia voluntrio sobre o compulsrio que, no primeiro, pode-se gravar qualquer bem como sendo de famlia. b) Limitaes legais Podem ser: de direito pblico (desapropriaao, requisiao, tombamento, tributaao); de direito privado (todas as relaes jurdicas de vizinhana, que seriam limitaes para construir, sossego e sade dos imveis vizinhos etc.); de direito social (Lei de Locaao, Estatuto da Terra, Cdigo de Defesa do Consumidor etc.).
imobilidade para os bens de herana, para que nao haja o dissipamento do patrimnio. Entao, aps a morte do de cujus, todos os bens, mveis ou imveis, serao considerados legalmente imveis, a fim de que se possa fazer um controle dos bens deixados pelo de cujus. O rol do artigo 1.245 do Cdigo Civil, que trata das formas de aquisiao de bem imvel, taxativo: h somente 4 formas de aquisiao de bem imvel. A aquisiao de bem imvel pode ser classificada quanto aomodo e quanto ao ttulo. Quanto ao modo pode ser: originrio (nao existe relaao causal entre proprietrio anterior e proprietrio atual); derivado (existe relaao causal entre proprietrio anterior e proprietrio atual). Quanto ao ttulo pode ser: universal (conjunto de bens indeterminados); singular (bem certo e determinado). A transcriao uma forma de aquisiao de modo derivado (faz-se somente por contrato) a ttulo singular (bem certo e determinado). A acessao e o usucapiao sao formas de aquisiao de modo originrio ttulo singular, e o direito hereditrio forma de aquisiao de modo derivado e pode ser ttulo singular(atravs do legado testamentrio) ou universal (atravs da forma aberta).
1.4.2. Transcriao
Regulada nos artigos 197 e seguintes da Lei n. 6.015/73, uma forma derivada de aquisiao da propriedade imobiliria, formal, por meio da publicidade do contrato translativo junto ao Registro de Imveis. O princpio da publicidade estabelece uma presunao absoluta: "o ato passa a ser de conhecimento geral, nao havendo possibilidade de alegaao em contrrio". Alm desse princpio, tm-se outros trs que regem a transcriao: Princpio da continuidade: os registros se dao pela ordem cronolgica da apresentaao. Esse sistema ordenado importante para garantir os privilgios dos crditos reais. Princpio da individuaao: cada bem imvel individualizado no sistema registral, existindo uma ordem numrica das matrculas. Princpio da veracidade registral: apresenta uma presunao relativa de que o contedo da transcriao verdadeiro.
Para ocorrer a transcriao, segue-se o seguinte rito: 1.) Realizaao, elaboraao do contrato translativo (compra e venda, doaao, compromisso retratvel de compra e venda, troca). 2.) Apresentaao desse contrato ao Registro de Imveis. 3.) Prenotaao: um ato administrativo vinculado, no qual o oficial registra o contrato translativo no livro protocolo - chave geral do registro. um ato fundamental, visto que a prenotaao d a prerrogativa real ao titular, e o oficial de registro, depois de prenotar, nao tem como devolver parte o contrato sem passar pelo crivo do juiz corregedor. 4.) Na fase da prenotaao tm-se trs atitudes que poderao ser tomadas pelo oficial: poder fazer nota de exigncia (complementar a documentaao para fins de registro no prazo de 30 dias); poder registrar; poder suscitar dvida (dvida o procedimento administrativo no qual o oficial entende descabido o registro e requer o cancelamento da prenotaao pelo juiz corregedor). 5.) Em caso de dvida, o oficial dever remeter ao juiz corregedor e notificar o interessado, que ter 15 dias para se defender. 6.) Aps a notificaao do interessado, esse poder apresentar defesa, ou nao (revelia). 7.) Deve-se levar vista do Ministrio Pblico em 10 dias. 8.) O Ministrio Pblico pode requerer a produao de provas (diligncias, audincias); 9.) O processo poder ser julgado procedente ou improcedente; 10.) Dessa decisao cabe apelaao, em 15 dias, para o Conselho Superior da Magistratura. Dessa decisao nao cabe recurso administrativo. Havendo qualquer problema, deve-se recorrer via judicial. Observaao: Dvida inversa um procedimento administrativo intentado pelo particular nas hipteses em que o oficial se recusa a prenotar. Observaao: O procedimento de dvida se aplica analogicamente aos outros sistemas registrais (assento de nascimento, casamento etc.).
1.4.3. Acessao
a incorporaao a um objeto principal de tudo quanto se lhe adere em volume ou em valor (exemplo: construir uma casa em terreno vazio). Compe a espcie do gnero acessrios da coisa. Sao trs os acessrios da coisa: acessao, frutos e benfeitorias.
Existem duas classificaes das acesses: quanto origem e quanto ao objeto.
a) Quanto origem naturais: vem da fora da natureza, sem intervenao humana. Regulada pelo Cdigo de guas (Decreto n. 24.643/34), sao as formaes de ilhas, os aluvies, avulsao e lveos abandonados; industriais: aquelas feitas pelo homem (construes); mistas: aquelas que tm intervenao do homem e da natureza (plantaes e semeaduras). b) Quanto ao objeto imvel a imvel: todas as hipteses naturais; mvel a imvel: construes, plantaes e semeaduras; mvel a mvel: comistao, adjunao, especificaao e confusao. Algumas consideraes devem ser feitas quanto aos objetos da acessao: Ilhas: o Cdigo de guas dispe que as ilhas podem ser bens pblicos ou bens particulares, dependendo da natureza da gua (ilha em gua pblica bem pblico; ilha em gua particular bem particular). A incorporaao de ilha particular ocorre na proporao da testada do imvel ribeirinho, atravs de uma linha perpendicular at o meio do lveo. No caso de leito abandonado, haver a incorporaao da rea seca na proporao da testada. Ainda que o rio seja pblico, havendo leito abandonado, poder a rea seca incorporar bem particular. Nao haver indenizaao para os particulares que tiverem seus imveis atingidos pelo novo curso do rio. Aluviao: uma incorporaao imperceptvel junto ao imvel ribeirinho, nao gerando nenhuma espcie de indenizaao. Aluviao imprprio aquele que decorre da seca natural da gua (diminuiao do volume da gua).
Avulsao: uma incorporaao abrupta que normalmente decorre do deslocamento de rea de um imvel a outro. a nica hiptese que cabe indenizaao prevista no Cdigo de guas. Estabelece-se um prazo decadencial para requerer a indenizaao. O beneficirio, nessa aao indenizatria, pode optar por indenizar ou permitir a retirada da coisa. Construes e Plantaes: h uma nica regra - acessrio segue o principal. O dono do terreno sempre o dono do principal (critrio do bem de raiz). Existe a presunao relativa de que o dono do principal o dono do acessrio, havendo necessidade de prova em contrrio. Observaao: Principal prprio e acessrio alheio: utilizaao de material de terceiro para construao em terreno prprio. Se o sujeito estiver de boa-f, dever indenizar o terceiro no valor do material utilizado. Se o sujeito agir de m-f, dever indenizar o terceiro no valor agregado (valor do que foi construdo) somado com perdas e danos. Observaao: Principal alheio e acessrio prprio: Se o sujeito agiu de boa-f, ter direito indenizaao. Se o sujeito agiu de m-f, ser obrigado a demolir o acessrio e pagar perdas e danos (deve devolver o imvel no estado em que estava).
1.5. Usucapiao
uma forma originria de aquisiao da propriedade mvel ou imvel por meio do exerccio da posse, em obedincia aos pressupostos legais. O usucapiao classifica-se em: a) Usucapiao imvel Pode ser constitucional ou legal. O usucapiao constitucional recepcionou o usucapiao legal, ficando este supletivo quele. Em primeiro lugar, deve-se verificar se possvel o usucapiao constitucional; no caso de impossibilidade, utiliza-se o usucapiao legal. O usucapiao constitucional prev o usucapiao urbano e o usucapiao rural. Ambas as modalidades estao expressamente previstas pelo Novo Cdigo Civil nos artigos 1.239 e 1240. O usucapiao legal prev as modalidades de ordinrio e extraordinrio (ambos possuem os mesmos pressupostos). b) Usucapiao mvel Pode ser extraordinrio ou ordinrio.
Localizaao: o critrio topogrfico - onde o imvel se localiza; estando em municpio com mais de 20.000 habitantes, ser considerado imvel urbano; Destinaao: critrio adotado pelo Estatuto da Terra, em que pouco importa a localizaao; havendo atividade rural, o imvel ser considerado rural. A Constituiao Federal/88 nao recepcionou o critrio da destinaao (utilizado pelo Estatuto da Terra), entao, ser considerado urbano todo imvel que estiver localizado em rea urbana. A rea do imvel urbano, para ser objeto desse usucapiao, dever possuir at 250m2. Caso o imvel possua mais de 250m2, deve-se adotar o usucapiao legal- aguardar o tempo previsto na lei para aps, se for o caso, usucapir. Para todas as modalidades de usucapiao, a posse deve, obrigatoriamente, ser justa (nao violenta, nao clandestina e nao precria). O imvel deve ainda servir de moradia prpria ou familiar e ser o nico; o possuidor deve estar na posse do imvel por, no mnimo, cinco anos ininterruptos, nao se admitindo a soma do prazo pelos antecessores. A Constituiao Federal/88 exige que a prpria pessoa esteja no imvel por cinco anos, salvo nos casos de sucessao por morte.
o complexo de direitos e obrigaes que se estabelece entre os titulares de imveis vizinhos. O Cdigo Civil fala em direito de vizinhana, entretanto, o que se estabelece sao obrigaes entre vizinhos. Essas obrigaes sao de sujeiao e abstenao. Tem trs institutos importantes: uso nocivo da propriedade; rvores limtrofes; passagem forada. As relaes de vizinhana sao obrigaes propter rem (obrigaes da prpria coisa). A obrigaaopropter rem aquela que vincula a pessoa enquanto titular da coisa. Tem uma grande caracterstica: est sujeita figura do abandono, ou seja, nao acompanha a pessoa. entao uma obrigaao que acompanha a pessoa somente enquanto essa est na propriedade da coisa (exemplos: obrigaao de silncio, despesas de condomnio). A obrigaao nao recai sobre a pessoa,mas sim sobre a coisa. A obrigaao propter rem nasce de norma legal, nunca podendo nascer da vontade das partes. Nao cabe, portanto, aplicaao de analogia.
A indenizaao do damni infecti se encontra no artigo 617 do Cdigo Civil. A tutela ser diferenciada se o causador do dano representa interesse individual ou se representa interesse coletivo. Se o interesse individual, ser imposto ao causador do dano uma obrigaao de nao fazer. Se o interesse coletivo, ser imposto ao causador do dano uma obrigaao de fazer e uma indenizaao pelos danos causados.
2.3.1. Regras
As razes e ramos que ultrapassam a linha divisria podem ser cortadas (exerccio direto de direitos). a auto-tutela do proprietrio. Os frutos cados dos ramos passam a pertencer ao titular do imvel. a nica exceao do Cdigo Civil ao princpio de que o acessrio segue o principal. Observaao: Os frutos, enquanto estao agregados rvore, pertencem ao titular da rvore.
DIREITO CIVIL
H quatro formas de perda da propriedade imvel dispostas no Cdigo Civil: alienaao, renncia, abandono e perecimento do bem imvel. Nos casos de alienaao e renncia, os efeitos da perda estao subordinados transcriao do ttulo de transmissao ou do ato de renncia no registro do lugar do imvel. Perde-se, ainda, a propriedade imvel, mediante desapropriaao por necessidade ou utilidade pblica. Os casos de necessidade pblica eram dispostos no art. 590, 1. e seus incisos, do Cdigo Civil de 1916. Por ser matria de ordem pblica, nao estao previstas no Cdigo Civil de 2002.
A ocupaao uma forma de aquisiao somente de bem imvel, visto que, em nosso sistema, o bem imvel abandonado ou de ningum incorpora-se ao Poder Pblico. A acessao e o usucapiao sao formas comuns de aquisiao de bens mveis e imveis. Nao existe direito hereditrio sobre bens mveis, visto que, com a abertura da sucessao, todos os bens sao legalmente considerados imveis.
3. CONDOMNIO
uma espcie de propriedade em que dois ou mais indivduos sao titulares em comum de um bem, exercendo cada qual posse e propriedade sobre fraao ou parte da coisa. Dentro desse conceito, tem-se o princpio da exclusividade, em que se verifica que dois ou mais titulares nao podem ter o mesmo direito real sobre a mesma coisa. O condomnio trabalha com uma ficao, visto que os condminos sao titulares da mesma coisa em abstrato. O condomnio instvel, ou seja, nasce para ser extinto, visto que ningum obrigado a remanescer em condomnio.
3.2.2. Posse
Todos os condminos sao titulares do jus possidendi. O exerccio da posse pessoal, dependendo de expressa anuncia de todos. A tutela possessria ampla, podendo ser proposta contra terceiros ou mesmo contra outro condmino. Se o bem for divisvel por natureza, pode gerar usucapiao.
3.2.3. Responsabilidade
A responsabilidade ocorre em relaao s despesas e dvidas do bem, que serao proporcionais s cotas assumidas pelos condminos. Se a despesa for assumida por um dos condminos em benefcio do condomnio, haver sub-rogaao e direito de regresso em face dos demais condminos proporcionalmente s cotas de cada um.
O condmino que causar dano ser responsvel por ele. A responsabilidade civil personalssima, nao se estendendo aos demais condminos.
3.3. Extinao
Deve-se observar a natureza do bem: Bem divisvel: aquele que pode ser fracionado sem perder suas qualidades. H sempre uma presunao de divisibilidade quando houver dvida. Bem indivisvel: pode ser indivisvel pela sua natureza, quando a fraao se tornar pequena demais, tornando o bem economicamente invivel, por exemplo: um diamante. Pode ser indivisvel por determinaao legal, por exemplo: hipoteca. Pode ainda ser indivisvel por vontade das partes, por exemplo: doaao com clusula de indivisibilidade, que tem duraao mxima de cinco anos. Se o bem for divisvel, cada condmino pode alienar sua cota parte, independentemente do direito de preferncia, que somente dever ser observado quando o bem for indivisvel (preempao). Preempao, ou direito de preferncia, a prerrogativa que o condmino tem, em relaao ao estranho, de, em igualdade de condies, adquirir a coisa comum. A preempao pode ser legal ou convencional.
direito de preferncia na aquisiao da coisa. No caso de sublocaao, prefere o sublocador ao locatrio. Havendo vrios locatrios, o primeiro critrio de desempate a data do contrato (o contrato mais antigo ter preferncia); caso seja um nico contrato de locaao, ter preferncia o locatrio mais velho; por ltimo, se nao houver como utilizar os dois primeiros critrios, deve-se fazer um sorteio. O locatrio tambm ter direito aao anulatria no prazo de seis meses, caso o bem seja alienado sem sua notificaao, para o exerccio do seu direito de preferncia.
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DIREITO CIVIL
DIREITO CIVIL 1. PROPRIEDADE RESOLVEL 1.1. Introduao
A propriedade absoluta, perptua, nao tendo termo final nem condiao resolutiva (irrevogvel).
Prop. Temporria
revogvel (ad tempus) causa superveniente - nao prevista
H duas correntes a respeito da natureza jurdica: 1. corrente: espcie de propriedade (modalidade especial de domnio); 2. corrente: regras gerais das obrigaes.
1.4. Efeitos
Dominium revogabilie ex tunc. Retroatividade dos propriedade. efeitos. Ex.: alienante (retrovenda) jamais perdeu
1.5. Hipteses
Fideicomisso Retrovenda Contendo condiao resolutiva Doaao com clusula reversao A.F.G. Fiduciante Fiducirio
Prop. Aparente
intelectual. O prprio CASELLI entende que o Direito de Autor faz parte da grande categoria dos direitos patrimoniais, situando-se na subclasse de direitos reais, dentro do domnio ou propriedade. Afirma que o Direito de Autor um direito de propriedade, regulando-se a matria pelas regras da propriedade sobre coisas materiais, nao dispondo a lei de maneira diversa. uma relaao jurdica de natureza pessoal-patrimonial. pessoal no sentido de a personalidade do autor formar um elemento constante do seu regulamento jurdico e porque, sob certos aspectos, seu objeto constitui uma exteriorizaao da personalidade do autor, de modo a manter, constantemente, sua inerncia ativa ao criador da obra. Representa, por outro lado, uma relaao de direito patrimonial, porquanto a obra do engenho , concomitantemente, tratada pela lei como um bem econmico. , portanto, o direito de autor um poder de senhoria de um bem intelectual que contm poderes de ordem pessoal e patrimonial. Qualifica-se como um direito pessoal-patrimonial. Objetivo: O grande objeto do Direito de Autor o de garantir a criatividade, o maior atributo que a natureza pode dar ao ser humano. Por isso, protege as obras intelectuais - musicais, jornalsticas, de engenharia, de arquitetura, de cinematografia, de fotografia, de literatura etc. Procura dignificar e salvaguardar tanto os direitos do autor quanto os do artista. O nosso legislador ptrio de 1916 enquadrou o Direito Autoral como propriedade intelectual ou imaterial, porque a espiritualidade da obra se materializa na sua exploraao econmica, justificando a sua permanncia no direito das coisas. De acordo com CLVIS BEVILCQUA, o Direito de Autor tem um ntido cunho pessoal, inseparvel da sua personalidade, tendo, porm, um cunho econmico. um direito perptuo, inalienvel, imprescritvel e impenhorvel. Estamos nos referindo ao direito moral do autor, normas que nao se subordinam sua exploraao econmica. Sob o aspecto patrimonial, apresenta-se como um direito de utilizar economicamente a obra, publicando-a, difundindo-a etc. Sob o prisma econmico, existe a transmissibilidade da obra. Direitos e Garantias Individuais: a Constituiao Federal de 1988 assegura, no artigo 5., inciso XXII, o direito de propriedade. No inciso IX, garante a liberdade de expressao da atividade intelectual, artstica, cientfica e de comunicaao, independentemente de censura ou de licena. No inciso XIII, garante o livre exerccio de qualquer trabalho. No inciso XXIX, garante o privilgio temporrio para a utilizaao, por parte dos autores, de seus inventos industriais. No inciso XXVII, determina: "aos autores de obras literrias, artsticas e cientficas pertence o direito exclusivo de utiliz-las. Esse direito transmissvel por herana, pelo tempo que a lei fixar". Por fim, no inciso XXVIII, "b", estabelece o direito de fiscalizaao do aproveitamento econmico das obras criadas.
A Lei n. 9.610/98, em seu artigo 7., conceitua a obra intelectual protegida - "as criaes do esprito, expressas por qualquer meio ou fixadas em qualquer suporte, tangvel ou intangvel, conhecido ou que se invente no futuro, tais como: I - os textos de obras literrias, artsticas ou cientficas; () V - as composies musicais, tenham ou nao letra; () XII - os programas de computador". A Lei dos Direitos Autorais, no inciso XIII, inclui ainda "as coletaneas ou compilaes, antologias, enciclopdias, dicionrios, bases de dados e outras obras, que, por sua seleao, organizaao ou disposiao de seu contedo, constituam uma criaao intelectual". O 2. faz uma ressalva, nao protegendo os dados ou materiais em si mesmos e, entende-se, sem prejuzo de quaisquer direitos autorais que subsistam a respeito dos dados ou materiais contidos na obra.
2.2.2. Titularidade
Estabelece o artigo 14 da Lei dos Direitos Autorais que " titular de direitos de autor quem adapta, traduz, arranja ou orquestra obra cada no domnio pblico; todavia nao pode, quem assim age, opor-se a outra adaptaao, arranjo, orquestraao ou traduao, salvo se for cpia da sua". O artigo 652 do Cdigo Civil de 1916, revogado, tambm protegia o tradutor ou o escritor, afirmando que esses tm o mesmo Direito de Autor, tanto o tradutor de obra j entregue ao
domnio comum quanto o escritor de verses permitidas pelo autor da obra originria. O tradutor, porm, nao pode se opor nova traduao.
2.2.3. Traduao
De acordo com o artigo 29, inciso IV, da Lei dos Direitos Autorais, para que se possa traduzir uma obra imprescindvel a anuncia do autor, salvo se a obra j for de domnio pblico. A primazia na traduao nao confere exclusividade a nenhum tradutor de modo a impedir que outra pessoa traduza a mesma obra. O primeiro tradutor s pode reclamar as perdas e danos quando houver traduao que nao passe de mera reproduao da sua. O mesmo ocorre quanto s adaptaes, arranjos e orquestraes, que s serao livres desde que a obra j tenha cado no domnio pblico, caso contrrio, depender de autorizaao do autor. O texto traduzido ou adaptado que constitui Direito de Autor do tradutor ou daquele que fez o arranjo musical. Acrescenta o artigo 9. que, cpia de arte plstica feita pelo prprio autor, assegurada a mesma proteao de que goza seu original. O artigo 10 e seu par. n. tambm protegem o ttulo das obras e ainda o de publicaes peridicas, inclusive jornais, durante um ano aps a sada do ltimo nmero, salvo se forem anuais, caso em que esse prazo se elevar a dois anos. O artigo 12 da Lei dos Direitos Autorais determina que "para identificar-se como autor, poder o criador da obra intelectual usar de seu nome civil, completo ou abreviado, at de suas iniciais, de pseudnimo ou de qualquer sinal convencional".
autor se restringem parte econmica quando transmitidos aos herdeiros, at porque os direitos morais sao inalienveis e irrenunciveis (artigo 27). O Estado deve defender a integridade e a autoria da obra cada no domnio pblico (artigo 24, 2.). O direito de modificar a obra personalssimo do autor, que pode repudiar qualquer alteraao nao consentida. Nem mesmo os herdeiros podem modificar a obra, e muito menos o editor. Esse, de acordo com o artigo 66 da Lei dos Direitos Autorais, nao pode nem fazer abreviaes, adies ou modificaes na obra, sem permissao do autor. Como j dissemos, o artigo 27 da Lei dos Direitos Autorais diz que os direitos morais do autor sao absolutos, inalienveis, irrenunciveis e perptuos. O autor pode manter a obra indita ou arrepender-se de t-la publicado e retir-la de circulaao. A obra intangvel e impenhorvel.
2.4.1. Incomunicabilidade
Os direitos patrimoniais do autor, exceto os rendimentos resultantes de sua exploraao, nao se comunicam, salvo se ao contrrio dispuser o pacto antenupcial (artigo 39 da Lei dos Direitos Autorais). Tal dispositivo est em confronto com o artigo 263, inciso XIII, do Cdigo Civil de 1916 . Segundo o artigo 29, a utilizaao da obra depende de expressa autorizaao do autor, para os fins de: reproduao parcial ou integral; ediao; adaptaao, arranjo musical ou quaisquer transformaes; traduao para qualquer idioma; inclusao de fonograma ou produao audiovisual; distribuiao, quando nao implcita em contrato; distribuiao generalizada, via satlite, por exemplo, ou por outro meio equivalente;
utilizaao da obra literria ou outra qualquer, por representaao, recitaao, declamaao, ou por qualquer outro meio pelo qual a mesma seja exposta; inclusao da obra armazenada por computador, microfilmagem ou qualquer outra; qualquer modalidade de utilizaao que venha a ser inventada. necessria a autorizaao do autor para reproduzir qualquer obra que nao esteja em domnio pblico, para coment-la ou melhor-la (artigo 30 da Lei dos Direitos Autorais). imprescindvel a prvia licena do autor para que haja direito de transposiao como, por exemplo, para que de um romance se extraia pea teatral, para que se reduza a verso obra em prosa. Sao livres as parfrases e pardias que nao forem verdadeiras reproduao da obra originria e nem implicarem em descrdito (artigo 47 da Lei dos Direitos Autorais).
Igualmente, ser de 70 anos o prazo de proteao aos direitos patrimoniais sobre obras audiovisuais e fotogrficas, a contar de 1. de janeiro do ano subseqente ao de sua divulgaao (artigo 44). Os sucessores do autor falecido tm os direitos arrolados na Lei n. 9.610/98, artigo 24, incisos I a IV. Alm das obras em relaao s quais transcorreu o prazo de proteao dos direitos patrimoniais, pertencem ao domnio comum: as de autores falecidos que nao tenham deixado sucessores; as de autor desconhecido, ressalvada a proteao legal aos conhecimentos tnicos e tradicionais (artigo 45). Nao serao de domnio pblico da Uniao, dos Estados, do Distrito Federal ou dos Municpios as obras por eles simplesmente subvencionadas (artigo 6.). Nao h, portanto, bom frisar uma vez mais, nenhuma contradiao entre a imposiao legal desse interregno de 70 anos para o direito autoral e o carter de perpetuidade peculiar do domnio porque, na propriedade literria, artstica e cientfica, h aquelas duas relaes distintas, que j mencionamos antes, em que uma, concernente paternidade da obra, perene ou perptua, e outra, relativa exploraao econmica exclusiva, temporria. O legislador pretendeu apenas disseminar a arte e a cultura, permitindo amplamente a reproduao ou execuao dessas obras a preo inferior. O domnio pblico permitir, ao mesmo tempo, a divulgaao da cultura e o barateamento da obra pela livre exploraao.
aquele em que o titular transfere a terceiro o direito de usar ou o direito de usar e fruir, remanescendo com o direito de dispor da coisa. Estao dentro desse direito real limitado de fruiao: superfcie; servidao (titular do prdio dominante); usufruto (usufruturio); uso (usurio); direito de habitaao (habitante).
propriedade para terceiro, remanescendo, tambm, como titular da coisa at o pagamento integral do preo pelo terceiro.
4. SERVIDO
a hiptese em que o titular confere a um terceiro o direito de usar ou o direito de usar e fruir da coisa. H dois tipos de servidao: Servidao Real: uma limitaao na qual o direito de usar e fruir transmitido independentemente das qualidades pessoais do sujeito de direito. Isso ocorre porque existe uma relaao de vizinhana ( a servidao propriamente dita). Servidao Pessoal: a hiptese em que o direito de usar e fruir transmitido ao sujeito de direito pelas qualidades pessoais dele. Sao elas: usufruto, uso e direito de habitaao (que sao idnticos em sua natureza, mas se diferenciam no tamanho do uso e da fruiao, na prerrogativa que ter o terceiro de usar e fruir). Assim, as servides pessoais e reais se distinguem porque as pessoais sao inalienveis e as reais sao alienveis.
4.1.2. Princpios
Necessidade de se ter dois imveis com dois titulares diferentes. Nao basta os dois imveis diferentes, deve haver uma titularidade diferente. Se houver dois titulares em condomnio, nao h servidao. Implica sempre numa obrigaao propter rem. Aplica-se o princpio da ambulatoriedade, ou seja, aonde quer que a coisa v, a limitaao a acompanhar em seu destino. Alienabilidade: a servidao pode ser alienada conjuntamente com o bem. No momento em que o titular do imvel serviente aliena a coisa, imediatamente ele aliena a servidao. Indivisibilidade: a servidao indivisvel, nao havendo possibilidade de se criar subservides.
A servidao permanente, ou seja, haver a servidao enquanto houver a necessidade de proteao. permanente, mas nao perptua. O uso da servidao um exerccio restritivo, pois limita as prerrogativas de poder do imvel serviente. Nao se pode ampliar o exerccio da servidao.
O titular do imvel serviente tem a obrigaao de sujeiao- uma obrigaao negativa de nao fazer - e tem o direito de exigir indenizaao quando nao houver manutenao da coisa ou quando o uso for indevido.
inciso I, do Cdigo Civil), o pai usufruturio do bem do filho menor (o usufruto serve para proteger o filho, nascendo do ptrio poder). H somente uma hiptese em que o pai nao se torna usufruturio do bem do filho: quando houver disposiao penal em matria de casamento (sanes de natureza civil e administrativa quando a pessoa se casa, infringindo impedimento impediente ou proibitivo). No direito de sucessao sob a tica do Cdigo Civil de 1916, o cnjuge ou companheiro sobrevivente era usufruturio quando concorria com descendentes ou ascendentes do de cujus (artigo 1.611, 3., do Cdigo Civil e artigo 2., incisos I e II, da Lei n. 8.971/94). Esse usufruto somente era concedido se o regime de casamento fosse diferente da comunhao universal de bens. Era o usufruto vidual, visto que somente o vivo teria o direito, ou seja, havendo segundo casamento ou uniao estvel, extinguirse-ia o usufruto vidual. Se concorresse com descendentes, o sobrevivente teria usufruto de 25% dos bens; se concorresse com ascendentes, teria usufruto de 50% dos bens. O atual Cdigo Civil coloca o cnjuge vivo como herdeiro necessrio e revogou o instituto do usufruto vidual para todas as sucesses que abrisse a partir do dia 12 de janeiro de 2003 por entender que o instituto antieconmico. Por vontade das partes: estabelece-se por ato unilateral (testamento etc.) ou por ato bilateral (contrato). O usufruto por ato bilateral pode ser gratuito ou oneroso.
5.4. Estrutura do Usufruto (artigo 104 do Cdigo Civil) 5.4.1. Elemento subjetivo
Tem capacidade para instituir um usufruto todo aquele que tiver o direito de dispor da coisa (jus disponendi).
destruiao; esse seguro s pode ser imputado ao usufruturio se preexistir relaao de usufruto, ou seja, o nu-proprietrio nao pode exigir que o usufruturio pague o seguro se esse for constitudo aps o nascimento do usufruto - se houver o fato sinistro, o levantamento do dinheiro ser feito pelo nuproprietrio, havendo uma sub-rogaao real, ou seja, uma substituiao da coisa, restabelecendo-se o usufruto pelo tempo remanescente).
5.5.2. Nu-proprietrio
Sao direitos do nu-proprietrio: administrar a coisa (quando o usufruturio se recusar a prestar a cauao pelo usufruto). Como essa administraao implica num custo, o nu-proprietrio poder, por ela, retirar uma porcentagem do rendimento da coisa; alienar a coisa (o nu-proprietrio poder alienar a coisa quando e para quem ele quiser); tem todos os direitos de um possuidor indireto, ou seja, tem todos os direitos de proteao possessria, nao exercida pelo usufruturio, em relaao a terceiros; requerer a extinao do usufruto por culpa do usufruturio (quando o usufruturio descumprir algo pactuado entre as partes ou quando der destino diverso coisa. Exemplo: imvel com destino residencial, o usufruturio o utiliza para comrcio). Sao obrigaes do nu-proprietrio: sujeiao: o nu-proprietrio obrigado a deixar o usufruturio usar e fruir, sem ser incomodado; arcar com as despesas extraordinrias; assumir a sub-rogaao da coisa segurada.
6.2. Histrico
O contrato de compra e venda nasce de um pr-contrato, que um acordo de vontades no qual as partes de obrigam a realizar um negcio definitivo, ou seja, obrigam-se a realizar um outro contrato. H uma obrigaao de fazer (artigo 1.088 do Cdigo Civil de 1916). O pr-contrato era uma figura jurdica que causava insegurana, tendo em vista haver a possibilidade de arrependimento das partes, e, por esse motivo, foi extinto do Cdigo Civil . A obrigaao de fazer, caso descumprida, somente leva a perdas e danos; j a obrigaao de dar, caso descumprida, leva adjudicaao compulsria. Como o pr-contrato era uma obrigaao de fazer, foi extinto do Cdigo Civil . A nica modalidade de contrato que nao admite pr-contrato o contrato gratuito. Opao um pr-contrato unilateral em que somente uma das partes pode exigir a realizaao do contrato definitivo.
6.3. Espcies
Existem hoje duas espcies diferentes de contrato de compra e venda: Compromisso Irretratvel: aquele que nao admite resilisao unilateral (arrependimento por uma das partes); um direito real que vai a registro. Compromisso Retratvel: aquele que admite a rescisao unilateral; um contrato que nao vai a registro. A Smula n. 166 do Supremo Tribunal Federal dispe que, no compromisso irretratvel de compra e venda, nao existe arrependimento. Dever o compromisso retratvel possuir uma clusula expressa da possibilidade de arrependimento; no silncio, haver um compromisso irretratvel de compra e venda. O compromisso irretratvel produz eficciaerga omnes e o compromisso retratvel produz eficcia inter partes. O compromisso retratvel nao um pr-contrato, visto que, quitada a ltima parcela, nao h mais a possibilidade de arrependimento por nenhuma das partes. As partes somente podem se arrepender at a quitaao da ltima parcela. O compromisso retratvel j um instrumento definitivo, possibilitando, quando quitada a ltima parcela, a adjudicaao compulsria.
H grande divergncia entre os doutrinadores quanto natureza jurdica do compromisso de compra e venda. Uma primeira posiao entende que o compromisso de compra e venda a prpria transmissao da propriedade, mas de maneira resolvel, visto que h uma condiao resolutiva, que o pagamento integral do preo (direito de propriedade resolvel). Seria como um pacto de retrovenda, ou seja, se o compromissrio comprador se tornar inadimplente, o promitente vendedor poder retomar para si a coisa (BARBOSA LIMA). O negcio estaria perfeito, apenas aguardando um evento futuro que seria o pagamento integral do preo. Essa posiao nao adotada. A diferena entre o compromisso de compra e venda e a condiao resolutiva que, no compromisso, ambas as partes continuam possuindo direitos reais sobre a coisa; e, na retrovenda, transmitido o poder para o novo comprador. Uma segunda posiao entende que o compromisso de compra e venda implica em um direito limitado de fruiao (SILVIO RODRIGUES). O compromissrio comprador se equipara a um usufruturio e o promitente vendedor se equipara a um nu-proprietrio. Essa posiao tambm nao adotada. Todo direito de fruir tem carter assistencial e o compromisso de compra e venda tem o objetivo de alienar um bem, ambos possuindo, dessa forma, objetivos jurdicos diferentes. Uma terceira corrente entende que o compromisso de compra e venda um direito de garantia, visto que o compromissrio comprador um devedor e o promissrio vendedor o credor. H uma relaao de garantia da relaao jurdica dada pelo prprio bem, ou seja, se o devedor nao pagar todas as prestaes, o prprio bem garante o compromisso de compra e venda. Essa posiao nao foi adotada porque, no direito de garantia, o bem garante uma relaao jurdica principal (havendo duas relaes jurdicas) e, no compromisso de compra e venda, o bem garante a prpria relaao jurdica (h uma nica relaao jurdica). Ainda, no direito de garantia, caso o devedor nao pague as prestaes, o credor nao poder tomar o bem dado em garantia automaticamente; no compromisso de compra e venda, caso o devedor nao pague as prestaes, o credor poder automaticamente tomar o bem para si. Conclui-se, portanto, que o compromisso de compra e venda um direito real sui generis, visto que nao h, no ordenamento jurdico, nenhum modelo que a ele se adapte.
6.5. Requisitos
Caso falte um dos requisitos, a relaao jurdica passa de obrigaao real para somente relaao obrigacional. Os requisitos do compromisso de compra e venda sao:
6.5.1. Irretratabilidade
Nao pode haver, no compromisso de compra e venda, nenhuma clusula contratual que permita a alguma das partes o arrependimento. Apesar de irretratvel, entretanto, o contrato de compra e venda pode ser resilido bilateralmente ou rescindido por culpa do compromissrio comprador. Resiliao unilateral a extinao do contrato por ato voluntrio da parte nao culposa. Resiliao bilateral a hiptese em que nenhuma das partes quer continuar com o contrato (distrato). Tem eficcia ex nunc. O distrato deve ter a mesma forma do contrato Rescisao a extinao do contrato por culpa de uma das partes. No compromisso de compra e venda, a rescisao somente poder ocorrer por culpa do compromissrio comprador, se ele nao cumprir com a obrigaao de pagar as parcelas. A rescisao tem efeito ex tunc. Nao pode ser efetuada pela parte; somente pode ser declarada pelo juiz.
imprpria: aquela em que sempre existe remanescente na obrigaao, visto que nao h uma simetria entre as dvidas. O clculo da compensaao feito com base no artigo 53 do Cdigo de Defesa do Consumidor e na Smula n. 412 do Supremo Tribunal Federal. Como j mencionado acima, essa Smula estabelece que, no caso de rescisao por arrependimento, por culpa do compromissrio comprador, este perder o sinal. Haver, conforme dispe o artigo 53 do Cdigo de Defesa do Consumidor, a devoluao das parcelas pelo promitente vendedor, o qual , entretanto, poder reter, automaticamente, o sinal (arras penitenciais), alm de valores correspondentes a custas processuais, honorrios advocatcios, danos no imvel, aluguis. A retenao tem carter de sanao pelo tempo que o compromissrio comprador passou indevidamente no bem. A regra do artigo 53 do Cdigo de Defesa do Consumidor s se aplica quando h ausncia de justa causa.
6.5.6. Registro
Deve haver o registro, visto que sem ele nao h direito real. Todo direito real sobre coisa alheia necessita de registro.
6.6.5. Cessibilidade
Apesar de o compromisso de compra e venda nao poder ser alienado, ele pode ser cedido. Tanto o compromissrio comprador quanto o promitente vendedor podem ceder seus direitos. O compromissrio comprador faz cessao de um dbito seu, nao havendo necessidade da anuncia do promitente vendedor para realizar a cessao. O Decreto-lei n. 58/37 estabelece uma solidariedade para os cessionrios (todos cumprem solidariamente a obrigaao, criando um vnculo de solidariedade do dbito). A cessao nao est vinculada ao registro. A cessao com registro garante ao cessionrio o direito de exigir do promitente vendedor a escritura definitiva, sob pena de adjudicaao compulsria. Com uma cessao sem registro, o cessionrio fica dependente do cedente (promitente vendedor) para obter a escritura definitiva, visto nao ser titular de direito real.
Por sua vez, o promitente vendedor poder ceder seu crdito, entretanto ter, obrigatoriamente, que notificar o compromissrio comprador.
Aquela em que o patrimnio de um terceiro, nao diretamente obrigado, responde solidariamente no cumprimento da prestaao do devedor principal. Isso ocorre por meio de um contrato de fiana (estabelece-se uma relaao de garantia). O nosso sistema trabalha com duas espcies de solidariedade: solidariedade perfeita: em que os vrios coobrigados estao unidos pela mesma relaao causal com o credor, gerando, sempre, uma divisao proporcional; solidariedade imperfeita: em que h relaes causais diferentes para os coobrigados solidrios, nao havendo rateio, mas sim integralidade no cumprimento da prestaao por uma das partes solidrias. A garantia fidejussria foi insuficiente no sistema, por nao resolver o problema da insolvncia, j que pode haver a insolvncia do garantidor.
7.3.2. Princpios
Princpio da Acessoriedade: O direito de garantia (hipoteca, penhor ou anticrese) decorre sempre de uma relaao principal, de um outro contrato. , portanto, um contrato acessrio que depende do contrato principal, nao havendo excees. Em caso de nulidade ou prescriao da relaao principal, haver tambm nulidade ou prescriao da relaao acessria (direito de garantia). Princpio do Privilgio: O crdito real nao est sujeito a rateio. Somente a hipoteca autoriza a concessao de vrias hipotecas sobre o mesmo bem (sub-hipoteca), visto que a nica hiptese em que o bem remanesce com o devedor. Havendo vrias hipotecas, aplica-se o princpio cronolgico, ou seja, aquele credor que prenotou primeiro ter o privilgio sobre o bem. O fato de se estabelecer um privilgio real nao implica que o crdito real venha a ser resgatado em primeiro lugar, visto que existem os crditos pblicos que preferem sobre todos os demais crditos, independentemente da data em que foram prenotados. Princpio da Indivisibilidade do Crdito Real: independentemente da natureza da coisa, com a concessao do direito de garantia, ela se torna, por lei, automaticamente indivisvel. A indivisibilidade implica que somente o pagamento integral libera o gravame sobre a coisa. H uma exceao a esse princpio: o Tribunal de Justia de Sao Paulo estabeleceu o princpio da divisibilidade da garantia para cada unidade autnoma no caso da Encol (cumprimento parcial da obrigaao). Princpio da Publicidade: A publicidade complexa, ou seja, necessita de mais de um fator para ocorrer. Na hipoteca e na anticrese, a publicidade ocorre por meio do registro no Cartrio de Registro de Imveis, entretanto nao basta o registro, necessrio que o crdito real esteja descrito minuciosamente no registro. No penhor, nao basta somente o registro no Cartrio de Ttulos e Documentos; exige-se a posse da coisa junto ao credor, porque os bens mveis se transmitem por simples tradiao (, entretanto, uma posse sem exerccio). A descriao minuciosa do crdito no registro (hipoteca e anticrese) e a posse da coisa junto ao credor (penhor) sao necessrias para gerar circulabilidade da coisa. Deve, ainda, haver no registro o montante da dvida, a data de pagamento e os frutos (juros) da obrigaao (princpio da especializaao).
O artigo 104 do Cdigo Civil exige capacidade, licitude do objeto e forma (sempre rgida). Para os bens imveis, a forma a escritura pblica.
7.4.1. Capacidade
Capacidade genrica tem o proprietrio (aquele que tem o jus disponendi da coisa). A lei estabelece uma capacidade especfica quando o proprietrio for casado, devendo, necessariamente, haver a outorga do cnjuge, independentemente do regime de bens. No direito de sucessao, somente por alvar um bem poder ser gravado em garantia, independentemente da anuncia de todos os herdeiros.
7.4.2. Objeto
O bem dever estar no comrcio. Nao ser possvel hipotecar bem de famlia voluntrio, entretanto, bem de famlia compulsrio poder ser objeto de hipoteca (artigo 3. da Lei n. 8.009/90). Nos casos de bens compulsrios, se o bem for divisvel, cada condmino pode gravar a sua parte; se for indivisvel, todos os condminos devem dar o bem em garantia.