UNIDAD IV DE LA COPROPIEDAD

COPROPIEDAD
El condominio o copropiedad es el derecho de propiedad que sobre el total de una misma cosa y sobre cada una de sus partes tienen dos o ms personas conjuntamente. Comunidad e indivisin son dos conceptos sinnimos y genricos. COMUNIDAD O INDIVISIN Existe comunidad cuando varias personas tienen sobre la totalidad de una misma cosa y sobre cada una de sus partes derechos (COMMUNIONE PRO de idntica naturaleza jurdica; o, vale decir, un mismo derecho en cabeza de varios titulares (ej.: el usufructo, una servidumbre INDIVISO) o la herencia pueden pertenecer a una pluralidad de titulares). A cada titular se le denomina comunero. Es el nombre que, de forma especfica, toma la comunidad cuando recae sobre el derecho real de dominio. COPROPIEDAD O CONDOMINIO A cada titular se le denomina copropietario o condmino. Es aquella en la que el derecho de cada titular recae sobre una parte fsicamente determinada de la cosa nica. Se trata, en suma, de un haz de propiedades concurrentes en un mismo objeto, cuyas partes constitutivas cada una de un derecho que pertenece de forma exclusiva a un titular distinto estn unidas o coligadas por una cosa comn (v. 895). La propiedad horizontal es la forma ms conocida de comunidad pro diviso: la cosa comn sera el edificio del cual forman COMMUNIONE PRO DIVISO parte, orgnicamente, todos los pisos o departamentos; y, stos, a su vez, vendran a ser la parte dividida de esa comunidad que es el edificio. Hay, pues, coexistencia de varias propiedades exclusivas con la comunidad de algunas partes. Con todo, se critica esta expresin (comunidad pro diviso) por contradictoria, pues no tiene sentido referirse a una comunidad dividida. Por ello, se sostiene que la verdadera comunidad es la pro indiviso. Dos teoras tratan de explicar la naturaleza jurdica de la copropiedad: 1. La clsica, nacida del Derecho Romano, que sostiene que la copropiedad no es un derecho distinto del dominio sino una simple forma, variedad y modalidad de aqul: el derecho de propiedad est fragmentado entre los varios titulares y la parte de cada propietario no es un parte material de la cosa, sino una parte ideal del derecho entero. NATURALEZA JURDICA 2. Y la defendida por Henri Capitant (1865 1937), para quien la copropiedad constituye un derecho real distinto del dominio que otorga a su titular el derecho de adquirir parte de los frutos o el uso de la cosa en ciertos casos, as como a intervenir en la administracin; solicitar la particin de la cosa comn; y la facultad de oponerse a los actos de enajenacin que quieran realizar los dems copropietarios. DEFINICIN

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1. Romanista: Distingue entre la parte ideal que pertenece a cada comunero (llamada cuota parte o alcuota) y la cosa misma, que es la parte material. Sobre su alcuota cada copropietario tiene un derecho de dominio pleno y absoluto, por lo que est facultado para disponer de ella sin el consentimiento de los dems copropietarios: puede cederla, hipotecarla y sus acreedores pueden embargrsela (v. embargo de cuota de cosa universal o singular: 452, Cdigo de Procedimiento Civil). Sobre la cosa misma cada copropietario no tiene ninguna propiedad exclusiva, pues los derechos de cada uno se encuentran limitados y paralizados por los de los otros. Cualquier acto material o jurdico sobre la cosa necesita el consentimiento de todos los condueos. 2. Germnica: Llamada tambin propiedad en mano comn, en ella la cosa pertenece a la colectividad formada por los copropietarios, es decir, todos se consideran como un solo titular del dominio y no hay ninguna divisin ideal del derecho en cuotas. Ningn comunero tiene derecho real ni abstracto sobre parte alguna de la cosa mientras dura la indivisin, por ello los comuneros TIPOS DE COMUNIDAD no tienen la accin de particin que s confiere la romanista. Cada partcipe posee un derecho parcial de goce sobre la cosa comn. PARALELISMO ENTRE AMBOS TIPOS DE COMUNIDAD ROMANISTA Comunidad individualista. La comunidad se divide en cuotas. A cada partcipe en el derecho le corresponde una fraccin en propiedad, que puede ser objeto de actos de disposicin. Los comuneros pueden pedir la particin de la cosa comn. GERMNICA Comunidad colectivista. No existe divisin en cuotas. Los individuos no tienen fracciones y, por ello, no pueden ejecutar ningn acto de disposicin. La accin de particin no existe porque concederlo conllevara reconocer la existencia de un derecho singular sobre la cosa.

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UNIDAD IV DE LA COPROPIEDAD El C.C. no aborda la indivisin bajo una institucin unificadora, pero s la recoge en distintas disposiciones. Viene al caso revisar estas normas dispersas: 678, inc. 4; 679, inc. 1; 733, inc. 1; 756; 786; 882; 887; 936; 1751; 2319. LA INDIVISIN EN EL Por otro lado, el C.C. le dedica el Pargrafo 3. del Ttulo XXXII (Libro IV) al cuasicontrato de comunidad: 2204 al 2213, inclusive. CDIGO CIVIL De igual forma, el Ttulo X del Libro III contiene las disposiciones relativas a la particin de bienes (1338 al 1369, inclusive), que por cierto son aplicables para toda clase de indivisin y no solamente para la que se deriva de la comunidad hereditaria: v. 200, 2019, 2213. El ms frecuente caso es el de la muerte del causante, que da origen a la comunidad hereditaria cuando existen dos o ms 1. UN HECHO herederos. Tambin sucede en la especificacin (v. 678, inc. 4; 679, inc. 1). Surge cuando dos o ms personas adquieren en comn una cosa por cualquier ttulo traslaticio de dominio seguido de la FUENTES DE LA 2. EL CONTRATO tradicin, o si el dueo exclusivo de un bien se desprende de una cuota de su dominio transfirindola a otra u otras INDIVISIN personas (1454). Siempre que una norma jurdica los disponga, tal cual sucede con la indivisin de los bienes de uso comn en los edificios 3. LA LEY en que la propiedad est dividida por pisos o departamentos (v. 3, Ley de Propiedad Horizontal). a. Segn el objeto: Puede recaer sobre cosa universal o singular (v. 2204). Importa esta clasificacin porque en la comunidad universal el derecho del comunero recae sobre la universalidad; cuando es sobre cosa singular, sobre la cosa misma. CLASIFICACIN DE b. Segn su fuente: Tal cual se ha revisado, hay indivisiones que nacen de un hecho y otras que surgen del contrato o de la ley. LA INDIVISIN c. Segn se origine en la voluntad de los interesados: La comunidad puede ser convencional (la que surge del contrato) o incidental (a este ltimo caso corresponde la indivisin hereditaria y los casos de especificacin previamente enunciados). NOCIN DE CUOTA-PARTE Es una porcin ideal, fija, determinada o Ya que cada copropietario es considerado dueo individual y determinable, que cada comunero tiene sobre ACTOS JURDICOS exclusivo de su cuota-parte, puede disponer de ella libremente la cosa comn. SOBRE LA transmitirla, transferirla, gravarla sin necesidad de contar Seala la proporcin en que los comuneros han CUOTA-PARTE con el consentimiento de los dems comuneros (1751, 1341, de gozar los beneficios de la cosa, sufrir las 2319). cargas y obtener una parte material de aquella DERECHOS DE LOS cuando se la divida; o del valor que tenga, si es COPROPIETARIOS materialmente indivisible. Las cuotas pueden ser iguales o desiguales. Si Cada comunero puede servirse para su uso personal de las ACTOS MATERIALES no consta lo contrario, se reputan iguales (v. cosas comunes, con tal de que las emplee segn su destino SOBRE LA 1126, inc. 3; 2207, inc. 2). ordinario y no entrabe el justo uso de los dems comuneros (v. COSA COMN La cuota de cada comunero se expresa 1985 #2, 2205; 2210). mediante una cifra : un tercio, un quinto, el quince por ciento, etctera.

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a. No hay un administrador que gestione los intereses comunes: Ya que los comuneros tienen un derecho igual en la cosa comn, todos tienen las mismas facultades para intervenir en su administracin y, adems, los actos administrativos deben aprobarse por la unanimidad de los comuneros. No obstante, este derecho de veto que cada comunero detenta (llamado ius prohibendi) no procede ante los actos ADMINISTRACIN conservativos, ya que de no ejecutarse aquellos la cosa comn podra destruirse en perjuicio para toda la comunidad. DE LA COSA COMN b. Hay un administrador que gestione los intereses comunes: Como la administracin de todos los comuneros puede entraar dificultades, suele designarse un administrador que gestione los intereses de la comunidad, a quien se lo elige por unanimidad (v. 1975, aplicable por remisin del 2205) o por mayora (v. 677, Cdigo de Procedimiento Civil). a. Expensas: Deben contribuir a las obras y reparaciones necesarias de la comunidad proporcionalmente a su cuota (2209, 1985 #3). OBLIGACIONES DE b. Innovaciones: Ninguno puede hacer innovaciones en los bienes comunes sin el consentimiento de los otros (1985 #4). Se entienden por LOS COMUNEROS innovaciones las que conlleven el cambio de destino de la cosa. c. Restitucin: Cada uno est obligado a restituirle a la comunidad lo que de ella obtuviere, incluidos los intereses corrientes (2208). a. Deudas anteriores a la comunidad: Tratndose de una cosa universal, cada uno de los comuneros est obligado a las deudas de la cosa comn como los herederos en las deudas hereditarias, esto es, a prorrata de sus cuotas (2206; 1370, inc. 1). Si se trata de una cosa singular, cada comunero est obligado al pago de las deudas que puedan afectar a los bienes comunes en el momento de formarse la comunidad, a prorrata de su cuota en sta. b. Deudas comunes durante la comunidad: Deben realizarse las siguientes diferenciaciones: b.1. El que contrae una deuda en pro de la comunidad queda obligado a pagarla, sin perjuicio de ejercer contra los dems comuneros la accin de reembolso (2207, inc. 1). RESPONSABILIDADES b.2. Cuando la deuda es colectivamente contrada por los comuneros en pro de la comunidad, sin expresar las cuotas, todos ellos quedan DE LOS COMUNEROS obligados frente al acreedor por partes iguales (a menos que hayan estipulado expresamente solidaridad). No obstante, queda salvo el derecho que tiene cada comunero frente a los dems para exigir que le reintegre lo que hubiere pagado en exceso de la cuota que le corresponde en la comunidad (2207, inc. 2). c. Deudas personales: Ninguno responde por las deudas personales que los dems contraigan para su propio beneficio. El acreedor, a lo sumo, tiene derecho para embargar la cuota del comunero incumplido. d. Grado de culpa por dao: Por los daos que se ocasionen en las cosas y negocios comunes, responden hasta de la culpa leve (2208). e. Cuota del insolvente: Si la insolvencia de un comunero le impide pagar las expensas en funcin de su cuota, todos los dems debern costearlas (2211).

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EXTINCIN DE LA a. Por la reunin de las cuotas de todos los comuneros en una sola persona. COMUNIDAD b. Por la destruccin de la cosa comn. (2212) c. Por la divisin del haber comn. La ley no favorece a la comunidad porque suele ser fuente de discrepancias entre los comuneros. La comunidad es perjudicial para el mantenimiento de los bienes comunes, ya que las personas ponen ms inters en lo que les pertenece de forma exclusiva. La comunidad dificulta la libre circulacin de los bienes por cuanto requiere o la mayora de las voluntades o el voto unnime de los comuneros para realizar actos materiales sobre la cosa. Y por todo lo expuesto, la ley ha establecido que la particin puede pedirse siempre (1338). CARACTERES DE LA ACCIN DE PARTICIN a. Imprescriptible: Se colige del texto legal, ya que siempre se la puede pedir. b. Irrenunciable: Segn la doctrina, subyace un inters de orden pblico que no es otro que facilitar la libre circulacin de los bienes. c. Derecho absoluto: El comunero no est obligado a explicar las motivaciones que le impulsan a ejercer la accin. EFECTOS DE LA PARTICIN Efecto declarativo: Al adjudicrsele al antiguo comunero uno o ms bienes exclusivos equivalentes a sus derechos de cuota en la extinta comunidad se entiende que tales bienes exclusivos siempre le pertenecieron y, asimismo, que jams tuvo dominio alguno en los restantes bienes que fueron parte de dicha comunidad (733, inc. 1; 1360). Efecto retroactivo: Como consecuencia del efecto declarativo, el adjudicatario de un bien que antes fue comn ser considerado dueo no desde la adjudicacin, sino desde el momento germinal de la comunidad. Efecto confirmativo: Los actos realizados por un comunero sobre bienes comunes que luego le son adjudicados de forma exclusiva, quedan confirmados. Efecto resolutivo: Los actos realizados por un comunero sobre bienes que finalmente no le fueron adjudicados, caducan (2319, inc. 1). -5-

RAZN DE SER

a. LA DIVISIN O PARTICIN a. En sentido amplio, la particin consiste en un conjunto complejo de actos encaminados a poner fin al estado de indivisin mediante la liquidacin y distribucin entre los copartcipes del caudal posedo pro indiviso, en partes o lotes que guarden proporcin con los derechos cuantitativos de cada uno de ellos. SIGNIFICADOS b. En un sentido restringido, es la operacin por la cual el bien en comn se divide en tantos lotes cuantos comuneros haya, recibiendo cada uno de estos la propiedad exclusiva de uno de esos lotes, de forma tal que las cuotas indivisas y abstractas () se transforman en partes concretas y materiales.

b.

c.

d.