EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN EL CDIGO CIVIL Este tipo de contrato esta descrito en el LIBRO IV, TITULO VI del Cdigo Civil,

en los artculos 1542 al 1603. Costa de 3 captulos: El captulo primero: De las disposiciones generales. Disposiciones generales. Artculos 1542 al 1545 El captulo segundo: De los arrendamientos de fincas urbanas y rsticas. Disposiciones generales. Artculos 1546 al 1553. Derechos y obligaciones del arrendador y del arrendamiento. Artculos 1554 al 1574. Disposiciones especiales para los arrendamientos de predios rsticos. Artculos 1575 al 1579. Disposiciones especiales para los arrendamientos de predios urbanos. Artculos 1580 al 1582. El captulo tercero de los arrendamientos de obra y servicios. Del servicio de criados y trabajadores asalariados. Artculos 1583 al 1587 De las obras por ajuste o precio alzado. Artculos 1588 al 1599. De los transportes por agua y tierra, tanto de personas como de cosas. Artculos 1601 al 1603. A/ CONTRATO A MODO DE INTRODUCCIN. A1/ CONCEPTO Y CARACTERISTICAS. El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse las unas respecto de las otras. El contrato tiene dos fases: Fase de preparacin: que consiste en un conjunto de actos referentes a concretar un consentimiento. Fase de perfeccin: que es el momento en que coinciden los diferentes consentimientos que intervienen y obliga a las partes a cumplir lo que se establece en el mismo. El contrato aparece por el consentimiento de dos o ms personas con la finalidad de ser fuente de obligacin entre ellas, pues a travs de l se realiza la funcin de intercambios de los bienes y servicios. Para que haya un contrato tiene que haber un objeto cierto que sea materia de contrato. Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes. La palabra contrato encierra un equvoco, pues se refiere tanto al acto que los contratantes realizan (celebrar un contrato, acto jurdico) como al resultado normativo o reglamentario que con este acto se produce (cumplir el contrato, regla de conducta). I/ EL ARRENDAMIENTO DE COSA 1/ TIPOS DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO: Existen varios tipos de contratos de arrendamientos, el de cosas, el de obras o el de servicios. 2/ CONCEPTO Y CARACTERISTICAS: Es el contrato por el cual una de las partes se compromete a dar a otra el goce o uso por un cierto tiempo, o a ejecutar una obra o prestar un servicio por un precio cierto. La duracin temporal y el precio cierto son notas 1

caractersticas de esta relacin, en la que se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa y arrendatario al que lo adquiere. Es un contrato que se perfecciona por el mero consentimiento, creador de obligaciones reciprocas y de tracto sucesivo por extenderse su ejecucin durante un periodo de tiempo. El contrato se puede celebrar de cualquier manera incluso de palabra. Aunque normalmente se hace de forma escrita. As queda constancia del objeto del arriendo y de las condiciones, duracin, renta u otras condiciones particulares. El contrato se extingue al finalizar el plazo pactado si no tiene lugar una prorroga, excepto en los predios rsticos que funciona de una forma diferente. La duracin temporal y el precio cierto son notas caractersticas de este contrato. 3/ CAPACIDAD PARA CONCERTAR EL ARRENDAMIENTO. El arrendamiento es un acto de administracin en tanto que es un modo normal de explotar los bienes y obtener un rendimiento de ellos, bastara que el arrendador tenga capacidad de administrar. Si la duracin del contrato excede de seis aos los padres y tutores respecto de los bienes de los menores o incapacitados no podrn darlos en arrendamiento. Este precepto niega capacidad a los padres o tutores para celebrar ese contrato por s solos. El tutor puede con autorizacin judicial ceder bienes en arrendamiento por un tiempo superior a los seis aos. Tratndose de arrendamientos rsticos sujetos a legislacin especial, los padres o tutores pueden concertarlos por el tiempo que falte al menor para alcanzar la mayora de edad (Ley de arrendamientos rsticos de 311280). 4/ EL OBJETO DEL ARRENDAMIENTO. Dice el Cdigo Civil que los bienes fungibles que se consumen con el uso no puede ser materia de este contrato, pero puede suceder que una misma cosa sea susceptible de varios usos, uno que la consuma y otro que no, supuesto este ltimo en el cual no hay inconveniente para que pueda ser arrendada. Las cosas pueden ser arrendadas como unidades separadas o formando un conjunto. Como forma especial de universalidad se admite el arrendamiento de una empresa o establecimiento mercantil, que comprende tanto su base fsica como los restantes elementos que forman parte de ella (utillaje, instalaciones, signos distintivos, etc.), no slo se arrienda el local sino el negocio o industria en l instalado. La sustitucin de alguno de los elementos por conveniencia, comodidad o deseo de mejoramiento, realizado por el arrendatario, no modifica la calificacin del contrato como arrendamiento de industria. 5/ TIEMPO DETERMIANDO Y PRECIO CIERTO. La relacin arrendaticia debe durar un tiempo determinado. El significado es que se rechaza el arrendamiento a perpetuidad claramente, pero no obliga a que se haga constar necesariamente la duracin del mismo. En el art. 1581 aunque referido al arrendamiento de fincas urbanas pero aplicable a cualquier otro dice que se entiende hecho por aos cuando el alquiler sea anual por meses cuando sea mensual y por das cuando sea diario. La cesin por un precio cierto equivale a que sea determinado, es decir, no indeterminado, aleatorio o contingente. Si hubiera comenzado la ejecucin de un contrato de arrendamiento verbal y no hubiera la prueba de un precio cierto el arrendatario deber devolver al arrendador la cosa arrendada, abonndole por el tiempo que lo haya disfrutado, el precio que se regule. 6/ FORMA. Deben constar por escrito los arrendamientos cuya renta sea superior a 1.500 Ptas., debern constar en escritura pblica los arrendamientos de inmuebles por seis o ms aos, y su publicidad ser inscribienose en el 2

Registro de la Propiedad, as si hubiera un adquirente habr de soportarlo. La forma en ningn caso es requisito constitutivo del contrato de arrendamiento, sino formalidad a cuyo cumplimiento puede compelerse las partes recprocamente una vez perfeccionado. 7/ DERECHO Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES. 7 A/ EL ARRENDADOR ESTA OBLIGADO A: A entregar al arrendatario las cosas objeto del contrato. La entrega de la cosa debe realizarse en peculiares condiciones. Si en el contrato se ha estipulado el destino de la cosa, el arrendatario habr de recibirla en situacin de ser gozada con arreglo a tal destino, salvo pacto en contrario. A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarlas en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. Sin embargo cabe el pacto por el que se estipule que el arrendatario se har cargo de ellas. La obligacin de reparar debe limitarse a la mera correccin de deterioros. Sobre el arrendatario recae la carga de notificar al arrendador la necesidad de las reparaciones necesarias en el ms breve plazo posible. El arrendatario ha de tolerar la obra, aunque le sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de parte de la finca. Durando ms de cuarenta das, debe disminuirse el precio del arrendamiento en proporcin del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado. A mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato. El goce pacfico de la cosa arrendada. Una vez constituido el arrendatario en poseedor, por virtud de la entrega la prestacin continuada del arrendador es la del mantenimiento en el goce y el logro del carcter pacfico en este mismo goce. 7 B/ EL ARRENDATARIO ESTA OBLIGADO A: A pagar el precio del arrendamiento en los trminos convenidos. Pago del precio en los trminos convenidos: es la contrapartida de la obligacin del arrendador de procurar el uso o goce de la cosa. Si existe una imposibilidad de utilizacin de la cosa por causas independientes del arrendador, el arrendatario podr suspender el pago, siempre y cuando la falta de utilizacin tampoco obedezca a hecho propio y culpable de l. A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia destinndola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de las cosas arrendadas, segn la costumbre de la tierra. Uso de la cosa. Sea el uso de la cosa un derecho del arrendatario limitado en su ejercicio y no una obligacin. Adems tiene derecho de disfrute, que consistir, cuando la cosa sea fructfera, en la adquisicin de los frutos que pueda producir. A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato. 8/ EL RESPETO A LA FORMA DE LA COSA. LAS MEJORAS. El cdigo civil en su artculo 1.557 obliga al arrendador a no variar la forma de la cosa arrendada, lo que es una aplicacin concreta de la obligacin que tiene de no perturbar al arrendatario en el goce pacfico de la cosa. Respecto del arrendatario guarda silencio. Pero si tiene facultad para hacer mejoras tiles y voluntarias, respetando la forma, igualmente tendr esta ltima obligacin a, aunque no mejore. 9/ TERMINACIN DEL ARRENDAMIENTO. El arriendo termina por las siguientes causas: Vencimiento del plazo. La tcita reconduccin. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el da prefijado sin necesidad de requerimiento, a pesar de ello existe la tcita reconduccin regulada en el art. 1.566 Cdigo Civil, disponiendo que al terminar el contrato 3

permanece el arrendatario disfrutando quince das de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador. La tcita reconduccin supone un nuevo contrato con idntico contenido que el anterior, excepto en lo que se refiere a su duracin y a las obligaciones contradas por un tercero. Resolucin de un contrato. El incumplimiento de las obligaciones fundamentales a cargo del arrendador y del arrendatario, podran pedir respectivamente la rescisin del contrato y la indemnizacin de daos y perjuicios, tambin proceder la resolucin con indemnizacin de daos y perjuicios, o slo esta indemnizacin cuando uno de los contratantes hubiese faltado a lo estipulado. Venta de la cosa arrendada: Se otorga al comprador la facultad de dar por terminado el arriendo vigente al verificarse la venta. El arrendatario podr exigir que se le indemnice por los daos y perjuicios que se le ocasionen. El fundamento de la indemnizacin a cargo del vendedor reside en la extincin anticipada del contrato como consecuencia de un acto suyo, que implica la obligacin de garantizar el goce pacifico. Pero si en el contrato se pacto la libertad del arrendador para vender la cosa no esta obligado a indemnizar al arrendatario. Perdida de la cosa arrendada. A la perdida o destruccin material debe equipararse la imposibilidad del goce de la cosa y la jurisprudencia interpreta el artculo 1568 en el sentido de que se extingue la relacin arrendaticia, criterio que siguen la L.A.R. de 311280 (ART. 82) y la L.A.U. de 24111994 (ART.28) Muerte del arrendatario o del arrendador. Guarda silencio el Cdigo Civil sobre si estos hechos son causa de extincin del contrato, en contraste con sus antecedentes que as lo establecan. La doctrina ms generalizada sostiene la extincin. 10/ DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO A LA TERMINACIN DEL ARRIENDO. El arrendatario debe devolver la cosa al concluir el arriendo tal y como la recibi. Las prdidas y deterioros debidos al tiempo, a su uso ordinario o por causa inevitable no son de su cargo. Tiene tambin el arrendatario la responsabilidad al obligarse a responder por los deterioros causados por las personas de su casa, no solo de sus familiares sino tambin a los criados, huspedes y visitas. 11/ DESAUCIO DEL ARRENDATARIO. El arrendador podr desahuciar al arrendatario y recuperar el bien inmueble, para los bienes muebles no sirve, por las siguientes causas taxativas: Expiracin del termino convenido. Falta de pago del precio convenido. Infraccin de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato. Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer; o no sujetarse en su uso como un diligente padre de familia. 12/ SUBARRIENDO Y CESIN DEL ARRENDAMIENTO. El Cdigo Civil autoriza al arrendatario a subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, excepto cuando s prohiba en el contrato expresamente. Existiran pues dos contratos. El segundo se apoya y recibe su fuerza del primero, es un contrato de arrendamiento con todas sus caractersticas, pero hecho por el arrendatario y este responde frente al arrendador del cumplimiento del contrato. El uso o goce por el subarrendatario ha de moverse entre los limites establecido para el arrendatario. El Cdigo Civil concede una accin directa al arrendador frente al subarrendatario, a fin de cobrar lo que el arrendatario le deba, sobre lo que a su vez, el subarrendatario deba al arrendatario por la renta del subarriendo. En la extincin del subarriendo se aprecia la conexin entre este contrato y el que sirve de base, pues la extincin del arriendo provoca siempre la del subarriendo (sentencias de 190155 y 250560). Se extingue, adems, por las mismas causas que cualquier arrendamiento. La misma accin que le corresponde al 4

arrendador contra el arrendatario para promover el desahucio corresponde tambin al subarrendador contra el subarrendatario. II ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RUSTICOS 1/ DISPOSICIONES ESPECIALES PARA PREDIOS RUSTICOS. El arrendamiento de predios rsticos se regula por una ley estatal de 311280 y comprende todos aquellos contratos mediante los cuales se ceden una o varias fincas para el aprovechamiento agrcola, forestal, etc. Cuando en el arrendamiento de un predio rstico no se fije la duracin se entender hecho por el tiempo necesario para la recoleccin de los frutos que la finca diera en un ao, aunque pasen dos o ms aos para obtenerlos. Esta ley se basa en el reconocimiento de los agricultores y considera que solo estos pueden ser arrendatarios de fincas rsticas. Se prev una duracin mnima de 5 aos para todo tipo de contratos, sin distincin entre agrcolas y ganaderos. 2/ RELATIVAS A LA RENTA El arrendatario esta obligado a pagar las rentas que libremente se hayan fijado, la especificacin en especie no invalida el contrato. La renta se fija y se paga por aos, segn la costumbre. El arrendatario no tendr derecho a rebaja por esterilidad de la tierra o por la perdida de frutos en casos fortuitos ordinarios, pero si en caso de perdida de mas de la mitad de los frutos por caso fortuito extraordinario, salvo que los contratantes lo hubieran pactado en contrario en el contrato, tampoco tiene derecho a rebaja cuando los frutos se hayan perdido despus de estar separados de la raz o del rbol. Si se ha fijado un precio alzado, el importe se repartir entre el nmero de aos para concretar el pago anual, queda prohibido el pago anticipado de mas de una ao porque la renta podra ser objeto de revisin. 3/ RELATIVAS A LA TERMINACION DEL CONTRATO. El arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y dems medios necesarios para las labores preparatorias del ao siguiente, y, recprocamente, el entrante tiene la obligacin de permitir al saliente lo necesario para la recoleccin de los frutos, todo ello con arreglo a la costumbre del pueblo. III LEY DE ARRENDAMIENTOS RUSTICOS DE 311280 1/ CARACETER DE SUS NORMAS. Por su carcter eminentemente protector, la legislacin de arrendamientos rsticos es fundamentalmente imperativa. No se permite al arrendatario la renuncia anticipada a los beneficios de la misma. En este sentido solo sern renunciables los derechos de arrendamiento desde el momento en que puedan ser ejercitados, siempre que la renuncia conste en documento pblico. En cambio los derechos del arrendador son renunciables con arreglo a las normas ordinarias. Por otra parte sern nulas y se tendrn por no puestas las clusulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas de esta ley, salvo en los casos que expresamente esta lo autorice. 2/ AMBITO TERRITORIAL DE APLICACIN. La L.A.R. se aplica en todo el territorio nacional, sin perjuicio de: La aplicacin preferente de los derechos civiles, forales o especiales, en todos los territorios del estado donde existan normas peculiares al respecto. La conservacin, modificacin o desarrollo por las Comunidades Autnomas de las normas de su derecho civil relativas a las materias reguladas en esta Ley. 5

3/ CONTRATOS SOMETIDOS A LA LEY Esta Ley precepta la sujecin a sus preceptos de todos los contratos de arrendamientos rsticos, y no perdern su naturaleza tales contratos aunque concurran cualquiera de estas circunstancias: Recibir de las partes una denominacin distinta de la de arrendamiento. Incluir, adems de las tierras, edificaciones, instrumentos y otros elementos destinados a la explotacin. Consistir el precio en una cantidad alzada para todo el tiempo del arrendamiento o, en todo o en parte, en la mejora o transformacin del fondo. 4/ CONTRATOS EXCLUIDOS DE LA LEY Se excluyen de la Ley los siguientes contratos: Los de arrendamiento entre parientes en lnea directa o entre colaterales hasta segundo grado, salvo que se otorguen por escrito con sumisin expresa al la L.A.R. Lo celebrados entre copartcipes o sus cnyuges, sobre fincas total o parcialmente pertenecientes a la herencia indivisa, con la misma salvedad que en el supuesto anterior. La cesin de aprovechamiento de tierras a cambio de servicios prestados fuera de ellas. Los arrendamientos que por su ndole sean slo de temporada, inferior al ao agrcola. Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra a la que especficamente se refiera el contrato. Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pblica o de inters social, en los trminos que disponga la legislacin especial. Los que tengan por objeto el aprovechamiento de rastrojeras, pastos secundarios (aprovechamientos secundarios distintos de los principales), aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar los barbechos, la caza y explotacin industrial de ganaderas de tipo industrial. Adems de los contratos anteriormente mencionados no se aplicaran las normas de la misma a los arrendamientos que tengan por objeto, inicial o posteriormente, fincas en las que concurra alguna de las siguientes circunstancias: Constituir, conforme a la legislacin especfica, suelo urbano o suelo urbanizable. Ser accesorias de edificios o explotaciones ajenas al destino rstico, siempre que el rendimiento ajeno al rstico sea notoriamente superior a ste. Tener, por cualquier circunstancia ajena al destino agrario, un valor en venta superior al doble del precio que normalmente corresponda en la zona o comarca a las de su misma calidad o cultivo. 5/ CAPACIDAD PARA CELEBRAR EL CONTRATO. Dice la Ley que para dar fincas rsticas en arrendamientos sujetos a esta ley se exige la misma capacidad para enajenarlas, pero permite: A los padres o tutores, que den en arrendamiento fincas de los menores sujetos a su patria potestad o tutela por un trmino no superior al que les falte par alcanzar la mayora de edad, si bien sern improrrogables. A los usufructuarios, superficiarios, enfiteutas y cuantos tengan anlogo derecho de goce sobre la finca, pero se resolvern al resolverse el derecho del arrendador, subsistiendo solamente hasta la terminacin del ao agrcola. 6/ FORMA DEL CONTRATO. 6

El principio bsico es la libertad de forma. Pero la Administracin competente establecer, con las variaciones que para cada comarca se determinen, contratostipos par su formalizacin por escrito y en ellos se harn constar los derechos y deberes de las partes que podrn incorporar al mismo tiempo los pactos y condiciones particulares que no sean contrarios a lo dispuesto en la Ley. 7/ DURACIN. Dice la Ley que los arrendamientos han de tener una duracin mnima de cinco aos. Al trmino del contrato, el arrendador que quiera recuperar su finca ha de notificrselo al arrendatario con una antelacin mnima de un ao y el arrendatario podr dar por extinguido el contrato al trmino de cada ao agrcola, notificando al arrendador con un ao de antelacin 8/ CESIN. Normalmente la cesin de derechos de arrendamiento ser nula, pero hay posibilidad de subrogacin a favor del cnyuge o de sus descendientes si son profesionales de la agricultura. En el supuesto de muerte del arrendatario hay posibilidad de que continen con el arrendamiento el colaborador de hecho en el cultivo de la finca que haya sido designado en el testamento, cnyuge, herederos, etc. 9/ TERMINACIN. El contrato podr resolverse a instancias de arrendador por las siguientes causas: Falta del pago de la renta. Incumplir la obligacin de mejora o transformacin de la finca cuando el arrendatario se hubiera comprometido a ello en el contrato. No explotar la finca y destinarla a fines distintos de los previstos en el Art. 1 de la L.A.R. Subarrendar, ceder o subrogar, salvo en los casos y con los requisitos previstos en la L.A.R. Causar graves daos a la finca, con dolo o negligencia manifiesta. IV ARRENDAMIENTOS DE PREDIOS URBANOS. 1/ DISPOSICIONES ESPECIALES PARA LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS Este tipo de contrato tiene como objeto que una persona disfrute de una vivienda a cambio de un precio cierto. Hay una Ley de 241194 (L.A.U), esta Ley distingue entre el arrendamiento de fincas urbanas que se destinan a vivienda y aquellos otros arrendamientos destinados a usos diferentes. En cualquier caso tiene por objeto una edificacin, que en el caso del arrendamiento de viviendas ha de ser habitable, cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. 2/ RELATIVAS A LA DURACIN. Si no se hubiese fijado plazo el arrendamiento, se entender hecho por aos cundo se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por das cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el trmino. 3/ RELATIVAS A LAS REPARACIONES. En defecto de pacto especial, se estar a la costumbre del pueblo para las reparaciones que deban ser de cuenta del propietario y en caso de duda se entender a cargo de este. 4/ RELATIVAS AL ARRENDAMIENTO CON MUEBLES. 7

Siguiendo el tradicional principio de que lo accesorio sigue a lo principal, cuando el arrendador de una casa, o de parte de ella destinada a la habitacin de una familia, de una tienda, etc. Arrienda tambin los muebles, el arrendamiento de estos se entender tambin por el tiempo que dure el de la finca arrendada. V LA LEY DE ARRENDAMEINTOS URBANOS DE 241194 1/ EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS. El ttulo II de la L.A.U. de 1.994 esta dedicado a regular este tipo de arrendamiento con un conjunto de preceptos que atinentes a los elementos estructurales del contrato y de sus modificaciones posibles. 2/ NORMAS GENERALES. Los preceptos de este ttulo tienen carcter imperativo, pero siempre en beneficio del arrendatario, esto quiere decir que cualquier estipulacin o condicin contractual que resulte perjudicial para el arrendatario respecto de la regulacin legalmente establecida ser nula. El arrendamiento de la vivienda no perder esta condicin aunque el arrendatario no tenga es la finca arrendada su vivienda permanente. El subarriendo no puede efectuarse sin en consentimiento por escrito del arrendador, adems nunca puede ser total, sino parcial y el precio no podr exceder, en ningn caso, del que corresponda al arrendamiento. 3/ DURACIN. La duracin del contrato ser libremente pactada por las partes, pero, si es inferior a cinco aos, se establecer legalmente prrrogas anuales desde la expiracin del plazo del contrato hasta llegar a los cinco aos, obligatorias para el arrendador y potestativas para el arrendatario. Los contratos en los que no se haya estipulado un plazo se entendern por un ao. No proceder la prrroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebracin, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco aos para dedicarla a vivienda permanente de este, en este caso lo nico obligatorio para este es el plazo del contrato, no las prrrogas, pero si este no la ocupa en el plazo de tres meses a partir de la extincin del contrato el arrendatario tiene derecho a reanudar el uso por un nuevo periodo de cinco aos, con indemnizacin de los gastos que esto le haya ocasionado. 4/ MUERTE DEL ARRENDATARIO. En principio, el arrendamiento se extingue a la muerte del arrendatario, pero en su articulo 16 la L.A.U. contempla la posibilidad de que en ese momento existiesen personas (Cnyuge, pareja de echo, descendientes, ascendientes y otros que convivan de parentesco hasta tercer grado y con una minusvala de al menos 65%) a las cuales se les otorga la facultad de subrogarse en el contrato notificndolo al arrendador en un plazo no superior a los tres meses contados desde el fallecimiento del arrendatario. Aunque en contratos de tiempo mayor de cinco aos las partes podrn pactar que no haya subrogacin. 5/ LA RENTA. Su principio bsico es la libertad para la estipulacin de esta, salvo paco en contrario, el pago de la renta ser mensual y habr de realizarse en los siete primeros das del mes, es conveniente que se fije el lugar de pago y el procedimiento para hacerla efectiva, si nada se dice, el pago debe hacerse en metlico y en la vivienda arrendada, la actualizacin de esta durante los cinco primeros aos se har sobre la renta del ao anterior mas la variacin porcentual experimentada por el I.P.C., esta tambin podr ser elevada por la realizacin de obras de mejora salvo pacto en contra en el contrato, y por ltimo, los gastos generales de la vivienda arrendada sern a cargo del arrendatario cuando as se haya pactado. 6/ OBRAS POR EL ARRENDADOR. 8

Este esta obligado a realizar las obras necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad necesarias para el uso convenido a no ser que sea imputable al inquilino y este tiene la obligacin de tolerarlas si estas no pueden demorarse hasta la conclusin del contrato, pero tendr derecho a una reduccin proporcional de esta cuando se vea privado de parte de la vivienda durante ms de veinte das. Las pequeas reparaciones fruto del desgaste por el uso de la vivienda sern a cargo del arrendatario, este tiene la obligacin de avisar al arrendador lo antes posible de la necesidad de las reparaciones y en todo momento previa comunicacin al arrendador, podr realizar las que sean urgentes para evitar un dao inminente o una incomodidad grave y exigir del arrendador su inmediato reintegro. 7/ OBRAS POR EL ARRENDATARIO. A este se le prohibe realizar obras que modifiquen la configuracin de la vivienda o que provoquen una disminucin en la estabilidad o seguridad de la misma, salvo consentimiento por escrito del arrendador, si este las hiciera sin el permiso del arrendador incurrira en causa de resolucin del contrato y adems ha de reponer a su costa las cosas a su estado primitivo si el arrendador no quiere conservar la modificacin a la conclusin del contrato, si el arrendatario o alguno de los miembros de su casa es minusvlido, previa notificacin por escrito al arrendador, podr realizar en la vivienda las obras necesarias para adaptarla a su condicin. 8/ DERECHO DE ADQUISICIN PREFERENTE. Este derecho est regulado en el artculo 25 de la L.A.U., para el caso de la venta de la vivienda arrendada tendr el arrendatario derecho de adquisicin preferente sobre la misma. El dueo de la vivienda arrendada tendr que notificar al arrendatario su intencin de vender o el hecho de haber realizado ya la venta, en esta notificacin har constar el precio y las condiciones de la compraventa. Este derecho se desdobla en un derecho de tanteo y otro de retracto. El arrendatario podr adquirir la vivienda en las mismas condiciones, durante los treinta das naturales siguientes a la notificacin, si no utiliza el tanteo para adquirir por el mismo precio y condiciones que un tercero, tiene el retracto, para lo cual el adquirente ha de notificar de forma fehaciente al arrendatario las condiciones esenciales en que s efecto la compraventa. El retracto slo lo tendr el arrendatario si las condiciones en que se le notifico para tantear no se correspondieran con las que se realiz la transmisin o cuando nada se le hubiera facilitado. No hay derecho de adquisicin preferente en caso de transmisin por ttulo distinto a la venta (Herencia, donacin, etc.), o cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cundo se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. 9/ SUSPENSIN, RESOLUCION Y EXTINCIN DEL CONTRATO El arrendatario tiene la opcin de suspender el contrato o desistir del mismo sin indemnizacin cuando la ejecucin en la vivienda arrendada de obras de conservacin o de obras acordadas por la autoridad competente la hagan inhabitable y esto supondr hasta la finalizacin de las obras la paralizacin del plazo contractual y la suspensin del pago de la renta. El incumplimiento de las obligaciones por cualquiera de las partes da lugar a exigir el cumplimiento a la otra parte o a la resolucin del contrato segn el artculo 1124 del Cdigo Civil, el perjudicado podr escoger entre exigir el cumplimiento o la resolucin de la obligacin, con el resarcimiento de daos y el abono de intereses en ambos casos. Tambin podr pedir la resolucin, aun despus de haber optado por el cumplimiento, cuando ste resultare imposible. Adems faculta al arrendador a resolver de pleno derecho el contrato por: Falta de pago de la renta, falta de pago de la fianza o de su actualizacin, el subarriendo o la cesin sin el consentimiento del arrendador, cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas peligrosas o ilcitas y cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del 9

arrendatario. El contrato se extinguir adems de por las causas anteriores por la perdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador o por la declaracin firme de ruina acordada por la autoridad competente. 10/ LA FIANZA. Ser obligatoria la exigencia por el arrendador y la prestacin por el arrendatario de una fianza equivalente a una mensualidad. La L.A.U. da reglas para la actualizacin de la fianza, y establece la obligacin de su restitucin al final del arriendo, con devengo del inters legal si transcurre un mes desde la entrega de llaves sin haberse hecho efectiva la restitucin. 11/ ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA. En el ttulo III de la L.A.U. contiene una serie de normas sobre estos arrendamientos y posee un carcter eminentemente dispositivo, aunque se rige ante todo y sobre todo por la voluntad de las partes. 12/ ENAJENACIN DE LA FINCA ARRENDADA. El adquirente de la finca arrendada quedar subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador salvo que concurran los requisitos del artculo 34 de la Ley Hipotecaria y no se distingue entre las enajenaciones voluntarias y las forzosas. 13/ CONSERVACIN, MEJORA Y OBRAS DEL ARRENDATARIO Y DERECHO DE ADQUISICIN PREFERENTE DEL ARRENDATARIO. La L.A.U., se remite a lo dispuesto en los artculos 21, 22, 23 y 26 de la misma ley para la conservacin mejora y obras del arrendatario y al artculo 25 de la misma ley para el derecho de adquisicin preferente, rige la misma disciplina sobre la cuestin del arrendamiento de viviendas. 14/ CESIN DEL CONTRATO Y SUBARRIENDO. El arrendatario podr realizar la cesin o subarriendo de la finca sin consentimiento del arrendador, si bien ste tiene derecho a un aumento de la renta en vigor (10% s el subarriendo es parcial y 20% en caso de cesin o subarriendo total). 15/ MUERTE DEL ARRENDATARIO. Tienen derecho a subrogarse en los derechos y obligaciones de arrendatario hasta la extincin del contrato, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que contine el ejercicio de la actividad. La subrogacin deber notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento. 16/ INDEMNIZACIN AL ARRENDATARIO. La extincin por transcurso del trmino convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los ltimos cinco aos se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al pblico, dar derecho al arrendatario a una indemnizacin siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelacin su voluntad de renovar el contrato por un mnimo de cinco aos ms y con una renta de mercado. La cuanta de la indemnizacin se determinara de la siguiente manera: Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio dentro de los seis meses siguientes a la expiracin 10

del arrendamiento la indemnizacin comprender los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la prdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extincin del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afn (la considerada apta para beneficiarse aunque sea en parte de la clientela captada por la actividad anterior) a la desarrollada por el arrendatario, la indemnizacin ser de una mensualidad por cada ao de duracin del contrato, con un mximo de dieciocho mensualidades. 17/ RESOLUCIN DEL CONTRATO. Son aplicables, para la resolucin de pleno derecho por el arrendador, la falta de pago de la renta, la falta de pago de la fianza o de su actualizacin o cuando en la finca tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas peligrosas o ilcitas. Tambin se resolver si incumple el arrendatario la obligacin de notificar a aqul la cesin o subarriendo del local. 18/ LA FIANZA. Ser obligatoria la exigencia por el arrendador y la prestacin por el arrendatario de una fianza equivalente al importe de dos mensualidades. La L.A.U. da reglas para la actualizacin de la fianza, y establece la obligacin de su restitucin al final del arriendo, con devengo del inters legal si transcurre un mes desde la entrega de llaves sin haberse hecho efectiva la restitucin. VI ARRENDAMIENTO DE OBRAS Y SERVICIOS. VIA EL ARRENDAMIENTO DEL SERVICIO DE CRIADOS Y TRABAJADORES ASALARIADOS. 1/ CONCEPTO Y CARACTERISTICAS. En el arrendamiento de servicios, una de las partes se obliga a prestar a la otra un servicio por un precio cierto. Slo se regula el servicio de criados y trabajadores asalariados, como si estos servicios fuesen los nicos susceptibles de arrendar, en la actualidad ocurre que la prestacin de servicios de los trabajadores ha salido del Cdigo Civil para regularse en el Estatuto de los Trabajadores, Ley de 100380 en cuyo articulado se considera al trabajo domestico como una relacin laboral especial sujeta a disposiciones especificas, y en cambio el Tribunal Supremo ha dado entrada a los servicios propios y especficos de las profesiones liberales en el marco del arrendamiento de servicios. De la definicin legal resulta que el contrato es consensual y se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, tambin es bilateral y produce obligaciones reciprocas. 2/ OBJETO. Lo constituye la prestacin de un servicio. La razn deriva de que toda prestacin tiende, por esencia, a la satisfaccin de un inters, a un resultado que el acreedor juzga til. En este arrendamiento se trata de desenvolver una actividad, los servicios objeto de contrato no tienen que ser necesariamente materiales, no obstante los servicios de las profesiones liberales no son siempre objeto de arrendamiento de un contrato de servicios. 3/ OBLIGACIONES DE ARRENDATARIO. Su obligacin principal consiste en la prestacin de un servicio, como regla general se ha de prestar el servicio personalmente, porque es usual la celebracin de este contrato en contemplacin a las cualidades del que ha de prestarlo. Del mismo modo, la diligencia exigible en el cumplimiento no es la de un buen padre de familia, 11

sino las reglas del arte o profesin. El arrendatario responder de su pericia en el arte u oficio, asimilndose la impericia a la culpa, pero siempre en funcin de la naturaleza de la obligacin y de las circunstancias de personas, tiempo lugar, como manda el articulo 1.104 Cdigo Civil. 4/ OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. Su obligacin principal es la de pagar la contraprestacin. El Tribunal Supremo declara que tal precio existe no slo cuando esta pactado, sino tambin cuando es conocido por costumbre o uso frecuente en el lugar en que se prestan los servicios. Cuando el Colegio profesional a que pertenece el prestatario tiene aprobadas unas tarifas, estas sern de aplicacin cuando no se determine un precio cierto, sin que ello limite el derecho de quin solicit el servicio de impugnar la minuta, pues las tarifas no son normas jurdicas elaboradas por la conciencia social (Costumbres). 5/ DURACIN. Con referencia al servicio de los criados y trabajadores asalariados, dice que puede contratarse sin tiempo fijo, por tiempo o para una obra determinada. El arrendamiento hecho por toda la vida es nulo, porque sera depresivo para pactar la libertad individual. Esta misma prohibicin debe regir para otra clase de servicios, y no se vulnera por ser el arrendamiento por un tiempo indefinido. 6/ EXTINCIN. Aparte de las comunes de extincin de todo contrato, la muerte del deudor del servicio ser una causa especifica si se contrato con l en atencin a sus cualidades personales, no con su empresa. Ms discutible es si la muerte de acreedor del mismo origina el mismo efecto. Si se contrata sin un plazo determinado, se puede dar por concluido a voluntad del arrendador, cumpliendo lo que se hubiese pactado para esa circunstancia. VIB EL ARRENDAMIENTO DE LAS OBRAS POR AJUSTE O PRECIO ALZADO. 1/ CONCEPTO Y CARACTERISTICAS Es aquel en que una persona se obliga a realizar una obra en beneficio de otro y que habr de pagar un precio cierto. El Cdigo Civil habla de dueo o propietario para aludir al acreedor del resultado y de contratista para referirse al que lo debe. Parece ms adecuado designar como comitente al que encarga la ejecucin de la obra y de contratista al que se obliga a ejecutarla, ya contrato como de obra, se distingue netamente del arrendamiento de servicios, porque en aqul el contratista promete el resultado de una labor, de una actividad. El Cdigo Civil parece que ha sido pensado slo para contratar la construccin de edificios. El contrato de obra es consensual y productor de obligaciones recprocas, rige el principio de libertad de forma. 2/ EL SUMINISTRO DE MATERIALES PARA LA REALIZACIN DE LA OBRA. Se puede contratar la obra conviniendo que el que la realice ponga slo su trabajo o que tambin suministre el material, en este segundo caso podramos estar ante un contrato distinto (Venta de cosa futura), esto es muy importante por que si quien ejecuta la obra pone tambin los materiales y esta se destruyese antes de ser entregada ser este quien deba soportar la perdida, salvo que hubiese morosidad en recibirla. 3/ OBLIGACIONES DEL CONTRATISTA. La obligacin principal del contratista es la realizacin de la obra de acuerdo a lo convenido en el contrato. En su cumplimiento ha de actuar el acuerdo no solo con lo que en l est especificado, sino tambin con las reglas de su profesin y sus usos, de tal manera que la impericia es sinnimo de culpabilidad. La ejecucin de la obra puede convenirse de dos formas: bien sealndose como objeto la totalidad de la obra o bien 12

fraccionndola en ejecuciones parciales, lo que se llama en el Cdigo Civil por piezas o medidas. Es usual es establecimiento de las partes de un plazo lmite de ejecucin de la obra. Toda modificacin o ampliacin del proyecto inicial implica, aunque no se disponga expresamente, derogacin tcita del termino fijado para aqul. Como cumplimiento de su actividad incumbe al contratista o artfice la entrega de la obra o, al menos la puesta a disposicin del comitente y considerndose obligado a su conservacin hasta el momento de la entrega 4/ OBLIGACIONES DEL COMITENTE. Pago del precio. El Cdigo Civil exige que el precio sea cierto en el arrendamiento de obra y atribuye a la obligacin de pago del mismo en carcter de obligacin reciproca respecto a la principal del contratista de hacer la obra convenida. Pero el que encargo la obra no tiene que pagar la como se pacto s el arrendatario subarrienda a terceros algunas actividades o suministros, en estos casos el Cdigo Civil legitima a estos ltimos para poder reclamar el importe que el realizador de la obra les deba a la persona que la encargo y esta circunstancia se llama accin directa. No es imprescindible que el precio se concrete en el momento de celebrar el contrato segn la jurisprudencia, por ser suficiente con que su determinacin pueda llevarse a efecto con posterioridad por los propios interesados, por un tercero o a travs de tasacin pericial. Fijacin del precio: Por ajuste a precio alzado: Significa la realizacin de la obra por un precio global. Por piezas o medidas: Es el precio por unidad o parte de la obra. Por administracin o economa: Es cuando el contratista compromete su actividad en orden a la consecucin de un resultado, ms en la adquisicin de materiales o mano de obra opera nicamente en nombre del comitente o por cuenta de este. Recepcin de la obra y sus consecuencias jurdicas: El comitente slo est obligado a recibirla si es conforme a lo pactado. Esta conformidad implica un examen de la obra, una verificacin de que se ha hecho de acuerdo a lo pactado en el proyecto. En cuanto al tiempo para la verificacin de la obra, no hay ninguna disposicin legal al efecto. Debe estarse al lo convenido, o en su caso a los usos o a la buena fe, en funcin de la naturaleza de la obra y de la mayor o menor complejidad que ella se derive para su examen. En obras de gran complejidad, su examen para ver si cumplen lo convenido es operacin que no puede hacerse a la vez del recibo de esta. Por eso se pacta lo que se llama dualidad de recepciones: la provisional y la definitiva. Hay un lapso de tiempo entre ellas para proceder a aquel examen. La recepcin puede ser expresa o tcita. La primera es el resultado de una declaracin de voluntad del comitente. La segunda es deducida de actos que implican necesariamente la aprobacin. La recepcin de la obra libera al contratista de los vicios aparentes, salvo que los hubiese ocultado fraudulentamente al comitente. En cambio no se libera de los vicios ocultos, ya que estos solo se descubren con el paso del tiempo, la responsabilidad de que un edificio se arruine por vicios de la construccin ser del contratista y si esta tuviera lugar en los diez aos siguientes contados a partir de la entrega de la obra, la misma responsabilidad y por el mismo tiempo tendr el arquitecto si esta fuera a causa de vicio del suelo o de la construccin. Si la causa fuese la falta del contratista a las condiciones del contrato la accin de la indemnizacin durara quince aos. 5/ REISGOS EN EL CONTRATO DE OBRA. Antes de la entrega de la obra al comitente puede destruirse total o parcialmente como consecuencia de acontecimientos no imputables al artfice de la misma, habr que averiguar quin soportara el riesgo en punto al precio concertado: Si el comitente ha de abonarlo pese a no haber recibido la obra, o si, por el contrario el contratista pierde el derecho a reclamarlo. El que solo se hubiera obligado con su trabajo no podr reclamar ningn estipendio si se destruye antes de ser entregada a no ser que haya habido morosidad para recibirla o la destruccin haya provenido por la mala calidad de los materiales cuando este lo haya advertido previamente al dueo. S los materiales los puso el contratista es l quien debe sufrir la perdida antes de la entrega de la obra, 13

salvo si hubo morosidad en recibirla. Cuando se haya pactado un precio alzado no hay lugar para el aumento del precio de la obra aunque haya aumento de precio de los jornales o de los materiales, pero se faculta al contratista para ello cuando se haya hecho alguna modificacin en el plano que produzca aumento de obra siempre que hubiera dado su autorizacin el propietario. 6/ EXTINCIN DEL CONTRATO El comitente puede desistir por su voluntad, indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella. Comprende la utilidad total que le hubiese reportado la obra. La muerte del contratista es causa de rescisin del contrato, si la obra e encarg en funcin de las cualidades de este, pero el comitente debe abonar a los herederos del constructor, a proporcin del precio convenido. VIC EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOS TRANSPORTES POR AGUA Y TIERRA, TANTO DE PERSONAS COMO DE COSAS. CONCEPTO Y CARACTERISTICAS. Las normas contenidas se refieren exclusivamente al rgimen de la responsabilidad del porteador por los efectos transportados por tierra o agua, pero aadiendo sin perjuicio de los que respecto a transportes por mar y tierra establece el Cdigo de Comercio. El porteador no se obliga a desplegar solamente una actividad, sino a conseguir un resultado: El traslado de las personas o cosas de un lugar a otro. La responsabilidad del porteador es objeto de regulacin en el Artculo 16.1 Cdigo Civil que impone al porteador en cuanto a la guardia y conservacin de las cosas que se le confan, las mismas obligaciones que a los posaderos (la responsabilidad comprende los daos hechos a los efectos que se transporten, por ellos, sus empleados o terceros, pero no los que provengan por robo o por causa de fuerza mayor), sin perjuicio de lo que establece el Cdigo de Comercio. Este est sujeto a un severo rgimen de responsabilidad, en tanto que responde de la perdida y de las averas de las cosas que recibe, a no ser que pruebe que la prdida o la avera ha provenido por caso fortuito o de fuerza mayor. Son dos regmenes de responsabilidad, una responsabilidad por la recepcin de la mercanca y hasta su entrega, cuya custodia y conservacin son del transportista y otra por el hecho del transporte. En el transporte de viajeros, es transportista tiene una obligacin de seguridad de los mismos. BIBLIOGRAFIA CDOGO CIVIL (17 Edicin Editorial Tecnos) INSTITUCIONES DE DERECHO CIVIL INTRODUCCIO AL DRET (AlemanyCalaviaMaluquer Editorial Ediuoc) LEY DE ARRENDAMEINTOS URBANOS (2 Edicin Editorial Tecnos) LEY DE ARRENDAMIENTOS RSTICOS (Edicin Editorial Tecnos) LOS CONSEJOS DEL NOTARIO (2 Edicin Alfonso Madrilejos Editorial Inversor Ediciones) 19 Pgina 23 de 23 23 14