UNIDAD V LA PROPIEDAD HORIZONTAL

LA PROPIEDAD HORIZONTAL
CARACTERSTICA ESENCIAL NATURALEZA JURDICA INSEPARABILIDAD INDIVISIN FORZADA EXPENSAS COMUNES USO Y GOCE DE LOS BIENES EXCLUSIVOS Consiste en la circunstancia de que, junto al dominio individual y por entero que a cada propietario corresponde sobre su respectivo piso o departamento, existe una comunidad forzada de todos los propietarios sobre alguna parte del bien total. Un sector mayoritario de la doctrina se decanta por considerarla como una figura de la comunidad pro diviso (v. 2, Ley de Propiedad Horizontal LPH1). El dominio exclusivo sobre el piso o departamento y el condominio sobre las cosas comunes son inseparables (4, LPH). Los bienes de uso comn, por su carcter funcional ya que permiten al dueo del piso o departamento ejercitar su derecho de dominio exclusivo sobre aquel no admiten divisin. Nunca los bienes de uso comn pueden dejar de ser comunes (14, inc. 1, LPH). La obligacin de pagar las expensas de administracin, conservacin y reparacin es una carga real. Como tal, dicha obligacin se traspasa al sucesor o adquirente en forma automtica y sin necesidad de estipularlo expresamente (5, inc. 1, LPH). El uso y goce del respectivo dueo sobre cada piso o departamento corresponde al de una cosa propia, sin perjuicio de las limitaciones que impone la relacin de vecindad (8, LPH). No obstante, tales uso y goce deben ajustarse a las disposiciones del Reglamento de Copropiedad (7, inc. 1, LPH). Definicin de bienes comunes: 3, LPH. Los propietarios pueden servirse de los bienes comunes siempre que los utilice segn su destino ordinario y no perturbe el legtimo uso de los dems (6, LPH). La imposicin de gravmenes extraordinarios, la construccin de mejoras voluntarias y cualquier sensible alteracin en el goce de los bienes comunes requiere el consentimiento de los dos tercios de los copropietarios que asistan a la Asamblea de Copropietarios (12, inc. 3, LPH). Las normas de administracin y conservacin de los bienes comunes, as como la determinacin de las funciones que les correspondan a los rganos administrativos, deben estar previstas en el Reglamento Interno de Copropiedad (12, inc. 1, LPH). Por regla general, esos rganos de administracin son: La Asamblea de Copropietarios, mxima autoridad administrativa integrada por todos los condminos (v. 33, Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal RGLPH2) ; el Directorio General, en los casos de inmuebles integrados por mltiples torres, bloques o conjuntos (32, b, RGLPH); y, el Administrador, en los casos de inmuebles exclusivamente destinados para vivienda ( 59, RGLPH).

USO Y GOCE DE LOS BIENES COMUNES

ADMINISTRACIN DEL EDIFICIO

Codificacin publicada en el Registro Oficial nmero 119 del 6 de octubre del 2005. v. Ley Reformatoria publicada en el suplemento del Registro Oficial nmero 543 del 27 de septiembre del 2011. 2 Publicada en el Registro Oficial nmero 270 del 6 de septiembre de 1999.

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UNIDAD V LA PROPIEDAD HORIZONTAL

LA PROPIEDAD HORIZONTAL
DESTRUCCIN DEL EDIFICIO EN RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL En los casos de destruccin total, de deterioro que represente el setenta y cinco por ciento del valor del edificio, o de demolicin, cualquiera de los propietarios puede pedir la divisin de los bienes comunes (14, inc. 2, LPH). La aprobacin del rgimen de propiedad horizontal compete a la municipalidades, quienes determinan los requisitos, aprueban los planos y extienden la respectiva declaratoria (19, inc. 1, LPH; v. del 49 al 58; 98 y 99, Ordenanza Sustitutiva de Edificaciones y Construcciones del cantn Guayaquil). La escritura de incorporacin al rgimen de propiedad horizontal, autorizada por Notario Pblico, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad del respectivo cantn, junto con el plano general (10, LPH). El Reglamento Interno de Copropiedad, para que tenga fuerza obligatoria aun respecto de terceros adquirentes, debe protocolizarse en una Notara e inscribirse en el Registro de la Propiedad (11, inc. 3. LPH). 1. Referirse al plano general del edificio y a la escritura de incorporacin al rgimen de propiedad horizontal, detallando fecha de otorgamiento e inscripcin en el Registro de la Propiedad (10, inc. final, LPH). 2. Concretar la ubicacin del piso, departamento o local y el nmero que le corresponda (dem ut supra). 3. Agregar copia autntica o notariada de la declaratoria municipal (19, inc. 2, LPH). 4. Agregar copia autntica o notariada del Reglamento Interno de Copropiedad (dem ut supra). 5. Detallar los linderos generales del terreno sobre el cual se levanta el edificio. 6. Detallar las superficies privativas y comunes que correspondan al piso, departamento o local. 7. Determinar las alcuotas que correspondan al piso, departamento o local (ej.: seis coma cero trescientos noventa y siete enteros por ciento (6,0397%) sobre el solar y los dems bienes comunes). 8. Introducir clusula especial, en los contratos de enajenacin, limitacin de dominio, comodato, arrendamiento o anticresis que celebre el copropietario respecto de sus bienes exclusivos, en virtud de la cual el adquirente o el usuario de ellos declare que conoce y se somete expresamente al reglamento interno, conoce el valor de las expensas ordinarias y extraordinarias y las normas y resoluciones generales anteriormente tomadas por la Asamblea de Copropietarios y por los dems rganos de administracin (20, h, RGLPH). 9. Agregar el certificado del Administrador que acredite que el propietario del piso, departamento o local se encuentra al da en el pago de las expensas de administracin, conservacin y reparacin, as como de los seguros (Disposicin General Primera, RGLPH).

APROBACIN DEL RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

REQUISITOS PARA LA ENAJENACIN DE UN BIEN BAJO PROPIEDAD HORIZONTAL

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