Sie sind auf Seite 1von 3

Anlisis a la nueva Ley de alquileres.

En el Prrafo 1, nico del Artculo 4, se declara que la desocupacin de vivienda es contraria al inters social pudiendo servir esta declaracin como una defensa en cualquier tipo de procedimiento judicial o administrativo por parte del inquilino, por lo que la ley asume que sin importar la causa que tenga el propietario, cualquier desalojo sera injusto. Establecer un impuesto a viviendas desocupadas constituye en una variacin de impuestos al capital e inversin crendose el riesgo de que con altos impuestos el estado quiera compensar los mismos a la hora de una expropiacin. En el artculo 5 desestimula la construccin de vivienda para alquiler si el inversionista se ve amenazado con el hecho de que en 10 aos ser obligado a vender. Esto es igualmente prejudicial para el inquilino, ya que el propietario va a querer iniciar el desalojo del inquilino antes de que se cumpla los 10 aos del contrato de arrendamiento. El ordinal 4 del Artculo 5 declara que promover la proteccin en los pequeos arrendadores pero en el desarrollo de todo el proyecto no existe ningn artculo dedicado a este supuesto principio de proteccin al propietario. Igual sucede con el Ordinal 5 del mismo artculo que habla de la seguridad social del inquilino no existiendo ningn mecanismo que lo garantice. La ley establece que la justicia privara sobre las formalidades jurdicas creando uno de los vacios ms peligrosos de la Ley ya que las formalidades jurdicas van desde las normas procesales en juicios hasta Artculos que regulan la relaciones entre particulares como las del Cdigo Civil. Este Articulado convierte a la justicia en un concepto que solo determinara subjetivamente el funcionario o juez eximindolo de tomar la misma ley para juzgar lo que afecta el principio de la tutela judicial efectiva previsto en la constitucin. El Ordinal 7 del mismo Articulo 5 ordena combatir la desocupacin lo que hace evidente la falta de balance de los derechos de las partes del contrato no pudindose al final desalojar aqullos que hayan incumplido la ley o el contrato. En el Ordinal 10 del mismo Artculo se habla de la garanta de la libertad y particulares para hacer contratos a tiempo determinado e indeterminado, PERO LA LEY ELIMINO LA PRORROGA LEGAL DE SU REDACCION YA QUE NO HAY POSIBILIDAD DE RECUPERAR EL INMUEBLE AL TERMINAR EL CONTRATO POR PARTE DEL ARRENDATARIO. En el Ordinal 11 del mismo Artculo se habla de estimular los contratos a tiempo indeterminado y con mayor plazo, pero no se habla de la eliminacin de la congelacin de alquileres por lo cual se hace absurdo que un propietario quiera seguir teniendo el inmueble arrendado si no hay ajustes en el canon por vivir todos los venezolanos en una economa de inflacin galopante. En los Ordinales 12 y 13 del mismo Artculo se habla de desalojos arbitrarios cuando en Venezuela los nicos desalojos posibles dentro del marco legal se hacen con los juicios previstos y con los procedimientos de las Leyes de la Republica. En el Ordinal 14 del Artculo 5 existe una gravsima violacin al Principio de la Libertad Econmica ya que se establece que el canon de arrendamiento debe estar dirigido a cubrir los gastos por deterioro del inmueble y gastos Administrativos del Estado, quedando exceptuado la ganancia que por la inversin merece el propietario. El Articulo 7 de la Ley viola el principio de la igualdad por cuanto la proteccin a la propiedad privada en el Articulo 15 es genrico y en este articulo se pretende segregar a las personas que tengan alquiladas ms de 3 viviendas. En este Articulo tambin se pretende violar el principio de libertad de disposicin del derecho de propiedad catalogando a los inmuebles de vieja data (Que tengan ms de 10 aos) por cuanto lo que se pretende es que cualquier inmueble deba vendido al inquino a los 10 aos de contrato.

El Articulo No.10 contiene una liberacin de precios de los cnones de arrendamiento de los inmuebles de la Republica, de los Estados Municipios y organismos publico dejando a merced del ejecutivo nacional a este tipo de inquilinos quienes tambin deberan ser protegidos por la ley mediante el canon de arrendamiento pudindose convertir esta libertad de fijacin de precios del estado a los inquilinos en un arma poltica. El Articulo 13 relacionado a las viviendas adjudicadas por el Estado consideramos es inconstitucional que prohbe el arrendamiento de vivienda adjudicada por el Estado indefinidamente y de por vida. En el Artculo 15 es correcto el planteamiento de prohibicin de cobro por mostrar los inmuebles, pero se pecha al propietario indirectamente tambin con la comisin por conseguir un nuevo inquilino, constituyndose en una nueva carga econmica para el propietario. En los artculos del 16 al 20 se crea una estructura administrativa sper burocrtica como lo es la Sperintendencia Nacional de Vivienda, quedndole a este nuevo rgano las facultades a nivel nacional que tienen las Alcaldas en materia de fijacin de cnones de arrendamiento, conciliacin o participacin en actos administrativo previos a juicios, violndose el principio de descentralizacin borrndose de un plumazo la experiencia de los departamento de inquilinato de las alcaldas. En El Ordinal 12 del Artculo 20 quedan excluidas las organizaciones sociales de propietarios a los efectos del equilibrio entre arrendadores e inquilinos donde queda una vez ms al descubierto que la intencin y el espritu de la ley es de violar y socavar la propiedad privada en Venezuela Es necesario analizar algunos de los artculos aprobados por la Comisin: 1. La obligatoriedad de contratar por un lapso mnimo de 3 aos (Art.46): Esta regulacin elimina la voluntad de las partes en cuanto la duracin del contrato. Propietarios e inquilinos muchas veces necesitan alquilar por menos tiempo, lo cual es nocivo para la figura del arrendamiento. 2. El canon se ajustara cada 3 aos: Desconoce la realidad inflacionaria del pas. El propietario estara obligado a soportar 3 aos de inflacin acumulada, la cual proyectando el 26,9 % del 2010, es casi un 80% que debe soportar el propietario para poder ajustar el canon, mientras suben ao a ao los gastos de condominio, derecho de frente, reparaciones e impuestos. Esto har poco atractivo para un arrendador el colocar su inmueble en oferta. 3. Se crea una Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (Art.16), la cual quita a las oficinas regionales de inquilinato, la facultad de fijar los cnones de arrendamiento, desligando a las alcaldas de la materia, las cuales tienen oficinas de catastro que llevan excelente data relativa a las propiedades de cada regin. 4. Regulacin Absoluta (Art.10): Toda vivienda quedara sujeta a regulacin del canon de arrendamiento, eliminando la exoneracin que tenan los inmuebles construidos despus de 1987. Esto definitivamente desincentiva la construccin de nuevas viviendas en alquiler, ya que todas quedaran reguladas desde su construccin. La construccin de nuevas viviendas se ha manifestado en los sectores populares, con piezas y apartamentos populares y en las urbanizaciones y pueblos con la construccin de anexos y habitaciones para el arrendamiento. 5. Garantas (Cap.II eliminado): Se suprimi la posibilidad de solicitar depsito en garanta o fianza, lo cual deja al propietario sin una garanta al momento de recibir el inmueble del arrendatario. Estas garantas por lo general cubren los daos al inmueble y las deudas de que pueda dejar el inquilino en los servicios pblicos. 6. La subrogacin por muerte del inquilino (Art.52): Este artculo es de graves consecuencias ya que le otorg a cualquier ocupante del inmueble la posibilidad de subrogarse en el contrato a la muerte del arrendatario. Esto evidentemente promocionar los traspasos ilegales, ya que otorga carcter legal a cualquier tercero que ocupe el inmueble.

7. Impuesto a viviendas desocupadas (Art.4): Se crea un impuesto aplicable a las viviendas que se encuentren desocupadas. Esto atenta contra la libre disposicin de los bienes por parte de su propietario. Con esta regulacin se entiende que el Estado tendr la facultad de inspeccionar las viviendas para determinar el impuesto. 8. Prohibicin de arrendar viviendas adjudicadas por el Estado (Art.13): Esto limita de manera ilimitada a cualquier adjudicatario de una vivienda del Estado. 9. Revisin previa de los contratos (Art.21): Esto limita a las partes a suscribir el contrato ante una notaria, ya que la Superintendencia tendra que aprobar el contrato y el canon antes de que suscriban las partes. 10. Defensa Pblica Inquilinaria (Art.28): Esta representara nicamente a inquilinos, discriminando a los propietarios que no tengan como pagar un abogado privado. El derecho a la propiedad, es tambin un derecho humano protegido por nuestra Constitucin. 11. El mtodo de fijacin del valor de la vivienda, a los efectos de establecer el canon de arrendamiento y el precio de venta de toda vivienda alquilada, est an en estudio, pero lo ms seguro es que excluya la ubicacin del inmueble como parmetro de valor y no tomar en cuenta el valor de adquisicin de la propiedad, dejando al propiedad en una minusvala econmica, que dar como resultado un canon de arrendamiento que muchas veces no cubrir ni quisiera los gastos del inmueble 12. Se ha eliminado la prrroga legal, plazo de gracia que permita a las partes tener certeza de la fecha de restitucin del inmueble. Ante esta eliminacin, el propietario solo recuperara el inmueble si el inquilino incumple con las obligaciones contractuales o por necesidad directa o de un familiar del inmueble. Deja de tener importancia el plazo establecido en el contrato, dejando a voluntad del inquilino la entrega de la propiedad. Cerrar la posibilidad de notificar la voluntad de no arrendar la propiedad implica una confiscacin indirecta del inmueble y una grave afectacin a las propiedades arrendadas. Estas normas est an en discusin.